Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

1

EELNÕU

15.06.2026

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus

§ 1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 1 lõike 1 teises lauses asendatakse sõna „eelkõige“ sõnadega „muu hulgas“;

2) paragrahvi 1 täiendatakse lõikega 41 järgmises sõnastuses:

„(41) Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu ja terrorismi rahastamise

tõkestamise seaduse § 9 tähenduses.“;

3) paragrahvi 2 lõike 1 punkti 1 täiendatakse pärast sõna „alusel“ tekstiosaga „algatatud ehitise

omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus hoonestusõiguse seadmisel või

kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamisel“;

4) paragrahvi 2 lõike 1 punkti 6 täiendatakse pärast sõna „teel“ tekstiosaga „, sealhulgas annaku

täitmise teel“;

5) paragrahvi 2 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa

omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 või §-s 5 sätestatud

nõuetele või asub käesoleva seaduse §-s 10 nimetatud piirangualal või kui kinnisasja tervikuna

omandamisele kohaldub käesoleva seaduse § 101.“;

6) paragrahvi 2 lõike 3 esimeses lauses asendatakse tekstiosa „5 ja 10“ tekstiosaga „5, 10 ja 101“;

7) paragrahvi 2 lõige 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Käesoleva seaduse §-s 101 on kinnisasja omandamisega võrdsustatud korteriomandi ja

korterihoonestusõiguse omandamine ning kinnisasja koormamine korterihoonestusõigusega.“;

8) seaduse 3. peatükk muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„3. peatükk

Riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused

§ 10. Piirangualas kinnisasja omandamise keeld

2

(1) Füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik

ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriik või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriik, on

keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel (edaspidi piiranguala):

1) meresaared, välja arvatud Saare- ja Hiiumaa, Muhu ning Vormsi;

2) Ida-Virumaa, Alutaguse vald: Agusalu küla, Alajõe küla, Alliku küla, Edivere küla, Iisaku

alevik, Illuka küla, Imatu küla, Jaama küla, Jõuga küla, Kaatermu küla, Kaidma küla, Kamarna

küla, Karjamaa küla, Karoli küla, Kasevälja küla, Katase küla, Kauksi küla, Kivinõmme küla,

Koldamäe küla, Konsu küla, Kuningaküla, Kuremäe küla, Kurtna küla, Kuru küla, Lipniku küla,

Lõpe küla, Ohakvere küla, Ongassaare küla, Permisküla, Pootsiku küla, Puhatu küla, Rausvere

küla, Remniku küla, Smolnitsa küla, Sõrumäe küla, Sälliku küla, Taga-Roostoja küla,

Tammetaguse küla, Tärivere küla, Uusküla, Vaikla küla, Varesmetsa küla, Vasavere küla,

Vasknarva küla;

3) Ida-Virumaa, Jõhvi vald: Altküla, Konju küla, Martsa küla, Metsamägara küla, Päite küla,

Pühajõe küla, Toila alevik, Uikala küla, Vaivina küla, Voka alevik, Voka küla;

4) Ida-Virumaa, Narva linn;

5) Ida-Virumaa, Narva-Jõesuu linn;

6) Ida-Virumaa, Sillamäe linn;

7) Ida-Virumaa, Kohtla-Järve linn: Oru linnaosa;

8) Põlvamaa, Räpina vald: Aravu küla, Haavametsa küla, Jaanikeste küla, Jõepera küla, Kassilaane

küla, Kõnnu küla, Köstrimäe küla, Leevaku küla, Linte küla, Meeksi küla, Meelva küla, Meerapalu

küla, Mehikoorma alevik, Mägiotsa küla, Naha küla, Nulga küla, Parapalu küla, Pindi küla, Pääsna

küla, Pedaspää küla, Raadama küla, Rahumäe küla, Raigla küla, Ristipalo küla, Ruusa küla, Räpina

linn, Saareküla, Sikakurmu küla, Sillapää küla, Suure‑Veerksu küla, Sülgoja küla, Toolamaa küla,

Tooste küla, Tsirksi küla, Võiardi küla, Võuküla, Võõpsu alevik;

9) Tartumaa, Kastre vald: Järvselja küla, Rõka küla;

10) Tartumaa, Tartu vald: Piiri küla, Saare küla, Tooni küla;

11) Võrumaa, Rõuge vald: Hino küla, Horosuu küla, Häärmäni küla, Hürsi küla, Kaubi küla,

Kimalasõ küla, Kiviora küla, Korgõssaarõ küla, Kundsa küla, Kurõ küla, Käbli küla, Kärinä küla,

Laisi küla, Mauri küla, Misso alevik, Missokülä, Misso-Saika küla, Muraski küla, Möldre küla,

Parmu küla, Pedejä küla, Pupli küla, Põnni küla, Põdramõtsa küla, Pältre küla, Rammuka küla,

Ritsiko küla, Saagrimäe küla, Sakudi küla, Sandi küla, Sapi küla, Savimäe küla, Savioja küla,

Siksälä küla, Suurõsuu küla, Tika küla, Tsiistre küla, Väiko‑Tiilige küla;

12) Võrumaa, Setomaa vald;

13) Võrumaa, Võru vald: Haava-Tsäpsi küla, Halla küla, Hanikase küla, Heinasoo küla, Hinniala

küla, Hinsa küla, Holsta küla, Illi küla, Indra küla, Jantra küla, Jeedasküla, Juraski küla, Kaagu

küla, Kahkva küla, Kakusuu küla, Kamnitsa küla, Kapera küla, Kerepäälse küla, Kirikumäe küla,

Kliima küla, Korgõmõisa küla, Kornitsa küla, Kõivsaare küla, Kõliküla, Kõo küla, Kõrve küla,

Kõvera küla, Käpa küla, Külaoru küla, Kündja küla, Lepassaare küla, Liinamäe küla, Lindora küla,

Loosi küla, Luhte küla, Luuska küla, Madi küla, Marga küla, Mutsu küla, Mäe‑Kõoküla, Möldri

küla, Orava küla, Oro küla, Ortuma küla, Paloveere küla, Pari küla, Perametsa küla, Piusa küla,

Plessi küla, Praakmani küla, Puutli küla, Päka küla, Pääväkese küla, Raadi küla, Rebasmäe küla,

Riihora küla, Rõssa küla, Saarde küla, Savioja küla, Soe küla, Soena küla, Sutte küla, Suuremetsa

küla, Tabina küla, Tallikeste küla, Tamme küla, Tellaste küla, Tsolli küla, Tuderna küla, Vaarkali

küla, Vana‑Saaluse küla, Vana‑Vastseliina küla, Vastseliina alevik, Vatsa küla, Viitka küla, Vivva

küla, Voki küla.

3

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata

tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline

isik.

(3) Käesolevat paragrahvi ei kohaldata isikule, kellele kohaldatakse käesoleva seaduse § 101

lõigetes 1–3 sätestatud keeldu.

(4) Vabariigi Valitsus võib anda käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud isikule korraldusega

loa kinnisasja omandamiseks lõikes 1 nimetatud maa-alal põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et

see ei kahjusta piirangu eesmärki.

(5) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maa-alade suuruse või nime muutmise korral

lähtutakse piirangualast 2027. aasta 1. jaanuari seisuga.

(6) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piiranguala kannab katastripidaja kitsenduste kaardile

ning see ei muutu haldusjaotuse, haldusterritoriaalse korralduse ega asustusjaotuse muutmise

korral.

§ 101. Eesti Vabariigi territooriumil kinnisasja omandamise keeld

(1) Pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse

järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik ohustab kinnisasja omandamise kaudu

Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda, ei ole lubatud omandada kinnisasja Eesti Vabariigi

territooriumil.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud keeldu kohaldatakse ka mitme kodakondsusega

füüsilisele isikule, kui vähemalt üks tema kodakondsusest on käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud riigi kodakondsus ning tal ei ole Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodakondsust.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata

tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud

füüsiline isik.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kinnisasja omandamise kaudu riigi julgeolekut või

avalikku korda ohustavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.

(5) Vabariigi Valitsus tugineb käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud määruse andmisel muu

hulgas julgeolekuasutuste edastatud teabele, mis on vajalik lõikes 1 osutatud riikide loetelu

kehtestamiseks. Kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud tingimused ei ole enam täidetud,

võtab Vabariigi Valitsus viivitamata meetmeid, et määrust muuta või see kehtetuks tunnistada.

(6) Vabariigi Valitsus võib anda käesoleva paragrahvi lõikes 1–3 nimetatud isikule korraldusega

loa kinnisasja omandamiseks Eesti Vabariigi territooriumil põhjendatud juhtudel ning tingimusel,

et see ei kahjusta piirangu eesmärki.

§ 102. Riigi julgeoleku tagamiseks kehtestatud kinnisasja omandamise nõuetele vastavuse

kontrollimine

4

(1) Käesoleva seaduse §-des 10 ja 101 sätestatud nõuetele vastavust kinnisasja omandamise korral

kontrollib notar, kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja või Maa- ja Ruumiamet.

(2) Elamisloa kehtivust ja kodakondsust kontrollitakse Eesti rahvastikuregistri andmete alusel. Kui

kinnisasja omandaja ei ole Eesti rahvastikuregistri andmesubjekt, tuginetakse andmete

kontrollimisel tema isikut tõendavale dokumendile või asjakohasel juhul selle koopiale.

(3) Kui kinnisasja omandaja on Eestis registreeritud juriidiline isik, tuvastatakse tegelik kasusaaja

ja tema kodakondsus tegelike kasusaajate andmekogu andmete alusel ning rahapesu ja terrorismi

rahastamise tõkestamise seaduse põhimõtete kohaselt.

(4) Välisriigis registreeritud juriidilise isiku nõuetele vastavuse kontrollimisel tuginetakse tema

esindaja esitatud andmetele.

(5) Kinnisasja omandaja esitab vajaduse korral notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile, riigivara

võõrandajale, kohaliku omavalitsuse üksusele või Maa- ja Ruumiametile seaduses sätestatud

nõuetele vastavuse kontrollimiseks muid menetluses vajalikke andmeid ning dokumente.“;

9) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Enne 2027. aasta 1. jaanuari sõlmitud asjaõiguspingu korral toimub kinnisasja omandamine

asjaõiguspingu sõlmimise ajal kehtinud korra kohaselt.“.

§ 2. Maareformi seaduse muutmine

Maareformi seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 21 lõiget 1 täiendatakse pärast sõnu „käesolevast seadusest“ tekstiosaga „ja

kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest“;

2) paragrahvi 21 lõike 2 esimest lauset täiendatakse tekstiosaga „, kui maa erastamine ei ole

kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“;

3) paragrahvi 21 lõike 3 esimest lauset täiendatakse tekstiosaga „, kui maa erastamine ei ole

kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“;

4) paragrahvi 21 lõiked 5 ja 6 tunnistatakse kehtetuks.

§ 3. Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse muutmine

Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 20 täiendatakse lõikega 26 järgmises sõnastuses:

„(26) Kohustatud isik säilitab tegeliku kasusaaja kohta käesoleva seaduse alusel kogutud andmed,

sealhulgas:

1) nimi;

5

2) isikukood ja isikukoodi väljastanud riik, isikukoodi puudumise korral sünniaeg ja -koht;

3) kodakondsus või kodakondsused;

4) elukohariik;

5) andmed kontrolli tegemise viisi kohta.“;

2) paragrahvi 21 lõike 1 punkti 2 täiendatakse pärast sõna „sünniaeg“ tekstiosaga „ja -koht,

kodakondsus või kodakondsused“;

3) paragrahvi 77 lõike 1 punktis 1 asendatakse sõnad „ning elukohariik“ tekstiosaga

„, kodakondsus või kodakondsused ning elukohariik“.

§ 4. Riigivaraseaduse muutmine

Riigivaraseaduse § 58 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

„(21) Enampakkumise väljakuulutamisel esitatakse teave kinnisasja omandamise kitsendamise

seadusest tulenevate piirangute kohta ning märgitakse, et enampakkumisel võivad osaleda üksnes

isikud, kellele on lubatud nimetatud seaduse alusel kinnisasja omandamine.“.

§ 5. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. jaanuaril.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, ……………… 2026

Algatab Vabariigi Valitsus ……………… 2026

Pikk 61 / 15065 Tallinn / [email protected] / www.siseministeerium.ee

Registrikood 70000562

Riigikantselei istungiosakond

18.06.2026 nr 1-6/3443-7

Eelnõu esitamine Vabariigi Valitsuse istungile

Esitan Vabariigi Valitsuse istungile kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja

sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Igor Taro

siseminister

Monika Silvet 6125056

[email protected]

1

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise

ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 1

Rakendusakti kavand

VABARIIGI VALITSUS

MÄÄRUS

Loetelu riikidest, kes kinnisasja omandamise kaudu ohustavad Eesti riigi julgeolekut või

avalikku korda

Määrus kehtestatakse kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 101 lõike 4 alusel.

§ 1. Määruse reguleerimisala

§ 2. Riikide loetelu

§ 3. Loetelu ajakohastamine

§ 4. Määruse jõustumine

1

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskiri

Lisa 2

Kooskõlastustabel

nr Kooskõlastuse või arvamuse esitaja, märkuse sisu Märkuse arvestamine või mittearvestamine, selgitused

1. Linnade ja Valdade Liit

1.1 Kavandatavad muudatused suurendavad kohalike omavalitsuste

menetluskoormust, eelkõige seoses korteriomandite kaasamise,

tegelike kasusaajate kontrollimise ning võimalike vaidluste ja

kandeparanduste menetlemisega. Pärnu Linnavalitsus on osutanud, et

nende ülesannete täitmine eeldab nii piisavaid töövahendeid kui ka

täiendavat ressurssi.

Arvestatud osaliselt.

Muudetud eelnõu ja seletuskirja sõnastust selgemaks, et oleks

täpsemalt arusaadav kohaliku omavalitsuse (edaspidi KOV) roll.

KOV põhiline ülesanne antud kontekstis on juba varasemalt

KAOKS § 9 ettenähtud loamenetluse läbiviimine metsa- ja

põllumaa menetlustes. Selles menetluses on otstarbekas kontrollida

ka taotleja vastavust KAOKS § 10 ja §101 tingimustele, et vältida

olukorda, kus näiteks KOV väljastab loa, kuid tehingut ei saa läbi

viia, sest taotleja ei vasta KAOKS § 10 või 101 tingimustele.

Eelkirjeldatud KAOKS § 9 kohustusest tulenevaid menetlusi on

olnud 2025. aastal 44, 2024. aastal 52, 2023. aastal 62. Arvestades,

et Eestis on 78 kohalikku omavalitsust, siis kõikides KOVides ei

toimu vastavaid menetlusi ning statistiliselt toimuvad ühes KOVis

aastas tõenäoliselt vaid mõned menetlused. Sellest lähtuvalt ei saa

prognoosida olulist menetluskoormuse kasvu ega pidada vajalikuks

täiendavate ressursside eraldamist.

1.2 Peame vajalikuks täpsustada, et KAOKS § 10² kohaldamisel peab

seadusest üheselt nähtuma, kas kontrolli teostab kinnisasja

asukohajärgne kohaliku omavalitsuse üksus. Kui kohalik omavalitsus

peaks täitma ülesannet ka teiste omavalitsuste elanike või väljaspool

oma haldusterritooriumi asuvate kinnisasjade suhtes, võib tegemist

olla riikliku ülesandega KOKSi tähenduses, mille kulud tuleb katta

riigieelarvest. Samuti ei ole seletuskirjas piisavalt hinnatud tegelikku

töökoormuse kasvu ega regionaalarengu mõju.

Arvestatud.

Muudetud eelnõud ja täiendatud seletuskirja, vt ka eelmise punkti

selgitust. KOV on kõnealusest sättest kustutatud. Eelnõuga on

kavandatud, et KOV teostab kontrolli ainult KAOKS § 9 ettenähtud

loamenetluse läbiviimine metsa- ja põllumaa menetlustes. Eelnõuga

ei ole kavandatud, et kohalik omavalitsus peaks täitma ülesannet

ka teiste omavalitsuste elanike või väljaspool oma

haldusterritooriumi asuvate kinnisasjade suhtes. Samuti ei nähta

2

ette uut riiklikku ülesannet KAOKS-i tähenduses, mille kulud tuleb

katta riigieelarvest. Seletuskirjas on täiendavalt hinnatud

töökoormuse kasvu ja regionaalarengu mõju.

1.3 Eelnõu vastuvõtmisel peab kohalikele omavalitsustele olema tagatud

tasuta ja operatiivne ligipääs elamislubade ning muude vajalike

registriandmete kontrollimiseks. Samuti peavad olema kehtestatud

ühtsed juhised tegelike kasusaajate tuvastamiseks ning selge

menetlusraamistik juhtudeks, kus tehing rikub seadusest tulenevaid

piiranguid. Ilma nende eeldusteta jääb eelnõu rakendamine kohalike

omavalitsuste vaatest õiguslikult ebaselgeks ja halduslikult

koormavaks.

Arvestatud.

Täiendatud seletuskirja. Kõigil kohalikel omavalitsustel on

juurdepääs rahvastikuregistri (edaspidi RR) andmetele, erineda

võivad eesmärgid ja juurdepääsu viisid. On vähemalt kolm erinevat

elektroonilist kanalit, mis tagavad operatiivsuse, jääb ka lihtpäringu

esitamise võimalus. Avaliku ülesande täitmiseks on juurdepääs RR

andmetele tasuta. Vajadusel saab koostöös Siseministeeriumiga

juurdepääsud üle vaadata ja kohaldada need vastava ülesande

täitmisele vastavaks.

Tegelike kasusaajate andmekogu (TEKSA) on kõigile kättesaadav

2021. aastast alates. Juhised tegelike kasusaajate määramiseks on

leitavad nii Rahandusministeeriumi, Finantsinspektsiooni kui ka

Rahapesu Andmebüroo kodulehelt. Andmebaasi kasutamine võib

tuua mõningast halduskoormust, kuid eeldatavasti on see

proportsionaalne eesmärgiga.

Töös on arendus, mis ajakava järgi peaks looma kasutajapõhise

juurdepääsu alates 10. juulist 2026. a. Arenduse järgselt on

kohalikel omavalitsustel võimalik teha üksikpäringuid õigustatud

huvi taotluse alusel lisades kirjelduse, milleks juurdepääsu on vaja.

Uue süsteemiga antakse juhised, kuidas vajalikke taotlusi teha.

Päringud on seni ja edaspidi tasuta. Vajadusel leitakse koostöös

Siseministeeriumi ja Rahandusministeeriumiga vastused tekkinud

küsimustele.

2. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

2.1 Palume täiendada eelnõu kinnisasja omandamise kitsendamise

seaduse § 2 lõike 2 muudatusega. KAOKSi § 2 lõike 2 mõte ei ole

olnud selles, et välistada kolmanda riigi kodanikke ja kolmanda riigi

juriidilisi isikuid (edaspidi koos kolmanda riigi isik) kinnisasja

mõttelise osa omandamisel KAOKSi §-s 5 sätestatud kitsendustest.

Arvestatud.

Täiendatud eelnõud ja seletuskirja.

3

Mõte oli selles, et kolmanda riigi isikutele kehtivad KAOKSi §-s 5

sätestatud kitsendused ja nõuded, sõltumata sellest, mitu hektarit

põllumajandus- või metsamaad kolmanda riigi isiku poolt

omandatakse või kas kinnisasi omandatakse tervikuna või sellest

mõtteline osa. KAOKSi § 5 lõigetes 3–5 sätestatud kitsendusi

kolmanda riigi juriidilisele isikule oli soov rakendada ka juhul, kui ta

omandab alla kümne hektari suuruse kinnisasja või kui ta omandab

mõttelise osa kinnisasjast, mis tervikuna on alla kümne hektari

suurune.

Ringkonnakohus on oma otsuses asjas 2-24-11661 välja toonud, et

KAOKSi eelnõu (XII koosseis, 108 SE) seletuskiri oli selles osas

liiga lakooniline ning samuti ei nähtunud kohtu hinnangul KAOKSi

§-de 4 ja 5 sõnastusest ega sisust erisusi kinnisasjade mõtteliste osade

suhtes. KAOKSi § 2 paiknemise tõttu seaduse 1. ptk-s ehk üldosas

rakendub see kõigile sama seaduse eriosa sätetele, sh §-le 5.

Seadusandjal oli võimalus moodustada kas seaduse struktuur teisiti,

piirata § 2 lg 2 kohaldamisala, märkida mõttelise osa omandamine §

2 lg 3 loetelus või näiteks sõnastada § 5 lg 1 avaramalt – lisades sõna

„kinnisasi“ järgi sõnad „või selle mõtteline osa“. Ühtegi neist või

mõnda muud võimalust seadusandja ei kasutanud. Tegemist ei olnud

kohtu arvates seega seaduse lüngaga. Arusaadav ja põhjendatud oli

kohtu arvates argument, et KAOKSi praegune tekst ja selle järgimine

toovad kaasa mõneti vastuolulise tulemuse: kolmanda riigi isik ei saa

ilma volikogu loata omandada kinnisasja, mille koosseisu kuulub

vähem kui kümme hektarit põllumajandusmaad, aga saab

piiranguteta omandada sellest nt 99% suuruse mõttelise osa. Samuti

ei takista kehtiv õigus seda, et mitu kolmanda riigi isikut omandavad

mõtteliste osadena kogu kinnisasja. Osutatud kitsaskohad ei andnud

kohtu hinnangul alust kehtiva õiguse tõlgendamiseks contra legem,

kuid neid saab arvestada seadusemuudatusi kaaludes (kohtuotsuse

punktid 14.1–14.4).

2 (3)

4

Teeme eeltoodust ettepaneku KAOKSi § 2 lõiget 2 pärast sõna

„nõuetele“ täiendada tekstiosaga „või käesoleva seaduse §-s 5

sätestatud nõuetele“:

„(2) Kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud

kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab

käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või käesoleva

seaduse §-s 5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10

lõikes 1 nimetatud maa-alal.“.

2.2 Eelnõu § 1 punktiga 14 täiendatakse KAOKSi § 10 lõikega 4: „(4)

Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 6–17 nimetatud piiranguala

piir kantakse maakatastri kitsenduste kaardile ja see ei muutu

maakonna, valla, linna või asustusüksuse nime ega piiri muutmise

korral.“.

Arvestades, et terminit „linn“ võib mõista kahes tähenduses ehk linn

kui kohaliku omavalitsuse üksus (Eesti territooriumi haldusjaotuse

seaduse (ETHS) § 21 lõike 2 tähenduses) või linn kui asustusüksus

(ETHS § 6 lõike 2 tähenduses), siis võiks selguse huvides kaaluda

kavandatava KAOKSi § 10 lõike 4 sõnastuse muutmist järgmiselt:

„(4) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 6–17 nimetatud

piiranguala piir kantakse maakatastri kitsenduste kaardile ja see ei

muutu maakonna, valla või linna kui haldusüksuse või asustusüksuse

nime ega piiri muutmise korral.“.

Arvestatud osaliselt.

Muudetud eelnõud. Koostöös Regionaal- ja

Põllumajandusministeeriumi ning Maa- ja Ruumiametiga töötatud

välja uus sõnastusettepanek.

2.3 Eelnõus KAOKSi § 101 lõikes 3 toodud sõnastus ei ole üheselt

mõistetav ja vajaks täpsustamist ehk kooskõlla viimist seletuskirjas

toodud selgitustega.

Arvestatud.

Muudetud eelnõud.

2.4 Eelnõu § 1 punktiga 16 täiendatakse KAOKSi §-ga 102, mille lõikes

1 sätestatakse: „(1) Käesoleva seaduse §-des 10 ja 101 sätestatud

nõuetele vastavust kinnisasja omandamise korral kontrollib notar,

kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja, kohaliku

omavalitsuse üksus ning Maa- ja Ruumiamet.“ Sättes ei ole

täpsustust, et tegemist peab olema kinnisasja asukohajärgse kohaliku

omavalitsuse üksusega, mis on kehtivas KAOKSi § 9 lõikes 1 nõutud

Arvestatud.

Muudetud eelnõud. KOV kõnealusest sättest kustutatud.

5

põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise

nõuetele vastavuse kontrollimisel.

Juhime tähelepanu, et alates 2026. a 1. juulist jõustuva kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõike 41 kohaselt loetakse

omavalitsusüksuse täidetavateks riiklikeks ülesanneteks üldjuhul

sellised seaduses sätestatud ülesanded, mille puhul

omavalitsusüksusel ei ole õigust otsustada nende ülesannete täpsema

sisu ja täitmise korra üle, mida ta kohustub täitma ka teiste

omavalitsusüksuste elanike huvides ning mille puhul ei esine selgeid

ülesande kohalikule olemusele viitavaid asjaolusid. Seega kui

kohaliku omavalitsuse üksus (edaspidi ka KOV) peaks kontrollima

teiste omavalitsuste elanike kinnisasjade või kinnisasjade, mis ei asu

konkreetse omavalitsuse haldusterritooriumil, KAOKSi §-de 10 ja

101 nõuetele vastavust, võib olla tegemist omavalitsusüksuse

täidetava riikliku ülesandega. KOKSi § 6 lõike 5 kohaselt

(01.07.2026 jõustuv redaktsioon) tuleb omavalitsusüksusele

seadusega riikliku ülesande täita andmise korral märkida seaduses, et

tegemist on omavalitsusüksuse täidetava riikliku ülesandega.

Omavalitsusüksusele pandud riiklike ülesannetega seotud kulud

kaetakse riigieelarvest. Seletuskirjas tuleb hinnata kavandatud

muudatuste olemust – kas tegemist on kohaliku elu küsimusega (vt

KOKS § 6 lõige 31) või omavalitsuse täidetava riikliku ülesandega

KOKSi § 6 lõike 41 tähenduses.

2.5 Eelnõu seletuskirjas on lk 41 hinnatud, et muudatuste mõju kohaliku

omavalitsuse üksustele on vähene. Mõju KOVidele seisneb

seletuskirja järgi nendele antud kohustuses hinnata KOVi vara

võõrandamisel kinnisasja võimalike omandajate vastavust KAOKSi

§ 101 tingimustele ning vajaduses koguda täiendavaid andmeid

elamisloa ja kodakondsuse kohta. Samuti tuleb omavalitsusel

KAOKSi 2. peatüki loamenetlustes hinnata taotleja vastavust

KAOKSi 3. peatükis toodud tingimustele. Samas ei ole sisuliselt

hinnatud, kui suur on võimalik muudatustega kaasnev töökoormuse

Arvestatud.

Seletuskirja täiendatud.

6

tõus kohaliku omavalitsuse üksustele. Selguse mõttes tuleks

seletuskirjas kirjeldada või võrrelda KOVi ülesandeid ja tegevusi

maatulundusmaa sihtotstarbega maade kitsenduste rakendamisel, kui

tegemist on §-s 101 sätestatud isikutega. Lisaks tuleks seletuskirjas

kirjeldada ka eelduslikku olukorda, kui kohaliku omavalitsuse üksuse

volikogu on andnud kinnisasja omandamiseks loa isikule, kelle

suhtes kehtib §-s 101 sätestatud keeld.

Palume seletuskirja vastavalt täpsustada.

2.6 Palume vastavalt Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. a määruse

nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“ §-le 46 täiendada

eelnõu seletuskirja ka võimalike mõjude osas regionaalarengule, sh

maa-, ranna- ja linnapiirkondadele. Teeme ettepaneku täpsustada, kas

ja mil moel võivad eelnõu mõjud olla eri piirkondade puhul erinevad,

näiteks majandusliku tulu, rahvastikumuutuste, turvalisuse riskide

või võimaliku naaberriikidest lähtuva vaenuliku mõjutustegevuste

vaatenurgast. Lisaks tuleks tuua välja, kas ja millistes piirkondades

võivad vastavad mõjud avalduda tuntavamalt (nt kuhu kinnisasja

omandamise huvi vastavatest kolmandatest riikidest on olnud seni

suurem) võrreldes muude piirkondadega. Regionaalarengu mõju

hindamisel soovitame seejuures lähtuda ka Justiits- ja

Digiministeeriumi mõju hindamise metoodika regionaalarengu mõju

hindamise kontrollküsimustikust.

Arvestatud.

Seletuskirja täiendatud.

3. Notarite Koda

3.1 § 2: võimalikud lüngad

Eelnõus ei muudeta KAOKS § 2 lg 2 regulatsiooni. Seega võib

piirangu all olev julgeolekuriskiga riigi kodakondsusega isik siiski

omandada mõttelise osa kinnisasjast. Tegemist on olulise lüngaga,

mis võimaldab piirangutest mööda minna – kõigepealt ostab ta

näiteks poole kinnistust ja seejärel teise poole (mida võimaldab § 2

lg 1 p 3 piiranguteta).

Arvestatud.

Muudetud eelnõud.

3.2 Juhime ka tähelepanu, et erinevate ühinguõiguslike tehingute kaudu

on võimalik eelnõu eesmärgist hõlpsasti mööda minna, näiteks:

Mitte arvestatud.

7

• kinnisasi omandatakse äriühingu kaudu, millele KAOKS piiranguid

ei kehtesta;

• pärast kinnisasja omandamist võõrandatakse osaühingu osa

piirangu all olevale isikule ja seda ei ole võimalik kuidagi takistada.

Aitab ka see, kui 1 sendise kapitaliga ühingusse, mille ainuosanik on

Vene kodanik, võtta juurde Eesti kodanikust osanik, kellele kuulub

10 senti, siis ei ole Vene kodanik enam tegelik kasusaaja: osalus alla

25%. KAOKS-i ei kohaldada ka ühinemis- ja jagunemistehingutel.

Äriühingute omandisuhete reguleerimine või sellesse sekkumine

eeldab olulist ja põhimõttelist äriõiguse muutmist. Käesoleval ajal

puudub süsteemne protsess, mis seiraks või võimaldaks sekkuda

ettevõtete omandistruktuuri muutustele. Lisaks kinnisasjadele

bilansis võib olla sellistel muutustel palju muid tegureid ja

tingimusi, millega tuleks samuti arvestada. Sellest tulenevalt

nimetatud lünga kõrvaldamine võib omada suurt mõju kõikidele

muudele seonduvatele protsessidele, mis ei pruugi olla

proportsionaalne, muudaks muid äriühingutega seotud toiminguid

koormavaks (äriühingutele ja ettevõtluskeskkonnale laiemalt) ning

võib oluliselt pärssida majanduskeskkonda. Ettepanek on väärt

edasist hindamist ja nõuab põhjalikku analüüsi ning täiendavate

lahendusettepanekute kaalumist, mis ei mahu antud eelnõu

otsustus- ega ajaraami ning võib olla jätkutegevus järgmise

parendusettepanekute paketi osana.

3.3 Vajaks ka täpsustamist, kas § 2 lg 1 punktis 6 on silmas peetud vaid

pärijaks olemist või ka annaku saamist? Vastavalt PärS § 56 lg 1 kui

testaator ei ole määranud isikule kogu oma vara ega selle mõttelist

osa, vaid üksnes teatud varalise hüve, pidamata hüve saajat oma

õigusjärglaseks, loetakse hüve annakuks ja hüve saaja annakusaajaks.

Annaku määramise korraldus annab annakusaajale õiguse nõuda

annakutäitjalt annakuks määratud eseme üleandmist, mis tähendab,

et kinnistu puhul tuleb pärija(te)l ja annakusaajal sõlmida

notariaalselt tõestatud leping annaku eseme annakusaajale üle

andmiseks.

Arvestatud.

Täiendatud eelnõud sõnadega „annaku saamisel“.

3.4 Piirangualade loetelu (§ 10 lg 1 p 6-17)

Teeme ettepaneku sätestada piiranguala külade loetelu rakendusaktis,

kus neid on lihtsam ajakohasena hoida, mitte seaduse tekstis viitega

01.01.27 halduspiiridele.

Praegune lahendus tekitab samasuguse probleemi nagu kehtivas

regulatsioonis: haldusreformide vms tagajärjel võib olla keeruline

Mitte arvestatud.

On oluline, et piiranguala oleks kehtestatud seaduse tasandil,

sealhulgas õigusselguse ja õiguskindluse eesmärgil.

Kaardirakendus luuakse, et oleks lihtsam tuvastada piiranguala.

Vajadusel tegeletakse selle töökindluse ja kättesaadavuse

parendamisega. Süsteemse lahenduse, mis ei eelda 01.01.27

kuupäevaga fikseerimist, saab kehtestada, kui riigil tekib tehniline

8

tuvastada, milline oli piiranguala kindlal kuupäeval (eriti kui

kaardirakendus ei tööta, mida tuleb paraku üsna tihti ette).

võimekus kõik tehnilised muutused automaatselt kaardirakendusse

kuvada. See eesmärk on seatud, kuid see eeldab täiendavat ajalist ja

rahalist ressurssi. Tehniliste eelduste tekkimisel on võimalik vastav

muudatus luua. See võib olla järgmise parenduspaketi osa.

3.5 § 10 lg 1¹ võib tuua kaasa ebaproportsionaalse tulemuse EL

äriühingute puhul

§ 10 lg 1¹ kohaselt laieneb piirang ka juriidilisele isikule, sõltumata

tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja kuulub piirangu alla.

See tähendab, et Eesti või EL liikmesriigi äriühing ei võiks keelualal

kinnisasja omandada, kui üks tema tegelikest kasusaajatest on näiteks

25% osalusega kolmanda riigi (nt USA) kodanik.

Tekib küsimus, kas see on olnud eelnõu koostaja tegelik eesmärk.

Tegelik kasusaaja ei ole alati kontrolli omav isik. Praegune sõnastus

võib praktikas mõjutada väga suurt hulka tavapäraseid Euroopa

ettevõtteid, kelle omandistruktuuris esineb kolmandate riikide

kapitali.

Mitte arvestatud.

Statistika kohaselt selliste ettevõtete tehinguid on vähe ja sellest

tulenevalt on eeldatav mõju väike. Kui kehtiva seaduse kohaselt ei

saa USA kodanik ka käesoleval ajal piirangualal kinnisasja

omandada, siis ei peaks tal olema õigustatud ootust omandada

kinnisasi läbi juriidilise isiku.

Lisaks märgime, et kavandatav lg 4 sätestab erandi: Vabariigi

Valitsus võib anda käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud

isikule korraldusega loa kinnisasja omandamiseks lõikes 1

nimetatud maa-alal põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et see ei

kahjusta piirangu eesmärki.

Sarnased piirangud piirangualadel on välismaalastele kehtestatud

Eestis juba alates 1928. aastast ja sellisena on kehtinud järjepidevalt

erinevates seaduse redaktsioonides.

RahaPTS § 9 kohaselt omab tegelik kasusaaja lõplikku valitsevat

mõju ehk ta on RahaPTS mõttes kontrolli omav isik.

3.6 § 10¹ lg 3 sõnastus vajab täpsustamist

Planeeritav § 10¹ lg 3 sätestab „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2

nimetatud keeldu kohaldatakse ka mitut kodakondsust omavale

füüsilisele isikule, kes ei ole Euroopa Liidu liikmesriigi kodanik.“

Sätte grammatiline tõlgendus viib tulemuseni, kus nt USA ja Lõuna-

Aafrika Vabariigi topeltkodakondsusega isik ei võiks Eestis (ka

piirangualast väljaspool) kinnisasja omandada. Tegelikult on selle

sätte mõte ilmselt reguleerida olukorda, kus üks neist

kodakondsustest on julgeolekuohtu kujutava riigi kodakondsus. Või

ongi taotluslik, et §-s 10 ei ole mitme kodakondsusega isiku küsimust

reguleeritud ja eesmärk on, et sellised isikud ei saaks üle Eesti

kinnisasja omandada?

Arvestatud.

Eelnõud muudetud, sõnastust täiendatud.

9

3.7 Tegeliku kasusaaja andmete säilitamise säte on grammatiliselt

mitmeti tõlgendatav

Eelnõu § 3 punktiga 1 kavandatav RahaPTS § 20 lg 2⁶ sõnastus „nimi,

isikukood ja selle riik, selle puudumise korral sünniaeg ja sünnikoht,

kodakondsus või kodakondsused …“ on grammatiliselt mitmeti

tõlgendatav.

Praegusest sõnastusest võib jääda mulje, et kodakondsust tuleb

tuvastada ainult juhul, kui puudub isikukood.

Kui eesmärk on, et kodakondsus tuleb tuvastada alati, sõltumata

isikukoodi olemasolust, tuleks säte sõnastada üheselt mõistetavalt.

Arvestatud.

Eelnõud muudetud, sõnastust täiendatud. Loetelu on toodud

punktidega ja on paremini arusaadav.

