Vastus pöördumisele
| Dokumendiregister | Justiits- ja Digiministeerium |
| Viit | 2-6/26-2962-4 |
| Registreeritud | 15.05.2026 |
| Sünkroonitud | 18.05.2026 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 2 Asjaajamine ja infotehnoloogiahaldus |
| Sari | 2-6 Teabenõuded, selgitustaotlused, märgukirjad |
| Toimik | 2-6/2026 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Adressaat | Maa- ja Ruumiamet |
| Saabumis/saatmisviis | Maa- ja Ruumiamet |
| Vastutaja | Eleri Kästik (Justiits- ja Digiministeerium, Kantsleri vastutusvaldkond, Õiguspoliitika valdkond, Õiguspoliitika osakond, Avaliku õiguse talitus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
|
Tähelepanu!
Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
Justiits- ja Digiministeerium
Koopia: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Pöördumisest (KAHOS) Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumile
Majandus – ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole pöördus OÜ Fuxia Holding, kes leiab, et omavalitsuste praktika omandada (sundvõõrandada) transpordimaa kinnistuid lähtudes eeskätt maa maksustamishinnast ei taga õiglast hüvitist, kuna ei arvestata kinnistul paiknevaid rajatisi (nt teed, torustikud, tehnovõrgud) ega vajadusel saamata jäävat tulu. Pöörduja peab sellist käsitlust vastuolus olevaks eelkõige põhiseaduse omandikaitse põhimõttega ning rõhutab, et hüvitise määramisel tuleb KAHOS-e kohaselt hinnata nii kinnisasja väärtust kui ka otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ning vajadusel kaasata kutsetunnistusega hindaja ja teise eriala eksperdid. Pöörduja palub hinnata, kas KAHOS-i rakendamine transpordimaade puhul üksnes maa maksustamishinna alusel on põhiseadusega kooskõlas või vajab õiguslik olukord korrigeerimist.
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium edastas pöördumise lahendamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile ning suunas selle Maa- ja Ruumiametile praktikast lähtuva sisendi saamiseks.
Sellest lähtudes märgime alljärgnevalt järgmist.
Omandamisel makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11 lõiked 1 ja 2).
Pöörduja viitab, et KAHOS § 12 lg 5 tuleks kohaldada ka hoonestamata kuid rajatistega kinnisasja suhtes. Seda küsimust on käsitlenud õiguskantsler oma 17.12.2025 kirjas (Kinnisasja oiglase vaartuse valjaselgitamisel rajatistega arvestamine.pdf). Oluline on tähele panna, et väärtuse kontekstis ei tohi segamini ajada (ehitus)maksumust ja väärtust. Väärtus tugineb ennekõike ostjate ja müüjate kokkulepetele ja väärtushinnangutele ning parima ülevaate väärtusest annavad ostu-müügitehingud (TsÜS § 65). Väärtuse vaates võivad parendused (sh ehitised) mõjutada kinnisasja väärtust, aga mitte alati ning mitte ilmtingimata. Kohtuasjades 3-23-3021 (pöörduja enda kohtuasi) ja ka
nr 3-23-3024 on Tallinna Ringkonnakohus märkinud, et parendused ei pruugi suurendada majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks.
Transpordimaid omandatakse praktikas avaliku sektori poolt enamasti tee avaliku kasutuse jätkamise eesmärgil. Seega endine maaomanik loovutab küll tee omandi, kuid ühtlasi vabaneb ka sellega seonduvatest kohustustest (näiteks korrashoiukohustus, muud omanikukulud). Seejuures tee kasutusvõimalus jääb isikule alles, mis ongi transpordimaa peamine otstarve. Eelnev osutab veelkord, et teede puhul on tegemist erilist tüüpi kinnisvaraga, võrreldes näiteks hoonestatava ja hoonestamisvõimalusest tuleneva tulutootmise võimega kinnisvaraga.
Võttes aluseks kinnisasjade ostu-müügitehingud, mida koondab Maa- ja Ruumiameti poolt hallatav tehingute andmebaas, on transpordimaade turg vaba turu tingimuste vaates väheaktiivne. Vaba turu tingimuste alla peetakse silmas ennekõike turuväärtuse definitsioonis märgitud põhimõtteid osapoolte seotuse, erihuvi jms puudumise osas. Turuväärtuse definitsioon on esitatud maa hindamise seaduse alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruses nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (edaspidi: Kord) § 14 lg 1. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle müüjalt ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Kui kõik sellised tingimused arvesse võtta tehingute valimisel, jääb alles väga vähe tehinguid. Selliste tehingute hinnatase on selgelt madalam tee ja muude parenduste ehitusmaksumusest ning üldine hinnatase on teiste turusegmentide varadega võrreldes väga madal (€/m2 arvestuses). Tehingute andmebaasi põhjal järeldub, et rajatiste maksumuse ja kinnisasja väärtuse vahel puudub seos ja majanduslikku väärtust need maa väärtusele enamasti ei lisa. Korra § 12 lg 4 kohaselt võib hariliku väärtuse määramisel aktiivse turu puudumise korral lähtuda maa maksustamishinnast, kui maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Korra § 13 p 2 järgi käsitatakse aktiivse turu puudumisena muu hulgas olukorda, kus kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on tee.
