Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus

1

EELNÕU

13.04.2026

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seadus § 1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 1 lõike 1 teises lauses asendatakse sõna „eelkõige“ sõnadega „muu hulgas“;

2) paragrahvi 1 täiendatakse lõikega 41 järgmises sõnastuses:

„(41) Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise

tõkestamise seaduse § 9 tähenduses.“;

3) paragrahvi 2 lõike 1 punkti 1 täiendatakse pärast sõna „alusel“ tekstiosaga „ehitise omaniku

kasuks hoonestusõiguse seadmisel ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamisel“;

4) paragrahvi 2 lõike 3 esimeses lauses asendatakse tekstiosa „5 ja 10“ tekstiosaga „5, 10 ja 101“;

5) paragrahvi 2 lõige 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Käesoleva seaduse §-s 101 on kinnisasja omandamisega võrdsustatud korteriomandi ja

korterihoonestusõiguse omandamine ning kinnisasja koormamine korterihoonestusõigusega.“;

6) seaduse 3. peatüki pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„3. peatükk

Riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused“;

7) paragrahvi 10 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„§ 10. Piirangualas kinnisasja omandamise keeld“;

8) paragrahvi 10 lõike 1 sissejuhatav lauseosa muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„Füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik

ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriik või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriik, on

keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel (edaspidi piiranguala):“;

9) paragrahvi 10 lõike 1 punktid 2–5 tunnistatakse kehtetuks;

10) paragrahvi 10 lõiget 1 täiendatakse punktidega 6–17 järgmises sõnastuses:

2

„6) Ida-Virumaa, Alutaguse vald: Agusalu küla, Alajõe küla, Alliku küla, Edivere küla, Iisaku

alevik, Illuka küla, Imatu küla, Jaama küla, Jõuga küla, Kaatermu küla, Kaidma küla, Kamarna

küla, Karjamaa küla, Karoli küla, Kasevälja küla, Katase küla, Kauksi küla, Kivinõmme küla,

Koldamäe küla, Konsu küla, Kuningaküla, Kuremäe küla, Kurtna küla, Kuru küla, Lipniku küla,

Lõpe küla, Ohakvere küla, Ongassaare küla, Permisküla, Pootsiku küla, Puhatu küla, Rausvere

küla, Remniku küla, Smolnitsa küla, Sõrumäe küla, Sälliku küla, Taga-Roostoja küla,

Tammetaguse küla, Tärivere küla, Uusküla, Vaikla küla, Varesmetsa küla, Vasavere küla,

Vasknarva küla;

7) Ida-Virumaa, Jõhvi vald: Altküla, Konju küla, Martsa küla, Metsamägara küla, Päite küla,

Pühajõe küla, Toila alevik, Uikala küla, Vaivina küla, Voka alevik, Voka küla;

8) Ida-Virumaa, Narva linn;

9) Ida-Virumaa, Narva-Jõesuu linn;

10) Ida-Virumaa, Sillamäe linn;

11) Ida-Virumaa, Kohtla-Järve linn: Oru linnaosa;

12) Põlvamaa, Räpina vald: Aravu küla, Haavametsa küla, Jaanikeste küla, Jõepera küla,

Kassilaane küla, Kõnnu küla, Köstrimäe küla, Leevaku küla, Linte küla, Meeksi küla, Meelva küla,

Meerapalu küla, Mehikoorma alevik, Mägiotsa küla, Naha küla, Nulga küla, Parapalu küla, Pindi

küla, Pääsna küla, Raadama küla, Rahumäe küla, Raigla küla, Ristipalo küla, Ruusa küla, Räpina

linn, Saareküla, Sikakurmu küla, Sillapää küla, Suure‑Veerksu küla, Sülgoja küla, Toolamaa küla,

Tooste küla, Tsirksi küla, Võiardi küla, Võuküla, Võõpsu alevik;

13) Tartumaa, Kastre vald: Järvselja küla, Rõka küla;

14) Tartumaa, Tartu vald: Piiri küla, Saare küla, Tooni küla;

15) Võrumaa, Rõuge Vald: Hino küla, Horosuu küla, Häärmäni küla, Hürsi küla, Kaubi küla,

Kimalasõ küla, Kiviora küla, Korgõssaarõ küla, Kundsa küla, Kurõ küla, Käbli küla, Kärinä küla,

Laisi küla, Mauri küla, Misso alevik, Missokülä, Muraski küla, Möldre küla, Parmu küla, Pedejä

küla, Pupli küla, Põnni küla, Pältre küla, Rammuka küla, Ritsiko küla, Saagrimäe küla, Sakudi

küla, Sandi küla, Sapi küla, Savimäe küla, Savioja küla, Siksälä küla, Suurõsuu küla, Tika küla,

Tsiistre küla, Väiko‑Tiilige küla;

16) Võrumaa, Setomaa vald;

17) Võrumaa, Võru Vald: Haava-Tsäpsi küla, Halla küla, Hanikase küla, Heinasoo küla, Hinniala

küla, Hinsa küla, Holsta küla, Illi küla, Indra küla, Jantra küla, Jeedasküla, Juraski küla, Kaagu

küla, Kahkva küla, Kakusuu küla, Kamnitsa küla, Kapera küla, Kerepäälse küla, Kirikumäe küla,

Kliima küla, Korgõmõisa küla, Kornitsa küla, Kõivsaare küla, Kõliküla, Kõo küla, Kõrve küla,

Kõvera küla, Käpa küla, Külaoru küla, Kündja küla, Lepassaare küla, Liinamäe küla, Lindora küla,

Loosi küla, Luhte küla, Luuska küla, Madi küla, Marga küla, Mutsu küla, Mäe‑Kõoküla, Möldri

küla, Orava küla, Oro küla, Ortuma küla, Paloveere küla, Pari küla, Perametsa küla, Piusa küla,

Plessi küla, Praakmani küla, Puutli küla, Päka küla, Pääväkese küla, Raadi küla, Rebasmäe küla,

Riihora küla, Rõssa küla, Saarde küla, Savioja küla, Soe küla, Soena küla, Sutte küla, Suuremetsa

küla, Tabina küla, Tallikeste küla, Tamme küla, Tellaste küla, Tsolli küla, Tuderna küla, Vaarkali

küla, Vana‑Saaluse küla, Vana‑Vastseliina küla, Vastseliina alevik, Vatsa küla, Viitka küla, Vivva

küla, Voki küla.“;

11) paragrahvi 10 täiendatakse lõigetega 11–12 järgmises sõnastuses:

3

„(11) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule,

olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

füüsiline isik.

(12) Käesolevat paragrahvi ei kohaldata isikule, kellele kohaldatakse käesoleva seaduse § 101

lõigetes 1–3 nimetatud keeldu.“;

12) paragrahvi 10 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Riiklikult olulise põhjuse või humaansete kaalutluste korral võib Vabariigi Valitsus

korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 11 nimetatud isikule loa omandada kinnisasi

lõikes 1 nimetatud maa-alal.“;

13) paragrahvi 10 täiendatakse lõikega 3 järgmises sõnastuses:

„(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maa-alade suuruse või nime muutmise korral tuleb

piiranguala määratlemisel lähtuda nende maa-alade piiridest 1. jaanuari 2027. a seisuga.“;

14) paragrahvi 10 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 6–17 nimetatud piiranguala piir kantakse maakatastri

kitsenduste kaardile ja see ei muutu maakonna, valla, linna või asustusüksuse nime ega piiri

muutmise korral.“;

15) seaduse 3. peatükki täiendatakse §-ga 101 järgmises sõnastuses:

㤠101. Eesti Vabariigi territooriumil kinnisasja omandamise keeld

(1) Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või

juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või avalikule

korrale, kui see riik võib kasutada oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustavad Eesti

riigi julgeolekut või avalikku korda, ei ole lubatud omandada kinnisasja Eesti Vabariigi

territooriumil.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata

tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline

isik.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud keeldu kohaldatakse ka mitut kodakondsust

omavale füüsilisele isikule, kes ei ole Euroopa Liidu liikmesriigi kodanik.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud riigi julgeolekule või avalikule korrale ohtu

kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsus tugineb

määruse andmisel muu hulgas julgeolekuasutuste poolt edastatud teabele, mis on vajalik lõikes 1

nimetatud riikide loetelu kehtestamiseks. Kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimused

4

ei ole enam täidetud, võtab Vabariigi Valitsus viivitamata meetmeid määruse muutmiseks või

kehtetuks tunnistamiseks.

(5) Riiklikult olulise põhjuse või humaansete kaalutluste korral võib Vabariigi Valitsus

korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud isikule loa omandada kinnisasi

Eesti Vabariigi territooriumil.“;

16) seaduse 3. peatükki täiendatakse §-ga 102 järgmises sõnastuses:

„§ 102. Riigi julgeoleku tagamiseks kehtestatud kinnisasja omandamise nõuetele vastavuse

kontrollimine

(1) Käesoleva seaduse §-des 10 ja 101 sätestatud nõuetele vastavust kinnisasja omandamise korral

kontrollib notar, kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja, kohaliku omavalitsuse üksus

ning Maa- ja Ruumiamet.

(2) Füüsilisest isikust kinnisasja omandaja elamisloa kehtivust ja kodakondsust kontrollitakse

Eesti rahvastikuregistri andmete alusel. Kui füüsilisest isikust kinnisasja omandaja ei ole Eesti

rahvastikuregistri andmesubjekt, tuginetakse andmete kontrollimisel tema isikut tõendavale

dokumendile või asjakohasel juhul selle koopiale.

(3) Kui kinnisasja omandajaks on Eestis registreeritud juriidiline isik, tuvastatakse tegelik

kasusaaja ja tema kodakondsus tegelike kasusaajate andmekogu andmete alusel.

(4) Välisriigis registreeritud juriidilise isiku puhul tuginetakse asjaolude kontrollimisel tema

esindaja esitatud andmetele.

(5) Kinnisasja omandaja esitab vajadusel notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile, riigivara

võõrandajale, kohaliku omavalitsuse üksusele või Maa- ja Ruumiametile seaduses sätestatud

nõuetele vastavuse kontrollimiseks muid menetluses vajalikke andmeid ja dokumente.“;

17) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Enne 2027. aasta 1. jaanuari algatatud kinnisasja omandamisega seotud haldusmenetlused,

notariaalsed toimingud ning maareformi seaduse alusel läbiviidavad menetlused viiakse lõpule

menetluse algatamise ajal kehtinud korra kohaselt.“.

§ 2. Maareformi seaduse muutmine

Maareformi seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 21 lõiget 1 täiendatakse pärast sõnu „käesolevast seadusest“ tekstiosaga „ja

kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest“;

2) paragrahvi 21 lõike 2 esimest lauset täiendatakse tekstiosaga „,kui maa erastamine ei ole

kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“;

5

3) paragrahvi 21 lõike 3 esimest lauset täiendatakse tekstiosaga „,kui maa erastamine ei ole

kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“;

4) paragrahvi 21 lõiked 5 ja 6 tunnistatakse kehtetuks.

§ 3. Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse muutmine

Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 20 täiendatakse lõikega 26 järgmises sõnastuses:

„(26) Kohustatud isik säilitab tegelikust kasusaajast füüsilise isiku vähemalt järgmised andmed:

nimi, isikukood ja selle riik, selle puudumise korral sünniaeg ja sünnikoht, kodakondsus või

kodakondsused, elukohariik ning andmed kontrolli tegemise viisi kohta.”;

2) paragrahvi 21 lõike 1 punkti 2 täiendatakse pärast sõna „sünniaeg“ tekstiosaga „ja sünnikoht,

kodakondsus või kodakondsused“;

3) paragrahvi 77 lõike 1 punktis 1 asendatakse sõnad „ning elukohariik“ tekstiosaga

„, kodakondsus või kodakondsused ning elukohariik“.

§ 4. Riigivara seaduse muutmine

Riigivara seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 58 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

„(21) Enampakkumise väljakuulutamisel esitatakse teave kinnisasja omandamise kitsendamise

seadusest tulenevate piirangute kohta ning sätestatakse, et enampakkumisel võivad osaleda üksnes

isikud, kes ei ole nimetatud seaduse alusel kinnisasja omandamisest välistatud.“.

§ 5. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. jaanuaril.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, ……………… 2026

Algatab Vabariigi Valitsus ……………… 2026

Pikk 61 / 15065 Tallinn / [email protected] / www.siseministeerium.ee

Registrikood 70000562

Ministeeriumid

23.04.2026 nr 1-6/3443-1

Eelnõu esitamine kooskõlastamiseks ja

arvamuse andmiseks (kinnisasja omandamise

kitsendamise seaduse muutmise ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus)

Siseministeerium esitab ministeeriumitele kooskõlastamiseks ning teistele adressaatidele

arvamuse andmiseks kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellest

tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu.

Eelnõu materjalidega on võimalik tutvuda eelnõude elektroonilises kooskõlastussüsteemis:

https://eelnoud.valitsus.ee. Palume teie kooskõlastust või arvamust 15 tööpäeva jooksul eelnõu

kooskõlastamisele esitamisest arvates.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Igor Taro

siseminister

Lisad:

1. eelnõu 5 lehel,

2. eelnõu seletuskiri 44 lehel,

3. eelnõu seletuskirja lisa 1 lehel.

Arvamuse andmiseks:

Kaitsepolitseiamet

Politsei- ja Piirivalveamet

Maa- ja Ruumiamet

Välisluureamet

Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet

Notarite Koda

Eesti Linnade ja Valdade Liit

Eesti Põllumajandus- ja Kaubanduskoda

2 (2)

Eestimaa Talupidajate Keskliit

Eesti Omanike Keskliit

Riigikantselei

1

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise

ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu seletuskirja juurde

Lisa

Rakendusakti kavand

VABARIIGI VALITSUS

MÄÄRUS

Loetelu riikidest, kes võivad kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või avalikule korrale,

kui need riigid võivad kasutada oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis

ohustavad Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda

Määrus kehtestatakse kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 101 lõike 4 alusel.

§ 1. Määruse reguleerimisala

§ 2. Riikide loetelu

§ 3. Loetelu ajakohastamine

§ 4. Määruse jõustumine

1

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse

eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise

eelnõu keskne eesmärk on tugevdada Eesti riigi julgeolekut, piirates vaenulike riikide või nende

kontrolli all olevate isikute võimalust kasutada kinnisvara Eesti vastu suunatud luure- ja

mõjutustegevuses või sabotaažioperatsioonides. Venemaa Föderatsiooni agressioonisõda

Ukraina vastu on näidanud, et Venemaa kasutab vastaspoole alistamiseks ja mõjutamiseks

kõikvõimalikke vahendeid ning kinnisvara omandamine on osa sellest tööriistakastist.

Kinnisasjade omandamist reguleerivas kehtivas õigusruumis ei ole julgeolekuohtudele

vastamiseks ja nende ennetamiseks piisavalt meetmeid - kehtivad kitsendused on piiratud

üksnes 1999. aasta haldusjaotuse põhise piirangualaga. Samas on mujal Eestis hulgaliselt riigi

julgeoleku seisukohalt olulisi asukohti, kus kinnisasja omandamisega võivad kaasneda

julgeolekuohud. Seetõttu ajakohastatakse piiranguala määratlemist ning laiendatakse

regulatsiooni.

Eelnõuga luuakse volitusnorm, mille alusel nimetatakse Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda ohustavad riigid (kinnisasjade omandamise kitsendamise kontekstis) ning mis võimaldab

keelata pikaajalise elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikel, nende riikide ettevõtetel ning

juriidilistel isikutel, milles nad on tegelikud kasusaajad, kinnisasja omandamine kogu Eesti

Vabariigi territooriumil. Keeld ei ole tagasiulatuv ning ei puuduta isikuid, kellel on pikaajaline

elamisluba, kuna nende isikute taust on Eestis elatud aja ja pikaajalise elamisloa nõuetele

vastavuse kaudu riigi poolt piisavalt kontrollitud. Samuti ühtlustatakse piirangud nii, et need

laienevad ka korteriomanditele, mis seni olid kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse

(edaspidi ka KAOKS) kohaldamisalast väljas. Eelnõu kõrvaldab ka võimaluse piirangutest

mööda minna Eesti või Euroopa Majanduspiirkonna riikide ettevõtete kaudu, täpsustades

tegeliku kasusaaja rolli ja kohustades notarite ning teiste tehingu kontrollijate kaudu tuvastama

kasusaajate kodakondsust.

Kokkuvõtlikult plaanitakse KAOKSi ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse

eelnõuga:

1) luua õiguslik alus, mille kohaselt on võimalik keelata Eestis kinnisasja ja korteriomandi

omandamist Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse

järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukohajärgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi

julgeolekule või avalikule korrale, kui see riik võib kasutada oma kodanikke või juriidilisi

isikuid viisil, mis ohustavad Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda (edaspidi ka

julgeolekut või avalikku korda ohustav riik). Nimetatud keeldu kavandatakse kohaldada ka

juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on füüsiline isik,

kelle kodakondsuse järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või avalikule

korrale;

2) täiendada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) selliselt, et kinnisasja

omandamise keeld kohaldub ka juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema

tegelik kasusaaja on füüsiline isik, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik;

2

3) ajakohastada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) piirjoont selliselt,

et see oleks külade piiride põhine, asendades 1999. a haldusjaotuse põhise piirjoone;

4) kaotada kehtivad erisused maareformi seaduse (edaspidi ka MaaRS) alusel kinnisasja

omandamisele, välja arvatud ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmisel ja

kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamisel.

Eelnõu väljatöötamisel on hinnatud selle põhiseaduspärasust ning järeldatud, et eelnõu on

põhiseaduspärane. Kavandatu näol on tegemist mõõduka ja legitiimse riivega, mis teenib

äärmiselt kaalukat eesmärki - Eesti riigi julgeoleku kaitset. Omandipõhiõigust ei piirata

tagasiulatuvalt ning keeld ei võta kelleltki ära olemasolevat vara. Võrdse kohtlemise põhimõtte

riive on põhjendatud, kuna eristamine tugineb objektiivsele julgeolekuohule, mitte isikute

kollektiivsele vastutusele. Eelnõu on kooskõlas ka Euroopa Liidu õigusega, mis lubab kapitali

vaba liikumist piirata avaliku korra ja julgeoleku kaalutlustel. Isikutel jääb võimalus kinnisasju

üürida või rentida ja Vabariigi Valitsus võib riiklikult olulisel põhjusel või humaansetel

kaalutlustel anda kinnisasja omandmaiseks loa.

Muudatusel on oluline positiivne mõju riigi julgeolekule ja avalikule korrale. Majanduslikku ja

sotsiaalset mõju on hinnatud väheoluliseks. Piirang puudutaks ligikaudu 600 tehingut aastas

ning ei avalda märkimisväärset mõju kinnisvaraturu toimimisele. Samas aitab see vähendada

riske, mis tulenevad strateegiliselt tundlike objektide läheduses kinnisvara koondumisest, ning

tõkestada võimalikke eelpositsioone luuretegevuseks või sabotaaži korraldamiseks. Kuivõrd

küsimus on riigi julgeolekus, siis puudutab eelnõu kaudselt kõiki Eesti elanikke. Otseselt

puudutavad kavandatavad kitsendused eelkõike pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa ja

Valgevene kodanikke, kel kaob ära õigus Eestis kinnisasju omandada.

Eelnõu tugineb laiapõhjaliselt koostatud analüüsile, kuhu panustasid mitmed ministeeriumid,

julgeolekuasutused ja erialaliidud. Rahvusvahelises võrdluses toetub Eesti Soome, Läti ja

Leedu praktikale, mis on samuti karmistanud kolmandate riikide isikute kinnisvara omandamist

julgeolekuohtude tõttu.

Eelnõu lähtub Eesti julgeolekupoliitika alustes nimetatud eesmärgist, milleks on kindlustada

Eesti Vabariigi iseseisvus ja sõltumatus, eesti rahvuse, keele ja kultuuri kestmine, territoriaalne

terviklikkus, põhiseaduslik kord, elanikkonna turvalisus ja ühiskonna toimimine. Samuti

sellest, et julgeoleku tagamiseks kasvanud ohutingimustes ei piisa olemasolevast vaid tuleb teha

rohkem.1

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud ning juriidilist kvaliteeti on kontrollinud Siseministeeriumi

ametnikud ([email protected]).

Eelnõu väljatöötamisse olid kaasatud:

– ministeeriumid: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (edaspidi ka REM), Majandus-

ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi ka MKM), Rahandusministeerium,

Kaitseministeerium, Välisministeerium (edaspidi ka VÄM); Justiits- ja Digiministeerium

(edaspidi ka JDM),

– ametid: Kaitsepolitseiamet (edaspidi ka KAPO), Politsei- ja Piirivalveamet (edaspidi ka

PPA), Maa- ja Ruumiamet, Välisluureamet (edaspidi ka VLA), Tarbijakaitse- ja Tehnilise

Järelevalve Amet (edaspidi ka TTJA),

– Riigikantselei,

1 ”Eesti julgeolekupoliitika alused” heakskiitmine.- RT III, 28.02.2023.

3

– Notarite Koda,

– Linnade ja Valdade Liit,

– Eesti Põllumajandus- ja Kaubanduskoda,

– Eestimaa Talupidajate Keskliit,

– Eesti Omanike Keskliit,

– Eesti Erametsaliit.

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse:

1) kinnisasja omandamise kitsendamise seadust, avaldamismärkega RT I, 06.07.2023, 41;

2) maareformi seadust, avaldamismärkega RT I, 18.12.2025, 9;

3) rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadust, avaldamismärkega RT I,

13.02.2026, 13;

4) riigivaraseadust, avaldamismärkega RT I, 31.12.2025, 6.

Eelnõu ei ole seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi, muu menetluses oleva eelnõu ega

Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu küsimust on käsitletud

Vabariigi Valitsuse 29. jaanuari 2026. aasta kabinetinõupidamisel, milles anti

Siseministeeriumile ülesanne valmistada ette KAOKSi muudatused kiireloomulisena. Seetõttu

ei ole koostatud eelnõu väljatöötamiskavatsust Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. a

määruse nr 180 "Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri" § 1 lõike 2 punkti 1 alusel.

Eelnõu on seotud „Siseturvalisuse arengukava 2020–2030“ tegevussuunaga „Kindel

sisejulgeolek“, mille kohaselt tuleb muu hulgas suurendada vastupanuvõimet põhiseaduslikku

korda ohustavate tegevuste, hübriidohtude ja vaenuliku mõjutustegevuse suhtes. Samuti on

eelnõu seotud Eesti julgeolekupoliitika alustega2, milles sätestatakse põhialused, mille kohaselt

Eesti kaitseb end igal juhul ja kõikide ohtude eest, sõltumata nende päritolust või ilmnemise

ajast ja kohast, ja kui tahes ülekaaluka vastase vastu, võttes arvesse kõiki riigi julgeolekut

mõjutavaid suundumusi ja tegureid.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus, sest ei muudeta

seadust, mille vastuvõtmiseks on Eesti Vabariigi põhiseaduse (edaspidi PS) § 104 kohaselt vaja

Riigikogu koosseisu häälteenamust.

2. Seaduse eesmärk

2.1. Kehtiv õigus ja selle muutmise vajadus

Julgeolekukeskkond on muutunud. Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist

sõda Ukraina vastu. Paralleelselt sõjategevusega Ukrainas viib Venemaa Föderatsioon läbi

hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sh Eesti vastu.

Kinnisvara omandamine väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute

kavandamisel ja täideviimisel.

