Kiri

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-261591C

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 1749636 avalikes huvides

omandatav äralõige pindalaga 4599 m²

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine

seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4

lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 16.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 46

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED................................................................................................................... 5

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5

1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7

2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9

3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9

3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9

3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 17

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 18

4.1 Makromajanduse ülevaade .......................................................................................... 18

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 21

4.3 Haritava maa turu eripärad .......................................................................................... 25

4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv) ...... 26

4.5 Pakkumise ülevaade .................................................................................................... 28

4.6 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 30

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 31

5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 31

5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 31

5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 32

5.4 Hindamine..................................................................................................................... 32 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 32 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 36 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 36 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 38

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 39

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 41

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 42

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 31 .............................................................................. 45

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ......................................................... 46

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 46

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 1749636 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 4599 m²

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asuk Imavere vald)

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0382

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 9,28 ha

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud,

ehitusõigus:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale teemaplaneeringu

kohane tee, projekteeritava 2+2 maantee telje ja projekteeritava kogujatee

alale.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise

kohustusega alale. Ehitusõigus puudub.

Äralõige:

katastriüksuse idapoolses asuv hoonestamata maa-ala (kitsas riba tee

ääres) pindalaga 4599 m². Äralõike alal hindajale teadaolevalt

tehnovõrkude liitumispunktid puuduvad.

Äralõige teostatakse eelkõige haritava maa alalt

Kõlvikuline koosseis ja

maa kasutus:

Haritav maa 92811 m2.

Äralõige on moodustatud haritava maa alalt.

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 9.27 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur - mais

Põllumassiiv nr 60151801906; boniteet 63. Maa on sihtotstarbe kohaselt

kasutuses.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Lähteülesanne:

hinnata tasu Ristivälja kinnisasja registriosa numbriga 1749636 planeeritud

äralõike suurusega 4599 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt

tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega.

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 16.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 46

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

- hindamisel hüpoteegiga ei arvestata.

Tasu:

kinnisasja omandamise tasu on 4231,08 eurot, ehk ehk 0.92 €/m2, sh:

- äralõike harilik väärtus 4231,08 €

- saamata jääv tulu 0 €

- kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga.

Hindamistulemuse

täpsus:

tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega.

Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse

täpsuseks on ±20%

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Vara ei ole koormatud rendilepingutega.

Hindamistulemus

Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Ristivälja asuva kinnisasja registriosa

numbriga 1749636 äralõike pindalaga 4599 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva

04.04.2026 seisuga 4231,08 (neli tuhat kakssada kolmkümmend üks eurot ja kaheksa eurosenti)

eurot.

Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest. Otsest varalist kahju ja ja saamata jäävat tulu ei

esine.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 46

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 1749636 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 4599 m²

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja

omndamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb

kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt

kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14,

18 ja 20 sätestatule.

Hinnangu kasutaja:

Transpordiamet

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei

ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna.

Väärtuse liik:

tasu1

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil

hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning

analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui

kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis

isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt

kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.

Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik

väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2.

Lähteülesanne:

hinnata tasu Ristivälja kinnisasja registriosa numbriga 1749636

planeeritud äralõike suurusega 4599 m² avalikes huvides

võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile

2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi

täpsusega.

1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist

mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada

soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele

vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 46

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

- hindamisel hüpoteegiga ei arvestata.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 46

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 31 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere

lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 09.06.2026;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 08.06.2026;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus ei ole kasutatud allhankeid.

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026

Hindamisaruande kuupäev4: 16.06.2026

Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: -

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 46

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud

plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide

asukohad.

Algandmed esitanud isik: Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud

info. Risti Agro AS esindaja Jaana Kommer info telefoni teel 15.06.2026

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 46

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Kinnistu nimi: Ristivälja

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 1749636

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0382

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 9,28 ha

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asuk Imavere vald)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne,

millega hindamisel ei arvestata.

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Elektripaigaldise kaitsevöönd;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla

Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 23 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad.

Mikroasukoht

Naabrus: Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud

talukompleksid

Juurdepääs:

jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub

sõidukid hea

kommentaar

Juurdepääs kõrvalmaanteelt Koigi-Laimetsa-

Käsukonna tee (tee nr 15167) ja kohalikult teelt

Käsukonna tee (tee nr 2340001), juurdepääsu teed

on avalikus kasutuses ja heas seisukorras.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 46

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid

(lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6,3 km

kaugusel Koigi külas.

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliinide peatused „Risti“ ~ 380 m kaugusel

Veekogu: Lähiümbruses suuremad veekogud puuduvad.

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti

mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 50-69 db, maantee

poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse,

raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei

avalda.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus:

Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna-

Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille

aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades hinnatava vara

kasutust haritava maana, ei avalda nimetatud liiklussagedus hindaja

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 46

hinnangul vara turuväärtusele olulist negatiivset mõju. Hea piirkondlik

ühendus võib põllumajanduslikust aspektist avaldada väärtusele

mõõdukalt positiivset mõju, kuid selle täpne ulatus ei ole eraldiseisvalt

määratletav.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk: Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 46

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 46

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

Metsatulekahjude oht: hinnatava vara lähiümbruses suuremad metsamassiivid puuduvad,

metsamaad asuvad kaugemalt, metsatulekahjude oht on minimaalne.

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Haritava maa turul kujuneb nõudlus eelkõige piirkondlike põllumajandusettevõtete, investorite ning maa

laiendamisest huvitatud omanike poolt. Vara väärtust mõjutavad peamiselt asukoht, juurdepääs, mulla

kvaliteet ja põllumajanduslik tootlikkus ning maa toetusõiguslikkus. Hinnatav vara paikneb Järvamaal, mis

kuulub Eesti viljakaimate põllumuldadega piirkondade hulka. Kesk-Eestis on laialdaselt levinud leostunud

ja leetjad mullad, mida peetakse põllumajandusliku kasutuse seisukohalt Eesti parimateks muldadeks.

Hinnatava vara paiknemine olulise riigimaantee läheduses on põllumajanduslikust aspektist pigem

positiivne, toetades ligipääsetavust ja logistilist ühendust.

Asukohaskeemid:

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg) 7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 46

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastriüksus 23401:002:0382

Katastriüksuse pindala: 92 811 m2, kinnistusraamatu andmetel 9,28 ha

Kõlvikuline jaotus

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga

Reljeef: Reljeefilt peamiselt tasane

Haritava maa mullaviljakus,

toetuskõlbulikkus:

Mullastiku kaardi andmete põhjal on keskmine põllumaatüübiline haritav

maa (mullatüübid: Kig;Kog, Go).

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 46

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Mullastiku kaardirakendus

Boniteet (mullaviljakus) 8: 63 (hea viljakusega maa)

Maaparandus-süsteemid: Maa-ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil

ei asu hinnatav vara maaparandust reguleerivate võrkude alal.

PRIA toetusõiguslikkus

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 9,27 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur – mais.

Põllumassiiv nr 60151801906

Maatüki kasutus haritav maa on järjepidevalt haritud.

Maa maksustamishind 54 758 € (https://minu.kataster.ee/);

Üldplaneering:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale

teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritava 2+2 maantee telje ja

projekteeritava kogujatee alale.

Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutuskaart

8 Allikas: Maa-ameti mullastiku teemakaart

Mulla boniteet näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jm tulenevat tootlikkust. Maa boniteedi määravad mulla boniteet ja maa

kasutuskõlblikkust mõjutavad omadused (reljeef, kivisus, kõlviku suurus, mullastiku kirjusus). Boniteedi määramiseks rakendatakse

boniteediskaalasid. Eestis on kasutusel skaala 1 - 100-ni. Seega maade iseloomustus mullaviljakuse järgi on järgmine: väga head maad

(hindeklassid I - III, mille hindepunktid jäävad vahemikku 100 - 71); head maad (hindeklassid IV - V, mille hindepunktid jäävad vahemikku

70 - 51); keskmised maad (hindeklassid VI, mille hindepunktid jäävad vahemikku 50 - 41); halvad maad (hindeklassid VII-VIII, mille

hindepunktid jäävad vahemikku 40 - 21); väga halvad maad (hindeklassid IX - X, mille hindepunktid jäävad vahemikku 20 – 1)

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 46

Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0382

Äralõike pindala: 4599 m2

Positsioon: 31

Omandaja: Eesti Vabariik

Paiknemine:

Äralõige paikneb kinnisasja idapoolses osas, moodustab kitsa siilu tee

ääres.

Allikas: - Krundijaotuskava POS 31 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-

107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 46

Planeeritud ehitustööd: Käsukonna tee ja Koigi-Laimetsa-Käsukonnatee rekonstrueerimine.

Elektriliini rajamine.

Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja idapoolses osas, moodustab kitsa siilu tee

ääres

Reljeef: Reljeef tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Freesipurust kate

Haljastus: Äralõige tehakse haritava maa kõlvikust

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõikele tehnovõrke

Omaniku poolne täiendav

kommentaar:

Telefoni vestluse kokkuvõte 15.06.2026: Risti Agro AS esindaja Jaana

Kommer on teeehitusest teadlik, põllukultuurina on käesoleval aastal

põlduba.

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Arvestades hinnatava vara olemust haritava maana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige maa pikaajalise

põllumajandusliku kasutusvõime ja mullaviljakuse säilitamisega. Hinnataval varal puuduvad hindajale

teadaolevalt keskkonnaalased piirangud või riskid, mis takistaksid maa tavapärast majandamist või

mõjutaksid selle kasutuspotentsiaali. Hindaja hinnangul ei esine väärtuse kuupäeva seisuga ESG või

kestlikkusega seotud asjaolusid, mis avaldaksid vara turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 46

4. TURUÜLEVAATED

4.1 Makromajanduse ülevaade

Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026

Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2%

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise

kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv,

mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud.

Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku

moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui

tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel

esimeses kvartalis mõju avaldanud.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja

2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda

vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus.

Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%)

Allikas: Statistikaamet

Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas

2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas.

Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on

umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui

ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus

esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid

madalad.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 46

Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab

Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt

Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem

ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme.

Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020.

aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019.

aasta taseme.

Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli

väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad

näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just

Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud.

Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige

kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist.

Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4%

Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta

sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%.

Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini

kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul,

samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu.

Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi

arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui

elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju.

Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026

100 100.06

100.93

101.58

102.63

101.48 101.47

101.31

100.7

101.74

102.53 102.53

103.39

98

99

100

101

102

103

104

a p

ri ll

2 0

2 5

m a

i 2

0 2

5

ju u

n i 2

0 2

5

ju u

li 2

0 2

5

A u g -2

5

S e

p t-

2 5

o k to

o b

e r

2 0

2 5

N o

v -2

5

d e

ts e

m b

e r

2 0

2 4

5

ja a

n u

a r

2 0

2 6

v e

e b

ru a

r 2

0 2

6

m ä

rt s 2

0 2

6

a p

ri ll

2 0

2 6

Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 46

Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem

Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas

eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (-

1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%.

Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu

kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus

tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete

tootmises.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid

töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest

soojem ilm.

Tööturu taastumine võtab aega

Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine

jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik,

on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra

optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus.

Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike

langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv

jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus

tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel,

mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused.

Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on

oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam

tööstuses ja ehituses.

Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas

Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi

turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa

rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise

pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika

suunda .

Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et

inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis

omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja

jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka

languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel.

Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna

inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada

intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 46

Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill

Allikas: Eurostat

Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt

Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub

tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse

varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse

üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal

võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata.

Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis

avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et

hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja

eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet.

Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa

tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus

kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada.

Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust

kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud

piirkondadesse..

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.05.2025

2024. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 40 711 ostu-müügitehingut, mida oli pelgalt 0,2% võrra enam

kui 2023. aastal. Turuaktiivsuse langus püsis veel 2023. aastal teist aastat järjest, mille juures ka 2024. aastal

veel justkui kuigi olulisi muutusi turul aset ei leidnud. 2025. aasta vaates võib aga oodata aktiivsuse

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 46

täiendavat suurenemist, mille juures tehingute arvu kasv peaks tugevamalt esile kerkima hakkama just aasta

II poolest. 2024. aastal oli struktuurselt siiski tehingute arvu kasv juba üsna laiapõhjaline, mille juures 2023.

aastaga võrreldes üsna analoogset tehingute arvu taset turul tervikuna hoidis pelgalt asjaolu, et korteriturul

ja ka hoonestusõiguste turul aktiivsuse langus endiselt teatava ajalise viitega püsis.

Kunagine buumi periood sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu

osas jätkuvalt ületamata ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on

pikemat aega tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja

arengupotentsiaaliga Eesti, kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate

piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus

majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele

kuigi olulist negatiivset mõju, kuid 2022. aastast halvenenud tööturu ja kallinenud laenuraha taustal on

ääremaastumine piirkonniti taaskordselt võimendunud, millele viitab ka Harju maakonnas tehtud

kinnisvaratehingute osakaalu laialdane hiljaaegne suurenemine.

Kinnisvara ostu-müügitehingute arvu madalseis jäi 2024. aasta I kvartalisse

2024. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

pelgalt 8462 ostu-müügitehingut, mis oli viimaste aastate madalaim tase. Hooajaliste tegurite mõjul aga

2024. aasta II kvartalis turuaktiivsus taas ootuspäraselt suurenes, püsides 10 374 tehingu tasemel, mida oli

siiski 7,0% vähem kui veel 2023. aasta II kvartalis. III kvartalis tehti seejärel 10 338 ostu-müügitehingut, mida

oli samuti veel 0,7% vähem kui aasta varasemalt. IV kvartalis suurenes seejärel aga turuaktiivsus 11 537

ostu-müügitehingu juures võrreldes aastatagusega koguni 13% võrra, viidates langustsükli üsna selgele

lõppemisele. Turuaktiivsuse üldine kulg on seni järginud võrdlemisi tugevalt makromajanduslikke muutusi,

mille juures majanduskasvu osas on oodata 2025. aastal taaskordseid positiivsemaid trende, mida võiks

järgida ka kinnisvaraturg, viidates lähikvartalitel tehingute arvu püsivamale võimalikule suurenemisele.

2025. aasta I kvartalis teostati Eesti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku 8978 ühiku ulatuses, mida oli

küll hooajaliselt 22% vähem kui 2024. aasta IV kvartalis, kuid siiski 6,0% enam kui aasta tagasi.

Turuaktiivsuse kasv püsis siinkohal ootuspäraselt juba teist kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis tehti

kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku ligi 1,12 miljardi euro väärtuses, mida oli küll 34% vähem kui

eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui 2024. aasta I kvartalis. Tehingute rahalise käibe suurenemist

on hiljaaegu toetanud suuresti ärikinnisvaraturu põhjast taastuma asumine, mille juures turul on taaskordselt

tehtud üksikuid suuremamahulisi ostu-müügitehinguid. 2022. aastast kuni 2024. aasta I pooleni oli

turuaktiivsuse langedes andnud kõige suurema negatiivse panuse tehingute koguväärtuse languse osas just

elamispindade turg, kuid 2024. aasta II poolest on olnud täheldada elamispindade turul järjekordset

aktiveerumist ning tehingute arvus on see suuresti kajastunud nii üksikelamute turul kui ka korterite järelturul.

Laenuraha odavnemine küll ettevaatavalt ka 2025. aastal püsib, kuid laenutooted jäävad endiselt oluliselt

kallimaks kui enne 2023. aastat, mis jääb tugevalt mõjutama ka lähituleviku tehingute arvu taset. 2022.

aastast püsinud langustsüklist väljumine aga 2025. aastal jätkub, mille juures segmenditi on siiski eelolevatel

kvartalitel turuaktiivsuse kasvuvõimalused üsna piiratud ning seda just turusegmentide lõikes, mis näitasid

ka 2024. aastal kõige laialdasemat suurenemist. Kuna elamispindade turul oli üksikelamute ja ka korterite

järelturutehingute tase pikaajalise keskmisega võrreldes ja valitsenud majanduskeskkonda arvestades

pigem kõrge, on seetõttu ka elamispindade turu osas 2025. aasta vaates edasised kasvuvõimalused piiratud.

2025. aastal siiski majanduskeskkonna lõikes turukonjunktuuri paranemine püsib, viidates pakkumismahu

osas tipu saavutamisele juba 2024. aasta keskpaigas, millele omakorda teatava ajalise viitega jätkub 2025.

aasta II poolest ka mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes arvatav taaskordne pikemaajalisem mõõdukas

hinnatõus.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 46

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2025

* 2025. aasta andmed on toodud aprilli seisuga.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Elamispindade turul olid 2024. aastal selged viited olukorra paranemisest

2024. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 22 962 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 20 614 ja

mitteeluruumidega 2348 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega küll 2,8%,

kuid seda pelgalt eluruumide lõikes, millede turuaktiivsus vähenes 3,5% ulatuses. Korteritehingute arvu

vähenemise põhjuseks on suuresti olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine, mis on

omakorda aga seotud peamiselt aastate 2022 - 2024 uute korterite vähese ettemüügiga. Viimase tõttu on ka

veel 2025. aastal oodata vähest uute korterite asjaõiguslepingute taset, kuid kuna võlaõiguslike lepingute

hulk juba 2024. aastal taas suurenes, siis on üldine uute korterite turuaktiivsuse langustsükkel pöördunud.

Viimasele eelnes 2024. aastal juba korterite järelturul avaldunud laialdane tehingute arvu tõus ja seda eeskätt

Tallinnas, mille juures hulk järelturukortereid soetati asjaolude tõttu, et uute elamispindade kättesaadavus on

endiselt väga kehv ning viimastel aastatel edasilükatud elamispindade ostuotsuseid realiseeriti laialdaste

valikuvõimaluste tõttu just järelturul. Seetõttu on ka 2025. aasta vaates korterite järelturul edasise püsiva

turuaktiivsuse kasvu ootused üsnagi küsitavad, samaaegselt kui uute korterite asjaõiguslepingute arv aga

taaskordselt viitajaga suureneb.

Eesti väikelinnade lõikes on siserändesaldo jätkuvalt Harjumaa kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne

ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise

leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine

püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega

madalama korruse korterid. Mitmete väikelinnade osas jõuti aastatel 2021 - 2024 hulgaliselt arendusprojekte

edukalt läbi viia, mida võis nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui

ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati

positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohalike

omavalitsuste laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute

raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete

likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori

arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 5481 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 4888

ja mitteeluruumidega 593 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga alanes eluruumide

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

130,000

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

20 16

20 17

20 18

20 19

20 20

20 21

20 22

20 23

20 24

20 25*

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 46

tehingute arv hooajaliselt 15%, suurenedes siiski võrreldes aastatagusega 12% ulatuses, mille juures

aastatagusega võrreldes püsis aktiivsuse kasv juba kolmandat kvartalit järjest. Potentsiaalsete ostjate

kindlustunne asus 2024. aastal paranema, mis väljendus peamiselt järelturuaktiivsuse suurenemises.

Hinnatõusu sealjuures veel siiski 2024. aasta II pooles otseselt esile ei kerkinud, kuid taaskordselt vähenema

asunud müügipakkumine viitab, et 2025. aastal avaldub pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes järjekordne

võimalik kasvutsükkel ning see saab esmalt alguse Tallinnast ja selle lähiümbrusest. 2023. aasta keskpaigast

on elamispinna kättesaadavus mõnevõrra paranenud, kuid see ei suuda lähiajal veel kompenseerida

eelnevate aastate tugeva kinnisvarade hinnatõusu ja ulatusliku laenuraha kallinemise komponenti.

Elamuturu taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid

2024. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 5082 ostu-müügitehingut, mida oli 4,3% enam

kui varasemal aastal. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 147 900 eurot, mida oli jätkuvalt

laialdase uusehitiste müügi tõttu koguni 19% enam kui 2023. aastal. Elamuturg on siinkohal väljunud

langustsüklist varasemalt kui korteriturg, mille juures on potentsiaalseid ostjaid elamuturule lisandunud üha

enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu

välja vahetamas. Võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest

mõõdukama tehingute arvu juures.

Laialdase uusehitiste järgse nõudluse tõttu võib eeldada, et elamuehituse lõikes asub ehitusaktiivsus 2025.

aastal taas suurenema ning sellega üheskoos ka spekulatiivne pakkumismaht. Kehv elamispinna

kättesaadavuse keskkond ning ehituslikult uuemate ja vanemate elamute laialdane hinnadiferents aga püsib,

mida osaliselt mõjutab ka 2025. aasta II poolest arvatavalt taaskordselt avalduv ehitushinna tõus. Eesti

elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänaseks võrdlemisi kehvas

seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on

üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Eesti elamuturu tugevamat

kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval

seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga püsivalt napib.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1027 ostu-müügitehingut.

Võrreldes eelmise kvartaliga vähenes tehingute arv hooajalistel põhjustel 25%, püsides aastatagusega

võrreldes siiski 22% võrra kõrgemal. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis

aset kuni aasta keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt

võrredes II kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada, mille juures ka üldplaanis 2024. aasta vältel

sarnased hinnatasemed jätkuvalt püsisid. 2025. aasta I kvartalis tehtud ostu-müügitehingute puhul kujunes

aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 178 900 eurot, mida oli 9,2% enam kui eelmises kvartalis ning

ühtlasi koguni 28% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mille juures statistilist hinnatõusu on aga jällegi

toetanud muutunud tehingute struktuur ja suurenenud Harju maakonna osakaal, mitte veel turul

laiapõhjaliselt aset leidnud hinnatasemete tõus.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles

sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud

1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis

Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning mistõttu

saab likviidsuse osas lähitulevikus üha enam probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg

eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate halvenenud

elamispinna kättesaadavuse taustal vanuse osas veidi kaugemale nihkunud, kuid üldplaanis jäävad turgu

jätkuvalt mõjutama eeskätt 30ndates isikud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba

väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist ka

seniste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas

kinnisvaraturul 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt

tunduvalt keerukamad lisaks ostu-müügitehingute turule ka üüriturul. Siiski, rändesaldo on Eestis olnud

alates 2015. aastast positiivne ning Ukrainaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõjapõgenikke, kes

keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu nii ostu-müügitehingute- kui ka üürituru lõikes toetavad.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 46

Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb küll Eestis madalama jätkusuutlikkusega piirkondade

ääremaastumise püsiv jätkumine, kuid ka Tallinna elanike arvu kasv on olnud 2024. aastast marginaalne.

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2025. aastaks prognoosida 2024.

aastaga võrreldes mõnevõrra kõrgemat turuaktiivsust, mille juures oli siiski 2024. aastal juba eeskätt korterite

järelturul tehingute arv võrdlemisi laialdane, viidates 2025. aastal edasise kasvupotentsiaali üsna piiratud

olemusele. Hinnatasemete osas on kasv 2022. aasta II poolest laiapõhjaliselt lõppenud, mille juures surve

hinnatasemete langetamiseks on aga 2024. aastast leevenenud, viidates suurenenud turuaktiivsuse taustal

2025. aastal avalduvale taaskordsele hinnatõusu tsüklile nii pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes.

Jätkuvalt alanevad intressimäärad, paranev majanduskeskkond kui ka elanikkonna kindlustunne viitab 2025.

aasta lõikes olukorrale, kus müügipakkumine enam täiendavalt ei suurene ning müügiperioodid võiksid

asuda taas mõnevõrra lühenema ja seda eeskätt II kvartalist alates.

4.3 Haritava maa turu eripärad

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 31.12.2025

Seisuga 01.01.2025 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 042 520 hektarit ning

loodusliku rohumaa pindala 235 609 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka

loodusliku rohumaa kõlviku pindala aastaga mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3769 ja 10 452 hektarit.

Viimased kolm aastat on haritavate made tehinguaktiivsus olnud mõnevõrra madalam kui vahepealsetel

aastatel 2019-2022 kui tehingute arv ulatus kohati üle 1600 tehingu aastas. Viimastel aastatel on tehingute

arv jäänud 1000 ja 1100 vahele. Samal ajal on viimased kolm aastat näidanud rekordiliselt kõrget hektari

mediaanhinda, makismaalne hektarihind on olnud samuti hüppeliselt kõrge, ulatudes üle 13 000 €/ha, aastani

2022 ulatus see vaid 8500 €/ha. Selle taga on nii turu üldised arengud kui ka spetsiifilised mõjutegurid, nagu

liigniiskete muldade mõju, PRIA maakasutuse erisused ja boniteedi tähtsus.

Tehingute arv ja koguväärtus

2025. aastal toimus Eestis 1069 haritava maa ostu-müügitehingut, mis on 0,09% vähem kui 2024. aastal.

Tehingute koguväärtus ulatus 77,8 miljoni euroni, vähenedes aastaga 3,17 miljoni euro võrra (-4%). Enim

tehinguid tehti Tartu (132), Jõgeva ja Võru (108), Järva (100) maakonnas, samas kui madalaima aktiivsusega

olid Hiiu (22), Ida-Viru (24) ja Põlva (29) maakonnad. Kõige suurem koguväärtus oli Tartu maakonnas (~12

miljonit eurot), millele järgnesid Jõgeva (10,8 miljonit eurot) ja Valga (9,7 miljonit eurot) maakonnad. Aasta

varem oli kõrgeim tehinguaktiivsus Lääne-Viru maakonnas (154) ning tehingute koguväärtus küündis 14,7

miljoni euroni.

Hektari mediaanhind ja selle kasvu trendid

Haritava maa hektari mediaanhind tõusis 2025. aastal rekordilisele 6970 euro tasemele, kasvades aastaga

9,8% ning viie aastaga koguni 86%. Kõrgeim mediaanhind registreeriti Jõgeva maakonnas (8748 €/ha),

järgnes Tartu maakond (8221 €/ha), samas kui madalaim hind oli Hiiu maakonnas (3662 €/ha). Kõige kiirem

hinnakasv toimus Jõgeva (45%) ja Lääne (32%) maakondades. Hinnalangust täheldati kõige enam Põlva

maakonnas (-20%), Lääne-Viru (-16%) ja Harju maakonnas (-12%).

Eraldi aspektid: haritava maa eripärad ja mõjutegurid

Haritava maa väärtust mõjutavad mitmed eripärad, mis aitavad selgitada hinnataseme ja tehinguaktiivsuse

erinevusi:

Liigniiskus: Kui maatükil on üle 75% liigniisked mullad, võib hektari hind langeda kuni 2885 euro võrra. See

on seotud piiratud kasutusvõimalustega ja vajadusega teha täiendavaid investeeringuid kuivendamiseks.

