Lp minister hr Igor Taro
Siseministeerium
Pikk 61
15065 TALLINN Teie: 23.04.2026 nr 1-6/3443-1
(saadetud e-posti teel) Meie: 18.05.2026 nr 6-1/37-1
Arvamuse esitamine kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta
Lugupeetud minister
Käesolevaga esitame Notarite Koja tähelepanekud ja ettepanekud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta.
1. § 2: võimalikud lüngad
Eelnõus ei muudeta KAOKS § 2 lg 2 regulatsiooni.
Seega võib piirangu all olev julgeolekuriskiga riigi kodakondsusega isik siiski omandada mõttelise osa kinnisasjast. Tegemist on olulise lüngaga, mis võimaldab piirangutest mööda minna – kõigepealt ostab ta näiteks poole kinnistust ja seejärel teise poole (mida võimaldab § 2 lg 1 p 3 piiranguteta).
Juhime ka tähelepanu, et erinevate ühinguõiguslike tehingute kaudu on võimalik eelnõu eesmärgist hõlpsasti mööda minna, näiteks:
• kinnisasi omandatakse äriühingu kaudu, millele KAOKS piiranguid ei kehtesta;
• pärast kinnisasja omandamist võõrandatakse osaühingu osa piirangu all olevale isikule ja seda ei ole võimalik kuidagi takistada.
Aitab ka see, kui 1 sendise kapitaliga ühingusse, mille ainuosanik on Vene kodanik, võtta juurde Eesti kodanikust osanik, kellele kuulub 10 senti, siis ei ole Vene kodanik enam tegelik kasusaaja: osalus alla 25%.
KAOKS-i ei kohaldada ka ühinemis- ja jagunemistehingutel.
Vajaks ka täpsustamist, kas § 2 lg 1 punktis 6 on silmas peetud vaid pärijaks olemist või ka annaku saamist? Vastavalt PärS § 56 lg 1 kui testaator ei ole määranud isikule kogu oma vara ega selle mõttelist osa, vaid üksnes teatud varalise hüve, pidamata hüve saajat oma õigusjärglaseks, loetakse hüve annakuks ja hüve saaja annakusaajaks. Annaku määramise korraldus annab annakusaajale õiguse nõuda annakutäitjalt annakuks määratud eseme üleandmist, mis tähendab, et kinnistu puhul tuleb pärija(te)l ja annakusaajal sõlmida notariaalselt tõestatud leping annaku eseme annakusaajale üle andmiseks.
2. Piirangualade loetelu (§ 10 lg 1 p 6-17)
Teeme ettepaneku sätestada piiranguala külade loetelu rakendusaktis, kus neid on lihtsam ajakohasena hoida, mitte seaduse tekstis viitega 01.01.27 halduspiiridele.
Praegune lahendus tekitab samasuguse probleemi nagu kehtivas regulatsioonis: haldusreformide vms tagajärjel võib olla keeruline tuvastada, milline oli piiranguala kindlal kuupäeval (eriti kui kaardirakendus ei tööta, mida tuleb paraku üsna tihti ette).
3. § 10 lg 1¹ võib tuua kaasa ebaproportsionaalse tulemuse EL äriühingute puhul
§ 10 lg 1¹ kohaselt laieneb piirang ka juriidilisele isikule, sõltumata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja kuulub piirangu alla.
See tähendab, et Eesti või EL liikmesriigi äriühing ei võiks keelualal kinnisasja omandada, kui üks tema tegelikest kasusaajatest on näiteks 25% osalusega kolmanda riigi (nt USA) kodanik.
Tekib küsimus, kas see on olnud eelnõu koostaja tegelik eesmärk. Tegelik kasusaaja ei ole alati kontrolli omav isik. Praegune sõnastus võib praktikas mõjutada väga suurt hulka tavapäraseid Euroopa ettevõtteid, kelle omandistruktuuris esineb kolmandate riikide kapitali.
