Kaitseministeerium
Sakala 1, Tallinn
[email protected]
[email protected]
03.06.2026.a.
LUKU TN 4 EHITUSPROJEKTI KOOSKÕLASTUSE TAOTLUS
Fund Ehitus OÜ’le (Fund) kuulub kinnistu asukohaga Võtme tn 2, Tallinn, registriosa nr 1279601, katastritunnus 78401:101:5519 (Teeniv kinnistu). Teeniv kinnistu on koormatud reaalservituudiga Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu nr 18545201 (Valitsev kinnistu) igakordse omaniku kasuks, reaalservituut on tähtajatu hoidumisservituut vastavalt 18.12.2024 lepingu punktidele 3.1 kuni 3.5, ruumiandmete tunnus 460455.
Hoidumisservituudi seadmise eesmärk on servituudi seadmise lepingu (Leping) punkti 3.1 kohaselt julgeoleku kaalutlustel tagada, et Teenivale kinnistule ei rajata ehitisi või sinna rajatud ehitisi ei muudeta selliselt, mis võimaldab akendest ja/või mistahes seadmetest (valvekaamerad vmt) otsevaated Valitsevale kinnistule või on otsevaade takistatud ehitustehniliste vm vahendite abil. Vastavalt Lepingu punktile 3.2.1 tuleb enne ehitusloa saamiseks/ehitusteatise esitamist ehitusprojekt kooskõlastada Valitseva kinnistu omanikuga.
Käesolevaga esitab Fund kooskõlastamiseks Võtme tn 2 hoone ehitusprojekti eelprojekti staadiumis. Link projektipangale edastatakse eraldiseisvalt e-kirja teel e-posti aadressile
[email protected].
1. Kooskõlastuse taotlus
a. Planeeritav hoone ja selle asukoht.
Võtme tn 2 kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa ning detailplaneeringu kohaselt võib kinnistule kavandada kolm korterelamut. Kooskõlastamiseks esitatud ehitusprojekt puudutab ehitusloaga taotletavat krundi kahte hoonet. Kavandatavad hooned on kolmekorruselised ning nende all asub maa-alune korrus. Hoonete funktsiooniks on korterelamu.
Võtme tn 2 kinnistu paikneb Valitsevast kinnistust kagus, Valitseva ja Teeniva kinnistute vahel on Luku tänav ning Valitseval ja Teenival kinnistul ühine piir puudub.
Hoone on paigutatud kirde-edelasuunalisele teljele paralleelselt Võtme tänavaga. Lähima riigikaitselise ehitise ehk Magasini tn 31a // Õilme tn 6 paikneva hoone kõige lähemale hoone osale jääb planeeritava hoone kaugus ca 70m meetrit. Samuti on kaugus kõikidest olemasolevatest naaberkinnistu hoonetest ning ka Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu detailplaneeringu kohasetest hoonetest või hoonete laiendustest ca 40m meetrit. Vastavalt Kaitseministri 26.06.2015 määruse nr 16 „Riigikaitselise ehitise töövõime kriteeriumid, piirangute ruumiline ulatus ja andmed riigikaitselise ehitise töövõimet mõjutavate ehitiste kohta“ Lisale nr 1 on Magasini linnaku piiranguvööndi ulatus ohu vältimiseks 25 meetrit. Piiranguvöönd töövõime säilitamiseks on 300 meetrit, kuid endise Tallinna vangla ala detailplaneering (DP032880) ega kooskõlastamiseks esitatav ehitusprojekt ei näe ette ehitisi, mis võiksid mõjutada riigikaitselise ehitise ja seal asuvate süsteemide ja seadmete töövõimet ning hoonestus töövõime piiranguvööndis on DP032880 kohaselt lubatud.