3.8 Seletuskirja osa tegeliku kasusaaja tuvastamise kohta Seletuskirjas (lk 20) on märgitud:

„Samuti kasutatakse KAOKS puhul tegeliku kasusaaja terminit,

kuivõrd selle tuvastamise ja määramise praktika on notaritel juba

aastast 2020 vastavalt notariaadiseadusele (§ 29 lg 3 p 13).“

Teeme ettepaneku nimetatud põhjenduses välja jätta viide

notariaadiseadusele.

Notariaadiseaduse nimetatud sättes toodud ametiteenusel tegeliku

kasusaaja andmete edastamiseks ei ole sisulist puutumust tegeliku

kasusaaja tuvastamisega käesoleva eelnõu kontekstis.

Samuti jäävad arusaamatuks seletuskirja lk-l 20 toodud Saksamaa

sõelumismehhanismide näited, kuna ei haaku tegeliku kasusaaja

tuvastamise praktikaga Eestis.

Arvestatud.

Täiendatud seletuskirja.

3.9 § 11 lg 4

KAOKS § 11 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses: „(4) Enne

2027. aasta 1. jaanuari algatatud kinnisasja omandamisega seotud

haldusmenetlused, notariaalsed toimingud ning maareformi seaduse

alusel läbiviidavad menetlused viiakse lõpule menetluse algatamise

ajal kehtinud korra kohaselt.“

Notariaalselt tõestatud kinnistu või selle mõttelise osa omandamise

tehingule ei eelne menetlust. Tehing tõestatakse, kui see tõestatakse.

Arvestatud.

Vastav lõige on eelnõust välja jäetud.

10

Nädal või kuu enne seaduse jõustumist notarile tehingu soovi

saatmine, aja broneerimine, vms ei muuda tehingu aega. Kui tehingu

tõestamise hetkel on see KAOKS-i kohaselt keelatud, siis notar

tehingut tõestada ei saa.

Erandiks on ehk olukord, kus võlaõiguslik müügileping on sõlmitud

enne piiranguid ja omandi üleandmine jääb aega, kus piirangud juba

kehtivad. Kui mõeldud on sellist olukorda, siis peaks sõnastust

täpsustama.

4. Rahandusministeerium

4.1 Seletuskirja täiendusettepanek: Eelnõu § 3 punktiga 1 täiendatakse

paragrahvi 20 lõikega 26 järgmises sõnastuses: „Kohustatud isik

säilitab tegeliku kasusaaja kohta käesoleva seaduse alusel kogutud

andmed, sealhulgas:

p 1) nimi;

p 2) isikukood ja selle riik, selle puudumise korral sünniaeg ja

sünnikoht;

p 3) kodakondsus või kodakondsused;

p 4) elukohariik;

p 5) andmed kontrolli tegemise viisi kohta.”.

Arvestatud.

Eelnõud muudetud ja seletuskirja täiendatud.

5. Politsei- ja Piirivalveamet

5.1 Seaduse 3. peatükki täiendatakse §-ga 101, mille lõike 1 kohaselt

piiratakse riigi julgeolekule ohuks olevate riikide kodanike võimalusi

soetada kinnisvara.

Teeme ettepaneku kaaluda ka üldisemalt elamisloa puudumisel

kinnisvara ostmise keeldu sellistest riikidest pärit inimestele, sest on

olukordi, kus välismaalased soetavad kinnisvara ning siis hakkavad

rõhuma viibimisaluse saamisel just vara olemasolule ning

hooldusvajadusele Eestis, seda eriti viisamenetluses. Reaalsuses

sageli on see kinnisvara enamasti ühetoaline korter mõnes Ida-Viru

maakonna väikelinnas või alevis.

Mitte arvestatud.

Vastava muudatuse tegemine omab suurt mõju ja käesoleva eelnõu

menetlemise raames ei ole vastav muudatus kavandatud.

11

5.2 Sama paragrahvi lõike 3 osas teema ettepaneku lisada sättesse ka

Eesti kodanik, et oleks üheselt selge – Euroopa Liidu liikmesriigi

kodaniku all peetakse silmas ka Eesti kodanikke.

Mitte arvestatud.

Täiendatud seletuskirja. Lõike 2 ümbersõnastamisel oleks

kujunenud grammatiliselt raskesti tõlgendatav konstruktsioon.

5.3 Seaduse 3. peatükki täiendatakse §-ga 102, mille lõike 2 kohaselt

toimub elamisloa kehtivuse ja kodakondsuse kontroll Eesti

rahvastikuregistri andmete alusel.

Kõik elamislubade omanikud on rahvastikuregistri andmesubjektid.

Kui isikut ei ole rahvastikuregistris, siis ei ole tal ka elamisluba ehk

ta võib olla Eestis ajutiselt ning ei ela Eestis. Selline olukord on

varasemalt tekitanud küsimusi näiteks vara hooldamise osas. Paljud

välismaalased on omandanud Eestis kinnisvara näitamaks, et neil on

riiki sisenemiseks eesmärk – kinnisvara hooldamine.

Mitte arvestatud.

Kui antud ettepaneku eesmärk on, et elamisloata isik ei tohiks

kinnisasja omandada, siis vastava muudatuse tegemine omab suurt

mõju ja käesoleva eelnõu menetlemise raames ei ole tehtud vastavat

poliitilist otsust.

Ettepanek väärib poliitilist kaalumist hilisemas etapis.

Agressorriikide kodanike osas on küsimus lahendatud, sest kui nad

on elamisloata, siis nad ei saa kinnisasju Eesti Vabariigi

territooriumil omandada.

6. Kaitsepolitseiamet

6.1 Teeme ettepaneku kaaluda § 10 lg 1 p 1 sõnastust, et hõlmata

piirangualasse ka Saare- ja Hiiumaa, Muhu ning Vormsi. Kaaluda p

1 sõnastusse jätta üksnes „meresaared“.

Mitte arvestatud.

Vastava muudatuse tegemine võib omada olulist mõju saarte

majanduskeskkonnale ning regionaalpoliitikale ja käesoleva eelnõu

menetlemise raames ei ole tehtud vastavat poliitilist otsust.

Ettepanek väärib poliitilist kaalumist hilisemas etapis.

7. Maa- ja Ruumiamet

7.1 Eelnõu § 1 punkt 3 (KAOKS § 2 lg 1 p 1) muudatus sobib, kui on

üheselt arusaadav, et silmas peetakse maareformi seaduse (edaspidi

MaaRS) alusel algatatud hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus

hoonestusõiguse seadmist ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa

omandamist, mitte aga hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus

võimalikku maa erastamist.

Selliseks hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus võimalikuks

maa erastamiseks annab aluse MaaRS § 351 lg 2, mille kohaselt

ehitise omanikul, kelle kasuks hoonestusõiguse seadmiseks on

menetlus algatatud, on pärast ehitise teenindamiseks vajaliku maa

maakatastris registreerimist õigus ehitise juurde kuuluv maa erastada

juhul, kui tegemist ei ole maaga, mis on vajalik riigile tema

ülesannete täitmiseks. Maa- ja Ruumiamet teavitab ehitise omanikku

Arvestatud.

Täiendatud seletuskirja.

12

kahe kuu jooksul pärast maaüksuse maakatastris registreerimist maa

erastamise tingimustest ja teeb ettepaneku maa erastamiseks.

Erastatava maa müügihinnaks on 2001. aasta maa maksustamishind.

Maa erastamisel ei saa kasutada käesoleva seaduse § 223 9. ja 10.

lõikes nimetatud soodustusi.

7.2 Eelnõu § 1 punkt 10. KAOKS § 10 lg 1 punktis 12 puudub Räpina

vallas asuv Pedaspää küla ja punktis 15 Rõuge vallas asuvad

Põdramõtsa küla ja Misso-Saika küla. Need külad jäävad samuti

piirangualale.

Arvestatud.

Eelnõud muudetud.

7.3 Eelnõu § 1 punktid 13 ja 14. KAOKS § 10 lõikes 3 kasutatakse

mõistet „maa-alade piirid“ ja lõikes 4 „piirid“.

Eesti territooriumi haldusjaotuse seaduse (edaspidi ETHS) § 2

kohaselt on Eesti territooriumi haldusjaotus Eesti territooriumi jaotus

maakondadeks, valdadeks ja linnadeks. Asustusüksuste liigitus on

sätestatud ETHS § 6 lõikes 1, mille kohaselt vald ja linn jagunevad

asustusüksusteks. ETHS § 6 lõike 2 kohaselt on asustusüksused

asulad, milleks on linnad, külad, alevikud ja alevid. ETHS § 6 lõike

3 kohaselt on linn haldusüksusena samades piirides ka asula. Kui

haldusüksusena linna haldusterritooriumil asub linn asustusüksusena,

mille piir ei lange haldusüksuse piiridega kokku, siis ei ole linn

haldusüksusena käsitletav asulana.

Eeltoodust tulenevalt on maakonnal, vallal ja linnal haldusüksusena

piir ning asustusüksusel on lahkmejoon. ETHS § 6 lõike 5 kohaselt

kehtestab asustusüksuste liigi, nime ja lahkmejoonte määramise

alused ja korra Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsuse

25.11.2004 määruse nr 335 „Asustusüksuse liigi, nime ja

lahkmejoonte määramise alused ja kord“ (edaspidi määrus) § 5 lõike

1 kohaselt on asustusüksuse lahkmejoon asustusüksuse territooriumi

piiritlev mõtteline joon ning lõike 2 kohaselt kantakse asustusüksuse

nimi, liik ja lahkmejoon elektroonilisse katastrisse ning

katastrikaardile. Asustusjaotuse muutmise juhud on reguleeritud

määruse §-s 9. Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk

Arvestatud.

Eelnõud muudetud ja seletuskirja täiendatud. Sõna „piir“ on välja

jäetud, kuna oluline on käesolevas kontekstis piiranguala.

13

(TsÜS § 50 lg 1). Asjaõigusseaduse § 128 lõige 1 sätestab, et piir

külgnevate maatükkide vahel määratakse maakatastri andmete ja

piirimärkidega seaduses sätestatud korras. Maakatastriseaduse

(edaspidi MaaKatS) § 11 lõike 1 kohaselt on katastri pidamise

eesmärk registreerida kinnisasja piir ning maa- ja veeala ruumiline

ulatus, väärtus, looduslik seisund ja kasutamist kajastav

informatsioon katastris ning tagada selle informatsiooni kvaliteet,

säilitamine ja avalikkusele kättesaadavus MaaKatS § 8 lõike 1

kohaselt on katastripidajal õigus kandega moodustada katastriüksust

ning parandada ja muuta katastriandmeid MaaKatS-is sätestatud

alustel. Seega võib piir külgnevate maatükkide vahel ajas muutuda.

Maakatastrisse kantud piirid ei ole tulenevalt maakorraldusseadusest

ja MaaKatS-ist staatilised ning külade lahkmejooned liiguvad

katastriüksuste piiride muutumisel nendega kaasa. Sellest lähtuvalt

on piiranguala piiri külade lahkmejoonte järgi 01.01.2027 seisuga

määratlemine küsitav, kuna külade lahkmejooned on pidevas

muutumises.

Kui seaduse muudatuse mõtteks on piiranguala 01.01.2027 seisuga

maakatastri kitsenduste kaardil staatiliselt fikseerida, siis pakume

KAOKS § 10 lõike 4 sõnastuseks järgnevat:

“(4) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 6-17 nimetatud

piiranguala piir kantakse maakatastri kitsenduste kaardile ja see ei

muutu haldusjaotuse, haldusterritoriaalse korralduse ega

asustusjaotuse muutmise korral.“

7.4 Omalt poolt pakume välja kolm erinevat varianti piiranguala

fikseerimiseks maakatastri kitsenduste kaardil. Piiranguala saab

maakatastri kitsenduste kaardile kanda kolmel viisil:

1: piiranguala kantakse kaardile püsiva (staatilise) joonena.

Piiranguala joon määratakse üks kord ja kantakse kaardile

muutumatu kujundina (näiteks õigusaktile lisatud ristkoordinaatide

alusel). Piiranguala esmasel määramisel võib lähtuda ka eelnõus

nimetatud külade läänepoolsete lahkmejoonte asukohast. Samas

Arvestatud.

Koostöös MaRu-ga valitud käesoleval ajal sobivaim tehniline

lahendus.

14

tuleb arvestada, et ajas võivad katastrikaardil nähtavad piirid

täpsustuda või muutuda, näiteks:

• maakorralduse käigus,

• katastris registreeritud piiriandmete parandamisel,

• asustusüksuse (küla) lahkmejoone muutmisel.

Kui küla lahkmejoon kaardil hiljem täpsustub, kuid piiranguala joon

jääb „paigale“, võib tekkida olukord, kus piiranguala joon ja küla

lahkmejoon enam ei kattu. See toob kaasa praktilise ja õigusliku

ebakindluse: näiteks kui naaberkülas asuva katastriüksuse piir ulatub

pärast täpsustusi piirangualasse kas mõnekümne sentimeetri või

mitme meetri võrra, võib jääda KAOKS-i sätteid ja maakatastri

kitsenduste kaarti võrreldes ebaselgeks, kas kinnistu võõrandamine

on lubatud või mitte. Selline ebakõla raskendab võõrandamise

lubatavuse kontrollimist ning võib suurendada vaidluste riski.

Variant 2: piiranguala seotakse külanimistuga (liikuv/dünaamiline

piir).

Piiranguala kantakse kitsenduste kaardile eelnõule lisatud

asustusüksuste loetelu alusel.

Sisuliselt tähendab see, et piiranguala asukoht on seotud konkreetse

asustusüksuse lahkmejoonega. Kui asustusüksuse lahkmejoon

katastrikaardil hiljem täpsustub (maakorralduse, piiriandmete

parandamise või asustusüksuse lahkmejoone määramise ehk

muutmise tõttu), siis muutub samas suunas ka piiranguala joon

kitsenduste kaardil. Selle tulemusel püsib piiranguala ja eelnõus

viidatud haldus-/asustuspiiride omavaheline kooskõla ning väheneb

tõlgendamis- ja vaidluserisk.

Variant 3: hübriidlahendus (tehniline piiride täpsustumine liigub

kaasa, sisuline ümberkujundamine mitte).

Piiranguala kantakse kitsenduste kaardile viisil, mis ühendab variante

1 ja 2. Kui asustusüksuse lahkmejoone asukoht katastrikaardil

täpsustub maakorralduse käigus või katastris registreeritud

piiriandmete parandamisel (st tegemist on eelkõige mõõdistus- ja

15

andmekvaliteedi paranemisega), siis liigub piiranguala piir selle

täpsustumisega kaasa. Selle tulemusel püsib piiranguala kooskõlas

katastriandmete täpsustumisega ning väheneb olukordade risk, kus

kitsendus satub kinnisasjale üksnes tehnilise paranduse tõttu

„ootamatult“ või ebaühtlaselt. Kui asustusüksuse lahkmejoontes

tehakse teadlikke ja ulatuslikke sisulisi muudatusi, näiteks

asustusüksuste lahkmejoonte ümberkujundamine selliselt, et külade

asukohad muutuvad märkimisväärselt (st tegemist ei ole enam

piiriandmete täpsustamisega, vaid asustusüksuste lahkmejoonte

sisulise muutmisega), siis piiranguala piir automaatselt kaasa ei liigu.

Sellisel juhul jääb piiranguala asukoht kitsenduste kaardil kehtima

senisel kujul ning piiranguala muutmine toimuks üksnes eraldi

õigusliku aluse (nt õigusakti muudatuse) kaudu. See tagab, et

piiranguala ei muutuks „vaikimisi“ halduslike ümberkorralduste

tagajärjel, vaid üksnes selge poliitilise ja õigusliku otsuse korral.

Piiranguala kajastamisega maakatastri kitsenduste kaardil kaasneb

IT-arendusvajadus järgmiselt:

Variant 1 ei eelda IT-arendusi ega põhjusta lisakulusid, kuna

piiranguala joon on kaardil muutumatu ehk staatiline.

Variandid 2 ja 3 eeldavad IT-lahenduse loomist, et piiranguala joon

uueneks automaatselt juhul, kui vastava asustusüksuse lahkmejoon

täpsustub või muutub.

7.5 Eelnõu § 1 punkt 17. KAOKS § 11 täiendamisel lõikega 4 jääb

arusaamatuks, kuidas rakendub see maareformi puhul. Maareformi

puhul on sageli keeruline tuvastada, millal üks või teine menetlus on

alanud. Kui lähtuda sellest, et haldusmenetlus algab maa erastamise

avalduse esitamisega (aga see ei tekita veel õigustatud ootust, et isik

saab avalduses taotletud maa omanikuks), siis KAOKS-i maa

ostueesõigusega erastamise menetluste läbiviimisel justkui

rakendada ei saakski, sest maa ostueesõigusega erastamise avalduste

esitamise tähtajad on möödunud ja seega kõik menetlused alanud

enne 01.01.2027. Kui lähtuda sellest, et menetlus algab esimese

Arvestatud.

Eelnõust vastav säte kustutatud.

16

menetlustoiminguga, siis on paljudel juhtudel vaieldav, kas enne

01.01.2027 on tehtud asjakohaseid toiminguid või mitte.

Sõnastus „kehtinud korra kohaselt“ viitab menetluskorrale, aga isiku

õigus maad omandada või mitte omandada tuleneb seadusest (antud

juhul KAOKS-ist) ja KAOKS ei reguleeri selles osas mitte midagi

menetluslikku või kui reguleeribki, siis selles osas, kuidas menetlusi

läbi viiakse, ei ole kavandatud mingeid muudatusi. Seega jääb ikkagi

arusaamatuks, mida sättega reguleerida soovitakse, milliste

menetluste puhul soovitakse senise korra kohaselt lõpule viimist ja

kas tegelikult soovitakse lõpule viimist „korra kohaselt“ või

„alustel“. Samuti ei ole üheselt määratletav see, millal üks või teine

tehing algas.

Ettepanek on mitte kehtestada erisust, et enne 01.01.2027 algatatud

maareformi menetlused viiakse senistel alustel (või korra kohaselt)

lõpule. Vastasel korral saaksid valdav osa reformimata maal asuvate

ehitiste omanikke ka pärast 01.01.2027 maaomanikuks, aga

seletuskirja esmasest versioonist võis välja lugeda, et see ei ole

kooskõlas seadusemuudatuste eesmärgiga, kuna soov oli kehtestada

sarnased piirangud maa omandamiseks nii KAOKS-i kui MaaRS-i

alusel.

8. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

8.1 Maa- ja Ruumiamet esitas Siseministeeriumile 20.04.2026 kirjaga nr

1-10/26/4846-2 märkused eelnõule. Toetame Maa- ja Ruumiameti

kirjas toodud seisukohti ja palume nendega arvestada ning juhime

tähelepanu arvamuse punktile nr 5, mille kohaselt KAOKS § 11

täiendamisel lõikega 4 jääb arusaamatuks, kuidas rakendub see

maareformi puhul.

Maareformi läbiviimisel on sageli keeruline tuvastada, millal üks või

teine menetlus on alanud. Kui lähtuda sellest, et haldusmenetlus

algab maa erastamise avalduse esitamisega, siis KAOKS-i maa

ostueesõigusega erastamise menetluste läbiviimisel justkui

rakendada ei saaks, sest maa ostueesõigusega erastamise avalduste

Arvestatud.

Eelnõud muudetud. Sätte sõnastus muudetud ja esitatud

ettepanekutele vastavalt leitud koostöös Maa-ja Ruumiametiga

sobivad lahendused.

17

esitamise tähtajad on möödunud ja seega kõik menetlused alanud

enne 01.01.2027. Kui lähtuda sellest, et menetlus algab esimese

menetlustoiminguga, siis on paljudel juhtudel vaieldav, kas enne

01.01.2027 on tehtud asjakohaseid toiminguid või mitte. Seega jääb

jätkuvalt selgusetuks, mida sättega reguleerida soovitakse, kas ja

milliste menetluste puhul soovitakse senise korra kohaselt lõpule

viimist „korra kohaselt“ või „alustel“. Ettepanek on mitte kehtestada

erandit, et enne 01.01.2027 algatatud maareformi menetlused viiakse

senistel alustel (või korra kohaselt) lõpule. Vastasel korral saaksid

valdav osa reformimata maal asuvate ehitiste omanikke ka pärast

01.01.2027 maa omanikuks.

Kui eelnõu üks eesmärke on see, et maareformi seaduse alusel

tehtavad tehingud toimuksid edaspidi nimetatud seaduse põhimõtete

järgi, siis piirangute kehtimist ei tohiks panna sõltuvusse sellest, kas

menetlus on algatatud või mitte. Juhul, kui eelnõu eespooltoodu

põhjal mitte muuta, võib tekkida olukord, kus isikud, kellele eelnõust

tulenevad piirangud üldiselt laieneksid, saavad siiski maa omanikeks

maareformi käigus.

9. Kliimaministeerium

9.1 Eelnõu kohaselt on omandamiskeeld seotud üksnes tegeliku

kasusaaja mõistega. Venemaa Föderatsiooni või Valgevene kodanik

võib olla äriühingu juhtorgani liige ja seeläbi teostada ühingu üle

faktilist kontrolli, ilma et ta kvalifitseeruks tegelikuks kasusaajaks.

Samas sanktsioonimääruse 833/2014, art 5o seob keelu just Venemaa

Föderatsiooni kodaniku juhtimisrollidega. Terviklikum lahendus

oleks, kui lähtutaks sanktsioonimääruses sätestatud juhtimisrolli

kontseptsioonist.

Mitte arvestatud.

Tegeliku kasusaaja mõiste, mis tuleneb RahaPTS §-st 9, katab

kõikvõimalikud variandid, sh hõlmab füüsilist isikut, kellel on

omandi või muul viisil kontrollimise kaudu lõplik valitsev mõju

füüsilise või juriidilise isiku üle.

9.2 Samuti tuleb ka arvestada, et Venemaa Föderatsiooni kodanik võib

piiranguteta omandada Eestis registreeritud ühingu osaluse, mis

omab kinnisvara. Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus

(KAOKS) reguleerib kinnisasja omandamist, mitte osalustehinguid.

Seega on keelust möödaminek osalustehingu kaudu jätkuvalt

Mitte arvesatud.

Sama selgitus on antud punktis 3.2.

18

võimalik. Tehing tuleb lihtsalt teisiti struktureerida ja keeldu ei

rakenduks. Praktikas tähendab see, et Venemaa Föderatsiooni

kodanik võib anda osaluse üle oma Eesti kodanikust lähedasele,

teostada kinnisvaratehing ning seejärel osaluse tagasi omandada.

9.3 Lisaks soovime tähelepanu juhtida asjaolule, et eelnõust on välja

jäänud KAOKS § 2 lõike 2 muutmine osas, mis puudutab viite

puudumist §-le 5. Nimelt sätestab § 2 lõige 2, millisel juhul on

kinnistu mõttelise osa omandamine võrdustatud kinnisasja

omandamisega ja seda juhul, kui kinnisasi tervikuna vastab KAOKS

§ 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub sama seaduse § 10 lõikes

1 nimetatud maa-alal. KAOKS §-le 5, kust tulenevad piirangud

kolmandate riikide kodanikele kinnistute üleandmiseks, selles sättes

viidatud ei ole. KAOKS § 2 lõikes 2 koosmõjus §-ga 5 sätestatust

saab järeldada, et juhul kui kolmanda riigi kodanik omandab

kinnisasjast mõttelise osa, siis ei ole KAOKS §-s 5 sätestatud

kohaliku omavalitsuse luba vaja. Juhul kui § 2 lõikes 2 ei lisata viidet

§-le 5, annab see praktikas võimaluse kolmanda Suur-Ameerika 1 /

Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] /

www.kliimaministeerium.ee/ Registrikood 70001231 riigi isiku poolt

omandada piiranguteta kinnisasja mõtteline osa ning peale kande

tegemist kinnistusraamatusse on teisel kaasomanikul võimalus enda

mõtteline osa kinnisasjast võõrandada kolmanda riigi kodanikule

ilma täiendavate piiranguteta vastavalt KAOKS §-le 2 lõikele 3.

Mõttelis(t)e osa(de) sellisel viisil omandamisel loob võimaluse

kolmanda riigi kodanikule ikkagi saada kinnisasja ainuomanikuks.

Arvestatud.

Muudetud eelnõu sõnastust ja täiendatud seletuskirja.

10. Justiits- ja Digiministeerium

10.1 Eelnõu § 1 p-d 2 ja 11 ja seletuskiri (lk 13) näevad ette, et

eraõiguslikel juriidilistel isikutel on kohustus hoida ja koguda

asjakohaseid, täpseid ja ajakohastatud andmeid tegelike kasusaajate

kohta, samuti teavet omandiõiguse või muude kontrolli teostamise

viiside kohta. Tegeliku kasusaaja tuvastamise kohustus on seni olnud

krediidi- ja finantseerimisasutustel, notaritel jm kohustatud isikutel

Arvestatud.

Täiendatud seletuskirja. Viidatud eelnõu punktid näevad ette

tegelike kasusaajate tuvastamise ning tegeliku kasusaaja mõiste

sisustamisel lähtutakse RahaPTS § 9-st. Selgitame, et käesoleva

eelnõu eesmärk ei ole kellegi karistamine, vaid riigi julgeoleku

tagamine. Eelnõu väljatöötamisel on lähtutud eeldusest, et soovitav

19

ärisuhte loomisel või tehingute tegemisel. Rahapesu ja terrorismi

rahastamise tõkestamise seaduse (RahaPTS) sätete kohaselt on

eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus oma tegelikud kasusaajad

äriregistri infosüsteemi kaudu avaldada. Selles peavad juriidilise

isiku osanikud, aktsionärid või liikmed tegelike kasusaajate andmed

juhatusele avaldama. Seda on võimalik teha ka notari vahendusel.

Kas eelnõu koostajad on arvestanud olukorraga, kus äriregistris

olevad andmed tegelike kasusaajate kohta ei pruugi vastata tõele?

Juhime tähelepanu, et tegelike kasusaajate deklareerimise eesmärk ei

ole olnud äriühingute karistamine, vaid tegelike kasusaajate andmete

väljaselgitamine. Tegelike kasusaajate andmete esitamata jätmine või

valeandmete esitamine on karistatav ainult olukorras, kus kohustatud

isik ei saa täita talle määratud hoolsusmeetmeid. Kuigi tegeliku

kasusaaja hindamisel on pikaajaline praktika, siis ei ole tegemist

äriregistris nn tugeva kandega nagu seda on kanne kinnistusraamatus.

Tegeliku kasusaaja andmed võivad tegelikkusest erineda ja seda eriti

olukorras, kus kohustatud isik soovib vältida tegelike kasusaajate

avaldamist. Palume hinnata antud lahendust selles valguses, et

registris toodud andmed ei pruugi olla alati tõesed ja seetõttu, kas

antud säte teenib eesmärki.

eesmärk saavutatakse võimalikult vähese halduskoormuse ja

bürokraatia lisandumisega. Tegelike kasusaajate andmete

tuvastamisel lähtutakse sellekohastest juhenditest ning võimalike

kahtluste korral lähtuvad kohustatud isikud ettenähtud korrast ja

juhenditest. Juhul, kui on kahtlus, et isik soovib vältida tegelike

kasusaajate avaldamist või soovib muul viisil luua tegelikest

kasusaajatest ebaõige ettekujutuse, rakendatakse täiendavaid

kontrollimeetmeid. Eelnõu väljatöötajatel puudub teave ebaõigete

kannete statistika ja esitatud andmete ebatõesuse kohta, mistõttu

lähtutakse üldprintsiibist, et esitatud andmed tegelike kasusaajate

andmekogus on tõesed.

Võib eeldada, et kannetes võib ette tulla vigu, aga puudub alus

arvata, et see oleks massiline või määrava mõjuga. Üksikute

vigadega saab tegeleda eraldi ning need ei muuda süsteemi

toimimist tervikuna. Sellest lähtuvalt hindame lahendust

eesmärgipäraseks.

10.2 Eelnõu § 1 p 12 – muudetakse KAOKS § 10 lg 2 ning sätestatakse,

et riiklikult olulise põhjuse või humaansete kaalutluste korral võib

Vabariigi Valitsus korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõikes 1

või 11 nimetatud isikule loa omandada kinnisasi lõikes 1 nimetatud

maa-alal. Kasutatud määratlused „riiklikult oluline põhjus“ ja

„humaansed kaalutlused“ jäävad sisult ebaselgeks ning võivad

tekitada praktikas küsimusi nende kohaldamisala suhtes. Kuivõrd

tegemist on erandiga kinnisasja omandamise keelust, on oluline, et

erandi alused oleksid samal ajal piisavalt paindlikud, kuid ka selgelt

piiritletud. Soovitame sätestada selle asemel üldisem, kuid selgem

kriteerium, mille kohaselt võib Vabariigi Valitsus anda loa kinnisasja

omandamiseks põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et see ei

Arvestatud.

Täiendatud eelnõud ja seletuskirja vastavalt ettepanekule. Eelnõus

oli lähtutud kehtivast KAOKS sõnastusest (riiklikult oluline

põhjus), millele oli lisatud „humaansed kaalutlused“.

20

kahjusta piirangu eesmärki. Selline lahendus võimaldaks Vabariigi

Valitsusel teha erandeid kaalutlusotsuse alusel käesoleva paragrahvi

lõigetes 1 ja 11 nimetatud isikute suhtes, kui see ei kahjusta seatud

piirangu eesmärki, milleks on julgeolekuriskide vältimine. Samas

jääksid ära vaidlused selle üle, millised olukorrad võiksid minna

humaansete kaalutluste ning riiklikult oluliste põhjuste alla.

Sama märkus puudutab ka eelnõu § 1 p 15 kavandatava KAOKS §

101 lõiget 5, kus on kasutusel analoogiline sõnastus ja kus võiks

samuti kaaluda sõnastuse muutmist.

10.3 Eelnõu § 1 p 14 – muudatusega nähakse ette, et kinnisasja

omandamise piiranguala piir kantakse maakatastri kitsenduste

kaardile. Eelnõu tekstist ega seletuskirjast ei selgu, milline

haldusorgan nimetatud kande teeb. Palume võimalusel kõnealust

sätet täpsustada ning seletuskirja täiendada selgitusega, kelle poolt ja

kuidas viiakse läbi haldusmenetlus.

Arvesatud.

Täiendatud eelnõud ja seletuskirja. Nimetatud piiranguala kannab

kitsenduste kaardile katastripidaja.

10.4 Eelnõu § 1 p 15 – muudatuse nähakse ette keeld omandada Eestis

kinnisvara Eesti elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel

isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle

asukoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või

avalikule korrale, kui see riik võib kasutada oma kodanikke või

juriidilisi isikuid viisil, mis ohustavad Eesti riigi julgeolekut või

avalikku korda. Leiame, et kavandatava paragrahvi 101 lõikes 1

toodud isikute ringi määratlus ei ole piisavalt selgelt sõnastatud ning

võib tekkida küsimus, milliste riikide kodanikke see keeld hõlmab.

Sõnastused „võib kujutada ohtu“ ning „riik võib kasutada oma

kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab…“ ei ole

üheseltmõistetavad ning võivad edaspidi tekitada õigusselgusetusest

tulenevaid vaidlusi. Jääb ebaselgeks, mida tähendab sõnastus – riik

kasutab oma kodanikke ja juriidilisi isikuid viisil, mis võib kujutada

ohtu…. Soovitame kasutada selgemat määratlust, näiteks „Eesti

elamisloata ja tähtajalise elamisloaga füüsilisel isikul, kelle

kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne

Arvestatud.

Täiendatud eelnõud ja seletuskirja.

21

riik on ohtlik Eesti riigi julgeolekule või avalikule korrale, ei ole

lubatud omandada kinnisasja Eesti Vabariigi territooriumil.“. Juhime

tähelepanu, et tegemist on põhiõigusi oluliselt piirava meetmega,

mistõttu peaks selle kohaldamisala ja adressaatide ring olema

seaduses võimalikult selgelt ja täpselt määratletud, et vältida

hilisemaid vaidlusi piirangu põhiseaduspärasuse üle, eelkõige

õigusselguse põhimõttest lähtuvalt.

10.5 Eelnõu § 1 p 16, KAOKS § 102 p 3: „Kui kinnisasja omandajaks on

Eestis registreeritud juriidiline isik, tuvastatakse tegelik kasusaaja ja

tema kodakondsus tegelike kasusaajate andmekogu andmete alusel.“

Juhime tähelepanu sellele, et vastavalt RahaPTS § 762 lõikele 4 ei ole

tegelike kasusaajate andmekogu andmetel õiguslik, vaid

informatiivne tähendus, s.t üksnes registrikande põhjal ei saa

tõsikindlalt järeldada, kes on juriidilise isiku tegelik kasusaaja.

Tegelike kasusaajate andmekogu reguleeriva seaduse eelnõu

seletuskirjas on selle kohta märgitud järgmist: „Õiguslik tähendus

võib olla ka näiteks konstitutiivne, kuid see ei läheks kokku tegelike

kasusaajate andmete olemusega. Tegelike kasusaajate andmekogus

andmete avalikustamise üheks eesmärgiks on luua allikas, mis

abistaks kohustatud isikuid tegelike kasusaajate tuvastamisel.

Tegelikuks kasusaajaks ei saa keegi vastava informatsiooni esitamise

ja avalikustamisega tegelike kasusaajate andmekogus, vaid see on

faktiline olukord, mida avalikustatakse läbi andmekogu. Tegelike

kasusaajate andmekogus olevad andmed võivad osutuda ka valeks,

millest teada saamise korral on kohustatud isik kohustatud tegema

andmekogusse märke kahtlusest andmete õigsuse osas. Eelnevat

silmas pidades peab kohustatud isik ka tulevikus hoolsusmeetmete

rakendamisel riskipõhisest lähenemisest lähtudes tegema piisavaid

pingutusi, et uurida, kes on teise osapoole või tehingu tegelik

kasusaaja. […].“.

Arvestatud.

Täiendatud eelnõu ja seletuskirja sõnastust.

22

Kui eelnõusse jääb üksnes viide tegelike kasusaajate registri

andmetele, tuleb arvestada, et lähtutakse andmetest, mis ei pruugi

vastata tegelikule õiguslike olukorrale. Seetõttu tuleks eelnõus pigem

viidata registrile kui ühele võimalusele tegeliku kasusaaja

tuvastamisel, ent lõpliku tegeliku kasusaaja määratlemine peaks

toimuma siiski RahaPTS-s sätestatud kõigi põhimõtete alusel.

10.6 Eelnõu seletuskirja lk 21 kohta täpsustame, et tegelike kasusaajate

registrit ei peeta äriregistris (seda peab Tartu Maakohtu

registriosakond), vaid eraldi andmekoguna Registrite ja

Infosüsteemide Keskuse peetavas äriregistri infosüsteemis. RahaPTS

§ 762 lõikele 2 vastavalt on selle andmekogu vastutav töötleja

Rahandusministeerium.

Arvestatud.

Täiendatud seletuskirja.

10.7 Palume arvestada ka käesoleva kirja lisas esitatud seletuskirja failis

jäljega tehtud märkustega eelnõu mõju kohta.

Arvestatud.

Täiendatud seletuskirja.

11. Justiits- ja Digiministeerium, täiendav kooskõlastamine

11.1 Palume arvestada eelnõu ja seletuskirja failis jäljega tehtud

normitehniliste märkustega ja märkustega eelnõu mõju kohta.

Arvestatud valdavas osas.

Eelnõu § 1 punkti 3 sõnastust mitte muudetud. Siseministeeriumi

pakutud sõnastuse eesmärk on, et hoonestusõiguse võivad

agressorriikide isikud saada oma ehitise alusele maale, aga

hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus maad (kinnisasja)

omandada nad ei tohiks saada.

Eelnõu § 1 punkti 4 sõnastust muudetud: „annaku täitmise teel“, mis

on täpsem ja parem sõnastus, kuna annakuid täidetakse. See sobib

kokku lause eelmise osaga „pärimise teel“, sest iseloomustab kõige

paremini seda viisi, kuidas kinnisasi omandatakse (annaku

täitmine).

Eelnõu § 1 punkti 8 (KAOKS § 10 lg 5) kohane muudatus

sõnastatakse järgnevalt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

maa-alade suuruse või nime muutmise korral lähtutakse

piirangualast 2027. aasta 1. jaanuari seisuga“. Eesmärk on mitte

kasutada selles lõikes sõnu „määratakse kindlaks“, mis ei ole selle

lõike kontekstis sobiv.

