Asendusmaade moodustamisest

[email protected] ei saada teile sageli meilisõnumeid. Lugege teavet selle kohta, miks see on oluline

From: "RMK" <[email protected]> Sent: 4/21/2026 11:42:44 AM +00:00 To: "RMK" <[email protected]> Cc: Subject: FW: Pelsi Metsad OÜ seisukoht asendusmaade moodustamise teemal [Ellex-TLN.FID1014395] From: Karl Mänd | RMK <[email protected]> Sent: Tuesday, April 21, 2026 1:41 PM To: RMK <[email protected]> Subject: FW: Pelsi Metsad OÜ seisukoht asendusmaade moodustamise teemal [Ellex-TLN.FID1014395] Palun regage DHS-i. Teadmiseks mulle Piret Tauer, Eleri Laidma, Agne Aija, Jaana Hanikat Head! Karl From: Siim Vahtrus | Ellex <[email protected]> Sent: Friday, April 17, 2026 3:15 PM To: Karl Mänd | RMK <[email protected]> Cc: [email protected]; [email protected]; [email protected]; Liis Könn | Ellex <[email protected]> Subject: Pelsi Metsad OÜ seisukoht asendusmaade moodustamise teemal [Ellex-TLN.FID1014395]

Tere! Edastan käesolevaga kliendi, Pelsi Metsad OÜ, nimel manuses oleva kirja ja selle lisa. Jään tagasisidet ootama. Lugupidamisega Siim Vahtrus Counsel / Head of environment and planning

+372 55683880 LinkedIn ellex.legal

Ahtri 4, Tallinn, Estonia

This email was produced by law firms Ellex Raidla, Ellex Klavins or Ellex Valiunas offices, authorised and regulated by each country‘s legislative acts. The standard terms applicable to our services are available for the specific office: Ellex Raidla, Ellex Klavins, Ellex Valiunas, and the privacy policy is available here. This email and its contents are confidential. If you are not the intended recipient of this email, please delete it and notify the sender.

Siim Vahtrus

T. +372 5568 3880

[email protected]

Ellex Raidla

Advokaadibüroo OÜ

Reg. 10344152

VAT EE100101799

T. +372 640 7170

[email protected]

ellex.legal │ The terms available on our website apply to all our services.

Ahtri 4

EE-10151 Tallinn, Estonia

Lp Karl Mänd

Riigimetsa Majandamise Keskus

[email protected]

Koopia: [email protected]

17.04.2026

DNo. I656

Asendusmaade moodustamisest

Lugupeetud Karl Mänd ja teised RMK esindajad

Esitan käesoleva kirja Ellex Raidla Advokaadibüroo OÜ kliendi Pelsi Metsad OÜ (registrikood 17177843,

„klient“) esindajana. Klient on RMK-ga vahetanud kirju seoses Setomaa vallas asuvate kliendile kuuluvate

kinnisasjadest1 tehtavate väljalõigete („Piiririba kinnistud“) avalikes huvides omandamisega, täpsemalt

nende vahetamisega riigile kuuluvate kinnisasjade vastu. Riigimetsa Majandamise Keskus („RMK“) kordas

08.04.2026 kirjas varasemat seisukohta, mille kohaselt RMK ei ole nõus Setomaa vallas asuvate Piiririba

kinnistute asendamiseks jagama Kambja vallas asuvat Elva metskond 14 ega Otepää vallas asuvaid Aakre

metskond 20 või Aakre metskond 21 kinnistuid. Põhjenduseks tõi RMK, et kuigi varasemalt on RMK olnud

nõus vahetama ka teistes maakondades asuvaid kinnisasju, siis antud juhul kliendi sooviga arvestamine

oleks vastuolus RMK majanduslike huvidega, samuti on alates möödunud aastast RMK uuendanud oma

maakasutusstrateegiat. Lisaks väidab RMK kirjas, et „sarnase turupiirkonnana“ kinnisasjade avalikes

huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 24 lg 3 p 2 tähenduses tuleb Piiririba kinnistute puhul mõista

vaid Setomaa valda.

Klient ei nõustu RMK seisukohtadega, mis ei tugine kehtivale õigusele. Klient palub RMK-l oma seisukohad

alltoodud põhjustel ümber hinnata, et vältida olukorda, kus PPA on sunnitud tegema õigusvastase

sundvõõrandamise otsuse.

