Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-260663C

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 16786650 ja katastriüksuse

tunnusega 25501:001:0514 avalikes huvides omandatav äralõige

pindalaga 6043 m² - mis moodustab katastriüksuse tunnusega

25501:001:1836 (Maa ja Ruumiametisse eraldi sissekantud,

Kinnistusraamatus veel ei kajastu) (metsamaa koos kasvava metsaga)

Hinnangu eesmärk:

Kinnisasja äralõike turuväärtuse hindamine (KAHOS § 4 lõige 4)

vahetusmaaks seoses äralõike avalikes huvides omandamisega

(KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 09.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 48

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED .................................................................................................................... 6

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk .......................................................................... 6 1.2 Hindamise alused ....................................................................................................... 7 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................ 7

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ............................ 8

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ..................................... 8

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................. 8

2.3 Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................... 8

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................ 10

3.1 Õigussuhete kirjeldus ............................................................................................... 10

3.2 Asukoha kirjeldus ..................................................................................................... 10

3.3 Katastriüksuste kirjeldus ........................................................................................... 15

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus .................................................................................. 16

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ............................................... 17

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................. 19

4.1 Makromajanduse ülevaade ...................................................................................... 19

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ................................................................................... 22

4.3 Metsamaa turuülevaade ........................................................................................... 27

4.4 Pakkumise ülevaade ................................................................................................ 30

4.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 31

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE .............................................................................. 32

5.1 Parim kasutus .......................................................................................................... 32

5.2 Hindamismeetodid ................................................................................................... 32

5.3 Hindamismeetodi valik ............................................................................................. 33

5.4 Hindamine ................................................................................................................ 33 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ...................................................... 33 5.4.2 Metsatagavara hindamine ................................................................................................... 37 5.4.3 Turuväärtus kokku ............................................................................................................... 37

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ......................................................................................... 38

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast................................................................................... 39

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 40

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 25 ............................................................................... 44

Lisa nr 5 Metsatagavara hindamine ............................................................................ 45

Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................... 48

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 48

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 16786650 ja katastriüksuse tunnusega

25501:001:0514 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga 6043 m² -

mis moodustab katastriüksuse tunnusega 25501:001:1836 (Maa ja

Ruumiametisse eraldi sissekantud, Kinnistusraamatus veel ei kajastu)

(metsamaa koos kasvava metsaga)

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, 2 Tallinna-Tartu-Võru-

Luhamaa tee (äralõige endisest Saare kinnisasjast, tervikust)

Omanik: OÜ Talumets (registrikood 12001341)

Katastriüksuse tunnus 25501:001:0514 -Kinnistusraamatu andmed;

(Maa- ja Ruumiameti andmetel 25501:001:1837 ja 25501:001:1836 )

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 72 969 m2

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Naabruses paiknevad väärtuslikud

põllumaad. Hinnatav vara jääb teemaplaneeringu kohane tee ja tee

kaitsevööndi alasse, teemaplaneeringu kohase tee koridori, projekteeritava

2+2 maantee teljele ning planeeritud kergliiklusteele.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise

kohustusega alale. Ehitusõigus puudub ning vastavalt üldplaneeringu

tingimustele ei ole hinnatavale äralõikele ehitusõigust võimalik määrata,

sest tegemist on avalikult kasutatava tee kaitsevööndi alaga.

Kõlvikuline koosseis ja

maa kasutus:

Haritav maa 18 942 m2, metsamaa 49 449 m2, looduslik rohumaa 1297 m2,

muu maa 3280 m2.

Äralõige on moodustatud eelkõige metsamaa alalt.

Maaüksusel kehtiv metsamajandamise kava puudub, äralõike

takseeriseloomustuse 2026-2035 (03.03.2026 koostanud Peep Põntson,

Metsaeksperdi Metsakorralduse osaühing) kohaselt on metsamaad 0,44

ha, millest hall-lepikud 0,31 ha ja kaasikud 0,13 ha. Kasvava metsa

tagavara on 56 tm, sellest kasvava metsana 0 tm 10 aasta kohta. Tagavara

juurdekasv I rindes on 3,4 tm aastas. Kahel eraldisel valmiv mets, ühel

noorendik.

Äralõige:

katastriüksuse edelaosas asuv hoonestamata maa-ala (kitsas riba tee

ääres) pindalaga 6043 m², moodustatud on eraldi katastriüksus tunnusega

25501:001:1836. Äralõike alal hindajale teadaolevalt tehnovõrkude

liitumispunktid puuduvad. Äralõikele jääb osaliselt sidekaabel.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

Kinnisasja äralõike turuväärtuse hindamine (KAHOS § 4 lõige 4)

vahetusmaaks seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS §

4 lõike 1 punkti 7 alusel).

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 48

Lähteülesanne:

hinnata Saare kinnisasja registriosa numbriga 16786650 äralõike

turuväärtus vahetamiseks Kuuse kinnisasja registriosa numbriga 3007436

vastu, planeeritud äralõike suurus 6030 m², avalikes huvides võõrandamisel

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. Äralõike

väljamõõtmise tulemusel on jagatud 2 katastriüksust, millest nn äralõike

suurus on 6043 m2, mistõttu on hindmaisel lähtutud äralõike pindala osas

juba välja mõõdetud maaüksuse pindalast.

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 09.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: tellimusleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026.

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

- hindamisel on eeldatud, et metsa väärtused ei ole hindamisaruande

väärtuse kuupäeva ja metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal

muutunud;

- hindamisel hüpoteekidega ei arvestata.

Turuväärtus:

2489,25 € (0,41 €/m2 taandatuna hinnatava mõttelise osa pindalale, s.o

6043 m2), sh

- metsamaa turuväärtus 1751,25 €

- metsatagavara turuväärtus 738 €.

Kuivõrd kinnisasjade vahetamise korral asendatakse omandatav kinnisasi

teise samaväärse kinnisasjaga, ei käsitleta käesolevas eksperthinnangus

kaasnevaid kahjusid ega saamata jäävat tulu. Vahetatavate kinnisasjade

väärtused on määratud ühtsel metoodilisel alusel, lähtudes kinnisasjade

harilikust väärtusest või metsaga kinnisasjade puhul vastavast metsa

väärtuse määramise metoodikast.

Hinnang likviidsusele: metsamaa müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga keskmiselt

6 kuud, mida võib hinnatava vara turusegmendi lõikes pidada tavapäraseks

Hindamistulemuse

täpsus:

arvestades, et Järva maakonna metsamaa turg on keskmisest parema

efektiivsusega, on hindamistulemused esitatud hinnatava vara

turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%)

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Hinnatavale varale on juurdepääs üle mitteavalikuks kasutuseks märgitud Jalametsa tee (tee nr

2340003), mis viivad Tallinn-Tartu maanteeni. Hindaja soovitab juurdepääsu pikaajalise õiguskindluse

tagamiseks sõlmida vastavad kokkulepped ning seada teeservituudid.

Hindamistulemus

Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Saare asuva kinnisasja registriosa numbriga

16786650 äralõike pindalaga 6043 m², mis moodustab eraldi katastriüksuse tunnusega 25501:001:1836

turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 2489,25 (kaks tuhat nelisada kaheksakümmend üheksa

eurot ja kakskümmend viis eurosenti) eurot.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 48

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 48

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 16786650 ja katastriüksuse

tunnusega 25501:001:0514 avalikes huvides omandatav äralõige

pindalaga 6043 m² - mis moodustab katastriüksuse tunnusega

25501:001:1836 (Maa ja Ruumiametisse eraldi sissekantud,

Kinnistusraamatus veel ei kajastu) (metsamaa koos kasvava metsaga)

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: tellimusleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hinnangu eesmärk:

Kinnisasja äralõike turuväärtuse hindamine (KAHOS § 4 lõige 4)

vahetusmaaks seoses äralõike avalikes huvides omandamisega

(KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasjade

hariliku väärtuse määramiseks vahetusmaaks andmise menetluses

vastavalt Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses (edaspidi

KAHOS) sätestatule. Hindamisel on lähtutud kinnisasjade harilikust

väärtusest. Tulenevalt asjaolust, et kinnisasjade omandamine toimub

vahetusmaaks andmise eesmärgil kokkuleppel kinnisasja omanikuga,

ei käsitleta käesolevas hindamisaruandes KAHOS § 15 kohast

täiendavat hüvitist. Kuivõrd kinnisasjade vahetamise korral

asendatakse omandatav kinnisasi teise samaväärse kinnisasjaga, ei

käsitleta käesolevas eksperthinnangus kaasnevaid kahjusid ega

saamata jäävat tulu.

