Kiri

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-260663C

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest

tunnusega 23401:002:0151 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 21897 m²

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine

seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4

lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 15.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 48

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED................................................................................................................... 5

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5 1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7 2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9

3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9 3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9 3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 17

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 18 4.1 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 21 4.2 Metsamaa turuülevaade ............................................................................................... 26 4.3 Pakkumise ülevaade .................................................................................................... 29 4.4 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 30

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 32

5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 32 5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 32 5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 33 5.4 Hindamine..................................................................................................................... 33

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 33 5.4.2 Metsatagavara hindamine .................................................................................................. 37 5.4.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 37 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 38 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 39

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 40 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 42

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 43

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 28 .............................................................................. 46

Lisa nr 5 Metsatagavara hindamine ........................................................................... 47

Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................... 48

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 48

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest tunnusega

23401:002:0151 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga 21897 m²

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Omanik: Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860)

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0151

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 3,66 ha

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud,

ehitusõigus:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb hinnatav

teemaplaneeringu kohase tee ja tee kaitsevööndi ala, projekteeritava 2+2

maantee teljele ja projekteeritavale kogujateele.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise

kohustusega alale. Ehitusõigus puudub.

Kõlvikuline koosseis ja

maa kasutus:

Haritav maa - 486.0 m², looduslik rohumaa - 27755.0 m², metsamaa -

6865.0 m², muu maa - 1460.0 m²

Äralõige on moodustatud eelkõige loodusliku rohumaa ja metsamaa alalt.

Maaüksusel kehtiv metsamajandamise kava puudub, äralõike

takseeriseloomustuse 2026-2035 (03.03.2026 koostanud Peep Põntson,

Metsaeksperdi Metsakorralduse osaühing) kohaselt on metsamaad 2,19

ha, millest hall-lepikud 0,70 ha ja lagedad alad 1,49 ha. Kasvava metsa

tagavara on 141 tm, sellest kasvava metsana 0 tm 10 aasta kohta. Tagavara

juurdekasv I rindes on 7,5 tm aastas. Ühel eraldisel kuivendatud angervaksa

lage ala, teisel eraldisel kuivendatud angervaksa hall-lepik (valmiv mets),

kolmandal eraldisel naadi lage ala.

Äralõige:

katastriüksuse lõunapoolses asuv hoonestamata maa-ala pindalaga 21897

m². Äralõike alal hindajale teadaolevalt tehnovõrkude liitumispunktid

puuduvad. Maaüksusele mahasõitu ei planeerita.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Lähteülesanne:

hinnata tasu Saare kinnisasja registriosa numbriga 16786550 planeeritud

äralõike suurusega 21897 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt

tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega.

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 15.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 48

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene

- hindamisel on eeldatud, et metsaväärtused ei ole hindamisaruande

väärtuse kuupäeva ja metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal

muutunud.

Tasu:

kinnisasja omandamise tasu on 12 618,75 eurot, ehk ehk 0.58 €/m2, sh:

- äralõike harilik väärtus 8027,24 €

- metsa tagavara väärtus 4591,51 €

- saamata jääv tulu 0 €

- kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Hinnang likviidsusele:

hinnatava vara müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib

prognoosida keskmiselt 6 kuud, mida võib hinnatava vara turusegmendi

lõikes pidada tavapäraseks

Hindamistulemuse

täpsus:

arvestades, et Järva maakonna metsamaa turg on keskmisest parema

efektiivsusega, on hindamistulemused esitatud hinnatava vara

turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%)

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Vara ei ole koormatud rendilepingutega.

Hindamistulemus

Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Saare asuva kinnisasja registriosa numbriga

16786550 katastriüksusest tunnusega 23401:002:0151 äralõike pindalaga 21897 m² avalikes huvides

omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 12 618,75 (kaksteist tuhat kuussada

kaheksateist eurot ja seitsekümmend viis eurosenti) eurot.

Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest ja kasvava metsa väärtusest. Saamata jäävat tulu

ja otsest varalist kahju ei esine.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 48

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 16786550 katastriüksusest

tunnusega 23401:002:0151 avalikes huvides omandatav äralõige

pindalaga 21897 m²

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja

omandamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb

kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt

kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14,

18 ja 20 sätestatule.

Hinnangu kasutaja:

Transpordiamet

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei

ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna.

Väärtuse liik:

tasu1

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil

hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning

analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui

kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis

isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt

kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.

Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik

väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2.

Lähteülesanne:

hinnata tasu Saare kinnisasja registriosa numbriga 16786550

katastriükusest tunnusega 23401:002:0151 planeeritud äralõike

suurusega 21897 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt

1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist

mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada

soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele

vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 48

tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega.

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene

- hindamisel on eeldatud, et metsaväärtused ei ole hindamisaruande väärtuse kuupäeva ja

metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal muutunud.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 48

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- - Kinnistul kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus nr

22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord", Peep Põntson, Metsaeksperdi

metsakorralduse osaühing, koostatud 04.03.2026;

- Takseeriseloomustus 2026-2035, Peep Põntson, Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing,

04.03.2026;

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 28 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere

lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 09.06.2026;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 12.06.2026;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus on kasutatud allhanget – Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing

- puidutagavara hinnanguks (04.03.2026).

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026

Hindamisaruande kuupäev4: 15.06.2026

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 48

Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: -

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud

plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide

asukohad.

Algandmed esitanud isik: Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud

info.

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 48

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Kinnistu nimi: -

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 16786550

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0151

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 3,66 ha

Omanik: Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos järgmine kehtiv kanne:

- Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)

kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise

majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi

ulatuses vastavalt 10.03.2026 sõlmitud lepingu punktidele 2, 3.1,

3.2 ja maakatastrisse kantud ruumiandmetele (piiranguala ID

1091497). Õiguse ruumiala on nähtav maakatastri infosüsteemis

1091497.

Tegemist on tavapärase isikliku kasutusõiguse kandega

tehnosüsteemide majandamiseks. Nimetatud kanne ei mõjuta vara

sihtotstarbelist kasutamist ja seega ei mõjuta see ka vara turuväärtust.

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Elektripaigaldise kaitsevöönd;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd;

- Piiratud asjaõigusega ala.

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla

Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 23 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 48

Mikroasukoht

Naabrus: Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud

talukompleksid

Juurdepääs:

jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub

sõidukid hea

kommentaar

otsene juurdepääs kohalikult teelt Käsukonna teelt

(tee nr 2340001) ja võimalik tagada ka

põhimaanteelt Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee,

kuid mahasõit puudub.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid

(lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6 km

kaugusel Koigi külas.

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliinide peatused „Käsukonna“ ~ 360 m

kaugusel

Veekogu: Lähiümbruses puuduvad

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti

mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 55-69 db, maantee

poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse,

raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei

avalda.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 48

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus:

Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna-

Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille

aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades hinnatava vara

kasutust haritava maana, ei avalda nimetatud liiklussagedus hindaja

hinnangul vara turuväärtusele olulist negatiivset mõju. Hea piirkondlik

ühendus võib põllumajanduslikust aspektist avaldada väärtusele

mõõdukalt positiivset mõju, kuid selle täpne ulatus ei ole eraldiseisvalt

määratletav.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 48

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk:

Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 48

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6:

Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

Metsatulekahjude oht:

hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus võib

esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esile kerkimise

riski, mille juures hindaja soovitab siinkohal vastavat riski mitigeerida

eeskätt võimaliku vara kindlustuslepingu sõlmimise läbi

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Metsakinnistute turul on nõudlus üldjuhul üleriigiline ning väärtust mõjutavad eelkõige puistu omadused,

majandamispotentsiaal ja juurdepääs. Hinnatava vara paiknemine olulise tähtsusega riigimaantee ääres

on metsamajanduslikust aspektist pigem positiivne, toetades logistilist ligipääsetavust ja puidu väljaveo

võimalusi.

