Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kruntide detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks

TARTU LINNAVALITSUS RUUMILOOME OSAKOND

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

www.tartu.eeKüüni 1 51004 TARTU

tel 5304 6148 rg-kood 75006546 [email protected]

  Päästeamet Raua 2 10124 TALLINN   Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kruntide detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks  

16.06.2026 nr 9-3.2/DP-23-013

Vastavalt Vabariigi Valitsuse määrusele "Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused" ning Tartu Linnavalitsuse 06.06.2023. a otsusele nr 608 " Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kruntide detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine" esitame teile kooskõlastamiseks nimetatud detailplaneeringu.

    Lugupidamisega     (allkirjastatud digitaalselt) Maano Koemets Juhataja     Silvia Türkson 7361181 [email protected]  

.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 1

Raid Invest OÜ

Tel: +372 510 9000 E-post: [email protected]

Töö nr: 147/23

Asukoht: Tartu linn, Tähe tn 106, 106d

Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kruntide

DETAILPLANEERING

Projektijuht/planeerija Karin Raid

kutsetunnistus nr 219539

/OÜ Raid Invest/

Huvitatud isik: Tartu Ehitus AS

Koostamise korraldaja: Tartu Linnavalitsus

Tartu 2025-2026

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 2

Sisukord

1. Planeeringu koostamise alus ja eesmärk 3

1.1. Olemasoleva olukorra iseloomustus 3

1.2. Vastavus üldplaneeringule 4

1.3.Planeeringuala linnaehituslikud seosed 5

1.4.Erinevate liikumisviiside analüüs 6

1.5. Planeeringulahenduse põhjendus 7

2.Planeeringulahendus 7

2.1. Planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine 7

2.2.Krundi ehitusõigus 7

2.3.Arhitektuurinõuded ehitistele 8

2.4.Tänavate maa-alad ning liiklus- ja parkimiskorraldus 8

2.5.Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted 10

2.6.Kujad 11

2.7.Tehnovõrgud ja rajatised 11

2.7.1.Veevarustus 12

2.7.2.Reoveekanalisatsioon 12

2.7.3.Sademeveekanalisatsioon 13

2.7.4.Elektrivarustus ja tänavavalgustus 13

2.7.5.Soojavarustus 14

2.7.6.Telekommunikatsioonivarustus 14

2.7.7.Taastuvenergia tootmine ja kasutamine 14

2.8.Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatava elluviimiseks 14

2.8.1. Majanduslikud mõjud 15

2.8.2. Kultuurilised mõjud 15

2.8.3. Sotsiaalsed mõjud 16

2.8.4. Looduskeskkonnale avalduvad mõjud 16

2.9.Kuritegevusriske vähendavad nõuded ja tingimused 16

2.10.Servituudi seadmise vajadus 17

2.11.Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja 17

2.12.Planeeringu rakendamise võimalused 18

Koostöö planeeringu koostamisel ja kooskõlastuste kokkuvõte 20

JOONISED (esitatud digitaalselt eraldi failidena):

Skeem nr 1: Situatsiooniskeem ning mõjuala funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed

Joonis nr 1: Olemasolev olukord

Joonis nr 2: Põhijoonis

Joonis nr 3: Tehnovõrgud

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 3

Seletuskiri

1. Planeeringu koostamise alus ja eesmärk

Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kruntidel kehtib Tartu Linnavalitsuse 28. aprilli 1998. a

korraldusega nr 1338 kehtestatud „Tähe 106, 106a, 106b, Sepa 22, 24a, 24b kruntide

detailplaneering“, mille eesmärk on krundi Tähe 106 jagamisega tekkinud kruntidele

ehitusõiguse määramine, liiklus- ja parkimistingimuste ning keskkonnakaitse abinõude

täpsustamine.

Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d krundid on määratud liidetavaks (Tähe tn 106), maksimaalne

krundi täisehitusprotsent on 30% ning hoonete suurim lubatud korruselisus 1–3 korrust.

Muuhulgas on planeeringuga määratud Tähe tn 106 krundile juurdepääsutee servituut Tähe tn

106a krundi kasuks. Uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama ala kohta varem

kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on võimaluste kaalumine ehitusõiguse määramiseks äri-

ja/või tootmishoonetele.

Detailplaneeringu koostamine on vajalik, kuna soovitakse muuta kehtiva detailplaneeringu

ehitusõigust.

Planeeringu lähtedokumendiks on Tartu linna üldplaneering ja Tartu Linnavalitsuse 05.05.2025.

a korraldus nr 323 „Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kruntide detailplaneeringu koostamise

algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine“.

Detailplaneeringu koostamisel on alusplaanina kasutatud Maainsener OÜ poolt veebruaris

2024.a koostatud tööd nr: GEO 6818 (koordinaadid L-Est 97, kõrgused EH 2000 süsteemis).

Geodeetilise alusplaani mõõtkava on 1:500.

1.1. Olemasoleva olukorra iseloomustus

Planeeritava ala asukoha iseloomustamiseks on koostatud skeem nr 1 situatsiooniskeem ning

mõjuala funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed.

Planeeringuala suurusega ligikaudu 1 ha asub Ropka tööstuse linnaosas, Tähe tänava ääres.

Tähe tn 106 pindalaga 5 903 m² ja Tähe tn 106d pindalaga 4 035 m², katastriüksuse sihtotstarve

on mõlemal krundil ärimaa. Juurdepääs kruntidele on Tähe tänavalt.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 4

Tähe tn 106 krundil asub ehitisregistri andmetel 3-korruseline dispetšeri hoone koos

bensiinijaamaga, mille pindala on 1 105 m². Hoone kõrgus on 59.9 abs/m. Tähe tn 106d krundil

asub autoaed.

