Riigi Kinnisvara AS korralise üldkoosoleku protokoll

RIIGI KINNISVARA AKTSIASELTS

Tallinn, Tartu mnt 85, registrikood äriregistris 10788733

KORRALISE ÜLDKOOSOLEKU PROTOKOLL

ÜLDKOOSOLEKU TOIMUMISE AEG JA KOHT

28. aprill 2026.a, algus kell 14:50, lõpp kell 15:35

Rahandusministeerium, Suur-Ameerika 1, Tallinn

AINUAKTSIONÄR

Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (RKAS) ainuaktsionär on Eesti Vabariik (häälte arv 2 798 765,

mis moodustab 100% kõigist aktsiatega määratud häältest), kelle nimel teostab RKAS aktsiate

valitsemist Rahandusministeerium (RM), mida esindab rahandusminister Jürgen Ligi.

KOOSOLEKUST OSAVÕTJAD

Ainuaktsionäri esindaja: Jürgen Ligi, rahandusminister

Kutsutud: Kaido Padar, RKAS nõukogu esimees

Tarmo Leppoja, RKAS juhatuse esimees

Janek Lepp, RKAS juhatuse liige

Moonika Oras, rahandusministri nõunik

Kristofer Rennel, rahandusministri nõunik

Kaur Kajak, RM halduspoliitika asekantsler

Eve Murumaa, RKAS nõukogu liige,

RM riigihalduse osakonna kinnisvara valdkonnajuht

Kalle Viks, RM riigi osaluspoliitika ja riigihangete osakonna

juhtivanalüütik

PÄEVAKORD

1. Juhatuse ülevaade 2025. aasta majandusaasta kohta

2. Nõukogu aruanne 2025. aasta majandusaasta kohta

3. 2025. aasta auditeeritud majandusaasta aruande kinnitamine

4. Ettevõtte kasumi jaotamine

5. Hinnang omaniku ootuste täitmisele 2025. aastal.

6. Juhatuse ülevaade 2026. a. eesmärkidest.

Koosolekut juhatas Jürgen Ligi ja protokollis Kalle Viks.

Päevakorrapunkt 1.

Juhatuse ülevaade 2025. a majandusaasta kohta

Juhatuse esimees Tarmo Leppoja andis ülevaate RKAS-i tulude ja kulude struktuurist, 2025. a

majandusaasta võtmenäitajatest ja olulisematest sündmustest, ettevõtte ja juhatuse eesmärkide

täitmisest ning aasta jooksul toimunud arengutest. Äriühingu 2025. a majandustulemusi

mõjutasid oluliselt põhivara soetamiseks saadud sihtfinantseering ja mittevajaliku kinnisvara

võõrandamisest saadud tulu.

Ainuaktsionäri esindaja võttis esitatud informatsiooni teadmiseks. Otsuseid vastu ei võetud.

Päevakorrapunkt 2.

Nõukogu aruanne 2025. a majandusaasta kohta

Nõukogu esimees Kaido Padar andis ülevaate RKAS-i nõukogu ja auditikomitee tegevusest

2025. aastal, samuti käsitles juhatuse tegevust püstitatud eesmärkide saavutamisel.

Ainuaktsionäri esindaja võttis esitatud informatsiooni teadmiseks. Otsuseid vastu ei võetud.

Päevakorrapunkt 3.

2025. aasta auditeeritud majandusaasta aruande kinnitamine

Juhatuse esimees Tarmo Leppoja esitas ainuaktsionäri esindajale kinnitamiseks RKAS-i

auditeeritud 2025. a majandusaasta aruande koos sõltumatute vandeaudiitorite märkusteta

aruandega. RKAS-i nõukogu kiitis majandusaasta aruande heaks 02.04.2026 toimunud

koosolekul.

Auditeeritud 2025. a majandusaasta aruanne on lisatud protokollile.

Ainuaktsionär otsustas:

Kinnitada RKAS-i auditeeritud 2025. a. majandusaasta aruanne (lisatud).

Päevakorrapunkt 4.

Ettevõtte kasumi jaotamine

Juhatuse andis ülevaate juhatuse ettepanekust ettevõtte kasumi jaotamiseks. Juhatuse

ettepanek on jaotada RKAS-i kasum alljärgnevalt:

 5% 2025. aasta puhaskasumist summas 3 103 638 eurot eraldisena kohustuslikku

reservkapitali vastavalt äriseadustikus sätestatule;

 Dividendideks 31 000 000 eurot ning tulumaksuks 8 743 590 eurot, dividendide

väljamaksmisega ühes summas hiljemalt 30. novembril 2026. a.;

 Eelmiste perioodide jaotamata kasum peale jaotamist 195 474 771 eurot.

Ühtlasi tegi juhatus ettepaneku ajatada dividendide väljamaksmist nii, et dividend makstakse

välja ühes summas hiljemalt 30.11.2026. a.

Lähtudes RKAS-i finantsplaanist ja Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõust („Riigi äriühingu

ja sellise äriühingu, kus riigil on vähemalt otsustusõigus, poolt makstavate dividendide

summade kinnitamine 2026. aastaks“),

ainuaktsionär otsustas:

1. Jaotada Riigi Kinnisvara AS-i kasum alljärgnevalt:

 Kanda 2025. aasta puhaskasumist 5% ehk 3 103 638 eurot eraldisena

kohustuslikku reservkapitali vastavalt äriseadustikus ja põhikirjas sätestatule;

 Maksta aruandeaasta puhaskasumi arvelt dividendideks 31 073 424 eurot, millega

kaasneb tulumaks 8 764 299 eurot;

 Jätta eelmiste perioodide jaotamata kasumiks 195 401 347 eurot.

2. Maksta dividendid Rahandusministeeriumi kontole ühes summas hiljemalt

30.11.2026. a.

3. Otsused jõustuvad pärast Vabariigi Valitsuse korralduse „Riigi äriühingu ja sellise

äriühingu, kus riigil on vähemalt otsustusõigus, poolt makstavate dividendide

summade kinnitamine 2026. aastaks“ jõustumist.

Päevakorrapunkt 5.

Hinnang omaniku ootuste täitmisele 2025. aastal

Ainuaktsionäri esindaja andis RM ametnike abil RKAS-i juhatusele ja nõukogule omapoolse

hinnangu RKAS-i omaniku ootuste täitmisele 2025. aastal. Enamus strateegilistest ja

finantseesmärkidest on saavutatud või valdavalt saavutatud. Kokkuvõttes on omaniku

koondhinnang omaniku ootuste täitmisele 2025. aastal hea.

Otsuseid vastu ei võetud.

Päevakorrapunkt 6.

Juhatuse ülevaade 2026. a. eesmärkide kohta

Juhatus andis ülevaate tegevus- ja finantseesmärkidest 2026. aastaks.

Ainuaktsionäri esindaja võttis esitatud informatsiooni teadmiseks. Otsuseid vastu ei võetud.

Kõik otsused on vastu võetud 2 798 765 poolthäälega (100% koosolekul esindatud

häältest), juhindudes äriseadustiku § 278, § 279, § 298 lg 1, § 305, § 334 lg 1 ja § 335 lg 1

sätestatust.

Koosoleku juhataja lõpetas koosoleku kell 15:35.

Protokolli lisa: RKAS-i auditeeritud 2025. a. majandusaasta aruanne

Käesolev protokoll kajastab õigesti selles sisalduvaid asjaolusid ning on allkirjastatud

koosoleku juhataja ja protokollija poolt.

Koosoleku juhataja Protokollija

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Jürgen Ligi Kalle Viks

MAJANDUSAASTA ARUANNE

aruandeaasta algus: 01.01.2025

aruandeaasta lõpp: 31.12.2025

ärinimi: Riigi Kinnisvara Aktsiaselts

registrikood: 10788733

postiaadress: Harju maakond, Tallinn, Lasnamäe linnaosa,

Tartu mnt 85

postisihtnumber: 10115

telefon: +372 6063400

e-posti aadress: [email protected]

2

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Sisukord

Tegevusaruanne 3

Raamatupidamise aastaaruanne 45

Bilanss 45

Kasumiaruanne 46

Rahavoogude aruanne 47

Omakapitali muutuste aruanne 48

Raamatupidamise aastaaruande lisad 49

Lisa 1 Arvestuspõhimõtted 49

Lisa 2 Raha 53

Lisa 3 Nõuded ja ettemaksed 54

Lisa 4 Varud 54

Lisa 5 Maksude ettemaksed ja maksuvõlad 55

Lisa 6 Kinnisvarainvesteeringud 55

Lisa 7 Materiaalsed põhivarad 56

Lisa 8 Immateriaalsed põhivarad 57

Lisa 9 Kapitalirent 57

Lisa 10 Kasutusrent 58

Lisa 11 Laenukohustised 59

Lisa 12 Võlad ja ettemaksed 60

Lisa 13 Tingimuslikud kohustised ja varad 61

Lisa 14 Sihtfinantseerimine 61

Lisa 15 Aktsiakapital 63

Lisa 16 Müügitulu 64

Lisa 17 Muud äritulud 64

Lisa 18 Kaubad, toore, materjal ja teenused 65

Lisa 19 Mitmesugused tegevuskulud 65

Lisa 20 Tööjõukulud 66

Lisa 21 Muud finantstulud ja -kulud 66

Lisa 22 Seotud osapooled 66

Aruande allkirjad 67

Vandeaudiitori aruanne 68

1

Tegevusaruanne 2025

2

Sisukord

Juhatuse esimehe pöördumine 3

Nõukogu esimehe pöördumine 4

1. Riigi Kinnisvarast 5

1.1 Lühiülevaade 5

1.2. Omaniku ootused ja strateegia 6

1.3. Võtmenäitajad 7

1.4. 2025. aasta majandustulemused 8

2. Olulised sündmused 9

2.1. Tunnustused 12

3. Meie kliendid 13

3.1. Kliendikogemuse kujundamine 14

4. Kinnisvaraportfell 17

4.1. Riigi Kinnisvara portfelli jaotus 17

4.2. Kinnisvaraportfelli piirkondlik ülevaade 17

4.3 Peamised muudatused kinnisvaraportfellis 17

4.4. Mittevajaliku vara müük 18

5. Arendusteenused 19

6. Haldusteenused 21

6.1. Haldusteenuste ülevaade 21

6.2 Energia- ja veekasutus 23

6.3. Energiamärgised 24

7. Kasvuhoonegaasid ja keskkonnamõju 26

7.1. Hoonete süsiniku jalajälje arvutused 27

8. Majanduskeskkond ja riigihanked 29

8.1. 2025. aasta majanduskeskkond 29

8.2. Riigihangete ülevaade 30

8.3. Strateegilised riigihanked 30

8.4. Riigi Kinnisvara vabatahtliku keskse hankijana 31

9. Partnersuhete juhtimine 32

9.1. Tarnemahud 32

9.2. Koostöö partneritega 32

10. Meie töötajad 34

11. Hea ühingujuhtimise tava 36

12. Riskijuhtimine, korruptsiooniennetus, eetika 39

12.1. Kriisideks valmistumine ja toimepidevuse tagamine 39

13. Panus kinnisvarakeskkonna arengusse 40

13.1. Bürookeskkonna planeerimine 40

13.2. Üürimudeli muudatused 40

13.3. Stipendiumikonkurss „Tuleviku tipud“ 41

13.4. Liikmelisus ja koostöö erialaliitudega 42

Täname kõiki, kes panustasid Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi 2025. aasta aruande valmimisse.

Fotode autorid: Maris Tomba, Mardo Männimägi, Sergei Zjuganov, Taavi Prints, Marko Mumm, Margus Pahv, Tõnu Tunnel, Marje Eelma, Viljo Pettinen ja Silvia Luik

3

Juhatuse esimehe pöördumine

Riigi Kinnisvara missioon on toetada Eesti riigi arengut, luues ja hoides jätkusuutlikke töökeskkondi riigiasutustele. Kinnisvara arendamise ja haldamise koondamine ühe katuse alla on tõstnud teenuste kvaliteeti ning võimaldanud märkimisväärselt kulusid optimeerida. Hallates 1,7 miljonit ruutmeetrit hoonepinda, oleme jätkuvalt Eesti tugevaima erialase kompetentsiga kinnisvaraettevõte.

Eesti kinnisvaraturg oli 2025. aastal stabiilne – tehingumahud ja hinnatase olid eelneva aastaga võrreldavad. Usun, et võime sektori tulevikku vaadata mõõduka optimismiga. Turu kasvu toetab inimeste ostujõu paranemine, mis peaks väljenduma suuremas sisetarbimises ja kiirenevas majanduskasvus. Osa sellest kasvust jõuab kindlasti ka kinnisvarasektorisse. Ka ehitusturg oli 2025. aastal mõnevõrra positiivsem, kui aasta algul prognoositud. Optimismi süvendavad nii avaliku sektori suurenenud investeeringud hoonetesse ja teedeehitusse kui ka eratellijate käivitatud arendused. Ehkki majanduskeskkond tervikuna on aastatagusest kindlam, püsib see väliskeskkonna riskide tõttu endiselt haavatavana.

Pakutavate teenuste kvaliteedi tõstmine oli meie prioriteet ka möödunud aastal. Märkimisväärse mõjuga oli kliendiportaali käivitamine, mis parandas oluliselt kinnisvaraalase info kättesaadavust kliendile, suurendades samal ajal meie sisemist

efektiivsust. Tänu varasematele infosüsteemide arendustele paranes oluliselt koostöö tehno- hoolduspartneritega, mis võimaldas meie hallatavates hoonetes operatiivsemalt probleeme ennetada ja neile reageerida. Realiseerisime oma investeeringute kava täies mahus ja andsime kõik suured arendusobjektid klientidele üle tähtaegselt. Nende ja teiste arendustegevuste tulemusel on klientide rahulolu meie teenustega (mõõdetuna soovitusindeksiga) tõusnud kahe aastaga 26 protsendilt 53 protsendile.

Teine fookusvaldkond möödunud aastal oli riigi kinnisvarakulude vähendamine. Selleks uuendasime koostöös Rahandusministeeriumiga üüride arvestamise põhimõtteid, vähendades riigi kinnisvarakulusid 11 miljoni euro võrra aastas. Lisaks jätkasime riigiasutuste büroopindade optimeerimisega, mille eesmärk on vähendada 2028. aastaks pindu viiendiku võrra võrreldes 2024. aastaga. Vaatamata muudatustele oleme hoidnud madala nii oma portfelli vakantsuse kui täitnud omaniku seatud finantseesmärgid.

Möödunud aasta kinnitas, et strateegias seatud eesmärgid on jätkuvalt ajakohased ja toetavad riigi tõhusat toimimist. Lisaks klientide vajadustele vastava töökeskkonna tagamisele keskendume lähiaastatel kinnisvara säästlikumale majanda- misele – seda nii kulude kui ka keskkonnamõju vaates. Jätkame riigi kinnisvaraportfelli konso- lideerimist ja investeerime töötajate erialasesse arengusse. Usume, et seatud eesmärgid ja

kavandatud tegevused suurendavad veelgi klien- tide rahulolu.

Soovime olla kestlike lahenduste rakendamisel kogu kinnisvarasektorile eeskujuks. Tuginedes valdkonna parimatele spetsialistidele ning järgides oma põhiväärtusi – tegutseme targalt, hoolime ja teeme koostööd – jõuame seatud sihtideni.

2025. aasta oli ettevõtte jaoks märkimisväärselt edukas. Tänan südamest kogu Riigi Kinnisvara meeskonda, koostööpartnereid ja kliente panuse eest ettevõtte edusse.

Tarmo Leppoja Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi juhatuse esimees

4

Nõukogu esimehe pöördumine

Riigi Kinnisvara nõukogu esimehena on mul hea meel, et Eesti riigi kinnisvaraportfell on kindlates kätes ja hästi hoitud. Vaatamata suurima turuosalise positsioonile ei ole ettevõte loorberitele puhkama jäänud, vaid jätkanud uuenduste elluviimist omaniku ootuste täitmiseks ning käinud kaasas riigisektori muutunud võimaluste ja vajadustega. 2024. aastal kinnitatud strateegia ja algatatud muudatused andsid kindla suuna arengule, mille esimesi tulemusi nägime lõppenud 2025. aastal.

2025. aasta kõige strateegilisema mõjuga muudatus oli koostöös Rahandusministeeriumiga välja töötatud uue üürimudeli rakendamine, mis vähendab riigiasutuste kinnisvarakulusid 11 miljoni euro võrra aastas. Uuendatud mudel on sarnane turul kasutatavate põhimõtetega ning aitab kaasa riigi piiratud vahendite säästlikumale kasutamisele.

Senisest jõulisemalt on Riigi Kinnisvara võtnud rolli ka riigi poolt kasutatavate pindade vähendamisel, keskendudes eelkõige büroopindadele. Muudatuste elluviimine eeldab paindlikkust ka riigiasutuste töökorralduse muutmisel. Usun, et koostatud optimeerimisplaanid õnnestub koostöös riigi tippjuhtidega täies mahus ellu viia.

Olulisematest arendustest valmisid möödunud aastal renoveeritud Tartu kohtumaja, Sisekaitse- akadeemia õppekeskuse moodulhoone ning uuenenud Keskkonnaagentuuri Harku ilmakeskus. Investeeringute plaan õnnestus täita täies mahus.

Vaatamata ärikinnisvaraturu keerulisele olukorrale realiseeris ettevõte mittevajaliku vara müügiplaani mahus 14,7 miljonit eurot. Uue omaniku ja funktsiooniga jätkavad oma elukaart muuhulgas Justiitsministeeriumi endine peahoone Tallinnas ning ajalooline kohtuhoone Tartu Toomemäel.

Heameelt valmistab ettevõtte avatud suht- lus ainuaktsionäriga ja tihe koostöö Rahandus- ministeeriumi kui riigi kinnisvarapoliitika kujun- dajaga. Ühised eesmärgid ning tõhusad koos- töömudelid aitavad luua organisatsiooniüleseid meeskondi, mis suudavad edukalt lahendada ka kõige keerukamaid ülesandeid.

Jätkuvalt kõrge on ka Riigi Kinnisvara töötajate pühendumus ja motivatsioon panustada riigi arengusse kvaliteetsete töö- ja tegevuskeskkonda- de kaudu. Tugev meeskonnavaim koos pideva erialase arenguga on vundament, mis võimaldab hoida kõrgel klientide rahulolu teenustega ning tegutseda tõhusalt.

Selged sihid ja pühendunud töö tagasid ettevõttele 2025. aastal suurepärased tulemused. Riigi kinnis- varakeskkond muutub kaasaegsemaks ning kulud on hoitud kontrolli all. Aasta jooksul tõestas ettevõte end eduka muudatuste juhina, tugevdades oma rolli riigi strateegilise partnerina kinnisvarapoliitika kujundamisel ja elluviimisel.

Tänan Riigi Kinnisvara meeskonda ja nõukogu pühendunud töö eest!

Kaido Padar Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi nõukogu esimees

5

1. Riigi Kinnisvarast

1 . 1 L Ü H I Ü L E VA A D E

Riigi Kinnisvara loodi 2001. aastal, et riigi vara oleks heaperemehelikult hoitud ja riigi põhitegevust toetav kinnisvarakeskkond tõhusalt tagatud. Meie kliendid on valdavalt riigiasutused ja teised avalike teenuste pakkujad. Riigi Kinnisvara teenusportfell jaguneb laias laastus kaheks: kinnisvara aren- damine ja kinnisvara korrashoid. Peale selle nõus- tame nii riiki kui oma kliente kõigis kinnisvaraga seotud küsimustes hoonete energiatõhususest kinnisvara müügini - oleme Eesti riigi töö- ja tegevuskeskkondade asjatundjad.

Meie meeskonda kuulub 241 liiget paiknedes üle Eesti kontoritega Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Jõhvis.

Riigi Kinnisvara missioon: toetame Eesti riigi arengut, luues ja hoides jätkusuutlikke tegevus – ja töökeskkondi.

Riigi Kinnisvara visioon: oleme suunanäitajad kestliku kinnisvarakeskkonna kujundamisel.

Meie väärtused:

• Tegutseme targalt: kasutame, arendame ja jagame oma teadmisi ning kogemusi.

• Hoolime: vastutame oma tegude ja otsuste eest, hoolides inimestest ja keskkonnast meie ümber.

• Teeme koostööd: kuulame ja küsime, et leida üheskoos parimad lahendused.

Üldkoosolek

Nõukogu

Auditikomitee Juhatuse liige

Kinnisvaraarenduse osakond

eHaldusteenust osakond

Kliendisuhete osakond

Portfellihalduse osakond

Õigusosakond

Personaliosakond

Kommunikatsiooni - osakond

Strateegia- ja finantsosakond

Siseauditi osakond

Kinnisvarateenuste hankeosakond

IT osakond

Raamatupidamisosakond

Juhatuse esimees

Riigi Kinnisvara struktuur

6

1 . 2 . O M A N I K U O O T U S E D J A

S T R AT E E G I A

Riigi Kinnisvara strateegia fookuses on meie visiooni elluviimine ja omaniku ootuste täitmine.

2025. aastal jätkasime tegevust kooskõlas 2024. aastal kinnitatud omaniku ootustega, mille kohaselt on Riigi Kinnisvara riigile:

• strateegiline partner, kes kujundab riigi kinnisvarapoliitikat ja juhtimissüsteemi, aitab ellu viia ruumipoliitikat ning osaleb riigieelarve protsessis;

• tark tellija ja eeskuju, avaliku sektori kinnis- varavaldkonna parimate praktikate looja ja levitaja;

• asjatundlik ja hinnatud koostööpartner, kes on keskendunud kestliku kinnisvara ja avaliku sektori arengule;

• kinnisvarakeskkonna pakkuja, kes mõistab riigi valdkondlikke eesmärke ning kujundab optimaalsete elueakuludega töö- ja tegevus- keskkondi, mis toetavad riigi põhitegevust.

Omaniku ootusest Riigi Kinnisvarale saab pikemalt lugeda meie kodulehel.

Strateegias aastateks 2025 kuni 2028 oleme seadnud viis peamist eesmärki:

• loodud kinnisvarakeskkond toetab kliendi põhitööd;

• kinnisvaraportfell on heaperemehelikult juhitud; • meie pakutavad lahendused aitavad riigil

kulusid kokku hoida; • meie töötajad on asjatundlikud ja

pühendunud; • tegevuste keskkonnamõju on väike.

2025. aasta oli esimene täispikk aasta, mil tegutsesime 2024. aastal kinnitatud strateegia järgi. Strateegia elluviimiseks püstitame kõigile tegevusvaldkondadele iga-aastased eesmärgid ning osakondade eesmärgid kanduvad edasi töötajate eesmärkidesse ja tööplaanidesse. Kuidas strateegia elluviimisega ja eesmärkide täitmisega edeneme, sellele anname hinnangu kolm korda aastas toimuvatel strateegia juhtrühmadel. Kõiki töötajaid hoiame kursis eesmärkidest ja kogu ettevõtet puudutavates olulistest arengutest vähemalt kaks korda aastas toimuvatel töötajate infopäevadel.

Olulisemad ellu viidud strateegilised arendus- tegevused 2025. aastal:

• analüüsisime täpsemalt riigi kinnisvaraportfelli ning jätkasime ettepanekute tegemisega klientidele ja Rahandusministeeriumile büroo- pindade tõhusamaks kasutuselevõtmiseks;

• uuendasime üürimudelit optimaalsemaks üürimakse arvutamiseks meie klientidele;

• suurendasime roheenergia osakaalu energiaportfellis ning koostasime kasvuhoone- gaaside aruande esimese etapi;

• lisasime väärtuspõhistele hangetele keskkonna- säästlikkuse hindamise kriteeriumid ja kehtes- tasime projekteerimisetapis kohustusliku süsinik- jälje arvutamise.

Kuidas Riigi Kinnisvaral 2025. aastal eesmärkide täitmisega läks, sellest saate lugeda järgnevates peatükkides.

7

1 . 3 . V Õ T M E N Ä I TA J A D

FINANTS 2025 2024 2023

Müügitulu (mln EUR) 177 186 159

Ärikasum (mln EUR) 79 78 43

Puhaskasum (mln EUR) 62 68 34

Varade maht (mln EUR) 755 758 696

Varaportfelli tootlus (%) 8% 8% 8%

KINNISVARAPORTFELL

Kinnisasjade arv (tk) 676 685 711

sh omandis 455 464 510

Kinnistute kogupindala (tuh, m²) 6 083 6 292 6 319

Hoonete netopind portfellis (tuh, m²)

1 716 1 707 1 736

sh omandis 984 994 1 023

Vakants 3,8% 4,1% 6,0%

TÖÖTAJAD

Töötajate arv aasta lõpu seisu- ga (täistööajale taandatuna)

241 237 239

Tööjõu vabatahtlik voolavus (%) 5,9% 6,3% 4,4%

HANKED

Riigihangete koguarv (tk) 1 068 1 091 1 111

Riigihangete kogumaht (mln EUR)

215 453 413

MITTGEVAJALIKU VARA MÜÜK

Müüdud objektide arv (tk) 14 55 35

Müüdud objektide tulu (mln EUR)

15 29 12

KINNISVARAARENDUS

Investeeringute maht (mln EUR)

123 131 166

sh oma varaportfell 73 66 58

Valminud suuremate investeeringuobjektide arv (tk)

11 22 36

sh oma varaportfell 5 14 20

REMONTTÖÖDE KORRALDAMINE 2025 2024 2023

Tööde maht (mln EUR) 40 25 23

sh oma varaportfell 19 16 17

Objektide arv (tk) 388 370 366

sh oma varaportfell 320 304 301

ENERGIAPORTFELL

Elektrienergia kogutarbimine (GWh)

191 258 180

sh oma varaportfell 68 69 71

sh taastuvenergia kogutarbimisest (GWh)

35 8 0

Soojusenergia kogutarbimine (GWh)

101 105 110

sh oma varaportfell 78 83 77

sh taastuvenergia kogutarbimisest (GWh)

78 83 86

Energiamärgisega A, B, C hooneid haldusportfellis (tk)

111 99 92

Energiamärgisega A, B, C hooneid haldusportfellis (tuh, m²)

285 227 193

8

1 . 4 . 2 0 2 5 . A A S TA

M A J A N D U S T U L E M U S E D

Riigi Kinnisvara 12 kuu müügitulu oli 177,2 miljonit eurot, mis on 8,8 miljonit eurot vähem, kui 2024. aasta samal perioodil.

2025. aasta üüritulu ulatus 106,5 miljoni euroni, kasvades eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 5,3 miljonit eurot. Kasv tulenes peamiselt üürile antud uute arendusobjektide valmimisest, riigilt ettevõttele üle antud kinnisvara mõjul kasvanud haldusportfellist ja üüri indekseerimisest.

Vahendatud teenuste maht moodustas 55,0 miljonit eurot ja on aastatagusega võrreldes kasvanud 1,9 miljonit eurot. Kasv tulenes eelkõige kasvanud üüri- ja haldusportfellist. Kinnisvaraarenduse teenuste tulu oli 0,9 miljonit eurot, vähenedes eelmise aasta võrreldava perioo- di suhtes 2,1 miljonit eurot. 2025. aasta 12 kuu jooksul müüdi riigile mittevajalikku kinnisvara planeeritud mahus ehk 14,7 miljoni euro väärtuses, võrreldes eelmise aastaga oli kahanemine 13,9 miljonit eurot.

ETTEVÕTTE PÕHITEGEVUST ISELOOMUSTAVAD FINANTSSUHTARVUD

2025 2024 2023

Puhaskasumi marginaal (puhaskasum / müügitulu)

35,1% 36,4% 21,7%

Ärikasumi marginaal (ärikasum / müügitulu)

44,9% 41,9% 27,3%

Omakapitali tootlus (puhaskasum / perioodi keskmine omakapital)

11,9% 13,8% 7,6%

Omakapitali määr (omakapital / varad)

69,9% 68,0% 66,5%

Varade tootlus (puhaskasum / perioodi keskmised koguvarad)

8,2% 9,3% 5,3%

Müügi eesmärgil ostetud teenused moodustasid 2025. aastal 62,3 miljonit eurot, suurenedes võrreldes 2024. aasta sama perioodiga 1,7 miljonit eurot.

Kinnisvaraarenduse teenuste kulud moodustasid 0,3 miljonit eurot ning vähenesid võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 2 miljonit eurot, kuna teenusprojekte oli 2025. aastal oluliselt vähem.

Haldusobjektide haldamise kulud kasvasid samas tempos müügituludega.

2025. aasta ärikasum kokku oli 79,5 miljonit eurot, suurenedes eelneva aasta sama perioodiga võrreldes 1,7 miljoni euro võrra. Ärikasumi marginaal oli 44,9%, võrdluseks 2024. aasta samal perioodil 41,9%. Väga kõrge marginaali peamine põhjus oli endiselt keskvalitsuse hoonete energiatõhususe parandamise investeeringu- toetused hoonete vastavusse viimiseks energia- tõhususe miinimumnõuetega või uute energia- tõhusate hoonete rajamiseks ning kasum mittevajaliku vara müügist. Puhaskasumiks kujunes 2025. aasta 12 kuuga 62,1 miljonit eurot, vähenedes 2024. aasta sama perioodiga võrreldes 5,6 miljonit eurot. Põhjuseks 9,0 miljonit eurot suurem dividendide tulumaksu kulu.

Kinnisvaraarenduses on Riigi Kinnisvara keskendunud eriotstarbeliste hoonete (nt pääste- hooned, politseihooned, koolimajad jt) ning büroo- ja teeninduspindade arendamisele. 2025. aasta 12 kuu jooksul investeeriti kokku 74,5 miljonit eurot (2024. aasta samal perioodil 66,7 miljonit eurot), millest 73,4 miljonit eurot olid investeeringud kinnisvarasse. Suurimad valminud või töös olevad investeeringuprojektid on Tallinnas Loodusmaja ehitamine 32,8 miljonit eurot, Tartu kohtumaja rekonstrueerimine 7,9 miljonit eurot, Sisekaitseakadeemia õppekeskuse

moodulhoonete rajamine 4,3 miljonit eurot ning Maaelu Teadmuskeskuse aretuskeskuse teise hoone rajamine 3,9 miljonit eurot.

Aktsiakapital moodustas 31.12.25 seisuga 279,9 miljonit eurot. Aktsiakapital kasvas riigi poolt ettevõtte omandisse vara üle andmise tulemusena 2024. aasta lõpuga võrreldes 4,8 miljonit eurot.

Omakapital moodustas 31.12.25 seisuga 527,6 miljonit eurot, suurenedes 2024. aasta lõpu seisuga võrreldes 11,9 miljonit eurot, põhjuseks eelpoolmainitud üle antud vara väärtus ning 2025. aasta puhaskasumi kasv võrreldes 2024. aastaga.

2025. aasta kokkuvõttes on ettevõte püsinud seatud eesmärkide ja valitsussektori limiitide piires.

Majandusaastal ega aruande koostamise perioodil ei ilmnenud valuutakursside, intressimäärade või börsikursside muutumisega seonduvaid riske. Finantsriskide juhtimine põhineb riskide perioodi- lisel määratlemisel, mõõtmisel ja maandamis- meetmete tõhususe hindamisel.

Peamised riskid ettevõtte jaoks ja nende maan- damise meetmed on järgmised:

• Intressimäära risk: intressimäärade muutus mõjutab ettevõtte finantskohustuste ja -nõuete väärtust või tulevasi rahavoogusid. Peamise meetmena on laenuportfell hajutatud erinevate intressimäärade (fikseeritud ja ujuvad) vahel.

• Likviidsusrisk: ettevõttel ei ole piisavalt vahendeid oma kohustuste täitmiseks. Selle riski maandamiseks koostame regulaarselt rahavoogude prognoose, jälgime arendusprojektide rahalist edenemist ning hoiame piisavat likviidsete vahendite puhvrit.

Valuuta- ja börsikursside riski ettevõttel ei ole, kuna ei oma olulises mahus välisvaluutas tulusid,

kulusid, varasid või kohustusi ning ei investeeri ka börsiettevõte aktsiatesse ja ei oma nendest tulenevat väärtuse muutumise riski. Samuti ei ole oluline krediidirisk, kuna ettevõte teeb tehinguid peamiselt riigisektori asutustega. Intressimäärade langus 2025. aastal avaldas positiivset mõju ettevõtte kasumlikkusele läbi väiksemate intressikulude.

9

Narvas, Tiigi tn 9, avati rekonstrueeritud piirivalvekordon.

Sakus, Teaduse 4, avati värskelt rekonstrueeritud karantiinkasvuhoone.

kuulutati välja Kohtla-Järve Järve Kooli uue õpphoone parima ideekavandi võitja Kolm Pluss Üks OÜ kavand „TANGRAM“.

Keskkonnaagentuuri Harku ilmakeskuse hoone saavutas oma maksimaalse kõrguse.

toimus Loodusmaja sarikapärja sündmus.

valmis Viljandi Tervikumi kunstikonkurssi võidutöö, skulptuur „Androgynos“. Autorid Leena Kuutma ja Eeva-Ruth Niitvägi.

valmisid Koidula piiripunkti turvalisuse tõstmise tööd.

avati Sisekaitseakadeemia õppe- keskuse ajutised moodulhooned Tallinnas Kase tn 61.

selgus Keskkonnaagentuuri Harku ilmakeskuse kunstikonkursi võitja, kelleks osutus Tiina Sarapu klaaskunstiteose kavand „Ilm ja maa“.

04.02

02.06

21.02

06.03

10.06

20.06 14.07

18.08

25.02

Tellija: Riigi Kinnisvara Projekti kestus: oktoober 2022 kuni jaanuar 2025 Netopind: 3457 m² Projekti kogumaksumus: 6,5 miljonit eurot Projekteerija: Kuubik Projekt OÜ Ehitaja: Nordlin Ehitus OÜ Omanikujärelevalve: AS Infragate Eesti

Tellija: Maaelu Teadmuskeskus Projekti kestus: august 2024 kuni mai 2025 Netopind: 300 m² Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringu kogumaksumus: 1,3 miljonit eurot Arhitekt: Projektibüroo OÜ Ehitaja: Norete Grupp OÜ Omanikujärelevalve: AS Infragate Eesti

avati SA Viljandi Haigla Tervikumi hoone.18.06

Tellija: SA Viljandi Haigla Projekti kestus: mai 2018 kuni juuli 2025 Netopind: 22 639 m² Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 63 miljonit eurot Arhitektid: DAGOpen OÜ ja PLANHO consultores S.L.P ja BAKPAK Architects S.L.P. Sisearhitekt: Pink OÜ Ehitajad: ühispakkujad Ehitusfirma Rand ja Tuulberg AS ning Ehitustrust AS Omanikujärelevalve: Inseneribüroo Telora OÜ

Tellija: Politsei- ja Piirivalveamet Projekti kestus: jaanuar 2024 kuni juuli 2025 Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 0,5 miljonit eurotProjekteerija: AS Infragate Eesti Ehitaja: Embach Ehitus OÜ Omanikujärelevalve: Keskkonnaprojekt OÜ

Tellija: Riigi Kinnisvara Projekti kestus: august 2024 kuni august 2025 Netopind: 2309 m² Projekti kogumaksumus: 4,5 miljonit eurot Arhitekt: Sweco Projekt AS Ehitajad: Modular Houses Solutions OÜ ja Harmet OÜ Omanikujärelevalve: Inseneribüroo Telora OÜ .

2. Olulised sündmused

1 0

valmisid Luhamaa maanteepiiripunkti läbisõidutõkete ja väravate ehitustööd.

valmis Tartu kohtumaja kunstikonkursi võidutöö „Valgus seguneb varjudega“, autor Mirjam Hinni.

01.10

Tellija: Politsei- ja Piirivalveamet Projekti kestus: juuli 2023 kuni september 2025 Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 1,4 miljonit eurot Projekteerija: AS Infragate Eesti Ehitaja: Embach Ehitus OÜ Omanikujärelevalve: Keskkonnaprojekt OÜ

Tellija: Eesti Rahvusraamatukogu Projekti kestus: detsember 2018 kuni september 2025 Netopind: 45 000 m² Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 73,6 miljonit eurot Sisearhitektid: Ville Lausmäe, Peeter Klaas, Gerly Vaikre, Mariel Tõld Ehitaja: Ehitus5ECO OÜ Omanikujärelevalve: Sweco EST OÜ .

Tellija: Riigi Kinnisvara Projekti kestus: oktoober 2022 kuni august 2025 Netopind: 1138 m² Projekti kogumaksumus: 3,4 miljonit eurot Projekteerija: ConArte OÜ Ehitaja: Ehitus5Eco OÜ Omanikujärelevalve: Tallinna Linnaehituse AS

avati rekonstrueeritud Keskkonnaagentuuri Harku ilmakeskus Tallinnas Paldiski mnt 245.

Tallinnas Tõnismägi 2 anti kasutajatele üle rekonstrueeritud Eesti Rahvusraamatukogu.

10.09

03.09 10.09

valmis Lennusalga kopterite eskadrilli lisapind.

Rahvusraamatukogu hoone kunstikonkursi võitis skulptuur „Monument raamatutele, mis on loetud kapsaks“. Autorid Jass Kaselaane ja Jenny Grönholm.

Tellija: Politsei- ja Piirivalveamet Projekti kestus: veebruar 2021 kuni oktoober 2025 Netopind: 328 m² Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 1,1 miljonit eurot Projekteerija: Ehitusinsener OÜ Ehitaja: Norete Grupp OÜ Omanikujärelevalve: Inseneribüroo Telora OÜ

Maaelu Teadmuskeskuse aretuskeskuse teine hoone saavutas täiskõrguse.

08.10

28.10

06.10

11

valmisid Päästeameti lõhkamiskohad Lõhangus, Potsepas ja Kardlas.

selgus Toomgildi hoone saali kunstikonkurssi võidutöö, Urmas Viigi installatsiooni „Õhtusöök“.

Võru eriettevalmistuse taristu rajamise projekteerimis- ja ehitustööde alliansshanke võitis Embach Ehitus OÜ ja Nordecon AS ühispakkumine.

Tellija: Päästeamet Projekti kestus: mai 2024 kuni november 2025 Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 2 miljonit eurot Projekteerija: Kuu OÜ, Juhan Rohtla Peatöövõtjad: BauEst OÜ (Lõhangu ja Kardla), Hoogla Ehitus OÜ ja OÜ Savekate (Potsepa)

andsime kasutajatele üle Tartus Kalevi 1 rekonstrueeritud kohtumaja.

Tellija: Riigi Kinnisvara Projekti kestus: oktoober 2019 kuni november 2025 Netopind: 9696 m² Projekti kogumaksumus: 18,5 miljonit eurot Arhitektuur: Projekt Kuubis OÜ Ehitaja: Ehitustrust OÜ Omanikujärelevalve: Keskkonnaprojekt OÜ

30.12

30.11

01.11

09.12

valmis Keskkonnaagentuuri Harku Ilmakeskuse klaasikunstiteos „Ilm ja maa“. Autor Tiina Sarapu.

valmisid Kiviõli Riigikooli moodulhooned.

võtsime vastu Narva piiripunkti läbisõidutõkete- ja väravate ehitustööd.

Tellija: Politsei-ja Piirivalveamet Projekti kestus: november 2023 kuni oktoober 2025 Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 1,2 miljonit eurot Projekteerija: AS Infragate Eesti Ehitaja: Dreibau OÜ Omanikujärelevalve: Inseneribüroo Telora OÜ

Projekti kestus: jaanuar 2025 kuni november 2025 Netopind: 590 m² Teenusprojekti Riigi Kinnisvara juhitud investeeringute kogumaksumus: 0,9 miljonit eurot Arhitekt: Nasa OÜ Ehitaja: Adapteo OÜ

30.10

30.10 31.10

1 2

2 . 1 . T U N N U S T U S E D

• Rüütelkonna hoonet tunnustati Eesti Kultuur- kapitali arhitektuuri sihtkapitali renoveerimis- preemiaga ja Eesti Sisearhitektide Liidu aastapreemiaga. Mitme preemiaga tunnustati Pille Lausmäe sisearhitektuuribürood ning Urmas Lõokese arhitektuuribürood Rüütelkonna hoone renoveerimise eest Eesti esindus- hooneks.

• Eesti Sisearhitektide Liidu aastapreemia pälvis Narva hariduskompleks (Eesti kool ja vanalinna lasteaed).

• Eesti Maastikuarhitektide Liidu aastapreemia pälvis aasta maastik kategoorias Tallinna Mustamäe riigigümnaasiumi õppehoone maastikuarhitektuur.

• Eesti Rahvusraamatukogu renoveerimine pälvis muinsuskaitse aastaauhinna kate- goorias „Hästi restaureeritud mälestis avalikus omandis“.

• Pelgulinna Riigigümnaasium jõudis Euroopa arhitektuuri tippude sekka, olles EUmies Awards 2026 nominendiks, mis on üks Euroopa mainekamaid arhitektuuri- ja disainiauhindu. Projekt näitab, kuidas maastikuarhitektuur saab toetada õppimist, kogukonda ja sidet loodusega.

1 3

3. Meie kliendid

Riigi Kinnisvara kliendid on riigiasutused ja avalike teenuste pakkujad. Toetame oma kliente terviklike haldus-, arendus-, hanke- ja projektijuhtimise teenustega, nii et hoonete kasutajad saaksid keskenduda oma põhitegevusele. Teenuste osutamisel on kandev joon klientide tegevus- valdkondade eripära mõistmine.

2025. aasta detsembri lõpu seisuga juhtis Riigi Kinnisvara 905 lepingulist kliendisuhet, millest 756 on üürilepingu- ja 149 halduslepingupõhised.

Üürilepingu korral on Riigi Kinnisvara ise vara omanik või vahendab üüripinda kolmandalt osapoolelt ja osutab kliendile kokkulepitud korrashoiuteenuseid üürilepingu alusel. Haldus- lepingu korral on klient temale kuuluva hoonesta- tud kinnisvara andnud hallata Riigi Kinnisvarale ja me tagame selle korrashoiu ja vastavuse kliendi vajadustele. Riigi Kinnisvara aktiivses kinnisvaraportfellis on kasutatava pinna osas suurima osakaaluga (39%) Haridus- ja Teadusministeeriumi (HTM) valitsemisala- asutused, kellega on sõlmitud nii üüri- kui halduslepinguid. Kuivõrd nende hulgas on palju gümnaasiume ja kutseõppeasutuste hooneid, kus pinnakasutus on keskmisest suurem, moodustab HTMi osakaal lepingute arvust vaid 15%.

Valitsemisaladest suuremad lepingupartnerid on veel Siseministeerium, kelle pinna osakaal on

22% ja lepingute arvust 24%, ning Justiits- ja Digiministeerium, kelle pinna osakaal on 12%, samas lepingutest vaid 6% tulenevalt kolme vangla suurest mahust kogu portfellis. Lepingute arvu poolest on märkimisväärse osakaaluga (11%) erasektori kliendid, kuid nende osa üüritud pinnast on vaid 3%. Kuivõrd Riigi Kinnisvara põhitegevus on suunatud riigisektori teenindamisele, käsitleme erasektori üürilepinguid eelkõige vakantsi juhtimise meetmena. Pakume erasektorile üüripinda vaid juhul, kui olemasolevates hoonetes jääb vabu pindu üle. Erasektorile suunatud arendustegevusi Riigi Kinnisvara ei planeeri.

39% Haridus- ja Teadusministeerium, 633 784 m2

22% Siseministeerium, 360 141 m2 12% Justiits- ja Digiministeerium, 197 733 m2 7% Kultuuriministeerium, 114 025 m2 5% Muud riigiasutused, 86 369 m2 4% Rahandusministeerium, 65 883 m2 3% Regionaal- ja Põllumajandusministeerium,

56 359 m2 3% Erasektor, 42 906 m2 1% Kliimaministeerium, 21 181 m2 1% Põhiseaduslikud instantsid ja Riigikantselei,

15 314 m2 1% Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium,

14 331 m2 1% Sotsiaalministeerium, 15 675 m2 1% Kohalikud omavalitsused, 9 388 m2 0% Kaitseministeerium, 2 250 m2

Riigi Kinnisvaraportfelli (üüri- ja halduslepingud) jaotus üüritud ja hallatud pinna järgi seisuga 31.12.2025

h a r i d u s - j a t e a d u s m i n i s t e e r i u m s i s e m i n i s t e e r i u m j u s t i i t s - j a

d i g i m i n i s t e e r i u m

k u l t u u r i -

m i n i s t e e r i u m

m u u d

r i i g i -

a s u t u s e d

633 784 m2 360 141 m2 197 733 m2 114 025 m2 86 369 m2

39% 22% 12% 7% 5% 4% 3%3%

1 4

3 . 1 . K L I E N D I K O G E M U S E

K U J U N D A M I N E

Läinud aastal keskendus Riigi Kinnisvara kliendisuhete osakond kolmele valdkonnale, mis vajasid klientide hinnangul kvaliteedihüpet juba pikalt: infovahetus, teenuste maksumus ja oluliste murekohtade kiirem lahendamine. Meeskondliku panusena ning põhjalikult kliendi häält kuulda võttes valmis kliendiportaal, muutsime üürimudelit ning teenusedisaini metoodikat rakendades kaardistasime meie teenuste võtmekohad. Keskendumine klientide vajadustele kajastub ka kliendiuuringu tulemustes. Soovitusindeks saavutas oma viimase viie aasta kõrgeima taseme nii kliendisuhetes – 53% – kui ka partnersuhetes – 63%. Oleme väga tänulikud klientidele rekordilise tagasiside eest. 2025. aastal laekus meile kokku 1008 vastust (võrdluseks 871 vastust 2024. aastal ja 605 vastust 2023. aastal). Kokku saatsime möödunud aastal välja 3844 küsitlust, mis teeb vastamismääraks 26%. Vastustes välja toodud sisulised ettepanekud aitavad meil edaspidi teenuste kvaliteeti parandada.

Kliendirahulolu mõõtmiseks kasutame järjepidevalt nii kvalitatiivseid kui kvantitatiivseid meetodeid. Kliendikohtumistelt saame vahetut tagasiside klientide eesmärkide, vajaduste ja soovide kohta. 2025. aastal viisime üle Eesti läbi 32 intervjuud, et teha kindlaks klientide ootused meie teenustele. Korraldasime kliendihommikud tavapärase Riigi Kinnisvara kontori asemel värskelt renoveeritud hoonetes: kevadel võõrustasime kliente Eesti esindushoones ning jõulude eel Eesti Rahvusraamatukogus. Kliendihommikutel käsit- lesime selliseid teemasid nagu Riigi Kinnisvara haldusteenus, büroopinna tõhusus ja töö- keskkonna muudatused ning riigi hoonestatud kinnisvarastrateegia fookus lähiaastatel.

4000

2500

3000

2500

2000

1500

1000

0

500

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

0%

5%

2545

605 871

1008

3023

24% 29% 26%

3844

2023

Saadetud tk Vastatud tk Vastamismäär %

2024 2025

Tagasiside küsimine Riigi Kinnisvara klientidelt aastatel 2023 - 2025. Allikas: Recommy.com

Soovitusindeksi tulemused aastatel 2023 - 2025. Allikas: Recommy.com

Kliendisündmused on muutunud aina popu- laarsemaks: kui 2024. aastal osales keskmiselt 50 inimest, siis 2025. aastal osales igal kliendihommi- kul juba 100 klienti. Vahetu suhtlemine valitsemis- alade esindajatega, uue hoonega tutvumine ja ühised arutelud teemaettekannete üle on loonud tugeva aluse usalduslikuks koostööks.

Juba viiendat aastat jätkame soovitusindeksi metoodika kasutamist (ingl.k. Net Promoter Score

ehk NPS), mille kaudu jõuab igapäevaselt meieni operatiivne tagasiside nii hoones toimuva, teenuste kvaliteedi kui ka info selle kohta, kuivõrd rahul ollakse kontaktisiku koostööga. Riigi Kinnisvara kliendid on jagatud kolme gruppi:

• Otsustajad, keda on ligi 200 ja kes on meilt arenduste ja teenuste tellijad.

• Kliendid, kes on meie hallatavate hoonete juhtivtöötajad haldusküsimustes ja keda on ligi 500. Nende tagasiside annab reaalse pildi hoone seisukorrast kohapeal.

• Kasutajad, kes on kõik meie hallatavate hoonete töötajad. Umbes 2000 kasutajaga on meie suhtlus aktiivsem regulaarselt esitatud töötaotluste või uute töökeskkondade valmimise järgsete rahuloluküsitluste kaudu.

Uusarenduste valmimise järel uurime poole aasta möödudes alati kasutajate rahulolu töökeskkonna- ga. 2025. aastal oli rahulolu töökeskkonnaga Paide komandohoones 71%, Haapsalu komandos 67% ja Keskkonna-agentuuri Harku ilmakeskuses 65%.

2025. aasta kumulatiivseks soovitusindeksiks kliendisuhetes kujunes 53%. Erilist heameelt teeb mittesoovitajate osakaalu vähenemine. Meie kliendid on rahul, et Riigi Kinnisvara on usaldusväärne, kindel ja professionaalne partner,

1 5

koostöö halduritega on muutunud tõhusamaks, igapäevane asjaajamine on korrektne ning tagasiside saabub kiiresti. Kliendid ootavad jätku- valt meilt, et haldurite ja projektijuhtide töökvaliteet saavutaks ühtlasema taseme kõigis piirkondades, et suudaksime lähtuvalt kliendi muutuvatest vajadustest aasta jooksul pakkuda paindlikkust tööjõu- ja finantsressursside kasutamisel ning et järelevalve hankepartnerite töö üle oleks süsteemsem ja tõhusam.

Küsime regulaarselt tagasisidet ka meie teenustele. Võrreldes eelmise aasta tulemustega on rahulolu heakorrateenustega veidi suurenenud (2024. a oli hinnangu 7–10 andjaid 73%, 2025. a 76%)

ja rahulolu turvateenustega on veidi vähenenud (2024. a oli hinnangu 7–10 andjaid 66%, 2025. a aga 60%). Teiste teenuste puhul jäid tulemused valdavalt samale tasemele. Uue teenusena hakkasime küsima rahulolu meie infosüsteemide kasutusmugavusega ning teenusele hinnangu 7-10 andjaid oli 63%, mis näitab, et kliendid on pakutavaga rahul.

Saabunud tagasisidet analüüsime detailse põhjalikkusega, käsitledes igat vastust eraldi- seisvana. Järeltegevuste tõhusamaks korralda- miseks oleme sisse seadnud kvartaalsed kliendikogemuse parendamise koosolekud osakonnajuhtide ja piirkonnajuhtidega.

Jaanuarist septembrini analüüsisime 22-liikmelise osakondade ja piirkondade ülese meeskonnaga klientide vajadusi ja ootusi kolme meie teenusega: uue hoone rajamine, pinnakasutuse optimeerimine ja igapäevane haldusteenus. Klienditeekondade kindlaksmääramisel viisime valitud klientide ja koostööpartneritega läbi nii personaal- kui ka fookusgrupiintervjuusid ja lahendasime 50 elulist kliendijuhtumit. Kliendi- teekonna kindlaksmääramine oli keskne teema ka Riigi Kinnisvara strateegiapäeval. Teenusedisaini protsess õpetas meile, et klient ootab:

• haldurilt rohkem kohalolu ja tihedamat suhtlust;

• arenduste ja haldusteenuste kavandamise etapis asjatundlikumat ja jõulisemat suunamist tarkade valikute suunas;

• varasemale ja järjepidevamale infovahetusele tööde teostamise kõigis etappides;

• kindlustunnet, et arendusobjektidel tehtud vigadest on õpitud ja need ei kordu uutel objektidel;

• suuremat toetust uuele pinnale kolimisel ja sisseelamisel.

2026. aastal jätkame klientide rahulolu hoidmiseks ja tõstmiseks teenusedisainiga, kus tulipunkt on haldusteenuse osade täpsemal kujundamisel ja hinnastamisel. Kogutud klienditagasiside põhjal täiustame ennetava hoolduse moodulit, et see toimiks klientide jaoks parema töökeskkonnana. Koostöös klientidega jätkame soovitud energiasäästu ja kulude kokkuhoiu saavutamiseks büroopinna tõhususe jälgimist. Samuti panustame teenuste toimepidevuse arendamisse, mis on üks riigi kaitsetegevuste kavaga seotud prioriteetseid tegevusi.

U U S A J A S T U K L I E N D I S U H T L U S E S :

K L I E N D I P O R TA A L

Möödunud aasta üheks olulisemaks verstapostiks oli meie kliendiportaali valmimine ja edukas algus. Oleme siiralt rõõmsad, et kliendid on meie kliendiportaali hästi vastu võtnud – keskkonnal on praeguseks juba ligi 300 kasutajat, mis kinnitab, et liigume õiges suunas.

M I K S S Ü N D I S K L I E N D I P O R TA A L ?

Tänapäeva kiires maailmas ootavad kliendid teenust 24/7 ja kohest ligipääsu infole. Meie peamine eesmärk oli luua keskne ja kaasaegne digitaalne keskkond, mis muudaks igapäevase Teenustega rahulolu 2025. aastal. Allikas: Recommy.com

Tehnohooldus

Heakord

Turvateenus

Remonttööd

Kinnisvara anrendamine

Kinnisvaraalane nõustamine

Infosüsteemide kasutusmugavus

0% 10%

Soovitajad (9-10) Neutraalsed (7-8) Mittesoovitajad (1-6) Ei oska öelda

20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

48% 27% 11% 13%

49% 30% 11% 10%

42% 34% 12% 12%

37% 20% 11% 32%

42% 17% 7% 33%

43% 16% 9% 32%

41% 22% 6% 31%

1 6

infovahetuse kiiremaks, läbipaistvamaks ja mugavamaks nii klientidele kui meie enda meeskonnale. Soovisime koondada kogu olulise info ühte kohta, vähendada e-kirjade ja telefonikõnede hulka ning anda klientidele võimaluse hallata oma andmeid ja teenuseid ööpäevaringselt, neile sobival ajal ja kohas.

Kliendiportaal on turvaline iseteeninduskeskkond, mis annab tervikliku ülevaate meievahelisest koostööst. Esimeses etapis valmisid funkt- sionaalsused, mis on klientide igapäevatööd juba märkimisväärselt lihtsustanud.

• Lepingud: kõik kehtivad lepingud ja nendega seotud dokumendid on lihtsalt leitavad ja hallatavad.

• Remonttööde ülevaated: reaalajas info nii planeeritavate, jooksvate kui ka tehtud remonttööde kohta.

• Projektid: võimalus jälgida projektide kulgu, tutvuda dokumentatsiooniga ja olla kursis viimaste arengutega.

• Töötaotlused: mugav viis uute töötaotluste esitamiseks ja nende staatuse jälgimiseks.

• Aruanded: lihtne ligipääs erinevatele aru- annetele (nt tarbimisaruanne).

• Protokollid: koosolekute ja ülevaatuste protokollid on talletatud ühtses süsteemis.

• KKK: kiired vastused korduma kippuvatele küsimustele, mis säästab kõigi aega.

E F E K T I I V S E M A D P R O T S E S S I D J A

PA R E M I N F O VA H E T U S

Kliendiportaali mõju meie igapäevatööle on olnud märkimisväärne. Varasema killustatud info ja mitme

kanali kaudu suhtlemise asemel on nüüd kogu teabevahetus koondunud ühele platvormile. Kliendil on ööpäevaringne ligipääs reaalajas infole, mis on vähendanud vajadust pidevateks pärimisteks ja suurendanud usaldust. See on omakorda vähendanud meie meeskonna administratiivset koormust ja kiirendanud otsustusprotsesse, lastes meil keskenduda veelgi enam väärtuse loomisele ning sisulisemale kliendinõustamisele.

Meie töö kliendiportaaliga ei ole lõppenud – tegemist on pidevalt areneva keskkonnaga. Klientide positiivne tagasiside on andnud meile kindluse ja inspiratsiooni jätkata. 2026. aastal ja edaspidi on meil plaanis lisada mitmeid uusi võimalusi, nt mobiili- vaade, protokollide vormistamine, üüriteatised ja failide jagamise võimalus. Arendustegevuses lähtume klientidelt saadud tagasisidest, et tagada lahenduste praktiline väärtus ja kasutusmugavus.

Täname kõiki kasutajaid usalduse ja väärtusliku tagasiside eest! Jätkame portaali arendamist, et pakkuda oma klientidele parimat võimalikku teenust.

1 7

4. Kinnisvaraportfell

4 . 1 . R I I G I K I N N I S VA R A P O R T F E L L I

J A O T U S

Meie kinnisvaraportfell jaguneb viieks:

• haldusportfell – Riigi Kinnisvarale kuuluvad kinnistud, mis on kaetud üürilepingutega ja tavapärases kasutuses;

• arendusportfell – kinnistud, mille potentsiaali on arendustegevusega tõenäoline suurendada, ning varad, mille arendusprotsess on aktiivne;

• müügiportfell – riigile mittevajalik vara, mida ei ole riigi vajadusteks enam vaja hoida ning mille Riigi Kinnisvara on otsustanud võõrandada, sellele vajadusel eelnevalt väärtust lisades;

• lepinguline portfell – haldusobjektid, mis ei kuulu Riigi Kinnisvarale ja kus osutame haldusteenust lepingu alusel;

• vaheüüriportfell – kinnistud, mille Riigi Kinnisvara üüritav osa kuulub kolmandale isikule ja mida Riigi Kinnisvara üürib omakorda riigiasutustele edasi.

Seisuga 31.12.2025 oli Riigi Kinnisvara vara- portfellis (haldus-, arendus- ja müügiportfell, edaspidi kokku: varaportfell) 455 kinnistut pindalaga 6,1 miljonit m². Nendel kinnistutel paiknes 791 hoonet netopinnaga 984 tuhat m². Lepingulises portfellis oli 177 kinnistut pindalaga 7,3 miljonit m², kinnistutel paiknes 279 hoonet netopinnaga 621 tuhat m². Vaheüüriportfellis oli 44 kinnistut pindalaga 550 tuhat m², kinnistutel paiknes 48 hoonet netopinnaga 111 tuhat m². Kinnisvaraportfell koosneb peaasjalikult mitteelukondlikust kinnisvarast, hoonete suletud netopinnast on elukondlikku kinnisvara vaid 5,3 tuhat m².

4 . 2 . K I N N I S VA R A P O R T F E L L I

P I I R K O N D L I K Ü L E VA A D E

Kinnisvaraportfelli piirkondlikuks juhtimiseks on Riigi Kinnisvara oma portfelli jaotanud nelja piirkonda. Põhjapiirkonna moodustavad Tallinn ja Harjumaa, lõunapiirkonda kuuluvad Viljandi-, Jõgeva-, Tartu ja Tartumaa, Põlva-, Võru- ja Valgamaa, idapiirkond on Ida- ja Lääne-Virumaa ning läänepiirkonna kinnisvaraportfell koosneb Hiiu-, Saare-, Lääne-, Rapla-, Järva- ja Pärnumaast. Ligikaudu 62% kinnistute arvust ja 69% hoonestuse pinnast paikneb põhja- ja lõunapiirkonnas.

