Hindamisaruande edastamine (Voolu tn 12)

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Voolu tn 12)

Elering AS esitas 23.07.2024 Maa-ametile (alates 10.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse Saare maakonnas Saaremaa vallas Kuressaare linnas asuvast Voolu tn 12 kinnisasjast (katastritunnus 34901:001:0112) ligikaudu 1,70 ha suuruse maa ala omandamiseks harilikule väärtusele vastava tasu eest piirkonnas ehitustegevuse ja ehitusmaterjalide ning teiste põhivõrgu varustuskindluse tagamiseks vajalike seadmete ladustamiseks. Taotluse esitamise ajal oli Voolu tn 12 kinnisasja valitseja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, kelle 15.08.2024 kirjas nr 15-6/3756-1 nõustuti Voolu tn 12 kinnisasja jagamisega ning taotletud ala harilikule väärtusele vastava tasu eest võõrandamisega Elering AS-le riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 29 lõike 3 ja § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Elering AS korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Voolu tn 12 kinnisasjaga (katastritunnus 71401:001:4589, pindala 17 176 m², sihtotstarve maatulundusmaa). RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 23.03.2026 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 26-7686) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 27.04.2026 koostatud hindamisaruande nr 2604-10770-01/AT kohaselt on Voolu tn 12 kinnisasja väärtus 44 000 eurot. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning anda kirjalik nõusolek tasuda enne võõrandamislepingu sõlmimist Voolu tn 12 kinnisasja eest 44 000 eurot, samuti tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Lisa: hindamisaruanne Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Elering AS [email protected]

04.05.2026 nr 7-2/24/9324-6

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond 2604-10770-01/AT

Väärtuse kuupäev: 02.04.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

27.04.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Saaremaa valla hoonestamata äri- ja tootmismaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 21

4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Kestlikkus 21 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 22

Lisa 1. Fotod 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 30

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950)

Aadress Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 71401:001:4589

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 17 176 m2

Sihotstarve Maatulundusmaa 100%

Üldplaneering

Kuressaare Linnavolikogu 26.01.2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi üldplaneeringu kohaselt jääb Voolu tn 12 kinnisasi osaliselt olemasolevale ja osaliselt planeeritavale ettevõtlusalale

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 29 lõike 3 ja § 30 lõike 1 punkti 3 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2026

Väärtuse kuupäev 02.04.2026

Hindamisaruande kuupäev 27.04.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 25.03.2026, nr 1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Puuduvad

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 26998950) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 44 000 (nelikümmend neli tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 26998950). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 29 lõike 3 ja § 30 lõike 1 punkti 3 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 09.03.2026;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 10.04.2026 ning tehingute andmebaasist 10.03.2026;

• Kuressaare valla kodulehelt 10.03.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 10.03.2026.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

5

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 02.04.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Saare maakond

Omavalitsus Saaremaa vald

Asustusüksus Kuressaare linn

Lähiaadress Voolu tn 12

Makroasukoht

Kirjeldus Paikneb Kuressaare linna põhjapoolses osas

Kaugus keskusest Kuressaare linna keskusest ca 4 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Kuressaare linna põhjaservas, tootmispiirkond, lähiümbruses alajaam,

hinnatavast varast põhja suunas jäävad looduslikud ja poollooduslikiud alad

Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega avalik-õiguslikus omandis Voolu tänavalt

Tehnovõrgud Elektrisüsteemiga ampripõhise liitumise võimalus, läheduses olemasolev vee- ja

kanalisatsioonisüsteem

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 26998950

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Kinnistusraamatu III jao kehtivad kanded:

• Kanne nr 1: Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks.

Tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt

asjaõigusseaduse § 158.1 veetorustiku ja sademeveekanalisatsiooni

torustiku rajamiseks ja omamiseks ning alajaamale juurdepääsutee

kasutamiseks, rekonstrueerimiseks ja majandamiseks kasutusõiguse ala

ulatuses vastavalt 22.03.2022 lepingu punktidele 2 ja 3.1 ning lisaks olevale

plaanile. Sisse kantud registriossa 2676550 28.03.2022; siia üle kantud.

03.03.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 04.03.2026.

• Kanne nr 2: Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks.

Tähtajatu isiklik kasutusõigus tehnorajatiste majandamiseks vastavalt

07.02.2024.a lepingu punktidele 3.2 ja 3.6 ning lepingu lisaks 2 olevale

plaanile. Sisse kantud registriossa 2676550 21.02.2024; siia üle kantud.

