Hindamisaruande edastamine

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond 2605-10820-01/AT

Väärtuse kuupäev: 08.05.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

01.06.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus 16 3.3. Turustatavuse analüüs 18

4. Turuväärtuse hindamine 19

4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 20

Lisa 1. Fotod 24

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 27

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi1 (reg osa nr 7673750)

Aadress Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 78401:101:2607

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 2 503 m2

Sihotstarve Transpordimaa 100%

Tallinna üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu korruselamute alal magistraaltänavate ärivööndis, kuhu võib rajada põhiselt kaubandus- teenindusettevõtteid.

Lasnamäe elamualade üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kohaselt asub Narva mnt 148b kinnisasi korterelamute alal, ettevõtlusala kõrvalotstarbega.

Detailplaneering

Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa krunt (pos 9a), mis hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9). Krunt (pos 9) ette nähtud avalikuks kasutamiseks ning see moodustakse tervikuna Narva mnt 148b kinnisasjast ja osaliselt Alvari tänav T1 ning Narva mnt 148c kinnisasjadest, mis kuuluvad munitsipaalomandisse.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel

Ülevaatuse kuupäev 08.05.2026

Väärtuse kuupäev 08.05.2026

Hindamisaruande kuupäev 01.06.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 14.04.2026, nr 2

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Puuduvad

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 7673750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 520 000 (viissada kakskümmend tuhat) €.

1 Krundi lõunaosas paikneb lammutamist vajav maakelder

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

4

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 7673750). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 26.05.2026;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 26.05.2026 ning tehingute andmebaasist 10.05.2026;

• Tallinna Linnavalitsuse kodulehelt 26.05.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 26.05.2026.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

6

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 08.05.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Harju maakond

Omavalitsus Tallinn

Asustusüksus Lasnamäe linnaosa

Lähiaadress Narva mnt 148b

Makroasukoht

Kirjeldus Paikneb Lasnamäe linnaosa põhjapoolses osas

Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast ca 4 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Lasnamäe linnaosa põhjaosas, segakasutusega piirkond, mh on läheduses

olulisel määral hoonestamata maad

Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Narva mnt-lt

Tehnovõrgud Piirkond on varustatud vajalike tehovõrkudega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 7673750

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks.

Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise

majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt

14.02.2025 sõlmitud lepingu punktidele 3 ja 4 ning piiratud asjaõiguste

ruumiandmete infosüsteemi koodile 634499. Õiguse ruumiala on nähtav

maakatastri infosüsteemis 634499. 14.02.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse

kantud 18.02.2025.

Tegemist on elektripaigaldise kaitsevööndiga, mille ulatus on suhteliselt väike ja

mille olemasolu linnalises asustuses on tavapärane. Oluline mõju väärtusele

puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Elektripaigaldise kaitsevöönd ja piiratud asjaõigusega alad on seotud

elektripaigaldistega. Lisaks on hinnataval kinnisasjal sideehitise kaitsevöönd. Kuna

kitsenduste ulatus on väike ja nende olemasolu linnalises asustuses on tavapärane,

siis oluline mõju väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond

Katastritunnus 78401:101:2607

Pindala 2 503 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Transpordimaa 100%

Kõlvikuline

koosseis

Allikas: minu.kataster.ee

Kirjeldus Trapetsi kujuga, väljavenitatud, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

Maa

maksustamis-

hind (2022. aasta

korralise

hindamase

tulemus)

25 030 €

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

11

Tallinna

üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu korruselamute alal magistraaltänavate ärivööndis, kuhu võib rajada põhiselt kaubandus-teenindusettevõtteid.

Allikas: Tallinna üldplaneeringu põhijoonis

Lasnamäe

elamualade

üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kohaselt asub Narva mnt 18b kinnisasi korterelamute alal, ettevõtlusala kõrvalotstarbega.

Allikas: Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kvartaalse tiheduse tsoneering

Detailplaneering

Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150,

150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt

on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa krunt (pos 9a), mis

hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud

transpordimaa krundist (pos 9). Krunt (pos 9) ette nähtud avalikuks kasutamiseks

ning see moodustakse tervikuna Narva mnt 148b kinnisasjast ja osaliselt Alvari tänav

T1 ning Narva mnt 148c kinnisasjadest, mis kuuluvad munitsipaalomandisse

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP)

2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti

Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse

2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

13

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on

töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

14

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

15

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

16

3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus

Üldinfo

Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub eelkõige kinnistu suurusest ning (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõigusest. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga, kuid üksikud eriti atraktiivsed ärikrundid on siiski pigem kallimad ja tavapärases elamupiirkonnas paiknevad ärikrundid on elamumaast üldjuhul odavamad. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus lubatud mahud väiksema piirkonna siseselt võivad olla väga erinevad. See puudutab Lasnamäea piirkonda ja ka muid turu kontekstis atraktiivseid ja samas suhteliselt heterogeenseid alasid.