PRIA maakasutus: Kõige kõrgemad hinnad on põllukultuuride all oleval maal (7103 €/ha), kuna seda saab

kohe kasutada efektiivseks põllumajandustegevuseks. Püsirohumaade hinnad on keskmiselt 2675 eurot

madalamad, peegeldades nende piiratud kasutusvõimalusi ja väiksemat tootlikkust.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 46

Boniteet ja mulla kvaliteet: Maa kvaliteet ja boniteet on otseselt seotud hinnatasemega. Kõrge boniteediga

maa, nagu Lääne-Viru ja Järva maakonnas, kus reaalboniteet ulatus vastavalt 49 ja 47-ni, on turul

atraktiivsem ja kõrgema hinnaga. Need piirkonnad sobivad intensiivseks põllumajanduseks ja sealsete

maatükkide ostjaid leidub rohkem. Madala boniteediga maad, mis on levinud näiteks Lääne- ja saarte

piirkonnas, on oluliselt odavamad, kuna nende tootlikkus on piiratud ja nõudlus madalam.

Geograafilised eripärad: Asukoht ja ligipääsetavus mõjutavad oluliselt haritava maa turuväärtust. Hästi

ligipääsetavad alad kõrgema nõudlusega piirkondades, nagu Harju või Järva, saavutavad kõrgemad hinnad

võrreldes kaugemal asuvate või raskemini ligipääsetavate maatükkidega.

Eelised ja puudused kasutusalade lõikes

Haritava maa erinev kasutus mõjutab otseselt selle väärtust:

- Põllukultuuride kasvatamiseks sobiv maa on kõrgema hinnaga, kuna see võimaldab suurt

saagikust ja on koheselt kasutatav ilma täiendavate investeeringuteta.

- Püsirohumaad on odavamad, kuna need eeldavad spetsiifilist kasutust, näiteks karjatamiseks,

ning võivad nõuda täiendavaid kulutusi kasutuse mitmekesistamiseks.

- Liigniisked alad vajavad kuivendusprojekte, mis vähendavad maa esialgset atraktiivsust ja

tõstavad investeerimiskulusid.

Hooajalisus ja turutrendid

Tehingute arv on hooajaliselt kõikuv, saavutades tipud kevadel ja aasta lõpus, samas kui suvel, eriti juunis

ja juulis, on aktiivsus madalam. Augustis suureneb aktiivsus taas, kuna põllumajandushooaja lõppedes

tehakse rohkem ostu-müügitehinguid.

Üldiselt on haritava maa turg koondumas juriidiliste isikute kätte, kuigi eraisikute aktiivsus on suurenenud.

Nõudlus kvaliteetse haritava maa järele püsib kõrge, kuid pakkumist piirab maaressursside nappus. See

põhjustab hinnatõusu, mis on olnud stabiilne ja prognoositav.

Renditava põllumaa osakaal on suurenenud ning üle poole kasutuses olevast põllumaast moodustab

rendimaa. Seda selgitab asjaolu, et haritava maa turule on tulnud palju ostjaid, kelle eesmärk on maa

omandamine investeeringuks, ilma et nad ise plaaniksid seda harida.

Kokkuvõte

2025. aastal langes minimaalselt haritava maa tehingute arv ja koguväärtus, kuid median- ja aritmeetiline

keskmine hektarihind oli mõõdukas tõusutrendis. Viimased ligi 15 aastat kestnud hinnatõus on 2025. aasta

lõpuks pidurdunud. Ebastabiilne majanduskeskkond on vähendanud nõudlust põllumaa järele ning muutnud

nii põllumehed kui investorid ettevaatlikumaks. Turgu mõjutavad eelkõige sisendhindade kasv, tootjate

kasumlikkuse langus, madalad vilja kokkuostuhinnad, toetuste vähenemine ning kõrgem intressitase.

Investorite huvi ei ole kadunud, kuid see on muutunud selektiivsemaks. Eelistatakse kõrgema mullaviljakuse

ja hea asukohaga maid, samas kui väiksemate ja killustatud kinnistute müük on keerulisem. Toetussüsteemi

muudatused ning keeruline majanduslik olukord on viinud mitmete tootjate tegevuse lõpetamiseni, mille

tulemusel liigub maa peamiselt suuremate kohalike tootjate kätte. Välisinvestorite aktiivsus on püsinud

tagasihoidlik ning turule uusi tegijaid lisandunud ei ole.

Kokkuvõttes on turuolukord muutunud ettevaatlikuks ja tasakaalustatumaks, erinevalt varasemast

pikaajalisest hinnatõusu perioodist.

4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv)

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 04.04.2026

Järva maakonna haritava maa turg on perioodil 2021–2026 I kvartal olnud aktiivne ning hinnatasemed on

püsinud Eesti tugevamate põllumajanduspiirkondade seas konkurentsivõimelised. Järvamaad

iseloomustavad head mullastikuomadused, suured põllumassiivid ning pikaajalised

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 46

põllumajandustraditsioonid. Kesk-Eesti piirkonnale omased viljakad põllumullad toetavad maa tootlikkust

ning aitavad kaasa stabiilse nõudluse püsimisele haritava maa turul. Seetõttu on Järvamaa haritavate maade

hinnatase olnud pikaajaliselt Eesti kõrgemate seas ning piirkond pakub huvi nii tegutsevatele

põllumajandustootjatele kui ka põllumajandusmaa investoritele.

2021. aastal registreeriti maakonnas 108 haritava maa tehingut. Järgnevatel aastatel püsis tehinguaktiivsus

suhteliselt stabiilsena, kõikudes vahemikus 86–100 tehingut aastas. 2025. aastal sõlmiti 100 tehingut, mis

viitab turu jätkuvale aktiivsusele. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti juba 33 tehingut, mis võimaldab

eeldada tavapärase tehinguaktiivsuse jätkumist ka aasta lõikes.

Järva maakond

Pindal

a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv

Kesk-

mine Kokku Min Max Min Max

Mediaa

n

Keskmin

e

Standar

dhälve

2021

haritav

maa

108 12,1 5301960 5000 300000 526 7000 3851 3985 1209

2022

haritav

maa

93 12,5 4723341 1215 325000 162 8433 4259 4435 1971

2023

haritav

maa

97 13,4 8778894 270 363510 108 10213 6273 6369 2260

2024

haritav

maa

86 15,3 8734516 8399 490000 2475 9897 6200 6515 1504

2025

haritav

maa

100 13,3 8040155 5000 336040 839 9825 5607 5923 1834

2026 I

kv

haritav

maa 33 12,2 2 038 631 922 314 000 253 11 049 6159 4739 3024

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika

Keskmine hektari hind on vaadeldaval perioodil märgatavalt kasvanud. Kui 2021. aastal kujunes keskmiseks

hinnaks 3 985 €/ha, siis 2023. aastaks tõusis see 6 369 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus hinnakasv ning keskmine

hektari hind ulatus 6 515 euroni. 2025. aastal toimus mõõdukas hinnakorrektsioon ning keskmine hektari

hind langes 5 923 €/ha tasemele. Samas püsis hinnatase ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning viitab

turu stabiliseerumisele pärast eelnevate aastate kiiret hinnakasvu.

Mediaanhind tõusis 2023. aastal 6 273 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal sarnasel tasemel (6 200 €/ha). 2025.

aastal langes mediaanhind 5 607 €/ha-ni, mis kinnitab hinnataseme mõningast korrigeerumist kogu turul,

mitte ainult üksikute suuremate tehingute mõju. 2026. aasta esimeses kvartalis kujunes mediaanhinnaks 6

159 €/ha.

Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni, mis näitab jätkuvat nõudlust

kvaliteetse ja hea tootlikkusega haritava maa järele. Keskmine tehingu suurus on olnud suhteliselt stabiilne,

jäädes valdavalt vahemikku 12–15 hektarit. See viitab nii väiksemate kui ka keskmise suurusega

põllumassiivide aktiivsele turule.

Üldjoontes võib Järva maakonna haritava maa turgu pidada stabiilseks ja väljakujunenuks. Kuigi 2025. aastal

toimus hinnataseme mõningane korrigeerumine, püsivad hinnad ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning

piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal toetab nõudlust haritava maa järele.

Järva vald moodustab olulise osa maakonna haritava maa turust ning tehinguaktiivsus on olnud vaadeldaval

perioodil suhteliselt kõrge. Aastatel 2021–2025 registreeriti vallas 39–88 haritava maa tehingut aastas. Kõige

aktiivsem oli 2021. aasta 88 tehinguga, järgnevatel aastatel stabiliseerus tehingute arv vahemikus 39–63

tehingut aastas. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti 17 tehingut.

Keskmine hektari hind on vallas liikunud sarnases trendis maakonna keskmisega. 2021. aastal oli keskmine

hind 3 942 €/ha ning 2023. aastaks tõusis see 6 341 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus mõõdukas kasv ning

keskmine hektari hind ulatus 6 463 €/ha-ni. 2025. aastal langes keskmine hektari hind 5 892 €/ha tasemele,

mis peegeldab maakonnas tervikuna toimunud hinnakorrektsiooni.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 46

Järva vald

Pindal

a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv

Kesk-

mine Kokku Min Max Min Max Mediaan

Keskmin

e

Standar

dhälve

2021

haritav

maa

88 12,4 4281598 7500 300000 526 6875 3800 3942 1146

2022

haritav

maa

39 12.00 1876363 7250 146080 308 8433 4800 4736 1779

2023

haritav

maa

39 16,9 4336557 5000 360640 1618 9800 5894 6341 1813

2024

haritav

maa

63 16,1 6733079 8399 490000 2475 9897 5968 6463 1562

2025

haritav

maa

59 15,1 5220405 10000 300000 3968 9455 5477 5892 1203

2026

I kv

haritav

maa

17 15,8 1 568 500 21 500 314 000 2933 11 049 6658 6408 1774

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika

Mediaanhind tõusis 2023. aastal 5 894 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal 5 968 €/ha tasemel. 2025. aastal

kujunes mediaanhinnaks 5 477 €/ha. 2026. aasta esimeses kvartalis tõusis mediaanhind taas 6 658 €/ha-ni,

mis viitab kõrgema hinnatasemega tehingute osakaalu suurenemisele.

Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni. Tehingute keskmine pindala

on olnud suhteliselt suur, jäädes valdavalt vahemikku 15–17 hektarit, mis viitab suuremate põllumassiivide

aktiivsele nõudlusele.

Järva valla haritava maa hinnatasemed on olnud valdavalt võrreldavad maakonna keskmisega ning

peegeldavad piirkonna tugevat põllumajanduslikku potentsiaali. Arvestades valla paiknemist Eesti ühe

viljakama põllumajanduspiirkonna keskmes ning kvaliteetse haritava maa piiratud pakkumist, on nõudlus

hästi majandatavate põllumassiivide vastu püsinud stabiilsena ka keerulisemas majanduskeskkonnas.

Kokkuvõttes võib Järva maakonna ja Järva valla haritava maa turgu pidada aktiivseks ning väljakujunenuks.

Piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal, viljakad mullad ja head tootmistingimused toetavad jätkuvalt

nõudlust haritava maa järele. Hoolimata 2025. aastal toimunud mõõdukast hinnakorrektsioonist on

hinnatasemed püsinud ajaloolises võrdluses kõrgel ning 2026. aasta esimese kvartali tulemused viitavad

turu jätkuvale stabiilsusele. Arvestades piirkonna põllumajanduslikku tähtsust ja piiratud kvaliteetse haritava

maa pakkumist, võib pikemas perspektiivis eeldada maa väärtuse püsimist tugeval tasemel.

4.5 Pakkumise ülevaade

Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises

koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike

maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega

hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja

vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua.

Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva maakonnas 09.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 24

maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust, suurusega 6179 – 298 100 m2. Pakkumishinnad jäävad

vahemikku 5 900 – 100 000 €, pinnaühikuhinnad 0.25 – 4.43 €/m2.

Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva maakonnas 09.06.2026

kuupäeva seisuga on järgmised:

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 46

Aadress

Pakkumishind,

€ ja €/m²

Pakutava vara kirjeldus

Väljaotsa, Türi vald

10 990 /

0.74

1.48 ha suurune haritava maa kinnistu (sihtotstarve maatulundusmaa 100%) Türi vallas, kus kehtivad rendilepingud puuduvad. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 41. Hinnatavaga võrreldes veidi vähem viljakas mullasti, oluliselt väiksem maaüksus, mis on põllumajanduslikus mõttes vähem hinnatud.

Kapu, Järva vald

33 200 /

0.80

Põllumaa kogupindalaga 41 498 m². Maa on olnud aastaid aktiivses rendikasutuses ning seal on kasvatatud teravilja. Maale tagab väga hea ligipääsu maapiiri äärest kulgev Kapu kuivati tee. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 57. Hinnatavaga võrreldes pindalalt veidi väiksem, sarnase mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas.

Ervita, Järva vald

50 000 /

0.76

Põllumaa, haritav maa, juurdepääs avalikult teelt, PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Põllumaa kogupindalaga ~6 ha. Boniteet 53. Hinnatavaga võrreldes pindalalt veidi väiksem, sarnase mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas.

Jändja, Türi vald

100 000 /

0.76

2 kõrvutiasetsevat kinnistut: KÕBRESKIPÕLLU 83401:001:1310 – haritav põllumaa PRIA toetusõiguslik põllukultuurid; POOLSAARE 83401:001:1311 – haritav maa, PRIA toetusõiguslik, püsirohumaa. Pindala kokku 130 971 m2. Boniteet 38. Hinnatavaga võrreldes veidi vähem hinnatud põllumajanduse lähipiirkond, vähem viljakas mullastik, pindalalt võrreldav

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas.

Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus,

et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise

tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning

pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 46

4.6 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hinnatav äralõige on piisavalt väike, kitsa siilu kujuga hoonestama ala, mis pole töö koostaja hinnangul

võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele

kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata.

Seega antakse turustatavuse analüüsi hinnang üksnes katastriüksusele tervikuna.

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

Ostjaskonna moodustavad ennekõike põllumajandusega

tegelevad ettevõtted Jõgeva, Järva, Lääne-Viru ja Harju

maakonnast, kuid samuti ka kinnisvarainvesteeringuga tegelevad

ettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele: Hinnatavaks varaks on kvaliteetne haritav maa, PRIA toetusega,

hinnatud suurusega pindala poolest, kompaktselt haritav.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad

ja on võimelised hinnatavat vara

soetama:

Hinnatav vara vastab valdavalt piirkonna haritava maa

turusegmendi nõuetele. Haritava maa turule on iseloomulik

suhteliselt piiratud ostjaskond, mis koosneb peamiselt

põllumajandustootjatest, maaomandit laiendada soovivatest

ettevõtetest ning põllumajandusmaasse investeerivatest isikutest.

Samas jääb hinnatava vara väärtus tasemele, mis on

potentsiaalsetele ostjatele üldjuhul finantseeritav ega kujuta

endast olulist takistust vara võõrandamisel..

Konkureeriv pakkumine turul:

Järva maakonnas on sarnaseid haritavate maade pakkumisi alla

5 ühiku, valdav enamus analoogsete varade ostu- müügitehinguid

tehakse ilma kinnisvaraportaale kasutamata.

Turule lisanduvad konkureerivad

varad:

Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste varade

lisandumine turule olnud mõõdukas. Põllumajandusliku

kasutusega maa koondub järjest enam suurmaaomanike kätte,

mistõttu ei ole vabal turul märkimisväärset tehingute arvu kasvu

lähitulevikus ette näha. See trend piirab turule sisenevate uute

pakkumiste mahtu ja hoiab hinnatavate varade

konkurentsisituatsiooni stabiilsena.

Müügiperiood: hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 12

kuud, kuna tehinguid tehakse pigem hooajaliselt.

Neelduvus:

eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas

müügipakkumisel ligikaudu 2 kuu maaüksuste müügitehingute

maht

Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivne kasutus: hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad

alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1)

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 46

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1)

Hinnatav äralõige on pika peenikese kujuga hoonestama ala, mis pole töö koostaja hinnangul võimaliku

müügiobjektina käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele

kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata.

Seega analüüsime maaüksuse kui terviku parimat kasutust.

Õiguslik lubatavus

Hinnatavaks varaks on Järva vallas paiknev maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus, mis on kasutuses

haritava maana, üldplaneeringu kohaselt samuti väärtuslik põllumajandusmaa ning detailplaneering puudub.

Hinnatav vara on PRIA toetusega. Arvestatavad rendilepingud puuduvad.

Füüsiline võimalikkus

Hinnatava vara suurus ja maatüki kuju võimaldab sihtotstarbelist kasutust - haritava maana.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim

kasutus.

Järeldus

Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev

kasutus haritava maana.

Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara

asukohas nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.6).

Alternatiivsed kasutused puuduvad.

5.2 Hindamismeetodid

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust

ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest

tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel

aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine

tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Tulumeetod

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 46

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9)

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis

vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks,

arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga

vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise

kaudu. (EVS 875-8)

5.3 Hindamismeetodi valik

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud,

tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt

selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu

halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu

rikastuda (EVS 875-12).

Hinnatava vara puhul on vajalik hüvitada maa väärtuse vähenemine. Töö koostaja hinnangul on siin

kohaldatav äralõike hüvitusväärtuse hindamise põhimõtted - vajalik on hinnata hoonestamata kinnisasja

turuväärtus (pindalale taandatud ühikväärtus).

Hinnatavale varale analoogsed varad on väärtuse kuupäeva turusituatsioonis nii müügi- kui üürikäibes,

teostatud tehinguhinnad on paremini kättesaadavad ja läbipaistvamad kui rendihinnad, tehingute maht on

piisav võrdlusmeetodi rakendamiseks ning hoonestamata maade puhul on levinuim võrdlusmeetod, siis on

valitud hindamismeetodiks võrdlusmeetod. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada

turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3).

Eksperthinnangu koostajal ei ole täielikku infot võrreldavate tehingute kehtivate üüri- ega rendilepingute

kohta ostu- müügitehingute tegemise hetkel. Rendilepingute info mittetäiellikkus ei mõjuta vara väärtust

oluliselt ning mõju jääb hindamistäpsuse piiridesse.

Vastavatest asjaoludest tulenevalt on hindaja kasutanud hinnatava vara turuväärtuse hindamisel käesolevas

eksperthinnangus hindamismeetodina võrdlusmeetodit).

5.4 Hindamine

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste

tunnuste alusel:

- asukoha mõistes Järva maakond;

- ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil mai 2025 - aprill 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne

arv võrreldavaid tehinguid);

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 46

- pindala on 20 000 kuni 220 000 m2;

- müüdud on kinnistu tervikuna;

- haritav maa, PRIA toetusõigus;

- tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega;

- hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et

võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada;

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3 4 5

Järva maakond,

Paide linn, Valgma küla

Järva maakond, Järva vald, Kalitsa küla

Järva maakond, Türi vald, Sonni küla

Järva maakond, Järva vald, Ageri küla

Järva maakond, Järva vald, Norra küla

Tehinguhind, € 137,000 € 112,000 € 16,200 € 115,000 € 100,000 €

Tehinguhind, €/m² 0.98 0.66 0.61 0.55 1.10

Tehingu aeg 05-2025 09-2025 02-2026 02-2026 03-2026

Asukoht

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km kaugusel,

põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Kalitsa küla, Paide kesklinnast 30 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Sonni küla, Paide kesklinnast 43 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Ageri küla, Paide kesklinnast 28 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Kinnisasja pindala, m²:

139,440 168,825 26,703 210,072 90,502

Haritav maa: 139,321 163,828 26,027 164,997 82,811

Haritava maa osakaal:

100% 97% 97% 79% 92%

Boniteet: 62 53 45 56 46

PRIA toetus Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Juurdepääs: juurdepääs

kohalikult teelt juurdepääs

kohalikult teelt juurdepääs

kõrvalmaanteelt

Juurdepääs naaberkinnistul

olevalt teelt, servituut seatud

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

pikk siil

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

kuid ebakorrapärane

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad,

haritava maa osa kompaktne,

ebakorrapärase kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on kujult kompaktne, ebakorrapärase

kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on ebakorrapärase kujuga, haritava

maa osa kompaktselt haritav, kuid

harimist segab metsatukk

SOBIVUS SOBIB SOBIB

Ei valita, sest valimis on sobivama suurusega maaüksusi

Ei valita sest valimis on sobivama suurusega maaüksusi

SOBIB

Edasises võrdluses kasutame tehinguid nr 1, 2 ja 5. Tehingud nr 3 ja 4 on välja jäetud, kuna need on kinnistu pindalalt erinevamad võrreldes hinnatava varaga. Tehingute kohandamine

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 46

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks

kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11)

Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2).

Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas

konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11)

Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) tehinguhinna pinnaühikule taandatud hinnast

(€/m2), kuna see on piirkonna turu toimemehhanisme arvestades tavapärane.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11)

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal

valitud:

Jrk nr Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Haritav maa ja haritava maa osakaal

4 Boniteet

5 PRIA toetus

6 Juurdepääs

7 Kitsendused /muud tegurid

Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva

seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele

tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude

võimalike tegurite osas sarnased.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 46

Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV

VARA 1 2 5

Järva maakond, Paide

linn, Valgma küla

Järva maakond, Järva vald, Kalitsa

küla

Järva maakond, Järva vald, Norra küla

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

137,000 €112,000 €100,000 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

0.98 0.66 1.10

Tehingu aeg:

04.04.2026

05-2025 09-2025 03-2026

Ajaldamine: 9 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2:

0.980.661.10

Asukoht:

Käsukonna küla, hajaasustus, Paide kesklinnast 23 km

kaugusel, põhimaantee vahetus läheduses, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Kalitsa küla, Paide kesklinnast 30 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Kohandus10 0% 0% 0%

Kinnisasja pindala: 92,811

139,440 168,825 90,502

Kohandus11 0% 0% 0%

Haritav maa: haritava maa osakaal:

92,811 139,321 163,828 82,811

100% 100% 97% 92%

Kohandus12 0% 0% 0%

Boniteed: 63

62 53 46

Kohandus13 0% 0% 5%

PRIA toetus: Põllukultuurid

Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Kohandus14 0% 0% 0%

Juurdepääs: juurdepääs võimalik kõrvalmaanteelt või

kohalikult teelt

juurdepääs kohalikult teelt

juurdepääs kohalikult teelt

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kohandus15 0% 0% 0%

9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed

muutunud.

10 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; asukoha kohandusi ei tehta, kõik on samaväärsed

11 Maatulundusmaade puhul omab reeglina suurema pindalaga maatükk suuremat pinnaühiku väärtust, kuna suurema maatüki

majandamisel on kulud pinnaühikule väiksemad, põllumaade turul on eelistatuimad maatükid suurusega alates 15 ha ja enam. Alla 5

ha suurused maaüksused on oluliselt vähem eelistatud, nende üksiti harimine ei ole tasuv.

12Haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse

kujunemisel. Haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud. Hinnatav vara on PRIA

toetusega, mistõttu kohandusi ei ole tehtud.

13 Viljakamate muldadega põllud on kõrgemalt väärtustatud.

Mullaviljakus (0 - 100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist reaalboniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem reaalboniteet tõstab

maatüki algväärtust ja keskmisest madalam reaalboniteet langetab maatüki algväärtust. Eestis üldiselt jääb mullaviljakus haritavatel

maadel keskmiselt ~ 43 punktiskaalale (boniteet).

14 PRIA toetusega haritavad maad on enam hinnatud ning tulenevalt toetuste erinevusest on põllukultuuride toetus enam hinnatud

püsirohumaast.

15 Maatükid, millele on hea juurdepääs kõvakattega teedelt ja tänavatelt, on üldjuhul väärtuslikumad kui maatükid, millel vahetu

juurdepääs puudub või mille juurdepääsuteed on halva kvaliteediga ja/või raskesti läbitavad. Haritavate maade puhul ei ole juurdepääsu

puudumine siiski üldjuhul kuigi suur probleem, sest tavapäraselt võimaldavad naaberkinnistute omanikud maa harimiseks vajalikku

juurdepääsu. Lisaks paiknevad põllumajandusettevõtete kasutuses olevad maatükid sageli kõrvuti või lähestikku, mistõttu ei takista

vahetu juurdepääsu puudumine enamasti maatüki kasutamist ega sellele ligipääsu tagamist.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 46

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, kompaktne kuid ebakorrapärase kujuga

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, maa kujult kompaktne pikk siil

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, maa kujult

kompaktne kuid ebakorrapärane

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, maa on

ebakorrapärase kujuga, haritava maa

osa kompaktselt haritav

0% 0% 0%

Summaarne kohandus:

0% 0% 5%

Kohandatud tehinguhind:

0.98 0.66 1.16

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

0% 0% 5%

Osakaalud: 16 100% 35% 35% 30%

Kaalutud kohandatud tehinguhind:

0.34 0.23 0.35

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind:

0.92 €

Turuväärtus: 85769.17 €

Seega on hinnatava vara turuväärtus 0.92 €/m² ja selle baasil äralõike harilik väärtus: 4599 m² x 0.92 €/m² =

4,231.08 eurot.

5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt.

Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga

seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13):

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse. Töö koostaja hinnangul hinnatava osas kaasnevad otsesed varalised kahjud puuduvad (0 eurot).

5.4.3 Saamata jääv tulu

Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata

kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

16 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 46

Töö koostaja hinnangul hinnatava osa omandamisega saamata jääv tulu puudub, kuna maaomaniku

esindaja oli kavandatavast tee ehitusest ja maa võõrandamisest teadlik enne põllumajandushooaja algust

ning enne põllumajanduskultuuride külvi või rajamist. Seetõttu ei kaasne maa omandamisega saamata jäävat

tulu põllumajandusliku tootmise katkemisest.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas saamata jääv tulu puudub (0 eurot).

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 46

5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu

Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks:

Hinnatava vara omandamise tasu

kokku, sh 4,231.08 €

Äralõike harilik väärtus 4,231.08 €

Saamata jääv tulu 0 €

Kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Järva maakonnas Järva vallas Käsukonna külas aadressil Ristivälja asuva kinnisasja registriosa numbriga

1749636 äralõike pindalaga 4599 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026

seisuga 4231,08 (neli tuhat kakssada kolmkümmend üks eurot ja kaheksa eurosenti) eurot.