Juurdepääsud planeeringualale on Tähe tänavalt.

Krundi reljeef on suhteliselt tasane, langedes läänest ida suunda. Maapinna absoluutkõrgused

krundil on vahemikus ca 48.00-44.30 abs/m. Planeeringualal asuvad mitmed tehnovõrgud ja

nende kaitsevööndid.

Vaade planeeringualale 2024.a Foto 1

1.2. Vastavus üldplaneeringule

Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asuvad Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d krundid ettevõtluse

maa-alal, arhitektuurilises üksuses RT4, kus pikaajalise arengu tulemusena on maa-aladel välja

kujunenud kaubandus- ja teenindushooned, tootmis-, logistika- ja äriettevõtted aga ka büroosid

koondavad väikeettevõtluse piirkonnad. Maa-aladel kehtivad ettevõtluse maa-ala

juhtfunktsiooni kohased üldtingimused. Toetava otstarbena on lubatud kavandada kuni 49%

ulatuses ärihoone või tootmishoone otstarve. Sätestatud on, et tänava-äärne hoonestus peab

olema esinduslik ja järgima väljakujunenud ehitusjoont. Minimaalne krundi täisehitus on 20%.

Antud asukohas seab üldplaneering eesmärgiks maa-ala hoonestuse üldise tihendamise,

intensiivsema maakasutuse, võimalikult rohkeid ja kõrge kvalifikatsiooniga töökohti nõudvate

ettevõtete arengu piirkonnas. Samuti on maa-alad mõeldud eelkõige magistraaltänavate

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 5

lähedusest tuleneva äripotentsiaali realiseerimiseks ning vastavate, kas kaubanduskeskuste või

teatud kaubagrupile spetsialiseerunud poodide ja teenindusasutuste ehitamiseks.

Arhitektuurinõuded määratakse üldplaneeringus toodud arhitektuurilise üksuse RT4 põhjal.

Planeering on kooskõlas üldplaneeringuga.

1.3. Planeeringuala linnaehituslikud seosed

Planeeringuala ja teiste läheduses asuvate kruntide ligipääsuvõimalused on piirkonnas erinevate

liikumisviiside harrastajatele head, kuna planeeringuala asub asfalteeritud, valgustatud ja

kahesuunalise Tähe tänava ääres. Sõiduteed ääristavad järk järgult välja ehitatud

kergliiklusteed, mis kohati on katkendlikud. Tähe tänav on äri ja tootmishoonete äärne tänav,

mis on hästi seotud linna teiste tänavate võrguga.

Tähe tänava äärne äri- ja tootmis ala on kiirest arenenud, viimastel aastatel on lisandunud

mitmeid uusi hooneid. Planeeringuga kavandatud hoonestus haakub ümbritseva hoonestusega

ning kasutusotstarve soosib mugavat ligipääsu kõigile kasutajatele, kes on harjunud piirkonna

äri- ja tootmishooneid nii jalgsi kui sõidukitega kasutama. Erinevate ärihoonete paiknemine

kobaratena võimaldab teenuste tarbijatel saada äriteenused kätte mugavalt ühes asukohas, ilma

et peaks kaugemal asuvate teenuste järgi teistesse linna asumitesse sõitma.

Tähe tänava äärne hoonestus on välja kujunenud erinevate mahtude ja korrustega ning

funktsioonidega äri- ja tootmis piirkonnaks. Tähe tänava ääres paiknevad enamasti 2

korruselised hooned, kuid planeeringuala lähenduses on ka üks kõrgem viiekorruseline

kaubandus ja büroohoone Tähe tn 104a. Samuti on hetkel planeeringualal Tähe tn 106d hoone

4 korruseline (3 täiskorrust ja 1 tehniline korrus).

Tabel 1. Kontaktvööndis asuvate kruntide linnaehitusliku analüüsi tabel

Aadress Krundi

pindala

Krundi

kasutus

Detailplaneeringuga

lubatud

täisehitus

Detailplaneeringuga

lubatud

abs kõrgus

Tähe tn 127a 3062 m² ärimaa 44% 58 m

Tähe tn 127f 1483 m² ärimaa 33% 58 m

Tähe tn 106a 34581 m² tootmismaa 30% 50-52.4 m

Tähe tn 106b 8838 m² äri– ja

tootmismaa

33,9% 59 m

Tähe tn 104a 6004 m² ärimaa 20,7% (www.ehr.ee) 71 m (www.ehr.ee)

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 6

PLANEERITUD

Pos 1 4035 m² ärimaa 25,1% 62,7 m

Pos 2 5903m² ärimaa 33,8% 62,7m

Arvestades naabruses asuvate äri- ja tootmishoonete mahtusid, erinevaid kõrguseid,

funktsioone ning linna üldplaneeringuga kavandatud Tähe tänava äärset ettevõtluse maa-ala

juhtfunktsiooni, on planeeringuga kavandatavad äri- ja tootmishooned linnaruumi mahuliselt

ja funktsioonilt sobiv täiendus.

1.4. Erinevate liikumisviiside analüüs

Juurdepääsu võimalused planeeringualale on head nii jalgsi, ratta, ühistranspordi kui

sõiduautoga liigeldes. Aardla, Turu ja Jalaka tänava ääres asuvad ca 600m raadiuses linnaliinide

bussipeatused. Kergliiklusteed on ühendatud Tartu linna ja selle lähiümbruse jalgratta- ja

jalgteede võrgustikuga, mis tagab võimaluse liikumisvõimalused linna olulisimate

tõmbekeskustega ja kesklinnaga. Jalgratta kasutuse atraktiivsus on suurim kuni 5 km pikkuste

liikumiste puhul. Tartu kesklinn jääb planeeringualast täpselt sobivale kaugusele.