23

Eelnõu § 1 punkti 8 (KAOKS § 101 lg 1 kohane muudatus)

sõnastatakse järgnevalt: „Pikaajalise elaniku elamisloata või alalise

elamisõiguseta füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või

juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik ohustab kinnisasja

omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda, ei ole

lubatud omandada kinnisasja Eesti Vabariigi territooriumil.“

11.2 Seletuskirja sisukokkuvõttesse soovitame lisada täpsustuse

halduskoormuse muutuste kohta (vt ka hea õigusloome ja

normitehnika eeskirja § 41 lg 2 p 3): „Halduskoormus suureneb

piiratud ulatuses kinnisasja omandada soovivatel ettevõtjatel, kelle

puhul tuleb kontrollida asukohariiki või tegelikku kasusaajat, ning

füüsilistel isikutel, kelle puhul tuleb kontrollida kodakondsust,

elamisloa kehtivust ja piirangu kohaldumist. Halduskoormus seisneb

eelkõige kontrolliks vajalike andmete ning vajaduse korral neid

tõendavate dokumentide esitamises. Halduskoormuse

tasakaalustamise reeglit ei kohaldata, kuna koormus lisandub

riigikaitse ja julgeoleku oluliste vajaduste tõttu.“

Arvestatud osaliselt.

Täiendatud seletuskirja lausega: „Seaduseelnõuga kavandatavate

nõuete tõttu ei kasva ettevõtjate, inimeste või vabaühenduste

halduskoormus, kuivõrd tegeliku kasusaaja andmete esitamine

tuleneb juba kehtivast rahapesu ja terrorismi rahastamise

tõkestamise seadusest.“

1

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse

eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (edaspidi ka KAOKS) muutmise ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise eelnõu keskne eesmärk on tugevdada Eesti riigi

julgeolekut, piirates vaenulike riikide või nende kontrolli all olevate isikute võimalust kasutada

kinnisvara Eesti vastu suunatud luure- ja mõjutustegevuses või sabotaažioperatsioonides.

Venemaa Föderatsiooni agressioonisõda Ukraina vastu on näidanud, et Venemaa kasutab

vastaspoole alistamiseks ja mõjutamiseks kõikvõimalikke vahendeid ning kinnisvara

omandamine on osa sellest tööriistakastist.

Kinnisasjade omandamist reguleerivas kehtivas õigusruumis ei ole julgeolekuohtudele

vastamiseks ja nende ennetamiseks piisavalt meetmeid – kehtivad kitsendused on piiratud

üksnes 1999. aasta haldusjaotuse põhise piirangualaga. Samas on mujal Eestis hulgaliselt riigi

julgeoleku seisukohalt olulisi asukohti, kus kinnisasja omandamisega võivad kaasneda

julgeolekuohud. Seetõttu ajakohastatakse piiranguala määratlemist ja laiendatakse kitsenduste

regulatsiooni.

Eelnõuga luuakse volitusnorm, mille alusel nimetatakse kinnisasja omandamise kaudu Eesti

riigi julgeolekut või avalikku korda ohustavad riigid ning mis võimaldab keelata pikaajalise

elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta Venemaa ja Valgevene kodanikel, nende riikide

ettevõtetel ning juriidilistel isikutel, milles nad on tegelikud kasusaajad, kinnisasja omandamine

kogu Eesti Vabariigi territooriumil. Keeld ei ole tagasiulatuv ega puuduta isikuid, kellel on

pikaajaline elamisluba või alaline elamisõigus. Eelnõuga kõrvaldatakse ka võimalus

piirangutest mööda minna ettevõtete kaudu, täpsustades tegeliku kasusaaja rolli ning

kohustades notarite ja teiste tehingu kontrollijate kaudu tuvastama kasusaajate kodakondsust.

Kokkuvõttes plaanitakse eelnõuga:

1) luua õiguslik alus, mille kohaselt on võimalik keelata Eestis kinnisasja omandamist Eesti

pikaajalise elaniku elamisloata ja alalise elamisõiguseta füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse

järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukohajärgne riik ohustab kinnisasja omandamise

kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda (edaspidi ka kinnisasja omandamise kaudu

julgeolekut või avalikku korda ohustav riik). Nimetatud keeldu kavandatakse kohaldada ka

juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on füüsiline isik,

kelle kodakondsuse järgne riik ohustab kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut

või avalikku korda;

2) täiendada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala selliselt, et kinnisasja omandamise

keeld kohaldub ka juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja

on füüsiline isik, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi1 või Suurbritannia ja

Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik;

1 Euroopa Majanduspiirkonna (EMP) lepinguriigid on kõik 27 Euroopa Liidu liikmesriiki ning kolm Euroopa

Vabakaubanduse Assotsiatsiooni (EFTA) riiki: Island, Liechtenstein ja Norra. Kokku on 30 EMP riiki: Austria,

Belgia, Bulgaaria, Horvaatia, Küpros, Tšehhi, Taani, Eesti, Soome, Prantsusmaa, Saksamaa, Kreeka, Ungari,

Island, Iirimaa, Itaalia, Läti, Liechtenstein, Leedu, Luksemburg, Malta, Madalmaad, Norra, Poola, Portugal,

Rumeenia, Slovakkia, Sloveenia, Hispaania ja Rootsi.

2

3) ajakohastada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) selliselt, et see

oleks küladepõhine ja avalikult kättesaadavalt kaardilt kontrollitav, asendades 1999. aasta

haldusjaotuse põhise piiranguala;

4) kaotada kehtivad erisused maareformi seaduse (edaspidi ka MaaRS) alusel kinnisasja

omandamisele, välja arvatud ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmisel ja

kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamisel.

Eelnõu väljatöötamisel on hinnatud selle põhiseaduspärasust ning järeldatud, et eelnõu on

põhiseaduspärane. Kavandatu näol on tegemist mõõduka ja legitiimse riivega, mis teenib

äärmiselt kaalukat eesmärki – Eesti riigi julgeoleku kaitset. Omandipõhiõigust ei piirata

tagasiulatuvalt ja keeld ei võta kelleltki ära olemasolevat vara. Isikutel jääb võimalus kinnisasju

üürida või rentida ja Vabariigi Valitsus võib põhjendatud juhtudel anda kinnisasja

omandamiseks loa.

Muudatusel on oluline positiivne mõju riigi julgeolekule ja avalikule korrale. Majanduslikku ja

sotsiaalset mõju on hinnatud väheoluliseks. Piirang puudutab ligikaudu 600 tehingut aastas ega

avalda märkimisväärset mõju kinnisvaraturu toimimisele. Seaduseelnõuga kavandatavate

nõuete tõttu ei kasva ettevõtjate, inimeste või vabaühenduste halduskoormus, kuivõrd tegeliku

kasusaaja andmete esitamine tuleneb juba kehtivast rahapesu ja terrorismi rahastamise

tõkestamise seadusest. Eelnõuga vähendatakse riske, mis tulenevad strateegiliselt tundlike

objektide läheduses kinnisvara koondumisest, ja tõkestatakse võimalikke eelpositsioone

luuretegevuseks või sabotaaži korraldamiseks. Kuna küsimus on riigi julgeolekus, puudutab

eelnõu kaudselt kõiki Eesti elanikke. Otseselt puudutavad kavandatavad kitsendused eelkõige

pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta Venemaa ja Valgevene kodanikke,

kellel kaob ära õigus Eestis kinnisasju omandada.

Eelnõu tugineb laiapõhjaliselt koostatud analüüsile, kuhu panustasid mitmed ministeeriumid,

asutused, kohalikud omavalitsused ja erialaliidud. Eesti toetub rahvusvahelises võrdluses

Soome ja Läti praktikale, millega on samuti karmistatud kolmandate riikide isikute kinnisvara

omandamist julgeolekuohtude tõttu.

Eelnõus lähtutakse Eesti julgeolekupoliitika alustes nimetatud eesmärgist, milleks on

kindlustada Eesti Vabariigi iseseisvus ja sõltumatus, eesti rahvuse, keele ja kultuuri kestmine,

territoriaalne terviklikkus, põhiseaduslik kord, elanikkonna turvalisus ja ühiskonna toimimine.

Samuti lähtutakse eesmärgist, et julgeoleku tagamiseks kasvanud ohutingimustes ei piisa

olemasolevast, vaid tuleb teha rohkem.2

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud ning nende juriidilist kvaliteeti on kontrollinud

Siseministeeriumi ametnikud ([email protected]).

Eelnõu väljatöötamisse olid kaasatud:

– ministeeriumid: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (edaspidi ka REM), Majandus-

ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi ka MKM), Rahandusministeerium,

Kaitseministeerium, Välisministeerium (edaspidi ka VÄM), Justiits- ja Digiministeerium

(edaspidi ka JDM);

– ametid: Kaitsepolitseiamet (edaspidi ka KAPO), Politsei- ja Piirivalveamet (edaspidi ka

PPA), Maa- ja Ruumiamet, Välisluureamet (edaspidi ka VLA), Tarbijakaitse- ja Tehnilise

Järelevalve Amet (edaspidi ka TTJA);

2 Dokumendi „Eesti julgeolekupoliitika alused“ heakskiitmine. – RT III, 28.02.2023.

3

– Riigikantselei;

– Notarite Koda;

– Linnade ja Valdade Liit;

– Eesti Põllumajandus- ja Kaubanduskoda;

– Eestimaa Talupidajate Keskliit;

– Eesti Omanike Keskliit;

– Eesti Erametsaliit.

Eelnõu ja seletuskirja on keeleliselt toimetanud Luisa Keelelahenduste eesti keele

vanemtoimetaja Tiina Alekõrs ([email protected]).

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse:

1) kinnisasja omandamise kitsendamise seadust avaldamismärkega RT I, 06.07.2023, 41;

2) maareformi seadust avaldamismärkega RT I, 18.12.2025, 9;

3) rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadust avaldamismärkega RT I, 13.02.2026,

14;

4) riigivaraseadust avaldamismärkega RT I, 27.05.2026, 6.

Eelnõu ei ole seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi, muu menetluses oleva eelnõu ega

Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu küsimust on käsitletud

Vabariigi Valitsuse 29. jaanuari 2026. aasta kabinetinõupidamisel, milles anti

Siseministeeriumile ülesanne valmistada ette KAOKS-i muudatused kiireloomulisena. Seetõttu

ei ole koostatud eelnõu väljatöötamise kavatsust Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. aasta

määruse nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“ § 1 lõike 2 punkti 1 alusel.

Eelnõu on seotud „Siseturvalisuse arengukava 2020–2030“ tegevussuunaga „Kindel

sisejulgeolek“, mille kohaselt tuleb muu hulgas suurendada vastupanuvõimet põhiseaduslikku

korda ohustavate tegevuste, hübriidohtude ja vaenuliku mõjutustegevuse suhtes. Samuti on

eelnõu seotud Eesti julgeolekupoliitika alustega3, milles sätestatakse põhialused, mille kohaselt

Eesti kaitseb end igal juhul ja kõikide ohtude eest, sõltumata nende päritolust või ilmnemise

ajast ja kohast, ning kui tahes ülekaaluka vastase vastu, võttes arvesse kõiki riigi julgeolekut

mõjutavaid suundumusi ja tegureid.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus, sest ei muudeta

seadust, mille vastuvõtmiseks on Eesti Vabariigi põhiseaduse (edaspidi PS) § 104 kohaselt vaja

Riigikogu koosseisu häälteenamust.

2. Seaduse eesmärk

2.1. Kehtiv õigus ja selle muutmise vajadus

Julgeolekukeskkond on muutunud. Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist

sõda Ukraina vastu. Paralleelselt sõjategevusega Ukrainas korraldab Venemaa Föderatsioon

hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sealhulgas Eesti

vastu. Kinnisvara omandamine väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist

hübriidrünnakute kavandamisel ja täideviimisel.

3 Dokumendi „Eesti julgeolekupoliitika alused“ heakskiitmine. – RT III, 28.02.2023.

4

Kehtiv õigus ei võimalda piisavalt piirata kolmandate riikide kodanike ja ettevõtete õigust

omandada kinnisasju, kui see on vajalik selleks, et ennetada Eesti ja tema liitlaste julgeolekut

ohustavaid riske. Täpsemalt on eelnõu koostamise põhjuseks asjaolu, et praegune KAOKS ei

võimalda julgeoleku tagamise eesmärgil kitsendada kinnisasjade omandamist suuremal osal

Eesti territooriumist, välja arvatud KAOKS §-s 10 määratud piirangualas. Olemasolevatest

kinnisasja omandamise kitsendustest on lihtne mööda minna, kitsendustega keelatakse

kinnisasja omandamist riigikaitse eesmärgil ainult Venemaa Föderatsiooni piiriga külgnevates

valdades ja väikesaartel. Samas on mujal Eestis hulgaliselt riigi julgeoleku seisukohalt olulisi

asukohti, kus kolmanda riigi, eelkõige agressorriigi kodaniku või ettevõtte kinnisasjaomand

võib kujutada endast julgeolekuohtu, kuid riigil puuduvad võimalused seda ohtu ennetada ja

kinnisasja omandamist piirata.

Nii Eesti lähiriikides kui ka mujal maailmas on kasvanud juhtumite arv, kus kinnisasjade

omandamise kaudu kujutatakse ohtu riigi julgeolekule. Näiteks omandas Soomes Vene oligarh

saare strateegiliselt olulises kanalis4, Rootsis on sealne Vene Õigeusu Kirik omandanud

kinnisasju riigi julgeoleku seisukohalt strateegilistes asukohtades5 ning Norras Bardufossis

asuva kaitseväe ja NATO õhuväebaasi kõrval tuvastati, et mõnda sealset kinnisasja omavad

Venemaa kodanikud6.

Selles kontekstis on oht ohustaja võimalus:

– luua positsioone olulistes asukohtades (nt sõjalise ja kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate,

lennuväljade või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus), et koguda teavet eri

luuredistsipliinide kaudu;

– häirida või halvata riigi seisukohalt oluliste teenuste toimimist;

– valmistada ette positsioone kriisiks või sõjaks.

Teatud riikide õigusruum või praktika kohustab nende riikide kodanikke tegutsema oma riigi

julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, sealhulgas väljaspool selle

riigi territooriumi.

Strateegilised ohud tekivad laiemalt kogumis, kui ohustaja kontrollitavate isikute või ettevõtete

kätte koondub teatud hulk kinnisasju. Selle tulemusel on võimalik kujundada piirkonna

olustikku, sealhulgas mõjutada kinnisasjade turu üüri- ja ostuhindu, mis omakorda võib

mõjutada nii kohaliku kui ka üleriigilise majanduse toimimist. Samuti võib ühetaoliste

tunnustega isikute kinnisasjade koondumine mingis piirkonnas mõjutada sealset keele-,

kultuuri- ja komberuumi. Eelnõu väljatöötamisel on arvestatud, et eesti rahvuse, keele ja

kultuuri säilimine läbi aegade on Eesti Vabariigi põhiseaduse järgi Eesti riigi olulised

eesmärgid.

Praegu on Venemaa Föderatsiooni kodanikel võimalik oluliste piiranguteta omandada

kinnisvara Eestis, samas kui Eesti ei väljasta neile viisasid, ei registreeri nende lühiajalist

töötamist ega anna välja tähtajalisi elamislube (välja arvatud erandjuhtudel). Samuti on Eesti

tunnistanud kehtetuks nende isikute relvaload, kes ei ole Euroopa Liidu ega NATO liikmesriigi

kodanikud, ning kehtestanud muidki tehingupiiranguid.

Kui eeltoodud kitsaskohti ei lahendata, võivad realiseeruda ohud ja tekkida haavatavused, mis

kombineerituna teiste julgeolekuohtudega võivad kaasa tuua Eesti iseseisvusele traagilised

tagajärjed.

4 https://yle.fi/a/74-20058190. 5 https://www.err.ee/1609519306/rootsis-asuv-vene-kirik-on-ekspertide-sonul-julgeolekuoht. 6 https://www.tv2.no/spesialer/nyheter/bardufoss-hytte-russere.

5

Eelnõu koostamisel on arvestatud, et kõiki eelkirjeldatud riske ei ole võimalik täielikult

maandada. Ohtude tõrjumisel ja ennetamisel jäävad paratamatult alles teatud jääkriskid, kuna

ohustaja kohandab oma tegevust ja otsib pidevalt uusi võimalusi oma eesmärkide

saavutamiseks.

Kinnisasja omamise ning üürimise ja rentimise võrdlus

Hoolimata kehtestatavatest piirangutest jääb nii julgeolekut või avalikku korda ohustavate

riikide kodanikele kui ka teistele Euroopa Majanduspiirkonna väliste riikide kodanikele alles

võimalus kinnisvara üürida või rentida. Eelnõu väljatöötamise käigus on muu hulgas

analüüsitud üüri- ja rendisuhte reguleerimise võimalusi.

Selleks et täiendavalt reguleerida üüri- ja rendisuhteid, sealhulgas välistada agressorriikide

kodanike võimalus kinnisasju ja kortereid üürida või rentida, tuleb teha olulisi õiguslikke

muudatusi. Kinnisvaratehingu jõustamiseks peab olema tehtud kanne kinnistusregistrisse ja

tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Seega on kinnisvaratehingu puhul olemas

mehhanism, mille abil on võimalik seada piiravad kriteeriumid. Üüri- ja rendisuhete puhul

sellised kohustused nagu kanne kinnistusraamatusse ning notariaalne tõestamine puuduvad.

Seetõttu tuleks vastavate piirangute kehtestamiseks luua täiendav regulatsioon, millel on suure

tõenäosusega oluline ja negatiivne mõju nii halduskoormusele kui ka ärikeskkonnale.

Tabel 1. Omandamise ja üürimise või rentimise võrdlus põhiõiguste vaates. Siseministeerium

Aspekt Omanik Üürnik

Põhiõiguslik staatus omandipõhiõigus (PS § 32) puudub omandipõhiõigus

Õigus kasutada täielik, seaduse piirides lepinguline, piiratud

Õigus käsutada jah (müüa, üürida) ei

Riigi sekkumise piirangud tugev põhiseaduslik kaitse kaudne kaitse (eraelu, kodu puutumatus)

Hüvitis sundvõõrandamisel jah, õiglane ja kohene ei

Õigus vaidlustada riigi

sekkumine

jah, põhiseaduslikult piiratud (vaid lepingulised vaidlused)

Kohustused hooldus, maksud, ohutus lepingu täitmine, heaperemehelik

kasutus

Üürimine või rentimine ja omandamine erinevad oluliselt põhiõiguste vaates. Omand on

kaitstud põhiseaduse §-ga 32, mille kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud.

Omanikule tagab põhiseaduse § 32 ulatusliku õiguse oma kinnisasja vallata, kasutada ja

käsutada. See tähendab, et omanik saab otsustada, kuidas kinnisasja kasutada, kellele seda

võõrandada või kas seda üldse võõrandada. Riigi sekkumine sellesse sfääri on rangelt piiratud:

igasugune omandiõiguse riive peab tuginema seadusele, teenima legitiimset eesmärki ja olema

proportsionaalne. Omanikule on tagatud ka õigus saada õiglast ja kohest hüvitist juhul, kui riik

omandi üldistes huvides võõrandab. Seega on omanikul tugev põhiseaduslik kaitse, mis

võimaldab tal riigi tegevust vajaduse korral kohtus vaidlustada.

Üürniku positsioon on olemuslikult teistsugune. Üürnik ei saa kinnisasja omandiõigust ja

seetõttu ei laiene talle ka põhiseaduslik omandipõhiõigus. Tema õigused tulenevad peamiselt

üürilepingust ja võlaõigusseadusest. Kuigi üürnikul on õigus kinnisasja vallata ja kasutada, on

see õigus piiratud lepinguga ning sõltub üürileandja otsustest ja käitumisest. Põhiseaduslik

kaitse avaldub üürniku puhul eelkõige eraelu puutumatuse kaudu: üürileandja ei tohi eluruumi

siseneda omavoliliselt ning üürniku kodu puutumatus peab olema tagatud. Samuti peab üürniku

väljatõstmine olema seaduslik ja proportsionaalne. Need õigused on aga oma olemuselt

kitsamad kui omaniku omandipõhiõigus ega anna üürnikule samaväärset võimalust riigi

sekkumist vaidlustada.

6

Riigi võimalused sekkuda üürisuhtesse julgeolekuohu maandamiseks on Eesti õiguskorras väga

piiratud ning seda põhjusel, et üürisuhe on eraõiguslik leping, mille autonoomiat kaitseb nii

lepinguvabaduse põhimõte kui ka eraelu puutumatus. Seetõttu ei ole riigil tavapärastes oludes

õigust üürilepingut otseselt lõpetada ega üürniku ja üürileandja suhteid sisuliselt ümber

kujundada. Samas ei tähenda see, et üürisuhe oleks teatud (ohu)olukorras täielikult riigi

sekkumise eest kaitstud.

Kui üürnik ise on seotud tegevusega, mis ohustab riigi julgeolekut – näiteks luuretegevus,

terrorism või vägivaldne ekstremism –, ei sekku riik üürilepingusse, vaid isiku tegevusse.

Korrakaitselised ja kriminaalmenetluslikud meetmed võivad viia selleni, et üürnik

eemaldatakse eluruumist või talle seatakse liikumispiirangud. Sellisel juhul ei ole üürilepingu

lõpetamine riigi otsus, vaid eelkõige üürileandja õigus tugineda sellele, et üürnik ei saa enam

lepingut täita. Seega toimub sekkumine kaudselt, isikukesksete meetmetega, mitte lepingulise

suhte ümberkujundamise teel.

2.2. Eelnõu eesmärk

Seaduse eesmärk on tõhustada kinnisasjade omandamist reguleerivaid meetmeid, et ennetada

ja vähendada Eesti riigi julgeolekule ja avalikule korrale tekkivaid riske ning tagada riigile

julgeoleku seisukohalt olulistes piirkondades tõhusam ennetav sekkumisvõime.

Eelnõu täiendav eesmärk on toetada Euroopa Liidu ja Vabariigi Valitsuse kehtestatud piiravaid

meetmeid, avaldades kinnisasjade omandamist reguleerivate meetmete kaudu täiendavat survet

Venemaa Föderatsioonile agressioonist loobumiseks ning Valgevenele agressiooni toetamise

lõpetamiseks, muutes sarnaselt sanktsioonidele agressiivse tegevuse ja selle toetamise senisest

kulukamaks ja piiratumaks.

2.3. Eelnõu kooskõla Euroopa Liidu ja rahvusvahelise õigusega

Eelnõu väljatöötamisel on tuginetud rahvusvahelises õiguses üldtunnustatud põhimõttele, mille

kohaselt on igal riigil suveräänne õigus määrata, kes võivad selles riigis kinnisasju omandada.

KAOKS-is kavandatavad muudatused ei kitsenda Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodaniku kinnisasjade omandamist Eestis.

Euroopa Liidu toimimise lepingu (edaspidi ka ELTL) artikli 63 kohaselt keelatakse lepingu

4. peatüki sätete kohaselt liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel

kõik kapitali vaba liikumise makse- ja muud piirangud, samuti kõik maksepiirangud

liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel. See ei mõjuta liikmesriigi

õigust võtta meetmeid siseriiklike õigusnormide rikkumise takistamiseks või avaliku korra või

avaliku julgeoleku tagamiseks. Need meetmed ja kord ei tohi kujutada endast suvalise

diskrimineerimise vahendit ega varjatud piirangut kapitali ja maksete vabale liikumisele.

Kapitali vaba liikumise põhimõtte seisukohast on piiranguid peetud õigustatuks, kui Euroopa

Liidu (ka Euroopa Majanduspiirkonna) raames ei toimu diskrimineerimist näiteks

kodakondsuse alusel ning seda õigustab ülekaalukas avalik huvi. Kolmandatest riikidest pärit

isikute suhtes rohkemate piirangute ettenägemist on samuti peetud õigustatuks ELTLi

7

artikli 647 alusel.8 Samas tuleb silmas pidada, et EL-is asutatud ja registreeritud juriidiline isik

on EL-i isik ka siis, kui tema tegelik kasusaaja on kolmanda riigi kodanik.

Komisjoni teatise9 kohaselt on Euroopa Liidu toimimise lepingu artikliga 63 ette nähtud

kapitali vaba liikumine mitte ainult Euroopa Liidu piires, vaid ka Euroopa Liidu ja kolmandate

riikide vahel ning kõik piirangud peavad olema sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed avaliku

poliitika õiguspäraste eesmärkide saavutamiseks. Sellised eesmärgid on asutamislepingus või

Euroopa Kohtu praktikas määratletud ülekaaluka üldise huvina. Euroopa Kohus on kapitali

piiriülese liikumise piirangu põhjendamise küsimuses korduvalt selgitanud, et riigisiseste

õigusnormidega võib kapitali vaba liikumist piirata üksnes siis, kui see on põhjendatud mõnel

ELTL artiklis 65 nimetatud alusel või ülekaalukates üldistes huvides Euroopa Kohtu praktika

tähenduses10. ELTL artikli 65 lõike 1 punkti b alusel on liikmesriikidel õigus võtta kapitali vaba

liikumist piiravaid meetmeid, mis on õigustatud avaliku korra või avaliku julgeoleku

seisukohalt. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt võib avaliku korra ja julgeoleku

põhjendustele tugineda üksnes siis, kui ühiskonna põhihuvisid ähvardav oht on tegelik ja

piisavalt tõsine.11 Samuti ei tohiks piirangu kehtestamise eesmärgid olla puhtalt majanduslikud

ning nende põhjendused teenida pelgalt majanduslikke huvisid.12 Näiteks juhul, kui

välisinvestorid ostavad strateegilisi varasid turuvallutuslikul eesmärgil, sealhulgas selleks, et

piirata teatava kauba tarnimist liidu turule või teatava teenuse pakkumist turul, on erandi

tegemise kõige asjakohasem alus Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklis 65 sätestatud „avalik

kord või avalik julgeolek“. See võib näiteks õigustada piiravaid meetmeid, mida on vaja

varustuskindluse tagamiseks (näiteks energiavaldkonnas) või oluliste avalike teenuste

osutamiseks, kui vähem piiravad meetmed (näiteks reguleerivad meetmed, millega

kehtestatakse avalike teenuste osutamise kohustused kõigile teatavates sektorites tegutsevatele

ettevõtjatele) ei ole piisavad, et kõrvaldada tõeline ja piisavalt tõsine oht mõnele ühiskonna

põhihuvile.13

Eelnõuga on kavandatud piirangud riigi julgeoleku ja avaliku korra tagamise eesmärgil ning

käesoleva eelnõu koostamise käigus on arvestatud, et muudatuste rakendamiseks peab oht

julgeolekule või avalikule korrale olema tegelik ja piisavalt tõsine, sealhulgas ühiskonna

põhihuve ähvardav.

2.4. Vastastikkuse põhimõte

7 ELTL artikli 64 lõige 1: artikli 63 sätted ei takista kohaldamast kolmandate riikide suhtes 31. detsembril 1993

siseriikliku või liidu õiguse järgi kehtivaid piiranguid, mis käsitlevad kapitali liikumist kolmandatesse riikidesse

või kolmandatest riikidest seoses otseinvesteeringutega – kaasa arvatud investeeringud kinnisvarasse –,

asutamisega, finantsteenuste osutamisega või väärtpaberite lubamisega kapitaliturgudele. 8 Välisinvesteeringute taustauuringu mõjude hindamine, Riigikantselei 2021; lk 131. 9 Komisjoni teatis „Suunised liikmesriikidele seoses välismaiste otseinvesteeringute, kolmandatest riikidest

kapitali vaba liikumise ja Euroopa strateegiliste varade kaitsega enne määruse (EL) 2019/452 (välismaiste

otseinvesteeringute taustauuringute määrus) kohaldumist“, ELT CI 99, 26. märts 2020, lk 1, p 4. 10 Euroopa Kohtu 07.06.2012. aasta otsus C-39/11, VBV – Vorsorgekasse AG vs. Finanzmarktaufsichtsbehörde

(FMA), (ECLI:EU:C:2012:327), punkt 28 ja selles viidatud praktika. 11 Vt Euroopa Kohtu 14.03.2000. aasta otsus nr C-54/99, Église de Scientologie (ECLI:EU:C:2000:124), punkt

17; Euroopa Kohtu 04.06.2002. aasta otsus nr C-503/99, komisjon vs. Belgia (ECLI:EU:C:2002:328), punkt 47;

ja Euroopa Kohtu 13.05.2003. aasta otsus nr C-463/00. 12Euroopa Kohtu 07.06.2012. aasta otsus C-39/11, VBV – Vorsorgekasse AG vs. Finanzmarktaufsichtsbehörde

(FMA), (ECLI:EU:C:2012:327), punkt 29 ja selles viidatud praktika; Euroopa Kohtu 27.02.2019. aasta otsus

nr C-563/17, Associação Peço a Palavra (ECLI:EU:C:2019:144), punkt 70. 13 Komisjoni teatis „Suunised liikmesriikidele seoses välismaiste otseinvesteeringute, kolmandatest riikidest

kapitali vaba liikumise ja Euroopa strateegiliste varade kaitsega enne määruse (EL) 2019/452 (välismaiste

otseinvesteeringute taustauuringute määrus) kohaldumist“ (ELT CI 99, 26. märts 2020, lk 1, p 4.

8

Rahvusvahelises õiguses tuntakse vastastikkuse (reciprocity) põhimõtetet, mis tähendab, et kui

üks riik teatud viisil tegutseb (lubab, keelab, piirab), siis võib teisel riigil olla õigus või

poliitiline võimalus vastata samalaadse meetmega.

Venemaa Föderatsioon on kehtestanud piirangud „ebasõbralike riikide“ kodanikele kinnisvara

ostmisel alates 1. märtsist 2022. Kinnisvara ostuks on vajalik välisinvesteeringutega tegeleva

valitsuskomisjoni otsus. Hiinas peab välismaalane enne kinnisvara ostmist olema seal õppinud

või töötanud vähemalt ühe aasta. Välismaalasel võib Hiinas olla ainult üks kinnisasi, mis peab

olema samas tema elukoht.

Pärast Venemaa täiemahulise sõjalise agressiooni algust Ukraina vastu 2022. aastal kujundas

Venemaa kiiresti välja eraldiseisva õigusliku režiimi nende riikide kodanike ja äriühingute

suhtes, keda ta ise nimetas „ebasõbralikeks riikideks“. See mõiste ei ole rahvusvahelise õiguse

termin, vaid Venemaa riigisisene poliitilis-õiguslik konstruktsioon, mis seoti otseselt

sanktsioonide kehtestamisega Venemaa vastu. Riikide loetelu fikseeriti Venemaa Föderatsiooni

valitsuse 5. märtsi 2022. aasta korraldusega ning sellesse kanti muu hulgas kõik Euroopa Liidu

liikmesriigid, Ameerika Ühendriigid, Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriik, Kanada,

Jaapan, Austraalia ja Šveitsi Konföderatsioon. Sellest hetkest alates hakati nende riikide

kodanikke ja ettevõtteid kohtlema Venemaa õiguses erikorras kui niinimetatud ebasõbraliku

jurisdiktsiooniga seotud isikuid.

Selle režiimi keskseks normiks sai 1. märtsil 2022. aastal vastu võetud Venemaa Föderatsiooni

presidendi dekreet nr 81, millega kehtestati „täiendavad ajutised majandusmeetmed Venemaa

Föderatsiooni finantsstabiilsuse tagamiseks“. Kuigi dekreediga ei keelatud otseselt

ebasõbralike isikute kinnisvaratehinguid, lõi see põhimõttelise muudatuse: kõik tehingud, mis

toovad kaasa kinnisvara omandi tekkimise, muutumise või lõppemise ja milles osaleb

ebasõbraliku riigi isik, allutati eelnevale riiklikule loale. Praktikas tähendab see, et tavapärane

tsiviilõiguslik autonoomia asendati administratiivse kontrolliga ning eraõiguslik tehing muutus

sõltuvaks riigi kaalutlusotsusest.

Loamenetlust hakkas läbi viima Venemaa Föderatsiooni valitsuse juures tegutsev

välisinvesteeringute kontrolli komisjon, mille koosseisu loodi spetsiaalne alamkomisjon just

sanktsioonidega seotud juhtumite jaoks. Eripärane on seejuures asjaolu, et luba nõuti mitte

üksnes Venemaal asuva kinnisvara müügiks või ostuks, vaid ka mitme muu tehingu jaoks, mis

tsiviilõiguslikult loovad omandiõiguse – näiteks annetamise, vahetuse või kinnisvara

sissemakse äriühingu osakapitali. Samuti ei piirdunud loakohustus tehingutega Venemaa

residendi ja ebasõbraliku isiku vahel, vaid laienes ka olukordadele, kus vara omandas kolmas

isik, kes oli saanud kinnisvara ebasõbralikult isikult pärast 22. veebruari 2022. Nõnda kehtestati

lai ja ajaliselt tahapoole ulatuv kontrollirežiim, mille piirid jäid teadlikult hägusaks.

Teine keskne mehhanism, millega „ebasõbralike riikide“ kodanike omandiõigust sisuliselt

piiratakse, on nn C‑konto süsteem. Kui ebasõbralik isik saab valitsuskomisjoni loa kinnisvara

müümiseks, peab müügist saadav tasu reeglina laekuma spetsiaalsele rublakontole Venemaa

pangas, mille kasutamine on rangelt reguleeritud. Sellelt kontolt ei ole lubatud raha vabalt

konverteerida, välja kanda ega Venemaalt väljapoole viia, mistõttu jääb müügist saadud vara

majanduslikult Venemaa jurisdiktsiooni „lukku“. Kuigi formaalselt ei ole tegemist

sundvõõrandamisega, saavutatakse sama majanduslik efekt: omanik kaotab reaalse kontrolli

oma vara väärtuse üle.

Lisaks on praktikas kujunenud välja olukord, kus valitsuskomisjon seab loa andmisele

täiendavaid, seaduses otseselt nimetamata tingimusi. Levinud on nõue müüa kinnisvara

märkimisväärse allahindlusega võrreldes turuhinnaga ning mitmel juhul on loa eeltingimuseks

9

olnud nn vabatahtliku panuse tegemine Venemaa riigieelarvesse, mida rahvusvahelises

õiguskirjanduses on iseloomustatud kui varjatud väljumismaksu. Menetlused on sageli

pikaajalised, ilma kindlate tähtaegadeta ja sisuliselt vaidlustamatud, mis tugevdab muljet, et

tegemist ei ole neutraalse haldusregulatsiooniga, vaid poliitilise survevahendiga.14

Kuna Venemaa on juba seadnud piirangud kinnisasjade omandamisele välismaalastele, siis on

vastastikkuse printsiibi kohaselt Eesti piirangud Venemaa kodanikele proportsionaalsed.

2.5. Teiste riikide praktika agressorriikide kodanikele ja juriidilistele isikutele

kinnisasjade omandamise kitsendamisel

Seaduseelnõuga ette nähtud lahenduste väljatöötamisel on eeskujuks Soomes kehtiv

regulatsioon. Eelkõige on eeskujuks 2025. aastal jõustunud seadusemuudatus, millega on ette

nähtud keeld Soome julgeolekut ohustava riigi (kui see riik kasutab oma kodanikke viisil, mis

kahjustab Soome julgeolekut) isikutel Soomes kinnisasju omandada. Sellise julgeolekut

ohustava riigina on Soome määratlenud Venemaa. Seega ei tohi alalise elamisloata Venemaa

isikud Soomes kinnisasju omandada. Sama piirang kehtib ka juriidilistele isikutele, mille

asukoht on Venemaal, ja juriidilistele isikutele, mille üle on oluline mõju eelkirjeldatud

isikutel.15 Varem on Soomes kehtestatud loamenetlus kõigile kolmandate riikide isikutele,

sealhulgas füüsilistele ja juriidilistele isikutele, kes soovivad omandada kinnisasja: alates

1. jaanuarist 2020 peavad Soomes kolmandate riikide isikud, samuti Euroopa Liidu ja Euroopa

Majanduspiirkonna juriidilised isikud, milles on kolmandast riigist pärit isikul vähemalt 1/10

osalus või vastav mõju, taotlema kinnisasjade omandamisel Soome Kaitseministeeriumilt

luba16.

Täiendava kinnisasjade omandamise piiranguna on Soomes sätestatud riigi ostueesõigus17.

Vastavad objektid ja nende piiranguvööndid on avalikud, erinevalt Eesti ja Läti regulatsioonist,

kus riigikaitseobjektid ja nende asukohad on kaitstud riigisaladusega. Ostueesõiguse

14 DLA Piper. Real Estate Transactions in Russia: Overview of Special Regime Established for Transactions

Involving Parties Connected with “Unfriendly” States. 30. märts 2022.

Lexology (DLA Piper Russia). Real Estate Transactions in Russia: Overview of Special Regime Established for

Transactions Involving Parties Connected with “Unfriendly” States. 31. märts 2022.

Baker McKenzie – Global Sanctions and Export Controls Blog. Real estate sale and purchase transactions between

Russian persons and foreign persons affiliated with “unfriendly” states are now subject to government approval.

9. märts 2022.

