MINISTRI KÄSKKIRI

Tallinn 02.07.2026 nr 98

Burmani villa kultuurimälestiseks

tunnistamine

Muinsuskaitseseaduse § 14 lg 1 ja § 19 lg 1 alusel:

1. Tunnistan kultuurimälestiseks (kinnismälestiseks) Burmani villa mälestise liigiga

„ehitismälestis“ (asukoht Harju maakond, Tallinn, Kadaka tee 62, katastritunnus

78401:001:0059).

2. Kehtestan mälestise piiri vastavalt kaardile käskkirja lisas 1.

3. Kehtestan mälestise kaitsevööndi vastavalt kaardile käskkirja lisas 2.

Muinsuskaitseametil teha käskkiri teatavaks menetlusosalistele ning kanda mälestise ja

kaitsevööndi andmed kultuurimälestiste registrisse ja riigi maakatastrisse.

Halduskohtumenetluse seadustiku § 46 lõike 1 kohaselt võib käskkirja peale esitada kaebuse

Tallinna Halduskohtule 30 päeva jooksul, arvates käskkirja teatavakstegemisest.

1. Asjaolud

1.1. Burmani villa asub Tallinnas, Mustamäe linnaosas, aadressil Kadaka tee 62 (KÜ

78401:001:0059). Kinnistut piiravad ühelt poolt Kadaka tee ja Ehitajate tee, teiselt poolt

Aktsiaselts Tallinna Linnatranspordi (registrikood 10312960) parklad. Mälestis paikneb

kõrge liiklustihedusega magistraalide vahetus läheduses.

1.2. 2022. aastal tellis Tallinna Linnavalitsuse kultuuriväärtuste osakond (praegune Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakond) Arhit OÜ-lt eksperdiarvamuse Burmani

villa arhitektuuriajaloolise väärtuse väljaselgitamiseks, et otsustada hoone kaitse alla

võtmise vajaduse üle. Arhitektuuriajaloolane Karin Hallas-Murula järeldas

eksperdiarvamusesi, et hoone on kultuuriväärtuslik riiklikul tasandil ning tegi ettepaneku

tunnistada hoone ehitismälestiseks. Hoone kaitse alla võtmise ettepanekut

Muinsuskaitseametile ei tehtud, kuna oli veendumus, et linn omanikuna mõistab hoone

kultuuriväärtust ning tagab selle säilimise ka riigi kaitseta.

1.3. Suvel 2025 (kinnistusraamatu kanne 02.07.2025) müüs Aktsiaselts Tallinna Linnatransport

kinnistu enampakkumisel Pepper Invest OÜ-le (registrikood 11163461), kes esitas

11.08.2025 Tallinna linnale taotluse hoone lammutamiseks, millega tekkis oht

kultuuriväärtusliku hoone hävimiseks. Tallinna Linnaplaneerimise Amet keeldus

29.10.2025 loa andmisest, sest ehitise lammutamine ei vasta avalikele huvidele. Enne

05.05.2025 müügitehingut toimus Kadaka tee 62 kinnistu jagamine. Kadaka tee 62 algne

kinnistu suurus oli 3364 m2. Peale kinnistu jagamist oli kinnistu suurus 2310 m2. Kinnistust

eraldatud osa liideti AS Tallinna Linnatranspordile kuuluva Ehitajate tee 101 // Kadaka tee

62a (KÜ 78401:001:0060) kinnistuga ja sellel asub hetkel parkla.

1.4. 2025. aasta augustis tellis Muinsuskaitseamet arhitektuuriajaloolaselt Leele Väljalt

täiendava eksperthinnanguii, kes kinnitas hoone kõrget arhitektuurset ja ajaloolist väärtust.

1.5. 05.09.2025 kehtestati Muinsuskaitseameti peadirektori käskkirjaga nr 1-1/24 Burmani

villale ajutine kaitse, eesmärgiga hinnata mälestiseks tunnistamise algatamise vajadust ja

viia vajaduse korral läbi mälestiseks tunnistamise menetlus.iii Otsusest teavitati kinnistu

omanikku ja Tallinna Linnavalitsust 05.09.2025.

1.6. Muinsuskaitseamet teavitas 27.11.2025 Pepper Invest OÜ-d ajutise kaitse tähtaja

kulgemise peatumisest, kuna sissepääs hoonesse oli tulenevalt omanikust takistatud.

16.12.2025 jätkus ajutise kaitse tähtaja kulg, sest Muinsuskaitseameti esindajatele tagati

juurdepääs hoonesse paikvaatluse läbiviimiseks.

