Detailplaneering

Dokumendiregister	Kaitseministeerium
Viit	12-1/26/104
Registreeritud	04.05.2026
Sünkroonitud	05.05.2026
Liik	Sissetulev kiri
Funktsioon	- -
Sari	- -
Toimik	- -
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	Tallinna Linnaplaneerimise Amet
Saabumis/saatmisviis	Tallinna Linnaplaneerimise Amet
Vastutaja
Originaal	Ava uues aknas

Dokument on kokkuvõtte tegemiseks liiga mahukas (61802 tm).

Failid

Avalik_20260504_KM_12-1_26_104_Algne sõnum.eml

DP048660_DP_AE_ESKIISLJ_001.pdf

DP048660_DP_AE_ESKIISL_001 (1).pdf

DP048660_DP_AE_ESKIISLJ_001.pdf

DP048660_DP_AE_ESKIISL_001 (1).pdf

Hundipea sadama-ala detailplaneeringu lisad

Sisukord

Sisukord ......................................................................................................................................... 1

Lisa 1: SELETUSKIRI ....................................................................................................................... 3

1. Piirkonna ajalugu ................................................................................................................ 3

2. Olemasolev olukord ............................................................................................................ 4

2.1. Planeeringualal asuvad kinnistud ................................................................................. 5

2.2. Planeeringuala olemasolev hoonestus ja tehnovõrgud ................................................... 7

3. Planeeringuala linnaehituslik analüüs ................................................................................... 7

3.1. Üldinfo ....................................................................................................................... 7

3.2. Ühendus ümbritsevaga ............................................................................................... 7

3.3. Ümbritsev maakasutus ja sotsiaaltaristu ....................................................................... 8

3.4. Rekreatsioon ja rohealad ............................................................................................. 8

4. Planeeringuga kavandatav ................................................................................................... 8

4.1. Planeeritud lahenduse põhimõtted ja lähtekohad .......................................................... 8

4.2. Planeeringuala füüsilise kujunduse põhimõtted ........................................................... 11

4.3. Maastikuarhitektuursed põhimõtted ........................................................................... 11

4.4. Sotsiaalse jätkusuutlikkuse põhimõtted ...................................................................... 12

4.5. Planeeritava ala tihedused ......................................................................................... 12

4.6. Maakasutuse sihtotstarbed ........................................................................................ 13

4.7. Kruntimine ............................................................................................................... 13

4.8. Hoonestus ................................................................................................................ 14

4.9. Liikuvus ja liiklus ....................................................................................................... 15

4.10. Parkimine ................................................................................................................. 16

4.11. Rekreatsiooni- ja rohealad ......................................................................................... 17

4.12. Planeeringu elluviimise võimalused ............................................................................ 18

5. Vastavus Paljassaare sadama-ala struktuurplaanile ............................................................. 19

6. Vastavus kehtivatele ja koostamisel olevatele üldplaneeringutele ......................................... 20

6.1. Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering ........................................................................ 20

6.2. Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering ............................................ 21

Lisa 2: LAHENDUSSKEEM .............................................................................................................. 23

Lisa 3: PLANEERINGUALA PIIRI ETTEPANEK .................................................................................. 24

Lisa 4: PLANEERINGULAHENDUSE ILLUSTRATSIOONID .................................................................. 25

Lisa 1: SELETUSKIRI

1. Piirkonna ajalugu

Hundipea ümbrusesse tekkinud paikkonna vanimat asustust mainitakse juba 1374. aastal Zudenpeyke

ehk Susipea nime all. Karjamaad tuntakse kui Sitsimäge. Paljassaare sadama ja Miinisadama vahel asuv

Hundipea poolsaar on vana asustusala, mida on ka mainitud Sudenpäh nime all. Seda merendusega

seotud asustusala läbis tee, mis kulges piki mereranda Kalamajast Koplisse, Maleva tänava algusesse.

See oli kuni 1760. aastateni ainuke tee Koplisse. Hoonestus on varasematel aegadel olnud ka Sitsimäe

värava ees. (Artur Ümar ettekanne „Hundipea, Ees-Paljassaare ja hilisema Uussadama ajalooline

lühiülevaade koos kaartide analüüsiga“)

Hundipea 7-12 meetri kõrgust mäge lõikasid läbi mitmed raudteeharud. Sõjaeelse Eesti Vabariigi ajal

paiknes Hundipea tänava piirkonnas väike asula, mille elanikud olid valdavalt seotud Mereasjanduse

Peavalitsusega. 20. sajandi algusest on andmeid, et seal hoiti tuulte eest kuni 30. meetri pikkuseid

praame ja paate. Hiljem koondati Hundipea piirkonda ka Mereasjanduse Peavalitsusele allunud

ametiasutusi, sh tuletornide osakonna töökoda. 1930. aastatel rajati Hundipea piirkonda mitmeid suuri

õli- ja bensiinihoidlaid. (Allikas: tallinn.ee)

Hundipea poolsaare loodeotsa kavandati algselt Peeter Suure Sadamana tuntud mereväebaasi

hooldelaevastiku sadam. Kui tööd läksid 1912. aastal lahti, kasvas nõudlus süvendajate järele. Neid toodi

juurde Peterburist Liibavini, kokku oli sadamas töötamas umbes 20 süvendajat. Nendest moodustatud

karavanid andsid sadamale ka rahva seas tuntud nime Karavanisadam. Karavanisadamas sai

mereväebaasi aegu valmis üks silinderja betoonkatusega mehaanikakoda ja sellega kokku ehitatud

sepikoda (tänapäeval Lume tänav 7 alal). Need on praegu osaliselt kasutusel ladudena. (Allikas:

wikipedia.org)

Hiljem nimetati sadamat Hüdrograafia- ja ka Kabotaaži sadamaks, samuti oli sadam kasutusel

talvitussadamana. Enne Eesti iseseisvuse taastamist allus Hundipea sadam Nõukogude Liidu

sõjaväestatud hüdrograafiateenistusele ja sadamat nimetati Hüdrograafiasadamaks. (Allikas:

wikipedia.org)

2. Olemasolev olukord

Planeeritav ala asub Põhja-Tallinna linnaosas, Karjamaa asumis ning jääb Paljassaare raudtee ja

Paljassaare sadama akvatooriumi vahelisele alale (joonis 1). Planeeritava ala pindala on u 52,7 ha,

millest u 26,9 ha paikneb maismaal ning u 25,8 veealal Paljassaare sadama akvatooriumil.. Planeeritav

ala on maismaal suures osas piirdeaiaga ümbritsetud, suletud sadama territoorium, kus paiknevad

erinevad sadamaga seotud laod, laevaremondiettevõtted, kütuseterminalid ja muud ettevõtted.

Joonis 1. Vaade planeeringualale edelast. Planeeringuala ligikaudne paiknemine on tähistatud punase piirjoonega.

Alusfoto: Maa-ameti 3D rakendus.

Juurdepääs planeeringualale on Tööstuse tänava suunalt Nõlva tänava kaudu ning Paljassaare teelt.

Tööstuse tänaval ja Paljassaare teel toimub regulaarne ühistranspordiühendus. Lähimad bussipeatused

jäävad planeeringualast lõunasse – „Karjamaa“ ja „Tööstuse“ peatused Tööstuse tänaval ning

planeeringualast läände – „Lahesuu“ peatus Paljassaare teel. Planeeringuala läheduses Kopli tn ääres

kulgevad trammiliinid ning Tööstuse tn, Paljassaare tee ja Sitsi tn ristumise lähedal paikneb

trammipeatus „Sitsi“.

Alal olevad tänavad ja ka suletud territooriumil olevad sõiduteed on valdavalt asfalteeritud. Kaupade ja

toorainete transportimiseks paiknevad alal raudteed ning ladustamiseks on raudteede kohal ka mõned

sadamakraanad.

Planeeringualal on haljastuse osakaal tööstuspiirkonnale iseloomulikult suhteliselt väike – haljasalasid

leidub tänavate äärsetel aladel (Nõlva ja Lume tn ääres) ning mõnede hoonete ümbruses (nt Nõlva tn

9//11c kinnistul ja Lume tn 7 kinnistul). Valdava osa planeeringualast moodustavad asfaltkattega teed,

ladustamisplatsid ja hooned.

Detailplaneeringud planeeringualal

Käesoleva planeeringuala hõlmab alasid, kus on algatamisel või koostamisel detailplaneering.

Planeeringualal on algatamisel või koostamisel järgmised detailplaneeringud:

• Hundipea sadama detailplaneering, planeeringu nr DP046320, seisund: algatamisettepanek

menetlemisel;

• Nõlva tn 15 kinnistu ja lähiala detailplaneering, planeeringu nr DP046390, seisund: algatamise

korralduse eelnõu koostamine;

• Paljassaare tee 2 kinnistu detailplaneering, planeeringu nr DP041680, seisund: DP

kooskõlastamine ja arvamuste küsimine.

