Vaie

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

Kinnistu nimi

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

237504

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Palsa

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1942 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 2.

6018 m2   02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel siit osa eraldatud ja avatud kinnistud 27167550, 27167650, 27167750 08.04.2026.

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

6 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 25.01.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.01.2022. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1    Kustutatud 13.07.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 22.07.2004; ümber kirjutatud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

2    Kustutatud 09.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

3     Kustutatud 17.06.2009 kohtutäituri avalduse alusel 19.06.2009.

kehtiv

4     Kustutatud 25.01.2022 kinnistamisavalduse alusel 26.01.2022.

kehtiv

5 Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) Sisse kantud 21.03.2022. 05.02.2024 kinnistamisavalduse kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise ehitamiseks, majandamiseks ja omamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 14.03.2022 lepingu punktidele 2, 3, 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24326750.

alusel muudetud 12.02.2024.  

6     Kustutatud 05.02.2024 kinnistamisavalduse alusel 12.02.2024.

kehtiv

7 Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks vastavalt 25.01.2024 lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevatele plaanidele. Registriossa 237504 kantud 01.02.2024, siia üle kantud. Kaaskoormatud kinnistud nr 24326750, 27167550.

Sisse kantud 01.02.2024. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel muudetud 08.04.2026.  

kehtiv

8    Kustutatud isikliku kasutusõiguse ülekandmisel registriossa 24326750. 05.02.2024 kinnistamisavalduse alusel 12.02.2024.

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1      Kustutatud 09.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

2      Kustutatud 10.08.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.08.2004; ümber kirjutatud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

3      Kustutatud 25.03.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 18.06.2004; ümber kirjutatud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

4       Kustutatud 15.03.2017 nõusoleku, 31.03.2017 kinnistamisavalduse alusel 4.04.2017.

kehtiv

5 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 27167550; 27167650; 27167750.

508 500,00 EUR

Sisse kantud 15.02.2022. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel muudetud 08.04.2026.  

kehtiv

5      Kustutatud ülekandmisel registriossa 237504, 27167550, 27167650. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel 08.04.2026.

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

5     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. 

kehtiv

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:29:58

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

IV jagu - HÜPOTEEGID

27167750

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1945 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 2a.

5398 m2 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 237504 osa eraldamisel 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 237504; 27167550; 27167650.

508 500,00 EUR

Sisse kantud registriossa 237504 15.02.2022; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026.  

kehtiv

1     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

08.04.2026. 

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:30:53

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

IV jagu - HÜPOTEEGID

27167550

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1943 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 4.

5023 m2 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 237504 osa eraldamisel 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks vastavalt 25.01.2024 lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevatele plaanidele. Registriossa 237504 kantud 01.02.2024, siia üle kantud. Kaaskoormatud kinnistud nr 237504, 24326750.

02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu

508 500,00 EUR

Sisse kantud registriossa 237504 15.02.2022; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 237504; 27167650; 27167750.

kantud 08.04.2026.  

1     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. 

kehtiv

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:33:32

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

IV jagu - HÜPOTEEGID

27167650

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1944 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 4a.

6956 m2 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 237504 osa eraldamisel 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 237504; 27167550; 27167750.

508 500,00 EUR

Sisse kantud registriossa 237504 15.02.2022; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026.  

kehtiv

1     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

08.04.2026. 

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:34:23

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

Transpordiamet

Edastatud e-maili aadressil:

[email protected]

Vaide esitaja:

Rohevärav OÜ

Registrikood 16311601

Vaide esitaja esindaja:

Vandeadvokaat Pille Pettai-Stasiulis

Advokaadibüroo LEVIN

e-post: [email protected]

tel: 6 860 000

Maakri 19, Tallinn 10145

VAIE 08.06.2026

Käesoleva vaide esitab Advokaadibüroo LEVIN oma kliendi Rohevärav OÜ nimel ja palvel

I Vaide esitaja taotlus:

i) Tühistada tee projekteerimise tingimuste nr 7.1-1/26/5321-3 punkt 2, milles on

sätestatud järgnev tingimus:“ Rajatavalt ristumiskohalt on vajalik tagada

juurdepääs Kitsepõllu tee 6 (tunnus 83101:003:0763), Kitsepõllu tee 8 (tunnus

83101:003:0764) ja Kitsepõllu tee 10 (tunnus 83101:003:0765) katastriüksustele, sest

eraldi ristumiskoha rajamine nimetatud katastriüksusele ei ole riigitee toimivuse ja

ohutuse seisukohalt sobilik ning juurdepääsu võimaluseta jäämine võib riivata

kõnealuse maaomaniku huve. Õiguslikult siduvas vormis sõlmitud kokkulepe lisada

kooskõlastamiseks esitatavale projektile.“

I Asjaolud

1. 15.05.2026 sai Vaide esitaja projekteerija Oils OÜ kaudu teada, et Transpordiamet on

väljastanud Tähtvere küla Kitsepõllu tee 2, 2a, 4 ja 4a kinnistute juurdepääsutee

ristumiskoha ehitamise nõuded nr 7.1-1/26/5321-3, edaspidi Projekteerimistingimused.