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg) 7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 48

Asukohaskeemid:

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastriüksus 23401:002:0151

Katastriüksuse pindala: 36566 m2, kinnistusraamatu andmeil 3,66 ha. Hindamisel võetakse

aluseks maakatastri andmed, kuna need on täpsemad

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 48

Kõlvikuline jaotus

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga

Reljeef: Reljeefilt tasane

Haljastus:

looduslik kõrghaljastus, metsamaa, maanteepoolsele äralõikele on

koostatud takseeriseloomustus, vt punkt 3.4. Kinnisasjale Saare,

katastriüksuse tunnusega 23401:002:0151, on teostatud inventeerimine

05.06.2019 metsakorraldaja Metsakorralduse büroo poolt. Kuivõrd

hinnatavaks varaks on vaid äralõige tervikust, ei ole siinjuures terviku

metsakooslust detailsemalt kirjeldatud.

Maa maksustamishind

8 572 €, sh looduslik rohumaa 27 755 m2 – 7 494 €, metsamaa 6865 m2 -

762 €, haritav maa 486 m2 – 258 € ja muu maa 1460 m2 – 58 €

(https://minu.kataster.ee/);

Üldplaneering:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb hinnatav

teemaplaneeringu kohase tee ja tee kaitsevööndi ala, projekteeritava

2+2 maantee teljele ja projekteeritavale kogujateele.

Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutus kaart

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 48

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0151

Äralõike pindala: 21897 m2

Positsioon: 28

Omandaja: Eesti Vabariik

Paiknemine:

Äralõige paikneb kinnisasja lõunapoolses osas, tee äärtes.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 48

Allikas: - Krundijaotuskava POS 28 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-

107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02

Planeeritud ehitustööd:

4-rajalise põhimaantee, müra muldvalli (pikkus 220m), liiklussõlme

rambi, tagasihüppekoha, kraavi, truubi, ulukitara, konnapiirde,

sidekanalisatsiooni ja elektriliini rajamine. Elektriliini demonteerimine.

Raadamine.

Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja lõunapoolses osas, tee äärtes

Reljeef: Reljeef tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Kattega tee, liik teadmata

Haljastus:

äralõike takseeriseloomustuse 2026-2035 (04.03.2026 koostanud Peep

Põntson, Metsaeksperdi Metsakorralduse osaühing) kohaselt on

metsamaad 2,19 ha, millest lagedad alad 1.49 ha ja hall-lepikud 0,70

ha. Kasvava metsa tagavara on 141 tm, sellest kasvava metsana 0 tm

10 aasta kohta. Tagavara juurdekasv I rindes on 7.5 tm aastas. Ühel

eraldisel kuivendatud angervaksa lage ala, teisel eraldisel kuivendatud

angervaksa hall-lepik (valmiv mets), kolmandal eraldisel naadi lage ala.

Kasvukohatüüp: Naadi, kuivendatud angervaksa hall-lepik, kuivendatud angervaksa lage

ala

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõikele tehnovõrke

Omaniku poolne täiendav

kommentaar: Täiendav info puudub

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Arvestades hinnatava vara olemust metsamaana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige metsa

jätkusuutliku majandamise ja taastuvressursi kasutamisega. Hinnataval varal puuduvad teadaolevad

looduskaitselised piirangud, mis takistaksid metsa tavapärast majandamist. Hindaja hinnangul ei esine

väärtuse kuupäeva seisuga kestlikkusest tulenevaid asjaolusid, mis avaldaksid hinnatava vara

turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 48

4. TURUÜLEVAATED

Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026

Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2%

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise

kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv,

mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud.

Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku

moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui

tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel

esimeses kvartalis mõju avaldanud.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja

2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda

vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus.

Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%)

Allikas: Statistikaamet

Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas

2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas.

Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on

umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui

ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus

esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid

madalad.

Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 48

Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt

Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem

ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme.

Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020.

aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019.

aasta taseme.

Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli

väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad

näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just

Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud.

Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige

kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist.

Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4%

Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta

sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%.

Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini

kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul,

samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu.

Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi

arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui

elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju.

Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026

100 100.06

100.93

101.58

102.63

101.48 101.47

101.31

100.7

101.74

102.53 102.53

103.39

98

99

100

101

102

103

104

a p

ri ll

2 0

2 5

m a

i 2

0 2

5

ju u

n i 2

0 2

5

ju u

li 2

0 2

5

A u g -2

5

S e

p t-

2 5

o k to

o b

e r

2 0

2 5

N o

v -2

5

d e ts

e m

b e r

2 0 2

4 5

ja a

n u

a r

2 0

2 6

v e

e b

ru a

r 2

0 2

6

m ä

rt s 2

0 2

6

a p

ri ll

2 0

2 6

Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet

Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 48

Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas

eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (-

1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%.

Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu

kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus

tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete

tootmises.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid

töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest

soojem ilm.

Tööturu taastumine võtab aega

Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine

jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik,

on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra

optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus.

Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike

langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv

jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus

tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel,

mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused.

Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on

oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam

tööstuses ja ehituses.

Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas

Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi

turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa

rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise

pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika

suunda .

Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et

inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis

omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja

jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka

languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel.

Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna

inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada

intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu.

Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 48

Allikas: Eurostat

Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt

Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub

tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse

varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse

üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal

võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata.

Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis

avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et

hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja

eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet.

Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa

tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus

kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada.

Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust

kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud

piirkondadesse.

4.1 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, www.kv.ee, Arco Vara statistika 13.05.2026

2026. aasta aprillis püsis Eesti kinnisvaraturg tehingute arvu poolest aastatagusega võrreldes üsna stabiilne.

Tehti 3454 ostu-müügitehingut, mis on veidi vähem kui 2025. aasta aprillis (3474 tehingut). Samas kasvas

tehingute koguväärtus 430,6 miljonilt eurolt 442,9 miljoni euroni, mis viitab sellele, et keskmine tehingu

väärtus on tõusnud.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 48

Võrreldes 2026. aasta märtsiga, mil tehti 3614 tehingut, oli aprillis näha kerget jahtumist - tehingute arv

vähenes, samas kui koguväärtus kasvas 431,2 miljonilt eurolt 442,9 miljoni euroni. Üldpilt viitab sellele, et

pärast märtsi aktiivsust jäi turg aprillis küll tugevaks, kuid veidi rahunes.

Ostu-müügi tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010-2026

*

2026. aasta andmed on toodud aprilli seisuga

Allikas: Maa-ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Korteriturg aprillis veidi jahtus, kuid hinnatase püsib stabiilne

2026. aasta aprillis registreeriti Eestis 1839 korteriomandina võõrandatud eluruumide ostu-müügitehingut,

mis on veidi vähem kui 2025. aasta aprillis, mil tehinguid oli 1872. See tähendab 33 tehingu võrra vähenemist

ehk ligikaudu 1,8% langust. Tehingute koguväärtus oli aprillis 228,7 miljonit eurot, mis on samuti madalam

kui aasta varem (234,4 miljonit eurot), kahanedes 5,7 miljoni euro ehk ligikaudu 2,4% võrra.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga vähenes tehingute arv (1898-lt 1839-le), samas kui koguväärtus jäi sisuliselt

samale tasemele. Kuigi tehinguaktiivsus kuuga veidi rauges, püsis tehingute keskmine väärtus suhteliselt

stabiilsena.

2026. aasta aprillis on Eesti korteriturul näha muutusi tehingute struktuuris võrreldes aasta varasemaga. Alla

30 m² korterite segment kasvas märgatavalt, samal ajal vähenes tehingute arv 30-40 m², 55-69 m² ning veidi

ka suuremate, üle 70 m² korterite segmendis. Suurimas, 41-54 m² segmendis püsis tehingute arv sisuliselt

samal tasemel ning see jäi jätkuvalt turu kõige aktiivsemaks osaks.

Hinnatasemes suuri muutusi ei toimunud, kuid detailides on näha erinevaid liikumisi. Kogu turu mediaanhind

tõusis 2200 eurolt 2270 euroni ruutmeetri kohta ning ka keskmine hind liikus kergelt ülespoole. See viitab

hinnataseme stabiliseerumisele kerge tõusutrendiga. Väiksemate korterite puhul oli hinnatõus selgem,

samas kui keskmise suurusega korterite segmentides oli hinnaliikumine tagasihoidlikum või kohati isegi

languses. Aprilli pilt viitab sellele, et nõudlus on mõnevõrra nihkunud väiksemate korterite suunas ning turu

üldine hinnatase püsib stabiilne, kuid kerge kasvusurvega.