4 . 3 P E A M I S E D M U U D AT U S E D

K I N N I S VA R A P O R T F E L L I S

Varaportfelli kuuluvate kinnisasjade arv vähenes 2% võrra (464 objektilt 455 objektile):

• haldusportfelli varade arv kahanes viie kinnistu võrra ehk 1%;

• arendusportfelli maht kahanes ühe kinnistu võrra ehk 4%;

• müügiportfelli maht vähenes kolme kinnistu võrra ehk 6%;

• hoonestuse netopind varaportfellis vähenes 1% ehk 9 982 m² võrra;

• haldusportfelli vakantsus püsis aasta jooksul vahemikus 3,4%-4,6% ja oli aasta lõpu seisuga 3,8%. Eesmärk on hoida haldusportfelli tegeliku vakantsuse (tegelikult väljaüüritav pind) taset kuni 4,5%, et hoida vakantse pinna ülalpidamiskulu madalana ja samas tagada operatiivne valmisolek pakkuda remonttööde korral asenduspinda, alternatiivset üüripinda või vajaduse tekkides muud sarnast pinda;

• varaportfelli tootlus oli aasta lõpu seisuga 7,9%.

Portfell Kinnistute

arv %

Hoonete arv

% Hoonete

netopind, m² %

Objekti üüritav pind

m²

Üüritud/ hallatud pind m²

Haldus 383 84% 689 87% 900 868 93% 795 637 753 718

Arendus 27 6% 44 6% 48 089 3% 43 884 7 278

Müük 45 10% 58 7% 34 990 4% 21 359 2 449

Kokku 455 100% 791 100% 983 947 100% 860 880 763 445

Vaheüür 44 20% 48 15% 111 210 7% 102 316 94 208

Lepinguline 177 80% 279 85% 620 784 93% 573 883 573 883

Kokku 221 100% 327 100% 731 993 100% 676 199 668 091

Portfell kokku 676 100% 1 118 100% 1 715 941 100% 1 537 079 1 431 536

Kinnisvaraportfelli üldinfo seisuga 31.12.2025

Kinnisvaraportfelli jagunemine hoonestatuse järgi seisuga 31.12.2025

Kinnisvaraportfelli piirkondlik ülevaade seisuga 31.12.2025

Haldus- portfell, m²

% Müügi-

portfell, m² %

Arendus- portfell, m²

% Vaheüüri

portfell, m² %

Lepinguline portfell, m²

Hoonestamata 1 466 655 26% 116 932 43% 52 839 29% 63 525

Hoonestatud 4 165 339 74% 153 592 57% 127 482 71% 548 473 100% 7 194 559

Kokku 5 631 994 100% 270 524 100% 180 321 100% 548 473 100% 7 258 083

Piirkond

Hoonestuse netopind portfellis (m²) Kokku

Haldus Arendus Müük Vaheüür Lepinguline Kinnistute

arv (tk) Osakaal

Hoonestuse netopind

(m²) Osakaal

Põhja 386 895 40 599 23 493 81 257 204 354 207 31% 736 598 43%

Lääne 119 543 3 952 6 153 5 453 141 042 173 26% 276 142 16%

Ida 126 696 0 2 982 11 351 115 531 87 13% 256 559 15%

Lõuna 267 735 3 539 2 363 13 149 159 856 209 31% 446 642 26%

Kokku 900 868 48 089 34 990 111 210 620 784 676 100% 1 715 941 100%

1 8

Muutused Riigi Kinnisvara lepingulises port- fellis ja vaheüüriportfellis 2025. aastal

Kinnisasjade arv vähenes lepingulises portfellis 184 objektilt 177 objektile ehk 4% ning hoonestuse netopind vähenes 17 035 m² võrra ehk 3%. Kinnisasjade arv kasvas vaheüüriportfellis 37 objektilt 44 objektile ehk 27,6% ja kasvas 36 312 m² võrra ehk 48%, mis on peamiselt tingitud eriotstarbeliste sisejulgeoleku objektide lisandumisest portfelli.

Riigi omandist ettevõttele üleantav vara

2025. aastal võttis Riigi Kinnisvara üle suletud netopinnas 2942 m² vajalikku ja 1376 m² mitte- vajalikku hoonestust. Vajalik vara liikus haldus- portfelli ning mittevajalik vara müügiportfelli.

Riigi Kinnisvara portfelli anti üle vajalikuna:

• Mart Saare majamuuseum, Karjasoo küla, Põhja- Sakala vald, Viljandi maakond (KUM);

• Viljandi muuseum, J. Laidoneri plats 10, Viljandi linn, Viljandi maakond (KUM);

• garaažihoone, Küti tn 6, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond (KLiM).

Portfell Soetusmaksumus*

(eurot)

Rahavoog Puhastegevustulu (eurot)Sissevool (eurot) Väljavool (eurot)

Haldus 879 215 742 123 446 371 -52 738 653 70 707 718

Müük 6 120 299 1 084 222 -1 011 396 72 826

Arendus 16 230 611 628 874 -410 567 218 308

Kokku 901 566 652 125 159 468 -54 160 615 70 998 852

Riigi Kinnisvara portfelli anti üle mittevajalikuna:

• kortermaja, Hobujaama tn 8, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond (SIM);

• angaarihoone, Geoloogia, Tuula küla, Saue vald, Harju maakond (KLiM).

Seisuga 31.12.2025 oli ülevõtmisel kolmteist riigile vajalikku hoonestamata kinnistut ning mittevajalikuna kuus hoonestatud ja kolm hoonestamata kinnistut

4 . 4 . M I T T E VA J A L I K U VA R A M Ü Ü K

Riigi Kinnisvara müüb riigiasutustele mittevajaliku kinnisvara reeglina avaliku enampakkumise teel. 2025. aastal võõrandasime mittevajalikku kinnisvara 15 tehinguga kokku 14,7 miljoni euro väärtuses. Viimase kolme aasta jooksul oleme müünud 105 kinnisvaraobjekti kokku üle 55 miljoni euro väärtuses.

2025. aasta mittevajaliku vara müükidest võib esile tõsta viis üle ühe miljoni euro suurust tehingut, mis moodustasid kokku 13,6 miljonit eurot ehk 93% kogu aasta müügitulust.

Suurim müügitehing oli väärikas juugendstiilis büroohoone Tallinnas aadressil Tõnismägi tn 5a, mida olid eri aegadel kasutanud nii Justiits- kui ka Haridusministeerium ning mille hinnaks kujunes enampakkumisel 4,51 miljonit eurot. Suuruse

poolest järgmine tehing oli endine Rahvusarhiivi hoonete kompleks Tallinnas aadressil Maneeži tn 2//4 müügihinnaga 3,86 miljonit eurot, mis muutus mittevajalikuks pärast Rahvus- raamatukogu renoveerimistööde valmimist. Kolmas suurtehing oli büroohoone müük Tallinnas aadressil Mustamäe tee 33 müügihinnaga 2,45 miljonit eurot, mille muutumine mittevajalikuks on seotud valmiva Loodusmajaga. Veel kaks müügitehingut hinnaga üle ühe miljoni euro hõlmasid Tartu vanalinnas uusrenessansi stiilis endist kohtuhoonet aadressil Veski tn 32 (müügihinnaga 1,6 miljonit eurot) ja kortermaja Tallinna kesklinnas müügihinnaga 1,2 miljonit eurot. Ülejäänud kümne objekti müügitulu moodustas kokku 1,1 miljonit eurot.

2026. aasta kinnitatud müügieelarve on 12 miljonit eurot. Suurematest müügiobjektidest väärib märkimist Tallinnas kuuest kinnistust koosnev Süsta tänava sadama-ala, lisaks endine Liivalaia kohtumaja kinnistu Tallinna kesklinnas, mille detailplaneering on kehtestamise ootel, ning Tallinnas Noblessneri sadama piirkonnas asuv kinnistu Vesilennuki tn 14.

2023 2024 2025

Tehingute arv, tk 35 55 15

Müügihind kokku, mln EUR

11,6 28,6 14,7

Riigi Kinnisvara müügitulu ja müügitehingute arv

2023.-2025. aastal.

*Vara soetusmaksumus ilma raamatupidamislike

allahindlusteta.

Varaportfelli finantsvaade seisuga 31.12.2025

1 9

5. Arendusteenused

Riigi Kinnisvara on seadnud 2025.–2028. strateegiaga eesmärgiks, et meie ehitatavad, renoveeritavad ja kasutatavad hooned oleksid kestlikud, energiatõhusad ning keskkonda vähem koormavad. Oleme võtnud suuna keskenduda uute hoonete ehitamise asemel olemasolevate hoonete renoveerimisele. Lisaks jätkusuutlikkusele on sellise lähenemise eelis ressursside säästlikum kasutamine ja kultuuri- pärandi säilitamine.

Kuigi 2025. aastal valminud arendusprojektide arv oli varasemate aastatega võrreldes märgatavalt väiksem, ületas investeeringute kogumaht siiski eelneva aasta taset. Seda mõjutasid nii lõppenud projektid kui ka jätkuvad projektid (nt Loodusmaja arendus). Suurematest arendusobjektidest rekonstrueeriti 2025. aastal Narvas Tiigi 9a kordonihoone, Tallinnas Paldiski mnt 245 Harku ilmakeskus ja Tartus Kalevi 1 kohtumaja.

Remonttööde korraldamise eesmärk on tagada üüripindade ja hoonete seisukorra säilitamine. 2025. aastal teostasime remonttöid ligikaudu 40 miljoni euro eest. Kokku tegime 2410 remonttööd 388 erineval objektil. Endiselt on suurim remont- tööde tellija Haridus- ja Teadusministeerium. 2026. aastaks prognoosime Riigi Kinnisvara remontide ja teenusremontide mahuks kokku 35 miljonit eurot.

2025. aastal valmisid suuremate teenus- projektidena Rahvusraamatukogu rekonstruee- rimistööd ja Viljandi maakonnahaigla ja tervise- keskuse „Tervikum“ ehitustööd. Lisaks valmisid väiksemad teenusprojektid, näiteks Lennusalga kopterite eskadrilli lisapind, Päästeameti lõhkamiskohtade rajamine Lõhangusse, Potsepasse ja Kardlasse ning Kiviõli Riigikooli

moodulhoonete projekteerimis- ja paigaldustööd. Jätkusid Eesti Rahvusringhäälingu hoone- kompleksi ehitustööd.

2025. aasta teises pooles oli näha ehitussektoris kerget tõusu, mis võib mõju avaldada 2026. aasta ehitushinnas.

VA L M I N U D K U N S T I T E O S E D

Eestis kehtib alates 2011. aastast kunstiteoste tellimise seadus, mille eesmärk on rikastada avalikku ruumi kunstiga. Seaduse kohaselt suunatakse 1% avalikku kasutusse antava ehitise maksumusest kunstiteoste tellimiseks. Kunsti-

teoste hinna ülempiir on alates 2021. aastast 110 000 eurot. Avaliku kunstikonkursi kaudu tellitavate teoste valik on lai, hõlmates nii traditsioonilisi maale, graafikat ja skulptuuri kui ka interaktiivseid installatsioone, videoteoseid ning valgus- ja heliobjekte.

Huvi Riigi Kinnisvara korraldatud kunstikonkurssi- del osalemise vastu on olnud püsivas kasvutrendis. Kui 2023. aastal esitati konkursile keskmiselt 35 kavandit, siis 2024. aastal 46 ja 2025. aastal juba 56 kavandit.

2025. aastal korraldasime kolm kunstiteoste tellimise konkurssi: Keskkonnaagentuuri Harku

ilmakeskusele, Eesti Rahvusraamatukogule ning Riigikogu Kantselei Toomgildi hoonele. Samal aastal valmis Riigi Kinnisvara korraldatud kunstiteoste tellimise konkursside tulemusel kolm teost kogumaksumusega 245 000 eurot. Avati Viljandi maakonnahaigla ja tervisekeskuse Tervikumi pronksskulptuur „Androgynos“ (autorid Leena Kuutma ja Eeva-Ruth Niitvägi), Tartu kohtumaja monumentaalmaal „Valgus seguneb varjudega“ (autor Mirjam Hinn) ning Keskkonnaagentuuri Harku ilmakeskuse klaasikunstiteos „Ilm ja maa“ (autor Tiina Sarapu).

Arendus- ja teenusprojektide investeeringute maht 2023.-2025. aastal. Remonttööde maht 2023.-2025. aastal.

2500

6

5

180 mln EUR

108 mln EUR

65 mln EUR

66 mln EUR

73,4 mln EUR

49,1 mln EUR

122,5 mln EUR

58 mln EUR

166 mln EUR

131 mln EUR

160 mln EUR

140 mln EUR

120 mln EUR

100 mln EUR

80 mln EUR

60 mln EUR

40 mln EUR

20 mln EUR

0 EUR

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Oma varaportfell (tk)

RKAS rahastus

Projektijuhtimisteenus (tk)

Projektijuhtimisteenus

40 mln EUR

2500

2000

1500

1000

500

0

45 mln EUR

35 mln EUR

30 mln EUR

25 mln EUR

20 mln EUR

15 mln EUR

10 mln EUR

5 mln EUR

0 EUR

24 mln EUR

25 mln EUR

40 mln EUR

7 mln EUR

17 mln EUR

16 mln EUR

19 mln EUR

21 mln EUR

10 mln EUR

2 0

L Õ P P E N U D

A R H I T E K T U U R I V Õ I S T L U S E D

Riigi Kinnisvara eesmärk on leida uute hoonete eskiislahendused ideevõistluste kaudu, mistõttu korraldame suure avaliku tähelepanuga või linnaehituslikult olulisematele arendusobjektidele arhitektuurivõistlusi. Avalikud ideevõistlused loovad ühiskonnas ruumivaldkonna trende ja nende läbiviimisega anname eeskuju kogu avalikule sektorile. Võistluste arv sõltub suuresti prioriteetsete projektide iseloomust. 2025. aastal lõppes Kohtla-Järve Järve Kooli uue õppehoone arhitektuurivõistluse hindamine ning kuulutasime välja arhitektuurivõistluse Kuressaare Ametikooli uue õpilaskodu rajamiseks, mille hindamine jääb 2026. aastasse. Ettevalmistamisel on kaks uut avalikku arhitektuurivõistlust, millega plaanime välja minna 2026. aastal.

2 1

6. Haldusteenused

6 . 1 . H A L D U S T E E N U S T E Ü L E VA A D E

Haldusteenuste peamine ülesanne on tagada kinnisvaraportfelli elukaare toimimine võimalikult efektiivselt ja kasutaja vajadustest lähtuvalt. Korrashoiujuhtimise teenused on tehnohooldus, heakorra- (sh sise- ja väliheakord) ja remonttööd, valveteenus (sh tehniline ja mehi- tatud valve), omanikukohustuste täitmine ning tarbimis- ja tugiteenuste osutamine ja vahen- damine. Valdavalt kõik teenused, v.a halduse ja omanikukohustuste kandmise, ostame riigi- hangetega erasektori partneritelt.

2025. aasta suurimad väljakutsed seisnesid surves teenushindade kasvule ja sarnaselt eelmise aastaga ka hoonete energiatõhususe parandamises ning toimepidevuse tagamises. Kui tarbijahinnaindeksi kasv (nelja aasta libisev keskmine) oli 2025. aastal 9,2%, siis kogukulude kasv jäi 1,7% juurde. Seega saame öelda, et kokkuhoiumeetmete leidmine on edukalt jätkunud ning kulud on kasvanud vähem kui üldine hindade kallinemine.

Korrashoiuteenuste valdkonnas mõjutavad teenuste maksumust kõige enam tööjõukulud, seda nii 2025. aastal kui ka järgnevatel aastatel. Mais 2023 allkirjastatud Eesti Ametiühingute Keskliidu, Eesti Tööandjate Keskliidu ning majandus- ja infotehnoloogiaministri hea tahte kokkuleppega lepiti kokku alampalga kasvutempos 2027. aastani, mil see peaks moodustama 50% keskmisest palgast. Teenusepakkujate tööjõukulude kasv mõjutab otseselt ka korrashoiuteenuste kulusid. Samuti mõjutab korrashoiuteenuste maksumust riigi maksupoliitika üldisemalt: käibemaksu tõus, lisanduv mootorsõidukimaks, energiahindade tõus, nõuded süsinikujalajälje vähendamiseks, mis

nõuab lähiaastatel elektriautodele üleminekut jmt.

2024. aasta üks edulugusid oli taastuvenergiast toodetud elektrienergia ostmine koos päritolu- tunnistustega. Hankega sooviti vähendada hinnakõikumisi ja maandada börsihindade mõju, et võimaldada organisatsioonidel energiakulusid täpsemalt prognoosida. Tarbija lõpphind kujuneb fikseeritud hinna ja börsihinna kaalutud keskmisena.

2025. aastal, mis oli esimene roheenergia ostu aasta, saavutati Riigi Kinnisvara portfellis ligikaudu 71 500 eurot kokkuhoidu. Arvestades, et roheelektrit kasutati kokku 544 kinnistul, kujunes keskmiseks säästuks 132 eurot kinnistu kohta aastas.

2025. aasta prognoositavast kogutarbimisest (97,5 GWh, mis ei sisalda vaheüüri portfelli tarbimist), moodustab hankega kaetud roheenergia 35 GWh ehk 36,6%. Tegemist on olulise sammuga Riigi Kinnisvara eesmärgi suunas jõuda 2028. aastaks 100% taastuvenergia kasutuseni, näidates avaliku sektori eeskuju kestlike ja säästlike hanke- lahenduste rakendamisel.

K I N N I S VA R A P O R T F E L L I D E

H A L D A M I S E M U D E L I D

Üürimudel – varad on Riigi Kinnisvara omandis ja klient tasub nende kasutamise eest üüri või on pind

osaliselt vakantne ja üürniku leidmise ootel. Lisaks kogub Riigi Kinnisvara remondikomponenti, et hoida varasid hoone elukaare vältel heas seisukorras. Üürimudel on Riigi Kinnisvara peamine portfelli haldamise ärimudel. Üürimudeliga on 2025. aasta lõpu seisuga kaetud 383 kinnistut ehk 900 868 m² hoonete netopinda. 2024 aastaga võrreldes on kinnistute arv vähenenud viie võrra ja kogupind on vähenenud 17 420 m² võrra. Üürimudeli kinnistute osakaal on oluliselt suurem üürimudeli hoonete netopinna osakaalust seetõttu, et portfellis olevad korteriomandid on eraldi kinnistuna arvel, kuid netopind on neil ühiku kohta väike.

Rohehanke 2025 a. tulemused.

J A A N U A R 2 0 2 5

V E E B R T U A R 2 0 2 5

M Ä R T S 2 0 2 5

A P R I L L 2 0 2 5

M A I 2 0 2 5

J U U N I 2 0 2 5

J U U L I 2 0 2 5

A U G U S T 2 0 2 5

S E P T E M B E R 2 0 2 5

O K T O O B E R 2 0 2 5

N O V E M B E R 2 0 2 5

D E T S E M B E R 2 0 2 5

-200 000€

-150 000€

-100 000€

-50 000€

50 000€

100 000€

150 000€

200 000€

Summa (- sääst / + suurem kulu) Elektribörsi keskmine hind

152

92 90

73 68

41 37

77 81

90 96

74

160

20

40

60

80

100

120

140

0€

-30 557€ -24 474€

+24 472€ +42 020€

+113 509€ +134 059€

+13 215€ +14 726€ +1 809€

-73 217€

-98 696€

-188 427€

Rohehanke hind 83,25€/MWh

2 2

Haldusmudel (nn lepinguline portfell) – varad on klientide, valdavalt riigi või riigi sihtasutuste, omandis ja nende kasutamise eest klient ei maksa üüri, vaid tasub haldusteenuste ja kokkulepitud korrashoiuteenuste eest. Remondikomponenti ei koguta ning Riigi Kinnisvara planeerib ja korraldab remonttöid koos kliendiga ja tööde eest tasub klient oma eelarvest. 2025. aasta lõpu seisuga on haldusmudeliga kaetud 177 kinnistut, kokku 620 784 m² hoonete netopinda, aasta jooksul on kinnistute arv vähenenud seitsme võrra.

Vaheüürimudel – kinnistud, kus Riigi Kinnisvara poolt üüritav osa kuulub kolmandale isikule ja mida Riigi Kinnisvara omakorda annab üürile riigiasutustele. Vaheüüris on 44 kinnistuga seotud hooned või hoone osad, kokku 111 210 m² hoonete netopinda, aasta jooksul on lisandunud seitse hoonet/hoone osa, lisandunud pinna maht oli 36 312 m², protsentuaalselt suurenes maht üle 48%.

2025. aastal valmisid ja tulid Riigi Kinnisvara haldusesse:

• Tartu kohtumaja, Kalevi tn 1, Tartu,

• Harku ilmajaam, Paldiski mnt 245, Tallinn,

• Savi tn 6, Vahi, Tartu vald.

2025. aastal alustasime haldusmudeli alusel teenusega:

• Eesti Vabaõhumuuseum (Vabaõhumuuseumi tee 12, Tallinn).

2025. aastal alustasime vaheüürimudeli alusel teenuse pakkumisega:

Siseministeeriumi valitsemisala objektid:

• Mäealuse tn 10, Tallinn

• Pärnu mnt 139, Tallinn

• Paul Pinna 4, Tallinn

• Pikk tn 59e, Kuressaare

• Tartu tn 5c, Võhma

• Veski tn 5, Tõrva

Justiitsministeeriumi valitsemisala objektid:

• P. Kerese tn 3 // Kosmonaudi tn 4, Narva linn

• Kallasmaa tn 4, Maardu

Sotsiaalministeeriumi valitsemisala objekt:

• Kallasmaa tn 4, Maardu

Keskkonnaministeeriumi valitsemisala objekt:

• Mustamäe tee 33, Tallinn.

Haldusteenuste seisukohalt algab uute objektide käivitamine arendusfaasis, kus kinnisvarahaldurid osalevad projektimeeskonna töös. Enne hoone kasutuselevõtmist planeerime korrashoiu- teenused, kooskõlastame teenuste nõuded klientidega ja viime läbi riigihanked. Soovime kaasata teenuseosutajad varakult, et nad saaksid hoonega tutvuda ja meeskonnad komplekteerida. Tehnohoolduse korral kaasatakse partnerid hoone katsetamisse ehitusprotsessi lõpus. Kinnisvarahalduri mahukam panustamine algab teenuste hanke algatamisega ja jätkub poole- aastase käivitamisperioodiga, kus fookuses on peale igapäevase haldamise sujuvale korralda- misele ka kliendi toetamine uude keskkonda sisseelamisel.

T Ö Ö TA O T L U S E D J A T E E N U S T E

K VA L I T E E T

Hoonetega seotud operatiivküsimusi lahendab Riigi Kinnisvara klienditoe kaudu. Küsimuste, ettepanekute või lahendamist vajavate probleemidega saab klient pöörduda telefoni või e-kirja teel infotöötaja- klienditoe spetsialisti poole, kes registreerib töötaotluse ja edastab selle täitmiseks töövõtjale. Kliendil on võimalus töötaotlusi ka ise sisestada ja jälgida nende täitmist haldustarkvaras Works. Töötaotluste tähtaegne

täitmine on oluline näitaja, et tagada klientide rahulolu.

2025. aasta eesmärgiks seadsime tähtaegselt täita 80% tavatöötaotlustest (2024. aasta tegelik oli 76%). 2025.aasta tulemuseks on 85%.

Tavatöötaotluste arv oli 2025. aastal võrreldes eelmise aastaga langustrendis. Töötaotluste maht kokku oli ca 45 500 (2024. aastal oli vastav number 50 741).

Suurema osa kõigist töötaotlustest moodustasid tehnohoolduse tööd. Töötaotlustes on nii materja- lide tellimused, kliendi täiendava soovi alusel tehtavad tööd kui ka järelevalve ja kontrollide käigus tuvastatud ja registreeritud mittevastavused.

Meie üks peamine fookus on jätkuvalt sisse ostetavate korrashoiuteenuste kvaliteedi paran- damine.

2025. aastal võtsime kasutusele Worksi haldustarkvara ennetava hoolduse mooduli ning aasta lõpu seisuga täideti juba kõik ennetava hoolduse töötaotlused selle mooduli kaudu.

2025. aasta lõpuks oli registrisse kantud 125 600 seadet (2024. aasta lõpus oli vastav number 87 000). 2025. aastal täideti kokku 60 224 ennetava hoolduse töötaotlust.

Samuti jätkame järjepidevat koostööd oma partneritega, et täiendada hanketingimusi ja põhimõtteid. Oleme võtnud eesmärgiks kaasata koostööpartnereid veelgi tihedamalt oma infovälja, korraldades selleks ümarlaudu ja koostöö- partneritele suunatud sündmusi.

Selleks, et energiakulusid kokku hoida ja parandada tehnosüsteemide tehniliste rikete ning töörežiimide mittevastavuste avastamist, jätkasime 2025. aastal digioperaatori teenusega, kus oli meil teenusega

hõlmatud 15 objekti. 2026. aastal on plaanis teenuse mahtu tõsta 24 objektini.

2 3

6 . 2 E N E R G I A - J A V E E K A S U T U S

Riigi Kinnisvara prioriteet on hoonete energiatarbimise vähendamine ja energia- tõhususe suurendamine. Vähendame hoonete energiakasutusest tulenevat keskkonnamõju remonttööde, regulaarse energiakasutuse jälgimise ja kiire reageerimisega ülekuludele ning kasutajate teadlikkuse tõstmisega.

Uusarendustel ja mahukamatel rekonstruee- rimistel täidame õigusaktides kehtestatud energiatõhususe miinimumnõudeid. Uusarendu- sed kavandatakse energiatõhususe klassi A, olulised rekonstrueerimised vähemalt klassi C. Energiatarbimist ja -tõhusust suuname juhiste ja tegevustega alates kinnisvara põrandapinna optimeerimisest (arvestades kasutaja vajadusi), arendamisest, ehitamisest (sh kompekskatsetustega) ja haldamisest ning lõpetades hooldamise (k.a ennetava hooldusega) ja vara portfellist väljumisega (vara müügiga).

Me jälgime järjepidevalt hoonete energia- ja veekasutust, analüüsime andmeid ning kaasajastame meetmeid tarbimise stabiliseeri- miseks ja vähendamiseks. Riigi Kinnisvara tarbimine organisatsioonina on marginaalne, moodustades organisatsioonivälisest tarbimisest ca 1%. Organisatsioonivälise tarbimise all mõista- me oma kinnisvaraportfelli energia- ja veekasutust, mida mõjutavad otseselt meie kliendid ja koostöö- partnerid, kelle mõju saame suunata teadlikkuse tõstmise, pinnaoptimeerimise, optimeeritud tehno- süsteemide käidu ning energiatõhususele suunatud remonttööde abil.

Järgneval graafikul on esitatud Riigi Kinnisvara haldus- ja lepingulise portfelli viimase kolme aasta energia- ja veekasutuse näitajad võrrelduna portfelli kasvuga.

Riigi Kinnisvara portfellis kasutatakse hoonete soojaga varustamisel valdavalt kaugkütet. Lokaalselt toodetud soojusenergia jaotus erinevate energiaallikate lõikes (sh taastuvate, nagu pellet, puit) on järgmine:

Riigi Kinnisvara haldus- ja lepingulise portfelli viimase kolme aasta energia- ja veekasutuse näitajad võrrelduna

portfelli kasvuga.

Lokaalselt toodetud soojusenergia jaotus erinevate

energiaallikate lõikes 2025. aastal

Kaugküte Maagaas Kerge kütteõli

Põlevkiviõli Pellet Puit

3,8% 1,5%

1,6%

66,9%

7,3%

18,1%

2 4

Riigi Kinnisvara haldus- ja lepingulises portfellis on erineva kasutusprofiili ja otstarbega kinnistuid ja hooneid, mida on võimalik jagada viide gruppi: büroo, sisejulgeolek, vanglad, haridus- ja kultuurihooned. Energia- ja veetarbimise intensiivsust iseloomustab erikasutus, mille dünaamika on nähtav järgmistel graafikutel.

Jälgime energiakasutust regulaarselt, korraldame tehnohooldust ning viime läbi erinevaid energiatõhusust parandavaid remonttöid, et vähendada ja stabiliseerida energia- ja veekasutust. Pidev jälgimine ja järjepidev parendustöö aitab vähendada energia ja vee tarbimist ning tõsta hoonete sisekliima kvaliteeti.

6 . 3 . E N E R G I A M Ä R G I S E D

Energiamärgis annab ülevaate hoone energiatõhususest ja kasutusintensiivsusest (klass A energiamärgisega hooned on suurima energiatõhususega ning klass H märgisega tarbivad enim). Energiamärgise klass on indikatsiooniks hoonete tehnilisest olukorrast ja kasutaja kasutusharjumustest. Me kaardistame hoonete andmeid järjepidevalt, ajakohastame, koostame ja väljastame hoonetele energiamärgiseid.

Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri määrusest „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ tule- nevalt peab hoone energiamärgise klass olema vähemalt C või parem, et see vastaks energia tõhususe miinimumnõuetele. Energiamärgise klass C nõue kehtib oluliselt rekonstrueeritavale, klass B uushoonele, mille puhul pole majanduslikult põhjendatud või tehniliselt võimalik rajada lokaalset taastuvenergiat tootvat süsteemi (näiteks PV- parki), klass A kõigile ülejäänud (piiranguteta) uushoonetele.

