AB Walless OÜ_vastus

Angela Kase

Advokaadibüroo Walless OÜ

[email protected]

Teie 12.05.2026

Meie 27.05.2026 nr 14-5/261288/2604503

Avalikult kasutatava maa tasuta üle andmise nõue

Austatud Angela Kase

Palusite kontrollida Rae Vallavalitsuse 25.10.2022 määruse nr 23 „Rae valla rajatiste väljaehitamise

ja väljaehitamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimise kord“ § 3 punktide 7 ja 9 kooskõla

planeerimisseadusega. Nende sätete alusel nõuab Rae Vallavalitsus halduslepingu sõlmimist,

millega planeeringust huvitatud isik nõustub andma tasuta vallale üle avalikuks kasutamiseks

ettenähtud maa. Teie hinnangul ei anna planeerimisseaduse (PlanS) § 131 vallale alust nõuda

avalikuks kasutamiseks ette nähtud maa tasuta võõrandamist vallale.

Teie avaldus puudutab eeskätt konkreetse detailplaneeringu menetluses esitatud halduslepingu

projekti tingimusi. Sellise lepingu tingimuste lubatavus, nende seos planeeringulahendusega ning

kohustuste proportsionaalsus sõltuvad planeeringulahendusest, kavandatavate rajatiste olemusest,

nende avaliku kasutuse vajadusest ning muudest konkreetse juhtumi asjaoludest.

Õiguskantsler ei võta Teie avaldust menetlusse, kuna Teil on võimalik pöörduda halduskohtusse

(õiguskantsleri seaduse § 25 lg 3 p 4). Õiguskantsleri võimalik hinnang ei ole vallale siduv ega

sunniks valda muutma halduslepingu tingimuste läbirääkimistes oma nõudmisi. Kõiki avalduses

tõstatatud küsimusi on vajaduse korral kohasem hinnata halduskohtu menetluses. Halduskohus saab

teha vallale siduva otsuse. Ka Riigikohtu hinnangul on planeeringust huvitatud isikule

halduslepinguga pandavate kohustuste puhul sobiv õiguskaitse halduskohtusse pöördumine (vt

RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34/13, p-d 54-60).

2

Õiguskantsleri põhiseaduslikkuse järelevalve on abstraktne, see tähendab, et hinnangu kujundamisel

peab õiguskantsler arvestama põhiseaduskonformse lahenduse võimalusega. Kui normi on võimalik

rakendada või tõlgendada põhiseadusega kooskõlas, ei saa see norm olla põhiseadusega vastuolus.1

Praegusel juhul on määrust võimalik põhiseadusega kooskõlas rakendada, sest selles ei ole sätteid,

mis sunniks valda määrust rakendama põhiseadusega vastuolus ehk nii, et arendajale pandaks

ebaproportsionaalseid kohustusi, mis ei seondu planeeringulahendusega.

Teie avalduse väide, nagu välistaks PlanS § 131 igal juhul avalikuks kasutamiseks ette nähtud maa

tasuta üleandmise kokkuleppe, ei ole veenev. Olete tähelepanuta jätnud normid, mis toetavad

kohaliku omavalitsuse õigust nõuda avalikuks kasutamiseks ette nähtud maa tasuta üleandmist.

PlanS § 131 lõike 3 järgi peab planeeringu koostamise korraldaja tagama, et planeeringualalt oleks

juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning et muid avalikes huvides olevaid rajatisi oleks võimalik

kasutada nende otstarbe kohaselt. PlanS § 131 lõike 5 punkt 4 näeb ette, et planeeringu koostamise

korraldaja ja huvitatud isik lepivad kokku rajatiste üleandmises.

Seaduses ei ole sätestatud, kas rajatiste üle andmine hõlmab ka maa tasuta või tasu eest üle andmist.

Ainuüksi asjaolust, et seaduses ei ole selgelt sätestatud, et kohalik omavalitsus võib halduslepingus

seada detailplaneeringu kehtestamise eelduseks avalikult kasutatavate rajatistega seonduva maa

tasuta üleandmise, ei saa järeldada, et sellist tingimust ette nägev Rae valla määrus on vastuolus

planeerimisseadusega.