Seega on igati põhjendatud maa maksustamishinnast lähtumine.
Pöörduja on näitena välja toonud, et Maa-ja Ruumiamet müüb transpordimaad maksustamishinnast kõrgema hinnaga ning teinud eksliku järelduse, et sellisel juhul on kajastatud müügihinnas rajatiste väärtust. Selgitame, et Maa-ja Ruumiamet määrab enampakkumise alginna hindamisel. Hindamisel vastavalt korra § 4 lg 5 lähtutakse kinnisasja parimast kasutusest. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus, mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse. Praktikas tähendab see, et olenemata olemasolevast kasutusest (sihtotstarve), kui näiteks kinnisasi paikneb kõrghoonete teemaplaneeringu alal, kus turuosalised planeeringutest tulenevalt näevad hoone ehituse potentsiaali, siis tuleb seda hindamisel arvestada. Enamasti on sellistel puhkudel väärtuse kujundajaks just ehitusõiguse potentsiaal.
Kohtuasjas nr 3-23-3024 p 8 on kohus selgitanud, et „äriühingu jaoks seondub kinnisasja väärtus tulu saamise võimalusega. Siinsel juhul on tegemist transpordimaa sihtotstarbega kinnistuga, millel asuv tee peab kehtivate DP-de järgi
olema avalikus kasutuses. Seega pole võimalik kinnistut kasutada muul viisil tulu saamisekspeale tee tasu eest kasutusse andmise ja tehnovõrkude talumise eest. Kui selline tegevus saabki olla üldse majanduslik kasulik, ei saa tulusus olla suur, arvestades et maa omanikul on kohustus tasuda maaga seotud maksud ning hooldada teed.“ Seega on ka kohus selgitanud, et oluline ei ole mitte ainult kehtiv sihtotstarve. Kinnisasja väärtuse seisukohast on oluline, millisel otstarbel kinnisasja kasutada saab, ehk milline on kohaliku omavalitsuse määratud kasutus planeeringudokumentides.
Viidatud on ka otseselt kaasnevale varalisele kahjule ning saamata jäävale tulule. Otseselt kaasnev varaline kahju on ennekõike omanikule alles jääva osa turuväärtuse vähenemine äralõike tõttu. Kui selline kahju esineb, tuleb see selgelt tuvastada ja tõendada (KAHOS § 13 lg 1).
Lugupidamisega
|
|
Marje Kolmar-Grüner Maa- ja Ruumiamet Mustamäe tee 51, Tallinn |
Digiallkirjad
Lp Majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium [email protected] 15.04.2025
Avaldus
Minu firmale Fuxia Holdings OÜ kuulub mitmeid transpordimaa kinnistuid erinevates kohalikes omavalitsustes ning kohalikud omavalitsused on asunud vastavaid kinnistuid sundvõõrandama.
Mõned neist võõrandamistest on jõudnud kohtulahenditeni, teiste osas on haldusmenetlus pooleli.
Minu hinnangul on Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) vastuolus Põhiseaduse § 32 kuna annab võimaluse transpordimaade äravõtmiseks ilma õiglast hüviJst maksmata.
Kinnisasjade hindamine:
KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüviJsest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehJv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).
KAHOS § 12 lg 7 sätestab selgelt, et hindamisaruanne koostamiseks kaasatakse ka teise eriala eksperte, olukorras, kus kinnistul paiknevad rajaJsed, mida tavapäraselt kinnisvara hindajad ise ei hinda.
Täna oleme jõudnud olukorda, kus vallad hindavad kinnistuid ise ilma erialaeksperte kaasamata puhtalt maa maksustamise hinna alusel maa erakorralise hindamise korrast lähtuvalt ning ei arvesta kinnistul paikneva taristu väärtusega. Samas on ilmne, et kinnistute sundvõõrandamise eesmärgiks on omandada kinnistu omanikule kuuluvad toimivad teed, tänavad, kinnistul paiknevad torusJkud ja muud rajaJsed.
Maa erakorralise hindamise kord on kehtestatud maa hindamise seaduse (MHS) alusel. MHS § 2 lg 1 järgi on selle seaduse alusel tehtava hindamise objekJks maatükk ilma sellel asuvate ehiJsteta. Seega ei sisalda maa maksustamishinna alusel määratud sundvõõrandamise tasu kompensatsiooni kinnistul olevate ehiJste omandiõigusest ilma jäämise eest.