Käesoleval ajal eksisteerivad puudulikud õiguslikud võimalused julgeoleku tagamise eesmärgil

kinnisasjade omandamise kitsendamiseks kolmandate riikide kodanikele ja ettevõtetele, et

ennetada võimalikke ohte Eestile ja liitlastele. Täpsemalt on eelnõu koostamise põhjuseks

2 ”Eesti julgeolekupoliitika alused” heakskiitmine.- RT III, 28.02.2023.

4

asjaolu, et tänane KAOKS ei võimalda julgeoleku tagamise eesmärgil kitsendada kinnisasjade

omandamist suuremal osal Eesti territooriumist, välja arvatud KAOKS §-s 10 määratud

piirangualas. Olemasolevatest kinnisasja omandamise kitsendustest on lihtne nö mööda minna,

kitsendused keelavad kinnisasja omandamist riigikaitse eesmärgil ainult Venemaa

Föderatsiooni piiriga külgnevates valdades ning väikesaartel. Samas on aga mujal Eestis

hulgaliselt riigi julgeoleku seisukohalt olulisi asukohti, kus kinnisasja omamine kolmanda riigi,

eelkõige agressorriigi kodaniku või ettevõtte poolt võib olla julgeolekuohuks, kuid riigil

puuduvad võimalused neis kohtades ohtu ennetada ning kinnisaja omandamist piirata.

Nii Eesti lähiriikides kui ka mujal maailmas on kasvanud juhtumite arv, kus kinnisasjade

omandamise kaudu kujutatakse ohtu riigi julgeolekule. Näiteks omandas Soomes Vene oligarh

saare strateegiliselt olulises kanalis, Rootsis on sealne Vene Õigeusu Kirik omandanud

kinnisasju riigi julgeoleku seisukohalt strateegilistes asukohtades ning Norras Bardufossis

asuva kaitseväe ja NATO õhuväebaasi kõrval tuvastati, et mõningaid sealseid kinnisasju

omavad Venemaa kodanikud.

Ohuks antud kontekstis on ohustaja võimalus:

– luua positsioone olulistes asukohtades teabe kogumiseks läbi erinevate luuredistsipliinide,

– häirida või halvata riigi seisukohalt oluliste teenuste toimimist,

– valmistada ette positsioone kriisiks või sõjaks.

Kokkuvõtlikult võib kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul

tuua kaasa riske, kuna:

– kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt tundlikku ligipääsu või mõju (nt sõjalise

infrastruktuuri, kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate, lennuväljade või muu riigikaitselise

tähendusega objektide lähedus),

– omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide

edendamiseks,

– teatud riikide õigusruum või praktika kohustab nende riikide kodanikke tegutsema oma riigi

julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi

territooriumi.

Strateegilised ohud laiemalt tekivad kogumis, kui ohustaja kontrollitavate isikute või ettevõtete

kätte koondub teatud hulk kinnisasju, mille tulemusel on võimalik kujundada piirkonna

olustikku - näiteks ka kujundada kinnisasjade turu üüri- ja ostuhindasid, millel võib olla mõju

nii kohaliku kui ka üleriigilise majanduse toimimisele. Samuti võib ühetaoliste tunnustega

isikute kinnisasjade koondumine mingis piirkonnas mõjutada sealset keele-, kultuuri- ning

komberuumi. Eelnõu väljatöötamisel on arvestatud, et Eesti rahvuse, keele ja kultuuri säilimine

läbi aegade on Eesti riigi olulisteks eesmärkideks tulenevalt Eesti Vabariigi põhiseadusest.

Täna on Venemaa Föderatsiooni kodanikel võimalik oluliste piiranguteta omandada kinnisvara

Eestis, samal ajal kui Eesti ei väljasta neile viisasid, ei registreeri nende lühiajalist töötamist

ega anna välja tähtajalisi elamislubasid (välja arvatud erandjuhtudel). Samuti on Eesti

tunnistanud kehtetuks mitte-ELi või -NATO liikmesriikide kodanikele antud relvaload ja

lõpetanud neile uute lubade väljastamise, lisaks on kehtestanud muid tehingupiiranguid.

Kui eeltoodud kitsaskohti ei lahendata, võivad realiseeruda ohud ja tekkida haavatavused, mis

kombineerituna teiste julgeolekuohtudega võivad viia Eesti iseseisvuse jaoks traagiliste

tagajärgedeni.

5

Arvestatud on, et eelnõuga ei ole võimalik täielikult maandada kõiki eelkirjeldatud riske.

Ohtude tõrjumise ja ennetamise puhul jäävad paratamatult alles teatud jääkriskid, kuna ohustaja

kohandab oma tegevust ja otsib pidevalt uusi võimalusi oma eesmärkide saavutamiseks.

Kinnisasja omamise ning üürimise ja rentimise võrdlus

Vaatamata kehtestatavatele piirangutele jääb nii julgeolekut või avalikku korda ohustavate

riikide kodanikele, kui teistele Euroopa Majanduspiirkonna väliste riikide kodanikele alles

võimalus kinnisvara üürimiseks või rentimiseks. Eelnõu väljatöötamise käigus on analüüsitud

ka üüri- ja rendisuhte reguleerimise võimalusi.

Üüri- ja rendisuhete täiendavaks reguleerimiseks (näiteks eesmärgiga välistada agressorriikide

kodanike poolt kinnisasjade ja korterite rentimine või üürimine) tuleb teha olulisi õigusalaseid

muudatusi. Kinnisvaratehingu jõustamiseks peab olema tehtud kanne kinnistusregistrisse ning

tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Seega on kinnisvaratehingu puhul olemas

mehhanism, mille abil on võimalik seada piiravad kriteeriumid. Üüri- ja rendisuhete puhul

sellised kohustused (kanne kinnistusraamatusse, notariaalne tõestamine) puuduvad ning

vastavate piirangute kehtestamiseks tuleks luua täiendav regulatsioon, millel on suure

tõenäosusega oluline ja negatiivne mõju nii halduskoormusele kui ärikeskkonnale.

Üürimine või rentimine ja omandamine erineb oluliselt põhiõiguste vaates. Omand on kaitstud

põhiseaduse §-ga 32, mille kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Üüri- ja

rendisuhte osas selliseid põhiseaduslikke õigusi ei kaasne. Üüri- ja rendisuhe on üldjuhul ajutise

iseloomuga ning suhte lõpetamine, sealhulgas riskantse olukorra maandamine, on tõenäoliselt

kiirem, kui omandi kasutamisõiguse piiramine või sundvõõrandamine. Seega kinnisasja

omamine ja üürimine või rentimine asetavad isiku põhiõiguslikult väga erinevasse positsiooni.

Kui kinnisasja omanikule laieneb põhiseaduslik omandipõhiõigus, siis üürniku õigused on

valdavalt lepingulised ning nende põhiseaduslik kaitse on kaudne ja piiratud. See erinevus ei

ole pelgalt tehniline, vaid mõjutab nii riigi sekkumise ulatust kui ka isiku võimalusi oma õigusi

kaitsta.

aspekt Omanik Üürnik

põhiõiguslik staatus omandipõhiõigus (PS § 32) puudub omandipõhiõigus

õigus kasutada täielik, seaduse piirides lepinguline, piiratud

õigus käsutada jah (müüa, pantida, üürida) ei

riigi sekkumise piirangud tugev põhiseaduslik kaitse kaudne kaitse (eraelu, kodu puutumatus)

hüvitis sundvõõrandamisel jah, õiglane ja kohene ei

õigus vaidlustada riigi sekkumine jah, põhiseaduslikult piiratud (vaid lepingulised vaidlused)

kohustused hooldus, maksud, ohutus lepingu täitmine, heaperemehelik kasutus

Tabel 1. Omandamise ja üürimise või rentimise võrdlus põhiõiguste vaates.

Omanikule tagab põhiseaduse § 32 ulatusliku õiguse oma kinnisasja vallata, kasutada ja

käsutada. See tähendab, et omanik saab otsustada, kuidas kinnisasja kasutada, kellele seda

võõrandada või kas seda üldse võõrandada. Riigi sekkumine sellesse sfääri on rangelt piiratud:

igasugune omandiõiguse riive peab tuginema seadusele, teenima legitiimset eesmärki ning

olema proportsionaalne. Omanikule on tagatud ka õigus saada õiglast ja kohest hüvitist juhul,

kui riik omandi üldistes huvides võõrandab. Seega on omanikul tugev põhiseaduslik kaitse, mis

võimaldab tal riigi tegevust vajaduse korral kohtus vaidlustada.

Üürniku positsioon on olemuslikult teistsugune. Üürnik ei saa kinnisasja omandiõigust ning

seetõttu ei laiene talle ka põhiseaduslik omandipõhiõigus. Tema õigused tulenevad peamiselt

üürilepingust ja võlaõigusseadusest. Kuigi üürnikul on õigus kinnisasja vallata ja kasutada, on

see õigus piiratud lepinguga ning sõltub üürileandja otsustest ja käitumisest. Põhiseaduslik

kaitse avaldub üürniku puhul eelkõige eraelu puutumatuse kaudu: üürileandja ei tohi eluruumi

6

siseneda omavoliliselt ning üürniku kodu puutumatus peab olema tagatud. Samuti peab üürniku

väljatõstmine olema seaduslik ja proportsionaalne. Need õigused on aga oma olemuselt

kitsamad kui omaniku omandipõhiõigus ning ei anna üürnikule samaväärset võimalust riigi

sekkumist vaidlustada.

Seega võib kokkuvõtlikult järeldada, et kinnisasja omamine loob isikule tugeva ja

põhiseaduslikult kaitstud positsiooni, mis annab talle nii ulatuslikud õigused kui ka selged

võimalused riigi sekkumist kontrollida. Rentimine või üürimine seevastu asetab isiku

lepingulisse ja nõrgemasse positsiooni, kus põhiõiguslik kaitse on pigem kaudne ning sõltub

suuresti üürilepingu sisust ja eraelu puutumatuse tagamisest.

Riigi võimalused sekkuda üürisuhtesse julgeolekuohu maandamiseks on Eesti õiguskorras väga

piiratud ning seda põhjusel, et üürisuhe on eraõiguslik leping, mille autonoomiat kaitseb nii

lepinguvabaduse põhimõte kui ka eraelu puutumatus. Seetõttu ei ole riigil tavapärastes oludes

õigust üürilepingut otseselt lõpetada ega üürniku ja üürileandja vahelisi suhteid sisuliselt ümber

kujundada. Samas ei tähenda see, et üürisuhe oleks ohuolukorras täielikult riigi sekkumise eest

kaitstud. Pigem toimub sekkumine kaudselt, läbi teiste õigusharude ja riigi julgeoleku tagamise

funktsioonide, mille mõju üürilepingule võib olla mõnikord märkimisväärne.

Näiteks kriisiolukorras saab riik rakendada meetmeid, mis ei ole suunatud üürilepingu

lõpetamisele, kuid muudavad selle täitmise objektiivselt võimatuks. Nii erakorralise seisukorra

seadus (edaspidi ka ErSS), riigikaitseseadus (edaspidi ka RiKS) kui ka hädaolukorra seadus

(edaspidi ka HOS) võimaldavad riigil kehtestada piiranguid, mis takistavad üürilepingu täitmist

(sundkasutus, viibimiskeelud, kohustuste peatamine). Eriolukorra juht või tööde juht võib

otsustada kinnisasja, ehitise või ruumi ajutisse sundkasutusse võtmise, kui see on vältimatult

vajalik eriolukorra töö tegemiseks (HOS § 28 lg 1). Samuti võib teha valdaja kinnisasjal või

ruumis töid ilma valdaja nõusolekuta (HOS § 30). Isiku valduses oleva asja võib võtta

sundkasutusse, kui see on vältimatult vajalik riigikaitseülesande täitmiseks (RiKS § 15 lg 2,

RiKS § 82¹ lg 1). Sellisel juhul on isik kohustatud taluma tema suhtes kohaldatavaid piiravaid

meetmeid (RiKS § 10 lg 2¹). Vabariigi Valitsus võib kehtestada politseitunni ehk keelu viibida

tänavatel ja avalikes kohtades (ErSS § 17 lg 1 p 3) ning erakorralise seisukorra juht võib piirata

liikumisvabadust Eesti territooriumil (ErSS § 18 lg 2 p 5). Võidakse kehtestada viibimiskeeld,

kohustades isikut piirkonnast lahkuma või keelates seal viibimise (HOS § 31 lg 1). Haldusorgan

võib riigikaitselise haldusakti andmisel peatada konkureeriva kohustuse täitmise või tunnistada

see kehtetuks, kui see takistab riikliku kohustuse täitmist (RiKS § 82¹¹ lg 2 p 1 ja 2). See

tähendab, et riik võib seadusjärgse korraldusega peatada üürilepingust tulenevad kohustused.

Kui üürnik on seotud tegevusega, mis ohustab riigi julgeolekut - näiteks luuretegevus, terrorism

või vägivaldne ekstremism -, ei sekku riik üürilepingusse, vaid isiku tegevusse.

Korrakaitselised ja kriminaalmenetluslikud meetmed võivad viia selleni, et üürnik

eemaldatakse eluruumist või talle seatakse liikumispiirangud. Sellisel juhul ei ole üürilepingu

lõpetamine riigi otsus, vaid üürileandja õigus tugineda sellele, et üürnik ei saa enam lepingut

täita. Seega toimub sekkumine kaudselt, läbi isikukesksete meetmete, mitte läbi lepingulise

suhte ümberkujundamise.

Riigi sekkumine üürisuhtesse julgeolekuohu tõttu toimub Eestis valdavalt kaudselt, kas läbi

kinnisasja kasutamise piirangute või läbi üürniku tegevuse reguleerimise. Otsene sekkumine

üürilepingusse on lubatav üksnes äärmuslikes olukordades ja selgelt seadusega ette nähtud

juhtudel. See tasakaal peegeldab Eesti õiguskorras olulist põhimõtet: isegi julgeoleku tagamisel

peab riik austama eraõiguslike suhete autonoomiat ning sekkuma vaid ulatuses, mis on

vältimatult vajalik põhiseadusliku korra kaitseks. Seega saab riik üürisuhet mõjutada ainult

kaudselt, luues olukorra, kus üürilepingu täitmine muutub võimatuks.

7

2.2. Eelnõu eesmärk

Eelnõul on kaks peamist eesmärki:

1) tõhustada regulatiivseid meetmeid, et paremini ennetada ja kaitsta Eesti julgeolekut ohtude

vastu, mis on seotud kinnisasja omandiga;

2) survestada Venemaa Föderatsiooni loobuma agressioonist ja Valgevenet agressiooni

toetamisest, tõstes sarnaselt Euroopa Liidu ja Vabariigi Valitsuse sanktsioonidega selle

hinda.

2.3. Eelnõu kooskõla Euroopa Liidu ja rahvusvahelise õigusega

Eelnõu väljatöötamisel on tuginetud rahvusvahelises õiguses üldtunnustatud põhimõttele, mille

kohaselt on igal riigil suveräänne õigus määrata, kes võivad selles riigis kinnisasju omandada.

Seega puudub teise riigi kodanikul subjektiivne õigus kinnisasjade omandamisele. KAOKSis

planeeritavad muutused ei kitsenda Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi või Suurbritannia

ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodaniku kinnisasjade omandamist Eestis.

Euroopa Liidu toimimise lepingu (edaspidi ka ELTL) artiklist 63 tulenevalt keelatakse

lepingu 4. peatüki sätete kohaselt liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide

vahel kõik kapitali vaba liikumise makse- ja muud piirangud, samuti kõik maksepiirangud

liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel. See ei mõjuta liikmesriigi

õigust võtta meetmeid siseriiklike õigusnormide rikkumise takistamiseks või avaliku korra või

avaliku julgeoleku tagamiseks. Need meetmed ja kord ei tohi kujutada endast suvalise

diskrimineerimise vahendit ega varjatud piirangut kapitali ja maksete vabale liikumisele.

Kapitali vaba liikumise põhimõtte seisukohast on piiranguid peetud õigustatuks, kui Euroopa

Liidu (ka Euroopa Majanduspiirkonna) raames ei toimu diskrimineerimist näiteks

kodakondsuse alusel ning seda õigustab ülekaalukas avalik huvi. Kolmandatest riikidest pärit

isikute suhtes rohkemate piirangute ettenägemist on samuti peetud õigustatuks ELTLi art 643

alusel.4 Samas tuleb silmas pidada, et ELis asutatud ja registreeritud juriidiline isik on ELi isik

ka siis, kui tema tegelik kasusaaja on kolmanda riigi kodanik.

Komisjoni teatise5 kohaselt on Euroopa Liidu toimimise lepingu artikliga 63 ette nähtud

kapitali vaba liikumine mitte ainult Euroopa Liidu piires, vaid ka Euroopa Liidu ja kolmandate

riikide vahel ning kõik piirangud peavad olema sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed avaliku

poliitika õiguspäraste eesmärkide saavutamiseks. Sellised eesmärgid on asutamislepingus või

Euroopa Kohtu praktikas määratletud ülekaaluka üldise huvina. Euroopa Kohus on kapitali

piiriülese liikumise piirangu põhjendamise küsimuses korduvalt selgitanud, et riigisiseste

õigusnormidega võib kapitali vaba liikumist piirata üksnes siis, kui see on põhjendatud mõnel

ELTL artiklis 65 nimetatud alusel või ülekaalukates üldistes huvides Euroopa Kohtu praktika

tähenduses6. ELTL artikli 65 lg 1 punkti b alusel on liikmesriikidel õigus võtta kapitali vaba

3 ELTL artikkel 64 lg 1: Artikli 63 sätted ei takista kohaldamast kolmandate riikide suhtes 31. detsembril 1993

siseriikliku või liidu õiguse järgi kehtivaid piiranguid, mis käsitlevad kapitali liikumist kolmandatesse riikidesse

või kolmandatest riikidest seoses otseinvesteeringutega – kaasa arvatud investeeringud kinnisvarasse –,

asutamisega, finantsteenuste osutamisega või väärtpaberite lubamisega kapitaliturgudele. 4 Välisinvesteeringute taustauuringu mõjude hindamine, Riigikantselei 2021; lk 131. 5 Komisjoni teatis „Suunised liikmesriikidele seoses välismaiste otseinvesteeringute, kolmandatest riikidest

kapitali vaba liikumise ja Euroopa strateegiliste varade kaitsega enne määruse (EL) 2019/452 (välismaiste

otseinvesteeringute taustauuringute määrus) kohaldumist“, ELT CI 99, 26. märts 2020, lk 1, p 4. 6Euroopa Kohtu 07.06.2012 otsus C-39/11, VBV – Vorsorgekasse AG vs Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA),

(ECLI:EU:C:2012:327), punkt 28 ja selles viidatud praktika.

8

liikumist piiravaid meetmeid, mis on õigustatud avaliku korra või avaliku julgeoleku

seisukohalt. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt võib avaliku korra ja julgeoleku

põhjendustele tugineda üksnes siis, kui ühiskonna põhihuvisid ähvardav oht on tegelik ja

piisavalt tõsine.7 Samuti ei tohiks piirangu kehtestamise eesmärgid olla puhtalt majanduslikud

ning nende põhjendused teenida pelgalt majanduslikke huvisid.8 Näiteks välisinvestorite poolt

strateegiliste varade turuvallutuslikul eesmärgil ostmise korral (nt eesmärgiga piirata teatava

kauba tarnimist liidu turule või teatava teenuse pakkumist turul) on kõige asjakohasem põhjus

erandi tegemiseks Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklis 65 sätestatud „avalik kord või

avalik julgeolek“. See võib näiteks õigustada piiravaid meetmeid, mida on vaja

varustuskindluse tagamiseks (näiteks energiavaldkonnas) või oluliste avalike teenuste

osutamiseks, kui vähem piiravad meetmed (näiteks reguleerivad meetmed, millega

kehtestatakse avalike teenuste osutamise kohustused kõigile teatavates sektorites tegutsevatele

ettevõtjatele) ei ole piisavad, et kõrvaldada tõeline ja piisavalt tõsine oht mõnele ühiskonna

põhihuvile.9

Eelnõuga on kavandatud piirangud riigi julgeoleku ja avaliku korra tagamise eesmärgil ning

käesoleva eelnõu koostamise käigus on arvestatud, et muudatuste rakendamiseks peab oht

julgeolekule või avalikule korrale olema tegelik ja piisavalt tõsine, sealhulgas peab oht olema

ühiskonna põhihuve ähvardav.

2.4. Eelnõu meetmed ja nende põhiseaduspärasus

KAOKS muutmise kavandamisel on hinnatud, kas võimalik keeld omandada kinnisasja Eesti

Vabariigi territooriumil pikaajalise elamisloata riigi julgeolekut või avalikku korda ohustavate

riikide (eelduslikult Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi) kodanikele, on kooskõlas

Eesti Vabariigi põhiseadusega (edaspidi ka PS). Kavandatav seadusemuudatus piirab nimetatud

isikute võimalust omandada kinnisasja Eestis pärast seaduse jõustumist ning ei oma

tagasiulatuvat mõju. Lisaks hõlmatakse eelnõu muudatustega ka juriidilised isikud, kelle

tegelikud kasusaajad on piirangute all olevad füüsilised isikud. Kavandatavat piirangut Eesti

riigi julgeolekut või avalikku korda ohustavate riikide isikute suhtes kavandatakse kohaldada

ka mitut kodakondsust omavale füüsilistele isikutele, kes ei ole Euroopa Liidu liikmesriigi

kodanikud.

2.4.1. Kohaldatavad põhiseaduse sätted

Kinnisasjade omandamisele piirangute kehtestamisel ei saa piirduda üksnes omandipõhiõiguse

riive hindamisega. Käesolevas kontekstis tuleb arvesse võtta ka teisi põhiseaduslikke õigusi ja

väärtusi. Vastupidisel juhul - eelistades üht põhiõigust teisele või jättes põhiseaduslikud

väärtused tervikuna ja koostoimes kaalumata - võib lõpptulemus olla vastuolus sellega, mida

põhiseadus seadusandjalt nõuab.

Asjakohased põhiseaduse sätted on eelkõige:

– PS § 32, mis sätestab omandi puutumatuse,

– PS § 12, mis tagab võrdse kohtlemise,

7 Vt Euroopa Kohtu 14.03.2000 otsus nr C-54/99, Église de Scientologie (ECLI:EU:C:2000:124), punkt 17;

Euroopa Kohtu 04.06.2002 otsus nr C-503/99, komisjon vs. Belgia (ECLI:EU:C:2002:328), punkt 47 ja Euroopa

Kohtu 13.05.2003 otsus nr C-463/00. 8Euroopa Kohtu 07.06.2012 otsus C-39/11, VBV – Vorsorgekasse AG vs Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA),

(ECLI:EU:C:2012:327), punkt 29 ja selles viidatud praktika; Euroopa Kohtu 27.02.2019 otsus nr C-563/17,

Associação Peço a Palavra (ECLI:EU:C:2019:144), punkt 70. 9 Komisjoni teatis „Suunised liikmesriikidele seoses välismaiste otseinvesteeringute, kolmandatest riikidest

kapitali vaba liikumise ja Euroopa strateegiliste varade kaitsega enne määruse (EL) 2019/452 (välismaiste

otseinvesteeringute taustauuringute määrus) kohaldumist“ (ELT CI 99, 26. märts 2020, lk 1, p 4.

9

– PS § 11, mille kohaselt võib põhiõigusi piirata üksnes põhiseadusega kooskõlas olevate,

demokraatlikus ühiskonnas vajalike meetmetega,

– PS § 1 ja preambul, mis rõhutavad Eesti riigi iseseisvuse, sõltumatuse ja julgeoleku kaitset.

2.4.2. Omandipõhiõiguse riive olemasolu

PS § 32 kaitsealas on isiku olemasolev omand, mitte aga absoluutne õigus kinnisvara tulevikus

omandada. Paragrahvi 32 lg 3 võimaldab seadusega ja üldistes huvides kehtestada piiranguid

teatud vara liikide omamisele. Riigikohus on rõhutanud, et sellise erandi tegemiseks tuleb

seadusega sätestada isikud ja vara liigid, kelle ja mille suhtes piirangud kehtivad. Piirangud

peavad olema kehtestatud üldistes huvides10. Üheks selliseks seaduseks on kinnisasjade

omandamise kitsendamise seadus (KAOKS), mis sätestab avalikust huvist tulenevad

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad

kinnisasja omandamise kitsendused. Samas sisaldab asjaomaseid norme ka veeseadus, mis

sätestab, et avalikud veekogud kuuluvad riigile ega ole tsiviilkäibes, ning muinsuskaitseseadus,

mis sätestab, et arheoloogiline leid kuulub riigile, sõltumata sellest, kelle kinnisasjast see leiti

või kelle valduses see on.

Riigikohus on märkinud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb omandiõiguse piiramiseks ette lihtsa

seadusereservatsiooni. Lihtne seadusereservatsioon tähendab, et üldjuhul võib omandiõigust

piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus11.

Käesoleval juhul ei kavandata võtta isikutelt ära neile kuuluvat vara ega piirata selle kasutamist,

vaid kavandatakse reguleerida kinnisasja omandamise tingimusi tulevikus. Seetõttu on tegemist

omandipõhiõiguse piiratud riivega. Riivet õigustab riigi kohustus kaitsta oma julgeolekut ja

avalikku korda.

2.4.3. Võrdse kohtlemise põhimõtte riive

Eelnõu eristab isikuid kodakondsuse, elamisloa ja tegeliku kasusaaja alusel, mistõttu on

tegemist PS § 12 riivega. Võrdse kohtlemise põhimõte ei keela siiski igasugust eristamist, vaid

üksnes meelevaldset ja põhjendamatut ebavõrdset kohtlemist. Riigikohus on leidnud, et

kodanike ja välismaalaste erinev kohtlemine võib olla õigustatud juhul, kui selleks esineb

mõistlik ja asjakohane põhjus ning meetmel on legitiimne eesmärk12. Käesoleval juhul on

meetme legitiimne eesmärk riigi julgeoleku ja avaliku korra kaitse (vt ka järgmist punkti).

2.4.4. Regulatsiooni eesmärk

Seadusandja eesmärk on Eesti Vabariigi julgeoleku ja avaliku korra kaitse, arvestades

agressorriikide tegevust ning nendest riikidest lähtuvaid julgeolekuohte. Riigi julgeoleku

tagamine on põhiseaduslikult kaitstav väärtus, mis tuleneb nii põhiseaduse preambulist kui ka

PS §-st 1. Riigikohtu hinnangul on tegemist äärmiselt kaalukat laadi eesmärgiga, mis võib

õigustada põhiõiguste piiranguid13.

2.4.5. Proportsionaalsuse hindamine (PS § 11)

10 RKPJKo 08.02.2001, 3-4-1-1-01, p 11. 11 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37. 12 Alates RKPJKo 03.04.2002, 3-4-1-2-02, p 17; RKÜKo 14.11.2002, 3-1-1-77-02, p 22; vt iseäranis RKPJKo

30.09.2008, 3-4-1-8-08, p-d 27, 32, 35.1. 13 RKPJKo 05.03.2001, 3-4-1-2-01, p 15, 17.

10

Kinnisvara omandamise keeld Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisele isikule,

kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisele isikule (sealhulgas kelle tegelikud kasusaajad

on piirangu all olevad isikud), kelle asukoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi

julgeolekule või avalikule korrale :

– teenib põhiseaduslikult legitiimset ja kaalukat eesmärki,

– on sobiv ja vajalik meede selle eesmärgi saavutamiseks,

– on mõõdukas ega riiva põhiõigusi ülemääraselt.

Seetõttu on eelnõu põhiseadusega kooskõlas.

Sobivus Keeld omandada kinnisasja on sobiv meede, kuna see vähendab võimalusi kasutada kinnisvara:

– vaenuliku luure- ja mõjutustegevuse ning sabotaažioperatsioonide toetamiseks,

– strateegiliste positsioonide loomiseks,

– kriisiolukorras Eesti riigi julgeolekut ohustavate muude tegevuste hõlbustamiseks.

Seega aitab meede kaasa seatud eesmärgi saavutamisele.

Vajalikkus

Julgeolekuvaldkonnas on seadusandjal lai otsustusruum. Kuigi teoreetiliselt võiks kaaluda

alternatiivseid meetmeid (nt individuaalne loamenetlus), ei taga need sama tõhusat ja kiiret ohu

ennetamist.

Arvestades ohu laadi ja ulatust, ei ole ilmne, et mõni muu meede saavutaks eesmärgi võrreldava

tõhususega ja väiksema põhiõiguste riivega.

Mõõdukus

Piirangu mõõdukust toetavad järgmised asjaolud:

– keeld ei ole tagasiulatuv ja regulatsioon ei laiene olemasolevale omandile,

– keeld ei välista isikute elamist, töötamist ega ettevõtlusega tegelemist Eestis,

– seadusandja on ette näinud erandid püsiva ja tugevama seotuse korral Eesti riigiga.

Kavandatavate muudatuste kohaselt jääb Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga viibivatele

Venemaa ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise võimalus alles, kuna riik on

kontrollinud piisavalt nende tausta pikaajalise elaniku elamisloa andmise eel ning keelu

kehtestamine neile pole praegu põhjendatud.

Seega ei ole põhiõiguste riive ebaproportsionaalselt intensiivne võrreldes kaitstava hüve - riigi

julgeoleku - kaaluga.

Kollektiivse vastutuse küsimus

Kavandatav regulatsioon ei kujuta endast karistuslikku meedet ega põhine isiku süül. Tegemist

on ennetava iseloomuga haldusõigusliku regulatsiooniga, mis lähtub objektiivsest

julgeolekuohust.

2.5. Eelnõu väljatöötamiskavatsus

Seoses 2022. a veebruaris alanud Venemaa Föderatsiooni agressioonisõjaga Ukraina vastu on

ka Eesti julgeolekuolukord oluliselt halvenenud, mistõttu tuleb eelnõud menetleda põhjendatult

11

kiireloomulisena vastavalt Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. aasta määruse nr 180 „Hea

õigusloome ja normitehnika eeskiri“14 paragrahv § 1 lõike 2 punktile 1.

2024. aasta 6. juunil esitas Siseministeerium Vabariigi Valitsuse kabinetinõupidamisele

analüüsi, mille koostamiseks kaasati üle 21 erineva osapoole: Välisministeerium,

Justiitsministeerium, Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, Maa-Amet, Riigikantselei,

Rahandusministeerium, Kliimaministeerium, Kaitseministeerium, Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium, Kaitseväe Luurekeskus, Kaitsepolitseiamet, Notarite Koda,

Rahapesu Andmebüroo, Välisluureamet, Linnade ja Valdade Liit, kohaliku omavalitsuse

esindajad, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda, Eestimaa Talupidajate Keskliit, Eesti

Omanike Keskliit, Eesti Erametsaliit. Koostöös kaardistati ohud julgeolekule, probleemid

olemasolevas õiguskeskkonnas ning võimalikud lahendused.

Eelnõu tugineb muu hulgas nimetatud analüüsis esitatud järeldustele.

2.6. Teiste riikide praktika agressorriikide kodanikele ja juriidilistele isikutele

kinnisasjade omandamise kitsendamisel

Lahenduste väljatöötamisel on eeskujuks Soomes kehtiv regulatsioon. Eelkõige on eeskujuks

2025. aastal jõustunud seadusemuudatus, mis näeb ette keelu Soome julgeolekut ohustava riigi

(kui see riik kasutab oma kodanikke viisil, mis kahjustab Soome julgeolekut) isikutel Soomes

kinnisasju omandada. Sellise julgeolekut ohustava riigina on Soome määratlenud Venemaa.

Sellest tulenevalt ei tohi alalise elamisloata Venemaa isikud Soomes kinnisasju omandada.

Samuti kehtib sama piirang juriidilistele isikutele, mille asukoht on Venemaal, ja juriidilistele

isikutele, millede üle on oluline mõju eelkirjeldatud isikutel.15 Varasemalt on Soomes

kehtestatud loamenetlus kõikide kolmandate riikide isikute (füüsiliste ja juriidiliste) poolt

kinnisasjade omandamisel - alates 01.01.2020 peavad Soomes kolmandate riikide isikud,

samuti Euroopa Liidu ja Euroopa Majanduspiirkonna juriidilised isikud, milles on kolmandast

riigist pärit isikul vähemalt 1/10 osalus või vastav mõju, taotlema kinnisasjade omandamisel

Soome Kaitseministeeriumilt luba16.

Täiendava kinnisasjade omandamise piiranguna on Soomes sätestatud ka riigi ostueesõigus17.

Vastavad objektid ja nende piiranguvööndid on avalikud, erinevalt Eesti ja Läti regulatsioonist,

kus riigikaitseobjektid ja nende asukohad on kaitstud riigisaladusega. Ostueesõiguse

kasutamise huvi kohta on võimalik esitada ka tasuline päring Kaitseministeeriumile enne

tehingut, samas Kaitseministeeriumil ei ole kohustust päringule vastata.18

14 Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. a määrus nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“. - RT I, 29.12.2011,

228.8 15 Soome kinnisasjade kitsendamise eelnõu ja seletuskiri aastast 2025. https://www.finlex.fi/fi/hallituksen-

esitykset/2025/2 16

Loakohustus ei puuduta nn korteriaktsiaseltside aktsiate omandamist. Üle 40% kogu elukondlikust kinnisvarast

ning 67% sellistest kinnistutest kus asub kaks või rohkem eraldiseisvat elamispinda (kas korterit või ridaelamut)

on käibel korteriaktsiaseltsi aktsiatena. 17 Teabe kas kinnistu asub ostueesõiguse alal on võimalik saada Soome Maamõõtmisametist. 18Välisinvesteeringute taustauuringu mõjude hindamine, Riigikantselei 2021; lk 138.

Seadus kinnisvara ja eriliste õiguste väljaostmiseks rahvusliku julgeoleku kindlustamiseks (inglise k Act on the

Right of Redemption of Immovable Property and Special Rights in Order to Protect National Security)

https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190468.

Seadus riigi ostueesõigusest teatud piirkondades (inglise k Act on the State’s right of pre-emption in certain areas)

https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190469.

Seadus teatud kinnisvaratehingute loakohustusest (inglise k Act on Transfers of Real Estate Requiring Special

Permission)

12

Hinnatud on samuti järgmistes riikides kehtivaid regulatsioone.

Lätis kehtib alates 19.06.2025 seadus, mis näeb Lätis ette kinnisvara ostmise keelu pikaajalise

elaniku elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikele. Pikaajalise elaniku elamisloaga on

lubatud omandada üks kinnisasi elukohana. Seaduse eesmärk on tugevdada riigi julgeolekut ja

ennetada võimalikke ohte riigile. Keeld laieneb ka juriidilistele isikutele, milles vähemalt 25%

osalusest kuulub Venemaa või Valgevene kodanikele, samuti ettevõtetele, kus nad on tegelikud

kasusaajad, või mis on asutatud nimetatud riikides19.

Leedus piiratakse kinnisasja omandamist riigi julgeoleku huvides riigi jaoks olulise vara

omandamisel. Loa kinnisasja valdamiseks saab juhul, kui investori tegevust on riigi julgeoleku

huvides hinnatud positiivseks. Investor saab omada kinnisasja valdust, kuid talle ei saa üle anda

omandiõigust. Määratud on olulised objektid, vara ja kaitsevööndid.2021

Venemaal on piirangud „ebasõbralike riikide“ kodanikele kinnisvara ostmisel alates

01.03.2022. Kinnisvara ostuks on vajalik välisinvesteeringutega tegeleva valitsuskomisjoni

otsus.

Hiinas peab välismaalane enne kinnisvara ostmist olema seal õppinud või töötanud vähemalt

ühe aasta. Välismaalasel võib Hiinas olla ainult üks kinnisasi, mis peab olema samas tema

elukoht. Pekingis tuleb maksta sotsiaalkindlustusmakseid ja muid makse vähemalt viis aastat,

enne kui lubatakse kinnisvara omandada.

Poola kinnisvaratoiminguid reguleeritakse 1920. aastal jõustunud aktiga, mis kehtib väheste

muudatustega siiamaani. Selle kohaselt peavad mitte EL kodanikud taotlema

Siseministeeriumilt luba ja andma selgitusi kinnisvara omandamise põhjuste või huvi kohta (nt

pikaajalise elaniku elamisluba, Poola juured, põllumajanduslik ärihuvi jne). Loa andmisest võib

keelduda, kui kinnisvara omandamine võib ohustada riigikaitset, riigi julgeolekut või avalikku

korda.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb viiest paragrahvist:

– §-ga 1 muudetakse KAOKSi,

– §-dega 2–4 muudetakse maareformi seadust, rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seadust ja riigivara seadust,

– §-ga 5 määratakse seaduse jõustumine.

3.1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Eelnõu § 1 punktis 1 sätestatud muudatuse tulemusel sõnastatakse KAOKS § 1 lõike 1 teine

lause järgmiselt: „Avalik huvi käesoleva seaduse tähenduses on muu hulgas põllumajandus- ja

https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190470?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=Laki%20er%

C3%A4iden%20kiinteist%C3%B6nhankintojen%20luvanvaraisuudesta%20. 19 Läti eelnõu https://likumi.lv/ta/id/361619-nacionalo-drosibu-apdraudosu-darijumu-ierobezosanas-likums 20 Leedu Vabariigi seadus rahvusliku julgeoleku tagamiseks oluliste objektide kaitse kohta (inglise k The Law on

the Protection of Objects Importaint for Ensuring the National Security of the Republic of Lithuania). 21 Valitsuse korraldus nr 746, milles määratletakse riigi julgeoleku seisukohalt oluliste seadmete ja vara

kaitsevööndite loetelu (Nutarimas dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. lapkričio 12 d. nutarimo Nr.

1252 „Dėl nacionaliniam saugumui svarbių apsaugos zonų nustatymo“ pakeitimo).

13

metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarbelise ja jätkusuutliku

majandamise edendamine“.

Teise lause muudatus tuleneb vajadusest asendada sõna „eelkõige“ sõnadega „muu hulgas“,

kuna sõna „eelkõige“ on avaliku huvi kirjeldamisel liialt kitsendav. Avalik huvi ei ole eelkõige

põllumajandus- ja metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja

sihtotstarbelise ja jätkusuutliku majandamise edendamine - avalik huvi võib olla ka riigi

julgeoleku ja avaliku korra kaitse või riigi ja ühiskonna jaoks muu avalik huvi.

Avalik huvi on huvi, mis teenib ühiskonda tervikuna või selle olulist osa, mitte üksikisiku,

ettevõtja või kitsalt määratletud grupi erahuvi. Avalik huvi on kaalukas põhjus, millega saab

õigustada riiveid põhiõigustesse, erandite kehtestamist või riigi sekkumist.

Eelnõu § 1 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 1 lõikega 41 järgmises sõnastuses: „Käesolevas

seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seaduse § 9 tähenduses“.

Muudatus on vajalik, et tagada kinnisasja omandamise piirangute üheselt mõistetav ja tõhus

kohaldamine juriidiliste isikute suhtes, sidudes mõiste „tegelik kasusaaja“ selgelt ja kooskõlas

kehtiva õigusega rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS)

§‑s 9 sätestatud määratlusega ning vältides tõlgenduslikke ebaselgusi ja regulatiivsetest

piirangutest kõrvalehiilimist.

RahaPTS § 9 lõike 1 mõistes on tegelik kasusaaja füüsiline isik, kellel on omandi või muul

viisil kontrollimise kaudu lõplik valitsev mõju füüsilise või juriidilise isiku üle või kelle

huvides, kasuks või nimel tehing või toiming tehakse. RahaPTS § 9 lõike 2 kohaselt, kui

tegelikku kasusaajat ei ole RahaPTS § 9 lõikes 1 nimetatud viisil võimalik kindlaks teha, on

äriühingu tegelik kasusaaja selline füüsiline isik, kelle otsene või kaudne osalus või kõigi

otseste ja kaudsete osaluste summa ületab äriühingus 25 protsenti, sealhulgas osalused

esitajaaktsiate või -osade kujul või muul viisil.

RahaPTS 9. peatükk käsitleb juriidilise isiku tegeliku kasusaaja andmeid. Seaduse kohaselt on

eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus hoida ja koguda asjakohaseid, täpseid ja

ajakohastatud andmeid tegelike kasusaajate kohta, samuti teavet omandiõiguse või muude

kontrolli teostamise viiside kohta. Tegeliku kasusaaja tuvastamise kohustus on seni olnud

krediidi- ja finantseerimisasutustel, notaritel jm kohustatud isikutel ärisuhte loomisel või

tehingute tegemisel. RahaPTS sätete kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus

oma tegelikud kasusaajad äriregistri infosüsteemi kaudu avaldada. Selleks peavad juriidilise

isiku osanikud, aktsionärid või liikmed tegelike kasusaajate andmed juhatusele avaldama.

Juhatus esitab või kinnitab need andmed äriregistri ettevõtjaportaalis. Juhatus kinnitab andmete

õigsust ja seejärel saavad need andmed avalikuks äriregistri teabesüsteemis. Kui juhatusel

puudub võimalus andmeid esitada ettevõtjaportaalis (nt puudub kehtiv ID-kaart), on seda

võimalik teha notari vahendusel. Praktikas peab juhatus aru saama nii juriidilise isiku omandi-

ja kontrollistruktuurist kui ka tuvastama tegeliku kasusaaja kriteeriumitele vastavad füüsilised

isikud. Välja on töötatud juhis tegeliku kasusaaja tuvastamiseks. Tegeliku kasusaaja hindamisel

on juba pikaajaline praktika.

Eelnõu § 1 punktiga 3 tunnistatakse kehtetuks valdav osa erisustest MaaRSi alusel kinnisasja

omandamisel. Säilitatakse vaid erisused juhuks, kui MaaRSi alusel toimub ehitise omaniku

kasuks hoonestusõiguse seadmine ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine.

14

Muudatus on vajalik, et kõrvaldada MaaRSi alusel kinnisasja omandamise põhjendamatud

erisused ning tagada, et kinnisasja omandamise kitsendused, mis on kehtestatud riigi julgeoleku

ja avaliku korra kaitseks, kohalduksid ühtselt ka maareformi käigus, välja arvatud kitsalt

põhjendatud juhtudel.

Kehtiva KAOKS § 2 lõike 1 punkti 1 kohaselt ei kohaldata KAOKSi kinnisasja omandamise

korral MaaRSi alusel. Tänases muutunud julgeolekuolukorras, võrreldes normi loomise ajaga,

on toimunud oluline muutus ning KAOKSi mitte kohaldamine MaaRSi alusel toimuvates

menetlustes ei ole valdavas osas enam põhjendatud. Seda eelkõige põhjusel, et ka MaaRSi

alusel võivad kinnisasjade võõrandamisel kaasneda ohud.

Kehtivas MaaRSis puuduvad KAOKSiga sarnased piirangud kolmandate riikide füüsiliste ja

juriidiliste isikutega seotud ohtude maandamiseks. Käesoleval ajal on tekkinud olukord, kus

KAOKS piirangualal on MaaRS alusel võimalik maad võõrandada kolmandate riikide

kodanikele, sh Venemaa Föderatsiooni kodanikele. Piiriäärsed alad on julgeoleku tagamise

seisukohalt kõrgema strateegilise tähtsusega ning kui riigis on otsustatud, et teatud piirkonnad

vajavad suuremat kaitset, siis seda põhimõtet tuleb rakendada võimalikult laiapindselt.

Eelkirjeldatust tulenevalt on julgeoleku tagamise mõttes otstarbekas ühtlustada piirangud

selliselt, et KAOKS kitsendused kehtiksid ka MaaRS alusel kinnisasjade võõrandamisel.

Eestis on reformimata maaüksusi täna teadaolevalt 10161 ja need hõlmavad kokku 9171 ha

(keskmine arvutuslik pindala on seega 0,9 ha). Nende hulgas on Eesti topograafia andmekogu

(ETAK) andmete kohaselt ehitistega maaüksusi üle 2800, neist 452 asub KAOKS § 10 lõikes

1 nimetatud alal (piirangualal)22. Tänasega ei ole teada, kas kõik ühel maaüksusel asuvad

ehitised kuuluvad samale omanikule. Tulenevalt välja selgitatavatest asjaoludest võivad

muutuda maareformi käigus nii maaüksuste arv kui ka piirid.

EV

Kogu EV, v.a KAOKS

piiranguala KAOKS piirangualal

maaüksuste (ka MÜ) arv maaüksuste arv maaüksuste arv

Maareformi liik

↓

MÜ

arv

kokku

sh ETAK

andmetel

ehitistega

(üle 1m)

ehitise

ulatus

MÜ-

le

>50%

MÜ

arv

sh ETAK

andmetel

ehitistega

(üle 1m)

ehitise

ulatus

MÜ-

le

>50%

MÜ

arv

sh ETAK

andmetel

ehitistega

(üle 1m)

ehitise

ulatus

MÜ-

le

>50%

Hoonestusõiguse

seadmine 1139

898 886 862

687 675 277

211 211

Ostueesõigusega

erastamine 1257

809 801 918

712 705 339 97 96

Korteriomand 257 242 242 246 231 231 11 11 11

Mitu liiki koos 14 7 7 14 7 7 0 0 0

Teadmata 767 365 358 624 298 294 143 67 64

Riba menetlus 5365 306 241 4880 276 211 485 30 30

Maa tagastamine 29 8 8 28 8 8 1 0 0

Munitsipaalomandisse

andmine 354

110 105 323

98 93 31 12 12

22 KAOKSi § 10 lõike 1 kohaselt on füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja

Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, keelatud omandada kinnisasja meresaartel, välja arvatud Saare- ja Hiiumaa,

Muhu ning Vormsi ning Vene Föderatsiooniga piirnevate kohalike omavalitsuste maa-aladel nende 1999. aasta 31. detsembri

seisuga eksisteerinud piirides.

15

ROJ23 maareserv 568 104 106 446 84 86 122 20 20

ROJ teistel alustel 395 9 7 357 5 3 38 4 4

Vaba metsamaa 9 0 0 8 0 0 1 0 0

Vaba põllumaj. maa 7 1 1 7 1 1 0 0 0

Kokku 10161 2859 2762 8713 2407 2314 1448 452 448

Tabel 2. Kokkuvõte reformimata maadest seisuga 27.03.2026.

Maa- ja Ruumiametil puuduvad andmed selle kohta, kui palju reformimata maal asuvate ehitiste

omanike hulgas on isikuid, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanikud, või juriidilisi isikuid, kelle asukoht ei

ole eelnimetatud riikides, kuivõrd reformimata maal asuva ehitise omaniku väljaselgitamine on

valla- või linnavalitsuse pädevuses. Samuti puuduvad täpsed andmed, kui palju on Eesti

Vabariigi territooriumil ehitisi, mille omanikule laienevad KAOKS § 101 kavandatavad

piirangud.

Tuginedes olemasolevatele andmetele ja senisele maareformi praktikale võib hinnata, et

KAOKS § 10 lõike 1 kohased piirangud kohalduvad kuni 300 reformimata maaüksuse puhul.

Eeldatavalt kuni 10% ülejäänud Eesti Vabariigi territooriumil reformimata katastriüksustel

asuvatest ehitistest kuuluvad isikutele, kellele hakkavad kohalduma KAOKS §-ga 101

kavandatavad muudatused ja seega ulatub selle kavandatava muudatuse mõju kuni 240

katastriüksusele. Puudutatud isikuid on mõnevõrra rohkem, sest sageli on ühel ehitisel mitu

omanikku.

Eelnõu § 1 punktiga 4 asendatakse paragrahvi 2 lõike 3 esimeses lauses tekstiosa „5 ja 10“

tekstiosaga „5, 10 ja 101. Muudatus on vajalik, kuna seadust kavandatakse täiendada §-ga 101

(Eesti Vabariigi territooriumil kinnisasja omandamise keeld) ning ka nimetatud uue paragrahvi

puhul tuleb kinnisasja omandamisega võrdsustada hoonestusõiguse omandamine, kinnisasja

koormamine kasutusvaldusega rohkem kui kümneks aastaks või tähtajatult ning kinnisasja

koormamine hoonestusõigusega.

KAOKS § 2 lõigete 3 ja 4 puhul tuleb silmas pidada, et vastavalt tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (edaspidi TsÜS) § 50 lõikele 1 on kinnisasi maapinna piiritletud osa ehk maatükk.

Seega kinnisasi on kitsas tähenduses maatükk. Kinnistu on aga registriüksus, mis hõlmab nii

maatükke kui ka neist eraldatud õigusi (nagu hoonestusõigus, korteriomand,

korterihoonestusõigus). Korteriomand või hoonestusõigus ei ole "kinnisasi" TsÜS § 50 lg 1

tähenduses. Kinnisasja olulisteks osadeks on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised,

kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili (TsÜS § 54 lg 1). Samuti on kinnisasja olulised

osad sellega seotud asjaõigused (TsÜS § 54 lg 4).

Seega kinnistu on laiem termin kui kinnisasi. Kinnistusraamatuseaduse (edaspidi KRS) kohaselt

on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud (KRS § 5¹): kinnisasi (maatükk);

hoonestusõigus; korteriomand; korterihoonestusõigus. Seega on iga kinnisasi, mis on kantud

kinnistusraamatusse, kinnistu (KRS § 8 lg 1), kuid iga kinnistu ei pruugi olla kinnisasi (see võib

olla ka näiteks hoonestusõigus).

Eelnõu § 1 punktis 5 sätestatud muudetakse paragrahvi 2 lõiget 4 ja sõnastatakse see

järgmiselt: „Käesoleva seaduse §-s 101 on kinnisasja omandamisega võrdsustatud

korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamine ning kinnisasja koormamine

korterihoonestusõigusega“.

23 ROJ – maa riigi omandisse jätmine; ROJ maareserv – maa riigi omandisse jätmine maareservina; ROJ teistel

alustel – maa riigi omandisse jätmine, kui eeldatakse mõne riigivara valitseja või volitatud asutuse kindlal

eesmärgil huvi (nt Transpordiamet või looduskaitseliste piirangutega maade puhul RMK huvi).

16

Kehtiva KAOKS § 2 lõike 4 kohaselt ei kohaldata KAOKSi tervikuna korteriomandi ja

korterihoonestusõiguse omandamise korral ning kinnisasja koormamise korral

korterihoonestusõigusega.

Muudatus on vajalik, et välistada kinnisasja omandamise §-s 101 sätestavatest piirangutest

kõrvalehiilimine korteriomandi ja korterihoonestusõiguse kaudu ning tagada, et riigi julgeoleku

ja avaliku korra kaitseks kehtestatud keeld kohalduks ühtselt ka nendele omandivormidele, mis

on praktikas sageli kasutatavad ja julgeolekuriski seisukohalt samaväärsed kinnisasja

omandamisega. Seega muudatuse tulemusena tähendaks KAOKS-i täiendatava § 101 (Eesti

Vabariigi territooriumil kinnisasja omandamise keeld) kohaldamise puhul kinnisasja

omandamise keeld ka korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise ning

korterihoonestusõigusega kinnisasja koormamise keeldu.

Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või

juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või

avalikule korrale ning kui see riik võib kasutada oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis

ohustavad Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda, ei ole lubatud omandada kinnisasja,

sealhulgas korteriomandit. Nimetatud isikute poolt korterite omandamisel kaasnevad samuti

mõjud avalikule korrale ja riigi julgeolekule. Seega muutunud julgeolekuolukorras ei ole kehtiv

KAOKS § 2 lõikest 4 tulenev erisus enam põhjendatud. Just korteriomand on sageli

investeeringutena atraktiivsem, lihtsamini hallatavam ning see on linnastumistingimustes

peamine tehinguobjekt. Samuti on võimalikud olukorrad, kus üksikute korterite kokkuostmise

kaudu saavutatakse kontroll terve hoone või sellega seotud otsustusprotsesside (näiteks

korteriühistu otsuste) üle.

Korteriomand on juriidiliselt eriline omandivorm. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(edaspidi KrtS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on

ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist. Kuigi korteriomand on KRS § 5¹ punkti 3

kohaselt "kinnistu", on see olemuselt spetsiifiline kinnisomandi vorm.

Eelnõu § 1 punktiga 6 muudetakse seaduse 3. peatüki pealkirja ja sõnastatakse see järgmiselt:

„Riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused“.

Kehtivas KAOKSis on 3. peatüki pealkiri „Kinnisasja omandamise riigikaitselised

kitsendused“.

Muudatus on vajalik, kuna julgeoleku tagamise eesmärgil kinnisasja omandamise kitsendamisi

saab riigikaitselistest kitsendustest mõista oluliselt laiemalt, mistõttu on otstarbekas kasutada

nimetatud laiemat mõistet. Eesti julgeolekupoliitika alustes nenditakse, et oleme kogu Eesti

taasiseseisvumise järgse aja kõige pinevamas julgeolekuolukorras ning peame riigis ja

ühiskonnas tervikuna olema valmis varem mõeldamatuna tundunud riskideks. Julgeoleku

tugevdamiseks tegutseb Eesti viies omavahel tihedalt seotud ja üksteist toetavas

tegevusvaldkonnas, mis moodustavad terviku ning mille iga osa on samaväärse tähtsusega:

1) ühiskonna sidusus ja riigi kerksus, 2) majandusjulgeolek ja elutähtsad teenused, 3)

sisejulgeolek ja avalik kord, 4) sõjaline kaitse, 5) rahvusvaheline tegevus.24 Seega riigikaitse

on üks mitmest julgeoleku tagamise tegevussuunast ning kuivõrd kinnisasjade omandamisel

võivad ohustava riigi isikute poolt kaasneda erinevad ohud ja neid maandatakse läbi erinevate

tegevussuundade, siis on mõistlik antud seaduse tähenduses edaspidi kasutada laiemat mõistet.

24 ”Eesti julgeolekupoliitika alused” heakskiitmine.- RT III, 28.02.2023.

17

Eesti keele seletava sõnaraamatu (EKI) kohaselt on ’kitsendus’ piirav, kitsendav asjaolu,

tingimus. Nimetatud sõnaraamatu kohaselt on ’piirang’ piirav, kitsendav määrus, keeld vm.

asjaolu, kitsendus. Eeltoodust lähtudes hõlmab kitsendus ka keeldu.

Eelnõu § 1 punktiga 7 muudetakse paragrahvi 10 pealkiri ja sõnastatakse see järgmiselt:

„Piirangualas kinnisasja omandamise keeld“.

Kehtivas KAOKSis on § 10 pealkiri „Riigikaitselised kitsendused“. Sõna „riigikaitseline“

ärajätmine põhjendus on sama, mis 3. peatüki pealkirja muutmisel. Koondnimetus

„piiranguala“ tuleb asjaolust, et seadusega on määratud alad, kus füüsilisel isikul, kes ei ole

Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi

kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis

või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja.

Eelnõu § 1 punktiga 8 muudetakse paragrahvi 10 lõike 1 sissejuhatavat lauseosa ja

sõnastatakse see järgmiselt: „Füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel

isikul, kelle asukoha järgne riik ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriik või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriik, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-

aladel (edaspidi piiranguala)“.

Muudatus on vajalik, et ajakohastada ja täpsustada piiranguala regulatsiooni kohaldamisala.

Muudatus võrreldes kehtiva sõnastusega seisneb selles, et seadusest kaob ära viide 1999. aasta

31. detsembri seisuga eksisteerinud valdade piiridele. Pärast 1999. aasta 31. septembrit on

haldusjaotus muutunud ning selleaegsete kaartide leidmine keskmise inimese jaoks võib olla

keeruline ja põhjustada segadust ning seeläbi nõrgendada seaduse rakendamist. Muudatuse

eesmärk on lisaks valdadele lisada külade loetelu, mida on tehingu osapooltel lihtsam jälgida,

kuivõrd küla nimetus on iga katastriüksuse nimetuses toodud. Samuti näitab praktika, et külade

piirid on ajas väga vähe muutunud. Kirjeldatud muutus on tehnilist laadi, et muuta piiranguala

selgemini loetavaks ja arusaadavaks. Ala piirjooni, kus piirangud kehtivad, valdavalt ei

muudeta. Seaduse uuendamisega viiakse see suuremasse vastavusse seaduse mõttega ning

kaotatakse ära üksikud tühimikud, mis on tekkinud kohalike omavalitsuste piiride muudatuste

tõttu. Samuti ei muudeta selles lõikes põhimõtteid, kellele piirangud kohalduvad.

Eelnõu § 1 punktiga 9 tunnistatakse paragrahvi 10 lõikes 1 kehtetuks punktid 2–5. Nimetatud

punktides on kehtiva KAOKSi kohaselt loetletud järgmised maa-alad: Ida-Virumaa: Narva,

Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka, Toila ja Vaivara vald; Tartumaa: Meeksi

ja Piirissaare vald; Põlvamaa: Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald; Võrumaa: Meremäe,

Misso ja Vastseliina vald. Eelmises ning järgnevas punktis kirjeldatud muudatuse jõustamiseks

on vaja ära kaotada senine loend valdadest.

Eelnõu § 1 punktiga 10 täiendatakse paragrahvi 10 lõiget 1 punktidega 6–17, milledes on

loetletud piirangualas olevad maa-alad külade täpsusega.

Piiranguala kinnisasjade omandamise kitsendamiseks välismaalastele ei ole Eesti õiguskorras

uus nähtus, vaid sellel on väga pikaajaline ja järjepidev ajalugu. Juba Eesti Vabariigi esimesel

iseseisvusperioodil kehtestati välismaalaste kinnisvara omandamisele riigikaitselistel ja avaliku

korra kaalutlustel olulised piirangud. Sarnaste põhimõtetega regulatsioonid sisaldusid muu

hulgas 1928. aasta ja 1939. aasta välismaalastele kinnisvara omandamise, valdamise ja

kasutamise kitsendamise seadustes ning 1938. aasta maaomandite kaitse seaduses. Samu

18

põhimõtteid on järginud ka kõik Eesti taasiseseisvumise järgsed seadused25, millega on

välismaalastele kehtestatud maa ja kinnisasjade omandamisel riigikaitselised ja julgeolekulised

kitsendused strateegilistes piirkondades. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse

vastuvõtmisel 2002. aastal jätkati teadlikult seda õiguspoliitilist lähenemist, määratledes

piiranguala Venemaa Föderatsiooniga piirnevatel aladel ja väikesaartel, lähtudes tollasest

julgeolekuolukorrast ja haldusterritoriaalsest jaotusest.

Eelnõuga kavandatav muudatus on vajalik, et ajakohastada ja täpsustada piiranguala loetelu,

viies see vastavusse kehtiva haldusterritoriaalse jaotusega ning määratledes piiranguala

külapõhiselt selliselt, et see kajastaks tegelikke ruumilisi ja julgeoleku tagamise vajadusi ning

oleks õigusselgelt ja üheselt kohaldatav.

Käesoleval ajal on KAOKS § 10 piiranguala 1999. aasta haldusjaotuse piiride põhine, mistõttu

on see keskmisele inimesele või välismaalasele iseseisvalt raskesti leitav ja tuvastatav, samuti

on see segadust tekitav, kuivõrd samade nimedega vallad erinevates piirides eksisteerivad ka

käesoleval ajal. Eelnõuga ei muudeta valdavas osas piiranguala suurust, vaid selle eesmärk on

asendada senine 1999. a haldusjaotuse põhine KAOKS piiranguala piirjoon ajakohase külade

piiride põhise joonega. Muudatusega kaotatakse ära üksikud tühimikud, mis on tekkinud

kohalike omavalitsuste piiride muudatuste tõttu. Nimelt on piirangualast varasemalt välja

jäänud Narva-Jõesuu linnas asuvad Sirgala küla26 ja Viivikonna küla27 (need olid enne 2017.

aasta haldusreformi Kohtla-Järve Viivikonna linnaosa haldusalas) ja Kohtla-Järve Oru

linnaosa28.

Joonis 1. KAOKS § 10 määratletud piiranguala sees olevad tühimikud, mis on tekkinud

kohalike omavalitsuste piiride muudatuste tõttu ning mis arvestatakse edaspidise piiranguala

hulka.

25 25.09.1996 Välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadus

https://www.riigiteataja.ee/akt/25122; 12.02.2003 Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus

https://www.riigiteataja.ee/akt/693794 26Sirgala küla https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/uaqjan9U 27Sirgala küla https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/uaqjan9U 28 Oru linnaosa https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/NHVOPhnk

19

Kehtivaid põhimõtteid ei muudeta - 2002. a KAOKSi vastu võtmisest ja ka enne seda

riigikaitselistel eesmärkidel kolmandate riikide isikutele kehtestatud kinnisasja omandamise

keeluala jääb suures osas muutumatuks. Venemaaga piirnevate valdadega piiritletud

territoorium on julgeoleku tagamise vaates (sh riigikaitseliselt) suurema strateegilise tähtsusega

ala ning riik peab seal võimalike meetmetega julgeolekuriske ennetama ja minimeerima.

Eelnõu § 1 punktiga 11 täiendatakse paragrahvi 10 lõigetega 11 ja 12 järgmises sõnastuses:

„(11) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule,

olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud füüsiline isik.

(12) Käesolevat paragrahvi ei kohaldata isikule, kellele kohaldatakse käesoleva seaduse § 101

lõigetes 1–3 nimetatud keeldu“.

Lõige 11. Muudatus on vajalik, et täpsustada piiranguala regulatsiooni kohaldamisala juriidiliste

isikute suhtes ning tagada, et kinnisasja omandamise keeld laieneks tõhusalt ka nendele

juriidilistele isikutele, kelle tegelik kasusaaja on piirangualas keeluga hõlmatud füüsiline isik,

vältides seeläbi keelust kõrvalehiilimist juriidilise isiku kaudu.

Majandusekeskkonna ja tehnoloogia muutus on toonud kaasa võimaluse välismaalasel, sh

kolmanda riigi isikul või ettevõttel, asutada ettevõte Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu

liikmesriigis kiiresti ja suuremate takistusteta. Seega on saanud võimalikuks olukord, kus

kavandatud piirangust möödaminemiseks piisab Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu

liikmesriigis ettevõtte asutamisest ning selle kaudu kinnisasja omandamisest. Varifirmasid

kasutades on kolmandate riikide kodanikel võimalik vältida KAOKSis toodud piiranguid.

Näiteks Šveits on loonud nõuded maad omandavatele firmadele: välismaised firmad ei saa

Šveitsis maad omandada, kuid võimalus on seda teha Šveitsis registreeritud firmade nimel.

Selline firma peab olema registreeritud Šveitsi börsil ja mittekodanik ei või omada üle 33%

selle kapitalist29.

Tegeliku kasusaaja küsimus on oluline, kuivõrd läbi selle on võimalik saada kontroll ettevõtte

ja selle varade, käesolevas kontekstis kinnisasja üle. Oluline on vältida olukorda, kus kehtiva

õiguse järgi näiteks konkreetne Venemaal asutatud juriidiline isik ei saaks Eestis kinnisasja

omanda, küll aga saab see võimalikuks, kui isik loob või omandab Eestis või Euroopa

Majanduspiirkonnas ettevõtte, sest sel juhul on kinnisasja omandava ettevõtte asukoht Euroopa

Majanduspiirkonnas ja keeld ei kohaldu, kuigi sisuliselt on kinnisasjal sama omanik.

Seega, kuna olulise osaluse omandamine või kontrolli saavutamine võib olla ka kaudne, tuleb

piirang kohaldada ka juriidilisele isikule, kes on kolmanda riigi füüsilise isiku või ettevõtja

kontrolli all, sh isegi siis, kui see juriidiline isik ise on asutatud ja registreeritud Euroopa Liidus.

Kontroll juriidilise isiku üle annab sellele isikule võimaluse korraldada teise ühingu juhtimist

ja suunata nii tema igapäevaseid kui strateegilisi otsuseid, mis kontsernide puhul hõlmab kogu

kontrolli kaudu omavahel seotud ettevõtjate gruppi. Teiste sõnadega, kolmanda riigi füüsiline

isik, kelle kontrolli all on kontserni emaühing, omab selle kaudu kontrolli ka kõikide viimase

tütarühingute üle ning võib eeldada, et kontrolli teostamisel seab ta esiplaanile oma

strateegilised huvid. Sisuliselt on kontrolli kaudu seotud ettevõtjate näol seetõttu tegemist ühe

ja sama majandusüksusega, mis koosneb mitmetest isikutest, kus selle sisemine jagunemine

eraldiseisvateks ühinguteks või üksusteks on pelgalt kontserni siseküsimus. Seetõttu on

kavandatava § 10 lõikega 11 hõlmatud juriidilised isikud, olenemata nende asukohast.

29 Artikkel: European limitations on foreign property purchases

_https://tranio.com/articles/european_limitations_on_foreign_property_purchases/

20

Antud juhul rakendub konkreetsetele tegelikele kasusaajatele keeld, kuid oma olemuselt on

tegemist välisinvesteeringute usaldusväärsuse hindamise sarnase süsteemiga, kus määratletakse

füüsilised ja juriidilised isikud, kellele menetlus kohaldub. Ka välisinvesteeringute sõelumisel

on keeldumisalused, mille esinemisel tehing keelatakse. Eesti välisinvesteeringute

usaldusväärsuse hindamine toimub sarnaselt eelkirjeldatud printsiibile ka ettevõtjate suhtes,

kelle kontrolliv ettevõtja on kas füüsiline isik, kellel on kolmanda riigi kodakondsus, füüsiline

isik, kellel on mitu kodakondsust, millest vähemalt üks on kolmanda riigi kodakondsus,

kodakondsuseta füüsiline isik või ettevõtja, kes on asutatud kolmanda riigi õiguse alusel.

Erinevus seisneb selles, et välisinvesteeringute usaldusväärsuse seadus kasutab juriidilise isiku

mõiste asemel ettevõtja mõistet ja tegeliku kasusaaja asemel kontrolli ja kontrollitava ettevõtja

mõistet väärtpaberituru seaduse § 10 tähenduses.

KAOKS puhul kasutakse juriidilise isiku mõistet, kuivõrd see on notarite praktikas kasutatav

termin tulenevalt notariaadiseadusest jm valdkonna õigusaktidest. Samuti kasutatakse KAOKS

puhul tegeliku kasusaaja terminit, kuivõrd selle tuvastamise ja määramise praktika on notaritel

juba aastast 2020 vastavalt notariaadiseadusele (§ 29 lg 3 p 13). Tegeliku kasusaaja termin on

selgelt määratletud ning selle tuvastamise kord on rahapesu- ja terrorismi rahastamise seaduse

jm valdkonna kordade või juhenditega selgelt reguleeritud.

Näiteks Saksamaa välisinvesteeringute taustakontrolli puhul kohaldatakse sõelumist

äriühingute või neis osaluse omandamisel välismaiste isikute poolt järgmistel juhtudel:

1. kodumaise kaitsetööstuse ettevõtja otsesel või kaudsel omandamisel või rohkem kui 10%

hääleõigusele vastava osaluse üle otsese või kaudse kontrolli saavutamisel välismaise

füüsilise või juriidilise isiku poolt. Kaitsetööstuse ettevõtja puhul rakendatakse sõelumist

kõigi välismaiste investorite puhul, s.h. teistest ELi liikmesriikidest pärinevate investorite

puhul. 10% piir rakendub kumulatiivselt, s.t. ka mitme väiksema osaluse omandamisel, kui

selle tulemusel investor saavutab otseselt või kaudselt kokku üle 10% hääleõigusest

(väliskaubanduse korraldamise seaduse §§ 60-62);

2. äriühingu otsesel või kaudsel omandamisel või rohkem kui 25% hääleõigusele vastava

osaluse omandamisel mitte-ELi füüsilise või juriidilise isiku poolt. EFTA liikmesriikide

(Norra, Island, Šveits, Liechtenstein) füüsilised või juriidilised isikud on võrdsustatud EL-i

isikutega (väliskaubanduse korraldamise seaduse §§ 55-56);

3. tundliku taristu (s.h. taristu opereerimiseks vajaliku tarkvara, telekommunikatsiooni

seadmed, pilveteenused, aga ka avalikku arvamust mõjutav meedia) puhul võib sõelumist

rakendada rohkem kui 10% hääleõigusele vastava osaluse otsesel või kaudsel omandamisel

mitte EL füüsilise või juriidilise isiku poolt (väliskaubanduse korraldamise seaduse §§ 55-

56);

4. sõelumist kasutatakse ka Saksa (üksnes kaitsetööstusettevõtja puhul) või ELi juriidiliste ja

füüsiliste isikute puhul (igal juhul) kui on alust arvata, et neid isikuid on kasutatud

investeeringu sõelumise vältimiseks ja tegelike kasusaajate varjamiseks. Mitte-ELi

äriühingute poolt kontrollitavaid ELis asuvaid äriühinguid ei loeta sõelumise läbiviimise

mõttes ELi äriühinguteks (väliskaubanduse korraldamise seaduse §§ 55 ja 60).30

Tegelike kasusaajate tuvastamisel lähtutakse rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seaduses kirjeldatud hoolsuskohustuse nõuetest ja Rahapesu andmebüroo väljatöötatud tegeliku

kasusaajate tuvastamise juhenditest. Käesoleva seadusemuudatusega ei nähta ette täiendavaid

tegevusi või halduskoormust, vaid tuginetakse juba väljatöötatud tegeliku kasusaaja

tuvastamise põhimõtetele ja süsteemile.

30 Välisinvesteeringute taustauuringu mõjude hindamine, Riigikantselei 2021; lk 100.

21

KAOKS vaates on tegelike kasusaajate tuvastamise fookus seatud tema kodakondsuse

tuvastamisele, kuivõrd sellest lähtuvalt kohalduvad piirangud kinnisasjade omandamisele.

