Viimsi Vallavolikogu_ettepanek

Taavi Kotka

Viimsi Vallavolikogu

[email protected]

Meie 04.05.2026 nr 6-11/260944/2603703

Ettepanek viia Viimsi Vallavolikogu 13.12.2022 määrus nr 22 kooskõlla põhiseadusega

Austatud volikogu esimees

Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 142 lõike 1 ja õiguskantsleri seaduse § 17 alusel teen

ettepaneku viia Viimsi Vallavolikogu 13.12.2022 määrus nr 22 „Planeerimisalase tegevuse

korraldamine Viimsi vallas“ kooskõlla põhiseadusega. Põhiseadusega on vastuolus määruse § 11.

Määruse § 11 järgi tuleb detailplaneeringust huvitatud isikul maksta vallale taristutasu ühe aasta

jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist. Tasu suurus elamuühiku1 kohta on 5000 eurot,

üldplaneeringut muutva detailplaneeringu puhul 10 000 eurot. Taristutasu maksmine ja suurus ei

sõltu sellest, kas ja kui palju arenduse elluviimine suurendab valla kohustusi.

Määrus kujundab taristutasu kohustusliku üldise rahalise kohustusena. Kui detailplaneeringust

huvitatud isik ei nõustu sõlmima halduslepingut, milles on taristutasu maksmise tingimus, võib

vald keelduda detailplaneeringut kehtestamast.

Kuna § 11 järgi lepivad vald ja planeeringust huvitatud isik taristutasu maksmises kokku

halduslepingus, võib järeldada, et kui taristutasu jäetakse maksmata, võib vald keelduda (määruse

§ 9 lg-te 6 ja 7 järgi) ehitus- ja kasutusluba andmast ning tunnistada detailplaneeringu kehtetuks.

Sellise tasu kehtestamiseks määrusega puudub seaduse volitus. Seetõttu on määruse § 11 vastuolus

PS §-s 3 ja § 154 lõikes 1 sätestatud seaduslikkuse põhimõttega. PlanS § 131 lõige 21 võimaldab

kehtestada detailplaneeringukohaste rajatiste ehitamise ja nende ehitamisega seotud kulude

kandmises korra. Määruse § 11 läheb kaugemale, sest ei käsitle rajatiste ehitamise otseseid kulusid,

vaid kehtestab taristutasu olemasoleva taristu kasutamise eest ja täpsemalt määratlemata kaudsete

kulude katteks.

Määruses ette nähtud taristutasu ei ole üksikjuhtumi põhjal välja selgitatav halduslepingu

tingimus, vaid sarnaneb pigem avalik-õigusliku tasuga PS § 113 mõttes. Nii avalik-õiguslikku tasu

kui ka kohalikku maksu saab kehtestada üksnes seaduse alusel. Taristutasu kehtestamiseks

vajalikku seaduslikku alust praegu ei ole.

1 Määruse § 11 lõike 3 kohaselt mõistetakse elamuühiku all ehituslikult eraldiseisvat ühe leibkonna elamiseks mõeldud

hoonet või ruumide kooslust hoones, näiteks üksikelamu puhul kogu üksikelamut, korterelamu puhul korterit,

ridaelamu puhul ridaelamuboksi jne.

2

Sellega, et detailplaneeringust huvitatud isik peab täitma valla määratud rahalisi kohustusi, mida

seadus ette ei näe, piiratakse seadusliku aluseta ettevõtlusvabadust (PS § 31) ja omandipõhiõigust

(PS § 32). Piirang väljendub selles, et detailplaneeringu elluviimine muutub kulukamaks, sest

sellele lisandub taristutasu.

Kuigi probleem, mida püütakse määrusega lahendada, on arusaadav2 ja riik on teadvustanud

vajadust3 seadust muuta, ei ole vallal õigust taristutasu kehtestada.

Samas on määrusega ühtse tasu kehtestamisel ka eeliseid: kui planeeringust huvitatud isikule on

valla nõuded ette teada, ei pea vald neid nõudeid põhjendama. Peale selle võib ühetaolise

tasumäära kohaldamine toetada võrdset kohtlemist. Pole välistatud, et taristutasu kehtestamisega

läheb planeeringumenetlus ka kiiremini. Need praktilised eelised ei asenda seaduslikku alust.

Kehtiv õigus ei võimalda vallal sellist tasu määrusega kehtestada.

Palun volikogul viia määrus põhiseadusega kooskõlla. PS § 142 järgi tuleb õigusakt põhiseadusega

kooskõlla viia kahekümne päeva jooksul pärast õiguskantsleri ettepaneku esitamist. Ootan Teilt

tagasisidet 1. juuniks 2026.

I. Seaduslikkuse põhimõte ja volitusnormi ulatus

Põhiõigusi võib piirata vaid seaduse alusel ja seadusega kooskõlas. Määrusega saab põhiõiguste

piiranguid kehtestada seaduse volitusnormi alusel, kuid volitusnormi piire ületamata. Pelgalt

kohaliku omavalitsuse enesekorraldusõigusele tuginedes ei või piirata põhiõigusi.

Kohalikul omavalitsusel on kohaliku elu küsimuse lahendamisel õigus anda määrusi ka

volitusnormita (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 90 lg 2), kuid vaid juhul, kui seaduses

volitusnorm puudub. Praegusel juhul on seaduses volitusnorm olemas, kuid see volitusnorm ei

anna õigust kehtestada taristutasu (vt RKPJKo 18.12.2025, 5-25-6/10, p 39).

Määrus on kehtestatud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 2 ning

planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lõike 21 alusel. Viidatud sätetest on asjakohane volitusnorm vaid

PlanS § 131 lõige 21. See volitusnorm võimaldab vallal kehtestada üksnes

detailplaneeringukohaste rajatiste ehitamise ja või nende ehitamise kulude kandmise korra.

PlanS § 131 lõikes 21 sätestatud volitusnorm hõlmab üksnes lepingu tingimustes kokkuleppimise

korda, seejuures on selles loetletud tingimused, milles kokkuleppimise osas võib määruse

kehtestada. Need tingimused ei hõlma üldist taristutasu.

PlanS § 131 lõike 21 volitusnormi ulatust ei saa avardada kohaliku omavalitsuse

planeerimisautonoomiale tuginedes. PlanS §-de 128 ja 129 alusel võib kohalik omavalitsus

keelduda detailplaneeringu algatamisest, lõpetada detailplaneeringu koostamine ja jätta planeering

kehtestamata näiteks siis, kui planeeringu elluviimine suurendaks kohaliku omavalitsuse

kohustusi, mille täitmiseks tal vahendid puuduvad.

Riigikohus on leidnud, et selle asemel, et planeeringu algatamisest või kehtestamisest keelduda,

võib vald sõlmida planeeringust huvitatud isikuga halduslepingu, millega isik nõustub maksma

vallale lepingus kokkulepitud summa või panustama samas väärtuses muuga (näiteks andma tasuta

2 Vt õiguskantsleri arvamust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 5-24-34. 3 Vt näiteks Riigikohtu otsuse nr 5-24-34 p-s 20 vihjatud plaani muuta PlanS § 131 ning kohalike maksude seaduse ja

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsust (eelnõude infosüsteemi toimik nr 25-0755).

3

maad või ehitama lasteaia; vt RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34). See lahenduskäik tugineb

võimalusele anda haldusakt kõrvaltingimusega, kui muidu tuleks haldusakt andmata jätta, ja

võimalusele sõlmida haldusleping haldusakti andmise asemel.

Kõrvaltingimusega haldusakti ja ka halduslepingu sõlmimise otsust peab igal juhul kaalutlema ja

põhjendama. Niisiis tuleb vallal põhjendada, kuidas planeeringuga kavandatav suurendab valla

kohustusi ja seda, et vallal ei jätku nende kohustuste täitmiseks raha. Põhjendamisel tuleb esitada

üksikasjalik kuluarvestus (RKPJKo18.12.2025, 5-25-6, p 42, RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p-d

54-60). Halduslepinguga isikule pandavad kohustused peavad olema vastavuses lepingu

eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani kohustustega (HMS § 98 lg 2).

Vald võib jätta detailplaneeringu algatamata ja detailplaneeringu koostamise lõpetada, kui ta ei

suuda täita detailplaneeringu elluviimisega kaasnevaid kohustusi. See ei anna aga vallale õigust

kehtestada määrusega taristutasu.

II. Taristutasu

Määruse § 11 lõige 1 näeb ette, et detailplaneeringust huvitatud isik peab maksma vallale

taristutasu. Lõike 2 järgi mõistetakse taristutasu all eelkõige kaudseid kulusid, mis on seotud

olemasoleva taristu ‒ näiteks teede, tänavavalgustuse, sademeveesüsteemide, mänguväljakute,

spordirajatiste jm ‒ kasutamisega. Lõiked 3 ja 4 seavad tasu alampiiriks neli elamuühikut ja

määravad tasu suuruseks 5000 eurot või 10 000 eurot elamuühiku kohta.

Seadus ei anna vallale õigust kehtestada määrusega üldist tasu olemasoleva taristu kasutamise eest

ja kaudsete ebamääraste kulude katmiseks. Seda õigust ei saa tuletada ka kohaliku omavalitsuse

planeerimisautonoomiast.

Planeerimisautonoomiale (ja Riigikohtu praktikale) tuginedes võib sellises tasus kokku leppida

vaid konkreetset juhtumit arvestades (ehk üksikjuhtumipõhiselt). See tähendab, et vald peab sellise

tingimusega halduslepingu sõlmimisel iga kord veenvalt ja üksiksasjalikult põhjendama, kuidas

valla kohustused planeeringulahenduse elluviimisel suureneksid ning et nende kohustuste

täitmiseks pole vallal piisavalt raha. Siiski on kaheldav, kas see tasu saab sellisel juhul alati olla

5000 eurot elamuühiku kohta, kui detailplaneering on üldplaneeringuga kooskõlas, ja 10 000 eurot,

kui detailplaneering muudab üldplaneeringut. Üksikjuhtumipõhise menetluse korral tuleb

arvestada iga juhtumi konkreetseid asjaolusid.