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 46

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 46

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 46

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 46

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted

Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart)

Fotoladu

Pildistamise aeg: 02.05.2024

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 46

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 46

Legend

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 46

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 31

Eksperthinnang nr ARE-261591C Järva maakond, Järva vald, Käsukonna küla, Ristivälja

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 46

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-261592C

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 1194436 ja katastriüksuse

tunnusega 23401:002:0691 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 29376 m², mis moodustab katastriüksuse

tunnusega 25501:001:1847 (Maa ja Ruumiametisse eraldi

sissekantud, Kinnistusraamatus veel ei kajastu)

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine

seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4

lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 16.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 50

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED................................................................................................................... 5

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5

1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7

2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9

3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9

3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9

3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 18

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 19

4.1 Makromajanduse ülevaade .......................................................................................... 19

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 22

4.3 Haritava maa turu eripärad .......................................................................................... 26

4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv) ...... 27

4.5 Pakkumise ülevaade .................................................................................................... 29

4.6 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 31

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 32

5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 32

5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 32

5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 33

5.4 Hindamine..................................................................................................................... 34 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 34 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 40 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 40 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 41

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 42

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 45

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 46

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 32 .............................................................................. 49

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ......................................................... 50

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 50

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 1194436 ja katastriüksuse tunnusega

23401:002:0691 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga 29376 m²,

mis moodustab katastriüksuse tunnusega 25501:001:1847 (Maa ja

Ruumiametisse eraldi sissekantud, Kinnistusraamatus veel ei kajastu)

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, 2 Tallinna-Tartu-Võru-

Luhamaa tee (äralõige endisest Kotka kinnisasjast, tervikust)

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asuk Imavere vald)

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0691 - kinnistusraamatu andmed

(Maa- ja Ruumiameti andmetel 25501:001:1847 ja 25501:001:1846)

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 207 799 m2

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud,

ehitusõigus:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale teemaplaneeringu

kohane tee, projekteeritava 2+2 maantee telje ja planeeritud kergliiklustee

(sh olemasolev) alale.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise

kohustusega alale. Ehitusõigus puudub.

Äralõige:

katastriüksuse läänepoolses osas asuv hoonestamata maa-ala (kitsas riba

tee ääres) pindalaga 29376 m², moodustatud on erladi katastriüksus

tunnusega 25501:001:1847. Äralõike alal hindajale teadaolevalt

tehnovõrkude liitumispunktid puuduvad.

Kõlvikuline koosseis ja

maa kasutus:

Haritav maa 193 849 m2, looduslik rohumaa 4396 m2, metsamaa 8440 m2,

muu maa 1114 m2;

Äralõige on moodustatud eelkõige haritava maa alalt.

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 19,31 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur – talinisu

allakülvita. Põllumassiiv nr 60251702291; boniteet 59. Maa on sihtotstarbe

kohaselt kasutuses.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Lähteülesanne:

hinnata tasu Kotka kinnisasjast registriosa numbriga 1194436 ja

katastriüksusest tunnusega 23401:002:0691 planeeritud äralõike

suurusega 29376 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu

tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused

ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. Äralõike väljamõõtmise tulemusel on

jagatud 2 katastriüksust, millest nn äralõike suurus on 29376 m2, mistõttu

on hindamisel lähtutud äralõike pindala osas juba välja mõõdetud

maaüksuse pindalast.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 50

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 16.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene.

Tasu:

kinnisasja omandamise tasu on 26 282,16 eurot, ehk ehk 0.89 €/m2, sh:

- vara haritava maa kõlviku väärtuse vähenemine 26 282,16 €;

- äralõike harilik väärtus 23 679,44 €

- saamata jääv tulu 0 €

- kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Hinnang likviidsusele:

müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida

keskmiselt 12 kuud, mida võib hinnatava vara turusegmendi lõikes pidada

tavapäraseks

Hindamistulemuse

täpsus:

Arvestades, et Järva maakonna hoonestamata maatulundusmaade turg on

keskmisest parema efektiivsusega, on hindamistulemused esitatud

hinnatava vara turusegmendi lõikes selle tavapärase täpsusega (±10%).

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Vara ei ole koormatud rendilepingutega.

Hindamistulemus

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Kotka asuva kinnisasja registriosa numbriga

1194436 ja katastriüksusest tunnusega 23401:002:0691 planeeritud äralõike pindalaga 29376 m², mis

moodustab katastriüksuse tunnusega 25501:001:1847 (Maa ja Ruumiametisse eraldi sissekantud,

Kinnistusraamatus veel ei kajastu) avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026

seisuga 26 282,16 (kakskümmend kuus tuhat kakssada kaheksakümmend kaks eurot ja kuusteist

eurosenti) eurot.

Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest. Otsest varalist kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 50

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hinnatav vara:

kinnisasjast registriosa numbriga 1194436 ja katastriüksuse tunnusega

23401:002:0691 avalikes huvides omandatav äralõige pindalaga

29376 m², mis moodustab katastriüksuse tunnusega 25501:001:1847

(Maa ja Ruumiametisse eraldi sissekantud, Kinnistusraamatus veel ei

kajastu)

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja

omndamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb

kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt

kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14,

18 ja 20 sätestatule.

Hinnangu kasutaja: Transpordiamet

Väärtuse liik:

tasu1

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil

hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning

analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui

kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis

isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt

kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.

Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik

väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2.

Lähteülesanne:

hinnata tasu Kotka kinnisasjast registriosa numbriga 1194436 ja

katastriüksusest tunnusega 23401:002:0691 planeeritud äralõike

suurusega 29376 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt

tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega. Äralõike

väljamõõtmise tulemusel on jagatud 2 katastriüksust, millest nn

1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist

mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada

soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele

vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 50

äralõike suurus on 29376 m2, mistõttu on hindamisel lähtutud äralõike

pindala osas juba välja mõõdetud maaüksuse pindalast.

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 50

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 32 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere

lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 09.06.2026;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 12.06.2026;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus ei ole kasutatud allhankeid.

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026

Hindamisaruande kuupäev4: 16.06.2026

Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: -

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 50

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud

plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide

asukohad.

Algandmed esitanud isik: Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud

info. Risti Agro AS esindaja Jaana Kommer info telefoni teel 15.06.2026

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 50

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Kinnistu nimi: Kotka

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 1194436

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0691

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 207 799 m2

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asuk Imavere vald)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Maaparandusühistu tegevuspiirkond;

- Maaparandushoiu-ala;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla

Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 23 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad.

Mikroasukoht

Naabrus: Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud

talukompleksid

Juurdepääs:

jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub

sõidukid hea

kommentaar

Juurdepääs põhimaanteelt Tallinna-Tartu-Võru-

Luhamaa tee (tee nr 2), juurdepääsu tee on avalikus

kasutuses ja heas seisukorras.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 50

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid

(lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6 km

kaugusel Koigi külas või ~6 km kaugusel Imavere külas.

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliinide peatused „Risti“ ~ 500 m kaugusel

Veekogu: Navesti jõgi 600 m kaugusel.

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti

mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 50-69 db, maantee

poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse,

raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei

avalda.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus: Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna-

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 50

Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille

aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades hinnatava vara

kasutust haritava maana, ei avalda nimetatud liiklussagedus hindaja

hinnangul vara turuväärtusele olulist negatiivset mõju. Hea piirkondlik

ühendus võib põllumajanduslikust aspektist avaldada väärtusele

mõõdukalt positiivset mõju, kuid selle täpne ulatus ei ole eraldiseisvalt

määratletav.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk: Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 50

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6:

Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 50

Metsatulekahjude oht: hinnatava vara lähiümbruses suuremad metsamassiivid puuduvad,

metsamaad asuvad kaugemalt, metsatulekahjude oht on minimaalne.

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Haritava maa turul kujuneb nõudlus eelkõige piirkondlike põllumajandusettevõtete, investorite ning maa

laiendamisest huvitatud omanike poolt. Vara väärtust mõjutavad peamiselt asukoht, juurdepääs, mulla

kvaliteet ja põllumajanduslik tootlikkus ning maa toetusõiguslikkus. Hinnatav vara paikneb Järvamaal, mis

kuulub Eesti viljakaimate põllumuldadega piirkondade hulka. Kesk-Eestis on laialdaselt levinud leostunud

ja leetjad mullad, mida peetakse põllumajandusliku kasutuse seisukohalt Eesti parimateks muldadeks.

Hinnatava vara paiknemine olulise riigimaantee läheduses on põllumajanduslikust aspektist pigem

positiivne, toetades ligipääsetavust ja logistilist ühendust.

Asukohaskeemid:

7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 50

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastriüksus 23401:002:0691

Katastriüksuse pindala: 207 799 m2

Kõlvikuline jaotus

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 50

Reljeef: Reljeefilt peamiselt tasane

Haritava maa mullaviljakus,

toetuskõlbulikkus:

Mullastiku kaardi andmete põhjal on keskmine põllumaatüübiline haritav

maa (mullatüübid: KI(g);Kog).

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Mullastiku kaardirakendus

Boniteet (mullaviljakus) 8: 59 (hea viljakusega maa)

Maaparandus-süsteemid: Maa-ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil

asub hinnatav vara osaliselt maaparandust reguleerivate võrkude alal.

PRIA toetusõiguslikkus

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 19,31 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur – talinisu

allakülvita, omaniku esindaja andmetel on tegemist eelmise aasta

infoga, käesoleval aastal on põllukultuuriks põlduba. Põllumassiiv nr

60251702291.

Maatüki kasutus haritav maa on järjepidevalt haritud.

Maa maksustamishind Täpne info puudub, kuna maa on lahti mõõdetud ja osaliselt sihtotstarve

muudetud (https://minu.kataster.ee/);

Üldplaneering:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale

teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritava 2+2 maantee telje ja

planeeritud kergliiklustee (sh olemasolev) alale.

8 Allikas: Maa-ameti mullastiku teemakaart

Mulla boniteet näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jm tulenevat tootlikkust. Maa boniteedi määravad mulla boniteet ja maa

kasutuskõlblikkust mõjutavad omadused (reljeef, kivisus, kõlviku suurus, mullastiku kirjusus). Boniteedi määramiseks rakendatakse

boniteediskaalasid. Eestis on kasutusel skaala 1 - 100-ni. Seega maade iseloomustus mullaviljakuse järgi on järgmine: väga head maad

(hindeklassid I - III, mille hindepunktid jäävad vahemikku 100 - 71); head maad (hindeklassid IV - V, mille hindepunktid jäävad vahemikku

70 - 51); keskmised maad (hindeklassid VI, mille hindepunktid jäävad vahemikku 50 - 41); halvad maad (hindeklassid VII-VIII, mille

hindepunktid jäävad vahemikku 40 - 21); väga halvad maad (hindeklassid IX - X, mille hindepunktid jäävad vahemikku 20 – 1)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 50

Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutuskaart

Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0691

Äralõike pindala: 29376 m2 (vastavalt tellimuslepingule 29,104 m2, kuid tegelik välja

mõõdetud äralõige 29376 m2)

Positsioon: 32

Omandaja: Eesti Vabariik

Paiknemine: Äralõige paikneb kinnisasja läänepoolses osas, moodustab siilu tee

ääres.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 50

Allikas: - Krundijaotuskava POS 32 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-

107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02

Planeeritud ehitustööd:

4-rajalise põhimaantee, kogujatee, Käsukonna viadukti,

sidekanalisatsiooni, ulukitara, konnapiirde, tagasihüppekoha,

bussipeatuse, elektriliini ja truubi rajamine. Heki likvideerimine.

Mahasõit kinnistule kavandatud kogujateelt.

Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja läänepoolses osas, moodustab siilu tee

ääres ja tulenevalt äralõike suurusest on see eraldi realiseeritav

Reljeef: Reljeef tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Kruusatee

Haljastus: Äralõige tehakse haritava maa kõlvikust

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõikele tehnovõrke

Omaniku poolne täiendav

kommentaar:

Telefoni vestluse kokkuvõte 15.06.2026: Risti Agro AS esindaja Jaana

Kommer on teeehitusest teadlik, põllukultuurina on käesoleval aastal

põlduba.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 50

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Arvestades hinnatava vara olemust haritava maana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige maa pikaajalise

põllumajandusliku kasutusvõime ja mullaviljakuse säilitamisega. Hinnataval varal puuduvad hindajale

teadaolevalt keskkonnaalased piirangud või riskid, mis takistaksid maa tavapärast majandamist või

mõjutaksid selle kasutuspotentsiaali. Hindaja hinnangul ei esine väärtuse kuupäeva seisuga ESG või

kestlikkusega seotud asjaolusid, mis avaldaksid vara turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 50

4. TURUÜLEVAATED

4.1 Makromajanduse ülevaade

Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026

Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2%

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise

kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv,

mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud.

Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku

moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui

tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel

esimeses kvartalis mõju avaldanud.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja

2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda

vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus.

Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%)

Allikas: Statistikaamet

Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas

2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas.

Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on

umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui

ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus

esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid

madalad.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 50

Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab

Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt

Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem

ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme.

Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020.

aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019.

aasta taseme.

Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli

väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad

näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just

Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud.

Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige

kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist.

Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4%

Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta

sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%.

Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini

kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul,

samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu.

Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi

arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui

elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju.

Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026

100 100.06

100.93

101.58

102.63

101.48 101.47

101.31

100.7

101.74

102.53 102.53

103.39

98

99

100

101

102

103

104

a p ri ll

2 0 2 5

m a

i 2 0 2 5

ju u n i 2 0 2 5

ju u li

2 0 2 5

A u g -2

5

S e p t-

2 5

o k to

o b e r

2 0 2 5

N o v -2

5

d e ts

e m

b e r

2 0 2 4 5

ja a

n u

a r

2 0

2 6

v e e b ru

a r

2 0 2 6

m ä

rt s 2

0 2 6

a p ri ll

2 0 2 6

Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 50

Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem

Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas

eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (-

1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%.

Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu

kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus

tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete

tootmises.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid

töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest

soojem ilm.

Tööturu taastumine võtab aega

Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine

jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik,

on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra

optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus.

Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike

langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv

jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus

tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel,

mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused.

Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on

oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam

tööstuses ja ehituses.

Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas

Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi

turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa

rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise

pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika

suunda .

Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et

inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis

omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja

jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka

languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel.

Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna

inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada

intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 50

Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill

Allikas: Eurostat

Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt

Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub

tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse

varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse

üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal

võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata.

Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis

avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et

hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja

eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet.

Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa

tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus

kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada.

Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust

kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud

piirkondadesse..

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.05.2025

2024. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 40 711 ostu-müügitehingut, mida oli pelgalt 0,2% võrra enam

kui 2023. aastal. Turuaktiivsuse langus püsis veel 2023. aastal teist aastat järjest, mille juures ka 2024. aastal

veel justkui kuigi olulisi muutusi turul aset ei leidnud. 2025. aasta vaates võib aga oodata aktiivsuse

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 50

täiendavat suurenemist, mille juures tehingute arvu kasv peaks tugevamalt esile kerkima hakkama just aasta

II poolest. 2024. aastal oli struktuurselt siiski tehingute arvu kasv juba üsna laiapõhjaline, mille juures 2023.

aastaga võrreldes üsna analoogset tehingute arvu taset turul tervikuna hoidis pelgalt asjaolu, et korteriturul

ja ka hoonestusõiguste turul aktiivsuse langus endiselt teatava ajalise viitega püsis.

Kunagine buumi periood sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu

osas jätkuvalt ületamata ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on

pikemat aega tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja

arengupotentsiaaliga Eesti, kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate

piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus

majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele

kuigi olulist negatiivset mõju, kuid 2022. aastast halvenenud tööturu ja kallinenud laenuraha taustal on

ääremaastumine piirkonniti taaskordselt võimendunud, millele viitab ka Harju maakonnas tehtud

kinnisvaratehingute osakaalu laialdane hiljaaegne suurenemine.

Kinnisvara ostu-müügitehingute arvu madalseis jäi 2024. aasta I kvartalisse

2024. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

pelgalt 8462 ostu-müügitehingut, mis oli viimaste aastate madalaim tase. Hooajaliste tegurite mõjul aga

2024. aasta II kvartalis turuaktiivsus taas ootuspäraselt suurenes, püsides 10 374 tehingu tasemel, mida oli

siiski 7,0% vähem kui veel 2023. aasta II kvartalis. III kvartalis tehti seejärel 10 338 ostu-müügitehingut, mida

oli samuti veel 0,7% vähem kui aasta varasemalt. IV kvartalis suurenes seejärel aga turuaktiivsus 11 537

ostu-müügitehingu juures võrreldes aastatagusega koguni 13% võrra, viidates langustsükli üsna selgele

lõppemisele. Turuaktiivsuse üldine kulg on seni järginud võrdlemisi tugevalt makromajanduslikke muutusi,

mille juures majanduskasvu osas on oodata 2025. aastal taaskordseid positiivsemaid trende, mida võiks

järgida ka kinnisvaraturg, viidates lähikvartalitel tehingute arvu püsivamale võimalikule suurenemisele.

2025. aasta I kvartalis teostati Eesti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku 8978 ühiku ulatuses, mida oli

küll hooajaliselt 22% vähem kui 2024. aasta IV kvartalis, kuid siiski 6,0% enam kui aasta tagasi.

Turuaktiivsuse kasv püsis siinkohal ootuspäraselt juba teist kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis tehti

kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku ligi 1,12 miljardi euro väärtuses, mida oli küll 34% vähem kui

eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui 2024. aasta I kvartalis. Tehingute rahalise käibe suurenemist

on hiljaaegu toetanud suuresti ärikinnisvaraturu põhjast taastuma asumine, mille juures turul on taaskordselt

tehtud üksikuid suuremamahulisi ostu-müügitehinguid. 2022. aastast kuni 2024. aasta I pooleni oli

turuaktiivsuse langedes andnud kõige suurema negatiivse panuse tehingute koguväärtuse languse osas just

elamispindade turg, kuid 2024. aasta II poolest on olnud täheldada elamispindade turul järjekordset

aktiveerumist ning tehingute arvus on see suuresti kajastunud nii üksikelamute turul kui ka korterite järelturul.

Laenuraha odavnemine küll ettevaatavalt ka 2025. aastal püsib, kuid laenutooted jäävad endiselt oluliselt

kallimaks kui enne 2023. aastat, mis jääb tugevalt mõjutama ka lähituleviku tehingute arvu taset. 2022.

aastast püsinud langustsüklist väljumine aga 2025. aastal jätkub, mille juures segmenditi on siiski eelolevatel

kvartalitel turuaktiivsuse kasvuvõimalused üsna piiratud ning seda just turusegmentide lõikes, mis näitasid

ka 2024. aastal kõige laialdasemat suurenemist. Kuna elamispindade turul oli üksikelamute ja ka korterite

järelturutehingute tase pikaajalise keskmisega võrreldes ja valitsenud majanduskeskkonda arvestades

pigem kõrge, on seetõttu ka elamispindade turu osas 2025. aasta vaates edasised kasvuvõimalused piiratud.

2025. aastal siiski majanduskeskkonna lõikes turukonjunktuuri paranemine püsib, viidates pakkumismahu

osas tipu saavutamisele juba 2024. aasta keskpaigas, millele omakorda teatava ajalise viitega jätkub 2025.

aasta II poolest ka mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes arvatav taaskordne pikemaajalisem mõõdukas

hinnatõus.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 50

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2025

* 2025. aasta andmed on toodud aprilli seisuga.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Elamispindade turul olid 2024. aastal selged viited olukorra paranemisest

2024. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 22 962 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 20 614 ja

mitteeluruumidega 2348 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega küll 2,8%,

kuid seda pelgalt eluruumide lõikes, millede turuaktiivsus vähenes 3,5% ulatuses. Korteritehingute arvu

vähenemise põhjuseks on suuresti olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine, mis on

omakorda aga seotud peamiselt aastate 2022 - 2024 uute korterite vähese ettemüügiga. Viimase tõttu on ka

veel 2025. aastal oodata vähest uute korterite asjaõiguslepingute taset, kuid kuna võlaõiguslike lepingute

hulk juba 2024. aastal taas suurenes, siis on üldine uute korterite turuaktiivsuse langustsükkel pöördunud.

Viimasele eelnes 2024. aastal juba korterite järelturul avaldunud laialdane tehingute arvu tõus ja seda eeskätt

Tallinnas, mille juures hulk järelturukortereid soetati asjaolude tõttu, et uute elamispindade kättesaadavus on

endiselt väga kehv ning viimastel aastatel edasilükatud elamispindade ostuotsuseid realiseeriti laialdaste

valikuvõimaluste tõttu just järelturul. Seetõttu on ka 2025. aasta vaates korterite järelturul edasise püsiva

turuaktiivsuse kasvu ootused üsnagi küsitavad, samaaegselt kui uute korterite asjaõiguslepingute arv aga

taaskordselt viitajaga suureneb.

Eesti väikelinnade lõikes on siserändesaldo jätkuvalt Harjumaa kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne

ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise

leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine

püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega

madalama korruse korterid. Mitmete väikelinnade osas jõuti aastatel 2021 - 2024 hulgaliselt arendusprojekte

edukalt läbi viia, mida võis nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui

ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati

positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohalike

omavalitsuste laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute

raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete

likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori

arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 5481 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 4888

ja mitteeluruumidega 593 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga alanes eluruumide

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

130,000

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

20 16

20 17

20 18

20 19

20 20

20 21

20 22

20 23

20 24

20 25*

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 50

tehingute arv hooajaliselt 15%, suurenedes siiski võrreldes aastatagusega 12% ulatuses, mille juures

aastatagusega võrreldes püsis aktiivsuse kasv juba kolmandat kvartalit järjest. Potentsiaalsete ostjate

kindlustunne asus 2024. aastal paranema, mis väljendus peamiselt järelturuaktiivsuse suurenemises.

Hinnatõusu sealjuures veel siiski 2024. aasta II pooles otseselt esile ei kerkinud, kuid taaskordselt vähenema

asunud müügipakkumine viitab, et 2025. aastal avaldub pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes järjekordne

võimalik kasvutsükkel ning see saab esmalt alguse Tallinnast ja selle lähiümbrusest. 2023. aasta keskpaigast

on elamispinna kättesaadavus mõnevõrra paranenud, kuid see ei suuda lähiajal veel kompenseerida

eelnevate aastate tugeva kinnisvarade hinnatõusu ja ulatusliku laenuraha kallinemise komponenti.

Elamuturu taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid

2024. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 5082 ostu-müügitehingut, mida oli 4,3% enam

kui varasemal aastal. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 147 900 eurot, mida oli jätkuvalt

laialdase uusehitiste müügi tõttu koguni 19% enam kui 2023. aastal. Elamuturg on siinkohal väljunud

langustsüklist varasemalt kui korteriturg, mille juures on potentsiaalseid ostjaid elamuturule lisandunud üha

enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu

välja vahetamas. Võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest

mõõdukama tehingute arvu juures.

Laialdase uusehitiste järgse nõudluse tõttu võib eeldada, et elamuehituse lõikes asub ehitusaktiivsus 2025.

aastal taas suurenema ning sellega üheskoos ka spekulatiivne pakkumismaht. Kehv elamispinna

kättesaadavuse keskkond ning ehituslikult uuemate ja vanemate elamute laialdane hinnadiferents aga püsib,

mida osaliselt mõjutab ka 2025. aasta II poolest arvatavalt taaskordselt avalduv ehitushinna tõus. Eesti

elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänaseks võrdlemisi kehvas

seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on

üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Eesti elamuturu tugevamat

kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval

seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga püsivalt napib.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1027 ostu-müügitehingut.

Võrreldes eelmise kvartaliga vähenes tehingute arv hooajalistel põhjustel 25%, püsides aastatagusega

võrreldes siiski 22% võrra kõrgemal. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis

aset kuni aasta keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt

võrredes II kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada, mille juures ka üldplaanis 2024. aasta vältel

sarnased hinnatasemed jätkuvalt püsisid. 2025. aasta I kvartalis tehtud ostu-müügitehingute puhul kujunes

aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 178 900 eurot, mida oli 9,2% enam kui eelmises kvartalis ning

ühtlasi koguni 28% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mille juures statistilist hinnatõusu on aga jällegi

toetanud muutunud tehingute struktuur ja suurenenud Harju maakonna osakaal, mitte veel turul

laiapõhjaliselt aset leidnud hinnatasemete tõus.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles

sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud

1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis

Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning mistõttu

saab likviidsuse osas lähitulevikus üha enam probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg

eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate halvenenud

elamispinna kättesaadavuse taustal vanuse osas veidi kaugemale nihkunud, kuid üldplaanis jäävad turgu

jätkuvalt mõjutama eeskätt 30ndates isikud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba

väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist ka

seniste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas

kinnisvaraturul 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt

tunduvalt keerukamad lisaks ostu-müügitehingute turule ka üüriturul. Siiski, rändesaldo on Eestis olnud

alates 2015. aastast positiivne ning Ukrainaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõjapõgenikke, kes

keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu nii ostu-müügitehingute- kui ka üürituru lõikes toetavad.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 50

Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb küll Eestis madalama jätkusuutlikkusega piirkondade

ääremaastumise püsiv jätkumine, kuid ka Tallinna elanike arvu kasv on olnud 2024. aastast marginaalne.

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2025. aastaks prognoosida 2024.

aastaga võrreldes mõnevõrra kõrgemat turuaktiivsust, mille juures oli siiski 2024. aastal juba eeskätt korterite

järelturul tehingute arv võrdlemisi laialdane, viidates 2025. aastal edasise kasvupotentsiaali üsna piiratud

olemusele. Hinnatasemete osas on kasv 2022. aasta II poolest laiapõhjaliselt lõppenud, mille juures surve

hinnatasemete langetamiseks on aga 2024. aastast leevenenud, viidates suurenenud turuaktiivsuse taustal

2025. aastal avalduvale taaskordsele hinnatõusu tsüklile nii pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes.

Jätkuvalt alanevad intressimäärad, paranev majanduskeskkond kui ka elanikkonna kindlustunne viitab 2025.

aasta lõikes olukorrale, kus müügipakkumine enam täiendavalt ei suurene ning müügiperioodid võiksid

asuda taas mõnevõrra lühenema ja seda eeskätt II kvartalist alates.

4.3 Haritava maa turu eripärad

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 31.12.2025

Seisuga 01.01.2025 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 042 520 hektarit ning

loodusliku rohumaa pindala 235 609 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka

loodusliku rohumaa kõlviku pindala aastaga mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3769 ja 10 452 hektarit.

Viimased kolm aastat on haritavate made tehinguaktiivsus olnud mõnevõrra madalam kui vahepealsetel

aastatel 2019-2022 kui tehingute arv ulatus kohati üle 1600 tehingu aastas. Viimastel aastatel on tehingute

arv jäänud 1000 ja 1100 vahele. Samal ajal on viimased kolm aastat näidanud rekordiliselt kõrget hektari

mediaanhinda, makismaalne hektarihind on olnud samuti hüppeliselt kõrge, ulatudes üle 13 000 €/ha, aastani

2022 ulatus see vaid 8500 €/ha. Selle taga on nii turu üldised arengud kui ka spetsiifilised mõjutegurid, nagu

liigniiskete muldade mõju, PRIA maakasutuse erisused ja boniteedi tähtsus.

Tehingute arv ja koguväärtus

2025. aastal toimus Eestis 1069 haritava maa ostu-müügitehingut, mis on 0,09% vähem kui 2024. aastal.