Aprillikuu ostu-müügi tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2014-2026

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

50,000

70,000

90,000

110,000

130,000

150,000

170,000

2 0

10

2 0

11

2 0

12

2 0

13

2 0

14

2 0

15

2 0

16

2 0

17

2 0

18

2 0

19

2 0

20

2 0

21

2 0

22

2 0

23

2 0

24

2 0

25

2 0

26 *

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 48

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Korterite pakkumishindade ja aktiivsete kuulutuste muutus Eestis

2026. aasta aprilli seisuga on Eesti korteriturg liikunud mõõduka hinnakasvu ja stabiliseeruva aktiivsuse

suunas. Võrreldes 2025. aasta aprilliga on keskmine kuulutusehind tõusnud 2724 €/m² tasemelt 2952 €/m²-

ni ehk ligikaudu 8,4%. Samal ajal on aktiivsete müügipakkumiste arv vähenenud 10 863-lt 9892-le, mis viitab

sellele, et pakkumine on veidi kahanenud, kuid hinnatase on jätkanud tõusu.

Tehingute keskmine hind oli 2026. aasta aprillis 2197 €/m², mis jääb jätkuvalt selgelt alla kuulutuste

keskmisele hinnale. See hinnavahe püsib märkimisväärne ja viitab sellele, et ostjad on hinnatundlikud ning

lõplikud tehingud tehakse sageli alla küsitud hinna. Samas on tehinguhinnad püsinud viimase aasta jooksul

suhteliselt stabiilsed, liikudes valdavalt vahemikus 2100-2200 €/m².

Kui vaadata muutusi võrreldes 2026. aasta märtsiga, siis kuulutusehind tõusis 2889 €/m²-lt 2952 €/m²-ni,

samal ajal kui tehingute keskmine hind suurenes samuti mõõdukalt. Müügipakkumiste arv kasvas kuuga

9480-lt 9892-le, kuid tehingute arv veidi vähenes, mis viitab sellele, et pakkumine kasvas kiiremini kui

tehinguaktiivsus. See võib tähendada, et müüjate ootused on jätkuvalt kõrged, kuid ostjate valmisolek

hinnatõusuga kaasa minna on piiratud.

Pikemas vaates, alates 2025. aasta kevadest, on kuulutushinnad liikunud tõusutrendis, eriti alates 2025.

aasta sügisest. Samal ajal on tehinguhinnad jäänud märksa stabiilsemaks, mis näitab, et hinnatõusu veavad

eelkõige müüjate ootused, mitte niivõrd realiseerunud tehingud. See on hoidnud turul püsiva lõhe

pakkumishindade ja tegelike tehinguhindade vahel.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2022-2026

0

250

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

2250

2500

0

250

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

2250

2500

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Te h

in gu

te a

rv (

tk )

M ed

ia an

h in

d (

eu r

/m 2

)

Tehingute arv Mediaanhind

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 48

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, kv.ee

Hoonestatud elamumaa tehingute ja hinnataseme võrdlus

2026. aasta aprillis oli hoonestatud elamumaa turul näha pigem aktiivsuse kasvu kui hinnasurvet. Tehingute

arv suurenes võrreldes 2025. aasta aprilliga, tõustes 393-lt 406-le, mis viitab mõõdukale elavnemisele.

Samal ajal liikus tehingute koguväärtus vastupidises suunas, vähenedes 65,8 miljonilt eurolt 64,7 miljoni

euroni.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga muutus pilt vastupidiseks. Aprillis tehti rohkem tehinguid kui märtsis, kuid

koguväärtus vähenes üsna selgelt. Märtsis ulatus koguväärtus üle 69 miljoni euro, aprillis jäi see alla 65

miljoni. Märtsis võis turgu mõjutada mõni suurem tehing või kõrgema hinnatasemega objektid, samas kui

aprillis oli tehingute struktuur laiapõhjalisem ja keskendus pigem keskmise hinnaklassi varale.

Hinnataseme osas on näha, et turg ei ole üheselt tõusutrendis. Keskmine tehinguväärtus langes nii aastases

kui ka kuises võrdluses, mis viitab sellele, et hinnatase on pigem stabiliseerumas. Samas ei tähenda see

nõudluse nõrgenemist – pigem on ostjate fookus nihkunud realistlikuma hinnaga objektidele. Võib öelda, et

hoonestatud elamumaa turul on aktiivsus olemas, kuid hinnad ei kasva enam sama tempoga ning turul

toimub teatav tasakaalustumine.

Ärikinnisvara tehingute ja koguväärtuse muutus aprillis

Aprilli vaates on ärikinnisvara segmendis näha mõnevõrra teistsugust dünaamikat kui märtsis.

Korteriomandina võõrandatud mitteeluruumide tehingute arv kasvas aastases võrdluses 189-lt 235-le, kuid

jäi alla märtsi kõrgemale tasemele, mis viitab turu mõningasele rahunemisele pärast eelnevat aktiivsust.

Samal ajal kasvas koguväärtus märgatavalt, ulatudes üle 24 miljoni euro, mis on enam kui kahekordne

võrreldes eelmise aasta aprilliga. Selgus, et selle aasta aprillis tehti vähem, kuid suurema mahuga tehinguid

ning keskmine tehingu väärtus kasvas.

Mitteeluhoonetega hoonestatud maa segmendis oli pilt stabiilsem. Tehingute arv vähenes võrreldes 2025.

aasta aprilliga 177-lt 157-le, kuid koguväärtus püsis sisuliselt samal tasemel, isegi kergelt kasvas.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga on mõlemas segmendis näha kerget jahtumist tehingute arvu osas. Märtsis

iseloomustas turgu suurem tehingute arv, kuid madalam keskmine väärtus, aprillis aga liikus rõhk kvaliteedile

ja suurema mahuga tehingutele. Fookus ei ole enam niivõrd tehingute arvul, vaid pigem konkreetsete

objektide väärtusel ja potentsiaalil.

1500

1750

2000

2250

2500

2750

3000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Ja an

.2 0

2 2

M är

ts .2

02 2

M ai

.2 02

2

Ju u

li. 20

2 2

Se p

t. 2

0 2

2

N o

v. 2

0 2

2

Ja an

.2 0

2 3

M är

ts .2

02 3

M ai

.2 02

3

Ju u

li. 20

2 3

Se p

t. 2

0 2

3

N o

v. 2

0 2

3

Ja an

.2 0

2 4

M är

ts .2

02 4

M ai

.2 02

4

Ju u

li. 20

2 4

Se p

t. 2

0 2

4

N o

v. 2

0 2

4

Ja an

.2 0

2 5

M är

ts .2

02 5

M ai

.2 02

5

Ju u

li. 20

2 5

Se p

t. 2

0 2

5

N o

v. 2

0 2

5

Ja an

.2 0

2 6

M är

ts .2

02 6

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

h in

d (

€ /m

2 )

Te h

in gu

te a

rv /

m ü

ü gi

p ak

ku m

is te

a rv

( tk

)

Tehingute arv Müügipakkumiste arv

Aritmeetiline keskmine hind (tehtud tehingud) Aritmeetiline keskmine hind (müügipakkumised)

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 48

Aktiivsus on küll veidi tagasi tõmmanud, kuid kapital koondub suurema väärtusega tehingutesse, mis viitab

investorite ettevaatlikumale, kuid sihipärasemale tegutsemisele.

Tehinguaktiivsus Eesti suurima kinnisvaraturuga maakondades – Harju- ja Tartumaal

2026. aasta aprillis püsis kinnisvaraturg Harju- ja Tartumaal üldjoontes stabiilne, kuid piirkondade vahel olid

märgatavad erinevused nii tehingute arvu kui ka rahalise mahu osas.

Aastases võrdluses jäi Harjumaal tehingute arv peaaegu muutumatuks, kasvades 1504-lt 1515 tehinguni.

Samal ajal vähenes koguväärtus 297,7 miljonilt eurolt 290,6 miljoni euroni.

Tartumaal kasvas tehingute arv 399-lt 408-ni, kuid olulisem muutus toimus koguväärtuses, mis suurenes

54,1 miljonilt eurolt ligi 68,9 miljoni euroni. Lisaks väikesele aktiivsuse kasvule toimus ka selge nihkumine

kõrgema väärtusega tehingute suunas.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga oli aprillis mõlemas maakonnas näha tehinguaktiivsuse vähenemist.