1.7. 16.12.2025 arutas Muinsuskaitseameti menetluskomisjon Burmani villa mälestiseks

tunnistamise menetluse algatamise vajadust ja toetas menetluse algatamist.

1.8. 17.12.2025 toetas Muinsuskaitseameti ehitismälestiste eksperdinõukogu algatust alustada

menetlust Burmani villa kultuurimälestisena riikliku kaitse alla võtmiseks.

1.9. Muinsuskaitseamet küsis 23.01.2026 omaniku ja 24.01.2026 Tallinna linna arvamust

mälestiseks tunnistamise menetluse algatamise kohta.

1.10. 05.02.2026 vastas Tallinna Linnavalitsus, et toetab kavatsust tunnistada Burmani villa

mälestiseks. 10.02.2026 tegi omanik ettepaneku kompromissläbirääkimisteks ja ei

tunnistanud ega võtnud omaks Burmani villa kaitse alla võtmise õiguspärasust.

Menetlusosaliste arvamusi ja vastuväiteid käsitletakse peatüki 3 osas “Menetlusosaliste

huvid”.

1.11. 19.03.2026 toimus Muinsuskaitseametis kohtumine omaniku ja Tallinna linna esindajate

vahel, kus arutati võimalikku kompromisslahendust. Muinsuskaitseamet ja Tallinna linn

avaldasid põhimõttelist nõusolekut uushoonestuse rajamiseks mälestise kaitsevööndisse.

Kohtumisel lepiti kokku, et Tallinna linn analüüsib ja esitab eskiisi, milline hoonestusala

võiks kinnistul olla realistlikult võimalik. Lisaks avaldas Muinsuskaitseamet valmisolekut

hinnata uuesti täpsemalt kaitsevööndi ulatust.

1.12. 25.03.2026 pikendati ajutise kaitse tähtaega käskkirjaga nr 1-1/10 kuni 25.09.2026, sest

mälestiseks tunnistamise menetluse ei olnud võimalik läbi viia esialgu ette nähtud tähtaja

jooksul.iv

1.13. 31.03.2026 esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ühe võimaliku nägemuse

hoonestusalast, et illustreerida ehitamise võimalikkust mälestise kaitsevööndis.

1.14. 03.04.2026 vastuses selgitas kinnistu omanik tekkinud olukorda ja tegi Tallinna linnale

ettepanekud, mis puudutavad 2025. aasta suvel Aktsiaseltsi Tallinna Linnatranspordiga

sõlmitud ostu-müügi tehingut ning omaniku jätkuvat soovi hoone lammutada ja planeerida

vastavalt äriplaanile büroohoone.

1.15. 15.04.2026 saatis Muinsuskaitseamet Burmani villa kultuurimälestiseks tunnistamise

eelnõu arvamuse avaldamiseks omanikule ja Tallinna linnale.

2. Mälestise koosseis, piir ja kaitsevöönd

2.1. Mälestiseks on kinnistul paiknev kahekorruseline hoonev.

2.2. Mälestise piir on määratud lähtudes ehitisregistri (EHR kood 101043128) ehitise asukoha

andmetest.

2.3. Mälestis asub eraomandis oleval Kadaka tee 62 (KÜ 78401:001:0059) kinnistul.

2.4. Mälestise piir on toodud käskkirja lisas 1.

Kaitsevöönd

2.5. Muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 14 lg 1 kohaselt võib kinnismälestise kaitseks kehtestada

kaitsevööndi, kaaludes selle vajadust ja ulatust kaitsevööndi eesmärkidest lähtudes.

Burmani villa kui kavandatava kinnismälestise puhul on kaitsevööndi määramise eesmärk

tagada mälestise säilimine sobivas ja seda toetavas keskkonnas ning et tagada hoone

vaadeldavus (MuKS § 14 lg 2 p-d 1 ja 2).

2.6. Burmani villa paikneb kõrghaljastatud krundil, mis on hästi vaadeldav nii Kadaka teelt kui

ka Ehitajate teelt. Hoone arhitektuurne lahendus eeldab selle tajumist tervikuna kõikidest

külgedest, mistõttu on hoonet ümbritsevas alas muudatuste kavandamisel oluline silmas

pidada mõju hoone väärtuste esiletoomisele. Kaitsevöönd kehtestatakse eesmärgiga tagada

kinnismälestise säilimine sobivas ja toetavas, ajaloolist ruumikäsitlust arvestavas

kõrghaljastatud keskkonnas ning säilitada hoone vaadeldavus avalikust ruumist.