Hundipea piirkonna tervikliku linnaruumilise lahenduse planeerimiseks tehakse planeerimisalase

tegevuse korraldaja juhistele ettepanek algatada üks detailplaneering, mis hõlmab eelnevalt nimetatud

planeeringualasid. Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 5 lõikele 2 viiakse haldusmenetlus läbi

eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja

ebameeldivusi menetlusosalistele. Sellest tulenevalt saab planeerimistegevuse korraldaja arvestada juba

tuvastatud asjaoludega ega pea neid põhjendamata uuesti uurima. Kuna nimetatud detailplaneeringuid

on menetletud mitme aasta jooksul, on planeerimistegevuse korraldaja saanud tutvuda algatamiseks

vajalike asjaolude ja põhjendustega. Huvitatud isik loodab jätkuvale heale koostööle eesmärgiga leida

terviklik ja kvaliteetne linnaruumiline lahendus, mis arvestab nii avalike kui ka erahuvidega.

Huvitatud isiku hinnangul aitaks ühtse detailplaneeringu algatamise kaalumine ning vastava otsuse

tegemine mõistliku aja jooksul tagada menetluse selguse ja prognoositavuse kõigile osapooltele ning

toetada menetluse jätkumist sisulise lahenduse leidmiseks kooskõlas haldusmenetluse üldpõhimõtetega.

Planeerimisseadus ei sätesta piiranguid menetluses oleva detailplaneeringu planeeringuala hõlmamiseks

uude detailplaneeringusse. Seetõttu on võimalik planeeringuala menetluse käigus laiendada või ümber

kujundada, kui see on põhjendatud ja vastab menetlusnormidele. Ühe tervikliku detailplaneeringu

algatamiseks ei esine õiguslikke takistusi. Algatamise otsuse tegemisel saab ühtlasi lõpetada varasemate

planeeringute menetlused.

2.1. Planeeringualal asuvad kinnistud

Planeeringualale jääb 35 kinnistut, millest enamus (23) on 100 % tootmismaa sihtotstarbega.

Planeeringualale jäävad ka mõned munitsipaalomandis olevad kinnistud, üksikud transpordimaa, ärimaa

ja ka elamumaa sihtotstarbega kinnistud. Planeeringualal asuvate kinnistute andmed on esitatud

tabelis 1.

Tabel 1. Planeeringualal asuvate kinnistute andmed

Jrk Katastriüksuse

lähiaadress Katastriüksuse

tunnus Katastriüksuse

sihtotstarve Katastriüksuse

pindala Kinnistu omanik

1 Paljassaare tee 2 78408:807:0025 100% tootmismaa 12 687 m2 Kala House OÜ

2 Paljassaare tee 4 78408:807:0027 100% tootmismaa 3 161 m2 Seaside

Development OÜ

3 Paljassaare tee 4a 78401:101:4421 100% tootmismaa 508 m2 Seaside

Development OÜ

4 Paljassaare tee 8 78408:807:0057 100% tootmismaa 13 048 m2 Seaside

Development OÜ

5 Paljassaare tee raudteeharu R1

78401:101:1922 100%

transpordimaa 4 091 m2

Seaside Development OÜ

6 Nõlva tn 5 78408:807:0051 100% tootmismaa 16 234 m2 Kala House OÜ

7 Nõlva tn 5a 78408:807:0530 100% tootmismaa 95 m2 osaühing Jaotusvõrk

8 Nõlva tn 6 // Paljassaare raudtee R7

78408:807:0008 100%

transpordimaa 16 766 m2

Seaside Development OÜ

9 Nõlva tn 7 78408:807:0047 100% tootmismaa 13 200 m2 aktsiaselts

TALLINNA SADAM

10 Nõlva tn 7a 78408:807:0040 100% tootmismaa 3 375 m2 Kala House OÜ

11 Nõlva tn 7b 78401:101:4884 100% tootmismaa 181 m2 Kala House OÜ

12 Nõlva tn 7c 78401:101:4904 100% tootmismaa 203 m2 aktsiaselts

TALLINNA SADAM

13 Nõlva tn 8 78408:807:0031 100% tootmismaa 38 414 m2 Seaside

Development OÜ

14 Nõlva tn 9 // 11c 78408:807:0010 100% tootmismaa 48 213 m2 Seaside

Development OÜ

15 Nõlva tn 10 78408:807:0062 100% ärimaa 2 512 m2 Seaside

Development OÜ

16 Nõlva tn 11a 78408:807:0940 100% tootmismaa 4 818 m2 Ren-Rumb OÜ

17 Nõlva tn 11b 78401:101:3317 100% tootmismaa 261 m2 OÜ Hundipea

18 Nõlva tn 12 78408:807:0063 100% tootmismaa 1 684 m2 Seaside

Development OÜ

19 Nõlva tn 13b 78401:101:6061 100% üldkasutatav

maa 1 350 m2 Tallinna linn

20 Nõlva tn 15 78408:807:0080 50% tootmismaa

50% ärimaa 1 658 m2

Seaside Development OÜ

21 Nõlva tn 15a 78408:807:0048 100% tootmismaa 25 711 m2 Seaside

Development OÜ

22 Nõlva tn 15b 78408:807:0011 100% tootmismaa 4 667 m2 Seaside

Development OÜ

23 Nõlva tn 15c 78408:807:0029 50% tootmismaa

50% ärimaa 6 309 m2

Seaside Development OÜ

24 Nõlva tn 15d 78408:807:0058 100% tootmismaa 9 300 m2 Seaside

Development OÜ

24 Nõlva tn 15e 78408:807:0059 100% tootmismaa 5 131 m2 Seaside

Development OÜ

25 Nõlva tn 15f 78401:101:3318 100% tootmismaa 201 m2 OÜ Hundipea

26 Nõlva tänav T4 78401:101:2372 100%

transpordimaa 1 916 m2 Tallinna linn

27 Nõlva tänav T3 78401:101:0771 100%

transpordimaa 3 531 m2 Tallinna linn

28 Lume tn 1 78408:807:0028 100% tootmismaa 2 007 m2 Seaside

Development OÜ

29 Lume tn 3 78408:807:1060 100% elamumaa 873 m2 Garaažiühistu Lume

30 Lume tn 5 78408:807:0004 100% elamumaa 434 m2 Garaažiühistu

Pajuste

31 Lume tn 7 78408:807:0490 100% tootmismaa 7 658 m2 Osaühing Frolander

32 Lume tn 7a 78408:807:0430 100% tootmismaa 60 m2 Osaühing Jaotusvõrk

33 Lume tn 7b 78408:807:0012 100% elamumaa 599 m2 Hooneühistu Lume

17a

34 Paljassaare tee

T19

78401:101:6105

100% transpordimaa

4578 m2 Tallinna linn

35 Tööstuse tn 88 78408:807:0260 100% ärimaa 861 m2 OÜ Hundipea

2.2. Planeeringuala olemasolev hoonestus ja tehnovõrgud

Planeeringualal paiknevad valdavalt tootmise funktsiooniga ehitised: lao-, tootmis-, teenindus ja

büroohooned, garaažid, arvukalt kütusemahuteid Nõlva tn 8 kinnistul ja muud rajatised nagu alajaam,

laadimisplatsid, pumplad, jmt. Olemasolevad lao- ja tootmishooned on enamjaolt amortiseerunud ning

suhteliselt kehvas seisus. Erandiks on mõned uued või rekonstrueeritud tootmis- ja büroohooned

(Nõlva tn 11a, Paljassaare tee 4) ja angaarid (Nõlva tn 9//11c).

Planeeringualal on olemas elektrivarustus (sh alajaamad 462:(Põhja-Tallinn) ja 5617:(Põhja-Tallinn)),

side-, vee- ja kanalisatsioonivarustus. Lume tn 7 kinnistul asub puurkaev (registrikood PRK0030440),

mille sanitaarkaitsevöönd on 50 m. Planeeringuala lääneosas, Paljassaare tee raudteeharu R1 kinnistul,

paikneb A ja B kategooria gaasitorustik.

3. Planeeringuala linnaehituslik analüüs

3.1. Üldinfo

Planeeritav ala asub Põhja-Tallinna linnaosa keskosas, Karjamaa asumis, paiknedes Paljassaare raudtee

ja Paljassaare sadama vahelisel alal ning hõlmates suure osa Paljassaare sadama akvatooriumist.

Planeeritava ala pindala on u 52,7 ha, millest u 26,9 ha paikneb maismaal ning u 25,8 veealal

Paljassaare sadama akvatooriumil.

3.2. Ühendus ümbritsevaga

Planeeringualale olulisemad juurdepääsu tänavad lähipiirkonnas on Kopli tänav, Sõle tänav ning

Tööstuse tänav. Paljassaare sadama, mille akvatoorium on osa Tallinna lahest, kaudu on tagatud

juurdepääs merelt.

Ala piirneb lõunast Paljassaare raudteega ja Hundipea mäega. Mäe peal kulgeb Tööstuse tänav, mille

kaudu on olemas otse ühendus kesklinnaga (Balti jaam ca 2 km, Viru väljak ca 3 km). Planeeringuala

läheduses olevad sadamad on raudteeharude kaudu ühendatud Kopli kaubajaamaga. Paremaks

ühenduseks rajatakse perspektiivis uus ühendustee Tööstuse tänavaga lisaks ka ala idaosast. Koostatava

Põhja-Tallinna üldplaneeringuga planeeringuala lõunaserva kavandatud perspektiivne

rööbasühistranspordi koridor loob lisaks täiendavaid võimalusi kiireks ühenduseks ülejäänud linnaga.