Harjumaal langes tehingute arv 1624-lt 1515-le ning Tartumaal 432-lt 408-le. Samal ajal kasvas mõlemas

piirkonnas koguväärtus – Harjumaal mõõdukalt ja Tartumaal märgatavamalt. Kuigi tehinguid tehti vähem,

olid need keskmiselt suurema väärtusega.

Kinnisvaraturu muutused Eesti väiksemates maakondades aprillis

Võrreldes 2026. aasta aprilli 2025. aasta aprilliga on kinnisvaraturu areng maakonniti olnud üsna ebaühtlane,

nii tehingute arvu kui ka rahalise mahu poolest.

Pärnu maakonnas vähenes tehingute arv 262-lt 215-ni, kuid koguväärtus kasvas 19,3 miljonilt eurolt 21,3

miljoni euroni.

Võru maakonnas vähenes nii tehingute arv kui ka koguväärtus. Tehingute arv langes 99-lt 93-le ning

koguväärtus kahanes 6,19 miljonilt eurolt 2,95 miljoni euroni.

Lääne-Viru maakonnas püsis tehingute arv sisuliselt samal tasemel (146-lt 149-le), kuid koguväärtus

vähenes veidi, viidates väiksema väärtusega tehingutele.

Rapla maakonnas vähenes tehingute arv 137-lt 119-le, samas kui koguväärtus kasvas 8,78 miljonilt eurolt

9,68 miljoni euroni.

Ida-Viru maakonnas kasvas tehingute arv 274-lt 319-ni, kuid koguväärtus vähenes 8,22 miljonilt eurolt 6,67

miljoni euroni, mis viitab aktiivsemale, kuid väiksema mahuga turule.

Jõgeva maakonnas vähenes nii tehingute arv kui ka koguväärtus (93-lt 61-le ja 2,89 miljonilt eurolt 1,94

miljoni euroni).

Viljandi maakonnas vähenes tehingute arv 114-lt 95-le, kuid koguväärtus kasvas 5,53 miljonilt eurolt 6,60

miljoni euroni.

Kokkuvõte ja prognoosid

2026. aasta aprilli andmed näitavad, et Eesti kinnisvaraturg on liikumas tasakaalustatuma, kuid selgelt

diferentseeruva struktuuri suunas. Aastases võrdluses püsis tehingute arv üldiselt stabiilne, samas kui

koguväärtus kasvas. Kuine võrdlus märtsiga näitab aga turu mõningast jahtumist tehinguaktiivsuse osas,

kuigi rahaline maht püsis tugev.

Korterituru puhul on näha selgeid struktuurseid muutusi. Väiksemate korterite osakaal on kasvanud, samas

kui suuremate pindadega korterite aktiivsus on mõnevõrra vähenenud. Hinnad püsivad üldjoontes stabiilsed,

kuid kerge tõusutrend on olemas, eriti väiksemate korterite segmendis. Samal ajal on pakkumishinnad

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 48

kasvanud kiiremini kui tehinguhinnad, mis hoiab turul alles märgatava lõhe ostjate ja müüjate ootuste vahel

ning viitab jätkuvale hinnatundlikkusele.

Hoonestatud elamumaa turul on aktiivsus pigem kasvanud, kuid hinnasurve on taandunud. Tehingute arv

suureneb, kuid koguväärtus ja keskmised hinnad ei liigu enam samas tempos kaasa. See viitab turu

stabiliseerumisele ja sellele, et ostjad eelistavad realistlikuma hinnatasemega objekte.

Ärikinnisvara segmendis on toimunud nihe tehingute kvaliteedi suunas. Tehingute arv on mõnes segmendis

vähenenud või stabiliseerunud, kuid koguväärtus on kasvanud, mis näitab, et kapital koondub suurema

väärtusega objektidesse. Investorite käitumine on muutunud selektiivsemaks ja ettevaatlikumaks.

Regionaalses vaates püsib Harjumaa turu peamise vedurina, kuid seal on näha väikest nihkumist madalama

väärtusega tehingute suunas. Tartumaal seevastu kasvab tehingute koguväärtus kiiremini kui tehingute arv.

Väiksemates maakondades on pilt ebaühtlane: mitmel pool väheneb tehingute arv, kuid koguväärtus kasvab,

mis viitab keskmise tehingu kallinemisele, samas kui mõnes piirkonnas kahaneb nii aktiivsus kui ka rahaline

maht.

Edasivaates võib kinnisvaraturult oodata pigem mõõdukat aktiivsust ja stabiilset hinnakeskkonda. Hinnakasv

jätkub tõenäoliselt aeglases tempos ning jääb ebaühtlaseks erinevate segmentide ja piirkondade lõikes.

Suuremad keskused, eelkõige Harju- ja Tartumaa, säilitavad oma domineeriva rolli, samas kui väiksemates

maakondades sõltub areng rohkem kohalikust nõudlusest ja üksiktehingutest.

Turgu toetab jätkuvalt suhteliselt tugev laenuturg ja paranenud ostujõud, kuid samal ajal piiravad edasist

kasvu kõrged intressimäärad, geopoliitiline ebakindlus ja hinnasurve eluaseme- ning transpordikuludes.

Sellises keskkonnas jääb turu areng pigem tasakaalukaks: ei ole näha eeldusi kiireks hinnatõusuks, kuid ka

laiapõhjalist langust ei prognoosi. Turg kohaneb järk-järgult uue normaalsusega, kus tehingute struktuur ja

hinnad kujunevad konservatiivsemate ootuste tingimustes.

4.2 Metsamaa turuülevaade

Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, Erametsa Selts, Riigimetsa Majandamise Keskus, Arco Vara statistika 30.03.2026

Eesti metsamaa turg on väärtuse kuupäeva seisuga jätkuvalt aktiivne ning nõudlus majandatavate

metsakinnistute vastu püsib hea. Metsamaa turgu iseloomustab võrreldes mitmete teiste

kinnisvarasegmentidega valdavalt üleriigiline nõudlus, kus potentsiaalseteks ostjateks on metsaettevõtted,

metsatööstused, metsainvestorid, metsaühistud ning eraisikud. Turul osalevad nii pikaajalise

investeerimishuviga ostjad kui ka aktiivsed metsamajandajad, kelle jaoks on oluline eelkõige kinnistu

majandamisvõimekus, puistu kvaliteet ning kohese raietulu potentsiaal.

Metsamaa turu hinnataseme kujunemisel on oluline erinevus võrreldes tavapärase elu- või

põllumajandusmaaga. Kui eluotstarbelise kinnisvara puhul mõjutavad väärtust peamiselt asukoht, ümbritsev

keskkond ja hoonestus, siis metsakinnistu väärtus sõltub valdavalt kasvava metsa tagavarast, puuliigilisest

koosseisust, puistu vanusest, boniteedist, kasvukohatüübist, juurdepääsust ning võimalikest

looduskaitselistest või muudest kitsendustest. Praktikas moodustab aktiivselt majandatava metsakinnistu

puhul oluline osa vara väärtusest just kasvava metsa väärtus.

Kasvava metsata metsamaa8 tehingud 2025 aastal

8 Metsata metsamaa statistilised andmed võivad olla aluseks kinnisasja erakorralise hindamise korra § 33 lõike 2 alusel metsamaa

hindamisel, mistõttu on selle segmendi tehingud läbinud detailanalüüsi. Analüüsis kasutati vähemalt 1 ha üldpindalaga kinnistuid, kus

põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga,

arvesse on võetud muu hulgas ka väiksemahulised plokktehingud. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning

suurte linnade läheduses. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud

kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega

tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti

keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud

ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme

järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas,

metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni

suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Märgime, et tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 48

Piirkond Arv

Kogu pindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keksmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standard- hälve (€/ha)

Mini- maalne hind (€/ha)

Maksi- maalne hind (€/ha)

Eesti kokku 57 273 4.8 774864 2899 2739 875 1445 6027 Allikas: Maa- ja Ruumiameti Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2025

2025. aastal püsis Eesti kinnisvaraturg tervikuna suhteliselt stabiilne. Maa- ja Ruumiameti kinnisvaraturu

ülevaate kohaselt kasvas tehingute koguväärtus võrreldes eelneva aastaga ning turuaktiivsus suurenes

eelkõige aasta teises pooles. Metsamaa segmenti mõjutasid samal ajal jätkuvalt puiduturu hinnaliikumised,

energiahindade stabiliseerumine ning metsatööstuse nõudlus. Võrreldes 2022.–2023. aasta väga kõrgete

puiduhindadega on turg mõnevõrra stabiliseerunud, kuid metsamaa vastu püsib jätkuvalt hea

investeerimishuvi.