Arvestades kaitsevööndi eesmärke ja proportsionaalsuse põhimõtet, on põhjendatud

määrata kaitsevööndi ulatuseks Kadaka tee 62 kinnistu. Kinnistu ulatuses kaitsevööndi

kehtestamine on piisav, et tagada mälestise säilimine, toetav ruumiline kontekst ning hoone

vaadeldavus Kadaka ja Ehitajate teelt. Lisaks ei tagaks väiksem ala seda, et kinnistul

kavandatavate muudatuste tegemisel võetakse arvesse muinsuskaitse seisukohti

mälestisele sobiva ümbruse kujundamise ja mälestise vaadeldavuse osas. See võimaldab

hinnata tulevasi ruumilisi lahendusi terviklikult ning tagada, et uusarendus arvestab

mälestise väärtustega. Kaitsevööndi määramisel arvestati Karin-Hallas Murula

kaitsevööndi ettepanekuga 2022. aastal koostatud eksperdihinnangus.

2.7. Kinnistu omanik on avaldanud soovi uushoonestuse rajamiseks mälestise kaitsevööndisse.

Muinsuskaitseamet peab võimalikuks hoone rajamist kinnistu Ehitajate tee poolsesse

külge. Ka Ehitismälestiste eksperdinõukogu otsuses on nimetatud võimaliku uue mahu

püstitamise kaalumist Ehitajate tee poolsesse külge, säilitades ja restaureerides samal ajal

ajaloolise hoone.vi Hoone ehitustingimused pannakse paika järgnevate menetluste käigus.

2.8. Kaitsevööndi kehtestamine ei tähenda ehituskeeluvööndi loomist ega sea kohustust

säilitada olemasolevat haljastust muutumatul kujul, vaid toimib planeerimis- ja

kaalutlusvahendina, mille abil suunata edasisi tegevusi viisil, mis tasakaalustab omaniku

huve ja muinsuskaitselisi eesmärke. Samuti on oluline tagada, et kinnistu võimalik

jagamine või hoonestamine toimuks muinsuskaitselise kooskõlastuse alusel, vältimaks

tegevusi, mis võiksid kahjustada mälestise konteksti või väärtust.

2.9. Kaitsevöönd asub eraomandis oleval Kadaka tee 62 (KÜ 78401:001:0059) kinnistul ja

hõlmab sellest kogu mälestise alast väljapoole jäävat ala.

2.10. Kaitsevööndi ulatus on toodud käskkirja lisas 2.

3. Kultuurimälestiseks tunnistamise põhjendused

3.1. Riikliku kaitse alla võtmise eelduseks on, et kultuuriväärtusega asi või maa-ala esindab

Eesti ainelise kultuuripärandi väärtuslikumat osa, millel on teaduslik, ajalooline, kunstiline

või muu kultuuriväärtus (MuKS § 10 lg 1). Riikliku kaitse eelduse hindamisel lähtutakse

kultuuriministri 15.05.2019 määruses nr 23 „Mälestise liikide ja muinsuskaitseala riikliku

kaitse üldised kriteeriumid ning muinsuskaitsealal asuvate ehitiste

väärtusklassid“ (edaspidi määrus) sätestatud kriteeriumitest. Asi või maa-ala võib vastata

mitmele, kuid ei pea vastama igale kriteeriumile. Kriteeriumid võivad olla erineva kaaluga.

3.2. Mälestiseks tunnistamise menetluses selgitatakse välja asja või maa-ala kultuuriväärtus,

kaaludes avalikku huvi ja kaasatud isikute huve ning hinnates mälestiseks tunnistamise ja

kaitsevööndi kehtestamise põhjendatust (MuKS § 16 lg 6).

3.3. Kultuurimälestisele kaitse kehtestamisel hinnatakse vastavust riikliku kaitse

kriteeriumitele, kaalutakse mälestise väärtust ja kõiki muid alaga seonduvaid olulisi

asjaolusid. Muu hulgas järgitakse, et mälestisele suunatud riiklikes tegevustes lähtutakse

avalike huvide ning igaühe õiguste ja vabaduste tasakaalustatuse ning proportsionaalsuse

põhimõttest (MuKS § 3 lg 8).

3.4. Muinsuskaitseamet viis läbi Burmani villa väärtuspõhise hindamise tuginedes 2025. aasta

Muinsuskaitseameti “Ehituspärandi väärtuspõhise hindamise metoodikale”vii. Hindamise

tulemusel sai Burmani villa üle 70 % punktidest ning väärib ehitismälestisena mälestiseks

tunnistamist.