Tehingute koguväärtus ulatus 77,8 miljoni euroni, vähenedes aastaga 3,17 miljoni euro võrra (-4%). Enim

tehinguid tehti Tartu (132), Jõgeva ja Võru (108), Järva (100) maakonnas, samas kui madalaima aktiivsusega

olid Hiiu (22), Ida-Viru (24) ja Põlva (29) maakonnad. Kõige suurem koguväärtus oli Tartu maakonnas (~12

miljonit eurot), millele järgnesid Jõgeva (10,8 miljonit eurot) ja Valga (9,7 miljonit eurot) maakonnad. Aasta

varem oli kõrgeim tehinguaktiivsus Lääne-Viru maakonnas (154) ning tehingute koguväärtus küündis 14,7

miljoni euroni.

Hektari mediaanhind ja selle kasvu trendid

Haritava maa hektari mediaanhind tõusis 2025. aastal rekordilisele 6970 euro tasemele, kasvades aastaga

9,8% ning viie aastaga koguni 86%. Kõrgeim mediaanhind registreeriti Jõgeva maakonnas (8748 €/ha),

järgnes Tartu maakond (8221 €/ha), samas kui madalaim hind oli Hiiu maakonnas (3662 €/ha). Kõige kiirem

hinnakasv toimus Jõgeva (45%) ja Lääne (32%) maakondades. Hinnalangust täheldati kõige enam Põlva

maakonnas (-20%), Lääne-Viru (-16%) ja Harju maakonnas (-12%).

Eraldi aspektid: haritava maa eripärad ja mõjutegurid

Haritava maa väärtust mõjutavad mitmed eripärad, mis aitavad selgitada hinnataseme ja tehinguaktiivsuse

erinevusi:

Liigniiskus: Kui maatükil on üle 75% liigniisked mullad, võib hektari hind langeda kuni 2885 euro võrra. See

on seotud piiratud kasutusvõimalustega ja vajadusega teha täiendavaid investeeringuid kuivendamiseks.

PRIA maakasutus: Kõige kõrgemad hinnad on põllukultuuride all oleval maal (7103 €/ha), kuna seda saab

kohe kasutada efektiivseks põllumajandustegevuseks. Püsirohumaade hinnad on keskmiselt 2675 eurot

madalamad, peegeldades nende piiratud kasutusvõimalusi ja väiksemat tootlikkust.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 50

Boniteet ja mulla kvaliteet: Maa kvaliteet ja boniteet on otseselt seotud hinnatasemega. Kõrge boniteediga

maa, nagu Lääne-Viru ja Järva maakonnas, kus reaalboniteet ulatus vastavalt 49 ja 47-ni, on turul

atraktiivsem ja kõrgema hinnaga. Need piirkonnad sobivad intensiivseks põllumajanduseks ja sealsete

maatükkide ostjaid leidub rohkem. Madala boniteediga maad, mis on levinud näiteks Lääne- ja saarte

piirkonnas, on oluliselt odavamad, kuna nende tootlikkus on piiratud ja nõudlus madalam.

Geograafilised eripärad: Asukoht ja ligipääsetavus mõjutavad oluliselt haritava maa turuväärtust. Hästi

ligipääsetavad alad kõrgema nõudlusega piirkondades, nagu Harju või Järva, saavutavad kõrgemad hinnad

võrreldes kaugemal asuvate või raskemini ligipääsetavate maatükkidega.

Eelised ja puudused kasutusalade lõikes

Haritava maa erinev kasutus mõjutab otseselt selle väärtust:

- Põllukultuuride kasvatamiseks sobiv maa on kõrgema hinnaga, kuna see võimaldab suurt

saagikust ja on koheselt kasutatav ilma täiendavate investeeringuteta.

- Püsirohumaad on odavamad, kuna need eeldavad spetsiifilist kasutust, näiteks karjatamiseks,

ning võivad nõuda täiendavaid kulutusi kasutuse mitmekesistamiseks.

- Liigniisked alad vajavad kuivendusprojekte, mis vähendavad maa esialgset atraktiivsust ja

tõstavad investeerimiskulusid.

Hooajalisus ja turutrendid

Tehingute arv on hooajaliselt kõikuv, saavutades tipud kevadel ja aasta lõpus, samas kui suvel, eriti juunis

ja juulis, on aktiivsus madalam. Augustis suureneb aktiivsus taas, kuna põllumajandushooaja lõppedes

tehakse rohkem ostu-müügitehinguid.

Üldiselt on haritava maa turg koondumas juriidiliste isikute kätte, kuigi eraisikute aktiivsus on suurenenud.

Nõudlus kvaliteetse haritava maa järele püsib kõrge, kuid pakkumist piirab maaressursside nappus. See

põhjustab hinnatõusu, mis on olnud stabiilne ja prognoositav.

Renditava põllumaa osakaal on suurenenud ning üle poole kasutuses olevast põllumaast moodustab

rendimaa. Seda selgitab asjaolu, et haritava maa turule on tulnud palju ostjaid, kelle eesmärk on maa

omandamine investeeringuks, ilma et nad ise plaaniksid seda harida.

Kokkuvõte

2025. aastal langes minimaalselt haritava maa tehingute arv ja koguväärtus, kuid median- ja aritmeetiline

keskmine hektarihind oli mõõdukas tõusutrendis. Viimased ligi 15 aastat kestnud hinnatõus on 2025. aasta

lõpuks pidurdunud. Ebastabiilne majanduskeskkond on vähendanud nõudlust põllumaa järele ning muutnud

nii põllumehed kui investorid ettevaatlikumaks. Turgu mõjutavad eelkõige sisendhindade kasv, tootjate

kasumlikkuse langus, madalad vilja kokkuostuhinnad, toetuste vähenemine ning kõrgem intressitase.

Investorite huvi ei ole kadunud, kuid see on muutunud selektiivsemaks. Eelistatakse kõrgema mullaviljakuse

ja hea asukohaga maid, samas kui väiksemate ja killustatud kinnistute müük on keerulisem. Toetussüsteemi

muudatused ning keeruline majanduslik olukord on viinud mitmete tootjate tegevuse lõpetamiseni, mille

tulemusel liigub maa peamiselt suuremate kohalike tootjate kätte. Välisinvestorite aktiivsus on püsinud

tagasihoidlik ning turule uusi tegijaid lisandunud ei ole.

Kokkuvõttes on turuolukord muutunud ettevaatlikuks ja tasakaalustatumaks, erinevalt varasemast

pikaajalisest hinnatõusu perioodist.

4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv)

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 04.04.2026

Järva maakonna haritava maa turg on perioodil 2021–2026 I kvartal olnud aktiivne ning hinnatasemed on

püsinud Eesti tugevamate põllumajanduspiirkondade seas konkurentsivõimelised. Järvamaad

iseloomustavad head mullastikuomadused, suured põllumassiivid ning pikaajalised

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 50

põllumajandustraditsioonid. Kesk-Eesti piirkonnale omased viljakad põllumullad toetavad maa tootlikkust

ning aitavad kaasa stabiilse nõudluse püsimisele haritava maa turul. Seetõttu on Järvamaa haritavate maade

hinnatase olnud pikaajaliselt Eesti kõrgemate seas ning piirkond pakub huvi nii tegutsevatele

põllumajandustootjatele kui ka põllumajandusmaa investoritele.

2021. aastal registreeriti maakonnas 108 haritava maa tehingut. Järgnevatel aastatel püsis tehinguaktiivsus

suhteliselt stabiilsena, kõikudes vahemikus 86–100 tehingut aastas. 2025. aastal sõlmiti 100 tehingut, mis

viitab turu jätkuvale aktiivsusele. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti juba 33 tehingut, mis võimaldab

eeldada tavapärase tehinguaktiivsuse jätkumist ka aasta lõikes.

Järva maakond

Pindal

a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv

Kesk-

mine Kokku Min Max Min Max

Mediaa

n

Keskmin

e

Standar

dhälve

2021

haritav

maa

108 12,1 5301960 5000 300000 526 7000 3851 3985 1209

2022

haritav

maa

93 12,5 4723341 1215 325000 162 8433 4259 4435 1971

2023

haritav

maa

97 13,4 8778894 270 363510 108 10213 6273 6369 2260

2024

haritav

maa

86 15,3 8734516 8399 490000 2475 9897 6200 6515 1504

2025

haritav

maa

100 13,3 8040155 5000 336040 839 9825 5607 5923 1834

2026 I

kv

haritav

maa 33 12,2 2 038 631 922 314 000 253 11 049 6159 4739 3024

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika

Keskmine hektari hind on vaadeldaval perioodil märgatavalt kasvanud. Kui 2021. aastal kujunes keskmiseks

hinnaks 3 985 €/ha, siis 2023. aastaks tõusis see 6 369 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus hinnakasv ning keskmine

hektari hind ulatus 6 515 euroni. 2025. aastal toimus mõõdukas hinnakorrektsioon ning keskmine hektari

hind langes 5 923 €/ha tasemele. Samas püsis hinnatase ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning viitab

turu stabiliseerumisele pärast eelnevate aastate kiiret hinnakasvu.

Mediaanhind tõusis 2023. aastal 6 273 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal sarnasel tasemel (6 200 €/ha). 2025.

aastal langes mediaanhind 5 607 €/ha-ni, mis kinnitab hinnataseme mõningast korrigeerumist kogu turul,

mitte ainult üksikute suuremate tehingute mõju. 2026. aasta esimeses kvartalis kujunes mediaanhinnaks 6

159 €/ha.

Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni, mis näitab jätkuvat nõudlust

kvaliteetse ja hea tootlikkusega haritava maa järele. Keskmine tehingu suurus on olnud suhteliselt stabiilne,

jäädes valdavalt vahemikku 12–15 hektarit. See viitab nii väiksemate kui ka keskmise suurusega

põllumassiivide aktiivsele turule.

Üldjoontes võib Järva maakonna haritava maa turgu pidada stabiilseks ja väljakujunenuks. Kuigi 2025. aastal

toimus hinnataseme mõningane korrigeerumine, püsivad hinnad ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning

piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal toetab nõudlust haritava maa järele.

Järva vald moodustab olulise osa maakonna haritava maa turust ning tehinguaktiivsus on olnud vaadeldaval

perioodil suhteliselt kõrge. Aastatel 2021–2025 registreeriti vallas 39–88 haritava maa tehingut aastas. Kõige

aktiivsem oli 2021. aasta 88 tehinguga, järgnevatel aastatel stabiliseerus tehingute arv vahemikus 39–63

tehingut aastas. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti 17 tehingut.

Keskmine hektari hind on vallas liikunud sarnases trendis maakonna keskmisega. 2021. aastal oli keskmine

hind 3 942 €/ha ning 2023. aastaks tõusis see 6 341 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus mõõdukas kasv ning

keskmine hektari hind ulatus 6 463 €/ha-ni. 2025. aastal langes keskmine hektari hind 5 892 €/ha tasemele,

mis peegeldab maakonnas tervikuna toimunud hinnakorrektsiooni.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 50

Järva vald

Pindal

a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv

Kesk-

mine Kokku Min Max Min Max Mediaan

Keskmin

e

Standar

dhälve

2021

haritav

maa

88 12,4 4281598 7500 300000 526 6875 3800 3942 1146

2022

haritav

maa

39 12.00 1876363 7250 146080 308 8433 4800 4736 1779

2023

haritav

maa

39 16,9 4336557 5000 360640 1618 9800 5894 6341 1813

2024

haritav

maa

63 16,1 6733079 8399 490000 2475 9897 5968 6463 1562

2025

haritav

maa

59 15,1 5220405 10000 300000 3968 9455 5477 5892 1203

2026

I kv

haritav

maa

17 15,8 1 568 500 21 500 314 000 2933 11 049 6658 6408 1774

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika

Mediaanhind tõusis 2023. aastal 5 894 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal 5 968 €/ha tasemel. 2025. aastal

kujunes mediaanhinnaks 5 477 €/ha. 2026. aasta esimeses kvartalis tõusis mediaanhind taas 6 658 €/ha-ni,

mis viitab kõrgema hinnatasemega tehingute osakaalu suurenemisele.

Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni. Tehingute keskmine pindala

on olnud suhteliselt suur, jäädes valdavalt vahemikku 15–17 hektarit, mis viitab suuremate põllumassiivide

aktiivsele nõudlusele.

Järva valla haritava maa hinnatasemed on olnud valdavalt võrreldavad maakonna keskmisega ning

peegeldavad piirkonna tugevat põllumajanduslikku potentsiaali. Arvestades valla paiknemist Eesti ühe

viljakama põllumajanduspiirkonna keskmes ning kvaliteetse haritava maa piiratud pakkumist, on nõudlus

hästi majandatavate põllumassiivide vastu püsinud stabiilsena ka keerulisemas majanduskeskkonnas.

Kokkuvõttes võib Järva maakonna ja Järva valla haritava maa turgu pidada aktiivseks ning väljakujunenuks.

Piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal, viljakad mullad ja head tootmistingimused toetavad jätkuvalt

nõudlust haritava maa järele. Hoolimata 2025. aastal toimunud mõõdukast hinnakorrektsioonist on

hinnatasemed püsinud ajaloolises võrdluses kõrgel ning 2026. aasta esimese kvartali tulemused viitavad

turu jätkuvale stabiilsusele. Arvestades piirkonna põllumajanduslikku tähtsust ja piiratud kvaliteetse haritava

maa pakkumist, võib pikemas perspektiivis eeldada maa väärtuse püsimist tugeval tasemel.

4.5 Pakkumise ülevaade

Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises

koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike

maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega

hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja

vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua.

Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva maakonnas 09.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 24

maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust, suurusega 6179 – 298 100 m2. Pakkumishinnad jäävad

vahemikku 5 900 – 100 000 €, pinnaühikuhinnad 0.25 – 4.43 €/m2.

Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva maakonnas 09.06.2026

kuupäeva seisuga on järgmised:

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 50

Aadress

Pakkumishind,

€ ja €/m²

Pakutava vara kirjeldus

Väljaotsa, Türi vald

10 990 /

0.74

1.48 ha suurune haritava maa kinnistu (sihtotstarve maatulundusmaa 100%) Türi vallas, kus kehtivad rendilepingud puuduvad. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 41. Hinnatavaga võrreldes veidi vähem viljakas mullasti, oluliselt väiksem maaüksus, mis on põllumajanduslikus mõttes vähem hinnatud.

Kapu, Järva vald

33 200 /

0.80

Põllumaa kogupindalaga 41 498 m². Maa on olnud aastaid aktiivses rendikasutuses ning seal on kasvatatud teravilja. Maale tagab väga hea ligipääsu maapiiri äärest kulgev Kapu kuivati tee. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 57. Hinnatavaga võrreldes pindalalt veidi väiksem, sarnase mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas.

Ervita, Järva vald

50 000 /

0.76

Põllumaa, haritav maa, juurdepääs avalikult teelt, PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Põllumaa kogupindalaga ~6 ha. Boniteet 53. Hinnatavaga võrreldes pindalalt veidi väiksem, sarnase mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas.

Jändja, Türi vald

100 000 /

0.76

2 kõrvutiasetsevat kinnistut: KÕBRESKIPÕLLU 83401:001:1310 – haritav põllumaa PRIA toetusõiguslik põllukultuurid; POOLSAARE 83401:001:1311 – haritav maa, PRIA toetusõiguslik, püsirohumaa. Pindala kokku 130 971 m2. Boniteet 38. Hinnatavaga võrreldes veidi vähem hinnatud põllumajanduse lähipiirkond, vähem viljakas mullastik, pindalalt võrreldav

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas.

Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus,

et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise

tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning

pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 50

4.6 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hinnatav äralõige on vaatamata oma kitsale ja siilukujulisele konfiguratsioonile piisava suurusega ning

käsitletav iseseisva võõrandatava maaüksusena, vastates põhiomadustelt turul vabalt kaubeldavatele

haritavatele maadele esitatavatele nõuetele. Turustatavuse analüüs on antud nii Kotka tervikkatastriüksusele

kui ka hinnatavale äralõikele, kuna nende turustatavust mõjutavad tegurid on sisuliselt samad.

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

Ostjaskonna moodustavad ennekõike põllumajandusega

tegelevad ettevõtted Jõgeva, Järva, Lääne-Viru ja Harju

maakonnast, kuid samuti ka kinnisvarainvesteeringuga tegelevad

ettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele: Hinnatavaks varaks on kvaliteetne haritav maa, PRIA toetusega,

hinnatud suurusega pindala poolest, kompaktselt haritav.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad

ja on võimelised hinnatavat vara

soetama:

Hinnatav vara vastab valdavalt piirkonna haritava maa

turusegmendi nõuetele. Haritava maa turule on iseloomulik

suhteliselt piiratud ostjaskond, mis koosneb peamiselt

põllumajandustootjatest, maaomandit laiendada soovivatest

ettevõtetest ning põllumajandusmaasse investeerivatest isikutest.

Samas jääb hinnatava vara väärtus tasemele, mis on

potentsiaalsetele ostjatele üldjuhul finantseeritav ega kujuta

endast olulist takistust vara võõrandamisel..

Konkureeriv pakkumine turul:

Järva maakonnas on sarnaseid haritavate maade pakkumisi alla

5 ühiku, valdav enamus analoogsete varade ostu- müügitehinguid

tehakse ilma kinnisvaraportaale kasutamata.

Turule lisanduvad konkureerivad

varad:

Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste varade

lisandumine turule olnud mõõdukas. Põllumajandusliku

kasutusega maa koondub järjest enam suurmaaomanike kätte,

mistõttu ei ole vabal turul märkimisväärset tehingute arvu kasvu

lähitulevikus ette näha. See trend piirab turule sisenevate uute

pakkumiste mahtu ja hoiab hinnatavate varade

konkurentsisituatsiooni stabiilsena.

Müügiperiood: hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 12

kuud, kuna tehinguid tehakse pigem hooajaliselt.

Neelduvus:

eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas

müügipakkumisel ligikaudu 2 kuu maaüksuste müügitehingute

maht

Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivne kasutus: hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad

alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1)

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 50

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1)

Hinnatav äralõige on vaatamata oma kitsale ja siilukujulisele konfiguratsioonile piisava suurusega ning

käsitletav iseseisva võõrandatava maaüksusena, vastates põhiomadustelt turul vabalt kaubeldavatele

haritavatele maadele esitatavatele nõuetele. Parima kasutuse analüüs on antud nii Kotka

tervikkatastriüksusele kui ka hinnatavale äralõikele, kuna nende kasutusvõimalused, väärtust mõjutavad

tegurid ning turutingimused on sisuliselt samad.

Õiguslik lubatavus

Hinnatavaks varaks on Järva vallas maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus, mis on kasutuses haritava

maana, üldplaneeringu kohaselt samuti väärtuslik põllumajandusmaa ning detailplaneering puudub.

Hinnatav vara on PRIA toetusega. Arvestatavad rendilepingud puuduvad.

Füüsiline võimalikkus

Hinnatava vara suurus ja maatüki kuju võimaldab sihtotstarbelist kasutust - haritava maana.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim

kasutus.

Järeldus

Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev

kasutus haritava maana.

Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara

asukohas nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.6).

Alternatiivsed kasutused puuduvad.

5.2 Hindamismeetodid

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust

ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest

tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel

aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine

tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Tulumeetod

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 50

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9)

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis

vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks,

arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga

vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise

kaudu. (EVS 875-8)

5.3 Hindamismeetodi valik

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud,

tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt

selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu

halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu

rikastuda (EVS 875-12).

Kui kinnisasjast tehtav äralõige on turul iseseisvalt kasutatav ja võõrandatav, hinnatakse äralõike väärtus

eraldi kinnisasja väärtusena – st äralõiget käsitletakse kui eraldiseisvat müügiobjekti (EVS 875-12 p 6.3.1).

Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse lisaks hinnang ka selle kohta, kas äralõike

väärtus kajastab kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist ning kas esineb otseselt kaasnev varaline kahju

ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga (EVS 875-12 p 6.3.4).

Hinnatav äralõige on vaatamata oma kitsale ja siilukujulisele konfiguratsioonile piisava suurusega ning

käsitletav iseseisva võõrandatava maaüksusena, vastates põhiomadustelt turul vabalt kaubeldavatele

haritavatele maadele esitatavatele nõuetele. Samas on haritava maa puhul tavapärane, et väiksemate

maaüksuste pinnaühikuhind on madalam suuremate massiivide pinnaühikuhinnast, mistõttu lisaks äralõike

eraldi hindamisele on tarvilik hinnata võõrandamiseelse Kotka katastriüksuse haritava maa kõlviku väärtust

tervikuna ning võrrelda seda allesjääva kinnisasja haritava maa ja võõrandatava äralõike väärtusega, et

hinnata, kas äralõike väärtus kajastab haritava maa kõlviku kui terviku väärtuse vähenemist. Analüüsis on

käsitletud üksnes haritava maa kõlviku väärtust, kuna võõrandatav äralõige paikneb täielikult haritava maa

kõlvikul.

Hinnatavale varale analoogsed varad on väärtuse kuupäeva turusituatsioonis nii müügi- kui üürikäibes,

teostatud tehingute hinnad on paremini kättesaadavad ja läbipaistvamad kui rendihinnad, tehingute maht on

piisav võrdlusmeetodi rakendamiseks ning hoonestamata maade puhul on levinuim võrdlusmeetod, siis on

valitud hindamismeetodiks võrdlusmeetod. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada

turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3).

Eksperthinnangu koostajal ei ole täielikku infot võrreldavate tehingute kehtivate üüri- ega rendilepingute

kohta ostu- müügitehingute tegemise hetkel. Rendilepingute info mittetäiellikkus ei mõjuta vara väärtust

oluliselt ning mõju jääb hindamistäpsuse piiridesse.

Vastavatest asjaoludest tulenevalt on hindaja kasutanud hinnatava vara turuväärtuse hindamisel käesolevas

eksperthinnangus hindamismeetodina võrdlusmeetodit.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 50

5.4 Hindamine

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste

tunnuste alusel:

- asukoha mõistes Järva maakond;

- ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil mai 2025 - aprill 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne

arv võrreldavaid tehinguid);

- pindala on 20 000 kuni 220 000 m2;

- müüdud on kinnistu tervikuna;

- haritav maa, PRIA toetusõigus;

- tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega;

- hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et

võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada;

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3 4 5

Järva maakond,

Paide linn, Valgma küla

Järva maakond, Järva vald, Kalitsa küla

Järva maakond, Türi vald, Sonni küla

Järva maakond, Järva vald, Ageri küla

Järva maakond, Järva vald, Norra küla

Tehinguhind, € 137,000 € 112,000 € 16,200 € 115,000 € 100,000 €

Tehinguhind, €/m² 0.98 0.66 0.61 0.55 1.10

Tehingu aeg 05-2025 09-2025 02-2026 02-2026 03-2026

Asukoht

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km kaugusel,

põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Kalitsa küla, Paide kesklinnast 30 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Sonni küla, Paide kesklinnast 43 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Ageri küla, Paide kesklinnast 28 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Kinnisasja pindala, m²:

139,440 168,825 26,703 210,072 90,502

Haritav maa: 139,321 163,828 26,027 164,997 82,811

Haritava maa osakaal:

100% 97% 97% 79% 92%

Boniteet: 62 53 45 56 46

PRIA toetus Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Juurdepääs: juurdepääs

kohalikult teelt juurdepääs

kohalikult teelt juurdepääs

kõrvalmaanteelt

Juurdepääs naaberkinnistul

olevalt teelt, servituut seatud

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

pikk siil

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

kuid ebakorrapärane

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad,

haritava maa osa kompaktne,

ebakorrapärase kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on kujult kompaktne, ebakorrapärase

kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on ebakorrapärase kujuga, haritava

maa osa kompaktselt

haritav

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 50

Äralõike hindamise puhul kasutatakse võrdlustehinguid 1, 3 ja 5, kuna need on maaüksuse pindalalt paremini

võrreldavad.

Kinnisasja terviku hindamisel kasutatakse võrdlustehinguid 1, 2, 4 ja 5, kuna need on maaüksuse pindalalt

paremini võrreldavad

Tehingute kohandamine

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks

kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11)

Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2).

Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas

konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11)

Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide tehinguhinna pinnaühikule taandatud hinnast

(€/m2), kuna see on piirkonna turu toimemehhanisme arvestades tavapärane.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11)

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal

valitud:

Jrk nr Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Haritav maa ja haritava maa osakaal

4 Boniteet

5 PRIA toetus

6 Juurdepääs

7 Kitsendused /muud tegurid

Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva

seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele

tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude

võimalike tegurite osas sarnased.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 50

Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV

VARA 1 3 5

Järva maakond, Paide

linn, Valgma küla Järva maakond, Türi

vald, Sonni küla Järva maakond,

Järva vald, Norra küla

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

137,000 €16,200 €100,000 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

0.98 0.61 1.10

Tehingu aeg:

04.04.2026

05-2025 02-2026 03-2026

Ajaldamine: 9 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2:

0.980.611.10

Asukoht:

Jalametsa küla, hajaasustus, Paide kesklinnast 23 km

kaugusel, põhimaantee vahetus läheduses, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Sonni küla, Paide kesklinnast 43 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Kohandus10 0% 0% 0%

Kinnisasja pindala: 29376

139,440 26,703 90,502

Kohandus11 -10% 0% -10%

Haritav maa: haritava maa osakaal:

29296 139,321 26,027 82,811

100% 100% 97% 92%

Kohandus12 0% -10% -10%

Boniteed: 59

62 45 46

Kohandus13 0% 5% 5%

PRIA toetus: Põllukultuurid

Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Kohandus14 0% 0% 0%

Juurdepääs: juurdepääs põhimaanteelt

juurdepääs kohalikult teelt

juurdepääs kõrvalmaanteelt

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kohandus15 0% 0% 0%

olulised maakasutust piiravad kitsendused

olulised maakasutust piiravad kitsendused

olulised maakasutust piiravad kitsendused

9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed

muutunud.

10 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; kõik on samaväärsed, kohandusi ei tehta

11 Maatulundusmaade puhul omab reeglina suurema pindalaga maatükk suuremat pinnaühiku väärtust, kuna suurema maatüki

majandamisel on kulud pinnaühikule väiksemad, põllumaade turul on eelistatuimad maatükid suurusega alates 15 ha ja enam. Alla 5

ha suurused maaüksused on oluliselt vähem eelistatud, nende üksiti harimine ei ole tasuv. Kaks võrreldavat on suuremad.

12Haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse

kujunemisel. Haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud. Hinnatav vara on PRIA

toetusega. Kohandusi ei tehta, kõik on samaväärsed

13 Viljakamate muldadega põllud on kõrgemalt väärtustatud.

Mullaviljakus (0 - 100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist reaalboniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem reaalboniteet tõstab

maatüki algväärtust ja keskmisest madalam reaalboniteet langetab maatüki algväärtust. Eestis üldiselt jääb mullaviljakus haritavatel

maadel keskmiselt ~ 43 punktiskaalale (boniteet). Kahe maatüki viljakus on madalam.