Metsamaa tehingute arv aastatel 2021-2025 Eesti erinevates maakondades

2021 2022 2023 2024 2025

Harju maakond metsamaa 383 155 131 122 110

Hiiu maakond metsamaa 124 204 88 60 38

Ida-Viru maakond metsamaa 143 82 49 107 69

Jõgeva maakond metsamaa 147 105 71 81 129

Järva maakond metsamaa 182 125 76 108 104

Lääne maakond metsamaa 196 150 91 105 73

Lääne-Viru maakond metsamaa 225 156 114 124 92

Põlva maakond metsamaa 50 40 43 51 37

Pärnu maakond metsamaa 302 170 133 185 151

Rapla maakond metsamaa 326 132 93 146 116

Saare maakond metsamaa 287 278 191 192 154

Tartu maakond metsamaa 153 129 63 75 86

Valga maakond metsamaa 54 56 28 37 30

Viljandi maakond metsamaa 123 79 75 80 64

Võru maakond metsamaa 79 73 71 88 64 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Metsamaa pinnaühiku mediaanhinnad aastatel 2021-2025 Eesti erinevates maakondades

2021 2022 2023 2024 2025

Harju maakond metsamaa 4259 9003 5787 5106 3172

Hiiu maakond metsamaa 3950 5506 6040 4784 6984

Ida-Viru maakond metsamaa 3880 5329 7440 5626 6137

Jõgeva maakond metsamaa 5271 8378 8405 7261 5672

Järva maakond metsamaa 4562 8032 8803 5839 4929

Lääne maakond metsamaa 3436 4972 5159 4000 4489

Lääne-Viru maakond metsamaa 4422 5718 5772 4061 5004

Põlva maakond metsamaa 6584 6176 8812 6557 5207

Pärnu maakond metsamaa 4228 6269 6343 5201 5399

Rapla maakond metsamaa 4044 6009 6459 4401 4297

Saare maakond metsamaa 2970 4657 4217 6927 5757

arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 1 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%). Eelnevale lisaks

sõltub analüüs ka ortofotode tegemise ajast, mistõttu osa tehingutest ei pruugi kajastuda käesolevas statistikas.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 48

Tartu maakond metsamaa 5348 7278 7483 6887 6555

Valga maakond metsamaa 4750 5946 6644 5194 5023

Viljandi maakond metsamaa 5028 6440 7937 8030 6022

Võru maakond metsamaa 5464 6078 10232 5708 5768 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Puiduturg on viimastel aastatel olnud suhteliselt muutlik ning metsa väärtust mõjutavad otseselt

puidusortimentide hinnad. 2024. aasta sügisest alates on puiduhinnad püsinud üldjoontes stabiilsena, kuigi

üksikute sortimentide lõikes on toimunud hinnakorrektsioone. Okaspuupalkide hinnad on olnud vahemikus

ligikaudu 90–100 €/tm, kuid alates 2025. aasta sügisest tõusid hinnad taas üle 100 €/tm. Viimase aasta

jooksul on okaspuupalkide hinnad tõusnud ligikaudu 10%. Okaspuu peenpalgi hinnad on püsinud valdavalt

vahemikus 80–90 €/tm ning kallinenud aastases võrdluses ligikaudu 5–7%. Samal ajal on kase palkide ja

pakkude hinnad olnud mõningase langustrendiga ning langenud aastaga ligikaudu 10–15%.

Paberipuidu hinnad pöördusid 2025. aasta jooksul langusele ning varasema ligikaudu 60 €/tm hinnataseme

asemel on hinnad langenud ca 50 €/tm tasemele, mis tähendab hinnalangust ligikaudu 10–15%. Küttepuidu

hinnad on seevastu püsinud suhteliselt stabiilsena ning olnud viimastel aastatel ligikaudu 37–40 €/tm

tasemel. Puiduturu hinnamuutused mõjutavad otseselt nii raieõiguste väärtust kui ka kasvava metsa

turuväärtust, kuna metsakinnistu väärtus sõltub olulisel määral võimalikust puidumüügi tulust.

Metsakinnistute turul on olulisel kohal puistu vanuseline struktuur ning raiutava metsa osakaal. Kõrgema

hinnatasemega on üldjuhul suure tagavaraga raieküpsed või lähiaastatel raiutavad okaspuupuistud, eelkõige

männikud ja kuusikud. Väärtust mõjutab oluliselt ka puistu kvaliteet ja sortimentide osakaal – suurema

palgipuidu osakaaluga metsad on turul enam hinnatud. Samas lageraiealad, noorendikud ja vähese

tagavaraga metsamaad kauplevad üldjuhul madalamal hinnatasemel, kuna ostjal tuleb arvestada pikema

investeerimishorisondi ning aeglasema tulupotentsiaaliga.

Kasvukohatüübil ja boniteedil on metsamaa väärtuse kujunemisel oluline roll. Kõrgemalt hinnatud on üldjuhul

viljakamad kasvukohatüübid, nagu naadi, jänesekapsa ja jänesekapsa-pohla kasvukohatüübid, samuti

sinilille kasvukohatüüp. Nimetatud kasvukohtadel on metsa juurdekasv suurem ning võimalik saavutada

kõrgema kvaliteediga puistuid. Vähem hinnatud on üldjuhul pohla, kanarbiku, sambliku, karusambla ja

kõdusoo kasvukohatüübid, kus puistu tootlikkus ja juurdekasv on väiksemad ning metsanduslik

majandamine sageli vähem efektiivne.

Metsamaa turuväärtust mõjutab olulisel määral ka juurdepääs. Metsamajanduslikust seisukohast on oluline

võimalus metsamaterjali väljaveoks ning ligipääs rasketehnikaga. Avalikult kasutatava tee olemasolu ei ole

metsamaa puhul alati määrava tähtsusega, kuid oluline on juurdepääsu praktiline kasutatavus ja

õiguskindlus. Servituutide puudumine või juurdepääsu korraldamine üle naaberkinnisasjade võib mõjutada

nii vara likviidsust kui ka turuväärtust, eriti olukorras, kus puudub välja ehitatud juurdepääsutee või

metsamaterjali väljavedu on keeruline.

Metsamaa turgu võib väärtuse kuupäeva seisuga pidada suhteliselt efektiivseks. Informatsioon tehingute

kohta on turuosalistele üldiselt kättesaadav ning metsakinnistute ostu-müügi tehinguid tehakse regulaarselt

üle Eesti. Samas mõjutab üksikute objektide turustatavust väga olulisel määral konkreetse kinnistu kvaliteet.

Võrreldes standardse elu- või põllumajandusmaaga on metsakinnistute hinnad märksa rohkem sõltuvad

individuaalsetest omadustest ning seetõttu võivad hinnatasemed sarnase pindalaga objektide vahel oluliselt

erineda.

Metsamaa turul on viimastel aastatel jätkunud trend, kus kvaliteetse ning hea tagavaraga metsamaa vastu

püsib tugev nõudlus. Suuremad metsandusettevõtted ja investorid otsivad aktiivselt majandatavaid

metsakinnistuid, mistõttu suuremate ja kvaliteetsemate objektide pakkumine turul on suhteliselt piiratud.

Samas väiksemate, killustatud või keerulise juurdepääsuga kinnistute müügiperiood võib olla pikem ning

hinnatase tagasihoidlikum.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 48

Turul on levinud metsamaa väärtuse käsitlemine käibemaksuta hinnatasemel, kuigi sõltuvalt müüja

staatusest võivad üksikud tehingud olla maksustatavad käibemaksuga. Metsamaa müügiperiood sõltub

olulisel määral kinnistu kvaliteedist, puistu tagavarast ja juurdepääsust, kuid üldiselt võib aktiivselt

majandatava metsamaa puhul pidada tavapäraseks ligikaudu 6 kuu pikkust müügiperioodi. Keerulisema

juurdepääsu, väiksema pindala või madalama metsandusliku kvaliteediga objektide puhul võib müügiperiood

olla pikem.