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

2. Projekteerimistingimuste menetlusse ei olnud Vaide esitajat kaasatud, kuigi ta on

Projekteerimistingimuste esemeks olevate kinnistute Kitsepõllu tee 2 (katastritunnus

79301:001:1942), Kitsepõllu tee 2a (katastritunnus 79301:001:1945), Kitsepõllu tee 4

(katastritunnus 79301:001:1943) ja Kitsepõllu tee 4a (katastritunnus 79301:001:1944)

omanik.

3. Vaide esitajal ei ole Projekteerimistingimuste väljastamise ja nende tingimuste osas muid

pretensioone, välja arvatud punktis 2 sätestatu osas.

4. Kui projekteerija ei oleks Vaide esitajale Projekteerimistingimusi edasi saatnud, ei oleks

Vaide esitajale teatavaks saanud, et Projekteerimistingimuste punktiga 2 nõutakse

naaberkinnistu omanikuga lepingu sõlmimist, mis tuleks esitada Transpordiametile koos

ehitusprojektiga.

5. Vaide esitaja leiab, et Projekteerimistingimuste punkt 2 on õigusvastane ja see tuleb

tühistada.

II Vaide esitaja subjektiivsete õiguste riive. Ärakuulamisõiguse rikkumine. Punkti 2

õigusvastasus.

6. HMS § 71 lg 1 sätestab, et isik, kes leiab, et haldusaktiga või haldusmenetluse käigus on

rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi, võib esitada vaide.

7. Vaide esitajale kuuluvad Kitsepõllu tee 2 (katastritunnus 79301:001:1942), Kitsepõllu tee

2a (katastritunnus 79301:001:1945), Kitsepõllu tee 4 (katastritunnus 79301:001:1943) ja

Kitsepõllu tee 4a (katastritunnus 79301:001:1944) kinnistud. Kinnistu arendamiseks on

vajalik kinnistute juurdepääsuteede ristumiskoha ühendamine riigiteega nr 40 ning seega

on Projekteerimistingimused väljastatud Vaide esitaja huvides, kuna need puudutavad

tema ettevõtlust ja omandiõigust.

8. Vaide esitaja õigusi rikub Projekteerimistingimuste punkt 2, kuna see seab ehitusloa

taotlemise eelduseks seaduses sätestamata tingimuse, mida liiatigi ei ole võimalik täita,

sest see ei sõltu Vaide esitajast. Tingimus annab de facto naaberkinnistute omanikele veto-

õiguse ehitusloa väljastamise üle. Kui kolmas isik keeldub kokkulepet sõlmimast (sh esitab

põhjendamatuid tingimusi, viivitab jne), jääb ehitusluba väljastamata. Selline olukord ei ole

kooskõlas hea halduse põhimõttega ja rikub Vaide esitaja õiguspärast ootust, et ehitusloa

väljastamine sõltub objektiivsete tingimuste täitmisest, mitte kolmandate isikute

subjektiivsest tahtest.

9. Projekteerimistingimuste väljastamise aluseks on EhS § 99 lg 3. Nimetatud õigusnorm

sätestab järgneva: Olemasoleva teega ühendamisel või tehnovõrkude rajamisel tee

piirides tuleb ehitusprojekt kooskõlastada tee omanikuga, kes võib määrata eelkõige

nõuded: 1) materjalidele; 2) mõõtudele; 3) konstruktsioonile; 4) tehnoloogiale. Seega on

Transpordiameti pädevuses määratleda tingimusi, mis on ehituslikud ja tehnilised.

Nimetatud säte ei anna volitusnormi tingimuste kehtestamiseks, mis reguleerivad

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

tsiviilõigussuhteid kolmandate isikutega ja seoses kolmandate isikute omandis olevate

kinnisasjadega. Kohustus sõlmida eraõiguslik kokkulepe kolmanda isikuga ei ole oma

olemuselt projekteerimistingimus – see on pigem tsiviilõiguslik kohustus, mille

haldusorganil ei ole alust ehitusloa menetluse raames kehtestada.