Nordic Star Law Offices. Real estate transactions involving persons from “unfriendly” countries: September 2022

digest. September 2022.

Van Rhijn & Partners. Can You Still Sell Property in Russia as a Foreign National? 7. mai 2025.

Clifford Chance. Seeking Compensation for Losses Resulting from Russian Measures Against Foreign Companies

and Assets. Märts 2022 (uuendatud käsitlused 2023).

Lidings Law Firm. Encumbrances on Assets in Special Accounts of Type “C” and Type “I” Are Prohibited. 18.

jaanuar 2024.

Russian-farmland.com. Permission of the Government Commission for the transaction. 15. august 2024.

Vene Föderatsiooni Valitsuse korraldus nr 430‑r. List of foreign states committing unfriendly actions toward the

Russian Federation. 5. märts 2022.

Venemaa Föderatsiooni Presidendi dekreet nr 81. On Additional Temporary Economic Measures Aimed at

Ensuring the Financial Stability of the Russian Federation. 1. märts 2022.

Venemaa Föderatsiooni Presidendi dekreet nr 95. On Temporary Procedure for the Execution of Obligations to

Certain Foreign Creditors. 5. märts 2022. 15 Soome kinnisasjade kitsendamise eelnõu ja seletuskiri aastast 2025. https://www.finlex.fi/fi/hallituksen-

esitykset/2025/2. 16

Loakohustus ei puuduta nn korteriaktsiaseltside aktsiate omandamist. Üle 40 protsendi kogu elukondlikust

kinnisvarast ning 67 protsenti sellistest kinnistutest, kus asub kaks või rohkem eraldiseisvat elamispinda (korterit

või ridaelamut) on käibel korteriaktsiaseltsi aktsiatena. 17 Teabe, kas kinnistu asub ostueesõiguse alal, on võimalik saada Soome Maamõõtmisametist.

10

kasutamise huvi kohta on võimalik esitada ka tasuline päring Kaitseministeeriumile enne

tehingut, samas ei ole Kaitseministeeriumil kohustust päringule vastata.18

Lätis kehtib alates 19. juunist 2025 seadus, mis näeb Lätis ette kinnisvara ostmise keelu

Venemaa ja Valgevene kodanikele, kellel puudub pikaajalise elaniku elamisluba. Pikaajalise

elaniku elamisloaga on lubatud omandada üks kinnisasi elukohana. Seaduse eesmärk on

tugevdada riigi julgeolekut ja ennetada võimalikke ohte riigile. Keeld laieneb ka juriidilistele

isikutele, milles vähemalt 25 protsenti osalusest kuulub Venemaa või Valgevene kodanikele,

samuti ettevõtetele, kus nad on tegelikud kasusaajad, või mis on asutatud nimetatud riikides19.

Leedus piiratakse kinnisasja omandamist riigi julgeoleku huvides riigi jaoks olulise vara

omandamisel. Kinnisasja valdamise loa saab juhul, kui investori tegevust on riigi julgeoleku

huvides hinnatud positiivseks. Investor saab omada kinnisasja valdust, kuid talle ei saa üle anda

omandiõigust. Määratud on olulised objektid, vara ja kaitsevööndid.2021

Poola kinnisvaratoiminguid reguleeritakse 1920. aastal jõustunud aktiga, mis kehtib väheste

muudatustega siiamaani. Selle kohaselt peavad Euroopa Liidu väliste riikide kodanikud

taotlema Siseministeeriumilt luba ja andma selgitusi kinnisvara omandamise põhjuste või huvi

kohta, näiteks pikaajalise elaniku elamisloa, Poola päritolu või põllumajandusliku ärihuvi

kohta. Loa andmisest võib keelduda, kui kinnisvara omandamine võib ohustada riigikaitset,

riigi julgeolekut või avalikku korda.

2.6. Eelnõu meetmed ja nende põhiseaduspärasus

KAOKS-i ja teiste seaduste muutmise kavandamisel on hinnatud, kas pikaajalise elaniku

elamisloata või alalise elamisõiguseta ning kinnisasja omandamise kaudu riigi julgeolekut või

avalikku korda ohustavate riikide (eelduslikult Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi)

kodanikele seatav keeld omandada kinnisasja Eesti Vabariigi territooriumil on kooskõlas Eesti

Vabariigi põhiseadusega. Kavandatav seadusemuudatus piirab nimetatud isikute võimalust

omandada kinnisasja Eestis pärast seaduse jõustumist ega oma tagasiulatuvat mõju. Lisaks

hõlmatakse eelnõu muudatustega juriidilised isikud, kelle tegelikud kasusaajad on piirangute

all olevad füüsilised isikud. Kavandatavat piirangut kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda ohustavate riikide isikute suhtes kavandatakse kohaldada ka

mitme kodakondsusega füüsilistele isikutele, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna

liikmesriigi, Suurbritannia ega Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanikud. Lisaks puudutavad

kavandatavad muudatused füüsiliste isikute, sealhulgas tegelike kasusaajate isikuandmete

töötlemist.

18 Välisinvesteeringute taustauuringu mõjude hindamine, Riigikantselei 2021, lk 138.

Seadus kinnisvara ja eriliste õiguste väljaostmiseks rahvusliku julgeoleku kindlustamiseks (ingl Act on the Right

of Redemption of Immovable Property and Special Rights in Order to Protect National Security)

https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190468.

Seadus riigi ostueesõigusest teatud piirkondades (ingl Act on the State’s Right of Pre-emption in Certain Areas)

https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190469.

Seadus teatud kinnisvaratehingute loakohustusest (ingl Act on Transfers of Real Estate Requiring Special

Permission).

https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190470?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=Laki%20er%

C3%A4iden%20kiinteist%C3%B6nhankintojen%20luvanvaraisuudesta%20. 19 Läti eelnõu: https://likumi.lv/ta/id/361619-nacionalo-drosibu-apdraudosu-darijumu-ierobezosanas-likums. 20 Leedu Vabariigi seadus rahvusliku julgeoleku tagamiseks oluliste objektide kaitse kohta (ingl The Law on the

Protection of Objects Importaint for Ensuring the National Security of the Republic of Lithuania). 21 Valitsuse korraldus nr 746, milles määratletakse riigi julgeoleku seisukohalt oluliste seadmete ja vara

kaitsevööndite loetelu (Nutarimas dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. lapkričio 12 d. nutarimo Nr.

1252 „Dėl nacionaliniam saugumui svarbių apsaugos zonų nustatymo“ pakeitimo).

11

2.6.1. Kohaldatavad põhiseaduse sätted

Kinnisasjade omandamisele piirangute kehtestamisel ei saa piirduda üksnes omandipõhiõiguse

riive hindamisega. Käesolevas kontekstis tuleb arvesse võtta ka teisi põhiseaduslikke õigusi ja

väärtusi. Vastupidisel juhul – eelistades üht põhiõigust teisele või jättes põhiseaduslikud

väärtused tervikuna ja koostoimes kaalumata – võib lõpptulemus olla vastuolus sellega, mida

seadusandjalt põhiseadusega nõutakse.

Asjakohased põhiseaduse sätted on eelkõige:

– PS § 1 ja preambul, milles on rõhutatud Eesti riigi iseseisvuse, sõltumatuse ja julgeoleku

kaitset;

– PS § 11, mille kohaselt võib põhiõigusi piirata üksnes põhiseadusega kooskõlas olevate,

demokraatlikus ühiskonnas vajalike meetmetega;

– PS § 12, millega on tagatud võrdne kohtlemine;

– PS § 26, millega on sätestatud õigus perekonna- ja eraelu puutumatusele;

– PS § 32, millega on sätestatud omandi puutumatus.

2.6.2. Regulatsiooni eesmärk

Seadusandja eesmärk on Eesti Vabariigi julgeoleku ja avaliku korra kaitse, arvestades

agressorriikide tegevust ning nendest riikidest lähtuvaid julgeolekuohte. Riigi julgeoleku

tagamine on põhiseaduslikult kaitstav väärtus, mis tuleneb nii põhiseaduse preambulist kui ka

PS §-st 1. Riigikohtu hinnangul on tegemist äärmiselt kaalukat laadi eesmärgiga, mis võib

õigustada põhiõiguste piiranguid22.

Muudatuste eesmärk on tagada ka rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise meetmete

tõhus rakendamine, parandades tegelike kasusaajate tuvastamise kvaliteeti ja usaldusväärsust.

Tegemist on ka siin põhiseaduse preambulist tuleneva riigi kohustusega tagada sisemine rahu

ning kaitsta ühiskonda kuritegevuse, sealhulgas finantskuritegevuse eest. Samuti aitavad

muudatused täita Euroopa Liidu õigusest tulenevaid kohustusi. Eesmärki tuleb pidada

legitiimseks.

2.6.3. Omandipõhiõiguse riive olemasolu

PS § 32 kaitsealas on isiku olemasolev omand, mitte aga absoluutne õigus kinnisvara tulevikus

omandada. Paragrahvi 32 lõige 3 võimaldab seadusega ja üldistes huvides kehtestada piiranguid

teatud vara liikide omamisele. Riigikohus on rõhutanud, et sellise erandi tegemiseks tuleb

seadusega sätestada isikud ja vara liigid, kelle ja mille suhtes piirangud kehtivad. Piirangud

peavad olema kehtestatud üldistes huvides23. Üks selliseid seadusi on kinnisasjade omandamise

kitsendamise seadus (KAOKS), milles on sätestatud avalikust huvist tulenevad

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad

kinnisasja omandamise kitsendused. Samas sisaldab asjaomaseid norme ka veeseadus, milles

on sätestatud, et avalikud veekogud kuuluvad riigile ega ole tsiviilkäibes, ja

muinsuskaitseseadus, milles on sätestatud, et arheoloogiline leid kuulub riigile, sõltumata

sellest, kelle kinnisasjast see leiti või kelle valduses see on.

22 RKPJKo 05.03.2001, 3-4-1-2-01, p 15, 17.

23 RKPJKo 08.02.2001, 3-4-1-1-01, p 11.

12

Riigikohus on märkinud, et PS § 32 lõike 2 teises lauses on omandiõiguse piiramiseks ette

nähtud lihtne seadusereservatsioon. Lihtne seadusereservatsioon tähendab, et üldjuhul võib

omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PS-iga vastuolus24.

Käesoleval juhul ei kavandata võtta isikutelt ära neile kuuluvat vara ega piirata selle kasutamist,

vaid kavandatakse reguleerida kinnisasja omandamise tingimusi tulevikus. Seetõttu on tegemist

omandipõhiõiguse piiratud riivega. Riivet õigustab riigi kohustus kaitsta oma julgeolekut ja

avalikku korda.

2.6.4. Perekonna- ja eraelu puutumatuse riive olemasolu

Kavandatavad muudatused puudutavad ka füüsiliste isikute, sealhulgas tegelike kasusaajate

isikuandmete töötlemist ja seetõttu võivad need riivata põhiseaduse §-s 26 sätestatud õigust

eraelu puutumatusele. Muudatuste kooskõla nimetatud põhiõigusega tuleb hinnata kooskõlas

põhiseaduse §-ga 11, mille kohaselt peavad põhiõiguste piirangud olema sätestatud seaduses,

teenima legitiimset eesmärki ning olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ja

proportsionaalsed. Käesoleval juhul on hinnatud, et lähtudes eelnõuga seatud eesmärgist on

muudatused vajalikud ning proportsionaalsed.

2.6.5. Võrdse kohtlemise põhimõtte riive

Eelnõus on eristatud isikuid kodakondsuse, elamisloa ja tegeliku kasusaaja alusel, mistõttu on

tegemist PS § 12 riivega. Võrdse kohtlemise põhimõttega ei ole keelatud siiski igasugune

eristamine, vaid üksnes meelevaldne ja põhjendamatu ebavõrdne kohtlemine. Riigikohus on

leidnud, et kodanike ja välismaalaste erinev kohtlemine võib olla õigustatud juhul, kui selleks

esineb mõistlik ja asjakohane põhjus ning meetmel on legitiimne eesmärk25. Käesoleval juhul

on meetme legitiimne eesmärk riigi julgeoleku ja avaliku korra kaitse (vt ka järgmine punkt).

2.6.6. Proportsionaalsuse hindamine (PS § 11)

Kinnisvara omandamise keeld pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta

füüsilisele isikule, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisele isikule (sealhulgas kelle

tegelikud kasusaajad on piirangu all olevad isikud), kelle asukoha järgne riik ohustab kinnisasja

omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda:

– teenib põhiseaduslikult legitiimset ja kaalukat eesmärki;

– on sobiv ja vajalik meede selle eesmärgi saavutamiseks;

– on mõõdukas ega riiva põhiõigusi ülemäära.

Seetõttu on eelnõu põhiseadusega kooskõlas.

Sobivus Keeld omandada kinnisasja on sobiv meede, kuna see vähendab võimalusi kasutada kinnisvara:

– vaenuliku luure- ja mõjutustegevuse ning sabotaažioperatsioonide toetamiseks;

– strateegiliste positsioonide loomiseks;

– kriisiolukorras Eesti riigi julgeolekut ohustavate muude tegevuste hõlbustamiseks;

Seega aitab meede kaasa seatud eesmärkide saavutamisele.

24 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37. 25 Alates RKPJKo 03.04.2002, 3-4-1-2-02, p 17; RKÜKo 14.11.2002, 3-1-1-77-02, p 22; vt iseäranis RKPJKo

30.09.2008, 3-4-1-8-08, p-d 27, 32, 35.1.

13

Tegelike kasusaajate isikuandmete töötlemisega seonduv muudatus (sh kodakondsuse andmete

töötlemise võimaldamine) võimaldab täpsemalt tuvastada füüsilisi isikuid ning hinnata nendega

seotud geograafilisi ja jurisdiktsioonipõhiseid riske. See aitab vältida eksimusi isikute

tuvastamisel ning toetab rahvusvaheliste sanktsioonide ja muude piirangute kohaldamist.

Seetõttu on muudatus eesmärgi saavutamiseks sobiv.

Vajalikkus

Julgeolekuvaldkonnas on seadusandjal lai otsustusruum. Kuigi teoreetiliselt võiks kaaluda

alternatiivseid meetmeid (nt individuaalne loamenetlus), ei taga need sama tõhusat ja kiiret ohu

ennetamist. Arvestades ohu laadi ja ulatust, ei ole ilmne, et mõni muu meede saavutaks

eesmärgi võrreldava tõhususega ja väiksema põhiõiguste riivega.

Seoses tegelike kasusaajate isikuandmete töötlemisega on järeldatud, et alternatiivsed, isiku

põhiõigusi vähem riivavad meetmed ei võimaldaks samaväärselt tagada isikute üheselt

mõistetavat tuvastamist ega hinnata nendega seotud riske. Ilma kodakondsuse andmeteta võib

isikute tuvastamine olla ebatäpne, eriti rahvusvaheliste struktuuride ja keerukate omandisuhete

puhul. Samuti on oluline arvestada, et kodakondsuse andmeid kogutakse praktikas juba praegu

riskipõhise lähenemisviisi alusel. Muudatusega ei looda sisuliselt uut andmeliiki, vaid

sätestatakse see seaduses sõnaselgelt. Seetõttu on muudatus vajalik.

Mõõdukus

Piirangu mõõdukust toetavad järgmised asjaolud:

– keeld ei ole tagasiulatuv ja regulatsioon ei laiene olemasolevale omandile;

– keeld ei välista isikute elamist, töötamist ega ettevõtlusega tegelemist Eestis;

– seadusandja on ette näinud erandid püsiva ja tugevama seotuse korral Eesti riigiga.

Kavandatavate muudatuste kohaselt jääb Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga viibivatele

Venemaa ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise võimalus alles, kuna riik on

kontrollinud piisavalt nende tausta pikaajalise elaniku elamisloa andmise eel ning keelu

kehtestamine neile pole praegu põhjendatud.

Seega ei ole põhiõiguste riive ebaproportsionaalselt intensiivne võrreldes kaitstava hüve – riigi

julgeoleku – kaaluga.

RahaPTS-is sätestatavate muudatustega kaasneva riive intensiivsust tuleb hinnata kogutavate

andmete olemuse ja kasutuse kontekstis. Kogutavad andmed (nimi, isikukood, sünniaeg

ja -koht, kodakondsus(ed), elukohariik) ei hõlma eriliigilisi isikuandmeid ega puuduta isiku

eraelu kõige intiimsemaid aspekte. Andmete töötlemine on piiratud konkreetsete seadusest

tulenevate eesmärkidega ning toimub üksnes ulatuses, mis on vajalik rahapesu ja terrorismi

rahastamise tõkestamiseks.

Lisaks kaasnevad andmete töötlemisega järgmised kaitsemehhanismid:

– andmeid töödeldakse üksnes seaduses sätestatud eesmärkidel;

– andmetele juurdepääs on piiratud ja juurdepääs tagatakse üksnes juurdepääsuõigusega

isikutele (pädevad asutused, kohustatud isikud ja õigustatud huvi tõendavad isikud);

– andmesubjektil on õigus pöörduda Andmekaitse Inspektsiooni poole isikuandmete

töötlemise seaduslikkuse kontrollimiseks;

– kohustatud isikute kohta kehtivad andmekaitse üldmäärusest tulenevad nõuded,

sealhulgas andmete minimaalsuse, eesmärgipärasuse ja turvalisuse põhimõtted.

Eeltoodut arvestades ei ole riive ülemäärane ega moonuta põhiõiguse olemust.

Kollektiivse vastutuse küsimus

Kavandatav regulatsioon ei kujuta endast karistuslikku meedet ega põhine isiku süül. Tegemist

on ennetava iseloomuga haldusõigusliku regulatsiooniga, mis lähtub objektiivsest

julgeolekuohust.

14

Kooskõla Euroopa Liidu õigusega

Isikuandmeid töödeldakse kooskõlas Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusega

(EL) 2016/679 (isikuandmete kaitse üldmäärus). Andmete töötlemise õiguslik alus tuleneb

üldmääruse artikli 6 lõike 1 punktist c (õiguslik kohustus) ja artikli 6 lõike 1 punktist e (avalikes

huvides ülesande täitmine).

Kavandatavad muudatused on kooskõlas ka direktiiviga (EL) 2024/1640, mis käsitleb

mehhanisme, mille liikmesriigid peavad kehtestama, et tõkestada finantssüsteemi kasutamist

rahapesu ja terrorismi rahastamise eesmärgil, mille kohaselt peavad liikmesriigid tagama

tegelike kasusaajate andmete piisava ulatuse, sealhulgas kodakondsuse andmete

kättesaadavuse.

Kokkuvõte

Kavandatavad muudatused on kooskõlas põhiseaduse ja Euroopa Liidu andmekaitseõigusega.

Muudatused teenivad legitiimset eesmärki, on selle saavutamiseks sobivad ja vajalikud ega

riiva isikute põhiõigusi ebaproportsionaalselt.

2.7. Eelnõu väljatöötamiskavatsus

Seoses 2022. aasta veebruaris alanud Venemaa Föderatsiooni agressioonisõjaga Ukraina vastu

on ka Eesti julgeolekuolukord oluliselt halvenenud, mistõttu tuleb eelnõu menetleda

põhjendatult kiireloomulisena vastavalt Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. aasta määruse

nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“26 § 1 lõike 2 punktile 1.

2024. aasta 6. juunil esitas Siseministeerium Vabariigi Valitsuse kabinetinõupidamisele

analüüsi, mille koostamiseks kaasati üle 21 osalise: Välisministeerium, Justiitsministeerium,

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, Maa-amet (praegu Maa- ja Ruumiamet),

Riigikantselei, Rahandusministeerium, Kliimaministeerium, Kaitseministeerium, Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium, Kaitseväe Luurekeskus, Kaitsepolitseiamet, Notarite Koda,

Rahapesu Andmebüroo, Välisluureamet, Linnade ja Valdade Liit, kohaliku omavalitsuse

esindajad, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda, Eestimaa Talupidajate Keskliit, Eesti

Omanike Keskliit, Eesti Erametsaliit. Koostöös tehti kindlaks julgeolekuohud, olemasoleva

õiguskeskkonna probleemid ja võimalikud lahendused.

Eelnõu tugineb muu hulgas nimetatud analüüsis esitatud järeldustele.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb viiest paragrahvist:

– §-ga 1 muudetakse KAOKS-i;

– §-dega 2–4 muudetakse maareformi seadust, rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seadust ning riigivaraseadust;

– §-ga 5 määratakse seaduse jõustumine.

3.1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Eelnõu § 1 punktis 1 sätestatud muudatuse tulemusel sõnastatakse KAOKS § 1 lõike 1 teine

lause järgmiselt: „Avalik huvi käesoleva seaduse tähenduses on muu hulgas põllumajandus- ja

26 Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. aasta määrus nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“. – RT I, 29.12.2011,

228.

15

metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarbelise ja jätkusuutliku

majandamise edendamine“.

Teise lause muudatus tuleneb vajadusest asendada sõna „eelkõige“ sõnadega „muu hulgas“,

kuna sõna „eelkõige“ on avaliku huvi kirjeldamisel liiga kitsendav. Avalik huvi ei ole eelkõige

põllumajandus- ja metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja

sihtotstarbelise ja jätkusuutliku majandamise edendamine, vaid avalik huvi võib olla ka riigi

julgeoleku ja avaliku korra kaitse või riigile ja ühiskonnale muu avalik huvi.

Avalik huvi on huvi, mis teenib ühiskonda tervikuna või selle olulist osa, mitte üksikisiku,

ettevõtja või kitsalt määratletud grupi erahuvi. Avalik huvi on kaalukas põhjus, millega saab

õigustada põhiõiguste riiveid, erandite kehtestamist või riigi sekkumist.

Eelnõu § 1 punktiga 2 täiendatakse KAOKS § 1 lõikega 41 järgmises sõnastuses: „Käesolevas

seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seaduse § 9 tähenduses“.

Muudatus on vajalik, et tagada kinnisasja omandamise piirangute üheselt mõistetav ja tõhus

kohaldamine juriidiliste isikute suhtes, sidudes mõiste „tegelik kasusaaja“ selgelt ja kooskõlas

kehtiva õigusega rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS)

§‑s 9 sätestatud määratlusega ning vältides tõlgenduslikku ebaselgust ja regulatiivsetest

piirangutest kõrvalehiilimist.

RahaPTS § 9 lõike 1 mõistes on tegelik kasusaaja füüsiline isik, kellel on omandi või muul

viisil kontrollimise kaudu lõplik valitsev mõju füüsilise või juriidilise isiku üle või kelle

huvides, kasuks või nimel tehing või toiming tehakse. RahaPTS § 9 lõikes 2 on sätestatud, et

kui tegelikku kasusaajat ei ole RahaPTS § 9 lõikes 1 nimetatud viisil võimalik kindlaks teha,

on äriühingu tegelik kasusaaja selline füüsiline isik, kelle otsene või kaudne osalus või kõigi

otseste ja kaudsete osaluste summa ületab äriühingus 25 protsenti, sealhulgas osalused

esitajaaktsiate või -osade kujul või muul viisil.

RahaPTS 9. peatükis käsitletakse juriidilise isiku tegeliku kasusaaja andmeid. RahaPTS

kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus hoida ja koguda asjakohaseid, täpseid ja

ajakohastatud andmeid tegelike kasusaajate kohta, samuti teavet omandiõiguse või muude

kontrolli teostamise viiside kohta. Tegeliku kasusaaja tuvastamise kohustus on seni olnud

krediidi- ja finantseerimisasutustel, notaritel ja muudel kohustatud isikutel ärisuhte loomisel

või tehingute tegemisel. RahaPTS-i sätete kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel

kohustus oma tegelikud kasusaajad äriregistri infosüsteemi kaudu avaldada. Selleks peavad

juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed tegelike kasusaajate andmed juhatusele

avaldama. Juhatus esitab või kinnitab need andmed äriregistri ettevõtjaportaalis. Juhatus

kinnitab andmete õigsust ja seejärel on õigustatud isikutele tagatud äriregistri teabesüsteemis

ligipääs tegeliku kasusaaja andmetele. Kui juhatusel puudub võimalus andmeid esitada

ettevõtjaportaalis (nt puudub kehtiv ID-kaart), on seda võimalik teha notari vahendusel.

Praktikas peab juhatus aru saama nii juriidilise isiku omandi- ja kontrollistruktuurist kui ka

tuvastama füüsilised isikud, kes vastavad tegeliku kasusaaja kriteeriumitele. Välja on töötatud

juhend tegeliku kasusaaja tuvastamiseks. Tegeliku kasusaaja hindamiseks on juba välja

kujunenud pikaajaline praktika.

Eelnõu väljatöötamisel on lähtutud eeldusest, et soovitav eesmärk saavutatakse võimalikult

vähese halduskoormuse ja bürokraatia lisandumisega. Tegelike kasusaajate andmete

tuvastamisel lähtutakse sellekohastest juhenditest ning võimalike kahtluste korral lähtuvad

kohustatud isikud ettenähtud korrast ja juhenditest. Juhul, kui on kahtlus, et isik soovib vältida

16

tegelike kasusaajate avaldamist või soovib muul viisil luua tegelikest kasusaajatest ebaõige

ettekujutuse, rakendatakse täiendavaid kontrollimeetmeid. Eelnõu väljatöötajatel puudub teave

ebaõigete kannete statistika ja esitatud andmete ebatõesuse kohta, mistõttu lähtutakse

üldprintsiibist, et esitatud andmed tegelike kasusaajate andmekogus on tõesed.

Eelnõu § 1 punktiga 3 tunnistatakse kehtetuks enamik erisusi MaaRS-i alusel kinnisasja

omandamisel. Vastavalt KAOKS § 2 lõike 1 punkti 1 muudatusele ei kohaldata KAOKS-i

MaaRS-i alusel „algatatud ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus

hoonestusõiguse seadmisel või kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamisel“. Samas

kohaldatakse KAOKS-i hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus võimalikul maa

erastamisel.

Hoonestusõiguse seadmise menetluse käigus võimalikuks maa erastamiseks annab aluse

MaaRS § 351 lõige 2, mille kohaselt ehitise omanikul, kelle kasuks hoonestusõiguse seadmiseks

on menetlus algatatud, on pärast ehitise teenindamiseks vajaliku maa maakatastris

registreerimist õigus ehitise juurde kuuluv maa erastada juhul, kui tegemist ei ole maaga, mis

on vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks. Maa- ja Ruumiamet teavitab ehitise omanikku

kahe kuu jooksul pärast maaüksuse maakatastris registreerimist maa erastamise tingimustest ja

teeb ettepaneku maa erastamiseks. Erastatava maa müügihinnaks on 2001. aasta maa

maksustamishind. Maa erastamisel ei saa kasutada maareformi seaduse § 223 9. ja 10. lõikes

nimetatud soodustusi. Säilitatakse vaid erisused juhuks, kui MaaRS-i alusel toimub ehitise

omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmine ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine.

Muudatus on vajalik, et kõrvaldada MaaRS-i alusel kinnisasja omandamise põhjendamatud

erisused ning tagada, et kinnisasja omandamise kitsendused, mis on kehtestatud riigi julgeoleku

ja avaliku korra kaitseks, kohalduksid ühtselt ka maareformi käigus, välja arvatud kitsalt

põhjendatud juhtudel.

Kehtiva KAOKS § 2 lõike 1 punkti 1 kohaselt ei kohaldata KAOKS-i kinnisasja omandamise

korral MaaRS-i alusel. Praeguses muutunud julgeolekuolukorras, võrreldes normi loomise

ajaga, on toimunud oluline muutus ja KAOKS-i kohaldamata jätmine MaaRS-i alusel

toimuvates menetlustes ei ole enamasti enam põhjendatud. Seda eelkõige põhjusel, et ka

MaaRS-i alusel võivad kinnisasjade võõrandamisega kaasneda ohud.

Kehtivas MaaRS-is puuduvad KAOKS-iga sarnased piirangud kolmandate riikide füüsiliste ja

juriidiliste isikutega seotud ohtude maandamiseks. Käesoleval ajal on tekkinud olukord, kus

KAOKS-i piirangualal on MaaRS-i alusel võimalik maad võõrandada kolmandate riikide

kodanikele, sealhulgas Venemaa Föderatsiooni kodanikele. Piiriäärsed alad on julgeoleku

tagamise seisukohalt suurema strateegilise tähtsusega ning kui riigis on otsustatud, et teatud

piirkonnad vajavad rohkem kaitset, siis tuleb seda põhimõtet rakendada võimalikult

laiapindselt. Eelkirjeldatu alusel on julgeoleku tagamise mõttes otstarbekas ühtlustada

piirangud selliselt, et KAOKS-i kitsendused kehtiksid ka MaaRS-i alusel kinnisasjade

võõrandamisel.

Eestis on reformimata maaüksusi praegu teadaolevalt 10 161 ja need hõlmavad kokku 9171

hektarit (keskmine arvutuslik pindala on seega 0,9 hektarit). Nende hulgas on Eesti topograafia

andmekogu (ETAK) andmete kohaselt ehitistega maaüksusi üle 2800, millest 452 asub

KAOKS § 10 lõikes 1 nimetatud alal (piirangualal)27. Praeguse seisuga ei ole teada, kas kõik

27 KAOKS § 10 lõike 1 kohaselt on füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja

Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, keelatud omandada kinnisasja meresaartel, välja arvatud Saare- ja Hiiumaa,

Muhu ning Vormsi, ning Vene Föderatsiooniga piirnevate kohalike omavalitsuste maa-aladel nende 1999. aasta 31. detsembri

seisuga eksisteerinud piirides.

17

ühel maaüksusel asuvad ehitised kuuluvad samale omanikule. Väljaselgitatavate asjaolude tõttu

võivad maareformi käigus muutuda nii maaüksuste arv kui ka piirid.

Tabel 2. Kokkuvõte reformimata maadest seisuga 27.03.2026. Maa- ja Ruumiamet

Eesti Vabariik

Kogu Eesti Vabariik, v.a

KAOKS-i piiranguala KAOKS-i piiranguala

maaüksuste (ka MÜ) arv maaüksuste arv maaüksuste arv

Maareformi liik

↓

MÜ

arv

kokku

sh

ETAK-i

andmetel

ehitistega

(üle 1 m)

ehitise

ulatus

MÜ-

le

> 50%

MÜ

arv

sh

ETAK-i

andmetel

ehitistega

(üle 1m)

ehitise

ulatus

MÜ-le

> 50%

MÜ

arv

sh

ETAK-i

andmetel

ehitistega

(üle 1 m)

ehitise

ulatus

MÜ-le

> 50%

Hoonestusõiguse

seadmine 1139

898 886 862

687 675 277

211 211

Ostueesõigusega

erastamine 1257

809 801 918

712 705 339 97 96

Korteriomand 257 242 242 246 231 231 11 11 11

Mitu liiki koos 14 7 7 14 7 7 0 0 0

Teadmata 767 365 358 624 298 294 143 67 64

Riba menetlus 5365 306 241 4880 276 211 485 30 30

Maa tagastamine 29 8 8 28 8 8 1 0 0

Munitsipaalomandisse

andmine 354

110 105 323

98 93 31 12 12

ROJ28 maareserv 568 104 106 446 84 86 122 20 20

ROJ teistel alustel 395 9 7 357 5 3 38 4 4

Vaba metsamaa 9 0 0 8 0 0 1 0 0

Vaba põllumajandusmaa 7 1 1 7 1 1 0 0 0

Kokku 10 161 2859 2762 8713 2407 2314 1448 452 448

Maa- ja Ruumiametil puuduvad andmed selle kohta, kui palju on reformimata maal asuvate

ehitiste omanike hulgas isikuid, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanikud, või juriidilisi isikuid, kelle asukoht ei

ole eelnimetatud riikides, kuivõrd reformimata maal asuva ehitise omaniku väljaselgitamine on

valla- või linnavalitsuse pädevuses. Samuti puuduvad täpsed andmed, kui palju on Eesti

Vabariigi territooriumil ehitisi, mille omanikule laienevad KAOKS § 101 kavandatavad

piirangud.

Tuginedes olemasolevatele andmetele ja senisele maareformi praktikale, võib hinnata, et

KAOKS § 10 lõike 1 kohased piirangud kohalduvad kuni 300 reformimata maaüksuse puhul.

Eeldatavalt kuni 10 protsenti ülejäänud Eesti Vabariigi territooriumil reformimata

katastriüksustel asuvatest ehitistest kuulub isikutele, kellele hakkavad kohalduma KAOKS §-ga

101 kavandatavad muudatused ja seega ulatub selle kavandatava muudatuse mõju kuni 240

katastriüksusele. Puudutatud isikuid on mõnevõrra rohkem, sest sageli on ühel ehitisel mitu

omanikku.

Eelnõu § 1 punktiga 4 täiendatakse KAOKS § 2 lõike 1 punkti 6 pärast sõna „teel“ tekstiosaga

„, sealhulgas annaku täitmise teel“. Muudatuse tulemusena ei kohaldata KAOKS-i lisaks

kinnisasja omandamisele pärimise teel ka olukordades, kus kinnisasi saadakse annakuna.

28 ROJ – maa riigi omandisse jätmine; ROJ maareserv – maa riigi omandisse jätmine maareservina; ROJ teistel

alustel – maa riigi omandisse jätmine, kui võib eeldada, et mõnel riigivara valitsejal või volitatud asutusel on maa

vastu kindlal eesmärgil huvi (nt Transpordiamet või looduskaitseliste piirangutega maade puhul RMK huvi).

18

Pärimisseaduse (edaspidi PärS) § 56 lõikes 1 on sätestatud, et kui testaator ei ole määranud

isikule kogu oma vara ega selle mõttelist osa, vaid üksnes teatud varalise hüve, pidamata hüve

saajat oma õigusjärglaseks, loetakse hüve annakuks ja hüve saaja annakusaajaks. Annaku

määramise korraldus annab annakusaajale õiguse nõuda annakutäitjalt annakuks määratud

eseme üleandmist, mis tähendab, et kinnistu puhul tuleb pärija(te)l ja annakusaajal sõlmida

notariaalselt tõestatud leping annaku eseme annakusaajale üle andmiseks.

Muudatus on vajalik, kuna kehtiv regulatsioon ei kata sõnaselgelt pärandist annakuna saadava

kinnisasja omandamist. Muudatus tagab regulatsiooni sisemise loogilise terviklikkuse ja

õigusselguse.

Eelnõu § 1 punktiga 5 muudetakseKAOKS§ 2 lõiget 2 ja sõnastatakse see järgmiselt:

„Kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa

omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 või §-s 5

sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse §-s 10 nimetatud piirangualal või kui kinnisasja

tervikuna omandamisele kohaldub käesoleva seaduse § 10¹.“

Muudatus on vajalik, kuna KAOKS § 2 lõike 2 eesmärk ei ole olnud välistada kolmanda riigi

kodanikke ja kolmanda riigi juriidilisi isikuid (edaspidi koos kolmanda riigi isik) kinnisasja

mõttelise osa omandamisel KAOKS §-s 5 sätestatud kitsendustest. Eesmärk oli, et kolmanda

riigi isikutele kehtivad KAOKS §-s 5 sätestatud kitsendused ja nõuded, sõltumata sellest, mitu

hektarit põllumajandus- või metsamaad kolmanda riigi isik omandab või kas kinnisasi

omandatakse tervikuna või mõttelise osana sellest. KAOKS § 5 lõigetes 3–5 sätestatud

kitsendusi kolmanda riigi juriidilisele isikule oli soov rakendada ka juhul, kui ta omandab alla

kümne hektari suuruse kinnisasja või kui ta omandab mõttelise osa kinnisasjast, mis tervikuna

on alla kümne hektari suurune.

Ringkonnakohus on oma otsuses asjas 2-24-11661 välja toonud, et KAOKS-i eelnõu (XII

koosseis, 108 SE) seletuskiri oli selles osas liiga lakooniline ning samuti ei nähtunud kohtu

hinnangul KAOKS §-de 4 ja 5 sõnastusest ega sisust erisusi kinnisasjade mõtteliste osade

suhtes. KAOKS § 2 paiknemise tõttu seaduse 1. peatükis ehk üldosas rakendub see kõigile sama

seaduse eriosa sätetele, sealhulgas §-le 5. Seadusandjal oli võimalus moodustada seaduse

struktuur teisiti, piirata § 2 lõike 2 kohaldamisala, märkida mõttelise osa omandamine § 2

lõike 3 loetelus või näiteks sõnastada § 5 lõige 1 avaramalt, lisades sõna „kinnisasi“ järgi sõnad

„või selle mõtteline osa“. Ühtegi neist või mõnda muud võimalust seadusandja ei kasutanud.

