EHRL seisukohad lühiajalise üüri turu osas
| Dokumendiregister | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium |
| Viit | 10-1/642-4 |
| Registreeritud | 04.05.2026 |
| Sünkroonitud | 05.05.2026 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 10 Ettevõtlus ja innovatsioon |
| Sari | 10-1 Ettevõtluskeskkonna poliitika kavandamise ning korraldamise kirjavahetus |
| Toimik | 10-1/2026 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Eesti Hotellide ja Restoranide Liit |
| Saabumis/saatmisviis | Eesti Hotellide ja Restoranide Liit |
| Vastutaja | Kristina Jerjomina (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kantsleri valdkond, Majanduse ja innovatsiooni valdkond, Ettevõtluskeskkonna ja tööstuse osakond) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
30.04.2026
Eestis on lühiajalise majutusteenuse turu kasvule ja sellega kaasnevatele kõrvalmõjudele seni pööratud liiga vähe tähelepanu. Näeme, et reguleerimata olukorra jätkumine võib viia eskaleerumiseni nii kohalike elanike eluasemete kättesaadavuse, avaliku korra ja julgeoleku, maksude laekumise kui ka traditsiooniliste majutusettevõtjatega võrdse konkurentsi vaates.
Soovime vältida tulevikku, kus õige sekkumise hetk on mööda lastud ning ainsaks lahenduseks jäävad ranged keelud (nt Barcelona, Amsterdam jt). Sellised lahendused on ühtaegu äärmuslikud, raskesti rakendatavad ja kahjustavad ka neid, kes tegutsevad heauskselt.
Meie eesmärk on, et Eesti majutusteenuste turg jääks mitmekülgseks ja konkurentsivõimeliseks, kuid oleks samal ajal selgelt juhitud, õiglaste reeglitega ning kõikidele turuosalistele võrdsetel tingimustel. Peame oluliseks, et jagamismajandus säiliks ka tulevikus reaalse valikuna nii kohalikele elanikele kui külastajatele, eraisik, kes oma kodu juhuslikult välja üürib, ei tohi kanda sama regulatiivset koormust nagu süsteemne ärilise majutuse pakkuja.
1. Luua definitsioon seaduse tasemel nii, et eristame jagamismajanduse ja majutusteenuse pakkumise ehk majandus- ja kutsetegevuse. Selle tulemusena oma kodu juhuslikult välja üüriv eraisik ei kanna ebaproportsionaalset regulatiivset koormust, samas kui süsteemne lühiajalise üüri pakkumine allub samadele nõuetele, mis kehtivad traditsioonilistele majutusettevõtetele
a. Väljaüürimise maht: Üle 60 päeva aastas ühe üksuse kohta = majandus- ja kutsetegevus. Kuni 60 päeva aastas loetakse jagamismajanduseks.
b. Üksuste arv: Füüsilisest või juriidilisest isikust teenusepakkujale kuuluv teine ja iga järgnev üksus = majandus- ja kutsetegevus, sõltumata väljaüürimise päevade arvust. See tagab, et investeerimiseesmärgil omandatud kinnisvara ei saa kanda jagamismajanduse sildi alla.
2. Luua riiklik register
a. Kõik registreerivad majutustegevuse ja lühiajaliseüüriteenuse üksused ühekordselt, sõltumata tegevuse mahust või sõltumata sellest, kas tegutsetakse füüsilise või juriidilise isikuna
b. Registreerimine on seostatud kinnistusraamatu (omandi ja üksuste arvu tuvastamiseks), ehitisregistri (hoone kasutusotstarbe ja nõuetele vastavuse kontrolliks) ja rahvastikuregistriga (omaniku elukoha andmete sidumiseks, et eristada oma kodu välja üürimist investeerimisüksuste süsteemsest üürimisest).
c. Online edasimüüjad on kohustatud kontrollima ja veenduma, et korter on registreeritud ja seda enne müüki võtmist. Ehk siis registrinumber peaks olema eeldus platvormil teenuse pakkumuseks ja ilma selleta ei saa.
