Seisukoha küsimine


OTSUS

Pajusti ... juuni 2026 nr …..


Uljaste Raba Spa Resort OÜ (registrikood 17256927, edaspidi huvitatud isik) esitas 29.04.2026 taotluse Vinni vallas Uljaste külas asuvate Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamiseks ligikaudu 13,68 ha suurusel maa-alal.
Detailplaneeringuga soovitakse planeeringualale kavandada spaa-hotell ja puhkemajad, määrata hoonestusala ja ehitusõigus ning vajalike rajatiste ja neid teenindava taristu asukohad. Detailplaneering soovitakse algatada Vinni valla üldplaneeringus määratud maalise asustuse maa-alal. Taotluse kohaselt soovitakse spaa-hotelli maksimaalseks kõrguseks kuni 19 meetrit, samas kui Vinni valla üldplaneeringu kohaselt on maksimaalne lubatud hoone kõrgus kuni 12 meetrit.
Lähtudes eeltoodust tuleb detailplaneeringut menetleda üldplaneeringut muutvana. Detailplaneering on planeerimisseaduse § 142 tähenduses üldplaneeringut muutev detailplaneering. Planeerimisseaduse § 142 lõike 6 kohaselt tuleb sellisel juhul anda eelhinnang ning kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajadust.
Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu koostas OÜ Rohemünt (registrikood 16005873). Vastutav koostaja oli juhtekspert Krista Lahtvee (litsents nr KMH0158).
Keskkonnamõju strateegilise hindamise vajalikkust hinnati KeHJS § 33 lõigete 3–5 alusel koostatud eelhinnangus. Arvestades kavandatava tegevuse mahtu, iseloomu ja paiknemist, ei ole alust eeldada detailplaneeringu elluviimise ja sihipärase kasutamisega kaasnevat olulist keskkonnamõju. Seetõttu ei ole keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine vajalik.
Eelhinnangu kohaselt ei kavandata detailplaneeringuga KeHJS § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevust. Samas tuleb KeHJS § 33 lõike 2 punkti 3 kohaselt kaaluda KSH algatamise vajadust üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisel. Käesoleval juhul ei muudeta küll maa-ala juhtotstarvet, kuid kavandatakse üldplaneeringus lubatust kõrgem hoone.
Lisaks tuleb KeHJS § 33 lõike 4 alusel eelhinnang koostada juhul, kui kavandatakse tegevust, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju, sealhulgas turismimajanduse, puhke- või virgestusalade rajamist.
Eelhinnangu koostamisel lähtuti KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 toodud kriteeriumidest. Eelhinnangu tulemusel jõuti järeldusele, et teadaoleva informatsiooni põhjal ei ole alust eeldada olulise ebasoodsa keskkonnamõju kaasnemist ning KSH algatamine ei ole vajalik.
Detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei põhjusta erinevate mõjutegurite lõikes olulist keskkonnamõju, samuti puudub erinevate tegurite oluline kumulatiivne mõju nii looduskeskkonnale, inimese tervisele kui varale. Kavandatava tegevusega ei kaasne piiriülest mõju;

