Väljaminev kiri

Lubja 4, Tallinn 10115 Telefon 620 0100 Registrikood 74001728 e-post [email protected] www.kohus.ee

Arvamus asjaõigusseaduse ja

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

muutmise seaduse eelnõule (864 SE)

Lugupeetud õiguskomisjon

Tänan võimaluse eest avaldada arvamust asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse muutmise seaduse eelnõule (edaspidi eelnõu).

Eelnõu arvamus on koostatud erinevate maakohtute kohtunikelt laekunud tagasiside põhjal.

Asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu 864 SE

Esmalt sooviks märkida, et eelnõu ei ole kindlasti kiireloomuline HÕNTE § 1 lg 2 p 1mõttes,

nagu seletuskirjas märgitakse. Asjaolu, et mingi ülesanne on kokku lepitud valitsuse

koalitsioonilepingust, ei tee seada kiireloomuliseks. Eelnõu väljatöötamisel ei ole kaasatud ka

laiemat avalikkust, mis oleks ilmselt ära hoidnud eelnõu koostamisel tehtud vead. Eelnõu

väljatöötamisse ei ole kaasatud ka kohtuid, kuigi muudatused puudutavad otseselt võimalikke

kohtuvaidlusi ja õiguskaitsevahendite kasutamist.

Notarite Koja poolt välja toodud probleemkohtadega tuleb nõustuda. Eelnõus puuduvad

mitmed olulised tingimused ja kaitsemehhanismid, mis peaksid tagama, et refinantseerimine

toimub laenuvõtja huvides ning ei too kaasa talle kahjulikke tagajärgi.

Muudatuse kohaselt peab hüpoteegiga tagatud nõude kokkulepe olema sõlmitud vähemalt

digitaalselt allkirjastatud vormis, kui võlaõigusseaduse (VÕS) § 402 lõikes 2 märgitud

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust tulenevaid nõudeid tagav hüpoteek antakse

üle ühelt krediidiandjalt teisele.

Teie 21.04.2026 nr

Meie 06.05.2026 nr 6-3/26-912-2

Hr Madis Timpson

Riigikogu õiguskomisjon

[email protected]

Tuleb märkida, et Tsiviilseadustiku Üldosa Seadus, mis reguleerib tehingu vorme, ei näe ette

eraldi vormina digitaalselt allkirjastatud vormi. Tehingu vormidena on sätestatud 4. peatükis (§

78-82) suuline, kirjalik, kirjalikku taasesitamist võimaldav ja notariaalne vorm. Seda on nii

eelnõu ettevalmistaja kui ka õiguskomisjoni liikmed 13.04.2026 toimunud õiguskomisjoni

istungil välja toonud, et „digitaalselt allkirjastatud vorm“ on tegelikult kirjalik vorm TsÜS § 78

mõttes. Kuigi AÕS § 338 lg 2 sätestab ka hüpoteegi üleandmisel digitaalse allkirjastamise

nõude, siis ei nimetata seda vorminõudeks. Eelnõu ega seletuskiri ei selgita ka seda, kuidas

saavad digitaalselt allkirjastatud vorminõuet täita näiteks nägemispuudega isikud.

Eelnõu seletuskirjas on selgitatud, et valdavalt refinantseerivad eluasemelaene suuremad

pangad ehk krediidiasutused. Lisaks on krediiditurul krediidiandjad, kes annavad samuti

hüpoteegi tagatisel eluasemelaene. Sätet kohaldatakse nii krediidiasutustele kui ka teistele

krediidiandjatele, kellele Finantsinspektsioon on andnud loa tegutseda

hüpoteekkrediidiandjana. Eelnõu lähtub eeldusest, et laenu refinantseerimisel peaksid muutuma

laenulepingu ja tagatiselepingu tingimused laenuvõtjale soodsamaks. Eelnõus seda siiski kirjas

ei ole. Krediidiandja, kellele antakse hüpoteek üle, peab tagama, et tagatiskokkulepe ei too

kliendile kaasa negatiivseid lisatagajärgi. Võib eeldada, et klient valib uue krediidiandja

soodsama laenuintressi järgi ning lõppotsuse teeb klient. Krediidiandja peab siiski järgima

vastutustundliku laenamise põhimõtteid ega või kliendile panna negatiivseid lisakohustusi.

Õiguskomisjoni 13.04.2026 istungil on arutelus toodud välja nii eelnõu ettevalmistaja kui ka

komisjoni liikmete poolt, et laenurefinantseerimine peaks toimuma üldjuhul

tarbijale/laenuvõtjale soodsamas suunas. Minister kinnitas, et näiteks laenu intress ei tohiks

tõusta. Sama on väidetud eelnõu aluseks olevas Eesti Panga ettepanekus.

Eelnõu ei näe kahjuks ette ühtegi kaitsemehhanismi ega piirangut. Seletuskiri selgitab, et pangal

on kohustus tagada, et laenutingimused ei muutu tarbijale halvemaks. Paraku ka seda kohustust

seaduse tekst ette ei näe.

Kohtute praktikast on juba praegu näha, et väiksemate hüpoteeklaenuandjate puhul esineb

vaidlusi vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise üle. Samuti on ilmnenud juhtumeid,

kus refinantseerimist kasutatakse varasema laenulepingu(te) probleemide varjamiseks,

sealhulgas olukordades, kus lepingutingimuste õiguspärasus võiks muidu tulla kontrolli alla.

Lisaks tuleb arvestada reaalseid riske, mis kaasnevad digitaalsele allkirjastamisele

tuginemisega. Praktikas esineb jätkuvalt vaidlusi seoses ID-kaardi kasutamise, PIN-koodide

väärkasutuse ja esindusõiguse kuritarvitamisega. Eelnõu ei käsitle neid riske ega näe ette

kaitsemehhanisme nende vältimiseks.

Lähiajaloost on tarbijakrediidi lepingutest tulenev probleemi näitel ilmekalt näha, et seadusega

kehtestatud kohustustest hiilitakse kõrvale. Seda enam on tõenäoline, et kaldutakse kõrvale

seaduse seletuskirjas nimetatud suunisest.

Eesti Panga teemapaberis pankadevahelise konkurentsi kohta analüüsitakse laenulepingu

üleviimisega seotud otseseid kulusid, kuid hindamata on muud mõjud sh laenuvõtjale

kaasnevad riskid ja võimalik vaidluste kulu nii laenuvõtjale, hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omanikule kui ka kohtusüsteemile. Seletuskirjas ei ole välja toodud selgitusi selle kohta,

millised on võimalikud õiguskaitsevahendid ja tüüpilisemad riskistsenaariumid laenuvõtjale.

Pole selgitatud, kuidas on võimalik oma õiguseid kaitsta olukorras, kus laenuandja poolt on

tagatislepingu või laenutingimused muutunud halvemaks või tarbijat kahjustavaks.

Eesti Panga teemapaberis on kulude osas toodud võrdlusriikideks Soome ja Rootsi, kus

kinnisasjade üle arvestuse pidamine ja kinnisasjade registreerimine on Eestist oluliselt erinev,

mis tähendab, et võrdlusriikideks need ei sobi.

Kokkuvõttes vajab eelnõu olulist täiendamist, sh selgete kaitsemehhanismide kehtestamist ning

põhjalikumat analüüsi, sh mõju hindamist kohtusüsteemile ja tarbijate kaitsele.

Harju Maakohtu kontaktisikuks on tsiviilosakonna osakonnajuhataja kohtunik Kai Härmand.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kai Härmand

osakonnajuhataja