03.03.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 04.03.2026.

• Kanne nr 3: Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)

kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus juurdepääsutee rajamiseks ja

kasutamiseks vastavalt 08.05.2025.a lepingu punktile 3. Viide kandega

seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris: 710394 Õiguse ruumiala on

nähtav maakatastri infosüsteemis 710394. Sisse kantud registriossa

2676550 19.05.2025; siia üle kantud. 03.03.2026 kinnistamisavalduse

alusel sisse kantud 04.03.2026.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

8

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Tegemist on valdavalt elektripaigaldise kaitsevööndiga, mis hõlmab ca 60%

hinnatavast kinnisasjast. Arvestades kaitsevööndi ulatust ja paiknemist kinnistu

siseselt piirab see oluliselt kinnisasja hoonestamise võimalusi ja on seeläbi olulise

mõjuga väärtusele. Piiratud asjaõigusega ala, mis puudutab eelkõige juurdepääsu

tagamist naaberkinnistule, on pindalalt väike ja sellel puudub otsene mõju hinnatava

kinnisasja väärtusele. Samuti ei mõjuta kinnisasja väärtust pisike sundvalduse ala.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond

Katastritunnus 71401:001:4589

Pindala 17 176 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kõlvikuline

koosseis

Allikas: minu.kataster.ee

Kirjeldus Hulknurkne, vinklilaadse põhiplaaniga, liigendatud, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

Maa

maksustamis-

hind (2022. aasta

korralise

hindamase

tulemus)

910 €

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

10

Üldplaneering

Kuressaare Linnavolikogu 26.01.2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi üldplaneeringu kohaselt jääb Voolu tn 12 kinnisasi osaliselt olemasolevale ja osaliselt planeeritavale ettevõtlusalale

Allikas: väljavõte Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi üldplaneeringu maakasutuse kaardilt

Detailplaneering Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. Eesti Panga

majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse 2026.

aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

12

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks jäi 2026. märtsis võrreldes veebruariga samale tasemele ning võrreldes 2025. aasta märtsiga tõusis 3,6%. Eelmise aasta märtsiga võrreldes olid kaubad 3,4% ja teenused 3,8% kallimad. Sõjalised konfliktid Lähis-Idas on tõstnud diislikütuse ja bensiini hinna rekordtasemele, millel oli suur mõju ka märtsi tarbijahinnaindeksile. Võrreldes eelmise aasta märtsiga mõjutasid tarbijahinnaindeksi tõusu kõige rohkem toidukaupade 4,2%, transpordi 7% ja tervishoiu 11,7% kallinemine. Transpordi hinnatõusu taga oli peamiselt diislikütuse ja bensiini kallinemine, tervishoius aga möödunud aasta aprillis toimunud tervisekassa hinnakirjade korrigeerimine. Indeksi tõusu pidurdasid riiete ja jalatsite hinnad, mis on aastaga 5,6% langenud.

THI

Aastaga on värske või külmutatud liha hind tõusnud 9,2%, šokolaadil 12,2% ja kohvil 14,2%. Või hind on langenud viis kuud järjest, olles märtsis 24,9% odavam kui aasta tagasi samas kuus. Võrreldes veebruariga mõjutas märtsis tarbijahinnaindeksit enim elektri 14,1% hinnalangus ning toidu ja mittealkohoolsete jookide 0,6% odavnemine. Vastupidist mõju avaldasid diislikütuse 26,8% ning bensiini 14,2% hinnatõus. Toidukaupade kuise hinnalanguse taga on peamiselt köögivilja 2,6%, kohvi 6,1% ning või 13,3% odavnemine. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

13

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on

töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta veebruaris 3,6% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,5%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Saaremaa valla hoonestamata äri- ja tootmismaa turg

Saaremaa valla üldinfo

Saaremaa vald on vald Saare maakonnas. Saaremaa valla elanike arv on 32 039 (seisuga 01.05.2024). Saaremaa valla pindala on 2 718 km2. Valla keskuseks on Kuressaare linn. Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg

Äri- ja tootmismaa turg

Hoonestamata äri- ja tootmismaa üksusi on piiratud hulgal ning müügitehinguid toimub harva. Seetõttu on võrdlusena esitatud ka elamumaa tehingute statistikat. Tavapäraselt on suhteliselt kõrge hinnaga (€/m2) üksikud erandlikult atraktiivses asukohas paikneva ärimaa tehingud. Samas äriliselt vähematraktiivse asukoha puhul hinnaerinevus tavaliselt puudub. Tootmismaa hinnatase (€/m2) on tavaliselt sarnane elamumaaga, kuid kaunis sagedasti võib olla ka madalam tingituna sellest, et tootmismaa üksused on suuremad. Saaremaa valla viimaste aastate tehingustatistika viitab, et tootmismaa hinnad on nii ärimaa kui elamumaa hindadest kõrgemad. See on selgitatav üksnes sellega, et tootmismaa tehingud on valdavalt toimunud Kuressaare linna väljakujunenud tootmispiirkonnas ning samal ajal äri- ja elamumaa puhul on tegemist väga erinevate asukohtade ja seeläbi suure hinnavariatsiooniga. Äri- ja tootmismaa puhul on olulisemateks väärtust mõjutavateks teguriteks asukoht (kaugused tõmbekeskustest ja magistraalteedest), juurdepääs, planeeringud (sh ehitusõiguse ulatus), varustatus tehnovõrkudega, pinnase kvaliteet, tööjõu olemasolu piirkonnas jne.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

16

Äri- ja tootmismaa turust saab Saaremaa vallas rääkida tinglikult vaid Kuressaare linnas ja selle ümbruses. Viimaste aastate Saaremaa valla hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingustatistika näitab, et turg on suhteliselt passiivne, aastas toimub keskmiselt 10 – 20 tehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguhinnad on viimastel aastal jäänud valdavalt vahemikku 10 – 30 €/m2. Elamumaa turg on oluliselt aktiivsem. Tehingute arv on enamjaolt 100 tehingu suurusjärgus aastas. Hindade aritmeetiline kesmine on 10 €/m2 suurusjärgus, kuid mediaanhinnad on oluliselt madalamad. Aritmeetiline keskmine on oluliselt mõjutatud üksikutest kõrge ühikuhinnaga tehingutest.

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Järgnevas tabelis on esitatud 2020.- 2025. aasta müügitehingute hinnainfo äri- ja tootmismaa kohta Saaremaa vallas.

Aasta Sihtotstarve Arv1 Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2

Keskm Kokku Min Max Min Max Med Keskm

2020 ärimaa 13 7 600 372 590 250 115 000 0 15 5 5

tootmismaa 7 6 820 260 320 5 000 81 117 4 8 8 6

2021 ärimaa 12 5 936 228 270 10 75 000 0 16 3 5

tootmismaa 9 4 961 632 899 40 000 132 000 7 117 10 33

2022 ärimaa 8 6 031 204 233 782 67 200 0 71 5 19

tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 ärimaa 8 4 398 173 999 2 949 50 000 0 12 7 6

tootmismaa 6 3 802 301 240 270 138 470 1 28 8 11

2024 ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 5 1 952 264 500 5 000 137 000 2 140 19 45

2025 ärimaa 13 10 243 1 093 363 47 837 506 0 95 5 14

tootmismaa 7 20 066 811 970 20 000 316 200 3 51 29 25

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

1 Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

17

Hoonestamata tootmis- ja ärimaa müügitehingute arv, mediaan- je keskmised hinnad (€/m2) Saaremaa vallas2

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Hoonestamata elamumaa müügitehingute arv, mediaan- je keskmised hinnad (€/m2) Saaremaa vallas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

2 Mediaan- ja keskmine hind on vähemalt viie tehingu olemasolul.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

18

Kuressaare linna ja selle lähiümbruses hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2023.– 2026. aastal3

Küla/linn Kuupäev Tehingu- hind, €

KM sisaldu- mine tehingu- hinnas

Maa- üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Sihtots- tarve4

Kommentaar

Kuressaare linn

12.04.2023 50 000 Ei 8 568 5,84 T100%

ÜP järgi jääb ettevõtlusalale, DP puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata ärimaa. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Tehing toimus riigi enampakkumise tulemusel (alghinnaks oli 35 990 €; pakkujaid oli 2). Suhteliselt vana tehing, enampakkumine.

Kuressaare linn

19.04.2023 29 050 Ei 2 388 12,16 T100%

ÜP järgi jääb ettevõtlusalale, DP puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaa. Juurdepääs avalikult teelt. Tehing toimus riigi enampakkumise tulemusel (alghinnaks oli 23 880 €; pakkujaid oli 2). Suhteliselt vana tehing, enampakkumine.

Kuressaare linn

25.04.2023 48 000 Ei 5 884 8,16 T100%

ÜP järgi jääb ettevõtlusalale, DP puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata ärimaa. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Tehing toimus riigi enampakkumise tulemusel (alghinnaks oli 29 420 €; pakkujaid oli 3). Suhteliselt vana tehing, enampakkumine.

Kuressaare linn

08.06.2023 31 000 Ei 2 994 10,35 Ä100%

ÜP järgi jääb kaubandus- teenindus alale, DP puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata ärimaa. Juurdepääs avalikult teelt. Suhteliselt vana tehing, ärimaa.

Kuressaare linn

06.07.2023 20 000 Ei 2 950 6,78 T100%

ÜP järgi jääb ettevõtlusalale, DP puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata ärimaa.

3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud Kuressaare linnas ja selle ümbruses alates 2023. aastast. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aastal on analüüsitud tehinguid kuni väärtuse kuupäevani. 4 Ä- ärimaa, T- tootmismaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

19

Juurdepääs avalikult teelt puudub. Suhteliselt vana tehing.

Kuressaare linn

03.10.2025 50 000 Ei 3 399 14,71 T100% ÜP järgi tootmismaa, DP puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata tootmis- ja ärimaa. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Sobilik kohandamiseks.

Kuressaare linn5

10.10.2025 60 100 Ei 10 987 5,47 T100%

ÜP järgi tootmismaa, DP aastast 2010. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata tootmis- ja ärimaa. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Sobilik kohandamiseks.

Kuressaare linn6

28.11.2025 58 190 Ei 6 062 9,60 T100%

ÜP järgi tootmismaa, DP puudub. Ümbruses valdavalt hoonestatud elamu-, äri- ja tootmismaa. Juurdepääs avalikult teelt. Sobilik kohandamiseks.

Saaremaa vallas pakkumisel olevad hoonestamata äri- ja tootmismaad

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Noorloomalauda, Muratsi küla, Saaremaa vald

Tootmismaa 10 067 89 000 8,84 Laudahoone, parkla, puurkaev elektriliitumine 63A

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on tööstus- ja laomajandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega tööstus- ja laomajandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks Kuressaare linn, on tegemist Saaremaa turu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Ettevõtted, miss vajavad tootmismaad omakasutuseks. Investoritele on projekt ilmselt liialt väike ning asukohalt väheatraktiivne.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on vaid üks hoonestamata tootmismaa müügipakkumine Kuressaare linnas (vt 3.2.).

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

5 Müük toimus Saaremaa valla enampakkumisel, alghind 42 000 €. 6 Müük toimus riigi enampakkumisel alghinnaga. Varasem enampakkumine alghinnaga 72 740 € nurjus.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

20

Alternatiivsed kasutused Alternatiivseks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

21

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatava kinnisasja katatstris registreeritud sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala oli 17 176 m2. Kinnisasi paikneb Kuressaare linna äärealal, kaugus kesklinnast ca 2,5 km. Kuressaare Linnavolikogu 26.01.2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi üldplaneeringu kohaselt jääb Voolu tn 12 kinnisasi osaliselt olemasolevale ja osaliselt planeeritavale ettevõtlusalale. Detailplaneering puudub. Kinnisasjast lõuna ja ida suunal paiknevad valdavalt hoonestatud tootmismaa krundid, põhja ja lääne suunal domineerib metsamaa. Lähtudes kehtivast üldplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks tootmismaa.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

22

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2026. (toimunud enne väärtuse kuupäeva) aastal toimunud tootmis- ja ärimaa tehinguid Kuressaare linnas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehinguid on napilt. Kohandamiseks on valitud kolm kõige sarnasemat tehingut, mis kõik on toimusid umbes pool aastat tagasi. Tehingud hindadega 60 100 ja 58 190 € toimusid enampakkumisel (vt 3.2.), kuid hindaja on seisukohal, et hinnad ja hinnakujundus vastasid vaba turu tingimustele, mistõttu tehingute vähesust arvestades on neid kohandamisel kasutatud.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Kuressaare linn

10.10.2025 60 100 5,47 10 987 Ei

Kuressaare linn

28.11.2025 58 190 9,60 6 062 Ei

Kuressaare linn

03.10.2025 50 000 14,71 3 399 Ei

Võrdlusühiku valik

Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2). Ühikuhinnast on lähtutud, kuna tootmismaa puhul on hinnakujundus suuresti ruutmeetri põhine, samuti toetavad seda asjaolud, et kõigi võrreldavate varade pindala on hinnatava kinnisasja pindalast oluliselt väiksem ja pindalade omavaheline erinevus on suur.