Määruse §-s 11 sätestatud taristutasu ei saa käsitada halduslepingu tingimusena, mis on valla

rakenduspraktika suunamise huvides kehtestatud ühtse tasuna. Määruses on sätestatud tasu suurus,

tähtaeg ja tagajärjed tasu maksmata jätmise korral. See ei ole lepinguliste läbirääkimiste käigus

kujunev tasu, mida saaks üksikjuhtumi asjaoludega veenvalt põhjendada.

Võib aimata, et kuna määruse § 11 tasu eesmärki on kirjeldatud kui tasu olemasoleva taristu

kasutamise eest, võib seda mõista kui püüet tagada võrdne kohtlemine olukorras, kus taristu on

ehitanud varasemad arendajad. Määrus ei toeta siiski ka seda väidet.

Ka määruse vastuvõtmisel ei põhjendatud taristutasu suurust konkreetsete detailplaneeringute

mõju ega kulupõhise metoodikaga. Vallavolikogu 13.12.2022 istungi protokollist järeldub, et

taristutasu nõudmine on vallas olnud pikaajaline praktika, ning taristutasu ei seondu planeeringu

elluviimisega kaasneva kohustuste suurenemise kuluga. Protokolli selgituste kohaselt tuleneb

taristutasu tavapraktikast ja hind on kooskõlas turusituatsiooniga. Sellisena on see pigem avalik-

õiguslik tasu (PS § 113 tähenduses).

4

III. Muud tähelepanekud

Tähelepanu tuleb pöörata ka määruse lisades 1 ja 2 esitatud tüüptingimustele (lisa 1, punkt 4.4 ja

6.4; lisa 2, punkt 6.4). Neis on ette nähtud, et planeeringust huvitatud isik kohustub muu hulgas

maksma taristutasu. Kuigi lisades sätestatu pole range õigusnorm, kuna määruse § 6 lõike 3 ja § 7

lõike 3 järgi on määruse lisades esitatud tüüptingimused üksnes eeskujuks ning lepingu sõlmimisel

võib põhjendatud juhul kokku leppida teistsugustes tingimustes, tuleks määrust muutes ka neile

sätetele tähelepanu pöörata.

Määruse § 9 lõike 6 järgi on vallavalitsusel õigus keelduda detailplaneeringukohastele hoonetele

ehitus- ja kasutusloa andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole nõuetekohaselt ja

tähtajaks täitnud määruse § 9 lõikes 1 nimetatud lepingut. Lõike 7 järgi on vallavalitsusel õigus

detailplaneering kehtetuks tunnistada, kui huvitatud isik ei ole täitnud halduslepingut. Kuna

määruse § 11 järgi on taristutasu halduslepingu osa, järeldub neist sätetest, et taristutasu maksmata

jätmine võib mõjutada nii ehitus- ja kasutusloa andmist kui ka detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamist.

Määruse § 9 lõigetes 6 ja 7 nimetatud otsused eeldavad seadusest tulenevat õiguslikku alust.

Määrusega ei saa sellist alust luua ega anda seaduse tekstist, eesmärgist ja kohaldamisalast

avaramat sisu. Seetõttu saab määruse § 9 lõigetes 6 ja 7 sätestatud tagajärgi siduda üksnes selliste

kohustustega, mille võtmiseks annab seadus aluse. Kui halduslepingu üks tingimus on määruse

§ 11 kohane taristutasu, mille kehtestamiseks pole seaduslikku alust, ei saa ka selle tasu maksmata

jätmise korral rakendada seaduses nimetatud menetluslikke tagajärgi.

PlanS § 131 lõige 6 lubab detailplaneeringu kõrvaltingimusena ette näha detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamise või ehitusloa andmisest keeldumise, kui huvitatud isik ei täida endale

halduslepinguga võetud kohustusi, mis on sätestatud PlanS § 131 lõikes 2.

Neid seaduses ettenähtud tagajärgi saab rakendada seoses halduslepingu sõlmimise ja täitmisega

üksnes ulatuses, milles haldusleping on seadusega kooskõlas. Kui leping hõlmab ka määruses

sätestatud taristutasu, mille kehtestamiseks pole seaduslikku alust, ei saa selles osas lepingu

sõlmimata või täitmata jätmist käsitada PlanS § 131 lõikes 6 tähenduses tähtsust omava õigusliku

alusena. Ka ehitusseadustiku §-d 44 ja 55 ei anna alust keelduda ehitus- või kasutusloa andmisest

põhjusel, et arendaja ei ole tasunud taristutasu, mille kehtestamiseks puudub seaduslik alus.

Seetõttu ei saa määruse § 9 lõikes 6 sätestatud tagajärge siduda halduslepinguga ulatuses, milles

haldusleping hõlmab PlanS § 131 raamidest väljapoole jäävat taristutasu. Peale selle ei anna PlanS

§ 131 lõige 6 alust kasutusloa andmisest keeldumiseks, isegi kui kasutusloa andmisest keeldumise

võimalus oleks sätestatud planeeringu kõrvaltingimusena.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Madise

Ago Pelisaar 693 8407

[email protected]