10. EhS § 99 on projekteerimistingimuste erinorm teede ehitamiseks. Ka

projekteerimistingimuste üldnormidest ega muudest EhS osadest ei tulene haldusorganile

õiguslikku alust reguleerida tsiviilõiguslikke suhteid.

11. Põhimõte, et ehitusloa ja projekteerimistingimuste menetluses kontrollitakse üksnes avalik-

õiguslikke nõudeid (vastavus planeeringutele, ehitusnormidele, ohutus- ja

keskkonnanõuetele), mitte aga eraõiguslikke suhteid (omandiõiguslikud vaidlused,

servituudid, kaasomandi kasutamise kokkulepped), kehtib alates 01.07.2015 kui jõustus

kehtiv ehitusseadus.

12. Nii on ehitusseadustiku eelnõu 555 SE seletuskirjas leheküljel 27 selgitatud: „Kehtiva

õiguse puhul oli probleemseks regulatsiooni killustatus ning eri toimemehhanismiga nõuete

põhjendamatu kombineerimine: vormilt avalik-õiguslike, kuid sisult eraõiguslike

(asjaõiguslike) nõuete segamine. Selline regulatsioonitehnika võib küll kaasa aidata

teadlikkuse suurendamisele, kuid tekitab ekslikke ettekujutusi. Näiteks, kuivõrd kogu

seaduse regulatsioon on tagatud riikliku järelevalvega, võis sellest järeldada, et riiklikku

järelevalvet saaks kasutada ka tsiviilõiguslike probleemide lahendamisel. EhS-i

regulatsioon on siiski vaid avalik-õiguslikke nõudeid sisaldav ja eraõiguslike

probleemide lahendamiseks tuleb kasutada muid kanaleid.“

13. Täiendavalt on ehitusseadustiku eelnõu 555 SE seletuskirja lk -l 73 selgitatud: Veel on

oluline märkida, et ehitusluba antakse asjale. Riigikohus on leidnud, et ehitusluba on

seotud kinnisasjaga, määrates kindlaks nõuded kinnistul ehitiste püstitamiseks.

Kinnisasjale konkreetse ehitise püstitamiseks kehtestatud nõuded ei saa sõltuda ehitusloa

taotluse esitaja isikust või püstitatavate ehitiste omanikust. /-/ Kui ehitusluba anti välja

isikule, kellel ehitamist võimaldavat asjaõigust ei olnud, ei andnud see isikule õigust ehitada

võõrale kinnisasjale. Sellisel juhul tuli isikul hankida ehitamist võimaldav asjaõigus pärast

ehitusloa saamist. Kõnesolevas eelnõus ei ole seotud omaniku nõusolekut ehitamise

õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev

seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke

suhteid. Seega on eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning

asendada seda näiteks kaasamiskohustusega. Töögrupp leidis, et õiguslikult ei ole

korrektne rääkida kinnisasja omaniku loast ehitamiseks, sest see luba ei kanna endas

avalik-õiguslikku tähendust. Oma sisult on tegu arvamusega, mida pädev asutus võib, aga

ei pruugi ehitusloa andmisel arvestada.

14. Ka Riigikohus on seda põhimõtet kinnitanud muuhulgas lahendis 3-3-1-57-14 punktis 15,

milles Riigikohus asus seisukohale, et juurdeehitise rajamisel rikutud nõuded olid oma

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

sisult eraõiguslikud (p 12). Riigikohus leidis, et olukorras, kus (1) ehitis on valminud, (2)

ehitisele on antud kasutusluba, mis kinnitab selle vastavust ehitisele ettenähtud nõuetele,

(3) pole tuvastatud ehitise vastuolu ehitustehniliste nõuetega ega ehitise arhitektuurilist või

ruumilist sobimatust ja (4) ehitamisel ei ole rikutud avalikke huve kaitsvaid norme, ei ole

kaasomanike vahelise sisult eraõigusliku vaidluse lahendamiseks ja kaasomanikele

tekitatud võimaliku kahju kõrvaldamiseks põhjendatud kasutusloa kehtetuks tunnistamine.

15. Transpordiamet lähtus samuti sellest põhimõttest kui väljastas Projekteerimistingimused

projekteerija taotluse alusel, mitte kinnisasja omanikule. Samas jättis Transpordiamet

kinnisasja omaniku menetlusse kaasamata. Nagu eespool kinnitatud, ei nõustu Vaide

esitaja Projekteerimistingimuste punktiga 2 kuid nõustub Projekteerimistingimustega muus

osas.