Kui detailplaneeringulahenduse elluviimiseks on vaja avalikult kasutatavaid teid, haljastust,

mänguväljakuid, sademeveesüsteeme või muid rajatisi, peab olema tagatud ka nende püsiv avalik

kasutus ja korrashoid (PlanS § 131 lg 3). Selliste rajatiste üleandmine võib eeldada ka nendega

seonduva maa üleandmist. Kui arendusala teed ja muu taristu teenindavad elanikke ja avalikkust,

kuid jäävad arendajale või arendaja pankroti korral satuvad mõne muu isiku omandisse, võib see

planeeringualal elavate inimeste jaoks kaasa tuua keerulisi ja kulukalt lahendatavaid probleeme,

mida olnuks mõistlik ennetada nii, et avalikult kasutatav taristu ja sellega seonduv maa antakse

vallale tasuta üle.

Alternatiivselt on mõeldav ka selline lahendus, mille puhul vald lähtub seaduse sõnastusest ja

piirdub üksnes kulu kandmise nõudega ega nõua otseselt maa tasuta üle andmist. See aga ei pruugi

viia teistsugusele tulemusele. Kui PlanS § 131 lubab kokku leppida vaid rajatiste ehitamise ja

sellega kaasneva kulu kandmises, siis see kulu võib hõlmata ka rajatiste ja nende aluse ning nende

teenindamiseks vajaliku maa omandamise kulu. See aga tekitaks olukorra, kus lepitakse kokku

selles, et arendaja ehitab planeeringulahenduse elluviimiseks vajaliku taristu ning maksab vallale

selle taristu ja sellega seonduva maa omandamise jaoks vajaliku summa ning vald omandab

arendajalt saadud raha eest nii taristu kui ka sellega seonduva maa.

Kohtupraktikas on tunnustatud kohaliku omavalitsuse õigust nõuda arendajalt planeeringu

elluviimisega omavalitsusele kaasneva otsese kulu hüvitamist, kui see kulu on põhjuslikus seoses

planeeringulahendusega (vt RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34/13, p 54). Ka planeerimisseadus ei

välista maa tasuta üle andmise nõuet.

1 Riigikohus on rõhutanud, et erinevate tõlgendusvõimaluste puhul tuleb eelistada põhiseadusega kooskõlas olevat

tõlgendust neile tõlgendustele, mis ei ole põhiseadusega kooskõlas. Riigikohtul puudub alus seadust

põhiseadusvastaseks tunnistada, kui normi on võimalik tõlgendada põhiseaduskonformselt ehk kui mõistliku

pingutusega on võimalik leida põhiseaduspärane käitumisjuhis (vt RKPKo 31.03.2011, 3-4-1-19-10, p 31; RKPJKo

19.03.2014, 3-4-1-66-13, p 37).

3

Avalikult kasutatav tee, kergliiklustee, sademeveesüsteem, mänguväljak või haljasala ja nende alla

jääv maa ei ole tavapäraselt tsiviilkäibes ega ka vabalt käsutatav kinnisasi. Nende väärtus seisneb

eelkõige täisväärtusliku elukeskkonna loomises ja selle kasutamise võimaldamises. Nende

olemasolu võimaldab ehitusõigusega krunte müüa või kasutada; vallale tähendab sama objekt aga

pikaajalist korrashoiu-, hooldus- ja uuendamiskohustust (ehk kulu). Kui vald peaks sellise maa

ostma, tähendaks see sisuliselt, et vald maksab arendajale kasuliku planeeringulahenduse

elluviimiseks vajaliku avaliku taristu eest, kuigi PlanS § 131 võimaldab selle kulu arendaja kanda

jätta. Sellises olukorras oleks vallal kohane kaaluda detailplaneeringu algatamisest või

kehtestamisest keeldumist (PlanS § 128 lg 2 p 2, § 129).

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Evelin Lopman

ettevõtluskeskkonna osakonna juhataja-õiguskantsleri nõunik

õiguskantsleri volitusel

Ago Pelisaar 693 8407 [email protected]