Üldised kriteeriumid

3.5. Riikliku kaitse üldistest kriteeriumitest vastab mälestis:

3.5.1. selektiivsuse kriteeriumile (määruse § 2 p 2). Tegemist on arhitektuuriajalooliselt väga

väärtusliku hoonega, mille projekteeris 1921. aastal Eesti esimeseks professionaalseks

arhitektiks tituleeritud Karl Burman (1882–1965). 1920. aastad olid Burmani loomingus

aktiivne kõrgperiood, mida peegeldab hästi ka käsitletav hoone. Burmani projekteeritud

villadest on kultuurimälestisena kaitse all villa Tallinnas Õie tn 21viii, elamu Puka alevikus

Kesk tn 2ix ning Burmani juugendlikest üürimajadest hoone aadressil Raua tn 39x. Samuti

on Burmani projekteeritud hooneid muinsuskaitsealadel Viljandis Posti tn 24xi ja Pärnus

Ringi tn 22xii. Burmani majadel võib leida sarnaseid elemente (viilud, akende kuju,

erkerid). Suured kaaraknad ning eriti kolmeosalised aknad kõrgema keskosaga, mis on

kaarja lõpetusega, esinevad mitmel 1920. aastate Burmani majal ning on olnud arhitekt

Burmani selle ajastu lemmikmotiiv. Kuid ükski Burmani eramu ei ole teisega

samasugune, kuna nende aluseks on unikaalprojektid. Hoone on oluline oma tervikliku ja

iseloomuliku arhitektuurse lahenduse poolest, mille silmapaistvamateks detailideks on

eriilmelise raamijaotusega aknad. Hoone on haruldane ja esinduslik näide 1920. aastate

romantilisest hilisjuugendlikust villa-arhitektuurist ja ainus säilinud ajaloolise Kadaka

küla maamärk.

3.5.2. originaalsubstantsi säilivuse kriteeriumile (määruse § 2 p 3). Maja originaalsubstants

on suures osas säilinud, sealhulgas mahuline ülesehitus, esimese korruse plaanilahendus,

põhikonstruktsioonid, peegelvõlvlagi, kaks suurt kahhelahju, kaks laerosetti ning uksi.

Uued avatäited on valmistatud originaalide koopiatena. 1980. aastatel viidi hoones läbi

ulatuslikud remont- ja restaureerimistööd, mis on jätnud hoonesse tugeva sekundaarse

kihistuse. Toonane restaureerimislahendus lähtus Burmani algsest arhitektuursest ideest

ning juugendi ajastu arhitektuuri põhimõtetest, mistõttu on ka hilisemal kihistusel oluline

arhitektuuriväärtus. 1980. aastatel koostati hoonele sisekujundusprojekt sisearhitekt Tiina

Reponeni poolt, mille alusel kujundati hoone interjöör tervikliku lahendusena, hõlmates

mööbli, valgustid, trepid ja põrandad, samuti algset juugendlikku ideed kandvad

seinamaalingud.xiii

3.5.3. tehnilise seisukorra kriteeriumile (määruse § 2 p 4). Hoone vajab terviklikku

restaureerimist, kuid selle üldine tehniline seisukord on rahuldav.

Ehitismälestise kriteeriumid

3.6. Ehitismälestiste kriteeriumitest on kaalukamad:

3.6.1. vanuse kriteerium (määruse § 5 p 1). Tegemist on 1921. aastal projekteeritud hoonega.

Hoone on ehitatud 1923. aastal, enam kui sajand tagasi.

3.6.2. arhitektuuriväärtuse kriteerium (määruse § 5 p 2). Tegemist on Eesti esimese

professionaalse arhitekti projekteeritud omanäolise ja silmapaistva arhitektuuriga

juugendstiilis hoonega. 1920. aastateks oli Karl Burmanil välja kujunenud äratuntav

käekiri, mis on hoones selgelt loetav. Iseloomulikud on mahtude tugev liigendamine

erkerite, rõdude ja katusakendega, kõrge ja liigendatud katus ning mitmed erikujulised

aknad. Arhitekti taotluseks oli tagada hoone välisilmes hoone ruumide mahulise

paigutuse loetavuse esile toomine. Väga väärtuslikud on kaks suurt rahvusromantilise

ornamendiga kahhelahju, mis on tõenäoliselt Soome päritolu. Kunstiajaloolane Leo Gens

on Karl Burmani monograafias hinnanud Kadaka tee 62 hoonet arhitekti 1920. aastate

esimese poole elamutest silmapaistvaimaks.xiv

3.6.3. autentsuse kriteerium (määruse § 5 p 4). Säilinud on rajamisaegne arhitektuurne

lahendus. Kuigi hoone konstruktsioone on osaliselt 1980. aastate tööde käigus asendatud,