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus oktoobrer – november 2025. Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes umbes pooleaastase perioodiga. Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud.

Võrdluselementide valik ja kohandamine

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

23

Võrdluselementide valik ja kohandamine

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu.

• Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Oluline on see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

24

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald

Kuressaare linn Kuressaare linn Kuressaare linn Kuressaare linn

Voolu tn 2

Tehinguhind, €

60 100 58 190 50 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

60 100 58 190 50 000

Tehinguhind, €/m2 5,47 9,60 14,71

Tehingu aeg 10.10.2025 28.11.2025 03.10.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

60 100 58 190 50 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

5,47 9,60 14,71

Makroasukoht

Kuressaare äärelinn, kaugus kesklinnast ca 3,0 km

Kuressaare äärelinn, kaugus kesklinnast ca 4,0 km

Kuressaare äärelinn, kaugus kesklinnast ca 2,5 km

Kuressaare äärelinn, kaugus kesklinnast ca 2,5 km

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ringtee piirkond, eemal suurematest teedest, juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Roomassaare sadama piirkond, juurdepääs avalikult teelt puudub

Ringtee piirkond, hea juurdepääs suuremalt kõvakattega avalikult teelt

Ringtee piirkond, vahetu juurdepääs avalikult teelt puudub, hea nähtavus suuremalt eelt

Kommentaar

Halvem Parem

Sarnane, halvem juurdepääs (5%), aga parem nähtavus (-5%)

Kohandus 10% -10% 0%

Maatüki suurus, m2

17 176 10 987 6 062 3 399

Kommentaar

Väiksem Väiksem Väiksem

Kohandus -10% -20% -30%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Valdavalt muu maa, vähemal määral metsamaa

Valdavalt muu maa, vähemal määral õuemaa

Valdavalt haritav maa, vähesel määral õuemaa

Valdavalt muu maa, vähemal määral õuemaa

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Tootmismaa, ÜP kohaselt samuti tootmismaa, arendus eeldab DP koostamist

Tootmismaa, ÜP kohaselt samuti tootmismaa, DP aastast 2010

Tootmismaa, ÜP kohaselt samuti tootmismaa, arendus eeldab DP koostamist

Tootmismaa, ÜP kohaselt samuti tootmismaa, arendus eeldab DP koostamist

Kommentaar

Parem Sarnane Sarnane

Kohandus -10% 0% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

25

Tehnovõrgud

Tehnovõrgud puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Tehnovõrgud puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Tehnovõrgud puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Tehnovõrgud puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef

Vinklilaadse põhiplaaniga, hulknurkne, liigendatud, tasane reljeef

Kolmnurgalaadse põhiplaaniga, hulknurkne, liigendatud, tasane rejeef

Vinklilaadse põhiplaaniga, hulknurkne, liigendatud, tasane rejeef

Trapetsilaadse põhiplaaniga, hulknurkne, kompaktne, tasane rejeef

Kommentaar

Parem Sarnane Parem

Kohandus -5% 0% -15%

Kitsendused

Olulised väärtust mõjutavad kitsendused kõrgepingeliinidest tulenevalt

Olulised väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Olulised väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Olulised väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -40% -40% -40%

Summaarne kohandus

-55% -70% -85%

Summaarne kohandus, €/m2

-3,01 -6,72 -12,50

Kohandatud tehinguhind, €/m2

2,46 2,88 2,21

Kohanduste absoluutväärtuste summa

75% 70% 85%

Kaalud 0,35 0,40 0,25

Turuväärtus, €/m2

2,57 0,86 1,15 0,55

Kinnisasja maa turuväärtus, €

44 142

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Voolu tn 12 kinnisasja turuväärtus on: 2,57 €/m2 x 17 176 m2 = 44 142 € ehk ümardatult 44 000 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

26

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja keskosast

Vaade kinnisasja keskosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

27

Vaade kinnisasja idaosast

Vaade kinnisasja lõunaosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

30

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26998950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Voolu tn 12, Kuressaare linn, Saaremaa vald, Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2604-10770-01/AT

31

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700