KAHOS § 13 lg 5 kohaselt hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamisel lähtutakse kinnisasja turuväärtusest või maa turuväärtuse ning hoone kulumiga ehitusmaksumuse summast, olenevalt sellest, kumb on suurem. Kui kinnisasja füüsilisest isikust omanikult omandatakse kinnisasi, kus asub tema elamiseks kasutatav hoone, siis lähtutakse kinnisasja väärtuse hindamisel maa turuväärtuse ja hoone ehitusmaksumuse summast. Mõistan seaduseandja
tahet selliselt, et hüvitada tuleb kõigi rajaJste ja mis iganes taristu, mis kinnistul paikneb, väärtus. Valdade prakJka eeltoodud arusaama aga ei kinnita. 1
Siinjuures ei ole oluline, kas antud tee on isetekkeline, kas see paiknes kinnistul enne, kui omanik selle kinnistu omandas või on omanik selle rajanud hiljem. Igal juhul paiknevad sundvõõrandatavatel kinnistutel teede registrisse kantud teed. Juhul, kui neid teesid kinnistutel ei oleks, peaks omavalitsus tee sisuliselt nullist rajama. Seega on tegemist TsÜS § 54 lg 1 mõVes kinnisasja olulise osaga (Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehiJsed, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.). Kinnistul paiknevate elektrikaablite ja posJde eemaldamisega osutuks võimatuks või oluliselt raskendatuks elektrivõrgu toimimine ja vastavad rajaJsed tuleks nullist taastada. Vastav tegevus ja materjal on rahaliselt hinnatav.
Seaduse seletuskirja kohaselt kuulub hüvitamisele ka haljastuse väärtus . 2
KAHOS 3. peatükk „Tasu ja HüviJsed“ sätestab kohustuse KAHOS rakendamisel hüviJse suurus välja selgitada ning selleks eksperJis tellida.
Näitena toome, et Maa- ja Ruumiamet müüb transpordimaad oluliselt kõrgema hinnaga, kui on maa maksustamise hind. On ilmne, et antud kinnistute puhul on arvestatud ka maal paiknevate rajaJstega . 3
Kohatu on kohalike omavalitsuste tõlgendus, et hinnata saab kinnistut vaid maa maksustamishinna alusel, eirates fakJ, et kinnistul paiknevad kasulikud rajaJsed ja kinnistu on haljastatud. Kui süüvida Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord “ eelnõu seletuskirja, siis selle § 4 kommentaar ütleb üheselt „…Lõikes 2 sisustatakse 4
kasulikkus kui kinnisasja väärtuse hindamise põhikriteerium ja selle mõõtmise viisid. Kui vara (kinnisasi) ei ole kasulik, siis ei ole sellel ka väärtust. Hindamise üldine eesmärk on hinnatava kinnisasja kasulikkuse määratlemine ja sellele rahaliselt mõõdetava hinnangu andmine ehk väärtuse hindamine, seejuures tuleb arvesse võ@a kõikvõimalikke kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid, millest sõltub kinnisasja võime toota tulu ning mis on ajas muutuv suurus. Kasulikkust mõõdetakse pikaajalises perspekAivis, arvestades üldjuhul kinnisasja tavalist kasulikku majanduslikku eluiga….“. Sealjuures rõhutab § 5 kommentaar eraldi, et „…
Eelnõu seletuskiri lk 23 “Kompensatsioonimeetmete uuringu koostajad on leidnud, et sundvõõranditasu 1
määramisel tuleks jätta hüvitamata üksnes sellised ehitised, mida ei ole võimalik seaduslikuks muuta. Selliseks ehitiseks on ükskõik, milline hoone või rajatis, mille haldusorgan on hinnanud nii formaalselt kui ka materiaalselt seadusevastaseks ning teinud ettekirjutuse selle kõrvaldamiseks.” https://www.riigikogu.ee/tegevus/ e e l n o u d / e e l n o u / 4 b f 4 1 9 b 9 - 1 3 c 1 - 4 e 3 d - 9 c 3 a - 9 2 3 3 5 6 d 5 4 2 a d / Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus?fbclid=IwAR0-nKAqckjXe5TH- ltt9F0B_ybLUzbk6PT0mr4OPcrEyYXrfwU7lHaOIVA
Vt seaduse seletuskirja lk 25 “KAHOS § 13 lõikes 2 nimetatakse peamised kahju liigid, millega tuleb kahjude 2
hindamisel arvestada. Näiteks ehitusõigus võib vähenda või kaduda juhul, kui tee või raudtee ehitusala kulgeb üle detailplaneeringuga määratud ehitusõigusega alast. Sellest tulenevalt väheneb kinnisasja omanikul alles jääva vara väärtus. Samuti hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju, mis on seotud näiteks istanduse, pargi, iluaia hävimisega.”.
https://riigimaaoksjon.ee/public/auction-object 3
https://maaamet.ee/sites/default/files/documents/2023-04/4
Kinnisasja%20erakorralise%20hindamise%20kord%20SK.pdf
Üldjuhul hinnatakse kinnisasja ala/ tervikuna, arvestades kinnisasja olulisi osi….“. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehiJsed, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.