Olemasolev ühistranspordivõrk võimaldab jõuda ca 10 minutilise sõiduaja jooksul Tartu

kesklinna. Samuti on võimalik ümberistumiseta jõuda enamike oluliste tõmbekeskusteni.

Ühistranspordi kättesaadavus ja ühendusaeg tagavad, et autoliiklus ei taga peamiste

ühendusteede puhul olulist ajalist eelist. Seega on olemasolev bussiühendus piisavalt

atraktiivne.

Planeeringualale juurdepääsud on planeeritud sõidukitega ja jalgsi liiklejatele Tähe tänavalt.

Planeeringuala ümbritsev tänavavõrk on piisav autode teenindamiseks, lisanduv kergliiklustee

lõik muudab kasutamist veelgi mugavamaks.

Arvestades detailplaneeringuala paiknemist aktiivses ärihoonete piirkonnas, head ühendust

olemasolevate kergliiklusteede, bussipeatuste, tänavatega ning läheduses asuvaid rattaringluse

rattalaenutuse punkte, on selge, et planeeringuala tulevastele töötajatele ja teenuste tarbijatele

on tagatud erinevate liikumisviiside väga head kasutamisvõimalused.

Tartu linn on viinud läbi liikluskoormuse uuringu 2023.a. Tähe tänaval ööpäevane sõidukite

liikluskoormus ca 8820 sõidukit kesklinna suunas ja 6660 sõidukit linnast välja suunas.

Detailplaneeringus on planeeritud parkimiskohtade arv 221, mistõttu võib eeldada, et

planeeringulahenduse realiseerimine olulist mõju liiklusele kaasa ei too.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 7

Väljavõte“ Liikluskoormuse uuring Tartu linnas 2023. aastal ja prognoosid 2040.

aastaks“

1.5. Planeeringulahenduse põhjendus

Planeeringuala asub tihedalt hoonestatud ja aktiivses kasutuses äri- ja tootmispiirkonnas.

Lähimatel tänavatel on olemas kõik tehnovõrgud. Planeeringualale on juurdepääs sõidukitega,

jalgsi ja jalgrattaga. Lähimad ühistranspordi peatused on planeeringualast ca 600m kaugusel ja

selline vahemaa on piisav jalgsi liikumiseks planeeringualale. Planeeringuala asub

äritegevuseks ja ettevõtluseks sobivas asukohas. Peatükis 1.3 on analüüsitud lähipiirkonna

hoonete mahte ja kruntide struktuuri. Analüüs näitab, et planeeringualale ärihoonete

kavandamine on võimalik ja sobilik.

2. Planeeringulahendus

2.1. Planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine

Planeeringuala kruntide piirid säilivad ja nende piirid ning pindalad on kujutatud joonisel 2.

2.2. Krundi ehitusõigus

Kruntide ehitusõigus on esitatud põhijoonisel (joonisel nr 2). Planeering võimaldab

olemasoleva hoone lammutamist või ümberehitamist ja laiendamist vastavalt planeeringuga

määratud ehitusõigusele.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 8

Hooneid võib ehitada ainult joonisel näidatud planeeritud hoonestusalasse. Hoonete ja rajatiste

ehitamisel tuleb järgida kujadest tingitud nõudeid. Võimaldamaks tervikliku lahenduse

kujunemist antud tänavalõigus, määratakse kohustuslik ehitusjoon Tähe tn 104b ja 106b

hoonete järgi, arvestades seejuures võimalikult palju planeeringuala läbiva kollektori

kaitsevööndit.

Lisaks planeeritud hoonetele on lubatud ehitada kogu krundi piires rajatisi (reklaampostid jms),

mis toetavad või ei sega ala sihtotstarbelist kasutamist tingimusel, et tagatud on planeeritud

haljastusnõuete täitmine.

2.3. Arhitektuurinõuded ehitistele

Hoonete ning välialade projekteerimisel tuleb tagada inimsõbralik, terviklik ja turvaline

kaasaegne linnaruum. Kavandatavate äri- ja/või tootmishoonete paigutus krundil peab olema

seotud olemasoleva naabruses asuva hoonestusega. Hoone peasissepääs peab olema

linnaruumis nähtav ning kõikidele ligipääsetav. Peasissepääsu ees tuleb kavandada hajumisala

ning pääsemine peasissepääsuni peab olema võimalik ka parklat läbimata.

Hoonetel tuleb välisviimistluses kasutada kõrge kvaliteediga materjale. Kavandatavate hoonete

arhitektuur peab olema kaasaegne ja kõrgetasemeline.

Samuti on lubatud kavandada hoonetele arhitektuuriga sobivalt päikesepaneele.

Piirete kasutamine on lubatud majandushoovi vms majandussuunitlusega krundi osadel, kui

selleks tekib vajadus.

Varjendi rajamise kohustuse olemasolul tuleb arvestada Vabariigi Valitsuse kehtestatavate

nõuetega.

2.4. Tänavate maa-alad ning liiklus- ja parkimiskorraldus

Planeeringuala kruntidele on planeeritud kolm juurdepääsu Tähe tänavalt.

Planeeringuala lõunapiirile planeeritud juurdepääs tuleb sulgeda, kui Tähe tänav T115

liikluskorralduse planeerimisel tekib selleks vajadus. Kinnistu igakordsetel omanikel ei ole

õigus nõuda lõunapiiril oleva juurdepääsu säilimist.

