Hindamisaruande edastamine

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond 2605-10820-02/AT

Väärtuse kuupäev: 01.05.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

01.06.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Hoonestus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Võru linna hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 17

4. Turuväärtuse hindamine 18

4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kestlikkus 19 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 19

Lisa 1. Fotod 23

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 24

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 25

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750)

Aadress Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 91901:001:0944

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 1 248 m2

Sihotstarve Tootmismaa 100%

Üldplaneering Võru Linnavolikogu 11.03.2009 määrusega nr 98 kehtestatud Võru linna üldplaneeringu kohaselt jääb Piiri tn 50b kinnisasi pere- ja ridaelamumaa alale

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel

Ülevaatuse kuupäev 01.05.2026

Väärtuse kuupäev 01.05.2026

Hindamisaruande kuupäev 01.06.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 14.04.2026, nr 2

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Puuduvad

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 26778750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 21 000 (kakskümmend üks tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 26778750). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 27.05.2026;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 27.05.2026 ning tehingute andmebaasist 10.05.2026;

• Võru linna Linnavalitsuse kodulehelt 27.05.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 27.05.2026.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

5

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.05.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Võru maakond

Omavalitsus Võru linn

Lähiaadress Piiri tn 50b

Makroasukoht

Kirjeldus Paikneb Võru linna lõunapoolses osas

Kaugus keskusest Kesklinna ca 2 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Paikneb Võrusoo asumis, lääne suunda jääb elamuala, lõunasse metsaala,

idasse garaažid ja põhja tööstuspiirkond

Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Piiri tänavalt

Tehnovõrgud Piirkond on varustatud vajalike tehovõrkudega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 26778750

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

8

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Hinnataval kinnisasjal on elektripaigaldiste kaitsevööndid. Kuna tegemist on

elektrimaakaabelliinidega, kitsenduste ulatus on väike ja nende olemasolu linnalises

asustuses on tavapärane, siis oluline mõju väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

9

Aadress Piiri tn 50b, Võru linn, Võru maakond

Katastritunnus 91901:001:0944

Pindala 1 248 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Tootmismaa 100%

Kõlvikuline

koosseis

Allikas: minu.kataster.ee

Kirjeldus Ristkülikulaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus

Maa

maksustamis-

hind (2022. aasta

korralise

hindamase

tulemus)

14 801 €

Üldplaneering

Võru Linnavolikogu 11.03.2009 määrusega nr 98 kehtestatud Võru linna üldplaneeringu kohaselt jääb Piiri tn 50b kinnisasi pere- ja ridaelamumaa alale.

Allikas: Võru linna üldplaneeringu maakasutusplaan

Detailplaneering Puudub

2.4. Hoonestus

Sademeveepumpla

Ehitisregistri

kood 121414239

Esmase

kautuselevõtu

aasta

1991

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

10

Suletud

netopind, m2 174,8

Kirjeldus Monoliitsest raudbetoonist tellisseintega hoone, mis ei ole kasutuskõlbulik. Hoone on

ühtlaselt halvas seisukorras ning vajab lammutamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP)

2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti

Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse

2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on

töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Võru linna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

14

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

15

3.2. Võru linna hoonestamata elamumaa turg

Üldist

Võru linna pindala on 14 km2 ja rahvaarv 11 103 (01.05.2026 seisuga).

Allikas: Võru linna kodulehekülg

Hoonestamata elamumaa müügitehingud Võru linnas

Võru linna elamumaa turg on väike ja madala tehinguaktiivsusega, hinnad on viimastel aastatel olnud mõõdukalt kasvavas trendis. Nõudlus on valdavalt kohalik, arendustegevus väike, kuid linna kompaktsus ja järveäärne elukeskkond hoiavad hinnad stabiilsena.

Turu väiksus tähendab, et üksikud tehingud võivad statistikat tugevalt mõjutada, mistõttu hinnatrendid on hüplikud.

Võru linna elamumaa ruutmeetri mediaanhinnad on viimasteöl aastatel olnud suhteliselt erinevad, kuid jäävad siiski vahemikku 5- 19 €/m2. Keskmised hinnad on pigem pisut kõrgemad ja jäävad vahemikku 9- 25 €/m2. See on ilmselt tingitud üksikutest kõrge hinnaga tehingutest, mis võivad olla seotud asukohaga kesklinnas või veekogu ääres. Kui üksikud kõrge hinnaga tehingud kõrvale jätta, on enamjaolt ka kõrgemad elamukruntide tervikhinnad 50 000 € suurusjärgus, kuid valdavalt on hinnad siiski madalamad olles vahemikus 20 000- 40 000 €.

Prognoos 2026 II poolaasta ja 2027

Hinnad püsivad stabiilsed – kiiret tõusu ei ole ette näha, kuid ka langus on ebatõenäoline. Suurim hinnatõusu potentsiaal on atraktiivsetes piirkondades, sh järveäärsetel kruntidel.

Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2022 18 984,10 276 529 400 126 000 3,84 139,23 4,80 16,13

2023 8 1 030,00 151 125 575 42 600 0,61 31,03 16,67 15,92

2024 11 1 084,00 111 314 1 608 20 770 4,45 13,29 8,00 9,27

2025 16 1 240,40 491 471 1 500 108 391 4,18 50,00 19,03 24,71

2026 12 961,90 122 817 672 50 000 3,00 40,16 8,00 9,73

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

16

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhind (€/m2) Võru linnas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Võru linna hoonestamata elamumaa müügitehingud 2025. - 2026. aastal1

Linn Kuupäev Hind, €

Käibemaks Pindala, m2 Hind €/m2

Võru linn 16.09.2025 30 000 Ei 1 191 25,19

Võru linn 03.07.2025 30 000 Ei 1 594 18,82

Võru linn 25.07.2025 32 050 Ei 1 033 31,03

Võru linn2 26.01.2026 20 000 Ei 1 594 12,55

Võru linn308.01.202627 000Ei2 250 12,00

Võru linn4 30.04.2026 50 000 Ei 1 245 40,16

1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa tehingud Võru linnas. Valimisse on võetud tehingud hinnaga vähemalt 20 000 €, sest madalama hinnaga tehingud ei ole tehtud suure tõenäosusega vaba turu tingimustes. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga, samuti on välja jäetud mõned kesklinna tehingud, mis asukohalt on liialt erinevad. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on esitatud 10.05.2026 seisuga.

2 Ei ole kohandamisel kasutatud, kuna ühikuhind on ebaloomulikult madal 3 Ei ole kohandamisel kasutatud, kuna ühikuhind on ebaloomulikult madal 4 Ei ole kohandamisel kasutatud, kuna ühikuhind on ebaharilikult kõrge

0

5

10

15

20

0

10

20

30

2021 2022 2023 2024 2025 2026

Arv, vasak skaala Mediaan, parem skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

17

Võru linna hoonestamata elamumaa müügipakkumised seisuga 27.05.2026

Linn Tänav Pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2 Kommentaar

Võru linn Tiigi tn 2b 807 29 900 37,1 Liitumised krundi piiril

Võru linn Kraavi tn 31 1 601 23 500 14,7 Vee- ja kanalisatsiooniühendus krundi piiril, elektriliitumine 20A

Võru linn Tulika tn 13a 924 39 999 43,3 Linna vee-ja kanalisatsiooni valmidus, kõrghaljastus, elektriliitumine 20A. Kogu piirkonda katab asfalttee, tänavavalgustus, laste mänguväljak, korvpalliplats

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on eraisikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajateks on eelkõige kõrgema sissetulekuga inimesed

Vastavus turusegmendi nõuetele Hinnatava vara näol on turu kontekstis tegemist tüüpilises elamupiirkonnas paikneva elamumaaga

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud inimestega, kes otsivad Võru linna krunti eramu ehitamiseks. Suuresti on see piiratud Lõuna- Eestis elavate inimestega

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on sarnaste üksikelamukruntide pakkumisi Võru linnas hindamise kuupäeva seisuga vaid kolm.

Müügiperiood (likviidsus) Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul vara alternatiivsed kasutused puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

18

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Piiri tn 50b, Võru linn kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on tootmismaa. Tegemist on hoonestatud kinnisasjaga, krundi pindala on 1 248 m2. Kinnisasi paikneb Võru linna lõunapoolses osas Võrusoo asumis, kaugus kesklinnast ca 2 km. Võru Linnavolikogu 11.03.2009 määrusega nr 98 kehtestatud Võru linna üldplaneeringu kohaselt jääb Piiri tn 50b kinnisasi pere- ja ridaelamumaa alale. Detailplaneering puudub. Kinnisasjast lääne suunda jääb elamuala, lõunasse metsaala, idasse garaažid ja põhja tööstuspiirond. Piirkonnas üldisemalt domineerib elamumaa, kus paiknevad üksikelamud. Lähtudes kehtivast üldplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks elamumaa. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab hinnatav vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

19

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Tegemist on hoonestamata maaga, mille puhul kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik tagada läbi sihipärase kinnisvaraarenduse.

4.4. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest need, mis on tehtud hinnatavate maaüksustega võimalikult sarnaste kruntidega. Vaadeldud on 2025.- 2026. aastal toimunud hoonestamata elamumaa tehinguid Võru linnas. Kohandamisel mitte kasutust leidnud tehingute kohta on antud selgitused punktis 3.2.

Asukoht Kuupäev Hind, € Krundi pindala, m2

Hind, €/m2

Käibe- maksu sisaldu- mine hinnas

Võru linn, Taara asum 16.09.2025 30 000 1 191 25,19 Ei

Võru linn, Liitva asum 03.07.2025 30 000 1 594 18,82 Ei

Võru linn, Kubja asum 25.07.2025 32 050 1 033 31,46 Ei

Võrdlusühiku valik

Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna krundi ruutmeetrile (m2). Seda on tehtud tulenevalt asjaolust, et võrdlemisel kasutatud maaüksused on pindalalt mõnevõrra erinevad ja ruutmeetri põhiselt on nende erinevuste mõju võimalik täpsemalt ja läbipaistvamalt arvesse võtta.

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuli – september 2025. Võru linna elamumaa hinnastatistika ei võimalda välja tuua hinnamuutust alates 2025. aasta juulist. Sellest tulenevalt ei ole hindu ajaldatud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

20

Võrdluselementide valik ja kohandamine

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Tavaliselt valitakse võrreldavad varad, mis paiknevad samas makroasukohas ja seetõttu kohandada ei ole vaja. Samas makroasukoha erinevus võib erandlikel juhtudel põhjustada suuri hinnaerinevusi, mis peaksid kajastamist leidma ka kohandustes.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Mikroasukoha ja juurdepääsu mõju jääb tavaliselt 20% piiresse. Suurema erinevuse korral tekib küsimus võrreldavate varade võrdluskõlbulikkuses.

• Maatüki suurus

o Suurema maatüki ühikuhind on tavapäraselt madalam ja vastupidi väiksema maatüki korral on see tavaliselt kõrgem. Mh tuleb silmas pidada ka tükeldamise võimalikkust või selle puudumist. Ühikupõhisel (€/m2) hindamisel võivad kohanduse suurused küündida 50%-ni, sest ostetakse eelkõige maatükki kui tervikut ja lisanduva pindala mõju ei pruugi olla kuigi suur.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Eelistatud on metsaalad, vähem soositud lagedad alad, eelkõige

endised põllumaad. Kohanduste suurus enamjaolt 10-20% piires.

• Sihtotstarve ja planeering o Detailplaneeringu mõju jääb tavaliselt 10-20% piiresse, kuid tuleb

silmas pidada, et tihtipeale detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sisult vananenud detailplaneering ei pruugi luua lisaväärtust.