3. Registreerida külalised ja koguda terviklikku majutusstatistikat
a. Universaalne külaliste registreerimise kohustus - Kõik majutusteenuse pakkujad, sh lühiajalise üüri teenusepakkujad, peavad registreerima kõik külalised. See nõue tuleneb juba kehtivast seadusest (TurS § 24 lg 1), kuid selle täitmise järelevalve vajab tõhustamist. Registri loomine toetab ka selle kohustuse täitmise kontrolli.
b. Statistika kogumine alates esimesest voodikohast - Praegu kehtib Statistikaametile majutusstatistika esitamise kohustus majutuskohtadele, kus on vähemalt viis voodikohta. EHRL teeb lähtuvalt majutusteenuste turu strukturaalsetest muutustest tulenevalt ettepaneku laiendada seda kohustust ning koguda majutustegevuse statistikat alates esimesest voodikohast. See tagab täieliku pildi kogu lühiajalise üüri turust, sh väikemahulise tegevuse kohta, võrreldavad andmed kõigi turuosaliste lõikes, parema aluse poliitikaotsuste tegemiseks ja mõju hindamiseks.
4. KOVidele täiendavate õiguste andmine, et vastavalt vajadusele olukorda reguleerida.
From: Külli Kraner <[email protected]>
Sent: Thu, 30 Apr 2026 07:51:37 +0000
To: Kristina Jerjomina - MKM <[email protected]>
Cc: LAID Madis <[email protected]>
Subject: [DKIM katki]RE: Lühiajalise üüri turu teemal
|
Tähelepanu!
Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
|
HOIATUS!
See e-kiri võib olla liba-, õngitsus- või pahaloomuline, kuna on saadetud asutusest, kus meiliserver on vigaselt seadistatud. |
Hei
Lisasin ühe selgitava lõigu siiski ka meie seisukohtade algusesse, et ei jääks muljet, et me ei soovi mitmekülgset majutusteenuste turgu. Meie soov on juhitud turg, kus valitsevad võrdsed tingimused😊
Palun kasutage viimast versiooni meie seisukohtadest😊
Külli
From: Külli Kraner
Sent: Thursday, April 30, 2026 10:26 AM
To: Kristina Jerjomina - MKM <[email protected]>
Cc: LAID Madis <[email protected]>
Subject: RE: Lühiajalise üüri turu teemal
Tere
Saadan EHRL juhatuse seisukohad LÜT regulatsiooni osas väljatöötavasse VTK-sse (vt kirja lisas).
Rahvusvahelisest meediast kajab, et Poola on liitunud EL STR määrusega (2024/1028). Poolas luuakse STR register ja seal võib tulevikus registreerimata jätmise eest määrata haldustrahvi kuni 50 000 Poola zlotti. Registreerimisnumbrita kuulutused keelatakse sellistel platvormidel nagu Airbnb ja Booking. Loodavad, et meede vähendab oluliselt halli turgu, mille suuruseks hinnatakse praegu 30–35% sektorist. Lisaks lubatakse kohalikel omavalitsustel alates 2029. aasta jaanuarist määrata tsoone, kus lühiajaline üürimine on keelatud. Allikas: https://wbj.pl/registration-of-all-short-lease-rented-rooms-starts-may-20-2026/post/148202. Saame aru, et ka Leedu liitub määrusega ja loob struktureeritud majutustegevuse raami.
Seoses sellega tahtsime veel eraldi välja tuua, et STR määruse võimalused tunduvad ka meile head lahendused majutusturu juhtimiseks Eestis (st registri loomine).
Tervitades
Külli
From: Kristina Jerjomina - MKM <[email protected]>
Sent: Monday, April 20, 2026 10:56 AM
To: Külli Kraner <[email protected]>
Subject: RE: Lühiajalise üüri turu teemal
Tere, Külli!
Saadan selgitused täiendavatele küsimustele. Vabandust, et nendega veidi kauem läinud on!
Eelmise aasta uuring näitas, et selleks, et nimetada kinnisvara lühiajalist väljaüürimist majutusteenuseks, ei pea selle teenuse osutaja olema just äriühing. Ka siis, kui teenust pakub eraisik (füüsiline isik), võib tegemist olla sisuliselt majutusteenusega ja sel juhul peab majutusteenuse nõudeid täitma. Tuleb vaadata seda, kas teenust pakutakse majandus- või kutsetegevuse raames või mitte. Ja see sõltub juba mitmest erinevast momendist (eesmärgist, mahust jm), mida on vaja igas konkreetses olukorras eraldi hinnata.