Planeeringuga on kavandatud alaga piirnevas lõigus Tähe tänav T115 ja Tähe tn T127

kruntidele sõidutee äärde kõnnitee, mis on ühendatud Tähe tn 104b ja Tähe tn 106b kruntide

ees olevate kõnniteedega.

Parkimine on lahendatud maa-alusel parkimiskorrusel ja avaparklas.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 9

Autode ja jalgrataste parkimiskohtade projekteerimisel tuleb lähtuda Standardist EVS 843:2016

„Linnatänavad“.

Tartu linnas on läbi viidud uuring "Parkimiskohtade vajaduse määramine Tartu linnas", mille

kohaselt EVS 843 parkimisnormi rakendamisel saab Tartu linnas kasutada kruntide teenustele

ligipääsetavuse väärtust (teenustase).

Arvestades, et planeeringualalt on jalgsi või ühistranspordiga hästi kättesaadavad erinevad

linnas paiknevad teenused, sh piirkondlik kool, lasteaed, toidupood, töökohad (kogumina

krundi teenustase) siis on uuringu kohaselt soovitatav detailplaneeringualal parkimiskohti

kavandada normikohasest arvust 89%. Parkimiskohtade täpne arv sõltub hoonete lõplikust

arhitektuurist ja funktsionaalsest lahendusest.

Parklate maht ja asetus lahendatakse hoonete projekteerimisel.

Tabel 2. Planeeringuala kruntide planeeritud lahenduse standardikohane

parkimiskohtade arvutus

Ehitise liik Ehitiste

suletud

brutopind

Sõiduautode parkimisnormatiiv /

planeeritud parkimiskohtade arv

(väikeelamute ala, kasutatakse ka

tootmismaa puhul kui see paikneb

linna äärealadel)

Jalgrataste parkimisnormatiiv/

planeeritud parkimiskohtade arv

(väikeelamute ala, kasutatakse ka

tootmismaa puhul kui see paikneb

linna äärealadel)

Pos 1

(Tähe tn

106d)

Kauplused 200m²

1/30- 6,6 kohta

1/50- 4 kohta

või 1/12 töötaja kohta

Asutused 2680m² 1/40- 67 kohta 1/100- 26,8 kohta

Ladu 1180 m² 1/90- 13,1 kohta 1/200-5,9 kohta

või 1/12 töötaja kohta

Kokku: 4060m²

EVS Normatiivne-86

Vähendus 88%- 76

Planeeritud-77 kohta

Normatiivne-36,7

planeeritud- 37 (avaparklas ja/või

hoone mahus)

Pos 2

(Tähe tn 106)

Kauplused 200m²

1/30- 6,6 kohta

1/50- 4 kohta

või 1/12 töötaja kohta

Asutused 3400m² 1/40- 85 kohta 1/100- 34 kohta

Ladu 4400 m² 1/90- 48,8 kohta 1/200- 22 kohta

või 1/12 töötaja kohta

Kokku: 8000m²

EVS Normatiivne-140

Vähendus 89%- 125

Planeeritud-125 kohta

Normatiivne-60

planeeritud- 60 (avaparklas ja/või

hoone mahus)

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 10

Projekteerimisel on soovitatav koostada parkimise nõudlust välja selgitav hinnang. Kuna tegu

on ärihoonetega, mille täpne kasutusotstarve selgub projekteerimisel, siis on lubatud

parkimiskohtade arvu vähendada nt vahetustega töö vms korraldamisel. Samuti on võimalik

kaaluda parkimiskohtade vähendamist, kui on selge, et alternatiivsete liikumisviiside kasutajate

hulk on piisavalt suur ja autode parkimiskohti ei ole nii palju vaja.

Jalgsi liikumise, kergliikluse ja ühistranspordi kasutamise soodustamiseks tuleb

projektlahenduse ja krundisisese liiklusskeemi koostamisel pöörata tähelepanu jalgsi ja

jalgrattaga liikujate mugavate ja turvaliste liikumisteede tagamisele. Hoonete projekti

koosseisus peab olema liiklemise skeem, mis kajastab jalakäijate ja jalgrattaga liiklejate

põhisuundasid. Liiklemise skeemis näidata ära jalakäijate ja sõidukite liiklemiseks

(juurdepääsud hoonetele ja manööverdusalad) rajatavad teed ning platsid ja täpsustada lume

ladustamise alad.

Parkimise paigutamisel on eelistatud lahendused, mis väldivad suurte, liigendamata avaparklate

kujunemist. Tagada tuleb operatiivsõidukite juurdepääs hoonete sissepääsudeni.

Projekteerimisel tuleb lahendada kauba- ja teenindusautode ligipääs kauba laadimiseks (nt maa-

aluses parklas).

Parklates tuleb ette näha elektriautode laadimisjaama rajamine.

Hoone kasutusotstarbest tulenevalt tuleb vajadusel projekteerida järelkärudega sõidukitele

parkimiskohad.

Parklad ja teed peavad olema kõvakattega ja kergesti hooldatavad.

Parklate kogumisalalt kanaliseeritav sademevesi peab olema enne sademeveekanalisatsiooni

juhtimist puhastatud liiva- ja I klassi õlipüüduritega.

Parklates tuleb tähelepanu pöörata liikumispuudega inimeste sõidukite või liikumis- ja

nägemispuudega inimesi teenindavate sõidukite parkimiskohtade mugavale asetusele hoonete

sissepääsude suhtes.

Jalgrataste hoiuraamid peavad võimaldama kinnitada jalgratast lisaks ratastele ka raamist.

Hoonevälised jalgrattaparklad tuleb lahendada turvaliselt ja ilmastikukindlalt.

2.5. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted

Planeeringuga on näidatud tinglikud haljastuse asukohad kruntidel.

Kõrghaljastatud alade vähim osakaal krundi pinnast on 10%. Planeeringulahenduse koostamisel

on arvestatud ja tagatud, et kõrghaljastatud ala osakaal moodustab planeeringualast 10%.

Hooneid ümbritsev avalik ruum peab olema atraktiivne, liigendatud ja haljastatud. Välialad

krundil peavad olema esinduslikult kujundatud ning võimaldama lühipuhkust

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 11

(istumisvõimalusi). Nii ärihoone külastajate kui ka töötajate seisukohalt tuleb kaaluda ja anda

projekteerimisel lahendus krundisiseselt haljasalal puhkeala rajamiseks.

Projekteerimise käigus võib haljastuse paigutus muutuda. Haljastuse projekteerimisel tuleb

arvestada nähtavusega ja tehnovõrkude kaitsevöönditega. Parklad tuleb liigendada

haljastusega, kasutades haljasribasid, madal- ning kõrghaljastust, arvestades vähemalt üks puu

20 parkimiskoha kohta. Suured avaparklad tuleb liigendada haljastusega väiksemateks

üksusteks. Haljastuslahendus peab arvestama standardikohaseid nõudeid kasvutingimuste

tagamiseks.

Kogu planeeringuala hõlmav haljastusprojekt tuleb esitada koos hoonete projektiga ning

realiseerida hiljemalt hoone valmimise ajaks.

Kliimamuutustega kohanemist silmas pidades tuleb leida täiendavaid võimalusi:

- liigirikka madal ja kõrghaljastuse rajamiseks;

- kõvakattega aladel katendite kombineerimiseks murukiviga;

- sademevee kogumiseks ja taaskasutamiseks kastmiseks jms.

Kruntide vertikaalplaneeringu olulist muutmist ei kavandata. Lubatud on

vertikaalplaneeringuga kruntide tasandamine, sademevee hoonetest eemale ja ära juhtimiseks

parkla aladelt.

2.6. Kujad

Vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“.

Hoonete vaheline kuja peab olema vähemalt kaheksa meetrit. Kui hoonete vaheline kuja on

vähem kui kaheksa meetrit, piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega (tulemüür vms).

Planeeritud hoonete minimaalne tulepüsivusklass määratakse projekteerimisel.

Planeeritud hoonetele tuleb päästetööde tegemiseks tagada juurdepääs redelautoga kõikidele

päästetöödeks vajalikele hooneosadele. Juurdepääsu projekteerimisel tuleb arvestada

päästetehnikast tuleneva koormusega teekonstruktsioonile ja ruumivajadusega.

2.7. Tehnovõrgud ja rajatised

Lähialal olemasolevad tehnovõrgud on näidatud detailplaneeringu joonisel nr 1 „Olemasolev

olukord“.

Planeeritud tehnovõrkude asukohad on kajastatud joonisel nr 3 „Tehnovõrgud“.

Planeeringuga on näidatud põhimõttelised vee-, reoveekanalisatsiooni-, sademevee-

kanalisatsiooni-, soojatrasside ning side- ja elektriühenduste lahendused.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 12

Projekteerimisel võib planeeritud tehnovõrkude ja rajatiste asukohta täpsustada koostöös kõigi

tehnovõrgu valdajatega.

2.7.1. Veevarustus

Planeeringuala veevarustus on planeeritud AS-le Tartu Veevärk kuuluvast ühisveevõrgust

vastavalt AS Tartu Veevärk poolt 05.06.2025.a väljastatud tehnilistele tingimustele

detailplaneeringu koostamiseks 25ARE-2-DT-10.

Tähe tn 106 kinnistut läbib Tähe 106a kinnistu veeühendustoru De 110 PE. Tähe 106a veetorule

seatakse servituut, vajadusel tuleb ehitustegevusele ette jäämise korral tõsta veetoru ümber uude

asukohta (lahendatakse projekteerimisel). Tähe 106a veetoruga seotud tegevused tuleb

kooskõlastada toru omanikuga.

Tähe tn 106 kinnistul asuv olemasolev hoone on veega varustatud Tähe tänava veetorustikust

rajatud De 50 veeühendustoru kaudu. Planeeritud hoone veega varustamiseks on planeeritud

uus ühendus Tähe tänava De 225 veetorustikust. Olemasolev veeühendus koos liitumispunktiga

on planeeritud likvideerida.

Tähe 106d kinnistu on käesoleval ajal veega varustatud Tähe tänava De 225 veetorustikust

rajatud veeühendustoru kaudu. Veeühendustoru läbimõõt tänaval kuni liitumispunktini on De

32, kinnistu sees andmed puuduvad. Planeering näeb ette uue veetorustiku rajamise ja

olemasoleva likvideerimise.

2.7.2. Reoveekanalisatsioon

Planeeringuala reoveed on planeeritud juhtida AS-le Tartu Veevärk kuuluvasse

kanalisatsioonivõrku Tähe tänaval vastavalt AS Tartu Veevärk poolt 05.06.2025.a a väljastatud

tehnilistele tingimustele 25ARE-2-DT-10.

Planeeringuala läbib AS Tartu Veevärk reoveekollektor DN 1500 ning sellega ühendatud Tähe

127f kinnistu ühendustoru De 200. AS Tartu Veevärk tehnorajatistele on planeeritud

ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni maa-aluste torustike kaitsevööndid (kliimaministri

12.09.2023.a. määrus nr.57), mis DN 200 reoveetorustiku puhul on 2,0 m ning DN1500

kollektoril 5 m torustiku telgjoonest mõlemale poole.