Hinnangu kasutaja: Transpordiamet

Väärtuse liik:

harilik väärtus1

Vastavalt „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ § 12 - hariliku

väärtuse (edaspidi väärtus) hindamiseks tellitakse üldjuhul

turuväärtuse hindamine kutseliselt hindajalt, lähtudes §-s 14

sätestatust.

§ 14 Turuväärtus

(1) Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks

väärtuse kuupäeval minema üle müüjalt ostjale sõltumatus ja võrdsetel

alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat

müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ja ilma sunduseta.

turuväärtus2

Lähteülesanne:

hinnata Saare kinnisasja registriosa numbriga 16786650 äralõike

turuväärtus vahetamiseks Kuuse kinnisasja registriosa numbriga

3007436 vastu, planeeritud äralõike suurus 6030 m², avalikes huvides

1 TSÜS § 65 Eseme väärtus - Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti.

Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). 2 Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt

tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust,

kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-11).

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 48

võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile

2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi

täpsusega. Äralõike väljamõõtmise tulemusel on jagatud 2

katastriüksust, millest nn äralõike suurus on 6043 m2, mistõttu on

hindmaisel lähtutud äralõike pindala osas juba välja mõõdetud

maaüksuse pindalast.

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

- hindamisel hüpoteekidega ei arvestata

- hindamisel on eeldatud, et metsaväärtused ei ole hindamisaruande väärtuse kuupäeva ja

metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal muutunud.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 48

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- Kinnistul kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus

nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord", Peep Põntson, Metsaeksperdi

metsakorralduse osaühing, koostatud 03.03.2026;

- Takseeriseloomustus 2026-2035, Peep Põntson, Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing,

03.03.2026;

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 25 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere

lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 06.06.2026;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 06.06.2025;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 06.06.2026;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 06.06.2026;

- Metsaportaal https://register.metsad.ee/, 08.06.2026;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 06.06.2026;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 06.06.2026;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 06.06.2026;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 08.06.2025;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus on kasutatud allhanget – Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing

- puidutagavara hinnanguks (03.03.2026).

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev4: 04.04.2026

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 48

Hindamisaruande kuupäev5: 09.06.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: -

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, vara hindaja ülevaatus piirdust

ülevaatusega juurdepääsu teelt.

Algandmed esitanud isik: Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud

info.

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

5 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 48

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Kinnistu nimi: -

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 16786650

Katastriüksuse tunnus 25501:001:0514

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 72 969 m2

Omanik: OÜ Talumets (registrikood 12001341)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded

puuduvad

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa IV jaos üks kehtiv hüpoteek,

hindamisel hüpoteekidega ei arvestata

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Maaparandusühistu tegevuspiirkond;

- Maaparandushoiu-ala;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd;

- Sideehitise kaitsevöönd;

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla

Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 22 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad.

Mikroasukoht

Naabrus: Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud

talukompleksid

Juurdepääs:

jalakäijad naabruses kergliiklusteed puuduvad

sõidukid hea

kommentaar otsene juurdepääs mitteavalikult teelt (Jalametsa

tee), mis on rahuldavas seisukorras kruusakattega.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 48

Hindaja soovitab juurdepääsu pikaajalise

õiguskindluse tagamiseks sõlmida vastavad

kokkulepped ning seada teeservituudid.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid

(lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~5 km

kaugusel Koigi külas.

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliini peatused „Käsukonnaristi“ ~ 800 m

kaugusel

Veekogu: Lähiümbruses suuremad veekogud puuduvad

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala müratase jääb Maa- ja Ruumiameti mürakaardi

rakenduse andmetel 50-69 db vahemikku. Müra häirivuse indikaatori on

kohati kõrge. Müratase turuväärtusele mõju ei avalda.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus: Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, piirneb hinnatav vara Tallinna-Tartu-Võru-

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 48

Luhamaa teega, mis on keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille

aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades hinnatava vara

kasutust metsamaana, ei avalda nimetatud liiklussagedus hindaja

hinnangul vara turuväärtusele olulist negatiivset mõju. Hea piirkondlik

ühendus võib metsamajanduslikust aspektist avaldada väärtusele

mõõdukalt positiivset mõju, kuid selle täpne ulatus ei ole eraldiseisvalt

määratletav.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk:

Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 48

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6:

Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

Metsatulekahjude oht:

hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus võib

esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esile kerkimise

riski, mille juures hindaja soovitab siinkohal vastavat riski mitigeerida

eeskätt võimaliku vara kindlustuslepingu sõlmimise läbi

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg) 7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 48

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Metsakinnistute turul on nõudlus üldjuhul üleriigiline ning väärtust mõjutavad eelkõige puistu omadused,

majandamispotentsiaal ja juurdepääs. Hinnatava vara paiknemine olulise tähtsusega riigimaantee ääres

on metsamajanduslikust aspektist pigem positiivne, toetades logistilist ligipääsetavust ja puidu väljaveo

võimalusi.

Asukohaskeemid:

Allikas: www.kaart.delfi.ee

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 48

3.3 Katastriüksuste kirjeldus

Katastriüksus 25501:001:0514

Katastriüksuse pindala: 72 969 m2

Kõlvikuline jaotus: Haritav maa 18 942 m2, metsamaa 49 449 m2, looduslik rohumaa 1297

m2, muu maa 3280 m2.

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga

Reljeef: Reljeef tasane

Haljastus:

looduslik kõrghaljastus, metsamaa, maanteepoolsele äralõikele on

koostatud takseeriseloomustus, vt punkt 3.4. Varasemale

tervikkinnisasjale Saare, katastriüksuse tunnusega 25501:001:0514, on

teostatud inventeerimine 23.03.2023 metsakorraldaja Tornator Eesti OÜ

poolt. Kuivõrd hinnatavaks varaks on vaid äralõige tervikust, ei ole

siinjuures terviku metsakooslust detailsemalt kirjeldatud.

Maa maksustamishind Katastriüksus tervikuna 22 083 € (https://minu.kataster.ee/);

Parkimistingimused: Parkimine on teede ääres, otsene parkla rajamata, elektriauto

laadimispunkt puudub, lähim ~ 6 km kaugusel Paia Ristis.

Üldplaneering:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Naabruses paiknevad

väärtuslikud põllumaad. Hinnatav vara jääb teemaplaneeringu kohane

tee ja tee kaitsevööndi alasse, teemaplaneeringu kohase tee koridori,

projekteeritava 2+2 maantee teljele ning planeeritud kergliiklusteele.

Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutuskaart

Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 48

Ehitusõigus:

Ehitusõigus puudub ning vastavalt üldplaneeringu tingimustele ei ole

hinnatavale äralõikele ehitusõigust võimalik määrata, sest tegemist on

avalikult kasutatava tee kaitsevööndi alaga.

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus

äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 25501:001:0514,

Maa-ja Ruumiametis on registreeritud eraldi katastriüksus

tunnusega 25501:001:1836, mis Kinnistusraamatus ei kajastu

Äralõike pindala: 6043 m2 (vastavalt tellimuslepingule 6030 m2, kuid tegelik välja

mõõdetud äralõige 6043 m2)

Positsioon: 25

Omandaja: Eesti Vabariik

Paiknemine:

Äralõige paikneb kinnisasja lääneosas, moodustab kitsa siilu tee ääres.

Allikas: - Krundijaotuskava POS 25 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-

107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojektist

Planeeritud ehitustööd:

4-rajalise põhimaantee, kogujatee, tagasihüppekoha, truubi, kraavi,

ulukitara, konnapiirde, drenaaži ja sidekanalisatsiooni rajamine.

Sidetrassi, truubi ja drenaaži likvideerimine. Raadamine. Drenaaži

kollektori rajamine toimub eraomandis kinnisasjal.

Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja läänepoolses osas, moodustab kitsa siilu

Reljeef: Reljeef tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Olemasolev mahasõit kruusakattega

Haljastus:

äralõike takseeriseloomustuse 2026-2035 (03.03.2026 koostanud Peep

Põntson, Metsaeksperdi Metsakorralduse osaühing) kohaselt on

metsamaad 0,44 ha, millest hall-lepikud 0,31 ha ja kaasikud 0,13 ha.

Kasvava metsa tagavara on 56 tm, sellest kasvava metsana 0 tm 10

aasta kohta. Tagavara juurdekasv I rindes on 3,4 tm aastas. Kahel

eraldisel valmiv mets, ühel noorendik.