4. § 10¹ lg 3 sõnastus vajab täpsustamist
Planeeritav § 10¹ lg 3 sätestab „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud keeldu kohaldatakse ka mitut kodakondsust omavale füüsilisele isikule, kes ei ole Euroopa Liidu liikmesriigi kodanik.“
Sätte grammatiline tõlgendus viib tulemuseni, kus nt USA ja Lõuna-Aafrika Vabariigi topeltkodakondsusega isik ei võiks Eestis (ka piirangualast väljaspool) kinnisasja omandada. Tegelikult on selle sätte mõte ilmselt reguleerida olukorda, kus üks neist kodakondsustest on julgeolekuohtu kujutava riigi kodakondsus. Või ongi taotluslik, et §-s 10 ei ole mitme kodakondsusega isiku küsimust reguleeritud ja eesmärk on, et sellised isikud ei saaks üle Eesti kinnisasja omandada?
5. Tegeliku kasusaaja andmete säilitamise säte on grammatiliselt mitmeti tõlgendatav
Eelnõu § 3 punktiga 1 kavandatav RahaPTS § 20 lg 2⁶ sõnastus „nimi, isikukood ja selle riik, selle puudumise korral sünniaeg ja sünnikoht, kodakondsus või kodakondsused …“ on grammatiliselt mitmeti tõlgendatav.
Praegusest sõnastusest võib jääda mulje, et kodakondsust tuleb tuvastada ainult juhul, kui puudub isikukood.
Kui eesmärk on, et kodakondsus tuleb tuvastada alati, sõltumata isikukoodi olemasolust, tuleks säte sõnastada üheselt mõistetavalt.
6. Seletuskirja osa tegeliku kasusaaja tuvastamise kohta
Seletuskirjas (lk 20) on märgitud:
„Samuti kasutatakse KAOKS puhul tegeliku kasusaaja terminit, kuivõrd selle tuvastamise ja määramise praktika on notaritel juba aastast 2020 vastavalt notariaadiseadusele (§ 29 lg 3 p 13).“
Teeme ettepaneku nimetatud põhjenduses välja jätta viide notariaadiseadusele.
Notariaadiseaduse nimetatud sättes toodud ametiteenusel tegeliku kasusaaja andmete edastamiseks ei ole sisulist puutumust tegeliku kasusaaja tuvastamisega käesoleva eelnõu kontekstis.
Samuti jäävad arusaamatuks seletuskirja lk-l 20 toodud Saksamaa sõelumismehhanismide näited, kuna ei haaku tegeliku kasusaaja tuvastamise praktikaga Eestis.
8. § 11 lg 4
KAOKS § 11 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses: „(4) Enne 2027. aasta 1. jaanuari algatatud kinnisasja omandamisega seotud haldusmenetlused, notariaalsed toimingud ning maareformi seaduse alusel läbiviidavad menetlused viiakse lõpule menetluse algatamise ajal kehtinud korra kohaselt.“
Notariaalselt tõestatud kinnistu või selle mõttelise osa omandamise tehingule ei eelne menetlust. Tehing tõestatakse, kui see tõestatakse. Nädal või kuu enne seaduse jõustumist notarile tehingu soovi saatmine, aja broneerimine, vms ei muuda tehingu aega. Kui tehingu tõestamise hetkel on see KAOKS-i kohaselt keelatud, siis notar tehingut tõestada ei saa.
Erandiks on ehk olukord, kus võlaõiguslik müügileping on sõlmitud enne piiranguid ja omandi üleandmine jääb aega, kus piirangud juba kehtivad. Kui mõeldud on sellist olukorda, siis peaks sõnastust täpsustama.
Lugupidamisega
Merle Saar-Johanson
Notarite Koja esimees
(allkirjastatud digitaalselt)
Katrin Sepp,
[email protected]
Kristel Tomberg,
[email protected]
617 7900