Enamgi veel, sama seletuskirja leheküljel 8 teksJosas Maa maksustamishind, öeldakse üheselt, et …“Maa maksustamishind sisaldab üksnes maa väärtust, ei sisalda sellel asuvate ehiAste ega kasvava metsa väärtust ega arvesta enamikel juhtudel planeeringute, maakasutuspiirangute ja kolmandate isikute õiguste mõju (vt ka 2022. aasta maa korraline hindamine). Seepärast tuleb maksustamishinna kasutamisse hariliku väärtuse kajastajana suhtuda kaalutlevalt, seda võib teha üksnes madalate väärtustasemete korral ja olukordades, kus võimalik erinevus turuväärtusest ei ole suur. Maksustamishind kajastab turuväärtust paremini tüüpilisematel maatükkidel, näiteks tehnovõrkudega varustatud elamumaadel, kuid ei kajasta turuväärtust maatükkidel, mis on küll elamumaad, kuid ei ole veel varustatud selleks vajalike kommunikatsioonidega.“…. Ehk siis kokkuvõtvalt rajaEstel on väärtus.
Sama loogikat kannab eneses ka KAHOS § 11 lg 3-1 so tasu ei maksta osas, milles kinnisasja omandaja võtab kokkuleppel kinnisasja omanikuga kohustuse rajada omandataval kinnisasjal asuva rajaJse asemel funktsionaalselt samaväärne rajaJs uues asukohas. Kinnisasja omandaja võib kokkuleppe sõlmida ka piiratud asjaõiguse omanikuga.
Kohalikud omavalitsused on tuginenud ka Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22, leides, et antud kinnistul, kui transpordimaa kinnistul puudub akJivne turg. Nimetatud väide on selgelt väär. Maa-ja RuumiameJ poolt avaldatud EesJ kinnisvaraturu ülevaate kohaselt 5 on muu sihtotstarbega maadega, mis hõlmab ka transpordimaad 2022 aastal toimunud 1625 tehingut (8,7% kõigist tehingutest) ja 2023 aastal 1410 tehingut (13,3 % kõigist tehingutest). Määrusega ei ole võimalik kehtestada majanduse- ja turureegleid eiravaid regulatsioone. Igale asjale on olemas ostja, kui müügihind on vastav, ning eraomandis olevad teid ja tänavaid on EesJs tuhandeid. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 13 punkJdele 1 ja 2 tuginemine on kohatu.
Seega on ilmne, et lisaks maa hinnale tuleb hüvitada omanikele ka rajaEste maksumus.
Põhiseaduse § 32 esimesest lõigust tuleneb, et Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus.
Üürilepingutega miKearvestamine:
Kohalikud omavalitsused ei arvesta, et eVevõtjal tekib saamata jääv tulu, mis tuleb hüvitada.
KAHOS § 14 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Minu hinnangul on vastav säte vastuolus Põhiseaduse § 25.
VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud eVevalmistuste tõVu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. VÕS § 140 kohaldamise aluseid käesolevas kaasuses ei eksisteeri.
https://maaamet.ee/sites/default/files/documents/2024-02/Eesti%20kinnisvaraturg%202023.pdf lk 135
KAHOS algteksJ seletuskiri ei anna ühtegi mõistliku põhjendust, miks peaks ja saaks 6
kinnisasja sundvõõrandamise korral mõistlikku hüviJst vähendada. Seletuskirja lk 21 on se lge l t vä l ja toodud, et „Õiglase koht lemise korra l tu leb rakendada kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu hüvitamise. Seega võ@es arvesse uuringus antud soovitusi, väljakujunenud haldusprakAkat ja teiste riikide prakAkat, on põhjendatud omandamise menetlustes võ@a kasutusele tasu mõiste. Kinnisasja omandamise tasu koosneb mitmest komponendist ‒ lisaks kinnisasja väärtusele ka otsesest kaasnevast varalisest kahjust ja saamata jäävast tulust.“.
Sama seletuskirja lk 25 on KAHOS § 14 seonduvat avatud:
„KAHOS § 14 sätestab saamata jääva tuluga seonduva. KAHOS § 14 lõikes 1 määratletakse saamata jääva tulu mõiste. Saamata jääv tulu on üheks võimalikuks kahju tekkimise liigiks. Saamata jäävat tulu saab seostada pikemaajaliste investeeringutega, näiteks pikemaajalise tasuvusega istandusega. Siia liigituvad marjaistandused, kuid ka puuviljaaiad jms. Saamata jäävat tulu hinnatakse kinnisasja hindamise käigus kulu- ja tulumeetodil.
KAHOS § 14 lõikes 2 reguleeritakse saamata jääva tulu arvestamise erisust piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingu korral. Nimetatud juhtudel hüvitatakse eeldatavat saamata jäävat tulu kuni ühe aasta ulatuses või kuni lepingu lõppemiseni, kui see on lühem kui üks aasta.“.
Sisuliselt ütleb eelnõu koostaja, et hüviJs on ühe aasta summa ja nii ongi, ilma ühtegi kaalutlust või argumenJ esitamata, miks riik või kohalik omavalitsus peaks ja saaks antud seaduse rakendamisel omanikku ebaõiglaselt kohelda, eriJ võrreldes tavapärase tsiviilõigusliku suhte korral. Tegemist on õigusriigi vaates lubamatu olukorraga.