Kohtu arvates ei olnud seega tegemist seaduselüngaga. Kohtu arvates oli arusaadav ja

põhjendatud argument, et KAOKS-i praegune tekst ja selle järgimine toovad kaasa mõneti

vastuolulise tulemuse: kolmanda riigi isik ei saa ilma volikogu loata omandada kinnisasja, mille

koosseisu kuulub vähem kui kümme hektarit põllumajandusmaad, aga saab piiranguteta

omandada sellest näiteks 99 protsendi suuruse mõttelise osa. Samuti ei takista kehtiv õigus seda,

et mitu kolmanda riigi isikut omandavad mõtteliste osadena kogu kinnisasja. Osutatud

kitsaskohad ei andnud kohtu hinnangul alust kehtiva õiguse tõlgendamiseks contra legem, kuid

neid saab arvestada seadusemuudatusi kaaludes (kohtuotsuse punktid 14.1–14.4).

Käesoleva seadusemuudatusega kõrvaldatakse kirjeldatud regulatiivne kitsaskoht ning viiakse

seaduse tekst kooskõlla seadusandja algse eesmärgiga. Selleks täiendatakse KAOKS § 2

lõiget 2 pärast sõna „nõuetele“ tekstiosaga „või §-s 5 sätestatud nõuetele“, et tagada §-s 5

sätestatud kitsenduste kohaldumine ka kinnisasja mõttelise osa omandamisel.

Täiendavalt lisatakse tekstiosa „või kui kinnisasja tervikuna omandamisele kohaldub käesoleva

seaduse § 10¹“. See muudatus on vajalik, et tagada § 2 lõike 2 kohaldumine ka uute

kavandatavate sätete puhul, st olukordades, kus isiku suhtes kohaldub Eesti Vabariigi

19

territooriumil kinnisasja omandamise keeld. Muudatus välistab võimaluse omandamiskeelust

mööda hiilida kinnisasja mõttelise osa omandamise kaudu ning tagab seaduse eesmärkide

järjepideva ja tõhusa rakendamise.

Eelnõu § 1 punktiga 6 asendatakse KAOKS § 2 lõike 3 esimeses lauses tekstiosa „5 ja 10“

tekstiosaga „5, 10 ja 101.

Muudatus on vajalik, kuna seadust kavandatakse täiendada §-ga 101 (Eesti Vabariigi

territooriumil kinnisasja omandamise keeld) ning ka nimetatud uue paragrahvi puhul tuleb

kinnisasja omandamisega võrdsustada hoonestusõiguse omandamine, kinnisasja koormamine

kasutusvaldusega rohkem kui kümneks aastaks või tähtajatult ning kinnisasja koormamine

hoonestusõigusega.

KAOKS § 2 lõigete 3 ja 4 puhul tuleb silmas pidada, et vastavalt tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (edaspidi TsÜS) § 50 lõikele 1 on kinnisasi maapinna piiritletud osa ehk maatükk.

Seega on kinnisasi kitsas tähenduses maatükk. Kinnistu on aga registriüksus, mis hõlmab nii

maatükke kui ka neist eraldatud õigusi (nagu hoonestusõigus, korteriomand,

korterihoonestusõigus). Korteriomand või hoonestusõigus ei ole kinnisasi TsÜS § 50 lõike 1

tähenduses. Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav

mets, muud taimed ja koristamata vili (TsÜS § 54 lõige 1). Samuti on kinnisasja olulised osad

sellega seotud asjaõigused (TsÜS § 54 lõige 4).

Seega on „kinnistu“ laiem termin kui „kinnisasi“. Kinnistusraamatuseaduse (edaspidi KRS)

kohaselt on kinnistu kantud kinnistusraamatusse iseseisva üksusena (KRS § 5¹): kinnisasi

(maatükk); hoonestusõigus; korteriomand; korterihoonestusõigus. Seega on iga kinnisasi, mis

on kantud kinnistusraamatusse, kinnistu (KRS § 8 lõige 1), kuid iga kinnistu ei pruugi olla

kinnisasi (see võib olla ka näiteks hoonestusõigus).

Eelnõu § 1 punktiga 7 muudetakse paragrahvi 2 lõiget 4 ja sõnastatakse see järgmiselt:

„Käesoleva seaduse §-s 101 on kinnisasja omandamisega võrdsustatud korteriomandi ja

korterihoonestusõiguse omandamine ning kinnisasja koormamine korterihoonestusõigusega“.

Kehtiva KAOKS § 2 lõike 4 kohaselt ei kohaldata KAOKS-i tervikuna korteriomandi ja

korterihoonestusõiguse omandamise korral ning kinnisasja koormamise korral

korterihoonestusõigusega.

Muudatus on vajalik, et välistada kinnisasja omandamise §-s 101 sätestatud piirangutest

kõrvalehiilimine korteriomandi ja korterihoonestusõiguse kaudu ning tagada, et riigi julgeoleku

ja avaliku korra kaitseks kehtestatud keeld kohalduks ühtselt ka nendele omandivormidele, mis

on praktikas sageli kasutatavad ja julgeolekuriski seisukohalt samaväärsed kinnisasja

omandamisega. Seega tähendaks muudatuse tulemusena KAOKS-i täiendatava § 101 (Eesti

Vabariigi territooriumil kinnisasja omandamise keeld) kohaldamise puhul kinnisasja

omandamise keeld ka korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise ning

korterihoonestusõigusega kinnisasja koormamise keeldu.

Pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse

järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne ohustab kinnisasja omandamise kaudu

Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda, ei ole lubatud omandada kinnisasja, sealhulgas

korteriomandit. Nimetatud isikute poolt korterite omandamisel kaasnevad samuti mõjud

avalikule korrale ja riigi julgeolekule. Seega ei ole muutunud julgeolekuolukorras kehtiv

KAOKS § 2 lõikest 4 tulenev erisus enam põhjendatud. Just korteriomand on sageli

investeeringutena atraktiivsem, lihtsamini hallatav ning linnastumistingimustes peamine

20

tehinguobjekt. Samuti on võimalikud olukorrad, kus üksikute korterite kokkuostmise kaudu

saavutatakse kontroll terve hoone või sellega seotud otsustusprotsesside (näiteks korteriühistu

otsuste) üle.

Korteriomand on juriidiliselt eriline omandivorm. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(edaspidi KrtS) § 1 lõike 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on

ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist. Kuigi korteriomand on KRS § 5¹ punkti 3

kohaselt kinnistu, on see olemuselt spetsiifiline kinnisomandi vorm.

Eelnõu § 1 punktiga 8 muudetakse seaduse 3. peatükki ja sõnastatakse see tervikuna uues

redaktsioonis.

3. peatüki pealkiri sõnastatakse järgmiselt: „Riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja

omandamise kitsendused“. Kehtivas KAOKS-is on 3. peatüki pealkiri „Kinnisasja omandamise

riigikaitselised kitsendused“.

Muudatus on vajalik, kuna julgeoleku tagamise eesmärgil kinnisasja omandamise kitsendamisi

saab mõista oluliselt laiemalt kui riigikaitselisi kitsendusi, mistõttu on otstarbekas kasutada

nimetatud laiemat mõistet. Eesti julgeolekupoliitika alustes nenditakse, et oleme kogu Eesti

taasiseseisvumise järgse aja kõige pinevamas julgeolekuolukorras ning peame riigis ja

ühiskonnas tervikuna olema valmis varem mõeldamatuna tundunud riskideks. Julgeoleku

tugevdamiseks tegutseb Eesti viies omavahel tihedalt seotud ja üksteist toetavas

tegevusvaldkonnas, mis moodustavad terviku ning mille iga osa on samaväärse tähtsusega:

1) ühiskonna sidusus ja riigi kerksus, 2) majandusjulgeolek ja elutähtsad teenused,

3) sisejulgeolek ja avalik kord, 4) sõjaline kaitse, 5) rahvusvaheline tegevus.29 Seega on

riigikaitse üks mitmest julgeoleku tagamise tegevussuunast ning kuna ohustava riigi isikute

kinnisasjade omandamisega võivad kaasneda erinevad ohud ning neid maandatakse eri

tegevussuundade kaudu, on edaspidi mõistlik kasutada käesoleva seaduse tähenduses laiemat

mõistet.

Eesti keele seletava sõnaraamatu (EKI) järgi on „kitsendus“ piirav, kitsendav asjaolu, tingimus,

ja „piirang“ on piirav, kitsendav määrus, keeld vm asjaolu, kitsendus. Eeltoodust lähtudes

hõlmab kitsendus ka keeldu.

Paragrahvi 10 pealkiri sõnastatakse järgmiselt: „Piirangualas kinnisasja omandamise keeld“.

Kehtivas KAOKS-is on § 10 pealkiri „Riigikaitselised kitsendused“. Sõna „riigikaitseline“

ärajätmine põhjendus on sama mis 3. peatüki pealkirja muutmisel. Koondnimetus „piiranguala“

tuleneb asjaolust, et seadusega on määratud alad, kus füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa

Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või

juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja.

Paragrahvi 10 lõike 1 sissejuhatav lauseosa sõnastatakse järgmiselt: „Füüsilisel isikul, kelle

kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik ei ole Euroopa

Majanduspiirkonna lepinguriik või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriik, on keelatud

omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel (edaspidi piiranguala)“.

Muudatus on vajalik, et ajakohastada ja täpsustada piiranguala regulatsiooni kohaldamisala.

Muudatus võrreldes kehtiva sõnastusega seisneb selles, et seadusest kaob ära viide 1999. aasta

29 Dokumendi „Eesti julgeolekupoliitika alused“ heakskiitmine. – RT III, 28.02.2023.

21

31. detsembri seisuga eksisteerinud valdade piiridele. Pärast 1999. aasta 31. septembrit on

haldusjaotus muutunud ning selleaegsete kaartide leidmine võib keskmisele inimesele olla

keeruline ning seeläbi nõrgendada seaduse rakendamist. Muudatuse eesmärk on peale valdade

lisada külade loetelu, mida on tehingupooltel lihtsam jälgida, kuna küla nimetus on iga

katastriüksuse nimetuses toodud. Samuti näitab praktika, et külade piirid on ajas väga vähe

muutunud. Kirjeldatud muutus on tehnilist laadi, et muuta piiranguala selgemini loetavaks ja

arusaadavaks. Ala piirjooni, kus piirangud kehtivad, valdavalt ei muudeta. Seaduse

uuendamisega viiakse see suuremasse vastavusse seaduse mõttega ning kaotatakse ära üksikud

tühimikud, mis on tekkinud kohalike omavalitsuste piiride muudatuste tõttu. Samuti ei muudeta

selles lõikes põhimõtteid, kellele piirangud kohalduvad.

Lõikes asendatakse punktid 2–5 punktidega 2–13. Kehtiva KAOKS § 10 lõike 1 punktides 2–

5 on loetletud järgmised maa-alad: Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe,

Iisaku, Illuka, Toila ja Vaivara vald; Tartumaa: Meeksi ja Piirissaare vald; Põlvamaa:

Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald; Võrumaa: Meremäe, Misso ja Vastseliina vald.

Eelmises ja järgnevas punktis kirjeldatud muudatuse jõustamiseks on vaja ära kaotada senine

valdade loend.

Uutepunktidega 2–13 on loetletud piirangualas olevad maa-alad külade täpsusega.

Piiranguala kinnisasjade omandamise kitsendamiseks välismaalastele ei ole Eesti õiguskorras

uus nähtus, vaid sellel on väga pikaajaline ja järjepidev ajalugu. Juba Eesti Vabariigi esimesel

iseseisvusperioodil kehtestati välismaalaste kinnisvara omandamisele riigikaitselistel ja avaliku

korra kaalutlustel olulised piirangud. Sarnaste põhimõtetega regulatsioonid sisaldusid muu

hulgas 1928. aasta ja 1939. aasta välismaalastele kinnisvara omandamise, valdamise ja

kasutamise kitsendamise seadustes ning 1938. aasta maaomandite kaitse seaduses. Samu

põhimõtteid on järginud ka kõik Eesti taasiseseisvumise järgsed seadused30, millega on

välismaalastele kehtestatud maa ja kinnisasjade omandamisel riigikaitselised ja julgeolekulised

kitsendused strateegilistes piirkondades. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse

vastuvõtmisel 2002. aastal jätkati teadlikult seda õiguspoliitilist lähenemisviisi, määratledes

piiranguala Venemaa Föderatsiooniga piirnevatel aladel ja väikesaartel, lähtudes tollasest

julgeolekuolukorrast ning haldusterritoriaalsest jaotusest.

Eelnõuga kavandatav muudatus on vajalik, et ajakohastada ja täpsustada piiranguala loetelu,

viies selle vastavusse kehtiva haldusterritoriaalse jaotusega ning määratledes piiranguala

külapõhiselt selliselt, et see kajastaks tegelikke ruumilisi ja julgeoleku tagamise vajadusi ning

oleks õigusselgelt ja üheselt kohaldatav.

Praegu on KAOKS § 10 piiranguala 1999. aasta haldusjaotuse piiride põhine, mistõttu on see

keskmisele inimesele või välismaalasele iseseisvalt raskesti leitav ja tuvastatav. Samuti on see

segadust tekitav, kuna samade nimedega vallad eri piirides eksisteerivad ka käesoleval ajal.

Eelnõuga ei muudeta valdavas osas piiranguala suurust, vaid selle eesmärk on asendada senine

1999. aasta haldusjaotuse põhine KAOKS-i piiranguala piirjoon ajakohase külade piiride

põhise joonega. Muudatusega kaotatakse ära üksikud tühimikud, mis on tekkinud kohalike

omavalitsuste piiride muudatuste tõttu. Nimelt on piirangualast varem välja jäänud Narva-

30 25.09.1996, välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadus,

https://www.riigiteataja.ee/akt/25122; 12.02.2003, kinnisasja omandamise kitsendamise seadus,

https://www.riigiteataja.ee/akt/693794.

22

Jõesuu linnas asuvad Sirgala küla31 ja Viivikonna küla32 (need olid enne 2017. aasta

haldusreformi Kohtla-Järve Viivikonna linnaosa haldusalas) ning Kohtla-Järve Oru linnaosa33.

Joonis 1. KAOKS §-s 10 määratletud piiranguala sees olevad tühimikud, mis on tekkinud

kohalike omavalitsuste piiride muudatuste tõttu ning mis arvestatakse edaspidise piiranguala

hulka. Maa- ja Ruumiamet

Kehtivaid põhimõtteid ei muudeta: 2002. aasta KAOKS-i vastuvõtmisest ja ka enne seda

riigikaitselistel eesmärkidel kolmandate riikide isikutele kehtestatud kinnisasja omandamise

keeluala jääb suuresti muutumatuks. Venemaaga piirnevate valdadega piiritletud territoorium

on julgeoleku tagamise vaates (sh riigikaitseliselt) suurema strateegilise tähtsusega ala ning riik

peab seal võimalike meetmetega julgeolekuriske ennetama ja minimeerima.

Paragrahvi 10 lõige 2 sõnastatakse järgmiselt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud keeldu

kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik kasusaaja on

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.“

Muudatus on vajalik, et täpsustada piiranguala regulatsiooni kohaldamisala juriidiliste isikute

suhtes ning tagada, et kinnisasja omandamise keeld laieneks tõhusalt ka nendele juriidilistele

isikutele, kelle tegelik kasusaaja on piirangualas keeluga hõlmatud füüsiline isik, vältides

seeläbi keelust kõrvalehiilimist juriidilise isiku kaudu.

Majandusekeskkonna ja tehnoloogia muutus on toonud kaasa võimaluse välismaalasel,

sealhulgas kolmanda riigi isikul või ettevõttel, asutada ettevõte Eestis või mõnes teises Euroopa

Liidu liikmesriigis kiiresti ja suuremate takistusteta. Seega on saanud võimalikuks olukord, kus

kavandatud piirangust möödaminemiseks piisab Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu

liikmesriigis ettevõtte asutamisest ning selle kaudu kinnisasja omandamisest. Varifirmasid

kasutades on kolmandate riikide kodanikel võimalik vältida KAOKS-is toodud piiranguid.

31 Sirgala küla, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/uaqjan9U. 32 Sirgala küla, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/uaqjan9U. 33 Oru linnaosa, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/link/NHVOPhnk.

23

Tegeliku kasusaaja küsimus on oluline, kuna selle kaudu on võimalik saada kontroll ettevõtte

ja selle varade, käesolevas kontekstis kinnisasja üle. Oluline on vältida olukorda, kus kehtiva

õiguse järgi näiteks konkreetne Venemaal asutatud juriidiline isik ei saaks Eestis kinnisasja

omanda. Küll aga saab see võimalikuks siis, kui isik loob või omandab Eestis või Euroopa

Majanduspiirkonnas ettevõtte, sest sel juhul on kinnisasja omandava ettevõtte asukoht Euroopa

Majanduspiirkonnas ja keeld ei kohaldu, kuigi sisuliselt on kinnisasjal sama omanik.

Seega, kuna olulise osaluse omandamine või kontrolli saavutamine võib olla ka kaudne, tuleb

piirangut kohaldada muu hulgas juriidilisele isikule, kes on kolmanda riigi füüsilise isiku või

ettevõtja kontrolli all, sealhulgas isegi siis, kui see juriidiline isik ise on asutatud ja

registreeritud Euroopa Liidus. Kontroll juriidilise isiku üle annab sellele isikule võimaluse

korraldada teise ühingu juhtimist ja suunata nii tema igapäevaseid kui ka strateegilisi otsuseid,

mis kontsernide puhul hõlmab kogu kontrolli kaudu omavahel seotud ettevõtjate gruppi.

Teisisõnu, kolmanda riigi füüsiline isik, kelle kontrolli all on kontserni emaühing, omab selle

kaudu kontrolli ka kõikide viimase tütarühingute üle ning võib eeldada, et kontrolli teostamisel

seab ta esiplaanile oma strateegilised huvid. Sisuliselt on kontrolli kaudu seotud ettevõtjate näol

tegemist ühe ja sama majandusüksusega, mis koosneb mitmest isikust ning mille sisemine

jagunemine eraldiseisvateks ühinguteks või üksusteks on pelgalt kontserni siseküsimus.

Seetõttu on kavandatava § 10 lõikega 11 hõlmatud juriidilised isikud, olenemata nende

asukohast.

Antud juhul rakendub konkreetsetele tegelikele kasusaajatele keeld, kuid oma olemuselt on

tegemist välisinvesteeringute usaldusväärsuse hindamise sarnase süsteemiga, kus määratletakse

füüsilised ja juriidilised isikud, kellele menetlus kohaldub. Ka välisinvesteeringute sõelumisel

on keeldumisalused, mille esinemisel tehing keelatakse. Eesti välisinvesteeringute

usaldusväärsust hinnatakse sarnaselt eelkirjeldatud printsiibile ka ettevõtjate suhtes, kelle

kontrolliv ettevõtja on füüsiline isik, kellel on kolmanda riigi kodakondsus, füüsiline isik, kellel

on mitu kodakondsust, millest vähemalt üks on kolmanda riigi kodakondsus, kodakondsuseta

füüsiline isik või ettevõtja, kes on asutatud kolmanda riigi õiguse alusel. Erinevus seisneb selles,

et välisinvesteeringute usaldusväärsuse seaduses on juriidilise isiku mõiste asemel kasutatud

ettevõtja mõistet ning tegeliku kasusaaja asemel kontrolli ja kontrollitava ettevõtja mõistet

väärtpaberituru seaduse § 10 tähenduses.

Eesti rahapesu ja terrorismi tõkestamise seaduse tegeliku kasusaaja määratlemisel (RahaPTS

§ 9) on kokku lepitud, et kui tegelikku kasusaajat ei ole paragrahvi lõikes 1 nimetatud viisil

võimalik kindlaks teha, on äriühingu tegelik kasusaaja selline füüsiline isik, kelle otsene või

kaudne osalus või kõigi otseste ja kaudsete osaluste summa ületab äriühingus 25 protsenti,

sealhulgas osalused esitajaaktsiate või -osade kujul või muul viisil. Eri regulatsioonide puhul

võib vastavalt kaitstavale väärtusele osalusmäära protsent olla suurem või väiksem.

Näiteks Saksamaa välisinvesteeringute taustakontrolli puhul kohaldatakse sõelumist

äriühingute või neis osaluse omandamisel välismaiste isikute poolt järgmistel juhtudel:

1. kui välismaine füüsiline või juriidiline isik omandab otseselt või kaudselt kodumaise

kaitsetööstuse ettevõtja või saavutab otsese või kaudse kontrolli osaluse üle, mis vastab

rohkem kui 10 protsendile hääleõigusest. Kaitsetööstuse ettevõtja puhul rakendatakse

sõelumist kõigi välismaiste investorite puhul, sealhulgas teistest EL-i liikmesriikidest

pärinevate investorite puhul. 10-protsendine piir rakendub kumulatiivselt, s.t ka mitme

väiksema osaluse omandamisel, kui selle tulemusel saavutab investor otseselt või kaudselt

kokku üle 10 protsendi hääleõigusest (väliskaubanduse korraldamise seaduse §-d 60–62);

2. kui EL-i-väline füüsiline või juriidiline isik omandab otseselt või kaudselt äriühingu või

omandab osaluse, mis vastab rohkem kui 25 protsendile hääleõigusest. EFTA liikmesriikide

24

(Norra, Island, Šveits, Liechtenstein) füüsilised või juriidilised isikud on võrdsustatud EL-i

isikutega (väliskaubanduse korraldamise seaduse §-d 55–56);

3. tundliku taristu (sh selle opereerimiseks vajalik tarkvara, telekommunikatsiooni seadmed,

pilveteenused, aga ka avalikku arvamust mõjutav meedia) puhul võib sõelumist rakendada,

kui EL-i-väline füüsiline või juriidiline isik omandab otseselt või kaudselt osaluse, mis

vastab rohkem kui 10 protsendile hääleõigusest (väliskaubanduse korraldamise seaduse §-d

55–56);

4. sõelumist kasutatakse ka Saksa (üksnes kaitsetööstusettevõtja puhul) või EL-i juriidiliste ja

füüsiliste isikute puhul (igal juhul), kui on alust arvata, et neid isikuid on kasutatud

investeeringu sõelumise vältimiseks ja tegelike kasusaajate varjamiseks. EL-i-väliste

äriühingute kontrollitavaid EL-is asuvaid äriühinguid ei loeta sõelumise läbiviimise mõttes

EL-i äriühinguteks (väliskaubanduse korraldamise seaduse §-d 55 ja 60).34

KAOKS-i puhul kasutakse juriidilise isiku mõistet, kuna see on notarite praktikas kasutusel

tulenevalt notariaadiseadusest jm valdkonna õigusaktidest. Tegeliku kasusaaja termin on selgelt

määratletud ning selle tuvastamise kord on RahaPTS-i jm valdkonna kordade või juhenditega

selgelt reguleeritud.

Tegelike kasusaajate tuvastamisel lähtutakse rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seaduses kirjeldatud hoolsuskohustuse nõuetest ning Rahapesu Andmebüroo väljatöötatud

tegeliku kasusaaja tuvastamise juhenditest. Käesoleva seadusemuudatusega ei nähta ette

täiendavaid tegevusi ega halduskoormust, vaid tuginetakse juba väljatöötatud tegeliku

kasusaaja tuvastamise põhimõtetele ja süsteemile.

KAOKS-i vaates on tegeliku kasusaaja tuvastamise fookus seatud tema kodakondsuse

tuvastamisele, kuna sellest lähtuvalt kohalduvad piirangud kinnisasjade omandamisele.

Tegeliku kasusaaja tuvastamise puhul on praegu kehtiv alus eelkõige rahapesu ja terrorismi

rahastamise tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS) § 20 lõike 1 punkt 3, mille kohaselt peab

kohustatud isik tuvastama tegeliku kasusaaja ja võtma meetmeid tema isikusamasuse

kontrollimiseks ulatuses, mis võimaldab veenduda, et ta teab, kes on tegelik kasusaaja, ning

saab aru kliendi omandi- ja kontrollistruktuurist.

RahaPTS § 23 lõike 2 punkti 5 kohaselt tuleb ärisuhtele või tehingule suuremat tähelepanu

pöörata muu hulgas siis, kui kliendil on suure riskiga kolmanda riigi või RahaPTS § 37 lõike 4

järgi riigi kodakondsus. Siia kategooriasse kuulub ka Venemaa, mis tähendab, et juba käesoleval

ajal tuleb välja selgitada täiendavad asjaolud, muu hulgas tegeliku kasusaaja kodakondsus.

Tegeliku kasusaaja tuvastamist on Rahapesu Andmebüroo kirjeldanud juhendis „Rahapesu ja

terrorismi rahastamise riskide juhtimine ning hoolsusmeetmete kohaldamine Rahapesu

Andmebüroo järelevalvatavatele kohustatud isikutele“35.

Tegelikud kasusaajad 2025. aasta detsembri seisuga36

Eesti äriregistris on 269 572 ettevõtet, kellest 269 501 puhul on tegeliku kasusaaja nimi

märgitud. Unikaalseid tegelikke kasusaajaid on 221 151.

Tegelikest kasusaajatest on:

34 Välisinvesteeringute taustauuringu mõjude hindamine, Riigikantselei 2021, lk 100. 35 Rahapesu ja terrorismi rahastamise riskide juhtimine ja hoolsusmeetmete kohaldamine Rahapesu Andmebüroo

järelevalvatavatele kohustatud isikutele_20220506.pdf. 36 Valimis on ainult juriidilised isikud, kelle registrikood algab 1-ga, ehk äriühingud.

25

a. Venemaa isikud – 1537 (nendest ettevõtteid 1220);

b. Valgevene isikud – 419 (nendest ettevõtteid 335);

c. Hiina isikud – 453 (nendest ettevõtteid 439).

Seega on Venemaa ja Valgevene kodanikest tegelikke kasusaajaid Eestis äriregistri37 andmetel

1956.

Hiina tegelike kasusaajatega ettevõtete tegevusaladest kõige suurema osa moodustab „Jaemüük

posti või interneti teel“ (130 ettevõtet). Oluline osa on ka tegevusalal „spetsialiseerimata

jaemüügi ja vahendusteenus“ (111 ettevõtet). Venemaa puhul tulevad tegevusaladest esile

programmeerimine (100 ettevõtet), spetsialiseerimata hulgikaubandus (86 ettevõtet) ja enda või

renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus (77 ettevõtet). Valgevene puhul tuleb samuti esile

programmeerimine (80 ettevõtet). Teised tegevusalad on oluliselt vähem esindatud, näiteks

spetsialiseerimata hulgikaubandus (29 ettevõtet). Eeltoodust võib järeldada, et kinnisasjade

omandamise kontekstis on kõige enam mõjutatud Venemaa kodanikud, kuna eeltoodud

statistikast nähtub, et Venemaa kodanikest tegelikud kasusaajad tegelevad 77 juhul enda või

renditud kinnisvara üürileandmise ja käitusega.

Joonis 2. Venemaa, Valgevene või Hiina tegelike kasusaajate ettevõtete tegevusalad.

Rahapesu Andmebüroo

37 Tegelike kasusaajate registrit ei peeta äriregistris (seda peab Tartu Maakohtu registriosakond), vaid eraldi

andmekoguna Registrite ja Infosüsteemide Keskuse peetavas äriregistri infosüsteemis. RahaPTS § 762 lõikele 2

vastavalt on selle andmekogu vastutav töötleja Rahandusministeerium.

26

Tabel 3. Kinnisvaraga seotud EMTAK-i koodidega ettevõtete jaotus. Rahapesu Andmebüroo

Tabelis 3 on välja toodud Venemaa, Valgevene ja Hiina tegelike kasusaajatega juriidiliste isikute

tegevus kinnisvaraga seotud valdkondades. See iseloomustab teadaolevat Eestis registreeritud

juriidiliste isikute hulka, kes võib olla mõjutatud kavandatud KAOKS-i muudatusest. Samas

puudub ülevaade, kui palju võib teistes Euroopa Majanduspiirkonna riikides olla juriidilisi

isikuid, mille tegelikud kasusaajad on siinkohal käsitletud subjektid.

Paragrahvi 10 lõige 3 sõnastatakse järgmiselt: „Käesolevat paragrahvi ei kohaldata isikule,

kellele kohaldatakse käesoleva seaduse § 101 lõigetes 1–3 sätestatud keeldu.“

Muudatus on vajalik eelkõige selleks, et tagada regulatsiooni sisemine kooskõla, õigusselgus ja

julgeolekueesmärkide tõhus saavutamine. Ilma kavandatava § 10 lõiketa 3 tekiks olukord, kus

piirangualas kohaldataks sama isiku suhtes paralleelselt kahte erinevat keelurežiimi: KAOKS

§ 10 (piirangualas kinnisasja omandamise keeld) ja KAOKS § 101 (üleriigiline kinnisasja

omandamise keeld kinnisasja omandamise kaudu julgeolekut või avalikku korda ohustava riigi

isikutele). Selline topeltregulatsioon ei loo täiendavat julgeolekualast kaitset, kuid muudaks

õiguse kohaldamise keerukamaks ning võib tekitada tõlgenduslikku ebaselgust nii notarite kui

ka õigussubjektide jaoks (nt küsimus, millist erandit kohaldada). Kavandatava sättega

välistatakse normide kattumine ja tagatakse, et rangemat, üleriigilist keeldu käsitatakse

piiranguala suhtes lex specialis’e asemel lex generalis’ena, mida piiranguala regulatsioon enam

ei dubleeri.

Ilma lõiketa 3 tekiks regulatiivne lünk, mille tulemusel võiksid näiteks Eesti tähtajalise

elamisloaga Venemaa Föderatsiooni kodanikud, kelle suhtes kavandatult kohaldub § 101

lõige 1, piirangualas siiski omandada korteriomandi. Arvestades, et piiranguala on määratletud

just riigi julgeoleku seisukohalt suurema riskiga piirkonnana, oleks selline tulemus vastuolus

nii piiranguala mõtte kui ka eelnõu üldise eesmärgiga.

Paragrahvi 10 lõige 4 sõnastatakse järgmiselt: „Vabariigi Valitsus võib anda käesoleva

paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud isikule korraldusega loa kinnisasja omandamiseks lõikes 1

nimetatud maa-alal põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et see ei kahjusta piirangu eesmärki.“

Võrreldes kehtiva regulatsiooniga asendatakse sõnad „riiklikult olulise põhjuse korral“

tekstiosaga „põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et see ei kahjusta piirangu eesmärki“.

Muudatus on vajalik, et tagada regulatsiooni paindlikkus, proportsionaalsus ning võimalus

arvestada Eesti riigi julgeoleku- ja strateegilisi huve üksikjuhtumite kaupa, ilma et see seaks

kahtluse alla piiranguala keelu üldise eesmärgi ja toime.

Vabariigi Valitsus on pädev hindama kinnisasja omandamisega seotud asjaolusid riigi kui

terviku huvidest lähtudes, sealhulgas julgeolekuasutuste hinnanguid, välis- ja

Riik Enda kinnisvara

ost ja müük

Enda või renditud

kinnisvara üürileandmine ja

käitus

Kinnisvarabüroode

tegevus

Kinnisvarateenuste

vahendusteenus

Muu kinnisvarahaldus või

haldusega seotud tegevused

Hiina 3

Valgevene 1 7 1 1

Venemaa 20 77 5 1 2

EMTAK TEGEVUSALA

27

julgeolekupoliitilisi kaalutlusi, majandus- ja taristulist mõju ning rahvusvaheliste kohustuste ja

liitlassuhete konteksti. Loa andmise koondamine Vabariigi Valitsuse tasandile tagab, et erand

tehakse üksnes läbikaalutult ja kooskõlas riigi julgeolekuhuvidega, vältides olukorda, kus

erandeid antakse killustatult või ilma piisava strateegilise vaatenurgata.

Lisaks riiklikult olulistele põhjustele on säte vajalik ka näiteks humaansete kaalutluste

arvestamiseks, mida seadusandjal ei ole võimalik ega mõistlik ammendavalt ette loetleda.

Humaansed kaalutlused võivad hõlmata muu hulgas olukordi, kus isiku või tema

perekonnaliikmete eluline olukord on erandlik ja kinnisasja omandamise keeld tooks kaasa

ebaproportsionaalselt raske tagajärje, mis ei ole seotud julgeolekuohuga. Selliste olukordade

eelnev üksikasjalik normatiivne reguleerimine ei ole võimalik, mistõttu on vajalik jätta

seadusesse üldine tingimus „põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et see ei kahjusta piirangu

eesmärki“, mis sisustatakse üksikjuhtumi põhiselt Vabariigi Valitsuse kaalutlusotsusega.

Paragrahvi 10 lõige 5 sõnastatakse järgmiselt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maa-

alade suuruse või nime muutmise korral lähtutakse piirangualast 1. jaanuari 2027. aasta

seisuga.“

Muudatus on vajalik selleks, et tagada õigusselgus, regulatsiooni stabiilsus ja seaduse praktiline

kohaldatavus, arvestades haldusterritoriaalse jaotuse dünaamilist iseloomu. Piiranguala on

seaduses määratletud konkreetsete haldusüksuste ja külade loeteluna. Praktikas võib aga

haldusüksuste, külade või nende piiride muutmine toimuda kohaliku omavalitsuse või

haldusreformi käigus ilma, et muutuks piiranguala tegelik ruumiline asukoht või selle

julgeolekualane tähendus. Ilma kavandatava sätteta tekiks olukord, kus üksnes külade piiride

või nimede muutumise tõttu võiks piiranguala ulatus muutuda ebaselgeks või tekiks vajadus

iga sellise muudatuse korral muuta KAOKS-i. See vähendaks seaduse õigusselgust ja looks

ebavajalikku normatiivset ebastabiilsust.

Piiranguala kehtestamisel on seadusandja lähtunud konkreetsetest ruumilistest ja julgeoleku

kaalutlustest, mitte haldusüksuste nimetustest kui sellistest. Kavandatava sättega tagatakse, et

piiranguala sisu ja ulatus jäävad vastavaks seadusandja algsele tahtele; hilisemad tehnilised või

halduslikud muudatused ei muuda piiranguala tegelikku ulatust ilma seadusandja teadliku

otsuseta. Seega võimaldab säte fikseerida piiranguala ruumilise ulatuse kindla ajahetke seisuga,

välistades juhuslikud või tahtmatud muutused.

Lähtepunktiks valiti 1. jaanuari 2027. aasta seis, kuna see langeb kokku seaduse kavandatava

jõustumise ajaga ning tagab, et piiranguala on määratletud õiguslikult selgel ja ajaliselt ühtsel

alusel.

Paragrahvi 10 lõige 6 sõnastatakse järgmiselt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

piiranguala kannab katastripidaja kitsenduste kaardile ja see ei muutu haldusjaotuse,

haldusterritoriaalse korralduse ega asustusjaotuse muutmise korral.“

Muudatuse eesmärk on tagada piiranguala üheselt arusaadavus ka olukordades, kus muudetakse

valla, linna või asustusüksuse nime või piire. Piiranguala kandmine maakatastri kitsenduste

kaardile muudab piiranguala asukoha ja ulatuse selgelt tuvastatavaks ning välistab

tõlgendusprobleemid haldusüksuste piiride või nimetuste muutmise korral.

Muudatus lihtsustab notarite, Maa- ja Ruumiameti ning teiste asutuste tööd, kellel on

õigusaktidest tulenev vajadus kontrollida, kas kinnisasi asub piirangualal. Kitsenduste kaardile

kantud piiranguala võimaldab sellist kontrolli teha üheselt ja haldusjaotuse muudatustest

sõltumatult.

28

Eesti territooriumi haldusjaotuse seaduse (edaspidi ETHS) § 2 kohaselt on Eesti territooriumi

haldusjaotus Eesti territooriumi jaotus maakondadeks, valdadeks ja linnadeks. Asustusüksuste

liigitus on sätestatud ETHS § 6 lõikes 1, mille kohaselt jagunevad vald ja linn asustusüksusteks.

ETHS § 6 lõike 2 kohaselt on asustusüksused asulad, milleks on linnad, külad, alevikud ja

alevid. ETHS § 6 lõike 3 kohaselt on linn haldusüksusena samades piirides ka asula. Kui

haldusüksusena linna haldusterritooriumil asub linn asustusüksusena, mille piir ei lange

haldusüksuse piiridega kokku, siis ei ole linn haldusüksusena käsitletav asulana.

Eeltoodust tulenevalt on maakonnal, vallal ja linnal haldusüksusena piir ning asustusüksusel on

lahkmejoon. ETHS § 6 lõike 5 kohaselt kehtestab asustusüksuste liigi, nime ja lahkmejoonte

määramise alused ja korra Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsuse 25. novembri

2004. aasta määruse nr 335 „Asustusüksuse liigi, nime ja lahkmejoonte määramise alused ja

kord“ (edaspidi määrus nr 335) § 5 lõike 1 kohaselt on asustusüksuse lahkmejoon

asustusüksuse territooriumi piiritlev mõtteline joon ning lõike 2 kohaselt kantakse

asustusüksuse nimi, liik ja lahkmejoon elektroonilisse katastrisse ning katastrikaardile.