on hoone arhitektuurne terviklikkus, üldilme ja tema algne idee siiski säilitanud oma

autentsuse. Lisaks on 1980. aastate restaureerimiskihistus samuti märkimisväärse

kultuuriväärtusega, kuna peegeldab hästi Eesti restaureerimisajalugu. Kuigi hoone ei ole

varasemalt olnud mälestis, on selle taastamisel alati suhtutud sellesse kui kõrge

kultuuriväärtusega objekti.xv

3.6.4. interjööri säilivuse kriteerium (määruse § 5 p 6). Hoone on restaureeritud 1985. aasta

projekti järgi, milles arvestati juugendstiiliga, säilitati algseid ning lisati uusi

juugendstiilis elemente (trafarettmaalingud seinte ülaosas, valgustid, eritellimusmööbel).

Algsest sisekujunduse lahendusest on säilinud ahjud, mitmed uksed, kaks algset

juugendstiilis laerosetti ja peegelvõlvlaed. Ehitusaegsed osad ja restaureerimisjärgsed

kihistused moodustavad ühe kultuuriväärtusliku terviku, mis on säilinud rahuldavas

seisukorras.

3.6.5. funktsiooni järjepidevuse kriteerium (määruse § 5 p 6). Ehitis on ajalooliselt täitnud

elamu ja avaliku kasutuse funktsioone. Hoonet on kasutatud 1930. aastatel restorani ja

külalistemajana ning nõukogude perioodil klubihoonena. Taasiseseisvumisjärgselt on

hoonet kasutatud ürituste kohana, restorani funktsioonis ning majutusasutusena. Jätkunud

on hoone kasutamine selle algses funktsioonis elu- ja avalikus kasutuses oleva

meelelahutuskohana. Käesoleval ajal seisab hoone kasutuseta. Erinevalt mõnest teisest

mälestise tüübist ei ole antud hoone puhul niivõrd oluline konkreetne funktsioon (või see,

et ta on kasutuses algses funktsioonis), vaid pigem see, et hoone on kasutuses.

3.6.6. harulduse kriteerium (määruse § 5 p 7). Hoone on Karl Burmani 1920. aastate

hilisjuugendlike eramute haruldane ja kõrgetasemeline näide Eestis. Selliseid ehitisi pole

palju säilinud, avalikus funktsioonis pole säilinud ainsat Burmani projekteeritud villat.

Juugendliku vormikeelega hooneid pole Eestis ajalooliselt väga palju ehitatud, kuna siin

domineeris 19. saj lõpus ja 20. sajandi alguses valdavalt historitsistlik vormikeel. Seega

iga säilinud näide, mis peegeldab seda Eesti arhitektuuriajaloos vähe avaldunud

arhitektuuristiili, on juba eos tähelepanuväärne. Mustamäe linnaosas on hetkel ainuke

ehitismälestis Tallinna Tehnikaülikooli peahoone (reg-nr 8723)xvi ning seega on Burmani

villa üks piirkonna olulisemaid ajaloolisi maamärke. Tegemist on endise Kadaka küla

viimase kõrge arhitektuuriväärtusega hoonega. Lisaks on hoonel omaette väärtus

taluhäärberi kui ehitise tüübi näitena. Ühiskonna sotsiaalmajanduslikku arengut

kajastavaid taluhäärbereid on Eestis täna vähe kaitse all, kuna taluarhitektuuri kaitse nii

muinsuskaitseseaduse alusel kui ka Eesti Vabaõhumuuseumis on varasemalt

keskendunud pigem vanematele, 18.-19. sajandi hoonetüüpidele.

3.6.7. silmapaistva mõju või sümboolse tähenduse kriteerium (määruse § 5 p 12). Mälestis

on seotud Kadaka küla ajalooga ja püstitati küla ühe tuntuima isiku, ärimees Johannes

Eduard Kamali jaoks. Hoone avalik kaitsmine nii 1980. aastatel kui ka kaasajal kinnitab

selle tähtsust Eesti arhitektuuriajaloos.xvii

3.6.8. tähtsus ajalooprotsessis kriteerium (määruse § 5 p 13). Tegemist on esindusliku näitega

1920. aastate romantilisest hilisjuugendlikust villa-arhitektuurist ning Karl Burmani

loomingu olulisest etapist. Lisaks on tegu ajaloolise Kadaka küla ainsa säilinud

maamärgiga.

3.6.9. seos tuntud isikutega kriteerium (määruse § 5 p 14). Hoone on projekteerinud Karl

Burman, keda peetakse Eesti esimeseks professionaalseks arhitektiks.