Kasvukohatüüp: naadi

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 48

Tehnovõrgud:

Hindajale teadaolevalt on hinnataval katastriüksuse edelanurgas

sidekaabel:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendus

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

Arvestades hinnatava vara olemust metsamaana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige metsa

jätkusuutliku majandamise ja taastuvressursi kasutamisega. Hinnataval varal puuduvad teadaolevad

looduskaitselised piirangud, mis takistaksid metsa tavapärast majandamist. Hindaja hinnangul ei esine

väärtuse kuupäeva seisuga kestlikkusest tulenevaid asjaolusid, mis avaldaksid hinnatava vara

turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju.

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Hinnatav vara vastab eksperthinnangu koostaja hinnangul väärtuse kuupäeva seisuga ESG põhimõtetele

metsamaa tavapärase kasutuse ja jätkusuutliku majandamise kontekstis üsna arvestatavas ulatuses.

Senist kinnisvara juhtimise kvaliteeti võib üldplaanis pidada rahuldavaks.

Täpsem ESG tegurite loetelu on esitatud eksperthinnangu allkirjastatud digikonteineris oleva Lisa C all.

Hindajale teadaolevalt kinnisasja osas kõrvalekalded tavapärasest keskkonnakvaliteedist üldplaanis

puuduvad (vt ka peatükk 3.2).

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 48

Kehtivad kestlikkuse ja ESG nõuetele vastavuse kriteeriumid ei mõjuta hetkel hindaja hinnangul teadaolevalt

kuigi laialdasel võimalikul määral hinnatava vara turuväärtust või ka likviidsust, kuid ei saa välistada, et vara

võimaliku kestlikkuse muutumise (halvenemise), ESG nõuete regulatiivse karmistumise või ka hetkel

ettenägematutel põhjustel keskkonnakvaliteedi võimaliku muutumise (halvenemise) korral võib vastav mõju

selgemalt esineda (süveneda) ning seda eeskätt pikemas perspektiivis.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 48

4. TURUÜLEVAATED

4.1 Makromajanduse ülevaade

Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026

Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2%

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise

kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv,

mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud.

Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku

moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui

tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel

esimeses kvartalis mõju avaldanud.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja

2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda

vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus.

Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%)

Allikas: Statistikaamet

Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas

2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas.

Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on

umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui

ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 48

esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid

madalad.

Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab

Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt

Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem

ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme.

Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020.

aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019.

aasta taseme.

Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli

väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad

näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just

Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud.

Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige

kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist.

Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4%

Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta

sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%.

Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini

kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul,

samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu.

Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi

arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui

elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju.

Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026

100 100.06

100.93

101.58

102.63

101.48 101.47

101.31

100.7

101.74

102.53 102.53

103.39

98

99

100

101

102

103

104

a p

ri ll

2 0

2 5

m a

i 2

0 2

5

ju u

n i 2

0 2

5

ju u

li 2

0 2

5

A u g -2

5

S e

p t-

2 5

o k to

o b

e r

2 0

2 5

N o

v -2

5

d e ts

e m

b e r

2 0 2

4 5

ja a

n u

a r

2 0

2 6

v e

e b

ru a

r 2

0 2

6

m ä

rt s 2

0 2

6

a p

ri ll

2 0

2 6

Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 48

Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem

Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas

eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (-

1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%.

Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu

kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus

tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete

tootmises.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid

töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest

soojem ilm.

Tööturu taastumine võtab aega

Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine

jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik,

on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra

optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus.

Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike

langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv

jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus

tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel,

mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused.

Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on

oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam

tööstuses ja ehituses.

Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas

Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi

turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa

rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise

pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika

suunda .

Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et

inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis

omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja

jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka

languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel.

Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna

inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada

intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu.

Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 48

Allikas: Eurostat

Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt

Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub

tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse

varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse

üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal

võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata.

Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis

avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et

hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja

eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet.

Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa

tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus

kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada.

Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust

kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud

piirkondadesse.

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, www.kv.ee, Arco Vara statistika 13.05.2026

2026. aasta aprillis püsis Eesti kinnisvaraturg tehingute arvu poolest aastatagusega võrreldes üsna stabiilne.

Tehti 3454 ostu-müügitehingut, mis on veidi vähem kui 2025. aasta aprillis (3474 tehingut). Samas kasvas

tehingute koguväärtus 430,6 miljonilt eurolt 442,9 miljoni euroni, mis viitab sellele, et keskmine tehingu

väärtus on tõusnud.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 48

Võrreldes 2026. aasta märtsiga, mil tehti 3614 tehingut, oli aprillis näha kerget jahtumist - tehingute arv

vähenes, samas kui koguväärtus kasvas 431,2 miljonilt eurolt 442,9 miljoni euroni. Üldpilt viitab sellele, et

pärast märtsi aktiivsust jäi turg aprillis küll tugevaks, kuid veidi rahunes.

Ostu-müügi tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010-2026

*

2026. aasta andmed on toodud aprilli seisuga

Allikas: Maa-ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Korteriturg aprillis veidi jahtus, kuid hinnatase püsib stabiilne

2026. aasta aprillis registreeriti Eestis 1839 korteriomandina võõrandatud eluruumide ostu-müügitehingut,

mis on veidi vähem kui 2025. aasta aprillis, mil tehinguid oli 1872. See tähendab 33 tehingu võrra vähenemist

ehk ligikaudu 1,8% langust. Tehingute koguväärtus oli aprillis 228,7 miljonit eurot, mis on samuti madalam

kui aasta varem (234,4 miljonit eurot), kahanedes 5,7 miljoni euro ehk ligikaudu 2,4% võrra.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga vähenes tehingute arv (1898-lt 1839-le), samas kui koguväärtus jäi sisuliselt

samale tasemele. Kuigi tehinguaktiivsus kuuga veidi rauges, püsis tehingute keskmine väärtus suhteliselt

stabiilsena.

2026. aasta aprillis on Eesti korteriturul näha muutusi tehingute struktuuris võrreldes aasta varasemaga. Alla

30 m² korterite segment kasvas märgatavalt, samal ajal vähenes tehingute arv 30-40 m², 55-69 m² ning veidi

ka suuremate, üle 70 m² korterite segmendis. Suurimas, 41-54 m² segmendis püsis tehingute arv sisuliselt

samal tasemel ning see jäi jätkuvalt turu kõige aktiivsemaks osaks.

Hinnatasemes suuri muutusi ei toimunud, kuid detailides on näha erinevaid liikumisi. Kogu turu mediaanhind

tõusis 2200 eurolt 2270 euroni ruutmeetri kohta ning ka keskmine hind liikus kergelt ülespoole. See viitab

hinnataseme stabiliseerumisele kerge tõusutrendiga. Väiksemate korterite puhul oli hinnatõus selgem,

samas kui keskmise suurusega korterite segmentides oli hinnaliikumine tagasihoidlikum või kohati isegi

languses. Aprilli pilt viitab sellele, et nõudlus on mõnevõrra nihkunud väiksemate korterite suunas ning turu

üldine hinnatase püsib stabiilne, kuid kerge kasvusurvega.

Aprillikuu ostu-müügi tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2014-2026

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

50,000

70,000

90,000

110,000

130,000

150,000

170,000

2 0

1 0

2 0

1 1

2 0

1 2

2 0

1 3

2 0

1 4

2 0

1 5

2 0

1 6

2 0

1 7

2 0

1 8

2 0

1 9

2 0

2 0

2 0

2 1

2 0

2 2

2 0

2 3

2 0

2 4

2 0

2 5

2 0

2 6

*

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 48

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Korterite pakkumishindade ja aktiivsete kuulutuste muutus Eestis

2026. aasta aprilli seisuga on Eesti korteriturg liikunud mõõduka hinnakasvu ja stabiliseeruva aktiivsuse

suunas. Võrreldes 2025. aasta aprilliga on keskmine kuulutusehind tõusnud 2724 €/m² tasemelt 2952 €/m²-

ni ehk ligikaudu 8,4%. Samal ajal on aktiivsete müügipakkumiste arv vähenenud 10 863-lt 9892-le, mis viitab

sellele, et pakkumine on veidi kahanenud, kuid hinnatase on jätkanud tõusu.

Tehingute keskmine hind oli 2026. aasta aprillis 2197 €/m², mis jääb jätkuvalt selgelt alla kuulutuste

keskmisele hinnale. See hinnavahe püsib märkimisväärne ja viitab sellele, et ostjad on hinnatundlikud ning

lõplikud tehingud tehakse sageli alla küsitud hinna. Samas on tehinguhinnad püsinud viimase aasta jooksul

suhteliselt stabiilsed, liikudes valdavalt vahemikus 2100-2200 €/m².

