Nõusolek pakkumusega kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Eksperthinnang nr. 1318-23

Aadress: Harju maakond, Saue vald, Alliku küla, Kotka tee 5

Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 10861402 teostatav äralõige suurusega 4153 m²

Väärtuse kuupäev: 14.11.2023

Hindamisaruande kuupäev:

18.12.2023

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike turuväärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 10861402 teostatav äralõige suurusega 4153 m²

90 120 € ehk 21,70 €/m² äralõike pindala kohta

90 120 € ehk 21,70 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega.

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

2

Eksperthinnang nr. 1318-23

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 9

2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 16

2.5 Äralõige ....................................................................................................................................... 17

2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 18

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 18

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 18

3.2 Harjumaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 20

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 21

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 22

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 22

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 23

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 23

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 24

4.3 Äralõike turuväärtuse hindamine ................................................................................................ 25

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 27

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 27

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 28

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 29

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 31

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 33

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 34

3

Eksperthinnang nr. 1318-23

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 10861402 teostatav äralõige suurusega 4153 m²

Aadress Harju maakond, Saue vald, Alliku küla, Kotka tee 5

Omanik Mulsannex Invest OÜ (registrikood 11698713)

Katastritunnus 72701:001:0778

Kinnistu registriosa nr 10861402

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 5,63 ha ehk ca 56 300 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 4153 m²

Planeeringud / ehitusõigus Saue Vallavolikogu 28.06.2021 aasta otsusega nr. 40 kehtestatud Saue valla üldplaneeringu järgselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsioon pere-ja ridaelamumaa (sh äralõike osas) ning osaliselt ärimaa. Hinnatav kinnistu jääb 20.05.2020 algatatud Kotka tee 5 DP alale. Täpsem info ja kirjeldus punktis 2.3 ja 2.5.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023

Väärtuse kuupäev 14.11.2023

Hindamisaruande kuupäev 18.12.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 11.10.2023 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/23/2062-1

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Kuni 9 kuud

Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Kui omanikul tekib käibemaksu kohustus, siis lisandub turuväärtusele / hüvitusväärtusele käibemaks

KOMMENTAARID

Vastavalt tellimusele ja KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub ehk planeeritavate teedega ei arvestata ning hindamisel kinnistu ja äralõike perspektiivi määramisel lähtutakse kehtivast üldplaneeringust (kui planeeritavaid infrastruktuuriobjekte ei rajataks, oleks tõenäoline äralõike ala kavandamine ehitusõigusega elamumaana/elamumaadena)

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike turuväärtus (ümardatud)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 10861402 teostatav äralõige suurusega 4153 m²

90 120 € ehk 21,70 €/m² äralõike pindala kohta

90 120 € ehk 21,70 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid.

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige

4

Eksperthinnang nr. 1318-23

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa

Ülevaatuse juures viibinud isikud Kohapeal viibis omaniku esindaja Margus Kukk

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 20.11.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 07.11.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 07.11.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 07.11.2023

Kohapealne ülevaatus 14.11.2023

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 11.10.2023

Saue valla üldplaneering Kehtestatud 28.06.2021

Saue valla varem kehtinud üldplaneering (tänaseks kehtetu) Kehtestatud 29.11.2012

Kinnistu omaniku esindaja vastuskiri e-maili teel 27.10.2023

Allhanked Puuduvad

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

5

Eksperthinnang nr. 1318-23

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Harju maakond, Saue vald, Alliku küla, Kotka tee 5

Registriosa nr 10861402

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Mulsannex Invest OÜ (registrikood 11698713)

Katastritunnus 72701:001:0778

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

5,63 ha ehk ca 56 300 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad

Kanded registriosa III jaos • Üks kustutuskanne

• Isiklik kasutusõigus Esmar Vesi OÜ (registrikood 12258270) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus veevarustuse torustiku omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, kasutamiseks ja talumiseks vastavalt 28.10.2009 lepingu punktidele neli üks (4.1), neli neli (4.4), neli viis (4.5), neli kuus (4.6), neli seitse (4.7), viis (5), kuus (6) ja seitse (7) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Asub III jao kannetega nr 3 ja 4 samal järjekohal.

• Isiklik kasutusõigus Esmar Vesi OÜ (registrikood 12258270) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus reoveekanalisatsioonitorustiku omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, kasutamiseks ja talumiseks vastavalt 28.10.2009 lepingu punktidele neli kaks (4.2), neli neli (4.4), neli viis (4.5), neli kuus (4.6), neli seitse (4.7), viis (5), kuus (6) ja seitse (7) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Asub III jao kannetega nr 2 ja 4 samal järjekohal.