3.7. Burmani villa vastab määruses sätestatud kriteeriumitele ning esindab Eesti kultuuripärandi

väärtuslikumat osa, omades teaduslikku ja ajaloolist kultuuriväärtust. Burmani villa on

esinduslik 1920. aastate juugendvilla, Kadaka küla viimane säilinud maamärk ning Eesti

esimeseks professionaalseks arhitektiks peetud Karl Burmani loomingu näide, erilise

tüpoloogia ja omapärase arhitektuuriga hästi säilinud hoone.

Muinsuskaitse Nõukogu seisukoht

3.8. Enne kultuurimälestiseks tunnistamist kuulatakse ära Muinsuskaitse Nõukogu seisukoht.

Muinsuskaitse Nõukogu arutas ettepanekut 19.05.2026 toimunud koosolekul ja otsustas

seda toetada. Üks nõukogu liige oli ettepaneku vastu.

Avalik huvi

3.9. Avaliku huvi sihiks on üldine ehk ühiskondlik hüve, mille alla kuulub ka Eesti kultuuri

säilimine läbi aegade, sealhulgas meie ainelise kultuuripärandi väärtuslikuma osa hoidmine

ja kaitse. Kultuuripärand on osa Eesti rahvuskultuurist.

3.10. Eesti Vabariigi põhiseaduse preambula seab riigi ühe põhieesmärgina kultuuri säilimise

tagamise läbi aegade. MuKS § 3 lg 1 kohaselt on kultuuripärandi väärtustamine ja

säilitamine ühiskonna ühine kohustus. Lg 2 kohaselt hoiab kultuuripärandi säilitamine ja

teadvustamine alal riigi ning tema piirkonna identiteeti ja eripära ning kindlustab

praegustele ja tulevastele põlvedele mitmekesise ning kultuurimälu kandva keskkonna.

Eesti riik on ühinenud rahvusvaheliste lepingutega ja võtnud endale kohustuse tagada

riiklikult olulise kultuuripärandi säilimine.

3.11. Kuna kultuuripärandi säilimine on selgelt väljendunud avalik huvi, näeb

muinsuskaitseseadus riiklikult olulistele kultuuripärandi objektide kaitseks ette kitsenduste

seadmise. See võimaldab kehtestada mälestistega seotud tegevustele ja töödele

kõrgendatud nõuded, mille eesmärk on tagada kultuuripärandi säilimine.

3.12. Burmani villa esindab Eesti kultuuripärandi väärtuslikumat osa, omades teaduslikku ja

ajaloolist kultuuriväärtust. Hoone kaitse alla võtmine on oluline, et tagada kultuuripärandi

väärtuslikuma osa säilimine, mida hävimise korral ei ole võimalik taastada.

3.13. Avalik huvi on avaldunud korduvalt ka kodanike vastuseisuna hoone lammutamisele.

Esimesel korral 1980. aastatel, kui avalikkuse sekkumise tulemusel hoiti ära hoone

lammutamine.xviii Teisel korral, 2025. aastal, on rahvaalgatusel kogutud kodanike allkirju

hoone järjekordse lammutamisplaani ärahoidmiseks.xix 09.04.2026 kuupäevaga on kogutud

allkirjade arv 3448.

Menetlusosaliste huvid

3.14. Tallinna Linnavalitsus peab 05.02.2026 vastuses põhjendatuks ja vajalikuks Burmani villa

kultuurimälestiseks tunnistamist. Tallinna linna esindajad leiavad, et hoone mälestise

tunnustele ja riikliku kaitse eeldustele vastavust tõendas juba ka 2022. aastal Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonna tellitud eksperdihinnang

arhitektuuriajaloolaselt Karin Hallas-Murulalt. Tallinna Linnaplaneerimise Amet peab

villat muinsuskaitse komisjoni 21.09.2022 otsusega arhitektuurselt väärtuslikuks. Sellest

teavitati toonast hoone omanikku, Aktsiaseltsi Tallinna Linnatransport, viimati ameti

juhataja 15.08.2023 kirjaga (nr 8.-1/2037). Tallinna linn peab hoone säilimist väga

oluliseks. Lisaks sellele, et tegemist on Eesti esimeseks professionaalseks arhitektiks

peetud Karl Burmani loomingu näitega, erilise tüpoloogia ja omapärase arhitektuuriga hästi

säilinud hoonega, on nimetatud hoone ka oluline linnaehituslik mäluobjekt täielikult

ümberkujundatud linnakeskkonnas. Antud hoone säilimine originaalsel kujul rikastab ja

mitmekesistab oluliselt meie linnaruumi ning selle hävimisega kaoks oluline osa nii linna

kui riigi kultuuripärandist. Ehkki linn hindab kõnealuse hoone väärtust linnaruumis kõrgelt,

tagab selle säilimise praegu vaid mälestiseks tunnistamine, kuna omanik soovib Burmani

villa lammutada. Samuti pole kohaliku kaitse kaalumine põhjendatud, kuna kahes

eksperdihinnangus on välja toodud, et tegemist on riikliku tähtsusega väärtusliku hoonega.