1. Kinnisasja avalikes huvides omandamisel peab eelistama kokkuleppelisi lahendusi

sundvõõrandamisele

KAHOS reguleerib kinnisasja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise aluseid ja

korda. Seejuures näeb seadus ette, et sundvõõrandamist, kui põhiseaduse (PS) §-s 32 sätestatud

omandiõiguse äärmiselt intensiivset riivet, võib õiguspäraselt rakendada vaid juhul, kui puuduvad vähem

intensiivseid riiveid põhjustavad võimalused – kinnisasja omandamata jätmine või sundvalduse seadmine

(KAHOS § 4 lg 2) või kinnisasja omandamine kokkuleppel maaomanikuga (KAHOS §-d 22-28). Seda on

sõnaselgelt rõhutatud KAHOS seletuskirjas: „Sundvõõrandamise otsuse tegemine on lubatud vaid juhul, kui

kinnisasja omanikuga kokkulepet ei saavutata“.2

1 Väljalõikeid soovitakse teha Toome kinnisasjast (registriosa 2245838), Arakusaare kinnisasjast (registriosa 764038), Kopli kinnisasjast (registriosa 1454238), Hõbe kinnisasjast (registriosa 1254538), Liivaaugu kinnisasjast (registriosa 1658638) ja Poksimäe kinnisasjast (registriosa 1906038),

2 Seaduseelnõu 598 SE seletuskiri, lk 10. Kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/download/77792f0b-d47c-445d-92f5- 745f723925e6

2

Eeltoodu tähendab, et maaomanikuga kinnisasja kokkuleppel omandamise osas läbirääkimisi pidades on

riigil kohustus teha heas usus pingutusi kokkuleppe saavutamiseks ning riik ei tohi maaomaniku tehtud

ettepanekuid ilma õigusliku aluseta ja kaalukate põhjendusteta kõrvale heita. Riigi kohustust pidada

(vajadusel ajamahukaid) läbirääkimisi ning kaaluda selle käigus kõiki õiguspäraseid lahendusi kinnitab ka

KAHOS § 27 lg 4 muudatus, mis jõustus 01.01.2022. Muudatusega asendati seni absoluutsena kehtinud

kolmekuuline tähtaeg maaomanikuga kokkuleppe saavutamiseks paindlikuma regulatsiooniga, mis ei näe

ette konkreetset tähtaega. Seletuskirja kohaselt selgitati muudatust sellega, et maaomaniku „... huvidega

arvestamiseks peab olema mõistlik aeg“ ja „Sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmiseks peab olema

kaalutud erinevaid alternatiive ning alles siis, kui erinevad alternatiivid ja läbirääkimine tulemusi ei anna, on

põhjendatud rakendada sundvõõrandamist“.3

Eelkirjeldatud tõlgendus on ainuvõimalik, tagamaks et KAHOS regulatsioon ning selle rakendamine

praktikas vastaksid põhiseadusele, st äärmiselt intensiivne omandõiguse riive, mis kaasneb kinnisasja

avalikus huvides omandamisega, vastaks seaduslikkuse (PS § 3, 1. lause) ja proportsionaalsuse (PS § 11)

põhimõtetele.

RMK jätkuv keeldumine kinnisasjade vahetamisest kliendi soovitud viisil ei vasta kahetsusväärselt

eelkirjeldatud KAHOS nõuetele, kuna RMK põhjendab keeldumist asjakohatute väidetega, mida käsitleme

alljärgnevalt.

2. RMK tõlgendus KAHOS § 24 lg-le 3 on väär

KAHOS § 24 lõike 3 punkti 2 kohaselt peavad kinnisasja avalikes huvides omandamisel vahetatavad

kinnisasjad paiknema sarnases turupiirkonnas. “Sarnase turupiirkonna” mõiste on KAHOS-es üheselt

defineerimata, mistõttu tuleb seda mõistet tõlgendada lähtuvalt regulatsiooni eesmärgist ning mõiste

tavapärasest kasutusest kinnisvara hindamisel.

RMK on 08.04.2026 kirjas esitanud tõlgenduse, mille kohaselt mõiste „sarnane turupiirkond“ piirdub Piiririba

kinnistute puhul vaid konkreetse omavalitsuse – Setomaa vallaga. Selline tõlgendus on lubamatult kitsas

ning ei arvesta metsamaa turu eripäraga ja turupiirkonna mõiste tavapärase tähendusega kinnisasjade

hindamisel.

Maa-amet, kelle tegevusvaldkonda ja pädevusse kuuluvad ameti põhimääruse 4 kohaselt ka maa

hindamisega seotud tegevused, on oma 30.06.2023 vastuses Transpordiameti selgitustaotlusele (lisa 1)

selgitanud, et vara hindamise standardi kohaselt iseloomustab turupiirkonda homogeenne kasutus ja

sarnane tulutootmise potentsiaal. Valdkonna õpikute kohaselt on ala, kus alternatiivsed sarnased varad

tulemuslikult konkureerivad hinnatava varaga võimalike ostjate ja kasutajate meeltes. Kokkuvõtlikult on

turupiirkond ala, millel asuvad kinnisasjad on kasutuse, tulutootmise potentsiaali ja ostuhuvi osas sarnased.

Seejuures sõltub turupiirkond ka maa kasutamise otstarbest – eelkirjeldatud kriteeriumitest lähtudes on nt

elamumaa turupiirkond ilmselgelt kitsam kui metsamaa turupiirkond.

Maa korralise hindamise tähenduses loetakse metsamaa puhul sarnaseks turupiirkonnaks kogu Eesti

territoorium – vastavalt keskkonnaministri 07.07.2022 määrusega nr 32 kehtestatud maa korralise

hindamise metoodika § 5 lg-le 2 ning §-le 14 loetakse kõik metsamaa kõlvikud asukoha mõttes

võrdväärseteks (st asukoha mõju ei arvestata) ning maa väärtus leitakse lähtudes peamiselt baasväärtusest

(üldine, üle-eestiline hinnatase) ja konkreetse metsaeraldise põhisest kvaliteeditegurist.

Maa-ameti 30.06.2023 kirja kohaselt ei pruugi sedavõrd universaalne (üleriigiline) käsitlus olla põhjendatud

nt osas, mis puudutab Lääne-Eesti saari. Samas ei ole eeltoodud turupiirkonna käsitluse põhjal mingit

3 Seaduseelnõu 418 SE seletuskiri, lk 27. Kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/download/2e87f181-94bd-46a9-b524- f20eb7bca00d

4 Majandus- ja tööstusministri 14.08.2025 määrus nr 22 “Maa- ja Ruumiameti põhimäärus”, kättesaadav: https://www.riigiteataja.ee/akt/119082025001

3

põhjust pidada üheks turupiirkonnaks vaid üht konkreetset omavalitsust, st antud juhul Setomaa valda.

Arvestades Eesti suuremate metsamaa omanike tegevust (konkureerimist erinevatele kinnisasjadele), võib

kogu Lõuna-Eesti piirkonda (Võru, Põlva, Valga, Tartu maakonnad) pidada üheks turupiirkonnaks.

Eeltoodust taganemata, isegi kui kogu Lõuna-Eestit ei peaks mingil teadmata põhjusel saama pidada üheks

turupiirkonnaks, siis on kahtlemata tegemist sarnaste turupiirkondadega, seda ka KAHOS § 24 lg 3 p 2

tähenduses.

Kokkuvõtlikult on RMK ilmselgelt eksinud, pidades Piiririba kinnistute puhul sarnaseks turupiirkonnaks

KAHOS § 24 lg 3 p 2 tähenduses vaid Setomaa valda. Tegelikkuses asuvad vähemalt sarnastes, kui mitte

samas turupiirkonnas nii Piiririba kinnistud kui kinnistud, mille vastu sooviks klient neid vahetada (Kambja

vallas asuv Elva metskond 14 kinnistu, Otepää vallas Aakre metskond 20 ja Aakre metskond 21 kinnistud).

3. RMK ei saa keelduda kinnisasjade vahetamisest, tuginedes majanduslikele kaalutlustele ja

oma maakasutusstrateegiale

Lisaks sellele, et RMK on vääralt sisustanud KAHOS § 24 lg 3 p 2, on RMK alusetult keeldunud kinnisasjade

vahetamisest põhjusel, et metsamassiivide tükeldamine halvendaks riigimetsa majandamise efektiivsust,

ohustaks tehtud investeeringute tasuvust (majanduslikud kaalutlused) ja oleks vastuolus RMK

maakasutusstrateegia põhimõtetega (viitamata samas selgelt, milliseid põhimõtteid on siinkohal silmas

peetud). Sellised kaalutlused ei saa olla aluseks, millele tuginedes õiguspäraselt lükata tagasi maaomaniku

ettepanek kinnisasjade vahetamiseks ning viia selle asemel läbi sundvõõrandamist.

Kinnisasjade omandamine ja vahetamine KAHOS-e alusel on meede, mis on vajalik omandiõiguse

äärmiselt intensiivse riive (omandist ilma jätmine) tasakaalustamiseks ja selle proportsionaalsuse

tagamiseks ning seetõttu on riigi majanduslikud kaalutlused teisejärgulised. Maaomanikuga sõlmitavad

kokkulepped võivad eraomanike põhiõiguste kaitseks olla riigi jaoks ka majanduslikult kahjulikud. Sellele

viitab selgelt KAHOS § 27 lg 2 regulatsioon, mille kohaselt võidakse kokkuleppel kinnisasja omanikuga

omandada kinnisasju ka suuremas ulatuses, kui see on vajalik avalikust huvist lähtuvalt – ka selline tegevus

on riigile ühemõtteliselt majanduslikult kahjulik, ent võib olla vajalik tagamaks omandiõiguse riive

proportsionaalsust, kui maaomanik kinnisasja suuremas osas või tervikuna omandamist soovib.