Samuti kulgeb planeeringuala läheduses (Tööstuse ja Kopli tänavate ristmikul) trammitee, mille

ühendamisel planeeritava alaga muutuks liikumine veelgi mugavamaks (võimalused täpsustuvad edasisel

planeerimisel).

Koostatava Põhja-Tallinna üldplaneering näeb ette, et läbi planeeringuala kulgeb Paljasaare teed ja

Tööstuse tänavat ühendav tänav. Olemasolev Nõlva tänav on kavandatud kohalikuks tänavaks.

3.3. Ümbritsev maakasutus ja sotsiaaltaristu

Alast lõunas, Hundipea mäel algavad olemasolevad elamurajoonid – Nõlva tänavast läänes asuvad nõlva

peal ühepereelamud ning Nõlva tänavast idas väiksemad 2- kuni 3-korruselised korterelamud. Tööstuse

tänavast lõunas paiknevad suuremad elamurajoonid 5-korruseliste kortermajadega, kauplused (Rimi,

Arsenali keskus), koolid (Karjamaa põhikool, Loova Tuleviku kool). Lähimad lasteaiad paiknevad Sitsi-

Sõle-Kopli tänavate vahelises kvartalis (lasteaed „Naeratus“ ja lastesõim „Päkapikk“). Suurem osa Põhja-

Tallinna koole ja lasteaedasid paiknevad Sõle tänava piirkonnas ja teiselpool Sõle tänavat ning jäävad

planeeringualast juba kaugemale.

Planeeringualast põhjas paikneb Paljassaare sadama akvatoorium, millega piirnevad praegused sadama

maa-alad on lähiajal samuti muutumas elamupiirkonnaks koos inimestele avatud mereäärega.

3.4. Rekreatsioon ja rohealad

Põhja-Tallinna olulised, hea juurdepääsu ja välja kujunenud struktuuriga rekreatsioonialad on Kopli laht

koos Stroomi ranna ja Merimetsaga. Väga suure arengupotentsiaaliga on planeeringuala läheduses ka

Katariina kai ja Pikakari rand. Piirkonna lähim välja arenenud rohestruktuur on pigem suhteliselt

tagasihoidlik – ca 1 km kaugusel paikneb Kalamaja kalmistupark, teisel pool Tööstuse tänavat paikneb

korterelamute vahel väike Karjamaa park ning läänes (ca 1 km) Kopli kalmistupark. Planeeringuala

piirneb lõunaküljest koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatud linnaosa tähtsusega 50 m

laiuse rohekoridoriga, mis seob Kopli kaubajaama-Miinisadama-Paljassaare sadamaala arendusalasid.

Planeeritav ala paikneb olemasoleval sadama maa-alal, seni tööstuslikus kasutuses olnud piirkonnas.

Selline kasutus on hoidnud Paljassaare lahe ümbruse alad inimeste jaoks suletuna. Maade kasutus

mereäärsetel aladel on praegu oluliselt ja jõudsalt muutumas. 5 aastat tagasi valmis läheduses

Noblessneri sadama uusarendus, mis muutis sealse mereäärse inimestele ligipääsetavaks ja

kasutatavaks. Areng ja edasine avanemine Noblessneri alal jätkub. Sama protsess on käimas teisel pool

Hundipea lahte, samuti algavad loodetavasti lähiajal uued linnalised arengud endise Miinisadama alal.

4. Planeeringuga kavandatav

Planeeringuga kavandatav lahenduse visioon (joonis Lahendusskeem) on lisatud algatamise

ettepanekule.

Arhitektuurse lahenduse kontseptsiooni autoriks on arhitekt Indrek Allmann.

4.1. Planeeritud lahenduse põhimõtted ja lähtekohad

Planeeringuga on seni avalikkusele suletud Hundipea sadama alale kavandatud uus äri ja korterelamute

piirkond, mida täiendavad ühiskondlike hoonete maa, olemasoleva linnakeskkonnaga sidus tänavavõrk,

avalikud haljasalad ja mereäärne promenaad. Planeeringulahendus võimaldab korrastada seni

tööstuslikus kasutuses oleva maa-ala ja avada see avalikuks kasutamiseks.

Planeeringulahenduse kavandamisel on aluseks võetud põhimõte, et tänapäevane linnaruum peab olema

jätkusuutlik. Jätkusuutlikkuse põhialuseks on linliku tiheduse, funktsionaalsuse ja looduskeskkonna

harmoneeritus, mille rakendamisel väheneb valglinnastumine ja sellega kaasnevad probleemid ning

kõrge kulukuse määr ühiskonnale. Planeeringuga on seatud oluliseks linna keskmise tiheduse tõstmine,

mis toetab ühistranspordi arengut ning vähendab sõltuvust autotranspordist. Kõrgema tihedusega

tõmbekeskuste kombineerimisel väiksema tihedusega aladega, sh rohealadega, tekib mitmekesine

linnapilt, mis võimaldab inimestel elada paiksemat elu. Tihedamas linnakeskkonnas on sihtkohtade

vahelised vahemaad väikesed, mis omakorda motiveerib läbi teadliku tänavadisaini valima autosõidu

asemel jalutuskäigu või jalgrattasõidu.

Planeeringu koostamisel lähtutakse euroopaliku autostumise määraga - maksimaalselt

300 sõidukit / 1000 inimese kohta. Lahenduses on peetud oluliseks vähendada autoliikluseks eraldatud

tänava maa-ala ning suurendada teistele liikumisviisidele (ühistransport, jalgratas, jalakäijad, jms)

vajalikku tänavaruumi. Planeeringuga soodustatakse jagatavate sõidukite kasutamist, milliste tarvis

kavandatakse eraldi parkimismajad ühistranspordi sõlmpunktide lähedusse. Tänavaruumi planeerimisel

on seatud oluliseks erinevate transpordiliikide mugav ja ohutu kasutus kui ka meeldiva mikrokliima

loomine, mis koos planeeritud rohealadega pakub piirkonna kasutajatele inimsõbralikku, puhast ja

tervislikku linnaruumi.

Planeeritaval alal kehtib Tallinna Linnavalitsuse 30.05.2007 istungi protokolliga nr 29 (päevakorrapunkt

nr 71) heaks kiidetud Paljassaare sadamate-ala hõlmav linnaruumiline lahendusettepanek „Paljassaare

sadama-ala struktuurplaan“1 (koostajad: arhitektid S333 ja ARS Projekt), mida tuleb aluseks võtta

detailplaneeringute koostamisel Paljassaare sadama piirkonnas. Struktuurplaan näeb ette

multifunktsionaalse, merega hästi liidetud ja kunagist tööstuspärandit austava tõmbekeskuse loomise

endisele sadamaalale, mis annab alternatiivse lahenduse valglinnastumisele meeldiva merelise

mitmefunktsioonilise linnakeskkonna rajamisega.

Võrreldes struktuurplaaniga on tugevdatud planeeringuala siseseid haljasalasid (rohekoridore) ja

sidusust planeeringualast väljapoole Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatava rohekoridoriga.

Lisaks on täpsustatud liikuvuse võimalusi planeeringualale kui planeeringuala siseselt. Haljasalad

jagunevad looduslikeks nö iseolevateks aladeks ja kujundatud, organiseeritud parkideks ja

rekreatsioonialadeks. Võimaldamaks piirkonna elanikel siduda oma igapäevaeluks vajalikuga on ette

nähtud segahoonestus - korterelamud ja äripinnad. Lisaks on võimaldatud planeeringualale kavandada

sotsiaalset funktsiooni toetavaid hooneid nagu koolid, lasteaiad, raamatukogud, kirikud, kogukonnaaiad,

avalik ujula, linnarongi terminal jms.

Kirjeldatud lahendused ning põhimõtted täpsustatakse edasise planeerimise käigus.

Inimtiheduse kontseptsioon

Ala planeerimisel on lähtutud eelkõige asjaolust, et elu, töö- ja puhkevõimaluste optimaalne

kombinatsioon ja linna tihedus on väga olulised detailid jätkusuutliku segakasutusega naabruskonna

loomisel. Sama suuna annab ka Tartu Ülikooli RAKE uuringurühma raport “Trendide ruumilise mõju

analüüs, üleriigilise planeeringu alusuuring” (2023), mille kohaselt tuleb planeerimises arvestada

1 Struktuurplaani koostamise aluseks on ala maaomanike ja Tallinna linna vahel 01.02.2007 sõlmitud leping.

pealinna tihendamise vajadusega ja eelistada jalakäija vaatest lähtuvat planeerimist – aeglast, tihedat,

inimmõõtmelist, mitmefunktsioonilist rohelist ruumi.

Erinevad jätkusuutlikkuse uuringud (UN Environmental Programme “Plan And Design Strategic Density”,

2021) ja raportid (ÜRO „The Weight of Cities - Resource Requirements of Future Urbanization“, 2018)

toovad välja soovituslikud linna sõlmpunktide tihedused erineva suurusega linnadega. Keskmise

suurusega (sh Tallinn) linnade linlike sõlmpunktide minimaalne soovituslik tihedus ühtib käesolevas

visioonis piirkonna ettenähtud tihedusega.