16. Kuna Projekteerimistingimusi ei väljastatud kinnistu omanikule, jääb lisaks arusaamatuks,

kes peaks naaberkinnistu omanikega Projekteerimistingimuste punktis 2 viidatud lepingu

sõlmima. Samuti ei ole mõistetav, mis saab siis, kui naaberkinnistu omanik lepingut sõlmida

ei soovi. Vaide esitaja, veegi vähem projekteerija ei saa tagada lepingu sõlmimist, sest

leping eeldab mõlema poole tahteavaldust – kolmas isik (naaberkinnistute omanik) võib

keelduda lepingu sõlmimisest, esitada ebamõistlikke tingimusi või viivitada

läbirääkimistega. Sellega muudetakse ehitusloa saamine sõltuvaks kolmanda isiku tahtest,

mis on ebaproportsionaalne ega vasta ehitusseadustikule.

17. Tingimus „õiguslikult siduvas vormis sõlmitud kokkulepe" on lisaks ebamäärane. Isegi kui

üldse saaks eraõiguslikku lepingut tehnilistes tingimustes määratleda (mida ei esine), ei

ole Projekteerimistingimustes täpsustatud näiteks ka seda, milline peaks olema selle

kokkuleppe sisu, millistel tingimustel loetakse see piisavaks, ega ka seda, kes kontrollib

kokkuleppe vastavust nõuetele. See rikub lisaks õigusselguse ja -kindluse põhimõtet (PS

§ 10 ja § 13 lg 2).

18. Põhiseaduse §-st 19 tuleneva üldise vabaduspõhiõiguse ja lepinguvabaduse kohaselt ei

saa riik kohustada isikut sõlmima eraõiguslikku lepingut. Projekteerimistingimustega on

loodud olukord, kus ehitusloa taotleja peab faktiliselt loobuma lepinguvabadusest, sest ilma

lepinguta ehitusluba ei väljastataks. See on käsitletav kaudse sunnina lepingu

sõlmimiseks, mis riivab ettevõtlusvabadust (PS § 31) ja lepinguvabadust. Lepinguline

sundus on asetatud lisaks menetlusvälisele isikule, sh kinnistu omanikule ja

naaberkinnisasja omanikule, mis veelgi iseloomustab tingimuse õigusvastasust.

19. HMS § 40 lg 2 sätestab, et enne menetlusosalise suhtes sellise toimingu sooritamist, mis

võib kahjustada tema õigusi, peab haldusorgan andma talle võimaluse arvamuse ja

vastuväidete esitamiseks. Transpordiamet ei kaasanud menetlusse Vaide esitajat kui

kinnistu omanikku, kes saanuks omapoolse arvamuse Projekteerimistingimuste punkti 2

osas esitada enne Projekteerimistingimuste väljastamist. Projekteerimistingimuste punkt 2

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

on nii formaalselt kui materiaalselt õigusvastane kuna ärakuulamisõiguse võimaldamata

jätmine tõi kaasa õigusvastase tingimuse lisamise Projekteerimistingimustesse.

20. Projekteerimistingimuste punktiga 2 on sisuliselt pandud haldusorgani enda kohustus

Vaide esitaja kanda. Naaberkinnistu omanikel on endal õigus otsustada kohases

menetluses, kas neile juurdepääsu küsimus on vajalik ja sobiv.

III. Menetluslikud küsimused

21. HMS § 73 lg 1 kohaselt kui seadusega ei ole sätestatud teistsugust vaidealluvust

esitatakse vaie haldusakti andnud või toimingu sooritanud haldusorgani kaudu

haldusorganile, kes teostab haldusakti andnud või toimingu sooritanud haldusorgani üle

teenistuslikku järelevalvet.

22. HMS §76 lg 2p 6 kohaselt kinnitab vaide esitaja, et vaieldavas asjas ei ole jõustunud

kohtuotsust ega toimu kohtumenetlust.

23. Vaide esitaja sai vaidlustatud Projekteerimistingimused kätte 15.05.2026, seega on järgitud

HMS § 75 sätestatud vaidlustamise tähtaega.

Allkirjastatud digitaalselt

Pille Pettai-Stasiulis

Vandeadvokaat

Lisad:

1. Projekteerimistingimused

2. Kinnistusraamatu väljavõtted

3. Volikiri

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

Kinnistu nimi

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

237504

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Palsa

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1942 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 2.

6018 m2   02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel siit osa eraldatud ja avatud kinnistud 27167550, 27167650, 27167750 08.04.2026.

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

6 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 25.01.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.01.2022. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1    Kustutatud 13.07.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 22.07.2004; ümber kirjutatud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

2    Kustutatud 09.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

3     Kustutatud 17.06.2009 kohtutäituri avalduse alusel 19.06.2009.

kehtiv

4     Kustutatud 25.01.2022 kinnistamisavalduse alusel 26.01.2022.

kehtiv

5 Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) Sisse kantud 21.03.2022. 05.02.2024 kinnistamisavalduse kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise ehitamiseks, majandamiseks ja omamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 14.03.2022 lepingu punktidele 2, 3, 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24326750.

alusel muudetud 12.02.2024.  