Pos 2 planeeritud hoone ulatub osaliselt tehnovõrgu kaitsevööndisse ning hoone rajamine

kaitsevööndisse on võimalik üksnes tehnovõrgu omaniku nõusolekul. Juhul, kui nõusolekut ei

saada, tuleb tehnovõrgud ümber tõsta.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 13

Ehitusseadustiku alusel võib kaitsevööndis kehtivatest piirangutest kõrvale kalduda

kaitsevööndiga ehitise omaniku nõusolekul (EHs §70 lg 3).

DN1500 kollektorile ja De 200 reoveetorustikule tuleb kinnistuid läbivas ulatuses seada isiklik

kasutusõigus AS Tartu Veevärk kasuks.

Detailplaneeringualale jäävad mittetöötavad või tööst kõrvaldatud torustikud on planeeritud

likvideerida.

Tähe tn 106 ja Tähe tn 106d kinnistute olemasolevad reoveetorustikud on ühendatud Tähe

tänava DN 1500 reoveekollektoriga. Olemasolevad tööst kõrvaldatavad ühendused

likvideeritakse ning hoonetele rajatakse uued ühendustorud. Võimalike ühenduskohtadeks on

olemasoleva kollektori kaevud. Kinnistute kanalisatsiooni projekteerimisel tuleb arvestada

võimalikku reovee paisutustasemega torustikus. Võimalikust paisutustasemest madalamal

asuvate reoveeneelude vahetu ühendamine isevoolsesse torustikku ei ole lubatud.

2.7.3. Sademeveekanalisatsioon

Sademevee lahendus on planeeritud vastavalt AS Tartu Veevärk poolt 05.06.2025. a väljastatud

tehnilistele tingimustele detailplaneeringu koostamiseks, 25ARE-2-DT-10.

Sademevee eesvooluks on planeeritud Tähe tänava sademeveekollektor De 688. Allpool

paisutustaset asetsevatelt pindadelt sademevee juhtimiseks Tähe tänava kollektorisse tuleb

kinnistutele projekteerida sademeveepumplad ning vajalik kogumismaht.

Katuste sademevesi on planeeritud suunata väljaspool hooneid maapinnale, kust see suunatakse

sademeveelehtritesse ja restkaevudesse.

Parklate sademevee puhastamiseks tuleb kruntidele projekteerida liivapüüdur ja I-klassi

õlipüüdur.

Detailplaneeringualale jäävad edaspidi mittetöötavad ja tööst kõrvaldatavad torustikud on

kavandatud likvideerida.

Sademe- ja drenaaživee juhtimine reoveekanalisatsioonitorustikku on keelatud.

2.7.4. Elektrivarustus ja tänavavalgustus

Elektriliitumine on kavandatud vastavalt Elektrilevi OÜ Tartu Regiooni tehnilistele

tingimustele (nr 497035, väljastatud 14.05.2025). Detailplaneeringuala elektriga varustamine

on planeeritud Telefoni 255 (Ülejõe) 10/0,4 kV alajaama baasil. Kruntidele on planeeritud 0,4

kV liitumiskilpide orienteeruvad asukoht. Liitumiskilp on planeeritud liituvale krundile ning

see peab olema alati vabalt teenindatav. Liitumiskilpidest hooneteni viiakse maakaablid.

Parklate ja hoonete krundisisene valgustus tuleb lahendada projekteerimise käigus vastavalt

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 14

kehtivatele normatiividele. Parkla ja selle haljastuse kavandamisel arvestada elektriautode

laadimisvajaduse tagamisega.

2.7.5. Soojavarustus

Planeeritav ala asub kaugkütte piirkonnas. Hoonete soojavarustus on planeeritud kaugkütte

baasil ning tuleb projekteerida vastavalt Gren Tartu AS poolt 07.05.2025.a väljastatud

tehnilistele tingimustele 106/25. Liitumine on planeeritud:

- Pos 1 hoonele tuuakse soojatorustik Tähe tänava soojustorustikult DN 500/710;

- Pos 2 hoonel säilib olemasolev soojustorustik.

Soojatorustik tuleb rajada rõhuklass PN16 eelisoleeritud torustikuna, lähtuda EVS 843:2016

“Linnatänavad” nõuded tehnovõrkude kujade ja kaitsetsoonide kohta.

2.7.6. Telekommunikatsioonivarustus

Telekommunikatsioonivarustus on kavandatud vastavalt AS Telia telekommunikatsiooni

alastele tehnilistele tingimustele nr 39632383, 12.05.2025. a.

Planeeringuala hoonete sidevõrguga ühendamiseks on planeeritud projekteerida ja ehitada

sidekanalisatsioon (100mmUPOTELPVCtorust/multitorust) põhitrass alates uude asukohta

paigaldatavast sidekaevust (end nr 245) planeeringuala hooneteni. Optiline kaabel (magistraal,

vähemalt 24-kiuline) paigaldada olemasoleva ja paigaldatava sidetorustiku kaudu alates

sidekaevust nr 4366.

2.7.7. Taastuvenergia tootmine ja kasutamine

Lubatud on taastuvenergia tootmine, edastamine ja kasutamine.

2.8. Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatava

elluviimiseks

Planeeringualal ei asu teadaolevalt kultuurimälestisi, loodusvarasid, ohtlike ainete

ladestuskohti ega teisi jääkreostust tekitavaid objekte. Planeeringulahenduse kohaselt puudub

vajadus täiendavateks ettepanekuteks maa-alade ja/või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks ja

miljööväärtuslike hoonestusalade määramiseks.