Tegeliku kasusaaja tuvastamise puhul on alus täna eelkõige rahapesu ja terrorismi rahastamise

tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS) § 20 lg 1 p 3, mille kohaselt kohustatud isik peab

tuvastama tegeliku kasusaaja ja võtma meetmeid tema isikusamasuse kontrollimiseks ulatuses,

mis võimaldab veenduda, et ta teab, kes on tegelik kasusaaja, ning saab aru kliendi omandi- ja

kontrollistruktuurist.

RahaPTS § 23 lg 2 p 5 kohaselt tuleb ärisuhtele või tehingule suuremat tähelepanu pöörata muu

hulgas siis, kui kliendil on suure riskiga kolmanda riigi või RahaPTS § 37 lg 4 riigi

kodakondsus. Siia kategooriasse kuulub ka Venemaa, mis tähendab, et juba käesoleval ajal tuleb

välja selgitada täiendavad asjaolud, muu hulgas tegeliku kasusaaja kodakondsuse.

Tegeliku kasusaaja tuvastamist kirjeldab Rahapesu Andmebüroo juhendi „Rahapesu ja

terrorismi rahastamise riskide juhtimine ning hoolsusmeetmete kohaldamine Rahapesu

Andmebüroo järelevalvatavatele kohustatud isikutele“31.

Tegelikud kasusaajad 2025. a detsembri seisuga32

Eesti Äriregistris on 269 572 ettevõtet, kellest 269 501 puhul on tegeliku kasusaaja nimi

märgitud. Unikaalseid tegelikke kasusaajaid on 221 151.

Tegelikest kasusaajatest on:

a. Venemaa isikud - 1537 (nendest ettevõtteid 1220),

b. Valgevene isikud - 419 (nendest ettevõtteid 335),

c. Hiina isikud - 453 (nendest ettevõtteid 439).

Seega on Venemaa ja Valgevene kodanikest tegelikke kasusaajaid Eestis Äriregistri andmetel

1956.

Hiina tegelike kasusaajatega ettevõtete tegevusaladest kõige suurem osa on „Jaemüük posti või

Interneti teel“ (130 ettevõtet). Oluline osa on ka tegevusalal „spetsialiseerimata jaemüügi ja

vahendusteenus“ (111 ettevõtet). Venemaa puhul tulevad tegevusaladest esile

programmeerimine (100 ettevõtet), spetsialiseerimata hulgikaubandus (86 ettevõtet) ja enda või

renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus (77 ettevõtet). Valgevene puhul tuleb samuti esile

programmeerimine (80 ettevõtet). Teised tegevusalad on oluliselt vähem esindatud, nt

spetsialiseerimata hulgikaubandus (29 ettevõtet). Eeltoodust võib järeldada, et kinnisasjade

omandamise kontekstis on kõige enam mõjutatud Venemaa kodanikud, kuna eeltoodud

statistikast nähtub, et venemaa kodanikest tegelikud kasusaajad tegelevad 77 juhul enda või

renditud kinnisvara üürileandmise ja käitusega.

31 Rahapesu ja terrorismi rahastamise riskide juhtimine ja hoolsusmeetmete kohaldamine Rahapesu Andmebüroo

järelevalvatavatele kohustatud isikutele_20220506.pdf 32 Valimis ainult jur. isikud, kelle regisitrikood algab 1-ga ehk äriühingud.

22

Joonis 2. Venemaa, Valgevene või Hiina tegelike kasusaajate ettevõtete tegevusalad.

Tabel 3. Kinnisvaraga seotud EMTAK koodidega ettevõtete jaotus.

Tabelis 3 on välja toodud Venemaa, Valgevene ja Hiina tegelike kasusaajatega juriidiliste isikute

tegevus kinnisvaraga seotud valdkondades. See iseloomustab teadaolevat Eestis registreeritud

juriidiliste isikute hulka, kes võivad olla mõjutatud kavandatud KAOKS muudatusest. Samas

puudub ülevaade, kui palju võib teistes Euroopa Majanduspiirkonna riikides olla juriidilisi

isikuid, mille tegelikud kasusaajad on siinkohal käsitletud subjektid.

Lõige 12. Muudatus on vajalik eelkõige regulatsiooni sisemise kooskõla, õigusselguse ning

julgeolekueesmärkide tõhusa saavutamise tagamiseks. Ilma kavandatava § 10 lg‑ta 12 tekiks

olukord, kus piirangualas kohaldataks sama isiku suhtes paralleelselt kaks erinevat

keelurežiimi: KAOKS § 10 (piirangualas kinnisasja omandamise keeld) ning KAOKS § 101

(üleriigiline kinnisasja omandamise keeld julgeolekut või avalikku korda ohustava riigi

isikutele). Selline topeltregulatsioon ei loo täiendavat julgeolekualast kaitset, kuid muudaks

õiguse kohaldamise keerukamaks ning võib tekitada tõlgenduslikke ebaselgusi nii notarite kui

Riik Enda kinnisvara

ost ja müük

Enda või renditud

kinnisvara üürileandmine ja

käitus

Kinnisvarabüroode

tegevus

Kinnisvarateenuste

vahendusteenus

Muu kinnisvarahaldus või

haldusega seotud tegevused

Hiina 3

Valgevene 1 7 1 1

Venemaa 20 77 5 1 2

EMTAK TEGEVUSALA

23

ka õigussubjektide jaoks (nt küsimus, millist erandit kohaldada). Kavandatav säte välistab

normide kattumise ja tagab, et rangemat, üleriigilist keeldu käsitatakse piiranguala suhtes lex

specialis’e asemel lex generalis’ena, mida piiranguala regulatsioon enam ei dubleeri.

Ilma § 10 lg‑ta 12 tekiks regulatiivne lünk, mille tulemusel võiksid näiteks Eesti tähtajalise

elamisloaga Venemaa Föderatsiooni kodanikud, kelle suhtes kavandatult kohaldub § 101 lõige

1, piirangualas siiski omandada korteriomandi. Arvestades, et piiranguala on määratletud just

riigi julgeoleku seisukohalt kõrgema riskiga piirkonnana, oleks selline tulemus vastuolus nii

piiranguala mõtte kui ka eelnõu üldise eesmärgiga.

Eelnõu § 1 punktiga 12 muudetakse paragrahvi 10 lõiget 2 ja sõnastatakse see muudatuse

tulemusena järgmiselt: „Riiklikult olulise põhjuse või humaansete kaalutluste korral võib

Vabariigi Valitsus korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 11 nimetatud isikule loa

omandada kinnisasi lõikes 1 nimetatud maa-alad.“. Sisuliselt lisatakse paragrahvi 10 lõikesse 2

sõnad „humaansete kaalutluste korral“ ja parandatakse viiteid lõigetele.

Muudatus on vajalik, et tagada regulatsiooni paindlikkus, proportsionaalsus ning võimalus

arvestada Eesti riigi julgeoleku- ja strateegiliste huvidega üksikjuhtumite kaupa, ilma et see

seaks kahtluse alla piiranguala keelu üldise eesmärgi ja toime. Kuigi piiranguala regulatsiooni

eesmärk on vältida julgeolekuriske, ei ole kõik kolmandatest riikidest pärit isikute

investeeringud piirangualas olemuslikult julgeolekut ohustavad. Vastupidi - teatud juhtudel

võib kolmanda riigi isiku poolt kinnisasja omandamine piirangualas olla Eesti riigi jaoks

strateegiliselt oluline ja julgeolekut toetav. Näiteks võib riiklikult oluline põhjus esineda

olukorras, kus:

– kolmanda riigi (nt Ameerika Ühendriigid, Kanada, Jaapan, Lõuna‑Korea) füüsiline või

juriidiline isik soovib piirangualas omandada kinnisasja eesmärgiga rajada riigi julgeoleku,

majanduse või kriitilise taristu seisukohalt oluline ettevõte;

– tegemist on liitlasriikidest või Eestiga tihedaid julgeoleku- ja kaitsealaseid suhteid

omavatest riikidest pärit isikuga, kelle tegevus tugevdab Eesti strateegilist kohalolekut,

investeerimiskeskkonda või varustuskindlust.

Selliste juhtumite automaatne välistamine pelgalt kodakondsuse või asukohariigi alusel ei oleks

kooskõlas regulatsiooni eesmärgiga ega proportsionaalsuse põhimõttega. Seetõttu on vajalik

säilitada Vabariigi Valitsuse kaalutlusõigus anda erandkorras luba kinnisasja omandamiseks.

Vabariigi Valitsus on pädev hindama kinnisasja omandamisega seotud asjaolusid riigi kui

terviku huvidest lähtudes, sealhulgas julgeolekuasutuste hinnanguid, välis- ja

julgeolekupoliitilisi kaalutlusi, majandus- ja taristulisi mõjusid, rahvusvaheliste kohustuste ja

liitlassuhete konteksti. Loa andmise koondamine Vabariigi Valitsuse tasandile tagab, et erand

tehakse üksnes läbikaalutult ja kooskõlas riigi julgeolekuhuvidega, vältides olukorda, kus

erandeid antakse killustatult või ilma piisava strateegilise vaatenurgata.

Lisaks riiklikult olulistele põhjustele on säte vajalik ka humaansete kaalutluste arvestamiseks,

mida seadusandjal ei ole võimalik ega mõistlik ammendavalt ette loetleda. Humaansed

kaalutlused võivad hõlmata muu hulgas olukordi, kus isiku või tema perekonnaliikmete eluline

olukord on erandlik ja kinnisasja omandamise keeld tooks kaasa ebaproportsionaalselt raske

tagajärje, mis ei ole seotud julgeolekuohuga. Selliste olukordade eelnev detailne normatiivne

reguleerimine ei ole võimalik, mistõttu on vajalik jätta seadusesse üldine humaansete

kaalutluste klausel, mille sisustamine toimub üksikjuhtumi põhiselt Vabariigi Valitsuse

kaalutlusotsusega.

24

Eelnõu § 1 punktiga 13 täiendatakse paragrahvi 10 lõikega 3 järgmises sõnastuses: „Käesoleva

paragrahvi lõikes 1 nimetatud maa-alade suuruse või nime muutmise korral tuleb piiranguala

määratlemisel lähtuda nende maa-alade piiridest 1. jaanuari 2027. a seisuga.“.

Muudatus on vajalik õigusselguse, regulatsiooni stabiilsuse ning seaduse praktilise

kohaldatavuse tagamiseks, arvestades haldusterritoriaalse jaotuse dünaamilist iseloomu.

Piiranguala on seaduses määratletud konkreetsete haldusüksuste ja külade loeteluna. Praktikas

võib aga haldusüksuste, külade või nende piiride muutmine toimuda kohaliku omavalitsuse või

haldusreformi käigus ilma, et muutuks piiranguala tegelik ruumiline asukoht või selle

julgeolekualane tähendus. Ilma kavandatava sätteta tekiks olukord, kus üksnes külade piiride

või nimede muutumise tõttu võiks piiranguala ulatus muutuda ebaselgeks või tekiks vajadus

iga sellise muudatuse korral muuta KAOKSi. See vähendaks seaduse õigusselgust ning looks

ebavajalikku normatiivset ebastabiilsust.

Piiranguala kehtestamisel on seadusandja lähtunud konkreetsetest ruumilistest ja

julgeolekulistest kaalutlustest, mitte haldusüksuste nimetustest kui sellistest. Kavandatav säte

tagab, et piiranguala sisu ja ulatus jäävad vastavaks seadusandja algsele tahtele; hilisemad

tehnilised või administratiivsed muudatused ei muuda piiranguala tegelikku ulatust ilma

seadusandja teadliku otsuseta. Seega võimaldab säte fikseerida piiranguala ruumilise ulatuse

kindla ajahetke seisuga, välistades juhuslikud või tahtmatud muutused regulatsiooni

kohaldamisalas.

1. jaanuar 2027. aasta seis valiti lähtepunktiks, kuna see langeb kokku seaduse kavandatava

jõustumise ajaga ning tagab, et piiranguala on määratletud õiguslikult selgel ja ajaliselt ühtsel

alusel.

Eelnõu § 1 punktiga 14 täiendatakse paragrahvi 10 lõikega 4 järgmises sõnastuses: „Käesoleva

paragrahvi lõike 1 punktides 6–17 nimetatud piiranguala piir kantakse maakatastri kitsenduste

kaardile ja see ei muutu maakonna, valla, linna või asustusüksuse nime ega piiri muutmise

korral“.

Muudatuse eesmärk on tagada piiranguala välispiiri üheselt arusaadavus ka olukordades, kus

muudetakse valla, linna või asustusüksuse nime või piire. Piiranguala piiri kandmine

maakatastri kitsenduste kaardile muudab piiranguala asukoha ja ulatuse selgelt tuvastatavaks

ning välistab tõlgendusprobleemid haldusüksuste piiride või nimetuste muutumise korral.

Muudatus lihtsustab notarite, Maa- ja Ruumiameti ning teiste asutuste tööd, kellel on

õigusaktidest tulenev vajadus kontrollida, kas kinnisasi asub piirangualal. Kitsenduste kaardile

kantud piir võimaldab sellise kontrolli teostamist üheselt ja sõltumatult haldusjaotuse

muudatustest.

Kitsenduste kaardi pidamist reguleerib maakatastriseadus (MaaKatS § 2, § 9 lõige 5, § 12 ja

§ 19¹). Asjaõigusseaduse tähenduses on tegemist seadusjärgse kitsendusega (AÕS § 140 ja

§ 141), mis seab piiranguid kinnisasja omaniku õigusele kinnisasja käsutada.

Eelnõu § 1 punktiga 15 täiendatakse seaduse 3. peatükki §-ga 101 järgmises sõnastuses:

㤠101. Eesti Vabariigi territooriumil kinnisasja omandamise keeld

(1) Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik,

või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või

avalikule korrale, kui see riik võib kasutada oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis

25

ohustavad Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda, ei ole lubatud omandada kinnisasja Eesti

Vabariigi territooriumil.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule,

olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud füüsiline isik.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud keeldu kohaldatakse ka mitut kodakondsust

omavale füüsilisele isikule, kes ei ole Euroopa Liidu liikmesriigi kodanik.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud riigi julgeolekule või avalikule korrale ohtu

kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsus tugineb

määruse andmisel muu hulgas julgeolekuasutuste poolt edastatud teabele, mis on vajalik lõikes

1 nimetatud riikide loetelu kehtestamiseks. Kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

tingimused ei ole enam täidetud, võtab Vabariigi Valitsus viivitamata meetmeid määruse

muutmiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

(5) Riiklikult olulise põhjuse või humaansete kaalutluste korral võib Vabariigi Valitsus

korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud isikule loa omandada kinnisasi

Eesti Vabariigi territooriumil.“;

Lõige 1. Muudatus on vajalik, et kehtestada selge ja ühtne üleriigiline kinnisasja omandamise

keeld isikutele, kelle kodakondsuse või asukohariigi tõttu esineb põhjendatud julgeolekuoht või

oht avalikule korrale, võimaldades sellega ennetada riigi julgeolekut ja avalikku korda

ohustavaid riske kogu Eesti Vabariigi territooriumil ning sulgeda senised regulatiivsed lüngad,

mida üksnes piiranguala-põhine regulatsioon ei kata.

Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist sõda Ukraina vastu. Paralleelselt

sõjategevusega Ukrainas viib Venemaa Föderatsioon läbi hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate

demokraatlike ja suveräänsete riikide, sh Eesti vastu. Kinnisvara omandamine väljaspool

Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute kavandamisel ja täideviimisel.

Eelkirjeldatust ja Eesti julgeolekupoliitika alustest lähtuvalt ei piisa julgeoleku tagamiseks

kasvanud ohutingimustes olemasolevast vaid tuleb teha rohkem33. Lisaks on vaja tugevdada

vastumeetmeid kinnisasjade valdkonnas, kuivõrd ka kinnisasjade kaudu on võimalik kahjustada

Eesti riigi julgeolekut. Eesti on lõpetanud Venemaa Föderatsiooni kodanikele viisade ja

tähtajaliste elamislubade välja andmise (välja arvatud erandjuhtudel), keelanud neil relva

omamise, kehtestanud sanktsioone, samal ajal on neil võimalik suurte probleemideta omandada

kinnisvara Eestis. Siiski tuleb silmas pidada, et julgeolekut või avalikku korda ohustav riik ei

pruugi olla vaid Venemaa Föderatsioon ja Valgevene.

Kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul võib kaasa tuua

riske, kuna:

– kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt olulisele objektile ligipääsu või

suurendada mõju sellele (nt sõjalise infrastruktuuri, kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate,

lennuväljade või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus),

– omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide

edendamiseks,

– teatud riikide õigusruum või praktika kohustab nende riikide kodanikke tegutsema oma riigi

julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi

territooriumi.

33 ”Eesti julgeolekupoliitika alused” heakskiitmine.- RT III, 28.02.2023.

26

Kehtestada tuleb täiendav piirang lisaks KAOKS piirangualale, kuivõrd Eesti territooriumil, sh

vetes asub julgeoleku seisukohalt hulgaliselt olulisi objekte, mille suhtes võib riigi julgeoleku

ohustajal olla huvi ja need võivad olla julgeoleku ohustaja sihtmärgiks. Konkreetseteks kuid

mitte ainsateks näideteks on siinkohal esimese brigaadi peamine paiknemiskoht Tapa

sõjaväelinnakus34, teise brigaadi paiknemiskohad Luunjal ja Taara sõjaväelinnakus35,

liitlasüksuste paiknemiskohad nende juures, Ämari Lennubaas, Tallinnas asuv NATO

küberkaitsekoostöö keskus ja julgeolekuasutuste peahooned Tallinnas.

Soome „Ariston Helmi“ kaasuse ja ka teiste riikide näidetest võib järeldada, et julgeolekut

ohustav riik või organisatsioon omandab kinnisasju julgeoleku sisukohalt oluliste objektide

lähedusse või omandab vahetult neid objekte oma eesmärkide täitmiseks. Põhjuseid on olnud

mitmeid: luureinfo kogumine või objekti mõjutamiseks positsiooni loomine, enda muu

tegevuse ettevalmistamine või toetamine, mis lühemas või pikemas perspektiivis võib tekitada

ohtu julgeolekule.

Lõike 1 subjektideks on Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilised isikud. Need

on isikud, kellel ei ole Eesti kodakondsust. Välismaalaste seaduse (edaspidi VMS) kohaselt on

Eesti elamisloata isikuteks:

1) välismaalased, kes viibivad Eestis ajutiselt. VMS tähenduses on Eestis ajutine viibimine

välismaalase viibimine Eestis ilma Eesti elamisloata või elamisõiguseta (VMS § 7).

Sellistel isikutel peab Eestis viibimiseks olema seaduslik alus, milleks on muu hulgas:

Eesti pädeva asutuse antud viisa (VMS § 43 lg 1 p 1); Schengeni konventsiooni

liikmesriigi pädeva asutuse antud viisa või elamisluba (VMS § 43 lg 1 p 2 ja 6);

välislepingust või Vabariigi Valitsuse otsusest tulenev õigus viibida Eestis viisavabalt

(VMS § 43 lg 1 p 3 ja 4); vahetult seadusest, kohtulahendist või haldusaktist tulenev

õigus või kohustus (VMS § 43 lg 1 p 5); Välisministeeriumi antud diplomaatiline

isikutunnistus (VMS § 43 lg 1 p 7); tähtajalise elamisloa kehtivusaja lõppemisest

tulenev õigus viibida Eestis täiendavalt 90 või 270 päeva (VMS § 43 lg 1 p 8 ning lg 4

ja 5); teise Euroopa Liidu liikmesriigi antud ettevõtjasiseselt üleviidud töötaja

elamisluba, EL sinine kaart või teadlase/üliõpilase elamisluba (VMS § 43 lg 1 p 9, 10

ja 11);

2) isikud, kelle suhtes välismaalaste seadust ei kohaldata. Vastavalt VMS § 2 lõikele 1 ei

kohaldata seadust isikutele, kellel on Eestis viibimis- või elamisõigus Euroopa Liidu

kodaniku seaduse tähenduses. Nendeks on: Euroopa Liidu liikmesriigi kodanikud;

Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi kodanikud; Šveitsi Konföderatsiooni

kodanikud; eelpool nimetatud isikute perekonnaliikmed (VMS § 1 lg 2);

3) muud eriregulatsiooniga isikud. Isikud, kelle viibimise alused sätestavad muud

seadused või aktid, mitte VMS-i järgne elamisluba: rahvusvahelise kaitse taotlejad ja

saanud, kelle alused sätestab välismaalasele rahvusvahelise kaitse andmise seadus

(VMS § 1 lg 3); diplomaatiliste esinduste ja konsulaarasutuste töötajad ning nende

perekonnaliikmed, kelle viibimine tugineb välislepingutele ja rahvusvahelise õiguse

aktidele (VMS § 1 lg 4); rahvusvahelise sõjalise koostöö raames Eestisse saabuvad

välismaalased, kelle viibimise sätestab riigikaitseseadus (VMS § 1 lg 5).

Tähtajalise elamisloaga isik on välismaalane, kes on isik, kes ei ole Eesti kodanik (VMS § 3).

Erinevalt pikaajalise elaniku elamisloaga isikust ei loeta tähtajalise elamisloaga välismaalast

„alaliseks elanikuks“, vaid ta on välismaalane, kellele on antud luba Eestisse elama asumiseks

ja Eestis elamiseks vastavalt seaduses sätestatud ja elamisloaga kindlaks määratud tingimustele

34 https://kra.ee/kaitsevae-vaeliigid-ja-teised-uksused/diviis/diviisi-1-jalavaebrigaad/ 35 https://mil.ee/uksused/maavagi/diviis/2-jalavaebrigaad/

27

(VMS § 5 ja § 112). Tähtajalise elamisloaga isik on isik, kellele on antud elamisõigus

kehtivusajaga kuni viis aastat (VMS § 119 lg 1). Kui isiku peamine elukoht on Eestis ja ta viibib

siin elamisloa alusel, loetakse teda püsivalt Eestis elavaks (VMS § 6). Vastavalt VMS §-le 118

võib välismaalasele anda tähtajalise elamisloa järgmistel alustel: elama asumiseks abikaasa,

registreeritud elukaaslase või lähedase sugulase juurde; õppimiseks, töötamiseks või

ettevõtluseks; kriminaalmenetluses osalemiseks; kaaluka riikliku huvi korral; välislepingu

alusel; püsivalt Eestisse elama asumiseks.

Pikaajalise elaniku elamisluba on VMS § 230 kohaselt välismaalasele antav luba Eestisse

saabumiseks ja tähtajatult Eestis elamiseks vastavalt seaduses sätestatud ja elamisloaga

kindlaks määratud tingimustele. Pikaajalise elaniku elamisloa andmise tingimused sätestab

VMS § 232, mille kohaselt pikaajalise elaniku elamisloa võib anda välismaalasele, kes vastab

järgmistele tingimustele:

1) ta on elanud Eestis elamisloa alusel vähemalt viis aastat vahetult enne pikaajalise elaniku

elamisloa taotluse esitamist;

2) tal on kehtiv tähtajaline elamisluba;

3) tal on püsiv legaalne sissetulek Eestis toimetulekuks;

4) ta on kindlustatud isik ravikindlustuse seaduse või Eesti Vabariigi välislepingu tähenduses;

5) ta on täitnud integratsiooninõude;

6) tema elukoha andmed on kantud rahvastikuregistrisse ja

7) tema puhul ei esine pikaajalise elaniku elamisloa andmisest keeldumise aluseks olevaid

asjaolusid.

Tähtajalise elamisloaga Venemaa ja Valgevene kodanikud on piiranguga hõlmatud just seetõttu,

et nende isikute elamisluba on tähtajalise ehk ajutise iseloomuga. Pikaajalise elaniku elamisloa

korral tuleb täita integratsiooninõue, samuti on 5 aastase Eestis elamise jooksul võimalik teha

järeldus, kas isik kujutab ohtu avalikule korrale või riigi julgeolekule.

Peamised piirangutest mõjutatud isikud on kavandatu kohaselt ilma pikaajalise Eesti elaniku

elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikud ja juriidilised isikud, mille tegelikud kasusaajad

nad on. Järgnevast tabelist nähtuvad ajaloolised andmed kinnisasja omandamise tehingutest

Eestis, mille puhul omandaja on olnud Venemaa või Valgevene kodanik. Lisaks nähtub tabelist,

millist viibimisalust välismaalasest kinnisasja omandaja omas. Rida „elamisluba puudub“

hõlmab kõnesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud välismaalasi. Ridade “elamisluba puudub“ ja

„tähtajalise elaniku elamisloaga“ väärtusi hinnates nähtub ligikaudne arv isikutest, kellele

piirangud kohalduvad ja kes on vahetult muudatusest mõjutatud. Näiteks 2025. aastal oli

kinnisasjade omandamise tehinguid, milles omandaja oli Venemaa kodanik, kokku 3249. Neist

3066 puhul oli omandaja Eesti elamisloaga (nii tähtajalise kui pikaajalise elaniku elamisloaga)

isik. 170 kinnisasja omandamise puhul oli omandaja Venemaa kodanik, kel Eesti elamisluba

puudus. Omandamise tehingute puhul oli pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa kodanikke

2702 ehk enamus 3066-st. 364 tehingu puhul oli omandaja tähtajalise elamisloaga Venemaa

kodanik. Seega kokku mõjutanuks 2025. aastal piirang 534 tehingut ( 364+170), mille puhul

omandaja oli Venemaa kodanik. See on ca 16 protsenti kõigist tehingutest, kus omandaja oli

Venemaa kodanik. Samuti nähtub, et enamus kinnisasjade omandamise tehinguid, kus

omandaja oli Eesti elamisloaga (nii tähtajalise kui pikaajalise elaniku elamisloaga) isik, tehti

korteriomandiga.

Venemaa Föderatsioon Valgevene Vabariik

2022 2023 2024 2025 2022 2023 2024 2025

kinnisasjade omandamisi kokku 4662 3721 3534 3249 128 141 119 93

elamisloaga isikud kokku 3999 3448 3300 3066 114 130 109 85

elamisõigusega isikud 20 20 16 13 0 1 2 1

28

elamisluba puudub 643 253 218 170 14 10 8 7

pikaajalise elaniku elamisloaga isik 3326 2940 2882 2702 39 94 42 30

tähtajalise elaniku elamisloaga 673 508 418 364 75 36 57 50

elamisloaga isikute korteriomand 3261 2816 2653 2621 94 115 92 72

elamisloaga isikute kinnisasi 722 589 623 602 20 15 17 13

elamisloaga isikute hoonestusõigus 16 16 19 17 0 0 0 0

elamisloaga isikute

korterihoonestusõigus 0 0 5 3 0 0 0 0

Tabel 3. Kinnisasja ja kinnistu omandamised kinnistusraamatu põhjal, mille puhul on omandaja

Venemaa või Valgevene kodakondsusega isik.

2025. aasta aprilli seisuga oli Eestis kinnisvara omanikest Venemaa Föderatsiooni kodanikke

36 952 ja Valgevene kodanikke 896. See iseloomustab juba väljakujunenud olukorda Venemaa

ja Valgevene kodanike kinnisvara vaates.

Kokku elab Eestis 9. jaanuari 2026. aasta seisuga:

– 7797 tähtajalise ja 70 237 pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa Föderatsiooni

kodanikku;

– 1476 tähtajalise ja 1190 pikaajalise elaniku elamisloaga Valgevene kodanikku.

Sellest nähtub võimalik maksimaalne isikute hulk tähtajalise elamisloaga isikute lõikes, keda

piirang võib puudutada. Samas tuleb arvestada, et need isikud on Eestis ajutiselt ning neil ei

pruugi üldse olla huvi end Eestiga pikemalt siduda ning neil ei pruugi olla huvi Eestis kinnisasju

omandada (või vahendeid selleks). Samuti on näha pikaajalise ja tähtajalise elaniku

elamislubadega isikute omavahelisi proportsioone. Võib järeldada, et ligikaudu üheksa korda

rohkem on Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa kodanikke ning et seatavad

täiendavad kinnisasja omandamise kitsendused suurt osa Eestis olevaid Venemaa kodanikke ei

puuduta.

Lõige 2. Juriidiliste isikute tegelike kasusaajate kontekstis kehtib sama põhimõte, mis ka

kodanike puhul - kui Venemaa või Valgevene kodanikust tegelik kasusaaja omab pikaajalise

elaniku elamisluba, siis keeld ei kohaldu. Täpsemad selgitused tegelike kasusaajate

regulatsiooni kohaldamise kohta on toodud seletuskirja punktis 3.1 osas, mis käsitleb eelnõu

§ 1 punktis 11 toodud muudatust.

Lõige 3. Lõike eesmärk on tagada kavandatava keelurežiimi tõhus kohaldatavus olukordades,

kus füüsilisel isikul on mitu kodakondsust. Mitme kodakondsuse korral võib praktikas tekkida

küsimus, millise riigi kodakondsust käsitada § 101 lõike 1 tähenduses „kodakondsuse järgse

riigina“ ning millise dokumendi alusel omandaja staatust tehingus hinnata. Selge

normilahendus on vajalik eelkõige õigusselguse ja keelu jõustatavuse tagamiseks, kuna

kinnisasja omandamise kontroll põhineb suurel määral isiku esitatud isikut tõendavatel

dokumentidel ja registriandmetel ning tehingu läbiviijad (nt notar) peavad saama teha üheselt

mõistetava järelduse, kas keeld kohaldub.

Lõige 3 välistab olukorra, kus isik saaks keelust kõrvale hoiduda üksnes seeläbi, et esitab

tehingus teise riigi passi ja „valib“ enda jaoks soodsama kodakondsuse. Julgeoleku- ja avaliku

korra riskid, mida § 101 lõike 1 kohane keeld adresseerib, võivad püsida ka mitme

kodakondsuse korral, sest isiku side riigiga, mida Vabariigi Valitsus käsitab § 101 lõike 4 alusel

julgeolekut või avalikku korda ohustavana, ei kao pelgalt teise (kolmanda riigi) kodakondsuse

lisandumise tõttu. Seetõttu on proportsionaalne ja eesmärgipärane siduda keelu kohaldumine

ka mitut kodakondsust omavate isikutega, et minimeerida võimalusi regulatsioonist mööda

minna.

29

Lahendus on kooskõlas Eesti õiguses juba kasutusel oleva lähenemisega julgeoleku- ja avaliku

korra riskide maandamisel: näiteks välisinvesteeringu usaldusväärsuse hindamise regulatsioon

käsitab välisinvestorina mh füüsilist isikut, kellel on mitu kodakondsust, millest vähemalt üks

on kolmanda riigi kodakondsus, just selleks, et riskihindamise kohaldamisala ei oleks lihtsasti

välditav üksnes „alternatiivse“ kodakondsuse kasutamisega (VUHS § 3 lg 1 p 1).

Lõike 3 kohaldamisala on piiratud viisil, mis arvestab Euroopa Liidu õiguse raamistikku: keeld

ei laiene Euroopa Liidu liikmesriigi kodanikule, sest eelnõu peab oluliseks liidu õigusega

seotud kapitali vaba liikumist ja võrdset kohtlemist ning tugineb avaliku korra ja avaliku

julgeoleku erandile ulatuses, mis on vajalik ja proportsionaalne. Sellega välditakse liidu-sisese

põhjendamatu eristamise riski ning hoitakse regulatsioon fokusseerituna kolmandate riikide

isikutest tulenevatele riskidele.

Lõige 4. Muudatuse tulemusel kehtestab Vabariigi Valitsus korraldusega riikide nimekirja,

milles on tuvastatud riigid, kes võivad ohustada kinnisasjade omandamise vaates Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda. Vastava nimekirja järgi kohaldatakse keeld selle riigi

kodakondsus- või asukoha järgsele isikule või juriidilistele isikutele, mille tegelikud kasusaajad

nad on.

Käesoleval ajal kavandatakse, et Vabariigi Valitsus nimetab sellisteks riikideks Venemaa

Föderatsiooni ja teda toetava Valgevene, lähtudes muu hulgas 18. oktoobri 2022. a Riigikogu

avaldusest, mis mõistis hukka Ukraina territooriumi annekteerimise ja kuulutas Venemaa

režiimi terroristlikuks ja Venemaa Föderatsioon terrorismi toetavaks riigiks36.

Põhiseaduse kohaselt on riigi julgeolek riigi seisund, kus riigi suveräänsust ja tema

põhiseaduslike institutsioonide demokraatlikku toimimist ei rikuta põhiseadusega vastuolus

oleval viisil. Erialakirjanduse kohaselt hõlmab riigi julgeolek kõige avaramalt mõistetuna

poliitilise tegevuse institutsionaalseid tingimusi, protsesse, sisu ja tulemusi, mille eesmärgiks

on täita korra- ja kaitseülesandeid ühiskonna iga liikme hüvanguks ja avalikes huvides. Riigi

julgeolekuga seondub poliitiline, militaarne, majanduslik, sotsiaalne, õiguslik, kultuuriline jne

kaitstus.

Eesti julgeolekupoliitika eesmärk on kindlustada Eesti riigi iseseisvus ja sõltumatus, rahva ja

riigi kestmine, territoriaalne terviklikkus, põhiseaduslik kord ja elanikkonna turvalisus. Eesti

julgeolekupoliitika põhineb avaral julgeolekukäsitusel - arusaam julgeolekust kui riigi ja selle

rahva võimest kaitsta endale omaseid sisemisi väärtusi ja eesmärke mitmesuguste väliste

poliitiliste, sõjaliste, majanduslike ja ühiskondlike ohtude ja riskide ning nende koosmõjude

eest ja saavutada nende ohtude ja riskide tasalülitamine. Esmane eesmärk on tagada riigi

julgeolek mittesõjaliste ennetavate vahendite kasutamise abil.

Mõiste „avalik kord“ on laiatähenduslik mõiste, ning sellel on rahvusvahelises era- ja avalikus

õiguses ning Euroopa Liidu õiguses erinev sisu. Avalikku korda ei defineeri otseselt ei Euroopa

Liidu esmane ega teisene õigus, samas on avaliku korra mõistet käsitletud kohtupraktikas.

Euroopa Kohus on sedastanud, et mõiste „avalik kord“ eeldab igal juhul lisaks ühiskondliku

korra häirimisele ehk igasugusele seaduserikkumisele ka seda, et esineb tõeline, vahetu ja

piisavalt tõsine oht, mis kahjustab mõnd ühiskonna põhihuvi. Praktikas võib piir julgeolekuohu

ja tõsise avaliku korra ohu vahel olla hägune.

36 Riigikogu avaldus, millega kuulutatakse Venemaa režiim terroristlikuks ja Venemaa Föderatsioon terrorismi

toetavaks riigiks.

30

Eesti seadustes on avalik kord defineeritud nii rahvusvahelise eraõiguse seaduses (edaspidi

REÕS) kui ka korrakaitseseaduses (edaspidi KorS). REÕS § 7 mõistes hõlmab avalik kord Eesti

õiguse olulisi põhimõtteid. KorS-i § 4 kohaselt on avalik kord ühiskonna seisund, milles on

tagatud õigusnormide järgimine ning õigushüvede ja isikute subjektiivsete õiguste kaitstus.37

Avaliku korra kaitseala hõlmab lisaks õigusaktidele ka kogu objektiivset õiguskorda, seejuures

mitte ainult õiguskorda kui õigusnormide süsteemi, vaid ka sellele üles ehitatud elukorraldust

tervikuna (isikute era- ja avalik-õiguslikud subjektiivseid õigusi, ühiskonna turvalisust ning

avaliku võimu ja avalike teenuste toimimist).38 Riigikohtu praktikas on avaliku korra mõistet

analüüsinud ja sellele sisu andnud eelkõige Riigikohtu kriminaalkolleegium. Seda on tehtud

näiteks karistusseadustiku §-des 262 ja 263 sätestatud süüteo koosseisude sisustamise

kontekstis. Avalikku korda selles tähenduses tuleb mõista kui kommete, normide või reeglitega

kinnistatud isikute vahelisi suhteid ühiskonnas, mis tagavad igaühe avaliku kindlustunde ning

võimaluse realiseerida oma õigusi, vabadusi ja kohustusi.39

Seega on Eesti õiguses avaliku korra mõistel väga lai tähendus ja seda ka korrakaitseseaduses.

Samas ei ole KAOKS piirangu põhjendamisel (julgeolekut või avalikku korda ohustava riigi

tuvastamisel) vajalik lähtuda korrakaitseseaduses ette nähtud vastava mõiste sisust, kuna

tegemist ei ole riikliku järelevalve menetlusega. Eelnõu kohaselt arvestatakse avaliku korra

sisustamisel Euroopa Liidu kohtupraktikaga ja lähtutakse avalikule korrale mõju hindamisel

lisaks õigusnormidest kinnipidamisele ja ebaseaduslikule tegevusele ka sellest, kas

agressorriigi kodanik ning tema poolt kinnisasja omandamine võib reaalselt kahjustada või

ohustada mõnda ühiskonna põhihuvi või õiguskorraga kaitstavaid õigushüvesid (elu, tervis,

vabadus, vara, looduskeskkond). Igasugune ebaseaduslik tegevus ei viita kohe võimalusele, et

isik võib ohustada avalikku korda eelnõu tähenduses. Väiksemat tüüpi rikkumiste (sh

väärtegude) ja teistes riikides haldusõigusrikkumiste toimepanemine ei ole üldjuhul piisav, et

tuvastada märkimisväärne mõju avalikule korrale.

Lõike 4 näol on tegemist volitusnormi andmisega Vabariigi Valitsusele määruse

kehtestamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 88 kohaselt on määrus õigusakt, mille haldusorgan

annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks. Julgeolekule või avalikule korrale ohtu

kujutavate riikide loetelu kehtestamine on üldise iseloomuga regulatsioon, mis puudutab

ebamäärast hulka isikuid. Kuna ohtu kujutavate riikide loetelu määramine toob kaasa

üldkohustuslikud käitumisnormid ja võimalikud piirangud isikute põhiõigustele, peab selline

regulatsioon olema kehtestatud õigustloova aktiga ehk määrusega.

Volitusnorm on kooskõlas põhiseadusega. Riigikohus on oma lahendites rõhutanud, et PS § 32

lg 2 teine lause näeb ette omandiõiguse piiramiseks lihtsa seadusreservatsiooni. Seega võib

omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole põhiseadusega vastuolus (vt nt RKPJKo

17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37). Omandiõiguse piiranguid võib seada formaalse seadusega või

seaduses sisalduva ja nõuetele vastava volitusnormi alusel. Omandipõhiõiguse kitsendused ei

tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse

kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega.

Vastav kinnisasja omandamise piirang on ennetav ja riskipõhine meede, mille eesmärk on

tagada riigi julgeolek. Oht Eesti riigi julgeolekule tähendab olukorda, kus mõne riigi tegevus,

praktikad või strateegilised eesmärgid võivad kahjustada Eesti suveräänsust, territoriaalset

terviklikkust, põhiseaduslikku korda või olulisi julgeolekuhuve. Ohu sisustamisel lähtutakse

riigi julgeoleku terviklikust käsitlusest, mis hõlmab nii sõjalisi, poliitilisi, majanduslikke kui ka

hübriidseid mõjutustegevuse vorme. Hinnang tugineb muu hulgas:

37 Tartu Ülikooli uuring, lk 25. 38 Samas, lk 26. 39 M. Laaring. Avaliku korra mõiste põhiseaduses. Juridica 4/2021, lk 250.

31

– vastava riigi välis- ja julgeolekupoliitilisel käitumisel,

– selle riigi varasematel või teadaolevatel (mõjutus)tegevuse mustritel,

– rahvusvaheliste organisatsioonide analüüsidel,

– Eesti julgeolekuasutuste riskihinnangutel.

Vabariigi Valitsuse kehtestatav nimekiri ei ole poliitiline hinnang, vaid proportsionaalne ja

dünaamiline riskihaldusmeede. Nimekirja lisatakse riigid, mille puhul on tuvastatud:

– süstemaatiline tegevus, mis on vastuolus rahvusvahelise õiguse normide või Euroopa

julgeolekuhuvidega;

– tõenäosus, et nende riikide kodanikke või juriidilisi isikuid kasutatakse Eesti julgeoleku

vastu suunatud (mõjutus)tegevuseks;

– risk, et selliste füüsiliste ja juriidiliste isikute kinnisvaraomand Eestis võib olla kasutatav

riikliku survevahendina, luure- ja mõjutustegevuse, sabotaaži, eelpositsioonide loomise

eesmärgil, teatud infrastruktuurile ligipääsu loomiseks või muul julgeolekut või avalikku

korda ohustaval viisil.

Eelõuga kavandatav meede on kooskõlas muu hulgas põhiseaduse §‑ga 11, mis lubab õigusi

piirata, kui see on demokraatlikus ühiskonnas vajalik, sh riigi julgeoleku tagamiseks. Loodav

süsteem on läbipaistev, ennustatav ja võimaldab valitsusel muuta nimekirja vastavalt

muutuvatele rahvusvahelistele riskidele.

Eelnõu § 1 punktiga 16 täiendatakse seaduse 3. peatükki §-ga 102 järgmises sõnastuses:

„§ 102. Riigi julgeoleku tagamiseks kehtestatud kinnisasja omandamise nõuetele

vastavuse kontrollimine (1) Käesoleva seaduse §-des 10 ja 101 sätestatud nõuetele vastavust kinnisasja omandamise

korral kontrollib notar, kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja, kohaliku omavalitsuse

üksus ning Maa- ja Ruumiamet.

(2) Füüsilisest isikust kinnisasja omandaja elamisloa andmeid ja kodakondsust kontrollitakse

Eesti rahvastikuregistri andmete alusel. Kui füüsilisest isikust kinnisasja omandaja ei ole Eesti

rahvastikuregistri andmesubjekt, tuginetakse andmete kontrollimisel tema isikut tõendavale

dokumendile või asjakohasel juhul selle koopiale.

(3) Kui kinnisasja omandajaks on Eestis registreeritud juriidiline isik, tuvastatakse tegelik

kasusaaja ja tema kodakondsus tegelike kasusaajate andmekogu andmete alusel.

(4) Välisriigis registreeritud juriidilise isiku puhul tuginetakse asjaolude kontrollimisel tema

esindaja esitatud andmetele.

(5) Kinnisasja omandaja esitab vajadusel notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile, riigivara

võõrandajale, kohaliku omavalitsuse üksusele või Maa- ja Ruumiametile seaduses sätestatud

nõuetele vastavuse kontrollimiseks muid menetluses vajalikke andmeid ja dokumente.“.

Muudatus on vajalik, et luua selge ja ühtne menetlusraamistik kinnisasja omandamise

kitsenduste praktiliseks rakendamiseks ning tagada, et KAOKS §‑des 10 ja 101 sätestatud

keeldude järgimine oleks kontrollitav.

Menetlejatena on nimetatud notar, kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja, kohaliku

omavalitsuse üksus ning Maa‑ ja Ruumiamet, kuna need isikud ja asutused osalevad kehtiva

õiguse kohaselt vahetult kinnisasja omandamise või võõrandamise menetlustes. Notarid

osalevad kinnisasja tehingute tõestamisel, kohtutäiturid ja pankrotihaldurid kinnisasja

sundvõõrandamise ja pankrotimenetluste läbiviimisel, riigivara võõrandajad riigile kuuluva

kinnisvara käsutamisel, kohaliku omavalitsuse üksused maareformi ja muude kinnisasjadega

seotud haldusmenetluste raames ning Maa‑ ja Ruumiamet riigimaa ja maareformiga seotud

toimingutes.

32

Sätete eesmärk ei ole kehtestada menetlejatele uusi, iseseisvaid kontrollikohustusi, vaid

sätestada KAOKSi mõttes miinimumnõuded, mis peavad olema täidetud kinnisasja omandaja

nõuetele vastavuse kontrollimisel. Näiteks notarite kohustus tuvastada tehingu pooled,

kontrollida nende esindusõigust, isikusamasust ja tegelikku kasusaajat tuleneb juba

notariaadiseadusest, rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadusest ning tulenevatest

hoolsusmeetmete nõuetest. Käesolev säte koondab ja täpsustab, milliste andmete ja asjaolude

kontrollimine on vähemalt vajalik just KAOKSi nõuete täitmise hindamiseks.

Samuti on regulatsioon vajalik selleks, et ühtlustada erinevate menetlejate (notar, kohtutäitur,

pankrotihaldur, kohalik omavalitsus, riigivara võõrandaja, Maa‑ ja Ruumiamet) praktikat,

tagades, et kinnisasja omandamise piirangute kontroll ei sõltu menetluse liigist ega tehingu

vormist. Sellega suurendatakse õigusselgust, õiguskindlust ja regulatsiooni tõhusust ning

vähendatakse riski, et kehtestatud julgeolekumeetmetest oleks võimalik kõrvale hoida.

Lisaks vajab märkimist, et kavandatava lõike 5 eesmärk on tagada, et kinnisasja omandamise

kitsenduste kontrollimisel oleks menetlejatel piisav õiguslik alus nõuda täiendavaid andmeid ja

dokumente, kui seaduses loetletud miinimumandmed ei ole konkreetse juhtumi asjaolude

selgitamiseks piisavad. Tegemist on vajaliku (paindlikkus)sättega, mis võimaldab arvestada

tehingute ja omandajate struktuuride mitmekesisust ning välistab olukorra, kus KAOKS §‑des

10 ja 101 sätestatud keeldude järgimist ei ole võimalik tõhusalt kontrollida üksnes formaalsete

andmete alusel.

Sätted ei loo omandajale uusi sisulisi kohustusi, vaid toetavad olemasolevate

kontrollikohustuste täitmist, võimaldades menetlejatel vajaduse korral küsida lisateavet (nt

omandistruktuuri, tegeliku kasusaaja seoste või esitatud andmete usaldusväärsuse kohta), et

tagada kinnisasja omandamise vastavus riigi julgeoleku ja avaliku korra kaitseks kehtestatud

nõuetele.

Eelnõu § 1 punktiga 17 täiendatakse paragrahvi 11 lõikega 4 järgmises sõnastuses: „Enne

2027. aasta 1. jaanuari algatatud kinnisasja omandamisega seotud haldusmenetlused,

notariaalsed toimingud ning maareformi seaduse alusel läbiviidavad menetlused viiakse lõpule

menetluse algatamise ajal kehtinud korra kohaselt.“.

Muudatus on vajalik, et tagada õigusselgus ja õiguskindlus üleminekuperioodil ning vältida

uute piirangute tagasiulatuvat kohaldamist, nähes ette, et enne 2027. aasta 1. jaanuari algatatud

kinnisasja omandamise menetlused viiakse lõpule menetluse alustamise ajal kehtinud seaduse

redaktsiooni või korra kohaselt, tagades sellega menetlusosaliste õiguspärase ootuse kaitse ja

menetluste sujuva lõpetamise.