b. Otsevaate puudumine/tehnilised lahendused
Detailplaneeringuga oli kavandatud Võtme tn 2 kinnistule kolm korterelamut. Lähtudes Kaitseministeeriumi servituudiga sätestatud piirangutest sai ilmseks, et kinnistu loodepoolsesse külge planeeritud kagu-loode suunalise korterelamu rajamine osutub majanduslikult mõttetuks, kuna korterelamu kahte külge tummseinte rajamine või korterite akende läbipaistmatuks muutmine või ka olulisel määral varjestamine ei ole reaalselt elluviidav projekt. Esiteks on äärmisel kulukas ja keeruline projekteerida kortereid, mis asetseksid läbi maja kuid omaksid vaid ühes küljes aknaid, sealjuures vastates eluruumidele esitatavatele nõuetele, insolatsiooninõuetele jne. Teiseks ei oleks selliste piiratud lahendustega korteritele lihtsalt ostjaid.
Seega, servituudis ette nähtud ehitustehniline vahend käesoleval juhul on hoone mitte ehitamine, st korterelamu ärajätmine. Vaieldamatult on selline samm omandiõigust oluliselt piirav, kuid seda ebaproportsionaalset riivet kompenseerib kahe ülejäänud hoone rajamine mõistlike ja praktiliste, majanduslikelt mõttekate ja normidele vastavate lahendustega.
Kooskõlastamiseks esitatava ehitusprojekti puhul tuleb arvesse võtta, et kinnistu omanik on Kaitseministeeriumi servituudi tõttu, julgeoleku kaalutlustel loobunud ühe terve korterelamu rajamisest, ning korterite, eluruumide kavandamisel on seatud piirangutel olulisem mõju kui ärihoonete puhul.
Täiendavalt tuleb arvesse võtta, et naaberkinnistute omanike suhtes ei ole piiratud asjaõigusi ega ka mitte sarnaseid nõuded Valitseva kinnistu kasuks seatud, kuid samaaegselt on olemasolevatest hoonetest olemas otsevaated Valitsevale kinnistule, samuti on ka naaberkinnistutel planeeritavate hoonete osas lubatud otsevaated kinnistule: nt Magasini tn 31 ja 31b detailplaneeringuga ei ole otsevaateid keelatud, samuti ei ole ette nähtud servituudivajadust. Lisaks on Magasini tn 31 ja 31b detailplaneeringus lubatud korterid vaatega riigikaitselistele hoonetele, piirangud on vaid korterite arvu suhtes (nt „korterelamu kolmandale korrusele projekteerida maksimaalselt 4 korterit“; „projekteerida edela poole võimalikult vähe kortereid ning võimalusel vältida akendest otsevaadet“). Lisaks on Magasini 31b kinnistu planeeritavate korterelamute vähim kaugus Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu detailplaneeringu kohasetest hoonetest või hoonete laiendustest ca 17m meetrit. On põhjendamatu, et Võtme tn 2 korterelamu puhul on julgeolurisk suurem kui olemasolevatest kõrvalkinnistutest või naaberkinnistu uusarendusest tulenev julgeolekurisk. Võtme tn 2 Magasini 31a//Õilme 6 poolsema hoone kolmandal korrusel on Magasini tn 31a // Õilme tn 6 suunal vaid 2 korterit.
Viitame ka meie poolt 29.05.2026.a. edastatud Luku tn 4 kooskõlastamise taotluse punktile 2 ning jääme seal toodud ettepanekute juurde.
Võtme tn 2 ehitusprojekti mittekooskõlastamine oleks põhjendamatu, omandiõigust liigselt riivav ning ebaproportsionaalne võrreldes teiste naaberkinnistute omanike õigustega. Valitseva kinnistu omaniku saadav kasu servituudist on ebaproportsionaalselt väike võrreldes nende piirangutest tuleneva kahjuga arendajale.
Palume kooskõlastada ehitusprojekt.
Lugupidamisega,
Argo Kerner
Kinnisvara arendusjuht
Fund Ehitus OÜ
Lisa: Võtme 2 hoonestuse selgitav skeem