14 PRIA toetusega haritavad maad on enam hinnatud ning tulenevalt toetuste erinevusest on põllukultuuride toetus enam hinnatud

püsirohumaast.

15 Maatükid, millele on hea juurdepääs kõvakattega teedelt ja tänavatelt, on üldjuhul väärtuslikumad kui maatükid, millel vahetu

juurdepääs puudub või mille juurdepääsuteed on halva kvaliteediga ja/või raskesti läbitavad. Haritavate maade puhul ei ole juurdepääsu

puudumine siiski üldjuhul kuigi suur probleem, sest tavapäraselt võimaldavad naaberkinnistute omanikud maa harimiseks vajalikku

juurdepääsu. Lisaks paiknevad põllumajandusettevõtete kasutuses olevad maatükid sageli kõrvuti või lähestikku, mistõttu ei takista

vahetu juurdepääsu puudumine enamasti maatüki kasutamist ega sellele ligipääsu tagamist.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 50

puuduvad, maa kujult kompaktne pikk siil

puuduvad, haritava maa osa kompaktne,

ebakorrapärase kujuga

puuduvad, maa on ebakorrapärase

kujuga, haritava maa osa kompaktselt

haritav

0% 0% 0%

Summaarne kohandus:

-10% 5% -5%

Kohandatud tehinguhind:16

0.88 0.64 1.05

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

10% 5% 15%

Osakaalud: 17 100% 35% 45% 20%

Kaalutud kohandatud tehinguhind:

0.31 0.29 0.21

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind:

0.81 €

Turuväärtus: 23 679,44 €

Seega on hinnatava vara äralõike harilik väärtus ~0.81 €/m² ehk 29 376 m² x ~0.81 €/m² = 23 679,44 eurot.

Võõrandamiseelse Kotka katastriüksuse haritava maa kõlviku turuväärtuse hindamiseks kohandame

võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 4 5

Järva maakond,

Paide linn, Valgma küla

Järva maakond, Järva vald, Kalitsa küla

Järva maakond, Järva vald, Ageri küla

Järva maakond, Järva vald, Norra küla

Tehinguhind, €

Hindamisel lähtuti 1 m² hinnast €

137,000 € 112,000 € 115,000 € 100,000 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku arvestuses, €

0.98 0.66 0.55 1.10

Tehingu aeg 04-2026

05-2025 09-2025 02-2026 03-2026

Ajaldamine, %18 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m² 0.98 0.66 0.55 1.10

16 Pärast kohandamiste rakendamist esineb võrreldavate tehingute kohandatud tehinguhindades jätkuvalt teatav hajuvus.

Hindaja hinnangul on see haritava maa turule omane ning tuleneb maaüksuste individuaalsetest omadustest,

piirkondlikest eripäradest ning turuosaliste erinevatest eelistustest. Kuigi võrreldavad objektid on oma põhiomadustelt,

kasutusotstarbelt ja mullaviljakuselt valdavalt sarnased ning seotud osapoolte vahelised tehingud on analüüsist välja

jäetud, ei ole võimalik kõiki väärtust mõjutavaid tegureid täielikult kvantifitseerida. Saadud tulemusi võib siiski pidada

piisavalt usaldusväärseks turuväärtuse hindamiseks 17 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

18 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed

muutunud

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 50

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 4 5

Asukoht

Jalametsa küla, hajaasustus,

Paide kesklinnast 23 km kaugusel,

põhimaantee vahetus

läheduses, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km kaugusel,

põllumajanduslikult aktiivne piirkond

Kalitsa küla, Paide kesklinnast 30 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Ageri küla, Paide kesklinnast 28 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Kohandus19 0% 0% 0% 0%

Kinnisasja pindala, m²: 193,867

139,440 168,825 210,072 90,502

Kohandus20 5% 0% 0% 10%

Haritav maa: 193,867 139,321 163,828 164,997 82,811

Haritava maa osakaal: 100%

100% 97% 79% 92%

Kohandus21 0% 0% 20% 0%

Boniteet: 59 62 53 56 46

Kohandus22 0% 0% 0% 5%

PRIA toetus Põllukultuurid

Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Kohandus23 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs: juurdepääs põhimaanteelt

juurdepääs kohalikult teelt

juurdepääs kohalikult teelt

Juurdepääs naaberkinnistul

olevalt teelt, servituut seatud

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kohandus24 0% 0% 0% 0%

Kitsendused/ muud tegurid:

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad,

ebakorrapärase kujuga, kompaktne

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

pikk siil

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

kuid ebakorrapärane

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on kujult kompaktne, ebakorrapärase

kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on ebakorrapärase kujuga, haritava

maa osa kompaktselt haritav

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kohandused kokku, % 5% 0% 20% 15%

19 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; asukoha kohandusi ei tehta 20 Maatulundusmaade puhul omab reeglina suurema pindalaga maatükk suuremat pinnaühiku väärtust, kuna suurema maatüki

majandamisel on kulud pinnaühikule väiksemad, põllumaade turul on eelistatuimad maatükid suurusega alates 15 ha ja enam. Alla 5

ha suurused maaüksused on oluliselt vähem eelistatud, nende üksiti harimine ei ole tasuv. Kaks võrreldavat on hinnatavast varast

suuremad 21 Haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse

kujunemisel. Haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud. Hinnatav vara on PRIA

toetusega. 22 Viljakamate muldadega põllud on kõrgemalt väärtustatud.

Mullaviljakus (0 - 100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist reaalboniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem reaalboniteet tõstab

maatüki algväärtust ja keskmisest madalam reaalboniteet langetab maatüki algväärtust. Eestis üldiselt jääb mullaviljakus haritavatel

maadel keskmiselt ~ 43 punktiskaalale (boniteet). 23 PRIA toetusega haritavad maad on enam hinnatud ning tulenevalt toetuste erinevusest on põllukultuuride toetus enam hinnatud

püsirohumaast. 24 Maatükid, millele on hea juurdepääs kõvakattega teedelt ja tänavatelt, on üldjuhul väärtuslikumad kui maatükid, millel vahetu

juurdepääs puudub või mille juurdepääsuteed on halva kvaliteediga ja/või raskesti läbitavad. Haritavate maade puhul ei ole juurdepääsu

puudumine siiski üldjuhul kuigi suur probleem, sest tavapäraselt võimaldavad naaberkinnistute omanikud maa harimiseks vajalikku

juurdepääsu. Lisaks paiknevad põllumajandusettevõtete kasutuses olevad maatükid sageli kõrvuti või lähestikku, mistõttu ei takista

vahetu juurdepääsu puudumine enamasti maatüki kasutamist ega sellele ligipääsu tagamist

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 50

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 4 5

Kohandatud tehinguhind, €/m² 25 1.03 0.66 0.66 1.27

Kohanduste absoluutväärtuste summa, %

5% 0% 20% 15%

Osakaalud:26 100% 30% 40% 10% 20%

Kaalutud kohandatud tehinguhind / turuväärtus, €

0.89 0.31 0.27 0.07 0.25

Turuväärtus, €: 173 449,18

Seega on võõrandamiseelse Kotka katastriüksuse harilik väärtus ~0.89 (täpsemalt 0.894681287...) €/m² ehk

193 867 m² x ~0.89 €/m² = 173 449,18 eurot.

Arvestades pinnaühikuhinda ja äralõike suurust, väheneb võõrandamiseelse Kotka katastriüksuse haritava

maa kõlviku harilik väärtus:

Allesjääv haritava maa kõlviku pindala 193 867 m² - 29 376 m² = 164 491 m²;

Äralõike järgne Kotka kinnisasja haritava maa kõlviku harilik väärtus:

164 491 m² x 0,89 (täpsemalt 0.894681287... €/m² , sest vahearvutusi ei ümardata) €/m² = 147 167,02 €.

Väärtuse vähenemine:

173 449,18 eurot – 147 167,02 eurot = 26 282,16 eurot, mis on suurem, kui äralõike harilik väärtus

eraldiseisvalt hinnatuna.

Vastavalt EVS 875-12 p 6.3.4 nõuetele hinnati lisaks võõrandatava äralõike väärtusele ka võõrandamiseelse

Kotka katastriüksuse haritava maa kõlviku väärtust tervikuna ning allesjääva kinnisasja haritava maa kõlviku

väärtust pärast äralõike eraldamist. Analüüsi tulemusel ilmnes, et võõrandamiseelse tervikkõlviku

pinnaühikuväärtus on kõrgem kui võõrandatava äralõike pinnaühikuväärtus eraldiseisva maaüksusena.

Nimetatud erinevus tuleneb asjaolust, et suuremad ja kompaktsemad haritava maa massiivid on turul

üldjuhul likviidsemad, võimaldavad efektiivsemat põllumajanduslikku kasutust ning nende harimisega

kaasnevad suhteliselt väiksemad ühikukulud. Seetõttu on suuremate ja kompaktsemate maaüksuste järele

turul üldjuhul suurem nõudlus ning nende pinnaühikuväärtus kõrgem. Kinnisasja kui terviku väärtuse

vähenemise hindamiseks võrreldi võõrandamiseelse kinnisasja haritava maa kõlviku väärtust allesjääva

kinnisasja haritava maa kõlviku väärtuse ja võõrandatava äralõike väärtusega. Võrdluse tulemusel selgus,

et haritava maa kõlviku kui terviku väärtuse vähenemine on suurem kui võõrandatava äralõike väärtus

eraldiseisva maaüksusena. Tulenevalt eeltoodust ei kajasta võõrandatava äralõike eraldiseisev turuväärtus

täielikult haritava maa kõlviku kui terviku väärtuse vähenemist. Käesolevas eksperthinnangus on

hüvitamise tasu määramisel lähtutud kinnisasja haritava maa kõlviku kui terviku tegelikust väärtuse

vähenemisest, milleks kujunes 26 282,16 eurot.

25 Pärast kohandamiste rakendamist esineb võrreldavate tehingute kohandatud tehinguhindades jätkuvalt teatav hajuvus. Hindaja

hinnangul on see haritava maa turule omane ning tuleneb maaüksuste individuaalsetest omadustest, piirkondlikest eripäradest ning

turuosaliste erinevatest eelistustest. Kuigi võrreldavad objektid on oma põhiomadustelt, kasutusotstarbelt ja mullaviljakuselt valdavalt

sarnased ning seotud osapoolte vahelised tehingud on analüüsist välja jäetud, ei ole võimalik kõiki väärtust mõjutavaid tegureid täielikult

kvantifitseerida. Saadud tulemusi võib siiski pidada piisavalt usaldusväärseks turuväärtuse hindamiseks 26 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 50

5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt.

Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga

seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13):

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse. Töö koostaja hinnangul hinnatava osas kaasnevad otsesed varalised kahjud puuduvad (0 eurot).

5.4.3 Saamata jääv tulu

Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata

kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osa omandamisega saamata jääv tulu puudub, kuna maaomaniku

esindaja oli kavandatavast tee ehitusest ja maa võõrandamisest teadlik enne põllumajandushooaja algust

ning enne põllumajanduskultuuride külvi või rajamist. Seetõttu ei kaasne maa omandamisega saamata jäävat

tulu põllumajandusliku tootmise katkemisest.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas saamata jääv tulu puudub (0 eurot).

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 50

5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu

Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks:

Hinnatava vara omandamise tasu

kokku, sh 26 282,16 €

Vara haritava maa kõlviku väärtuse

vähenemine 26 282,16 €

Sh, äralõike harilik väärtus 23 679,44 €

Saamata jääv tulu 0 €

Kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Kotka asuva kinnisasja registriosa numbriga

1194436 ja katastriüksusest tunnusega 23401:002:0691 planeeritud äralõike pindalaga 29376 m², mis

moodustab katastriüksuse tunnusega 25501:001:1847 (Maa ja Ruumiametisse eraldi sissekantud,

Kinnistusraamatus veel ei kajastu) avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026

seisuga 26 282,16 (kakskümmend kuus tuhat kakssada kaheksakümmend kaks eurot ja kuusteist

eurosenti) eurot.

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 50

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 50

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 50

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 50

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 50

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted

Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart)

Fotoladu

Pildistamise aeg: 27.04.2024

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 50

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 48 / 50

Legend

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 49 / 50

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 32

Eksperthinnang nr ARE-261592C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Kotka

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 50 / 50

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-261594C

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 1710636 avalikes huvides

omandatavad äralõiked pindaladega 3 134 m2 ja 2 302 m²

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine

seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4

lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 19.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 47

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED................................................................................................................... 5

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5 1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7 2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9

3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9 3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9 3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 18

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 19 4.1 Makromajanduse ülevaade .......................................................................................... 19 4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 22 4.3 Haritava maa turu eripärad .......................................................................................... 26 4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv) ...... 27 4.5 Pakkumise ülevaade .................................................................................................... 29 4.6 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 31

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 32

5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 32 5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 32 5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 33 5.4 Hindamine..................................................................................................................... 33

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 33 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 37 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 38 Töö koostaja hinnangul hinnatava osas saamata jääv tulu puudub (0 eurot). .................................... 38 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 39

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 40 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 42

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 43

Lisa nr 4 Äralõigete plaan – POS 34........................................................................... 46

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ......................................................... 47

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 47

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 1710636 avalikes huvides omandatavad

äralõiked pindaladega 3 134 m2 ja 2 302 m²

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asuk. Järvamaa, Imavere vald)

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0720

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 83639 m2

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud,

ehitusõigus:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale, arheoloogia tundlikule alale. Lisaks

jääb alale teemaplaneeringu kohane tee ja projekteeritava 2+2 maantee

telje alale.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise

kohustusega alale. Ehitusõigus puudub.

Äralõige:

katastriüksuse idapoolses osas asuvad hoonestamata maa-alad (kitsad

ribad tee ääres) pindaladega 3 134 m2 ja 2 302 m². Äralõike alal hindajale

teadaolevalt tehnovõrkude liitumispunktid puuduvad.

Äralõiked teostatakse haritava maa kõlvikust.

Kõlvikuline koosseis ja

maa kasutus:

Haritav maa 83 286 m2, muu maa 353 m2;

Äralõige on moodustatud eelkõige haritava maa alalt.

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 8,31 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur – põldhernes.

Põllumassiiv nr 60051731744; boniteet 46. Maa on sihtotstarbe kohaselt

kasutuses.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Lähteülesanne:

hinnata tasu Reino kinnisasja registriosa numbriga 1710636 planeeritud

äralõigete suurusega 3 134 m2 ja 2 302 m² avalikes huvides võõrandamisel

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega.

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 19.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 47

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene.

Tasu:

kinnisasja omandamise tasu on kokku 5109,84 eurot, ehk ehk 0.94 €/m2,

sh:

- äralõigete harilik väärtus 2851,94 € + 2094,82 €

- saamata jääv tulu 0 €

- kaasnev otsene varaline kahju 94,02 € + 69,06

Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga.

Hindamistulemuse

täpsus:

tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega.

Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse

täpsuseks on ±20%

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Vara ei ole koormatud rendilepingutega.

Hindamistulemus

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Reino asuva kinnisasja registriosa numbriga

1710636 äralõike pindalaga 3134 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva

04.04.2026 seisuga 2945,96 (kaks tuhat üheksasada nelikümmend viis eurot ja üheksakümmend

kuus eurosenti) eurot.

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Reino asuva kinnisasja registriosa numbriga

1710636 äralõike pindalaga 2302 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva

04.04.2026 seisuga 2163,88 (kaks tuhat ükssada kuuskümmend kolm eurot ja kaheksakümmend

kaheksa eurosenti) eurot.

Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest ja otsesest varalisest kahjust. Saamata jäävat tulu

ei esine.

Kaasneva kahju hinnang põhineb hindaja professionaalsel hinnangul ning avalikult

kättesaadavatel tootmiskalkulatsioonidel. Tegemist on hinnangulise suurusjärguga, kuna

vastavaid kuludokumente hindajale esitatud ei ole. Juhul kui hiljem esitatakse tegelikke kulusid

tõendavad dokumendid, tuleb kaasneva kahju suuruse määramisel lähtuda dokumentaalselt

tõendatud kuludest.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 47

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 1710636 avalikes huvides

omandatavad äralõiked pindaladega 3 134 m2 ja 2 302 m²

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026.

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja

omndamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb

kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt

kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14,

18 ja 20 sätestatule.

Hinnangu kasutaja:

Transpordiamet

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei

ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna.

Väärtuse liik:

tasu1

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil

hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning

analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui

kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis

isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt

kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.

Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik

väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2.

Lähteülesanne:

hinnata tasu Reino kinnisasja registriosa numbriga 1710636

planeeritud äralõigete suurusega 3 134 m2 ja 2 302 m² avalikes huvides

võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile

1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist

mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada

soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele

vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 47

2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi

täpsusega.

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 47

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 34 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere

lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 09.06.2026;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 12.06.2026;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus ei ole kasutatud allhankeid.

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026

Hindamisaruande kuupäev4: 19.06.2026

Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: -

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 47

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud

plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide

asukohad.

Algandmed esitanud isik: Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud

info. Risti Agro AS esindaja Jaana Kommer info telefoni teel 15.06.2026

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 47

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Kinnistu nimi: Reino

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 1710636

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0720

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 83639 m2

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asuk. Järvamaa, Imavere

vald)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtiv kanded puuduvad.

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Ranna või kalda veekaitsevöönd;

- Eesvoolu kaitsevöönd;

- Maaparandusühistu tegevuspiirkond;

- Maaparandushoiu-ala;

- Elektripaigaldise kaitsevöönd;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla

Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 24 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad.

Mikroasukoht

Naabrus: Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud

talukompleksid

Juurdepääs: jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub

sõidukid hea

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 47

kommentaar

Juurdepääs põhimaanteelt Tallinna-Tartu-Võru-

Luhamaa tee (tee nr 2), juurdepääsu tee on avalikus

kasutuses ja heas seisukorras.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid

(lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6 km

kaugusel Imavere külas või ~6 km Koigi külas.

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliinide peatused „Risti“ ~ 450 m kaugusel

Veekogu: Suuremad veekogud lähinaabruses puuduvad.

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti

mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 45-69 db, maantee

poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse,

raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei

avalda.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus: Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna-

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 47

Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille

aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades hinnatava vara

kasutust haritava maana, ei avalda nimetatud liiklussagedus hindaja

hinnangul vara turuväärtusele olulist negatiivset mõju. Hea piirkondlik

ühendus võib põllumajanduslikust aspektist avaldada väärtusele

mõõdukalt positiivset mõju, kuid selle täpne ulatus ei ole eraldiseisvalt

määratletav.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk: Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 47

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6:

Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 47

Metsatulekahjude oht: hinnatava vara naabruses metsamassiiv, oht tule levikuks on olemas.

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Haritava maa turul kujuneb nõudlus eelkõige piirkondlike põllumajandusettevõtete, investorite ning maa

laiendamisest huvitatud omanike poolt. Vara väärtust mõjutavad peamiselt asukoht, juurdepääs, mulla

kvaliteet ja põllumajanduslik tootlikkus ning maa toetusõiguslikkus. Hinnatav vara paikneb Järvamaal, mis

kuulub Eesti viljakaimate põllumuldadega piirkondade hulka. Kesk-Eestis on laialdaselt levinud leostunud

ja leetjad mullad, mida peetakse põllumajandusliku kasutuse seisukohalt Eesti parimateks muldadeks.

Hinnatava vara paiknemine olulise riigimaantee läheduses on põllumajanduslikust aspektist pigem

positiivne, toetades ligipääsetavust ja logistilist ühendust..

Asukohaskeemid:

7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 47

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastriüksus 23401:002:0720

Katastriüksuse pindala: 83639 m2

Kõlvikuline jaotus

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga

Reljeef: Reljeefilt peamiselt tasane

Haritava maa mullaviljakus,

toetuskõlbulikkus:

Mullastiku kaardi andmete põhjal on keskmine põllumaatüübiline haritav

maa (mullatüübid: KI;Ko; LP; M’’, Go; KIg).

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 47

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Mullastiku kaardirakendus

Boniteet (mullaviljakus) 8: 46 (keskmise viljakusega maa)

Maaparandus-süsteemid: Maa-ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil

asub hinnatav vara maaparandust reguleerivate võrkude alal.

PRIA toetusõiguslikkus

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 8,31 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur –

põldhernes. Põllumassiiv nr 60051731744

Maatüki kasutus haritav maa on järjepidevalt haritud.

Maa maksustamishind 42 490 € (https://minu.kataster.ee/); sh haritav maa 83 286 m2 - 42 476

€, muu maa 353 m2 - 14 €

Üldplaneering:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale, arheoloogia tundlikule alale. Lisaks

jääb alale teemaplaneeringu kohane tee ja projekteeritava 2+2 maantee

telje alale.

8 Allikas: Maa-ameti mullastiku teemakaart

Mulla boniteet näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jm tulenevat tootlikkust. Maa boniteedi määravad mulla boniteet ja maa

kasutuskõlblikkust mõjutavad omadused (reljeef, kivisus, kõlviku suurus, mullastiku kirjusus). Boniteedi määramiseks rakendatakse

boniteediskaalasid. Eestis on kasutusel skaala 1 - 100-ni. Seega maade iseloomustus mullaviljakuse järgi on järgmine: väga head maad

(hindeklassid I - III, mille hindepunktid jäävad vahemikku 100 - 71); head maad (hindeklassid IV - V, mille hindepunktid jäävad vahemikku

70 - 51); keskmised maad (hindeklassid VI, mille hindepunktid jäävad vahemikku 50 - 41); halvad maad (hindeklassid VII-VIII, mille

hindepunktid jäävad vahemikku 40 - 21); väga halvad maad (hindeklassid IX - X, mille hindepunktid jäävad vahemikku 20 – 1)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 47

Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutuskaart

Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus äralõiked teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0720

Äralõigete pindala: 3 134 m2 ja 2 302 m2

Positsioon: 34

Omandaja: Eesti Vabariik (3 134 m2) ja KOV (2 302 m2)

Paiknemine: Äralõiked paiknevad kinnisasja idapoolses osas, moodustavad kitsa

siilu tee ääres.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 47

Allikas: - Krundijaotuskava POS 34 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-

107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02

Planeeritud ehitustööd:

4-rajalise põhimaantee, kogujatee, ulukitara, konnapiirde,

sidekanalisatsiooni jatruubi rajamine. Drenaaži likvideerimine. Drenaaži

tupikute rajamine toimub eraomandis kinnisasjal. Ligipääs kinnistule

kavandatud kogujateelt.

Geomeetria: Äralõiked paiknevad kinnisasja idapoolses osas, moodustavad kitsa

siilu tee ääres

Reljeef: Reljeef tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Tihe asfaltkate

Haljastus: Äralõige tehakse haritava maa kõlvikust

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõigetele tehnovõrke

Omaniku poolne täiendav

kommentaar:

Telefoni vestluse kokkuvõte 15.06.2026: Risti Agro AS esindaja Jaana

Kommer on teeehitusest teadlik, põllukultuurina on käesoleval aastal

talinisu.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 47

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Arvestades hinnatava vara olemust haritava maana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige maa pikaajalise

põllumajandusliku kasutusvõime ja mullaviljakuse säilitamisega. Hinnataval varal puuduvad hindajale

teadaolevalt keskkonnaalased piirangud või riskid, mis takistaksid maa tavapärast majandamist või

mõjutaksid selle kasutuspotentsiaali. Hindaja hinnangul ei esine väärtuse kuupäeva seisuga ESG või

kestlikkusega seotud asjaolusid, mis avaldaksid vara turuväärtusele olulist positiivset või negatiivset mõju.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 47

4. TURUÜLEVAATED

4.1 Makromajanduse ülevaade

Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026

Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2%

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise

kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv,

mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud.

Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku

moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui

tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel

esimeses kvartalis mõju avaldanud.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja

2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda

vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus.

Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%)

Allikas: Statistikaamet

Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas

2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas.

Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on

umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui

ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus

esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid

madalad.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 47

Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab

Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt

Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem

ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme.

Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020.

aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019.

aasta taseme.

Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli

väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad

näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just

Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud.

Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige

kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist.

Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4%

Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta

sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%.

Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini

kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul,

samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu.

Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi

arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui

elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju.

Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026

100 100.06

100.93

101.58

102.63

101.48 101.47

101.31

100.7

101.74

102.53 102.53

103.39

98

99

100

101

102

103

104

a p ri ll

2 0 2 5

m a

i 2 0 2 5

ju u n i 2 0 2 5

ju u li

2 0 2 5

A u g -2

5

S e p t-

2 5

o k to

o b e r

2 0 2 5

N o v -2

5

d e ts

e m

b e r

2 0 2 4 5

ja a

n u

a r

2 0

2 6

v e e b ru

a r

2 0 2 6

m ä

rt s 2

0 2 6

a p ri ll

2 0 2 6

Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 47

Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem

Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas

eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (-

1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%.

Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu

kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus

tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete

tootmises.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid

töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest

soojem ilm.

Tööturu taastumine võtab aega

Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine

jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik,

on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra

optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus.

Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike

langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv

jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus

tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel,

mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused.

Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on

oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam

tööstuses ja ehituses.

Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas

Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi

turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa

rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise

pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika

suunda .

Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et

inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis

omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja

jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka

languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel.

Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna

inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada

intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 47

Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill

Allikas: Eurostat

Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt

Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub

tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse

varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse

üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal

võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata.

Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis

avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et

hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja

eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet.

Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa

tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus

kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada.

Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust

kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud

piirkondadesse..

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.05.2025

2024. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 40 711 ostu-müügitehingut, mida oli pelgalt 0,2% võrra enam

kui 2023. aastal. Turuaktiivsuse langus püsis veel 2023. aastal teist aastat järjest, mille juures ka 2024. aastal

veel justkui kuigi olulisi muutusi turul aset ei leidnud. 2025. aasta vaates võib aga oodata aktiivsuse

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 47

täiendavat suurenemist, mille juures tehingute arvu kasv peaks tugevamalt esile kerkima hakkama just aasta

II poolest. 2024. aastal oli struktuurselt siiski tehingute arvu kasv juba üsna laiapõhjaline, mille juures 2023.

aastaga võrreldes üsna analoogset tehingute arvu taset turul tervikuna hoidis pelgalt asjaolu, et korteriturul

ja ka hoonestusõiguste turul aktiivsuse langus endiselt teatava ajalise viitega püsis.

Kunagine buumi periood sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu

osas jätkuvalt ületamata ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on

pikemat aega tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja

arengupotentsiaaliga Eesti, kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate

piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus

majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele

kuigi olulist negatiivset mõju, kuid 2022. aastast halvenenud tööturu ja kallinenud laenuraha taustal on

ääremaastumine piirkonniti taaskordselt võimendunud, millele viitab ka Harju maakonnas tehtud

kinnisvaratehingute osakaalu laialdane hiljaaegne suurenemine.