Jäätmekäitlus lahendatakse kruntidel. Jäätmekonteinerid peavad olema varjestatud, st mitte

nähtavad avalikust ruumist ja liikumisteedelt.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 15

Ärihoonete majandustegevusest tekkivaid jäätmeid tuleb käsitleda olmejäätmetest eraldi.

Jäätmekonteinerite täpsed asukohad määratakse projekteerimisel.

Tekkivad jäätmed tuleb anda üle jäätmeluba omavatele ettevõtetele ning tagada vaba juurdepääs

konteineritele. Jäätmete käitlemine korraldatakse vastavalt Tartu linna jäätmehoolduseeskirjale.

Arvestades kliimamuutustega ning vajadusega nende mõjusid ennetada ja leevendada, näeb

detailplaneering kõvakattega aladel kuumasaarte efekti vähendamiseks ette kõrghaljastuse

rajamise parklate vahele ja nende äärde.

Edasisel projekteerimisel tuleb pöörata tähelepanu valingvihmadega toimetulekule, kavandades

selleks sobivaid sademevee hajutamise ja viibimise lahendusi, näiteks märgpeenraid,

sademeveemahuteid või muid looduslähedasi sademeveelahendusi. Konkreetne lahendus

täpsustatakse projekteerimise käigus.

2.8.1. Majanduslikud mõjud

Detailplaneeringu elluviimine mõjub majanduslikult positiivselt. Mitmeotstarbeliste hoonete

rajamine loob piirkonda rohkem võimalusi erinevate teenuste kasutamiseks ning aitab kaasa

uute töökohtade tekkele. Äri- ja tootmishoonete ehitamine on soodne, kuna asukoht on

logistiliselt hea ning olemasolev taristu toetab arendust. Piirkonnas on olemas vajalikud

tehnovõrkude ühendused, mistõttu ei kaasne suuri kulusid uue tehnilise ega sotsiaalse taristu

rajamiseks. Samal ajal soodustab planeering mitmekesise ja kvaliteetse ärikeskkonna arengut.

Planeeringuga ei kaasne eeldatavalt negatiivset mõju majanduskeskkonnale.

2.8.2. Kultuurilised mõjud

Planeeringualal ja selle vahetus ümbruses puuduvad kinnismälestised. Planeeringu

realiseerimisel ei muutu olemasolev tänavamiljöö. Planeeringul puudub seega mõju

kultuurikeskkonnale. Osaliselt kasutuseta seisva maa-ala muutumine kaasaegseks

ärikeskkonnaks on kultuurilise mõju seisukohalt pigem positiivne muutus. Maa-ala

korrastamisega luuakse positiivne mõju linnaruumile. See omakorda vähendab vandalismi

esinemise tõenäosust.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 16

2.8.3. Sotsiaalsed mõjud

Planeeritud tegevusega suurendatakse nii hoonete ehitus- kui kasutusaegset tööhõivet kui ka

teenuse kättesaadavust ja valikuvõimalusi piirkonnas. Kavandatava tegevusega võimaldatakse

kõrge kvalifikatsiooniga töökohti nõudva ettevõtluskeskkonnaarengut.

Tänu heale juurdepääsetavusele (sh sõidukite parkimisvõimalusi) on võimalik planeeringualal

töötada ka haavatavamatel elanikkonna gruppidel. Eelnevast lähtuvalt võib sotsiaalset mõju

pidada positiivseks.

2.8.4. Looduskeskkonnale avalduvad mõjud

Kavandatud tegevuse elluviimine toob endaga kaasa senise keskkonna muutuse. Planeeringu

elluviimisega maa-ala ilme muutub- lammutatakse või ehitatakse ümber olemasolev hoone,

rajatakse uued hooned ja haljasalad. Planeeringualal asuvad ulatuslikud kõvakattega alad, mis

kujundatakse planeeringu realiseerimisel ümber terviklikult haljastatavateks kõrg ja madal

haljastusega aladeks.

Arvestades asjaolu, et piirkonnas on juba väljakujunenud hoonestatud ja inimtegevuse poolt

mõjutatud keskkond, siis on mõju positiivne ja tegemist on keskkonda sobiva muutusega.

Planeeringualal ei asu kaitsealuseid taime-, looma- ja linnuliike ning selle kontaktvööndis

puuduvad väärtuslikud elupaigad. Sellest lähtuvalt ei ole kavandatud tegevusega oodata ka

negatiivse mõju avaldamist kaitsealustele liikidele või taime- ning loomaliikide

populatsioonide arvukusele.

Hooned ühendatakse tsentraalsete võrkudega, mis tähendab, et võimalik reostusoht on viidud

miinimumini.

2.9. Kuritegevusriske vähendavad nõuded ja tingimused

Planeeringut koostades on välisruum kavandatud selliselt, et on arvestatud

erinevaid kuritegevust vähendavaid meetmeid. Oluliseks on seatud:

- tänavate ja hoonete vaheline hea nähtavus ja valgustatus;

- konkreetsed ja selgelt eristatavad liikumisteed, kergliikluse eristamine sõidukite

liikumisest;

- erineva kasutusega alade selgepiiriline ruumiline eristamine.

Projekteerimisel ja hilisemal rajamisel ning kasutamisel tuleb lisaks eelnevale arvestada

järgnevaga:

- jälgitavus (videovalve);

- üldkasutatavate teede ja piiratud kasutusega teede ning sissepääsude selge

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 17

eristamine;

- atraktiivsed materjalid, värvid;

- atraktiivne maastikukujundus, arhitektuur;

- ehitusmaterjalidest kasutada vastupidavaid ja süttimatuid konstruktsioone ja

ehitusmaterjale;

- tagada maa-ala korrashoid, mis näitab, et alal on järelevalve, mis vähendab

kuritegude tõenäosust ning süttimise ohtu.