Kui vaadata muutusi võrreldes 2026. aasta märtsiga, siis kuulutusehind tõusis 2889 €/m²-lt 2952 €/m²-ni,

samal ajal kui tehingute keskmine hind suurenes samuti mõõdukalt. Müügipakkumiste arv kasvas kuuga

9480-lt 9892-le, kuid tehingute arv veidi vähenes, mis viitab sellele, et pakkumine kasvas kiiremini kui

tehinguaktiivsus. See võib tähendada, et müüjate ootused on jätkuvalt kõrged, kuid ostjate valmisolek

hinnatõusuga kaasa minna on piiratud.

Pikemas vaates, alates 2025. aasta kevadest, on kuulutushinnad liikunud tõusutrendis, eriti alates 2025.

aasta sügisest. Samal ajal on tehinguhinnad jäänud märksa stabiilsemaks, mis näitab, et hinnatõusu veavad

eelkõige müüjate ootused, mitte niivõrd realiseerunud tehingud. See on hoidnud turul püsiva lõhe

pakkumishindade ja tegelike tehinguhindade vahel.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2022-2026

0

250

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

2250

2500

0

250

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

2250

2500

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Te h

in gu

te a

rv (

tk )

M ed

ia an

h in

d (

eu r

/m 2

)

Tehingute arv Mediaanhind

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 48

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, kv.ee

Hoonestatud elamumaa tehingute ja hinnataseme võrdlus

2026. aasta aprillis oli hoonestatud elamumaa turul näha pigem aktiivsuse kasvu kui hinnasurvet. Tehingute

arv suurenes võrreldes 2025. aasta aprilliga, tõustes 393-lt 406-le, mis viitab mõõdukale elavnemisele.

Samal ajal liikus tehingute koguväärtus vastupidises suunas, vähenedes 65,8 miljonilt eurolt 64,7 miljoni

euroni.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga muutus pilt vastupidiseks. Aprillis tehti rohkem tehinguid kui märtsis, kuid

koguväärtus vähenes üsna selgelt. Märtsis ulatus koguväärtus üle 69 miljoni euro, aprillis jäi see alla 65

miljoni. Märtsis võis turgu mõjutada mõni suurem tehing või kõrgema hinnatasemega objektid, samas kui

aprillis oli tehingute struktuur laiapõhjalisem ja keskendus pigem keskmise hinnaklassi varale.

Hinnataseme osas on näha, et turg ei ole üheselt tõusutrendis. Keskmine tehinguväärtus langes nii aastases

kui ka kuises võrdluses, mis viitab sellele, et hinnatase on pigem stabiliseerumas. Samas ei tähenda see

nõudluse nõrgenemist – pigem on ostjate fookus nihkunud realistlikuma hinnaga objektidele. Võib öelda, et

hoonestatud elamumaa turul on aktiivsus olemas, kuid hinnad ei kasva enam sama tempoga ning turul

toimub teatav tasakaalustumine.

Ärikinnisvara tehingute ja koguväärtuse muutus aprillis

Aprilli vaates on ärikinnisvara segmendis näha mõnevõrra teistsugust dünaamikat kui märtsis.

Korteriomandina võõrandatud mitteeluruumide tehingute arv kasvas aastases võrdluses 189-lt 235-le, kuid

jäi alla märtsi kõrgemale tasemele, mis viitab turu mõningasele rahunemisele pärast eelnevat aktiivsust.

Samal ajal kasvas koguväärtus märgatavalt, ulatudes üle 24 miljoni euro, mis on enam kui kahekordne

võrreldes eelmise aasta aprilliga. Selgus, et selle aasta aprillis tehti vähem, kuid suurema mahuga tehinguid

ning keskmine tehingu väärtus kasvas.

Mitteeluhoonetega hoonestatud maa segmendis oli pilt stabiilsem. Tehingute arv vähenes võrreldes 2025.

aasta aprilliga 177-lt 157-le, kuid koguväärtus püsis sisuliselt samal tasemel, isegi kergelt kasvas.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga on mõlemas segmendis näha kerget jahtumist tehingute arvu osas. Märtsis

iseloomustas turgu suurem tehingute arv, kuid madalam keskmine väärtus, aprillis aga liikus rõhk kvaliteedile

ja suurema mahuga tehingutele. Fookus ei ole enam niivõrd tehingute arvul, vaid pigem konkreetsete

objektide väärtusel ja potentsiaalil.

1500

1750

2000

2250

2500

2750

3000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Ja an

.2 0

2 2

M är

ts .2

0 2

2

M ai

.2 0

2 2

Ju u

li. 2

0 2

2

Se p

t. 2

0 2

2

N o

v. 2

0 2

2

Ja an

.2 0

2 3

M är

ts .2

0 2

3

M ai

.2 0

2 3

Ju u

li. 2

0 2

3

Se p

t. 2

0 2

3

N o

v. 2

0 2

3

Ja an

.2 0

2 4

M är

ts .2

0 2

4

M ai

.2 0

2 4

Ju u

li. 2

0 2

4

Se p

t. 2

0 2

4

N o

v. 2

0 2

4

Ja an

.2 0

2 5

M är

ts .2

0 2

5

M ai

.2 0

2 5

Ju u

li. 2

0 2

5

Se p

t. 2

0 2

5

N o

v. 2

0 2

5

Ja an

.2 0

2 6

M är

ts .2

0 2

6

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

h in

d (

€ /m

2 )

Te h

in gu

te a

rv /

m ü

ü gi

p ak

ku m

is te

a rv

( tk

)

Tehingute arv Müügipakkumiste arv

Aritmeetiline keskmine hind (tehtud tehingud) Aritmeetiline keskmine hind (müügipakkumised)

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 48

Aktiivsus on küll veidi tagasi tõmmanud, kuid kapital koondub suurema väärtusega tehingutesse, mis viitab

investorite ettevaatlikumale, kuid sihipärasemale tegutsemisele.

Tehinguaktiivsus Eesti suurima kinnisvaraturuga maakondades – Harju- ja Tartumaal

2026. aasta aprillis püsis kinnisvaraturg Harju- ja Tartumaal üldjoontes stabiilne, kuid piirkondade vahel olid

märgatavad erinevused nii tehingute arvu kui ka rahalise mahu osas.

Aastases võrdluses jäi Harjumaal tehingute arv peaaegu muutumatuks, kasvades 1504-lt 1515 tehinguni.

Samal ajal vähenes koguväärtus 297,7 miljonilt eurolt 290,6 miljoni euroni.

Tartumaal kasvas tehingute arv 399-lt 408-ni, kuid olulisem muutus toimus koguväärtuses, mis suurenes

54,1 miljonilt eurolt ligi 68,9 miljoni euroni. Lisaks väikesele aktiivsuse kasvule toimus ka selge nihkumine

kõrgema väärtusega tehingute suunas.

Võrreldes 2026. aasta märtsiga oli aprillis mõlemas maakonnas näha tehinguaktiivsuse vähenemist.

Harjumaal langes tehingute arv 1624-lt 1515-le ning Tartumaal 432-lt 408-le. Samal ajal kasvas mõlemas

piirkonnas koguväärtus – Harjumaal mõõdukalt ja Tartumaal märgatavamalt. Kuigi tehinguid tehti vähem,

olid need keskmiselt suurema väärtusega.

Kinnisvaraturu muutused Eesti väiksemates maakondades aprillis

Võrreldes 2026. aasta aprilli 2025. aasta aprilliga on kinnisvaraturu areng maakonniti olnud üsna ebaühtlane,

nii tehingute arvu kui ka rahalise mahu poolest.

Pärnu maakonnas vähenes tehingute arv 262-lt 215-ni, kuid koguväärtus kasvas 19,3 miljonilt eurolt 21,3

miljoni euroni.

Võru maakonnas vähenes nii tehingute arv kui ka koguväärtus. Tehingute arv langes 99-lt 93-le ning

koguväärtus kahanes 6,19 miljonilt eurolt 2,95 miljoni euroni.

Lääne-Viru maakonnas püsis tehingute arv sisuliselt samal tasemel (146-lt 149-le), kuid koguväärtus

vähenes veidi, viidates väiksema väärtusega tehingutele.

Rapla maakonnas vähenes tehingute arv 137-lt 119-le, samas kui koguväärtus kasvas 8,78 miljonilt eurolt

9,68 miljoni euroni.