Huvitatud isiku taotlus hõlmab Liivaniidu (katastritunnus 90101:001:1349) ja Liivaviidu (katastritunnus 90101:001:1348) katastriüksusi, mis asuvad Vinni valla üldplaneeringuga määratud maalise asustuse maa-alal.
Liivaviidu katastriüksuse sihtotstarve on maatulundusmaa ning Liivaniidu kinnistu sihtotstarve on 95% maatulundusmaa ja 5% ärimaa.
Detailplaneeringu eesmärk on määrata ehitusõigus spordihalli, spaa-hotelli ja puhkemajade püstitamiseks. Planeeritavate hoonete arv on ligikaudu kümme. Planeeringuga kavandatakse ka kruntide piiride muutmist ning ärimaa osakaalu suurenemist.
Lisaks määratakse detailplaneeringus heakorrastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Samuti käsitletakse haljastuse, heakorra ja keskkonnakaitse põhimõtteid ning kinnisomandist tulenevaid kitsendusi. Detailplaneeringu lahenduses tuleb tagada müra-, vibratsiooni- ja õhusaastevaba elukeskkond.
Kavandatavate hoonete ehitisealune pind on kokku ligikaudu 3000 m² ning hoonete maksimaalne kõrgus kuni 19 m. Planeeringuga kavandatakse ka puurkaev/pumbamaja ning reovee käitlemise lahendused (septikud või biopuhastid).
Planeeringuga kavandatakse planeeringuala kruntide piiride muutmine.
Planeeringu koostamisel säilitatakse võimalikult maksimaalselt olemasolev kõrghaljastus.
Kavandatav planeeringuala jääb üldplaneeringu kohaselt maalise asustuse maa-ala juhtotstarbega alale. Tegemist on maa-alaga, kus detailsemat maakasutuse juhtotstarvet ei ole määratud ning kus tuleb lähtuda kavandatava tegevuse iseloomust.
Käesoleval juhul tuleb lähtuda majutushoone, puhkekülahoone, puhkelaagri hoone ja spordihoone juhtotstarbele seatud tingimustest.
Detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada järgmiste üldplaneeringus sätestatud tingimustega:
1. haljastuse minimaalne osakaal maaüksusel – 20%;
2. kõrghaljastuse minimaalne osakaal maaüksusel – 10%;
3. suurim lubatud ehitisealune pind – 10%;
4. piirde suurim lubatud kõrgus tee- või tänavapoolsel küljel – 1,5 m.
Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne eelduslikult ebaproportsionaalset kolmandate isikute õiguste riivet. Võimalikud mõjud selgitatakse välja detailplaneeringu menetluse käigus ning vajadusel rakendatakse leevendusmeetmeid.
Vallavalitsus sõlmib huvitatud isikuga halduslepingu detailplaneeringu koostamise tellimise, detailplaneeringu koostamisega seotud kulude kandmise ning detailplaneeringukohaste teede, parklate, haljastuse ja tehnorajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmiseks.
Vinni Vallavolikogu on seisukohal, et detailplaneeringu koostamisele võib asuda otsuse punktis 3 toodud lähtetingimustel.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, planeerimisseaduse § 9 lg 1, § 124, § 126, § 128 lg 1, 5, 6, 7, 8, § 142 lg 1 p 2, lg 2, lg 5, 6, 7, 8, 9 Vinni Vallavolikogu 27. juuni 2024. a otsusega nr 17 kehtestatud Vinni valla üldplaneeringu, Vinni Vallavolikogu 01.03.2018 otsus nr 9 “Ülesannete delegeerimine” Vinni vallavolikogu otsustab:

1. Algatada Uljaste külas Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu koostamine ligikaudu 13,68 ha suurusel maa-alal vastavalt korralduse lisaks olevale asukohaskeemile.
2. Mitte algatada Uljaste külas Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist.
3. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17.10.2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“.


4. Sõlmida huvitatud isikuga haldusleping detailplaneeringu koostamise tellimise, detailplaneeringu koostamisega seotud kulude kandmise ning detailplaneeringukohaste teede, parklate, haljastuse ja tehnorajatiste väljaehitamise kohustuse täielikuks ülevõtmiseks.
5. Detailplaneering tuleb koostada järgnevaid lähteseisukohti arvestades:
5.1 Üldandmed
Planeeringu asukoht: Vinni vald, Uljaste küla, Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistud.
Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt 3 aasta möödumisel detailplaneeringu algatamisest arvates.
5.2 Planeeringu eesmärk:
• Kinnistu piiride muutmine;
• Maakasutuse sihtotstarbe määramine;
• Ehitusõiguse määramine, planeeringuga määrata hoonete ehituslikud tingimused;
• Liikluskorralduse (juurdepääsud ja parkimise), heakorrastuse ja haljastuse lahendamine. Parkimine tuleb lahendada kinnistu siseselt hoone kasutusotstarvet reguleerivatele normidele vastavalt;
• Tehnovõrkude asukohtade määramine.


5.3 Esitatavad detailplaneeringu dokumendid:
• Planeeringu joonised – olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud ning maakasutus ja kitsendused esitada mõõtkavas M 1:500. Jooniste nõutavad formaadid cad ja pdf.
• Detailplaneeringu seletuskiri, nõutavad doc ja pdf formaat.


6. Otsus jõustub teatavakstegemisest.


OTSUS

Pajusti ... juuni 2026 nr …..