• Isiklik kasutusõigus Esmar Gaas OÜ (registrikood 12260924) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus gaasitorustiku omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, kasutamiseks ja talumiseks vastavalt 28.10.2009 lepingu punktidele neli kolm (4.3), neli neli (4.4), neli viis (4.5), neli kuus (4.6), neli seitse (4.7), viis (5), kuus (6) ja seitse (7)

6

Eksperthinnang nr. 1318-23

ning lepingu lisaks olevale plaanile. Asub III jao kannetega nr 2 ja 3 samal järjekohal. Kasutusõiguste ala plaan:

Kinnistu kui terviku kontekstis on vastava kasutusõigusega detailplaneerimisel arvestatud. Ei paikne äralõike lähistel ja hüvitusväärtusele mõju ei avalda.

Kanded registriosa IV jaos • Üks kustutuskanne

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

7

Eksperthinnang nr. 1318-23

Sundvalduse ala:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kinnistu paikneb väiksemas osas veehaarde kaitsevööndis, lisaks ka erinevate planeeringute alal. Täiendavalt ka sundvalduse alas, mis kattub planeeritava äralõike alaga. Omaniku poolt esitatud informatsiooni järgselt ei ole sundvalduse seadmisega seoses omanikule hüvitist makstud (omanik oli selle seadmisega nõustunud tasuta). Vastav sundvaldus on seatud tee rajamise tarbeks. Tulenevalt tellimuse lähteülesandest (omandamise asjaoluga hindamisel ei arvestata) vastava sundvaldusega hindamisel ei arvestata.

Üürilepingud Vastavalt omaniku esindaja informatsioonile e-maili teel 27.10.2023 ei laiene kehtivad üüri ega rendilepingud äralõike alale.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Saue vallas, Alliku külas, Tallinna südalinnast ca 15 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Tallinna lähiümbruse piirkonnad.

8

Eksperthinnang nr. 1318-23

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Saueaugu tee ja Instituudi tee vahelisel alal. Lähiümbruses valdavalt üksikelamud ja ridaelamud

Haljastus Piirkonnas valdavalt madalhaljastus, vähemal määral ka kõrghaljastust

Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatava Saueaugu teega

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt

Kaugused Teeninduspunktid Ühistransport

Kõik teeninduspunktid 1 km raadisuses olemas

Ca 500 m raadiuses erinevad ühistranspordipeatused

9

Eksperthinnang nr. 1318-23

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda oranži joonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Kuju, reljeef Pikliku ja ebakorrapärase, kuid valdavalt kompaktse kujuga, reljeef valdavalt tasane, kohati mõningane langus Saueaugu tee suunal

10

Eksperthinnang nr. 1318-23

Kõlvikuline koosseis

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

11

Eksperthinnang nr. 1318-23

Pria registreering Valdavas osas olemas (püsirohumaa):

Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/

Mullastik

Go, Kog, Gi

Parkimine Hindamise hetkel kinnistul puudub

Hooned ja rajatised Puuduvad, kinnistu läbib lõunapoolses osas sõidu- ja kergliiklustee (äralõike alal)

Haljastus Valdavalt madalhaljastus

Piirded Valdavalt puuduvad, osalised piirded naaberkinnistutega, mis on naaberkinnistute omanike poolt paigaldatud.

12

Eksperthinnang nr. 1318-23

Maakonnaplaneering

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Saue Vallavolikogu 28.06.2021 aasta otsusega nr 40 kehtestatud Saue valla üldplaneeringu järgselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsioon pere-ja ridaelamumaa (äralõike osas) ning osaliselt ärimaa.

13

Eksperthinnang nr. 1318-23

14

Eksperthinnang nr. 1318-23

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Hinnatav kinnistu jääb 20.05.2020 algatatud Kotka tee 5 DP alale. Vastav planeeringlahendus juba arvestab tekkiva teega ning vastava planeeringu järgselt jääb äralõige dp pos. 13 alale, mille näol on tegemist 50% transpordi- ja 50% üldmaaga.

15

Eksperthinnang nr. 1318-23

Põhijoonis:

Pos. 13:

16

Eksperthinnang nr. 1318-23

Vastavalt tellimusele ja KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub ehk planeeritavate teedega ei arvestata ning hindamisel kinnistu ja äralõike perspektiivi määramisel lähtutakse kehtivast üldplaneeringust (kui planeeritavaid infrastruktuuriobjekte ei rajataks, oleks tõenäoline äralõike ala kavandamine ehitusõigusega elamumaana/ elamumaadena).

