Austatud hr Aivar Tomson ja Argo Pillesson, Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu juhatus ja aukohus
Austatud hr Gunnar Tasa, Eesti Kohtuekspertiisi Instituut
Austatud pr Keir Hildebrand, AS Ober-Haus juhatus
Austatud hr Taavo Vainomaa, OÜ Lahe Kinnisvara juhatus
Käesolevaga esitan Teile kirjelduse kutselise hindaja ja EKEI eraeksperdi Krista Õiguse tegevuse kohta. Palun Teil anda kirjeldatud sündmustele objektiivne hinnang ja vajadusel tõstatada K.Õiguse kui EKEI eraeksperdi ja VII taseme kutselise hindaja usaldusväärsuse küsimus. Rõhutan etteruttavalt, et käesolevaga ei vaidlusta ma hindaja poolt konkreetsele kinnistule omistatud väärtust, vaid metoodikat, mis sisaldab otseseid valeväiteid, selgelt sobimatuid võrdlusi, õigusaktides otsesõnu sätestatu eiramist ja küsitavaid valikuid ehk kokkuvõttes usaldusväärsust tervikuna.
Minu senine kokkupuude eksperdina tegutsevate isikutega on pannud arvama, et selle elukutse esindajatelt on põhjust eeldada täielikku erapooletust ja kõigi asjaoludega arvestamist (eelkõige huvi tõe väljaselgitamise vastu), mitte pelgalt „tellija huvidest“ lähtumist ja tellija väidete pimesi uskumist.
Teilt saadav objektiivne hinnang aitab kujundada seisukohta, kas ja kuidas jagada enda kogemust laiema avalikkusega kui hoiatavat näidet pealesurutud hindamismenetlustega kaasnevatest „üllatustest“.
Vajadusel olen meeleldi nõus andma täiendavaid selgitusi või lisama dokumente.
***
Juulis 2025 juhtisin Viimsi vallavalitsuse (edaspidi VV) tähelepanu asjaolule, et VV on ilma loata, lepinguta, hüvitist maksmata kasutusele võtnud ligi 100 ruutmeetrit Leppneeme tee 77 asuvast kinnistust (edaspidi LT77).
Ligi kaks kuud hiljem teatas VV, et kõnealune maatükk kuulub KAHOS korras omandamisele ning tellis hindamise AS-lt Ober-Haus. Hindajaks Krista Õigus.
I Eksperthinnang nr 81193/TL (edaspidi: Hinnang)
Hinnangus on läbivalt rõhutatud, et kinnistu väärtust mõjutab ennekõike APEK (VV määras paljudele valla kinnistutele APEKi detsembris 2023, kehtivuseks 2 aastat). Ajutise piirangu (mida teadaolevalt ei tohiks arvestada) kehtivusest lähtudes pidas hindaja võimalikuks võrrelda LT77 ehk hoonestatud elamumaad põllumajandusmaade, tühjaks raiutud metsamaadega, märkida hinnangu kirjeldavas osas, et hinnatavast varast võiks olla huvitatud põllumajandusega tegelev ettevõtja, jms alandavat teksti (tegemist on inimeste elamumaaga, koduga!).
Hinnangus peatutakse põhjalikult hoonestamata maadega tehtud tehingute statistikal. Kogu põhjalikkusele vaatamata ei nähtu eksperthinnangust otsesõnu, s.t. jääb arusaamatuks, kuidas puutuvad asjasse hoonestamata maadega tehtud tehingud (Erakorralise hindamise kord näeb ette, et hindamisaruanne peab olema selge, s.t. mitte arusaamatu). Tegemist ei ole hoonestamata maaga, vastupidi – maa on hoonestatud ning selles elatakse igapäevaselt. Kinnistu omanik ei ole selles süüdi, et vallavalitsus hõivas omavoliliselt just hoonestatud elamumaa ning tehtud omavoli nüüd seadustada (sundvõõrandamise teel) püüdes võimalikult odavalt läbi ajada üritab.
Viimsi vallas, nagu Hinnangust nähtub, tehti 2025. aastal hoonestamata maadega 41 tehingut keskmise hinnaga 113,58 (!) eurot ruutmeetri kohta. Seejuures minimaalne ruutmeetri hind 2025.a. toimunud tehingute puhul on 13,66 eurot. 2024. aasta tehingute puhul oli minimaalne hind 21 eurot/m2.
Sellele vaatamata suutis hindaja kõnealuse kinnistu turuväärtust välja selgitades saavutada matemaatilise ime ehk tulemuse, kus hoonestatud elamumaa kinnistu ruutmeetri hinnaks kujunes 1,93 eurot.
Väidetavalt erapooletu kalkulatsiooni kohaselt on LT77 ruutmeetri hind SEITSE korda odavam kui kõige odavama tegelikkuses aset leidnud tehingu puhul. Tähelepanuväärne vastutulek sundvõõrandamisest huvitatud osapoolele. Seejuures ei ole teada, mis asjaoludel kõige odavam tehing toimus või missugused objekti eripärad just sellise hinna tingisid.
Viimsi vallas tehtud tehingute keskmine hind on odavaimast omakorda üle seitsme korra kõrgem. Seega tegi hindaja tellijale kingituse, mis väljendub LT77-le ligi 50 (viiskümmend!) korda väiksema väärtuse omistamises, võrreldes vallas toiminud tehingute – rõhutan, sarnaste, s.o. elamumaa kinnistute – keskmisega.
Ülimalt tähelepanuväärne on – seda siis hindaja erapooletuse kontekstis - et võrdlusse haarati kolm ehitusõiguseta maatulundusmaad, sh teistest omavalitsustest, kuigi hinnatava kinnistu sihtotstarbeks on elamumaa, seejuures hoonestatud ning võrrelda tuleb sarnaseid tehinguid/kinnistuid.
Omaette küsimus on, miks hindas hindaja võrdlustabelis elamumaa vaid viis protsenti väärtuslikumaks kui maatulundusmaa. Avalikest allikatest nähtub, et (näiteks 2024.a. tehingutes lähtudes) elamumaa tehingute puhul on keskmine hind 91 eurot ruutmeeter, maatulundusmaa puhul 7 eurot ruutmeeter. See tähendab, et keskmisest ruutmeetri hinnast lähtudes on elamumaa ja maatulundusmaa väärtuste vahe mitte 5 protsenti, vaid 13 korda ehk üle 1000 protsendi! Teisisõnu, hindaja tegi tellija huvides üle 200 korra soodsama „tehte“. Kuigi hindamisaruanne peab olema selge, jäi ebaselgeks, millest tuleneb niisugune erinevus, mida võib nimetada manipulatsiooniks või teadlikuks huvitatud osapoolele soodustuse tegemiseks.
II nn „Lisa“
Kui LT77 omanik suutis vallavalitsust veenda, et neil (s.t. hindajal) polnud õigust maa väärtust hinnates lähtuda APEKi kehtivusest, tellis VV uue hinnangu. On tähelepanuväärne, et kuigi VV oli sõlminud lepingu AS-ga Ober-Haus, vormistas uue hinnangu sama hindaja, kes töötas sellal juba OÜ-s Lahe Kinnisvara. Kas see asjaolu võib kõneleda konkreetse hindaja ja VV spetsiifilistest suhetest (mis selgitaks paljusid hindamise käigus tehtud „minetusi“)?
Millegipärast on hindaja vormistanud mitte uue hinnangu, vaid „lisa“, mida nimetatakse kirjavahetuses ka „konsultatsiooniks“, kuigi tõdemus, et APEKi arvestamine on otseselt lubamatu ja õigusvastane, oleks pidanud tingima pea kõigi asjaolude ümberhindamise. Hindaja on ise Hinnangus märkinud: „Kui tulevikus peaks maaüksuse osas ehitus- ja planeerimiskeeld tühistatama, on hinnatava vara olemuseks midagi muud ning sellisel juhul tuleks hindamisel vara olemusest tulenevalt tehingute valim üle vaadata ning sellisel juhul ei pruugi käesolevas hindamises hinnatud väärtus olla asjakohane.“
„Lisas“ väärib tähelepanu järgmine:
Taaskord pole võrdlusesse haaratud ainsatki Viimsi vallas elamumaaga tehtud tehingut, kuigi seadusest lähtudes tulnuks seda teha („Müügitehingute analüüsil hinnatakse väärtus hinnatava kinnisasjaga sarnaste tehingute võrdlemisel, kasutades maakatastri tehingute andmebaasi tehinguid, maa korralise hindamise tulemusi ja metoodikat, avalikke andmeallikaid toimunud tehingute ja pakkumiste infoga, avalikke turuanalüüse ja muud teadaolevat infot“). Avalikest andmetest nähtuvalt on Viimsi vallas elamumaaga tehinguid toimunud piisaval hulgal. Hindaja on võrdlusobjektide valikul lähtunud DP puudumisest, kuigi Viimsi valla üldplaneeringust nähtuvalt ei tähenda LT77 kui hajaasustuses asuva kinnistu puhul DP olemasolu ehitusõiguse puudumist.
Ka ei ole arusaadavalt esile toonud, mistarvis lähtuti võrdlusobjektide valimisel võimalikult madala hinnaga tehingutest, kuigi leida tulnuks keskmine turuväärtus ehk siis lähtuma keskmistest tehingutest (või äärmisel juhul arusaadavalt selgitama, miks on vaja lähtuda just kõige odavamatest tehingutest).
III 22.02.2026 allkirjastatud eksperthinnang 0305-26 (edaspidi: Hinnang 2)
LT77 omanik võttis hindajaga ühendust, et paari ilmselgelt kahtlast nüanssi täpsustada. Hindaja palus omaniku käest vabandust ja lubas tehtud vead heastada ning tegi kiiresti järjekordse hinnangu. Hinnang 2-st selgub, et kogu „heastamine“ seisnes kolmest „Lisas“ käsitletud võrdlustehingust kõige väärtuslikuma elimineerimises (ehk töö tellijale järjekordse soodustuse tegemises). Tähelepanuväärne on seegi, et Hinnang 2-st leidub kaks erinevat versiooni – üks allkirjastanud 22. veebruaril, teine 3. märtsil (ilmselt pärast tellijalt uue sisendi saamist).
Kuigi APEK kaotas detsembris 2025 kehtivuse, viitab hindaja sellele jätkuvalt ja valib võrdlusse endiselt tehinguid, mis ei sarnane hinnatava kinnistuga. Võrdluseks on valitud varad (hindaja põhjendus), millel puudub ehitusõigus. Kolmest võrdlusesse kaasatud kinnistust on hinnatava kinnistuga mingilgi määral sarnane vaid üks – elamumaa Harku vallas, mille puhul nähtub võrdlustabelist, et hindaja on näinud ränka vaeva, et selle ruutmeetri hinda (18,3 eurot) LT77 väärtusest kõrgemana hoida. Kuna arusaamatutel põhjustel on võrdlusesse haaratud ka DP-ta maatulundusmaad teistest omavalitsustest, millel pole hinnatava kinnistuga mitte mingit sarnasust, kujunes LT77 „väärtuseks“ siiski üle kahe korra madalam hind (18,3 versus 8 eurot)!
Lõpuks on hindaja vormistanud veel ühe, 03. märtsil allkirjastatud hinnangu, millest on eemaldatud ka see ainus, vähegi sarnane (olgugi et Harku vallas, kus kinnisvara on odavam) tehing ning selle asemel on võrdlusesse kaasatud 18 000 ruutmeetrine ehitusõiguseta maatulundusmaa Murastes (mida hindaja nimetab ka ise madalamalt hinnatud piirkonnaks) väärtusega 100 000 eurot, s.o. alla 6 euro/ruutmeeter. Ehk taaskord võrreldakse võrreldamatuid, puuduva ühisosaga kinnistuid, olles ometi teadlik, kui suur on elamumaa ja maatulundusmaa ruutmeetri hinna vahe.