Tallinna Linnavalitsus nõustus ka pakutud kaitsevööndi ettepanekuga, kuivõrd see hõlmab

sisuliselt kogu nappi säilinud mälestisele omase keskkonnaga ala.

3.15. Kinnistu omanik Pepper Invest OÜ tegi 10.02.2026 ettepaneku

kompromissläbirääkimisteks ega tunnistanud Burmani villa kaitse alla võtmise

õiguspärasust. Omanik nõustus, et Burmani villa on olnud ajalooliselt oluline hoone, kuid

kahtleb, et tegemist oleks piirkonna märgilise hoonega, millel on äärmiselt suurt

arhitektuuriline väärtus, sest hoone oli Aktsiaseltsi Tallinna Linnatranspordi valduses ja

omandis aastaid ning sellel ajal mistahes väärtust hoonel ei tuvastatud ega nähtud ja hoonel

lasti laguneda. Samuti leidis omanik, et kaitsevööndi seadmine krundi ulatuses olukorras,

kus kaitstavaks objektiks on üksnes ajalooline hoone, on ebaproportsionaalne ning ei vasta

haldusõiguslikule proportsionaalsuse põhimõttele. Kaitsevöönd peaks olema piiritletud

ulatuses, mis on otseselt seotud hoone muinsuskaitselise väärtuse säilitamisega. 19.03.2026

toimunud kohtumisel lepiti kokku, et linn koostab eskiisi võimaliku uue hoonemahu

paiknemise kohta ning Muinsuskaitseamet hindab täiendavalt vajaliku kaitsevööndi

määramise ulatust.

3.16. Muinsuskaitseamet kaalus esitatud arvamusi ja vastuväiteid ning algatas

kultuurimälestiseks tunnistamise menetluse, kuivõrd Burmani villa esindab Eesti

kultuuripärandi väärtuslikumat osa (vt p-d 1.2, 1.4, 3.1-3.7). Amet kaalus kaitsevööndi

vähendamist, kuid kaitsevööndi määramine kinnistu ulatuses on vajalik, et tagada mälestise

säilimine sobivas ja toetavas keskkonnas ning vaadeldavus (vt p-d 2.5-2.10). 2022. aasta

Karin Hallas-Murula eksperdiarvamuses tehti samuti ettepanek määrata kaitsevööndiks

krundi piir, mis on hädavajalik tagamaks maja vaadeldavus kõikidest külgedest, mida maja

arhitektuur eeldab. Eksperdiarvamuse kohaselt peeti ka oluliseks, et kinnistule ei tekiks

juurde- või uusehitisi, mis maja vaadeldavust ja üldist miljööd kahjustaksid, kuid erinevate

osapoolte huvidega arvestamiseks teeb Muinsuskaitseamet möönduse ja lubab

kaitsevööndisse ehitamist.

3.17. Aktsiaseltsi Tallinna Linnatranspordi tellimusel koostatud OÜ Domus Kinnisvara

19.02.2025 eksperthinnangus nr 0470-25 on märgitud, et hinnatav kinnisasi ei ole kantud

kultuurimälestiste registrisse. Samas viidatakse varasemale tööle „Eesti 20. sajandi

arhitektuuri inventeerimine Tallinn 1870–1940“ xx, milles on hoone esile toodud ning

tehtud ettepanek selle arvele võtmiseks. Eksperthinnangust nähtub ka, et kuna väärtuse

kuupäeva seisuga ei olnud lõplikult selge, kas hoone võetakse muinsuskaitse alla, lähtus

hindaja konservatiivsuse põhimõttest ning arvestas turuväärtuse määramisel eeldusega, et

hoone tuleb säilitada selle olemasoleval kujul. Lisaks rõhutati Aktsiaseltsi Tallinna

Linnatranspordi enampakkumise pressiteatesxxi vajadust panustada pealinna ajaloolise

arhitektuuri säilimisse. Kokkuvõtvalt ilmneb eeltoodust, et ostu-müügi protsessi käigus

esitatud dokumentidest ja avalikust teabest nähtus hoone kultuuriväärtus ning selle

paiknemine muinsuskaitselises huviorbiidis. Seetõttu ei saa kaitse alla võtmine tulla

ootamatult, vaid tehingu osapooled pidid sellega arvestama.