2.4 Kommunikatsioonid

Veevarustus Puudub, läheduses tsentraalsed trassid

Kanalisatsioon Puudub, läheduses tsentraalsed trassid

Elektrivarustus Puudub, võimalik liituda ampritasu alusel

Gaasivarustus Puudub, läheduses tsentraalsed trassid

17

Eksperthinnang nr. 1318-23

2.5 Äralõige

Pindala 4153 m² ehk ca 7,38% kogu kinnistu pindalast

18

Eksperthinnang nr. 1318-23

Äralõige Äralõige on ebakorrapärase, valdavalt kompaktse ja pikliku kujuga.

Tulenevalt heast ligipääsetavusest on eraldiseisvana turuosaliste seas atraktiivne, kuna paikneb üldplaneeringu järgselt pere- ja ridaelamumaal tiheasustuses. Äralõike alale on kehtiva üldplaneeringu järgselt märgitud planeeritav tee, samuti on äralõike näol tegemist algatatud detailplaneeringu järgse 50% transpordi- ja 50% üldmaaga, kuid kuna hindamisel lähtume asjaolust, et omandamise asjaolu ei esineks, siis arvestame äralõike ala üldplaneeringu järgse elamumaana. Äralõige on planeeritud teha juba valminud tee võõrandamise tarbeks.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu lõunapoolses osas ning piirneb ridaelamu kinnistuga

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist kinnistu osaga, kus paikneb madalhaljastus ning kuhu on hindamise hetkel välja ehitatud sõidu- ja kergliiklustee. Piirdeid ja hoonestust äralõike alale ei jää.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi pöördub Eesti majandus uuesti kasvule järgmisel aastal, kuid pärast kaheaastast langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. Selle aasta majanduslanguseks prognoosib keskpank 2,2% ja järgmise aasta majanduskasvuks 1,4%. Hinnatõus Eestis on tänavu aasta keskmisena eeldatavasti 9,4% ja järgmisel aastal 3,4%. Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, millel on tulnud hakkama saada tarneprobleemide, peamiste

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.09.2023

19

Eksperthinnang nr. 1318-23

eksporditurgude languse, vahetuskursi kallinemise ja tootmiskulude tõusuga. Tellimuste vähesuse tõttu on tööstussektoril tulnud ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Raskused eksportivas sektoris kanduvad edaspidi üle majanduse tervikpilti ning töötus suureneb senise majanduslanguse tagajärjel järgmisel aastal 8%ni. Tööotsijate arvu kasv toob omakorda kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse. Majandus hakkab järgmisel aastal tasapisi kosuma. Tänavu langeb majandus varem prognoositust enam ehk 2,2% ning pöördub pärast kaheaastast langusperioodi tagasi kasvule 2024. aastal. Majanduse viib kasvule ostujõu paranemine nii Eestis kui ka eksporditurgudel, kuid ostujõu visa taastumine võimaldab järgmisel aastal saavutada üksnes 1,4% suuruse majanduskasvu. Erinevalt Eestist, kus intressitõusude mõju jõuab ujuva intressi tõttu laenuklientideni väga kiiresti, kandub rahapoliitika karmistumise täismõju euroalale tervikuna märksa pikema aja jooksul. See raskendab nõudluse taastumist Eesti eksportijate jaoks olulistel välisturgudel. Nõudluse kasvu piirav mõju on ka sellel, et riigid on pärast kriise võtnud suuna eelarvetoe vähendamisele. Mõnevõrra kiiremat, 4% suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. aastal. Inflatsioon jätkab aeglustumist. Mitmete kulusurvete leevenemine, ennekõike tööstus- ja toidutoormete, energia ja transpordi hinnalanguse näol ning intressitõusud on asunud tarbimiskulutuste kasvu piirama. Selle tagajärjel on ka hinnakasv märkimisväärselt aeglustunud. Hinnakasvu aeglustab ka euro vahetuskursi kallinemine. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele selle aasta lõpuni. Järgmisel aastal kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. 2025. aastal on oodatavaks inflatsiooniks 1,9%. Heitlikkus energia- ja toidutoormete turul tekitab paraku ebakindlust, milliseks inflatsioon kujuneb ettevaates. Riigieelarve kordategemiseks pikemas plaanis on mitu olulist põhjust. Kui eelarve tasakaalu püsivalt parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Riigivõla intressikulu suureneb võlakoormuse kasvu tõttu, aga lisaks võib laenuintress kallimaks minna riigireitingu halvenemise tõttu. Suurenev intressikulu koos kasvavate vajadustega muudeks kuludeks (mh sotsiaal- ja riigikaitse, tervishoid, haridus) teevad aja möödudes tasakaalulähedase eelarveni jõudmise üha keerulisemaks. Seejuures tähendab püsiv puudujääk ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab halvasti Eesti konkurentsivõimet. Mõistlik oleks kokku leppida sammud riigieelarve puudujäägist väljumiseks ning neist kinni pidada. See on oluline, kuna teadmatus eelseisvatest maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse kasvuvõimekust.

Majanduskasvu kindlustamine eeldab tööd konkurentsivõimega. Eesti ettevõtetel on tulnud ja tuleb ka edaspidi hakkama saada konkurentidest kiirema kulude kasvuga. Sellega hakkamasaamiseks on tarvilik jätkata tootmis- ja äriprotsesside tõhustamisega — tootlikkuse näitajate alusel on Eestil selles veel palju arenguruumi. Riik võiks aidata uute kontaktide leidmisel neid majandusharusid, mis kannatasid sõja puhkemise järel seniste tarnekanalite hävimise ja peamiste eksporditurgude halva olukorra tõttu. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest.

20

Eksperthinnang nr. 1318-23

Allikas: Eesti Pank

3.2 Harjumaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade

Harjumaa Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-8000 €/ha. Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid, millele on võimalik saada ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks. Selliste tehingute keskmised hinnad jäävad Tallinnast optimaalsel kaugusel asuvate kinnistute puhul valdavalt suurusjärku 40 000 – 100 000 € (ühe kinnistu hind, millele võimalik püstitada üks elamu). Tallinna lähiümbruses ja hinnatud asukohtades on vastavate kinnistute hinnad veelgi kõrgemad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, millel on ka arenduslik potentsiaal, on jäänud valdavalt suurusjärku 4-20 €/m², kuid hinnad võivad olla ka kõrgemad (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). Lisaks ostetakse ka maatulundusmaid, millel tehingu teostamise hetkel otsene ehitusõiguse saamise potentsiaal puudub, kuid ostu eesmärgiks on investeering maasse lootuses kaugemas tulevikus hoonestamise õigus siiski saada. Selliste made hinnad varieeruvad Tallinna lähiümbruses valdavalt vahemikus 1 – 10 €/m². Kõrgema hinnaga müüakse kinnistuid, millel on lisaks maatulunduslikule kasutamisele võimalik kasutus ka nt ladustamine, parkimine või kõrval paikneva krundi pikendamine/privaatsuse lisamine. Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Harjumaal:

Pindala(m²) Tehingu summa

(€) Pinnaühiku hind (€/m²)

Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2015 925 76 361,50 5 150 340 52,32 0,25 1,40

2016 963 78 375,80 790 380 258,56 0,27 2,05

2017 1 009 72 456,90 2 400 000 110,21 0,28 1,36

2018 884 68 141,70 2 574 784 487,51 0,41 2,44

2019 1 042 66 945,30 912 000 48,67 0,40 1,86

2020 1 105 63 462,20 2 000 000 185,19 0,48 2,25

2021 1 606 62 786,40 3 146 207 157,96 0,60 2,79

21

Eksperthinnang nr. 1318-23

2022 912 60 117,5 2 500 000 178,29 0,94 3,70

2023 III kv 530 53 397,6 2 700 000 167,17 0,87 4,20

Allikas: maaamet.ee

Tehingute arv on viimase kolme aasta jooksul jäänud vahemikku 912-1606 tehingut ning tehingute mediaanhind on viimastel aastatel pigem kasvanud jäädes aastate lõikes vahemikku 0,48-0,94 €/m². Hindaja prognoosib, et Harjumaa maatulundusmaade sektor on lähematel perioodidel mõnevõrra passiivsem ning ka tehingute hinnad võivad näidata mõningast langustrendi (eelkõige asjaolu tõttu,

Arenduseks sobilikud maad

Arenduseks sobilike maadega teostatakse tehinguid vähe ning eraldi statistikat välja tuua ei ole võimalik.

Arendatavate maade hinnad sõltuvad eelkõige asukohast, DP olemasolust (ja selle sisust) ning arenduseks

vajalike kulutuste suurusest. Harjumaal on arendusmaade hinnad kõige kõrgemad pealinnas sees ja selle

vahetus ümbruses või lähedal asuvates asumites või nende ümbruses.

Arendamiseks sobivad eelkõige maad, kus selleks annab võimaluse üldplaneering või on olemas kehtiv

detailplaneering. Krundiarenduste detailplaneeringu menetlemise keskmine aeg varieerub vahemikus 1-3

aastat, kuid harvad ei ole ka juhud, kus menetlemine on keerukam ja venib pikemale kui 3 aastat.

Samuti on oluline tehnovõrkude olemasolu või kaugus tehnovõrkudest. Mõningatel juhtudel võib

arendamine takerduda asjaolusse, et tehnovõrkude rajamise maksumus või toomine hinnatava

arendusalani on sedavõrd kulukas, et arendamine ei tasu ära.

Looduslikult on enam hinnatud piirkonnad veekogude äärsed või lähedased piirkonnad, samuti hindavad

turuosalised kõrghaljastuse olemasolu (enim hinnatud on männimetsad).

Tallinna lähiümbruses makstakse kehtiva detailplaneeringuga elamukruntide arendusmaade eest

keskmiselt 10-20 €/m² (kuid tipptehingud jäävad isegi vahemikku 20-30 €/m²) ning juba mõnevõrra

kaugemale jäävates piirkondades on hinnad pigem vahemikus 4-10 €/m². Kõik sõltub täpsest asukohast,

moodustatavate kruntide arvust ning arendusala välja ehitamise kuludest.

3.3 Turustatavuse analüüs

Järgnev turustatavuse analüüs puudutab äralõiget kui eraldiseisvat müügiobjekti.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Kuna äralõike näol on tegemist üldplaneeringu järgse pere- ja ridaelamumaaga, siis ostjateks võivad olla väikearendajad sooviga vastavat ala arendada (krundideks jagada või ridaelamu ehitusõigusega kinnistu).

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Osaliselt rahuldab, kuna olemas üldplaneeringu järgne pere- ja ridaelamumaa perspektiiv, osaliselt ei rahulda, kuna hindamise kontekstis on tegemist nn “toormaaga“.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine osa soovib ja keskmisest suurem osa on võimeline äralõiget (tervikuna) soetama

Müügiperiood Kuni 9 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

22

Eksperthinnang nr. 1318-23

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tallinna lähiümbruse elamukruntide arenduseks sobilike maade pakkumiste arvu ei ole võimalik täpselt välja tuua, kuid tõenäoliselt on see vahemikus ca 10-20 pakkumist

Pakkumishinnad Pakkumishinnad on väga erinevad ning sõltuvad tugevalt asukohast ja täpsetest arendusvõimalustest. Hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 5 – 30 €/m² (Tallinna vahetus ümbruses on hinnad pigem vahemikus 15-30 €/m²).

Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega:

Pilt Aadress Pakkumishind, Kinnistu,

m²

Lisainfo

Mäepõllu, Alliku, Saue vald

450 000 (19 €/m2)

23 700 Detailplaneering algatatud, mille eskiisi alusel saab kinnistule 10 elamukrunti, ligipääs on lahendatud Hüüru-Alliku- Saue teelt. Kinnistu asub mitme alajaama tariiftsoonis.

Liivakumäe/K ärneri, Vanamõisa, Saue vald, Harjumaa

860 000 (16,9 €/m2)

51040 Detailplaneering kehtestatud, Planeeringuala Liivakumäe ja Kärneri 2 kinnistud jagatakse 22-ks elamu,- sotsiaal- ja transpordimaa sihtotstarbega krundiks. Millel kohaselt on ehitusõigus üksikelamute ja kahe korteriga elamute ning abihoonete püstitamiseks: - 16 üksikelamukrunti kavandatakse üksikelamute püstitamiseks - 2 kinnistule pos. 5 ja 11 on lubatud rajada ka kaksikelamuid. - Lisaks kaks transpordimaa krunti juurdepääsu- ja kergliiklusteede rajamiseks ning kaks sotsiaalmaa sihtotstarbega (üldkasutatav maa ja ühiskondlike ehitiste maa) krunti, kuhu käesoleva planeeringuga ehitusõigust ei määrata.

Kruusiaugu, Kautjala küla, Rae vald

761 000 (10 €/m2)

76 100 Perspektiivne elamuarendusprojekt, dtailplaneering puudub, tõenäoliselt võimalik jagada 22 krundiks (16 üksikelamu krunti ja 6 paariselamu krunti). Tehnovõrgud puuduvad. Ligipääs rahuldav. Madala haljastusega.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistul on arenduslik perspektiiv

• Tehingu toimumise aeg 2021 oktoober-2023 november

• Paiknemine Tallinna lähiümbruses

23

Eksperthinnang nr. 1318-23

Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega: Nr Asukoht Aeg Kinnistu,

m² Hind, €/€/m2

Lisainfo

1 Harju maakond, Saue vald, Vanamõisa küla

03.2023 39 852 735000 (18,44)

Elamukruntide arendusprojekt, kus detailplaneering kehtestatud ja

selle järgselt ette nähtud 18 krunti, millest 15 on elamumaad ning 2 üldmaad ning 1 transpordimaa. Elamukruntide minimaalseks

suuruseks on 1500 m2. Piirnes elamukruntidega,

kommunikatsioonid läheduses, ligipääs olemas, madalhaljastus

2 Harju maakond, Rae vald, Assaku alevik

06.2022 29 267 599 000 (20,47)

Maatulundusmaa, detailplaneering algatatud, kuid jäeti pooleli ca 5

aasta tagasi, eskiisi järgi 14 elamumaa krunti (üksikelamu – ja

paariselamukrundid), tehnovõrgud läheduses (vajalik väljaehitada ja

tasuda liitumistasud), arendusalani ligipääs asfalteeritud teedelt

olemas, madalhaljastus

3 Harju maakond, Rae

vald, Järveküla

VÕL 10.2021,

AÕL 11.2021

30 000 820 000 (27,33)

Elamukruntide arendusprojekt, kus detailplaneeringu järgi 11

elamumaa krunti (sh 8 üksikelamu ja 3 paariselamu krunti), 1 üldmaa

ja 2 transpordimaad, vesi ja kanalisatsioon puudusid, kuid

veetoru läbib arendusala, kanalisatsiooni liitumispunkt

arendusalast ca 60 m kaugusel, elekter puudub, läheduses olemas, arendusalani ligipääs asfalteeritud

teedelt olemas, madalhaljastus

4 Harju maakond, Rae

vald, Järveküla 02.2022 25 000

320 000 (12,8)

100% maatulundusmaa, üldplaneeringu järgselt

maakasutuseks elamumaa, detailplaneeringu taotlus esitatud

(elamumaa kruntide moodustamine), hea ligipääs kruusakattega teelt,

kommunikatsioonid puudusid, madalhaljastus

5 Harju maakond, Kiili vald,

Vaela küla X 05.2023 33 700

230 000 (6,82)

100% maatulundusmaa, detailplaneering kehtestatud, detaili järgi moodustatakse 5 üksikelamu

krunti, 2 ridaelamu krunti ja 1 ärimaa. Kinnistu korrapärase kujuga, hetkel

ligipääs suhteliselt halb, osaline kõrghaljastus

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

24

Eksperthinnang nr. 1318-23

Saue Vallavolikogu poolt 29.11.2012. kehtestatud üldplaneeringu järgselt jäi äralõike poolne kinnistu osa pere- ja ridaelamute alale, kuid vastava planeeringlahenduse kohaselt on vastavale alale märgitud ka tee.

Hinnatav kinnistu jääb 20.05.2020 algatatud Kotka tee 5 DP alale. Vastav planeeringlahendus juba arvestab tekkiva teega ning vastava planeeringu järgselt jääb äralõige dp pos. 13 alale, mille näol on tegemist 50% transpordi- ja 50% üldmaaga.

Vastavalt tellimusele ja KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub ehk planeeritavate teedega ei arvestata ning hindamisel kinnistu ja äralõike perspektiivi määramisel lähtutakse kehtivast üldplaneeringust (kui planeeritavaid infrastruktuuriobjekte ei rajataks, oleks tõenäoline äralõike ala kavandamine ehitusõigusega elamumaana / elamumaadena)

Kuna äralõige on käsitletav eraldiseisva müügiobjektina (piisavalt suur ja ligipääs olemas), siis on hindaja seisukohal, et äralõike parimaks kasutuseks on selle kasutamine üldplaneeringu järgse pere- ja ridaelamumaana (detailplaneeringu menetlemine ja täpsete arendusvõimaluste välja selgitamine).

Muud alternatiivsed kasutused hindaja hinnangul vähe tõenäolised.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse/hariliku väärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus/harilik väärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4:

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

Kuna äralõige on käsitletav iseseisvalt kasutatava/võõrandatavana, siis oleme käsitlenud seda kui võimalikku müügiobjekti.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame äralõike turuväärtuse.

2. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud.

3. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike turuväärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

25

Eksperthinnang nr. 1318-23

4.3 Äralõike turuväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad2 1, 2, ja 3, mis sobivad eelkõige asukohalt, samuti peegeldavad sarnaste varade väärtust kõige täpsemini.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid

Võrdlusühik Ruutmeetri hind, sest võrreldavad kinnistud on erineva suurusega

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldes 2023 märtsi ja 2021. aasta novembriga ei ole hindade muutusi arvestatud, kuid võrreldes juuniga 2022 oleme arvestanud hindade langust 5% (turg oli oluliselt aktiivsem ja elamumaade / arendusmaade eesti oldi nõus maksma mõnevõrra enam kui täna).

Asukoha kohandus (makro)

Enam hinnatud on teeninduspunktide lähedal paiknevad kinnistud. Oluline on ka kaugus Tallinnast

Asukoha kohandus (mikro)

Looduskaunis asukohas või veekogude äärsed kinnistud on enam hinnatud

Kinnistu pindala Suurema üldpinnaga kinnistute ruutmeetri hind võib tulenevalt mastaabiefektist olla mõnevõrra madalam, kuid kui tegemist on optimaalse suurusega arenduskinnistutega ei pruugi mastaabiefekt rakenduda. Oluline on ka kinnistu kuju. Ebakorrapärane kuju võib vähendada vara väärtust, kuna ei võimalda kinnistut sama optimaalselt planeerida kui korrapärase kuju korral.

Tehnovõrgud Tehnovõrkude olemasolu tõstab vara väärtust, samuti on oluline liitumistasude tasutus või kaugus lähimatest liitumispunktides, mõju turuväärtusele võib jääda vahemikku 5-50%

Haljastus Enam hinnatud on kõrghaljastusega krundid, mõju turuväärtusele 5-10%

Ligipääs Ligipääsu puudumine võib vara turuväärtus mõjutada 5%-30% olenevalt täpsematest asjaoludest (enam hinnatud on asfalteeritud teelt otsese ligipääsuga arendusalad).

Planeering Kehtestatud detailplaneeringuga või projekteerimistingimustega krundid on reeglina enamhinnatud. Oluline on ka planeeringu sisu ja sobivus ning ehitusõigusega kruntide arvu suhe arendusala üldpindalasse. Märkimisväärsete kitsenduste või koormatistega kinnistud on vähem hinnatud. Mõju hindamine võib tihtilugu olla keskmisest subjektiivsem (eriti ilma detailplaneeringuta kinnistutel), sest täpne mõju võib selguda planeerimise käigus.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

2 Müügitehingute tabel, p.3.6.

26

Eksperthinnang nr. 1318-23

Kohandustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

1 2 3

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

ruutmeetri hinnast 735 000 € 599 000 € 820 000 €

Ruutmeetri hind: 18,44 € 20,47 € 27,33 €

Tehingu aeg: 12.2023

märts.23 juuni.22 nov.21

Ajaldamine: 0% -5% 0%

Ajaldatud hind: 18,44 € 19,45 € 27,33 €

Asukoht (makro): Saue vald, Alliku küla

Harju maakond, Saue vald,

Vanamõisa küla

Harju maakond, Rae vald, Assaku alevik

Rae vald, Järveküla

Kohandus 20% 10% 0%

Asukoht(mikro): tegur puudub

tegur puudub tegur puudub tegur puudub

Kohandus 0% 0% 0%

Krundi pindala (m²): 4 153

39 852 29 267 30000

Kohandus 15% 10% 10%

Tehnolahendused, kommunikatsioonid :

Läheduses

Puuduvad, läheduses

Puuduvad, läheduses Puuduvad, läheduses

Kohandus 0% 0% 0%

Haljastus: Valdavalt madalhaljastus

madalhaljastus madalhaljastus madalhaljastus

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs: Olemas asfalteeritud teelt

Arendusalale ligipääs asfalteeritud

teelt

Arendusalale ligipääs asfalteeritud teelt

Arendusalale ligipääs

asfalteeritud teelt

Kohandus 0% 0% 0%

Planeeringud Detailplaneering puudub, üldplaneeringu järgselt pere- ja ridaelamumaa

detailplaneering kehtestatud ja selle järgselt ette nähtud 18 krunti, millest 15 on elamumaad ning

2 üldmaad ning 1 transpordimaa

detailplaneering algatatud, kuid jäeti pooleli ca 5 aasta

tagasi, eskiisi järgi 14 elamumaa krunti (üksikelamu – ja

paariselamukrundid)

detailplaneering kehtestatud (11 elamumaa krunti (sh 8 üksikelamu ja 3 paariselamu krunti), 1 üldmaa

ja 2 transpordimaad)

Kohandus -25% -10% -25%

Summaarne kohandus:

10% 10% -15%

Kohandatud hind (€):

20,28 € 21,39 € 23,23 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

60% 35% 35%

Osakaal lõpphinnas:

100% 30,00% 35,00% 35,00%

Kaalutud hind, (€): 21,70 € 6,09 € 7,49 € 8,13 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem. Äralõike turuväärtuseks hindame: 21,70 €/m² * 4153 m² = 90 120,1 € ≈ 90 120 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

27

Eksperthinnang nr. 1318-23

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Saue Vallavolikogu 28.06.2021 aasta otsusega nr 40 kehtestatud Saue valla üldplaneeringu järgselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsioon pere-ja ridaelamumaa ning osaliselt ärimaa. Hinnatav kinnistu jääb 20.05.2020 algatatud Kotka tee 5 DP alale. Vastav planeeringlahendus juba arvestab tekkiva teega ning vastava planeeringu järgselt jääb äralõige dp pos. 13 alale, mille näol on tegemist 50% transpordi- ja 50% üldmaaga. Äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinevateks osadeks ning allesjääva kinnistu osa sihipärane kasutamine on võimalik ka pärast äralõike teostamist. Äralõike teostamisega olulist negatiivset lisa mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ja kasutamisele ei teki ning väärtuse vähenemine on mõõdetav läbi äralõike enda väärtuse. Transpordiameti / kohaliku omavalitsuse poolt kavandatavad objektid ja teed pigem omavad alles jääva kinnistu kasutusele positiivset mõju, kuna infrastruktuuri objektide välja ehitamine avaldab positiivset mõju ka ümbruskaudsete kinnistute väärtusele.

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Hindaja on edastanud omaniku kontakt e-mailile päringu kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude kohta 25.10.2023. Kinnistu omaniku esindaja Margus Kukk vastas kirjale 27.10.2023 järgnevalt: „Tere! Tänan teavitamast! Kotka tee 5 kinnistul on Saue vallavalitsuse poolt algatatud detailplaneering, mille manuses lisatud põhijoonise järgi jääb hinnatav ala krunt pos. nr. 13-le. Kotka tee 5 kinnistul on sõlmitud Mulsannex Invest OÜ ja Heinamaa OÜ vahel põllumajandusliku rendi leping, millest hinnatava äralõike osa on alates eelmise aasta kevadest, kui algas sinna tee ehitus renditavast alast välja arvatud. Palun andke teada, kui hindama lähete, võimalusel tulen kohale. Lugupidamisega Margus Kukk Mulsannex Invest OÜ tel. +372 56455036“ Eelpool toodud kirjas ei ole kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude osas seisukohta esitatud. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ja omaniku esindaja poolt esitatud informatsiooni ning jõudnud järeldusele, et seoses äralõike teostamisega ei teki kaasnevaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid.

28

Eksperthinnang nr. 1318-23

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks äralõike turuväärtus ehk 90 120 € (üheksakümmend tuhat ükssada kakskümmend eurot) ehk 21,70 €/m² äralõike pindala kohta. Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Saadud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.

Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid.

29

Eksperthinnang nr. 1318-23

LISA 1 FOTOD

30

Eksperthinnang nr. 1318-23

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-09-06)

31

Eksperthinnang nr. 1318-23

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

32

Eksperthinnang nr. 1318-23

33

Eksperthinnang nr. 1318-23

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Ei

34

Eksperthinnang nr. 1318-23

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Taavo Vainomaa

Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS

Märge tehtud: 28.03.2024

Kehtib kuni: 28.03.2099

Alus: AvTS § 35 lg 1 p 12

Teabevaldaja: Transpordiamet

Mulsannex Invest OÜ

[email protected]

Meie 28.03.2024 nr 8-3/23-073/17199-2

Pakkumus Kotka tee 5 kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet soovib omandada teile kuuluvast kinnisasjast maaeralduse riigitee nr 8

Tallinn- Paldiski km 11,0-14,0 asuva Tähetorni-Harku lõigu ja Harku eritasandilise ristmiku lõigu

ehituseks vastavalt „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 8 Tallinn–Paldiski km 11,0-14,0

asuva Tähetorni– Harku lõigu ja Harku eritasandilise ristmiku ehitusprojekti koostamiseks“,

Kinnitatud Transpordiameti projekteerimise üksuse juhataja 06.03.2023. a korraldusega nr 1.1-3

/23/187 ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

võõrandada teile kuuluvast Kotka tee 5 kinnisasjast (koha aadressiga Harju maakond, Saue vald,

Alliku küla, kinnistu registriosa nr 10861402 katastritunnus 72701:001:0778 , pindalaga 5,63 ha,

maatulundusmaa 100%), äralõige ligikaudse pindalaga 4153 m2 (vastavalt krundijaotuskava

joonisele).

Tuginedes Lahe Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 1320-23 on teie kinnisasja

äralõike hüvitusväärtuseks 90 120 eurot (21,70 eurot/m2).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 4153 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 21,70 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes teile alljärgnevalt:

2 (2)

maa eest makstav tasu – 90 120 eurot (21,70 eurot/m2);

motivatsioonitasu – 18 024 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates

kirja kätte saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Teelise 4 Tallinn, 52 92 709,

[email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Tauno Seepter

maade projektijuht

Lisa: Lahe Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruanne

Tauno Seepter

5292709, [email protected]