Ma ei ole veendunud, et selline käsitlus ja prakEka saaks olla kooskõlas põhiseaduse mõKega.
Põhiseaduse kommentaaride kohaselt „…on omandi omaniku nõusolekuta võõrandamine 7
lubatud ainult seadusega, milles on eVe nähtud ka õiglane ja kohene hüviJs. Nimetatud säte tagab, et seadusandja kaalub omandi omaniku nõusolekuta võõrandamise aluste sätestamisel ka hüviJsega seonduvaid kohustusi.
Asjaolu, et sundvõõrandatav kinnistu on transpordimaa, ei tähenda seda, et menetluse läbiviija ei pea korraldama KAHOS § 12 lõike 1 alusel piiratud asjaõiguse väärtuse ning varalise kahju hindamist ja saaks piirduda ainult hinnanguga. Piiratud asjaõiguse väärtuse hindamine kuulub üksnes 7. Tase kinnisvarahindaja pädevusse (vastav pädevus kohalikul omavalitsusel puudub).
Hindamismeetodina jääkasenduskulu meetodi kasutamisel on oma töös peatunud Katrin Kõva, kes on oma magistr i töös „PÕHISEADUSPÄRANE ÕIGLANE HÜVITIS SUNDVÕÕRANDAMISE KORRAL“ lk 27 selgitanud, et „Standardi EVS 875-12 järgi võetakse kahju hüvitamise aluseks hüvitusväärtus ning seejuures peab hüviJsväärtus tuginema sellel väärtusel, mis iseloomustab kõige paremini kahju suurust. Reeglina kasutatakse hindamisel
https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-923356d542ad/6
Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus?fbclid=IwAR0-nKAqckjXe5TH- ltt9F0B_ybLUzbk6PT0mr4OPcrEyYXrfwU7lHaOIVA
https://pohiseadus.ee/sisu/3503/paragrahv_32 p 217
turuväärtust, kuid teatud olukordades võib hüviJse aluseks olla jääkasenduskulu. Viimasest lähtumine on standardi EVS 875-12 põhjal põhjendatud olukorras, kus vara jääkasenduskulu on suurem turuväärtusest. Nimelt võivad JhJpeale vara asendamise, remonJmise või ümberehitamise kulud erineda turuväärtusest, mistõVu oleks standardi EVS 875-12 järgi õiglasem lähtuda jääkasenduskulust kui turuväärtusest.“ 8
Seega on minu hinnangul tänane õiguslik olukord ja KAHOSe põhiseadusevastane regulatsioon tekitanud olukorra, kus riik ja kohalikud omavalitsused saavad nii inimestelt kui ka juriidilistelt isikutelt vara ära võVa ilma selle eest õiglast hüviJst tasumata.
Antud probleem ei puuduta vaid Fuxia Holdings OÜd, vaid ka suurt hulka teisi isikuid, kuna EesJs on tuhandeid kinnistuid eravalduses, mida riik või kohalik omavalitsus võivad ebaõiglase tasu eest omanikelt lihtsalt ära võVa ning isikute sundimine kohtuteed eVe võtma ei ole ka mõistlik lahendus.
Seega palun Teid kaaluda, kas KAHOS alusel transpordimaade võõrandamine vaid maa maksustamise hinna alusel, ilma kinnistutel oleva taristu hindamise ja hüvitamiseta, on Põhiseadusega kooskõlas või vajab õiguslik olukord korrigeerimist.
Lugupidamisega
Signe Ivanišvili
Juhatuse liige
Fuxia Holdings OÜ (12130400)
https://dspace.ut.ee/server/api/core/bitstreams/dc18569c-8bb0-4b2d-814c-6f92e259310c/content 8
Digiallkirjad
Lp Majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium [email protected] 15.04.2025
Avaldus
Minu firmale Fuxia Holdings OÜ kuulub mitmeid transpordimaa kinnistuid erinevates kohalikes omavalitsustes ning kohalikud omavalitsused on asunud vastavaid kinnistuid sundvõõrandama.
Mõned neist võõrandamistest on jõudnud kohtulahenditeni, teiste osas on haldusmenetlus pooleli.
Minu hinnangul on Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) vastuolus Põhiseaduse § 32 kuna annab võimaluse transpordimaade äravõtmiseks ilma õiglast hüviJst maksmata.
Kinnisasjade hindamine:
KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüviJsest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehJv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).
KAHOS § 12 lg 7 sätestab selgelt, et hindamisaruanne koostamiseks kaasatakse ka teise eriala eksperte, olukorras, kus kinnistul paiknevad rajaJsed, mida tavapäraselt kinnisvara hindajad ise ei hinda.