0

2023 2024 2023 2024 2024 2025 2023 2025 2023 2024 2025

50

100

150

200

250

300

Büroo

Soojusenergia

Haridus Kultuur Vanglad Sisejulgeolek (va vanglad)

Elektrienergia

2025

72

102

2025

43

82

2023

96

77

2023

100

134

96

108

0

2023 2024 2023 2024 2024 2025 2023 2025 2023 2024 2025

0,5

1

1,5

2

2,5

3

Büroo Haridus Kultuur Vanglad Sisejulgeolek (va vanglad)

2025

0,15 0,25

2025 2023 2023

0,16

1,5

0,31

Elektri- ja soojusenergia erikasutus 2023.–2025.aastal (kWh/(m2 a)).

Vee erikasutus 2023.–2025.aastal (m3/(m 2 a)).

2 5

Riigi Kinnisvara haldusportfelli hoonete energiatõhususes

Riigi Kinnisvara haldusportfelli kuuluvad kinnistud ja hooned, mis kuuluvad Riigi Kinnisvarale on kaetud üürilepingutega ja on tavapärases kasutuses. Alljärgneval joonisel on esitatud haldusportfellis olevate hoonete energiamärgiste jaotus, millele kohalduvad Ehitusseadustiku peatükk 7 (Hoone energiatõhusus) nõuded. Haldusportfellis olevate hoonete valimisse ei ole kaasatud hooned, millele energiatõhususe nõuded ei kohaldu (s.t. erinevad miljöö- ja kultuuriväärtuslikud hooned, sisekliima tagamiseta hooned). Haldusportfellis olevast 690 hoonest on 388 sellised, millele energiamärgis on kohustuslik. Joonisel on näidatud haldusportfelli hoonete energiatõhususe klasside jaotus (vastava klassi hoonete arv ja summeeritud suletud neto- pind).

Riigi Kinnisvara lepingulise portfelli hoonete energiatõhusus

Riigi Kinnisvara lepingulises portfellis on kinnistud ja hooned, mis ei kuulu Riigi Kinnisvarale ja kus Riigi Kinnisvara osutab haldusteenust lepingu alusel. Kõigi lepingulises portfellis olevate hoonete energiamärgiste jaotus, millele kohalduvad Ehitus- seadustiku peatükk 7 (Hoone energiatõhusus) nõuded, on esitatud alljärgneval joonisel. Lepingulises portfellis olevatest hoonetest on välja arvatud hooned, millele energiatõhususe nõudedei kohaldu (s.t. erinevad miljöö- ja kultuuriväärtuslikud hooned, sisekliima tagamiseta hooned). Kokku on lepingulises portfellis olevast 281 hoonest 210 sellised, millele energiamärgis on kohustuslik. Joonisel on näidatud lepingulise portfelli hoonete energiatõhususe klasside jaotus (vastava klassi hoonete arv ja summeeritud suletud netopind).

Hoonetest, millele on väljastatud energiamärgis, vastab vähemalt energiatõhususe klassi C (miinimumnõue hoone olulisel rekonstrueerimisel) energiatõhususe miinimumnõuetele 63 hoonet (30%) ning 147 (70%) ei vasta (sisaldab ka märgiseta hooneid).

64

15

32

82

50

48 40 39

14

12

37

31

13 8

3 1

Energiatõhususe klasside jaotus haldusportfelli

hoonetes 2025. aastal

Energiatõhususe klasside jaotus lepingulise port-

felli hoonetes 2025. aastal

Joonise järgi vastab vähemalt energiatõhususe klass C (miinimumnõue hoone olulisel rekonstrueerimisel) energiatõhususe miinimum- nõuetele 111 hoonet (29%) ning 277 (71%) ei vasta.

2 6

7. Kasvuhoonegaasid ja keskkonnamõju

Selleks, et mõista meie tegevusega kaasnevat keskkonnamõju, on Riigi Kinnisvara strateegias aastateks 2025–2028 välja toodud ühe olulise tegevusena meie keskkonnajalajälje arvutamine ning seejärel eesmärgi seadmine kaasneva keskkonnamõju vähendamiseks. 2025. aasta lõpus valmis Riigi Kinnisvara kasvuhoonegaaside (KHG) aruande esimene etapp. KHG tuleneva emissiooni mõistmine aitab meil juhtida kliimamuutustest tulenevaid riske ja hinnata ettevõetud meetmete koosmõju, nt kui parandame hoonete energiatõhusust, siis kas sellega väheneb ka hoonete kasutusaegne KHG emissioon. Emissioonide analüüs aitab meil keskenduda olulistele valdkondadele ja vältida meie tegevuse- ga kaasnevaid võimalikke varjatud KHG heiteid.

Riigi Kinnisvara kasutab KHG arvutamisel rahvusvaheliselt tunnustatud ja ärisektoris kõige laiemalt levinud KHG protokolli. KHG emissioonid väljendatakse süsinikdioksiidi ekvivalentides (CO

2 e). Riigi Kinnisvara lähtub KHG aruandluses

tegevuskontrolli põhimõtetest, sest anname oma vara üürile kasutusrendilepingutega ja üürnikega kaetud hoonete energiatarbimist saame suunata teadlikkuse tõstmise ja meetmete ettepanekute kaudu. Energiatarbimisega seotud KHG emis- sioonide arvutamisel kasutame tootjapõhiseid eriheitetegureid. Kuna need andmed selguvad viitajaga, valmib eelmise aasta aruanne jooksva aasta esimese poolaasta lõpuks.

KHG protokolli järgselt jagatakse ettevõtte KHG-d kolme mõjualasse. Riigi Kinnisvaras jagunevad mõjualad järgmiselt:

Mõjuala 1 – Riigi Kinnisvara otsesed heited kütuste põletamisel ja F-gaaside kasutamisest (nt gaasid külma- ja kliimaseadmetes). Siin all kajastame meie enda vajadusteks kasutatava kontoripinna ja vakantsete pindadega seotud heiteid. Riigi Kinnisvarale sõidukeid ei kuulu. 2024. aasta aruanne ei sisalda F-gaasidega seotud heited, sest FOKA registri andmetel ei olnud Riigi Kinnisvara hoonetes sel ajal registreerimiskohustusega F-gaaside lekkeid ega seadmete täitmisi.

2024. aastal oli Riigi Kinnisvara mõjuala 1 KHG heitkogus 194 tonni CO

2 e.

Mõjuala 2 – hõlmab Riigi Kinnisvara kaudseid heiteid, mis tekivad meie enda kontoripinna ja vakantsete pindade tarbeks ostetud elektri-, soojus- ja jahutusenergiast.

2024. aastal oli Riigi Kinnisvara mõjuala 2 KHG heitkogus 780 tonni CO

2 e.

Mõjuala 3 hõlmab kõiki teisi meie väärtusahelast tulenevaid heitkoguseid, mis pärinevad allikatest, mida Riigi Kinnisvara ei saa täielikult mõjutada ega kontrollida. Mõjuala 3 moodustab suuri- ma osa jalajäljest, sest see sisaldab nii hanketegevusega kui teenuste pakkumisega seo- tud heiteid, samuti meie hoonete kasutamise ja elueaga seotud emissioone. Mõjuala 3 aruandesse oleme hetkeseisuga kaasanud järgmised kate- gooriad:

• 2. kategooria – kapitalikaubad, s.o hoonete arendamisest ja renoveerimisest tulenev heide, vt täpsemalt järgmine alapeatükk;

• 3. kategooria – kütuse ja energiatarbimisega seotud tegevused, s.o Riigi Kinnisvara energia- müügiportfell;

• 8. kategooria – ülesvoolu tegevused, s.o emissioonid pindade kasutamisest, mis meile ei kuulu ja kus ise oleme üürnikuks;

• 11. kategooria – müüdud toodete kasutamine, s.o lepingulise ja vaheüüri portfelli kasutusaegsed emissioonid;

• 13. kategooria – allavoolu tegevused, s.o kogu meie omandis oleva kinnisvaraga, mida me edasi üürime, seotud KHG emissioonid.

2024. aastal oli Riigi Kinnisvara KHG mõjuala 3 emissioon 66 948 tonni CO

2 e. Koos teiste

mõjualadega moodustas Riigi Kinnisvara KHG koguheide 2024. aastal kokku 67 921 tonni CO

2 e.

Kuna suurimad emissioonid on seotud Riigi Kinnisvara omandis olevate hoonete energia- tarbimisega, siis on energiatõhusus ja taastuv- energiaallikate suurem kasutus peamised märk- sõnad KHG vähendamiseks.

Arvestades Riigi Kinnisvara tegevusvaldkonda, mis hõlmab muuhulgas ka uute hoonete rajamist ja olemasolevate rekonstrueerimist, on Riigi Kinnisvara KHG näitaja aastate lõikes paratamatult kõikuv. Uute hoonete ehitus ja olemasolevate renoveerimine on suure keskkonnamõjuga ja KHG heide sõltub väga palju sellest, kui palju uusi arendusi või rekonstrueerimisi aasta jooksul valmib ning kui kestlikult need hooned on valminud.

2025. aastal hindame, millist mõju on KHG heitkogustele avaldanud rohehanke tulemused ning hoonete energiatarbimise vähendamiseks ettevõetud meetmed, nt hooneautomaatika täpsem seadistamine. Selle analüüsi põhjal saame seada juba konkreetsed eesmärgid KHG heitkoguste vähendamiseks ning ühtlasi otsustada KHG aruandluse edasise laiendamise üle.

Riigi Kinnisvara KHG heitkogused 2024. aastal.

Mõjualad ja kategooriad: tCO 2 e

1.1. Energia tootmine 194

2.1. Ostetud elektrienergia 405

2.2. Ostetud soojus- ja jahutusenergia 375

3.2. Kapitalikaubad (arendused/ renoveerimised)

1 762

3.3.Energia vahendamine 9 652

3.8. Ülesvoolu tegevused (oma tarbeks üüritava pinna energia)

178

3.11. Müüdud toodete kasutamine (vaheüüri ja lepingulise portfelliga seotud energia)

10 359

3.13. Allavoolu tegevused (üürile antud pinna energia)

44 997

2 7

7 . 1 . H O O N E T E S Ü S I N I K U J A L A J Ä L J E

A R V U T U S E D

2025. aastal rakendasime süsiniku jalajälje arvutamist ja keskkonnakriteeriume järjepidevalt nii projekteerimis- ja ehitushangetes kui arhitektuurivõistlustel. Kehtestasime nõuded uusehitiste ja rekonstrueeritavate hoonete CO

2

jalajälje arvutamiseks nii eel- kui ka tööprojekti etapis. Nende tegevuste eesmärk on tagada, et süsinikumõju oleks arvesse võetud juba projekteerimise varajases faasis nii, et tehtavad valikud ja lahendused viidaks ellu ehituse ajal. Kaheastmeline arvutamine võimaldab hinnata kavandatavate lahenduste mõju projekti algul ning kontrollida tööprojekti etapis, et algselt seatud eesmärgid täidetakse. 2025. aastal leidsime CO

2 väärtused (nii projekteerimises kui ehituses):

• Rahvusarhiivi hoidlale, Rakveres (väärtus 31.2 kgCO

2 e/(m²a);

• Loodusmajale, Tallinnas (projekt töös);

• Kohtla-Järve põhikoolile (projekt töös);

• Toom-Kooli 9 Riigikogu Kantselei hoonele, Tallinnas (projekt töös);

• Sisekaitseakadeemia ühiselamule, Tallinnas (projekt töös).

CO 2 väärtuste arvutamisega oleme väärtuslik

partner Kliimaministeeriumile, kelle ülesandeks on 2027. aastaks välja töötada hoonete CO

2 jalajälje

teekaart ning 2030. aastaks määratleda vastavad piirväärtused. Kuna hoonete süsinikujalajälje arvutamine muutub üle riigi kohustuslikuks 2028. aastast, aitab Riigi Kinnisvara varajane ja süsteemne praktika kaasa metoodika arendamisele ning realistlike ja rakendatavate nõuete kujundamisele. Tähtis on ka turu teadlikkuse ja oskuste kasvata-

mine – me toetame ning nõustame arvutamisel nii projekteerijaid kui ka ehitajaid.

2 8

2024. aastal valminud hoonete süsinikujalajälje kontrollarvutused viisime läbi eesmärgiga hinnata, kas strateegilised sihid ja seatud piirväärtused on praktikas saavutatavad ja realistlikud. Analüüs hõlmas nelja 2024. aastal valminud uusehitist ning tugines hoonete tööprojekti tasemel andmetele ja olelusringi hindamise metoodikale kooskõlas Riigi Kinnisvara mitte-eluhoonete tehniliste nõuetega.

• Paide, Järve tee 4 (30.2 kgCO 2 e/(m²a)) ja Jüri,

Talli tn 4 (27.4 kgCO 2 e/(m²a)) päästekomandod;

• Rae, Aruküla tee 22, Jüri (16.7 kgCO 2 e/(m²a))

ja Narva, A.Puškini tn 31, (32.6 kgCO 2 e/(m²a))

riigigümnaasiumid.

Arvutustulemused näitasid, et uusehitiste keskmine süsinikujalajälg jäi alla seatud piirväärtuse. Rae Riigigümnaasiumi madalam süsiniku jalajälg tuleneb sellest, et hoone maapealne osa on suu- rel määral ehitatud puidust ning hoonel puuduvad maa-alused ruumid. Kuigi arvutused tehti tagant- järele ega võimaldanud valminud projektides otsuseid muuta, täitsid need oma rolli kontroll- mehhanismina ning andsid kinnituse piirväärtuste paikapidavusele ja süsinikujalajälje arvutamise kohustuslikule rakendamisele alates 2025. aastast projekteeri-mistel ja ehitamistel.

Selleks, et tegeleda keskkonnavaates olulistes teemadega objektide põhiselt võimalikult varaja- ses staadiumis, seadsime keskkonnahoidlike aspektide fookuse sinna, kus otsused aitavad vältida ressursimahukaid lahendusi hilisemates etappides, vähendada ehitusaegset raiskamist ning pikendada lahenduste eluiga.

Näiteks Kuressaare Ametikooli Upa õppekorpuse renoveerimisprojekti ettevalmistavas ehitushankes võrdlesime osalise lammutamise ja uusehituse alternatiive olemasoleva kandekonstruktsiooni

säilitamisega. Süsiniku jalajälje võrdlus toetas lahendust, mille puhul säilitati konstruktsioonid ning korraldati ruumiprogramm ümber, mistõttu seati eesmärgiks konstruktsioonide maksimaalne kasutamine ja ruumilise lahenduse kohandatavus. Teise näitena saab tuua Toom-Kooli 9 ehitushanke, kus hinnati hankes osalejate lahendusi ehitus- logistika korraldamiseks, jäätmete liigiti kogumiseks ning teise ringi materjalide kasutamiseks.

Keskkonnakriteeriumid integreeriti ka arhitektuuri- võistlustesse, seda nii renoveerimis- ja uusehitiste võistlustel. Võistlustööde hindamisel vaadeldi olemasoleva hoone säilitamise põhjendatust, ruumilise lahenduse efektiivsust ning konstruk- tiivsete ja materjalivalikute põhimõttelist suunatust madala heitega lahendustele.

0

-5

5

10

15

20

25

30

35

2025 uusehitiste eesmärk ≤30

Talli tn 4, Jüri

Järve tee 4, Paide

A.Puškini tn 31, Narva

Aruküla tee 22,

Jüri

Talli tn 4,

Jüri

Järve tee 4,

Paide

A. Puškini tn 31, Narva

Aruküla tee 22,

Jüri C1-C4 hoone eluea

lõppkäitlus 1,98 1,56 1,98 6,52

B6 kasutusaegne energia

11,50 13,94 12,17 11,54

B4 materjalide asendamine

1,79 1,76 0,79 1,45

A5 ehitusplatsi jäätmed

1,51 0,59 0,75 0,56

A4 materjalide transport

0,20 0,22 0,34 0,21

A1-A3 materjalide tootmine

10,44 12,09 16,57 -3,54

Hoonete süsinikujalajälg kgCO 2 eq/(m2a)

2 9

8. Majanduskeskkond ja riigihanked

8 . 1 . 2 0 2 5 . A A S TA

M A J A N D U S K E S K K O N D

Ehitushinnaindeks peegeldab ehitustegevuse maksumuse muutust ja see jaotatakse kolme põhirühma: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal. Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2025. aastal võrreldes 2024. aasta keskmisega 1,5%. Ehitushinnaindeksi kasvu võrreldes 2024. aasta keskmisega mõjutas enim 1,1%-line materjalide hinnatõus, samas kui tööjõud kallines 1,7% ja masinate kasutamine 1,9%. 2025. aasta neljandas kvartalis tõusis ehitushinnaindeks võrreldes kolmanda kvartaliga 0,4%. Kolmanda kvartaliga võrreldes oli suurim mõju indeksile ehitusmaterjalide hindadel, mis kallinesid kvartaliga 0,6%. Võrreldes 2024. aasta neljanda kvartaliga oli ehitushinnaindeks 2025. aasta neljandas kvartalis 1,6% kõrgem. Indeksi kasvu panustas võrreldes 2024. aasta neljanda kvartaliga enim materjalide 2%-line hinnatõus.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes kolmanda kvartaliga 0,2% ning võrreldes 2024. aasta sama perioodiga 1,3%.

Ehitusettevõtete kindlustunde indikaator 2025. aastal keskmiselt –14, mis näitab paranemist võrreldes 2023. ja 2024. aastaga, mil vastav näitaja oli keskmiselt –19.

Büroopindade turg

Tallinna büroopindade turg areneb aktiivselt edasi. 2025. aastal lisandus umbes 73 600 m² uut büroopinda ja aastalõpu seisuga oli ehitusjärgus ligi 100 000 m² (2024. aasta näitajaks oli 114 000 m²), mis moodustas 7% kogu büroopindade mahust. Büroopindade kasutuselevõttu soodus- tavad endiselt kindlustus- ja finantssektori ette- võtete ning avaliku sektori organisatsioonide ümberpaigutamised. Samamoodi soodustab turu kasvu ka tervishoiusektori üürnike pidev nõudlus. Ka jagatud kontoripindade (ingl.k. co-working) arendus jätkub Tallinnas aktiivselt, samas seisab see segment silmitsi nõudluse kõikumistest tulenevate probleemidega ning aeg-ajalt toimuvate kontoripindade sulgemistega. Tõenäoliselt jätkub see trend ka 2026. aastal.

2025. aasta sügisel kasvas üüritegevus mõõdukalt, mis tõi kaasa A-klassi vakantsete büroopindade kerge vähenemise, samas kui B-klassi vakantsete büroopindade arv jätkas kasvu. A- ja B-klassi büroopindade üürimäärad püsisid vastavalt vahemikus 16,5–24 eurot ruutmeetri kohta kuus

ja 9,9–16,8 eurot ruutmeetri kohta kuus ning jäid eelmise aastaga võrreldes üldjoontes samale tasemele.

Tööstuspindade turg

2025. aasta lõpu seisuga oli ehitusjärgus umbes 83 800 ruutmeetrit pinda (26 projekti), millest ainult neli projekti ületasid igaüks 5000 ruutmeetrit. Üürnike huvi oli suurim kuni 1200 ruutmeetri suuruste pindade vastu. Ladu-kontor-esindus tüüpi ärihoonete arendustempo oli 2025. aastal jätkuvalt kasvutrendis. Turule lisandus 2025. aastal üle 46 000 ruutmeetri pinda ja kaheksa projekti kogupinnaga 26 400 ruutmeetrit on veel ehitusjärgus. Selliste ärihoonete üha aktiivsemateks üürnikeks on kujunenud spordiklubid ning padeli- ja tenniseväljakud. Ladu-kontor-esindus tüüpi ärihoonete arendustegevuse kõrge tase hoiab selle vakantsusmäära 11% lähedal.

Jaemüügipindade turg

2025. aastal juhtis jaemüügipindade arendusturgu Harjumaal jätkuvalt peamiselt toidukaupluste segment, laienemist jätkasid ka spordiklubid. Vaatamata mõnevõrra kasvavale finantssurvele jaemüügipindade segmendis, mida näitab võlgnike arvu suurenemine, püsis vakantsus jaemüügi- pindade osas väike ja jätkas pigem langustrendis.

Korteriomandite turg

Maa- ja Ruumiameti andmetel tehti 2025. aastal Eestis kokku 21 837 korteritehingut, millest omakorda 13 384 ehk 61% tehti maakonnakeskustes. Võrreldes 2024. aasta tehingute arvuga on kasv ligi 6%. Maakonnakeskuste 13 384 korteritehingust omakorda 67% ehk 8994 tehingut tehti Tallinnas, kus keskmiseks ruutmeetri hinnaks oli 2900 eurot. Tallinna korteritehingute arv kasvas aastaga 7,5%. Väljaspool maakonnakeskuseid tehtud korteritehingute arv kasvas aastaga 0,9%. Varasema aastaga võrreldes suurenes 2025. aastal Eesti korteritehingute arv 3,9%. Kõige enam, 45%, suurenes korteritehingute arv Raplas, kus tehti 2025. aastal 90 korteritehingut. Kõige enam vähenes korteritehingute arv aastatagusega võrreldes Haapsalus, kus 2025. aasta tehingute arv oli 90, mis jäi 2024. aastale 10% alla.

Allikad: Colliers, Eesti Konjunktuuriinstituut, Maa-

ja Ruumiamet, Statistikaamet

3 0

8 . 2 . R I I G I H A N G E T E Ü L E VA A D E

Riigi Kinnisvara tellib kõik asjad, teenused ja ehitustööd lähtudes riigihangete seadusest ja ettevõtte hankekorrast, mis on leitavad meie kodulehelt. Andmed planeeritavate hangete kohta avaldame samuti kodulehel, ettevõtte hankeplaanis. Riigi ühe suurima hankijana korraldasime 2025. aastal 1068 hanget eeldatava maksumusega ca 215 miljonit eurot. Menetlusliikidest korraldasime arvuliselt kõige enam hankeid alla lihthanke piir- määra (67%), mille osakaal rahalises arvestuses oli ca 6,9% (eeldatava maksumuse alusel). Suurima rahalise maksumuse moodustasid avatud hankemenetlused kogusummas üle 160 miljoni euro (ca 74% rahalisest mahust). Hankeobjekti järgi liigitatuna on suurema arvulise osakaaluga ehitushanked, moodustades ligi 60% kõigist hangetest ning 56% rahalises arvestuses (eelda- tava maksumuse alusel).

8 . 3 . S T R AT E E G I L I S E D R I I G I H A N K E D

Riigihangete kaudu on võimalik saavutada nii organisatsiooni enda eesmärke kui ka toetada laiemalt ühiskondlike eesmärkide saavutamist. 2023. aastal kiitis Vabariigi Valitsus heaks riigihangete strateegilised põhimõtted, mille ees- märk on riigihangetega toetada rohkem ühis- kondlikke väärtusi: keskkonnahoidlikud, innovaati- lised ja/või riigi julgeolekuriske vähendavad lahendused, kvalitatiivsete hindamiskriteeriumite rakendamine, sotsiaalselt vastutustundlike lahen- duste integreerimine jmt.

Riigi Kinnisvara peab hangete korraldamisel silmas nii teenuste/ ehitustööde kvaliteeti kui ka kaasnevaid keskkonnahoiu aspekte. 2025. aastal korraldasime 13 hanget (ligikaudu 5% riigihangete registris avaldatud hangete arvust), milles on lisaks

maksumusele või kulule arvestatud ka kvalitatiiv- sete kriteeriumitega. Keskkonnahoidlike aspek- tidega oleme arvestanud 145 hankes, mis moodustab ligikaudu 55% hangete arvust (riigihangete registris avaldatud hangete arvu alusel).

2025. aastal viisime innovatsioonihankena läbi Riigi Kinnisvara esimese nn alliansshanke, mille tulemusena valmib 2027.a lõpuks Võrru taktikakeskus ja lasketiir politseinikele, piiri-valvuritele ja kriisiüksustele, et treenida nende erioskuseid ning seeläbi tugevdada Eesti riigipiiri kaitsmise võimekust. Alliansshanke mudel kui poolte koostööl ja ühistel ärihuvidel põhinev lepingumudel on Euroopa riikides üsna levinud, kuid Eestis on seda kasutatud vähe. Eesti avalikus sektoris on alliansshankeid varem läbi

0

180

Avatud HM

Hangete ar v Hangete (eeldatav) maksumus (mln EUR)

Väljakuulutamiseta läbirääkimistega HM

Alla lihthanke piirmäära

Muud menetlusliigid (sh erandmenetlused,

eriteenuste menetlused)

Lihthange

360

540

720

900

0

90

180

279

360

450

160,12

6,21 5,02

28,9314,88 186

721

70 0

175

asjad teenused ehitustööd

Hangete arv Hangete (eeldatav) maksumus (mln EUR)

350

525

700

0

60

120

180

240

28,61 66,64

119,90340

640

88

0

300

2023 2024

Hangete arv

Hangete (eeldatav) maksumus (mln EUR)

600

900

1200

0

150

300

450

600

413 453

1111 1091

2025

215

1068

2025. aasta hanked menetlusliigi ja eeldatava maksumuse põhiselt. 2025. aasta hanked hankeobjekti ja eeldatava maksumuse põhiselt.

Hangete koguarv ja eeldatav maksumus 3 aasta

lõikes

viidud suuremates taristuprojektides, kuid hoonete ehitamise valdkonnas pigem üksikutes väiksema- tes projektides.

3 1

8 . 4 . R I I G I K I N N I S VA R A

VA B ATA H T L I K U K E S K S E H A N K I J A N A

Vabariigi Valitsuse 26.03.2020 korralduse nr 89 alusel on Riigi Kinnisvara määratud vabatahtlikuks keskseks hankijaks kinnisvara arendus- ja korrashoiuvaldkonna riigihangetes. Korraldame hankeid teiste hankijatega sõlmitud kokkulepetes sätestatud ulatuses ja tingimustel.

2025. aastal korraldasime vabatahtliku keskse hankijana kokku 81 hanget, mille alusel sõlmitud lepingute kogumaht ületas 36 miljonit eurot. Keskse hankijana korraldatud suurim hange oli alliansshankena korraldatud Võru eriettevalmis- tuse taristu rajamise hange hankelepingu maksu- musega 8,56 miljonit eurot. Keskse hankijana korraldasime arvuliselt kõige enam hankeid Haridus- ja Teadusministeeriumile (sh koolihoone- te valgustuse projekteerimis- ja ehitustööd, aga ka energiatõhusustööd). Keskseid hankeid korral- dasime ka Politsei- ja Piirivalveametile ning Eesti Rahvusraamatukogule.

Lisaks viisime 2025. aastal läbi ka kaks ühishanget (maagaasi ning taastuvelektri päritolutunnistuste ostmiseks), sõlmitud lepingute maksumusega 0,9 miljonit eurot.

0

50

100

2023 2024

150

200

250

300

0

10

5

15

30

25

20

35

40

23,5 22,2

258,0

179,7

8,96 7,65

1,7 0,8

18,3

24,0

2025

20,6

186,4

4,33

0,9

15,6

0,160,160,16

Elektrienergia ja maagaasi ühishangete mahud

2023.–2025. aastal

Elektrienergia tarbimise maht (GWh)

Maagaasi tarbimise maht (GWh)

Elektrienergia võrku tootmise maht (GWh)

Elektrienergia ost maksumus (mln EUR)

Maagaasi ost maksumus (mln EUR)

Elektrienergia müük maksumus (tuh EUR)

3 2

9. Partnersuhete juhtimine

9 . 1 . TA R N E M A H U D

Riigi Kinnisvara teenuste tarnemaht oli 2025. aastal olulisemate teenuste kategooriate lõikes kokku 137,4 miljonit eurot. Suurima osakaalu (ligikaudu 60 %) tarnetest moodustasid ehitus- ja remonttööd 82,1 miljoni euro väärtuses.

2023 2024 2025

Vesi ja kanalisatsioon

1 701 206 1 783 845 1 582 304

Valveteenused 2 600 036 2 833 964 3 286 717

Soojusenergia 9 129 387 7 623 658 7 287 549

Tehnohooldus 7 782 724 9 728 646 11 070 474

Heakord 14 822 431 16 139 627 17 066 066

Elektrienergia 16 197 450 15 282 488 14 983 117

Ehitus- ja remonttööd

75 535 200 78 704 529 82 117 325

Kokku 127 768 434 132 096 757 137 393 552

2023 – 2025. aastate tarnemahud teenuste kaupa

(eurodes).

9 . 2 . K O O S T Ö Ö PA R T N E R I T E G A

Koostööpartnerid on korduvalt tagasisides välja toonud, et soovivad Riigi Kinnisvaraga olla senisest enam dialoogis nii hangete planeerimisel kui haldusteenuste korraldamisel kaasa rääkides. 2025.a. viisime sellest soovist lähtudes läbi kaks partnerite infohommikut: ühe ehituspartneritele ja teise halduspartneritele. Lisaks kaasasime partnerid teenusedisaini. Fookusintervjuudega selgitasime välja partnerite ootused teenuste juhtimisele: kuidas arvestada lepingutingimuste täitmisel erisustega ja jaotada tegevusriske senisest ühtlasemalt. Partnerkogemust seirame juba neljandat aastat soovitusindeksi küsitluste kaudu

valdkondades nagu sisustus ja eritehnoloogia, energiateenused, turvateenused, remontööd, heakord, tehnohooldus, projekteerimine ja eks- pertiisid ning ehitus ja remondid. Lisaks haldusteenuseid pakkuvatele koostööpartneritele küsime tagasisidet ka arenduspartneritelt (projekteerijad, ehituse peatöövõtjad, omaniku- järelevalve teostajad, sisustuse tootjad jt), kes arendusprotsessi lõppedes hindavad koostöö sujumist ning tähtaegadest ja lubadustest kinnipidamist.