Asustusjaotuse muutmise juhud on reguleeritud määruse §-s 9.

Kuna piiranguala piir on määratud mööda asustusüksuse lahkmejoont ja asustusüksuse

lahkmejoon kulgeb maastikul tegelikult mööda kinnistu piiri, siis kinnistu piiri täpsem

mõõdistamine võib täpsustada nii asustusüksuse lahkmejoont kui ka sellega seonduvalt

piiranguala piiri. Selle tulemusel võib kitsenduste kaardil piiranguala piir täpsustuda täpsemale

asukohale, kuid see on andmete korrastamine, mitte sisuline muudatus piiranguala

laiendamiseks või vähendamiseks.

Kitsenduste kaardi pidamist reguleerib maakatastriseadus (MaaKatS § 2, § 9 lõige 5, §-d 12 ja

19¹). Asjaõigusseaduse tähenduses on tegemist seadusjärgse kitsendusega (AÕS §-d 140 ja

141), mis seab piiranguid kinnisasja omaniku õigusele kinnisasja käsutada. Katastripidaja ehk

Maa- ja Ruumiamet kannab piiranguala kitsenduste kaardile 1. jaanuari 2027. a seisuga.

Katastriandmete korrastamise tulemused kajastatakse vastavalt vajadusele MaaKatS § 191 lõike

2 punktis 2 sätestatud tähtaja jooksul.

Kokkuvõte KAOKS § 10 kohaldamisest on toodud järgnevas tabelis.

Tabel 4. KAOKS § 10 rakendamise selgitused ja näidisolukorrad. Siseministeerium

Kellele kohaldub Selgitus Näide kohaldamise kohta

Füüsilistele isikutele

muutusi ei tule

Kehtiva korra kohaselt füüsilisel isikul, kelle

kodakondsuse järgne riik ei ole Euroopa

Majanduspiirkonna lepinguriik või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriik,

ei ole lubatud omandada kinnisasju (välja

arvatud korterit) KAOKS-i piirangualal.

Sama kohaldub ka kodakondsuseta isikutele

Pikaajalise elamisloaga kinnisasja

omandamise kaudu Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

ohustava riigi kodanik §-s 10

nimetatud piirangualal kinnisasja

(välja arvatud korterit) omandada

ei saa

Juriidilistele isikutele

muutusi ei tule, välja

arvatud nende

tegeliku kasusaaja

korral (vt järgmine

punkt)

Kehtiva korra kohaselt juriidilisel isikul, kelle

asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna

lepinguriik või Suurbritannia ja Põhja-Iiri

Ühendkuningriik, ei ole lubatud omandada

kinnisasju (välja arvatud korterit) KAOKS-i

piirangualal

Kinnisasja omandamise kaudu

Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda ohustava riigi juriidiline isik

§-s 10 nimetatud piirangualal

kinnisasja (välja arvatud korterit)

omandada ei saa

Juriidilisele isikule,

kelle tegelik kasusaaja

on füüsiline isik, kelle

Kehtivas korras nimetatud isikutele

piiranguid pole ja nad tohivad Eesti

territooriumil omandada kinnisaju

piiramatult. See on üks lihtsamaid viise,

Eestis registreeritud juriidiline

isik, mille tegelik kasusaaja on

pikaajalise elamisloaga kinnisasja

omandamise kaudu Eesti riigi

29

kodakondsuse järgne

riik ei ole Euroopa

Majanduspiirkonna

lepinguriik või

Suurbritannia ja

Põhja-Iiri

Ühendkuningriik,

kohalduvad samad

reeglid mis füüsilisele

isikule ning neil ei ole

lubatud omandada

kinnisasju (välja

arvatud korterit)

KAOKS-i piirangualal

kuidas minnakse mööda kehtivatest

KAOKS-i piirangutest

See ei lähe kokku KAOKS-i eesmärgiga

Muudatustega ühtlustatakse praktikat nii, et

põhimõtted, mis kehtivad samade tunnustega

füüsiliste ja juriidiliste isikute kohta,

hakkavad kehtima ka nende juriidiliste isikute

kohta, mille tegelikud kasusaajad nad on

julgeolekut või avalikku korda

ohustava riigi kodanik §-s 10

nimetatud piirangualal kinnisasja

omandada ei saa

Korteriomandi suhtes

muutusi ei tule

Jätkub olemasolev olukord, mille järgi

füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa

Majanduspiirkonna lepinguriigi või

Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi

kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei

ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis

või Suurbritannia ja Põhja-Iiri

Ühendkuningriigis, on õigus Eesti

territooriumil, sealhulgas KAOKS-i

piirangualal, omandada kortereid piiramatult

Pikaajalise elamisloaga kinnisasja

omandamise kaudu Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

ohustava riigi kodanik saab §-s 10

nimetatud piirangualal omandada

korteri

Paragrahvi 101 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt: „Pikaajalise elaniku elamisloata või alalise

elamisõiguseta füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle

asukoha järgne riik ohustab kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda, ei ole lubatud omandada kinnisasja Eesti Vabariigi territooriumil.“

Muudatuse eesmärk on kehtestada selge ja ühtne üleriigiline kinnisasja omandamise keeld

isikutele, kelle kodakondsuse või asukoha järgse riigi tõttu esineb põhjendatud julgeolekuoht

või oht avalikule korrale, võimaldades sellega ennetada riigi julgeolekut ja avalikku korda

ohustavaid riske kogu Eesti Vabariigi territooriumil ning kaotada senised regulatiivsed lüngad,

mida üksnes piirangualapõhine regulatsioon ei kata.

Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist sõda Ukraina vastu. Paralleelselt

sõjategevusega Ukrainas korraldab Venemaa Föderatsioon hübriidrünnakuid Ukrainat

toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sealhulgas Eesti vastu. Kinnisvara omandamine

väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute kavandamisel ja

täideviimisel.

Eelkirjeldatust ja Eesti julgeolekupoliitika alustest lähtuvalt ei piisa julgeoleku tagamiseks

kasvanud ohutingimustes olemasolevast, vaid tuleb teha rohkem38. Lisaks on vaja tugevdada

vastumeetmeid kinnisasjade valdkonnas, kuna ka kinnisasjade kaudu on võimalik kahjustada

Eesti riigi julgeolekut. Eesti on lõpetanud Venemaa Föderatsiooni kodanikele viisade ja

tähtajaliste elamislubade väljaandmise (välja arvatud erandjuhtudel), keelanud neil relva

omamise ja kehtestanud sanktsioone, samal ajal on neil võimalik suurte probleemideta

omandada kinnisvara Eestis. Sealjuures tuleb silmas pidada, et kinnisasja omandamise kaudu

julgeolekut või avalikku korda ohustav riik ei pruugi olla vaid Venemaa Föderatsioon ja

Valgevene.

38 Dokumendi „Eesti julgeolekupoliitika alused“ heakskiitmine. – RT III, 28.02.2023.

30

Kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul võib kaasa tuua

riske, kuna:

– kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt olulisele objektile ligipääsu või

suurendada mõju sellele (nt sõjalise ja kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate, lennuväljade

või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus);

– omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide

edendamiseks;

– teatud riikide õigusruum või praktika kohustab nende riikide kodanikke tegutsema oma riigi

julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi

territooriumi.

Kehtestada tuleb täiendav piirang lisaks KAOKS-i piirangualale, kuna Eesti territooriumil,

sealhulgas vetes, asub julgeoleku seisukohalt palju olulisi objekte, mille suhtes võib riigi

julgeoleku ohustajal olla huvi ja mis võivad olla julgeoleku ohustaja sihtmärk. Konkreetsed

(kuid mitte ainsad) näited on siinkohal esimese brigaadi peamine paiknemiskoht Tapa

sõjaväelinnakus39, teise brigaadi paiknemiskohad Luunjal ja Taara sõjaväelinnakus40,

liitlasüksuste paiknemiskohad nende juures, Ämari Lennubaas, Tallinnas asuv NATO

küberkaitsekoostöö keskus ning julgeolekuasutuste peahooned Tallinnas.

Soome „Ariston Helmi“ kaasuse41 ja ka teiste riikide näidetest võib järeldada, et julgeolekut

ohustav riik või organisatsioon omandab kinnisasju julgeoleku sisukohalt oluliste objektide

lähedusse või omandab neid objekte vahetult oma eesmärkide täitmiseks. Põhjuseid on olnud

mitu: luureinfo kogumine või objekti mõjutamiseks positsiooni loomine, enda muu tegevuse

ettevalmistamine või toetamine, mis lühemas või pikemas perspektiivis võib tekitada

julgeolekuohtu.

Lõike 1 subjektid on pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta füüsilised isikud.

Välismaalaste seaduse (edaspidi VMS) kohaselt on pikaajalise elaniku elamisloata isikud:

1) välismaalased, kes viibivad Eestis ajutiselt. VMS-i tähenduses on Eestis ajutine

viibimine välismaalase viibimine Eestis ilma Eesti elamisloata või elamisõiguseta

(VMS § 7). Sellistel isikutel peab Eestis viibimiseks olema seaduslik alus, milleks on

muu hulgas Eesti pädeva asutuse antud viisa (VMS § 43 lõike 1 punkt 1); Schengeni

konventsiooni liikmesriigi pädeva asutuse antud viisa või elamisluba (VMS § 43 lõike 1

punktid 2 ja 6); välislepingust või Vabariigi Valitsuse otsusest tulenev õigus viibida

Eestis viisavabalt (VMS § 43 lõike 1 punktid 3 ja 4); vahetult seadusest, kohtulahendist

või haldusaktist tulenev õigus või kohustus (VMS § 43 lõike 1 punkt 5);

Välisministeeriumi antud diplomaatiline isikutunnistus (VMS § 43 lõike 1 punkt 7);

tähtajalise elamisloa kehtivusaja lõppemisest tulenev õigus viibida Eestis täiendavalt 90

või 270 päeva (VMS § 43 lõike 1 punkt 8 ning lõiked 4 ja 5); teise Euroopa Liidu

liikmesriigi antud ettevõtjasiseselt üleviidud töötaja elamisluba, EL-i sinine kaart või

teadlase/üliõpilase elamisluba (VMS § 43 lõike 1 punktid 9, 10 ja 11);

2) välismaalased, kellele on antud tähtajaline elamisluba VMS § 118 alusel. VMS § 118

kohaselt võib tähtajalise elamisloa anda välismaalasele elama asumiseks abikaasa või

registreeritud elukaaslase juurde, elama asumiseks lähedase sugulase juurde,

õppimiseks, töötamiseks, ettevõtluseks, kriminaalmenetluses osalemiseks, kaaluka

riikliku huvi korral, välislepingu alusel või püsivalt Eestisse elama asumiseks.

Tähtajaline elamisluba antakse kuni viieks aastaks;

39 https://kra.ee/kaitsevae-vaeliigid-ja-teised-uksused/diviis/diviisi-1-jalavaebrigaad/. 40 https://mil.ee/uksused/maavagi/diviis/2-jalavaebrigaad/. 41 https://yle.fi/a/3-12411087.

31

3) välismaalased, kellele on antud tähtajaline elamisluba välismaalasele rahvusvahelise

kaitse andmise seaduse alusel;

4) välisriigi diplomaatilise esinduse või konsulaarasutuse töötajad ja nende

perekonnaliikmed;

5) saabunud Eestisse rahvusvahelise sõjalise koostöö raames riigikaitseseaduse alusel.

Pikaajalise elaniku elamisluba on VMS § 230 kohaselt välismaalasele antav luba Eestisse

saabumiseks ja tähtajatult Eestis elamiseks vastavalt seaduses sätestatud ja elamisloaga

kindlaks määratud tingimustele. Pikaajalise elaniku elamisloa andmise tingimused on

sätestatud VMS §-s 232, mille kohaselt võib pikaajalise elaniku elamisloa anda välismaalasele,

kes vastab järgmistele tingimustele:

1) ta on elanud Eestis elamisloa alusel vähemalt viis aastat vahetult enne pikaajalise elaniku

elamisloa taotluse esitamist;

2) tal on kehtiv tähtajaline elamisluba;

3) tal on püsiv legaalne sissetulek Eestis toimetulekuks;

4) ta on kindlustatud isik ravikindlustuse seaduse või Eesti Vabariigi välislepingu tähenduses;

5) ta on täitnud integratsiooninõude;

6) tema elukoha andmed on kantud rahvastikuregistrisse ja

7) tema puhul ei esine pikaajalise elaniku elamisloa andmisest keeldumise aluseks olevaid

asjaolusid.

Alalise elamisõiguse puudumine tähendab, et isikul ei ole tekkinud või on lõppenud õiguslik

alus Eestis alaliselt elamiseks Euroopa Liidu kodaniku seaduse (edaspidi ELKS) tähenduses.

Alalise elamisõiguseta on eelkõige:

1) Euroopa Liidu kodanikud, kes on tähtajalise elamisõiguse alusel Eestis elanud vähem

kui viis aastat järjest, välja arvatud erandjuhtudel (ELKS § 40 lõiked 1 ja 2);

2) perekonnaliikmed, kes on tähtajalise elamisõiguse alusel Eestis elanud vähem kui viis

aastat järjest, välja arvatud juhul, kui EL-i kodanikul tekib õigus alalisele elamisõigusele

ELKS § 40 lõike 2 alusel või teatud juhtudel perekonnaliikmena (ELKS § 45);

3) alaealised lapsed, kelle vanemal puudub alaline elamisõigus või kes ei ole oma alalist

elamisõigust registreerinud (ELKS § 40 lõiked 3 ja 3¹, § 45 lõiked 4 ja 4¹).

Alalise elamisõigusega on Euroopa Liidu kodanik, kui:

1) ta on elanud Eestis tähtajalise elamisõiguse alusel viis aastat järjest (ELKS § 40 lõige 1);

2) tal on ennetähtaegne õigus alalisele elamisõigusele (ELKS § 40 lõige 2) või ta on

piiriüleselt töötav isik (ELKS § 40 lõike 2 punkt 4);

3) ta on Euroopa Liidu kodaniku perekonnaliige (ELKS § 45 lõige 2);

4) ta on Euroopa Liidu kodaniku või alalise elamisõigusega isiku alaealine laps (ELKS

§ 40 lõiked 3 ja 31, ELKS § 45 lõiked 4 ja 4¹).

Tähtajalise elamisloaga Eesti riigi julgeolekut ja avalikku korda ohustava riigi kodanikud on

piiranguga hõlmatud just seetõttu, et nende isikute elamisluba on tähtajalise ehk ajutise

iseloomuga. Pikaajalise elaniku elamisloa korral tuleb täita integratsiooninõue, samuti on viie

aasta pikkuse Eestis elamise jooksul võimalik teha järeldus, kas isik kujutab ohtu avalikule

korrale või riigi julgeolekule.

Peamised piirangutest mõjutatud isikud on kavandatu kohaselt Venemaa ja Valgevene

kodanikud, kes ei ela Eestis pikaajalise elaniku elamisloa alusel, ja juriidilised isikud, mille

tegelikud kasusaajad eespool nimetatud isikud on. Järgnevast tabelist nähtuvad ajaloolised

andmed kinnisasja omandamise tehingutest Eestis, mille puhul omandaja on olnud Venemaa

või Valgevene kodanik. Lisaks nähtub tabelist, millist viibimisalust välismaalasest kinnisasja

32

omandaja omas. Ridade „elamisluba puudub“ ja „tähtajalise elaniku elamisloaga“ väärtusi

hinnates nähtub ligikaudne arv isikutest, kellele piirangud kohalduvad ja kes on vahetult

muudatusest mõjutatud. Näiteks 2025. aastal oli kinnisasjade omandamise tehinguid, milles

omandaja oli Venemaa kodanik, kokku 3249. Neist 3066 puhul oli omandaja Eesti elamisloaga

(nii tähtajalise kui ka pikaajalise elaniku elamisloaga) isik. 170 kinnisasja omandamise puhul

oli omandaja Venemaa kodanik, kellel Eesti elamisluba puudus. Omandamise tehingute puhul

oli pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa kodanikke 2702 ehk enamik 3066-st. 364 tehingu

puhul oli omandaja tähtajalise elamisloaga Venemaa kodanik. Seega, kokku mõjutanuks

2025. aastal piirang 534 tehingut (364 + 170), mille puhul omandaja oli Venemaa kodanik. See

moodustab umbes 16 protsenti kõigist tehingutest, kus omandaja oli Venemaa kodanik. Samuti

nähtub, et enamik kinnisasjade omandamise tehinguid, kus omandaja oli Eesti elamisloaga (nii

tähtajalise kui ka pikaajalise elaniku elamisloaga) isik, tehti korteriomandiga.

Tabel 5. Kinnisasja ja kinnistu omandamised kinnistusraamatu põhjal, mille puhul on omandaja

Venemaa või Valgevene kodakondsusega isik. Siseministeerium

Venemaa Föderatsioon Valgevene Vabariik

2022 2023 2024 2025 2022 2023 2024 2025

Kinnisasjade omandamised 4662 3721 3534 3249 128 141 119 93

Elamisloaga isikud 3999 3448 3300 3066 114 130 109 85

Elamisõigusega isikud 20 20 16 13 0 1 2 1

Elamisluba puudub 643 253 218 170 14 10 8 7

Pikaajalise elaniku elamisloaga isik 3326 2940 2882 2702 39 94 42 30

Tähtajalise elaniku elamisloaga isik 673 508 418 364 75 36 57 50

Elamisloaga isikute korteriomand 3261 2816 2653 2621 94 115 92 72

Elamisloaga isikute kinnisasi 722 589 623 602 20 15 17 13

Elamisloaga isikute hoonestusõigus 16 16 19 17 0 0 0 0

Elamisloaga isikute

korterihoonestusõigus 0 0 5 3 0 0 0 0

2025. aasta aprilli seisuga oli Eestis kinnisvara omanikest Venemaa Föderatsiooni kodanikke

36 952 ja Valgevene kodanikke 896. See iseloomustab juba väljakujunenud olukorda Venemaa

ja Valgevene kodanike kinnisvara vaates.

Kokku elab Eestis 20. aprilli 2026. aasta seisuga:

– 7593 tähtajalise ja 69 623 pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa Föderatsiooni

kodanikku;

– 1195 tähtajalise ja 1429 pikaajalise elaniku elamisloaga Valgevene kodanikku.

Sellest nähtub tähtajalise elamisloaga isikute võimalik maksimaalne arv, keda piirang võib

puudutada. Samas tuleb arvestada, et need isikud on Eestis ajutiselt ning neil ei pruugi üldse

olla huvi end Eestiga pikemalt siduda või Eestis kinnisasju omandada (või vahendeid selleks).

Samuti on näha pikaajalise ja tähtajalise elaniku elamislubadega isikute omavahelisi

proportsioone. Võib järeldada, et ligikaudu üheksa korda rohkem on Eestis pikaajalise elaniku

elamisloaga Venemaa kodanikke ning et seatavad täiendavad kinnisasja omandamise

kitsendused suurt osa Eestis olevaid Venemaa kodanikke ei puuduta.

Paragrahvi 101 lõige 2 sõnastatakse järgmiselt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud

keeldu kohaldatakse ka mitme kodakondsusega füüsilisele isikule, kui vähemalt üks tema

kodakondsusest on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud riigi kodakondsus ja tal ei ole

33

Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi

kodakondsust.“

Lõike eesmärk on tagada kavandatava keelurežiimi tõhus kohaldatavus olukordades, kus

füüsilisel isikul on mitu kodakondsust. Mitme kodakondsuse korral võib praktikas tekkida

küsimus, millise riigi kodakondsust käsitada § 101 lõike 1 tähenduses „kodakondsuse järgse

riigina“ ja millise dokumendi alusel omandaja staatust tehingus hinnata. Selge norm on vajalik

eelkõige õigusselguse ja keelu jõustatavuse tagamiseks, kuna kinnisasja omandamise kontroll

põhineb suurel määral isiku esitatud isikut tõendavatel dokumentidel ja registriandmetel ning

tehingu läbiviijad (nt notar) peavad saama teha üheselt mõistetava järelduse, kas keeld

kohaldub.

Lõikega 2 välistatakse olukord, kus isik saaks keelust kõrvale hoiduda üksnes seeläbi, et esitab

tehingus teise riigi passi ja „valib“ endale soodsama kodakondsuse. Julgeoleku- ja avaliku korra

riskid, mida § 101 lõike 1 kohase keeluga maandatakse, võivad püsida ka mitme kodakondsuse

korral, sest isiku side riigiga, mida Vabariigi Valitsus käsitab § 101 lõike 4 alusel julgeolekut

või avalikku korda ohustavana, ei kao pelgalt teise (kolmanda riigi) kodakondsuse lisandumise

tõttu. Seetõttu on proportsionaalne ja eesmärgipärane siduda keelu kohaldumine ka mitme

kodakondsusega isikutega, et vähendada võimalusi regulatsioonist mööda minna.

Lahendus on kooskõlas Eesti õiguses juba kasutatava lähenemisviisiga julgeoleku- ja avaliku

korra riskide maandamisel: näiteks välisinvesteeringu usaldusväärsuse hindamise

regulatsioonis käsitatakse välisinvestorina muu hulgas füüsilist isikut, kellel on mitu

kodakondsust, millest vähemalt üks on kolmanda riigi kodakondsus, just selleks, et

riskihindamise kohaldamisala ei oleks lihtsasti välditav üksnes „alternatiivse“ kodakondsuse

kasutamisega (VUHS § 3 lõike 1 punkt 1).

Lõike 2 keeld ei laiene Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi ega Suurbritannia ja Põhja-Iiri

Ühendkuningriigi kodanikele, millega välditakse muu hulgas Euroopa Liidu sisese

põhjendamatu eristamise riski ning piiritletakse regulatsioon kolmandate riikide isikutest

tulenevate riskidega.

Lõike 2 rakendamise näited:

– Venemaa ja Kuuba Vabariigi topeltkodanik (lõike 1 subjekt ja lõikes 2 nimetatud erand

puudub) → keeld rakendub;

– Venemaa ja Saksamaa Liitvabariigi topeltkodanik (lõike 1 subjekt ja lõikes 2 nimetatud

erand kohaldub) → keeld ei rakendu;

– Jaapani ja Austraalia topeltkodanik (kumbki kodakondsus ei ole lõike 1 subjekt) →

keeld ei rakendu.

Paragrahvi 101 lõige 3 sõnastatakse järgmiselt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud

keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik

kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 või 2 nimetatud füüsiline isik.“

Juriidiliste isikute tegelike kasusaajate kontekstis kehtib sama põhimõte mis ka kodanike puhul:

kui kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda ohustava riigi

kodanikust tegelik kasusaaja omab pikaajalise elaniku elamisluba, siis keeld ei kohaldu.

Täpsemad selgitused tegelike kasusaajate regulatsiooni kohaldamise kohta on toodud

seletuskirja peatüki 3.1 osas, milles on esitatud selgitused KAOKS § 10 lõike 2 kohta.

34

Paragrahvi 101 lõige 4 sõnastatakse järgmiselt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

kinnisasja omandamise kaudu riigi julgeolekut või avalikku korda ohustavate riikide loetelu

kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.“

Eelnõu kohaselt kehtestab Vabariigi Valitsus korraldusega riikide nimekirja, milles on

tuvastatud riigid, kes võivad ohustada kinnisasjade omandamise vaates Eesti riigi julgeolekut

või avalikku korda. Vastava nimekirja järgi kohaldatakse keeld selle riigi kodakondsuse või

asukoha järgsele isikule või juriidilistele isikutele, mille tegelikud kasusaajad nad on.

Käesoleval ajal kavandatakse, et Vabariigi Valitsus nimetab sellisteks riikideks Venemaa

Föderatsiooni ja teda toetava Valgevene, lähtudes muu hulgas 18. oktoobri 2022. aasta

Riigikogu avaldusest, mis mõistis hukka Ukraina territooriumi annekteerimise ning kuulutas

Venemaa režiimi terroristlikuks ja Venemaa Föderatsiooni terrorismi toetavaks riigiks42.

Põhiseaduse kohaselt on riigi julgeolek riigi seisund, kus riigi suveräänsust ja tema

põhiseaduslike institutsioonide demokraatlikku toimimist ei rikuta põhiseadusega vastuolus

oleval viisil. Erialakirjanduse kohaselt hõlmab riigi julgeolek kõige avaramalt mõistetuna

poliitilise tegevuse institutsioonilisi tingimusi, protsesse, sisu ja tulemusi, mille eesmärk on

täita korra- ja kaitseülesandeid ühiskonna iga liikme hüvanguks ning avalikes huvides. Riigi

julgeolekuga seondub poliitiline, militaarne, majanduslik, sotsiaalne, õiguslik, kultuuriline jne

kaitstus.

Eesti julgeolekupoliitika eesmärk on kindlustada Eesti riigi iseseisvus ja sõltumatus, rahva ja

riigi kestmine, territoriaalne terviklikkus, põhiseaduslik kord ning elanikkonna turvalisus. Eesti

julgeolekupoliitika põhineb avaral julgeolekukäsitusel: arusaam julgeolekust kui riigi ja selle

rahva võimest kaitsta endale omaseid sisemisi väärtusi ja eesmärke mitmesuguste väliste

poliitiliste, sõjaliste, majanduslike ja ühiskondlike ohtude ja riskide ning nende koosmõju eest

ning saavutada nende ohtude ja riskide tasalülitamine. Esmane eesmärk on tagada riigi

julgeolek mittesõjaliste ennetavate vahendite kasutamise abil.

„Avalik kord“ on laiatähenduslik mõiste ning sellel on rahvusvahelises era- ja avalikus õiguses

ning Euroopa Liidu õiguses erinev sisu. Avalikku korda ei määratle otseselt ei Euroopa Liidu

esmane ega teisene õigus, samas on avaliku korra mõistet käsitletud kohtupraktikas. Euroopa

Kohus on sedastanud, et mõiste „avalik kord“ eeldab igal juhul lisaks ühiskondliku korra

häirimisele ehk igasugusele seaduserikkumisele seda, et esineb tõeline, vahetu ja piisavalt

tõsine oht, mis kahjustab mõnd ühiskonna põhihuvi. Praktikas võib piir julgeolekuohu ja tõsise

avaliku korra ohu vahel olla hägune.

Eesti seadustes on avalik kord määratletud nii rahvusvahelise eraõiguse seaduses (edaspidi

REÕS) kui ka korrakaitseseaduses (edaspidi KorS). REÕS § 7 mõistes hõlmab avalik kord Eesti

õiguse olulisi põhimõtteid. KorS § 4 kohaselt on avalik kord ühiskonna seisund, milles on

tagatud õigusnormide järgimine ning õigushüvede ja isikute subjektiivsete õiguste kaitstus.43

Avaliku korra kaitseala hõlmab lisaks õigusaktidele kogu objektiivset õiguskorda, seejuures

mitte ainult õiguskorda kui õigusnormide süsteemi, vaid ka sellele üles ehitatud elukorraldust

tervikuna (isikute era- ja avalik-õiguslikud subjektiivseid õigusi, ühiskonna turvalisust ning

avaliku võimu ja avalike teenuste toimimist).44 Riigikohtu praktikas on avaliku korra mõistet

analüüsinud ja sellele sisu andnud eelkõige Riigikohtu kriminaalkolleegium. Seda on tehtud

42 Riigikogu avaldus, millega kuulutatakse Venemaa režiim terroristlikuks ja Venemaa Föderatsioon terrorismi

toetavaks riigiks. 43 Tartu Ülikooli uuring, lk 25. 44 Samas, lk 26.

35

näiteks karistusseadustiku §-des 262 ja 263 sätestatud süüteo koosseisude sisustamise

kontekstis. Avalikku korda selles tähenduses tuleb mõista kui kommete, normide või reeglitega

kinnistatud isikutevahelisi suhteid ühiskonnas, mis tagavad igaühe avaliku kindlustunde ning

võimaluse realiseerida oma õigusi, vabadusi ja kohustusi.45

Seega on Eesti õiguses, sealhulgas korrakaitseseaduses, avaliku korra mõistel väga lai tähendus.

Samas ei ole KAOKS-i piirangu põhjendamisel (kinnisasja omandamise kaudu julgeolekut või

avalikku korda ohustava riigi tuvastamisel) vajalik lähtuda korrakaitseseaduses ette nähtud

vastava mõiste sisust, kuna tegemist ei ole riikliku järelevalve menetlusega. Eelnõu kohaselt

arvestatakse avaliku korra sisustamisel Euroopa Liidu kohtupraktikat ja lähtutakse avalikule

korrale avalduva mõju hindamisel lisaks õigusnormidest kinnipidamisele ja ebaseaduslikule

tegevusele ka sellest, kas agressorriigi kodanik ning tema poolt kinnisasja omandamine võib

reaalselt kahjustada või ohustada mõnda ühiskonna põhihuvi või õiguskorraga kaitstavaid

õigushüvesid (elu, tervis, vabadus, vara, looduskeskkond). Igasugune ebaseaduslik tegevus ei

viita kohe võimalusele, et isik võib ohustada avalikku korda eelnõu tähenduses. Väiksemat

tüüpi rikkumiste (sh väärtegude) ja teistes riikides haldusõigusrikkumiste toimepanemine ei ole

üldjuhul piisav, et tuvastada märkimisväärne mõju avalikule korrale.

Lõikega 4 antakse volitusnorm Vabariigi Valitsusele määruse kehtestamiseks. Haldusmenetluse

seaduse § 88 kohaselt on määrus õigusakt, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude

reguleerimiseks. Julgeolekule või avalikule korrale ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestamine

on üldise iseloomuga regulatsioon, mis puudutab ebamäärast hulka isikuid. Kuna ohtu

kujutavate riikide loetelu määramine toob kaasa üldkohustuslikud käitumisnormid ja

võimalikud piirangud isikute põhiõigustele, peab selline regulatsioon olema kehtestatud

õigustloova aktiga ehk määrusega.

Volitusnorm on kooskõlas põhiseadusega. Riigikohus on oma lahendites rõhutanud, et PS § 32

lõike 2 teine lause näeb ette omandiõiguse piiramiseks lihtsa seadusreservatsiooni. Seega võib

omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole põhiseadusega vastuolus (vt nt RKPJKo,

17.04.2012, 3-4-1-25-11, punkt 37). Omandiõiguse piiranguid võib seada formaalse seadusega

või seaduses sisalduva ja nõuetele vastava volitusnormi alusel. Omandipõhiõiguse kitsendused

ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse

kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega.

Vastav kinnisasja omandamise piirang on ennetav ja riskipõhine meede, mille eesmärk on

tagada riigi julgeolek ja avalik kord. Oht Eesti riigi julgeolekule tähendab olukorda, kus mõne

riigi tegevus, praktika või strateegilised eesmärgid võivad kahjustada Eesti suveräänsust,

territoriaalset terviklikkust, põhiseaduslikku korda või olulisi julgeolekuhuve. Ohu sisustamisel

lähtutakse riigi julgeoleku terviklikust käsitlusest, mis hõlmab nii sõjalisi, poliitilisi,

majanduslikke kui ka hübriidseid mõjutustegevuse vorme. Hinnang julgeoleku ja avaliku korra

vaates tugineb muu hulgas:

– vastava riigi välis- ja julgeolekupoliitilisele käitumisele;

– selle riigi varasematele või teadaolevatele (mõjutus)tegevuse mustritele;

– rahvusvaheliste organisatsioonide analüüsidele;

– Eesti julgeolekuasutuste riskihinnangutele.

Vabariigi Valitsuse kehtestatav nimekiri ei ole poliitiline hinnang, vaid proportsionaalne ja

dünaamiline riskihaldusmeede. Nimekirja lisatakse riigid, mille puhul võib olla tuvastatud:

– süstemaatiline tegevus, mis on vastuolus rahvusvahelise õiguse normide või Euroopa

julgeolekuhuvidega;

45 M. Laaring. Avaliku korra mõiste põhiseaduses. Juridica 4/2021, lk 250.

36

– tõenäosus, et nende riikide kodanikke või juriidilisi isikuid kasutatakse Eesti julgeoleku

vastaseks (mõjutus)tegevuseks;

– risk, et selliste füüsiliste ja juriidiliste isikute kinnisvaraomand Eestis võib olla kasutatav

riikliku survevahendina, luure- ja mõjutustegevuse, sabotaaži, eelpositsioonide loomise

eesmärgil, teatud taristule ligipääsu loomiseks või muul julgeolekut või avalikku korda

ohustaval viisil.

Eelõuga kavandatav meede on kooskõlas muu hulgas põhiseaduse §‑ga 11, mis lubab õigusi

piirata, kui see on demokraatlikus ühiskonnas vajalik, sealhulgas riigi julgeoleku tagamiseks.

Loodav süsteem on läbipaistev, ennustatav ja võimaldab valitsusel muuta nimekirja vastavalt

muutuvatele rahvusvahelistele riskidele.

Paragrahvi 101 lõige 5 sõnastatakse järgmiselt: „Vabariigi Valitsus tugineb käesoleva paragrahvi

lõikes 4 nimetatud määruse andmisel muu hulgas julgeolekuasutuste edastatud teabele, mis on

vajalik lõikes 1 osutatud riikide loetelu kehtestamiseks. Kui käesoleva paragrahvi lõikes 1

sätestatud tingimused ei ole enam täidetud, võtab Vabariigi Valitsus viivitamata meetmeid, et

määrust muuta või see kehtetuks tunnistada.“

Säte on vajalik õigusselguse suurendamiseks ja riigi julgeolekuhuvide tõhusamaks kaitseks.

Esiteks täpsustatakse muudatusega normi adressaadile arusaadavalt, millisele teabele Vabariigi

Valitsus tugineb paragrahvi 101 lõikes 4 nimetatud määruse andmisel. Julgeolekuasutuste

edastatud teabe sõnaselge esiletoomine seaduse tasandil kajastab kehtivat haldustava ning

rõhutab, et vastava riikide loetelu kehtestamine põhineb riiklikul julgeolekuhinnangul ja

asjakohasel ohuteabel. See suurendab regulatsiooni läbipaistvust ja aitab paremini põhjendada

täitevvõimu otsuseid tundlikus julgeolekuvaldkonnas. Teiseks loob muudatus selgema seose

paragrahvi 101 lõikes 1 sätestatud materiaalsete tingimuste ja nende alusel kehtestatud määruse

kehtivuse vahel. Lisatav kohustus võtta viivitamata meetmeid, et määrust muuta või see

kehtetuks tunnistada, tagab, et regulatsioon püsib kooskõlas tegeliku olukorraga ega jää

kehtima olukorras, kus selle aluseks olevad asjaolud on muutunud. See on oluline õiguspärase

ootuse ja proportsionaalsuse põhimõtete järgimiseks. Kolmandaks toetab muudatus hea

õigusloome ja normitehnika põhimõtteid, kuna vähendab tõlgendusruumi ning ennetab

võimalikke vaidlusi selle üle, kas ja millal peab Vabariigi Valitsus kehtiva määruse üle vaatama.

Selge seaduslik kohustus reageerida muutunud asjaoludele tagab normi kiirema ja õigeaegse

ajakohastamise.

Paragrahvi 101 lõige 6 sõnastatakse järgmiselt: „Vabariigi Valitsus võib anda käesoleva

paragrahvi lõikes 1–3 nimetatud isikule korraldusega loa kinnisasja omandamiseks Eesti

Vabariigi territooriumil põhjendatud juhtudel ning tingimusel, et see ei kahjusta piirangu

eesmärki.“

Muudatus on vajalik, et tagada regulatsiooni paindlikkus, proportsionaalsus ning võimalus

arvestada Eesti riigi julgeoleku- ja strateegilisi huve üksikjuhtumite kaupa, ilma et see seaks

kahtluse alla piiranguala keelu üldise eesmärgi ja toime.

Kokkuvõte KAOKS § 101 kohaldamisest on toodud järgnevas tabelis.

Tabel 6. KAOKS § 101 kohaldamise selgitused ja näidisolukorrad. Siseministeerium

Kellele kohaldub Selgitus Näide kohaldamise kohta

Ilma pikaajalise

elaniku elamisloata

Eesti riigi julgeolekut

või avalikku korda

Kehtiva regulatsiooni kohaselt tohivad need

isikud Eesti territooriumil omandada

kinnisaju piiramatult, välja arvatud KAOKS-i

piirangualal (KAOKS § 10) – s.o meresaared,

Pikaajalise elamisloata Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

kinnisasja omandamise kaudu

37

kinnisasja

omandamise kaudu

ohustava riigi

kodanikul ei ole

lubatud omandada

kinnisasju Eesti

Vabariigi

territooriumil,

olenemata asukohast

või kinnisasja liigist (sh

korter)

välja arvatud Saare- ja Hiiumaa, Muhu ning

Vormsi; Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu

ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka, Toila

ja Vaivara vald; Tartumaa: Meeksi ja

Piirissaare vald; Põlvamaa: Mikitamäe,

Orava, Räpina ja Värska vald; Võrumaa:

Meremäe, Misso ja Vastseliina vald –,

kus nad tohivad omandada vaid kortereid.