Käesoleva detailplaneeringuga käsitletavat ala planeeritakse piirkondliku keskusena ja kõrgema

tihedusega, et koondada inimestele igapäevaselt vajalikud teenused samasse linnaruumi ning sellega

toetada ka lähemat hõredamat ümbruskonda, kuhu neid teenuseid tuua ei saa, sest ärid ei pruugi ellu

jääda ning elanikkond eeldab rahulikumat elukeskkonda. Uuringu “Elu Põhja-Tallinnas: sissevaade

huvigruppide maailmadesse” (Rakendusliku Antropoloogia Keskuse, 2021) alusel on Hundipea piirkonna

naabrid väljendanud huvi ja ootust, et nende kodude lähedale tekiks piirkond, kus oleks võimalik veeta

vaba aega, käia poes ja teha oma igapäevaseid toiminguid. Detailplaneeringuga planeeritud linlik tihedus

tagab piisava inimtiheduse, millega väikeäridel ja kogukonnale olulistel ettevõtetel on võimalik ellu jääda

ning linnaruum vastab nii kohalike elanike kui ka naaberalade inimeste ootustele.

Tiheda segakasutusega linnaruumi loomine toob kaasa piirkonnas aja jooksul erinevaid tegevusi,

muudab piirkonna elavamaks ning tõstab seeläbi piirkonna sotsiaalset aspekti ja turvalisust.

Planeeringuga seatakse oluliseks kortermajade ja korterite tüpoloogia maksimaalne varieerumine, mis

suurendab valikuvõimalusi elamispinna soetamiseks.

Planeeringuala on kavandatud segakasutuse alana. Tähelepanu on pööratud kvartalipõhisele tasakaalule

elupindade ja äripindade vahel, mis pakub optimaalset lahendust, et mõlemad funktsioonid üksteist

täiendaksid. Planeeringulahendusega soovitakse vältida olukordi, kus ühte kvartalisse tekivad liiga

suured ja domineerivad funktsioonid (nt suured kaubanduskeskused), mis vähendab tänavaruumi

rikastatust nt väikepoodide ja ettevõtetega.

Planeeringuala lahenduse koostamisel on eeskujuks võetud tänased Euroopa linnad, mida

iseloomustavad polütsentrilisus (linnas on mitmeid keskuseid) ja hoonestatud perimeetriga kvartalid.

Sellised kompaktsed linnakvartalid soodustavad ühistranspordi kasutamist, võimaldavad teenuste

lähedust, suurendavad infrastruktuuri ja maakasutuse tõhusust, säästavad väärtuslikke maaressursse,

vähendavad linnaelanike süsinikdioksiidi heitkoguseid ja tagavad laiemas mõttes linna jätkusuutlikkuse2 3 4. Kompaktse linnaruumi saavutamiseks on tarvis täita kolm aspekti: linn peab olema segakasutusega,

tihe ja intensiivne5 6.

Käesolev planeeringulahendus lähtub kirjeldatud inimtiheduse kontsepsioonist, mis võimaldab luua

terviklikku linnakeskkonda.

2 Lehmann, S (2011) Optimizing Urban Material Flows and Waste Streams in Urban Development through Principles of Zero Waste

and Sustainable Consumption

3 Nerumann, M (2005) The Compact City Fallacy

4 ESMAP (2014) Planning Energy Efficient and Livable Cities

5 Churchman, A (1999) Disentangling the Concept of Density

6 Rowe, P (2015) Urban Intensities—Contemporary housing types and territories

4.2. Planeeringuala füüsilise kujunduse põhimõtted

Hundipea planeeringu puhul on jälgitud, et linnakeskkond peab olema mugav kõigile. Senine suundumus

on kujundada uusi linnakeskkondi eeldusel, et enamus inimesi, kes neid keskkondi hiljem kasutavad, on

30ndates ja keskmisest sportlikuma füüsisega elanikud. Tegelikkuses on linlaste seas noorukeid;

vanureid; inimesi, kes ei näe kuigi hästi; inimesi, kes ei saa kuigi kiiresti kõndida; inimesi, kes jalutavad

koos oma koeraga; inimesi, kellele meeldib õues vahepeal jalgu puhata; inimesi, kellele meeldib rattaga

sõita; jne. Et kõik inimesed end planeeringualal mugavalt tunneksid lähtutakse planeerimisel 8-80

põhimõttest. See tähendab, et jälgitakse nii 8-aastaste laste kui ka 80-aastaste vanurite linna tunnetust

ja kogemust. Uus loodav linnaruum saab enamuses olema astmevaba, ratastooliga liigeldav, treppide

olemasolul peavad astmete kõrgused ja laiused olema inimestele loomulikud. Toetamaks inimeste

suuremat õues viibimist peab avalikus ruumis olema piisavalt tihedalt ja mugava paigutusega pinke, laste

mänguväljakuid ning mõlemate juures avalikke tualettruume. Inimestele olulised ja igapäevaselt

vajalikud sihtkohad peavad jääma nende kodudest jalutuskäigu või rattasõidu kaugusele – see tähendab,

et loodavas linnaruumis peab arvestama, et poed ja koolid, töökohad ja kohvikud, arstikeskused ja kinod

paiknevad kodudele lähedal, sihtkohta jõudmine jääks 15-minutilise teekonna sisse. Eesmärgiks on luua

15-minuti linn (vt joonis 2).

Joonis 2. 15-minuti linna kontseptsiooni skeem. Autor: Hundipea OÜ

4.3. Maastikuarhitektuursed põhimõtted

Maastikuarhitektuur annab suure panuse linnaruumi kujundusse ja kohalikku kultuuri. Jätkusuutlik

linnamaastik on oma ümbritseva keskkonnaga suhestuv, iseseisvalt taastuv ja üleüldises mõttes tervislik.

Et planeeringuala maaomanikud väärtustavad nö pehme linna väärtuseid – inimeste psühholoogilise ja

füüsilise tervise edendamine, õues tegutsemise ja suhtlemise julgustamine – siis tugev rõhk on

maastikuarhitektuuris pandud suure hulga roheliste alade loomisele. Haljastatud alade hulka loetakse

lisaks planeeritavatele linnametsadele ja parkidele ka rohefassaade ja rohekatuseid. Traditsiooniliselt ei

ole Eestis haljastatud fassaade ja katuseid rohealadeks peetud, kuid mikrokliima reguleerimise,

kuumasaarte vähendamise, õhukvaliteedi parandamise, õues viibivate inimeste mugavuse toetamiseks

ja liigilise mitmekesisuse tekkimise võimaldamiseks on oluline rakendada haljastust fassaadidel ja

katustel. Rohealade olemasolu võimaldab planeeringualal väiksema vaevaga vähendada kliimamuutuste

mõju - rohealad aitavad siduda õhusüsinikku ja lisavad paindlikkust tugevate sajuhoogude ja

põuaperioodidega hakkama saamiseks. Linnakeskkonnas on rohelus abiks mikrokliima reguleerimisel –

haljastatud alad on talvel paar kraadi soojemad ja suvel omakorda paar kraadi jahedamad – ja laiemas

mõttes on rohealad inimestele psühholoogilise tasakaalu saavutamiseks väga vajalikud.

4.4. Sotsiaalse jätkusuutlikkuse põhimõtted

Inimeste heaolu linnaruumis ei ole ainult asukoha küsimus. See on paljuski seotud hoopis sotsiaalsete

tingimustega – naabrite vaheliste suhete, usalduse ja turvatundega. Planeeritavast piirkonnast saab

linnakeskkond, mis toetab sotsiaalset sidusust ja inimestevahelisi suhteid. Kogukonna tekkimist

julgustatakse, pakkudes avaliku ruumi kohtumiseks ja suhtlemiseks. Selle saavutamiseks sõidukite liiklust

vähendatakse ja aeglustatakse; põõsad ja kõrghaljastus summutavad müra jalakäija tasemel;

tänavamööbel, valgustus ja hoonete fassaadid loovad meeldiva ja funktsionaalse ruumi. Mõnusad

tänavad ja avalik ruum soosivad jalgsi ja rattaga liikumist, tuues inimesed autodest välja tänavatele.

Kogukonna ja kodukoha tunne areneb just suhestudes ümbritseva keskkonnaga tänaval – inimesed

tunnevad pagariäri ja lilleaia lõhnu; naabritel on võimalus öelda tänaval tere; jalutades saab avastada

uut kutsuvat kohviku terrassi.

Sotsiaalse sidususe ja mitmekesisuse toetamiseks arvestatakse kõigi inimeste vajadustega olenemata

nende vanusest, kultuurilisest või majanduslikust taustast. Nii välditakse uusarendusega tihti kaasas

käivat segregatsiooni ja eksklusiivse kogukonna tekkimist. Hundipea asumit planeeritakse Tallinna

tervikliku osana, mis on ligipääsetav kõigile linnaelanikele. Ligipääsetavus ei ole vaid füüsiline mõiste,

oluline on, et erinevate vajaduste ja sissetulekutega inimesed saaksid alal elada, töötada ja kasutada

vajalike teenuseid. Seega on äride, avalike teenuste ja elamispindade mitmekesisus tervisliku ja

võrdõigusliku kogukonna eelduseks. Rikkalikku linnaruumi kavandades nähakse ette kindlad asukohad

mitmetele sotsiaalasutustele. Linlaste igapäevaelu toetamiseks peab kodu lähedal olema piisavalt

lasteaedu, koole, eakate kodusid, kirikuid, perearstikeskuseid, jne. Korterite ja äripindade müümisel ja

üürimisel tuleb anda turule võimalikult erineva hinna ja planeeringuga lahendusi.