Kinnisvara ostu-müügitehingute arvu madalseis jäi 2024. aasta I kvartalisse

2024. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

pelgalt 8462 ostu-müügitehingut, mis oli viimaste aastate madalaim tase. Hooajaliste tegurite mõjul aga

2024. aasta II kvartalis turuaktiivsus taas ootuspäraselt suurenes, püsides 10 374 tehingu tasemel, mida oli

siiski 7,0% vähem kui veel 2023. aasta II kvartalis. III kvartalis tehti seejärel 10 338 ostu-müügitehingut, mida

oli samuti veel 0,7% vähem kui aasta varasemalt. IV kvartalis suurenes seejärel aga turuaktiivsus 11 537

ostu-müügitehingu juures võrreldes aastatagusega koguni 13% võrra, viidates langustsükli üsna selgele

lõppemisele. Turuaktiivsuse üldine kulg on seni järginud võrdlemisi tugevalt makromajanduslikke muutusi,

mille juures majanduskasvu osas on oodata 2025. aastal taaskordseid positiivsemaid trende, mida võiks

järgida ka kinnisvaraturg, viidates lähikvartalitel tehingute arvu püsivamale võimalikule suurenemisele.

2025. aasta I kvartalis teostati Eesti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku 8978 ühiku ulatuses, mida oli

küll hooajaliselt 22% vähem kui 2024. aasta IV kvartalis, kuid siiski 6,0% enam kui aasta tagasi.

Turuaktiivsuse kasv püsis siinkohal ootuspäraselt juba teist kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis tehti

kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku ligi 1,12 miljardi euro väärtuses, mida oli küll 34% vähem kui

eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui 2024. aasta I kvartalis. Tehingute rahalise käibe suurenemist

on hiljaaegu toetanud suuresti ärikinnisvaraturu põhjast taastuma asumine, mille juures turul on taaskordselt

tehtud üksikuid suuremamahulisi ostu-müügitehinguid. 2022. aastast kuni 2024. aasta I pooleni oli

turuaktiivsuse langedes andnud kõige suurema negatiivse panuse tehingute koguväärtuse languse osas just

elamispindade turg, kuid 2024. aasta II poolest on olnud täheldada elamispindade turul järjekordset

aktiveerumist ning tehingute arvus on see suuresti kajastunud nii üksikelamute turul kui ka korterite järelturul.

Laenuraha odavnemine küll ettevaatavalt ka 2025. aastal püsib, kuid laenutooted jäävad endiselt oluliselt

kallimaks kui enne 2023. aastat, mis jääb tugevalt mõjutama ka lähituleviku tehingute arvu taset. 2022.

aastast püsinud langustsüklist väljumine aga 2025. aastal jätkub, mille juures segmenditi on siiski eelolevatel

kvartalitel turuaktiivsuse kasvuvõimalused üsna piiratud ning seda just turusegmentide lõikes, mis näitasid

ka 2024. aastal kõige laialdasemat suurenemist. Kuna elamispindade turul oli üksikelamute ja ka korterite

järelturutehingute tase pikaajalise keskmisega võrreldes ja valitsenud majanduskeskkonda arvestades

pigem kõrge, on seetõttu ka elamispindade turu osas 2025. aasta vaates edasised kasvuvõimalused piiratud.

2025. aastal siiski majanduskeskkonna lõikes turukonjunktuuri paranemine püsib, viidates pakkumismahu

osas tipu saavutamisele juba 2024. aasta keskpaigas, millele omakorda teatava ajalise viitega jätkub 2025.

aasta II poolest ka mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes arvatav taaskordne pikemaajalisem mõõdukas

hinnatõus.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 47

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2025

* 2025. aasta andmed on toodud aprilli seisuga.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Elamispindade turul olid 2024. aastal selged viited olukorra paranemisest

2024. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 22 962 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 20 614 ja

mitteeluruumidega 2348 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega küll 2,8%,

kuid seda pelgalt eluruumide lõikes, millede turuaktiivsus vähenes 3,5% ulatuses. Korteritehingute arvu

vähenemise põhjuseks on suuresti olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine, mis on

omakorda aga seotud peamiselt aastate 2022 - 2024 uute korterite vähese ettemüügiga. Viimase tõttu on ka

veel 2025. aastal oodata vähest uute korterite asjaõiguslepingute taset, kuid kuna võlaõiguslike lepingute

hulk juba 2024. aastal taas suurenes, siis on üldine uute korterite turuaktiivsuse langustsükkel pöördunud.

Viimasele eelnes 2024. aastal juba korterite järelturul avaldunud laialdane tehingute arvu tõus ja seda eeskätt

Tallinnas, mille juures hulk järelturukortereid soetati asjaolude tõttu, et uute elamispindade kättesaadavus on

endiselt väga kehv ning viimastel aastatel edasilükatud elamispindade ostuotsuseid realiseeriti laialdaste

valikuvõimaluste tõttu just järelturul. Seetõttu on ka 2025. aasta vaates korterite järelturul edasise püsiva

turuaktiivsuse kasvu ootused üsnagi küsitavad, samaaegselt kui uute korterite asjaõiguslepingute arv aga

taaskordselt viitajaga suureneb.

Eesti väikelinnade lõikes on siserändesaldo jätkuvalt Harjumaa kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne

ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise

leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine

püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega

madalama korruse korterid. Mitmete väikelinnade osas jõuti aastatel 2021 - 2024 hulgaliselt arendusprojekte

edukalt läbi viia, mida võis nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui

ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati

positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohalike

omavalitsuste laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute

raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete

likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori

arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 5481 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 4888

ja mitteeluruumidega 593 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga alanes eluruumide

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

130,000

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

20 16

20 17

20 18

20 19

20 20

20 21

20 22

20 23

20 24

20 25*

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 47

tehingute arv hooajaliselt 15%, suurenedes siiski võrreldes aastatagusega 12% ulatuses, mille juures

aastatagusega võrreldes püsis aktiivsuse kasv juba kolmandat kvartalit järjest. Potentsiaalsete ostjate

kindlustunne asus 2024. aastal paranema, mis väljendus peamiselt järelturuaktiivsuse suurenemises.

Hinnatõusu sealjuures veel siiski 2024. aasta II pooles otseselt esile ei kerkinud, kuid taaskordselt vähenema

asunud müügipakkumine viitab, et 2025. aastal avaldub pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes järjekordne

võimalik kasvutsükkel ning see saab esmalt alguse Tallinnast ja selle lähiümbrusest. 2023. aasta keskpaigast

on elamispinna kättesaadavus mõnevõrra paranenud, kuid see ei suuda lähiajal veel kompenseerida

eelnevate aastate tugeva kinnisvarade hinnatõusu ja ulatusliku laenuraha kallinemise komponenti.

Elamuturu taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid

2024. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 5082 ostu-müügitehingut, mida oli 4,3% enam

kui varasemal aastal. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 147 900 eurot, mida oli jätkuvalt

laialdase uusehitiste müügi tõttu koguni 19% enam kui 2023. aastal. Elamuturg on siinkohal väljunud

langustsüklist varasemalt kui korteriturg, mille juures on potentsiaalseid ostjaid elamuturule lisandunud üha

enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu

välja vahetamas. Võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest

mõõdukama tehingute arvu juures.

Laialdase uusehitiste järgse nõudluse tõttu võib eeldada, et elamuehituse lõikes asub ehitusaktiivsus 2025.

aastal taas suurenema ning sellega üheskoos ka spekulatiivne pakkumismaht. Kehv elamispinna

kättesaadavuse keskkond ning ehituslikult uuemate ja vanemate elamute laialdane hinnadiferents aga püsib,

mida osaliselt mõjutab ka 2025. aasta II poolest arvatavalt taaskordselt avalduv ehitushinna tõus. Eesti

elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänaseks võrdlemisi kehvas

seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on

üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Eesti elamuturu tugevamat

kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval

seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga püsivalt napib.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1027 ostu-müügitehingut.

Võrreldes eelmise kvartaliga vähenes tehingute arv hooajalistel põhjustel 25%, püsides aastatagusega

võrreldes siiski 22% võrra kõrgemal. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis

aset kuni aasta keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt

võrredes II kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada, mille juures ka üldplaanis 2024. aasta vältel

sarnased hinnatasemed jätkuvalt püsisid. 2025. aasta I kvartalis tehtud ostu-müügitehingute puhul kujunes

aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 178 900 eurot, mida oli 9,2% enam kui eelmises kvartalis ning

ühtlasi koguni 28% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mille juures statistilist hinnatõusu on aga jällegi

toetanud muutunud tehingute struktuur ja suurenenud Harju maakonna osakaal, mitte veel turul

laiapõhjaliselt aset leidnud hinnatasemete tõus.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles

sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud

1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis

Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning mistõttu

saab likviidsuse osas lähitulevikus üha enam probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg

eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate halvenenud

elamispinna kättesaadavuse taustal vanuse osas veidi kaugemale nihkunud, kuid üldplaanis jäävad turgu

jätkuvalt mõjutama eeskätt 30ndates isikud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba

väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist ka

seniste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas

kinnisvaraturul 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt

tunduvalt keerukamad lisaks ostu-müügitehingute turule ka üüriturul. Siiski, rändesaldo on Eestis olnud

alates 2015. aastast positiivne ning Ukrainaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõjapõgenikke, kes

keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu nii ostu-müügitehingute- kui ka üürituru lõikes toetavad.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 47

Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb küll Eestis madalama jätkusuutlikkusega piirkondade

ääremaastumise püsiv jätkumine, kuid ka Tallinna elanike arvu kasv on olnud 2024. aastast marginaalne.

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2025. aastaks prognoosida 2024.

aastaga võrreldes mõnevõrra kõrgemat turuaktiivsust, mille juures oli siiski 2024. aastal juba eeskätt korterite

järelturul tehingute arv võrdlemisi laialdane, viidates 2025. aastal edasise kasvupotentsiaali üsna piiratud

olemusele. Hinnatasemete osas on kasv 2022. aasta II poolest laiapõhjaliselt lõppenud, mille juures surve

hinnatasemete langetamiseks on aga 2024. aastast leevenenud, viidates suurenenud turuaktiivsuse taustal

2025. aastal avalduvale taaskordsele hinnatõusu tsüklile nii pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes.

Jätkuvalt alanevad intressimäärad, paranev majanduskeskkond kui ka elanikkonna kindlustunne viitab 2025.

aasta lõikes olukorrale, kus müügipakkumine enam täiendavalt ei suurene ning müügiperioodid võiksid

asuda taas mõnevõrra lühenema ja seda eeskätt II kvartalist alates.

4.3 Haritava maa turu eripärad

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 31.12.2025

Seisuga 01.01.2025 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 042 520 hektarit ning

loodusliku rohumaa pindala 235 609 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka

loodusliku rohumaa kõlviku pindala aastaga mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3769 ja 10 452 hektarit.

Viimased kolm aastat on haritavate made tehinguaktiivsus olnud mõnevõrra madalam kui vahepealsetel

aastatel 2019-2022 kui tehingute arv ulatus kohati üle 1600 tehingu aastas. Viimastel aastatel on tehingute

arv jäänud 1000 ja 1100 vahele. Samal ajal on viimased kolm aastat näidanud rekordiliselt kõrget hektari

mediaanhinda, makismaalne hektarihind on olnud samuti hüppeliselt kõrge, ulatudes üle 13 000 €/ha, aastani

2022 ulatus see vaid 8500 €/ha. Selle taga on nii turu üldised arengud kui ka spetsiifilised mõjutegurid, nagu

liigniiskete muldade mõju, PRIA maakasutuse erisused ja boniteedi tähtsus.

Tehingute arv ja koguväärtus

2025. aastal toimus Eestis 1069 haritava maa ostu-müügitehingut, mis on 0,09% vähem kui 2024. aastal.

Tehingute koguväärtus ulatus 77,8 miljoni euroni, vähenedes aastaga 3,17 miljoni euro võrra (-4%). Enim

tehinguid tehti Tartu (132), Jõgeva ja Võru (108), Järva (100) maakonnas, samas kui madalaima aktiivsusega

olid Hiiu (22), Ida-Viru (24) ja Põlva (29) maakonnad. Kõige suurem koguväärtus oli Tartu maakonnas (~12

miljonit eurot), millele järgnesid Jõgeva (10,8 miljonit eurot) ja Valga (9,7 miljonit eurot) maakonnad. Aasta

varem oli kõrgeim tehinguaktiivsus Lääne-Viru maakonnas (154) ning tehingute koguväärtus küündis 14,7

miljoni euroni.

Hektari mediaanhind ja selle kasvu trendid

Haritava maa hektari mediaanhind tõusis 2025. aastal rekordilisele 6970 euro tasemele, kasvades aastaga

9,8% ning viie aastaga koguni 86%. Kõrgeim mediaanhind registreeriti Jõgeva maakonnas (8748 €/ha),

järgnes Tartu maakond (8221 €/ha), samas kui madalaim hind oli Hiiu maakonnas (3662 €/ha). Kõige kiirem

hinnakasv toimus Jõgeva (45%) ja Lääne (32%) maakondades. Hinnalangust täheldati kõige enam Põlva

maakonnas (-20%), Lääne-Viru (-16%) ja Harju maakonnas (-12%).

Eraldi aspektid: haritava maa eripärad ja mõjutegurid

Haritava maa väärtust mõjutavad mitmed eripärad, mis aitavad selgitada hinnataseme ja tehinguaktiivsuse

erinevusi:

Liigniiskus: Kui maatükil on üle 75% liigniisked mullad, võib hektari hind langeda kuni 2885 euro võrra. See

on seotud piiratud kasutusvõimalustega ja vajadusega teha täiendavaid investeeringuid kuivendamiseks.

PRIA maakasutus: Kõige kõrgemad hinnad on põllukultuuride all oleval maal (7103 €/ha), kuna seda saab

kohe kasutada efektiivseks põllumajandustegevuseks. Püsirohumaade hinnad on keskmiselt 2675 eurot

madalamad, peegeldades nende piiratud kasutusvõimalusi ja väiksemat tootlikkust.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 47

Boniteet ja mulla kvaliteet: Maa kvaliteet ja boniteet on otseselt seotud hinnatasemega. Kõrge boniteediga

maa, nagu Lääne-Viru ja Järva maakonnas, kus reaalboniteet ulatus vastavalt 49 ja 47-ni, on turul

atraktiivsem ja kõrgema hinnaga. Need piirkonnad sobivad intensiivseks põllumajanduseks ja sealsete

maatükkide ostjaid leidub rohkem. Madala boniteediga maad, mis on levinud näiteks Lääne- ja saarte

piirkonnas, on oluliselt odavamad, kuna nende tootlikkus on piiratud ja nõudlus madalam.

Geograafilised eripärad: Asukoht ja ligipääsetavus mõjutavad oluliselt haritava maa turuväärtust. Hästi

ligipääsetavad alad kõrgema nõudlusega piirkondades, nagu Harju või Järva, saavutavad kõrgemad hinnad

võrreldes kaugemal asuvate või raskemini ligipääsetavate maatükkidega.

Eelised ja puudused kasutusalade lõikes

Haritava maa erinev kasutus mõjutab otseselt selle väärtust:

- Põllukultuuride kasvatamiseks sobiv maa on kõrgema hinnaga, kuna see võimaldab suurt

saagikust ja on koheselt kasutatav ilma täiendavate investeeringuteta.

- Püsirohumaad on odavamad, kuna need eeldavad spetsiifilist kasutust, näiteks karjatamiseks,

ning võivad nõuda täiendavaid kulutusi kasutuse mitmekesistamiseks.

- Liigniisked alad vajavad kuivendusprojekte, mis vähendavad maa esialgset atraktiivsust ja

tõstavad investeerimiskulusid.

Hooajalisus ja turutrendid

Tehingute arv on hooajaliselt kõikuv, saavutades tipud kevadel ja aasta lõpus, samas kui suvel, eriti juunis

ja juulis, on aktiivsus madalam. Augustis suureneb aktiivsus taas, kuna põllumajandushooaja lõppedes

tehakse rohkem ostu-müügitehinguid.

Üldiselt on haritava maa turg koondumas juriidiliste isikute kätte, kuigi eraisikute aktiivsus on suurenenud.

Nõudlus kvaliteetse haritava maa järele püsib kõrge, kuid pakkumist piirab maaressursside nappus. See

põhjustab hinnatõusu, mis on olnud stabiilne ja prognoositav.

Renditava põllumaa osakaal on suurenenud ning üle poole kasutuses olevast põllumaast moodustab

rendimaa. Seda selgitab asjaolu, et haritava maa turule on tulnud palju ostjaid, kelle eesmärk on maa

omandamine investeeringuks, ilma et nad ise plaaniksid seda harida.

Kokkuvõte

2025. aastal langes minimaalselt haritava maa tehingute arv ja koguväärtus, kuid median- ja aritmeetiline

keskmine hektarihind oli mõõdukas tõusutrendis. Viimased ligi 15 aastat kestnud hinnatõus on 2025. aasta

lõpuks pidurdunud. Ebastabiilne majanduskeskkond on vähendanud nõudlust põllumaa järele ning muutnud

nii põllumehed kui investorid ettevaatlikumaks. Turgu mõjutavad eelkõige sisendhindade kasv, tootjate

kasumlikkuse langus, madalad vilja kokkuostuhinnad, toetuste vähenemine ning kõrgem intressitase.

Investorite huvi ei ole kadunud, kuid see on muutunud selektiivsemaks. Eelistatakse kõrgema mullaviljakuse

ja hea asukohaga maid, samas kui väiksemate ja killustatud kinnistute müük on keerulisem. Toetussüsteemi

muudatused ning keeruline majanduslik olukord on viinud mitmete tootjate tegevuse lõpetamiseni, mille

tulemusel liigub maa peamiselt suuremate kohalike tootjate kätte. Välisinvestorite aktiivsus on püsinud

tagasihoidlik ning turule uusi tegijaid lisandunud ei ole.

Kokkuvõttes on turuolukord muutunud ettevaatlikuks ja tasakaalustatumaks, erinevalt varasemast

pikaajalisest hinnatõusu perioodist.

4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv)

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Statistikaamet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 04.04.2026

Järva maakonna haritava maa turg on perioodil 2021–2026 I kvartal olnud aktiivne ning hinnatasemed on

püsinud Eesti tugevamate põllumajanduspiirkondade seas konkurentsivõimelised. Järvamaad

iseloomustavad head mullastikuomadused, suured põllumassiivid ning pikaajalised

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 47

põllumajandustraditsioonid. Kesk-Eesti piirkonnale omased viljakad põllumullad toetavad maa tootlikkust

ning aitavad kaasa stabiilse nõudluse püsimisele haritava maa turul. Seetõttu on Järvamaa haritavate maade

hinnatase olnud pikaajaliselt Eesti kõrgemate seas ning piirkond pakub huvi nii tegutsevatele

põllumajandustootjatele kui ka põllumajandusmaa investoritele.

2021. aastal registreeriti maakonnas 108 haritava maa tehingut. Järgnevatel aastatel püsis tehinguaktiivsus

suhteliselt stabiilsena, kõikudes vahemikus 86–100 tehingut aastas. 2025. aastal sõlmiti 100 tehingut, mis

viitab turu jätkuvale aktiivsusele. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti juba 33 tehingut, mis võimaldab

eeldada tavapärase tehinguaktiivsuse jätkumist ka aasta lõikes.

Järva maakond

Pindal

a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv

Kesk-

mine Kokku Min Max Min Max

Mediaa

n

Keskmin

e

Standar

dhälve

2021

haritav

maa

108 12,1 5301960 5000 300000 526 7000 3851 3985 1209

2022

haritav

maa

93 12,5 4723341 1215 325000 162 8433 4259 4435 1971

2023

haritav

maa

97 13,4 8778894 270 363510 108 10213 6273 6369 2260

2024

haritav

maa

86 15,3 8734516 8399 490000 2475 9897 6200 6515 1504

2025

haritav

maa

100 13,3 8040155 5000 336040 839 9825 5607 5923 1834

2026 I

kv

haritav

maa 33 12,2 2 038 631 922 314 000 253 11 049 6159 4739 3024

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika

Keskmine hektari hind on vaadeldaval perioodil märgatavalt kasvanud. Kui 2021. aastal kujunes keskmiseks

hinnaks 3 985 €/ha, siis 2023. aastaks tõusis see 6 369 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus hinnakasv ning keskmine

hektari hind ulatus 6 515 euroni. 2025. aastal toimus mõõdukas hinnakorrektsioon ning keskmine hektari

hind langes 5 923 €/ha tasemele. Samas püsis hinnatase ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning viitab

turu stabiliseerumisele pärast eelnevate aastate kiiret hinnakasvu.

Mediaanhind tõusis 2023. aastal 6 273 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal sarnasel tasemel (6 200 €/ha). 2025.

aastal langes mediaanhind 5 607 €/ha-ni, mis kinnitab hinnataseme mõningast korrigeerumist kogu turul,

mitte ainult üksikute suuremate tehingute mõju. 2026. aasta esimeses kvartalis kujunes mediaanhinnaks 6

159 €/ha.

Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni, mis näitab jätkuvat nõudlust

kvaliteetse ja hea tootlikkusega haritava maa järele. Keskmine tehingu suurus on olnud suhteliselt stabiilne,

jäädes valdavalt vahemikku 12–15 hektarit. See viitab nii väiksemate kui ka keskmise suurusega

põllumassiivide aktiivsele turule.

Üldjoontes võib Järva maakonna haritava maa turgu pidada stabiilseks ja väljakujunenuks. Kuigi 2025. aastal

toimus hinnataseme mõningane korrigeerumine, püsivad hinnad ajaloolises võrdluses jätkuvalt kõrgel ning

piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal toetab nõudlust haritava maa järele.

Järva vald moodustab olulise osa maakonna haritava maa turust ning tehinguaktiivsus on olnud vaadeldaval

perioodil suhteliselt kõrge. Aastatel 2021–2025 registreeriti vallas 39–88 haritava maa tehingut aastas. Kõige

aktiivsem oli 2021. aasta 88 tehinguga, järgnevatel aastatel stabiliseerus tehingute arv vahemikus 39–63

tehingut aastas. 2026. aasta esimeses kvartalis registreeriti 17 tehingut.

Keskmine hektari hind on vallas liikunud sarnases trendis maakonna keskmisega. 2021. aastal oli keskmine

hind 3 942 €/ha ning 2023. aastaks tõusis see 6 341 €/ha-ni. 2024. aastal jätkus mõõdukas kasv ning

keskmine hektari hind ulatus 6 463 €/ha-ni. 2025. aastal langes keskmine hektari hind 5 892 €/ha tasemele,

mis peegeldab maakonnas tervikuna toimunud hinnakorrektsiooni.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 47

Järva vald

Pindal

a (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv

Kesk-

mine Kokku Min Max Min Max Mediaan

Keskmin

e

Standar

dhälve

2021

haritav

maa

88 12,4 4281598 7500 300000 526 6875 3800 3942 1146

2022

haritav

maa

39 12.00 1876363 7250 146080 308 8433 4800 4736 1779

2023

haritav

maa

39 16,9 4336557 5000 360640 1618 9800 5894 6341 1813

2024

haritav

maa

63 16,1 6733079 8399 490000 2475 9897 5968 6463 1562

2025

haritav

maa

59 15,1 5220405 10000 300000 3968 9455 5477 5892 1203

2026

I kv

haritav

maa

17 15,8 1 568 500 21 500 314 000 2933 11 049 6658 6408 1774

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika

Mediaanhind tõusis 2023. aastal 5 894 €/ha-ni ning püsis 2024. aastal 5 968 €/ha tasemel. 2025. aastal

kujunes mediaanhinnaks 5 477 €/ha. 2026. aasta esimeses kvartalis tõusis mediaanhind taas 6 658 €/ha-ni,

mis viitab kõrgema hinnatasemega tehingute osakaalu suurenemisele.

Maksimaalne hektari hind ulatus 2026. aasta esimeses kvartalis 11 049 €/ha-ni. Tehingute keskmine pindala

on olnud suhteliselt suur, jäädes valdavalt vahemikku 15–17 hektarit, mis viitab suuremate põllumassiivide

aktiivsele nõudlusele.

Järva valla haritava maa hinnatasemed on olnud valdavalt võrreldavad maakonna keskmisega ning

peegeldavad piirkonna tugevat põllumajanduslikku potentsiaali. Arvestades valla paiknemist Eesti ühe

viljakama põllumajanduspiirkonna keskmes ning kvaliteetse haritava maa piiratud pakkumist, on nõudlus

hästi majandatavate põllumassiivide vastu püsinud stabiilsena ka keerulisemas majanduskeskkonnas.

Kokkuvõttes võib Järva maakonna ja Järva valla haritava maa turgu pidada aktiivseks ning väljakujunenuks.

Piirkonna tugev põllumajanduslik potentsiaal, viljakad mullad ja head tootmistingimused toetavad jätkuvalt

nõudlust haritava maa järele. Hoolimata 2025. aastal toimunud mõõdukast hinnakorrektsioonist on

hinnatasemed püsinud ajaloolises võrdluses kõrgel ning 2026. aasta esimese kvartali tulemused viitavad

turu jätkuvale stabiilsusele. Arvestades piirkonna põllumajanduslikku tähtsust ja piiratud kvaliteetse haritava

maa pakkumist, võib pikemas perspektiivis eeldada maa väärtuse püsimist tugeval tasemel.

4.5 Pakkumise ülevaade

Kesk-Eestis avalikus müügipakkumises olevate hoonestamata maatulundusmaa kinnistute kõlvikulises

koosseisus on sageli metsamaad, madalama väärtusega loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikud. Enamike

maatulundusmaade pakkumiste puhul on tegemist veekoguäärsete perspektiivis eluhoonetega

hoonestatavate kinnistutega. Valdavalt tegelevad metsamaa ja haritava maa müügiga kokkuostu- ja

vahendusega tegelevad firmad ning nende pakkumised sageli avalikku pakkumisse ei jõua.

Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Järva maakonnas 09.06.2026 seisuga müügipakkumises ~ 24

maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust, suurusega 6179 – 298 100 m2. Pakkumishinnad jäävad

vahemikku 5 900 – 100 000 €, pinnaühikuhinnad 0.25 – 4.43 €/m2.

Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Järva maakonnas 09.06.2026

kuupäeva seisuga on järgmised:

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 47

Aadress

Pakkumishind,

€ ja €/m²

Pakutava vara kirjeldus

Väljaotsa, Türi vald

10 990 /

0.74

1.48 ha suurune haritava maa kinnistu (sihtotstarve maatulundusmaa 100%) Türi vallas, kus kehtivad rendilepingud puuduvad. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 41. Hinnatavaga võrreldes veidi vähem viljakas mullasti, oluliselt väiksem maaüksus, mis on põllumajanduslikus mõttes vähem hinnatud.