Kehtiva regulatsiooni kohaselt ei laiene

KAOKS-i piirangud korteriomandile ning

seega saavad need isikud omandada kortereid

piiramatult nii olemasoleval KAOKS-i

piirangualal kui ka mujal Eestis

ohustava riigi kodanik Saaremaal

kinnisasja omandada ei saa

Pikaajalise elaniku

elamisloaga Eesti riigi

julgeolekut või

avalikku korda

kinnisasja

omandamise kaudu

ohustava riigi

kodanikule jääb õigus

kinnisasja omandada

Kehtiva regulatsiooni kohaselt ei ole ka

praegu Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise kaudu ohustava

riigi kodanikul (olenemata elamisloa liigist)

lubatud KAOKS-i piirangualal kinnisasju

(välja arvatud korterit) omandada

Kehtiva regulatsiooni kohaselt tohivad need

isikud Eesti territooriumil omandada

kinnisaju piiramatult, välja arvatud KAOKS-i

piirangualal (KAOKS § 10)

Kehtiva regulatsiooni kohaselt ei laiene

KAOKS-i piirangud korteriomandile ning

seega saavad need isikud omandada kortereid

piiramatult nii olemasoleval KAOKS-i

piirangualal kui ka mujal Eestis

Pikaajalise elamisloaga Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

kinnisasja omandamise kaudu

ohustava riigi kodanik saab

Saaremaal kinnisasja omandada

Juriidilisele isikule,

kelle asukoha järgne

riik on Eesti riigi

julgeolekut või

avalikku korda

kinnisasja

omandamise kaudu

ohustav riik, erandeid

ei tehta ning sel

juriidilisel isikul ei ole

lubatud omandada

kinnisasja Eesti

Vabariigi

territooriumil,

olenemata asukohast

või kinnisasja liigist (sh

korter)

Kehtiva regulatsiooni kohaselt ei ole praegu

juriidilisel isikul, kelle asukoha järgne riik on

Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda

kinnisasja omandamise kaudu ohustav riik,

lubatud KAOKS-i piirangualal kinnisasju

(välja arvatud korterit) omandada. Mujal

Eesti territooriumil tohivad nad omandada

kinnisaju piiramatult

Kehtiva regulatsiooni kohaselt ei laiene

KAOKS-i piirangud korteriomandile, isikud

saavad omandada kortereid piiramatult nii

olemasoleval KAOKS-i piirangualal kui ka

mujal Eestis

Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi ettevõte

Saaremaal kinnisasja omandada ei

saa

Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi ettevõte

Narvas korterit omandada ei saa

Juriidilisele isikule,

kelle tegelik kasusaaja

on pikaajalise

elamisloata Eesti riigi

julgeolekut või

avalikku korda

kinnisasja

omandamise kaudu

ohustava riigi

kodanik, erandeid ei

tehta ning sel juriidilisel

isikul ei ole lubatud

Kehtiva regulatsiooni kohaselt neile

piiranguid seatud pole ja nad tohivad Eesti

territooriumil omandada kinnisasju

piiramatult. See on üks lihtsamaid viise,

kuidas minnakse mööda kehtivatest KAOKS-i

piirangutest. See ei lähe kokku KAOKS-i

mõttega

Loodav keeld kohaldub kõigile juriidilistele

isikutele, olenemata nende asutamiskohast,

juhul, kui nende tegelik kasusaaja on

elamisloata või tähtajalise elamisloaga Eesti

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on ilma

Eesti elamisloata Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

kinnisasja omandamise kaudu

ohustava riigi kodanik, kinnisasja

omandada Narvas ei saa

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

tähtajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

38

omandada kinnisasja

Eesti Vabariigi

territooriumil,

olenemata asukohast

või kinnisasja liigist (sh

korter)

riigi julgeolekut või avalikku korda kinnisasja

omandamise kaudu ohustava riigi kodanik

kaudu ohustava riigi kodanik,

kinnisasja Narvas omandada ei saa

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on ilma

Eesti elamisloata Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

kinnisasja omandamise kaudu

ohustava riigi kodanik, kinnisasja

Pärnus omandada ei saa

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

tähtajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda ohustava riigi kodanik,

kinnisasja Pärnus omandada ei saa

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on ilma

Eesti elamisloata Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda

kinnisasja omandamise kaudu

ohustava riigi kodanik, korterit

Narvas omandada ei saa

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

tähtajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi kodanik,

korterit Pärnus omandada ei saa

Juriidilisel isikul,

kelle tegelik

kasusaaja on

pikaajalise

elamisloaga Eesti riigi

julgeolekut või

avalikku korda kinnisasja

omandamise kaudu

ohustava riigi

kodanik, ei ole

lubatud omandada

kinnisasju KAOKS-i

keelualal (välja arvatud

korter)

Kehtiva regulatsiooni kohaselt neile

piiranguid seatud pole ja nad tohivad Eesti

territooriumil omandada kinnisaju

piiramatult. See on üks lihtsamaid viise,

kuidas minnakse mööda kehtivatest

KAOKS-i piirangutest. See ei lähe kokku

KAOKS-i mõttega

Rakendub sama põhimõte mis pikaajalise

elaniku elamisloaga Eesti riigi julgeolekut või

avalikku korda kinnisasja omandamise kaudu

ohustava riigi kodanikele, st kehtiva korra

järgi ei ole ka praegusel ajal Eesti riigi

julgeolekut või avalikku korda kinnisasja

omandamise kaudu ohustava riigi kodanikul

(olenemata elamisloa liigist) lubatud

KAOKS-i piirangualal kinnisasju omandada

(välja arvatud korter).

Loodav keeld kohaldub kõigile juriidilistele

isikutele, olenemata nende asutamiskohast,

juhul, kui nende tegelik kasusaaja on

pikaajalise elamisloaga Eesti riigi julgeolekut

või avalikku korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi kodanik

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

pikaajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi kodanik,

kinnisasja Narvas omandada ei saa

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

pikaajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi kodanik, saab

kinnisasja Pärnus omandada

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

pikaajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

kaudu ohustava riigi kodanik, saab

omandada korteri Narvas

Eestis asutatud juriidiline isik,

mille tegelik kasusaaja on

pikaajalise Eesti elamisloaga Eesti

riigi julgeolekut või avalikku

korda kinnisasja omandamise

39

kaudu ohustava riigi kodanik, saab

omandada korteri Pärnus

Paragrahv 102 sõnastatakse järgmiselt:

„§ 102. Riigi julgeoleku tagamiseks kehtestatud kinnisasja omandamise nõuetele

vastavuse kontrollimine

(1) Käesoleva seaduse §-des 10 ja 101 sätestatud nõuetele vastavust kinnisasja omandamise

korral kontrollib notar, kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja või Maa- ja

Ruumiamet.

(2) Elamisloa kehtivust ja kodakondsust kontrollitakse Eesti rahvastikuregistri andmete alusel.

Kui kinnisasja omandaja ei ole Eesti rahvastikuregistri andmesubjekt, tuginetakse andmete

kontrollimisel tema isikut tõendavale dokumendile või asjakohasel juhul selle koopiale.

(3) Kui kinnisasja omandaja on Eestis registreeritud juriidiline isik, tuvastatakse tegelik

kasusaaja ja tema kodakondsus tegelike kasusaajate andmekogu andmete alusel ning rahapesu

ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse põhimõtete kohaselt.

(4) Välisriigis registreeritud juriidilise isiku nõuetele vastavuse kontrollimisel tuginetakse tema

esindaja esitatud andmetele.

(5) Kinnisasja omandaja esitab vajaduse korral notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile,

riigivara võõrandajale, kohaliku omavalitsuse üksusele või Maa- ja Ruumiametile seaduses

sätestatud nõuetele vastavuse kontrollimiseks muid menetluses vajalikke andmeid ning

dokumente.“.

Muudatus on vajalik, et luua selge ja ühtne menetlusraamistik kinnisasja omandamise

kitsenduste praktiliseks rakendamiseks ning tagada, et KAOKS §‑des 10 ja 101 sätestatud

keeldude järgimine oleks kontrollitav.

Menetlejatena on nimetatud notar, kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja ning Maa‑

ja Ruumiamet, kuna need isikud ja asutused osalevad kehtiva õiguse kohaselt vahetult

kinnisasja omandamise või võõrandamise menetlustes. Notarid osalevad kinnisasja tehingute

tõestamisel, kohtutäiturid ja pankrotihaldurid kinnisasja sundvõõrandamise ja

pankrotimenetluste läbiviimisel, riigivara võõrandajad riigile kuuluva kinnisvara käsutamisel

ning Maa‑ ja Ruumiamet riigimaa ja maareformiga seotud toimingutes.

Sätete eesmärk ei ole kehtestada menetlejatele uusi, iseseisvaid kontrollikohustusi, vaid

sätestada KAOKS-i mõttes miinimumnõuded, mis peavad olema täidetud kinnisasja omandaja

nõuetele vastavuse kontrollimisel. Näiteks notarite kohustus tuvastada tehingu pooled,

kontrollida nende esindusõigust, isikusamasust ja tegelikku kasusaajat tuleneb juba

notariaadiseadusest, rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadusest ning tulenevatest

hoolsusmeetmete nõuetest. Käesolevas sättes koondatakse ja täpsustatakse, milliste andmete ja

asjaolude kontrollimine on vähemalt vajalik just KAOKS-i nõuete täitmise hindamiseks.

Samuti on regulatsioon vajalik selleks, et ühtlustada eri menetlejate (notar, kohtutäitur,

pankrotihaldur, riigivara võõrandaja, Maa‑ ja Ruumiamet) praktikat, tagades, et kinnisasja

omandamise piirangute kontroll ei sõltu menetluse liigist ega tehingu vormist. Sellega

suurendatakse õigusselgust ja -kindlust ja regulatsiooni tõhusust ning vähendatakse riski, et

kehtestatud julgeolekumeetmetest oleks võimalik kõrvale hoida.

Lisaks vajab märkimist, et kavandatava lõike 5 eesmärk on tagada, et kinnisasja omandamise

kitsenduste kontrollimisel oleks menetlejatel piisav õiguslik alus nõuda täiendavaid andmeid ja

dokumente, kui seaduses loetletud miinimumandmed ei ole konkreetse juhtumi asjaolude

selgitamiseks piisavad. Tegemist on vajaliku (paindlikkus)sättega, mis võimaldab arvestada

tehingute ja omandajate struktuuride mitmekesisust ning välistab olukorra, kus KAOKS §‑des

40

10 ja 101 sätestatud keeldude järgimist ei ole võimalik tõhusalt kontrollida üksnes formaalsete

andmete alusel.

Sätted ei loo omandajale uusi sisulisi kohustusi, vaid toetavad olemasolevate

kontrollikohustuste täitmist, võimaldades menetlejatel vajaduse korral küsida lisateavet (nt

omandistruktuuri, tegeliku kasusaaja seoste või esitatud andmete usaldusväärsuse kohta), et

tagada kinnisasja omandamise vastavus riigi julgeoleku ja avaliku korra kaitseks kehtestatud

nõuetele.

Eelnõu § 1 punktiga 9 täiendatakse paragrahvi 11 lõikega 4 järgmises sõnastuses: „Enne 2027.

aasta 1. jaanuari sõlmitud asjaõiguspingu korral toimub kinnisasja omandamine asjaõiguspingu

sõlmimise ajal kehtinud korra kohaselt.“.

Muudatuse eesmärk on tagada õigusselgus ja õiguskindlus olukorras, kus kinnisasja

omandamise kehtiv õiguslik regulatsioon muutub, kuid tehinguprotsess on alanud enne uute

piirangute jõustumist. Eesti asjaõiguse süsteemis on kinnisasja omandi ülemineku eelduseks nii

asjaõiguslepingu sõlmimine kui ka kande tegemine kinnistusraamatusse, millega omand

lõplikult tekib. Seega võib ajavahemik asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatu kande

tegemise vahel olla märkimisväärne.

Ilma üleminekusätteta tekiks olukord, kus isikud, kes on enne seadusemuudatuse jõustumist

sõlminud õiguspärase asjaõiguslepingu, ei saaks omandit omandada üksnes seetõttu, et

kinnistusraamatu kanne tehakse pärast uue, rangema regulatsiooni jõustumist. See oleks

vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega ning kahjustaks õiguskindlust.

3.2. Maareformi seaduse muutmine

Eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatakse paragrahvi 21 lõiget 1 pärast lauseosa „käesolevast

seadusest“ lauseosaga „ja kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest“.

Muudatus on vajalik, kuna MaaRS §-s 21 on sätestatud maa erastamiseks õigustatud isikud ning

KAOKS-i muudatuste tõttu tuleb MaaRS viia KAOKS-iga kooskõlla ja lisada MaaRS-i

asjakohane viide KAOKS-ile. Eesmärk on, et MaaRS-ist tulenevate menetluste korral oleks

selge, et ka sellele kohalduvad KAOKS-i kitsendused.

Eelnõu § 2 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 21 lõike 2 esimest lauset sõnadega „kui maa

erastamine ei ole kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“.

Kehtiva MaaRS § 21 lõikega 2 on reguleeritud välismaalasest füüsilise isiku õigus maa

omandamisele maareformi käigus. Sätte kohaselt võib välismaalane erastada talle Eesti NSV

taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maa, talle kuuluva ehitise teenindamiseks

vajaliku maa ning MaaRS § 22 lõikes 13 nimetatud maa. MaaRS-i tähenduses loetakse

välismaalaseks füüsiline isik, kes ei ole Eesti kodanik, ning Eesti kodanikele ja Eesti

juriidilistele isikutele sätestatud õigusi maa erastamisel ja kasutusvaldusesse andmisel

kohaldatakse vastavalt Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriikide kodanikele või nimetatud

riikide juriidilistele isikutele.

Muudatus on vajalik, kuna kehtiv regulatsioon ei võimalda arvestada praeguses

julgeolekuolukorras olulisi lisariske, mis võivad tuleneda isiku kodakondsuse järgsest riigist

või selle riigi tavast kasutada oma kodanikke Eesti-vastaseks mõjutus-, luure- või

hübriidtegevuseks. MaaRS-is puuduvad seega mehhanismid, mis võimaldaksid maa

41

omandamist piirata isikute puhul, kelle suhtes esineb põhjendatud oht Eesti riigi julgeolekule

või avalikule korrale.

Muudatuse eesmärk on luua selge õiguslik alus KAOKS-i kolmandas peatükis sätestatud riigi

julgeoleku kaalutlustest lähtuvate kitsenduste kohaldamiseks ka MaaRS-i alusel toimuvates

menetlustes. Seni kehtinud erand, mille kohaselt KAOKS ei kohaldu MaaRS-i alusel kinnisasja

omandamisele, ei ole muutunud julgeolekuolukorras enam põhjendatud. Ka maareformi käigus

võib kinnisasjade omandamisega kaasneda samasugune julgeoleku ja avaliku korra oht nagu

muudes omandamise viisides.

Normitehniliselt ei ole otstarbekas dubleerida MaaRS-is KAOKS-iga juba üksikasjalikult

reguleeritud kitsenduste põhimõtteid ja subjektide ringi. Seetõttu nähakse muudatusega ette

viiteline regulatsioon, mille kohaselt kohaldatakse maa omandamisele MaaRS-i alusel

KAOKS-is sätestatud kitsendusi. Selline lahendus tagab õigusselguse ning väldib paralleelsete

ja sisuliselt kattuvate normide teket eri seadustes. KAOKS‑i kitsenduste kohaldamine tähendab,

et edaspidi ei või maad omandada isikud, kelle kohta kehtivad KAOKS §‑des 10 ja 101

sätestatud keelud. Need on muu hulgas:

1. piirangualal füüsilised isikud, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi ega

Suurbritannia ja Põhja‑Iiri Ühendkuningriigi kodanikud;

2. kogu Eesti Vabariigi territooriumil füüsilised isikud, kellel puudub pikaajalise elaniku

elamisluba ja kelle kodakondsuse järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule või

avalikule korrale;

3. samuti juriidilised isikud, mille tegelikud kasusaajad on eeltoodud füüsilised isikud.

Muudatuse tulemusel tagatakse, et MaaRS-i alusel toimuvad maa omandamised alluvad

samadele julgeoleku- ja avaliku korra kaalutlustele nagu muud kinnisasja omandamise viisid,

vältides regulatiivseid lünki ja võimalusi kehtestatud kitsendustest mööda hiilida.

Eelnõu § 2 punktiga 3 täiendatakse paragrahvi 21 lõike 3 esimest lauset sõnadega „kui maa

erastamine ei ole kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt keelatud“.

Kehtiva MaaRS § 21 lõikega 3 on sätestatud välismaisele juriidilisele isikule maa

ostueesõigusega erastamise tingimused. Kehtiva regulatsiooni kohaselt võib välismaine

juriidiline isik erastada talle kuuluva ehitise teenindamiseks vajalikku maad ja käesoleva

seaduse § 22 lõikes 13 nimetatud maad, tingimusel et välismaise äriühingu filiaal on kantud

Eesti äriregistrisse. Samuti on kehtivas õiguses sätestatud, et välisriigil ei ole maa

ostueesõigusega erastamise õigust.

Muudatus on vajalik MaaRS-i ja KAOKS-i regulatsioonide ühtlustamiseks. Kehtivas õiguses

ei ole MaaRS-is juriidiliste isikute puhul otseselt viidatud KAOKS-i kolmanda peatüki alusel

kehtestatud kinnisasja omandamise kitsendustele, mistõttu võib tekkida ebaselgus nende

kohaldamises maareformi menetlustes. Õigusselguse ja õiguse ühetaolise kohaldamise huvides

on vajalik sätestada selge alus KAOKS-ist tulenevate kitsenduste rakendamiseks ka MaaRS

§ 21 lõikes 3 reguleeritud juhtudel.

Muudatuse tulemusena kohaldatakse Eestis kinnisasja omandamisele juriidiliste isikute puhul

KAOKS §-des 10 ja 10¹ sätestatud piiranguid. See tähendab, et edaspidi ei või kinnisasju

omandada juriidilised isikud, kelle suhtes esinevad nimetatud sätetes ette nähtud välistavad

asjaolud. Eelkõige puudutab see KAOKS-i piirangualal ehitisi omavaid juriidilisi isikuid, kelle

tegelikud kasusaajad on nende riikide kodanikud, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna

lepinguriigi ega Suurbritannia ja Põhja‑Iiri Ühendkuningriigi kodanikud, samuti kogu Eesti

42

territooriumil juriidilisi isikuid, mille tegelikud kasusaajad on ilma pikaajalise elamisloata

Venemaa Föderatsiooni või Valgevene Vabariigi kodanikud.

MaaRS-is ei ole otstarbekas kinnisasja omandamise kitsenduste põhimõtteid üksikasjalikult

uuesti reguleerida, kuna need on juba terviklikult ja süsteemselt sätestatud KAOKS-is. Seetõttu

piirdub muudatus viitega KAOKS-ile, tagades sellega normide kooskõla, vältides regulatsiooni

dubleerimist ning vähendades vastuolude riski eri seaduste vahel. Muudatus toetab riigi

julgeoleku ja avaliku korra kaitse eesmärke ning tagab, et maareformi käigus toimuv

kinnisasjade erastamine vastab kinnisasja omandamisele kehtestatud üldistele

julgeolekupõhistele kitsendustele.

Eelnõu § 2 punktiga 4 tunnistatakse paragrahvi 21 lõiked 5 ja 6 kehtetuks.

Kehtiva MaaRS § 21 lõikes 5 on sätestatud, et Vabariigi Valitsus kehtestab nende riigipiiri,

piiriveekogu või mererannikuga piirnevate kohaliku omavalitsuse üksuste või maa‑alade ning

muude riigi julgeolekule tähtsate maa‑alade loetelu, kus maa erastamine välismaalase või Eesti

eraõigusliku juriidilise isiku poolt on lubatud üksnes juhul, kui see ei ole vastuolus riigi ja

kohaliku omavalitsuse üksuse avalike huvide või julgeolekuga. Sama paragrahvi lõikega 6

nähakse ette erastamise korraldaja kohustus küsida nimetatud juhtudel maa asukohajärgse

kohaliku omavalitsuse üksuse ja Siseministeeriumi seisukohta ning sätestatakse otsustuskord

juhuks, kui maa erastamine on vastuolus kohaliku omavalitsuse üksuse avalike huvidega.

Muudatus on vajalik MaaRS-i ja KAOKS-i regulatsioonide sisuliseks ja menetluslikuks

ühtlustamiseks. KAOKS §-ga 10 sätestatakse piiranguala, mis hõlmab senini MaaRS § 21

lõike 5 alusel nimetatud maa‑alasid, kus kinnisasja omandamine on seotud riigi julgeoleku ja

avaliku korra kaitsega. Samuti määratletakse KAOKS §-ga 10 selgelt nii füüsilised kui ka

juriidilised isikud, kellel on piirangualal kinnisasja omandamine keelatud.

Arvestades, et KAOKS-iga reguleeritakse nimetatud küsimused terviklikult ja siduvalt, puudub

edaspidi vajadus säilitada MaaRS-is eraldi kooskõlastus‑ ja kaalutlusmenetlus, mis dubleerib

KAOKS-ist tulenevaid piiranguid. KAOKS-ist tulenevate kitsenduste kohaldamine on

õiguslikult automaatne ega eelda iga üksikjuhtumi puhul eraldi Siseministeeriumi või kohaliku

omavalitsuse üksuse seisukoha küsimist.

Lõigete 5 ja 6 kehtetuks tunnistamise tulemusena rakendab Maa‑ ja Ruumiamet maareformi

menetlustes edaspidi KAOKS-ist tulenevaid kinnisasja omandamise kitsendusi otse ja

automaatselt, välistades kinnisasjade võõrandamise isikutele, kellele see on KAOKS-i kohaselt

keelatud. Seeläbi kaob vajadus senise kooskõlastusmenetluse järele ning väheneb nii

Siseministeeriumi kui ka Maa‑ ja Ruumiameti halduskoormus.

Muudatus suurendab õigusselgust, lihtsustab menetlusi ning tagab, et maareformi käigus

toimuv maa erastamine vastab ühtsetele ja ajakohastele riigi julgeolekust lähtuvatele kinnisasja

omandamise kitsendustele. Samuti välditakse paralleelsete regulatsioonide ja menetluste

säilitamist eri seadustes, et aidata kaasa õigusruumi selgusele ning seaduste paremale

rakendamisele.

3.3. Rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse muutmine

Eelnõu § 3 punktiga 1 täiendatakse paragrahvi 20 lõikega 26 järgmises sõnastuses:

„Kohustatud isik säilitab tegeliku kasusaaja kohta käesoleva seaduse alusel kogutud andmed,

sealhulgas:

1) nimi;

43

2) isikukood ja isikukoodi väljastanud riik, isikukoodi puudumise korral sünniaeg ja -koht;

3) kodakondsus või kodakondsused;

4) elukohariik;

5) andmed kontrolli tegemise viisi kohta.“

Eelnõuga sätestatakse selgemalt kohustatud isiku kohustus säilitada andmeid tegeliku kasusaaja

kohta. Muudatus on vajalik muu hulgas selleks, et KAOKS-i piirangute rakendamise üks

aluseid on füüsilise isiku kodakondsus.

Muudatuse eesmärk on tagada tegeliku kasusaaja tuvastamiseks ja kontrollimiseks vajalike

andmete üheselt mõistetav ja piisav loetelu ning suurendada õigusselgust kohustatud isikute

jaoks. Täpsustatud andmekoosseis aitab kaasa rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

meetmete tõhusamale rakendamisele ning võimaldab pädevatel asutustel vajaduse korral

hinnata, kas tegelik kasusaaja on tuvastatud nõuetekohaselt.

Muudatus ei too kaasa sisuliselt uut tüüpi hoolsusmeetmeid, kuid täpsustab kogutavate andmete

koosseisu, lisades kodakondsuse kui praktikas juba sageli kogutava, kuid seni seaduses

sõnaselgelt nimetamata andmeliigi. Kodakondsus on oluline rahapesu ja terrorismi rahastamise

riskide hindamisel, eelkõige geograafilise riskiprofiili ja sanktsioonirežiimide rakendamise

kontekstis.

Eelnõu kohaselt lähtutakse KAOKS-i kohaldamisel ja tegeliku kasusaaja mõiste sisustamisel

RahaPTS-is sõnastatud tegeliku kasusaaja mõistest, samuti tugineb tegeliku kasusaaja

tuvastamine RahaPTS-i korrale. Kehtiva RahaPTS-i hoolsusmeetmetes ei nimetata otsesõnu

kodakondsust väljaselgitatava asjaoluna. KAOKS-i piirangute kohaldamisel on see aga oluline,

kuna on ette nähtud, et piirangud kohalduvad kõigile Euroopa Majanduspiirkonna väliste

riikide, Suurbritannia ja Põhja-Iirimaa kodakondsusega tegelikele kasusaajatele. Sealhulgas

kohalduvad piirangud isikutele, kes pole suure riskiga kolmanda riigi kodanikud.

Kontrolli tegemise viisi all peetakse silmas teavet selle kohta, millise allika või meetodi abil

tegeliku kasusaaja andmed tuvastati (näiteks ametlik register, isiku esitatud dokument või muu

usaldusväärne allikas).

Muudatus ei too kaasa olulist täiendavat halduskoormust, kuna kodakondsuse andmeid

kogutakse praktikas juba praegu riskipõhise hoolsusmeetmena. Vajaduse korral tuleb

kohustatud isikutel ajakohastada andmekogumise protsesse ja IT-lahendusi.

Eelnõu § 3 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 21 lõike 1 punkti 2 pärast sõna „sünniaeg“

lauseosaga „ja -koht, kodakondsus või kodakondsused“.

Muudatuse eesmärk on täpsustada ja täiendada kogutavate andmete loetelu, et tagada isiku

üheselt tuvastamine ning KAOKS-i nõuete rakendamine. Sünnikoha ja kodakondsuse või

kodakondsuste lisamine toetab paremini hoolsusmeetmete rakendamist.

Muudatus aitab ühtlustada seaduse sätteid tegeliku kasusaaja tuvastamist reguleerivate

nõuetega ning on kooskõlas rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise eesmärkidega.

Tegemist on täpsustava muudatusega, mis ei too kohustatud isikutele kaasa sisuliselt uusi

kohustusi, vaid selgitab ja konkretiseerib kehtivaid nõudeid.

Eelnõu § 3 punktiga 3 asendatakse paragrahvi 77 lõike 1 punktis 1 sõnad „ning elukohariik“

lauseosaga „, kodakondsus või kodakondsused ning elukohariik“.

44

Muudatuse eesmärk on täiendada ja täpsustada järelevalve käigus kogutavate andmete loetelu,

lisades nõude esitada ka andmed isiku kodakondsuse või kodakondsuste kohta. See võimaldab

saada isiku taustast terviklikuma ülevaate ning toetab rahapesu ja terrorismi rahastamise riskide

hindamist ja järelevalvemeetmete tõhusamat rakendamist.

Muudatus tagab andmenõuete sisulise kooskõla seaduse muude sätetega, millega reguleeritakse

tegeliku kasusaaja ja muude asjakohaste isikute tuvastamist, ning suurendab õigusselgust nii

kohustatud isikute kui ka järelevalveasutuste jaoks. Tegemist on täpsustava muudatusega, mis

ei muuda järelevalve olemust ega laienda selle eesmärki, vaid konkretiseerib kogutavate

andmete koosseisu.

Muudatus on tingitud ka Euroopa Liidu direktiivi 2024/1640 nõuetest, mis käsitlevad

mehhanisme, mille liikmesriigid peavad kehtestama tõkestamaks finantssüsteemi kasutamist

rahapesu ja terrorismi rahastamise eesmärgil. Selle artikli 12 lõike 1 punktis c on sätestatud, et

liikmesriigid tagavad, et igal füüsilisel või juriidilisel isikul, kes suudab tõendada õigustatud

huvi seoses rahapesu, selle eelkuritegude ja terrorismi rahastamise tõkestamise ja nende vastu

võitlemisega, on juurdepääs artiklis 10 osutatud omavahel sidestatud keskregistrites hoitavale

järgmisele teabele juriidiliste isikute ja õiguslike üksuste tegelike kasusaajate kohta, ilma

asjaomast juriidilist isikut või õiguslikku üksust hoiatamata: tegeliku kasusaaja elukohariik ja

kodakondsus või kodakondsused. Seega tuleb Eestil tagada, et tegelike kasusaajate andmed,

sealhulgas kodakondsuse kohta, oleks osa hoolsuskohustuse käigus kogutavatest andmetest,

mis tuleb kohustatud isikutel koguda ja säilitada tegelike kasusaajate andmekogus.

3.4. Riigivaraseaduse muutmine

Eelnõu §-ga 4 täiendatakse riigivaraseaduse § 58 lõikega 21 järgmises sõnastuses:

„Enampakkumise väljakuulutamisel esitatakse teave kinnisasja omandamise kitsendamise

seadusest tulenevate piirangute kohta ning märgitakse, et enampakkumisel võivad osaleda

üksnes isikud, kellele on lubatud nimetatud seaduse alusel kinnisasja omandamine.“

Muudatus on vajalik, et tagada riigivara võõrandamisel kinnisasja omandamise kitsenduste

tõhus ja läbipaistev kohaldamine, nähes ette kohustuse teavitada enampakkumisel osalejaid

KAOKS-ist tulenevatest piirangutest ning välistada juba enampakkumise etapis isikud, kellel

puudub õigus kinnisasja omandada, vältides seeläbi õigustühiseid tehinguid ja asjatut

halduskoormust.

Täiendava bürokraatia ja kulude vältimiseks on mõistlik riigivara võõrandamisel seada

tingimused ka KAOKS-i piiranguid arvestades. Näiteks, kui on teada, et kinnisasja ei tohi

võõrandada pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa Föderatsiooni kodanikule, on mõistlik

teavitada sellest põhimõttest ka võõrandamistingimustes, et vältida olukorda, kus näiteks

enampakkumise võidab ja omandaja kandidaadiks saab kirjeldatud tingimustele vastav isik

ning tehingu sõlmimisel selgub, et isikuga ei saa tehingut sõlmida ja kogu riigivara

võõrandamise enampakkumine tuleb uuesti läbi viia. Mõistlik oleks luua võõrandamise

tingimustega alus sellistele tingimustele vastava isiku välistamiseks ja kui niisugune isik

peakski enampakkumisel osalema, on võimalik ta välistada ja leida enampakkumisel sobiv

võitja.

3.5. Seaduse jõustumine

Seadus on planeeritud jõustuma 2027. aasta 1. jaanuaril.

45

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõuga ei võeta kasutusele uusi termineid.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei ole vastuolus EL-i õigusega, vt täpsemalt seletuskirja alaosa 2.3.

6. Seaduse mõjud

Eelnõu mõjude hindamisel on lähtutud kavandatavate muudatuste sisust ning võrreldud nende

rakendamisega kaasnevat mõju kehtiva olukorraga. Hindamisel on tuginetud seletuskirjas

varem esitatud statistikale, analüüsidele, uuringutele ja rahvusvahelisele kogemusele. Eesti

kinnisasjade omandamise kitsendamise põhimõtete muutmise mõjude hindamisel arvestatakse

muu hulgas Soome kogemusega. Soomes 2020. aastast kehtima hakanud uue regulatsiooni

järgselt hinnati regulatsiooni mõjusid vastava uuringuga46, mille kohaselt olulisi negatiivseid

mõjusid turule ega piiranguid puudutavate rahvusgruppide käitumisele ei olnud. Sellest

tulenevalt võib eeldada, et ka Eestis kavandatavatel muudatustel on kinnisvaraturule tervikuna

pigem piiratud mõju, arvestades kavandatavate piirangute sarnast eesmärki ja ulatust.

Eelnõuga kavandatakse järgmisi suurema mõjuga muudatusi:

1) luuakse õiguslik alus, mille kohaselt on võimalik keelata Eestis kinnisasja ja

korteriomandi omandamist pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta

füüsilisel isikul, kelle kodakondsuse järgne riik, või juriidilisel isikul, kelle asukoha

järgne riik ohustab kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda.

2) kohaldatakse keeldu ka juriidilisele isikule, olenemata tema asukohast, kui tema tegelik

kasusaaja on füüsiline isik, kelle kodakondsuse järgne riik ohustab kinnisasja

omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda (KAOKS § 101) või kes

ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri

Ühendkuningriigi kodanik (KAOKS § 10);

3) kaotatakse kehtivad erisused MaaRS-i alusel kinnisasja omandamisele, välja arvatud

ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmisel ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva

maa omandamisel.

Et vältida käesolevas seletuskirjas samasisulise või korduva mõjuhinnangu kirjeldamist, on

järgnevas mõjuanalüüsis valitud lähenemisviis, mille kohaselt hinnatakse eelnõu mõju

tervikuna, lahterdades eelnõu mõjud tavapäraselt valdkondade ja sihtrühmade kaupa.

Mõjuanalüüsis ei ole kajastatud vähese mõjuga muudatusi, näiteks muudatust ajakohastada

kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) selliselt, et see oleks külade piiride

põhine, asendades 1999. aasta haldusjaotuse põhise ala. Muudatus on oma olemuselt tehniline

ega muuda piirangute ulatust ega nende kohaldamise põhimõtteid, mistõttu on selle mõju

hinnatud väheseks. Selle muudatuse vähene mõju on kirjeldatud seletuskirja peatükis 3.1.

Kõige olulisem mõju avaldub riigi julgeolekule ja välissuhetele, kuna piiratakse kinnisasja

omandamist kinnisasja omandamise kaudu Eesti julgeolekut või avalikku korda ohustada

võivate välisriikide isikute poolt. Mõju majandusele võib avalduda eelkõige kinnisvaraturule ja

investeeringutele ning mõju regionaalarengule piirangualadel. Mõju riigiasutuste ja kohaliku

omavalitsuse korraldusele seisneb kontrollikohustustega seotud võimaliku osalise töökoormuse

suurenemises. Sotsiaalne mõju on pigem kaudne ja piiratud ning mõju elu- ja

46 EU- ja ETA-valtioiden ulkopuolista kiinteistöomistusta koskeva jatkoselvitys – Arviomuistio Venäjän

kansalaisiin ja venäläisiin yhteisöihin kohdistuvista kiinteistöhankinnan mahdollisista lisärajoituksista.

46

looduskeskkonnale ebaoluline. Mõju puudutab eelkõige Eesti elanikke, kelle julgeolek ja

turvalisus suureneb, välisriikide kodanikke ja ettevõtjaid, notarite ja teiste menetlejate kaudu

tehingutes osalevaid isikuid ning avaliku sektori asutusi.

6.1. Mõju valdkond I: mõju riigi julgeolekule ja siseturvalisusele

Eelnõul on tõenäoliselt oluline mõju riigi julgeoleku ja siseturvalisuse tugevdamisele.

Muudatused toetavad muu hulgas riigikaitset, tõhustavad majandusjulgeolekut, vastutegevust

vaenulikule luure- ja mõjutustegevusele ning on oluline lisameede muude põhiseaduslikku

korda ohustavate tegurite maandamisel.

Mõju sihtrühm I: Eesti elanikud

Eelnõu mõjutab Eestis elavaid isikuid ja nende turvatunnet. Siseturvalisuse vaates aitab meede

vähendada olukordi, kus kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku

korda ohustava riigi isikutel on Eestis püsiv füüsiline tugipunkt, mille suhtes riigil on piiratud

sekkumisvõimalused (kuna tegemist on eraomandiga). Kui kinnisasja omandamise õigus

seotakse pikaajalise elamisloa ja sellega kaasneva taustakontrolliga, muutub isikute riskiprofiil

palju läbipaistvamaks: riigil on parem ülevaade isikute seostest, varasemast tegevusest ja

isikuga seonduvatest võimalikest julgeolekuohtudest. See toetab nii vastuluure kui ka

korrakaitse tööd, sest vähendab nn hallide tsoonide hulka, kus Eestis füüsiliselt kohal olevad,

kuid teadmata taustaga isikud saavad julgeolekut või avalikku korda ohustada.

Muudatused vähendavad võimalust, et vaenulike riikide isikud ostaksid kinnisasju strateegiliste

objektide lähedusse luuretegevuseks, tehinguid kasutataks eelpositsioonide loomiseks (nt

sabotaažiks, sh sidekatkestuste tekitamiseks või muul viisil kriitilise taristu mõjutamiseks) ning

kinnisvara kaudu kogutaks teavet signaal- või küberluure vahenditega või visuaalset luureinfot.

