Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) arvamus seoses kinnisvara käibemaksuga maksustamise sätete kavandatava muutmisega

Kiriku 6 Telefon: 641 1516 A/a: EE672200221067971207

10130 TALLINN Faks: 641 1516 Swedbank

Reg.nr: 80028076 E-post: [email protected]

Mart Võrklaev 22.03.2024 nr 24-03-22

rahandusminister

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) arvamus

seoses kinnisvara käibemaksuga maksustamise sätete kavandatava

muutmisega

Käibemaksuseaduse (KMS) muutmise seaduse 04.03.2024 eelnõu sõnastus ei

ole kooskõlas käibemaksu direktiiviga (Direktiiv). Ühtlasi tekitab eelnõu sõnastus

olukorra, kus maksupettustega võitlemise sildi all saavad negatiivsete tagajärgede

osaliseks ausad maksumaksjad.

Eelnõuga kavatsetakse (1) laiendada uue ehitise kohustuslikku maksustamist

perioodile, mis järgneb ehitise kasutuselevõtule (eelnõu p 6 ja KMS § 16 lg 2 p 3)

ning (2) sisendkäibemaksu mahaarvamisel panna määrav tähtsus põhivara

esmasele kasutusele võtmisele (eelnõu p-d 26 ja 27; KMS § 32 lg 4).

Seletuskirja pinnalt jääb ebaselgeks, miks liigutakse vastassuunaliselt – ehitiste

kohustuslikus maksustamises soovitakse hakata eirama esmast kasutuselevõttu

ning samas sisendkäibemaksu mahaarvamisel on plaan hakata lähtuma esmasest

kasutuselevõtust.

I. Ehitise kohustusliku maksustamise laiendamine

Eelnõu kohaselt laiendatakse uue ehitise või oluliselt parendatud ehitise

kohustuslikku maksustamist üheaastasele perioodile, mis järgneb ehitise

(taas)kasutuselevõtule. Seletuskirjas selgitatakse seda mh sellega, et vastava

võimaluse nägevat ette Direktiivi artikli 12 lõige 2.

Kiriku 6 Telefon: 641 1516 A/a: EE672200221067971207

10130 TALLINN Faks: 641 1516 Swedbank

Reg.nr: 80028076 E-post: [email protected]

1. Direktiiv sellist seadusemuudatust ei võimalda. Direktiivi kohaselt on

mõeldav olukord, kus ehitise kohustuslik maksustamine rakendub üksnes

(taas)kasutuselevõtust järgnevale esimesele võõrandamistehingule.

Eeltoodu nähtub direktiivi järgnevast sõnastusest: „[…] ajavahemik

esmasest kasutuselevõtust järgmise võõrandamiseni […].“ Eelnõu kohaselt

rakenduks kohustuslik maksustamine aga kõikidele

võõrandamistehingutele, mis tehtaks ühe aasta jooksul peale

(taas)kasutuselevõttu.

2. Kavandatav muudatus tekitab põhjendamatult kõrgema maksukohustuse

seadusekuulekatele maksumaksjatele. Maksumaksjad, kes võtavad ehitise

kasutusele ning müüvad selle esimese aasta jooksul peavad tasuma

käibemaksu müügihinnalt. Senise seaduse kohaselt ja olukorras, kus ehitist

ei maksustatud vabatahtlikult optsiooni korras, pidi maksumaksja

korrigeerima sisendkäibemaksu. Eeldusel, et kinnisvara projekt on olnud

kasumlik suurendab sisendkäibemaksu korrigeerimine

käibemaksukohustust vähem võrreldes müügihinnale käibemaksu

lisamisega.

3. Seadusemuudatuse vajadust põhjendatakse paljasõnaliselt maksupettuste

toimepanemisega. Esiteks, on seletuskirjas tunnistatud, et vastavate

pettuste gruppide suuruse info puudub. Teiseks maksupettustega

võitlemine ei või olla paljasõnaline ega tuua kaasa märgatavaid negatiivseid

tagajärgi ausatele maksumaksjatele.

4. Kavandatav muudatus ei ole proportsionaalne. Eelnõu tagajärg on see, et

kõikidele asjassepuutuvatele maksumaksjatele kaasneb kõrgem

maksukohustus (vt ülal p 2) sõltumata sellest, kas esmane kasutuselevõtt

on näilik või mitte. Minimaalsel juhul peab seadusekuulekatel

maksumaksjatel säilima võimalus tõendada, et esmane kasutuselevõtt pole

olnud näilik. Seega saab eelnõuga soovitud eesmärgi saavutada ka

vähemproportsionaalse meetmega nähes selleks ette pööratud

tõendamiskoormise.

II. Põhivara sisendkäibemaksu korrigeerimine

Seaduse muudatust põhjendatakse sellega, et senine kord annab põhjendamatu

eelise nendele maksukohustuslastele, kes esialgselt väidavad, et hakkavad

põhivara kasutama maksustatava käibe jaoks, kuid tegelikult võtavad selle

kasutusele maksuvaba käibe jaoks. Eelnõu eesmärgina tuuakse välja ka

maksuhaldurile valeinfo andmise vähendamise.

1. Kavandatav muudatus on soovitud eesmärkide saavutamiseks sobimatu või

väga ebaefektiivne – eelnõu kavandatava eesmärgi väärab see, kui

esmane kasutuselevõtu tehing teha maksustatavana. Nt piisab sellest, et

enne pikka eluruumi üüri osutada üks kord lühiajalist teenust nt AirBnB või

Kiriku 6 Telefon: 641 1516 A/a: EE672200221067971207

10130 TALLINN Faks: 641 1516 Swedbank

Reg.nr: 80028076 E-post: [email protected]

booking.com kaudu. Eeltoodut möönab ka seletuskiri märkides, et

muudatusega võib kaasneda pettusemustrite muutmine. Veelgi enam,

muudatuse eesmärk võib olla vastupidine soovitule, sest loob neile

petturlikele maksumaksjatele täiendava võimaluse küsida kogu käibemaks

riigilt tagasi, kes prognoosi tegemisel ei taibanud seda riigilt tagasi küsida.

Kogu käibemaksu tagasiküsimine esmase kasutuselevõtu pinnalt muutub

petturitel ka lihtsamaks – enam ei pea koostama prognoose, mida

maksuhaldur nagunii ei kippunud uskuma.

2. Sisendkäibemaksu mahaarvamise korrigeerimise sidumine esmase

kasutuselevõtuga on minimaalselt küsitav, sest ehitise kohustusliku

maksustamise laiendamise (vt ülal ptk I.) osas liigutakse vastupidises

suunas. Seejuures selgitab seletuskiri, et esineb näilikke esmaseid

kasutuselevõtte. Seda enam jääb mõistmatuks, miks peaks

sisendkäibemaksu korrigeerimisel lähtuma esmasest kasutuselevõtust.

3. Eelnõu jätab lahendamata erikohtlemised sõltuvalt sellest, kas tegu on

raamatupidamislikus mõttes ’põhivaraga’ või ’kinnisvarainvesteeringuga’

(RTJ 5 vs 6). Muudetav kord puudutab vaid põhivara.

Ühtlasi juhib EKFL tähelepanu, et mistahes muudatuste vastuvõtmisel tuleks anda

mõistlik jõustumistähtaeg. Kinnisvaratehingud planeeritakse ja teostatakse

teatavasti pika aja (aastate) jooksul. Täna planeeritud ja teostuses olevad

projektid/tehingud ei tohiks majanduslikult negatiivselt mõjutatud saada.

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tõnis Rüütel Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor