Õigusakti eelnõu

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Justiits- ja Digiministeerium

[email protected]

16.06.2026 nr 2-1/2158-1

Turismiseaduse muutmise

väljatöötamiskavatsus lühiajalise üürituru

korrastamiseks

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium esitab kooskõlastamiseks ja arvamuse

esitamiseks turismiseaduse muutmise väljatöötamiskavatsuse lühiajalise üürituru

korrastamiseks. Palume vastata 1. septembriks 2026. a.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister

Lisa: Turismiseaduse muutmise väljatöötamiskavatsus lühiajalise üürituru korrastamiseks

Lisaadressaadid: Tallinna Linnavalitsus

Pärnu Linnavalitsus

Maksu- ja Tolliamet

Statistikaamet

Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet

Eesti Hotellide ja Restoranide Liit

Eesti Spaa Liit

MTÜ Eesti Maaturism

Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda

Eesti Väike- ja Keskmiste Ettevõtjate Assotsiatsioon

Eesti Majutajate Liit

Eesti Korteriühistute Liit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

2

Vanalinna Selts

Vanalinna Ettevõtjate Ühing

Lõuna-Eesti Turismiklaster

SA Harju Ettevõtlus- ja Arenduskeskus

Hiiu ja Saare maakonna Rohesaarte DMO

Kesk-Eesti DMO

Virumaa DMO

Rahandusministeerium

Siseministeerium

Kliimaministeerium

Eesti Linnade ja Valdade Liit

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

Sotsiaalministeerium

Riigikogu

Kati Kikas +372 5885 1120

[email protected]

Väljatöötamiskavatsus 10.06.2026

Turismiseaduse muutmine lühiajalise üüri turu korrastamiseks

1. Lahendatav probleem

1.1. Lühiajalise üüri turu kujunemine ja tähtsus

Lühiajalised üüriteenused (eelkõige platvormidel pakutavate korterite ja majade lühiajaline

üürimine, inglise keeles short-term rental) on viimastel aastatel kujunenud oluliseks osaks Eesti

majutus- ja turismisektorist. Majandus‑ ja Kommunikatsiooniministeeriumi (edaspidi MKM)

tellitud ning Civitta Eesti AS‑i ja Tallinna Ülikooli koostöös valminud lühiajalise üüri turu

uuring1 (edaspidi uuring) näitab, et tegemist on kiiresti areneva teenusvormiga, mis täidab

turismis olulist rolli, eriti piirkondades ja olukordades, kus traditsiooniline majutuspakkumine

on piiratud2 .

1.2. Õigusliku käsitluse ebaselgus lühiajalise üüri turu reguleerimisel

Probleemiks, mis vajab lahendamist, on lühiajalise üüriteenuse õigusliku käsitluse ebaselgus,

mille tõttu ei ole üheselt selge, millal tuleb teenust käsitada majutusteenusena, millised nõuded

sellele kohalduvad ning kuidas tagada turuosaliste võrdne kohtlemine, aus konkurents ja piisav

ülevaade turu toimimisest.

1.3. Lühiajalise üüri turu positiivsed mõjud

Lühiajalised üüriteenused suurendavad majutusturu konkurentsi ja mitmekesistavad

majutusvalikut nii sise- kui välisturistidele. Teenus võimaldab paindlikke majutuslahendusi ja

majutuse pakkumist väljaspool traditsioonilisi turismipiirkondi, loob töökohti ning toob Eesti

majandusse märkimisväärset tulu, sh välisturistide kulutuste kaudu3. Uuringu hinnangul tõi

lühiajalise üüri turg 2023. aastal Eesti majandusse välisturistide kulutuste kaudu ligikaudu 135

miljonit eurot4. 2025. aastal moodustas välisturistide hinnanguline panus umbes 170

miljonit eurot5, mis viitab lühiajalise üüri turu kasvavale rollile välisturismist saadava tulu

vahendajana. Lühiajalise üüri kasutajad tarbivad sageli kohalikke teenuseid ja kaupu (toitlustus,

transport, vaba aeg), elavdades kohalikku majandust. Eraisikutele ja väikeettevõtjatele

võimaldab teenus olemasoleva elamufondi kasutamist tulu teenimiseks, ilma et oleks vaja teha

suuri alginvesteeringuid. Kasutajate vaatest tuleneb teenuse populaarsus eeskätt tarbijate

muutunud ootustest (sh peredele ja pikemaks peatumiseks sobivad elamispinnad, suuremad

1 Civitta Eesti AS ja Tallinna Ülikool, rakendusuuring „Lühiajalise üüri turg Eestis“, 2025, kättesaadav: Rakendusuuring „Lühiajalise üüri turg Eestis“. 2 Uuringu kokkuvõte, lk 9. 3 Uuringu kokkuvõte, lk 9. 4 Uuringu kokkuvõte, lk 9 5 Hinnangu andmiseks kasutasime lihtsustatud metoodikat: korrutasime Eurostati andmed välismaalaste ööbimiste arvu kohta lühiajalise üüri turul (ligikaudu 1,3 mln ööbimist) Visit Estonia piiriuuringu andmetega ööbimisega väliskülastaja kulutuste kohta Eestis viibitud öö kohta, milleks oli 2023. aastal 120 eurot ning inflatsiooni arvestades 2025. aastaks ligikaudu 131 eurot. Hinnangut kontrollisime Eesti Panga 2025. aasta andmete põhjal välismaalaste kogukulutuste kohta, kasutades tagasiarvutust ning arvestades nii ühepäevakülastajaid kui ka kõiki mitmepäevakülastajaid.

pinnad, laiem valik asukohti, kodusemad tingimused ja rohkem privaatsust, autentsema

kohaliku kogemuse saamine) ning digiplatvormide võimaldatud mugavusest ja

kättesaadavusest.

1.4. Lühiajalise üüri turu negatiivsed mõjud

Lühiajalise üüri turu kasvuga seoses saab välja tuua mõningase nõudluse vähenemise

traditsioonilises majutussektoris. Samas ei ole lühiajalise üüri turu mõju ruumiliselt ühtlane.

Teatud piirkondades – eelkõige Tallinna vanalinnas ja osalt ka Pärnus – võivad suure mahuga

lühiajalise majutuse pakkumised avaldada negatiivset mõju elukeskkonnale ja eluasemeturule,

sealhulgas vähendada pikaajalise eluaseme pakkumist ja suurendada eluasemete hindu6.

Elukeskkonnale avalduvate negatiivsete mõjudena on täheldatud müra ja turvatunde

vähenemist elamupiirkondades. Negatiivsed mõjud on hetkel avaldunud üksikutes kohtades ja

vähesel määral, vajades pigem kohaliku tasandi tähelepanu7.

1.5. Sekkumisvajadus ja regulatsiooni täpsustamise põhjused

Lühiajalise üüriteenuse mõistet ei ole Eesti õiguses eraldi defineeritud, igapäevasse kasutusse

on see jõudnud ingliskeelse termini short-term rental vastena. Sisuliselt kattub selline teenus

turismiseaduse (edaspidi TurS) tähenduses majutusteenusega ning vastab olemasolevatele

majutusteenuste liikidele, nagu külaliskorter, kodumajutus ja puhkemaja, mistõttu peaks

lühiajalise üüri teenuse pakkumisele üldjuhul kohalduma ka majutusteenusele kehtivad nõuded.

Seadusandja eesmärk on olnud lihtsustada kodude ajutist ja ebaregulaarset väljaüürimist,

sidudes majutusteenuse mõiste kutse- või majandustegevuses toimuva tegevusega. Uuringus

leiti, et selle tulemusel on lühiajalise üüri teenuse mõiste ja ulatus jäänud ebaselgeks.

Nimetatud ebaselguse tulemusel tegutsevad osa teenusepakkujaid regulaarselt ja ärilisel

eesmärgil ilma majutusteenusele ette nähtud nõudeid täitmata, mis tekitab ebaühtlaseid

tingimusi turul ja soodustab ebaausat konkurentsi8. Seetõttu leitakse uuringus, et ka

jagamismajanduse vormis ja ebaregulaarselt osutatavat lühiajalise üüri teenust tuleb

sisuliselt käsitada majutusteenusena, mistõttu on vajalik teenuse mõiste selgem

määratlemine ning nõuete ja nende rakendamise ülevaatamine9.

Selge ja ühtselt mõistetav õigusraamistik aitab kõigil turuosalistel, sh ka eraisikutel, kes aeg-

ajalt teenust pakuvad, oma kohustustest aru saada ning turul võrdselt osaleda.

Väljatöötamiskavatsuse (edaspidi VTK) eesmärk on tagada selged reeglid, mis toetavad

ettevõtlust ja innovatsiooni, tagavad ausa konkurentsi ning võimaldavad teenust pakkuda

turvaliselt ja läbipaistvalt võimalikult väikese halduskoormusega. Seetõttu lähtutakse

VTK-s põhimõttest, et kavandatavad täpsustused ei tohiks tuua kaasa ebaproportsionaalseid

uusi kohustusi ning võimalusel otsitakse lahendusi, mis ühtlasi lihtsustavad ka kehtivate nõuete

täitmist.

1.6. Järelevalve ja turuandmete kättesaadavusega seotud probleemid

Samuti selgus uuringust, et kohaliku omavalitsuse üksustel (edaspidi KOV) ja teistel

järelevalveasutustel ei ole üüriturust alati piisavalt head ülevaadet – sageli ei ole selge, kes

6 Uuringu kokkuvõte, lk 9. 7 Uuringu kokkuvõte, lk 9. 8 Uuringu kokkuvõte, lk 7. 9 Uuringu kokkuvõte, lk 7-8.

teenust osutab, kui suures mahus ja kus piirkonnas10. See raskendab nii järelevalve kavandamist

kui ka andmetel põhinevate poliitikavalikute tegemist. Uuring soovitas parandada KOV-ide jt

järelevalveasutuste võimekust turgu seirata ja arendada andmevahetust. Selle suunas on juba

samme astutud – andmeallikaid on juurde lisandunud, andmete kasutus on paranenud ja

andmevahetuse arendamine on käimas. Seega on osa uuringu vastavaid soovitusi juba töös või

osaliselt ellu viidud.

Uuring soovitab regulatiivsete lahenduste kujundamisel lähtuda proportsionaalsuse põhimõttest

ning arvestada piirkondlikke eripärasid. Uuringu kohaselt on otstarbekas läheneda sekkumiste

kavandamisel trepiastmeliselt: esmalt korrastada turgu väikeste ja kulutõhusate sekkumistega

(nt nõuete täpsustamine, võimekuse parandamine turu seiramiseks ning järelevalveks,

juhendmaterjalid) ning liikuda rangemate sekkumiste poole alles seejärel, kui eelnev on

osutunud ebapiisavaks11. See tähendab, et lühiajalise üüriteenuse reguleerimisel tuleb vältida

ülemäärast sekkumist ning kujundada nõuded vastavalt teenuse mahule ja kohalikele oludele,

et tagada tasakaal teenuse majandusliku ja turismilise väärtuse ning võimalike negatiivsete

mõjude maandamise vahel.

1.7. Probleemist mõjutatud sihtrühmad

Probleemid puudutavad majutusteenuse pakkujaid (sh hotellid ja muud majutusettevõtted,

külaliskorterid, kodumajutus ning platvormide kaudu tegutsevad pakkujad), tarbijaid,

järelevalveasutusi, KOV-e ning laiemalt kogukondi, kohalikke elanikke ja korteriühistuid.

1.8. Teema aktuaalsus ja sekkumise ajakohasus

Teema on aktuaalne, kuna viimastel aastatel on lühiajaliste üüriteenuste pakkumine

vahendusplatvormidel (nt Airbnb, Booking.com jt) oluliselt kasvanud ning külaliskorterid ja

teised sarnased majutusvormid on saavutamas majutusturul üha olulisemat turuosa.