Et planeeringuala oleks võimeline arenema vastavalt muutuvatele aegadele, siis peavad hoonete

funktsioonid olema paindlikud. Tänaste elanike vajadused võivad aja möödudes muutuda – Põhja-

Tallinna arenevates piirkondades hädasti vajaminevad lasteaiad võivad tulevikus näiteks asenduda

vanadekodudega. Täna projekteeritavad ja ehitatavad hooned peavad olema kohandatavad ka tuleviku

vajadustele. Hoone funktsiooni saab hõlpsasti muuta, kui siseseinad on lihtsalt ümber paigutatavad ja

maja planeering üldiselt paindlik. Hoonete projekteerimisel arvestatakse maja funktsiooni muutmise

võimalustega.

Ühendades erineva taustaga inimesi ja vastates nende pidevalt muutuvatele vajadustele, saab luua

tugevaid sidemeid ja kogukonda. Kohalike inimeste vajaduste ja kommete arvestamise tulemusena jääb

kodukant inimsõbralikuks läbi aja.

4.5. Planeeritava ala tihedused

Arvestades Euroopas välja kujunenud inimtiheduse kontseptsiooni, vt peatükk 4.1 Planeeritud lahenduse

põhimõtted ja lähteseisukohad, ala peatükk Inimtiheduse kontseptsioon, siis kavandatu on kooskõlas

üldiste ruumiliste arengu eesmärkidega. Planeeringuala FAR (floor area ratio7) on ette nähtud kuni 2,0

ning planeeringuala suletud brutopind8 ligi 526 800 m2 .

4.6. Maakasutuse sihtotstarbed

Planeeritava ala maakasutus on kavandatud peamiselt segahoonestusalana. Segakasutus tähendab, et

kompaktses linnaruumis peab olema nii eluruume, äripindasid kui ka sotsiaalse iseloomuga pindasid.

Soovitatav jagunemine vastavalt ÜRO uuringutele9 on jätta äripindadele 40…60% pinnast, elanikele

30…50% ja avalikele teenustele 10%. Polüfunktsionaalne elukeskkond soodustab elu- ja töökohtade

lähestikku paiknemist ja sõiduvajaduse vähendamist.

Planeeringuala maakasutuse sihtotstarbed ja nende osakaal on planeeringuala ulatuse ja linnaruumilisest

kontseptsioonist lähtuvalt täpsustatud kvartalite kaupa. Planeeringuala kvartalite A kuni J ehitusõiguse

sihtotstarvete osakaalud jagunevad keskmiselt: korterelamud 54 %, äripinnad 41 % ja 6 %

ühiskondlikud ehitised. Kvartalite täpsemad sihtotstarbed on esitatud tabelina Lahendusskeemi joonisel.

Alad, mida kvartalid ei hõlma on avaliku kasutusega transpordimaa (tänavad), rohealad, promenaad ja

staadion.

Kruntide põhised sihtotstarbed täpsustuvad planeerimise käigus järgides kogu ala elamumaa-ärimaa-

sotsiaalmaa tasakaalu ja elanike arvu.

Planeeritaval alal on lubatud ka osaliselt monofunktsionaalseid piirkondi, kus on koondunud vastavalt

elamumaa või ärimaa sihtotstarbega krundid, seda juhul kui kogu ala arvestuses on elamumaa-ärimaa-

sotsiaalmaa etteantud vahekord tagatud.

4.7. Kruntimine

Planeeringu Lahendusskeemil on toodud linnaruumiline lahendus, kus on kvartalite kaupa esitatud

põhimõttelised hoonete paiknemised ja nende sihtotstarbed.

Kavandatud kvartalites võivad paikneda nii korterelamud kui ka ärihooned ja ühiskondlikud hooned.

Kvartalite sisehoovides paikneksid luksulikumad villad. Kvartaleid ühendavad rohekoridorid ja pargid ning

mere poolsest küljest avalikult kasutatav promenaadi ala. Soovitatav on, et igal kvartalil oleks oma

äratuntav ilme ja linnaruumiline tunnetus. Juurdepääsu tagamiseks on ette nähtud avaliku kasutusega

teemaa-alad.

Äripinnad on ette nähtud eelkõige esimestele korrustele, mis soodustab aktiivset tänavaruumi ja jätab

ülemised, tänavamürast kaugemale jäävad korrused eluruumide tarbeks. Äripindade osakaal (vt peatükk

4.6 ja Lahendusskeemi joonis) võimaldab alale kavandada nii büroohooneid, teenindusasutusi, kultuuri-

ja spordiasutusi ning ka majutusettevõtteid. Lisaks on ette nähtud planeeringualasse kool-lasteaed. Iga

2000 elaniku kohta kavandatakse üks kuuerühmaline 120 kohaga lasteaed. Lasteaedade ja koolide

vajadus selgitatakse koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Haridusametiga planeeringu

koostamise käigus.

7 Duany, A (1994) The Neighborhood, the District and the Corridor

8 [HD] Chapter 1. Plan and Design Strategic Density

9 UN Habitat (2015) The new strategy of sustainable Neighbourhood Planning: Five principles - urban planning

Planeeritud eluruumidele vajalikud mänguväljakud on ette nähtud kvartalisiseselt hoovialadesse ja/või

madalamate hooneosade peale, katusehaljastusega kombineeritud aladele. Lisaks on võimalik suuremale

pargialale rajada ühine suurem mänguväljak ja muid ajaveetmise võimalusi.

Kruntimise lahendus täpsustatakse edasisel planeerimisel, kui on välja selgitatud sobiv linnaruumiline

lahendus.

4.8. Hoonestus

Planeeringuala optimaalse hoonestuse planeerimise aluseks on Arhitektuuribüroo Pluss koostatud kogu

planeeringuala hõlmav 3D mudel. Mudelit on analüüsitud tuginedes Tallinna Tehnikaülikooli

loodusteaduskonna teadlaste (Tarmo Soomere, Maris Eelsalu, Katri Pindsoo, Rain Männikus) koostatud

kliimamudelile ja tuulte ning lainetuse andmetele. Analüüsidest ja teaduslikest andmetest ilmneb, et

planeeringualal kõrge veetaseme pärast üldiselt muretsema ei pea. Ülikõrged lained ja veetase korraga

ei esine, kõrged lained tekivad piirkonnas vaid põhjatormide korral.

Inimeste mugavust silmas pidades tuleb hoonestuse kavandamisel piirkonnas arvestada tugevate

idatuultega ning üldiselt mere poolt puhuvate tuultega. Pikalt puhuvate idatuulte korral esineb Eesti

põhjarannikul süvaveekerge, mis muudab merevee pindmised kihid ka soojal suvel väga külmaks (30°C

õhusoojuse korral võib merevesi olla kõigest 10°C). Külm merevesi mõjutab mereäärsetes asumites

avalikus ruumis viibimise mugavust. Planeeringuala 3D mudeliga optimeeriti hoonestuse kõrgust ja

paiknemist, et saavutada võimalikult meeldiv avalik ruum. Selleks, et tagada meeldiv avalik ruum ei ole

planeeritud hoonestuse kõrgust ilmtingimata vaid mere poole langevana, vaid pigem on ette nähtud

paigutada ka osad kõrgemad hooned promenaadi äärde, et pidurdada merelt puhuvaid ja ebamugavust

tekitavaid külmi tuuli (vt joonis 3).

3D mudeli abil loodud päikese, tuule- ja väliruumi mugavusanalüüsi tulemusi kasutati planeeringuala

asendiplaani koostamisel. Hoonestuse ja tänavate paigutusel on põhjakaarte tuulte mõju vähendatud

ning analüüsis välja toodud külmade ja soojade piirkondade baasil on määratletud hoonestuse

funktsionaalsus (soojemad alad on määratud avaliku kasutusega tsooniks ja külmemad ärialadena).

Tänavate äärsete hoonete tänavapoolsed fassaadid on mõeldud kavandada kõnnitee kohale ulatuva

konsoolina, et luua jalakäijatele mugavam tänavaruum iga ilmaga.

Joonis 3. Külma meretuule mõju madalama ja kõrgema hoonestuse korral. Autor: Hundipea OÜ

Planeeritud elamu- ja ärimaa kruntidele on ette nähtud ehitusõigus enamasti kuni 6-korruseliste hoonete

ehitamiseks ning aktsendiks on lubatud ka 7-10-, 12- ja 14-korruselisi hoonemahte. Ala lääneosas on 5-

7-korruselised hooned kavandatud ulatuma postidel toetuvana mere kohale. Planeeritud hoonestuse

ehitisealune pind ja suletud brutopind on kvartalite kaupa esitatud Lahendusskeemi joonisel tabelina.

Detailplaneeringu koostamise käigus täpsustatakse hoonete ehitisealune pind, suletud brutopind,

hoonete arv, korterite arv, korruselisus ja kõrgus ning jaotus põhi- ja kõrvalhooneteks.