Täna oleme jõudnud olukorda, kus vallad hindavad kinnistuid ise ilma erialaeksperte kaasamata puhtalt maa maksustamise hinna alusel maa erakorralise hindamise korrast lähtuvalt ning ei arvesta kinnistul paikneva taristu väärtusega. Samas on ilmne, et kinnistute sundvõõrandamise eesmärgiks on omandada kinnistu omanikule kuuluvad toimivad teed, tänavad, kinnistul paiknevad torusJkud ja muud rajaJsed.
Maa erakorralise hindamise kord on kehtestatud maa hindamise seaduse (MHS) alusel. MHS § 2 lg 1 järgi on selle seaduse alusel tehtava hindamise objekJks maatükk ilma sellel asuvate ehiJsteta. Seega ei sisalda maa maksustamishinna alusel määratud sundvõõrandamise tasu kompensatsiooni kinnistul olevate ehiJste omandiõigusest ilma jäämise eest.
KAHOS § 13 lg 5 kohaselt hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamisel lähtutakse kinnisasja turuväärtusest või maa turuväärtuse ning hoone kulumiga ehitusmaksumuse summast, olenevalt sellest, kumb on suurem. Kui kinnisasja füüsilisest isikust omanikult omandatakse kinnisasi, kus asub tema elamiseks kasutatav hoone, siis lähtutakse kinnisasja väärtuse hindamisel maa turuväärtuse ja hoone ehitusmaksumuse summast. Mõistan seaduseandja
tahet selliselt, et hüvitada tuleb kõigi rajaJste ja mis iganes taristu, mis kinnistul paikneb, väärtus. Valdade prakJka eeltoodud arusaama aga ei kinnita. 1
Siinjuures ei ole oluline, kas antud tee on isetekkeline, kas see paiknes kinnistul enne, kui omanik selle kinnistu omandas või on omanik selle rajanud hiljem. Igal juhul paiknevad sundvõõrandatavatel kinnistutel teede registrisse kantud teed. Juhul, kui neid teesid kinnistutel ei oleks, peaks omavalitsus tee sisuliselt nullist rajama. Seega on tegemist TsÜS § 54 lg 1 mõVes kinnisasja olulise osaga (Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehiJsed, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.). Kinnistul paiknevate elektrikaablite ja posJde eemaldamisega osutuks võimatuks või oluliselt raskendatuks elektrivõrgu toimimine ja vastavad rajaJsed tuleks nullist taastada. Vastav tegevus ja materjal on rahaliselt hinnatav.
Seaduse seletuskirja kohaselt kuulub hüvitamisele ka haljastuse väärtus . 2
KAHOS 3. peatükk „Tasu ja HüviJsed“ sätestab kohustuse KAHOS rakendamisel hüviJse suurus välja selgitada ning selleks eksperJis tellida.
Näitena toome, et Maa- ja Ruumiamet müüb transpordimaad oluliselt kõrgema hinnaga, kui on maa maksustamise hind. On ilmne, et antud kinnistute puhul on arvestatud ka maal paiknevate rajaJstega . 3
Kohatu on kohalike omavalitsuste tõlgendus, et hinnata saab kinnistut vaid maa maksustamishinna alusel, eirates fakJ, et kinnistul paiknevad kasulikud rajaJsed ja kinnistu on haljastatud. Kui süüvida Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord “ eelnõu seletuskirja, siis selle § 4 kommentaar ütleb üheselt „…Lõikes 2 sisustatakse 4
kasulikkus kui kinnisasja väärtuse hindamise põhikriteerium ja selle mõõtmise viisid. Kui vara (kinnisasi) ei ole kasulik, siis ei ole sellel ka väärtust. Hindamise üldine eesmärk on hinnatava kinnisasja kasulikkuse määratlemine ja sellele rahaliselt mõõdetava hinnangu andmine ehk väärtuse hindamine, seejuures tuleb arvesse võ@a kõikvõimalikke kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid, millest sõltub kinnisasja võime toota tulu ning mis on ajas muutuv suurus. Kasulikkust mõõdetakse pikaajalises perspekAivis, arvestades üldjuhul kinnisasja tavalist kasulikku majanduslikku eluiga….“. Sealjuures rõhutab § 5 kommentaar eraldi, et „…
Eelnõu seletuskiri lk 23 “Kompensatsioonimeetmete uuringu koostajad on leidnud, et sundvõõranditasu 1
määramisel tuleks jätta hüvitamata üksnes sellised ehitised, mida ei ole võimalik seaduslikuks muuta. Selliseks ehitiseks on ükskõik, milline hoone või rajatis, mille haldusorgan on hinnanud nii formaalselt kui ka materiaalselt seadusevastaseks ning teinud ettekirjutuse selle kõrvaldamiseks.” https://www.riigikogu.ee/tegevus/ e e l n o u d / e e l n o u / 4 b f 4 1 9 b 9 - 1 3 c 1 - 4 e 3 d - 9 c 3 a - 9 2 3 3 5 6 d 5 4 2 a d / Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus?fbclid=IwAR0-nKAqckjXe5TH- ltt9F0B_ybLUzbk6PT0mr4OPcrEyYXrfwU7lHaOIVA
Vt seaduse seletuskirja lk 25 “KAHOS § 13 lõikes 2 nimetatakse peamised kahju liigid, millega tuleb kahjude 2
hindamisel arvestada. Näiteks ehitusõigus võib vähenda või kaduda juhul, kui tee või raudtee ehitusala kulgeb üle detailplaneeringuga määratud ehitusõigusega alast. Sellest tulenevalt väheneb kinnisasja omanikul alles jääva vara väärtus. Samuti hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju, mis on seotud näiteks istanduse, pargi, iluaia hävimisega.”.