Ka üldisemalt on tulu saamine vaid üks võimalikke riigivara valitsemise eesmärke (vt riigivaraseaduse (RVS)

§ 10 lg 1) ning kinnisasjade vahetamine KAHOS alusel, millele osutatakse RVS § 35 lg 1 p-s 1 on ilmselgelt

kantud muust eesmärgist kui tulu saamine. RVS reguleerib ka RMK tegevust osas, milles seda ei ole

reguleeritud metsaseaduses (vt seaduse § 53 lg 6) ehk ka RMK ülesandeks on vajadusel valitseda tema

valitsetavat riigivara muul eesmärgil kui pelgalt tulu teenimiseks.

Eeltoodud põhjustel ei ole RMK-l alust keelduda maaomanikuga kinnistute vahetamisest maaomaniku

soovitud viisil majanduslike kaalutlustel. Veelgi enam ei ole RMK keeldumine põhjendatud olukorras, kus

vastavad majanduslikud kaalutlused on esitatud abstraktselt, ilma väidetavat negatiivset majanduslikku

mõju kvantifitseerimata. Üldsõnalised viited riigimetsa majandamise efektiivsusele ja investeeringute

tasuvusele ei võimalda ei kliendil ega Piiririba kinnistuid omandada soovival haldusorganil (PPA) hinnata,

kas tegelikkuses oleks kliendi soovitud vahetus RMK-le kahjulik ja kui, siis millises ulatuses. Seetõttu ei saa

vastavaid kaalutlusi pidada õiguspäraseks ka juhul, kui RMK majanduslikud huvid oleksid antud juhul üldse

kaitsmist väärivad (millega klient igal juhul ei nõustu).

Samuti ei saa RMK põhjendada keeldumist vaid viitega oma muutunud maakasutusstrateegiale. Tegemist

on halduse sise-eeskirjaga, mis ei ole õiguslikult siduv norm eraõiguslikest isikutest maaomanike jaoks.

RMK peab riigi esindajana maade vahetamise soovi rahuldamise võimalusi hindama tuginedes kehtivatele

õigusnormidele – ennekõike KAHOS-ele. KAHOS regulatsiooni sõnastus ega eesmärk ei anna alust

keelduda maaomaniku poolt tehtud kinnisasjade vahetamise ettepanekust põhjusel, et see ei vasta riigivara

valitseja enda kehtestatud, tema poolt valitsetava riigivara (tavapärase majandamise käigus) kasutamist

reguleerivale sise-eeskirjadele.

4

4. Kliendi ettepanek lähtub tema äritegevuse strateegiast

Põhjus, miks maaomanik soovib kinnisasja omandamise asemel vahetamist või vahetamist konkreetsete

riigile kuuluvate kinnisasjade vastu ei oma KAHOS rakendamisel tähendust. Sellest hoolimata selgitab klient

RMK-le olukorra selgitamiseks, et tema soov omandada vahetuse teel just konkreetsed kinnistud on tingitud

kliendi kui ettevõtja äritegevuse strateegiast. Vastava strateegia kohaselt suurendab klient oma kinnisasjade

portfelli just Otepää piirkonnas (sh Otepää ja Kambja valdades), samal ajal vähendades Kagu-Eestis (sh

Setomaa vallas) asuvate kinnistute arvu. Ümberkorralduste eesmärk on muuta kinnistute majandamise

kliendi poolt hõlpsamini korraldatavaks, ehk on otseselt vajalik kliendi omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse

teostamiseks. Seega on kliendi ettepanek kantud tema põhjendatud huvidest ja pikaajalisest

tegevusplaanist.

5. Kokkuvõte ja ettepanek

Eeltoodust tulenevalt leiab Pelsi Metsad OÜ, et RMK keeldumisel Piiririba kinnistute vahetamisest ettevõtte

soovitud RMK valitsetavate kinnistute (või neist eraldatavate osade) vastu ei ole õiguslikku alust. Sellest

tulenevalt ei ole Piiririba kinnistute suhtes võimalik õiguspäraselt teostada ka sundvõõrandamist. Pelsi

Metsad OÜ mõistab ja toetab igati piiritaristu väljaehitamist, seda võimalikult kiiresti ja ilma üleliigsete

vaidlusteta. Seetõttu palub klient RMK-l oma seisukoht ümber vaadata ning asuda tegema ettevalmistusi

kinnisasjade vahetamiseks kliendi poolt pakutud viisil, et mitte asjatult takistada või viivitada piiritaristu

väljaehitamise projekti elluviimist PPA poolt.

Austusega

/digitaalselt allkirjastatud/

Siim Vahtrus

Vandeadvokaat

Lisad:

1. Maa-ameti 30.06.2023 kiri Transpordiametile (vastus selgitustaotlusele)