Uljaste Raba Spa Resort OÜ (registrikood 17256927, edaspidi huvitatud isik) esitas 29.04.2026 taotluse Vinni vallas Uljaste külas asuvate Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamiseks ligikaudu 13,68 ha suurusel maa-alal.
Detailplaneeringuga soovitakse planeeringualale kavandada spaa-hotell ja puhkemajad, määrata hoonestusala ja ehitusõigus ning vajalike rajatiste ja neid teenindava taristu asukohad. Detailplaneering soovitakse algatada Vinni valla üldplaneeringus määratud maalise asustuse maa-alal. Taotluse kohaselt soovitakse spaa-hotelli maksimaalseks kõrguseks kuni 19 meetrit, samas kui Vinni valla üldplaneeringu kohaselt on maksimaalne lubatud hoone kõrgus kuni 12 meetrit.
Lähtudes eeltoodust tuleb detailplaneeringut menetleda üldplaneeringut muutvana. Detailplaneering on planeerimisseaduse § 142 tähenduses üldplaneeringut muutev detailplaneering. Planeerimisseaduse § 142 lõike 6 kohaselt tuleb sellisel juhul anda eelhinnang ning kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajadust.
Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu koostas OÜ Rohemünt (registrikood 16005873). Vastutav koostaja oli juhtekspert Krista Lahtvee (litsents nr KMH0158).
Keskkonnamõju strateegilise hindamise vajalikkust hinnati KeHJS § 33 lõigete 3–5 alusel koostatud eelhinnangus. Arvestades kavandatava tegevuse mahtu, iseloomu ja paiknemist, ei ole alust eeldada detailplaneeringu elluviimise ja sihipärase kasutamisega kaasnevat olulist keskkonnamõju. Seetõttu ei ole keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine vajalik.
Eelhinnangu kohaselt ei kavandata detailplaneeringuga KeHJS § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevust. Samas tuleb KeHJS § 33 lõike 2 punkti 3 kohaselt kaaluda KSH algatamise vajadust üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisel. Käesoleval juhul ei muudeta küll maa-ala juhtotstarvet, kuid kavandatakse üldplaneeringus lubatust kõrgem hoone.
Lisaks tuleb KeHJS § 33 lõike 4 alusel eelhinnang koostada juhul, kui kavandatakse tegevust, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju, sealhulgas turismimajanduse, puhke- või virgestusalade rajamist.
Eelhinnangu koostamisel lähtuti KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 toodud kriteeriumidest. Eelhinnangu tulemusel jõuti järeldusele, et teadaoleva informatsiooni põhjal ei ole alust eeldada olulise ebasoodsa keskkonnamõju kaasnemist ning KSH algatamine ei ole vajalik.
Detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei põhjusta erinevate mõjutegurite lõikes olulist keskkonnamõju, samuti puudub erinevate tegurite oluline kumulatiivne mõju nii looduskeskkonnale, inimese tervisele kui varale. Kavandatava tegevusega ei kaasne piiriülest mõju;