https://riigimaaoksjon.ee/public/auction-object 3
https://maaamet.ee/sites/default/files/documents/2023-04/4
Kinnisasja%20erakorralise%20hindamise%20kord%20SK.pdf
Üldjuhul hinnatakse kinnisasja ala/ tervikuna, arvestades kinnisasja olulisi osi….“. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehiJsed, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.
Enamgi veel, sama seletuskirja leheküljel 8 teksJosas Maa maksustamishind, öeldakse üheselt, et …“Maa maksustamishind sisaldab üksnes maa väärtust, ei sisalda sellel asuvate ehiAste ega kasvava metsa väärtust ega arvesta enamikel juhtudel planeeringute, maakasutuspiirangute ja kolmandate isikute õiguste mõju (vt ka 2022. aasta maa korraline hindamine). Seepärast tuleb maksustamishinna kasutamisse hariliku väärtuse kajastajana suhtuda kaalutlevalt, seda võib teha üksnes madalate väärtustasemete korral ja olukordades, kus võimalik erinevus turuväärtusest ei ole suur. Maksustamishind kajastab turuväärtust paremini tüüpilisematel maatükkidel, näiteks tehnovõrkudega varustatud elamumaadel, kuid ei kajasta turuväärtust maatükkidel, mis on küll elamumaad, kuid ei ole veel varustatud selleks vajalike kommunikatsioonidega.“…. Ehk siis kokkuvõtvalt rajaEstel on väärtus.
Sama loogikat kannab eneses ka KAHOS § 11 lg 3-1 so tasu ei maksta osas, milles kinnisasja omandaja võtab kokkuleppel kinnisasja omanikuga kohustuse rajada omandataval kinnisasjal asuva rajaJse asemel funktsionaalselt samaväärne rajaJs uues asukohas. Kinnisasja omandaja võib kokkuleppe sõlmida ka piiratud asjaõiguse omanikuga.
Kohalikud omavalitsused on tuginenud ka Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22, leides, et antud kinnistul, kui transpordimaa kinnistul puudub akJivne turg. Nimetatud väide on selgelt väär. Maa-ja RuumiameJ poolt avaldatud EesJ kinnisvaraturu ülevaate kohaselt 5 on muu sihtotstarbega maadega, mis hõlmab ka transpordimaad 2022 aastal toimunud 1625 tehingut (8,7% kõigist tehingutest) ja 2023 aastal 1410 tehingut (13,3 % kõigist tehingutest). Määrusega ei ole võimalik kehtestada majanduse- ja turureegleid eiravaid regulatsioone. Igale asjale on olemas ostja, kui müügihind on vastav, ning eraomandis olevad teid ja tänavaid on EesJs tuhandeid. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 13 punkJdele 1 ja 2 tuginemine on kohatu.
Seega on ilmne, et lisaks maa hinnale tuleb hüvitada omanikele ka rajaEste maksumus.
Põhiseaduse § 32 esimesest lõigust tuleneb, et Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus.
Üürilepingutega miKearvestamine:
Kohalikud omavalitsused ei arvesta, et eVevõtjal tekib saamata jääv tulu, mis tuleb hüvitada.
KAHOS § 14 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Minu hinnangul on vastav säte vastuolus Põhiseaduse § 25.
VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud eVevalmistuste tõVu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. VÕS § 140 kohaldamise aluseid käesolevas kaasuses ei eksisteeri.
https://maaamet.ee/sites/default/files/documents/2024-02/Eesti%20kinnisvaraturg%202023.pdf lk 135
KAHOS algteksJ seletuskiri ei anna ühtegi mõistliku põhjendust, miks peaks ja saaks 6
kinnisasja sundvõõrandamise korral mõistlikku hüviJst vähendada. Seletuskirja lk 21 on se lge l t vä l ja toodud, et „Õiglase koht lemise korra l tu leb rakendada kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu hüvitamise. Seega võ@es arvesse uuringus antud soovitusi, väljakujunenud haldusprakAkat ja teiste riikide prakAkat, on põhjendatud omandamise menetlustes võ@a kasutusele tasu mõiste. Kinnisasja omandamise tasu koosneb mitmest komponendist ‒ lisaks kinnisasja väärtusele ka otsesest kaasnevast varalisest kahjust ja saamata jäävast tulust.“.