2.10. Servituudi seadmise vajadus

Kruntidele Pos 1 ja Pos 2 määratakse Tähe tn 106a krundi kasuks juurdepääsuservituut.

Servituudiala ulatus ja tingimused lepitakse kokku kinnistu omanike vahel ja kantakse

kinnistusraamatusse.

Kuna planeeringuala siseselt teenindab üks ühine parklate vaheline teelõik mõlema kinnistu

parklaid ja juurdepääse, siis seatakse Pos 1 kinnistule juurdepääsu servituut Pos 2 kinnistule

juurdepääsu tagamiseks ja Pos 2 kinnistule Pos 1 kasuks.

Tabel 3. Servituutide seadmise vajadus

Teeniv kinnisasi Valitsev kinnisasi Servituudi sisu

Pos 1, Pos 2 Tähe tn 106a Juurdepääsu tagamine

Pos 1 Pos 2 Juurdepääsu tagamine

Pos 2 Pos 1 Juurdepääsu tagamine

Perspektiivsed servituudialad on kajastatud joonisel 2.

Tehnovõrkude rajamiseks seatakse koostatavate ehitusprojektide alusel isiklikud

kasutusõigused tehnovõrkude valdajate kasuks.

Tulenevalt asjaolust, et tehnovõrkude lahendused täpsustuvad projekteerimise faasis, ei ole

planeeringu loetavuse huvides tehnovõrkude isikliku kasutusõiguse planeeringu joonistele

kantud. Tehnovõrkude isikliku kasutusõiguse alaks on vähemalt vastavava tehnovõrgu

kaitsevöönd.

2.11. Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude

hüvitaja

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid. Selleks tuleb tagada, et

rajatavad ehitised ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastust)

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 18

ei ehitamise ega kasutamise käigus. Ehitamise või kasutamise käigus tekitatud kahjud tuleb

tekitaja poolt hüvitada.

2.12. Planeeringu rakendamise võimalused

Kehtestatud detailplaneering on aluseks ehituslike ja tehniliste projektide koostamisel.

Planeeringu elluviimisega ei kaasne Tartu linnale kohustust detailplaneeringukohaste avalikuks

kasutamiseks ette nähtud teede ning nendega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse

ning tehnorajatiste sh sademeveekanalisatsiooni (edaspidi avalikud rajatised) väljaehitamiseks

ega vastavate kulude kandmiseks.

Planeeringuala kruntide igakordne omanik (edaspidi arendajad) tagavad avalike rajatiste

väljaehitamise ja sellega seotud kulude kandmise. Avalike rajatiste väljaehitamine on

planeeritud hoonete püstitamise tingimuseks.

Detailplaneeringut on lubatud ellu viia eraldi etappidena Pos 1 ja Pos 2 aladel. Oluline on, et

ühe etapi realiseerimisel rajatakse kõik vastavat krunti teenindavad tehnovõrgud ja

juurdepääsud.

Planeeringuga on kavandatud avaliku rajatisena Tähe tänava äärse jalgtee väljaehitamine.

Planeeringu elluviimise tegevuskava on järgmine:

1. Seada servituut Tähe tn 106a kinnistu kasuks;

2. Rajada tuleb planeeringukohased tehnovõrgud liitumispunktini (veevarustus,

reoveekanalisatsioon, elektrivarustus, soojavarustus, sideühendused jm) koostöös

tehnovõrkude valdajatega. Tehnovõrkude rajamine toimub vastavalt ehitusõiguse

teostaja ja võrguvaldajate kokkulepetele.

3. Välja tuleb ehitada jalgtee planeeringuala kruntidega külgnevas lõigus ning sissesõidud

planeeritud kruntidele.

4. Tehnovõrkude ja sissesõitude ehituse järgselt tuleb taastada tänava katend Tähe tänaval

vastavalt projektile.

5. Kruntide Pos 1 ja Pos 2 hoonete ehitusloa saamise eeldus on, et planeering on

realiseeritud punktide 1 ja 4 osas.

Ehitusloa võib anda enne eelnimetatud tingimuste täitmist, kui arendaja on sõlminud enne

mistahes esimesele hoonele ehitusloa andmist Tartu linnaga lepingu, millega antakse rajatiste

väljaehitamise kohustuse täitmise tagamiseks hiljemalt hoone kasutusloa taotlemise ajaks

piisavad tagatised. Kui arendaja soovib avalikud rajatised välja ehitada enne planeeringualal

esimesele hoonele ehitusloa taotlemist, siis ei ole eelnimetatud tagatisi vaja.

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 19

Avalike rajatiste projekti tellija, ehitaja ja finantseerija on arendaja. Rajatiste projekteerimisel

ja ehitustööde tellimisel tuleb teha koostööd Tartu linnaga. Rajatistele peab kehtima kahe aasta

pikkune ehitustööde garantii. Avalike rajatiste väljaehitamise kohustuse mittetäitmise korral on

Tartu linnal õigus keelduda mistahes planeeringukohase hoone ehitusloa väljastamisest või

tunnistada detailplaneering kehtetuks

Tähe tn 106 ja 106d kruntide detailplaneering

RAID INVEST OÜ 20

Koostöö planeeringu koostamisel ja kooskõlastuste kokkuvõte

Planeeringu läbi vaadanud ja heaks kiitnud:

kooskõlastaja kuupäev

AS Tartu Veevärk 12.11.2025

Gren Tartu AS 07.10.2025

OÜ Elektrilevi 30.10.2025

AS Telia 02.10.2025

Päästeamet