Kuidas seda seaduses täpsemini piiritleda, et oleks vähem igakordset tõlgendamist, ei ole veel otsustatud. Hetkel koostame veel väljatöötamiskavatsust. Võimalusi on mitmeid. Üks võimalus, nagu sa ka välja tõid, on kehtestada kindel väljaüüritud päevade arv aastas, millest alates tuleb teenus lugeda majutusteenuseks ja täita kõiki majutusteenusele kehtivaid nõudeid. Alternatiivina võib seada muud piirid, nt läbi sisu, korduvuse, eesmärgi.
Kas see 60 päeva piir oleks teie hinnangul mõistlik? Või on teil muid ettepanekuid tingimuste osas, millest alates peaks teenust majutusteenuseks lugema ja täitma majutusteenusele kehtivaid reegleid?
Uurisime MTA-lt, kas neil on maksude deklareerimise kontrollimiseks 2025. a info olemas, s.o nii Eesti kui teiste liikmesriikide majutusplatvormidelt DAC7 direktiivi aruandluskohustuse raames kogutud info. Selgus, et info on olemas, aga vastavuskontrollidega ei ole veel alustatud, kuna 2025. aasta füüsilise isiku tuludeklaratsiooni esitamise tähtaeg on alles tulemas, 30. aprillil.
Selle DAC7 direktiivi alusel saadud info edasijagamiseks ka teistele järelevalveasutustele ongi vaja seadusemuudatust. EL reeglites on edasijagamine reguleeritud, kuid siseriiklikult on vaja õiguslik alus luua. Ja vastav seaduseelnõu on hetkel juba Justiits- ja Digiministeeriumi kooskõlastusringil ning sealt edasi liigub valitsusse.
Osa lühiajalise üüri statistikat on kuupõhine ja avaldatakse kord kvartalis, osa avaldatakse kord aastas. See statistika, mille suuremad majutusplatvormid kokkuleppe alusel Eurostatile jagavad, on Eurostatil kuupõhiselt ja Eurostat avaldab seda statistikat kord kvartalis. Meie Statistikaamet saab need samad andmed Eurostatilt ja hakkas neid alates sellest aastast kord aastas avaldama, aga seda nii-öelda Eesti-spetsiifilisemalt, s.o maakondade ja nelja suurema linna lõikes. Lisandunud on veel ka statistilised ülevaated MTA infost (sellest, mille DAC7 direktiivi alusel saab). Neid ülevaateid avaldab MKM kord aastas kohe pärast seda, kui selleks on liikmesriikide nõusolekud olemas.
Lühiajalise üüri turu läbipaistvuseks on juba mitmeid samme tehtud ja mitmed on töös. See, kas on vaja täiendavaid kohustusi kehtestada, nt luua täiendavaid andmete esitamise, registreerimise vm kohustusi, on veel hindamisel. Koostame turismiseaduse muutmise väljatöötamiskavatsust, kus kõike põhjalikult kirjeldame ning probleemi- ja mõjupõhiselt lahendusi hindame, et leida proportsionaalne terviklahendus.
Selguse mõttes toon välja, et külaliste registreerimise kohustus ei sõltu täna voodikohtadest. Oma külalisi peavad registreerima kõik, kes osutavad majutusteenust. (TurS § 24 lg 1). Voodikohtadest sõltub statistika esitamise kohustus – st, et kui majutuskohas on viis või enam voodikohta, siis peab esitama Statistikaametile ööbimise statistikat.
Seda, mitu arutelu enne eelnõu vormistamist tuleb, ei oska hetkel kahjuks prognoosida. Praeguse seisuga on kavas teha vähemalt üks arutelu veel enne muudatuste väljatöötamiskavatsuse valmimist. Seejärel on kõigil võimalik esitada kirjalikult oma arvamus väljatöötamiskavatsusele. Ja sõltuvalt laekunud tagasisidest saame juba vaadata, kui palju arutelusid on vaja teha enne eelnõu.