***
Kõigi hindamisdokumendite puhul jääb ühtviisi arusaamatuks, miks lähtus hindaja eeldusest (ja võrdlusobjektide valikul), et LT77 on hoonestamata. Arusaamatuks jääb ka, miks lähtus hindaja positsioonist (ja võrdlusobjektide valikul), et LT77 oli hindamise ajal hoonestusõiguseta. Kumbki ei vasta tõele ja kui hoonestuse olemasolu on silmaga nähtav, siis hoonestusõiguse olemasolu oleks saanud ja tulnud paremini kontrollida, mitte lähtuda tellija poolt antud valeandmetest. Hindaja ei võtnud kogu kirjeldatud saaga vältel kordagi LT77 omanikuga ühendust, et mistahes aspekte täpsustada. Küll leidub Hinnang2-s väide, et hindaja „pole omanikuga kontakti saanud.“
Näiteks on VV esindaja esitanud hindajale valeandmeid, et kehtiv üldplaneering lubab kõnealusele kinnistule ehitada üksnes detailplaneeringu alusel. Selle asemel, et üldplaneeringuga tutvuda ja veenduda, et hajaasustuses DP ei nõuta, usaldas hindaja tellija andmeid ja lähtus väärtuse määramisel ehitusõiguse puudumisest (saavutades mõistagi juba eeldusena ehk võrdluskinnistuid valima asudes kordades madalama väärtusega lähtepositsiooni).
Ekspert, kes ei väsi kirjavahetuses rõhutamast, et tema näol on tegemist EKEI eraeksperdiga (rõhutades seeläbi enda maksimaalset usaldusväärsust, kuigi mulle teadaolevalt ei ole EKEIga puutumuse rõhutamine EKEIga mitteseotud hindamistoimingute teostamise raames soovitav), ei teinud midagi selleks, et hindamine näiks (rääkimata sellest, et tegelikkuses oleks) erapooletu ja usaldusväärne. Lähtuti üksnes tellija huvidest.
6. märtsil kirjutas hindaja LT77 omanikule, et:
1) „kui kinnisasjast eraldatavale maaosale (äralõikele) ei jää hooneid ega rajatisi, hinnatakse selle väärtust üldjuhul hoonestamata maa väärtuse alusel“ (viitamata, millest seesugune reegel või üldreegel tuleneb);
2) „Kinnisvara hindamise praktikas lähtutakse samuti EVS 875 „Kinnisvara hindamine“ standardist, mille kohaselt määratakse kinnisasja väärtus selle turuväärtuse alusel, arvestades objekti omadusi ja turul võrreldavate tehingute hindu. Seetõttu hinnatakse äralõiget, millel ei paikne hooneid ega rajatisi, üldjuhul hoonestamata maa turuväärtuse alusel, kuna sellel maaosal puudub ehitistega seotud lisaväärtus.“
Kumbagi väidet ei ole hindaja varustanud allikaviitega. Kinnistu omanikul ei ole juurdepääsu EVS875-le, et hindaja väiteid kontrollida. Ainuüksi erapooletuse minimaalsekski demonstreerimiseks võinuks viited olla konkreetsed.
Hindaja kasutab oma selgitustes läbivalt sõna „üldjuhul“, ometi viitab kehtiv õigus sellele, et üldjuhul tuleks käituda hoopis vastupidi. „Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi (Kinnisasja erakorralise hindamise kord, § 5)“. Hindaja aga on kinnisasja olulisi osi (nt elamu) läbivalt ignoreerinud. Vähe sellest – hindaja on korduvalt maininud (sh võrdlusobjektide valikul), et tegemist on hoonestamata ja ehitusõiguseta kinnistuga. See on otsene vale – kinnistu on hoonestatud ja ehitusõiguse puudumine ei päde samuti.
Seesuguse täiesti arusaamatu loogika alusel võiks jõuda järeldusele, et lõpuni (nt projekteerimistingimustes ette nähtu ammendumiseni) hoonestatud kinnistu, mida ei kavatseta täiendavalt arendada (st. puudub DP), on kordades vähem väärtuslik kui hoonestamata kinnistu, millel on mingisugunegi DP. Seega võid käsikäes niisugust loogikat ja praktikat viljelevate ekspertidega kujuneda olukord, kus just seesugustele kinnistutele on KOV-idel iseäranis „soodne“ omanike huve arvestamata mistahes avalikke objekte rajada, et need siis sundvõõrandada.
Mitu hindajat, kellega kinnistu omanik (esindaja) on suuliselt või kirjalikult konsulteerinud, on rõhutanud, et (paljude teiste selgete minetuste hulgas, nt APEKi arvestamine) kõnealune kinnistu on elamumaa, millel on olemas ehitusõigus tulenevalt olemasolevast hoonestusest. Jääb arusaamatuks, kas erinevatel hindajatel on erinevad standardid või on käesoleval juhul rakendatud topeltstandardeid selle sõn halvimas (otsest varalist kahju kaasa toovas) tähenduses.