Planeeringuga on kavandatud enamus hoonete ja rajatiste lammutamine. Kavas on säilitada Põhja-

Tallinna üldplaneeringuga ette nähtud miljööväärtuslike üksikobjektide säilitamine, rekonstrueerimine ja

integreerimine planeeringulahendusse. Täpsemad säilitatavad ja lammutatavad hooned ja rajatised,

võimalikud eksponeeritavad või taaskasutatavad hoonete ja rajatiste elemendid selguvad

detailplaneeringu koostamise käigus.

Planeeringuala hoonete katustele on ettenähtud rohekatused (vt täiendavalt ka ptk 4.11). Erandiks on

katused, kuhu paigaldatakse päikesepaneelid või kuhu konstruktsioonilises mõttes ei ole sobilik

rohekatust rajada. Vastavalt hoonele ja katusekasutusele võib katusehaljastus olla alates madala

kukeharjamatiga kaetud katusepinnast kuni kõrghaljastusega kujundatud maastikuni.

Päikesepoolsetele ja peamiste kõnniteede (peatänav ja diagonaalne jalakäijate- ja kergliiklustee) äärde

jäävate hoonete fassaadidele on kavandatud rajada rohefassaadid. Vastavalt hoonele ja ümbritsevale

keskkonnale luuakse rohefassaad kas ronitaimedega või mullamattide või -asemetega. Lisaks silmailule

ja keskkonnanäitajate parandamisele pakub vertikaalne haljastus ka lindudele ja putukatele

elukeskkonda ning toetab laiemalt piirkonna bioloogilist mitmekesisust.

4.9. Liikuvus ja liiklus

Planeeringulahendusega seatakse oluliseks tänavate sotsiaalse mõõtme loomine ning säästvate

liikumisviiside edendamine. Tänavate sotsiaalne mõõde toetab inimeste suhet ümbritseva keskkonnaga

ning kogukondade loomist. Turvalise liikluskeskkonna loomiseks on tänavatele kavandatud eraldatud

liikumisrajad eri transpordiliikidele, autode liikumiskiiruseks on kavandatud kuni 30 km/h peale. Tänavate

planeerimisel on esikohal jalakäijate ning jalgratturite mugavus ja ohutus. Kergliiklejatele mõeldud

tänavaruumi planeerimisel lähtutakse nende loomulikest teekondadest.

Lähtume planeerimisel linna liikuvushierarhia püramiidist (joonis 4).

Joonis 4. Linna liikuvushierarhia. Autor: Hundipea OÜ

Planeeritava ala liikuvuse lahendus põhineb headel ühendustel kõigi liiklejate seisukohast nii ala siseselt

kui ülejäänud linnaga. Planeeritud tänavavõrguga on ette nähtud mugav, turvaline ja hästi toimiv

ühendusega ümbritsev linnaruum.

Planeeringuala läbiv tänav (peatänav) on ette nähtud läänest ühendada Paljassaare teega ning idast

Lume tänava pikendusena Tööstuse tänavaga. Peatänavalt on Tööstuse tänava suunas kavandatud veel

täiendavad kaks juurdepääsu (perspektiivis mitmetasandilised ristumised Tööstuse tänavaga) – üks

olemasoleva Nõlva tänava kaudu, teine uue juurdepääsutänavana planeeritud kvartalite H ja I vahelt,

läbi Tööstuse tn 88 kinnistu. Kirjeldatud juurdepääsud ristuvad Põhja-Tallinna üldplaneeringuga

kavandatud perspektiivse rööbasühistranspordi koridoriga. Põhja-Tallinna üldplaneeringuga

mitmetasandilise ristmikuna kavandatud Kopli - Sitsi – Tööstuse ristmik on käesoleva planeeringuga ette

nähtud siduda planeeringualaga läbi perspektiivse rööbasühistranspordi koridori ületava linnaväljaku ala.

Mitmetasandilisena on ette nähtud ka Lume tänava pikenduse ristumine perspektiivse

rööbasühistranspordi koridoriga. Planeeringualale kavandatavast viiest (5) juurdepääsust neli (4) on

perspektiivis mitmetasandilised.

Samuti saab planeeringuala läbiv tee osaks Tallinna jalgrattatee põhivõrgust, mis eeldab jalgteest

eraldatud rattateed kahel pool teed. Ülejäänud alale kavandatud tänavad on sekundaarsed ja

võimaldavad juurdepääse planeeritud kinnistutele hoonesisestesse või maa-alustesse parklatesse.

Sekundaarsed tänavad võivad olla nii ühe- kui kahesuunalised ning täpne lahendus selgub planeeringu

edasisel koostamisel. Sekundaarsetel tänavatel on eraldatud kõnniteed ja kahesuunaline jalgrattaliiklus

sõidukitega jagatud ruumis. Kergliiklejatele on kavandatud mitmeid ühendusteid läbi planeeritud

rohealade.

Akvatooriumi äärde on ette nähtud umbes 25 m laiune rannapromenaad koos erinevate ala kasutamist

mitmekesistavate objektidega (mere kohale ulatuvad hooned, puhkekohad, jmt).

Planeeringuala lõunaküljele on Põhja-Tallinna üldplaneeringuga kavandatud perspektiivne

rööbasühistranspordi koridor, mis loob kiired ühistranspordiühendused ülejäänud linnaga.

Bussiliiklus on planeeritud sõitma mööda planeeringut läbivat peatänavat eraldatud koridoris, kuhu on

planeeritud kolm bussipeatust mõlemas suunas (keskmine peatuste vahe 400 m). Ala lääne- ja

idapoolseim bussipeatus on kavandatud laiema liikuvuskeskuse funktsiooniga, kus lisaks bussile

koonduvad linnarongi peatus (läänes), jagatud autoplatvormi parkla ja suurem rattaringluse parkla (sh

näiteks kargojalgrataste laenutamise võimalus).

Planeeringuala läheduses kulgeb trammitee, mis on kavandatud ühendada planeeringualaga ning

planeeritud sõitma mööda planeeringut läbivat peatänavat eraldatud tee koridoris.

4.10. Parkimine

Parkimine on kavandatud lahendada valdavalt maa-alusena, osaliselt parkimismaja(de)s.

Parkimiskohtade arv täpsustatakse detailplaneeringu koostamise käigus lähtuvalt Tallinna

parkimisnormatiivist. Planeeringulahenduse 15-minuti linna kontseptsioonist (vt ptk 4.2) tulenevalt on

eesmärk kavandada parkimiskohti minimaalselt. Minimaalselt vajalikku parkimiskohtade arvu toetab

kavandatav mitmekesine ja läbi põimunud erinevate alade kasutus, millega tagatakse elu- ja töökohtade

ning kõigi eluks vajalike teenuste lähedus ning spetsiaalse jalgsi ja jalgrattaga liikumist soodustava

tänavadisaini tingimus. Sõiduautode puhul seatakse eelisseisu jagatavad sõidukid, mille tarvis

kavandatakse eraldi parkimismajad ühistranspordi sõlmpunktide lähedusse.

Piirkonda nii ärilise-, sotsiaalse- kui ka elamufunktsioonide kokku toomisel on võimalik ka parkimiskohti

optimaalsemalt planeerida – parkimiskohad, mis jäävad kohalike elanike poolt päevasel ajal tühjaks saab

anda kasutuseks äripindadele ja haridusasutustele. Iga planeeritud krundi parkimine lahendatakse kas

maa-aluses parklas, lähimas parkimismajas või enne selle valmimist maapealses ajutises parklas.

Parkimismajade puhul kaalutakse disaini, mis võimaldaks parkimismajade funktsiooni muutmist äri või

elupinnaks juhul, kui parkimisvajadus väheneb. Iga hoone juurde kavandatakse minimaalselt

parkimiskohad liikumispuudega inimestele, samuti kavandatakse avalikult ligipääsetavad lühiajalised

peatuskohad taksodele, tarnijatele ja kulleritele. Nõuetele vastav jalgrataste parkimiskohtade arv ja

taristu täpsustub detailplaneeringu koostamise käigus. Jalgrattahoidikud planeeritakse lühiajaliseks

parkimiseks iga hoone juurde ja ühistranspordipeatustesse. Elanikele ja töötajatele tagatakse jalgrataste

parkimisvõimalused parkimismajades, hoone jalgrattaruumis või mujal, kus on võimalik hoida jalgratast,

tõukeratast või muud kergliiklusvahendit kuivas ja turvalises kohas.

4.11. Rekreatsiooni- ja rohealad

Kvaliteetse linnaruumi saavutamiseks on planeeringualale kavandatud terviklikult toimiv ja sidus

rohealade võrgustik, mis võimaldab linnakeskkonnas elutseda väikeimetajatel ja putukatel.

Planeeringuala maapinnaga seotud haljastuse osakaaluks on kavandatud vähemalt 30 %, mis hõlmab

peamiselt kvartalite haljasalasid, linnaparki ja diagonaalselt kulgevat jalakäijate- ja kergliiklustee ala.

Sellele lisandub tänavahaljastus ja ulatuslikult kavandatav katusehaljastus. Kavandatud ulatuslikud

katusehaljastusega alad toetavad rohevõrgustiku toimimist, vähendavad soojussaarte efekti ja aitavad

siduda sademevett, vähendavad olulisel määral ärajuhtimist vajava sademevee hulka ning võimaldavad

sademevee äravoolu hajutamist ja viivitust. Planeeringuala langeva reljeefi tõttu on rohekatused osaliselt

ka vaadeldavad.