Kapu, Järva vald

33 200 /

0.80

Põllumaa kogupindalaga 41 498 m². Maa on olnud aastaid aktiivses rendikasutuses ning seal on kasvatatud teravilja. Maale tagab väga hea ligipääsu maapiiri äärest kulgev Kapu kuivati tee. PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Boniteet 57. Hinnatavaga võrreldes pindalalt veidi väiksem, sarnase mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas.

Ervita, Järva vald

50 000 /

0.76

Põllumaa, haritav maa, juurdepääs avalikult teelt, PRIA toetusõigus – põllukultuurid. Põllumaa kogupindalaga ~6 ha. Boniteet 53. Hinnatavaga võrreldes pindalalt veidi väiksem, sarnase mullaviljakusega, sarnaselt hinnatud piirkonnas.

Jändja, Türi vald

100 000 /

0.76

2 kõrvutiasetsevat kinnistut: KÕBRESKIPÕLLU 83401:001:1310 – haritav põllumaa PRIA toetusõiguslik põllukultuurid; POOLSAARE 83401:001:1311 – haritav maa, PRIA toetusõiguslik, püsirohumaa. Pindala kokku 130 971 m2. Boniteet 38. Hinnatavaga võrreldes veidi vähem hinnatud põllumajanduse lähipiirkond, vähem viljakas mullastik, pindalalt võrreldav

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas.

Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus,

et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise

tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning

pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 47

4.6 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hinnatavad äralõiked on piisavalt väikesed, kitsa siilu kujuga hoonestama alad, mis pole töö koostaja

hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletavad, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt

kaubeldavatele kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega

ei teostata. Seega antakse turustatavuse analüüsi hinnang üksnes katastriüksusele tervikuna.

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

Ostjaskonna moodustavad ennekõike põllumajandusega

tegelevad ettevõtted Jõgeva, Järva, Lääne-Viru ja Harju

maakonnast, kuid samuti ka kinnisvarainvesteeringuga tegelevad

ettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele: Hinnatavaks varaks on kvaliteetne haritav maa, PRIA toetusega,

hinnatud suurusega pindala poolest, kompaktselt haritav.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad

ja on võimelised hinnatavat vara

soetama:

Hinnatav vara vastab valdavalt piirkonna haritava maa

turusegmendi nõuetele. Haritava maa turule on iseloomulik

suhteliselt piiratud ostjaskond, mis koosneb peamiselt

põllumajandustootjatest, maaomandit laiendada soovivatest

ettevõtetest ning põllumajandusmaasse investeerivatest isikutest.

Samas jääb hinnatava vara väärtus tasemele, mis on

potentsiaalsetele ostjatele üldjuhul finantseeritav ega kujuta

endast olulist takistust vara võõrandamisel..

Konkureeriv pakkumine turul:

Järva maakonnas on sarnaseid haritavate maade pakkumisi alla

5 ühiku, valdav enamus analoogsete varade ostu- müügitehinguid

tehakse ilma kinnisvaraportaale kasutamata.

Turule lisanduvad konkureerivad

varad:

Viimastel aastatel on hinnatava varaga sarnaste varade

lisandumine turule olnud mõõdukas. Põllumajandusliku

kasutusega maa koondub järjest enam suurmaaomanike kätte,

mistõttu ei ole vabal turul märkimisväärset tehingute arvu kasvu

lähitulevikus ette näha. See trend piirab turule sisenevate uute

pakkumiste mahtu ja hoiab hinnatavate varade

konkurentsisituatsiooni stabiilsena.

Müügiperiood: hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 12

kuud, kuna tehinguid tehakse pigem hooajaliselt.

Neelduvus:

eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas

müügipakkumisel ligikaudu 2 kuu maaüksuste müügitehingute

maht

Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivne kasutus: hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad

alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1)

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 47

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1)

Hinnatavad äralõiked on pika peenikese kujuga hoonestama alad, mis pole töö koostaja hinnangul võimaliku

müügiobjektina käsitletavad, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele

kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata.

Seega analüüsime maaüksuse kui terviku parimat kasutust.

Õiguslik lubatavus

Hinnatavaks varaks on Järva vallas paiknev maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus, mis on kasutuses

haritava maana, üldplaneeringu kohaselt samuti väärtuslik põllumajandusmaa ning detailplaneering puudub.

Hinnatav vara on PRIA toetusega. Arvestatavad rendilepingud puuduvad.

Füüsiline võimalikkus

Hinnatava vara suurus ja maatüki kuju võimaldab sihtotstarbelist kasutust - haritava maana.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning see on majanduslikult efektiivseim

kasutus.

Järeldus

Arvestades ülaltoodut, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle olemasolev

kasutus haritava maana.

Hinnatava varaga analoogsed varad soetatakse väärtuse kuupäeva turusituatsioonis ja hinnatava vara

asukohas nii omakasutusse kui ka kinnisvarainvesteeringuks (vt ka peatükk 4.6).

Alternatiivsed kasutused puuduvad.

5.2 Hindamismeetodid

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust

ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest

tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel

aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine

tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Tulumeetod

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 47

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9)

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis

vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks,

arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga

vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise

kaudu. (EVS 875-8)

5.3 Hindamismeetodi valik

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud,

tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt

selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu

halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu

rikastuda (EVS 875-12).

Hinnatava vara puhul on vajalik hüvitada maa väärtuse vähenemine. Töö koostaja hinnangul on siin

kohaldatav äralõigete hüvitusväärtuse hindamise põhimõtted - vajalik on hinnata hoonestamata kinnisasja

turuväärtus (pindalale taandatud ühikväärtus).

Hinnatavale varale analoogsed varad on väärtuse kuupäeva turusituatsioonis nii müügi- kui üürikäibes,

teostatud tehinguhinnad on paremini kättesaadavad ja läbipaistvamad kui rendihinnad, tehingute maht on

piisav võrdlusmeetodi rakendamiseks ning hoonestamata maade puhul on levinuim võrdlusmeetod, siis on

valitud hindamismeetodiks võrdlusmeetod. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada

turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3).

Eksperthinnangu koostajal ei ole täielikku infot võrreldavate tehingute kehtivate üüri- ega rendilepingute

kohta ostu- müügitehingute tegemise hetkel. Rendilepingute info mittetäiellikkus ei mõjuta vara väärtust

oluliselt ning mõju jääb hindamistäpsuse piiridesse.

Vastavatest asjaoludest tulenevalt on hindaja kasutanud hinnatava vara turuväärtuse hindamisel käesolevas

eksperthinnangus hindamismeetodina võrdlusmeetodit)

5.4 Hindamine

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste

tunnuste alusel:

- asukoha mõistes Järva maakond;

- ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil mai 2025 - aprill 2026 (tagatud on seeläbi optimaalne

arv võrreldavaid tehinguid);

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 47

- pindala on 20 000 kuni 220 000 m2;

- müüdud on kinnistu tervikuna;

- haritav maa, PRIA toetusõigus;

- tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega;

- hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et

võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada;

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3 4 5

Järva maakond,

Paide linn, Valgma küla

Järva maakond, Järva vald, Kalitsa küla

Järva maakond, Türi vald, Sonni küla

Järva maakond, Järva vald, Ageri küla

Järva maakond, Järva vald, Norra küla

Tehinguhind, € 137,000 € 112,000 € 16,200 € 115,000 € 100,000 €

Tehinguhind, €/m² 0.98 0.66 0.61 0.55 1.10

Tehingu aeg 05-2025 09-2025 02-2026 02-2026 03-2026

Asukoht

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km kaugusel,

põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Kalitsa küla, Paide kesklinnast 30 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Sonni küla, Paide kesklinnast 43 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Ageri küla, Paide kesklinnast 28 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikul t aktiivne piirkond

Kinnisasja pindala, m²:

139,440 168,825 26,703 210,072 90,502

Haritav maa: 139,321 163,828 26,027 164,997 82,811

Haritava maa osakaal:

100% 97% 97% 79% 92%

Boniteet: 62 53 45 56 46

PRIA toetus Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Juurdepääs: juurdepääs

kohalikult teelt juurdepääs

kohalikult teelt juurdepääs

kõrvalmaanteelt

Juurdepääs naaberkinnistul

olevalt teelt, servituut seatud

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

pikk siil

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa kujult kompaktne

kuid ebakorrapärane

olulised maakasutust

piiravad kitsendused puuduvad,

haritava maa osa kompaktne,

ebakorrapärase kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on kujult kompaktne, ebakorrapärase

kujuga

olulised maakasutust

piiravad kitsendused

puuduvad, maa on ebakorrapärase kujuga, haritava

maa osa kompaktselt

haritav

SOBIVUS SOBIB SOBIB

Ei valita, sest valimis on sobivama suurusega maaüksusi

Ei valita sest valimis on sobivama suurusega maaüksusi

SOBIB

Edasises võrdluses kasutame tehinguid nr 1, 2 ja 5. Tehingud nr 3 ja 4 on välja jäetud, kuna need on kinnistu

pindalalt erinevamad võrreldes hinnatava varaga.

Tehingute kohandamine

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 47

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks

kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11)

Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2).

Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas

konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11)

Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) tehinguhinna pinnaühikule taandatud hinnast

(€/m2), kuna see on piirkonna turu toimemehhanisme arvestades tavapärane.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11)

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal

valitud:

Jrk nr Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Haritav maa ja haritava maa osakaal

4 Boniteet

5 PRIA toetus

6 Juurdepääs

7 Kitsendused /muud tegurid

Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva

seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele

tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude

võimalike tegurite osas sarnased.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 47

Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV

VARA 1 2 5

Järva maakond, Paide

linn, Valgma küla

Järva maakond, Järva vald, Kalitsa

küla

Järva maakond, Järva vald, Norra küla

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

137,000 €112,000 €100,000 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

0.98 0.66 1.10

Tehingu aeg:

04.04.2026

05-2025 09-2025 03-2026

Ajaldamine: 9 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2:

0.980.661.10

Asukoht:

Jalametsa küla, hajaasustus, Paide kesklinnast 24 km

kaugusel, põhimaantee vahetus läheduses, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Valgma küla, Paide kesklinnast 10 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Kalitsa küla, Paide kesklinnast 30 km

kaugusel, põllumajanduslikult

aktiivne piirkond

Norra küla, Paide kesklinnast 39 km

kaugusel, põllumajanduslikult keskmiselt aktiivne

piirkond

Kohandus10 0% 0% 0%

Kinnisasja pindala: 83,639

139,440 168,825 90,502

Kohandus11 0% -5% 0%

Haritav maa: haritava maa osakaal:

83286 139,321 163,828 82,811

100% 100% 97% 92%

Kohandus12 0% 0% 0%

Boniteed: 46

62 53 46

Kohandus13 -5% 0% 0%

PRIA toetus: Põllukultuurid

Põllukultuurid Põllukultuurid Põllukultuurid

Kohandus14 0% 0% 0%

Juurdepääs: juurdepääs põhimaanteelt

juurdepääs kohalikult teelt

juurdepääs kohalikult teelt

juurdepääs kõrvalmaanteelt

Kohandus15 0% 0% 0%

9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole põllumaade hinnatasemed

muutunud.

10 Asukoha võrdlemisel on oluline piirkonna hinnatus ning põllumajanduslik aktiivsus; kohandusi ei tehta, kõik on samaväärsed.

11 Maatulundusmaade puhul omab reeglina suurema pindalaga maatükk suuremat pinnaühiku väärtust, kuna suurema maatüki

majandamisel on kulud pinnaühikule väiksemad, põllumaade turul on eelistatuimad maatükid suurusega alates 15 ha ja enam. Alla 5

ha suurused maaüksused on oluliselt vähem eelistatud, nende üksiti harimine ei ole tasuv. Üks võrreldav on suurem.

12Haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse

kujunemisel. Haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud. Hinnatav vara on PRIA

toetusega.

13 Viljakamate muldadega põllud on kõrgemalt väärtustatud.

Mullaviljakus (0 - 100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist reaalboniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem reaalboniteet tõstab

maatüki algväärtust ja keskmisest madalam reaalboniteet langetab maatüki algväärtust. Eestis üldiselt jääb mullaviljakus haritavatel

maadel keskmiselt ~ 43 punktiskaalale (boniteet).

14 PRIA toetusega haritavad maad on enam hinnatud ning tulenevalt toetuste erinevusest on põllukultuuride toetus enam hinnatud

püsirohumaast.

15 Maatükid, millele on hea juurdepääs kõvakattega teedelt ja tänavatelt, on üldjuhul väärtuslikumad kui maatükid, millel vahetu

juurdepääs puudub või mille juurdepääsuteed on halva kvaliteediga ja/või raskesti läbitavad. Haritavate maade puhul ei ole juurdepääsu

puudumine siiski üldjuhul kuigi suur probleem, sest tavapäraselt võimaldavad naaberkinnistute omanikud maa harimiseks vajalikku

juurdepääsu. Lisaks paiknevad põllumajandusettevõtete kasutuses olevad maatükid sageli kõrvuti või lähestikku, mistõttu ei takista

vahetu juurdepääsu puudumine enamasti maatüki kasutamist ega sellele ligipääsu tagamist.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 47

Kitsendused/muud tegurid:

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, ebakorrapärane kuju, kompaktselt haritav

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, maa kujult kompaktne pikk siil

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, maa kujult

kompaktne kuid ebakorrapärane

olulised maakasutust piiravad kitsendused puuduvad, maa on

ebakorrapärase kujuga, haritava maa

osa kompaktselt haritav

Kohandus16 0% 0% 0%

Summaarne kohandus:

-5% -5% 0%

Kohandatud tehinguhind:17

0.93 0.63 1.10

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

5% 5% 0%

Osakaalud: 18 100% 30% 30% 40%

Kaalutud kohandatud tehinguhind:

0.28 0.19 0.44

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind:

0.91 €

Turuväärtus: 76200. 45 €

Seega on hinnatava vara turuväärtus 0.91 €/m² ja selle baasil äralõigete harilik väärtus:

3134 m² x 0,91 €/m² = 2851,94 eurot;

2302 m² x 0,91 €/m² = 2094,82 eurot

5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt.

Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga

seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13):

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

16 Kompaktselt haritava maad on enam hinnatud, kui pikad kitsad eraldatud ribad, sopistustega maaükused, rohkete põllusaartega maaüksused. 17 Pärast kohandamiste rakendamist esineb võrreldavate tehingute kohandatud tehinguhindades jätkuvalt teatav hajuvus. Hindaja

hinnangul on see haritava maa turule omane ning tuleneb maaüksuste individuaalsetest omadustest, piirkondlikest eripäradest ning

turuosaliste erinevatest eelistustest. Kuigi võrreldavad objektid on oma põhiomadustelt, kasutusotstarbelt ja mullaviljakuselt valdavalt

sarnased ning seotud osapoolte vahelised tehingud on analüüsist välja jäetud, ei ole võimalik kõiki väärtust mõjutavaid tegureid täielikult

kvantifitseerida. Saadud tulemusi võib siiski pidada piisavalt usaldusväärseks turuväärtuse hindamiseks.

18 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 47

Kuna äralõike alal oli enne võõrandamisest teavitamist külvatud talinisu ning maa kasutaja tegelikud

kuludokumendid ei ole eksperthinnangu koostamise ajal kättesaadavad, on võimaliku kaasneva kahju suurus

määratud normatiivse kuluhinnangu alusel.

Juhul kui maa kasutaja esitab kuludokumendid või muu asjakohase tõendusmaterjali, tuleb kaasneva kahju

suurus määrata äralõike pindalale vastavate tegelikult kantud kulude alusel. Arvesse tuleb võtta üksnes need

kulud, mis olid tehtud enne kinnisasja omanikule kavandatavast äralõikest teatamist ning mis on otseselt

seotud talinisu rajamisega äralõike alal.

Tegelike kuludokumentide puudumisel on kahju suurus hinnatud normatiivse kuluhinnangu alusel. Hindaja

on hinnangu andmisel tuginenud avalikult kättesaadavatele põllumajanduslikele tootmiskalkulatsioonidele ja

majandusanalüüsidele, sealhulgas Maaelu Teadmuskeskuse (METK), KEVILI, Baltic Agro ning Eesti

Põllumajandus-Kaubanduskoja poolt avaldatud materjalidele. Nimetatud allikate põhjal moodustavad enne

talvitumist tehtavad rajamiskulud üldjuhul ligikaudu veerandi kuni kolmandiku kogu kasvuperioodi

tootmiskuludest. Arvestades, et võõrandamisest teavitamise ajaks olid tehtud üksnes sügisesed rajamistööd,

on hindaja pidanud põhjendatuks lähtuda kulust suurusjärgus 300 €/ha. Nimetatud kulu hõlmab tavapäraselt

mullaharimist, seemnekulu, külvitöid ning sügisel tehtavaid väetus- ja taimekaitsetöid. Tegemist on

hinnangulise suurusjärguga, kuna tegelikud kulud sõltuvad kasutatud tehnoloogiast, sisendite hindadest ja

tootja majandamispraktikast ning vastavad kuludokumendid hindajale esitatud ei ole.

Sellest tulenevalt leiame võimaliku kaasnev kahju järgmiselt:

3134 m² x 0,03 €/m² = 94,02 eurot;

2302 m² x 0,03 €/m² = 69,06 eurot

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas on kaasnevad otsesed varalised kahjud 94,02 eurot ja 69,06 eurot (163,08 eurot).

5.4.3 Saamata jääv tulu

Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata

kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Töö koostaja hinnangul puudub hinnatava osa omandamisega saamata jääv tulu. Kuigi äralõike alal

kasvatatav talinisu rajati enne kinnisasja omanikule kavandatavast maa omandamisest teatamist, ei ole

võimalikku saaki käsitletud saamata jääva tuluna. Saagi realiseerumine sõltub mitmetest tulevikus

avalduvatest asjaoludest, sealhulgas ilmastikutingimustest, saagikusest, täiendavatest tootmiskuludest ning

realiseerimishinnast. Käesolevas eksperthinnangus on võimalikku kahju käsitletud kaasneva kahjuna

ulatuses, mis vastab enne teavitamist tehtud põhjendatud rajamiskuludele.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas saamata jääv tulu puudub (0 eurot).

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 47

5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu

Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks:

Hinnatava vara omandamise tasu

kokku, sh 5109,84 €

Äralõigete harilik väärtus 2851,94 € ja 2094,82 €

Saamata jääv tulu 0 €

Kaasnev otsene varaline kahju 94,02 € ja 69,06 €

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Reino asuva kinnisasja registriosa numbriga

1710636 äralõike pindalaga 3134 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026

seisuga 2945,96 (kaks tuhat üheksasada nelikümmend viis eurot ja üheksakümmend kuus eurosenti)

eurot.

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Reino asuva kinnisasja registriosa numbriga

1710636 äralõike pindalaga 2302 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 04.04.2026

seisuga 2163,88 (kaks tuhat ükssada kuuskümmend kolm eurot ja kaheksakümmend kaheksa

eurosenti) eurot.

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 47

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 47

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 47

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 47

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted

Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart)

Fotoladu

Pildistamise aeg: 02.05.2024

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 47

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 47

Legend

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 47

Lisa nr 4 Äralõigete plaan – POS 34

Eksperthinnang nr ARE-261594C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Reino

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 47

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-261596C

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 786136 avalikes huvides

omandatav äralõige pindalaga 3929 m²

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine

seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4

lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 16.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 47

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED................................................................................................................... 5

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5

1.2 Hindamise alused ........................................................................................................... 6

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ........................... 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ....................................... 7

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................... 7

2.3 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................... 7

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS ............................................................................. 9

3.1 Õigussuhete kirjeldus ..................................................................................................... 9

3.2 Asukoha kirjeldus ........................................................................................................... 9

3.3 Katastriüksuse kirjeldus................................................................................................ 14

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus ..................................................................................... 16

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ................................................. 18

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................ 19

4.1 Makromajanduse ülevaade .......................................................................................... 19

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ...................................................................................... 22

4.3 Haritava maa turu eripärad .......................................................................................... 26

4.4 Järva maakond ja Järva vald: haritava maa tehingute analüüs (2021-2026 I kv) ...... 27

4.5 Turustatavuse analüüs ................................................................................................. 31

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................. 32

5.1 Parim kasutus ............................................................................................................... 32

5.2 Hindamismeetodid ........................................................................................................ 32

5.3 Hindamismeetodi valik ................................................................................................. 33

5.4 Hindamine..................................................................................................................... 33 5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ..................................................... 33 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud ........................................................................................ 37 5.4.3 Saamata jääv tulu ...................................................................................................................... 37 Töö koostaja hinnangul hinnatava osas saamata jääv tulu puudub (0 eurot). .................................... 38 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................. 38

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................ 39

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................... 42

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 43

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 36 .............................................................................. 46

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ......................................................... 47

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 47

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 786136 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 3929 m²

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asukoht Järvamaa, Imavere

vald)

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0540

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 26,12 ha

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud,

ehitusõigus:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale teemaplaneeringu

kohane tee, projekteeritava 2+2 maantee telje ja planeeritud kergliiklustee

(sh olemasolev) alale.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub, hinnatav vara ei jää detailplaneeringu koostamise

kohustusega alale. Ehitusõigus puudub.

Kõlvikuline koosseis ja

maa kasutus:

Haritav maa 258305 m2, looduslik rohumaa 74 m2, muu maa 2824 m2;

Äralõige on moodustatud eelkõige haritava maa alalt.

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 25,58 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur - talinisu

allakülvita. Põllumassiiv nr. 60251702291; boniteet 61. Maa on sihtotstarbe

kohaselt kasutuses

Äralõige:

katastriüksuse läänepoolses osas asuv hoonestamata maa-ala (kitsas riba

tee ääres) pindalaga 3929 m². Äralõike alal hindajale teadaolevalt

tehnovõrkude liitumispunktid puuduvad.

Äralõige teostatakse haritava maa kõlvikust.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Lähteülesanne:

hinnata tasu Väljamäe kinnisasja registriosa numbriga 786136 planeeritud

äralõike suurusega 3929 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt

tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega.

Ülevaatuse kuupäev: 04.04.2026

Väärtuse kuupäev: 04.04.2026

Hindamisaruande

kuupäev: 16.06.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 47

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene.

Tasu:

kinnisasja omandamise tasu on 3614,68 eurot, ehk ehk 0.92 €/m2, sh:

- äralõike harilik väärtus 3614,68 €

- saamata jääv tulu 0 €

- kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga.

Hindamistulemuse

täpsus:

tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega.

Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse

täpsuseks on ±20%

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Vara ei ole koormatud rendilepingutega.

Hindamistulemus

Järva maakonnas Järva vallas Jalametsa külas aadressil Väljamäe asuva kinnisasja registriosa numbriga

786136 äralõike pindalaga 3929 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva

04.04.2026 seisuga 3614,68 (kolm tuhat kuussada neliteist eurot ja kuuskümmend kaheksa

eurosenti) eurot.

Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest. Otsest varalist kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 47

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 786136 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 3929 m²

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Lembit Tuimets, maade projektijuht

Tellimusleping: töövõtuleping nr 3.2-2/26/156-1, sõlmitud 12.02.2026..

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja

omndamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb

kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt

kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14,

18 ja 20 sätestatule.

Hinnangu kasutaja:

Transpordiamet

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei

ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna.

Väärtuse liik:

tasu1

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil

hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning

analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui

kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis

isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt

kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.

Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik

väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2.

Lähteülesanne:

hinnata tasu Väljamäe kinnisasja registriosa numbriga 786136

planeeritud äralõike suurusega 3929 m² avalikes huvides

võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile

2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi

täpsusega.

1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist

mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada

soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele

vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 47

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 47

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 36 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-107,0 Mäo-Imavere

lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 09.06.2026;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Järva valla üldplaneeringu ja detailplaneeringute info https://jarvavald.ee/, seisuga 09.06.2026;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 09.06.2026;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 09.06.2026;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 04.04.2026;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 09.06.2026;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 09.06.2026;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 12.06.2026;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus ei ole kasutatud allhankeid.

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 04.04.2026

Hindamisaruande kuupäev4: 16.06.2026

Väärtuse kuupäev5: 04.04.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: -

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 47

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, sh on äralõiked tuvastatud

plaanimaterjali alusel, looduses puudusid täpsed äralõike piirimärkide

asukohad.

Algandmed esitanud isik: Töövõtja kontaktisiku Lembit Tuimets suusõnaliselt ja meili teel esitatud

info. Risti Agro AS esindaja Jaana Kommer info telefoni teel 15.06.2026

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 47

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Kinnistu nimi: Välja 2

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 786136

Katastriüksuse tunnus 23401:002:0540

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 26,12 ha

Omanik: Aktsiaselts Risti Agro (reg.kood 10201231, asukoht Järvamaa, Imavere

vald)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtivad kanded

puuduvad.

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Elektripaigaldise kaitsevöönd;

- Maaparandusühistu tegevuspiirkond;

- Maaparandushoiu-ala;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla

Kaugus keskustest: Paide kesklinn asub ~ 24 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Järva maakonna hajaasustusega alad.

Mikroasukoht

Naabrus: Hajaasustusega ala, peamiselt põllu- ja metsamaad, üksikud

talukompleksid

Juurdepääs: jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub

sõidukid hea

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 47

kommentaar

Juurdepääs kohalikult teelt Jalametsa tee (tee nr

2340003), juurdepääsu tee on avalikus kasutuses ja

heas seisukorras.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

Lähimad piirkonda teenindavad sotsiaalse infrastruktuuri elemendid

(lasteaed, kool) ja kaubandus-teenindushooned paiknevad ~6 km

kaugusel Imavere külas.

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliinide peatused „Risti“ ~ 1,5 km kaugusel

Veekogu: Navesti jõgi 500 m kaugusel.

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas on Maa-ja Ruumiameti

mürakaardi andmetel mõõdetud liiklusmüra kinnistul 50-69 db, maantee

poolsel alal võib mürataset pidada keskmisest kõrgemaks, tööstuse,

raudtee ja lennuliikluse müra puudub. Müratase turuväärtusele mõju ei

avalda.

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 47

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus:

Tuginedes 2025. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Tallinna-

Tartu-Võru-Luhamaa tee keskmisest kõrgema liiklussagedusega, mille

aktiivsus on ca 10 327 autot ööpäevas. Arvestades vara kasutust

haritava maana, ei avalda tee liiklussagedus hindaja hinnangul vara

väärtusele olulist negatiivset mõju. Samas võib hea ligipääsetavus ja

ühendus suuremate transpordikoridoridega olla põllumajandusliku

kasutuse seisukohast mõõdukalt positiivne tegur, mille eraldiseisev

mõju turuväärtusele ei ole kvantifitseeritav.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk: Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 47

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg)

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 47

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

Metsatulekahjude oht: hinnatava vara lähiümbruses suuremad metsamassiivid puuduvad,

metsamaad asuvad kaugemalt, metsatulekahjude oht on minimaalne.