Kinnisasja omandamine koosneb nii pooltevahelistest tehingutest kui ka ametlikust

menetlusest. Menetlus algab üldjuhul kinnistamisavalduse esitamisega (HMS § 35 lg 1 p

1; KRS § 34 lg 1). Avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud, digitaalselt allkirjastatud (KRS

§ 34 lg 2¹). Kinnistamiseks pädev isik vaatab avalduse läbi ja teeb kandemääruse (KRS § 46 lg

2). Kui dokumendid on nõuetekohased, tehakse kandemääruse alusel kanne kinnistusregistrisse

(KRS § 49 lg 1). Kinnisomand loetakse üleantuks ja asjaõiguslik muudatus jõustub hetkest, mil

kandemääruse teinud isik sellele alla kirjutab ja kanne tehakse (AÕS § 64¹; KRS § 49 lg 5).

3.2. Maareformi seaduse muutmine

Eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatakse paragrahvi 21 lõiget 1 pärast lauseosa „käesolevast

seadusest“ lauseosaga „ja kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest“.

33

Muudatus on vajalik, kuna MaaRS § 21 sätestab maa erastamise ja maa kasutusvaldusesse

saamise õigustatud subjektid ning KAOKS muudatuste jõustumiseks ja ühtlustamiseks

MaaRSist tulenevate nõuetega on vaja ka MaaRSis teha viide KAOKSile. Eesmärk on, et ka

MaaRSist tulenevate menetluste korral oleks selge, et ka sellele kohalduvad KAOKS

kitsendused.

Eelnõu § 2 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 21 lõike 2 esimest lauset sõnadega „kui maa

erastamine ei ole kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“.

Kehtiv MaarS § 21 lõige 2 reguleerib välismaalasest füüsilise isiku õigust maa omandamisele

maareformi käigus. Sätte kohaselt võib välismaalane erastada talle Eesti NSV taluseaduse

alusel põliseks kasutamiseks antud maa, talle kuuluva ehitise teenindamiseks vajaliku maa ning

MaaRS § 22 lõikes 13 nimetatud maa. MaaRSi tähenduses loetakse välismaalaseks füüsiline

isik, kes ei ole Eesti kodanik.

Muudatus on vajalik, kuna kehtiv regulatsioon ei võimalda arvestada tänases

julgeolekuolukorras oluliste täiendavate riskidega, mis võivad tuleneda isiku kodakondsuse

järgsest riigist või selle riigi praktikast kasutada oma kodanikke Eesti vastu suunatud mõjutus-,

luure- või hübriidtegevuseks. MaaRSis puuduvad seega mehhanismid, mis võimaldaksid maa

omandamist piirata isikute puhul, kelle suhtes esineb põhjendatud oht Eesti riigi julgeolekule

või avalikule korrale.

Muudatuse eesmärk on luua selge õiguslik alus KAOKS kolmandas peatükis sätestatud riigi

julgeoleku kaalutlustest lähtuvate kitsenduste kohaldamiseks ka MaaRSi alusel toimuvates

menetlustes. Seni kehtinud erand, mille kohaselt KAOKS ei kohaldu MaaRSi alusel kinnisasja

omandamisele, ei ole muutunud julgeolekuolukorras enam põhjendatud. Ka maareformi käigus

võib kinnisasjade omandamisega kaasneda samasugune julgeoleku ja avaliku korra oht nagu

muudes omandamise viisides.

Normitehniliselt ei ole otstarbekas dubleerida MaaRSi KAOKSis juba detailselt reguleeritud

kitsenduste põhimõtteid ja subjektide ringi. Seetõttu nähakse muudatusega ette viiteline

regulatsioon, mille kohaselt kohaldatakse maa omandamisele MaaRSi alusel KAOKSis

sätestatud kitsendusi. Selline lahendus tagab õigusselguse ning väldib paralleelsete ja sisuliselt

kattuvate normide teket erinevates seadustes. KAOKS‑i kitsenduste kohaldamine tähendab, et

edaspidi ei või maad omandada isikud, kelle suhtes kehtivad KAOKS §‑s 10 ja §‑s 101

sätestatud keelud. Nendeks on muu hulgas:

1. piirangualal füüsilised isikud, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi ega

Suurbritannia ja Põhja‑Iiri Ühendkuningriigi kodanikud;

2. kogu Eesti Vabariigi territooriumil füüsilised isikud, kellel puudub pikaajalise elaniku

elamisluba ja kelle kodakondsuse järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või

avalikule korrale;

3. samuti juriidilised isikud, mille tegelikud kasusaajad on eeltoodud füüsilised isikud.

Muudatuse tulemusel tagatakse, et MaaRSi alusel toimuvad maa omandamised alluvad

samadele julgeoleku- ja avaliku korra kaalutlustele nagu muud kinnisasja omandamise viisid,

vältides regulatiivseid lünki ja võimalusi kehtestatud kitsendustest mööda hiilida.

Eelnõu § 2 punktiga 3 täiendatakse paragrahvi 21 lõike 3 esimest lauset sõnadega „kui maa

erastamine ei ole kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“.

Kehtiv MaaRS § 21 lõige 3 sätestab välismaisele juriidilisele isikule maa ostueesõigusega

erastamise tingimused. Kehtiva regulatsiooni kohaselt võib välismaine juriidiline isik erastada

34

talle kuuluva ehitise teenindamiseks vajalikku maad ning käesoleva seaduse § 22 lõikes 13

nimetatud maad, tingimusel et välismaise äriühingu filiaal on kantud Eesti äriregistrisse. Samuti

on kehtivas õiguses sätestatud, et välisriigil ei ole maa ostueesõigusega erastamise õigust.

Muudatus on vajalik MaaRS ja KAOKS regulatsioonide ühtlustamiseks. Kehtivas õiguses ei

ole MaaRSis juriidiliste isikute puhul otseselt viidatud KAOKS kolmanda peatüki alusel

kehtestatud kinnisasja omandamise kitsendustele, mistõttu võib tekkida ebaselgus nende

kohaldamises maareformi menetlustes. Õigusselguse ja õiguse ühetaolise kohaldamise huvides

on vajalik sätestada selge alus KAOKSist tulenevate kitsenduste rakendamiseks ka MaaRSi §

21 lõikes 3 reguleeritud juhtudel.

Muudatuse tulemusena kohaldatakse Eestis kinnisasja omandamisele juriidiliste isikute puhul

KAOKS §-des 10 ja 10¹ sätestatud piiranguid. See tähendab, et edaspidi ei või kinnisasju

omandada juriidilised isikud, kelle suhtes esinevad nimetatud sätetes ette nähtud välistavad

asjaolud. Eelkõige puudutab see KAOKS piirangualal juriidilisi isikuid, kelle tegelikud

kasusaajad on kõikide riikide kodanikud, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi

ega Suurbritannia ja Põhja‑Iiri Ühendkuningriigi kodanikud, samuti kogu Eesti territooriumil

juriidilisi isikuid, mille tegelikud kasusaajad on ilma pikaajalise elamisloata Venemaa

Föderatsiooni või Valgevene Vabariigi kodanikud.

MaaRSis ei ole otstarbekas kinnisasja omandamise kitsenduste põhimõtteid detailselt uuesti

reguleerida, kuna need on juba terviklikult ja süsteemselt sätestatud KAOKSis. Seetõttu piirdub

muudatus viitega KAOKSile, tagades sellega normide kooskõla, vältides regulatsiooni

dubleerimist ning vähendades vastuolude riski erinevate seaduste vahel. Muudatus toetab riigi

julgeoleku ja avaliku korra kaitse eesmärke ning tagab, et maareformi käigus toimuv

kinnisasjade erastamine vastab kinnisasja omandamisele kehtestatud üldistele

julgeolekupõhistele kitsendustele.

Eelnõu § 2 punktiga 4 tunnistatakse paragrahvi 21 lõiked 5 ja 6 kehtetuks.

Kehtiva MaaRS § 21 lõige 5 sätestab, et Vabariigi Valitsus kehtestab nende riigipiiri,

piiriveekogu või mererannikuga piirnevate kohaliku omavalitsuse üksuste või maa‑alade ning

muude riigi julgeolekule tähtsate maa‑alade loetelu, kus maa erastamine välismaalase või Eesti

eraõigusliku juriidilise isiku poolt on lubatud üksnes juhul, kui see ei ole vastuolus riigi ja

kohaliku omavalitsuse üksuse avalike huvide või julgeolekuga. Sama paragrahvi lõige 6 näeb

ette erastamise korraldaja kohustuse küsida nimetatud juhtudel maa asukohajärgse kohaliku

omavalitsuse üksuse ja Siseministeeriumi seisukohta ning sätestab otsustuskorra juhuks, kui

maa erastamine on vastuolus kohaliku omavalitsuse üksuse avalike huvidega.

Muudatus on vajalik MaaRS ja KAOKS regulatsioonide sisuliseks ja menetluslikuks

ühtlustamiseks. KAOKS § 10 sätestab piiranguala, mis hõlmab senini MaaRS § 21 lõike 5

alusel nimetatud maa‑alasid, kus kinnisasja omandamine on seotud riigi julgeoleku ja avaliku

korra kaitsega. Samuti määratleb KAOKS § 10 selgelt nii füüsilised kui ka juriidilised isikud,

kellel on piirangualal kinnisasja omandamine keelatud.

Arvestades, et KAOKS reguleerib nimetatud küsimused terviklikult ja siduvalt, puudub

edaspidi vajadus säilitada MaaRSis eraldi kooskõlastus‑ ja kaalutlusmenetlus, mis dubleerib

KAOKSist tulenevaid piiranguid. KAOKSist tulenevate kitsenduste kohaldamine on

õiguslikult automaatne ega eelda iga üksikjuhtumi puhul eraldi Siseministeeriumi või kohaliku

omavalitsuse üksuse seisukoha küsimist.

35

Lõigete 5 ja 6 kehtetuks tunnistamise tulemusena rakendab Maa‑ ja Ruumiamet maareformi

menetlustes edaspidi KAOKSist tulenevaid kinnisasja omandamise kitsendusi otse ja

automaatselt, välistades kinnisasjade võõrandamise isikutele, kellele see on KAOKSi kohaselt

keelatud. Seeläbi kaob vajadus senise kooskõlastusmenetluse järele ning väheneb nii

Siseministeeriumi kui ka Maa‑ ja Ruumiameti halduskoormus.

Muudatus suurendab õigusselgust, lihtsustab menetlusi ning tagab, et maareformi käigus

toimuv maa erastamine vastab ühtsetele ja ajakohastele riigi julgeolekust lähtuvatele kinnisasja

omandamise kitsendustele. Samuti välditakse paralleelsete regulatsioonide ja menetluste

säilitamist erinevates seadustes, mis aitab kaasa õigusruumi selgusele ja seaduste paremale

rakendamisele.

3.3. Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse muutmine

Eelnõu § 3 punktiga 1 täiendatakse paragrahvi 20 lõikega 26 järgmises sõnastuses:

„Kohustatud isik säilitab tegelikust kasusaajast füüsilise isiku vähemalt järgmised andmed:

nimi, isikukood ja selle riik, selle puudumise korral sünniaeg ja sünnikoht, kodakondsus või

kodakondsused, elukohariik ning andmed kontrolli tegemise viisi kohta.”.

Eelnõuga sätestatakse selgemalt kohustatud isiku kohustus säilitada andmeid tegeliku kasusaaja

kohta. Muudatus on muu hulgas vajalik, kuna KAOKS piirangute rakendamise üheks aluseks

on füüsilise isiku kodakondsus.

Muudatuse eesmärk on tagada tegeliku kasusaaja tuvastamiseks ja kontrollimiseks vajalike

andmete üheselt mõistetav ja piisav loetelu ning suurendada õigusselgust kohustatud isikute

jaoks. Täpsustatud andmekoosseis aitab kaasa rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

meetmete tõhusamale rakendamisele ning võimaldab pädevatel asutustel vajaduse korral

hinnata, kas tegeliku kasusaaja tuvastamine on toimunud nõuetekohaselt.

Muudatus ei laienda kohustatud isiku kohustuste sisu võrreldes kehtiva õigusega, vaid täpsustab

ja konkretiseerib seadusest tulenevaid nõudeid, lähtudes praktikas ilmnenud vajadusest

selgemate juhiste järele.

Eelnõu kohaselt lähtutakse KAOKSi kohaldamisel ja tegeliku kasusaaja mõiste sisustamisel

RahaPTSis sõnastatud tegeliku kasusaaja mõistest, samuti tugineb tegeliku kasusaaja

tuvastamise RahaPTS korrale. Kehtivas RahaPTS hoolsusmeetmetes ei nimetata otsesõnu

kodakondsust väljaselgitatava asjaoluna. KAOKS piirangute kohaldamisel on see aga oluline,

kuivõrd on ette nähtud, et piirangud kohalduvad kõigile mitte Euroopa Majanduspiirkonna

riikide, Suurbritannia ja Põhja-Iirimaa kodakondsusega tegelikule kasusaajale. Sealhulgas

kohalduvad piirangud isikute suhtes, kes pole suure riskiga kolmanda riigi kodanikud.

Eelnõu § 3 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 21 lõike 1 punkti 2 pärast sõna „sünniaeg“

lauseosaga „ja sünnikoht, kodakondsus või kodakondsused“.

Muudatuse eesmärk on täpsustada ja täiendada kogutavate andmete loetelu, et tagada isiku

üheselt tuvastamine ning KAOKS nõuete rakendamine. Sünnikoha ning kodakondsuse või

kodakondsuste lisamine toetab paremini hoolsusmeetmete rakendamist.

Muudatus aitab ühtlustada seaduse sätteid tegeliku kasusaaja tuvastamist reguleerivate

nõuetega ning on kooskõlas rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise eesmärkidega.

Tegemist on täpsustava muudatusega, mis ei too kaasa kohustatud isikutele sisuliselt uusi

kohustusi, vaid selgitab ja konkretiseerib kehtivaid nõudeid.

36

Eelnõu § 3 punktiga 3 asendatakse paragrahvi 77 lõike 1 punktis 1 sõnad „ning elukohariik“

lauseosaga „, kodakondsus või kodakondsused ning elukohariik“.

Muudatuse eesmärk on täiendada ja täpsustada järelevalve käigus kogutavate andmete loetelu,

lisades nõude esitada ka andmed isiku kodakondsuse või kodakondsuste kohta. See võimaldab

terviklikumat ülevaadet isiku taustast ning toetab rahapesu ja terrorismi rahastamise riskide

hindamist ja järelevalvemeetmete tõhusamat rakendamist.

Muudatus tagab andmenõuete sisulise kooskõla seaduse muude sätetega, mis reguleerivad

tegeliku kasusaaja ja muude asjakohaste isikute tuvastamist, ning suurendab õigusselgust nii

kohustatud isikute kui ka järelevalveasutuste jaoks. Tegemist on täpsustava muudatusega, mis

ei muuda järelevalve olemust ega laienda selle eesmärki, vaid konkretiseerib kogutavate

andmete koosseisu.

Muudatus on tingitud ka Euroopa Liidu direktiivi 2024/1640 nõuetest, mis käsitlevad

mehhanisme, mille liikmesriigid peavad kehtestama tõkestamaks finantssüsteemi kasutamist

rahapesu ja terrorismi rahastamise eesmärgil. Selle artikkel 12 lõige 1 punkt c näeb ette, et

liikmesriigid tagavad, et igal füüsilisel või juriidilisel isikul, kes suudab tõendada õigustatud

huvi seoses rahapesu, selle eelkuritegude ja terrorismi rahastamise tõkestamise ja nende vastu

võitlemisega, on juurdepääs artiklis 10 osutatud omavahel sidestatud keskregistrites hoitavale

järgmisele teabele juriidiliste isikute ja õiguslike üksuste tegelike kasusaajate kohta, ilma

asjaomast juriidilist isikut või õiguslikku üksust hoiatamata: tegeliku kasusaaja elukohariik ja

kodakondsus või kodakondsused.

3.4. Riigivara seaduse muutmine

Eelnõu § 4 punktiga 1 paragrahvi 58 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

„Enampakkumise väljakuulutamisel esitatakse teave kinnisasja omandamise kitsendamise

seadusest tulenevate piirangute kohta ning sätestatakse, et enampakkumisel võivad osaleda

üksnes isikud, kes ei ole nimetatud seaduse alusel kinnisasja omandamisest välistatud.“.

Muudatus on vajalik, et tagada riigivara võõrandamisel kinnisasja omandamise kitsenduste

tõhus ja läbipaistev kohaldamine, nähes ette kohustuse teavitada enampakkumisel osalejaid

KAOKSist tulenevatest piirangutest ning välistada juba enampakkumise etapis isikud, kellel

puudub õigus kinnisasja omandada, vältides seeläbi õigustühiseid tehinguid ja asjatut

halduskoormust.

Täiendava bürokraatia ja kulude vältimiseks on mõistlik riigivara võõrandamisel seada

tingimused ka KAOKS piiranguid arvestades. Näiteks, kui on teada, et kinnisasja ei tohi

võõrandada pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa Föderatsiooni kodanikule, on mõistlik

teavitada sellest põhimõttest ka võõrandamistingimustes, et vältida olukorda, kus näiteks

enampakkumise võidab ja omandaja kandidaadiks saab kirjeldatud tingimustele vastav isik

ning tehingu sõlmimisel selgub, et isikuga ei saa tehingut sõlmida ning kogu riigivara

võõrandamise enampakkumist tuleb uuesti läbi viia. Mõistlik oleks luua võõrandamise

tingimustega alus sellistele tingimustele vastava isiku välistamiseks ja kui selline isik peakski

enampakkumisel osalema, on võimalik ta välistada ja leida enampakkumisel sobiv võitja.

3.5. Seaduse jõustumine

Seadus on planeeritud jõustuma 2027. aasta 1. jaanuaril.

37

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõuga ei võeta kasutusele uusi termineid.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei ole vastuolus ELi õigusega.

6. Seaduse mõjud

Eesti kinnisasjade omandamise kitsendamise põhimõtete muutmise mõjude hindamisel

arvestatakse muu hulgas Soome kogemusega. Soomes 2020. aastast kehtima hakanud uue

regulatsiooni järgselt hinnati regulatsiooni mõjusid vastava uuringuga40, mille kohaselt olulisi

negatiivseid mõjusid turule ega piiranguid puudutavate rahvusgruppide käitumisele ei olnud.

Eelnõuga kavandatakse järgmisi suurema mõjuga muudatusi:

1) luuakse õiguslik alus, mille kohaselt on võimalik keelata Eestis kinnisasja ja

korteriomandi omandamist Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel isikul,

kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik võib

kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või avalikule korrale.

2) kohaldatakse keeldu ka juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik

kasusaaja on füüsiline isik, kelle kodakondsuse järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi

julgeolekule või avalikule korrale (KAOKS § 101) või kes ei ole Euroopa

Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi

kodanik (KAOKS § 10);

3) kaotatakse kehtivad erisused MaaRSi alusel kinnisasja omandamisele, välja arvatud

ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmisel ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva

maa omandamisel.

Käesolevas seletuskirjas samasisulise või korduva mõjuhinnangu kirjeldamise vältimiseks on

järgnevas mõjuanalüüsis valitud lähenemine, mille kohaselt hinnatakse eelnõu mõju tervikuna,

lahterdades eelnõu mõjud tavapäraselt valdkondade ja sihtrühmade kaupa. Mõjuanalüüsis ei ole

kajastatud vähese mõjuga muudatusi, näiteks muudatust ajakohastada kehtivat kinnisasja

omandamise piiranguala (KAOKS § 10) piirjoont selliselt, et see oleks külade piiride põhine,

asendades 1999. a haldusjaotuse põhise piirjoone. Selle muudatuse vähene mõju on kirjeldatud

seletuskirja peatükis 3.1.

6.1. Mõju valdkond I – mõju riigi julgeolekule ja siseturvalisusele

Eelnõul on tõenäoliselt oluline mõju riigi julgeoleku tugevdamisele. Muudatused toetavad muu

hulgas riigikaitset, tõhustavad majandusjulgeolekut, vastutegevust vaenulikule luuretegevusele

ja mõjutustegevusele ning on oluliseks lisameetmeks muude põhiseaduslikku korda ohustavate

tegurite maandamisel.

Mõju sihtrühm I: Eesti elanikud

Eelnõul on mõju Eestis elavatele isikutele ja nende turvatundele. Siseturvalisuse vaates aitab

meede vähendada olukordi, kus Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda ohustava riigi isikutel

on Eestis püsiv füüsiline tugipunkt, mille suhtes riigil on piiratud sekkumisvõimalused (kuna

40 EU- ja ETA-valtioiden ulkopuolista kiinteistöomistusta koskeva jatkoselvitys – Arviomuistio Venäjän

kansalaisiin ja venäläisiin yhteisöihin kohdistuvista kiinteistöhankinnan mahdollisista lisärajoituksista.

38

tegemist on eraomandiga). Kui kinnisasja omandamise õigus seotakse pikaajalise elamisloa ja

sellega kaasneva taustakontrolliga, muutub isikute riskiprofiil oluliselt läbipaistvamaks: riigil

on parem ülevaade isikute seostest, varasemast tegevusest ja isikuga seonduvatest võimalikest

julgeolekuohtudest. See toetab nii vastuluure kui ka korrakaitse tööd, sest vähendab „hallide

tsoonide“ hulka, kus Eestis füüsiliselt kohal olevad, kuid teadmata taustaga isikud saavad

julgeolekut või avalikku korda ohustada.

Muudatused vähendavad võimalust, et vaenulike riikide isikud ostaksid kinnisasju strateegiliste

objektide lähedusse luuretegevuseks, tehinguid kasutataks eelpositsioonide loomiseks (nt

sabotaažiks, sh sidekatkestuste tekitamiseks või muul viisil kriitilise taristu mõjutamiseks),

kinnisvara kaudu kogutaks teavet signaal- või küberluure vahenditega või visuaalset luureinfot.

Põhiseadusliku korra kaitse vaates aitab eelnõu tõkestada äärmuslike organisatsioonide

keskuste loomist, propagandakeskuste või kogunemiskohtade rajamist või kinnisvara

kasutamist kogunemispunktidena.

Eeldatavasti tugevdab eelnõu riigi julgeolekut ja siseturvalisust, vähendades raskesti

maandatavaid omandipõhiseid riske. Samal ajal eeldab see meede regulaarset mõjuhindamist

ning teadlikku kommunikatsiooni, et vältida nii õiguslikke kui ka strateegilise

kommunikatsiooni riske. Kinnisasja omandamise võimalus Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda ohustavate riikide isikute poolt on seotud pikaajalise elamisloa ja vastava

taustakontrolliga, mitte pelgalt kodakondsusega.

Kuna liitlaste üksused kasutavad Eesti kaitsetaristut, aitab eelnõu vähendada riske liitlasriikide

personali ja varustuse turvalisusele, NATO ühisoperatsioonidele ja tugevdada vastuvõtva riigi

(Host Nation Support) usaldusväärsust. Sõjalise kaitse toetus seisneb selles, et sõjalise kaitse

seisukohalt oluliste objektide ümbruses on võimalik tõkestada vastase eelpaigutusi, luure- ning

sabotaažipositsioone, mille tulemusena on tagatud operatsioonide turvalisus.

Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene kodanikele kinnisasjade omandamise keeld on samuti

samm tõstmaks nende agressiooni hinda, et sundida neid lõpetama valitud agressiooni.