Võimalik, et läbiva faktilise eksimuse ja ahelreaktsioonina sisuliselt olematu väärtuseni jõudmise ajendiks on VV poolt hindajale 02.11.2025.a. kirjas esitatud valeväide: „Puutuvalt ehituspotentsiaali pean selgitama, et kehtiv üldplaneering näeb ette, et kui tegemist on reservmaaga, siis ei saa sellele maale enne anda ehitusõigust, kui pole tehtud detailplaneeringut. Seega on küll õige, et hinnataval maal on ehitus- ja jagamispotentsiaal, kuid seda ainult läbi detailplaneeringu koostamise.“
See väide ei vasta tõele ja kui hindaja, EKEI eraekspert, oleks vaevunud tutvuma Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga (6. peatükk: Ehitamise printsiibid hajaasustuses), oleks ehk saanud seda viga vältida.
Kehtivast ÜP-st tuleneb selgelt, et kuni 2 kordse ja väiksema kui 250 m2 üldpinnaga hoone rajamisel hajaasustuses detailplaneeringut ei nõuta. Järelikult on ehitusõiguse puudumise läbiv rõhutamine hinnatava kinnistu puhul kas teadlik manipulatsioon ja vale või puudulik ettevalmistus – mis ometi viis selleni, et LT77 väärtuse väljaselgitamisel kasutati võrdlusobjektidena hoonesmata ja ehitusõiguseta kinnistuid, s.o. juba eeldusena kordades vähemväärtuslikke.
Samuti ei pööranud hindaja tähelepanu asjaolule, et hindamise ajal oli kinnistul olemas ulatuslik ehitusõigus projekteerimistingimuste näol. Hindaja kas ei leidnud registrist vastavat dokumenti või ei tundnud selle olemasolu vastu huvi, mistõttu läbivalt konstateeritakse ehitusõiguse puudumist. Nõnda on kinnistule omistatud eeldatavasti kordades madalam väärtus, kui tegelike asjaoludega ausa arvestamise puhul.
Läbi teabenõue sai LT77 omanik tutvuda hindaja ja VV esindaja kirjavahetusega, milles vahest rabavaima detailina leidub hindaja tsitaat: "Praegusel juhul on tegemist maaüksusega, millele ei ole väärtuse kuupäeva seisuga algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut ega väljastatud projekteerimistingimusi, mis lubaksid antud maaüksusel mistahes ehitustegevust." See on otsene vale. Kui LT77 omanik juhtis hindaja tähelepanu sellele kaalukale faktiveale, juhtus järgmine.
(Hindaja oli kirjavahetuses LT77 omanikuga märkinud, et on alati valmis kõigile küsimustele vastama).
Ometi sai allakirjutanu tähelepanuväärselt kõrgi suhtumise osaliseks. Tsiteerin: „Käesoleval juhul olen valmis kolmandatele osapooltele viimast korda hindamispõhimõtteid selgitama. Kuna mina Teile ei ole ühtegi eksperthinnangut koostanud ning pole ka olnud meil ühtegi varasemat koostööd, siis ei ole mul kohustust asjasse mittepuutuvatele isikutele selgitusi anda. Minu tellijaks oli Viimsi Vallavalitsus ning tekkinud küsimustele olen juba vastanud.“ Sedasi väljendub ekspert kes tavaloogikast lähtudes peaks olema erapooletu!?!
Ma ei ole kindel, kas niisugune suhtumine inimesse, kelle vara läbi erinevate faktivigade, võrdlusobjektidega manipuleerimise ja meelevaldsete kalkulatsioonide tegelikkusest märkimisväärselt väärtusetumaks püütakse hinnata ja kes ennast selle eest kuidagi kaitsta püüab, on põhjendatud. Vähemalt eelduslikult peaks eksperdina esinev isiku tegevus olema läbipaistev, erapooletu või vähemalt sellisena näima. Jätan selle (nagu ka teiste esile toodud küsitavuste suhtes usaldusväärse hinnangu andmise) Teie otsustada.
Lugupidamisega
Janar Filippov
Leppneeme tee 77 omaniku volitatud esindaja
5202119