Kokkuvõtvalt võib väärtuse kuupäeva seisuga hinnata Eesti metsamaa turgu stabiilseks ja aktiivseks.

Metsakinnistute väärtus sõltub valdavalt kasvava metsa kvaliteedist ja tagavarast, kuid olulist mõju

avaldavad ka metsamaa omadused, kasvukohatüüp, juurdepääs ning võimalikud majandamispiirangud. Hea

kvaliteediga ja majandatavate metsakinnistute vastu püsib turul jätkuvalt tugev nõudlus.

4.3 Pakkumise ülevaade

Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises

koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike

maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega

hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja

vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua.

Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva vallas 06.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 5 metsamaad

suurusega 12 500 – 183 156 m2. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 8 500 – 51 000 €, pinnaühikuhinnad

0.21– 0.78 €/m2.

Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva vallas ja vahetus

ümbruses 06.06.2026 seisuga on järgmised:

Aadress

Pakkumishind, € ja €/m²

Pakutava vara kirjeldus

Mihkle, Sõrandu, Järva vald

8500 /

0.68

Kinnistu pindala 12500 m² Sihtotstarve: maatulundusmaa

Kõrghaljastusega kinnistu. Kinnistu asub Mihkli tee ääres.

PRIA-s on põllukultuurina arvel 0,18 ha.

Metsanurga, Kahala, Järva vald

29 400 /

0.54

Kinnistu pindala 54 480 m² Sihtotstarve: maatulundusmaa

Kasvava metsa tagavara: 405 tm, kasvava metsa liigiline koosseis: kuusk, kask, lepp, haab; keskmine boniteet: I; kasvukohatüübid: naadi ja angervaksa; raiesse planeeritav tagavara: 97 tm; raieliigid: LR ja HR;

raiutavad puuliigid: Kuusk, kask, lepp, haab; teostatud raietööd kinnistul: 2015 ja 2025 aastal lageraie.

Järva maakond, Järva vald, Merja küla, Läänemetsa

39 000 /

0.21

Kinnistu pindala 183 156 m² Sihtotstarve: maatulundusmaa

Pakkumisel raieõiguse müük. Metsamaa pindala 18 ha ja osaliselt lubatud lageraie.

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 48

Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas.

Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus,

et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise

tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning

pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

4.4 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hinnatav äralõige on vaatamata oma osaliselt kitsale ja siilukujulisele konfiguratsioonile piisava suurusega

ning käsitletav iseseisva võõrandatava maaüksusena, vastates põhiomadustelt turul vabalt kaubeldavatele

metsamaadele esitatavatele nõuetele. Turustatavuse analüüs on antud nii Saare tervikkatastriüksusele kui

ka hinnatavale äralõikele, kuna nende turustatavust mõjutavad tegurid on sisuliselt samad.

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

potentsiaalne ostjaskond on ettevõtted, kes tegelevad

metsamaadega ja soetavad selle raie teostamise eesmärgiga või

hoidmise eesmärgil.

Vastavus turusegmendi nõuetele:

hinnatav vara vastab potentsiaalsete ostjate ootustele järgmises

osas:

- kinnisasi paikneb põhimaantee läheduses

- takseeriseloomustuse järgselt on kasvava metsa tagavara 141

tm, keskmiselt 65 tm/ha

- juurdepääs olemas;

- viljakas kasvukohatüüp – naadi, kuivendatud angervaksa lage

ala ja kuivendatud angervaksa hall-lepik;

Vara võimalikud puudused potentsiaalsete ostjate silmis

hinnanguliselt puuduvad, arvestades vara parimat kasutust;

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad

ja on võimelised hinnatavat vara

soetama:

vara osta soovivate lõppkasutajate hulka pole võimalik küll täpselt

määratleda, kuid kuna hinnatav vara rahuldab turusegmendi

nõudeid valdavas osas, siis hinnanguliselt sooviks vara enamus

võimalikest lõpptarbijatest. Vara on oma turuväärtuse

absoluutväärtusest tulenevalt kättesaadav enamikele

potentsiaalsetele ostjatele

Konkureeriv pakkumine turul: Pakkumised on välja toodud peatükis 4.4

Turule lisanduvad konkureerivad

varad:

Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste metsakinnistute

pakkumine olnud suhteliselt stabiilne. Metsamaa turg on Eestis

valdavalt üleriigiline ning aktiivne, kuid suuremate ja

majandamisväärsete metsakinnistute pakkumine on siiski

piiratud. Tulenevalt sellest püsib hinnatava varaga sarnaste

varade konkurentsiolukord väärtuse kuupäeva seisuga üldjoontes

stabiilsena.

Müügiperiood: hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 6-12

kuud

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 48

Neelduvus:

eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas

müügipakkumisel ligikaudu 6 kuu maaüksuste müügitehingute

maht

Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivne kasutus: hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad

alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1)

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 48

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1)

Hinnatav äralõige on osaliselt pika peenikese kujuga, kokkuvõttes ebakorrapärase ja valdavas mahus

kompaktne hoonestamata ala, mis on töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna

metsamaa kitsaste siiludega tehinguid teostatakse, erinevalt muu sihtotstarbega maaükustest.

Õiguslik lubatavus

Hinnatavaks varaks on Järva vallas paiknev äralõige maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusest, mis on

kasutuses metsamaana, üldplaneeringu kohaselt ei ole maakasutuse juhtfunktsiooni määratud ning

detailplaneering puudub. Arvestatavad rendilepingud puuduvad.

Füüsiline võimalikkus

Äralõike üldist olemust arvestades (kinnisasja kuju, reljeefi, pindala, suurust) on eksperthinnangu koostaja

hinnangul maa-ala sihtotstarbeline kasutamine võimalik.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim

kasutus.

Järeldus

Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev

kasutus metsamaana.

Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara

asukohas tervikuna nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.5).

Alternatiivsed kasutused puuduvad.

5.2 Hindamismeetodid

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust

ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest

tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel

aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine

tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Tulumeetod

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 48

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9)

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis

vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks,

arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga

vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise

kaudu. (EVS 875-8)

5.3 Hindamismeetodi valik

Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel on kasutatud kombineeritud hindamismetoodikat. Sarnased varad on

piirkonnas valdavalt müügikäibes, seega on metsamaa hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Piisavalt

aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks

(EVS 875-1 p 9.4.2.3).

Kasvava metsa väärtuse leidmisel on lähtutud metsa hindamise aktist, milles on kasvava metsa väärtus

määratud tulumeetodil raiete alusel, arvestades raiest saadavate sortimentide võimalikku müügitulu ning

metsamajanduslikke kulusid. Metsamaa väärtus on hinnatud kasvavast metsast eraldi, lähtudes eeldusest,

et tegemist on lageraie alaga. Selline lähenemine on vajalik, kuna võrreldavate tehingute metsatagavara,

puistu vanuseline struktuur ja raiutava metsa osakaal erinevad olulisel määral ning nende mõju

tehinguhindadele on väga suur, mistõttu ei ole võimalik tuletada usaldusväärset metsamaa väärtust üksnes

terviktehingute võrdlemise teel.

Katastriüksuse turuväärtus tervikuna on leitud metsamaa väärtuse ja kasvava metsa väärtuse

summeerimisel.