Piirkondlikud erinevused

Lasnamäe ja eriti kesklinna poolne osa on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad elamuarendused ja korterid üldisemalt on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja- Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti (kohalikud keskused jms) leidub kõigis linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. Madalama hinnatasemega piirkondades ehitusõiguse ulatusest tulenev maa hinnaerinevus puudub või see on väike. Maa ruutmeetripõhised ühikuhinnad on sarnased üksikelamukruntide hindadega ja hinnastamise aluseks ongi tavapäraselt maa ruutmeetri hind.

Tallinna hoonestamata maa tehingud

Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) Lasnamäea piirkonnas, mille hinnatase on valdavalt vahemikus ca 600 kuni 800 €/SBPm², kuid eriti atraktiivsetes asukohtades võib seda ka ületada. Võib väita, et parimas asukohas paikneva maaga viimastel aastatel pole tehinguid toimunud, mis jätab mõnevõrra lahtiseks ka absoluutse hinnatipu. Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam, hinnatase on 400 kuni 500 €/SBPm², kuid taas pole põhjust välistada kõrgemaid hindu, kui tegemist on eriti atraktiivse asukohaga. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on üle 10 000 SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väiksemate projektide omast. Tallinna äärelinnas on tehinguhinnad omakorda oluliselt madalamad ning sõltudes projekti suurusest ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Tuleb silmas pidada, hulgiallahindluse mõju on pigem väike, sest vastupidises suunas mõjutab hindu arenduskulude suurus, mis suuremate projektide puhul on mahu kasvades pindalaühiku põhiselt arendaja jaoks soodsam.

Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, kuna toimub vaid ükskuid tehinguid. Hinnad on mõjutatud eelkõige iga konkreetse maatüki eripäradest ja olukorras, kus vähese hulga tehingute hinnavariatsioon on suur, puudub mõte keskmiste hindade võrdlemiseks.

Prognoos 2026. aasta kohta

Hinnad püsivad stabiilsed või kasvavad mõõdukalt. Kuna tehingute arv on nii nõudlusest kui pakkumisest tingituna väike, siis väiksemad hinnamuutused ei pruugi olla tajutavad.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

17

Järgnevalt on esitatud Lasnamäe ja Haabersti linnaosa ehitusõigusega hoonestamata kinnisasjade müügitehingud 2023- 2026 (seisuga 11.05) ja Lasnamäe linnaosa müügipakkumised.2

Linnaosa Asum Tehingu kuupäev Hind, €

Krundi pindala, m2

Ehitus- õigus, SBPm2

Hind, €/SBPm2 (ilma KM3) KM

Sihtots- tarve4

Lasnamäe linnaosa5

Mustakivi asum

21.01.2025 570 960 5 872 1 600 292,5 Jah Ä

Lasnamäe linnaosa

Sikupilli asum

30.12.2024 427 000 1 103 1 655 211,5 Jah E

Lasnamäe linnaosa

Priisle asum

09.12.2024 915 000 3 603 5 400 138,9 Jah Ä

Lasnamäe linnaosa6

Paevälja asum

05.06.2024 1 220 000 1 899 2 375 421,1 Jah E

Lasnamäe linnaosa7

Sikupilli asum

17.06.2024 1 001 250 3 514

15 800 284,8 Ei T Lasnamäe linnaosa

Sikupilli asum

17.06.2024 3 498 750 12 277

Lasnamäe linnaosa8

Kuristiku asum

12.09.2023 225 720 1 320 DP puudub

Maa ühikuhind 171 €/m2, müüdud enam- pakkumisel

Ei Ä

Lasnamäe linnaosa9

Väo asum 18.09.2023 505 176 5 208 2 000 252,6 Ei Ä50%, T50%

Haabersti linnaosa10

Astangu asum

06.09.2024 719 800 2 950 1 920 200,0 Jah Ä

Haabersti linnaosa

Väike- Õismäe asum

04.07.2024 736 000 6 258 5 006 147,0 Ei TR

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas

2 Tehingute valikul on lähtutud sellest, et tegemist oleks tehingutega, mille puhul hinnakujunduses on olnud oluline ehitusõiguse ulatus. Tehingute täpsemat tausta ei ole kontrollitud ja nende hulgas võib olla tehinguid, mis ei vasta vabaturu tingimustele. Kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud rasvases kirjas.

3 KM- käibemaks 4 Ä- ärimaa, E- elamumaa, T- tootmismaa, TR- transpordimaa

5 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna ehitustihedus (FAR) on eradlikult madal (0,3)

6 Ei ole kasutataud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt atraktiivsem 7 Ei ole kasutatud koos järgneva tehinguga kohandamisel, kuna tehingu detailid ei ole teada 8 Ei ole kasutataud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana ja enampakkumisel toimunud tehinguga 9 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana tehinguga ja osaliselt tootmismaaga 10 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna valiku tegemisel eelistati kahte Lasnamäe tehingut ja Haabersti tehingut, millel oli suurem ehitusõigus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

18

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad, kui kõrvale jätta kasutajad pärast hoonestuse valmimist

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Arvesse võttes suurt ehitusõiguse mahtu, on lõppkasutajaks eelkõige suuremad arendajad

Vastavus turusegmendi nõuetele

Vastab turusegmendi nõuetele, kuid samas segmendis on atraktiivsemaid varasid

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on arenduspotentsiaalist lähtuvalt piiratud

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on vaid 1 sarnase vara pakkumine (vt 3.2.)

Müügiperiood (likviidsus) Müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Võimalik kasutada virgestusalana

11 Pikalt müügis olnud, hind umbes 1 aasta jooksul langenud ca 25%

Hoonestamata maa müügipakkumised Lasnamäe linnaosas seisuga 12.05.2026

Aadress Hind, € Maaüksuse pindala, m²

Maapealne SBPm2

Hind, €/SBPm2

Kommentaar

Mustakivi, Kivila tn 24 590 00011 2 247 5 390 109

DP kehtestatud äripindadega büroohoone ehitamiseks

Allikas: kv.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

19

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2)

Hinnatava kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on transpordimaa, kuid arvestades hindamise eesmärki ja lähteülesannet hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui maa müüdaks, siis tehtaks seda tõenäolist potentsiaali arvestades. Tegemist on

hoonestamata kinnisasjaga, kui mitte silmas pidada krundi lõunaosas paiknevat lammutamist vajavat maakeldrit. Maaüksuse pindala on 2 503 m2. Kinnisasi paikneb Lasnamäe linnaosa põhjaosas, kaugus kesklinnast ca 4,7 km. Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ on kinnisasja juhtfunktsioon määratlemata. Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kohaselt asub Narva mnt 148b kinnisasi korterelamute alal, millel on ettevõtlusala kõrvalotstarve. Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasjale planeeritud transpordimaa krunt (pos 9a), mis hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9). Krunt (pos 9) ette nähtud avalikuks kasutamiseks ning see moodustakse tervikuna Narva mnt 148b kinnisasjast ja osaliselt Alvari tänav T1 ning Narva mnt 148c kinnisasjadest, mis kuuluvad munitsipaalomandisse. Kinnisasja vahetus ümbruses domineerib elamumaa, kus paiknevad korruselamud. Lähtudes kehtivast Lasnamäe elamualade üldplaneeringust, kehtivast detailplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks elamumaa. Sellline kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

20

Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktist 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava maaüksusega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrreldavate varade valikul on arvestatud maaüksuste asukohta, sihtotstarvet, ehituslikku potentsiaali ning tehingu toimumise aega.

Asukoht Kuupäev

Tehingu- summa ilma käibemaksu- ta, €

SBPm2 Tehingu- summa, €/SBPm2

Lasnamäe linnaosa, Priisle asum

09.12.2024 750 000 5 400 139

Lasnamäe linnaosa, Sikupilli asum

30.12.2024 350 000 1 655 211

Haabersti linnaosa, Väike- Õismäe asum

04.07.2024 736 000 5 006 147

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind, €/SBPm2

Tehingute ajaldamine

Tehingud pärinevad 2024. aastast, sest hilisemate tehingute hulgas piisavalt sarnased varad puuduvad. Sellele järgneval ajal kuni väärtuse kuupäevani on toimunud mõõdukas hinnatõus, mistõttu kõiki hindu on ajaldatud 5%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

21

Maapealne ehitusõigus

Ehitusõiguse ulatuse määratlemisel on lähtutud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu

kvartaalse tiheduse tsoneerinust, mille kohaselt on ehitustiheduseks 1,5. Seega saab 2 503 m2 suurusele krundile ehitada: 2 503 m2 x 1,5 = 3 755 SBPm2

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Asukoht, juurdepääs

o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse.

• Ehitusõiguse ulatus

o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi arvelt arenduskulusid kokku hoida.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused tavaliselt märkimisväärsed.

• FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala)

o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab vaateid jms.

• Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust.

Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve

o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamumupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikustes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades.

• Detailplaneering

o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu.