Ida-Viru maakonnas kasvas tehingute arv 274-lt 319-ni, kuid koguväärtus vähenes 8,22 miljonilt eurolt 6,67

miljoni euroni, mis viitab aktiivsemale, kuid väiksema mahuga turule.

Jõgeva maakonnas vähenes nii tehingute arv kui ka koguväärtus (93-lt 61-le ja 2,89 miljonilt eurolt 1,94

miljoni euroni).

Viljandi maakonnas vähenes tehingute arv 114-lt 95-le, kuid koguväärtus kasvas 5,53 miljonilt eurolt 6,60

miljoni euroni.

Kokkuvõte ja prognoosid

2026. aasta aprilli andmed näitavad, et Eesti kinnisvaraturg on liikumas tasakaalustatuma, kuid selgelt

diferentseeruva struktuuri suunas. Aastases võrdluses püsis tehingute arv üldiselt stabiilne, samas kui

koguväärtus kasvas. Kuine võrdlus märtsiga näitab aga turu mõningast jahtumist tehinguaktiivsuse osas,

kuigi rahaline maht püsis tugev.

Korterituru puhul on näha selgeid struktuurseid muutusi. Väiksemate korterite osakaal on kasvanud, samas

kui suuremate pindadega korterite aktiivsus on mõnevõrra vähenenud. Hinnad püsivad üldjoontes stabiilsed,

kuid kerge tõusutrend on olemas, eriti väiksemate korterite segmendis. Samal ajal on pakkumishinnad

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 48

kasvanud kiiremini kui tehinguhinnad, mis hoiab turul alles märgatava lõhe ostjate ja müüjate ootuste vahel

ning viitab jätkuvale hinnatundlikkusele.

Hoonestatud elamumaa turul on aktiivsus pigem kasvanud, kuid hinnasurve on taandunud. Tehingute arv

suureneb, kuid koguväärtus ja keskmised hinnad ei liigu enam samas tempos kaasa. See viitab turu

stabiliseerumisele ja sellele, et ostjad eelistavad realistlikuma hinnatasemega objekte.

Ärikinnisvara segmendis on toimunud nihe tehingute kvaliteedi suunas. Tehingute arv on mõnes segmendis

vähenenud või stabiliseerunud, kuid koguväärtus on kasvanud, mis näitab, et kapital koondub suurema

väärtusega objektidesse. Investorite käitumine on muutunud selektiivsemaks ja ettevaatlikumaks.

Regionaalses vaates püsib Harjumaa turu peamise vedurina, kuid seal on näha väikest nihkumist madalama

väärtusega tehingute suunas. Tartumaal seevastu kasvab tehingute koguväärtus kiiremini kui tehingute arv.

Väiksemates maakondades on pilt ebaühtlane: mitmel pool väheneb tehingute arv, kuid koguväärtus kasvab,

mis viitab keskmise tehingu kallinemisele, samas kui mõnes piirkonnas kahaneb nii aktiivsus kui ka rahaline

maht.

Edasivaates võib kinnisvaraturult oodata pigem mõõdukat aktiivsust ja stabiilset hinnakeskkonda. Hinnakasv

jätkub tõenäoliselt aeglases tempos ning jääb ebaühtlaseks erinevate segmentide ja piirkondade lõikes.

Suuremad keskused, eelkõige Harju- ja Tartumaa, säilitavad oma domineeriva rolli, samas kui väiksemates

maakondades sõltub areng rohkem kohalikust nõudlusest ja üksiktehingutest.

Turgu toetab jätkuvalt suhteliselt tugev laenuturg ja paranenud ostujõud, kuid samal ajal piiravad edasist

kasvu kõrged intressimäärad, geopoliitiline ebakindlus ja hinnasurve eluaseme- ning transpordikuludes.

Sellises keskkonnas jääb turu areng pigem tasakaalukaks: ei ole näha eeldusi kiireks hinnatõusuks, kuid ka

laiapõhjalist langust ei prognoosi. Turg kohaneb järk-järgult uue normaalsusega, kus tehingute struktuur ja

hinnad kujunevad konservatiivsemate ootuste tingimustes.

4.3 Metsamaa turuülevaade

Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, Erametsa Selts, Riigimetsa Majandamise Keskus, Arco Vara statistika 30.03.2026

Eesti metsamaa turg on väärtuse kuupäeva seisuga jätkuvalt aktiivne ning nõudlus majandatavate

metsakinnistute vastu püsib hea. Metsamaa turgu iseloomustab võrreldes mitmete teiste

kinnisvarasegmentidega valdavalt üleriigiline nõudlus, kus potentsiaalseteks ostjateks on metsaettevõtted,

metsatööstused, metsainvestorid, metsaühistud ning eraisikud. Turul osalevad nii pikaajalise

investeerimishuviga ostjad kui ka aktiivsed metsamajandajad, kelle jaoks on oluline eelkõige kinnistu

majandamisvõimekus, puistu kvaliteet ning kohese raietulu potentsiaal.

Metsamaa turu hinnataseme kujunemisel on oluline erinevus võrreldes tavapärase elu- või

põllumajandusmaaga. Kui eluotstarbelise kinnisvara puhul mõjutavad väärtust peamiselt asukoht, ümbritsev

keskkond ja hoonestus, siis metsakinnistu väärtus sõltub valdavalt kasvava metsa tagavarast, puuliigilisest

koosseisust, puistu vanusest, boniteedist, kasvukohatüübist, juurdepääsust ning võimalikest

looduskaitselistest või muudest kitsendustest. Praktikas moodustab aktiivselt majandatava metsakinnistu

puhul oluline osa vara väärtusest just kasvava metsa väärtus.

Kasvava metsata metsamaa8 tehingud 2025 aastal

8 Metsata metsamaa statistilised andmed võivad olla aluseks kinnisasja erakorralise hindamise korra § 33 lõike 2 alusel metsamaa

hindamisel, mistõttu on selle segmendi tehingud läbinud detailanalüüsi. Analüüsis kasutati vähemalt 1 ha üldpindalaga kinnistuid, kus

põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga,

arvesse on võetud muu hulgas ka väiksemahulised plokktehingud. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning

suurte linnade läheduses. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud

kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega

tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti

keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud

ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme

järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas,

metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni

suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Märgime, et tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 48

Piirkond Arv

Kogu pindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keksmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standard- hälve (€/ha)

Mini- maalne hind (€/ha)

Maksi- maalne hind (€/ha)

Eesti kokku 57 273 4.8 774864 2899 2739 875 1445 6027 Allikas: Maa- ja Ruumiameti Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2025

2025. aastal püsis Eesti kinnisvaraturg tervikuna suhteliselt stabiilne. Maa- ja Ruumiameti kinnisvaraturu

ülevaate kohaselt kasvas tehingute koguväärtus võrreldes eelneva aastaga ning turuaktiivsus suurenes

eelkõige aasta teises pooles. Metsamaa segmenti mõjutasid samal ajal jätkuvalt puiduturu hinnaliikumised,

energiahindade stabiliseerumine ning metsatööstuse nõudlus. Võrreldes 2022.–2023. aasta väga kõrgete

puiduhindadega on turg mõnevõrra stabiliseerunud, kuid metsamaa vastu püsib jätkuvalt hea

investeerimishuvi.

Metsamaa tehingute arv aastatel 2021-2025 Eesti erinevates maakondades

2021 2022 2023 2024 2025

Harju maakond metsamaa 383 155 131 122 110

Hiiu maakond metsamaa 124 204 88 60 38

Ida-Viru maakond metsamaa 143 82 49 107 69

Jõgeva maakond metsamaa 147 105 71 81 129

Järva maakond metsamaa 182 125 76 108 104

Lääne maakond metsamaa 196 150 91 105 73

Lääne-Viru maakond metsamaa 225 156 114 124 92

Põlva maakond metsamaa 50 40 43 51 37

Pärnu maakond metsamaa 302 170 133 185 151

Rapla maakond metsamaa 326 132 93 146 116

Saare maakond metsamaa 287 278 191 192 154

Tartu maakond metsamaa 153 129 63 75 86

Valga maakond metsamaa 54 56 28 37 30

Viljandi maakond metsamaa 123 79 75 80 64

Võru maakond metsamaa 79 73 71 88 64 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Metsamaa pinnaühiku mediaanhinnad aastatel 2021-2025 Eesti erinevates maakondades