6     Kustutatud 05.02.2024 kinnistamisavalduse alusel 12.02.2024.

kehtiv

7 Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks vastavalt 25.01.2024 lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevatele plaanidele. Registriossa 237504 kantud 01.02.2024, siia üle kantud. Kaaskoormatud kinnistud nr 24326750, 27167550.

Sisse kantud 01.02.2024. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel muudetud 08.04.2026.  

kehtiv

8    Kustutatud isikliku kasutusõiguse ülekandmisel registriossa 24326750. 05.02.2024 kinnistamisavalduse alusel 12.02.2024.

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1      Kustutatud 09.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

2      Kustutatud 10.08.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.08.2004; ümber kirjutatud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

3      Kustutatud 25.03.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 18.06.2004; ümber kirjutatud 16.05.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets

kehtiv

4       Kustutatud 15.03.2017 nõusoleku, 31.03.2017 kinnistamisavalduse alusel 4.04.2017.

kehtiv

5 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 27167550; 27167650; 27167750.

508 500,00 EUR

Sisse kantud 15.02.2022. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel muudetud 08.04.2026.  

kehtiv

5      Kustutatud ülekandmisel registriossa 237504, 27167550, 27167650. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel 08.04.2026.

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

5     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. 

kehtiv

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:29:58

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

IV jagu - HÜPOTEEGID

27167750

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1945 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 2a.

5398 m2 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 237504 osa eraldamisel 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 237504; 27167550; 27167650.

508 500,00 EUR

Sisse kantud registriossa 237504 15.02.2022; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026.  

kehtiv

1     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

08.04.2026. 

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:30:53

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

IV jagu - HÜPOTEEGID

27167550

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1943 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 4.

5023 m2 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 237504 osa eraldamisel 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks vastavalt 25.01.2024 lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevatele plaanidele. Registriossa 237504 kantud 01.02.2024, siia üle kantud. Kaaskoormatud kinnistud nr 237504, 24326750.

02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu

508 500,00 EUR

Sisse kantud registriossa 237504 15.02.2022; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 237504; 27167650; 27167750.

kantud 08.04.2026.  

1     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. 

kehtiv

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:33:32

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Registriosa:

Registriosa number

Kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

II jagu - OMANIK

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

IV jagu - HÜPOTEEGID

27167650

Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 79301:001:1944 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Kitsepõllu tee 4a.

6956 m2 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 237504 osa eraldamisel 08.04.2026.  

kehtiv

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026. kehtiv

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse

kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 508 500,00 eurot Rävala Laenud OÜ (registrikood 12629269) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 237504; 27167550; 27167750.

508 500,00 EUR

Sisse kantud registriossa 237504 15.02.2022; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 08.04.2026.  

kehtiv

1     Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS (registrikood 10237832) kasuks. Sisse kantud registriossa 237504 23.08.2024; siia üle kantud. 02.04.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

kehtiv

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

08.04.2026. 

Asutus: Advokaadibüroo LEVIN OÜ Nimi: Birgit Naska Kuupäev: 03.06.2026 15:34:23

Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut.

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

Transpordiamet

Edastatud e-maili aadressil:

[email protected]

Vaide esitaja:

Rohevärav OÜ

Registrikood 16311601

Vaide esitaja esindaja:

Vandeadvokaat Pille Pettai-Stasiulis

Advokaadibüroo LEVIN

e-post: [email protected]

tel: 6 860 000

Maakri 19, Tallinn 10145

VAIE 08.06.2026

Käesoleva vaide esitab Advokaadibüroo LEVIN oma kliendi Rohevärav OÜ nimel ja palvel

I Vaide esitaja taotlus:

i) Tühistada tee projekteerimise tingimuste nr 7.1-1/26/5321-3 punkt 2, milles on

sätestatud järgnev tingimus:“ Rajatavalt ristumiskohalt on vajalik tagada

juurdepääs Kitsepõllu tee 6 (tunnus 83101:003:0763), Kitsepõllu tee 8 (tunnus

83101:003:0764) ja Kitsepõllu tee 10 (tunnus 83101:003:0765) katastriüksustele, sest

eraldi ristumiskoha rajamine nimetatud katastriüksusele ei ole riigitee toimivuse ja

ohutuse seisukohalt sobilik ning juurdepääsu võimaluseta jäämine võib riivata

kõnealuse maaomaniku huve. Õiguslikult siduvas vormis sõlmitud kokkulepe lisada

kooskõlastamiseks esitatavale projektile.“

I Asjaolud

1. 15.05.2026 sai Vaide esitaja projekteerija Oils OÜ kaudu teada, et Transpordiamet on

väljastanud Tähtvere küla Kitsepõllu tee 2, 2a, 4 ja 4a kinnistute juurdepääsutee

ristumiskoha ehitamise nõuded nr 7.1-1/26/5321-3, edaspidi Projekteerimistingimused.