5.4 Hindamine

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste

tunnuste alusel:

- asukoha mõistes Järva maakond;

- ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil jaanuar 2024 – mai 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne

arv võrreldavaid tehinguid);

- müüdud on kinnistu tervikuna;

- maatulundusmaa, metsamaal teostatud raiet;

- tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega;

- hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et

võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada;

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 48

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4 5

Järva maakond, Paide linn,

Allikjärve küla

Järva maakond, Järva vald,

Märjandi küla

Järva maakond, Järva vald,

Kurisoo küla

Järva maakond, Türi vald, Retla

küla

Järva maakond, Järva vald,

Jalgsema küla

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

10,000 € 14,300 € 19,900 € 21,000 € 20,480 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

0.30 0.39 0.50 0.53 0.43

Tehingu aeg: 01-2025 06-2025 12-2025 12-2025 01-2026

Asukoht:

Keskmiselt hinnatud asukoht,

hajaasustus, Paide kesklinnast 21 km kaugusel

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri läheduses,

Paide kesklinnast 40 km

kaugusel,Tapa linnast 15 km

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri läheduses,

Paide kesklinnast 35 km

kaugusel,Tapa linnast 19 km

Keskmiselt hinnatud asukoht

Türi vallas, maakonna

keskusest Paide linnast 28 km

kaugusel

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri läheduses,

Paide kesklinnast 35 km kaugusel

Kinnisasja pindala:

33,492 36,606 39,841 39,470 48,102

Geomeetria ja reljeef:

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, pinnareljeef

langusega lääne suunda

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, valdavalt tasane

reljeef

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, tasane reljeef, kinnistut

läbib tee

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, reljeefilt tasane

kahel teineteisest eraldi asetseval katastriüksusel, katastriüksused kompaktsed ja

tasase pinnareljeefiga

Juurdepääs:

halb, juurdepääs puudub, tee

kinnistuni puudub, võimalik üle

naaberkinnistu, servituut puudub

juurdepääs avalikult teelt

olemas

juurdepääs avalikult teelt

olemas

juurdepääs avalikult teelt

olemas

rahuldav, ühele katastriüksusele

juurdepääs puudub, tee

puudub, servituut puudub, ühele

katastriüksusele juurdepääs

olemas

Metsa tagavara: lageraiega osaliselt teostatud

raiet 2/3 ulatuses lageraiega

2/3 ulatuses lageraiega, alles

seemnepuud

ühel katastriüksusel teostatud raiet

Kasvukohatüüp: naadi sinilille ja naadi sinilille naadi ja

angervaksa

mustika-kõdusoo, jänesekapsa- kõdusoo, 1/3

ulatuses angervaksa

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

Sobivus: SOBIB

Ei sobi, raieid teostatud

minimaalselt, valimis on

sarnasemaid

SOBIB SOBIB

Ei sobi, kuna tegemist kahe lahustükiga, valimis on

sarnasemaid

Hinnatavale varale turuväärtuse hindamiseks on võrdlustehinguteks valitud võrreldavad tehingud nr 1, 3 ja

4 kui erinevatelt teguritelt kõige paremini võrreldavad.

Tehingute kohandamine

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 48

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks

kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11)

Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2).

Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas

konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11)

Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) tehinguhinna pinnaühikule taandatud hinnast

(€/m2), kuna see on piirkonna turu toimemehhanisme arvestades tavapärane.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11)

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal

valitud:

Jrk nr Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Geomeetria ja reljeef

4 Juurdepääs

5 Metsatagavara

6 Kasvukohatüüp

Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva

seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele

tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude

võimalike tegurite osas sarnased.

Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV

VARA 1 3 4

Järva maakond, Paide linn, Allikjärve

küla

Järva maakond, Järva vald, Kurisoo

küla

Järva maakond, Türi vald, Retla küla

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

10,000 €19,900 €21,000 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

0.30 0.50 0.53

Tehingu aeg:

04.04.2026

01-2025 12-2025 12-2025

Ajaldamine: 9 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2:

0.300.500.53

9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed

muutunud.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 48

HINNATAV

VARA 1 3 4

Järva maakond, Paide linn, Allikjärve

küla

Järva maakond, Järva vald, Kurisoo

küla

Järva maakond, Türi vald, Retla küla

Asukoht:

Käsukonna küla,

hajaasustus, Paide

kesklinnast 23 km

kaugusel, põhimaantee

vahetus läheduses

Keskmiselt hinnatud asukoht, hajaasustus, Paide kesklinnast 21

km kaugusel

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri

läheduses, Paide kesklinnast 35 km

kaugusel,Tapa linnast 19 km

Keskmiselt hinnatud asukoht Türi vallas,

maakonna keskusest Paide linnast 28 km

kaugusel

Kohandus10 0% 0% 0%

Kinnisasja pindala: 21897

33,492 39,841 39,470

Kohandus11 0% 0% 0%

Geomeetria ja reljeef

Ebakorrapärane hulknurk,

reljeef valdavalt tasane

ebakorrapärase kujuga, kompaktne, pinnareljeef

langusega lääne suunda

ebakorrapärase kujuga, kompaktne,

tasane reljeef, kinnistut läbib tee

ebakorrapärase kujuga, kompaktne,

reljeefilt tasane

Kohandus12 0% 0% 0%

Juurdepääs: juurdepääs kohalikult

teelt

halb, juurdepääs puudub, tee kinnistuni puudub, võimalik üle

naaberkinnistu, servituut puudub

juurdepääs avalikult teelt olemas

juurdepääs avalikult teelt olemas

Kohandus13 10% 0% 0%

Metsatagavara: eelduslikult lageraiutud

ala

lageraiega 2/3 ulatuses lageraiega 2/3 ulatuses

lageraiega, alles seemnepuud

Kohandus14 0% -25% -25%

Kasvukohatüüp: naadi, kuivendatud angervaksa

sinilille ja naadi naadi ja angervaksa

mustika-kõdusoo, jänesekapsa-kõdusoo,

1/3 ulatuses angervaksa

Kohandus15 0% 0% 5%

Summaarne kohandus:

10% -25% -20%

Kohandatud tehinguhind:

0.33 0.37 0.43

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

10% 25% 30%

Osakaalud: 16 100% 45% 30% 25%

10 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; kõik on samaväärsed, kohandusi ei tehta

11 Suurema pindalaga kinnistute ühikuhinnad on madalamad ja vastupidi.

12Geomeetria ja reljeefi võrdlemisel on oluline maaüksuse kompaktsus, reljeefi iseloom ning metsamaterjali väljaveo võimalikkus.

Kompaktsemad ja ühtse kujuga maaüksused on üldjuhul enam eelistatud, kuna võimaldavad metsa efektiivsemat majandamist. Samas

võib kinnistut läbiv tee parandada ligipääsetavust ja lihtsustada metsamaterjali väljavedu, kuid vähendab selle võrra metsamaa pindala,

mistõttu on selle mõju kokkuvõttes pigem neutraalne. Lahustükkidena paiknevad või ebakorrapärase kujuga maaüksused on üldjuhul

vähem eelistatud.

13 Metsa majandamise seisukohast on oluline juurdepääsu olemasolu ning võimalus metsamaterjali väljaveoks. Metsamaa puhul

mõjutab vara turuväärtust ja majandamise efektiivsust eelkõige juurdepääsu praktiline olemasolu ja kasutuskindlus, mitte üksnes tee

avalik kasutus. Üks võrdlusvara on hinnatavast selgelt kehvem, sest juurdepääs puudub ja servituut puudub. 14 Metsatagavara võrdlemisel on oluline raiutava metsa osakaal ning puistu vanuseline struktuur. Hinnatav vara on eelduslikult

lageraiega ala, mistõttu on selle kohene metsanduslik kasutuspotentsiaal võrreldes kasvava metsaga väiksem. Võrdlusvara nr 1 on

lageraiega ala, võrdlusvarad nr 3 ja 4 on 2/3 ulatuses lageraiega alad ning 1/3 ulatuses küpse ja valmiva metsaga alad.

15 Kasvukohatüübi võrdlemisel on oluline metsamaa viljakus ja tootlikkus, kuna kõrgema boniteedi ning viljakamate kasvukohatüüpidega

metsamaad võimaldavad üldjuhul kiiremat juurdekasvu ja kõrgemat metsanduslikku tootlust. Enam hinnatud on üldjuhul naadi,

jänesekapsa ja jänesekapsa-pohla kasvukohatüübid, samuti sinilille kasvukohatüüp, vähem hinnatud aga pohla, kanarbiku, sambliku,

karusambla ja kõdusoo kasvukohatüübid.

