Arvamuse avaldamine

Riigikohtu arvamus1 eelnõu 864 SE kohta

Riigikohus ei toeta eelnõus pakutud lahendust, mille kohaselt kaotatakse notariaalse tõestamise

vorminõue hüpoteegiga tagatud nõude kokkuleppe (tagatiskokkuleppe) puhul juhul, kui

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust tulenevaid nõudeid tagav hüpoteek antakse

üle ühelt krediidiandjalt teisele ja tarbijakrediidilepingu tarbijast laenusaaja või üks neist ning

tagatiskokkuleppe pool või üks neist jäävad samaks.

Eelnõu seletuskirja järgi on seaduse eesmärk muuta eluasemelaenud taskukohasemaks ja

suurendada konkurentsi, kaotades eluasemelaenu refinantseerimisel tagatavate nõuete

muutmise kokkuleppe notariaalse tõestamise nõude juhul, kui laenu ja tagatisega seotud

tingimused ei muutu kliendile kahjulikumaks.

Riigikohtu hinnangul ei tagaks muudatus praegusel kujul seda, et hüpoteegi loovutamise korral

ei muutuks tagatiskokkuleppe muutmisel tarbija olukord kahjulikumaks. Tagatiskokkulepe

määrab, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (AÕS § 346 lg 2 esimene lause). Põhimõtteliselt

saab üks hüpoteek tagada sama krediidiandja erinevaid nõudeid sama tarbija vastu. Juhul kui

krediidiandja on sõlminud tarbijaga eluasemelaenulepingu, mida tagab hüpoteek, ja ta soovib,

et sama hüpoteek tagaks ka sama krediidiandja ja tarbija vahel sõlmitud nt liisingulepingust ja

väikelaenulepingust tulenevaid nõudeid, nõuab tagatiskokkuleppe muutmine kehtiva AÕS §

346 lg 2 järgi notariaalset tõestamist. Pakutava muudatuse puhul kaoks selline nõue juhul, kui

enne sellist tagatiskokkuleppe muutmist oleks hüpoteek ühelt krediidiandjalt teisele. Kuigi

eelnõu seletuskirja järgi peaks selline võimalus olema üksnes juhul, kui tingimused ei muutu

tarbijale kahjulikumaks, ei võimalda sätte sõnastus teha järeldust, et digitaalsest

allkirjastamisest ei piisaks sellises olukorras ka juhul, kui krediidiandja, kellele loovutati

hüpoteek, soovib, et hüpoteegiga oleks tagatud ka mitmetest teistest lepingutest tulenevad

varasemalt tagamata nõuded.

Kuivõrd tagatiskokkuleppe muutmine võib potentsiaalselt muuta olukorra tarbija jaoks

kahjulikumaks, siis oleks tarbija õiguste kaitsmiseks tarvis erapooletu spetsialisti (notari) nõu,

kes selgitaks tagatiskokkuleppe muutmise potentsiaalselt kahjulikke tagajärgi.

Kui ka täiendada pakutud sõnastust selliselt, et notariaalne tõestamine ei ole vajalik üksnes

juhul, kui tingimused ei muutu tarbijale kahjulikumaks, tekitaks see täiendavaid probleeme,

sest iga hüpoteegi loovutamise ja tagatiskokkuleppe muutmise korral esineks õigusselgusetus

selle osas, kas konkreetne tagatiskokkulepe üldse kehtib. See, kas tingimused võivad muutuda

tarbijale kahjulikumaks, on igakordse hinnangu küsimus ning eelduslikult ei oleks selline

selgusetus ka krediidiandjate huvides.

Eelnõu seletuskirja järgi takistavad pankadevahelist liikumist mh kõrged refinantseerimisega

seotud tasud. Seletuskirjas toodud näite puhul oleks tagatiskokkuleppe muutmise korral

notaritasu 62 eurot 71 senti. Samas kaasnevad kirjeldatud refinantseerimisega eelkõige

1 Riigikohtu arvamus ei väljenda Riigikohtu siduvat seisukohta. Riigikohus kujundab siduvaid seisukohti ainult

kohtuasjade menetlemisel Riigikohtus.

krediidiandjatega seotud kulud vähemalt 3463 eurot. Sellest võib järeldada, et peamine põhjus

vähesele pankadevahelise liikumisele on pankade endi tüüptingimused, mis muudavad tarbija

jaoks refinantseerimise ebamõistlikult kulukaks.

Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, e-post [email protected]

www.riigikohus.ee

Riigikogu Õiguskomisjon

[email protected]

Arvamuse avaldamine

Täname võimaluse eest asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmise

seaduse eelnõu (864 SE) kohta. Käesolevaga edastame arvamuse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Liina Reisberg

Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja

Lisa 1: Arvamus eelnõu 864 SE kohta

Teie 22.04.2026 nr

Meie 04.05.2026 nr 6-6/26-35