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

2. Projekteerimistingimuste menetlusse ei olnud Vaide esitajat kaasatud, kuigi ta on

Projekteerimistingimuste esemeks olevate kinnistute Kitsepõllu tee 2 (katastritunnus

79301:001:1942), Kitsepõllu tee 2a (katastritunnus 79301:001:1945), Kitsepõllu tee 4

(katastritunnus 79301:001:1943) ja Kitsepõllu tee 4a (katastritunnus 79301:001:1944)

omanik.

3. Vaide esitajal ei ole Projekteerimistingimuste väljastamise ja nende tingimuste osas muid

pretensioone, välja arvatud punktis 2 sätestatu osas.

4. Kui projekteerija ei oleks Vaide esitajale Projekteerimistingimusi edasi saatnud, ei oleks

Vaide esitajale teatavaks saanud, et Projekteerimistingimuste punktiga 2 nõutakse

naaberkinnistu omanikuga lepingu sõlmimist, mis tuleks esitada Transpordiametile koos

ehitusprojektiga.

5. Vaide esitaja leiab, et Projekteerimistingimuste punkt 2 on õigusvastane ja see tuleb

tühistada.

II Vaide esitaja subjektiivsete õiguste riive. Ärakuulamisõiguse rikkumine. Punkti 2

õigusvastasus.

6. HMS § 71 lg 1 sätestab, et isik, kes leiab, et haldusaktiga või haldusmenetluse käigus on

rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi, võib esitada vaide.

7. Vaide esitajale kuuluvad Kitsepõllu tee 2 (katastritunnus 79301:001:1942), Kitsepõllu tee

2a (katastritunnus 79301:001:1945), Kitsepõllu tee 4 (katastritunnus 79301:001:1943) ja

Kitsepõllu tee 4a (katastritunnus 79301:001:1944) kinnistud. Kinnistu arendamiseks on

vajalik kinnistute juurdepääsuteede ristumiskoha ühendamine riigiteega nr 40 ning seega

on Projekteerimistingimused väljastatud Vaide esitaja huvides, kuna need puudutavad

tema ettevõtlust ja omandiõigust.

8. Vaide esitaja õigusi rikub Projekteerimistingimuste punkt 2, kuna see seab ehitusloa

taotlemise eelduseks seaduses sätestamata tingimuse, mida liiatigi ei ole võimalik täita,

sest see ei sõltu Vaide esitajast. Tingimus annab de facto naaberkinnistute omanikele veto-

õiguse ehitusloa väljastamise üle. Kui kolmas isik keeldub kokkulepet sõlmimast (sh esitab

põhjendamatuid tingimusi, viivitab jne), jääb ehitusluba väljastamata. Selline olukord ei ole

kooskõlas hea halduse põhimõttega ja rikub Vaide esitaja õiguspärast ootust, et ehitusloa

väljastamine sõltub objektiivsete tingimuste täitmisest, mitte kolmandate isikute

subjektiivsest tahtest.

9. Projekteerimistingimuste väljastamise aluseks on EhS § 99 lg 3. Nimetatud õigusnorm

sätestab järgneva: Olemasoleva teega ühendamisel või tehnovõrkude rajamisel tee

piirides tuleb ehitusprojekt kooskõlastada tee omanikuga, kes võib määrata eelkõige

nõuded: 1) materjalidele; 2) mõõtudele; 3) konstruktsioonile; 4) tehnoloogiale. Seega on

Transpordiameti pädevuses määratleda tingimusi, mis on ehituslikud ja tehnilised.

Nimetatud säte ei anna volitusnormi tingimuste kehtestamiseks, mis reguleerivad

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

tsiviilõigussuhteid kolmandate isikutega ja seoses kolmandate isikute omandis olevate

kinnisasjadega. Kohustus sõlmida eraõiguslik kokkulepe kolmanda isikuga ei ole oma

olemuselt projekteerimistingimus – see on pigem tsiviilõiguslik kohustus, mille

haldusorganil ei ole alust ehitusloa menetluse raames kehtestada.