Planeeritava ala rohevõrgustiku hulka kuulub täiendavalt sinivõrgustik (veeökosüsteem), mis

mitmekesistab rohevõrgustiku funktsioone ning loob parema sidususe erinevate alade vahel.

Planeeringuala ääristab umbes 25 meetri laiune ja 1 km pikkune rannapromenaad, mis on ettenähtud

vaba aja veetmise alana ja peamiselt jalutusteena. Vastavalt koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringu

lahendusele on planeeritud rannapromenaad osa Hundipea ja Lahesuu sadamate akvatooriumi ääres

kulgevast ülelinnalisest rannapromenaadist. Rannapromenaad on kavandatud haljastada, luues

külastajatele meeldiva ja kutsuva avaliku ruumi. Kõnniteede äärde on planeeritud rajada nii pargilaadseid

ja dekoratiivsemaid alasid kui ka looduslähedasi haljasalasid. Kui looduslähedased alad aitavad

reguleerida kohalikku mikrokliimat inimestele meeldivaks, siis pargilaadsed alad pakuvad inimestele

puhke- ja peatumiskohti haljastuse ja lillede nautimiseks.

Promenaadi haljastus lahendatakse maastikuarhitektuursete võtetega sh tuleb arvestada

kasvutingimustega, puid ja kõrgemaid põõsaid promenaadile ei kavandata (et kaitsta gravitatsioonikai

tugistruktuure puujuurte murendamise eest).

Raudteeäärsele alale on kavandatud linnaosa tähtsusega rohekoridor (vastab Põhja-Tallinna

üldplaneeringule), mis on ühendatud planeeringuala läbivate suurte haljasaladega, võimaldades mitmest

kohast pääsu mere äärde.

Planeeritud maa-aluse parkimislahenduse ja rohealade sidususega tagatakse jalakäijasõbralik linnaruum,

kus tänavatel puuduvad ulatuslikud parkimisalad ning rohkem on ruumi jalakäijatele ja ratturitele.

Kavandatud haljasalad ja eraldi transpordimaadena ette nähtud kergliikluse alad on avaliku ruumi osa.

Suuremad rohealad on kas pargilaadsed haljasalad, mis vajavad hooajaliselt pigem rohkem hooldust aga

pakuvad inimestele kunstilisemat silmailu, või looduslikumad linnametsad, kus peamiselt kasvavad ja

elavad kohalikud liigid ning vajavad vähem hooldust. Parkidesse on kavandatud alad laste

mänguväljakule, linlikule spordiplatsile, koerte jalutusele, inimestele. Ümberkaudse rohevõrgustikuga

seotud suuremad rohealad on planeeritud linnametsadena, et toetada kohalikku bioloogilist

mitmekesisust ning pakkuda elukohti väikeloomadele, lindudele ja putukatele. Suuremate

transpordisõlmede ja inimeste kogunemiskohti ümbritsevad rohealad on planeeritud parkidena.

Poolavaliku ruumina on planeeritud kinnistuid läbivad kergliiklusteed, mis ühtlasi võimaldavad elanikel

leida oma liikumisteks mugavaid otseteid.

Privaatsema ruumina rajatakse elanikele vaba aja veetmise kohad ja mänguväljakud krundisisestele

katuseterrassidele ja sisehoovidesse. Sisehoovides saavad elanikud veeta oma vaba aega tegeledes seal

aiandusega, veetes seal sõpradega aega või niisama head ilma nautides. Hoovidesse rajatakse laste

mänguväljakuid ja pinke. Haljastuse roll on siin toetada hoovi sotsiaalseid funktsioone ja luua hoovi

mõnus ja kutsuv keskkond. Puud pakuvad siin pinkidel istujatele suvisel ajal varju, kogu ülejäänud

taimestik summutab müra ja hoiab meeldivat mahedat temperatuuri nii külma- kui ka kuumaperioodidel.

Kvartalisiseste rekreatsioonialade paigutamisel tuleb lähtuda olemasolevast ja kavandatud mikrokliimast.

Rekreatsioonialad tuleb kavandada tuulte eest varjatud ja päikesele avatud asukohtadesse.

Rekreatsioonialade kavandamisel tuleb arvestada kõigi vanusegruppide vajadustega ning rajada

vajalikud teenindusrajatised (tualetid jmt) piisava tihedusega (ühe teenindusrajatise raadius on

maksimaalselt 300 m).

4.12. Planeeringu elluviimise võimalused

Detailplaneeringuga ei kavandata ehitisi või tegevusi, millega võib kaasneda keskkonnaoht. Kuna

planeeringuala on endine sadama-ala, tuleb ehitustegevuse elluviimisel arvestada võimalike reostuse

kolletega, vajadusel läbi viia reostusuuringud ja teostada reostuse likvideerimine.

Planeeritud lahendus on kavandatud ellu viia viies etapis. Enne planeeringu realiseerimist rakendatakse

piirkonnas kohaloome põhimõtteid (kaasatakse naabreid ja muid huvigruppe ala planeerimisprotsessi

ning avaliku ruumi paremaks tegemisse, arendusala kohaloome põhimõtete kohta loe täpsemalt

Kohaloome põhimõtted), et elavdada piirkonda enne ehituse algust, selle ajal ja ka opereerimise käigus.

Esimeses etapis rajatakse põhitaristu nii esimese etapi maa-alal, luuakse alus põhitaristu jätkamiseks

järgmises etapis ning koostatakse järgmise etapi maa-ala vahekasutuse plaan koos vastavate esialgsete

maakasutuse kirjeldustega. Arendustegevuse kiiruse reguleerimisel jälgitakse turu ootusi ja

vastuvõtlikkust, vajalike teenuste olemasolu ja ümbritseva regiooni terviklikku arengut. Esimese etapi

arendus võib teiste etappidega võrreldes olla kiirem, et luua juba terviklik keskkond, mis oleks toimiv ja

intensiivne ning toetaks järgmistel etappidel piirkonna edasi arendamist. Nii tagatakse ka

vahekasutuseks mõeldud äride jätkusuutlikkus ja toimetulek. Iga järgmise etapi edenemisega

vaadatakse üle ja vajadusel korrigeeritakse veel arendamata alade maakasutuse plaane vastavalt uutele

nõudmistele ja kogukonna ootustele. Toimivad ajutised teenused ning taristud kohandatakse vastavalt

iga uue arendusfaasi vajadustele. Selline dünaamiline ning järk-järgult plaane täpsustav arendamine

optimeerib maakasutust igas etapis, vältides selle alakasutust ning toetades kogukonda. Vajalikke

teenuseid ja maakasutust planeerides analüüsitakse juba olemasolevaid teenuseid ja maakasutust

ümbritsevatel aladel ning kaasatakse huvigruppe ja sobivaid eksperte. Taristut arendatakse järk-järgult

vastavalt iga etapi nõuetele, et tagada sujuv üleminek ühest etapist teise. Aja jooksul ja etappide

realiseerudes, kasvab arendus aina terviklikumaks, mitmeotstarbeliseks linnaruumiks, kus tehakse

jooksvalt vajalikke kohandusi maakasutuse, teenuste ja taristu osas.

Kohaloome põhimõtted planeeringu elluviimisel

Iga järgmise, s.o mitte veel ehituses oleva, arendusetapi puhul viib arendaja ellu ala varajast

aktiveerimist eesmärgiga tuua elu senisele tööstusalale. Koos kogukonnaga muudetakse tühi linnaruum

kõigile avalikuks elutoaks. Selleks kasutatakse kohaloome (inglise keeles placemaking) tunnustatud

praktikaid. Hundipea piirkonna jaoks on kohaloome visiooni üks osa, mille eesmärk on pikaajalise

väärtuse loomine piirkonna enda, selle tänaste ja tulevaste elanike, külastajate ja muude huvitatud

isikute jaoks, kaasates neid kohaloome protsessi.

Kohaloome põhimõtteid rakendatakse järgnevalt:

1. Kaasatakse avaliku ruumi kujundamisesse kõiki huvigruppe, olenemata nende vanusest, tervislikust

seisundist, rahvusest, sissetulekust, elupiirkonnast vms;

2. Võimaldatakse kogukonna poolt tulevatel initsiatiividel koosloome käigus realiseeruda;

3. Keskkonnahoidu silmas pidades kasutatakse võimalusel ala aktiveerimisel ära hoonete vahekasutust

ehk leitakse olemasolevatele hoonetele ajutiselt uued funktsioonid;

4. Iga ehituseelne arendusetapp on justkui katseplatvorm, kus testida erinevate sekkumiste toimimist.

Kui alale loodud funktsioonid on ruumis hästitoimivad ja panustavad positiivselt uue linnaruumi tekkesse,

siis leitakse nendele funktsioonidele ruumi kas järgmises arenduseelses etapis või juba valmis

linnaruumis;

5. Kaasatakse inimesi mitte ainult planeerimisprotsessis, vaid ka avaliku ruumi rajamisel ehk antakse

inimestele võimaluse ise linnaruumi paremaks tegemisel käsi külge panna ja nende omandi- ja

kogukonnatunnet kasvatada;

6. Iga ala aktiveerimise puhul püütakse lisada alale kas rohelust, muuta seda turvalisemaks, lisada

võimalusi harrastada tervislikku eluviisi, tuua kunsti/kultuuri ja muud loomingut avalikku ruumi või muul

moel muuta endist tööstusala inimsõbralikumaks;

7. Ala aktiveerimisel tehakse koostööd kohaliku omavalitsusega, kohalike sotsiaalasutustega, linna

erinevate haridus- ja äriettevõtetega.