Aasta jooksul saatsime partneritele 1531 tagasi- sideküsitlust. Tagasi laekus 342 vastust, mis teeb vastamismääraks 22%. Vastamisaktiivsus on üsna sarnane 2024. aastale, kuid soovitusindeksi tulemus märksa kõrgem.

2025. aasta lõpuks kujunes partnerite soovitus- indeksiks 63% (eesmärk 55%). Partnerid on positiivse poole pealt välja toonud, et koostöö Riigi Kinnisvaraga on konstruktiivne ja korrektne, meie eriala spetsialistide meeskond on tugev ja koostöösuhetes paistab Riigi Kinnisvara silma lepingute, protsesside ning tegevuste selguse ja tagasiside operatiivsusega. Arengukohtadena on partnerid välja toonud, et lepingulised riskid võiksid olla kahe poole vahel ühtlasemalt jaotatud, aktide keskkond ja projektipank võiksid olla kiire- mad ning tõhusamad, hankedokumentatsioon ja lähteülesande koostamise protsess võiksid olla hankes osalejate suhtes paindlikumad.

Teenuste lõikes on näha, et võrreldes 2024. aasta tulemustega on rahulolu kasvanud kõigis teenus- tes – hankeprotsessi korralduse soovitajate tulemus 44%-lt 52%-le, tööülesannete selgus lepingu täitmisel 58%-lt 64%-le, lubadustest kinnipidamine 70%-lt 76%-le ning koostöö kontaktisikuga 72%-lt 79%-le. Nagu varasematelgi aastatel

1600

1400

1200

1000

800

600

400

0

200

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

0%

5%

623

152

379 342

1502

24% 25% 22%

1531

2023

Saadetud ankeetide arv ( t)k Vastajate arv (in) Vastamismäär %

2024 2025

0%

10%

20%

30%

40%

60%

70%

80%

90%

100%

50%

0%

10%

20%

30%

40%

60%

70%

80%

90%

100%

50%

70% 63%

71%

12% 12% 8%

59% 51% 63%

2023

Soovitajad (%) Mittesoovitajad (6%) Partnersuhete SI

2024 2025

Vastamismäär partnersuhetes aastatel 2023. -2025. Allikas: Recommy.com

Koostööpartnerite soovitusindeks aastatel 2023.-2025. Allikas: Recommy.com

3 3

puudutas suurim hulk parendusettepanekuid hankeprotsessi korraldust. 2025. aastal alus- tasime tagasiside küsimist ka infosüsteemide kasutusmugavuse kohta ning sealne rahulolevate vastanute arv oli esmakordse küsimise kohta kõrge – 51%.

Koostööd Riigi Kinnisvaraga hindasid kõrge- malt turvateenuste, energiateenuste ja remondi- valdkonna partnerid ning kõrge on rahulolu ka arenduspartneritega. Madalam rahulolu on jätkuvalt tehnohoolduse valdkonnas.

Väiksem rahulolu tehnohoolduse valdkonnaga on andnud selged suunised, millele keskenduda: infosüsteemide kasutusmugavus ja hanke- korraldus. Seetõttu plaanime 2026. aastal ja edas- pidi viia oma protsessidesse sisse mitu muudatust.

• Kaasame partnereid senisest enam arendus- protsessi, et infosüsteemid vastaksid pare- mini nende vajadustele. Veel pakume praktili- si koolitusi infosüsteemide tõhusamaks kasuta- miseks.

• Lihtsustame hankeprotsessi. ○ Analüüsime võimalust jaotada hanked väiksemateks osadeks kas objektide arvu või tehnosüsteemide põhiselt. See aitab parandada teenuse kvaliteeti ja muuta hankedokumendid selgemaks.

○ Pöörame rohkem tähelepanu tööülesannete ja tehniliste kirjelduste selgusele, et vältida lepingute täitmisel erinevaid tõlgendusi.

○ Uute hangete puhul korraldame infotunde, mille salvestused lisame hankedokumentide juurde. See aitab pakkujatel tingimusi paremini mõista.

○ Raamhangete kõrval plaanime kasutusele võtta dünaamilise hankesüsteemi, et suurendada konkurentsi ning leida parima hinna ja kvaliteedi suhtega partnereid.

Hankeprotsessi korrraldus

Tööülesannete selgus lepingu täitmisel

Lubadustest kinnipidamine

Koostöö kontaktisikuga

0%

Soovitajad (9-10) Neutraalsed (7-8) Mittesoovitajad (1-6) Ei oska öelda

10% 50%20% 30% 40% 60% 100%90%80%70%

52% 11% 4%33%

64% 9% 3%24%

76% 4%4%16%

79% 4%3%13%

Infosüsteemide kasutusmugavus 51% 11% 9%30%

Hankeprotsessi korrraldus

Tööülesannete selgus lepingu täitmisel

Lubadustest kinnipidamine

Koostöö kontaktisikuga

0% 10% 50%20% 30% 40% 60% 100%90%80%70%

43%

57%

75%

78%

44%Infosüsteemide kasutusmugavus

Partnerite rahulolu teenustega kumulatiivne 2025. aastal. Allikas: Recommy.com

Partnerite kumulatiivne soovitusindeks teenustele 2025. aastal. Allikas: Recommy.com

3 4

10. Meie töötajad

Riigi Kinnisvara vundamendiks on pühendunud meeskond, kelle teadmised ja kogemused tagavad ettevõtte strateegiliste eesmärkide elluviimise. 2025. aasta lõpu seisuga oli Riigi Kinnisvara isikkoosseisus 264 inimest, kellest töölepingu alusel töötas 241 inimest (sh vanemapuhkusel viibivad töötajad). Täistööajaga töötajaid oli 232 ja osalise tööajaga üheksa. Erivajadusega inimesi töötas Riigi Kinnisvaras neli. Aasta jooksul liitus meie meeskonnaga 23 uut töötajat ning praktikavõimalust pakkusime kolmele praktikandile.

2025. aastal olid personalivaldkonna tähelepanu keskpunktis uue tasusüsteemi rakendamine, töötajate sisseelamisprogrammi parendamine ning juhtimiskultuuri arendamine. Tasusüsteemi rakendamine tagab töö tasustamise selguse ja läbipaistvuse ning toetab töötajate õiglast kohtlemist. Sisseelamisprogrammi parendamine aitab maan- dada töötajate vahetumise ja kompetentsi üle- kandmisega seotud riski. Struktureeritud tugi toetab kiiret kohanemist, tugevdab koostööd ja loob eeldused stabiilsemaks töösuhteks. Juhtimis- kultuuri arendamisel alustasime tulemusjuhtimise mõtestamisest ning keskendusime juhtide vastu- tuse, tagasisidekultuuri ja väärtuspõhise juhtimise tugevdamisele, et toetada ühtset juhtimispraktikat ning ettevõtte eesmärkide järjepidevat elluviimist.

2025. a viisime läbi soolise palgalõhe (SPL) analüüsi vastavalt Euroopa Liidu palkade läbipaistvuse direktiivi nõuetele. Korrigeerimata näitajate põhjal ületas kogutasu keskmine erinevus 5% künnise, mis tulenes peamiselt töötajate soolisest jaotusest erinevatel ametikohtadel ja palgatasemetel. Töötajate gruppide ja tööväärtuspunktide lõikes ei tuvastanud me süsteemset ebavõrdsust sama töö või sama väärtusega rollide siseselt. Korrigeerimata

16036

19 26

Põhi Lõuna Ida Lääs

MehiNaisi

136 105

88

59 47

31 14

2

<30 30-39 40-49

50-59 60-69 >70

kuni 1 1-5 5-10 10+

80

74

64

23

Põhiharidus Keskharidus

Keskeriharidus Kutseharidus

Rakenduslik kõrgharidus

Kõrgharidus

146 37

21

2

17 18

Töötajate arv piirkonniti

Töötajate staaž

Töötajate sooline jaotus

Töötajate vanuseline jaotus

Töötajate haridustase

SPL näitab üldist erinevust soolise tasustamise vahel kogu ettevõttes. Negatiivsed väärtused tähendavad, et mehed teenivad –X% vähem kui naised. Jätkame tasusüsteemi regulaarset analüüsi ja arendamist, et tagada võrdne kohtlemine.

Kategooria Kuu põhipalga erinevus

Aasta kogutasu erinevus

Nooremspetsialistid – –

Spetsialistid 0% –3%

Vanemspetsialistid 6% 6%

Eksperdid 3% 5%

Juhid –3% –4%

Riigi Kinnisvara peab oluliseks turvalise, toetava ja kaasaegse töökeskkonna tagamist ning järgib kõiki kehtivaid tööõigusega seotud seaduseid ja õigusakte. Lähtume põhimõttest, et töökeskkond peab toetama töötajate heaolu ja töövõimet. 2025. aastal läbis töökeskkonnaalase väljaõppe kaheksa inimest. Jätkasime töökeskkonnariskide hindamist ja ennetustegevuste rakendamist. Registreeriti üks tööõnnetus, mille uurimisel jõuti järeldusele, et selle põhjuseks ei olnud tööandja loodud või hooldamata ohtlik töökeskkond. Riigi Kinnisvara vastu 2025. aastal töövaidlusi ei esitatud ning ühtegi diskrimineerimisele või inimõiguste rikkumisele viitavat juhtumit ei toimunud.

Viisime esimest korda läbi töökeskkonna tervikanalüüsi, mis koosnes töökeskkonna psühhosotsiaalsete riskide hindamisest ning töötervishoiuarsti korraldatud tervisekontrollide ana- lüüsist. Psühhosotsiaalsete riskide hindamine toimus kvantitatiivsete andmete kogumise kaudu –

3 5

kasutati Kopenhaageni psühhosotsiaalsete ohutegurite küsimustikku (tuntud ka kui COPSOQ). COPSOQ III mõõdab kokku üheksat kategooriat, mis koosnevad omakorda alamkategooriatest. Kategooriad on: töönõudmised, tööga seotud ressursid, eestvedamise kvaliteet, sotsiaalsed suhted, inimene-töö seotus, ebakindlus, orga- nisatsiooni sotsiaalne kapital, heaolu, ja tervise ohud. Kokku vastas küsimustikule 161 töötajat, mis on ligikaudu 67% töötajaskonnast. Tulemused näitavad, et tööülesannete maht ja selle täitmiseks vajalik ajaline ressurss on ettevõttes mõõdukad, samas tööga seotud kognitiivseid nõudmisi on hinnatud kõrgeks või väga kõrgeks. See viitab, et meie töötajad tegelevad paljude paralleelsete teemadega ning peavad tegema keerukaid otsuseid. Hinnang tervise ohtude suurusele näitab tunnetatud stressi taset. Samas tunnevad meie inimesed kõrget kollektiivi kuuluvust ning juhipoolset ja kolleegide toetust. Kõrgelt hinnatakse töö juures loodud sotsiaalseid suhteid. Töötajatele meeldib töötada Riigi Kinnisvaras ja töökoht on neile väga tähtis.

Meie strateegia alustala on asjatundlikud ja pühendunud inimesed. Riigi Kinnisvara juhtimis- kultuuri hindamiseks jälgime kolme mõõdikut: pühendumuse indeks, töötajate vabatahtlik voola- vus ja koolitustunnid töötaja kohta.

P Ü H E N D U M U S

Töötajate pühendumuse jälgimiseks viime igal aastal läbi töötajate pühendumuse ja rahulolu uuringu. Kõrge pühendumus on oluline, sest see toob kaasa parema tööjõu tootlikkuse, parema klientide teenindamise ning loob kindla aluse ettevõtte eesmärkide saavutamisele. Samuti vähendab kõrge pühendumus personali liikumist, mis omakorda aitab meil säilitada teadmisi ja

kogemusi. Pühendunud töötajad on sagedamini avatumad uutele algatustele.

Pühendumuse indeksi määramiseks ja rahulolu mõõtmiseks oleme kasutanud 2021. aastal välja töötatud avaliku teenistuse pühendumuse ja rahulolu uuringu metoodikat. 2025. aastal vastas küsitlusele 86% töötajatest ja pühendumuse indeks oli 100 palli skaalal 88,1 (2024. aastal 85,6). Meie eesmärk on hoida pühendumuse määr vähemalt 80 punkti juures. Pühendumuse väga kõrge koondhinnang näitab töötajate tugevat sidet nii oma töö kui ka organisatsiooniga. Töötajad on rahul oma tööga ning ettevõtte töökeskkonnaga. Samuti soovitatakse Riigi Kinnisvara tööandjana ning usutakse ettevõtte tulevikuplaanidesse. Seda kõike toetavad kõrged hinnangud nii vahetule juhtimisele kui ka ettevõtte ja muudatuste juhtimisele. Kõrgetest hinnangu- test hoolimata pöörame jätkuvalt kõrgendatud tähelepanu info liikumisele ja koostööle üksuste vahel. Tasusüsteemi uuendamine on olnud olu- line samm töötajate hea töö tunnustamise ja konkurentsivõimelise töötasu pakkumise suunas.

Tööjõu vabatahtlik voolavus oli 2025. aastal 5,9 % (koguvoolavus kokku 11,3%), mis ei ole võrreldes eelmise aastaga märkimisväärselt muutunud (2024. aastal 6,3%). Meie eesmärk on hoida tööjõu vabatahtlik voolavus alla 8% aastas.

T Ö Ö TA J AT E A R E N D A M I N E J A

K O O L I TA M I N E

Riigi Kinnisvara tegevusvaldkond eeldab erialast kompetentsi ja pidevat teadmiste täiendamist. Sellest tulenevalt pöörame tähelepanu töötajate süsteemsele arendamisele ja koolitamisele. 2025. aastal investeerisime töötajate erialaste teadmiste laiendamisse üle 116 000 euro. Osalesime erinevatel seminaridel ja konverentsidel väljaspool

ettevõtet ning korraldasime sisukaid sisekoolitusi. Koolitustunde tuli aasta peale kokku ligikaudu 10 500 akadeemilist tundi. Keskmine koolitustundide arv ühe töötaja kohta oli ligikaudu 43 akadeemilist tundi.

2025. aastal jätkasime sisekoolituste programmiga, keskendudes teadmiste ja oskuste jagamisele ettevõtte sees. Sisekoolitustel keskendusime nii tehniliste oskuste parendamisele kui kogemus- lugude jagamisele. Tegime koostööd kõrg- ja ülikoolidega, kutsudes majja oma ala eksperte. Rääkisime muuhulgas kaasaegse puithoone kestvusest, hoonete niiskusturvalisusest ning ehitus- ja planeerimisseadustikust. Kõrgendatud tähelepanu all hoidsime toimepidevust ning rääkisime isikuandmete töötlemise põhimõtetest.

Meie jaoks on oluline inimeste füüsiline ja vaimne tervis. Katame töötajate tervise edendamise kulusid. Vastavalt eelistusele said töötajad valida lisa tervisekindlustuse või sportimise toetamise vahel. Lisaks pakume oma inimestele võimalust kasutada kolme tervisepäeva aastas, säilitades nende töötasu. Tõstame töötajate teadlikkust ja propageerime tervislikke eluviise läbi loengute ja tervist edendavate tegevuste. Meie traditsiooniks on ka iga-aastane tervisekuu korraldamine. Töötajate heaolu toetamiseks võimaldame paindlikku töö- aega ning toetame töö- ja eraelu tasakaalu.

Me tegutseme targalt. Teeme koostööd. Me hoolime.

3 6

11. Hea ühingujuhtimise tava

Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi ainuomanik on Eesti Vabariik. Omaniku esindaja on rahandusminister. Ainuomanik Eesti Vabariik ootab äriühingult stabiil- set omanikutulu ning ootuspäraseks dividendiks on 50-100% puhaskasumist, võttes arvesse ette- võtte kapitalistruktuuri ja investeerimisvajadust.

Riigi Kinnisvaral, kui riigi äriühingul, on tulenevalt riigivaraseadusest ja põhikirjast kohustus rakendada Hea Ühingujuhtimise Tava (HÜT). Samuti tuleb järgida jätkusuutliku ning vastutus- tundliku tegevuse põhimõtteid ning kirjeldada selle järgimist majandusaasta aruande koosseisus. Riigi Kinnisvara on 100% riigile kuuluv äriühing ja selle asutajaõiguste teostajaks on Vabariigi Valitsuse poolt määratud Rahandusministeerium. Sellest on tingitud mõned iseärasused ja erandid juhtimises üldkoosoleku ja nõukogu tasandil, mis on selles aruandes välja toodud.

Ü L D K O O S O L E K

Aktsionäride üldkoosolek on Riigi Kinnisvara kõrgeim juhtimisorgan. Üldkoosoleku pädevuses on äriseadustiku § 298 lõikes 1 ja muude seaduses nimetatud küsimuste otsustamine.

Üldkoosoleku kokkukutsumise otsustab ja korral- dab juhatus vastavalt seaduse nõuetele. Üldkoosoleku päevakorra kinnitab nõukogu. Üldkoosoleku otsused avalikustatakse Riigi Kinnis- vara veebilehel viie tööpäeva jooksul otsuse tegemisest arvates, järgides seaduses sätestatut.

Riigi Kinnisvara ei järgi alljärgnevaid üldkoosoleku korraldamisega seonduvaid HÜTi punkte:

p 1.2.1 – üldkoosoleku kokkukutsumise teade tehakse samaaegselt selle saatmisega aktsio- näridele ja/või avaldamisega üleriigilise levikuga päevalehes kättesaadavaks ka emitendi veebilehel; p 1.2.3 – samaaegselt seaduses sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise tingimuste täit- misega avalikustab juhatus emitendi veebilehel päevakorraga seotud olulise teabe, mis on talle esitatud või muul viisil kättesaadav; p 1.2.4 – mõistliku aja jooksul enne üldkoosoleku toimumist avaldab nõukogu emitendi veebilehel enda ettepanekud päevakorras olevate teemade kohta; p 1.3.3 – emitent teeb vastavate tehniliste vahendite olemasolul ning juhul, kui see ei ole talle liiga kulukas, üldkoosoleku jälgimise ja sellest osavõtu võimalikuks sidevahendite kaudu (nt internet).

Korraline üldkoosolek toimub kord aastas nelja kuu jooksul pärast majandusaasta lõppu juhatuse poolt määratud ajal ja kohas. 2025. aastal tegi üldkoosolek 11 otsust, mis on avaldatud aadressil www.rkas.ee.

J U H AT U S

Riigi Kinnisvara tegevjuhtimise eest vastutab juhatus, kes lähtub ettevõtte juhtimisel nõukogu korraldustest ja suunistest, omaniku ootustest ning nõukogu poolt kinnitatud strateegiast. Juhatuse esimehe määrab nõukogu. Juhatuse liikmed kinnit- ab nõukogu. Vastavalt põhikirjale võib juhatusel olla üks kuni viis liiget. Juhatuse liige valitakse põhikirja järgi tähtajaliselt kuni viieks aastaks. Aruande koostamise hetkel on Riigi Kinnisvara juhatus kaheliikmeline. 2025. aastal kuulusid juhatusse Janek Lepp ja Tarmo Leppoja, kes on ka juhatuse esimees. Nõukogu valis Janek Lepa juhatuse liikmeks ka järgnevaks neljaks aastaks, volituste algusega alates 02.05.2025.a.

3 7

pärasust ning ka seda, kas ühingut puudutav olu- line teave on nõukogule ja vajadusel avalikkusele nõuetekohaselt teatavaks tehtud.

Nõukogu koosolekud toimuvad vastavalt aruandeperioodi alguses kinnitatud tööplaanile, kuid mitte harvem kui üks kord kolme kuu jooksul. 2025. aastal pidas nõukogu kokku üheksa koosolekut, millest kaks toimusid koos auditikomiteega.

Alates 12.06.2017 on nõukogu esimehe tasuks määratud ainuaktsionäri otsusega 1000 eurot kuus ja nõukogu liikme tasuks 500 eurot kuus. Nõukogu liikmete tasusid makstakse igakuiselt ning arvestatud tasust arvatakse maha seadusega ettenähtud maksud. Lahkumishüvitisi või muid makstavaid hüvesid nõukogu liikmetele ette nähtud ei ole.

2025. aastal kuulusid nõukokku Kaido Padar (nõukogu esimees), Pärt-Eo Rannap, Eve Murumaa ja Liina Linsi.

2025. aastal maksti nõukogu liikmetele tasusid järgmiselt: Kaido Padar (nõukogu esimees) 12 000 eurot, Pärt-Eo Rannap 6000 eurot, Eve Murumaa 6000 eurot ja Liina Linsi 6000 eurot.

2025. aasta jooksul toimus 52 juhatuse koos- olekut.

Juhatuse liikmete ülesanded ja tasu on määratletud sõlmitud teenistuslepingus. Ühe majandusaasta jooksul on Riigi Kinnisvara nõukogu otsusel juhatuse liikmele tulemuslikkuse eest makstavate täiendavate tasude piirmääraks juhatuse liikmele eelmisel majandusaastal makstud neljakordne keskmine kuutasu. Juhatuse liikme tagasikutsumi- sel nõukogu algatusel enne juhatuse liikme voli- tuste tähtaja möödumist maksab Riigi Kinnisvara juhatuse liikmele ühekordse hüvitisena lahkumis- hüvitist tagasikutsumise ajal kehtiva juhatuse liik- me kolme kuu tasu ulatuses.

2025. aasta jooksul on arvestatud juhatuse liikme- tele tasusid, mis sisaldavad nii põhitasu, isikliku sõiduauto kasutamise hüvitist, puhkuse- kompensatsiooni kui ka 2025.aasta eesmärkide täitmise eest nõukogu poolt määratud tulemustasu kokku järgmiselt: Janek Lepp 118 500 eurot, Tarmo Leppoja 151 066,49 eurot.

N Õ U K O G U

Nõukogu planeerib Riigi Kinnisvara tegevust, korraldab juhtimist ja teostab järelevalvet juhatuse

tegevuse üle. Kontrolli tulemused teeb nõukogu teatavaks üldkoosolekule.

Põhikirja kohaselt on nõukogul kolm kuni viis liiget. Nõukogu liige nimetatakse ametisse kuni kolmeks aastaks. Riigi Kinnisvara nõukogul on neli liiget, kes on ametisse määratud rahandusministri kui omani- ku esindaja otsusega, võttes arvesse riigi osalusega äriühingute nõukogude liikmete nimetamiskomitee ettepanekud. Üldkoosolek valib nõukogu liikmete hulgast nõukogu esimehe, kes korraldab nõukogu tegevust. Nõukogu liikmetele seatud nõuded ja ootused on sätestatud äriseadustikus ja riigivara- seaduses. Lisaks juhindub nõukogu Riigi Kinnisvara põhikirjast ja nõukogu töökorrast.

Nõukogu vastutab selle eest, et Riigi Kinnisvara juhitakse kooskõlas põhikirja, omaniku ootuste ja riigi osaluspoliitika põhimõtetega ning äriseadus- tiku, riigivaraseaduse ja teiste kohalduvate õigusaktide nõuetega. Nõukogu kinnitab oma- niku ootustest lähtudes äriühingu strateegia ja tulemuseesmärgid ning hindab regulaarselt juhatuse tegevust strateegia elluviimisel. Lisaks jälgib nõukogu ka strateegia ajakohasust ning teeb vajadusel selles muudatusi. Samuti hindab nõukogu Riigi Kinnisvara finantsseisundit, riski- juhtimise ja sisekontrollisüsteemi, tegevuse õigus-

A U D I T I K O M I T E E

Nõukogu moodustab õigusaktides sätestatud kor- ras auditikomitee. Auditikomitee ülesanne on nõukogu nõustamine raamatupidamise, audiitor- kontrolli, riskijuhtimise, sisekontrolli ja -audi- teerimise, järelevalve teostamise, eelarve koostamise ja majandusaasta aruande kinnitami- se valdkonnas ning tegevuse seaduslikkuse osas.

Auditikomitee koosolekud toimuvad vastavalt kokkulepitud ajakavale, kuid mitte harvem kui kord kvartalis. Auditikomitee tegevusaruanne esitatak- se nõukogule kord aastas. Auditikomitee esitab oma tegevusaruande enne, kui nõukogu majandus- aasta aruande heaks kiidab. Riigi Kinnisvara auditikomitee on kolmeliikmeline. Komitee liige määratakse kolmeks aastaks, kuid nõukogu otsusel võib komitee liikme enne volituste tähtaja lõppu tagasi kutsuda.

2025. aastal toimus üksteist auditikomitee koos- olekut. Oma ülesannete täitmisel teeb komitee koostööd nõukogu, juhatuse, siseaudiitorite, audiitorite ning vajadusel ettevõtteväliste eks- pertidega.

Auditikomitee liige saab tasu, mis vastab 75% Riigi Kinnisvara nõukogu liikmele määratud kuutasust.

3 8

Auditikomitee esimehe tasu on 100% Riigi Kinnisvara nõukogu liikmele määratud kuutasust. Kui auditikomitee liige on samaaegselt nõukogu liige, saab ta auditikomitee koosoleku toimumise kuul tasu 133 eurot komitee esimehele ja 88 eurot komitee liikmele.

2025. aastal kuulusid komiteesse Taavi Saat (esimees, nõukogu väline liige), Piret Kustasson-Seilmaa (nõukogu väline liige) ja Eve Murumaa. Taavi Saadi volitused lõppesid 08. aprillil 2025.a. Nõukogu nimetas uueks auditikomitee liikmeks alates 09.aprillist 2025 Marika Priske (nõukogu väline liige). Auditi- komitee valis auditikomitee esimeheks Piret Kustasson-Seilmaa.

Auditikomitee liikmetele makstud tasud 2025 aastal: Taavi Saat 1642,86 eurot, Eve Murumaa 704 eurot, Piret Kustasson-Seilmaa 5559,53 eurot ja Marika Priske 3267,86 eurot.

J U H AT U S E J A N Õ U K O G U K O O S T Ö Ö

Juhatus ja nõukogu lähtuvad Riigi Kinnisvara juhtimisel omaniku ootustest, äriühingu stra- teegiast, visioonist, väärtustest ning ettevõtte tegevust reguleerivatest õigusaktidest. Eesmärk on olla läbipaistev nii oma majandustegevuses, informatsiooni avalikustamises kui ka suhetes aktsionäriga, klientide, partnerite ja huvigruppidega.

Juhatus ja nõukogu teevad ettevõtte huvide pari- maks tagamiseks igakülgset koostööd. Vähemalt kord kvartalis toimub juhatuse ning nõukogu ühine korraline koosolek, kus juhatus teavitab nõukogu olulistest asjaoludest ettevõtte äritegevuses, arutatakse ettevõttele seatud lühi- ja pikaajaliste eesmärkide täitmist ning seda mõjutada võivaid riske.

T E A B E AVA L D A M I N E

Riigi Kinnisvara veebilehel www.rkas.ee on välja toodud andmed ja info, mis kuuluvad õigusaktidest tulenevalt avaldamisele. Veebilehel on esitatud majandusaasta aruanded, üldkoosoleku otsused, majandustulemused, tegevusnäitajad, põhitegevu- se ülevaade, struktuur, strateegia kokkuvõtte, uudised ja teated ning muu informatsioon, mis on üldsusele vajalik. Veebilehel olevat informatsiooni (sh uudiseid ja teateid) uuendatakse pidevalt.

F I N A N T S A R U A N D L U S J A

A U D I T E E R I M I N E

Ettevõtte raamatupidamisaruanded koostatakse Eesti finantsaruandluse standardite alusel. Audii- tori valikul lähtub ettevõte audiitori sõltumatusest, pädevusest, usaldusväärsusest ning tema teenuse hinnast. Audiitorteenus tellitakse riigihangete seadusest juhindudes. Juhatuse koostatud 2025. majandusaasta aruannet auditeerib audiitor- firma AS PricewaterhouseCoopers.

Riigi Kinnisvara juhatus avalikustab lisaks majandusaasta aruandele ettevõtte veebilehel www.rkas.ee regulaarselt ka kvartaalsed vahearuanded. Majandusaasta I ja III kvartali kasumiaruande, bilansi ja rahavoogude aruande avalikustatakse hiljemalt kvartalile järgneva kuu lõpuks, majandusaasta II ja IV kvartali kasumiaruande, bilansi ja rahavoogude aruande kahe kuu jooksul pärast kvartali lõppemist. Majandusaasta aruanne esitatakse kinnitamiseks üldkoosolekule.

3 9

12. Riskijuhtimine, korruptsiooniennetus, eetika

Riigi Kinnisvara riskijuhtimise eesmärk on mõista, hinnata ja juhtida tegevusega kaasnevaid riske, vähendades võimalikke tagasilööke ja toetades eesmärkide saavutamist. Riske hindavad ja jälgivad riskijuht koos vastava valdkonna spetsialistidega, kelle tööd ja eesmärke võivad riskid mõjutada. Riskijuhi ülesanne on ka kontrollida maandamistegevusi.

Vähemalt kord aastas vaatavad Riigi Kinnisvara juhtorganid ajakohastatud riskide hindamise kokkuvõtted üle, et veenduda riskide hindamise ja maandamismeetmete asjakohasuses. Samuti tutvustavad põhitegevusega seonduvaid riske ning rakendatud maandamismeetmete hetkeseisu valdkonna vastutajad regulaarsetel auditikomitee koosolekutel.