10. EhS § 99 on projekteerimistingimuste erinorm teede ehitamiseks. Ka

projekteerimistingimuste üldnormidest ega muudest EhS osadest ei tulene haldusorganile

õiguslikku alust reguleerida tsiviilõiguslikke suhteid.

11. Põhimõte, et ehitusloa ja projekteerimistingimuste menetluses kontrollitakse üksnes avalik-

õiguslikke nõudeid (vastavus planeeringutele, ehitusnormidele, ohutus- ja

keskkonnanõuetele), mitte aga eraõiguslikke suhteid (omandiõiguslikud vaidlused,

servituudid, kaasomandi kasutamise kokkulepped), kehtib alates 01.07.2015 kui jõustus

kehtiv ehitusseadus.

12. Nii on ehitusseadustiku eelnõu 555 SE seletuskirjas leheküljel 27 selgitatud: „Kehtiva

õiguse puhul oli probleemseks regulatsiooni killustatus ning eri toimemehhanismiga nõuete

põhjendamatu kombineerimine: vormilt avalik-õiguslike, kuid sisult eraõiguslike

(asjaõiguslike) nõuete segamine. Selline regulatsioonitehnika võib küll kaasa aidata

teadlikkuse suurendamisele, kuid tekitab ekslikke ettekujutusi. Näiteks, kuivõrd kogu

seaduse regulatsioon on tagatud riikliku järelevalvega, võis sellest järeldada, et riiklikku

järelevalvet saaks kasutada ka tsiviilõiguslike probleemide lahendamisel. EhS-i

regulatsioon on siiski vaid avalik-õiguslikke nõudeid sisaldav ja eraõiguslike

probleemide lahendamiseks tuleb kasutada muid kanaleid.“

13. Täiendavalt on ehitusseadustiku eelnõu 555 SE seletuskirja lk -l 73 selgitatud: Veel on

oluline märkida, et ehitusluba antakse asjale. Riigikohus on leidnud, et ehitusluba on

seotud kinnisasjaga, määrates kindlaks nõuded kinnistul ehitiste püstitamiseks.

Kinnisasjale konkreetse ehitise püstitamiseks kehtestatud nõuded ei saa sõltuda ehitusloa

taotluse esitaja isikust või püstitatavate ehitiste omanikust. /-/ Kui ehitusluba anti välja

isikule, kellel ehitamist võimaldavat asjaõigust ei olnud, ei andnud see isikule õigust ehitada

võõrale kinnisasjale. Sellisel juhul tuli isikul hankida ehitamist võimaldav asjaõigus pärast

ehitusloa saamist. Kõnesolevas eelnõus ei ole seotud omaniku nõusolekut ehitamise

õiguspärasusega, sest EhS on oma olemuselt avalik-õiguslikke suhteid käsitlev

seadus, mis ei peaks seadma haldusakti õiguspärasuse eelduseks asjaõiguslikke

suhteid. Seega on eelnõus üritatud vältida asjaõiguslike normide sissetoomist ning

asendada seda näiteks kaasamiskohustusega. Töögrupp leidis, et õiguslikult ei ole

korrektne rääkida kinnisasja omaniku loast ehitamiseks, sest see luba ei kanna endas

avalik-õiguslikku tähendust. Oma sisult on tegu arvamusega, mida pädev asutus võib, aga

ei pruugi ehitusloa andmisel arvestada.

14. Ka Riigikohus on seda põhimõtet kinnitanud muuhulgas lahendis 3-3-1-57-14 punktis 15,

milles Riigikohus asus seisukohale, et juurdeehitise rajamisel rikutud nõuded olid oma

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

sisult eraõiguslikud (p 12). Riigikohus leidis, et olukorras, kus (1) ehitis on valminud, (2)

ehitisele on antud kasutusluba, mis kinnitab selle vastavust ehitisele ettenähtud nõuetele,

(3) pole tuvastatud ehitise vastuolu ehitustehniliste nõuetega ega ehitise arhitektuurilist või

ruumilist sobimatust ja (4) ehitamisel ei ole rikutud avalikke huve kaitsvaid norme, ei ole

kaasomanike vahelise sisult eraõigusliku vaidluse lahendamiseks ja kaasomanikele

tekitatud võimaliku kahju kõrvaldamiseks põhjendatud kasutusloa kehtetuks tunnistamine.

15. Transpordiamet lähtus samuti sellest põhimõttest kui väljastas Projekteerimistingimused

projekteerija taotluse alusel, mitte kinnisasja omanikule. Samas jättis Transpordiamet

kinnisasja omaniku menetlusse kaasamata. Nagu eespool kinnitatud, ei nõustu Vaide

esitaja Projekteerimistingimuste punktiga 2 kuid nõustub Projekteerimistingimustega muus

osas.