Loodan, et sain sellesse teemasse natuke rohkem selgust luua. Samas, kui midagi jäi endiselt lahtiseks, siis anna julgelt märku.
Tervitades
|
Kristina Jerjomina |
From: Külli Kraner <[email protected]>
Sent: Monday, March 16, 2026 11:17 PM
To: Kristina Jerjomina - MKM <[email protected]>
Subject: [DKIM katki]FW: Lühiajalise üüri turu teemal
|
Tähelepanu!
Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
|
HOIATUS!
See e-kiri võib olla liba-, õngitsus- või pahaloomuline, kuna on saadetud asutusest, kus meiliserver on vigaselt seadistatud. |
Hei
Suur tänu info eest!
Arutasime lühiajalise üürituru teemat meie juhatuses ja tekkisid järgmised küsimused, panin need kollasele taustale.
Jääme vastuseid ootama.
Tervitades
Külli
From: Kristina Jerjomina - MKM <[email protected]>
Sent: Friday, February 20, 2026 9:39 AM
To: Külli Kraner <[email protected]>
Subject: Lühiajalise üüri turu teemal
Tere, Külli!
Kirjutan seoses ERR-is hiljuti ilmunud arvamuslooga, milles EHRL tõstab esile majutusturu probleemkohad.
Tänud, et olete järjepidevalt tõstatanud lühiajalise majutustegevusega seotud küsimusi! Erinevate osapoolte kaasatus sellesse teemasse ongi väga oluline, sest valdkond puudutab paljusid – nii ettevõtjaid kui eraisikuid. Mõistame väljatoodud muresid ja jagame MKM-is arusaama, et valdkonna läbipaistvus ja toimiv õigusruum on nii ettevõtjate, riigi kui ka tarbijate ühine huvi. Selle teemaga tegelemine on MKM-i turismitiimi üks prioriteetidest.
Lühiajaline üür ei ole iseenesest halb, vaid vastupidi, see annab majandusele olulist lisaväärtust. Uuring näitas, et see pakub paindlikke majutusvõimalusi, sh ka piirkondades, kus hotelle pole, toob Eestisse märkimisväärset tulu (umbes 135 miljonit eurot aastas välisturistidelt) ning toetab kohalikke ettevõtteid ja töökohti.
Uuringust selgunud muresid võtame täie tõsidusega ja oleme nende lahendamisega juba alustanud. Töötame selle nimel, et täpsustada kehtivaid reegleid, parandada andmete kasutust ning tugevdada järelevalvet. Lisaks otsime lahendusi eluasemega seotud muredele nagu eluaseme kättesaadavus, naabrite häirimine, prügiprobleemid jm.
Meie jaoks on oluline hoida majutusturul ausat ja toimivat ettevõtluskeskkonda ning lahendada kitsaskohad põhjendatult ja sihitult, vältides liigset bürokraatiat.
Nõustume, et kõik majutusteenuse pakkujad peavad kehtivaid reegleid täitma: makse maksma, tuleohutuse reegleid järgima, külalisi registreerima jm. Aga praktika näitab, et kõikidest reeglitest ei saada aru või ei täideta. Seetõttu soovime seaduses täpsemaks sõnastada, millal on kinnisvara väljaüürimine ettevõtlus ja peab täitma majutamise nõudeid ning millal mitte.
Küsimus: Kas kinnisvara lühiajaline väljaüürimine peaks olema käsitletav majutusteenusena, kui seda tehakse tasu eest näiteks rohkem kui 60 päeva aastas? Kas lühiajaline majutusteenus peaks olema käsitletav majutusteenusena ka juhul, kui seda osutab eraisik, kuid tegevuse sisu vastab majutusteenuse osutamisele (nt majutust pakutakse mitmes majutusüksuses)?
Reeglite täitmist kontrollivad selleks määratud asutused. Näiteks jälgib maksude tasumist MTA, kes saab majutusplatvormidelt nagu Airbnb ja Booking andmed kõigi aasta jooksul tehtud lühiajalise üüri tehingute kohta. Uuringu järgi jääb riigil saamata maksutulu kuni viis miljonit eurot, aga ka see on muidugi arvestatav summa ning kõik maksud tuleb ära tasuda. Teema on MTA järelevalve fookuses.