2025. aastal võtsime riskide hindamiseks ja üksuste järgneva perioodi tegevuskavade koostamiseks esimest korda kasutusele PlanPro juhtimistarkvara, mis koondab senised paljudes Exceli tabelites laiali olnud andmed ühtseks tervikuks ning võimaldab seoste visualiseerimise teel saada parema ülevaate riskide maandamisest. Uue keskkonna kasutuselevõtuga muudeti ka senist riski realiseerumise tõenäosuse ja mõju hindamismaatriksit (endiselt 5 × 5 maatrikilt 4 × 4 maatriksile).

Samuti kaardistasime 2025. aastal kliimamuutuste, energiatõhususe ning hoonete süsinikujalajäljega seonduvaid riske ning rakendasime maandamis- meetmeid nimetatud valdkonnas seatud ees- märkide saavutamiseks.

Regulaarse riskihindamise tulemusena hõlmab riskide seire 64 riski, millest valdav osa on tegevus- riskid (41) või finantsriskid (14). Ülejäänud riskid jagunevad pettuste (3), strateegiliste (2), maine- (1) ja väliskeskkonnast (3) tulenevate riskide vahel.

Pärast maandamismeetmete rakendamist, on 64-st riskist enamik keskmise riskihinnanguga (43), millele järgnevad kõrge (11) ja madala riski- hinnanguga riskid (10). Sarnaselt 2023. ja 2024. aastaga ei ole Riigi Kinnisvaral pärast maandamismeetmetega arvestamist ühtegi kriiti- liseks liigitatavat riski.

Riskide vaates oli 2025. aasta Riigi Kinnisvarale stabiiline ilma suuremate muutusteta. Planeeritud täiendavad maandamismeetmed peaksid meie hinnangul tagama samasuguse stabiilsuse ka 2026. aastal.

J U H T I M I S S Ü S T E E M I K O R R A S TA M I N E

Jätkasime Riigi Kinnisvara protsesside uuendamist, lähtudes ettevõtte struktuurist ja protsessikirjel- duse põhimõtetest. 2025. aastal valmis mitu IT- arendust, mis lihtsustavad informatsiooni ühtset ning turvalist käitlemist nii ettevõtte sees kui ka klientidega informatsiooni vahetamisel.

K O R R U P T S I O O N I E N N E T U S

Riigi Kinnisvaral on korruptsiooni mis tahes vormide suhtes nulltolerants. Tugineme aususele ja läbipaistvusele ning peame tähtsaks, et kõik töötajad järgiksid samasuguseid eetilisi tõekspidamisi.

Korruptsiooni ennetamise meetmed Riigi Kinnis- varas on:

• töötajate eetikakoodeks; • tarnijate ärieetika koodeks; • väärkäitumisest teavitamise reeglistik;

• vihjeliin; • nelja silma printsiibist lähtuvad reeglid protsessi-

de ja tehingute läbiviimisel; • selgelt reglementeeritud hankeprotseduurid ja

fikseeritud piirmääradega volitused tehingute tegemiseks;

• tegevuste logimine, ligipääsuõiguste ning IT- süsteemide tsentraalne haldus ja varundamine.

Korruptsiooniennetuse ühe meetmena oleme kehtestanud Riigi Kinnisvara tarnijate ärieetika koodeksi. Koodeksi eesmärk on anda tarnijatele suuniseid vastutustundlikuks tegutsemiseks. Tarnijate ärieetika koodeks kehtib kõikidele Riigi Kinnisvara tarnijatele ja nende alltöövõtjatele.

V I H J E L I I N

2025. aastal laekus Riigi Kinnisvara vihjeliinile kümme sisulist vihjet, millest neli võeti menetlusse. Kuus vihjet suunati edasi vastutava valdkonna juhi- le, sest tegemist oli valdkonnapõhiste probleemide lahendamise, mitte pettuseriski kahtlusega.

Nelja menetletud vihje osas ei tuvastatud huvide konflikti ega muid rikkumisi.

H U V I D E D E K L A R E E R I M I N E

Ärihuvide deklareerimise ning huvide konfliktist hoidumise kord määratleb iga töötaja konkreetsed tegevused huvide konflikti kahtluse korral, sh kingituste vastuvõtmise ja teenustest keeldumise tingimused. Ühtlasi on määratletud töötajate ring, kes on kohustatud vähemalt üks kord aastas esitama isiklike huvide deklaratsiooni. 2025. aastal kontrolliti Riigi Kinnisvara 192 töötaja esitatud deklaratsiooni. Kontrollide tulemusel ei tuvas- tatud Riigi Kinnisvara töötajate seas võimalikku huvide konflikti või korruptsioonikahtlusega seotud tegevust.

1 2 . 1 . K R I I S I D E K S VA L M I S T U M I N E J A

T O I M E P I D E V U S E TA G A M I N E

2025. aastal oli ettevõtte fookuses toime- pidevuse plaanide ajakohastamine ja organi- satsiooni kriisivalmiduse tõstmine. Ajakohas- tasime kommunikatsioonistrateegia ja kriisi- kommunikatsiooni juhendi, et tagada selge infovahetus ka keerulistes olukordades.

Lõime oma vastutusvaldkonna (riigi hallatava kinnisvara tagamine) piires aktiivselt kaasa riigi kaitsetegevuse kavade uuendamisel. Osalesime Siseministeeriumi juhitud töörühmas, mille ülesan- deks oli valmistada ette varjendite ja varjumis- kohtade loomist reguleerivad õigusaktid, sh nende tehnilised tingimused.

Määratlesime Riigi Kinnisvara teenuste toime- pidevuse taseme erinevate kriisistsenaariumite puhuks. Koostöös klientidega tegime kindlaks suure riskiga objektid ning alustasime nende talitluspidevust parendavate tegevuste planeerimist ja elluviimist.

Riigi Kinnisvara juhtkond läbis kahepäevase kriisijuhtimise seminari ja Riigi Kinnisvara töötajate kriisiteadlikkuse tõstmiseks korraldasime häda- olukorra seaduse muudatusi puudutavad sise- koolitused. Kõik töötajad läbisid ka Sisekaitse- akadeemia ja Päästeameti koostöös valminud elanikkonnakaitse e-koolituse.

2026. aasta suurimaks väljakutseks on varjumiskohtade ja varjendite rajamise ette- valmistamine ning sellega seotud kompetentsi kasvatamine. Tähelepanu all on töötajate kriisi- rollide täpsustamine ja vastava täiendõppe läbiviimine. Jätkame kriitilise tähtsusega hoonete toimepidevuse kindlustamist tehniliste lahenduste kaudu.

4 0

13. Panus kinnisvarakeskkonna arengusse

1 3 . 1 . B Ü R O O K E S K K O N N A

P L A N E E R I M I N E

Riigi ametiasutuste ja hallatavate asutuste oman- dis või kasutuses on kokku 2,35 miljonit m² hoone- pinda, millest ligikaudu 10% ehk üle 200 000 m² moodustavad büroohoonetes asuvad büroo- pinnad. 1. mai 2025. aasta seisuga oli Riigi Kinnisvara omandis olevate büroopindade kesk- mine kasutus 19,5 m² täiskoormusele taandatud töötaja kohta. Läbipääsustatistika analüüsid näitavad, et iga päev kasutab kontorit umbes pool töötajatest. See tähendab, et senist pinnakasu- tust on võimalik märgatavalt tõhustada, tege- mata järeleandmisi töötajate rahulolus ja toetades organisatsiooni eesmärkide saavutamist.

Valitsus seadis 2025. aasta 3. juuli kabineti- otsusega arendusprojektide ja rekonstrueeritavate büroopindade kasutuse sihttasemeks kuni 12 m2 ning büroopinna optimeerimisel investeeringuid tegemata kuni 16 m² büroopinda täiskoormusele taandatud töötaja kohta. Uue bürookeskkonna loomisel ja olemasolevate muutmisel rakendatakse maksimaalselt jagamismäära 0,7 (s.o töökohad maksimaalselt 70%-le täiskoormusele taandatud töötajatest).

Bürookeskkondade ühtne planeerimine on praktiline vajadus ja võimalus edendada riigi kui tööandja ühtset kuvandit. Terviklikult läbimõeldud bürookeskkonnaga on võimalik luua ühistel väär- tustel põhinev töökeskkond, soodustada koostööd, saavutada tõhus ruumikasutus, optimeerida kulusid ja parandada töötingimusi.

Seatud sihttasemete alusel on Riigi Kinnisvara ja Rahandusministeeriumi koostöös 2026. aasta I poolaastal valmimas „Bürookeskkondade planeeri- mise käsiraamat“, mille eesmärk on kasutusele võtta ühtsed planeerimispõhimõtted, mis:

• saavutavad pikaajalise kulude kokkuhoiu ja tagavad büroopindade on optimaalse kasutuse, järgides sealhulgas piirmäära 12 m² büroopinda täiskoormusele taandatud töötaja kohta;

• tõstavad büroopinna kvaliteeti ja töötajate rahul- olu töökeskkonnaga;

• toetavad avaliku sektori kui tööandja atraktiivsust; • panustavad riigiasutuse eesmärkide saavu-

tamisse.

1 3 . 2 . Ü Ü R I M U D E L I M U U D AT U S E D

Riigi Kinnisvara portfell on 99% ulatuses üüritud avalikule sektorile. Keskvalitsuse allasutustele üüritud kinnisvara üüri kujunemist reguleerib Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määrus nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingi- mused ja kasutustasu kujunemise alused“. Määrus sätestab Riigi Kinnisvara ja keskvalitsu- se allasutuse vahelise üürisuhte põhimõtteid sisetehinguna, kus üürimäära komponendid arvutatakse kulupõhiselt. Neid arvutuspõhi- mõtted nimetatakse kogumis Riigi Kinnisvara üürimudeliks.

Üürimudeli muudatust on arutatud mitu aastat, eesmärgiga viia üürimudeli loogika lähemale erasektoris rakendatavatele arvutuspõhimõtetele ning võimaluse korral alandada üürimäära, suurendamata Riigi Kinnisvara portfelli kaalutud keskmist riski. 2025. aastal kinnitati Vabariigi Valitsuse kabinetinõupidamisel Riigi Kinnisvara üürimudeli muudatused.

4 1

Üürimudeli peamisteks komponentideks on kapitali- komponent, remondikomponent, üüriteenused ja kõrvalteenused. 2025. aastal tehtud muudatused üürimudelis puudutasid ainult kapitali- ja remondikomponenti.

Kapitalikomponent on oma olemuselt järelmaks tehtud investeeringu eest ning selle kujunemisel on suur tähtsus alginvesteeringu suurusel (kujuneb vastavalt asutuse lähteülesandele) ning vara prognoositaval jääkmaksumusel Riigi Kinnisvara bilansis lepingu lõppedes. Esimese muudatusena rakendame prognoositava jääkmaksumuse arvu- tamisel olulist lõppväärtust ehk põhjendatud juhtudel maksab üürnik väiksema osa investeeringu põhiosast üüriperioodil, kuna üürniku väljakolimisel ja vara muutumisel mittevajalikuks on vara võimalik müüa sama olulise lõppväärtusega. Kirjeldatud muudatus on eriti oluline tavaotstarbelise kinnis- vara üüride arvutamisel, kui see asub aktiivse turu- ga piirkondades (nn likviidne kinnisvara), aidates vähendada üürniku makstavat kapitalikomponenti kuni kolmandiku võrra, samas tõstmata Riigi Kinnisvara objekti üürnikuta realiseerimise riski.

Remondikomponent on kapitalikomponendiga samaaegselt makstav ettemaks tulevaste remonti- de eest. Varasemalt kehtinud remondikomponendi arvestamise metoodika aluseks oli eeldus, et lisaks kulumise jooksvale parandamisele pidime 30-aastase üüriperioodi korral valmistuma uuendama kuni 60% alginvesteeringu kompo- nentidest. Riigi Kinnisvara omandiportfellis on nüüdseks arvestatav hulk objekte, mis on Riigi Kinnisvara poolt arendatud või renoveeritud 15-20 aastat tagasi, mille põhjal on võimalik teha empiirilisi järeldusi vajamineva remondimahu kohta. Andmed näitasid, et ulatuslikke renoveerimisinvesteeringuid pidime tegema üksikutel objektidel ning enamikul objektidel alginvesteeringu ulatusliku uuendamise

risk ei realiseerunud. Sellest järeldusest tulenevalt otsustasime vähendada uusarenduste ja reno- veeritud objektide remondikomponendi makseid tuleviku üürilepingutes. Antud muudatus vähendab olulise investeeringu tulemusena valminud objekti remondikomponendi makseid kuni 2/3 võrra, mis on oluline sääst üürnikele ning samas toob üürimudeli lähemale erasektori loogikale.

1 3 . 3 . S T I P E N D I U M I K O N K U R S S

„ T U L E V I K U T I P U D “

Riigi Kinnisvara on toetanud stipendiumi- konkursiga „Tuleviku tipud“ valdkondlikku teadus- ja arendustegevust juba 15 aastat. Meile läheb korda, et kogu ruumiloome nii ruumilise planeerimise, projekteerimise, ehituse kui kinnisvara haldamise tippspetsialistide järelkasvul oleksid kvaliteetsed teadmised ja oskused ja et need erialad oleksid noorte seas jätkuvalt atraktiivsed. Seetõttu märkame, tunnustame ja toetame uut andekat põlvkonda.

2025. aasta stipendiumikonkursile esitati 47 taotlust (võrdlusena 2024. aastal 27 ja 2023. aastal 30 taotlust), mille seast Riigi Kinnisvara hindamiskomisjon valis välja kuus parimat, kelle vahel jagati 24 000 eurot.

Stipendiumi vääriliseks tunnistati Eesti Kunsti- akadeemia magistriõppe tudengid Ella Mari Roosi ja Ulvi Tiit. Ella Mari keskendub oma magistritöös olemasoleva hoonestuse vananemisprotsessile ning sellele, kuidas saaks arhitektuur arvestada hoone haldamisega juba selle projekteerimise või renoveerimise käigus. Ulvi magistritöö otsib vastuseid küsimusele, kuidas ruumi helilised omadused mõjutavad inimese kuulamiskogemust, ruumitaju ja psüühilist heaolu. Ulvi toob välja, et ruumiloomes on esikohal energiatõhusus, esteeti-

ka ja funktsionaalsus, kuid akustiline kvaliteet – mis on ruumi kogemusliku ja sotsiaalse toimivuse eeldus – jääb sageli teisejärguliseks.

Tallinna Tehnikaülikoolist pälvisid stipendiumid magistriõppe tudeng Ranar Pügi ning doktoriõppest Sofia Vasman, Pille-Riin Peet ja Kristjan Suits. Ranar lõi andmehaldusrakenduse, mis suudab arvutada süsiniku emissiooni võttes arvesse nii materjalide tootmise ja tarnega tekkiva süsiniku, kui ka ehitustegevuse käigus kuluva vee, elektri ja jäätmekäitlusega kaasneva süsiniku. Sofia uurimus keskendub andmepõhistele meetodite kasutamisele mitteeluhoonete energiakasutuse modelleerimiseks ja optimeerimiseks. Tema aren- datavad meetodid aitavad vähendada energia- kadusid ja toetavad renoveerimisotsuste tege- mist. Pille-Riini doktoritöö keskendub ehitus- lubade menetlusprotsessi muutmisele läbipaist- vamaks, objektiivsemaks ja tõhusamaks, kasuta- des semantilise veebi tehnoloogiaid. Tema lahen- dus on digitaalne eelkonsultatsiooni tööriist, mida on võimalik integreerida Eesti e-ehituse platvormile. Kristjani töö fookuses on sademeveesüsteemide digitaliseerimine ja veekvaliteeti arvestav juhtimine: kuidas vähendada nutikate lahendustega vee- tarbimist, muuta kinnistud kliimakindlaks, suurendada kvaliteetsete rohealade osakaalu ja kasutada kinnistute pinda optimaalsemalt.

Stipendiumitele said kandideerida Tallinna Tehnikaülikooli, Tallinna Tehnikakõrgkooli, Tallinna Ülikooli, Eesti Kunstiakadeemia, Tartu Ülikooli ja Eesti Maaülikooli tudengid.

4 2

1 3 . 4 . L I I K M E L I S U S J A K O O S T Ö Ö

E R I A L A L I I T U D E G A

Riigi Kinnisvara lööb kaasa järgmistes organi- satsioonides ja koostöökogudes.

• PuRE-Net (Public Real Estate Network, www.pure-net.org) ühendab Euroopa riikide avaliku sektori kinnisvaraga tegelevaid organisatsioone. Võrgustik on Riigi Kinnisvarale hea võimalus vahetada teadmisi ja kogemusi riigisektori kinnisvara arendamise, ehitamise ning korrashoiu valdkondades. 2025. aastal osalesime aktiivselt kinnisvara haldamise, büroopindade optimeerimise ja strateegia- juhtimise rahvusvahelistes töötubades. Võõrus- tasime Tallinnas võrgustiku vanglate arendamise ja haldamise teemalist töötuba ning jagasime telesilla kaudu oma teadmisi ja kogemusi Iirimaa kolleegidega (Office of Public Works) Riigi Kinnisvara haldusmudelist ja kulude juhtimise kohta.

• Muinsuskaitse Nõukogu (https://www.muinsus- kaitseamet.ee/noukogud) on Kultuuriministee- riumi juures tegutsev nõuandev kogu, kuhu kuuluvad laiapõhjalise taustaga eksperdid nii arheoloogia, arhitektuuri, restaureerimise, kunsti- ja teadusajaloo alalt. Nõukogu analüüsib muinsuskaitse valdkonda ning teeb ettepanekuid selle arendamiseks. Möödunud aastal osalesi- me arueludes, mis puudutasid pärandi kaitse küsimusi ja muinsuskaitsestrateegiat laiemalt. Laiem aruteluteema oli ka meid otseselt puudu- tav riigi kinnisvarapoliitika kultuuriväärtuslike hoonete kasutamise osas.

• Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit (www.ekkliit. ee) koondab kinnisvara korrashoiuga tegelevaid ettevõtteid. Peale EKKLi korraldatud regulaarsete koolituste ja seminaride osalesime möödunud

aastal heakorrateemalisel ümarlaual, kus arutleti pikemalt heakorrahangete ja teenuste, kvaliteedi ja selle hindamise tuleviku üle.

Eeltoodu kõrval oleme liikmed ka järgmistes organisatsioonides.

• PARE (www.pare.ee), mis on personali- ja inimeste juhtimise valdkonna professionaalide suurim võrgustik Eestis.

• Eesti Maksumaksjate Liit (maksumaksjad.ee), mis nõustab ja koolitab Riigi Kinnisvara maksude valdkonnas.

• Digitaalehituse klaster (digitaalehitus.ee), kus keskendutakse teadmistepõhise ehituse aren- damisele ning nutikate ja lisaväärtust loovate võimaluste leidmisele ja rakendamisele kinnis- varavaldkonnas.

Ligipääsetavuse valdkonnas teeb Riigi Kinnisvara koostööd Eesti Puuetega Inimeste Kojaga, Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametiga, Kliimaministeeriumi ning Riigikantseleiga. Samuti osaleme Eesti Standardikeskuse komiteede töös. Möödunud aastal osalesime standardi prEVS 937 „Ehituse koguriskikindlustuse lepingute sõlmimine ja sisu“ uuendamises. Panustame ka ehitusinformatsiooni modelleerimise ning valve- ja kaitsetegevuses kasutatavate süsteemide tehni- liste komiteede tegevusse.

45

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Raamatupidamise aastaaruanne

Bilanss (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 31.12.2024 Lisa nr

Varad

Käibevarad

Raha 19 121 47 682 2

Nõuded ja ettemaksed 16 682 23 959 3

Varud 13 169 14 604 4

Kokku käibevarad 48 972 86 245

Põhivarad

Nõuded ja ettemaksed 1 693 1 752 3

Kinnisvarainvesteeringud 5 525 5 608 6

Materiaalsed põhivarad 695 790 662 567 7

Immateriaalsed põhivarad 2 456 2 058 8

Kokku põhivarad 705 464 671 985

Kokku varad 754 436 758 230

Kohustised ja omakapital

Kohustised

Lühiajalised kohustised

Laenukohustised 12 662 12 539 11

Võlad ja ettemaksed 31 990 29 299 12

Sihtfinantseerimine 0 3 165 14

Kokku lühiajalised kohustised 44 652 45 003

Pikaajalised kohustised

Laenukohustised 129 486 142 189 11

Võlad ja ettemaksed 52 825 55 374 12

Kokku pikaajalised kohustised 182 311 197 563

Kokku kohustised 226 963 242 566

Omakapital

Aktsiakapital nimiväärtuses 279 854 275 008 15

Registreerimata aktsiakapital 0 3 281 15

Ülekurss 3 3

Kohustuslik reservkapital 18 037 14 650 15

Eelmiste perioodide jaotamata kasum (kahjum) 167 506 154 976

Aruandeaasta kasum (kahjum) 62 073 67 746

Kokku omakapital 527 473 515 664

Kokku kohustised ja omakapital 754 436 758 230

46

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Kasumiaruanne (tuhandetes eurodes)

2025 2024 Lisa nr

Müügitulu 177 242 186 089 16

Muud äritulud 39 226 30 763 17

Kaubad, toore, materjal ja teenused -83 713 -84 162 18

Mitmesugused tegevuskulud -2 051 -2 243 19

Tööjõukulud -12 713 -14 334 20

Põhivarade kulum ja väärtuse langus -37 525 -35 832 6,7,8

Muud ärikulud -1 004 -2 372

Kokku ärikasum (-kahjum) 79 462 77 909

Muud finantstulud ja -kulud -2 749 -4 521 21

Kasum (kahjum) enne tulumaksustamist 76 713 73 388

Tulumaks -14 640 -5 642 15

Aruandeaasta kasum (kahjum) 62 073 67 746

Sealhulgas:

Tulu varade sihtfinantseerimisest 39 056 30 557 14

Sihtfinantseerimisega kaetud varade kulum ja väärtuse

langus -1 485 -1 115

Aruandeaasta kasum (kahjum) sihtfinantseerimise

netomeetodi korral 24 502 38 304

47

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Rahavoogude aruanne (tuhandetes eurodes)

2025 2024 Lisa nr

Rahavood äritegevusest

Ärikasum (kahjum) 79 462 77 909

Korrigeerimised

Põhivarade kulum ja väärtuse langus 37 525 35 832 6,7,8

Muud korrigeerimised -38 103 -28 280

Kokku korrigeerimised -578 7 552

Äritegevusega seotud nõuete ja ettemaksete muutus 626 -508

Varude muutus 5 121 8 675

Äritegevusega seotud kohustiste ja ettemaksete muutus -3 913 -330

Laekumised sihtfinantseerimisest 0 1 14

Kokku rahavood äritegevusest 80 718 93 299

Rahavood investeerimistegevusest

Tasutud materiaalsete ja immateriaalsete põhivarade

soetamisel -70 038 -72 224 7,8

Laekunud materiaalsete ja immateriaalsete põhivarade

müügist 4 0

Laekumised sihtfinantseerimisest 42 532 27 946 14

Laekunud intressid 1 224 795

Kokku rahavood investeerimistegevusest -26 278 -43 483

Rahavood finantseerimistegevusest

Saadud laenud 0 25 000 11

Saadud laenude tagasimaksed -12 547 -11 236 11

Makstud intressid -3 908 -5 380 21

Makstud dividendid -51 906 -34 300 15

Makstud ettevõtte tulumaks -14 640 -5 642 15

Kokku rahavood finantseerimistegevusest -83 001 -31 558

Kokku rahavood -28 561 18 258

Raha ja raha ekvivalendid perioodi alguses 47 682 29 424 2

Raha ja raha ekvivalentide muutus -28 561 18 258

Raha ja raha ekvivalendid perioodi lõpus 19 121 47 682 2

48

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Omakapitali muutuste aruanne (tuhandetes eurodes)

Kokku

Aktsiakapital

nimiväärtuses

Registreerimata

aktsiakapital

Ülekurss Kohustuslik

reservkapital

Jaotamata

kasum (kahjum)

31.12.2023 261 416 57 2 12 933 190 761 465 169

Aruandeaasta kasum

(kahjum) 0 0 0 0 67 746 67 746

Emiteeritud aktsiakapital 13 592 3 224 1 0 0 16 817

Väljakuulutatud

dividendid 0 0 0 0 -34 300 -34 300

Muutused reservides 0 0 0 1 717 -1 717 0

Muud muutused

omakapitalis 0 0 0 0 232 232

31.12.2024 275 008 3 281 3 14 650 222 722 515 664

Aruandeaasta kasum

(kahjum) 0 0 0 0 62 073 62 073

Emiteeritud aktsiakapital 4 846 -3 281 0 0 0 1 565

Väljakuulutatud

dividendid 0 0 0 0 -51 906 -51 906

Muutused reservides 0 0 0 3 387 -3 387 0

Muud muutused

omakapitalis 0 0 0 0 77 77

31.12.2025 279 854 0 3 18 037 229 579 527 473

Täiendavat informatsiooni omakapitali kirjete kohta on toodud raamatupidamise aastaaruande lisas 7 ja 15.

49

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Raamatupidamise aastaaruande lisad

Lisa 1 Arvestuspõhimõtted

Üldine informatsioon

Riigi Kinnisvara AS (lühendina RKAS või ettevõte) 2025. aasta raamatupidamise aastaaruanne on koostatud kooskõlas Eesti finantsaruandluse

standardiga kasutades soetusmaksumuse printsiipi, välja arvatud juhtudel, mida on kirjeldatud alljärgnevates arvestuspõhimõtetes.

Eesti finantsaruandluse standardi põhinõuded on kehtestatud Eesti Vabariigi raamatupidamise seaduses, mida täiendab Avaliku sektori

finantsarvestuse ja -aruandluse juhend. Avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse juhend lähtub Eesti finantsaruandluse standardist.

Raamatupidamise aastaaruanne on koostatud tuhandetes eurodes, kui ei ole teisiti märgitud.

Finantsvarad

Ettevõttel on järgmised finantsvarad: raha, nõuded ostjate vastu ja muud nõuded.

Raha, nõuded ostjate vastu ja muud nõuded, välja arvatud edasimüügi eesmärgil omandatud nõuded, kajastatakse

korrigeeritud soetusmaksumuses. Lühiajaliste nõuete korrigeeritud soetusmaksumus on üldjuhul võrdne nende nominaalväärtusega (miinus

tagasimaksed ning võimalikud allahindlused), mistõttu lühiajalisi nõudeid kajastatakse bilansis tõenäoliselt laekuvas summas. Pikaajaliste

finantsvarade korrigeeritud soetusmaksumuse arvestamiseks võetakse finantsvara algselt arvele saadaoleva tasu õiglases väärtuses,

arvestades järgmistel perioodidel intressitulu sisemise intressimäära meetodil.

Nõuded ostjate vastu

Nõuetena ostjate vastu kajastatakse ettevõtte tavapärase äritegevuse käigus tekkinud lühiajalisi nõudeid. Nõudeid ostjate vastu

kajastatakse korrigeeritud soetusmaksumuses (s.o nominaalväärtus miinus tagasimaksed ning vajadusel tehtavad allahindlused).

Nõuete allahindlust kajastatakse, kui esineb objektiivseid tõendeid selle kohta, et kõik nõuete summad ei laeku vastavalt nõuete esialgsetele

lepingutingimustele. Asjaoludeks, mis viitavad võimalikule nõuete väärtuse langusele, on võlgniku pankrot või olulised finantsraskused

ning maksetähtaegadest mittekinnipidamine. Nõuete väärtuse langust (st. vajadust allahindluseks) hinnatakse iga ostja kohta eraldi,

lähtudes eeldatavasti tulevikus laekuvate summade nüüdisväärtusest. Nõuded loetakse ebatõenäoliselt laekuvaks (ehk nende osas kajastatakse

allahindlus) siis, kui nõue on rohkem kui 6 kuud üle tähtaja. Nõudeid hinnatakse ebatõenäoliselt laekuvaks ka varem, kui on muid sündmusi, mis

viitavad sellele, et nõude kaetav väärtus on väiksem kui nõude bilansiline väärtus.

Ebatõenäoliselt laekuvate nõuete allahindlussumma on vahe nende nõuete bilansilise väärtuse ja tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuse vahel,

kasutades sisemise intressimäära meetodit. Nõuete bilansilist väärtust vähendatakse ebatõenäoliselt laekuvate nõuete allahindlussumma

võrra ning kahjum allahindlusest kajastatakse kasumiaruandes mitmesuguste tegevuskuludena. Kui nõue loetakse lootusetuks, kantakse nõue

ja tema allahindlus bilansist välja. Varem alla hinnatud ebatõenäoliste nõuete laekumist kajastatakse ebatõenäoliselt laekuvate nõuete kulu

vähendamisena.

Finantsvarade väärtuse langus

Igal bilansipäeval hinnatakse, kas esineb tunnuseid korrigeeritud soetusmaksumuse või soetusmaksumuse meetodil kajastatud finantsvara või

finantsvarade grupi väärtuse languse osas. Juhul, kui selliseid tunnuseid esineb, hinnatakse korrigeeritud soetusmaksumuses kajastatavad

finantsvarad alla finantsvarast eeldatavasti tulevikus laekuvate maksete nüüdisväärtuseni (diskonteerituna antud finantsvara esmasel

kajastamisel fikseeritud sisemise intressimääraga) ning soetusmaksumuses kajastatavad finantsvarad hinnatakse alla summani,

mida põhjendatud hinnangu kohaselt võiks saada, kui seda finantsvara peaks müüma bilansipäeva seisuga. Väärtuse langusest tulenevad

allahindlused kajastatakse kasumiaruandes kuluna.

Raha

Bilansis kajastatud raha sisaldab pangakontode ja lühiajaliste deposiitide saldosid.

Rahavoogude aruandes näidatud raha ekvivalendid on väga likviidsed, riskivabad ja lühiajalised investeeringud, mida saab kiiresti realiseerida

rahaks.

Äritegevuse rahavood on koostatud kasutades kaudset meetodit.

Investeerimis- ja finantseerimistegevuse rahavood on esitatud aruandeperioodi brutolaekumiste ja väljamaksetena.

Välisvaluutas toimunud tehingud ning välisvaluutas fikseeritud finantsvarad ja -kohustised

50

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Välisvaluutadeks on loetud kõik teised valuutad peale arvestusvaluuta euro (ettevõtte arvestusvaluuta on euro). Välisvaluutas

toimunud tehingute kajastamisel on aluseks võetud tehingu toimumise päeval ametlikult kehtinud Euroopa Keskpanga valuutakursid.

Välisvaluutas fikseeritud monetaarsed varad ja –kohustised (rahas tasutavad nõuded ja laenud), hinnatakse bilansipäeval

ümber arvestusvaluutasse bilansipäeval kehtivate Euroopa Keskpanga valuutakursside alusel. Ümberhindamise tulemusena

tekkinud kursikasumid ja -kahjumid esitatakse aruandeperioodi kasumiaruandes.

Varud

Müügiks ostetud kaubad ning tooraine ja materjal võetakse arvele soetusmaksumuses, mis koosneb ostukulutustest, mittetagastatavatest

maksudest ja soetamisega seotud veo- ning teistest otsestest väljaminekutest, millest on maha arvatud hinnaalandid.

Aktsiakapitali mitterahalise sissemaksena üle antud kinnistud, mis on plaanis müüa, kajastatakse varudes. Need võetakse arvele

hindamisaktides toodud harilikus väärtuses, millele on lisatud tehingukulud.

Varud on hinnatud lähtudes sellest, mis on madalam, kas soetusmaksumus või neto realiseerimismaksumus. Neto realiseerimismaksumus

on hinnanguline müügihind, millest on maha arvatud hinnangulised kulutused, mis on vajalikud toote müügivalmidusse viimiseks, turustamiseks

ja müügi sooritamiseks. Varude arvestamisel kasutatakse individuaalse hindamise meetodit.

Kinnisvarainvesteeringud

Kinnisvarainvesteeringuna kajastatakse kinnisvaraobjekte (maa, hoone), mida ettevõte hoiab renditulu teenimise või turuväärtuse

kasvu eesmärgil ja mida ei kasutata enda majandustegevuses.

Kinnisvarainvesteeringuks Avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse juhendi tähenduses loetakse ainult sellist maad või hoonet või

osa hoonest, mida renditakse välja avalikku sektorisse mittekuuluvale üksusele renditulu teenimise eesmärgil või hoitakse turuväärtuse tõusmise

eesmärgil ning mida ükski avaliku sektori üksus ei kasuta oma põhitegevuses. Hooneid ja ruume, mida kasutatakse avaliku sektori

üksuste poolt, kajastatakse kui materiaalset põhivara.

Kinnisvarainvesteering võetakse bilansis arvele algselt tema soetusmaksumuses, mis sisaldab ka soetamisega otseselt seonduvaid

tehingutasusid. Edasi kajastatakse kinnisvarainvesteeringuid vastavalt avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse

juhendile soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja võimalikud allahindlused väärtuse langusest.

Amortisatsiooni arvestamisel kasutatakse lineaarset meetodit. Komponentarvestust ei kasutata ning varale ja tema osadele kehtib ühtne

amortisatsioonimäär. Ettevõtte kinnisvarainvesteeringutele rakendatav amortisatsioonimäär on 4%. Maad ei amortiseerita.

Hilisemad kulutused lisatakse kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumusele juhul, kui on tõenäoline, et ettevõte saab seoses

kulutustega tulevikus majanduslikku kasu ning kulutuste soetusmaksumust on võimalik usaldusväärselt mõõta. Muud hilisemad kulutused

(näiteks pisiremont, hooldus) kajastatakse aruandeperioodi kuludes. Juhul, kui kinnisvarainvesteeringu objektil vahetatakse välja mõni

komponent, lisatakse uue komponendi soetusmaksumus objekti soetusmaksumusele.

Kinnisvarainvesteeringu kajastamine bilansis lõpetatakse objekti ümberliigitamisel. Kui kinnisvaraobjekti kasutuseesmärk muutub selliselt, et

erasektori kasutuses olnud objekt läheb üle avaliku sektori kasutusse, liigitatakse vara ümber põhivaraks. Kui kinnisvaraobjekti kohta on vastu

võetus otsus selle müümise kohta, liigitatakse vara ümber varuks. Alates muutuse toimumise kuupäevast rakendatakse objekti suhtes

selle vararühma arvestuspõhimõtteid, kuhu objekt on üle kantud.

Materiaalsed ja immateriaalsed põhivarad

Materiaalseks põhivaraks loetakse varasid maksumusega alates 10 000 eurost ja kasuliku elueaga üle ühe aasta. Varad, mille kasulik eluiga on

üle 1 aasta, kuid mille soetusmaksumus on alla 10 000 euro, kantakse vara kasutusele võtmise hetkel 100%-liselt kulusse. Kuludesse kantud

väheväärtuslike inventaride üle peetakse arvestust bilansiväliselt.

Materiaalne põhivara võetakse arvele tema soetusmaksumuses, mis koosneb ostuhinnast ja otseselt soetamisega seotud kulutustest. Laenude

intressikulusid põhivara soetusmaksumuses ei kapitaliseerita.

Edaspidi kajastatakse materiaalset põhivara bilansis tema soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja

võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused.

Arvelevõetud materiaalse põhivaraga seotud hilisemad väljaminekud (näiteks mõne varaobjekti teatud osade asendamine) lisatakse varade

bilansilisele väärtusele siis, kui on täidetud järgmised kriteeriumid:

(a) on tõenäoline, et ettevõte saab sellest tulevikus majanduslikku kasu ning

(b) nende soetusmaksumust on võimalik usaldusväärselt mõõta.

Kõik teised väljaminekud kajastatakse kuludena perioodil, mil vastavad kulutused tehti.

Materiaalse põhivara amortiseerimisel kasutatakse lineaarse amortisatsiooni meetodit. Amortisatsiooninorm määratakse igale põhivara grupile

eraldi sõltuvalt selle kasulikust elueast.

51

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Amortisatsiooni arvestamist alustatakse hetkest, mil vara on kasutatav vastavalt juhtkonna poolt plaanitud eesmärgil ning lõpetatakse kui

lõppväärtus ületab bilansilist jääkmaksumust, vara lõpliku eemaldamiseni kasutusest või ümberliigitamisel kinnisvarainvesteeringuks või varuks.

Alates 01.01.2025 võttis RKAS kasutusele hoonete amortiseerimisel lõppväärtuse. Lõppväärtus on summa, mida ettevõte saaks

vara võõrandamisel täna (miinus vara võõrandamisega seotud müügikulutused), juhul, kui vara oleks sama vana ja samas seisukorras, nagu

ta on eeldatavasti tema kasuliku eluea lõppedes.

• Hooned jaotatakse nende kasutuse ja turutingimustele vastavuse põhjal rühmadesse, misjärel otsustatakse, kas lõppväärtus kasuliku

eluea lõppedes on hoone eeldatav turuväärtus või null.

• Lõppväärtus arvestatakse vara soetusmaksumusest maha, et leida vara amortiseeritav osa.

• Amortiseeritavat osa amortiseeritakse hoone ja ehitiste amortisatsioonimääraga.

• Lõppväärtuse hinnang vaadatakse igal aruandeperioodil üle ning vajadusel korrigeeritakse, kui turutingimused või muud asjaolud muutuvad.

• Järgmised märgid võivad viidata sellele, et vara lõppväärtus või kasulik eluiga on muutunud võrreldes eelmise aruandekuupäevaga:

(a) muutus vara kasutuses;

(b) märkimisväärne ootamatu vara kulumine;

(c) tehnoloogia areng;

(d) muudatused turuhindades;

(e) märgid vara väärtuse võimalikust langusest.

Juhul kui esineb selliseid märke, peab ettevõte üle vaatama tehtud hinnangud kasutatavate amortisatsioonimäärade,

amortisatsioonimeetodite ja hinnanguliste lõppväärtuste osas ning vajadusel neid muutma.

• Kui lõppväärtus suureneb nii palju, et see võrdub või ületab vara bilansilise maksumuse, siis vara amortisatsiooni ei arvestata enne, kui

lõppväärtus langeb taas alla bilansilise maksumuse.

Maad ja kunsti ei amortiseerita.

Hoonestusõiguslepingute alusel kasutatavad kinnistud

Materiaalse põhivara hulgas on lisaks ettevõtte omanduses olevatele kinnistutele ka hoonestusõiguslepingu alusel kasutatavad põhivarad.

Ettevõte renoveeris hoonestusõiguslepingu alusel kasutatavatel kinnistutel paiknevad hooned ning kajastab neid kuni lepingu lõppemiseni

oma põhivaras. Arvestuspõhimõte on identne ettevõtte materiaalse põhivara arvestusmeetodile.

Immateriaalne põhivara võetakse arvele ainult juhul, kui on täidetud järgmised tingimused:

• varaobjekt on ettevõtte poolt kontrollitav;

• on tõenäoline, et ettevõte saab objekti kasutamisest tulevikus tulu;

• objekti soetusmaksumus on usaldusväärselt hinnatav.

Immateriaalne põhivara võetakse algselt arvele tema soetusmaksumuses, mis koosneb ostuhinnast ja otseselt soetamisega seotud kulutustest.

Edaspidi kajastatakse immateriaalset põhivara bilansis tema soetusmaksumuses, millest on maha arvatud

akumuleeritud amortisatsioon ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad allahindlused.

Vara väärtuse langus avaliku teenuse osutamiseks vajalike põhivarade puhul

Lähtuvalt avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse juhendile ei tehta varade väärtuse teste ega kajastata varade väärtuse langust

kaetavale väärtusele avaliku teenuse osutamiseks vajalike põhivarade puhul, kui vara väärtus ei ole langenud selle riknemise või muul

põhjusel osaliselt või täielikult kasutusest eemaldamise tõttu.

Vara väärtuse langus, va avaliku teenuse osutamiseks vajalike põhivarade puhul

Igal bilansipäeval hinnatakse, kas on märke, mis viitavad vara väärtuse langusele. Juhul, kui on kahtlusi mõne varaobjekti väärtuse langemise

suhtes alla tema bilansilise väärtuse, viiakse läbi vara väärtuse test, mille käigus leitakse vara kaetav väärtus. Juhul, kui väärtuse test ei ole

teostatav üksiku varaobjekti osas, viiakse väärtuse test läbi väikseima varade grupi, kuhu see vara kuulub, ehk raha teeniva üksuse kohta.

Kaetav väärtus on võrdne kõrgemaga vara neto müügihinnast miinus tehingukulud ja kasutusväärtusest. Kasutusväärtus on vara

kasutamisest ja kasutusjärgsest müügist eeldatavalt saadavate rahavoogude nüüdisväärtus, kasutades diskontomäärana sarnase

riskitasemega investeeringute oodatavat tulusust. Kord alla hinnatud varade puhul hinnatakse igal järgmisel bilansikuupäeval, kas võib olla

tõenäoline, et vara

kaetav väärtus on vahepeal tõusnud. Kui väärtuse testi tulemusena selgub, et vara või varade grupi (raha genereeriva üksuse) kaetav väärtus

on tõusnud üle bilansilise jääkmaksumuse, tühistatakse varasem allahindlus ja suurendatakse vara bilansilist jääkmaksumust kuni summani, mis

oleks kujunenud, arvestades vahepealsetel aastatel normaalset amortisatsiooni. Allahindluse tühistamist kajastatakse aruandeaasta

kasumiaruandes põhivara allahindluse kulu vähendamisena.

Kasulik eluiga põhivara gruppide lõikes (aastates)

Põhivara grupi nimi Kasulik eluiga

Hoone ja ehitised 25 a

Sisustus 5-10 a

Andmetöötlusseadmed 5 a

52

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Immateriaalne põhivara 5 a

Rendid

Kapitalirendina käsitletakse rendilepingut, mille puhul kõik olulised vara omandiga seonduvad riskid ja hüved kanduvad üle rentnikule,

välja arvatud avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse juhendis nimetatud ühisesse konsolideerimisgruppi kuuluvate üksuste vahelised

rendilepingud, mida kajastatakse alati kasutusrendina. Kõiki ülejäänud renditehinguid kajastatakse kasutusrendina.

Kapitalirenti kajastatakse bilansis vara ja kohustisena renditud vara õiglase väärtuse summas või rendimaksete

miinimumsumma nüüdisväärtuses, juhul kui see on madalam. Rendimaksed jaotatakse finantskuluks (intressikulu) ja kohustise jääkväärtuse

vähendamiseks. Finantskulud jaotatakse rendiperioodile arvestusega, et intressimäär on igal ajahetkel kohustise jääkväärtuse suhtes sama.

Kapitalirendi tingimustel renditud varad amortiseeritakse sarnaselt omandatud põhivaraga, kusjuures amortisatsiooniperioodiks on vara

eeldatav kasulik tööiga või rendisuhte kehtivuse periood, olenevalt sellest, kumb on lühem. Kapitalirendi lepingute sõlmimisega otseselt

kaasnevad rentniku poolt kantavad esmased otsekulutused kajastatakse renditava vara soetusmaksumuse koosseisus. Kasutusrendimaksed

kajastatakse rendiperioodi jooksul lineaarselt kasumiaruandes kuluna.

Ettevõte kui rendileandja

Kapitalirendi alusel väljarenditud vara kajastatakse bilansis nõudena kapitalirenti tehtud netoinvesteeringu summas (võrdub saadaolevate

rendimaksete nüüdisväärtusega, pluss renditava vara garanteerimata jääkväärtus rendiperioodi lõpuks). Rentnikult saadavad rendimaksed

jagatakse kapitalirendinõude põhiosa tagasimakseteks ja finantstuluks. Finantstulu jagatakse rendiperioodile arvestusega, et rendileandja

tulususe määr on igal ajahetkel kapitalirendi netoinvesteeringu jäägi suhtes sama. Rendilepingute sõlmimisega kaasnevad

esmased otsekulutused (komisjonitasud ja notaritasud), mis jäävad rendileandja kanda, võetakse arvesse rendi sisemise intressimäära

ja kapitalirendinõude arvestusel ning kajastatakse tulu vähendusena rendiperioodi jooksul.

Kasutusrendi tingimustel väljarenditud vara kajastatakse bilansis tavakorras, analoogselt muule ettevõtte bilansis kajastatavale

varale. Väljarenditavat vara amortiseeritakse lähtudes ettevõtte sama tüüpi varade osas rakendatavatest

amortiseerimispõhimõtetest. Kasutusrendimaksed kajastatakse rendiperioodi jooksul lineaarselt tuluna. Kasutusrendi lepingute sõlmimisega

otseselt kaasnevad esmased kulutused kajastatakse rendileandja bilansis varana (renditava varaga samal kirjel) ja amortiseeritakse

kulusse rendiperioodi jooksul proportsionaalselt renditulu kajastamisega.

Finantskohustised

Kõik finantskohustised (võlad hankijatele, võetud laenud, viitvõlad, väljastatud võlakirjad ning muud lühi- ja pikaajalised

võlakohustised) võetakse algselt arvele nende soetusmaksumuses, mis sisaldab ka kõiki soetamisega otseselt kaasnevaid kulutusi.

Edasine kajastamine toimub korrigeeritud soetusmaksumuse meetodil.

Lühiajaliste finantskohustiste korrigeeritud soetusmaksumus on üldjuhul võrdne nende nominaalväärtusega, mistõttu lühiajalisi

finantskohustisi kajastatakse bilansis maksmisele kuuluvas summas. Pikaajaliste finantskohustiste korrigeeritud soetusmaksumuse

arvestamiseks võetakse nad algselt arvele saadud tasu õiglases väärtuses (millest on maha arvatud tehingukulutused), arvestades järgnevatel

perioodidel kohustistelt sisemise intressimäära meetodit kasutades intressikulu.

Finantskohustis liigitatakse lühiajaliseks, kui selle tasumise tähtaeg on kaheteist kuu jooksul alates bilansikuupäevast; või ettevõttel

pole tingimusteta õigust kohustise tasumist edasi lükata rohkem kui 12 kuud pärast bilansikuupäeva. Laenukohustisi, mille tagasimakse

tähtaeg on 12 kuu jooksul bilansipäevast, kuid mis refinantseeritakse pikaajaliseks pärast bilansipäeva, kuid enne aastaaruande kinnitamist,

kajastatakse lühiajalistena. Samuti kajastatakse lühiajalistena laenukohustisi, mida laenuandjal oli õigus bilansipäeval tagasi

kutsuda laenulepingus sätestatud tingimuste rikkumise tõttu

Eraldised ja tingimuslikud kohustised

Bilansis kajastatakse eraldis juhul, kui ettevõttel lasub enne bilansipäeva toimunud kohustavast sündmusest tulenevalt juriidiline või tegevusest

tingitud kohustis, mille realiseerumine on tõenäoline ja mille kohustise summat on võimalik usaldusväärselt mõõta. Eraldiste hindamisel

on lähtutud juhatuse hinnangutest, kogemustest ja vajadusel ka sõltumatute ekspertide hinnangutest ning need kajastatakse bilansis summas,

mis on bilansipäeva seisuga vajalikud eraldisega seotud kohustiste rahuldamiseks.

Lubadused, garantiid ja muud kohustised, mis teatud tingimustel võivad tulevikus muutuda kohustisteks, kuid mille realiseerumise tõenäosus

on emaettevõtja juhtkonna hinnangul väiksem kui mitterealiseerumise tõenäosus, on avalikustatud tingimuslike kohustistena

raamatupidamise aastaaruande lisades.

Sihtfinantseerimine

Tulenevalt Avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse juhendist kajastavad need avaliku sektori üksused, kes koostavad

raamatupidamisaruandeid lähtudes Eesti finantsaruandluse standardist, sihtfinantseerimist järgmiselt: sihtfinantseerimine kajastatakse tuluna

tegevuskulude tegemise või põhivara soetamise perioodil, kui sihtfinantseerimise tingimustega ei kaasne sisuline tagasinõude või

laekumata jäämise risk; kui eksisteerib sisuline tagasinõude või laekumata jäämise risk, kajastatakse sihtfinantseerimine tuluna vastava riski

kadumisel.

53

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Sihtfinantseerimine võetakse arvele saadud või saadava vara õiglases väärtuses. Tulu sihtfinantseerimisest kajastatakse kasumiaruandes „Muu

äritulu“ kirjel.

Mitterahalisel sihtfinantseerimisel võetakse saadud vara bilansis arvele tema õiglases väärtuses.

Kohustuslik reservkapital

Vastavalt äriseadustikule tuleb igal majandusaastal reservkapitali kanda vähemalt 1/20 puhaskasumist, kuni reservkapital moodustab 1/10

aktsiakapitalist. Reservkapitali võib kasutada kahjumi katmiseks, samuti aktsiakapitali suurendamiseks. Reservkapitalist ei või teha väljamakseid

aktsionäridele.

Tulud

Tulu varade ja kaupade müügist kajastatakse saadud või saadaoleva tasu õiglases väärtuses, võttes arvesse kõiki tehtud allahindlusi ja

soodustusi. Tulu varade müügist kajastatakse siis, kui kõik olulised omandiga seotud riskid on läinud üle müüjalt ostjale, müügitulu ja tehinguga

seotud kulu on usaldusväärselt määratav ning tehingust saadava tasu laekumine on tõenäoline.

Tulu teenuse müügist kajastatakse teenuse osutamise järel või juhul, kui teenus osutatakse pikema ajaperioodi jooksul, siis vaheaktide alusel.

Intressitulu kajastatakse siis, kui tulu laekumine on tõenäoline ja tulu suurust on võimalik usaldusväärselt hinnata. Intressitulu

kajastatakse kasutades vara sisemist intressimäära, välja arvatud juhtudel, kui intressi laekumine on ebakindel. Sellistel juhtudel arvestatakse

intressitulu kassapõhiselt.

Kapitalirendilepingute intressitulu kajastatakse müügituludes.

Maksustamine

Eestis kehtiva tulumaksuseaduse kohaselt ei maksustata Eestis ettevõtte aruandeaasta kasumit. Tulumaksu makstakse

dividendidelt, erisoodustustelt, kingitustelt, annetustelt, vastuvõtukuludelt, ettevõtlusega mitteseotud väljamaksetelt ning siirdehinna

korrigeerimistelt. Jaotatud kasumi maksumääraks on 22/78 väljamakstavalt netosummalt. Dividendide väljamaksmisega kaasnevat ettevõtte

tulumaksu kajastatakse kohustisena ja kasumiaruandes tulumaksukuluna samal perioodil kui dividendid välja kuulutatakse, sõltumata sellest,

millise perioodi eest need on välja kuulutatud või millal need tegelikult välja makstakse. Tulumaksu tasumise kohustus tekib dividendide

väljamaksele järgneva kuu 10. kuupäeval.

Maksustamissüsteemi omapärast lähtuvalt ei teki Eestis registreeritud ettevõtetel erinevusi vara maksuarvestuslike ja bilansiliste jääkväärtuste

vahel ning sellest tulenevalt ka edasilükkunud tulumaksunõudeid ega -kohustisi. Bilansis ei kajastata tingimuslikku tulumaksukohustist,

mis tekiks jaotamata kasumist dividendide väljamaksmisel. Maksimaalne tulumaksukohustis, mis kaasneks jaotamata kasumi

dividendidena väljamaksmisel, on esitatud aastaaruande lisades.

Lisa 2 Raha (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 31.12.2024

Arvelduskontod 19 121 26 682

Tähtajalised hoiused 0 21 000

Kokku raha 19 121 47 682

31.12.2024 seisuga olid tähtajalised deposiidid 3-kuulise tähtajaga ja teenisid intressi kuni 3,53% aastas. 31.12.2025 seisuga tähtajalised

hoiused puuduvad.

54

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 3 Nõuded ja ettemaksed (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Nõuded ostjate vastu 13 860 13 860 0 0

Ostjatelt

laekumata arved 13 876 13 876 0 0

Ebatõenäoliselt

laekuvad nõuded -16 -16 0 0

Maksude ettemaksed

ja tagasinõuded 1 137 1 137 0 0 5

Muud nõuded 1 317 1 317 0 0

Ettemaksed 309 309 0 0

Kapitalirendi nõuded 1 752 59 230 1 463 9

Kokku nõuded ja

ettemaksed 18 375 16 682 230 1 463

31.12.2024 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Nõuded ostjate vastu 15 612 15 612 0 0

Ostjatelt

laekumata arved 15 635 15 635 0 0

Ebatõenäoliselt

laekuvad nõuded -23 -23 0 0

Maksude ettemaksed

ja tagasinõuded 100 100 0 0 5

Muud nõuded 8 033 8 033 0 0

Ettemaksed 124 124 0 0

Kapitalirendi nõuded 1 842 90 222 1 530 9

Kokku nõuded ja

ettemaksed 25 711 23 959 222 1 530

Muude nõuete alla on kajastatud laekumata kuid tulusse kantud sihtfinantseeringuid 1 297 tuhat eurot (2024: 7 911 tuhat eurot). Vt ka lisa 14.

Lisa 4 Varud (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 31.12.2024

Müügiks ostetud kaubad 13 169 14 604

Kokku varud 13 169 14 604

2025.aastal lisandus varusid läbi mitterahalise sissemakse 1 028 tuhande euro väärtuses (2024: 10 976 tuhat).

2025. aastal teostati allahindlust 981 tuhande euro (2024: 2 288 tuhat) väärtuses varudena kajastatavate müügiks hoitavate kinnistute neto

realiseerimismaksumuse languse tõttu.

55

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 5 Maksude ettemaksed ja maksuvõlad (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 31.12.2024

Ettemaks Maksuvõlg Ettemaks Maksuvõlg

Ettevõtte tulumaks 0 3 0 8

Käibemaks 945 0 0 868

Üksikisiku tulumaks 0 313 0 292

Sotsiaalmaks 0 543 0 493

Kohustuslik kogumispension 0 36 0 25

Töötuskindlustusmaksed 0 37 0 33

Ettemaksukonto jääk 192 100

Kokku maksude ettemaksed ja maksuvõlad 1 137 932 100 1 719

Vt ka lisa 3 ja 12.

Maksuhalduril on õigus kontrollida ettevõtte maksuarvestust kuni 5 aasta jooksul maksudeklaratsiooni esitamise tähtajast ning vigade

tuvastamisel määrata täiendav maksusumma, intress ning trahv. Ettevõtte juhtkonna hinnangul ei esine asjaolusid, mille tulemusena võiks

maksuhaldur määrata ettevõttele olulise täiendava maksusumma.

Lisa 6 Kinnisvarainvesteeringud (tuhandetes eurodes)

Soetusmaksumuse meetod

Kokku

Maa Ehitised

31.12.2024

Soetusmaksumus 3 871 3 496 7 367

Akumuleeritud kulum -320 -1 439 -1 759

Jääkmaksumus 3 551 2 057 5 608

Amortisatsioonikulu 0 -133 -133

Ümberliigitamised -4 54 50

31.12.2025

Soetusmaksumus 3 867 3 487 7 354

Akumuleeritud kulum -320 -1 509 -1 829

Jääkmaksumus 3 547 1 978 5 525

Vt ka lisa 10.

Kuna RKAS oma kinnisvaraportfelli majandustegevuses kinnisvarainvesteeringuteks ja põhivaraks ei jaga, siis ei peeta ka eraldi

arvestust kinnisvarainvesteeringutena kajastatud varade teenitud tulude ja haldamisega otseselt kaasnevate kulude üle. Nimetatud kulud

sisalduvad müüdud toodangu kuludes.

Seisuga 31.12.2025 nagu ka 31.12.2024 ei ole kinnisvarainvesteeriguid laenukohustiste tagatisena panditud.

56

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 7 Materiaalsed põhivarad (tuhandetes eurodes)

Kokku

Maa Ehitised Masinad ja

seadmed

Muud

materiaalsed

põhivarad

Lõpetamata

projektid ja

ettemaksed Lõpetamata

projektid

Ettemaksed

31.12.2024

Soetusmaksumus 34 571 826 074 88 32 875 40 013 1 543 41 556 935 164

Akumuleeritud kulum 0 -255 210 -54 -17 333 0 0 0 -272 597

Jääkmaksumus 34 571 570 864 34 15 542 40 013 1 543 41 556 662 567

Ostud ja parendused 0 0 0 0 72 996 31 73 027 73 027

Amortisatsioonikulu 0 -33 850 -18 -2 754 0 0 0 -36 622

Allahindlused väärtuse

languse tõttu 0 -89 0 -12 0 0 0 -101

Müügid

(jääkmaksumuses) 0 -4 0 -2 0 0 0 -6

Ümberliigitamised -240 36 087 0 3 758 -43 302 0 -43 302 -3 697

Ümberliigitamised

lõpetamata projektidest 68 39 894 0 3 185 -43 147 0 -43 147 0

Ümberliigitamised

kinnisvarainvesteeringutega 4 101 0 0 -155 0 -155 -50

Ümberliigitamised

varudega -312 -3 335 0 0 0 0 0 -3 647

Muud ümberliigitamised 0 -573 0 573 0 0 0 0

Muud muutused 34 588 0 0 0 0 0 622

31.12.2025

Soetusmaksumus 34 365 860 673 84 36 437 69 707 1 574 71 281 1 002 840

Akumuleeritud kulum 0 -287 077 -68 -19 905 0 0 0 -307 050

Jääkmaksumus 34 365 573 596 16 16 532 69 707 1 574 71 281 695 790

2025. aastal lisandus aktsiakapitali mitterahalise sissemaksena materiaalset põhivara 622 tuhande euro väärtuses (2024: 6 279). Vt ka lisa

15. Aktsiakapitali lisandumised näidatakse muude muutuste real.

Lõpetamata projektidest senise soetusmaksumusega suurimad on (mln eurot):

Loodusmaja ehitamine 50,9

Maaelu Teadmuskeskuse aretuskeskus 2 rajamine 4,4

Sisekaitseakadeemia Väike-Maarja õppeväljaku autodroomi arendus 3,2

Sisekaitseakadeemia Tallinna õppekeskuse majutus- ja õppehoone ehitustööd 3

Sisekaitseakadeemia Väike-Maarja taktikalise väljaõppe ja koolituskeskuse rajamine 1,6

2025. aastal akteeriti 39 056 tuhande euro väärtuses (2024: 30 556) lõpetamata projektidena ehitustöid, mille osas kajastati tulu varade

sihtfinantseerimisest "Keskvalitsuse hoonete energiatõhususe parandamise", "Keskvalitsuse hoonete energiatõhususe

parandamine moderniseerimisfondist" ja "Kliima-energiapoliitika eesmärkidel pilootprojektide toetamine 2024 – 2026" toetuse osas (vt. ka lisa 14

ja 17).

57

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 8 Immateriaalsed põhivarad (tuhandetes eurodes)

Kokku

Arvutitarkvara Muud

immateriaalsed

põhivarad

Lõpetamata

projektid ja

ettemaksed

31.12.2024

Soetusmaksumus 6 245 106 0 6 351

Akumuleeritud kulum -4 249 -44 0 -4 293

Jääkmaksumus 1 996 62 0 2 058

Ostud ja parendused 0 0 1 065 1 065

Amortisatsioonikulu -645 -22 0 -667

Ümberliigitamised 1 065 0 -1 065 0

31.12.2025

Soetusmaksumus 7 296 106 0 7 402

Akumuleeritud kulum -4 880 -66 0 -4 946

Jääkmaksumus 2 416 40 0 2 456

Lisa 9 Kapitalirent (tuhandetes eurodes)

Aruandekohustuslane kui rendileandja

31.12.2025 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lõpptähtaeg Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta

jooksul

üle 5 aasta

KOV koolid

(väljaostuõigusega) 1 749 56 230 1 463 11.2038

Muud väljaostuõigusega 3 3 0 0 01.2026

Kapitalirendinõuded

kokku 1 752 59 230 1 463 3

31.12.2024 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lõpptähtaeg Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta

jooksul

üle 5 aasta

KOV koolid

(väljaostuõigusega) 1 803 54 219 1 530 11.2038

Muud väljaostuõigusega 39 36 3 0 01.2026

Kapitalirendinõuded

kokku 1 842 90 222 1 530 3

Kõik lepingud on sõlmitud Eesti kroonides, kuid peale eurole üleminekut käib arvestus eurodes. Kapitalirendi nõuete intressimäär on 0,7% + 12

kuu EURIBOR.

58

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Aruandekohustuslane kui rentnik

31.12.2025 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Kapitalirendikohustised

kokku 264 34 156 74 11

31.12.2024 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Kapitalirendikohustised

kokku 297 33 148 116 11

Lisa 10 Kasutusrent (tuhandetes eurodes)

Aruandekohustuslane kui rendileandja

2025 2024

Kasutusrenditulu 106 492 101 190

Rendile või üürile antud varade bilansiline jääkmaksumus

Kinnisvarainvesteeringud 4 522 3 963

Muud varad 619 512 616 656

Kokku 624 034 620 619

Muude varade all on kajastatud materiaalseks põhivaraks liigitatud ja välja üüritud maad, hooned, kunst ning muu inventar.

Enamikku lepingutest on sisse kirjutatud, et üüritasu on võimalik korrigeerida kord aastas tarbijahinnaindeksiga.

Kinnisvarainvesteeringud bilansilise jääkmaksumusega 1 003 tuhat eurot (2024: 1 645 tuhat eurot) tulu ei teeni, kuna need ei ole välja

renditud ja ootavad uusi ärilahendusi.

Kinnisvarainvesteeringute osas vt lisa 6.

Aruandekohustuslane kui rentnik

2025 2024

Kasutusrendikulu 12 309 9 254

Valdava osa renditud varast moodustab erasektorilt üürile võetud hooned ja ruumid, mida ettevõte üürib oma klientidele edasi. 2025. aastal oli

nimetatud hoonete üüritulu 12 522 tuhat eurot ja üürikulu 11 640 tuhat eurot (2024: tulu 9 272 ja kulu 8 618 tuhat eurot).

59

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 11 Laenukohustised (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Pikaajalised laenud

Pikaajalised laenud

kokku 93 384 12 628 43 057 37 699

Pikaajalised võlakirjad

Pikaajalised

võlakirjad kokku 48 500 0 48 500 0

Kapitalirendikohustised

kokku 264 34 156 74 9

Laenukohustised

kokku 142 148 12 662 91 713 37 773

31.12.2024 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa

nr 12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Pikaajalised laenud

Pikaajalised laenud

kokku 105 931 12 506 46 648 46 777

Pikaajalised võlakirjad

Pikaajalised

võlakirjad kokku 48 500 0 48 500 0

Kapitalirendikohustised

kokku 297 33 148 116 9

Laenukohustised

kokku 154 728 12 539 95 296 46 893

Pikaajaliste pangalaenude intressimäär põhineb kuue kuu Euriboril, millele lisandub marginaal 0,34 – 0,89% aastas. Pikaajaliste pangalaenude

tähtajad on 2028., 2033., 2034. ja 2038. aastal ning 6 kuu laenuintressid on kuni 3,86%.

Laenukohustise tagatiseks on seatud hüpoteek ettevõttele kuuluvale materiaalse põhivarana kajastatud kinnistule bilansilise

jääkmaksumusega 26 038 tuhat eurot.

Võlakirjade fikseeritud intressimäär on 1,61% ja lunastustähtaeg saabub 2027. aastal. Riigi Kinnisvara AS võlakirjad on registreeritud

väärtpaberiregistris (ISIN-kood EE3300111236).

Laenude ja võlakirjade alusvaluuta on euro.

60

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 12 Võlad ja ettemaksed (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa nr

12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Võlad tarnijatele 23 156 23 156 0 0

Võlad töövõtjatele 2 201 2 201 0 0

Maksuvõlad 932 932 0 0 5

Muud võlad 1 759 1 759 0 0

Intressivõlad 76 76 0 0

Muud viitvõlad 1 683 1 683 0 0

Saadud ettemaksed 56 767 3 942 10 196 42 629

Tulevaste perioodide

tulud 56 767 3 942 10 196 42 629

Kokku võlad ja

ettemaksed 84 815 31 990 10 196 42 629

31.12.2024 Jaotus järelejäänud tähtaja järgi Lisa nr

12 kuu jooksul 1 - 5 aasta jooksul üle 5 aasta

Võlad tarnijatele 18 857 18 857 0 0

Võlad töövõtjatele 3 345 3 345 0 0

Maksuvõlad 1 719 1 719 0 0 5

Muud võlad 1 287 1 287 0 0

Intressivõlad 108 108 0 0

Muud viitvõlad 1 179 1 179 0 0

Saadud ettemaksed 59 465 4 091 10 196 45 178

Tulevaste perioodide

tulud 59 465 4 091 10 196 45 178

Kokku võlad ja

ettemaksed 84 673 29 299 10 196 45 178

Võlgade ja saadud ettemaksete hulgas kajastatakse RKASle laekunud tagatisraha 1 352 tuhat eurot (2024: 819 tuhat eurot), ostjate

ettemakseid 2 626 tuhat eurot (2024: 2 668 tuhat eurot) ning lepingutest tulenevaid tulevaste perioodide remondikohustisi 1 316 tuhat eurot

(2024: 1 423 tuhat eurot). Nimetatud kohustised on intressi mittekandvad.

Pikaajalise tulevaste perioodide tuluna kajastatakse Haridusministeeriumi poolt tasutud üüri ettemaksu Maarjamaa Hariduskolleegiumi Emajõe

õppekeskuse eest 3 558 tuhat eurot (2024: 3 745 tuhat eurot) ja Eesti Rahva Muuseumi üüri ettemaksu 44 954 tuhat eurot (2024: 47 201

tuhat eurot).

Pikaajaliste tulevaste perioodide tulus kajastub Suur-Ameerika 1 hoonestusõiguse müügist laekunud tasu, mida periodiseeritakse

tuludesse kokku 50 aasta jooksul. Kohustise jääk on 4 313 tuhat eurot (2024: 4 427 tuhat eurot).

61

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 13 Tingimuslikud kohustised ja varad (tuhandetes eurodes)

Seisuga 31.12.2025 on RKASil investeerimiskohustisi (kohustisi, mille täitmise vajadust hindame sisuliselt kindlaks) kokku summas ca 265,6

mln eurot (2024. aastal: 183,3 mln eurot).

Arendusprojektidega seotud investeerimiskohustistest suuremad on alates 2026 (mln eurot):

• SKA Väike-Maarja taktikalise väljaõppe-ja koolituskeskuse taristu arendamine 43,2

• SKA Tallinna õppekeskuse majutus- ja õppehoone 35,4

• Lasnamäe 2 IT-maja hoone Tallinnas 18,1

• Loodusmaja hoone Tallinnas 15,3

• Võru Riigimaja 5,9

Lisaks hindame olemasolevatest üürilepingutest tulenevaks remontidega seotud tinglikuks kohustuseks 83,9 mln eurot.

Lepingutega kaetud investeerimiskohustised (v.a. tuleviku remondikohustised) realiseeritakse eeldatavalt järgnevas tempos (mln eurot):

2026 – 70,1

2027 – 63,7

2028 – 31,2

2029 – 8,9

2030 – 5,1

Remondikohustisi realiseeritakse üürilepingute kestvuse jooksul vastavalt tekkivale vajadusele.

Investeeringute finantseerimisel on aluseks ettevõtte omaniku ootused, mille kohaselt lähtume majandustegevuse kavandamisel optimaalsest

riskitasemest ja kapitalistruktuurist. Keskpikas perspektiivis liigutakse omakapitali osakaalu 55-60% varade kogumahust suunas.

Aastatel 2026-2028 finantseeritakse investeeringuid 34,9 mln euro ulatuses meetmetest "Keskvalitsuse hoonete energiatõhususe parandamine",

"Keskvalitsuse hoonete energiatõhususe parandamine moderniseerimisfondist" ja "Kliima-energiapoliitika eesmärkidel pilootprojektide toetamine

2024-2026" hoonete energiatõhusamaks muutmiseks (vt ka lisa 14 ja 17).

Lisaks märgime, et Riigi Kinnisvara AS on kaasatud rahvamajanduse arvepidamises valitsussektori hulka ja uute investeeringumahtude

teostamiseks on vajalik üldkoosoleku nõusolek. Eelnevalt toodud investeeringuteks on olemas vajalikud volitused.

Lisa 14 Sihtfinantseerimine (tuhandetes eurodes)

62

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

31.12.2023 Laekunud Kajastatud

kasumiaruandes 31.12.2024 Lisa

nr Nõuded Kohustised Nõuded Kohustised

Sihtfinantseerimine põhivarade soetamiseks

Keskvalitsuse hoonete

energiatõhususe

parandamine

2 082 0 18 448 19 790 3 424 0 7,17

Keskvalitsuse hoonete

energiatõhususe

parandamine

moderniseerimisfondist

0 0 3 970 8 275 4 305 0

Kliima-energiapoliitika

eesmärkidel

pilootprojektide

toetamine 2024 – 2026

0 0 5 528 2 364 0 3 165

Muud 43 0 0 128 171 0

Kokku

sihtfinantseerimine

põhivarade

soetamiseks

2 125 0 27 946 30 557 7 900 3 165

Sihtfinantseerimine tegevuskuludeks

Kokku

sihtfinantseerimine

tegevuskuludeks

0 0 1 12 11 0

Kokku

sihtfinantseerimine 2 125 0 27 947 30 569 7 911 3 165

31.12.2024 Laekunud Kajastatud

kasumiaruandes 31.12.2025 Lisa

nr Nõuded Kohustised Nõuded Kohustised

Sihtfinantseerimine põhivarade soetamiseks

Keskvalitsuse hoonete

energiatõhususe

parandamine

3 424 0 6 788 4 294 930 0 7,17

Keskvalitsuse hoonete

energiatõhususe

parandamine

moderniseerimisfondist

4 305 0 7 860 3 769 214 0 7,17

Kliima-energiapoliitika

eesmärkidel

pilootprojektide

toetamine 2024 – 2026

0 3 165 27 771 30 936 0 0 7,17

Muud 171 0 113 56 114 0

Kokku

sihtfinantseerimine

põhivarade

soetamiseks

7 900 3 165 42 532 39 055 1 258 0

Sihtfinantseerimine tegevuskuludeks

Kokku

sihtfinantseerimine

tegevuskuludeks

11 0 0 28 39 0

Kokku

sihtfinantseerimine 7 911 3 165 42 532 39 083 1 297 0

Keskvalitsuse hoonete energiatõhususe parandamine ja keskvalitsuse hoonete energiatõhususe parandamine moderniseerimisfondist

63

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

kuuluvad Rahandusministeeriumi vahendatavate siseriiklike toetusprogrammide hulka. Moderniseerimisfondi vahendid tulevad algselt

Euroopa Liidu toetusprogrammist.

Ettevõte on kohustatud hoidma hoonet keskvalitsuse kasutuses vähemalt viis aastat projekti lõppemisest arvates, seejuures ei või

tõsta üürilepingu kehtivuse lõpuni keskvalitsuse üürimakseid johtuvalt projektiga kaasnevatest, kuid toetusega kaetud kuludest.

Kliima-energiapoliitika eesmärkidel pilootprojektide toetusraha andjaks on Kliimaministeerium. RKASi kohustuseks on ehitada Loodusmaja

ning seejärel üürida Kliimaministeeriumile ja muudele asutustele.

2025. aastal on enim arvestatud järgmiste rekonstrueerimistööde toetuseks (mln eurot):

Loodusmaja ehitus 30,9

Tartu kohtumaja rekonstrueerumine (moderniseerimisfondist) 3,4

Sisekanitseakadeemia Tallinna õppekeskuse majutus- ja õppehoone ehitustööd 2,1

Kärdla politseijaoskonna energiatõhustustööd 1,2

Tallinn-Harku aeroloogiajaama administratiivhoone rekonstrueerimine 1,1

Vt ka lisa 3 ja 13.

Lisa 15 Aktsiakapital (tuhandetes eurodes)

31.12.2025 31.12.2024

Aktsiakapital 279 854 275 008

Aktsiate arv (tk) 2 798 539 2 750 082

Aktsiate nimiväärtus 100 100

2025. aastal toimusid järgmised liikumised:

- Äriregistris registreeriti 32 810 2024. aastal emiteeritud uut aktsiat.

- Raamatupidamises võeti arvele ja äriregistris registreeriti 5 405 2024. aastal ja 10 242 2025. aastal emiteeritud uut aktsiat.

2024. aastal toimusid järgmised liikumised:

- Äriregistris registreeriti 572 2023. aastal emiteeritud uut aktsiat.

- Raamatupidamises võeti arvele ja äriregistris registreeriti 89 290 2023. aastal ja 46 060 2024. aastal emiteeritud uut aktsiat.

- Raamatupidamises võeti arvele, kuid aastaaruande lõpu seisuga on äriregistris registreerimata 32 810 emiteeritud uut aktsiat.

- Raamatupidamises on arvele võtmata 5 405 emiteeritud ja äriregistris registreerimata uut aktsiat, kuna sellega seotud vara ei

ole kinnistusregistris ettevõttele üle liikunud.

Emiteeritud aktsiate eest anti 2025. aastal mitterahaliste sissemaksetena üle kinnistuid 1 650 tuhande euro väärtuses, millest varudeks liigitati

1 028 tuhande euro ja materiaalseks põhivaraks 622 tuhande euro väärtuses kinnistuid (vt ka lisa 7). Varasemate aastate otsuste tühistamisena

tagastati riigile kinnistuid 85 tuhande euro väärtuses.

Mitterahalise sissemaksena saadud kinnistud kantakse ettevõtte bilansis registreerimata aktsiakapitali reale, kui kinnistusregistris on vastavad

kinnistamisotsused sisse kantud.

2025. aastal on aktsionäridele välja kuulutatud ja välja makstud dividende summas 51 906 tuhat eurot (2024: 34 300). Dividendide

maksmisega kaasnes tulumaksukulu summas 14 640 tuhat eurot (2024: 5 642).

RKASi jaotamata kasum (arvestades seaduses ette nähtud kohustust kanda 1/20 aruandeaasta puhaskasumist kohustuslikku reservkapitali)

seisuga 31. detsember 2025 moodustas 226 475 tuhat eurot (2024: 219 335). Dividendide väljamaksmisel omanikele kaasneb

tulumaksukulu 22/78 netodividendidena väljamakstavalt summalt. Seega on bilansipäeva seisuga eksisteerinud jaotamata kasumist

võimalik omanikele dividendidena välja maksta 176 650 tuhat eurot (2024: 171 082) ning dividendide väljamaksmisega kaasneks

dividendide tulumaks summas 49 824 tuhat eurot (2024: 48 254).

64

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 16 Müügitulu (tuhandetes eurodes)

2025 2024

Müügitulu geograafiliste piirkondade lõikes

Müük Euroopa Liidu riikidele

Eesti 176 643 184 943

Müük Euroopa Liidu riikidele, muud 594 586

Müük Euroopa Liidu riikidele, kokku 177 237 185 529

Müük väljapoole Euroopa Liidu riike

Müük väljapoole Euroopa Liidu riike, muud 5 560

Müük väljapoole Euroopa Liidu riike, kokku 5 560

Kokku müügitulu 177 242 186 089

Müügitulu tegevusalade lõikes

Tulu üürist ja vahendatud teenustest 161 541 154 304

Arendusteenused 933 3 059

Varude müük 14 709 28 637

Intressitulu kapitalirendilepingutest 59 89

Kokku müügitulu 177 242 186 089

Lisa 17 Muud äritulud (tuhandetes eurodes)

2025 2024 Lisa nr

Tulu sihtfinantseerimisest 39 083 30 569 7,13,14

Muud äritulud 143 194

Kokku muud äritulud 39 226 30 763

Sihtfinantseerimise tulu päritolu kohta vt lisa 14.

65

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 18 Kaubad, toore, materjal ja teenused (tuhandetes eurodes)

2025 2024

Müügi eesmärgil ostetud teenused:

Haldamisteenus 372 385

Tehnohooldus 11 042 9 709

Heakord 17 009 16 084

Ehitus- ja remonttööd 9 983 9 643

Elektrienergia 14 954 15 252

Küte (soojusenergia) 7 267 7 598

Vesi ja kanalisatsioon 1 615 1 782

Kommunikatsiooniteenused 11 17

Jahutusenergia 79 0

Muud tarbimisteenustega seotud kulud 0 196

Tugiteenused 3 489 2 990

Omanikukohustused 770 755

Üür ja rent 11 640 8 644

Kinnisvara arenduskulud 348 2 433

Müügi eesmärgil soetatud kinnisvara kulu 5 134 8 674

Kokku kaubad, toore, materjal ja teenused 83 713 84 162

Lisa 19 Mitmesugused tegevuskulud (tuhandetes eurodes)

2025 2024

Personaliga seotud kulud 506 528

Bürookulud 1 115 1 179

Turunduskulud 170 244

Riiklikud ja kohalikud maksud 128 159

Muud kulud 132 133

Kokku mitmesugused tegevuskulud 2 051 2 243

66

Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 2025. a. majandusaasta aruanne

Lisa 20 Tööjõukulud (tuhandetes eurodes)

2025 2024

Palgakulu 10 510 12 053

Sotsiaalmaksud 3 521 4 049

Kokku tööjõukulud 14 031 16 102

Töötajate keskmine arv taandatuna täistööajale 270 264

Keskmine töötajate arv töötamise liikide kaupa:

Töölepingu alusel töötav isik 237 237

Võlaõigusliku lepingu alusel teenust osutav isik, välja

arvatud füüsilisest isikust ettevõtja 25 19

Juriidilise isiku juhtimis- või kontrollorgani liige 8 8

Palgakuludes sisalduvad töötasud summas 10 318 tuhat eurot (2024: 11 839) ja erisoodustusena antud hüved 192 tuhat eurot (2024: 214).

Tööjõukulud antud lisas ja kasumiaruandes ei ühti kapitaliseeritud tööjõukulude tõttu.

Lisa 21 Muud finantstulud ja -kulud (tuhandetes eurodes)

2025 2024

Finantstulud 1 127 802

Intressikulu -3 876 -5 323

Kokku muud finantstulud ja -kulud -2 749 -4 521

Lisa 22 Seotud osapooled (tuhandetes eurodes)

Tegev- ja kõrgemale juhtkonnale arvestatud tasud ja muud

olulised soodustused

2025 2024

Arvestatud tasu 300 260

Tehinguteks seotud osapooltega loetakse tehinguid aktsionäriga ja tema konsolideerimisgrupiga, nõukogu ja juhatuse liikmetega, töötajatega,

nende lähisugulastega ja ettevõtetega, milles nad omavad olulist osalust. Tegev- ja kõrgema juhtkonna hulka loetakse ema- ja tütarettevõtjate

juhatuse ning nõukogu liikmed. Riigi Kinnisvara ASi omanikuks on Eesti Vabariik ja aktsiate valitsejaks on Rahandusministeerium.

Riigi Kinnisvara AS-i kui riigiraamatupidamiskohustuslase aruandes ei ole avalikustatud tehinguid teiste

riigiraamatupidamiskohustuslaste, kohaliku omavalitsuse üksuste ja avalik-õiguslike isikutega, välja arvatud juhul, kui seda nõutakse vastava

isiku tegevust reguleerivates seadustes või eeskirjades.

Riigi Kinnisvara ASi juhatuse liikmetel on õigus lahkumishüvitisele, kui juhatuse liige kutsutakse tagasi nõukogu algatusel enne juhatuse

liikme volituse tähtaja möödumist. Seisuga 31.12.2025 on potentsiaalne lahkumiskompensatsioon 51 tuhat eurot (31.12.2024: 48).

Seotud osapoolte vastu olevate nõuete osas ei ole 2025. aastal nii nagu ka 2024. aastal moodustatud allahindluseid.

SÕLTUMATU VANDEAUDIITORI ARUANNE

Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsionärile

Arvamus

Meie arvates kajastab raamatupidamise aastaaruanne kõigis olulistes osades õiglaselt Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (Ettevõte) finantsseisundit

seisuga 31. detsember 2025 ning sellel kuupäeval lõppenud majandusaasta finantstulemust ja rahavoogusid kooskõlas Eesti finantsaruandluse

standardiga.

Mida me auditeerisime

Ettevõtte raamatupidamise aastaaruanne sisaldab:

• bilanssi seisuga 31. detsember 2025;

• kasumiaruannet eeltoodud kuupäeval lõppenud majandusaasta kohta;

• rahavoogude aruannet eeltoodud kuupäeval lõppenud majandusaasta kohta;

• omakapitali muutuste aruannet eeltoodud kuupäeval lõppenud majandusaasta kohta; ja

• raamatupidamise aastaaruande lisasid, mis sisaldavad olulisi arvestuspõhimõtteid ja muud selgitavat infot.

Arvamuse alus

Viisime auditi läbi kooskõlas rahvusvaheliste auditeerimisstandarditega (Eesti) (ISA-d (EE)). Meie kohustused vastavalt nendele standarditele on

täiendavalt kirjeldatud meie aruande osas „Audiitori kohustused seoses raamatupidamise aastaaruande auditiga“.

Usume, et kogutud auditi tõendusmaterjal on piisav ja asjakohane alus meie arvamuse avaldamiseks.

Sõltumatus

Me oleme Ettevõttest sõltumatud kooskõlas kutseliste arvestusekspertide eetikakoodeksiga (Eesti) (sealhulgas sõltumatuse standarditega), mille

on vastu võtnud Audiitortegevuse järelevalve nõukogu (eetikakoodeks (Eesti)), ja oleme täitnud oma muud eetikaalased kohustused vastavalt

eetikakoodeksi (Eesti) nõuetele.

Muu informatsioon

Juhatus vastutab muu informatsiooni eest. Muu informatsioon hõlmab tegevusaruannet (kuid ei hõlma raamatupidamise aastaaruannet ega

meie vandeaudiitori aruannet).

Meie arvamus raamatupidamise aastaaruande kohta ei hõlma muud informatsiooni, sealhulgas tegevusaruannet.

Raamatupidamise aastaaruande auditeerimise käigus on meie kohustus lugeda muud informatsiooni ja kaaluda seda tehes, kas muu

informatsioon sisaldab olulisi vasturääkivusi raamatupidamise aastaaruandega või meie poolt auditi käigus saadud teadmistega või tundub muul

viisil olevat oluliselt väärkajastatud.

Tegevusaruande osas teostasime ka audiitortegevuse seaduses sätestatud protseduurid. Nimetatud protseduuride hulka kuulub kontroll, kas

tegevusaruanne on olulises osas kooskõlas raamatupidamise aastaaruandega ning on koostatud raamatupidamise seaduse nõuete kohaselt.

Tuginedes auditi käigus tehtud töödele, on meie arvates:

• tegevusaruandes toodud informatsioon olulises osas kooskõlas raamatupidamise aastaaruandega selle aasta osas, mille kohta

raamatupidamise aastaaruanne on koostatud; ja

• tegevusaruanne koostatud raamatupidamise seaduse nõuete kohaselt.

Kui enne sõltumatu vandeaudiitori aruande kuupäeva saadud tegevusaruande osas tehtud töö põhjal järeldame, et tegevusaruandes on oluline

väärkajastamine, oleme kohustatud selle tõsiasja avaldama. Meil ei ole sellega seoses midagi välja tuua.

Juhtkonna ja nende, kelle ülesandeks on valitsemine, kohustused seoses raamatupidamise aastaaruandega

Juhatus vastutab raamatupidamise aastaaruande koostamise ja õiglase esitamise eest kooskõlas Eesti finantsaruandluse standardiga ja sellise

sisekontrollisüsteemi rakendamise eest, nagu juhatus peab vajalikuks, võimaldamaks pettusest või veast tulenevate oluliste väärkajastamisteta

raamatupidamise aastaaruande koostamist.

Raamatupidamise aastaaruande koostamisel on juhatus kohustatud hindama Ettevõtte jätkusuutlikkust, avalikustama vajadusel infot tegevuse

jätkuvusega seotud asjaolude kohta ja kasutama tegevuse jätkuvuse printsiipi, välja arvatud juhul, kui juhatus kavatseb Ettevõtte likvideerida või

tegevuse lõpetada või tal puudub realistlik alternatiiv eelnimetatud tegevustele.

Need, kelle ülesandeks on valitsemine, vastutavad Ettevõtte finantsaruandlusprotsessi üle järelevalve teostamise eest.

Vandeaudiitori kohustused seoses raamatupidamise aastaaruande auditiga

Meie eesmärk on saada põhjendatud kindlus selle kohta, kas raamatupidamise aastaaruanne tervikuna on pettusest või veast tulenevate oluliste

väärkajastamisteta, ja anda välja audiitori aruanne, mis sisaldab meie arvamust. Kuigi põhjendatud kindlus on kõrgetasemeline kindlus, ei anna

ISA-dega (EE) kooskõlas läbiviidud audit garantiid, et oluline väärkajastamine alati avastatakse. Väärkajastamised võivad tuleneda pettusest või

veast ja neid peetakse oluliseks siis, kui võib põhjendatult eeldada, et need võivad kas üksikult või koos mõjutada kasutajate poolt

raamatupidamise aastaaruande alusel tehtavaid majanduslikke otsuseid.

Kooskõlas ISA-dega (EE) läbiviidud auditi käigus kasutame me kutsealast otsustust ja säilitame kutsealase skeptitsismi. Samuti me:

• tuvastame ja hindame riske, et raamatupidamise aastaaruandes võib olla olulisi väärkajastamisi tulenevalt pettusest või veast, kavandame ja

teostame auditiprotseduurid vastavalt tuvastatud riskidele ning kogume piisava ja asjakohase auditi tõendusmaterjali meie arvamuse

avaldamiseks. Pettusest tuleneva olulise väärkajastamise mitteavastamise risk on suurem kui veast tuleneva väärkajastamise puhul, sest pettus

võib tähendada varjatud kokkuleppeid, võltsimist, tahtlikku tegevusetust, vääresitiste tegemist või sisekontrollisüsteemi eiramist;

• omandame arusaama auditi kontekstis asjakohasest sisekontrollisüsteemist, selleks, et kujundada auditiprotseduure sobivalt antud olukorrale,

kuid mitte selleks, et avaldada arvamust Ettevõtte sisekontrollisüsteemi tõhususe kohta;

• hindame kasutatud arvestuspõhimõtete asjakohasust ning juhatuse poolt tehtud raamatupidamislike hinnangute ja nende kohta avalikustatud

info põhjendatust;

• otsustame, kas juhatuse poolt kasutatud tegevuse jätkuvuse printsiip on asjakohane ning kas kogutud auditi tõendusmaterjali põhjal on olulist

ebakindlust põhjustavaid sündmusi või tingimusi, mis võivad tekitada märkimisväärset kahtlust Ettevõtte jätkusuutlikkuses. Kui me järeldame, et

eksisteerib oluline ebakindlus, oleme kohustatud oma audiitori aruandes juhtima tähelepanu infole, mis on selle kohta avalikustatud

raamatupidamise aastaaruandes, või kui avalikustatud info on ebapiisav, siis modifitseerima oma arvamust. Meie järeldused tuginevad audiitori

aruande kuupäevani kogutud auditi tõendusmaterjalil. Tulevased sündmused või tingimused võivad siiski põhjustada Ettevõtte tegevuse

jätkumise lõppemist;

• hindame raamatupidamise aastaaruande üldist esitusviisi, struktuuri ja sisu, sealhulgas avalikustatud informatsiooni, ning seda, kas

raamatupidamise aastaaruanne esitab toimunud tehinguid ja sündmusi viisil, millega saavutatakse õiglane esitusviis.

Me vahetame infot nendega, kelle ülesandeks on Ettevõtte valitsemine, muu hulgas auditi planeeritud ulatuse ja ajastuse ning oluliste auditi

tähelepanekute kohta, sealhulgas auditi käigus tuvastatud oluliste sisekontrollisüsteemi puuduste kohta.

Lauri Past

Vandeaudiitor, litsents nr 567

Rando Rand

Vandeaudiitor, litsents nr 617

AS PricewaterhouseCoopers

Tegevusluba nr 6

Tatari 1, 10116 Tallinn

27. märts 2026

Tallinn, Eesti