Majutusturule sisenemise barjäär on madal (sisuliselt piisab tühjalt seisva korteri olemasolust),

mis muudab lühiajaliste üüriteenuste pakkumise kiireks ja mugavaks täiendava sissetuleku

teenimise viisiks. Samuti on see piisavalt paindlik, võimaldades vajadusel liikuda tagasi näiteks

pikaajalise üüri turule või kasutada eluruumi püsivaks elamiseks. Seetõttu on oluline juba

praegu täpsustada reegleid ja tagada ühtne rakenduspraktika, et kiiresti kasvav turg toimiks

läbipaistvalt ja ausa konkurentsi tingimustes, vältides seejuures ka põhjendamatute või

ülemääraste piirangute kujunemist.

Lühiajaline üürimine mõjutab üha enam eluasemeturgu, turismi ja kohalikke kogukondi ning

seetõttu on sellest saanud oluline poliitikateema paljudes Euroopa Liidu riikides. Mõnes

suurlinnas on probleemide tõttu kehtestatud ranged piirangud, samal ajal kui teised riigid

otsivad lahendusi, mis võimaldaksid uutel teenustel areneda, kuid hoiaksid negatiivsed mõjud

kontrolli all. Eesti olukord erineb paljudest suurtest turismisihtkohtadest: lühiajalise üüri turu

maht on mõõdukas ja senine regulatsioon pigem paindlik, mis annab võimaluse kujundada

ennetav ja tasakaalukas lähenemine – selline, mis säilitab teenuse positiivsed mõjud, kuid

tegeleb sihipäraselt võimalike riskidega.

10 Uuringu lõpparuande ptk 4.2.2, alates lk 160. 11 Uuringu kokkuvõte, lk 10, samuti peatükk 4.Poliitikasoovitused turu arengu toetamiseks alates lk 154.

2. Eesmärgid

2.1. VTK eesmärk

VTK eesmärk on lühiajalise üüri turgu korrastada. Kavandatavate muudatuste tulemusel on

lühiajaliste üüriteenuste (majutusteenuste) regulatsioon lihtsam ja selgem, ühtlasemalt

mõistetav ja paremini rakendatav. Teenusepakkujatele, järelevalveasutustele ja KOV-dele on

arusaadav, millal on tegemist majutusteenusega, millised nõuded kohalduvad ning millised

tegevused jäävad regulatsiooni alt välja. Samal ajal on riigil ja KOV-del olemas parem ülevaade

turu mahust, osalistest ja piirkondlikest eripäradest, et kujundada otsuseid ning vajadusel

sihistada järelevalvet tõenduspõhiselt.

Kavandatavate eesmärkide saavutamisel peame oluliseks, et need ei too kaasa

ebaproportsionaalset halduskoormust ettevõtjatele, KOV-dele ega riigile. Seetõttu eelistatakse

lahendusi, mis täpsustavad ja lihtsustavad olemasolevat regulatsiooni, kasutavad võimalikult

palju juba olemasolevaid andmeallikaid ja andmevahetuslahendusi ning väldivad uute

püsikohustuste kehtestamist olukorras, kus sama eesmärki on võimalik saavutada väiksema

koormusega.

2.2. Seos teiste strateegiliste ja poliitikadokumentidega

Eesmärgid on kooskõlas turismivaldkonna pika vaatega kuni 203512 ja tegevussuundadega,

mille järgi tuleb toetada konkurentsivõimelist, kestlikku ja andmepõhiselt juhitud

turismisektorit. Algatus tugineb Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammile 2025–2027,

valdkonnale 9.1 „Stabiilne ja konkurentsivõimeline ettevõtluskeskkond“, mis näeb ette

üldpõhimõttena ja pideva tegevusena halduskoormuse vähendamise ja teenuste regulatsioonide

lihtsustamise ning turismi strateegia aastateks 2026–2029 koostamise13. Majandus- ja

tööstusministri poolt 31.12.2025. a kinnitatud Turismi tegevuskava 2026–2029 näeb ette ühe

tegevusena lühiajalise üüri teenuse regulatsioonide kaasajastamise ja turu toimivuse

parandamise14.

Samuti on algatus seotud ELi lühiajaliste üüriteenuste määrusega (EL) 2024/102815, mille

üldine eesmärk on parandada ülevaadet platvormide kaudu pakutavast lühiajalisest majutusest.

Edasistest poliitikavalikutest sõltub, kas kõnealuse määrusega kaasneb Eestile lisakohustusi.

Nimelt on tegemist määrusega, mille rakendamise vajalikkuse saab iga liikmesriik ise otsustada

(n.ö opt-in määrus). Kuna VTK eelistatav lahendustee opt-in võimalust ei paku (täpsem analüüs

VTK punktides 3.4.3) ning seega ei näe ette ka avaliku sektori püsikoormuse kasvu ega

seonduvalt lisakohustusi teenusosutajatele.

Kavandatud muudatused ei kasvata halduskoormust ja eesmärk on olemasolevat koormust

võimalusel vähendada.

12 Kättesaadav: Turismi pikk vaade 2035 | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 13 Kättesaadav: Vabariigi Valitsuse tegevusprogramm | Eesti Vabariigi Valitsus 14 Tegevus 3.3, kättesaadav: Turismi tegevuskava 20262029_2.pdf 15 Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrus (EL) 2024/1028, 11. aprill 2024, milles käsitletakse lühiajalise majutuse üüriteenustega seotud andmete kogumist ja jagamist ning millega muudetakse määrust (EL) 2018/1724, kättesaadav: Määrus - EL - 2024/1028 - EN - EUR-Lex

3. Võimalikud lahendused

Lühiajaliste üüriteenuste turu korrastamise võimalike lahendustena näeme eelkõige:

1. majutusteenuse regulatsiooni täpsustamist TurS-is, et oleks selgem selle kohaldumine

lühiajalistele üüriteenustele (sh mõiste ja välistuste selgem piiritlus ning nõuete

lihtsustamine) – VTK küsimused p. 3.1–3.3, ning

2. KOV-de ja teiste järelevalveasutuste seirevõimekuse suurendamist eeskätt

olemasolevatele andmeallikatele ja andmevahetuse arendamisele tuginedes, vältides

samal ajal ebaproportsionaalsete uute püsikohustuste kehtestamist – VTK küsimus p.

3.4.

Lühiajaliste üüriteenuste turu korrastamiseks kaaluti esmalt mitteregulatiivseid meetmeid,

näiteks juhendmaterjale ja paremat teavitust. Juhenditest on alati kasu, eriti siis, kui need

aitavad olemasolevaid nõudeid paremini mõista ja täita. Näiteks tuleohutuse nõuete puhul võib

selgel juhendamisel olla märgatav praktiline lisaväärtus. Samas ei piisa üksnes juhenditest

olukorras, kus regulatsioonis endas peab olema selge, millal tegevus kuulub seaduse

kohaldamisalasse ja millal mitte. Seetõttu eelistati regulatiivset lähenemist, mida on otstarbekas

täiendada ka juhenditega. Regulatiivsete meetmete puhul kaaluti nii eraldi lühiajalise

üüriteenuse mõiste sisustamist kui ka olemasoleva majutusteenuse mõiste täiendamist TurS-is;

sobivamaks lahendusteeks peeti neist viimast, kuna lühiajalised üüriteenused on sisult kattuvad

majutusteenuse mõistega ning olemasoleva mõiste täpsustamine võimaldab saavutada

õigusselguse ilma paralleelsete mõistete tekitamiseta ja regulatsiooni killustumata.

VTK fookuses on tagada eelkõige õigusselgust ja ausat konkurentsi. Järgnevalt on kirjeldatud

lahendusvariandid, mille kohta oodatakse avalikkuselt ja huvipooltelt tagasisidet – kas

need sobivad ning kas ja millised täiendavad sekkumised on vajalikud.

3.1. Majutusteenuse üldmõiste täpsustamine, et oleks suurem selgus lühiajaliste

üüriteenuste hõlmatuse osas

3.1.1. Kehtiv õiguslik olukord ja muudatuse vajadus

Kehtivas TurS-is ei ole lühiajalist üüri eraldi defineeritud. TurS seob majutusteenuse mõiste

majandus- või kutsetegevuses osutamisega: TurS § 17 lg 2 kohaselt on majutusteenus ajutise

ööbimisvõimaluse pakkumine. Sama paragrahvi lõike 1 kohaselt on majutusettevõte on

majandusüksus, mille kaudu ettevõtja oma majandus- või kutsetegevuse raames osutab

majutusteenust.

3.1.2. Kavandatav majutusteenuse mõiste

Pakume lahendusena välja majutusteenuse mõistet täpsustada, et oleks selgem, millal on

lühiajalise üüri teenus majutusteenus (TurS § 17 lg 2). Eesmärk on mõistet eelkõige selgitada,

mitte niivõrd luua sisuliselt uut majutusteenuse mõistet:

„Majutusteenus on tasu eest osutatav ajutise majutuse teenus, mille sisuks on püsivalt või

korduvaks osutamiseks suunatud majutuse pakkumine või kättesaadavaks tegemine

lühiajaliseks kasutamiseks kolmandatele isikutele, sealhulgas elektrooniliste kanalite või

vahendusplatvormide kaudu, kui majutuse kestus ei ületa kolme kuud.“.

3.1.3. Kavandatava mõiste selgitused

1. Võrreldes kehtiva regulatsiooniga on üldine viide kutse- või majandustegevuses

osutatavale teenusele asendatud hõlpsamini mõistetava „tasu eest osutatava“ teenusega,

kaob vajadus eraldi hinnata kutse- või majandustegevuse olemasolu.

2. Teenuse osutamine peab olema püsiv või korduv. Seega ei oleks ka edaspidi

majutusteenusena käsitatav üksik juhuslik tehing. Samas tekib küsimus, kuidas

sisustada korduvust olukorras, kus määratlus lähtuks väljaüürimise kordade arvust aasta

jooksul (nt kaks, kolm või enam korda). Selline lähenemine võib jääda liiga jäigaks ega

pruugi alati peegeldada tegevuse tegelikku majanduslikku iseloomu. Seetõttu tuleks

seletuskirjas täpsemalt selgitada, mida pidada korduvaks tegevuseks ning kas selle all

tuleb mõista üksnes korduvat väljaüürimist või laiemalt majandustegevuse laadset

teenuse osutamist.

3. Seni oli teenuse lühiajalisus tuletatav koosmõjust võlaõigusseadusega (edaspidi VÕS),

nüüd on selgesõnaliselt kuni kolm kuud. Pikemale kui kolm kuud kestavale

majutamisele rakenduvad VÕS-s sätestatud üürilepingute reeglid.

4. Platvormidel ja muudes elektroonilistes kanalites pakutav teenus on sõnaselgelt

hõlmatud.

5. Hõlmatud on selgelt nii aktiivselt pakutav teenus kui majutuse kättesaadavaks tegemine

kolmandatele isikutele. Kolmandatele isikutele viitamine välistab nt peresisesed

kasutused.

3.1.4. Alternatiivsed piiritlemiskriteeriumid

Alternatiivselt on majutusteenuse mõistet võimalik kujundada ka teistel alustel, mis toovad

sisse selgema jaotuse jagamismajanduse ja majutusteenuse vahel, soodustades sel moel enam

juhuslikku üüritegevust. Ühe võimalusena võib kasutada päeva-lävendeid (nt mitu päeva

aastas eluruumi välja üüritakse). Päeva-lävendeid saab näiteks kasutada ühe võimaliku

vahendina, et hoida eluruumide kasutuses tasakaalu ajutise majutuse ja püsiva elamukasutuse

vahel. Sellise lahenduse pluss on lihtne kommunikatsioon ja võimalus eristada väiksema

mahuga juhuslikku tegevust intensiivsemast teenuse osutamisest. Riskikohaks on aga see, et

päevade arv üksi ei pruugi hästi näidata tegevuse tegelikku majanduslikku kaalu, võib suunata

tegevust lävendi alla ajastama ning võib vajada pidevat kontrolli ja ajakohastamist. Teise

võimalusena võib kasutada tulu-lävendeid, mis seovad piiritlemise teenitud tuluga. Selle pluss

on, et see peegeldab paremini tegevuse majanduslikku ulatust ja võib olla sobivam olukorras,

kus sama arvu päevade juures on tegevuse maht väga erinev. Samas sõltub tulupõhine

lähenemine hinnatasemest, hooajalisusest ja piirkondlikest eripäradest ning võib olla

keerulisem nii rakendamisel kui ka kontrollimisel. Võimalik on lähtuda ka majutuskohtade

arvust (nt mitu eluruumi või majutuskohta ühe pakkuja hallata on). Selle pluss on, et see aitab

eristada üksikobjektil põhinevat tegevust mitme objekti süsteemsemast haldamisest ning võib

lihtsustada suuremahuliste pakkujate tuvastamist. Risk on see, et ka ühe majutuskohaga võib

tegutseda väga intensiivselt, samal ajal kui mitme objektiga tegevus võib olla juhuslik ja mitte

majandusliku eesmärgiga. Samuti võib selline lähenemine mõjutada omandistruktuuri

kujundamist viisil, mis raskendab tegeliku tegevusmahu hindamist. Piiritlemine võib lähtuda

ka ettevõtlusvormist (näiteks füüsiline isik, FIE või äriühing). Selle pluss on seos

olemasolevate õiguslike vormide ja registriandmetega ning teatav halduslik lihtsus. Samas ei

näita ettevõtlusvorm iseenesest tegevuse sisu ega mahtu: füüsiline isik võib tegutseda

süsteemselt ja suures mahus ning äriühing väikeses mahus või kõrvaltegevusena. Seetõttu võib

ettevõtlusvormist lähtumine tekitada sarnases sisulises olukorras olevate pakkujate erineva

kohtlemise.