Üksikuna ei oma keeld otsustavat mõju, kuid see on lisameetmeks juba kehtestatud

sanktsioonidele.

Samas ei ole meede riskideta. Julgeoleku- ja siseturvalisuse vaates tuleb arvestada, et täielik

keeld võib soodustada varikanalite ja vahendajate kasutamist - näiteks Eesti territooriumil (välja

arvatud piirangualas) kinnisvara omandamist kolmandate riikide kodanike, juriidiliste isikute

või topeltkodakondsusega isikute kaudu. See võimalus võib tegelikke riske varjata. Sellisel

juhul peab riik tugevdama nii rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise süsteeme kui ka

tegelike kasusaajate tuvastamise mehhanisme. Lisaks võib meedet kasutada Venemaa ja

Valgevene propagandas tõendina „vaenuliku“ või „diskrimineeriva“ poliitika kohta, mis võib

omakorda suurendada infosõja intensiivsust ja mõjutustegevust Eesti vastu. Samas väärinfo

vastu tuleb Eestil võidelda igapäevaselt ja eelnõuga seonduvalt ei ole ette näha olulist väärinfo

ja mõjutustegevuse leviku tõusu.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on positiivne ja oluline.

Mõju sihtrühm II: julgeolekut või avalikku korda ohustavate riikide kodanikud

Alates Venemaa agressioonisõja algusest Ukraina vastu (perioodil 2022–2025 ) on Eestis tehtud

3492 kinnisasja omandamise tehingut, mille puhul olid omandajad pikaajalise Eesti elamisloata

(st elamisloata või tähtajalise elamisloaga) Venemaa Föderatsiooni või Valgevene kodanikud.

39

Seega järgneva nelja aasta jooksul võib olla mõjutatud isikute arv 3500.

Meetmel on sümboolne ja heidutav efekt: see annab selge signaali, et Eesti ei käsitle Venemaa

ja Valgevene kodanike kinnisvaraomandit neutraalse majandustehinguna, vaid potentsiaalse

julgeolekuriskina.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale II: mõju on positiivne ja keskmine.

6.2. Mõju valdkond II: mõju riigiasutuste, avalik-õiguslike juriidiliste isikute ja notarite

töökorraldusele

Muudatused mõjutavad Siseministeeriumi, julgeolekuasutuste, notari, kohtutäituri,

pankrotihalduri, riigivara valitseja, kohaliku omavalitsuse üksuse ning Maa- ja Ruumiameti

tööd.

Rahapesu- ja terrorismivastase seaduse täiendamine kodakondsuse tuvastamise nõudega

mõjutab potentsiaalselt sama seaduse §-s 2 nimetatud kohustatud isikuid (seadust kohaldatakse

notari, advokaadi, kohtutäituri, pankrotihalduri, ajutise pankrotihalduri ja muu õigusteenuse

osutaja majandus-, kutse- või ametitegevuses, kui ta tegutseb finants- või kinnisvaratehingus

oma kliendi eest ja nimel). Eeldatavasti kontrollivad asjaolusid ja rakendavad keeldu peamiselt

notarid, kes kontrollivad tehingu vastavust tingimustele.

Eelnõu rakendamise tulemusel muutub kinnisasjade omandamise kontroll ühtsemaks ja

prognoositavamaks kõigile osapooltele. Juba kehtiva õiguse kohaselt tuleb kinnisasjatehingute

puhul välja selgitada juriidiliste isikute tegelikud kasusaajad, seega olulist ja suurt muutust

praktikas ei ole ette näha. Halduskoormus võib mõningatel juhtudel veidi kasvada, kuid

prognoositud on, et olulist halduskoormuse tõusu muudatustega ei kaasne.

Kui info seadusemuudatusest jõuab õigete sihtgruppideni, võib samuti prognoosida, et

halduskoormus senisega võrreldes väheneb, kuna keelatud tehinguid ei hakata sõlmima

(kuivõrd kinnisasja omandamise keeld seaduses on isikutele, sealhulgas tegelikele

kasusaajatele teada).

Mõju sihtrühm I: notarid

Notarite tööprotsessi muudatused on minimaalsed, sest notarid tuvastavad tegelikke

kasusaajaid juba täna vastavalt RahaPTSle ja kontrollivad tehingu asjaolusid muu hulgas

vastavalt tõestamisseadusele. Eesti äriühingute tegelikke kasusaajad tuvastatakse tegelike

kasusaajate andmekogu kaudu. Samuti kontrollivad notarid juba täna Eesti elamisloa kehtivust

ja kodakondsust. Elamisloaga seotud isikuandmeid saab Eesti rahvastikuregistri alusel

kontrollida ning notaril on võimalik neid seadusega ettenähtud ulatuses e-notari kaudu pärida.

Täiendav kohustus seisneb peamiselt tegelike kasusaajate kodakondsuse tuvastamise

süsteemsel rakendamisel, kuid see on selgelt juhistega piiritletud. Seega ei lisandu

seadusemuudatusega uusi tööprotsesse, mida tuleb juurde õppida, vaid olemasolevad protsessid

muutuvad reguleeritumaks.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm II: Siseministeerium

Siseministeeriumi halduskoormus väheneb seoses MaaRSi alusel tehtud päringute

(seisukohtade küsimise riigi huvi välja selgitamiseks) äralangemise ja ühtlustatud

menetlusreeglitega, millega kaovad ära juhtumipõhised riskihindamised. Koormus suureneb

40

seoses Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu ettevalmistamise ja selle ajakohastamisega (sh

julgeolekuasutuste teabe põhjal analüüsi tegemisega (uute) riikide lisamiseks või

eemaldamiseks). Nimetatud määrusega nimetatakse riigid, kelle puhul kohaldub KAOKS § 101.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale II: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm III: julgeolekuasutused

Julgeolekuasutuste roll seisneb KAOKS § 101 rakendamises ja § 10 lõike 4 alusel Vabariigi

Valitsuse määruse eelnõu ettevalmistamises julgeolekut või avalikku korda ohustavate riikide

väljaselgitamisel ja julgeolekuohu seiramisel.41 Eesti julgeolekupoliitika alused ja

julgeolekuasutuste iga-aastased raportid kirjeldavad peamise julgeolekuohuna Venemaad,

mistõttu KAOKS raames tehtav langeb kokku asutuste põhiülesannete täitmisega ning ei

põhjusta olulisel määral täiendavat tööd. Kinnisasja omandamise kitsendamise keelud on

imperatiivsed ja otse kohalduvad, mistõttu puudub julgeolekuasutuste vahetu roll edasises

protsessis.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale III: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm IV: Maa- ja Ruumiamet ning riigivara valitseja

Eelnõu mõju riigivara valitsejale ja Maa- ja Ruumiametile on keskmine, sest KAOKSist

tulenevate piirangute rakendumise korral tuleb maareformi läbiviimisel ja ehitise omaniku

kasuks hoonestusõiguse seadmise korral riigil tegeleda hoonestusõiguse haldamise ja riigimaa

osas riigivara valitseja ülesannete täitmisega. Riigi maaportfelli võib lisanduda ligikaudu 540

maaüksust, millele seatakse hoonestusõigus ja mille puhul hoonestusõiguse omanikul ei teki

RVS § 1051 lõikes 1 nimetatud õigust hoonestusõigusega koormatud maa omandamiseks.

Vajalik on kavandada ressurss sellise riigivara haldamiseks. Lisaks võivad tekkida täiendavad

kulud seoses varem sõlmitud lepingute haldamisega tulenevalt sellest, et hoonestusõiguse

omanikud ei saa edaspidi ehitise juurde kuuluvat maad omandada.

Eelnõuga kavandatud muudatuste tulemusel on võimalik julgeolekuohte ennetada ja tõkestada

KAOKSi piirangualas samadel alustel, st maareformi läbiviimisel kohaldatakse kinnisasja

omandamisel üldjuhtudel KAOKSi. Selle tulemusena ühtlustub kinnisasjade omandamise

menetlus ning kohaldatav regulatsioon muutub õigusselgemaks. Samuti väheneb

halduskoormus, kuna Maa- ja Ruumiamet ei pea enam MaaRS § 21 lg 5 alusel küsima maa

võõrandamisel Siseministeeriumilt seisukohta riigi huvi välja selgitamiseks ja erisuste

kaotamine MaaRS-i osas tähendab, et KAOKS muutub automaatselt kohaldatavaks,

vähendades eraldiseisvaid kooskõlastusmenetlusi. Samas peab Maa- ja Ruumiamet tagama, et

hoonestusõigusega koormatud maad ei omanda isikud, kes kuuluvad § 101 keelu alla. On

arvestatud, et Maa- ja Ruumiameti haldusala halduskoormus võib jääda kokkuvõttes samaks,

kuna halduskoormus seoses Siseministeeriumilt seisukoha võtmise küsimisega kaob.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale IV: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm V: kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja

Pankrotihalduri ja kohtutäituri roll on sarnane riigivara võõrandaja rolliga. Täiendava

bürokraatia vähendamiseks tuleb kinnisasja võõrandamisel selgitada välja võimalikud

41 Lõige 4: Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud riigi julgeolekule või avalikule korrale ohtu kujutavate riikide

loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsus tugineb määruse andmisel muu hulgas

julgeolekuasutuste poolt edastatud teabele, mis on vajalik lõikes 1 nimetatud riikide loetelu kehtestamiseks. Kui

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimused ei ole enam täidetud, võtab Vabariigi Valitsus viivitamata

meetmeid määruse muutmiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

41

võõrandamist välistavad asjaolud ja kirjeldada need enampakkumise tingimustes, et välistada

ebasobivate juriidiliste ja füüsiliste isikute osalemine enampakkumisel. Kohtutäituri ja

pankrotihalduri läbiviidavad kinnisasjade võõrandamised peavad olema notariaalselt

tõendatud, mis tähendab, et isegi kui eelnevalt pole hoolsustingimusi täidetud, siis notaril tuleb

rakendada KAOKSis sätestatud keelde. Kinnisasjade võõrandamine ei moodusta suurt osa

kohtutäituri või pankrotihalduri menetlustest. Samuti ei nõua kinnisasja omandamise nõuetele

vastavuse kontrollimine ajamahukaid täiendavaid toiminguid, vaid tugineda saab seaduse alusel

kogutavale teabele. Elamisloa päring või tegeliku kasusaaja väljaselgitamine vastava registri

abil on elektrooniline, kiirelt ja lihtsalt teostatav.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale V: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm VI: kohalikud omavalitsused

Mõju KOV-idele seisneb nendele antud kohustuses hinnata KOV vara võõrandamisel

kinnisasja võimalike omandajate vastavust KAOKS § 101 tingimustele ning vajaduses koguda

täiendavaid andmeid elamisloa ja kodakondsuse kohta.

Samuti tuleb KAOKS 2. peatüki loamenetlustes hinnata taotleja vastavaust KAOKS 3. peatükis

toodud tingimustele. Statistika näitab, et KOV KAOKS 2. peatüki menetluste arv on viimased

aastad selges langustrendis. Näiteks 2025. aastal oli selliseid menetlusi kokku 44.

aasta loa-

menetluste

arv

kinnis-

asjade

arv

põllu-

majandus

maa (ha)

metsamaa

(ha)

Eesti jur.

isikud

3. riigi

kodanikud

keeldumised

2021 134 157 1191 727 56 765 2

2022 52 65 770 645 43 6 3

2023 61 87 1456 660 46 1 14

2024 52 71 1045 587 50 1 1

2025 44 85 1062 662 41 3 0

KOKKU 343 465 5524 3281 236 87 20

Tabel 4. Aastatel 2021–2025 kohaliku omavalitsuse üksuste poolt läbi viidud KAOKSi

loamenetlused.

Täiendava bürokraatia ja kulude vältimiseks seatakse riigivara võõrandamise menetluses uued

tingimused, mille kohaselt tuleb arvestada ka KAOKS piirangutega. Kui kinnisasja ei tohi

võõrandada elamisloata või tähtajalise elamisloaga Venemaa Föderatsiooni kodanikule, tuleb

seada see põhimõte ka enampakkumise tingimustesse, et vältida olukorda, kus näiteks

enampakkumise võidab ja omandaja kandidaadiks saab kirjeldatud tingimustele vastav isik

ning tehingu sõlmimisel notaris selgub, et isikuga ei saa tehingut sõlmida ning enampakkumine

tuleb uuesti läbi viia. Seetõttu luuakse enampakkumise võõrandamise regulatsiooni alus

KAOKS tingimustele mittevastava isiku välistamiseks ja kui selline isik osaleb

enampakkumisel, on võimalik ta välistada ja leida enampakkumisele sobiv võitja.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale VI: mõju on vähene.

6.3. Mõju valdkond III - majanduslik mõju

Eelnõu tugevdab majandusjulgeolekut. On oluline, et vaenulikud riigid ei saavutaks võimet

turgu domineerida või seda oluliselt mõjutada, mille tagajärjel saab riiki destabiliseerida,

mõjutada suveräänseid otsuseid ja ohustada sellega riigi julgeolekut. Oluline on, et kinnisvara

ei koonduks piirkondlikult või ka üleriigiliselt julgeolekut või avalikku korda potentsiaalselt

ohustavate isikute kätte.

42

Mõju sihtrühm I –julgeolekut või avalikku korda ohustavate riikide kodanikud

Majanduslikus plaanis on mõju esmapilgul piiratud, sest piiratavate riikide isikute osakaal Eesti

kinnisvaraturul ei ole olnud märkimisväärne ega ole kujundanud turu üldist hinnadünaamikat.

Keeld puudutab hinnanguliselt u 600 tehingut aastas, mis on turu üldmahu kõrval marginaalne

(vastavalt tabelile 3: 2025. aastal ca 534 VF+57 BY=591, 2024. aastal ca 636 VF+65 BY=701,

2023. aastal ca 761 VF+46 BY=807, 2022. aastal ca 1304 VF+ 89 BY=1393). Kuna enamik

Venemaa ja Valgevene kodanikke, kes kinnisvara omandavad, omavad juba pikaajalist

elamisluba, jääb neile tehinguvõimalus alles. Muudatustest on mõjutatud ilma pikaajalise

elamisloata isikud, kelle juba soetatud kinnisasja või kinnistut eelnõu ei puuduta (eelnõul ei ole

tagasiulatuvat jõudu) ning kel jääb jätkuvalt võimalus elamispinda üürida ning tegeleda

ettevõtlusega renditud pinnal.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on positiivne ja keskmine.

Mõju sihtrühm II – ettevõtjad ja välisinvestorid

Makromajanduslikus plaanis on mõju pigem sümboolne kui struktuurne. Eesti kinnisvaraturu

kogumaht on piisavalt suur ja mitmekesine ning üksikute riikide kodanike poolt kinnisasja

ostmise keeld ei põhjusta süsteemseid kõikumisi.

Mõju investeerimiskeskkonnale on väike. Muudatus ei mõjuta rahvusvahelist investorit

oluliselt, kuivõrd tegemist ei ole Eesti majanduskeskkonna sulgemisega. Regulatsioon ei piira

EL/EMP kapitali vaba liikumist ning globaalses kontekstis on sarnased piirangud tavapärased

(Soome, Läti, Leedu, Poola, Hiina, Venemaa). Piiritletud meetmete eesmärk on julgeoleku

tagamine, mitte majanduslik protektsionism.

Mõju turuhindadele ja spekulatiivsetele ostudele on vähene. Võib avalduda positiivne

kõrvalmõju, mis seisneb spekulatiivsete ostude vähenemises, pakkumise püsivamas laekumises

turule, väiksemas hinnatõusus survetundlikes piirkondades (piirialad, väiksemad linnad).

Piirangud võivad vähendada ka välismaist spekulatiivset ostuhuvi ja seeläbi hoida

kinnisvarahinnad mõistlikumal tasemel. See võib aidata noortel peredel ja kohalikel inimestel

soetada endale kodu, eriti väiksemates kogukondades. Lisaks, kui kolmandate riikide

kinnisvaraostud on piiratud, võib see vähendada “tühjade majade” ja “hooajaliste külaliste”

probleemi.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale II: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm III – maareformis osalevad isikud

Eelnõu mõju maareformi läbiviimisele ja maareformis osalevatele isikutele on väike, kui

arvestada, et see puudutab kuni 54042 maaüksust ligikaudu 4790-st (reformimata maaüksuste

koguarvust ehk 10161-st on 5365 nn ribad ehk maaüksused, mis ei ole iseseisvalt kasutatavad

ja mille osas eeldatavalt viiakse maareform läbi maakorraldustoiminguga).

42 Vaata ka seletuskirja punktis 3.1 eelnõu paragrahv 1 punkti 3 selgitust ja tabelit. Sealhulgas: Tuginedes

olemasolevatele andmetele ja senisele maareformi praktikale võib hinnata, et KAOKS § 10 lõike 1 kohased

piirangud kohalduvad kuni 300 reformimata maaüksuse puhul. Eeldatavalt kuni 10% ülejäänud EV territooriumil

reformimata katastriüksustel asuvatest ehitistest kuuluvad isikutele, kellele hakkavad kohalduma KAOKS §-ga 101

kavandatavad muudatused ja seega ulatub selle kavandatava muudatuse mõju kuni 240 katastriüksusele.

43

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale III: mõju on vähene.

6.4. Mõju valdkond IV - sotsiaalne mõju

Mõju sihtrühm I – Eesti elanikud

Elanike turvatunne suureneb, kui muu hulgas strateegiliste objektide lähedusse ei saa kinnisvara

omandada vaenulike riikide isikud. Kogukonnad tajuvad riigi paremat kontrollivõimet.

Suureneb mõju kogukondade sidususele, kuivõrd väheneb kinnisvara omamine julgeolekut

potentsiaalselt ohustavate isikute poolt. Kuivõrd Venemaa ja Valgevene kodanikest suurema

osa kinnisasjade omandamise tehinguid teevad pikaajalise elamisloaga isikud ning neile jäävad

alles samad õigused, mis varem, välja arvatud tegeliku kasusaajana kinnisasju piirangualal

soetada, siis olulist sotsiaalset mõju ei kaasne. Piirang puudutab isikuid, kel puudub Eesti

elamisluba või kel on tähtajaline elamisluba.

Eestis elas 2025. aastal 7797 tähtajalise ja 70 237 pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa

Föderatsiooni kodanikku. Puudub ülevaade kinnisasjade kohta, mille omanik on ELis ja Eestis

registreeritud ühing, aga kelle tegelik kasusaaja on julgeolekut või avalikku korda ohustava riigi

kodanik. Seega võib mõjutatud isikute ring olla laiem.

Eesti elamislubadeta isikute puhul ei pruugi sotsiaalne mõju avalduda. Tähtajalise elamisloaga

isikud on Eestiga seotud lühiajaliselt ning neil ei pruugi suures osas olla ei vahendeid ega tahet

Eestis kinnisasju omandada. Olemasolev statistika näitab, et isikutest, kes aasta jooksul

omandavad kinnisasja, on 10% Venemaa ja Valgevene kodanikud, kel on tähtajaline

elamisluba. Viimase 4 aasta lõikes on neid aastas 360–670.

Sotsiaalne mõju võib avalduda läbi venekeelse elanikkonna informatsioonilise

mõjutustegevuse, ehk Venemaa Föderatsioon võib keeldu võimendada ja kasutada seda ära oma

narratiivide huvides eesmärgiga ühiskonda lõhestada.

Kavandatavate muudatuste positiivseks sotsiaalseks mõjuks on tõenäoliselt riigi julgeoleku ja

ühiskondliku turvatunde kasv. Kui kinnisvara ei saa omandada isikud riikidest, mis võivad

kujutada ohtu, võib see tugevdada elanike turvatunnet ja usaldust riigi vastu. Piirialadel võib

see vähendada kodanike hirmu strateegiliste objektide kontrolli pärast.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on positiivne ja keskmine.

6.5. Mõju valdkond V - mõju rahvusvahelisele suhtlusele

Eesti ja Venemaa Föderatsiooni ning Valgevene suhted on pingelised ning kavandatavad

muudatused selles osas midagi oluliselt ei muuda. Teadaolevalt on Venemaa Föderatsioonis

piirangud ka Eesti elanikele kinnisvara omandamisel, seega ei saa ette heita asümmeetrilist

kohtlemist. Eesti regulatsioon ei ole pretsedenditu ning sarnast praktikat on kohaldanud paljud

teised riigid nagu Soome, Läti, Leedu, Poola, samuti Hiina ja Venemaa. Kolmandate riikide

füüsilistele isikutele ja ettevõtetele kehtib viisa, elamisloa ning muud ettevõtlusega seotud

piirangud, mistõttu ei saa neil olla eeldust ega ootust Eestis kinnisvara vabaks omandamiseks.

Ka paljudes teistes kolmandates riikides on piirangud välismaalastele maa omandamisele,

mistõttu Eesti kavandatav regulatsioon pigem peegeldab olemasolevaid regulatsioone, kui loob

uudseid tingimusi, mis võiks avaldada negatiivset mõju rahvusvahelisele suhtlusele.

44

Eelnõu tugineb tugeval õiguslikul raamistikul. Volitusnorm valitsusele riikide nimekirja

kehtestamiseks põhineb julgeolekuasutuste analüüsil ja on sisult proportsionaalne.

Eesti käitub kooskõlas Euroopa julgeolekupõhimõtetega, muudatused tugevdavad Eesti kui

turvalise investeerimis-sihtkoha mainet (turvaline ja kontrollitud ruum) ning partnerid (NATO,

EL) näevad seda kui vastutustundlikku tegevust.

Järeldus mõju olulisuse kohta: Mõju Eesti mainele on positiivne ja keskmine.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad

kulud ja tulud

Kavandatavate piirangutega riigieelarvele ja kohalike omavalitsuste eelarvele täiendavaid

kulusid ja tulusid ei kaasne.

8. Rakendusaktid

Muudatuste rakendamiseks on vaja kehtestada uus Vabariigi Valitsuse määrus:

1. Loetelu riikidest, kes võivad kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või avalikule korrale, kui

need riigid võivad kasutada oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustavad Eesti

riigi julgeolekut või avalikku korda.

Rakendusakti kavand on seletuskirja lisas 1. Kavand on esialgne ja muutub töö käigus.

Kavandatud rakendusakt esitatakse eraldi kooskõlastamiseks.

9. Seaduse jõustumine

Seaduseelnõu on kavandatud jõustuma 2027. aasta 1. jaanuaril. Eelnõu kehtestamise ja

jõustumise vahele tuleb jätta piisav aeg, et rakendusakti eelnõu koostamisega tegelevad

ametnikud jõuaksid muudatustega tutvuda ning ettevalmistamisel olev rakendusakt

nõuetekohaselt ette valmistada. Samuti tuleb jätta mõistlik aeg notarile, kohtutäiturile,

pankrotihaldurile, riigivara võõrandajale, kohaliku omavalitsuse üksusele ning Maa- ja

Ruumiametile muudatustega seonduvate ettevalmistuste tegemiseks.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitatakse eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu kooskõlastamiseks ministeeriumidele

ning arvamuse avaldamiseks Kaitsepolitseiametile, Politsei- ja Piirivalveametile, Maa- ja

Ruumiametile, Välisluureametile, Tarbijakaitse- ja Tehnilise Järelevalve Ametile,

Riigikantseleile, Notarite Kojale, Linnade ja Valdade Liidule, Eesti Põllumajandus- ja

Kaubanduskojale, Eestimaa Talupidajate Keskliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti

Erametsaliidule.

Lisa

Rakendusakti kavand