Põhiseadusliku korra kaitse vaates aitab eelnõu tõkestada äärmuslike organisatsioonide

keskuste loomist, propagandakeskuste või kogunemiskohtade rajamist või kinnisvara

kasutamist kogunemispunktidena.

Eeldatavasti tugevdab eelnõu riigi julgeolekut ja siseturvalisust, vähendades raskesti

maandatavaid omandipõhiseid riske. Samal ajal eeldab see meede regulaarset mõjuhindamist

ja teadlikku kommunikatsiooni, et vältida nii õiguslikke kui ka strateegilise kommunikatsiooni

riske. Kinnisasja omandamise võimalus Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda ohustavate

riikide isikute poolt on seotud pikaajalise elamisloa ja vastava taustakontrolliga, mitte pelgalt

kodakondsusega.

Kuna liitlaste üksused kasutavad Eesti kaitsetaristut, aitab eelnõu vähendada riske liitlasriikide

personali ja varustuse turvalisusele ja NATO ühisoperatsioonidele ning tugevdada vastuvõtva

riigi (Host Nation Support) usaldusväärsust. Sõjalise kaitse toetus seisneb selles, et sõjalise

kaitse seisukohalt oluliste objektide ümbruses on võimalik tõkestada vastase eelpaigutusi,

luure- ja sabotaažipositsioone, mille tulemusena on tagatud operatsioonide turvalisus.

Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene kodanikele kinnisasjade omandamise keeld on samuti

samm tõstmaks nende agressiooni hinda, et sundida neid lõpetama valitud agressiooni.

Üksikuna ei oma keeld otsustavat mõju, kuid on lisameede juba kehtestatud sanktsioonidele.

Samas ei ole meede riskideta. Julgeoleku- ja siseturvalisuse vaates tuleb arvestada, et täielik

keeld võib soodustada varikanalite ja vahendajate kasutamist, näiteks Eesti territooriumil (välja

arvatud piirangualas) kinnisvara omandamist kolmandate riikide kodanike, juriidiliste isikute

või topeltkodakondsusega isikute kaudu. See võimalus võib tegelikke riske varjata. Sellisel

47

juhul peab riik tugevdama nii rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise süsteeme kui ka

tegelike kasusaajate tuvastamise mehhanisme. Lisaks võib meedet kasutada Venemaa ja

Valgevene propagandas tõendina „vaenuliku“ või „diskrimineeriva“ poliitika kohta, mis võib

omakorda suurendada infosõja intensiivsust ja mõjutustegevust Eesti vastu. Samas peab Eesti

väärinfo vastu võitlema iga päev ning eelnõuga seoses ei ole ette näha väärinfo ega

mõjutustegevuse olulist kasvu.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: positiivne ja oluline, kuna väheneb

julgeolekuriskide realiseerumise tõenäosus ning suureneb elanike turvatunne.

Mõju sihtrühm II: kinnisasja omandamise kaudu julgeolekut või avalikku korda ohustavate

riikide kodanikud

Alates Venemaa agressioonisõja algusest Ukraina vastu (perioodil 2022–2025 ) on Eestis tehtud

3492 kinnisasja omandamise tehingut, mille puhul olid omandajad pikaajalise Eesti elamisloata

(st elamisloata või tähtajalise elamisloaga) Venemaa Föderatsiooni või Valgevene kodanikud.

Seega võib järgneva nelja aasta jooksul olla mõjutatud isikute arv 3500.

Meetmel on sümboolne ja heidutav mõju: see annab selge signaali, et Eesti ei käsitle Venemaa

ja Valgevene kodanike kinnisvaraomandit neutraalse majandustehinguna, vaid potentsiaalse

julgeolekuriskina.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale II: mõju on sihtrühmale negatiivne ja keskmine, kuna

meede piirab otseselt sihtrühma võimalust kinnisasju omandada, kuid mõju ulatus on piiratud

nii isikute arvu kui ka tehingute kogumahu poolest ning isikutele jäävad alternatiivsed

kasutusvõimalused (nt rentimine) ning eelnõu ei kohaldu tagasiulatuvalt olemasolevale.

6.2. Mõju valdkond II: mõju riigiasutuste, avalik-õiguslike juriidiliste isikute ja notarite

töökorraldusele

Muudatused mõjutavad Siseministeeriumi, julgeolekuasutuste, notari, kohtutäituri,

pankrotihalduri, riigivara valitseja, kohaliku omavalitsuse üksuse ning Maa- ja Ruumiameti

tööd.

Rahapesu ja terrorismivastase seaduse täiendamine kodakondsuse tuvastamise nõudega

mõjutab potentsiaalselt sama seaduse §-s 2 nimetatud kohustatud isikuid (seadust kohaldatakse

notari, advokaadi, kohtutäituri, pankrotihalduri, ajutise pankrotihalduri ja muu õigusteenuse

osutaja majandus-, kutse- või ametitegevuses, kui ta tegutseb finants- või kinnisvaratehingus

oma kliendi eest ja nimel). Eeldatavasti kontrollivad asjaolusid ja rakendavad keeldu peamiselt

notarid, kes kontrollivad tehingu vastavust tingimustele.

Eelnõu rakendamise tulemusel muutub kinnisasjade omandamise kontroll ühtsemaks ja

prognoositavamaks kõigile osalistele. Juba kehtiva õiguse kohaselt tuleb kinnisasjatehingute

puhul välja selgitada juriidiliste isikute tegelikud kasusaajad ning seega ei ole olulist ja suurt

muutust praktikas ette näha. Töökoormus võib mõningatel juhtudel veidi kasvada, kuid

prognoositud on, et olulist töökoormuse tõusu muudatustega ei kaasne. Arvestades, et piirang

puudutab hinnanguliselt ligikaudu 600 kinnisasja omandamise tehingut aastas (vt. lk 33

statistika), suureneb töökoormus eelkõige notaritele nende juhtumite kontrollimisel ja

menetlemisel, kuid mõju jääb asutuste üldist töömahtu arvestades piiratud ulatusse.

48

Kui teave seadusemuudatuse kohta jõuab õigete sihtrühmadeni, võib samuti prognoosida, et

halduskoormus senisega võrreldes väheneb, kuna keelatud tehinguid ei hakata sõlmima (kuna

kinnisasja omandamise keeld seaduses on isikutele, sealhulgas tegelikele kasusaajatele, teada).

Mõju sihtrühm I: notarid

Sihtrühma suurus on 2026 aasta seisuga 84 notarit47. Notarite tööprotsessi muudatused on

minimaalsed, sest notarid tuvastavad tegelikke kasusaajaid juba praegu vastavalt RahaPTS-ile

ja kontrollivad tehingu asjaolusid muu hulgas vastavalt tõestamisseadusele. Eesti äriühingute

tegelikke kasusaajad tuvastatakse tegelike kasusaajate andmekogu kaudu. Samuti kontrollivad

notarid juba praegu Eesti elamisloa kehtivust ja kodakondsust. Elamisloaga seotud

isikuandmeid saab Eesti rahvastikuregistri alusel kontrollida ja notaril on võimalik neid

seadusega ettenähtud ulatuses e-notari kaudu pärida. Lisakohustus seisneb peamiselt tegelike

kasusaajate kodakondsuse tuvastamise süsteemsel rakendamisel, kuid see on selgelt juhistega

piiritletud. Seega ei lisandu seadusemuudatusega uusi tööprotsesse, mida tuleb juurde õppida,

vaid olemasolevad protsessid muutuvad reguleeritumaks.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on vähene, kuivõrd notaritel on juba

käesoleval ajal sarnased kohustused tulenevalt rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise

seadusest. Elamisloa kontroll toimub elektroonselt ja registripõhiselt ning ei tekita olulist

täiendavat töökoormust.

Mõju sihtrühm II: Siseministeerium

Siseministeeriumi halduskoormus väheneb, kuna MaaRS-i alusel ei ole enam vaja teha

päringuid riigi huvi väljaselgitamiseks ning ühtlustatud menetlusreeglite tõttu kaovad

juhtumipõhised riskihindamised. Koormus suureneb seoses Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu

ettevalmistamise ja ajakohastamisega (sealhulgas tuleb analüüsida julgeolekuasutuste teavet

riikide lisamiseks loetellu või sellest eemaldamiseks). Nimetatud määrusega nimetatakse riigid,

kelle puhul kohaldub KAOKS § 101.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale II: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm III: julgeolekuasutused

Julgeolekuasutuste roll seisneb KAOKS § 101 rakendamises ja § 10 lõike 4 alusel Vabariigi

Valitsuse määruse eelnõu ettevalmistamises kinnisasja omandamise kaudu julgeolekut või

avalikku korda ohustavate riikide väljaselgitamisel ja julgeolekuohu seiramisel.48 Eesti

julgeolekupoliitika alustes ja julgeolekuasutuste iga-aastastes raportites kirjeldatakse peamise

julgeolekuohuna Venemaad. Seetõttu langeb KAOKS-i raames tehtav kokku asutuste

põhiülesannete täitmisega ega too kaasa olulist lisatööd. Kinnisasja omandamise kitsendamise

keelud on imperatiivsed ja otse kohalduvad, mistõttu puudub julgeolekuasutuste vahetu roll

edasises protsessis.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale III: mõju on vähene.

47 2026. aasta seisuga töötab kokku 84 notarit (Notarite Koda). 48 Lõige 4: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud riigi julgeolekule või avalikule korrale ohtu kujutavate riikide

loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Vabariigi Valitsus tugineb määruse andmisel muu hulgas

julgeolekuasutuste edastatud teabele, mis on vajalik lõikes 1 nimetatud riikide loetelu kehtestamiseks. Kui

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimused ei ole enam täidetud, võtab Vabariigi Valitsus viivitamata

meetmeid, et määrust muuta või see kehtetuks tunnistada.“

49

Mõju sihtrühm IV: Maa- ja Ruumiamet ning riigivara valitseja

Eelnõu mõju riigivara valitsejale ja Maa- ja Ruumiametile on keskmine, sest KAOKS-ist

tulenevate piirangute rakendumise korral peab riik maareformi elluviimisel ja ehitise omaniku

kasuks hoonestusõiguse seadmisel haldama hoonestusõigust ning täitma riigimaa suhtes

riigivara valitseja ülesandeid. Riigi maaportfelli võib lisanduda ligikaudu 540 maaüksust,

millele seatakse hoonestusõigus ja mille puhul hoonestusõiguse omanikul ei teki RVS § 1051

lõikes 1 nimetatud õigust hoonestusõigusega koormatud maa omandamiseks. Vajalik on

kavandada ressurss sellise riigivara haldamiseks. Lisaks võivad tekkida täiendavad kulud

seoses varem sõlmitud lepingute haldamisega, kuna hoonestusõiguse omanikud ei saa edaspidi

ehitise juurde kuuluvat maad omandada.

Eelnõuga kavandatud muudatuste tulemusel on võimalik julgeolekuohte ennetada ja tõkestada

KAOKS-i piirangualas samadel alustel, st maareformi elluviimisel kohaldatakse kinnisasja

omandamisel üldjuhul KAOKS-i. Selle tulemusena ühtlustub kinnisasjade omandamise

menetlus ja kohaldatav regulatsioon muutub õigusselgemaks. Samuti väheneb halduskoormus,

kuna Maa- ja Ruumiamet ei pea enam MaaRS § 21 lõike 5 alusel küsima maa võõrandamisel

Siseministeeriumilt seisukohta riigi huvi väljaselgitamiseks ning erisuste kaotamine MaaRS-i

suhtes tähendab, et KAOKS muutub automaatselt kohaldatavaks, vähendades eraldiseisvaid

kooskõlastusmenetlusi. Samas peab Maa- ja Ruumiamet tagama, et hoonestusõigusega

koormatud maad ei omanda isikud, kes kuuluvad § 101 keelu alla. On arvestatud, et Maa- ja

Ruumiameti halduskoormus võib jääda kokkuvõttes samaks, kuna halduskoormus seoses

Siseministeeriumilt seisukoha võtmise küsimisega kaob.

Maa- ja Ruumiametile lisandub ühekordse tegevusena KAOKS § 10 lõikes 1 nimetatud

piiranguala kitsenduste kaardile kandmine ning edaspidi tuleb vajadusel piiranguala andmed

viia kooskõlla katastriandmete korrastamise tulemustega.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale IV: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm V: kohtutäitur, pankrotihaldur, riigivara võõrandaja

Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja andmetel tegutseb Eestis 2026. aastal 55 kohtutäiturit

ja üle 100 pankrotihalduri49. Pankrotihalduri ja kohtutäituri roll sarnaneb riigivara võõrandaja

rolliga. Täiendava bürokraatia vähendamiseks tuleb kinnisasja võõrandamisel selgitada välja

võimalikud võõrandamist välistavad asjaolud ja kirjeldada need enampakkumise tingimustes,

et välistada ebasobivate juriidiliste ja füüsiliste isikute osalemine enampakkumisel.

Kohtutäituri ja pankrotihalduri läbiviidavad kinnisasjade võõrandamised peavad olema

notariaalselt tõendatud, mis tähendab, et isegi kui eelnevalt pole hoolsustingimusi täidetud,

tuleb notaril rakendada KAOKS-is sätestatud keelde. Kinnisasjade võõrandamine ei moodusta

suurt osa kohtutäituri või pankrotihalduri menetlustest. Samuti ei nõua kinnisasja omandamise

nõuetele vastavuse kontrollimine ajamahukaid täiendavaid toiminguid, vaid tugineda saab

seaduse alusel kogutavale teabele. Elamisloa päring või tegeliku kasusaaja väljaselgitamine

vastava registri abil on elektrooniline, kiirelt ja lihtsalt teostatav.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale V: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm VI: kohalikud omavalitsused (78)

49 Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda.

50

KAOKS §-des 10 ja 101 sätestatud nõuetele vastavust kinnisasja omandamise korral kontrollib

kinnisasja asukohajärgne kohaliku omavalitsuse üksus, kui omandatakse kehtiva KAOKS § 9

lõikes 1 nimetatud põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi. Nimetatud menetluses

kontrollitakse ka taotleja vastavust KAOKS §-dega 10 ja 101 seatud tingimustele, et vältida

olukorda, kus näiteks kohaliku omavalitsuse üksus väljastab loa, aga tehingut ei saa teha, sest

taotleja ei vasta tingimustele. Juhul kui kohaliku omavalitsuse üksus ei tuvasta välistavaid

asjaolusid, kuid need siiski esinevad, tuvastab need notar.

KAOKS §-s 9 sätestatud kohustusest tulenevaid menetlusi oli 2025. aastal 44, 2024. aastal 52

ja 2023. aastal 62. Kuna Eestis on 78 kohaliku omavalitsuse üksust, ei toimu menetlusi kõigis

üksustes ning ühes kohaliku omavalitsuse üksuses toimub aastas tõenäoliselt keskmiselt paar

sellist menetlust. Seega ei saa prognoosida menetluskoormuse suurt kasvu ega pidada

vajalikuks lisaressursside eraldamist.

Tabel 7. Aastatel 2021–2025 kohaliku omavalitsuse üksustes läbi viidud KAOKS-i

loamenetlused. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

Aasta Loa-

menetlus

te

arv

Kinnis-

asjade

arv

Põllu-

majandu

s

maa (ha)

Metsamaa

(ha)

Eesti

juriidilise

d isikud

Kolmanda riigi

kodanikud

Keeldumised

2021 134 157 1191 727 56 765 2

2022 52 65 770 645 43 6 3

2023 61 87 1456 660 46 1 14

2024 52 71 1045 587 50 1 1

2025 44 85 1062 662 41 3 0

KOKKU 343 465 5524 3281 236 87 20

Kohalikele omavalitsustele on tagatud tasuta ja operatiivne ligipääs elamislubade ning muude

vajalike registriandmete kontrollimiseks. Samuti on olemas juhised tegelike kasusaajate

tuvastamiseks ning selge menetlusraamistik juhtudeks, kus tehing rikub seadusest tulenevaid

piiranguid.

Kõigil kohalikel omavalitsustel on juurdepääs rahvastikuregistri (edaspidi RR) andmetele,

erineda võivad eesmärgid ja juurdepääsu viisid. On vähemalt kolm erinevat elektroonilist

kanalit, mis tagavad operatiivsuse, jääb ka lihtpäringu esitamise võimalus. Avaliku ülesande

täitmiseks on juurdepääs RR andmetele tasuta. Vajadusel saab koostöös Siseministeeriumiga

juurdepääsud üle vaadata ja kohaldada need vastava ülesande täitmisele vastavaks.

Tegelike kasusaajate andmekogu (TEKSA) on kõigile kättesaadav 2021. aastast alates. Juhised

tegelike kasusaajate määramiseks on leitavad nii Rahandusministeeriumi, Finantsinspektsiooni

kui ka Rahapesu Andmebüroo kodulehelt. Andmebaasi kasutamine võib tuua mõningast

töökoormust, kuid eeldatavasti on see proportsionaalne eesmärgiga.

Töös on arendus, mis ajakava järgi peaks looma kasutajapõhise juurdepääsu alates 10. juulist

2026. a. Arenduse järgselt on kohalikel omavalitsustel võimalik teha üksikpäringuid õigustatud

huvi taotluse alusel lisades kirjelduse, milleks juurdepääsu on vaja. Uue süsteemiga antakse

juhised, kuidas vajalikke taotlusi teha. Päringud on seni ja edaspidi tasuta. Vajadusel leitakse

koostöös Siseministeeriumi ja Rahandusministeeriumiga vastused tekkinud küsimustele.

Täiendava bürokraatia ja kulude vältimiseks võib olla omavalitsusel mõistlik oma vara

võõrandamise menetluses seada tingimused, mille kohaselt tuleb arvestada ka KAOKS-i

piiranguid. Kui kinnisasja ei tohi võõrandada elamisloata või tähtajalise elamisloaga Venemaa

51

Föderatsiooni kodanikule, võib olla mõistlik seada see põhimõte ka enampakkumise

tingimustesse, et vältida olukorda, kus näiteks enampakkumise võidab ja omandaja

kandidaadiks saab isik, kes vastab KAOKS-i 3. peatüki tingimustele ja kelle suhtes selgub

hiljem, et tehingut ei saa sõlmida ning enampakkumine tuleb uuesti läbi viia.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale VI: mõju on vähene.

6.3. Mõju valdkond III: majanduslik mõju

Eelnõuga tugevdatakse majandusjulgeolekut. On oluline, et vaenulikud riigid ei saavutaks

võimet turgu domineerida või seda oluliselt mõjutada, mille tagajärjel saab riiki

destabiliseerida, mõjutada suveräänseid otsuseid ja ohustada sellega riigi julgeolekut. On tähtis,

et kinnisvara ei koonduks piirkondlikult ega ka üleriigiliselt niisuguste isikute kätte, kes võivad

kinnisasja omandamise kaudu ohustada julgeolekut või avalikku korda.

Mõju sihtrühm I: kinnisasja omandamise kaudu julgeolekut või avalikku korda ohustavate

riikide kodanikud

Majanduslikus plaanis on mõju esmapilgul piiratud, sest piiratavate riikide isikute osakaal Eesti

kinnisvaraturul ei ole olnud märkimisväärne ega ole kujundanud turu üldist hinnadünaamikat.

Keeld puudutab hinnanguliselt 600 tehingut aastas50, mis on turu üldmahtu arvestades

marginaalne. Kuna enamik Venemaa ja Valgevene kodanikke, kes kinnisvara omandavad,

omavad juba pikaajalist elamisluba, jääb neile tehinguvõimalus alles. Muudatustest on

mõjutatud ilma pikaajalise elamisloata isikud, kelle juba soetatud kinnisasja või kinnistut

eelnõu ei puuduta (eelnõul ei ole tagasiulatuvat jõudu), ning kellel jääb endiselt võimalus

elamispinda üürida ja tegeleda ettevõtlusega rendipinnal.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on sihtrühmale negatiivne ja mõõdukas, kuid

kinnisvaraturule tervikuna piiratud.

Mõju sihtrühm II: ettevõtjad ja välisinvestorid

Makromajanduslikus plaanis on mõju pigem sümboolne kui struktuurne. Eesti kinnisvaraturu

kogumaht on piisavalt suur ja mitmekesine ning üksikute riikide kodanikele kehtestatav

kinnisasja omandamise keeld ei põhjusta süsteemset kõikumist.

Mõju investeerimiskeskkonnale on väike. Muudatus ei mõjuta rahvusvahelist investorit

oluliselt, kuna tegemist ei ole Eesti majanduskeskkonna sulgemisega. Regulatsiooniga ei piirata

EL-i/EMP kapitali vaba liikumist ning globaalses kontekstis on sarnased piirangud tavapärased

(Soome, Läti, Leedu, Poola, Hiina, Venemaa). Piiritletud meetmete eesmärk on tagada

julgeolek, mitte majanduslik protektsionism.

Mõju turuhindadele ja spekulatiivsetele ostudeleon vähene. Võib avalduda soodne kõrvalmõju,

mis seisneb spekulatiivsete ostude vähenemises, pakkumise püsivamas laekumises turule,

väiksemas hinnatõusus survetundlikes piirkondades (piirialad, väiksemad linnad). Piirangud

võivad vähendada ka välismaist spekulatiivset ostuhuvi ja seeläbi hoida kinnisvarahinnad

mõistlikumal tasemel. See võib aidata noortel peredel ja kohalikel inimestel soetada endale

50 Vastavalt tabelile 3: 2025. aastal ca 534 VF+57 BY=591, 2024. aastal ca 636 VF+65 BY=701, 2023. aastal ca

761 VF+46 BY=807, 2022. aastal ca 1304 VF+ 89 BY=1393.

52

kodu, eriti väiksemates kogukondades. Juhul kui kolmandate riikide kinnisvaraostud on

piiratud, võib see lisaks kahandada tühjade majade ja hooajaliste külaliste probleemi.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale II: mõju on vähene.

Mõju sihtrühm III: maareformis osalevad isikud

Eelnõu mõju maareformi elluviimisele ja maareformis osalevatele isikutele on väike,

arvestades, et see puudutab kuni 540 maaüksust ligikaudu 4790 maaüksusest. Reformimata

maaüksusi on kokku 10 161, millest 5365 on nn ribad ehk maaüksused, mis ei ole iseseisvalt

kasutatavad ja mille puhul viiakse maareform eeldatavalt ellu maakorraldustoiminguga.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale III: mõju on vähene.

6.4. Mõju valdkond IV: sotsiaalne mõju

Mõju sihtrühm I: Eesti elanikud

Elanike turvatunne suureneb, kui muu hulgas strateegiliste objektide lähedusse ei saa kinnisvara

omandada vaenulike riikide isikud. Kogukonnad tajuvad riigi paremat kontrollivõimet.

Eelnõu mõju kogukondade sidususele suureneb, kuna väheneb võimalus, et kinnisvara kuulub

julgeolekut potentsiaalselt ohustavatele isikutele. Kuna Venemaa ja Valgevene kodanikest

suurema osa kinnisasjade omandamise tehinguid teevad pikaajalise elamisloaga isikud ning

neile jäävad alles samad õigused mis varem, välja arvatud õigus tegeliku kasusaajana kinnisasju

piirangualal soetada, siis olulist sotsiaalset mõju ei kaasne. Piirang puudutab isikuid, kellel

puudub Eesti elamisluba või kellel on tähtajaline elamisluba.

Eestis elas 2025. aastal 7797 tähtajalise ja 70 237 pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa

Föderatsiooni kodanikku. Puudub ülevaade kinnisasjade kohta, mille omanik on EL-is ja Eestis

registreeritud ühing, aga kelle tegelik kasusaaja on kinnisasja omandamise kaudu julgeolekut

või avalikku korda ohustava riigi kodanik. Seega võib mõjutatud isikute ring olla laiem.

Eesti elamislubadeta isikute puhul ei pruugi sotsiaalne mõju avalduda. Tähtajalise elamisloaga

isikud on Eestiga seotud lühikest aega ning paljudel neist ei pruugi olla vahendeid ega tahet

Eestis kinnisasju omandada. Olemasolevast statistikast nähtub, et nendest isikutest, kes aasta

jooksul omandavad kinnisasja, moodustavad 10 protsenti Venemaa ja Valgevene kodanikud,

kellel on tähtajaline elamisluba. Viimase nelja aasta lõikes on neid olnud 360–670 aastas.

Sotsiaalne mõju võib avalduda venekeelse elanikkonna informatsioonilise mõjutustegevuse

kaudu ehk Venemaa Föderatsioon võib keeldu võimendada ja kasutada seda ära oma

narratiivide huvides eesmärgiga ühiskonda lõhestada.

Kavandatavate muudatuste positiivne sotsiaalne mõju on tõenäoliselt riigi julgeoleku ja

ühiskondliku turvatunde kasv. Kui kinnisvara ei saa omandada isikud riikidest, mis võivad

kujutada ohtu, võib see tugevdada elanike turvatunnet ja usaldust riigi vastu. Piirialadel võib

see vähendada kodanike hirmu strateegiliste objektide kontrolli pärast.

Järeldus mõju olulisuse kohta sihtrühmale I: mõju on positiivne ja keskmine.

53

6.5. Mõju valdkond V: mõju rahvusvahelisele suhtlusele

Eesti ja Venemaa Föderatsiooni ning Valgevene suhted on pingelised ning kavandatavad

muudatused selles suhtes midagi oluliselt ei muuda. Teadaolevalt on Venemaa Föderatsioonis

piirangud ka Eesti elanikele kinnisvara omandamisel ja seega ei saa asümmeetrilist kohtlemist

ette heita. Eesti regulatsioon ei ole pretsedenditu ning sarnast praktikat on kohaldanud paljud

teised riigid, nagu Soome, Läti, Leedu, Poola, aga ka Hiina ja Venemaa. Kolmandate riikide

füüsiliste isikute ja ettevõtete kohta kehtivad viisa, elamisloa ning muud ettevõtlusega seotud

piirangud, mistõttu ei saa neil olla eeldust ega ootust Eestis kinnisvara vabaks omandamiseks.

Ka paljudes teistes kolmandates riikides on kehtestatud piirangud välismaalaste õigusele maad

omandada, mistõttu Eesti kavandatav regulatsioon pigem kajastab olemasolevaid regulatsioone

ega loo uudseid tingimusi, mis võiksid avaldada negatiivset mõju rahvusvahelisele suhtlusele.

Eelnõu tugineb tugevale õigusraamistikule. Volitusnorm valitsusele riikide nimekirja

kehtestamiseks põhineb julgeolekuasutuste analüüsil ja on sisult proportsionaalne.

Eesti käitub kooskõlas Euroopa julgeolekupõhimõtetega, muudatused tugevdavad Eesti kui

turvalise investeerimissihtkoha mainet (turvaline ja kontrollitud ruum) ning partnerid (NATO,

EL) näevad seda kui vastutustundlikku tegevust.

Kokkuvõttes ei kaasne eelnõuga ettevõtjatele, inimestele ega vabaühendustele olulist

halduskoormuse kasvu. Tehinguosaliste jaoks võib koormus suureneda eelkõige juhtudel, kus

tuleb tõendada, et kavandatav omandamine ei kuulu keelu kohaldamisalasse, või esitada

andmeid tegeliku kasusaaja kohta. Notarite ja teiste tehinguid kontrollivate isikute töökoormus

võib üksikjuhtudel suureneda, kuid muudatus tugineb valdavalt juba kehtivatele isikusamasuse,

elamisloa, kodakondsuse ja tegeliku kasusaaja tuvastamise toimingutele.

Avaliku sektori töökoormus võib suureneda seoses rakendusakti ettevalmistamise ja

ajakohastamise, juhiste täpsustamise ning piirangute kohaldamise ühtlustamisega. Samas võib

osa senisest koormusest väheneda, kuna maareformi erisuste kaotamine ja keelurežiimi selgem

regulatsioon vähendavad vajadust juhtumipõhiste seisukohtade ja kooskõlastuste järele.

Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju Eesti mainele on positiivne ja keskmine.

6.6. Mõju valdkond VI : mõju regionaalarengule, sh maa-, ranna- ja linnapiirkondadele

Eelnõuga kavandatav kinnisasja omandamise keeld Eesti Vabariigi territooriumil on üleriigiline

meede, mille eesmärk on maandada julgeolekuriske riigis. Kuigi piirang ei ole suunatud

konkreetsetele piirkondadele, avaldub selle mõju ruumiliselt diferentseeritult, olenevalt

piirkondade julgeoleku ja kinnisvaraturu eripäradest.

a) Avalike ja äriteenuste kättesaadavus ja kvaliteet

Eelnõu ei mõjuta avalike teenuste (haridus, tervishoid, sotsiaalteenused, kultuurivaldkond) ega

äriteenuste kättesaadavust ega kvaliteeti üheski piirkonnas. Eelnõu majanduslik mõju on

väheoluline ja kinnisvaraturu toimimine ei muutu, kuna piirang puudutab ligikaudu 600

tehingut aastas. Teenuste pakkumise piirkondlik jaotus ei sõltu kinnisasja omandamise

piirangust ning seetõttu ei teki piirkondlikke erinevusi teenuste kättesaadavuses.

b) Ettevõtete konkurentsivõime ja tegevusvõimalused

Eelnõuga ei seata lisakohustusi Eesti ettevõtjatele ega mõjutata nende ligipääsu kapitalile,

tööjõule või turule. Mõju võib avalduda üksnes nendele juriidilistele isikutele, mille tegelikud

54

kasusaajad on kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda

ohustavate riikide kodanikud. Ettevõtluskeskkond ei muutu piirkonniti erinevalt ning eelnõu ei

mõjuta ettevõtete konkurentsivõimet ega tegevusvõimalusi maapiirkondades ja linnades.

c) Tööturul osalemise ja tööalase arengu võimalused

Eelnõu ei mõjuta tööturu regionaalset dünaamikat. Piirang ei puuduta töötamist, ettevõtlusega

tegelemist ega elamist Eestis, vaid üksnes kinnisasja omandamist. Seetõttu ei mõjuta meede

kaugtöö võimalusi, tööalast liikuvust, ümber- ja täiendõppe kättesaadavust ega noorte tööturule

sisenemist. Tööturu võimalused jäävad piirkonniti muutumatuks.

d) Elamistingimused ja sotsiaal-majanduslik toimetulek

Eelnõu võib kaudselt parandada elukeskkonna turvalisust piirkondades, kus julgeolekuriskid

on suuremad, sealhulgas strateegiliste objektide ümbruses, piirialadel ja väikesaartel.

Kinnisvara koondumine vaenuliku riigi kodanike kätte võib mõjutada piirkonna keele-,

kultuuri- ja komberuumi ning tekitada julgeolekuriske. Piirangu rakendamine aitab neid riske

vähendada. Mõju elamiskuludele, sissetulekutele ega sotsiaalteenuste kättesaadavusele ei ole.

e) Ühendus- ja liikumisvõimalused

Eelnõu ei mõjuta transporditaristut, ühistranspordi kättesaadavust ega liikumisvõimalusi.

Piirkondadevahelised ühendused ja keskuse-tagamaa sidusus jäävad muutumatuks.

Eelnõu võib avaldada täiendavat positiivset mõju kohalikele kogukondadele piirkondades, kus

kinnisvara omandamisega seotud julgeolekuriskid on suuremad. Sellised piirkonnad on

eelkõige:

– piirialad, kus vaenuliku riigi kodanike kinnisvara koondumine võib tekitada julgeoleku-

ja mõjutustegevuse riske;

– väikesaared ja rannaalad, kus kinnisvara omandamine on ajalooliselt olnud tundlik ning

kus strateegiline ligipääs võib olla julgeoleku seisukohalt oluline;

– strateegiliste objektide lähedus, sealhulgas kaitseväe, NATO, side- ja energiataristu

ümbrus;

– Ida-Virumaa, kus keele- ja kultuuriruum on eripärane ning kus kinnisvara koondumine

võib mõjutada kogukondlikku stabiilsust.

Eelnõu toetab kohalike kogukondade turvatunnet, kultuurilist järjepidevust ja piirkondlikku

identiteeti, vähendades riske, mis tulenevad kinnisvara kasutamisest mõjutustegevuseks või

eelpositsioonide loomiseks.

Eelnõuga ei suurene piirkondadevahelised arenguerinevused. Piirang ei mõjuta Eesti kodanikke

ega Euroopa Majanduspiirkonna riikide kodanikke ning selle majanduslik mõju on väike.

Kinnisvaraturu toimimine jääb ühtseks kogu riigis.

55

Võib eeldada, et eelnõuga vähendatakse potentsiaalset ebavõrdsust, kuna:

– kahaneb risk, et teatud piirkondades koonduvad kinnisasjad isikute kätte, kelle tegevus

võib destabiliseerida kohalikku sotsiaal-majanduslikku keskkonda;

– väheneb spekulatiivne kinnisvaraostmine, mis võib hoida hinnad stabiilsemad;

– eelnõuga ei soodustata rahvastiku ega ettevõtluse koondumist kindlatesse

piirkondadesse ega põhjusta sotsiaal-majanduslike probleemide kuhjumist.

Eelnõu ei mõjuta otseselt planeeringute koostamist ega ruumilise arengu otsuseid.

Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju regionaalarengule on vähene. Seaduseelnõuga

kavandatavate nõuete tõttu ei kasva ettevõtjate, inimeste või vabaühenduste halduskoormus,

kuivõrd tegeliku kasusaaja andmete esitamine tuleneb juba kehtivast rahapesu ja terrorismi

rahastamise tõkestamise seadusest.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad

kulud ja tulud

Kavandatavate piirangutega ei kaasne riigieelarvele ega kohalike omavalitsuste eelarvele

täiendavaid kulusid ega tulusid. Seaduse rakendamiseks vajalikud tegevused on seotud

peamiselt olemasolevate kontrolli- ja menetlustoimingute täpsustamisega. Tegevused

puudutavad eelkõige omandaja ja tegeliku kasusaaja nõuetele vastavuse kontrollimist,

töökorralduse ja juhiste ajakohastamist ning vajaduse korral rakendusakti ettevalmistamist ja

muutmist. Seaduse rakendamisega võivad kaasneda vähesed ühekordsed kulud, mis on seotud

juhiste, tööprotsesside ja teavitustegevuse ajakohastamisega. Need kulud kaetakse asjaomaste

asutuste olemasolevate eelarvevahendite arvelt.

8. Rakendusaktid

Muudatuste rakendamiseks on vaja kehtestada uus Vabariigi Valitsuse määrus:

1. Loetelu riikidest, kes ohustavad kinnisasja omandamise kaudu Eesti riigi julgeolekut või

avalikku korda.

Rakendusakti kavand on lisatud seletuskirjale (Lisa 1). Kavand on esialgne ja muutub töö

käigus. Kavandatud rakendusakt esitatakse eraldi kooskõlastamiseks.

9. Seaduse jõustumine

Seaduseelnõu on kavandatud jõustuma 2027. aasta 1. jaanuaril. Eelnõu kehtestamise ja

jõustumise vahele tuleb jätta piisav aeg, et rakendusakti eelnõu koostamisega tegelevad

ametnikud jõuaksid muudatustega tutvuda ning rakendusakti nõuetekohaselt ette valmistada.

Samuti tuleb jätta mõistlik aeg notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile, riigivara võõrandajale,

kohaliku omavalitsuse üksusele ning Maa- ja Ruumiametile muudatustega seonduvate

ettevalmistuste tegemiseks.

Seaduse rakendamisel kohaldatakse haldusmenetluse seaduse § 5 lõiget 5, mille kohaselt – kui

haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid menetluse ajal muutuvad – kohaldatakse menetluse

alguses kehtinud õigusnorme.

56

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu saadeti eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu kooskõlastamiseks ministeeriumidele ning

arvamuse avaldamiseks Kaitsepolitseiametile, Politsei- ja Piirivalveametile, Maa- ja

Ruumiametile, Välisluureametile, Tarbijakaitse- ja Tehnilise Järelevalve Ametile,

Riigikantseleile, Notarite Kojale, Linnade ja Valdade Liidule, Eesti Põllumajandus- ja

Kaubanduskojale, Eestimaa Talupidajate Keskliidule, Eesti Omanike Keskliidule ning Eesti

Erametsaliidule.

Eelnõu on täiendavalt kooskõlastatud Justiits- ja Digiministeeriumiga.

Kooskõlastamisel esitati eelnõu kohta märkusi, mis on lisatud seletuskirja juures olevasse

kooskõlastustabelisse (Lisa 2).

______________________________________________________________________

Algatab Vabariigi Valitsus ………………… 2026

(allkirjastatud digitaalselt)

Lauri Hussar

Riigikogu esimees