Küsimus: Kas MTA-l on 2025 andmed olemas? Kas tehakse 1:1 vastavuskontrolli (platvormi andmed vs deklareeritud maksutulu?)
Töös on seadusemuudatus, et ka teistel asutustel oleks rohkem infot kontrolli tegemiseks. Muudatuse tulemusena tohib MTA jagada platvormidelt saadud andmeid ka nt Päästeametile, PPA-le, kohalike omavalitsustele. Ehk siis tulemusena saab näiteks Päästeamet küsida MTA-lt infot, kes ja kus üüriteenust pakub ning minna üürikohtadesse kohapeale kontrollima, kas kõik tuleohutuse nõuded on seal täidetud. Vastav eelnõu on Rahandusministeeriumil töös ja peatselt liikumas Justiits- ja Digiministeeriumi kooskõlastusringile.
Küsimus: Kas MTA tohib DAC7 direktiivi andmeid jagada edasi?
Ka avalikkusel on nüüd senisest palju parem ülevaade: alates veebruarist avaldab Statistikaamet MKM-i tellimusel majutusplatvormide (Airbnb, Booking jt) detailseid andmeid kogu Eesti, maakondade ja nelja suurema linna kohta, sh külastajate ööbimiste ja renditud ööde koondnäitajaid. MKM-i ja MTA koostöös lisanduvad platvormiandmete põhjal ka kokkuvõtted teenuseosutajate profiilide, renditud ööde arvu ja tulude kohta. Parem statistika aitab kõigil osapooltel teha teadlikumaid, andmepõhiseid otsuseid.
Küsimus: Kas andmed on kuupõhised ja esitatakse sarnaselt Statistikaameti majutustegevuse statistikale 1,5 viitega?
Need sammud on suunatud sellele, et lühiajalise üüri turg oleks läbipaistev ja turvaline. Meie jaoks on oluline, et kõik mõistaksid reegleid, järgiksid neid ja kontroll toimiks hästi. Eluasemega seotud probleemid (peomüra, prügi, püsielanike vähenemine) on iseloomulikud eelkõige teatud piirkondadele (nt Tallinna vanalinnale ja suveperioodil Pärnule), mistõttu otsime võimalusi, kuidas neid kohalikul tasandil paremini lahendada. Ka teised riigid, nt Soome, lahendab neid just kohalikul tasandil.
Küsimus: Kas LÜT läbipaistvuseks tekib Eestis juhitud majutusteenuste pakkumus muutunud turu struktuuri arvestades – majutusteenuse defineerimine, register ja külaliste registreerimine esimesest voodikohast?
Majutusturu kitsaskohtade lahendamine jätkub ning hoiame avatud dialoogi kõigi osapooltega. Plaanime täpsemad muudatusettepanekud vormistada suveks, arutades need eelnevalt läbi nii teiega, teiste sektori esindajatega, omavalitsustega ja teiste ministeeriumitega.
Küsimus: Kas turu osapooled kaasatakse enne eelnõu vormistamist mitmel korral arutellu?
Anna julgelt märku, kui sel teemal tekib täiendavaid küsimusi.
Tervitades
Kristina
|
|
Kristina Jerjomina |
30.04.2026
Eestis on lühiajalise majutusteenuse turu kasvule ja sellega kaasnevatele kõrvalmõjudele seni pööratud liiga vähe tähelepanu. Näeme, et reguleerimata olukorra jätkumine võib viia eskaleerumiseni nii kohalike elanike eluasemete kättesaadavuse, avaliku korra ja julgeoleku, maksude laekumise kui ka traditsiooniliste majutusettevõtjatega võrdse konkurentsi vaates.
Soovime vältida tulevikku, kus õige sekkumise hetk on mööda lastud ning ainsaks lahenduseks jäävad ranged keelud (nt Barcelona, Amsterdam jt). Sellised lahendused on ühtaegu äärmuslikud, raskesti rakendatavad ja kahjustavad ka neid, kes tegutsevad heauskselt.