Huvitatud isiku taotlus hõlmab Liivaniidu (katastritunnus 90101:001:1349) ja Liivaviidu (katastritunnus 90101:001:1348) katastriüksusi, mis asuvad Vinni valla üldplaneeringuga määratud maalise asustuse maa-alal.
Liivaviidu katastriüksuse sihtotstarve on maatulundusmaa ning Liivaniidu kinnistu sihtotstarve on 95% maatulundusmaa ja 5% ärimaa.
Detailplaneeringu eesmärk on määrata ehitusõigus spordihalli, spaa-hotelli ja puhkemajade püstitamiseks. Planeeritavate hoonete arv on ligikaudu kümme. Planeeringuga kavandatakse ka kruntide piiride muutmist ning ärimaa osakaalu suurenemist.
Lisaks määratakse detailplaneeringus heakorrastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Samuti käsitletakse haljastuse, heakorra ja keskkonnakaitse põhimõtteid ning kinnisomandist tulenevaid kitsendusi. Detailplaneeringu lahenduses tuleb tagada müra-, vibratsiooni- ja õhusaastevaba elukeskkond.
Kavandatavate hoonete ehitisealune pind on kokku ligikaudu 3000 m² ning hoonete maksimaalne kõrgus kuni 19 m. Planeeringuga kavandatakse ka puurkaev/pumbamaja ning reovee käitlemise lahendused (septikud või biopuhastid).
Planeeringuga kavandatakse planeeringuala kruntide piiride muutmine.
Planeeringu koostamisel säilitatakse võimalikult maksimaalselt olemasolev kõrghaljastus.
Kavandatav planeeringuala jääb üldplaneeringu kohaselt maalise asustuse maa-ala juhtotstarbega alale. Tegemist on maa-alaga, kus detailsemat maakasutuse juhtotstarvet ei ole määratud ning kus tuleb lähtuda kavandatava tegevuse iseloomust.
Käesoleval juhul tuleb lähtuda majutushoone, puhkekülahoone, puhkelaagri hoone ja spordihoone juhtotstarbele seatud tingimustest.
Detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada järgmiste üldplaneeringus sätestatud tingimustega:
1. haljastuse minimaalne osakaal maaüksusel – 20%;
2. kõrghaljastuse minimaalne osakaal maaüksusel – 10%;
3. suurim lubatud ehitisealune pind – 10%;
4. piirde suurim lubatud kõrgus tee- või tänavapoolsel küljel – 1,5 m.
Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne eelduslikult ebaproportsionaalset kolmandate isikute õiguste riivet. Võimalikud mõjud selgitatakse välja detailplaneeringu menetluse käigus ning vajadusel rakendatakse leevendusmeetmeid.
Vallavalitsus sõlmib huvitatud isikuga halduslepingu detailplaneeringu koostamise tellimise, detailplaneeringu koostamisega seotud kulude kandmise ning detailplaneeringukohaste teede, parklate, haljastuse ja tehnorajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmiseks.
Vinni Vallavolikogu on seisukohal, et detailplaneeringu koostamisele võib asuda otsuse punktis 3 toodud lähtetingimustel.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, planeerimisseaduse § 9 lg 1, § 124, § 126, § 128 lg 1, 5, 6, 7, 8, § 142 lg 1 p 2, lg 2, lg 5, 6, 7, 8, 9 Vinni Vallavolikogu 27. juuni 2024. a otsusega nr 17 kehtestatud Vinni valla üldplaneeringu, Vinni Vallavolikogu 01.03.2018 otsus nr 9 “Ülesannete delegeerimine” Vinni vallavolikogu otsustab:

1. Algatada Uljaste külas Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu koostamine ligikaudu 13,68 ha suurusel maa-alal vastavalt korralduse lisaks olevale asukohaskeemile.
2. Mitte algatada Uljaste külas Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist.
3. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17.10.2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“.


4. Sõlmida huvitatud isikuga haldusleping detailplaneeringu koostamise tellimise, detailplaneeringu koostamisega seotud kulude kandmise ning detailplaneeringukohaste teede, parklate, haljastuse ja tehnorajatiste väljaehitamise kohustuse täielikuks ülevõtmiseks.
5. Detailplaneering tuleb koostada järgnevaid lähteseisukohti arvestades:
5.1 Üldandmed
Planeeringu asukoht: Vinni vald, Uljaste küla, Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistud.
Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt 3 aasta möödumisel detailplaneeringu algatamisest arvates.
5.2 Planeeringu eesmärk:
• Kinnistu piiride muutmine;
• Maakasutuse sihtotstarbe määramine;
• Ehitusõiguse määramine, planeeringuga määrata hoonete ehituslikud tingimused;
• Liikluskorralduse (juurdepääsud ja parkimise), heakorrastuse ja haljastuse lahendamine. Parkimine tuleb lahendada kinnistu siseselt hoone kasutusotstarvet reguleerivatele normidele vastavalt;
• Tehnovõrkude asukohtade määramine.


5.3 Esitatavad detailplaneeringu dokumendid:
• Planeeringu joonised – olemasolev olukord, põhijoonis, tehnovõrgud ning maakasutus ja kitsendused esitada mõõtkavas M 1:500. Jooniste nõutavad formaadid cad ja pdf.
• Detailplaneeringu seletuskiri, nõutavad doc ja pdf formaat.


6. Otsus jõustub teatavakstegemisest.