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Haritava maa turul kujuneb nõudlus eelkõige piirkondlike põllumajandusettevõtete, investorite ning maa

laiendamisest huvitatud omanike poolt. Vara väärtust mõjutavad peamiselt asukoht, juurdepääs, mulla

kvaliteet ja põllumajanduslik tootlikkus ning maa toetusõiguslikkus. Hinnatav vara paikneb Järvamaal, mis

kuulub Eesti viljakaimate põllumuldadega piirkondade hulka. Kesk-Eestis on laialdaselt levinud leostunud

ja leetjad mullad, mida peetakse põllumajandusliku kasutuse seisukohalt Eesti parimateks muldadeks.

Hinnatava vara paiknemine olulise riigimaantee läheduses on põllumajanduslikust aspektist pigem

positiivne, toetades ligipääsetavust ja logistilist ühendust.

Asukohaskeemid:

7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 47

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastriüksus 23401:002:0540

Katastriüksuse pindala: 261 203 m2 – kinnistusraamatu andmeil 26,12 ha. Maakatastri andmed

on täpsemad ning hindamisel lähtutakse neist.

Kõlvikuline jaotus

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga

Reljeef: Reljeefilt peamiselt tasane

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 47

Haritava maa mullaviljakus,

toetuskõlbulikkus:

Mullastiku kaardi andmete põhjal on keskmine põllumaatüübiline haritav

maa (mullatüübid: KI(g);Kog, KI).

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Mullastiku kaardirakendus

Boniteet (mullaviljakus) 8: 61 (hea viljakusega maa)

Maaparandus-süsteemid: Maa-ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil

ei asu hinnatav maaparandust reguleerivate võrkude alal.

PRIA toetusõiguslikkus

Maaüksuse koosseisus olevast haritavast maast on 25,58 ha PRIA

toetusõiguslik, sh deklareeritud kui põllukultuurid; põllukultuur - talinisu

allakülvita. Põllumassiiv nr. 60251702291

Maatüki kasutus haritav maa on järjepidevalt haritud.

Maa maksustamishind 149 951 € (https://minu.kataster.ee/); sh haritav maa 258 305 m2 - 149

817 €, muu maa 2 824 m2 - 113 €, looduslik rohumaa 74 m2 - 21 €

Üldplaneering:

Vastavalt kehtivale Järva valla üldplaneeringule (kehtestatud Järva

Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1.) ei ole hinnatavas piirkonnas

maakasutuse juhtfunktsiooni määratud. Hinnatav vara jääb planeeritud

väärtusliku põllumajandusmaa alale. Lisaks jääb alale

teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritava 2+2 maantee telje ja

planeeritud kergliiklustee (sh olemasolev) alale.

8 Allikas: Maa-ameti mullastiku teemakaart

Mulla boniteet näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jm tulenevat tootlikkust. Maa boniteedi määravad mulla boniteet ja maa

kasutuskõlblikkust mõjutavad omadused (reljeef, kivisus, kõlviku suurus, mullastiku kirjusus). Boniteedi määramiseks rakendatakse

boniteediskaalasid. Eestis on kasutusel skaala 1 - 100-ni. Seega maade iseloomustus mullaviljakuse järgi on järgmine: väga head maad

(hindeklassid I - III, mille hindepunktid jäävad vahemikku 100 - 71); head maad (hindeklassid IV - V, mille hindepunktid jäävad vahemikku

70 - 51); keskmised maad (hindeklassid VI, mille hindepunktid jäävad vahemikku 50 - 41); halvad maad (hindeklassid VII-VIII, mille

hindepunktid jäävad vahemikku 40 - 21); väga halvad maad (hindeklassid IX - X, mille hindepunktid jäävad vahemikku 20 – 1)

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 47

Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Järva valla üldplaneeringu maakasutuskaart

Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Ehitusõigus: Ehitusõigus puudub

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 23401:002:0540

Äralõike pindala: 3929 m2

Positsioon: 36

Omandaja: Eesti Vabariik

Paiknemine: Äralõige paikneb kinnisasja läänepoolses osas, moodustab kitsa siilu

tee ääres.

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 47

Allikas: - Krundijaotuskava POS 36 RT 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa KM 64,6-

107,0 Mäo-Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekt, töö nr MA17425-02

Planeeritud ehitustööd: 4-rajalise põhimaantee ja kogujatee rajamine. Ligipääs kinnistule

kavandatud kogujateelt.

Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja läänepoolses osas, moodustab kitsa siilu

tee ääres

Reljeef: Reljeef tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Kruusatee

Haljastus: Äralõige tehakse haritava maa kõlvikust

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõikele tehnovõrke

Omaniku poolne täiendav

kommentaar:

Telefoni vestluse kokkuvõte 15.06.2026: Risti Agro AS esindaja Jaana

Kommer on teeehitusest teadlik, põllukultuurina on käesoleval aastal

põlduba.

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 47

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

Arvestades hinnatava vara olemust haritava maana, on kestlikkuse aspektid seotud eelkõige maa pikaajalise

põllumajandusliku kasutusvõime ja mullaviljakuse säilitamisega. Hinnataval varal puuduvad hindajale

teadaolevalt keskkonnaalased piirangud või riskid, mis takistaksid maa tavapärast majandamist või

mõjutaksid selle kasutuspotentsiaali.

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 47

4. TURUÜLEVAATED

4.1 Makromajanduse ülevaade

Alus-Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 12.05.2026

Ehitushinnad tõusid esimeses kvartalis 2%

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks 2026. aasta esimeses kvartalis 0,5% võrreldes eelmise

kvartaliga ja 2% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Hinnatõusu peamine põhjus oli tööjõukulude kasv,

mida mõjutasid muu hulgas aasta alguses makstud tulemustasud.

Lisaks tööjõule panustas indeksi tõusu ka ehitusmaterjalide kallinemine ning need kaks tegurit kokku

moodustasid suurema osa hinnakasvust. Aastases võrdluses tõusid materjalide hinnad 2,5%, samas kui

tööjõu- ja masinakulud kasvasid 1,2%. Masinakulusid hoidis tagasi asjaolu, et kütuse hinnatõus ei olnud veel

esimeses kvartalis mõju avaldanud.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks kasvas samal perioodil 0,3% võrreldes eelmise kvartaliga ja

2,2% võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga. Kokkuvõttes oli ehitushindade kasv mõõdukas ning seda

vedasid peamiselt tööjõu ja materjalide hinnatõus.

Ehitushinnaindeksi kvartaalsed muutused võrreldes eelneva kvartaliga aastatel 2021-2026 (%)

Allikas: Statistikaamet

Majapidamiste huvi pangalaenude vastu märtsis kasvas

2026. aasta märtsis oli majapidamiste laenuturg väga aktiivne, eriti eluasemelaenude osas.

Eluasemelaenuportfell kasvas aastaga üle 10% ning uusi laene väljastati 231 miljoni euro ulatuses, mis on

umbes veerandi võrra rohkem kui aasta varem. Kasvu toetas nii kinnisvaraturu suurem tehinguaktiivsus kui

ka see, et eluasemeoste rahastatakse varasemast rohkem laenuga - laenude osakaal tehingutes ulatus

esimeses kvartalis üle 60%. Samuti oli laenutingimuste pool soodne, kuna intressimarginaalid püsisid

madalad.

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 47

Lühiajalise üürituru ööbimiste arv Eestis järjest kasvab

Statistikaameti andmetel jätkas lühiajalise üürituru kasv Eestis 2025. aastal, mil majutusplatvormide (nt

Airbnb, Booking, Expedia) kaudu broneeriti kokku 1,91 miljonit ööbimist, mis on 8% rohkem kui aasta varem

ja ületab selgelt pandeemiaeelse taseme.

Platvormiturism on pärast pandeemiat jõudsalt taastunud ning kasvab stabiilselt. Eestis oli turu maht 2020.

aastal järsult langenud, kuid alates 2021. aastast on toimunud pidev kasv, ületades 2024. aastaks juba 2019.

aasta taseme.

Eestis moodustasid 2025. aastal välisturistide ööbimised 68% ja siseturistide omad 32%. Kokku oli

väliskülastajate ööbimisi ligi 1,29 miljonit ja Eesti elanike ööbimisi umbes 619 000, kusjuures mõlemad

näitajad kasvasid võrreldes 2024. aastaga (vastavalt 9% ja 6%). Pikemas võrdluses on eriti kasvanud just

Eesti elanike kasutus - nende ööbimiste arv on võrreldes 2019. aastaga peaaegu kahekordistunud.

Peamised välisturistid Eestis olid Soomest (27%), millele järgnesid Läti, Saksamaa, USA ja Leedu. Kõige

kiiremini kasvas ööbimiste arv lähiriikidest, eriti Leedust ja Lätist.

Tarbijahinnaindeks tõusis aprillis aastaga 3,4%

Tarbijahinnaindeks kasvas 2026. aasta aprillis 0,8% võrreldes märtsiga ja 3,4% võrreldes eelmise aasta

sama ajaga. Aastases võrdluses kallinesid kaubad 3,8% ja teenused 2,8%.

Hinnatõusu mõjutas enim transpordisektor, kus hinnad kasvasid 9,2%, eelkõige diislikütuse ja bensiini

kallinemise tõttu. Samuti suurenesid eluasemekulud, sealhulgas veevarustuse ja elektri hinnatõusu mõjul,

samas kui riiete ja jalatsite odavnemine pidurdas üldist hinnakasvu.

Toiduainete hinnad kasvasid aastaga 2,6%, kallinedes muu hulgas köögiviljade, munade, kohvi ja šokolaadi

arvelt, samal ajal kui või hind langes. Kuuvõrdluses vedasid hinnatõusu peamiselt kütuse hinnad, samas kui

elektri hinna langus avaldas vastupidist mõju.

Tarbjahinnaindeksi muutus perioodil aprill 2025 - 2026

100 100.06

100.93

101.58

102.63

101.48 101.47

101.31

100.7

101.74

102.53 102.53

103.39

98

99

100

101

102

103

104

a p ri ll

2 0 2 5

m a

i 2 0 2 5

ju u n i 2 0 2 5

ju u li

2 0 2 5

A u g -2

5

S e p t-

2 5

o k to

o b e r

2 0 2 5

N o v -2

5

d e ts

e m

b e r

2 0 2 4 5

ja a

n u

a r

2 0

2 6

v e e b ru

a r

2 0 2 6

m ä

rt s 2

0 2 6

a p ri ll

2 0 2 6

Tarbijahinnaindeks, aprill 2025=100 Allikas: Statistikaamet

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 47

Märtsis tootsid tööstusettevõtted 3,1% vähem

Tööstustoodang vähenes 2026. aasta märtsis 3,1% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Languse põhjustas

eelkõige energeetika toodangu tugev vähenemine (-19,5%) ning väiksem langus töötlevas tööstuses (-

1,2%), samas kui mäetööstuses toodang kasvas 5,9%.

Töötlevas tööstuses mõjutas langust enim toiduainete tootmise vähenemine, mis on kahanenud juba mitu

kuud järjest, peamiselt nõudluse languse ja hinnatõusu tõttu. Samal ajal kasvas mitmes tööstusharus

tootmine, sealhulgas puidutöötlemises, metalltoodete tootmises ning eriti elektroonika- ja optikaseadmete

tootmises.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel vähenes tööstustoodang märtsis võrreldes veebruariga 2,5%, kuid

töötlevas tööstuses toimus väike kasv. Energeetika langust mõjutasid suur elektri import ja tavapärasest

soojem ilm.

Tööturu taastumine võtab aega

Eesti tööturg ei näidanud 2025. aastal märkimisväärset paranemist, kuna majanduse aeglane taastumine

jõuab tööturule viitega ning ettevõtted hoidsid languse ajal töötajaid alles. Kuigi hõive kasv oli tagasihoidlik,

on positiivne, et tööhõive langus on pidurdunud ja tööandjate ootused on muutunud mõnevõrra

optimistlikumaks. Samas tekitavad ebakindlust geopoliitilised riskid, eelkõige energiahindade võimalik tõus.

Töötajate arv jäi kokkuvõttes suhteliselt stabiilseks: avalikus sektoris toimus väike kasv, erasektoris aga väike

langus. Töötlevas tööstuses ja ehituses hakkas hõive paranema, samas kui teenustes vähenes töötajate arv

jätkuvalt nõrga sisenõudluse tõttu. Tööpuudus püsis üldiselt stabiilne, kuid selle vähenemine aasta lõpus

tulenes pigem tööjõus osalemise vähenemisest, mitte hõive kasvust. Noorte töötus püsib kõrgel tasemel,

mida mõjutavad nii majanduskriisid kui ka demograafilised muutused.

Palgakasv aeglustus 5,6%-ni, peamiselt avaliku sektori tagasihoidlikuma palgakasvu tõttu. Edaspidi on

oodata palgakasvu kiirenemist, eriti avalikus sektoris, samas kui erasektoris on kasv olnud tugevam

tööstuses ja ehituses.

Rahapoliitika ja intressimäärade areng Euroopas

Aprilli 2026 seisuga liiguvad Euribor‑määrad turul tavapärastest tasemetest kõrgemal. See peegeldab ühtlasi

turuosaliste ootusi, et rahapoliitilised tingimused võivad püsida karmid või isegi karmistuda. Euroopa

rahaturgudel on intressimäärad viimastel nädalatel tõusutrendis, kuna inflatsiooniootused on geopoliitilise

pingete tõttu taas teravnenud ja finantsturud hindavad ümber võimalikku Euroopa Keskpanga rahapoliitika

suunda .

Suurenenud ebakindlus, eriti Lähis‑Ida konflikti mõju energiaturgudele on ajendanud turuosalisi hindama, et

inflatsioon võib püsida kõrgenenud tasemel või isegi ületada Euroopa Keskpanga 2% eesmärki, mis

omakorda suurendab survet intressimäärade tõstmisele või nende hoidmisele kõrgemal tasemel pikema aja

jooksul. Energia hinnatõus ja geopoliitilised riskid ongi üks oluline tegur, miks Euribor on pärast pikka

languspööret jälle kerkinud ning miks turuosalised ei räägi intresside olulistest langustest lähikuudel.

Euribori praegune tase keskpikas perspektiivis näitab, et rahapoliitika ei ole lõplikult leebunud, kuna

inflatsiooniriskid (milles energiahinnad on olulisel kohal) ja geopoliitiline ebakindlus võivad jätkuvalt toetada

intressimäärade kõrget taset või isegi tõusu.

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 47

Kuupõhised 6- kuu Euribori liikumised, perioodil 2020 jaanuar-2026 aprill

Allikas: Eurostat

Kokkuvõte ja perspektiiv kinnisvaraturust lähtuvalt

Kinnisvaraturu väljavaade 2026. aastal on mõõdukalt positiivne, kuid turu areng on ebaühtlane ja sõltub

tugevalt majanduskeskkonnast. Nõudlust toetab aktiivne laenuturg - eluasemelaene väljastatakse

varasemast rohkem ning nende osakaal tehingutes on kasvanud üle 60%, mis viitab, et ostuotsuseid tehakse

üha enam laenurahastuse toel. Madalad intressimarginaalid on seni laenamist soodustanud, kuid samal ajal

võib Euribori tõusutrend lähikuudel laenutingimusi karmistada ja ostujõudu piirata.

Hinnasurvet kinnisvaraturul hoiavad üleval sisendkulud, eelkõige tööjõu ja ehitusmaterjalide kallinemine, mis

avaldab survet uusarenduste hinnatõusule. Ehitushindade kasv on siiski mõõdukas, mis viitab sellele, et

hinnatõus ei pruugi olla väga kiire. Samal ajal püsib inflatsioon üle keskpanga sihttaseme ning transpordi- ja

eluasemekulude kasv avaldab leibkondade eelarvetele survet.

Nõudlust mõjutab ka majanduse üldine olukord: tööstuse langus ja aeglane tööturu taastumine hoiavad osa

tarbijaid ettevaatlikuna. Kuigi hõive stabiliseerumine ja palgakasv toetavad ostujõudu, püsib ebakindlus

kõrge ning see võib tehinguaktiivsust pidurdada.

Üürituru poolel on näha selget kasvu, eriti lühiajalises majutuses, mis võib suurendada investeerimisnõudlust

kinnisvara vastu. Samas on turu struktuur muutumas, kus välisturistide roll on suur ja nõudlus koondub teatud

piirkondadesse..

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.05.2025

2024. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 40 711 ostu-müügitehingut, mida oli pelgalt 0,2% võrra enam

kui 2023. aastal. Turuaktiivsuse langus püsis veel 2023. aastal teist aastat järjest, mille juures ka 2024. aastal

veel justkui kuigi olulisi muutusi turul aset ei leidnud. 2025. aasta vaates võib aga oodata aktiivsuse

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 47

täiendavat suurenemist, mille juures tehingute arvu kasv peaks tugevamalt esile kerkima hakkama just aasta

II poolest. 2024. aastal oli struktuurselt siiski tehingute arvu kasv juba üsna laiapõhjaline, mille juures 2023.

aastaga võrreldes üsna analoogset tehingute arvu taset turul tervikuna hoidis pelgalt asjaolu, et korteriturul

ja ka hoonestusõiguste turul aktiivsuse langus endiselt teatava ajalise viitega püsis.

Kunagine buumi periood sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu

osas jätkuvalt ületamata ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on

pikemat aega tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja

arengupotentsiaaliga Eesti, kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate

piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus

majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele

kuigi olulist negatiivset mõju, kuid 2022. aastast halvenenud tööturu ja kallinenud laenuraha taustal on

ääremaastumine piirkonniti taaskordselt võimendunud, millele viitab ka Harju maakonnas tehtud

kinnisvaratehingute osakaalu laialdane hiljaaegne suurenemine.

Kinnisvara ostu-müügitehingute arvu madalseis jäi 2024. aasta I kvartalisse

2024. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

pelgalt 8462 ostu-müügitehingut, mis oli viimaste aastate madalaim tase. Hooajaliste tegurite mõjul aga

2024. aasta II kvartalis turuaktiivsus taas ootuspäraselt suurenes, püsides 10 374 tehingu tasemel, mida oli

siiski 7,0% vähem kui veel 2023. aasta II kvartalis. III kvartalis tehti seejärel 10 338 ostu-müügitehingut, mida

oli samuti veel 0,7% vähem kui aasta varasemalt. IV kvartalis suurenes seejärel aga turuaktiivsus 11 537

ostu-müügitehingu juures võrreldes aastatagusega koguni 13% võrra, viidates langustsükli üsna selgele

lõppemisele. Turuaktiivsuse üldine kulg on seni järginud võrdlemisi tugevalt makromajanduslikke muutusi,

mille juures majanduskasvu osas on oodata 2025. aastal taaskordseid positiivsemaid trende, mida võiks

järgida ka kinnisvaraturg, viidates lähikvartalitel tehingute arvu püsivamale võimalikule suurenemisele.

2025. aasta I kvartalis teostati Eesti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku 8978 ühiku ulatuses, mida oli

küll hooajaliselt 22% vähem kui 2024. aasta IV kvartalis, kuid siiski 6,0% enam kui aasta tagasi.

Turuaktiivsuse kasv püsis siinkohal ootuspäraselt juba teist kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis tehti

kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku ligi 1,12 miljardi euro väärtuses, mida oli küll 34% vähem kui

eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui 2024. aasta I kvartalis. Tehingute rahalise käibe suurenemist

on hiljaaegu toetanud suuresti ärikinnisvaraturu põhjast taastuma asumine, mille juures turul on taaskordselt

tehtud üksikuid suuremamahulisi ostu-müügitehinguid. 2022. aastast kuni 2024. aasta I pooleni oli

turuaktiivsuse langedes andnud kõige suurema negatiivse panuse tehingute koguväärtuse languse osas just

elamispindade turg, kuid 2024. aasta II poolest on olnud täheldada elamispindade turul järjekordset

aktiveerumist ning tehingute arvus on see suuresti kajastunud nii üksikelamute turul kui ka korterite järelturul.

Laenuraha odavnemine küll ettevaatavalt ka 2025. aastal püsib, kuid laenutooted jäävad endiselt oluliselt

kallimaks kui enne 2023. aastat, mis jääb tugevalt mõjutama ka lähituleviku tehingute arvu taset. 2022.

aastast püsinud langustsüklist väljumine aga 2025. aastal jätkub, mille juures segmenditi on siiski eelolevatel

kvartalitel turuaktiivsuse kasvuvõimalused üsna piiratud ning seda just turusegmentide lõikes, mis näitasid

ka 2024. aastal kõige laialdasemat suurenemist. Kuna elamispindade turul oli üksikelamute ja ka korterite

järelturutehingute tase pikaajalise keskmisega võrreldes ja valitsenud majanduskeskkonda arvestades

pigem kõrge, on seetõttu ka elamispindade turu osas 2025. aasta vaates edasised kasvuvõimalused piiratud.

2025. aastal siiski majanduskeskkonna lõikes turukonjunktuuri paranemine püsib, viidates pakkumismahu

osas tipu saavutamisele juba 2024. aasta keskpaigas, millele omakorda teatava ajalise viitega jätkub 2025.

aasta II poolest ka mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes arvatav taaskordne pikemaajalisem mõõdukas

hinnatõus.

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 47

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2025

* 2025. aasta andmed on toodud aprilli seisuga.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Elamispindade turul olid 2024. aastal selged viited olukorra paranemisest

2024. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 22 962 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 20 614 ja

mitteeluruumidega 2348 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega küll 2,8%,

kuid seda pelgalt eluruumide lõikes, millede turuaktiivsus vähenes 3,5% ulatuses. Korteritehingute arvu

vähenemise põhjuseks on suuresti olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine, mis on

omakorda aga seotud peamiselt aastate 2022 - 2024 uute korterite vähese ettemüügiga. Viimase tõttu on ka

veel 2025. aastal oodata vähest uute korterite asjaõiguslepingute taset, kuid kuna võlaõiguslike lepingute

hulk juba 2024. aastal taas suurenes, siis on üldine uute korterite turuaktiivsuse langustsükkel pöördunud.

Viimasele eelnes 2024. aastal juba korterite järelturul avaldunud laialdane tehingute arvu tõus ja seda eeskätt

Tallinnas, mille juures hulk järelturukortereid soetati asjaolude tõttu, et uute elamispindade kättesaadavus on

endiselt väga kehv ning viimastel aastatel edasilükatud elamispindade ostuotsuseid realiseeriti laialdaste

valikuvõimaluste tõttu just järelturul. Seetõttu on ka 2025. aasta vaates korterite järelturul edasise püsiva

turuaktiivsuse kasvu ootused üsnagi küsitavad, samaaegselt kui uute korterite asjaõiguslepingute arv aga

taaskordselt viitajaga suureneb.

Eesti väikelinnade lõikes on siserändesaldo jätkuvalt Harjumaa kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne

ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise

leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine

püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega

madalama korruse korterid. Mitmete väikelinnade osas jõuti aastatel 2021 - 2024 hulgaliselt arendusprojekte

edukalt läbi viia, mida võis nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui

ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati

positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohalike

omavalitsuste laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute

raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete

likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori

arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 5481 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 4888

ja mitteeluruumidega 593 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga alanes eluruumide

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

130,000

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

20 16

20 17

20 18

20 19

20 20

20 21

20 22

20 23

20 24

20 25*

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-261596C Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Väljamäe

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 47

tehingute arv hooajaliselt 15%, suurenedes siiski võrreldes aastatagusega 12% ulatuses, mille juures

aastatagusega võrreldes püsis aktiivsuse kasv juba kolmandat kvartalit järjest. Potentsiaalsete ostjate

kindlustunne asus 2024. aastal paranema, mis väljendus peamiselt järelturuaktiivsuse suurenemises.

Hinnatõusu sealjuures veel siiski 2024. aasta II pooles otseselt esile ei kerkinud, kuid taaskordselt vähenema

asunud müügipakkumine viitab, et 2025. aastal avaldub pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes järjekordne

võimalik kasvutsükkel ning see saab esmalt alguse Tallinnast ja selle lähiümbrusest. 2023. aasta keskpaigast

on elamispinna kättesaadavus mõnevõrra paranenud, kuid see ei suuda lähiajal veel kompenseerida

eelnevate aastate tugeva kinnisvarade hinnatõusu ja ulatusliku laenuraha kallinemise komponenti.

Elamuturu taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid

2024. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 5082 ostu-müügitehingut, mida oli 4,3% enam

kui varasemal aastal. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 147 900 eurot, mida oli jätkuvalt

laialdase uusehitiste müügi tõttu koguni 19% enam kui 2023. aastal. Elamuturg on siinkohal väljunud

langustsüklist varasemalt kui korteriturg, mille juures on potentsiaalseid ostjaid elamuturule lisandunud üha

enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu

välja vahetamas. Võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest

mõõdukama tehingute arvu juures.

Laialdase uusehitiste järgse nõudluse tõttu võib eeldada, et elamuehituse lõikes asub ehitusaktiivsus 2025.

aastal taas suurenema ning sellega üheskoos ka spekulatiivne pakkumismaht. Kehv elamispinna

kättesaadavuse keskkond ning ehituslikult uuemate ja vanemate elamute laialdane hinnadiferents aga püsib,

mida osaliselt mõjutab ka 2025. aasta II poolest arvatavalt taaskordselt avalduv ehitushinna tõus. Eesti

elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänaseks võrdlemisi kehvas

seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on

üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Eesti elamuturu tugevamat

kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval

seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga püsivalt napib.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1027 ostu-müügitehingut.

Võrreldes eelmise kvartaliga vähenes tehingute arv hooajalistel põhjustel 25%, püsides aastatagusega

võrreldes siiski 22% võrra kõrgemal. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis

aset kuni aasta keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt

võrredes II kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada, mille juures ka üldplaanis 2024. aasta vältel

sarnased hinnatasemed jätkuvalt püsisid. 2025. aasta I kvartalis tehtud ostu-müügitehingute puhul kujunes

aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 178 900 eurot, mida oli 9,2% enam kui eelmises kvartalis ning

ühtlasi koguni 28% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mille juures statistilist hinnatõusu on aga jällegi

toetanud muutunud tehingute struktuur ja suurenenud Harju maakonna osakaal, mitte veel turul

laiapõhjaliselt aset leidnud hinnatasemete tõus.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles

sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud

1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis

Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning mistõttu

saab likviidsuse osas lähitulevikus üha enam probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg

eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate halvenenud