Sama seletuskirja lk 25 on KAHOS § 14 seonduvat avatud:
„KAHOS § 14 sätestab saamata jääva tuluga seonduva. KAHOS § 14 lõikes 1 määratletakse saamata jääva tulu mõiste. Saamata jääv tulu on üheks võimalikuks kahju tekkimise liigiks. Saamata jäävat tulu saab seostada pikemaajaliste investeeringutega, näiteks pikemaajalise tasuvusega istandusega. Siia liigituvad marjaistandused, kuid ka puuviljaaiad jms. Saamata jäävat tulu hinnatakse kinnisasja hindamise käigus kulu- ja tulumeetodil.
KAHOS § 14 lõikes 2 reguleeritakse saamata jääva tulu arvestamise erisust piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingu korral. Nimetatud juhtudel hüvitatakse eeldatavat saamata jäävat tulu kuni ühe aasta ulatuses või kuni lepingu lõppemiseni, kui see on lühem kui üks aasta.“.
Sisuliselt ütleb eelnõu koostaja, et hüviJs on ühe aasta summa ja nii ongi, ilma ühtegi kaalutlust või argumenJ esitamata, miks riik või kohalik omavalitsus peaks ja saaks antud seaduse rakendamisel omanikku ebaõiglaselt kohelda, eriJ võrreldes tavapärase tsiviilõigusliku suhte korral. Tegemist on õigusriigi vaates lubamatu olukorraga.
Ma ei ole veendunud, et selline käsitlus ja prakEka saaks olla kooskõlas põhiseaduse mõKega.
Põhiseaduse kommentaaride kohaselt „…on omandi omaniku nõusolekuta võõrandamine 7
lubatud ainult seadusega, milles on eVe nähtud ka õiglane ja kohene hüviJs. Nimetatud säte tagab, et seadusandja kaalub omandi omaniku nõusolekuta võõrandamise aluste sätestamisel ka hüviJsega seonduvaid kohustusi.
Asjaolu, et sundvõõrandatav kinnistu on transpordimaa, ei tähenda seda, et menetluse läbiviija ei pea korraldama KAHOS § 12 lõike 1 alusel piiratud asjaõiguse väärtuse ning varalise kahju hindamist ja saaks piirduda ainult hinnanguga. Piiratud asjaõiguse väärtuse hindamine kuulub üksnes 7. Tase kinnisvarahindaja pädevusse (vastav pädevus kohalikul omavalitsusel puudub).
Hindamismeetodina jääkasenduskulu meetodi kasutamisel on oma töös peatunud Katrin Kõva, kes on oma magistr i töös „PÕHISEADUSPÄRANE ÕIGLANE HÜVITIS SUNDVÕÕRANDAMISE KORRAL“ lk 27 selgitanud, et „Standardi EVS 875-12 järgi võetakse kahju hüvitamise aluseks hüvitusväärtus ning seejuures peab hüviJsväärtus tuginema sellel väärtusel, mis iseloomustab kõige paremini kahju suurust. Reeglina kasutatakse hindamisel
https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-923356d542ad/6
Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus?fbclid=IwAR0-nKAqckjXe5TH- ltt9F0B_ybLUzbk6PT0mr4OPcrEyYXrfwU7lHaOIVA
https://pohiseadus.ee/sisu/3503/paragrahv_32 p 217
turuväärtust, kuid teatud olukordades võib hüviJse aluseks olla jääkasenduskulu. Viimasest lähtumine on standardi EVS 875-12 põhjal põhjendatud olukorras, kus vara jääkasenduskulu on suurem turuväärtusest. Nimelt võivad JhJpeale vara asendamise, remonJmise või ümberehitamise kulud erineda turuväärtusest, mistõVu oleks standardi EVS 875-12 järgi õiglasem lähtuda jääkasenduskulust kui turuväärtusest.“ 8
Seega on minu hinnangul tänane õiguslik olukord ja KAHOSe põhiseadusevastane regulatsioon tekitanud olukorra, kus riik ja kohalikud omavalitsused saavad nii inimestelt kui ka juriidilistelt isikutelt vara ära võVa ilma selle eest õiglast hüviJst tasumata.
Antud probleem ei puuduta vaid Fuxia Holdings OÜd, vaid ka suurt hulka teisi isikuid, kuna EesJs on tuhandeid kinnistuid eravalduses, mida riik või kohalik omavalitsus võivad ebaõiglase tasu eest omanikelt lihtsalt ära võVa ning isikute sundimine kohtuteed eVe võtma ei ole ka mõistlik lahendus.
Seega palun Teid kaaluda, kas KAHOS alusel transpordimaade võõrandamine vaid maa maksustamise hinna alusel, ilma kinnistutel oleva taristu hindamise ja hüvitamiseta, on Põhiseadusega kooskõlas või vajab õiguslik olukord korrigeerimist.
Lugupidamisega
Signe Ivanišvili
Juhatuse liige
Fuxia Holdings OÜ (12130400)
https://dspace.ut.ee/server/api/core/bitstreams/dc18569c-8bb0-4b2d-814c-6f92e259310c/content 8
Seosed
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pöördumise edastamine | 27.04.2026 | 1 | 2-6/26-2962-2 | Sissetulev kiri | jm | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium |