Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Pikaliiva tn

69)

Tallinna Linnavalitsus esitas 25.06.2018 kirjaga nr LV-1/1718-1 taotluse riigi omandis oleva Pikaliiva tn 69 kinnisasja (katastritunnus 78406:606:0018) tasuta võõrandamiseks Tallinna linnale.

Tallinna Linnavolikogu algatas 10.03.2022 otsusega nr 30 Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringu. Maa-amet andis 19.03.2024 planeeringu lahendusele põhimõttelise nõusoleku.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 10.10.2025 kirjaga nr 5-8/3290 teavitati Tallinna

Linnavalitsust, et ideekonkursi ja projekteerimise alustamise osas lasteaia ja erihoolekande hoonete rajamiseks Pikaliiva tn 69 kinnisasjale ministeeriumil vastuväiteid ei ole, kuid enne detailplaneeringu

kehtestamist ei ole võimalik kinnisasja linnale võõrandada.

Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestati Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala

detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid,

parki teenindav paviljon, vaatetorn.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.07.2026 koostatud hindamisaruande nr 2606-10847-

02/AT kohaselt on Pikaliiva tn 69 kinnisasja väärtus 6 697 000eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks

rakendada RVS § 33 lõigetes 31 ja 5 sätestatut.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse,

et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara

omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Pikaliiva tn 69 kinnisasja väärtusena 6 697 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise

kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja

võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar

maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik

Lisa: Pikaliiva tn 69 kinnisasja hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

Tallinna Linnavaraamet

[email protected]

02.07.2026 nr 7-2/25/8451-10

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond 2606-10847-02/AT

Väärtuse kuupäev: 01.07.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

01.07.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 13

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 13 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus 17 3.3. Turustatavuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 20

4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 21 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 21

Lisa 1. Fotod 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne 30

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601)

Aadress Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 78406:606:0018

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 117 239 m2

Sihtotstarve

Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Tallinna üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu väikeelamute ja ühiskondlike puhkeehitiste alal. Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata.

Haabersti linnaosa üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. aasta otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnisasi osaliselt rohealal ja osaliselt ühiskondlike hoonete juhtotstarbega alal. Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata.

Detailplaneering

Kinnisasjal kehtib Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestatud üldplaneeringut muutev Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn. Lähteülesandest tulenevalt DP-ga hindamisel ei arvestata.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

Ülevaatuse kuupäev 01.06.2026

Väärtuse kuupäev 01.07.2026

Hindamisaruande kuupäev 01.07.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 20.05.2026, nr 3

Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud hinnatava varaga muutusi, mis mõjutaksid selle väärtust

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Puuduvad

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 19703601) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 6 697 000 (kuus miljonit kuussada üheksakümmend seitse tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 19703601). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel eeldatakse, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud hinnatava varaga muutusi, mis mõjutaksid selle väärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 21.06.2026;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 21.06.2026 ning tehingute andmebaasist 11.06.2026;

• Tallinna Linnavalitsuse kodulehelt 21.06.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 21.06.2026.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

6

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.06.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Harju maakond

Omavalitsus Tallinn

Asustusüksus Haabersti linnaosa

Lähiaadress Pikaliiva tn 69

Makroasukoht

Kirjeldus Paikneb Haabersti linnaosa läänepoolses osas

Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast ca 9 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Haabersti linnaosa lääneosa, Pikaliiva asum, piirkonnas üldisemalt domineerivad

elamud

Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Pikaliiva tänavalt

Tehnovõrgud Piirkond on varustatud vajalike tehnovõrkudega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 19703601

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

28.09.2009 sisse kantud isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat AS-i Tallinna Vesi kasuks ja 20.09.2019 tähtajatu isiklik kasutusõigus Telia Eesti AS-i kasuks. Tegemist on tiheasustuse puhul tavapäraste kannetega, mis mh kattuvad ka järgnevalt kajastamist leidvate kitsendustega. Võib väita, et oluline mõju vara väärtusele puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avalike teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Hinnataval kinnisasjal on erinevad tehnovõrkudega (ühisveevärk ja -kanalisatsioon,

elektripaigaldis, sideehitis, gaasipaigaldis) seoduvad vööndid, mis on ulatuselt

väikesed ja tiheasustuse puhul tavapärased. Mh kattuvad need osaliselt

kinnistusraamatu III jao kannetega. Oluliselt suuremad Harku järvest tulenevad

vööndid, kuid ehituskeeluvööndi suuruseks on 8 202 m2, mis kinnistu suurust

arvestades ei ole kuigi suur. Seega võib väita, et kitsendustel oluline mõju vara

väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond

Katastritunnus 78406:606:0018

Pindala 117 239 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Kõlvikuline

koosseis

Allikas: minu.kataster.ee

Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

Maa

maksustamishind

(2022. aasta

korralise

hindamise

tulemus)

3 976 747 €

Riigi

kinnisvararegistri

kood

KV15102

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

11

Tallinna

üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu väikeelamute ja ühiskondlike puhkeehitiste alal.

Allikas: Tallinna üldplaneeringu põhijoonis

Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata.

Haabersti

linnaosa

üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. aasta otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnisasi osaliselt rohealal ja osaliselt ühiskondlike hoonete juhtotstarbega alal.

Allikas: Haabersti linnaosa üldplaneering

Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

12

Detailplaneering

Kinnisasjal kehtib Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestatud üldplaneeringut muutev Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn.

Allikas: Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu põhijoonis

Lähteülesandest tulenevalt DP-ga hindamisel ei arvestata.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

13

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP)

2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti

Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse

2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

14

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on

töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

15

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

16

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

17

3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus

Üldinfo

Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub eelkõige kinnistu suurusest ning (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõigusest. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga, kuid üksikud eriti atraktiivsed ärikrundid on siiski pigem kallimad ja tavapärases elamupiirkonnas paiknevad ärikrundid on elamumaast üldjuhul odavamad. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus lubatud mahud väiksema piirkonna siseselt võivad olla väga erinevad. See puudutab Haabersti piirkonda ja ka muid turu kontekstis atraktiivseid ja samas suhteliselt heterogeenseid alasid.

Piirkondlikud erinevused

Haabersti ja eriti kesklinna poolne osa on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad elamuarendused ja korterid üldisemalt on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja-Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti (kohalikud keskused jms) leidub kõigis linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. Madalama hinnatasemega piirkondades ehitusõiguse ulatusest tulenev maa hinnaerinevus puudub või see on väike. Maa ruutmeetripõhised ühikuhinnad on sarnased üksikelamukruntide hindadega ja hinnastamise aluseks ongi tavapäraselt maa ruutmeetri hind.

Tallinna hoonestamata maa tehingud

Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) Haabersti piirkonnas, mille hinnatase on valdavalt vahemikus ca 600 kuni 800 €/SBPm², kuid eriti atraktiivsetes asukohtades võib seda ka ületada. Võib väita, et parimas asukohas paikneva maaga viimastel aastatel pole tehinguid toimunud, mis jätab mõnevõrra lahtiseks ka absoluutse hinnatipu. Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam, hinnatase on 400 kuni 500 €/SBPm², kuid taas pole põhjust välistada kõrgemaid hindu, kui tegemist on eriti atraktiivse asukohaga. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on üle 10 000 SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väiksemate projektide omast. Tallinna äärelinnas on tehinguhinnad omakorda oluliselt madalamad ning sõltudes projekti suurusest ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Tuleb silmas pidada, et hulgiallahindluse mõju on pigem väike, sest vastupidises suunas mõjutab hindu arenduskulude suurus, mis suuremate projektide puhul on mahu kasvades pindalaühiku põhiselt arendaja jaoks soodsam.

Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, kuna toimub vaid üksikuid tehinguid. Hinnad on mõjutatud eelkõige iga konkreetse maatüki eripäradest ja olukorras, kus vähese hulga tehingute hinnavariatsioon on suur, puudub mõte keskmiste hindade võrdlemiseks.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

18

Prognoos 2026. aasta kohta

Hinnad püsivad stabiilsed või kasvavad mõõdukalt. Kuna tehingute arv on nii nõudlusest kui pakkumisest tingituna väike, siis väiksemad hinnamuutused ei pruugi olla tajutavad.

Järgnevalt on esitatud Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti linnaosa ehitusõigusega hoonestamata kinnisasjade müügitehingud 2023–2026 (seisuga 11.06.2026).

Linnaosa Asum Tehingu kuupäev Hind, €

Krundi pindala, m2

Ehitus- õigus, SBPm2

Hind, €/SBPm2 (ilma KM1) KM

Sihtots- tarve2

Lasnamäe linnaosa3

Mustakivi asum

21.01.2025 570 960 5 872 1 600 292,5 Jah Ä

Lasnamäe linnaosa

Sikupilli asum

30.12.2024 427 000 1 103 1 655 211,5 Jah E

Lasnamäe linnaosa4

Priisle asum

09.12.2024 915 000 3 603 5 400 138,9 Jah Ä

Lasnamäe linnaosa5

Paevälja asum

05.06.2024 1 220 000 1 899 2 375 421,1 Jah E

Lasnamäe linnaosa6

Sikupilli asum

17.06.2024 1 001 250 3 514

15 800 284,8 Ei T Lasnamäe linnaosa

Sikupilli asum

17.06.2024 3 498 750 12 277

Lasnamäe linnaosa7

Kuristiku asum

12.09.2023 225 720 1 320 DP puudub

Maa ühikuhind 171 €/m2, müüdud enam- pakkumisel

Ei Ä

Lasnamäe linnaosa8

Väo asum 18.09.2023 505 176 5 208 2 000 252,6 Ei Ä50%, T50%

Mustamäe linnaosa9

Kadaka asum

22.11.2023 890 000 3 707 1 180 314,2 Ei Ä60%, T40%

Haabersti linnaosa10

Astangu asum

06.09.2024 719 800 2 950 1 920 200,0 Jah Ä

1 KM- käibemaks 2 Ä- ärimaa, E- elamumaa, T- tootmismaa, TR- transpordimaa

3 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna ehitustihedus (FAR) on eradlikult madal (0,3)

4 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt erinev 5 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt atraktiivsem 6 Ei ole kasutatud koos järgneva tehinguga kohandamisel, kuna tehingu detailid ei ole teada 7 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana ja enampakkumisel toimunud tehinguga 8 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana tehinguga ja osaliselt tootmismaaga 9 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna hind on erandlikult kõrge ja DP on osaliselt kehtetuks tunnistatud

10 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna valiku tegemisel eelistati kahte Lasnamäe tehingut ja Haabersti tehingut, millel oli suurem ehitusõigus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

19

Haabersti linnaosa

Väike- Õismäe asum

04.07.2024 736 000 6 258 5 006 147,0 Ei TR

Haabersti linnaosa

Pikaliiva asum

03.06.2026 2 356 000 11 787 8 251 285,5 Jah Ä

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad, kui kõrvale jätta kasutajad pärast hoonestuse valmimist

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Suured arendajad

Vastavus turusegmendi nõuetele

Vastab turusegmendi nõuetele, kuid samas segmendis on atraktiivsemaid varasid

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on arenduspotentsiaalist lähtuvalt piiratud

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on Haabersti linnaosas vaid üks mõnevõrra sarnase vara pakkumine (vt ptk 3.2).

Müügiperiood (likviidsus) Müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Võimalik kasutada ühiskondlike hoonete maana, nagu näeb ette kehtiv detailplaneering

11 Vaadeldud on maatükke, mille väärtus kujuneb eelkõige ehitusõiguse alusel, st kõrvale on jäetud üksikelamukrundid

Hoonestamata suurte maatükkide (üle 5000 m2) müügipakkumised Haabersti linnaosas seisuga 21.06.202611

Aadress Hind, € Maaüksuse pindala, m²

Maapealne ehitusõigus, SBPm2

Hind, €/SBPm2

Kommentaar

Härgmäe tn 25 2 544 480 13 392 8 852 287

DP, Hinnas sisalduvad liitumised: ÜVK, gaas, side. Hinnale lisandub: elektriliitumine, asukoht Paldiski mnt ääres, hinnale lisandub käibemaks, ehitusõigus projekti põhjal, võimalik ehitada rohkem ja tükeldada kuni kolmeks maaüksuseks

Allikas: kv.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

20

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Pikaliiva tn 69, Tallinn kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on ühiskondlike ehitiste maa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 117 239 m2. Kinnisasi paikneb Haabersti linnaosa keskosas Harku järve kaldal, kaugus kesklinnast ca 9 km. Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu väikeelamute ja ühiskondlike puhkeehitiste alal. Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. aasta otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnisasi osaliselt rohealal ja osaliselt ühiskondlike hoonete juhtotstarbega alal. Kinnisasja osas kehtib Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestatud üldplaneeringut muutev Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn. Kinnisasja vahetus ümbruses domineerivad elamumaa (üksik- ja korruselamud) ja maatulundusmaa ning kinnisasjast läände jääb Harku järv. Lähteülesandest ja hindamise eesmärgist tulenevalt peab eirama olemasolevat kasutust ühiskondlike ehitiste maana ja detailplaneeringust tulenevat kasutust eelkõige hariduslikel ja sotsiaalsetel eesmärkidel. Hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui maa müüdaks, siis tehtaks seda turu tõenäolist kasutuspotentsiaali arvestades. Tuleb lähtuda nii olemasolevast ümberkaudsest asustusest, milles domineerib elamumaa, kui ka Haabersti linnaosa üldplaneeringust, mille põhjal piirkonnas üldisemalt domineerib elamumaa kasutus. Ehitustiheduse määratlemiseks tuleb analüüsida nii kehtivat detailplaneeringut kui ümberkaudset hoonestust. Lähtudes kehtivast Haabersti linnaosa üldplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks elamumaa. Selline kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit ja jäägimeetodit. Seesugune lähenemine tuleneb asjaolust, et puuduvad suurte maatükkide tehingud, mille väärtus kujuneb ehitusõiguse kaudu. Seetõttu on hinnatud võrdlusmeetodil turu kontekstis tavapärasema suurusega maaüksuseid ning jäägimeetodit rakendades on läbi pikemale ajaperioodile planeeritud müügitulu leitud maaüksuse kui terviku väärtus. Tavapärase suurusega maaüksuste turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

21

võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi rakendamisel on ülimalt oluline ehitustiheduse määratlemine, mida on tehtud Haabersti linnaosa üldplaneeringu andmetele tuginedes. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Jäägimeetodit kasutatakse maa hindamisel, kui informatsioon müügitehingute kohta on võrdlusmeetodi rakendamiseks ebapiisav ja puudub aktiivne rendisuhetel põhinev maaturg. Tihtipeale leiab see rakendust just suuremate ehituslikku potentsiaali omavate maatükkide puhul, mille kasutusele võtmiseks tuleb olemasolev maatükk enne tükeldada. (EVS 875-8:2018, p. 9.2) Selles hindamises seisneb jäägimeetodi rakendamine müügitulu diskonteerimises, kuid samas on arvesse võetud ka oodatavat hinnatõusu.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Ehitustiheduse määratlemine

Ehitustiheduse määratlemisel on analüüsitud Haabersti linnaosa üldplaneeringus esitatud ehitustihedusi.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

22

Allikas: Haabersti linnaosa üldplaneering

Hinnatava maaüksuse puhul on see hoonestatavas osas 0,4, kuid tuleb silmas pidada, et Harku järve äärses osas ei ole hoonestamisega arvestatud. Samas ka hinnatavast alast kirdesse jäävas ja väikeelamutega piirneval alal on see 0,4 ehk siis ehitustihedus 0,4 ei ole ilmselt seotud üksnes ühiskondlike ehitistega. Silmas pidades, et Harku järve äärsel alal ei ole hoonestamine tõenäoline, on hindamisel lähtutud ehitustihedusest 0,3.

Võrdlustehingute valik

Punktist 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava maaüksusega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrreldavate varade valiku kohta on kommentaarid esitatud punktis 3.2.

Asukoht Kuupäev

Tehingu- summa ilma käibemaksu- ta, €

SBPm2 Tehingu- summa, €/SBPm2

Haabersti linnaosa, Pikaliiva asum

03.06.2026 1 900 000 8 251 230

Lasnamäe linnaosa, Sikupilli asum

30.12.2024 350 000 1 655 211

Haabersti linnaosa, Väike- Õismäe asum

04.07.2024 736 000 5 006 147

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind, €/SBPm2

Tehingute ajaldamine

Üks tehing on tehtud selle aasta juunis ja selle hinda ei ole ajaldatud. Kaks tehingut pärinevad 2024. aastast. Sellele järgneval ajal kuni väärtuse kuupäevani on toimunud mõõdukas hinnatõus, mistõttu neid hindu on ajaldatud 5%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

23

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Asukoht, juurdepääs

o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse.

• Ehitusõiguse ulatus

o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi arvelt arenduskulusid kokku hoida. Ehitusõiguse ulatusena on selles hinnangus käsitletud 25% kogu ehitusõigusest, sest jäägimeetodi rakendamisel on müügitulu jaotatud nelja-aastasele perioodile.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused tavaliselt märkimisväärsed.

• FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala)

o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab vaateid jms.

• Kinnistu kuju

o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust. Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve

o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikutes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades.

• Detailplaneering

o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu.

• Kitsendused

o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

24

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn

Haabersti Haabersti Lasnamäe Haabersti

Pikaliiva asum Pikaliiva asum Sikupilli asum Väike-Õismäe asum

Pikaliiva tee 69

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

1 900 000 350 000 736 000

Tehinguhind, €/SBPm2 230,28 211,48 147,02

Tehingu aeg 03.06.2026 30.12.2024 04.07.2024

Kohandus 0% 5% 5%

Ajaldatud tehinguhind, €/SBPm2

230,28 222,05 154,37

Asukoht, juurdepääs

Viru väljak ca 9 km, juurdepääs avalikult tänavalt, Harku järve ääres

Viru väljak ca 9 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Viru väljak ca 3 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Viru väljak ca 9 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Kommentaar

Halvem, sarnane kaugus, kuid ei ole järve ääres

Sarnane, kesklinnale palju ligemal, aga ei ole veekogu ääres

Halvem, sarnane kaugus, kuid ei ole järve ääres

Kohandus 20% 0% 20%

Ehitusõiguse ulatus, SBPm2

8 793 8 251 1 655 5 006

Kommentaar

Sarnane Väiksem Väiksem

Kohandus 0% -15% -5%

Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

FAR (maapealne ehitusõigus / kinnistu pindala)

0,3 0,7 1,5 0,8

Kommentaar

Suurem Suurem Suurem

Kohandus 10% 15% 10%

Kinnistu kuju Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsilaadne, kompaktne, tasane reljeef

Ristküliku kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Ligilähedaselt ruudukujuline, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve E100% Ä100% E100% Ä90%, T10%

Kommentaar

Halvem Sarnane Halvem

Kohandus 5% 0% 5%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

25

Detailplaneering DP puudub DP puudub DP puudub

DP puudub, kuid hoonestamine on võimalik tõenäoliselt projekteerimis- tingimuste alusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Parem

Kohandus 0% 0% -5%

Kitsendused ja lammutamist vajav hoonestus

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Maaüksusest ca 54% jääb elektripaigaldise kaitsevööndisse

Kommentaar

Sarnane Sarnane Halvem, elektripaigaldise kaitsevöönd

Kohandus 0% 0% 15%

Summaarne kohandus 35% 0% 40%

Summaarne kohandus, €/SBPm2

80,60 0,00 61,75

Kohandatud tehinguhind, €/SBPm2

310,88 222,05 216,12

Kohanduste absoluutväärtuste summa

35% 35% 65%

Kaalud 0,40 0,40 0,20

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/SBPm²

256,40 124,35 88,82 43,22

Turuväärtus, € 2 254 477

Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal.

Hindamistulemus 2 254 477 € iseloomustab ¼ ehitusõiguse ehk 8 793 SBPm2 väärtust. Seesugune maht

on realiseeritav nelja-aastase perioodi jooksul iga-aastaselt. Võtmaks arvesse oodatavat hinnakasvu, on

ehitusõiguse müügitulu kasvatatud iga-aastaselt 3,0%. Seesugune kasv ületab pikaajalist

inflatsiooniprognoosi, mis on 2% suurusjärgus. Kuna tegemist on atraktiivse asukohaga, siis hinnakasv ongi

tavaliselt pisut kiirem. Samas, võtmaks arvesse asjaolu, et müügitulu laekub tulevikus, on seda

diskonteeritud 15,0%-ga, mis on oluliselt kõrgem võrreldes rendi- jms tulu tootvate objektide näitajatega,

aga silmas tuleb pidada erinevaid kaasnevaid riske ja eriti seda, et tegemist on Tallinna oludes

märkimisväärselt suure ehitusõigusega.

Aasta 1 Aasta 2 Aasta 3 Aasta 4

Ehitusõiguse müügitulu, € 2 254 477 2 322 112 2 391 775 2 463 528

Diskontokordaja (15%) 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718

Diskonteeritud ehitusõiguse müügitulu, € 1 960 415 1 755 850 1 572 631 1 408 530

6 697 427

Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 6 697 000 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

26

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Hindamistulemuse täpsus on ±20%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

27

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

30

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

31

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT

32

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700