16. Kuna Projekteerimistingimusi ei väljastatud kinnistu omanikule, jääb lisaks arusaamatuks,

kes peaks naaberkinnistu omanikega Projekteerimistingimuste punktis 2 viidatud lepingu

sõlmima. Samuti ei ole mõistetav, mis saab siis, kui naaberkinnistu omanik lepingut sõlmida

ei soovi. Vaide esitaja, veegi vähem projekteerija ei saa tagada lepingu sõlmimist, sest

leping eeldab mõlema poole tahteavaldust – kolmas isik (naaberkinnistute omanik) võib

keelduda lepingu sõlmimisest, esitada ebamõistlikke tingimusi või viivitada

läbirääkimistega. Sellega muudetakse ehitusloa saamine sõltuvaks kolmanda isiku tahtest,

mis on ebaproportsionaalne ega vasta ehitusseadustikule.

17. Tingimus „õiguslikult siduvas vormis sõlmitud kokkulepe" on lisaks ebamäärane. Isegi kui

üldse saaks eraõiguslikku lepingut tehnilistes tingimustes määratleda (mida ei esine), ei

ole Projekteerimistingimustes täpsustatud näiteks ka seda, milline peaks olema selle

kokkuleppe sisu, millistel tingimustel loetakse see piisavaks, ega ka seda, kes kontrollib

kokkuleppe vastavust nõuetele. See rikub lisaks õigusselguse ja -kindluse põhimõtet (PS

§ 10 ja § 13 lg 2).

18. Põhiseaduse §-st 19 tuleneva üldise vabaduspõhiõiguse ja lepinguvabaduse kohaselt ei

saa riik kohustada isikut sõlmima eraõiguslikku lepingut. Projekteerimistingimustega on

loodud olukord, kus ehitusloa taotleja peab faktiliselt loobuma lepinguvabadusest, sest ilma

lepinguta ehitusluba ei väljastataks. See on käsitletav kaudse sunnina lepingu

sõlmimiseks, mis riivab ettevõtlusvabadust (PS § 31) ja lepinguvabadust. Lepinguline

sundus on asetatud lisaks menetlusvälisele isikule, sh kinnistu omanikule ja

naaberkinnisasja omanikule, mis veelgi iseloomustab tingimuse õigusvastasust.

19. HMS § 40 lg 2 sätestab, et enne menetlusosalise suhtes sellise toimingu sooritamist, mis

võib kahjustada tema õigusi, peab haldusorgan andma talle võimaluse arvamuse ja

vastuväidete esitamiseks. Transpordiamet ei kaasanud menetlusse Vaide esitajat kui

kinnistu omanikku, kes saanuks omapoolse arvamuse Projekteerimistingimuste punkti 2

osas esitada enne Projekteerimistingimuste väljastamist. Projekteerimistingimuste punkt 2

Advokaadibüroo LEVIN OÜ

Maakri 19/1, 10145 Tallinn, Eesti Tel: (+372) 686 0000

[email protected] www.levinlaw.ee

Reg.nr.: 12947348 KMKR: EE101835446

on nii formaalselt kui materiaalselt õigusvastane kuna ärakuulamisõiguse võimaldamata

jätmine tõi kaasa õigusvastase tingimuse lisamise Projekteerimistingimustesse.

20. Projekteerimistingimuste punktiga 2 on sisuliselt pandud haldusorgani enda kohustus

Vaide esitaja kanda. Naaberkinnistu omanikel on endal õigus otsustada kohases

menetluses, kas neile juurdepääsu küsimus on vajalik ja sobiv.

III. Menetluslikud küsimused

21. HMS § 73 lg 1 kohaselt kui seadusega ei ole sätestatud teistsugust vaidealluvust

esitatakse vaie haldusakti andnud või toimingu sooritanud haldusorgani kaudu

haldusorganile, kes teostab haldusakti andnud või toimingu sooritanud haldusorgani üle

teenistuslikku järelevalvet.

22. HMS §76 lg 2p 6 kohaselt kinnitab vaide esitaja, et vaieldavas asjas ei ole jõustunud

kohtuotsust ega toimu kohtumenetlust.

23. Vaide esitaja sai vaidlustatud Projekteerimistingimused kätte 15.05.2026, seega on järgitud

HMS § 75 sätestatud vaidlustamise tähtaega.

Allkirjastatud digitaalselt

Pille Pettai-Stasiulis

Vandeadvokaat

Lisad:

1. Projekteerimistingimused

2. Kinnistusraamatu väljavõtted

3. Volikiri