2021 2022 2023 2024 2025

Harju maakond metsamaa 4259 9003 5787 5106 3172

Hiiu maakond metsamaa 3950 5506 6040 4784 6984

Ida-Viru maakond metsamaa 3880 5329 7440 5626 6137

Jõgeva maakond metsamaa 5271 8378 8405 7261 5672

Järva maakond metsamaa 4562 8032 8803 5839 4929

Lääne maakond metsamaa 3436 4972 5159 4000 4489

Lääne-Viru maakond metsamaa 4422 5718 5772 4061 5004

Põlva maakond metsamaa 6584 6176 8812 6557 5207

Pärnu maakond metsamaa 4228 6269 6343 5201 5399

Rapla maakond metsamaa 4044 6009 6459 4401 4297

Saare maakond metsamaa 2970 4657 4217 6927 5757

arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 1 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%). Eelnevale lisaks

sõltub analüüs ka ortofotode tegemise ajast, mistõttu osa tehingutest ei pruugi kajastuda käesolevas statistikas.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 48

Tartu maakond metsamaa 5348 7278 7483 6887 6555

Valga maakond metsamaa 4750 5946 6644 5194 5023

Viljandi maakond metsamaa 5028 6440 7937 8030 6022

Võru maakond metsamaa 5464 6078 10232 5708 5768 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Puiduturg on viimastel aastatel olnud suhteliselt muutlik ning metsa väärtust mõjutavad otseselt

puidusortimentide hinnad. 2024. aasta sügisest alates on puiduhinnad püsinud üldjoontes stabiilsena, kuigi

üksikute sortimentide lõikes on toimunud hinnakorrektsioone. Okaspuupalkide hinnad on olnud vahemikus

ligikaudu 90–100 €/tm, kuid alates 2025. aasta sügisest tõusid hinnad taas üle 100 €/tm. Viimase aasta

jooksul on okaspuupalkide hinnad tõusnud ligikaudu 10%. Okaspuu peenpalgi hinnad on püsinud valdavalt

vahemikus 80–90 €/tm ning kallinenud aastases võrdluses ligikaudu 5–7%. Samal ajal on kase palkide ja

pakkude hinnad olnud mõningase langustrendiga ning langenud aastaga ligikaudu 10–15%.

Paberipuidu hinnad pöördusid 2025. aasta jooksul langusele ning varasema ligikaudu 60 €/tm hinnataseme

asemel on hinnad langenud ca 50 €/tm tasemele, mis tähendab hinnalangust ligikaudu 10–15%. Küttepuidu

hinnad on seevastu püsinud suhteliselt stabiilsena ning olnud viimastel aastatel ligikaudu 37–40 €/tm

tasemel. Puiduturu hinnamuutused mõjutavad otseselt nii raieõiguste väärtust kui ka kasvava metsa

turuväärtust, kuna metsakinnistu väärtus sõltub olulisel määral võimalikust puidumüügi tulust.

Metsakinnistute turul on olulisel kohal puistu vanuseline struktuur ning raiutava metsa osakaal. Kõrgema

hinnatasemega on üldjuhul suure tagavaraga raieküpsed või lähiaastatel raiutavad okaspuupuistud, eelkõige

männikud ja kuusikud. Väärtust mõjutab oluliselt ka puistu kvaliteet ja sortimentide osakaal – suurema

palgipuidu osakaaluga metsad on turul enam hinnatud. Samas lageraiealad, noorendikud ja vähese

tagavaraga metsamaad kauplevad üldjuhul madalamal hinnatasemel, kuna ostjal tuleb arvestada pikema

investeerimishorisondi ning aeglasema tulupotentsiaaliga.

Kasvukohatüübil ja boniteedil on metsamaa väärtuse kujunemisel oluline roll. Kõrgemalt hinnatud on üldjuhul

viljakamad kasvukohatüübid, nagu naadi, jänesekapsa ja jänesekapsa-pohla kasvukohatüübid, samuti

sinilille kasvukohatüüp. Nimetatud kasvukohtadel on metsa juurdekasv suurem ning võimalik saavutada

kõrgema kvaliteediga puistuid. Vähem hinnatud on üldjuhul pohla, kanarbiku, sambliku, karusambla ja

kõdusoo kasvukohatüübid, kus puistu tootlikkus ja juurdekasv on väiksemad ning metsanduslik

majandamine sageli vähem efektiivne.

Metsamaa turuväärtust mõjutab olulisel määral ka juurdepääs. Metsamajanduslikust seisukohast on oluline

võimalus metsamaterjali väljaveoks ning ligipääs rasketehnikaga. Avalikult kasutatava tee olemasolu ei ole

metsamaa puhul alati määrava tähtsusega, kuid oluline on juurdepääsu praktiline kasutatavus ja

õiguskindlus. Servituutide puudumine või juurdepääsu korraldamine üle naaberkinnisasjade võib mõjutada

nii vara likviidsust kui ka turuväärtust, eriti olukorras, kus puudub välja ehitatud juurdepääsutee või

metsamaterjali väljavedu on keeruline.

Metsamaa turgu võib väärtuse kuupäeva seisuga pidada suhteliselt efektiivseks. Informatsioon tehingute

kohta on turuosalistele üldiselt kättesaadav ning metsakinnistute ostu-müügi tehinguid tehakse regulaarselt

üle Eesti. Samas mõjutab üksikute objektide turustatavust väga olulisel määral konkreetse kinnistu kvaliteet.

Võrreldes standardse elu- või põllumajandusmaaga on metsakinnistute hinnad märksa rohkem sõltuvad

individuaalsetest omadustest ning seetõttu võivad hinnatasemed sarnase pindalaga objektide vahel oluliselt

erineda.

Metsamaa turul on viimastel aastatel jätkunud trend, kus kvaliteetse ning hea tagavaraga metsamaa vastu

püsib tugev nõudlus. Suuremad metsandusettevõtted ja investorid otsivad aktiivselt majandatavaid

metsakinnistuid, mistõttu suuremate ja kvaliteetsemate objektide pakkumine turul on suhteliselt piiratud.

Samas väiksemate, killustatud või keerulise juurdepääsuga kinnistute müügiperiood võib olla pikem ning

hinnatase tagasihoidlikum.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 48

Turul on levinud metsamaa väärtuse käsitlemine käibemaksuta hinnatasemel, kuigi sõltuvalt müüja

staatusest võivad üksikud tehingud olla maksustatavad käibemaksuga. Metsamaa müügiperiood sõltub

olulisel määral kinnistu kvaliteedist, puistu tagavarast ja juurdepääsust, kuid üldiselt võib aktiivselt

majandatava metsamaa puhul pidada tavapäraseks ligikaudu 6 kuu pikkust müügiperioodi. Keerulisema

juurdepääsu, väiksema pindala või madalama metsandusliku kvaliteediga objektide puhul võib müügiperiood

olla pikem.

Kokkuvõtvalt võib väärtuse kuupäeva seisuga hinnata Eesti metsamaa turgu stabiilseks ja aktiivseks.

Metsakinnistute väärtus sõltub valdavalt kasvava metsa kvaliteedist ja tagavarast, kuid olulist mõju

avaldavad ka metsamaa omadused, kasvukohatüüp, juurdepääs ning võimalikud majandamispiirangud. Hea

kvaliteediga ja majandatavate metsakinnistute vastu püsib turul jätkuvalt tugev nõudlus.

4.4 Pakkumise ülevaade

Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises

koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike

maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega

hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja

vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua.

Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva vallas 06.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 5 metsamaad

suurusega 12 500 – 183 156 m2. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 8 500 – 51 000 €, pinnaühikuhinnad

0.21– 0.78 €/m2.

Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva vallas ja vahetus

ümbruses 06.06.2026 seisuga on järgmised:

Aadress

Pakkumishind, € ja €/m²

Pakutava vara kirjeldus

Mihkle, Sõrandu, Järva vald

8500 /

0.68

Kinnistu pindala 12500 m² Sihtotstarve: maatulundusmaa

Kõrghaljastusega kinnistu. Kinnistu asub Mihkli tee ääres. PRIA-s on põllukultuurina arvel 0,18 ha.

Metsanurga, Kahala, Järva vald

29 400 /

0.54

Kinnistu pindala 54 480 m² Sihtotstarve: maatulundusmaa

Kasvava metsa tagavara: 405 tm, kasvava metsa liigiline koosseis: kuusk, kask, lepp, haab; keskmine boniteet: I; kasvukohatüübid: naadi ja angervaksa; raiesse planeeritav tagavara: 97 tm; raieliigid: LR ja HR;

raiutavad puuliigid: Kuusk, kask, lepp, haab; teostatud raietööd kinnistul: 2015 ja 2025 aastal lageraie.