5. Vastavus Paljassaare sadama-ala struktuurplaanile

Paljassaare sadama-ala struktuurplaan koostati 2007. aastal OÜ Ars Projekti ja S333 poolt koostatud

planeeringu kontseptsiooni alusel, vastavalt Tallinna linna ja Hundipea maaomanike 01.02.2007 a

sõlmitud lepingule ning on heaks kiidetud Tallinna Linnavalitsuse 30.05.2007 istungil.

Struktuurplaan näeb ette multifunktsionaalse, merega hästi liidetud ja kunagist tööstuspärandit austava

tõmbekeskuse loomise endisele sadama-alale. Struktuurplaanile vastavalt on planeeringuala planeeritud

tõmbekeskuse ja linna sõlmpunktina. Planeeringuga kavandatud hoonestustihedus on küll kõrgem, kui

naaberalade hoonestustihedus kuid veidi madalam, kui struktuurplaani ettenähtud hoonestustihedus.

Struktuurplaanis ette nähtud hoonete paiknemist ja kõrgusi on täpsustatud koostöös Arhitektuuribüroo

Pluss OÜ-ga. Hoonestatavate alade ja avalike alade paigutamisel on tihedalt koostööd tehtud arhitekti

ja avalike alade spetsialisti Toomas Paaveriga. Võrreldes struktuurplaaniga on tugevdatud Hundipea ala

läbivaid ja sellega liituvaid rohekoridore. Omakorda jagunevad need looduslikeks nö iseolevateks aladeks

ja kujundatud, organiseeritud parkideks ja rekreatsioonialadeks.

Tänavaruumi laiuste planeerimisel on arvesse võetud struktuurplaanis antud tänavakoridoride laiusi, kuid

täpsemad tänavaruumide lahendused antakse detailplaneeringu koostamise käigus. Eesmärgiks on

motiveerida inimesi läbi teadliku tänavadisaini vahetama autosõite jalutuskäikude ja rattasõitude vastu.

6. Vastavus kehtivatele ja koostamisel olevatele üldplaneeringutele

6.1. Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering

Koostamisel oleva Põhja-Tallinna üldplaneeringu (algatatud Tallinna Linnavolikogu 26.01.2006 a

otsusega nr 8, vastu võetud Tallinna Linnavolikogu 18.09.2025 otsusega nr 91) järgi paikneb planeeritav

maa-ala arengualal, mille struktuur täpsustub planeeringuprotsesside käigus. Maakasutuse

juhtotstarveteks on valdavalt segahoonestusala ning osaliselt ka roheala. Lahesuu sadama ümbruse ala

on märgitud keskuse alaks. (vt joonis 5).

Joonis 5. Väljavõte Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringust

Segahoonestusala juhtotstarbega alale võib kavandada kaubandus- ja teenindusettevõtteid, äri- ja

büroohooneid, majutusettevõtteid, elamuid, ühiskondlikke ehitisi, sh riigi- ja kohaliku omavalitsuse

asutusi, keskkonda mittehäirivat väiketootmist jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone.

Piirkondade arendamise eesmärgiks on väljakujunenud ettevõtluspiirkondade säilitamine. Koos

elamufunktsiooni kavandamisega kaubandus- või teenindusasutuste hea kättesaadavuse tagamine

elamualade läheduses, samuti töökohtade loomine kesklinnast mõnevõrra kaugemal, kuid hea

ühistranspordi juurdepääsetavusega. Kujundada tuleb mitmekesise maakasutusega urbanistlik

linnakeskkond. Kavandada esimestele korrustele äripindu, soodustada aktiivset tänavaruumi ja jalgsi

käidava linnaruumi tekkimist.

Üldplaneeringu kohaselt on planeeritava maa-ala piires ette nähtud korruselisuseks 4- kuni 6-korruseline

hoonestus. Määratud korruselisus on antud ala valdav korruste arv. Iga hoone täpsema kõrguse, korruste

arvu ja mahu (täiskorrus, katusekorrus, vähendatud mahuga korrus jms) määramisel arvestatakse hoone

kõrguslikku ja arhitektuurset sobivust keskkonda, naaberhoonestuse parameetreid ning piirkonnast

tulenevaid nõudeid. Erandkorras on lubatud aktsenthoonestus, mille korruselisus võib ületada

üldplaneeringus ette antud tingimusi. Aktsenthoonete asukohad ning nende täpne korruselisus

otsustatakse eraldi linnaehitusliku analüüsi teel.

Planeeringuga on kavandatud enamus hoonestusest kuni 6-korruselisena, millele on lisatud aktsendiks

7- kuni 14-korruselisi hoonemahte.

Üldplaneeringu kohaselt on segahoonestusalas haljastuse väikseim lubatud osakaal 30 %.

Planeeringulahendus näeb ette vähemalt 30 %-lise haljastuse osakaalu. Lisaks on ette nähtud katuse-

ja tänavahaljastus.

Planeeringu juhtotstarbe osakaal on kooskõlas koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa

üldplaneeringuga. Planeeringu lahendusega täpsustakse koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa

üldplaneeringu üldiseid arengu eesmärke.

6.2. Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering

Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu (kehtestatud 09.12.2004 Tallinna

Linnavolikogu otsusega nr 54) kohaselt paikneb planeeritav maa-ala kasutamistingimuste alal nr 19

„Paljassaare sadam ja tootmispark ehk Hundipea ja Katariina muuli piirkonna vaheline sadama-ala“.

Ala peamised juhtfunktsioonid on kauba- ja tootmissadama maa / ettevõtlusehitise maa/ raudtee maa /

liiklust teenindava ehitise maa. Ala hoonestusviis on varieeruv, vastavalt detailplaneeringule ning ehitiste

maksimaalne kõrgus maapinnast ja maksimaalne lubatav täisehituse % samuti vastavalt

detailplaneeringule. Minimaalne nõutav haljastuse osakaal on 5 %. Lähtudes sadama funktsioonist võib

alale rajada piirdeid.

Reeglid edasiseks detailplaneeringute koostamiseks: Detailplaneeringus läbi viia kvartali linnaehituslik

analüüs. Oluline on detailplaneeringu faasis määrata sadamast mööduva kallasraja asukoht.

Detailplaneeringu koostamisel tuleb võimaluse korral ette näha jalakäijate pääsude asukohad randa.

Parkimine alal tuleb lahendada võimalikult suures ulatuses krundisiseselt. Soovitatav on võimalusel

lahendada parkimine uute hoonete keldri- või soklikorrusel.

Käesolevas detailplaneeringus kavandatu:

- Maa-ala kasutuse juhtfunktsioonid: elamu-, äri-, sotsiaal- ja transpordimaa;

- Maksimaalne lubatav täisehituse % ja minimeelne nõutav haljastuse %: arvestab Paljassaare ja

Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu tingimustega;

- Detailplaneeringu linnaehitusliku kvartali koostamise aluseks on Paljassaare sadama ala

struktuurplaan ja arhitekt Indrek Allmanni koostatud arhitektuurne visioon;

- Ette on nähtud pool avalik ja avalik linnaruum;

- Parkimine kavandatud maa-aluses parklates, lähimas parkimismajas või enne selle valmimist

maapealses ajutises parklas.

Koostatav detailplaneering muudab kehtiva Paljassaare ja Russalka vahelise rannaala üldplaneeringus

ette nähtud maakasutuse sihtotstarvet, kallasraja asukohta ja sadama kasutuse funktsiooni.

6.2.1 Üldplaneeringu muudatuse ettepanek

Detailplaneeringuga tehakse ettepanek kehtiva „Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala

üldplaneeringu“ kohase kauba- ja tootmissadama maa juhtotstarbe muutmiseks segahoonestusala

juhtotstarbega maaks.

Koostamisel oleva Põhja–Tallinna üldplaneeringu kohaselt on linna arengu eesmärgid muutunud.

Eesmärk on muuta piirkond atraktiivseks multifunktsionaalseks segahoonestusalaks. Linnaruumi

avamine muudab piirkonna atraktiivsemaks (juurdepääs mereni, veetramm, jalgrattateede,

ühistranspordi või tänavavõrk) ja polüfunktsionaalsus väldib valglinnastumist (teenuste parandamine

rohkem avalikke ja ühiskondlikke funktsioone, avaliku ruumi vajaduste ning avaliku ruumi kvaliteedi

parendamise põhimõtete osas). Suurem äri ja teeninduse osakaal toetab teenuste loomist arengualade

keskustesse, et elanikele oleksid igapäevategevused ja -teenused 15 minuti jalgsikäigu kaugusel.

Keskuse alale või üleminekualadele võivad ulatuda ka ühiskondlikud funktsioonid (nt kool, lasteaed).

Koostatav detailplaneering on kooskõlas koostamisel oleva Põhja–Tallinna üldplaneeringu eesmärkidega.

Lisa 2: LAHENDUSSKEEM

Lisa 3: PLANEERINGUALA PIIRI ETTEPANEK

Lisa 4: PLANEERINGULAHENDUSE ILLUSTRATSIOONID