Meie eesmärk on, et Eesti majutusteenuste turg jääks mitmekülgseks ja konkurentsivõimeliseks, kuid oleks samal ajal selgelt juhitud, õiglaste reeglitega ning kõikidele turuosalistele võrdsetel tingimustel. Peame oluliseks, et jagamismajandus säiliks ka tulevikus reaalse valikuna nii kohalikele elanikele kui külastajatele, eraisik, kes oma kodu juhuslikult välja üürib, ei tohi kanda sama regulatiivset koormust nagu süsteemne ärilise majutuse pakkuja.
1. Luua definitsioon seaduse tasemel nii, et eristame jagamismajanduse ja majutusteenuse pakkumise ehk majandus- ja kutsetegevuse. Selle tulemusena oma kodu juhuslikult välja üüriv eraisik ei kanna ebaproportsionaalset regulatiivset koormust, samas kui süsteemne lühiajalise üüri pakkumine allub samadele nõuetele, mis kehtivad traditsioonilistele majutusettevõtetele
a. Väljaüürimise maht: Üle 60 päeva aastas ühe üksuse kohta = majandus- ja kutsetegevus. Kuni 60 päeva aastas loetakse jagamismajanduseks.
b. Üksuste arv: Füüsilisest või juriidilisest isikust teenusepakkujale kuuluv teine ja iga järgnev üksus = majandus- ja kutsetegevus, sõltumata väljaüürimise päevade arvust. See tagab, et investeerimiseesmärgil omandatud kinnisvara ei saa kanda jagamismajanduse sildi alla.
2. Luua riiklik register
a. Kõik registreerivad majutustegevuse ja lühiajaliseüüriteenuse üksused ühekordselt, sõltumata tegevuse mahust või sõltumata sellest, kas tegutsetakse füüsilise või juriidilise isikuna
b. Registreerimine on seostatud kinnistusraamatu (omandi ja üksuste arvu tuvastamiseks), ehitisregistri (hoone kasutusotstarbe ja nõuetele vastavuse kontrolliks) ja rahvastikuregistriga (omaniku elukoha andmete sidumiseks, et eristada oma kodu välja üürimist investeerimisüksuste süsteemsest üürimisest).
c. Online edasimüüjad on kohustatud kontrollima ja veenduma, et korter on registreeritud ja seda enne müüki võtmist. Ehk siis registrinumber peaks olema eeldus platvormil teenuse pakkumuseks ja ilma selleta ei saa.
3. Registreerida külalised ja koguda terviklikku majutusstatistikat
a. Universaalne külaliste registreerimise kohustus - Kõik majutusteenuse pakkujad, sh lühiajalise üüri teenusepakkujad, peavad registreerima kõik külalised. See nõue tuleneb juba kehtivast seadusest (TurS § 24 lg 1), kuid selle täitmise järelevalve vajab tõhustamist. Registri loomine toetab ka selle kohustuse täitmise kontrolli.
b. Statistika kogumine alates esimesest voodikohast - Praegu kehtib Statistikaametile majutusstatistika esitamise kohustus majutuskohtadele, kus on vähemalt viis voodikohta. EHRL teeb lähtuvalt majutusteenuste turu strukturaalsetest muutustest tulenevalt ettepaneku laiendada seda kohustust ning koguda majutustegevuse statistikat alates esimesest voodikohast. See tagab täieliku pildi kogu lühiajalise üüri turust, sh väikemahulise tegevuse kohta, võrreldavad andmed kõigi turuosaliste lõikes, parema aluse poliitikaotsuste tegemiseks ja mõju hindamiseks.
4. KOVidele täiendavate õiguste andmine, et vastavalt vajadusele olukorda reguleerida.
Seosed
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastus täiendavatele küsimustele lühiajalise üüri turu teemal | 20.04.2026 | 1 | 10-1/642-3 | Väljaminev kiri | mkm | Eesti Hotellide ja Restoranide Liit |
| Lühiajalise üüri turu teemal | 17.03.2026 | 1 | 10-1/642-2 | Sissetulev kiri | mkm | Eesti Hotellide ja Restoranide Liit |