Järva maakond, Järva vald, Merja küla, Läänemetsa

39 000 /

0.21

Kinnistu pindala 183 156 m² Sihtotstarve: maatulundusmaa

Pakkumisel raieõiguse müük. Metsamaa pindala 18 ha ja osaliselt lubatud lageraie.

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 48

Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas.

Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus,

et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise

tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning

pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

4.5 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

potentsiaalne ostjaskond on ettevõtted, kes tegelevad

metsamaadega ja soetavad selle raie teostamise eesmärgiga või

hoidmise eesmärgil.

Vastavus turusegmendi nõuetele:

hinnatav vara vastab potentsiaalsete ostjate ootustele järgmises

osas:

- kinnisasi paikneb põhimaantee läheduses

- takseeriseloomustuse järgselt on kasvava metsa tagavara 56 tm,

keskmiselt 128 tm/ha

- juurdepääs olemas;

- viljakas kasvukohatüüp – naadi;

Vara võimalikud puudused potentsiaalsete ostjate silmis

hinnanguliselt puuduvad, arvestades vara parimat kasutust;

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad

ja on võimelised hinnatavat vara

soetama:

vara osta soovivate lõppkasutajate hulka pole võimalik küll täpselt

määratleda, kuid kuna hinnatav vara rahuldab turusegmendi

nõudeid valdavas osas, siis hinnanguliselt sooviks vara enamus

võimalikest lõpptarbijatest. Vara on oma turuväärtuse

absoluutväärtusest tulenevalt kättesaadav enamikele

potentsiaalsetele ostjatele

Konkureeriv pakkumine turul: Pakkumised on välja toodud peatükis 4.4

Arendusprojektid, turule lisanduvad

konkureerivad varad:

Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste metsakinnistute

pakkumine olnud suhteliselt stabiilne. Metsamaa turg on Eestis

valdavalt üleriigiline ning aktiivne, kuid suuremate ja

majandamisväärsete metsakinnistute pakkumine on siiski

piiratud. Tulenevalt sellest püsib hinnatava varaga sarnaste

varade konkurentsiolukord väärtuse kuupäeva seisuga üldjoontes

stabiilsena.

Müügiperiood: hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 6-12

kuud

Neelduvus:

eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas

müügipakkumisel ligikaudu 6 kuu maaüksuste müügitehingute

maht

Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivne kasutus: hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad

alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1)

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 48

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1)

Hinnatav äralõige, selleks juba moodustatud eraldi katastriüksus tunnusega 25501:001:1836, on pika

peenikese kujuga hoonestama ala, mis pn töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna

metsamaa kitsaste siiludega tehinguid teostatakse, erinevalt muu sihtotstarbega maaükustest.

Õiguslik lubatavus

Hinnatavaks varaks on Järva vallas paiknev äralõige maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusest, mis on

kasutuses metsamaana, üldplaneeringu kohaselt ei ole maakasutuse juhtfunktsiooni määratud ning

detailplaneering puudub. Arvestatavad rendilepingud puuduvad.

Füüsiline võimalikkus

Äralõike üldist olemust arvestades (kinnisasja kuju, reljeefi, pindala, suurust) on eksperthinnangu koostaja

hinnangul maa-ala sihtotstarbeline kasutamine võimalik.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim

kasutus.

Järeldus

Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev

kasutus metsamaana.

Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara

asukohas tervikuna nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.5).

Alternatiivsed kasutused puuduvad.

5.2 Hindamismeetodid

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust

ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest

tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel

aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine

tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Tulumeetod

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 48

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9)

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis

vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks,

arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga

vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise

kaudu. (EVS 875-8)

5.3 Hindamismeetodi valik

Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel on kasutatud kombineeritud hindamismetoodikat. Sarnased varad on

piirkonnas valdavalt müügikäibes, seega on metsamaa hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Piisavalt

aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks

(EVS 875-1 p 9.4.2.3).

Kasvava metsa väärtuse leidmisel on lähtutud metsa hindamise aktist, milles on kasvava metsa väärtus

määratud tulumeetodil raiete alusel, arvestades raiest saadavate sortimentide võimalikku müügitulu ning

metsamajanduslikke kulusid. Metsamaa väärtus on hinnatud kasvavast metsast eraldi, lähtudes eeldusest,

et tegemist on lageraie alaga. Selline lähenemine on vajalik, kuna võrreldavate tehingute metsatagavara,

puistu vanuseline struktuur ja raiutava metsa osakaal erinevad olulisel määral ning nende mõju

tehinguhindadele on väga suur, mistõttu ei ole võimalik tuletada usaldusväärset metsamaa väärtust üksnes

terviktehingute võrdlemise teel.

Katastriüksuse turuväärtus tervikuna on leitud metsamaa väärtuse ja kasvava metsa väärtuse

summeerimisel.

5.4 Hindamine

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste

tunnuste alusel:

- asukoha mõistes Järva maakond;

- ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil jaanuar 2024 – mai 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne

arv võrreldavaid tehinguid);

- müüdud on kinnistu tervikuna;

- maatulundusmaa, metsamaal teostatud raiet;

- tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega;

- hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et

võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada;

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4 5

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 48

Järva maakond, Paide linn,

Allikjärve küla

Järva maakond, Järva vald,

Märjandi küla

Järva maakond, Järva vald,

Kurisoo küla

Järva maakond, Türi vald, Retla

küla

Järva maakond, Järva vald,

Jalgsema küla

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

10,000 € 14,300 € 19,900 € 21,000 € 20,480 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

0.30 0.39 0.50 0.53 0.43

Tehingu aeg: 01-2025 06-2025 12-2025 12-2025 01-2026

Asukoht:

Keskmiselt hinnatud asukoht,

hajaasustus, Paide kesklinnast 21 km kaugusel

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri läheduses,

Paide kesklinnast 40 km

kaugusel,Tapa linnast 15 km

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri läheduses,

Paide kesklinnast 35 km

kaugusel,Tapa linnast 19 km

Keskmiselt hinnatud asukoht

Türi vallas, maakonna

keskusest Paide linnast 28 km

kaugusel

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri läheduses,

Paide kesklinnast 35 km kaugusel

Kinnisasja pindala:

33,492 36,606 39,841 39,470 48,102

Geomeetria ja reljeef:

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, pinnareljeef

langusega lääne suunda

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, valdavalt tasane

reljeef

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, tasane reljeef, kinnistut

läbib tee

ebakorrapärase kujuga,

kompaktne, reljeefilt tasane

kahel teineteisest eraldi asetseval katastriüksusel, katastriüksused kompaktsed ja

tasase pinnareljeefiga

Juurdepääs:

halb, juurdepääs puudub, tee

kinnistuni puudub, võimalik üle

naaberkinnistu, servituut puudub

juurdepääs avalikult teelt

olemas

juurdepääs avalikult teelt

olemas

juurdepääs avalikult teelt

olemas

rahuldav, ühele katastriüksusele

juurdepääs puudub, tee

puudub, servituut puudub, ühele

katastriüksusele juurdepääs

olemas

Metsa tagavara: lageraiega osaliselt teostatud

raiet 2/3 ulatuses lageraiega

2/3 ulatuses lageraiega, alles

seemnepuud

ühel katastriüksusel teostatud raiet

Kasvukohatüüp: naadi sinilille ja naadi sinilille naadi ja

angervaksa

mustika-kõdusoo, jänesekapsa- kõdusoo, 1/3

ulatuses angervaksa

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad

Sobivus: SOBIB

Ei sobi, raieid teostatud

minimaalselt, valimis on

sarnasemaid

SOBIB SOBIB

Ei sobi, kuna tegemist kahe lahustükiga, valimis on

sarnasemaid

Hinnatavale varale turuväärtuse hindamiseks on võrdlustehinguteks valitud võrreldavad tehingud nr 1, 3 ja

4 kui erinevatelt teguritelt kõige paremini võrreldavad.

Tehingute kohandamine

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrre5 on pindlaldava vara erisused,

kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 48

Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2).

Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas

konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11)

Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) pinnaühiku hinnast (€/m2), kuna see on piirkonna

turu toimemehhanisme arvestades tavapärane.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11)

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal

valitud:

Jrk nr Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Geomeetria ja reljeef

4 Juurdepääs

5 Metsatagavara

6 Kasvukohatüüp

Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva

seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele

tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude

võimalike tegurite osas sarnased.

Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 3 4

Järva maakond, Paide linn, Allikjärve

küla

Järva maakond, Järva vald, Kurisoo

küla

Järva maakond, Türi vald, Retla küla

Tehinguhind, €

Hindamisel lähtuti 1 m² hinnast €

10,000 € 19,900 € 21,000 €

Tehinguhind, €/m² 0.30 0.50 0.53

Käibemaks: ei sisaldanud ei sisaldanud ei sisaldanud

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku arvestuses, €

0.30 0.50 0.53

Tehingu aeg 04-2026

01-2025 12-2025 12-2025

Ajaldamine, %9 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m² 0.30 0.50 0.53

9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole metsamaa hinnatasemed

muutunud.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 48

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 3 4

Asukoht Käsukonna küla,

hajaasustus, Paide kesklinnast 21 km

kaugusel, põhimaantee vahetus läheduses

Keskmiselt hinnatud asukoht, hajaasustus, Paide kesklinnast 21

km kaugusel

Keskmiselt hinnatud asukoht, Järva maakonna piiri

läheduses, Paide kesklinnast 35 km

kaugusel,Tapa linnast 19 km

Keskmiselt hinnatud asukoht Türi vallas,

maakonna keskusest Paide linnast 28 km

kaugusel

Kohandus10 0% 0% 0%

Kinnisasja pindala, m²: 6043

33,492 39,841 39,470

Kohandus11 -20% -20% -20%

Geomeetria ja reljeef: Ebakorrapärane hulknurk, reljeef valdavalt tasane

ebakorrapärase kujuga, kompaktne, pinnareljeef

langusega lääne suunda

ebakorrapärase kujuga, kompaktne, tasane

reljeef, kinnistut läbib tee

ebakorrapärase kujuga, kompaktne, reljeefilt

tasane

Kohandus12 0% 0% 0%

Juurdepääs: juurdepääs kruusateelt, servituut puudub

halb, juurdepääs puudub, tee kinnistuni puudub, võimalik üle

naaberkinnistu, servituut puudub

juurdepääs avalikult teelt olemas

juurdepääs avalikult teelt olemas

Kohandus13 10% 0% 0%

Metsatagavara eelduslikult lageraiutud ala

lageraiega 2/3 ulatuses lageraiega 2/3 ulatuses lageraiega,

alles seemnepuud

Kohandus14 0% -25% -25%

Kasvukohatüüp: naadi sinilille ja naadi naadi ja angervaksa

mustika-kõdusoo, jänesekapsa-kõdusoo,

1/3 ulatuses angervaksa

Kohandus:15 0% 0% 10%

Kohandused kokku, % -10% -45% -35%

Kohandatud tehinguhind, €/m² 0.27 0.27 0.35

Kohanduste absoluutväärtuste summa, % 30% 45% 55%

10 Asukoha võrdlemisel on oluline eelkõige metsamaa logistiline ligipääsetavus, piirkondlik metsamajanduslik aktiivsus ning paiknemine

suuremate transpordikoridoride suhtes; Hinnatav ja võrreldavad on asukoha poolest samaväärsed;

11 Suurema pindalaga kinnistute ühikuhinnad on madalamad ja vastupidi.

12Geomeetria ja reljeefi võrdlemisel on oluline maaüksuse kompaktsus, reljeefi iseloom ning metsamaterjali väljaveo võimalikkus.

Kompaktsemad ja ühtse kujuga maaüksused on üldjuhul enam eelistatud, kuna võimaldavad metsa efektiivsemat majandamist. Samas

võib kinnistut läbiv tee parandada ligipääsetavust ja lihtsustada metsamaterjali väljavedu, kuid vähendab selle võrra metsamaa pindala,

mistõttu on selle mõju kokkuvõttes pigem neutraalne. Lahustükkidena paiknevad või ebakorrapärase kujuga maaüksused on üldjuhul

vähem eelistatud.

13 Metsa majandamise seisukohast on oluline juurdepääsu olemasolu ning võimalus metsamaterjali väljaveoks. Hinnatava varani ei vii

avalikult kasutatav tee, välja ehitatud juurdepääsutee puudub ning ligipääs toimub üle naaberkinnisasjade ilma servituutideta. Metsamaa

puhul mõjutab vara turuväärtust ja majandamise efektiivsust eelkõige juurdepääsu praktiline olemasolu ja kasutuskindlus, mitte üksnes

tee avalik kasutus. Hinnatav on sarnane esimese võrreldavaga ning selgelt kehvem võrdlusvaradest 3 ja 4. 14 Metsatagavara võrdlemisel on oluline raiutava metsa osakaal ning puistu vanuseline struktuur. Hinnatav vara on eelduslikult

lageraiega ala, mistõttu on selle kohene metsanduslik kasutuspotentsiaal võrreldes kasvava metsaga väiksem. Võrdlusvara nr 1 on

lageraiega ala, võrdlusvarad nr 3 ja 4 on 2/3 ulatuses lageraiega alad ning 1/3 ulatuses küpse ja valmiva metsaga alad. 15 Kasvukohatüübi võrdlemisel on oluline metsamaa viljakus ja tootlikkus, kuna kõrgema boniteedi ning viljakamate kasvukohatüüpidega

metsamaad võimaldavad üldjuhul kiiremat juurdekasvu ja kõrgemat metsanduslikku tootlust. Enam hinnatud on üldjuhul naadi,

jänesekapsa ja jänesekapsa-pohla kasvukohatüübid, samuti sinilille kasvukohatüüp, vähem hinnatud aga pohla, kanarbiku, sambliku,

karusambla ja kõdusoo kasvukohatüübid.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 48

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 3 4

Kaalud, %16 100% 45% 30% 25%

Kaalutud kohandatud tehinguhind / turuväärtus, €

0.29 0.12 0.08 0.09

Turuväärtus, €: 1751.25

Seega on hinnatava vara turuväärtus 0.29 €/m² ja kinnistu turuväärtus = 1751,25 eurot.

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral

lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehinguid võivad olla nii käibemaksuga

maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

Arvestades, et Järva maakonna metsamaa turg on keskmisest parema efektiivsusega, on

hindamistulemused esitatud hinnatava vara turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%).

Hinnatava vara müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida keskmiselt 6 kuud,

mida võib hinnatava vara turusegmendi lõikes pidada tavapäraseks

5.4.2 Metsatagavara hindamine

Hinnatava vara vara kosseisus on kasvav mets. Puidu tagavara hindamiseks on kasutatud Metsaeksperdi

metsakorralduse osaühing hinnangut, mis on lisatud eraldi käesoleva hindamisaruande allkirjastatud

digikonteinerisse. Metsatagavara hindamine on teostatud vastavalt „Kinnisasja erakorralise hindamise

korrale“ (määrus nr 22, RT I, 18.03.2023, 15, kehtiv sõnastus 21.03.2025) § 35.

Puidu tagavara väärtuseks kinnisasjal on hinnatud märts 2026 seisuga 738 eurot, hinnatud väärtus ei sisalda

käibemaksu – Metsaturuväärtuse arvutused on käesoleva eksperthinanngu lahutamatu osa ning toodud lisas

nr 5.

5.4.3 Turuväärtus kokku

Hinnatava vara turuväärtus tervikuna koosneb metsamaa väärtusest ning kasvava metsa (puistu) väärtusest.

Arvestades eeltoodud analüüsi ja rakendatud hindamismetoodikat, on hinnatava vara turuväärtus väärtuse

kuupäeva seisuga kokku 2489,25 eurot.

16 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 48

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 48

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 48

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted

Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart)

Fotoladu

Pildistamise aeg: 28.04.2024

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 48

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 48

Äralõike kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 48

Legend

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 48

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 25

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 48

Lisa nr 5 Metsatagavara hindamine

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 48

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 48

Eksperthinnang nr ARE-260663 Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Saare

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 48 / 48

Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

OÜ Talumets

(registrikood 12001341)

[email protected]

Meie 22.06.2026 nr 8-3/25-079/651-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 14.01.2026 kirjaga nr 8-3/25-079/651-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast Saare kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla,

kinnistu registriosa nr 16786650, katastriüksuse tunnus 25501:001:0514, pindalaga 72969 m2),

äralõige ligikaudse pindalaga 6030 m2.

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr ARE-260663C alusel on

lõike väärtuseks 0,41 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud hindamisaruandele ARE-

260663C, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

Tänaseks välja mõõdetud, 2 Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee katastriüksus, tunnusega

25501:001:1836, pindalaga 6043 m2.

maa eest makstav tasu – 2480 eurot.

motivatsioonitasu – 1698 eurot;

Kokku 4178 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 206 eurot omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hindamisaruanne

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]