• Tehnovõrgud o Tehnovõrkudega varustatus on eriti madalama hinnatasemega

piirkondades tihtipeale määrava tähtsusega. Olulisim on ampripõhise liitumise võimalus. Tegemist on suuresti kulupõhise näitajaga ja seetõttu on mõju vahemikku %-des keeruline iseloomustada.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kompaktsemad krundid on eelistatud. Mõju jääb tavaliselt 5-10% piiresse, sest erandlikult halva kujuga krunte leidub harva. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral. Kaunis reljeef on väärtust tõstev tegur.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

21

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Võru linn Võru linn Võru linn Võru linn

Piiri tn 50b

Tehinguhind, €

30 000 30 000 32 050

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

30 000 30 000 32 050

Tehinguhind, €/m2 25,19 18,82 31,03

Tehingu aeg 16.09.2025 03.07.2025 25.07.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

30 000 30 000 32 050

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

25,19 18,82 31,03

Makroasukoht Võrusoo asum, kaugus kesklinnast ca 2 km

Taara asum, kaugus kesklinnast ca 4 km

Liitva asum, k augus kesklinnast ca 2 km

Kubja asum, kaugus kesklinnast ca 4 km

Kommentaar Sarnane, kaugemal, kuid hinnatud elamupiirkonnas Sarnane

Sarnane, kaugemal, kuid hinnatud elamupiirkonnas

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Valdavalt elamuala, vahetu juurdepääs (ca 60 m) kruuskattega munitsipaalteelt

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Kommentaar

Sarnane Halvem Sarnane

Kohandus 0% 5% 0%

Maatüki suurus, m2 1 248 1 191 1 594 1 033

Kommentaar

Sarnane Suurem Väiksem

Kohandus 0% 20% -5%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Valdavalt väheväärtuslik mets, lammutamist vajav hoone

Looduskaunis metsamaa

Lage ala Looduskaunis metsamaa

Kommentaar

Parem, ilusam mets, lammutamist vajav hoonestus puudub

Parem, lammutamist vajav hoonestus puudub

Parem, ilusam mets, lammutamist vajav hoonestus puudub

Kohandus -25% -20% -25%

Sihtotstarve ja planeering

Tootmismaa, eeldatakse, et on võimalik muuta elamumaaks, DP puudub

Elamumaa, moodustatud krunt

Elamumaa, moodustatud krunt

Elamumaa, moodustatud krunt

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -15% -15% -15%

Tehnovõrgud Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

22

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Ristkülikulaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Ruudulaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kitsendused

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Summaarne kohandus

-35% -10% -45%

Summaarne kohandus, €/m2

-8,82 -1,88 -13,96

Kohandatud tehinguhind, €/m2

16,37 16,94 17,06

Kohanduste absoluutväärtuste summa

45% 60% 45%

Kaalud 0,35 0,30 0,35

Turuväärtus, €/m2 16,78 5,73 5,08 5,97

Kinnisasja maa turuväärtus, €

20 947

Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal.

Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 21 000 €.

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Hindamistulemuse täpsus on ±20%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

23

Lisa 1. Fotod

Vaade lõunast põhja

Vaade lammutamist vajavale hoonele

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

24

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

25

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT

26

Võru linn Järve tn 2-3 Võru linn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Piiri tn 50b)

Võru Linnavalitsus esitas 08.02.2024 Maa-ametile taotluse nr 24-0261-VLV/2 Võru maakonnas Võru linnas asuva Luha tn 31 kinnisasja (katastritunnus 91901:001:0262) jagamiseks ning jagamisel moodustatava ligikaudu 1250 m2 suuruse osa linnale võõrandamiseks riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Taotletaval alal asub sademeveepumpla, mille rekonstrueerimiseks on koostatud eelprojekt „Võrusoo sademeveepumpla“. Taotluse esitamise ajal oli Luha tn 31 kinnisasja valitseja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, kelle 06.03.2024 kirjas nr 15-2/310 leiti, et taotletud ala võõrandamine Võru linnale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel on põhjendatud ning nõustuti Luha tn 31 kinnisasja jagamisega. Võru Linnavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Piiri tn 50b kinnisasjaga (katastritunnus 91901:001:0944, pindala 1248 m², sihtotstarve tootmismaa). RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 06.01.2026 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 26-6375) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.06.2026 koostatud hindamisaruande nr 2605 -10820-02/AT kohaselt on Piiri tn 50b kinnisasja väärtus 21 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Piiri tn 50b kinnisasja väärtusena 21 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Võru Linnavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud linnavalitsusele. Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Lisa: Hindamisaruanne

Võru Linnavalitsus [email protected]

03.06.2026 nr 7-5/25/11317-6

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]