16 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 48

HINNATAV

VARA 1 3 4

Järva maakond, Paide linn, Allikjärve

küla

Järva maakond, Järva vald, Kurisoo

küla

Järva maakond, Türi vald, Retla küla

Kaalutud kohandatud tehinguhind:

0.15 0.11 0.11

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind:

0.37 €

Turuväärtus: 8027. 24 €

Seega on hinnatava vara turuväärtus ~0.37 €/m² ja selle baasil äralõike harilik väärtus: 21897 m² x 0.37 €/m²

= 8027,24 eurot.

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral

lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehinguid võivad olla nii käibemaksuga

maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

Arvestades, et Järva maakonna metsamaa turg on keskmisest parema efektiivsusega, on

hindamistulemused esitatud hinnatava vara turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%).

Hinnatava vara müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida keskmiselt 6 kuud,

mida võib hinnatava vara turusegmendi lõikes pidada tavapäraseks

5.4.2 Metsatagavara hindamine

Hinnatava vara vara kosseisus on kasvav mets. Puidu tagavara hindamiseks on kasutatud Metsaeksperdi

metsakorralduse osaühing hinnangut, mis on lisatud eraldi käesoleva hindamisaruande allkirjastatud

digikonteinerisse. Metsatagavara hindamine on teostatud vastavalt „Kinnisasja erakorralise hindamise

korrale“ (määrus nr 22, RT I, 18.03.2023, 15, kehtiv sõnastus 21.03.2025) § 35.

Puidu tagavara väärtuseks kinnisasjal on hinnatud märts 2026 seisuga 4591,51 eurot, hinnatud väärtus ei

sisalda käibemaksu – Kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on käesoleva

eksperthinanngu lahutamatu osa ning toodud lisas nr 5.

5.4.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt.

Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga

seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13):

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 48

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas kaasnevad otsesed varalised kahjud puuduvad (0 eurot).

5.4.3 Saamata jääv tulu

Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata

kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas on saamata jääv tulu 0 €.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 48

5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu

Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks:

Hinnatava vara omandamise tasu

kokku, sh 12 618,75 €

Äralõike harilik väärtus koos kasvava

metsaga 8027,24 € + 4591,51 €

Saamata jääv tulu 0 €

Kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Saare asuva kinnisasja registriosa numbriga

16786550 katastriüksusest tunnusega 23401:002:0151 äralõike pindalaga 21897 m² avalikes huvides

omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026 seisuga 12 618,75 (kaksteist tuhat kuussada

kaheksateist eurot ja seitsekümmend viis eurosenti) eurot.

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 48

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 48

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 48

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 48

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted

Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart)

Fotoladu

Pildistamise aeg: 01.05.2023

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 48

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 48

Legend

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 48

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 28

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 48

Lisa nr 5 Metsatagavara hindamine

Eksperthinnang nr ARE-260665C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 48 / 48

Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Takseeriseloomustus

Saare (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 23401:002:0151

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

% m /ha H100 % 2

ER:1, 0.10 ha, II bon (H100=26.0) kuivendatud angervaksa lage ala (eelistatav peapuuliik: KS)

Tootlik metsamaa, juurdekasv 0.0 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass

26.0

% %rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

% m /ha H100 % 2

ER:2, 0.70 ha, I bon (H100=31.3) kuivendatud angervaksa hall-lepik, valmiv mets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 10.7 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass

31.3 200626.6 115 191 134

% %rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

20

1041151 60 hall-lepp 11 14 20 73 126.6

641 37 haab 10 13 20 45 1

31 2 remmelgas 10 12 20 2 1

21 1 vaher 8 12 25 1 1

A 100 toomingas 3.0

1010 tk/haY 60 kask 36 23 60 7 1

36 tk/haY 20 vaher 25 23 70 2 1

31 tk/haY 15 haab 44 26 70 2 1

11 tk/haY 5 haab 26 24 40 1 1

Alusmetsa katvus 20%

KAHJUSTUSED

d kahjustusekahjustus puu- % puude

cm ulatus m asteliik arvust

teised keskmineLV 11 1

teised keskmineHB 10 1

teised keskmineRE 10 1

teised keskmineVA 8 1

teised keskmineHB 44 1

teised keskmineKS 36 1

teised keskmineHB 26 1

teised keskmineVA 25 1

Iseärasused: koosseis grupiline, kõrgus ebaühtlane, täius või liitus ebaühtlane

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 203.03.2026©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Saare (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 23401:002:0151

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

% m /ha H100 % 2

ER:3, 1.39 ha, I bon (H100=30.0) naadi lage ala (eelistatav peapuuliik: KS)

Tootlik metsamaa, juurdekasv 0.0 tm/(ha×a), 3. tuleohuklass

30.0

% %rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

455 tk/haY 70 remmelgas 148.0 20 5 1

111 tk/haY 20 kuusk 14 11 30 1 1

1 tk/haY 8 kask 26 15 30 1 1

6 tk/haY 2 hall-lepp 77.0 10 1

KAHJUSTUSED

d kahjustusekahjustus puu- % puude

cm ulatus m asteliik arvust

teised keskmineLV 7 1

teised keskmineKS 26 1

teised keskmineKU 14 1

teised keskmineRE 14 1

Märkused: eraldisel viljapuud

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 303.03.2026©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Kinnistu nimi: Saare kinnistul kavandatav äralõige

Kinnistu reg nr: 16786550

Katastritunnus: 23401:002:0151

Maakond: Järvamaa

Omavalitsus: Järva vald

Asustusüksus: Käsukonna küla

Äralõike Metsamaa pindala: 2,19 ha Arenguklassid

Tagavara: 143 tm Nimetus Pindala, ha %

HR tagavara: 81 tm Lage ala 1,49 68

LR tagavara: 132 tm Keskealine mets 0,70 32

Boniteedi kaalutud keskmine: 1,05 Kokku 2,19 100

Kokkoveokaugus: 50 m

Puuliigid Puuliik Tagavara, tm %

LV 73 52

HB 48 33

RE 8 5

KS 8 5

VA 3 2

teised 3 3

Väärtused EUR: Kokku 143 100

4591,51 EUR

2096,58 EUR/ha Metsakasvukohatüübid KKT Pindala, ha %

ND 1,39 63

3546,21 EUR AN 0,80 37

1619,27 EUR/ha Kokku 2,19 100

Metsa hüvitusväärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad * ja kuluhinnad ****

hind, eur/tm

Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit kü3epuit raidmed kulu raiele

LV 53,43 53,43 35,71 32,03 14,51

HB 76,83 76,83 45,34 35,71 32,03 14,51

KS 293,84 137,05 66,89 45,34 35,71 32,03 14,51

teised 53,43 53,43 35,71 32,03 14,51

Metsa hariliku väärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad ** ja kuluhinnad **** hind, eur/tm

Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit kü3epuit raidmed kulu raiele

LV 50,58 50,58 36,13 31,03 18,02

HB 77,36 77,36 39,34 36,13 31,03 18,02

KS 279,63 152,71 57,58 44,92 36,13 31,03 18,02

teised 50,58 50,58 36,13 31,03 18,02

* - RMK viimase 12 kuu hindadest 3 kõrgema keskmisega kuu hindade keskmised. (aprill, oktoober ning november 2025)

** - RMK viimase avaldatud kuu (jaanuar 2026) hinnad.

**** - RMK 2025 II poolaasta kuluhinnad.

Kõik arvutused on tehtud VV määrus 22/2023 metoodika ja valemitega.

Takseerimise kuupäev: 2.03.2026

Arvutuse kuupäev: 4.03.2026

Kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord"

Metsa hüvitusväärtus (RMK vahelaohinnad):

Metsa harilik väärtus (RMK vahelaohinnad):

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Tornator Eesti OÜ

[email protected]

Lõõtsa tn 5

11415, Tallinn, Harju maakond

Meie 16.06.2026 nr 8-3/25-079/653-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 14.01.2026 kirjaga nr 8-3/25-079/653-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast Saare kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla,

kinnistu registriosa nr 16786550 katastriüksuse tunnus 23401:002:0151, pindalaga 36566 m2),

äralõige ligikaudse pindalaga 21897 m2.

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr ARE-260665C alusel on

äralõike hüvitusväärtuseks 0,58 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr

ARE-260665C, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 12 700 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 2540 eurot;

Kokku 15 240 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 206 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hindamisaruanne

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]