Kokkuvõttes võib kõiki neid kriteeriume kasutada kas eraldi või kombineeritult, kuid iga

lahenduse puhul tuleb hinnata, kui hästi see aitab saavutada selgust, kui keerukas on selle

rakendamine ja järelevalve ning kas see võimaldab võrreldavaid olukordi kohelda sarnaselt,

jättes samal ajal piisava paindlikkuse erinevate ärimudelite ja piirkondlike olude arvestamiseks.

Seetõttu ei ole käesolevas lahendusvariandis neid kriteeriume kasutatud, sest eesmärgiks

seati täpsustada majutusteenuse üldmõistet võimalikult lihtsalt ja

tehnoloogianeutraalselt, sidumata selle kohaldumist lävenditega, mis võivad ajas kiiresti

kaotada ajakohasuse, vajada ulatuslikumat andmekogumist või tekitada rakendamisel ja

järelevalves täiendavat keerukust. Lisaks võivad uued lävendid tuua kaasa olukorra, kus osa

praegu kehtiva regulatsiooni tähenduses majutusettevõtteid, näiteks puhkemajad, väikehotellid

või muud sarnased majutuskohad, jääksid regulatsiooni alt välja, kuigi kehtivas õiguses

selliseid lävendeid neile ette nähtud ei ole.

3.1.5. Seos Euroopa Liidu õiguse ja teiste riikide praktikaga

Märgime, et lühiajalisi üüriteenuseid defineeritakse ka ELi lühiajaliste üüriteenuste määruses

(EL) 2024/1028, kuid see sisaldab omakorda võimalust, et liikmesriigid täpsustavad seda

määratlust oma siseriiklikus õiguses edasi. Määruse artikli 3 punkti 4 kohaselt on „lühiajalise

majutuse üüriteenus“ – majutuskoha lühiajaline üürileandmine, mida tehakse tasu eest

kutsetegevuse raames või väljaspool seda pidevalt või ajutiselt, nagu on täpsemalt määratletud

riiklikus õiguses.“

Uuringus vaadati lähemalt ka teiste riikide praktikaid. Lühiajalise üüri teenuste sisulist

vastavust majutusteenusele toetab ka välisriikide praktika analüüs. Analüüsitud välisriikides

(Hollandi, Saksamaa, Soome, Šveitsi ja Tšehhi) defineeritakse lühiajalise üüri teenus

sisuliselt kui ajutist majutust, mille kestus jääb mõnest päevast kuni nelja nädala või kuue kuuni.

Lühiajalise üüri eristamise aluseks pikaajalisest eluruumi üürimisest on üüriperioodi pikkus ja

osade riikide näitel ka pakutava teenuse laad ehk kas tegemist on ajutise ja turismi eesmärgil

pakutava teenusega või pigem püsivama elukoha ja klassikalise üüri teenusega16. Eesti

lähiriikide näidete põhjal võib märkida, et Läti, Leedu ja Soome regulatsioonides ei eristata

lühiajalist üüriteenust üldjuhul eraldi teenuseliigina, vaid seda käsitatakse laiemas ajutise

majutuse või majutusteenuse raamistikus. Näiteks Lätis on käsil turismiseaduse muutmise

protsess, kus eelnõu kohaselt kavandatakse turismimajutust defineerida järgmiselt „Turistide

majutuskoht“ — eluruumide kogum, hoone osa, hoone, hoonete kogum või väljaehitatud maa-

ala (territoorium), mis on avalikkusele broneerimiseks kättesaadav ning kus füüsiline või

juriidiline isik osutab turistidele ööbimisteenust“17. Leedu turismiseadus käsitleb

majutusteenuseid kui majandustegevusi, mis võimaldavad majutuse ja hügieeni vajadusi täita

muudel eesmärkidel kui alaline elukoht18. Soome majutus- ja toitlustusteenuste seaduses19 on

majutustegevus defineeritud kui möbleeritud tubade või muu ajutiseks majutamiseks mõeldud

majutuse kutsealane pakkumine klientidele, kes vajavad ajutist majutust.

16 Uuring, lk 63. Täpsem ülevaade nende riikide kogemustest on esitatud uuringu lisades 1 ja 2. 17 Info Läti Majandusministeeriumist, mitteametlik tõlge. 18 Leedu turismiseadus, § 2, kättesaadav: VIII-667 Leedu Vabariigi turismiseadus 19 Paragrahv 1, Act on Accommodation and Food Service Activities | 308/2006 | Translations of statutes | Finlex

3.1.6. Kavandatava mõiste praktiline tähendus ja kohalduvad nõuded

VTK-s pakutud majutusteenuse mõiste muutmise tulemusel on selgem, et lühiajalisele üürile

rakenduvad:

1. täiendavad tuleohutuse nõuded;

2. osadel juhtudel kasutusotstarbe muutmise vajadus (sõltuvalt ehitusseadustiku nõuetest);

3. külaliste registreerimise kohustus (Schengen);

4. kohustus esitada andmeid majutustegevuse kohta (Statistikaamet);

5. muud ettevõtlusreeglid, sh maksustamine.

3.1.6.1. Tuleohutuse nõuded

Eestis on eluruumidele esitatud rangemad nõuded kui keskmiselt Euroopas, mistõttu eluhoonete

jaoks ettenähtud nõuded on üldjuhul piisavad ka ajutiste külastajate ohutuse tagamiseks20. Kuna

ajutised külastajad ehk majutujad erinevalt hoonete püsielanikest siiski ei tunne hoonet

piisavalt, siis selleks puhuks on TurS-i alusel kehtestatud täiendavad tuleohutuse lisanõuded

eluhoonetes toimuva majutamise puhuks. Nende eesmärk on majutujaid ohust õigeaegselt

hoiatada ja tagada, et nad teavad kuidas hoonest kiiresti väljuda.

Need lisanõuded on eelkõige21:

1. tuleohutuse meelespea olemasolu, mis sisaldab juhiseid tulekahjust hoidumiseks ja

tulekahju korral tegutsemiseks (vs eluruum: nõuet ei ole)

2. väljumis- või evakuatsiooniteel asuvate välisuste (majutusruumi, korteri või

majutushoone välisuks) võtmeta avamise võimalus (vs eluhoonetes: vaid hoone ühises

kasutuses olevad uksed võtmeta avatavad)

3. enam kui kümne voodikohaga elamuhoones asuv majutusettevõte peab vastama

evakuatsiooni ning tuleohutuspaigaldiste nõuete osas mitteeluhoonetele kehtestatud

tuleohutusnõuetele.

Neile teenusepakkujatele, kus viidatud tuleohutuse nõuded ei ole täidetud, võib kaasneda

mõningane investeeringukulu nõuete täitmiseks. Eeldatavalt puudutab see küsimus eelkõige

väiksemaid teenuse pakkujaid, kes tegelevad lühiajalise üüritegevusega ebaregulaarselt,

kuivõrd täna juba majutusettevõtte vormis (külaliskorterid, kodumajutused, puhkemajad jne)

tegutsevad teenusepakkujad täidavad neid nõudeid praegugi.

3.1.6.2. Kasutusotstarbe muutmise vajadus

Osade lühiajaliste üüriteenuste puhul võib kaasneda vajadus muuta maa või ehitise

kasutusotstarvet, nt eluhoonest mitteeluhooneks. Enim võib see mõjutada puhkemajasid, kus

kehtiv õigus ei näe ette nende tegutsemist elamuotstarbelisel pinnal. Samas külaliskorterite ja

kodumajutuste puhul on lubatud tegutsemine ka eluhoonetes22.

3.1.6.3. Külaliste registreerimise kohustus

Tegemist on majutusettevõtete külastajate andmete kogumise kohustusega, mis tuleneb

Schengeni acquis’st. Schengeni rakenduskonventsiooni artikkel 45 käsitleb majutusteenuse

20 Siseministeeriumi ja Päästeameti ekspertide sisend. 21 Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 21.04.2021.a määrus 17 „Majutusteenuse osutamise nõuded“, § 2, kättesaadav: Majutusteenuse osutamise nõuded–Riigi Teataja 22 Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrus nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“, §1 lg 4, kättesaadav: Ehitise kasutamise otstarvete loetelu–Riigi Teataja

osutajate kohustust registreerida välismaalasi, sealhulgas teiste konventsiooniosaliste ja ka

Euroopa ühenduste teiste liikmesriikide kodanikke23. Iga Schengeni riik on selle kohustuse üle

võtnud oma seadustesse mõningate erisustega (nt kas registreeritakse ka omi kodanikke, kuidas

ja kui kiiresti andmed politseile kättesaadavaks tehakse jne). Üldpõhimõte on aga ühtne:

majutusettevõtja vastutab külaliste andmete kogumise ning säilitamise eest ning peab neid

andmeid tegema kättesaadavaks julgeolekuasutustele kas kohese edastamise teel või nende

nõudmisel. TurS-is kirjeldab seda § 24, nähes ette andmete Politsei- või Piirivalveametile või

julgeolekuasutustele edastamise konkreetse päringu põhiselt, et isikuandmete kaitse riive oleks

väiksem kui see oleks kõikide külaliste andmete edastamise korral. Kavandatavad muudatuste

tulemusel luuakse suurem selgus, et kõnesolev kohustus kehtib ka lühiajalistele üüriteenustele.

3.1.6.4. Majutusstatistika esitamise kohustus

Lühiajaliste üüriteenuste osutajatele võib laieneda majutusstatistika esitamise kohustus, kui

lühiajalise üüri majutuskohas on voodikohti viis või rohkem. Vähemalt viie voodikohaga

majutuskohad peavad esitama Statistikaametile iga kuu andmeid majutatute, ööbimiste,

külastajate päritolu ja majutuskoha kasutuse kohta. Kohustus tuleneb EL statistikamäärusest

(EL) nr 692/201124.

Kokkuvõttev küsimus tagasisideks

Kas pakutud majutusteenuse mõiste annab piisava selguse, millal lühiajaline üür on

majutusteenus? Kui ei, siis mis vajab täpsustamist?

3.2. Välistuste täpsustamine, millal ajutine majutamine ei ole majutusteenus

TurS § 17 lg 3 erandid on vajalikud, sest majutusteenuse mõiste on küllaltki avar ning „ajutise

majutamise teenus“ võib formaalselt hõlmata ka mitmeid sotsiaal- ja avaliku sektori majutusi.

Täpsemini sihitud uue mõistega kaasnevalt tuleks ajakohastada ka erandite loetelu (vt tabel 1).

Tabel 1. Majutusteenuse välistused kehtivas TurS-is ja kavandatavad muudatused

Kehtivad välistused TurS § 17 lg 3 Uus välistuste loend (kavand)

1) ettevõtja poolt temale kuuluva vara arvel

temaga töö- või teenistussuhetes olevate

isikute majutamist;

1) töö- või teenistussuhetes olevate isikute

majutamist (olemasolev, täpsustatud)

2) majutamist, mille puhul sõlmitakse

eluruumi üürileping;

2) eluruumi kasutusse andmist elukoha

tagamise eesmärgil, sealhulgas üürilepingu

alusel (olemasolev, täpsustatud)

23 Konventsioon, 14. juuni 1985, millega rakendatakse 14. juuni 1985.aasta Schengeni lepingut Beneluxi Majandusliidu riikide, Saksamaa Liitvabariigi ja Prantsuse Vabariigi valitsuste vahel sõlmitud Schengeni lepingut kontrolli järkjärgulise kaotamise kohta nende ühispiiridel, kättesaadav: EUR-Lex - 42000A0922(02) - EN - EUR- Lex 24 Kohustus tuleneb Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrusest (EL) nr 692/2011, 6. juuli 2011 , mis käsitleb Euroopa turismistatistikat ja millega tunnistatakse kehtetuks nõukogu direktiiv 95/57/EÜ, kättesaadav: Määrus - 692/2011 - EN - EUR-Lex

3) õppeasutuse poolt õppeasutuses õppivate

või töötavate isikute majutamist;

3) haridus- või teadusasutuse poolt õppijate

või töötajate majutamist (olemasolev,

täpsustatud)

4) majutamist reisijateveoteenuse

osutamiseks kasutatavas transpordivahendis;

4) reisijateveoteenuse osutamisega

lahutamatult seotud majutamist

transpordivahendis (olemasolev);

5) erakordsetes tingimustes ööbimise

võimaldamist elamuse saamise eesmärgil

(vabas looduses, onnis, parvel jms).

Jäetakse välja, sest sisu poolest on tegemist

elamusmajutuse/elamusturismiga.

5) majutust, mida osutatakse sotsiaal- või

tervishoiuteenuse osana või sellega

lahutamatult seotud tegevusena, sealhulgas

varjupaikades, kriisikeskustes ja

hoolekandeasutustes (uus). Välistus on

vajalik, kuna tegemist on sotsiaal- või

tervishoiuteenuse osutamise lahutamatu

osaga, mille eesmärk on inimeste

hoolekanne, ravi või kriisiabi ning mida

reguleerivad eraldi valdkondlikud normid.

6) majutust, mida pakutakse laagri-, spordi-,

huvi- või noorsootöö tegevuse raames, kui

majutus on selle tegevuse lahutamatu osa ega

ole iseseisvalt majutusteenusena kättesaadav;

(uus) Välistus on põhjendatud, sest selline

majutus ei ole iseseisev majutusteenus, vaid

toetav osa haridus-, kasvatus- või

huvitegevusest ning selle reguleerimine

majutusteenusena ei oleks eesmärgipärane

ega proportsionaalne.

7) majutust, mida korraldab avaliku võimu

kandja kriisi-, hädaolukorra või muu ajutise

elukorralduse tagamise eesmärgil (uus).

Välistus on vajalik, kuna tegemist on avaliku

ülesande täitmisega inimeste ajutise

elukorralduse tagamiseks erakorralistes

olukordades, mitte majandusliku

majutusteenuse osutamisega.

Allikas: TurS, MKMi selgitused.

Kokkuvõttev küsimus tagasisideks

Kas pakutud välistused on teie hinnangul põhjendatud, et vältida ebasoovitavat

"kaasahaaramist" majutusteenuse mõiste alla? Kas mõni kavandatud välistus on teie

hinnangul puudu või vastupidi, liiga lai?

3.3. Majutusteenuse osutajatele kehtivate nõuete lihtsustamine – majutusettevõtte

üldmõistest ja majutusliikide defineerimisest ning liigipõhistest nõuetest loobumine

Kehtiv TurS defineerib majutusettevõtte ja selle alla liigitatud majutusettevõtte liigid (nt hotell,

külaliskorter jms), millega omakorda on seotud majutusteenuse osutamise tehnilised ja

kvaliteedinõuded.

Pakume aruteluks välja majutusettevõtte üldmõistest TurS § 17 lg-s 1 ja majutusettevõtete

peamiste liikide defineerimisest TurS §-s 18 loobumise.Põhjuseks on asjaolu, et tegevuskoht

ehk teenuse osutamise majanduslik üksus ei vaja eraldi reguleerimist, kuivõrd teenuse

osutamisega seotud kohustused lasuvad teenuse osutajal, mitte tegevuskohal.

Majutusettevõtte detailsete liigituste ja neile eraldi nõuete seadmise vajadus on samuti

vähenenud. Varem oli sellisel liigitusel selge eesmärk: anda tarbijale teavet pakutava teenuse

ja selle täpsema sisu kohta. Tänaseks on see info aga avalikkusele hästi kättesaadav muul viisil

ning tarbijate võimalused teha teadlikke valikuid (nt Tripadvisor, Google, platvormide

otsingumootorid, klientide tagasiside) on piisavalt tagatud ka ilma riikliku liigitussüsteemita.

Lisaks on turg kiires muutumises, mistõttu majutusettevõtete liikide ja kirjelduste loetelu on

ajas muutuv ja riigiti erinev ning nende „lõplik“ fikseerimine seaduses riskib kiiresti aeguda.

Tarbijad ei ole niikuinii kursis eri riikide liigituste ja nendega seotud nõuetega ning teevad

valikuid pigem teenuse sisu ja kogemuse kirjelduse, hinna, asukoha ning hinnangute põhjal. Ka

Eestis kasutatakse laialdaselt mitmesuguseid muid, turunduslikke majutuskohtade määratlusi

(nt mõisad, villad, glämpingud jms), millele regulatsioon ei jõua ega peagi reageerima sama

tempoga, kui turul tekivad uued vormid ja nimetused. Rahvusvahelised platvormid ei kuva

pakkumisi ametlike liigituste kaudu, vaid korraldavad ja filtreerivad majutuspakkumisi

eelkõige teenuse sisu ja muude tunnuste järgi (nt majutuse tüüp, majutatavate arv, mugavused,

reeglid, asukoht, hinnatase ja tagasiside).

Need muudatused aitavad õigusmaastikku lihtsustada ja vähendada bürokraatiat ning otseselt

mittevajalike nõuete hoidmist. Kavandatava muudatuse järgi jääb üldmõistena kasutusele

majutusteenus, millega regulatsiooni kese liigub ettevõtte vormilt teenuse osutamisele

ning nõuded kehtivad teenuse osutamisele sõltumata majutuse liigist.

Muudatus ei mõjuta Eesti majanduse tegevusalade klassifikaatori (edaspidi EMTAK)

kasutamist, sest EMTAK on lihtsalt statistiline klassifikaator ega ole ka järelevalve tegemise

alus.

Kokkuvõttev küsimus tagasisideks

Kas toetate seda, et TurS-is ei määratleta enam eraldi majutusettevõtete ja majutusliike

(nt hotell, külaliskorter)? Kas see võib teie hinnangul tekitada mõnes valdkonnas

õigusliku lünga?

3.4. KOV-de ja järelevalveasutuste seirevõimekuse suurendamine

3.4.1. Probleemi kirjeldus

Uuringus toodi esile, et nii KOV-del kui ka teistel järelevalveasutustel puudub terviklik ja

usaldusväärne ülevaade lühiajalise üüri teenuse osutajatest, nende tegevuse mahust ja

territoriaalsest jaotusest, mis piirab järelevalve tõhusat korraldamist ning teaduspõhiste

poliitikaotsuste tegemist25. Samas ei nähtu probleem uuringu põhjal üleriigilisena, vaid pigem

üksikutes piirkondades, kus lühiajalise üüri mõju elukeskkonnale või eluasemekasutusele võib

olla tuntavam. Uuring pakub siin üheks lahenduseks olemasolevate andmete paremat

kasutamist ja nende paremaks kättesaadavaks tegemist, et KOV-d saaksid parandada võimekust

lühiajalise üüri turu seiramiseks ning järelevalveks26. Vajadus täpsema kohaliku ülevaate või

täiendavate lahenduste järele võib tekkida eeskätt neis piirkondades, kus probleemid avalduvad

selgemini. See on kooskõlas ka eesmärgiga hoida halduskoormus ettevõtjatele, riigile ja KOV-

dele võimalikult väike. Seni on lühiajalise üüri turu toimimisega seoses järelevalveasutustele

esitatud kaebusi napilt27 ning sekkumised on toimunud valdavalt kaebuste põhiselt.

3.4.2. Olemasolevad andmeallikad ja nende kasutamise parandamine

Lühiajalise üüri turu kohta on Eestis olemas mitmeid andmeallikaid ning neid on viimastel

aastatel juurde lisandunud. Olemas on uuringuandmed, Statistikaameti majutusstatistika,

Eurostati platvormimajutuse andmed ning Maksu- ja Tolliameti DAC728 raamistikus kogutud

andmed platvormitehingute kohta. Lisaks tellib MKM alates 2026. aastast Statistikaametilt

täiendavate ülevaadete detailsemat avaldamist piirkondlikul tasemel. Kehtivas õiguses on

olemas mitmeid järelevalvehoobasid (sh Digiteenuste määrusest29 tulenevad

päringuvõimalused platvormidele). Samuti on töös muudatused, mis võivad parandada

ligipääsu DAC7 andmetele neil asutustel, kellel on neid vaja järelevalve jaoks. See tähendab,

et võrreldes varasema ajaga on nii riigil kui ka kohaliku tasandi asutustel lühiajalise üüri turu

kohta juba märksa esinduslikum andmepilt kui varem. Täpsem ülevaade olemasolevatest

andmetest punktis 3.4.5.

3.4.3. Registreerimiskohustuse ja ELi lühiajaliste üüriteenuste määruse rakendamise

kaalumine

Avalikus arutelus on aeg-ajalt esitatud ettepanekuid luua teenusepakkujatele

registreerimiskohustus, samas uuring sellist vajadust üleriigiliseks registreerimiseks ei

tuvastanud30, sest selline lahendus tooks kaasa uusi kohustusi ka neis piirkondades, kus

25 Uuringu kokkuvõte, lk 9-10, soovitus 4.2.2 alates lk 160 26 Samas. 27 Uuringu lõpparuanne, lk 114. 28 Nõukogu direktiiv (EL) 2021/514, 22. märts 2021, millega muudetakse direktiivi 2011/16/EL maksustamisalase halduskoostöö kohta, kättesaadav: Direktiiv - 2021/514 - EN - EUR-Lex. Direktiiv kohustab platvorme neid andmeid maksuhaldurile esitama 29 Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrus (EL) 2022/2065, 19. oktoober 2022, mis käsitleb digiteenuste ühtset turgu ja millega muudetakse direktiivi 2000/31/EÜ (digiteenuste määrus), kättesaadav: Määrus - 2022/2065 - EN - EUR-Lex 30 Uuringu lõpparuanne, lk 176. Kaasnevate kulude suurusjärk on hinnanguliselt 3-4 miljoni eurot keskse süsteemi esmasel väljaarendamisel ja kuni 0,5 mln eurot iga-aastaste jooksvate kuludena. Selle lahenduse suhteliselt suured kulud on seotud sellega, et lisaks registri loomisele tuleb välja arendada üleriigiline digitaalne kontaktpunkt, mille kaudu platvormid saavad andmeid esitada, aga samuti ka erinevad liidestused platvormide

sekkumisvajadust ei ole, mistõttu ei pruugi see olla proportsionaalne. Lisaks eeldaks registri

loomine ulatuslikku haldus- ja tehnilist valmisolekut. Kui Eesti otsustaks kehtestada

lühiajalise üüriteenuse pakkujate registreerimiskohustuse ja kohustaks platvorme

registrinumbrite olemasolu kontrollima ja riigile täiendavaid andmeid jagama, tuleks arvestada

ka ELi lühiajaliste üüriteenuste määrusega (EL) 2024/1028. Tegemist on nn opt-in määrusega,

mis ei kohusta liikmesriike registrit looma, kuid registri loomise korral ja platvormidele

kohustuste panemisel kas siis üleriigilisel või kohalikul tasandil tuleb täita määruses sätestatud

nõuded. See tähendaks muu hulgas registreerimismenetluse loomist, ühtse digitaalse

juurdepääsupunkti (single digital entry point) loomist ja haldamist, tehniliste liideste

arendamist, andmevahetuse korraldamist platvormidega, KOV-de ja Statistikaametiga ning

selleks vajaliku haldus- ja järelevalvevõimekuse loomist. Need kulud oleksid Eesti jaoks

ebaproportsionaalselt suured, ulatudes miljonite eurodeni31, mis ei oleks praegu mõistlik ja

millele täiendavalt lisanduksid tööjõukulud KOV-des32. Seejuures oleks registri võimalik

lisaväärtus piiratud, sest see võimaldab saada täiendava ülevaate vaid platvormide kaudu

pakutava lühiajalise majutuse (toad, korterid, majad) kohta, kuid ei annaks täielikku ülevaadet

kogu turust. Selle alt jääksid välja hotellid ja muud sarnased majutuskohad ning ka

platvormivälised teenusepakkujad (teenusepakkujad sotsiaalmeedia gruppides jm). Registri

peamiseks lisandväärtuseks oleks kiiremini kättesaadav teave selle kohta, kes kus teenust

pakub; samuti senisest operatiivsem ülevaade väikemajutajate (1–4 voodikohaga lühiajalise

üüri kohad, sest viie ja enama voodikohaga ettevõtete andmed on ka täna majutusstatistikas

hõlmatud), sh nende majutusmahud.

Samal ajal on lühiajalise üüri turu kohta olemas ja lisandumas mitmeid muid andmeallikaid,

mis võimaldavad turu arenguid juba praegu jälgida. Ka varasem Eesti kogemus viitab

vajadusele lahendusi hoolikalt kaaluda. Majutusteenuse osutajate registreerimiskohustus

kaotati Eestis 2014. aastal, kuna register ei püsinud ajakohane, järelevalve oli piiratud ning

halduskoormus suurenes. Samal ajal ei paranenud tegelik ülevaade turust soovitud määral. See

kogemus näitab, et registri loomine iseenesest ei pruugi veel tagada paremat turuseiret ega

tõhusamat järelevalvet. Sõltumata sellest, kas riigis määrust rakendatakse või mitte, jätkab

Eurostat platvormimajutuse kohta ülevaadete koostamist ja avaldamist. Need põhinevad

kolme suure platvormi – Airbnb, Booking.comi ja Expedia Groupi – koondandmetel ning

võimaldavad võrrelda riikide olukorda kogu ELis. Eesti kohta avaldab andmeid eraldi ka

Statistikaamet oma veebilehel.

Seetõttu lähtutakse VTK-s olemasolevate andmete parema kasutamise põhimõttest.

Arvestades olemasolevaid ja lisanduvaid andmeallikaid ning registri loomisega kaasnevat kulu

ja korralduslikku keerukust, ei pakuta käesolevas VTK-s üleriigilise registri loomist ega EL

määruse opt-in rakendamist. Praeguses etapis peetakse põhjendatumaks kasutada seniseid

andmeid tõhusamalt ning hinnata kohaliku tasandi vajadusi eeskätt neis piirkondades, kus

probleemid võivad olla selgemalt väljendunud. VTK koostamise käigus vaadeldi lähemalt ka

ja registri vahel andmete edastamiseks, registrinumbrite kontrolliks ja juhukontrollide tegemiseks, pädevate asutuste (KOV-d jt) ja registri vahel andmete vahetamiseks, andmete edastamiseks Statistikaametile, aga ka liidestus EL-i ühtse digiväravaga (ingl Single Digital Gateway). 31 Samas. 32 Kui eeldada, et KOV-s tekib täiendav vajadus 0,5 töökoha järele, tähendaks see iga-aastaseid tööjõukulusid kõigi KOV-de peale kokku keskmiselt 1,4 mln euro ulatuses (78 KOV-i, arvutuse aluseks võetud KOV ametnike keskmise kogupalga suurus 2276 eurot).

teiste riikide praktikat EL määruse rakendamise kohta. Kuigi hetkel puudub kinnitatud

ülevaade sellest, millised liikmesriigid on otsustanud määrust rakendada, siis seni teadaoleva

info järgi on rakendajaid rohkem Lääne- ja Lõuna-Euroopa riikide seas, kus surve eluruumide

kättesaadavusele on suurem ja lühiajalisele üürile kehtib sageli ka rohkem piiranguid. Eesti

lähiriigid on seni olnud pigem ettevaatlikud, sest neil ei ole samu probleeme või avalduvad need

vaid üksikutes piirkondades. Hetkel teadaoleva info kohaselt ei rakendata määrust Rootsis,

Soomes, Lätis ega Leedus.

3.4.4. Kohaliku tasandi võimalikud lisalahendused

Uuring osutas samal ajal sellele, et mõnes piirkonnas – eelkõige seal, kus lühiajaline üür on

rohkem koondunud (vt joonis 1, lk 19) – võib olla vaja tegeleda kohalike probleemidega

sihitumalt. Seetõttu on asjakohane küsida, kas KOV-del võiks olla vajadus täiendavate õiguste,

andmete või muude võimaluste järele, et oma piirkonnas tekkivaid küsimusi paremini

lahendada. Seejuures on oluline arvestada ka sellega, kas ja millises ulatuses oleksid KOV-d

valmis selliseid võimalusi tegelikult rakendama.

Kohaliku tasandi lahendused võimaldavad arvestada piirkondlikke eripärasid ja vältida

üleriigilisi meetmeid, mis koormaks kõiki ühtmoodi. Uuringus toodi ühe võimalusena esile ka

korteriühistute suurem roll lühiajalise üüriga seotud küsimuste lahendamisel, näiteks teenuse

mahu piiramine või lisakulude selgem kandmine konkreetse omaniku poolt. Samas annab ka

kehtiv õigus korteriühistutele ja -omanikele juba mitmeid võimalusi probleemidega

tegelemiseks. Korteriomanik peab vältima teisi häirivat tegevust ning vastutab ka oma üürnike

käitumise eest. Rikkumiste korral saab nõuda häiringute lõpetamist, kahju hüvitamist, pöörduda

kohtusse ning tõsiste ja korduvate rikkumiste puhul ka korteri sundvõõrandamist. Samuti saab

ühistu põhikirjaga kujundada kulude jaotust nii, et suurema kasutusega seotud kulud kannab

vastav omanik. Seetõttu tuleks enne uute piirangute kaalumist kasutada võimalikult hästi

olemasolevaid vahendeid. Kui siiski peetakse vajalikuks täiendavaid muudatusi, tuleb seejuures

hoida tasakaalu korteriühistu huvide ja -omanike põhiõiguste vahel ning tagada, et sekkumine

oleks vältimatult vajalik.

3.4.5. Ülevaade olemasolevatest ja lisanduvatest andmeallikatest lühiajalise üüri turu

kohta

Lühiajalise üüri turu majutuse kohta olemasolevad ja peagi lisanduvad andmeallikad:

1. Maksu- ja Tolliamet saab iga aasta alguses kõik eelmise aasta platvormitehingute

andmed halduskoostöö direktiivi DAC7 raamistikus, sh info selle kohta, kes, kus ja kui

kauaks majutuskohta välja üüris. Nende andmete abil kontrollib Maksu- ja Tolliamet

maksukohustuse täitmist.

2. Teistel järelevalveasutustel (KOV-d, Päästeamet, Politsei- ja Piirivalveamet, Tehnilise

Järelevalve ja Tarbijakaitse Amet) on järelevalveks võimalik küsida infot otse

platvormidelt läbi üksikute päringute konkreetsete kuulutuste kohta. Platvormidel on

kohustus seda infot jagada tulenevalt Digiteenuste määrusest.

3. Rahandusministeeriumil on töös eelnõu33, mille jõustumisel saab Maksu- ja Tolliamet

jagada oma andmeid vastavalt ligipääsureeglitele ka teistele järelevalveasutustele, kellel

33 Maksukorralduse seaduse ja teiste seaduste muutmise seadus, eelnõu toimiku number: 25-0405, kättesaadav Eelnõude Infosüsteemis: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/612d9a70-d795-4620-a76f-d76db69a5f4c

on vaja kontrollida turismiseaduses majutusteenuse osutamisele seatud nõuete täitmist.

Tulemusena saavad näiteks järelevalveasutused sihistatult hakata kontrollimas käima,

kas majutusteenuse osutamiseks on olemas sobivad tingimused.

4. Maksu- ja Tolliametil olemasolevaid platvormiandmeid on võimalik avaldada

koondstatistikana. Alates 2026. aastast hakkab MKM avaldama DAC7 andmete põhjal

koostatud koondstatistikat muu hulgas maakondade ja suuremate linnade lõikes.

Avaldatav statistika võimaldab saada ülevaate platvormide vahendusel osutatud

majutusteenuste kohta piirkonniti, sealhulgas näiteks majutuskohtade

(kinnistusüksuste) arv, müüjate arv, tehingute arv ja maht, teenitud tulu, majutuse

kasutusintensiivsus (nt päevade arv aastas) jms. Seega annab statistika võrdleva pildi

majutusteenuse pakkumisest erinevates piirkondades (nt Hiiu-, Lääne- või Valgamaal),

mitte ainult suuremates turismikeskustes. Andmete kasutamisel tuleb arvestada, et

DAC7 andmed ei hõlma aruandlusest välistatud müüjaid (isikud, kes pakuvad samal

aadressil asuvat majutust suures mahus, üle 2000 rendi- või üüritehingu aastas ühe

platvormi kaudu) ning andmed võivad sisaldada ka väiksemate hotellide vm

majutuskohtade infot.

5. Statistikaameti majutusstatistika kuised ja aastased andmed (andmed, mida alates 5 ja

enama voodikohaga ettevõtted Statistikaametile ise esitavad). Eesti lävend on rangem

kui ELi üldreegel34: Eestis algab kohustus andmeid esitada alates viiest voodikohast,

samal ajal kui ELis on üldnorm kümme ning Eestil on võimalik kasutada ka 20

voodikohaga lävendit. Oluline on märkida, et 5–9 voodikohaga ettevõtete andmed

annavad vaid 1% kõigist ööbimistest, samal ajal kui 96% kõikidest ööbimistest tuleb 20

või enama voodikohaga majutusettevõtetest35. Alates 2026. aastast ka majutuskohtade

aastased andmed EMTAK-tasandite lõikes kord aastas, mida tellib MKM. Lisaks võib

detailsematest andmetest huvitatud osapool vajalikke andmeid ise tellida

Statistikaametilt.

6. Eurostati majutusplatvormide kuised ja aastased andmed, mida ta saab kolmelt suurelt

majutusplatvormilt (kuni 2025. aastani neljalt majutusplatvormilt). Neid andmeid

avaldab Eurostat oma andmebaasis juba alates 2021. aastast ning andmed katavad

perioodi alates 2018. aastast. Kuiseid andmeid avaldab Eurostat kord kvartalis. Üldiselt

avaldab Eurostat neid andmeid n-ö Eesti-üleselt, kuid mõned Eesti aastased andmed on

avaldatud ka detailsemalt NUTS 3 piirkondade kaupa36. Eestis on viis NUTS 3

piirkonda37, millest kaks kattuvad ühe maakonnaga: Põhja-Eesti Harju maakonnaga ja

Kirde-Eesti Ida-Viru maakonnaga). Alates 2026. aastast tellib MKM Statistikaametilt

täiendava statistikatööna Eurostati majutusplatvormide kuiseid ja aastaseid andmeid

avaldamist veidi põhjalikumalt: kõikide maakondade ja nelja linna (Tallinn, Tartu,

Pärnu, Narva) lõikes.

7. Platvormide avalik veebipõhine info (nt kuulutuste nähtavus, hinnainfo, mahud ja

asukohamustrid), mis võimaldab turu arenguid teatud ulatuses jälgida.

34 EL statistikamäärus (EL) nr 692/2011. 35 Statistikaameti andmed 2025. a kohta. 36 NUTS piirkondade defineerimisest vt: Statistikaamet. Eesti piirkondlike üksuste statistiline klassifikaator. https://klassifikaatorid.stat.ee/item/stat.ee/4d83b407-234f-4712-9730-7a8aac34baf3/35 (vaadatud 09.06.2026). 37 NUTS piirkondade loetelu on siin: Maa- ja Ruumiamet. Eesti NUTS piirkonnad. Ruumiandmete kataloog. https://metadata.geoportaal.ee/geonetwork/srv/api/records/5567199d-b2da-4c49-b74c-ed3269ae1163 (vaadatud 09.06.2026).

8. Airbnb City Portal – linnadele ja turismiorganisatsioonidele mõeldud portaal, mis

koondab andmeid kohalike reisitrendide, Airbnb mõju ja lühiajalise majutuse

regulatsiooni toetavate tööriistade kohta.

9. Eesti Panga välisreiside statistika, mis kajastab mitteresidentide reise Eestisse ning

pakub taustinfot külastuste, mitmepäevareiside ja ööbimiste mahu kohta, kuid ei

võimalda eristada lühiajalise üüri majutust. Oluline on siiski, et see võimaldab võrrelda

väliskülastuste ja ööbimiste kogumahtu Statistikaameti majutusstatistika ning Eurostati

andmetega, kuigi hõlmab ka neid külastajaid, kes ei kasuta tasulist majutust.

10. Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse puhkaeestis.ee andmebaas, mis sisaldab

majutusettevõtjate endi poolt esitatud infot nende majutusteenuse kohta –

majutusteenuse liik, asukoht, tubade ja voodikohtade arv ning teavet lisateenuste jm

kohta.

11. Turuanalüütika teenusepakkujad (nt majutusturu analüüsi tööriistad) – lisainfo tellimise

võimalus sihtkohtadele ja ettevõtjatele.

Kokkuvõttev küsimus tagasisideks

Kas teie hinnangul on KOV-del vajadus täiendavate õiguste, andmete või muude

võimaluste järele, et oma piirkonnas tekkivaid küsimusi paremini lahendada? Kui jah,

siis milliseid?

4. Uuringud ja kaasatud osapooled

4.1. Uuringud ja analüüsid

VTK aluseks on MKM-i tellitud uuring lühiajalise üüri turu kohta, mille tegid Civitta Eesti AS

ja Tallinna Ülikool38. Uuring näitas, et lühiajaline üür aitab majutuspakkumist mitmekesistada

ja toetab konkurentsi, kuid mõnes piirkonnas võivad sellega kaasneda ka probleemid, näiteks

müra, prügi ja surve elukeskkonnale. Samas tõi uuring välja, et eluasemevaldkonna probleemid

on Eestis pigem lokaalsed ja hooajalised ning koonduvad eelkõige Tallinna vanalinna ja

Pärnusse, mistõttu ei nähtu nende lahendamiseks vajadust üleriigilise sekkumise järele. Seetõttu

soovitas uuring täpsustada majutusteenuse reegleid ning läheneda võimalikele lahendustele

trepiastmeliselt: esmalt kasutada leebemaid meetmeid, nagu parem seire, juhendamine ja

nõustamine, ning vajaduse korral liikuda rangemate sammudeni, kui see on piirkondlikku

eripära arvestades vajalik. Sama lähenemist järgib ka käesolev VTK.

Uuringus toodud poliitikasoovituste hierarhia – uuring soovitab lühiajalise üüri turu

probleeme lahendada kolmes etapis,alustades pehmetest ja toetavatest meetmetest ja liikudes

vastavalt vajadusele tugevamate sekkumiste suunas:

38 Uuring „Lühiajalise üüri turg Eestis“, 2025, kättesaadav: Uuringud ja analüüsid | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

1–3. Pehmed ja toetavad sekkumised. Lühiajalise üüri teenuse määratlemine ja sellele

kohalduvate normide selgitamine | Soovitame täpsustada TurS-s majutusteenuse

sõnastust, et see hõlmaks selgelt lühiajalise üüri teenust. Õigusselguse loomiseks tuleks

pakkuda juhiseid majutusteenusele kehtitavate nõuete paremaks täitmiseks. Kohandada

tuleks ka majutusteenuse osutamise tuleohutusnõudeid, et need oleksid praktikas mõistliku

kuluga rakendatavad. Võimekus turuseireks ja järelevalveks | Lühiajalise üüri turuga

kaasnevad probleemid, sh negatiivsed mõjud eluaseme kättesaadavusele, on lokaalse

iseloomuga. Soovitame KOV-del turgu süsteemselt seirata ja vajadusel kavandada

sekkumismeetmed vastavalt piirkonna eluasemepoliitikale. Nõustamine ja koostöö |

Negatiivsete mõjude avaldumise põhjused on seotud turuosaliste valikute ja käitumisega.

Kaasaegsed käitumisteooriad kinnitavad, et inimeste käitumist saab mõjutada igapäevaste

valikute suunamisega. Seega soovitame igal KOV-l lähtuvalt turu olukorrast rakendada

teadlikkuse kasvule, koostööle, teavitamisele jms suunatud tegevusi.

4.–6. Mõõdukad ja paindlikud sekkumised. Korteriühistute õigused | Suur osa

lühiajalise üüri teenuse pakkumist toimub kortermajades, kus negatiivsete mõjudena

avalduvad mürahäiringud naabritele ja suurem koormus üldkasutatavatele pindadele. Seega

soovitame suurendada korteriühistute õigusi, et neil oleks võimalik piirata elamus teenuse

osutamist ja/või nõuda teenuse osutamisega kaasnevate täiendavate kulude katmist.

Planeeringud, kaitsekorrad ja kasutusotstarve | Üld- ja detailplaneeringud ning

vanalinnade kaitsekorrad on üheks seni laiemalt kasutamata võimaluseks, mis aitaksid

vajadusel KOV-del suunata hoonete kasutusotstarvet ja lühiajalise majutusteenuse

pakkumist KOV territooriumil, et saavutada ja hoida tasakaalu eluruumide ja

majutusruumide vahel. Stiimulite tekitamine | Majanduslikust vaatenurgast hakatakse

eluruumides majutusteenust osutama sageli sellepärast, et see on rahaliselt tasuvam, kuigi

kogukonna vaates võib pikaajaline üürimine olla parem valik. Soovitame ennetava

meetmena selle probleemi korrigeerimiseks kasutada stiimuleid ja toetusi (nt

renoveerimistoetus, naabruskonda investeerimine vms).

7.–9. Ranged ja jäigad sekkumised. KOV-dele uute õiguslike võimaluste andmine |

Uuringu põhjal on piirkondadeks, kus võiks kaaluda sekkumist läbi regulatsioonide ja

tasude koheselt, Tallinna vanalinn, osaliselt ka Pärnu linn. Seega tuleks rangeid sekkumisi

rakendada KOV põhiselt ja tingimusel, et lühiajalise üürimise maht ületab teatud piirmäära

(nt suhtena haldusüksuse rahvaarvu).

4.2. Lühiajalise üüri turu olemus ja andmed

Andmed lühiajalise üüri turust on saadud uuringust (2023. a andmed) ning neid on MKM poolt

täiendatud uuemate kättesaadavate andmetega.

Lühiajalise üüri turgu iseloomustavad dünaamilisus, polariseeritus, hooajalisus ja

kontsentreeritus konkreetsetesse piirkondadesse:

1. Analüüsifirma AirDNA andmete alusel39 domineerisid perioodil märts 2024 kuni

veebruar 2025 väikesed ühe magamistoaga (1- ja 2-toalised) majutuskohad, mis

moodustavad pea kolmveerandi kogu pakkumisest. 93% ööbimistest 2024. aastal

olid Eurostati40 andmetel vähem kui kümne voodikohaga majutuskohtades.

2. Juriidilised isikud moodustasid Maksu- ja Tolliameti andmetel DAC7 alusel41 2025.

aastal kogu Eestis 87% nii tehingute arvust kui tuludest ja Tallinnas vastavalt 91%

ja 89%, seega võib öelda, et domineeriv osa majanduslikult aktiivsest turust

kogu Eestis ja Tallinnas moodustab püsiv (s.o mitte juhuslik või ajutine)

majandustegevus ehk ettevõtlus.

3. 72% kõigist pakkujatest ja 66% juriidilistest isikutest majandas 2025. aastal Maksu-

ja Tolliameti andmetel DAC7 alusel42 ühe majutuskohaga (eluruumiga), füüsilistest

isikutest vähemalt 81%, millest järeldub, et valdava osa majutajate jaoks ei ole

ilmselt tegemist nende peamise elatusallikaga, nad osutavad väikeses mahus

majutusteenust juhuslikku laadi majandustegevusena. Kinnistusüksuste jaotus

müüja kohta näitab, et enamikel on vaid üks majutuskoht (mediaan kõikides

maakondades ja viies vaadeldud linnas on üks kinnistusüksus), kuid keskmine

kinnistusüksuste arv müüja kohta on siiski veidi kõrgem (alates 1,26 Pärnumaal ilma

Pärnuta ja kuni 2,02 Tallinnas), mis viitab väikesele osale mitme majutuskohaga

pakkujatest, kes suurendavad turu keskmist ja kelle tegevus on tõenäoliselt

süsteemsem võrreldes üksikute juhuslike üürijatega.

4. 98% lühiajalise üüri ööbimistest oli 2024. aastal Eurostati43 andmetel

majutuskohtades, kus üüriti välja kogu elukoht – järelikult ei ole suure tõenäosusega

tegemist majutaja peamise elukoha ja n.ö jõude seisva ressursiga;

5. Lühiajalise üüri majutuskohtade pakkumine on Eestis tugevalt koondunud

üksikutesse linnadesse ning väljaspool neid pigem hajus ja väikese mahuga (vt

joonis 1);

6. Üle poole lühiajalise üüri majutuskohtadest Eestis on saadaval vähem kui kuus

kuud aastas44.

Statistikaameti ametlik majutusstatistika hõlmab vähemalt viie voodikohaga majutuskohti ega

anna seetõttu üksi täielikku pilti lühiajalise üüri turust. 2025. aasta andmete võrdlus viitab, et

Statistikaameti majutusstatistikast väljapoole jääb hinnanguliselt kuni umbes 0,5 miljonit

lühiajalise üüri ööbimist, mis moodustab kogu majutusturu mahust umbes 7%.45 Seetõttu

39 Uuringu lõpparuanne, lk 76. 40 Eurostati tabel tour_ce_oasc, DOI: 10.2908/tour_ce_oasc (vaadatud 26.05.2026). 41 Vt eespool DAC7 andmete kitsenduste kohta. 42 Vt eespool DAC7 andmete kitsenduste kohta. 43 Eurostati tabel tour_ce_oam, DOI: 10.2908/tour_ce_oam (vaadatud 28.04.2026). 44 Analüüsifirma AirDNA andmete alusel, periood märts 2024 kuni veebruar 2025, uuringu lõpparuanne, lk 77. 45 Kogu Eesti kohta arvutasime väljaspool Statistikaameti majutusstatistikat oleva majutusturu osakaalu, võrreldes Statistikaameti majutusettevõtete andmeid Eurostati lühiajalise üüri turu andmetega. Statistikaameti järgi oli 2025. aastal vähemalt viie voodikohaga majutusettevõtetes kokku 6 716 281 ööbimist. Eurostati platvormipõhise lühiajalise üüri statistika järgi oli samal ajal lühiajalise üüri majutuskohtades kokku 1 913 776 ööbimist. Arvestasime, et Eurostati näitaja hõlmab NACE 55.2 kategooriat ehk puhkuse- ja muud lühiajalist majutust, mille alla kuuluvad hostelid, puhkemajad, külaliskorterid, kodumajutus ning puhkekülad ja -laagrid.

tuleb lühiajalise üüri turu tervikpildi saamiseks kasutada koos Statistikaameti majutusstatistikat

ja Eurostati majutusplatvormide andmeid. Kogumaht tuleb hinnata nende andmete võrdlemise

teel.

4.2.3. Lühiajalise üüri turu detailsem ülevaade

Maksu- ja Tolliameti andmetel halduskoostöö direktiivi DAC7 alusel oli majutusplatvormidel

2025. aastal 10 137 majanduslikult aktiivset majutuskohta. Nendes andmetes kajastatud

majutuskohtade müügimaht oli ligikaudu 104 miljonit eurot, mis moodustas Statistikaameti

tabeli TU410 andmetele tuginedes umbes 38% majutusteenuste müügist. DAC7 andmete

kasutamisel tuleb siiski arvestada, et tegemist on platvormipõhise aruandlusandmestikuga, mis

ei pruugi täielikult kattuda lühiajalise üüri turu kitsama käsitlusega: andmetes võivad sisalduda

ka platvorme kasutavad väiksemad hotellid ja muud majutusettevõtted, samas kui osa

suuremahulisi juriidilisest isikust teenusepakkujaid võib aruandlusest välistuse tõttu välja jääda.

Seetõttu tuleb DAC7 andmestikku käsitada lühiajalise üüri turu hindamisel ligikaudse

lähteandmestikuna, mitte turu täieliku ja üksnes lühiajalist üüri kajastava ülevaatena.46

Kinnisvara liik (nt korter, maja, hotellituba) oli Maksu- ja Tolliameti DAC7 andmetes eraldi

märgitud ligikaudu 46% kinnistusüksustest, mistõttu tuleb liigijaotust käsitada osalise

kirjeldusena. Liigiga kirjeldatud kinnistusüksuste hulgas kajastub hotellitube umbes 211,47

moodustades 4% kõikidest kinnistusüksustest. Seetõttu saab väita, et DAC7 andmestikus on

hotellitubade osakaal suhteliselt väike. Liigijaotuse põhjal moodustavad korterid 58% ning

majad ligi viiendiku (22%, koos korteritega umbes 80%) kõigist liigiga kirjeldatud

kinnistusüksustest. Ülejäänud kategooriate (nt Bed & breakfast toad, kämpimisalad, muud

majutusvormid) osakaal jääb oluliselt väiksemaks. Seega viitab olemasolev info sellele, et

DAC7 andmetes kajastub lühiajalise üüri pakkumine eelkõige korteri‑ ja majapõhisena.

Arvestades, et enam kui poolte kinnistusüksuste puhul kinnisvara liik ei ole teada, ei võimalda

Arvutustes eeldasime lisaks, et valdav osa hostelite ning puhkekülade ja -laagrite ööbimistest kajastub ka Eurostati platvormipõhistes andmetes ehk toimub majutusplatvormide kaudu; see on arvutuse lihtsustus. Nendes kategooriates oli Statistikaameti andmetel kokku 1 414 450 ööbimist vähemalt viie voodikohaga majutuskohtades. Seega on Eurostati lühiajalise üüri näitaja ja Statistikaameti vastavate kategooriate vahe 1 913 776 – 1 414 450 = 499 326 ööbimist. Seda vahet võib käsitleda hinnangulise ülempiirina lühiajalise üüri ööbimistele, mis ei kajastu Statistikaameti majutusettevõtete statistikas, kuna osa lühiajalise üüri turust on Statistikaameti andmetes juba kajastatud ning hostelite, puhkekülade ja -laagrite puhul võib eeldada, et valdav osa majutuskohtadest on vähemalt viie voodikohaga ja seega ametlikus statistikas sees. Kui see 499 326 ööbimist lisada Statistikaameti majutusettevõtete ööbimiste koguarvule, kujuneb kogu majutusturu hinnanguliseks mahuks 7 215 607 ööbimist. Väljaspool Statistikaameti andmeid oleva osa osakaal kogu turust on seega 499 326 / 7 215 607 ehk ligikaudu 7%. 46 DAC7 aruandluses ei kajastu välistuse tingimustele vastavad juriidilisest isikust müüjad või õiguslikud moodustised juhul, kui nad osutavad kalendriaasta jooksul konkreetsel platvormil rendi- või üüriteenust üle 2000 korra seoses samal aadressil asuva ja samale omanikule kuuluva kinnisasja või selle osaga. Seejuures ei käsitata piirmäära arvestamisel aadressi üksnes üksiku korteri numbri tasandil, vaid sisuliselt kinnisasja või sama aadressiga kinnisasja osade põhiselt. Näiteks võivad sama omaniku korterid ühes kortermajas kuuluda kumulatiivse arvestuse alla, kui neid vahendatakse sama müüja kaudu ja need asuvad samal aadressil; eri aadressidel asuvate kinnisasjade puhul arvestatakse piirmäära eraldi. Piirmäära hinnatakse platvormipõhiselt, mistõttu võib müüja olla DAC7 aruandluses kajastatud ka juhul, kui ta kasutab mitut platvormi ja ühelgi platvormil 2000 tehingu piir ei täitu. Maksu- ja Tolliameti selgituste kohaselt võivad DAC7 andmetes sisalduda ka platvorme kasutavad väiksemad hotellid, külaliskorterid ja muud majutusettevõtted, kui nad ei kuulu aruandlusest välistatud müüjate hulka. Samas ei jõua Maksu- ja Tolliametini teave aruandlusest välistatud müüjate kohta, mistõttu ei ole võimalik hinnata nende arvu ega osakaalu. 47 Kohati on väärtus esitatud kujul “alla 5”, mida arvutustes asendati numbriga 2,5.

andmestik täpselt määrata hotellitubade väljaarvamist. Samas annab liigiga kirjeldatud osa

piisava indikatsiooni, et hotellitubade väljajätmisel ei muutu kogupilt oluliselt ning lühiajalise

üüri turu hinnanguline maht jääb suurusjärku natuke alla 10 tuhande kinnistusüksuse.

Lühiajalise üüri teenuse nõudluse turu maht kogu Eestis oli Eurostati andmetel 2025. aastal

umbes 1,9 miljonit ööbimist48 ja ligikaudu 811 tuhande majutatu49. Maksu- ja Tolliameti DAC7

andmetel oli 2025. aastal Eestis platvormide kaudu teenitud üüritulu kinnistusüksuse kohta

keskmiselt ligikaudu 10 252 eurot ning keskmine üüritulu müüja kohta ligi 17 402 eurot.50

Samas näitab DAC7 tulude koond, et turu rahaline maht koondub eeskätt juriidiliste isikute

kätte: 2025. aasta kogutulust (103,9 mln eurot) teenisid juriidilised isikud 89,9 mln eurot

(86%), samal ajal kui füüsiliste isikute kogutulu oli 11,6 mln eurot (11%) ja FIEdel 0,9 mln

eurot (0,9%). Juriidiliste isikute mediaantulu oli Eestis 553800 eurot aastas ja füüsilistel isikutel

2253 eurot aastas, kusjuures Tallinnas olid vastavad mediaanväärtused mõnevõrra kõrgemad –

ligikaudu 6740 eurot ja 2675 eurot.

Mediaantehingute arv müüja kohta oli samas oluliselt madalam (juriidilistel isikutel 26 ja

füüsilistel isikutel 11 tehingut aastas ning Tallinnas eraldi vastavalt 29 ja 12), mis viitab

tugevale jaotuse ebaühtlusele: enamik pakkujaid teeb aastas suhteliselt vähe tehinguid,

samas kui turu kogutulu kujuneb väiksema arvu väga aktiivsete pakkujate arvelt.

Tehingute jaotus kinnitab seda mustrit ka detailsemalt: suur osa pakkujatest (30%) jäi aastas

väga madala aktiivsuse juurde (kuni 10 tehingut), samas oli olemas selge väiksemahuline, kuid

väga aktiivne grupp, kes tegi aastas üle 180 või isegi üle 365 tehingu (vastavalt 10% ja 5%).

Näiteks Harjumaal (koos Tallinnaga) oli juriidiliste isikute seas 235 pakkujat, kellel oli üle 180

tehingu aastas, sh 132 pakkujat vähemalt 366 tehinguga.

Lisaks näitavad Maksu- ja Tolliameti DAC7 andmed51, et 2025. aastal üüriti lühiajalise üüri

kinnistusüksust keskmiselt välja ligikaudu 117 päeval aastas. Piirkonniti oli näitaja väga

erinev: maakondades jäi keskmine rendipäevade arv ühe kinnistusüksuse kohta vahemikku 40–

124 päeva, samas kui suuremates linnades ja turismikeskustes oli see kõrgem, ulatudes

Tallinnas 172 ja Tartus 141 päevani. Mediaannäitajad (näiteks 67 päeva Tallinnas ja 51 päeva

Tartus, aga maakondades 15–36 päeva) olid samal ajal oluliselt madalamad, mis viitab, et suur

osa kinnistusüksustest on kasutusel pigem hooajaliselt või osalise koormusega, kuid

väiksem arv intensiivsemalt välja üüritavaid objekte tõstab keskmist näitajat.

Maksu- ja Tolliameti 2025. aasta andmed DAC7 alusel52 näitavad, et lühiajalise üüri

majutuskohtade pakkumine on Eestis tugevalt koondunud üksikutesse linnadesse ning

väljaspool neid pigem hajus ja väikese mahuga (vt joonis 1). Suurim kontsentratsioon on

Tallinnas, kus lühiajalise üüri majutuskohtade arv ulatus peaaegu 3250‑ni. Selgelt eristuvad ka

Pärnu ja Tartu: Pärnu linnas 1100 majutuskohta ning Tartu linnas 751 majutuskohta.

48 Eurostati tabel tour_ce_omr, https://doi.org/10.2908/TOUR_CE_OMR (vaadatud 2.05.2026). 49 Eurostati tabel tour_ce_omr, https://doi.org/10.2908/TOUR_CE_OMR (vaadatud 22.05.2026); MKMi arvutused. 50 Need DAC7 alusel arvutatud näitajad kirjeldavad turgu piiratud ulatuses, sest nagu eespool märgitud, ei hõlma DAC7 andmed aruandlusest välistatud müüjaid ning võivad samal ajal sisaldada majutuskohti, mis ei kuulu lühiajalise üüri turu kitsasse käsitlusse. 51 Vt eespool DAC7 andmete kitsenduste kohta. 52 Vt eespool DAC7 andmete kitsenduste kohta.

Maakondades ilma viie linnata jääb lühiajalise üüri majutuskohtade arv alla 300 (v.a Harjumaal

ilma Tallinnata), mis viitab pigem hajutatud ja lokaalsele tegevusele. Selline ruumiline jaotus

kinnitab, et lühiajalise üüri turu peamised mõjud ning võimalik vajadus täiendavate

sekkumismeetmete järele on koondunud vähestesse linnadesse.

Joonis 1. Lühiajalise üüri majutuskohtade (kinnistusüksuste) arv Eestis 2025. aastal

(maakondade ja viie linna lõikes)

Allikas: Maksu- ja Tolliameti andmed DAC7 alusel.

Märkus: DAC7 andmete puhul tuleb arvestada eespool kirjeldatud kitsendustega: andmed ei hõlma

aruandlusest välistatud müüjaid ning võivad samal ajal sisaldada majutuskohti, mis ei kuulu lühiajalise

üüri turu kitsasse käsitlusse. Joonisel ei kajastu tuvastamata kinnistusüksused (1507, 15% kõikidest

kinnistusüksustest).

Lühiajalise üüri majutuskohtade osakaal tavaeluruumidest on Eestis tervikuna endiselt piiratud,

kuid piirkonniti selgelt eristuv (tabel 2). Suurim on osakaal turismipiirkondades ja

kuurortlinnades: Pärnus moodustavad lühiajalise üüri majutuskohad 3,8% tavaeluruumidest,

Hiiu maakonnas 3,5%, Haapsalus 3,1% ning Saare maakonnas 3,0%. Lääne maakonnas

väljaspool Haapsalut ulatub osakaal 2,5%ni. Tallinnas ja Tartus on näitaja mõlemas 1,4%, mis

jääb küll alla peamiste turismipiirkondade taseme, kuid on kõrgem kui enamikus maakondades.

Enamikus ülejäänud piirkondades jääb lühiajalise üüri majutuskohtade osakaal siiski ligikaudu

1% juurde või alla selle, viidates, et lühiajalise üüri mõju eluruumide kogufondile on

väljaspool peamisi turismipiirkondi pigem tagasihoidlik.

Tabel 2. Lühiajalise üüri majutuskohtade (kinnistusüksuste) arv (2025. aastal) osakaaluna

tavaeluruumide arvust (28.04.2026 andmed)

47

54

56

103

130

156

193

198

202

206

230

244

269

282

282

422

457

751

1 100

3 248

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

Rapla maakond

Järva maakond

Jõgeva maakond

Põlva maakond

Lääne maakond, v.a Haapsalu

Tartu maakond, v.a Tartu

Valga maakond

Hiiu maakond

Lääne-Viru maakond

Pärnu maakond, v.a Pärnu

Võru maakond

Viljandi maakond

Haapsalu

Saare maakond, v.a Kuressaare

Kuressaare

Ida-Viru maakond

Harju maakond, v.a Tallinn

Tartu

Pärnu

Tallinn

Maakonnad ja valitud linnad Osakaal

Pärnu 3,8%

Hiiu maakond 3,5%

Haapsalu 3,1%

Saare maakond 3,0%

Lääne maakond, v.a Haapsalu 2,5%

Tallinn 1,4%

Tartu 1,4%

Valga maakond 1,1%

Võru maakond 1,0%

Pärnu maakond, v.a Pärnu 1,0%

Viljandi maakond 0,9%

Põlva maakond 0,8%

Lääne-Viru maakond 0,5%

Tartu maakond, v.a Tartu 0,5%

Ida-Viru maakond 0,5%

Harju maakond, v.a Tallinn 0,5%

Jõgeva maakond 0,3%

Järva maakond 0,3%

Rapla maakond 0,2%

Allikas: joonise 1 andmed (Maksu- ja Tolliameti andmed DAC7 alusel); riikliku ehitisregistri andmed

(eluruumide arv: ehitis liik on hoone, ehitise seisund on „olemas“, peamised kasutamise otstarbed on

„11100 Ühe korteriga elamud“, „11200 Kahe või mitme korteriga elamud“); MKMi arvutused.

Märkused: DAC7 andmete puhul tuleb arvestada eespool kirjeldatud kitsendustega: andmed ei hõlma

aruandlusest välistatud müüjaid ning võivad samal ajal sisaldada majutuskohti, mis ei kuulu lühiajalise

üüri turu kitsasse käsitlusse. Kuressaare kohta ei ole tabelis eraldi andmeid esitatud, kuna Kuressaare

ei ole eraldiseisev KOV, vaid kuulub Saaremaa valla koosseisu. Seetõttu kajastuvad Kuressaare andmed

tabelis Saare maakonna näitaja sees, erinevalt joonisest 1, kus Kuressaare on esitatud eraldi

piirkonnana. Tallinna puhul tuleb arvestada, et proportsionaalselt suurem osa lühiajalise üüri

majutuskohti asub kesklinnas, vanalinnas ja kalamajas.

Maksu- ja Tolliameti andmetel DAC7 alusel53 oli 2025. aastal veebiplavormidel lühiajalise üüri

majutusteenuse pakkujate seas nende n.ö residentsuse järgi arvuliselt juriidilisi isikuid rohkem

kui füüsilisi isikuid: füüsilisi isikuid 2278 (38%) ja juriidilisi isikuid 3503 (59%)54, viimastest

enam kui pooled (60%) olid käibemaksukohuslased. Maakondadest on majutajate seas

ülekaalukalt enim Harjumaa residente (45% kõikidest Eesti majutajatest ning 44% juriidilistest

ja 50% füüsilistest isikutest); järgnevad Pärnumaa (12% kõikidest Eesti majutajatest) ja

Tartumaa (10%). Kõige vähem on majutajaid Järvamaal, Jõgevamaal, Raplamaal ja

Põlvamaal(0,9–1,3%).

53 Vt eespool DAC7 andmete kitsenduste kohta. 54 Lisaks oli 172 FIE pakkujat (3%).

4.3. Kaasatud huvirühmad

Uuring viidi läbi tihedas koostöös erinevate huvirühmadega. Protsessi toetas juhtrühm, kuhu

kuulusid MKM, Statistikaameti, Kliimaministeeriumi ning Tallinna linna esindajad.

Lisaks kaasati uuringusse laiapõhjaline ring huvirühmi, sh:

1. ettevõtjad, teenusepakkujad – Eesti Hotellide ja Restoranide Liit, Eesti Maaturism,

lühiajalise üüri turu osalised;

2. turismiarendusorganisatsioonid – Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (EIS);

3. KOV-d ja nende esindajad, sh Tallinn, Pärnu, Tartu;

4. poliitikakujundajad – Regionaal- ja Põllumajandusministeerium,

Kliimaministeerium;

5. riigiasutused – Maksu- ja Tolliamet, Statistikaamet, Tarbijakaitse ja Tehnilise

Järelevalve Amet, Politsei- ja Piirivalveamet, Päästeamet, Terviseamet, Riigi

Infosüsteemide Amet;

6. eluaseme- ja kinnisvaravaldkonna osapooled – Eesti Omanike Keskliit, Eesti

Korteriühistute Liit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit.

Uuringu raames toimusid ka arutelud ja konsultatsioonid, sh avalikud teadusnõustamised,

mille eesmärk oli kaasata täiendavalt võimalikke huvirühmi uuringu järelduste ja

poliitikasoovituste kujundamisse ning toetada teaduspõhist poliitikakujundamist.

VTK valmimise käigus arutati lühiajaliste üüriteenuste võimalikku regulatsiooni täiendavalt ka

Siseministeeriumi, Justiits- ja Digiministeeriumi, Eesti Linnade ja Valdade Liidu ning

ettevõtlusorganisatsioonidega, sh Eesti Kaubandus-Tööstuskoja ja Eesti Väike- ja Keskmiste

Ettevõtjate Assotsiatsiooniga ning toimus mitmeid kohtumisi majutusettevõtteid esindavate

liitudega.

5. Mõju

See mõjuhinnang on esialgne ja põhineb praegu kaalutavatel lahendustel ning olemasolevatel

andmetel. Täpsem mõju selgub eelnõu koostamisel pärast tagasiside läbivaatamist. Praegu on

peamised mõjud seotud ettevõtjate vastavuskuludega ning mõjuga järelevalveasutuste tööle.

Majutusteenuse mõiste muutmise mõjud

Majanduslik mõju

Puudutatud sihtrühmad: lühiajaliste üüriteenuste pakkujad, majutusettevõtjad ning kaudselt

tarbijad.

Muudatus puudutab eeskätt neid lühiajalise üüri pakkujaid, kelle tegevus hakkab selgema

mõiste tõttu ühesemalt kvalifitseeruma majutusteenuseks. Olemasolevate andmete põhjal võib

see puudutada kuni umbes 2300 füüsilisest isikust pakkujat. Juba ettevõtluses tegutsevatele

majutusettevõtjatele uusi sisulisi kohustusi üldjuhul ei lisandu, sest neile kehtivad nõuded juba

praegu.

Peamine positiivne mõju on ausam konkurents, sest sarnast teenust osutavatele pakkujatele

kehtivad ühtsemad reeglid. Osa pakkujatel võib samas tekkida kulu tuleohutusnõuete, külaliste

registreerimise, statistika esitamise või kasutusotstarbe hindamisega. Mõju üksikule pakkujale

võib olla mõõdukas ja sõltub sellest, kas nõudeid juba täna täidetakse.

Mõju ulatus, sagedus ja kokkuvõte mõju olulisusest:

Mõju avaldub peamiselt ühekordse kohanemiskuluna tegevuse alustamisel või nõuetega

vastavusse viimisel. See ei ole püsiv uus kulu kõigi pakkujate jaoks. Kokkuvõttes on mõju

mõõdukas: mõnele pakkujale võib kaasneda arvestatav kohanemisvajadus, kuid tervikuna

toetab muudatus selgemat ja ausamat turgu.

Mõju riigivalitsemisele (järelevalveasutuste ülesanded)

Puudutatud sihtrühmad: Järelevalveasutused – KOV-d, Päästeamet, Tehnilise Järelevalve ja

Tarbijakaitse Amet, Politsei- ja Piirivalveamet

Järelevalveasutuste töö võib mõnevõrra kasvada, kui suurem hulk pakkujaid hakkab kuuluma

majutusteenuse regulatsiooni alla. See võib suurendada vajadust kontrollida tuleohutust,

külaliste registreerimist ja muid nõudeid. Samas vähendab lisakoormust see, et regulatsioon

muutub lihtsamaks ja liigipõhist kontrolli on vähem.

Mõju ulatus, sagedus ja kokkuvõte mõju olulisusest:

Mõju on pigem piiratud ja avaldub eelkõige piirkondades, kus lühiajalist üüri on rohkem,

näiteks Tallinnas ja Pärnus. Kaebusi on seni olnud vähe ning mõju ei paista kujunevat püsivaks

üleriigiliseks lisakoormuseks. Kokkuvõttes on mõju järelevalveasutustele väike ja

vajaduspõhine.

6. Edasine väljatöötamine

Muudetavad õigusaktid

Turismiseadus – muudetakse olemasolevat seadust

VTK eesmärk kaasamine lahenduste väljatöötamisse

Eeldatav eelnõu kooskõlastamisele ja avalikule

konsultatsioonile esitamise aeg

IV kvartal 2026

Õigusakti eeldatav jõustumise aeg 2027-2028

Kaasatavad ja kaasamise plaan

Kaasatavad:

Ministeeriumid – Justiits- ja Digiministeerium (mõiste ja välistused, andmevaldkond,

korteriühistud, halduskoormus), Kliimaministeerium (ehitus- ja eluasemepoliitika),

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (KOV-d), Rahandusministeerium (maksud,

statistika, DAC7), Siseministeerium (tuleohutus, julgeolek), Sotsiaalministeerium (mõiste ja

välistused)

MKM valitsemisala asutused ja teised riigiasutused – Tarbijakaitse ja Tehnilise

Järelevalveamet (tarbijate kaitse, järelevalve), Maksu- ja Tolliamet (maksud, DAC7 andmed),

Statistikaamet (statistika kogumine ja andmed)

KOV-d – Eesti Linnade ja Valdade Liit, Tallinn, Pärnu

Liidud ja ettevõtlusorganisatsioonid: Eesti Hotellide ja Restoranide Liit, Eesti Spaa Liit,

Eesti Maaturism, Majutajate Liit, Eesti Kaubandus-Tööstuskoda, Eesti Väike- ja Keskmiste

Ettevõtjate Assotsiatsioon, Vanalinna Selts, Vanalinna Ettevõtjate Ühing, Eesti

Korteriühistute liit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Turismiarendusorganisatsioonid: Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (turismiarendus

ja andmed), turismisihtkohtade juhtimisorganisatsioonid ehk DMOd – SA Harju Ettevõtlus-

ja Arenduskeskus (Harju-, Lääne- ja Raplamaa DMO), Kesk-Eesti DMO, Lõuna-Eesti

Turismiklaster (Lõuna-Eesti DMO), Hiiu ja Saare maakonna Rohesaarte DMO, Virumaa

DMO

Edasine kaasamine toimub vastavalt VTK tagasiside analüüsis selgunud vajadustele (eraldi

kohtumised või kirjaliku tagasisidena)

VTK koostajad

VTK koostasid MKM ettevõtluskeskkonna ja tööstusosakonna turismi õigusnõunik Kati

Kikas (+372 5885 1120, [email protected]), turisminõunik Aleksandr Michelson (andmed,

analüüsid, +372 5552 9176, [email protected]) ja turismi valdkonnajuht

Kristina Jerjomina (+372 625 6420, [email protected])

Küsimused tagasisideks

1. Kas pakutud majutusteenuse mõiste annab piisava selguse, millal lühiajaline üür on

majutusteenus? Kui ei, siis mis vajab täpsustamist?

2. Kas pakutud välistused on teie hinnangul põhjendatud, et vältida ebasoovitavat

"kaasahaaramist" majutusteenuse mõiste alla? Kas mõni kavandatud välistus on teie

hinnangul puudu või vastupidi, liiga lai?

3. Kas toetate seda, et TurS-is ei määratleta enam eraldi majutusettevõtete ja

majutusliike (nt hotell, külaliskorter)? Kas see võib teie hinnangul tekitada mõnes

valdkonnas õigusliku lünga?

4. Kas teie hinnangul on KOV-del vajadus täiendavate õiguste, andmete või muude

võimaluste järele, et oma piirkonnas tekkivaid küsimusi paremini lahendada? Kui jah,

siis milliseid?