• Kitsendused

o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

22

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn

Lasnamäe Lasnamäe Lasnamäe Haabersti

Paevälja asum Priisle asum Sikupilli asum Väike-Õismäe asum

Narva mnt 148b

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

750 000 350 000 736 000

Tehinguhind, €/SBPm2 138,89 211,48 147,02

Tehingu aeg 09.12.2024 30.12.2024 04.07.2024

Kohandus 5% 5% 5%

Ajaldatud tehinguhind, €/SBPm2

145,83 222,05 154,37

Asukoht, juurdepääs Viru väljak ca 5 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Viru väljak ca 9 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Viru väljak ca 3 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Viru väljak ca 9 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Kommentaar

Halvem Parem

Sarnane, kesklinnast kaugemal, aga enam hinnatud

Kohandus 10% -20% 0%

Ehitusõiguse ulatus, SBPm2

3 755 5 400 1 655 5 006

Kommentaar

Suurem Väiksem Suurem

Kohandus 5% -5% 5%

Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses olemas

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

FAR (maapealne ehitusõigus / kinnistu pindala)

1,5 1,5 1,5 0,8

Kommentaar

Sarnane Sarnane Väiksem

Kohandus 0% 0% -10%

Kinnistu kuju Trapetsi kujuga, välja venitatud, tasane reljeef

Hulknurkne, ristkülikulaadse põhiplaaniga, kompaktne, tasane reljeef

Ristküliku kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Ligilähedaselt ruudukujuline, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10%

Sihtotstarve E100% Ä100% E100% Ä90%, T10%12

Kommentaar

Halvem Sarnane Halvem

Kohandus 5% 0% 5%

12 Tehingu toimumise ajal oli tegemist transpordimaaga, aga tegemist oli juba siis hoonestamise potentsiaaliga ning hiljem ongi sihtotstarve muudetud ning selleks on 90% ärimaa ja 10% tootmismaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

23

Detailplaneering Eelduslikult DP puudub DP 2009 DP puudub

DP puudub, kuid hoonestamine on võimalik tõenäoliselt projekteerimis- tingimuste alusel

Kommentaar

Parem, DP olemas, kuid väga vana

Sarnane Parem

Kohandus -10% 0% -5%

Kitsendused ja lammutamist vajav hoonestus

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, lammutamist vajav kelder maaüksuse lõunaosas

Väärtust mõjutavad kitsendused ja lammutamist vajavad hooned puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused ja lammutamist vajavad hooned puuduvad

Maaüksusest ca 54% jääb elektripaigaldise kaitsevööndisse, lammutamist vajavad hooned puuduvad

Kommentaar

Parem Parem

Halvem, elektripaigaldise kaitsevöönd (15%), lammutamist vajavad hooned puuduvad (-5%)

Kohandus -5% -5% 10%

Summaarne kohandus -5% -40% -5%

Summaarne kohandus, €/SBPm2

-7,29 -88,82 -7,72

Kohandatud tehinguhind, €/SBPm2

138,54 133,23 146,66

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 45% 50%

Kaalud 0,30 0,40 0,30

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/SBPm²

138,85 41,56 53,29 44,00

Turuväärtus, € 521 391

Ümardatud turuväärtus, €

520 000

Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal.

Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 520 000 €.

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Hindamistulemuse täpsus on ±20%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

24

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja keskosast põhja suunas

Vaade kinnisasja keskosast lõuna suunas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

25

Kinnisasja lõunaosas olev kelder

Kinnisasja pühjaosa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

27

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 7673750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Narva mnt 148b, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-01/AT

28

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Narva

mnt 148b)

Tallinna Linnavaraamet esitas 26.11.2025 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile

ettepaneku võõrandada Tallinna linnale Lasnamäe linnaosas asuv Narva mnt 148b kinnisasi (katastritunnus 78401:101:2607) riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

Tallinna Linnavalitsuse 27.05.2025 korraldusega nr 523 kehtestatud Narva mnt 150, 150a, 150b ja Alvari tn 1, 1a, 3, 5 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu kohaselt on Narva mnt 148b

kinnisasjale planeeritud transpordimaa sihtotstarbega krunt (pos 9a), mis hõlmab autoliikluse ning kergliikluse alasid ning moodustab osa kavandatud transpordimaa krundist (pos 9).

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 19.12.2025 kirja nr 13-6/4008-2 kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasja tasuta võõrandamine Tallinna linnale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

põhjendatud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.06.2026 koostatud hindamisaruande nr 2605-10820- 01/AT kohaselt on Narva mnt 148b kinnisasja väärtus 520 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub

vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Narva mnt 148b kinnisasja väärtusena 520 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande

tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Lisa: Hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Tallinna Linnavaraamet

[email protected]

03.06.2026 nr 7-2/25/17900-5

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]