3.18. Kinnistu omaniku vastuväiteid on kaalutud mälestiseks tunnistamise menetluses ning neid

on võrreldud kultuuripärandi kaitsega seotud avaliku huviga.

Proportsionaalsus

3.19. Väärtuslikumal osal kultuuripärandist on põhiseaduslik väärtus. Põhiseaduslik väärtus on

ka põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandipõhiõigusel ehk õigusel enda omandit vabalt

vallata, kasutada ja käsutada.

3.20. Omandipõhiõigusel ei ole teiste põhiseaduslike väärtuste ees igal juhul prioriteeti ning

seadusega võib omandi vaba valdamise, kasutamise ja käsutamise õigust õiglases ulatuses

kitsendada, kui see on vajalik muu põhiseadusliku eesmärgi saavutamiseks. Omandiõiguse

põhiolemuse säilimiseks peavad aga piirangud olema proportsionaalsed ehk eesmärgi

saavutamiseks sobivad, vajalikud ja mõõdukad. Mälestisele suunatud riiklikes tegevustes

lähtutakse avalike huvide ning igaühe õiguste ja vabaduste tasakaalustatuse ning

proportsionaalsuse põhimõttest (MuKS § 3 lg 8).

3.21. Käskkirjaga seatud piirangute eesmärk on kultuuripärandi kaitse. Seatud piirangud

aitavad kaasa ehituspärandi kaitsele, mistõttu on piirang sobiv. Piirangud on vajalikud, kui

eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise puudutatud isikut vähem koormava

abinõuga, mis on vähemalt sama efektiivne. Mälestise säilimise tagamiseks ei ole muid

vähemalt sama efektiivseid, kuid isikuid vähem koormavaid meetmeid. Burmani villa

puhul on tegemist objektiga, mis esindab Eesti kultuuripärandi väärtuslikumat osa ning

mille säilitamine eeldab riikliku tasandi kaitset. Mälestiseks tunnistamise menetluses on

kaalutud ka kohaliku kaitse võimalikkust planeerimisseaduse mõttes, kuid see ei ole

osutunud sobivaks alternatiiviks, kuna nimetatud seaduse alusel saaks kaaluda ainult hoone

tunnistamist väljaspool miljööala asuvaks väärtuslikuks üksikobjektiks. Väärtuslike

üksikobjekte saab määrata üldplaneeringu alusel, ent Mustamäe üldplaneeringu

kehtestamise ajal 2006. aastal sellist sätet planeerimisseaduses veel ei olnud ning seega

Mustamäel eraldiseisvaid hooneid planeerimisseaduse alusel kaitse all ei ole. Tallinna uus

üldplaneering on alles algatamisel ja seega Burmani villa puhul kaitse rakendamiseks ei

sobi. Kohaliku tasandi kaitse, mis ei kaitse hoonete interjööre, on mõeldud eeskätt selliste

objektide ja alade väärtustamiseks, mille tähendus on valdavalt kohalikku laadi ega ulatu

Eesti-ülese kultuuripärandi tasandile. Burmani villa kultuuriline, ajalooline ja

arhitektuuriline tähendus on aga oluline kogu Eesti kontekstis, mistõttu ei vasta selle

kaitsmine üksnes kohaliku kaitse eeldusele. Seetõttu ei ole põhjendatud jätta riiklikult

olulise kultuuripärandi kaitse kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuste tasandile ning hoone

kaitsmine riikliku mälestisena on ainus sisuliselt kohane lahendus.

3.22. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise

ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust. Eesti ja Euroopa

kultuuriväärtuse säilimine on oluline eesmärk. Riikliku kaitse tagamisega ja

kultuuriväärtusi hävitavatele tegevustele piirangute seadmisega ehitispärand säilib, kuid

kultuuriväärtusi kahjustavate tegevuste elluviimisel hävineb. Käskkirjaga seatud piirangud

on kehtestatud ulatuses, mis tagab mälestise säilimise ja kaitse. Samas on lahendused

proportsionaalsed seatud eesmärgi suhtes ehk mõjutavad õiguste ja vabaduste kasutamist

võimalikult minimaalselt.

4. Kitsendused ja leevendused

Kitsendused

4.1. Burmani villa kultuurimälestiseks tunnistamisega kaasnevad MuKSist tulenevad

kitsendused, mille eesmärk on tagada kultuuripärandi parem säilimine.

4.2. Ettevaatuspõhimõtte kohaselt peavad mälestisele suunatud tegevused vähendama mälestise

hävimise ohtu ja toetama väärtuste säilimist (MuKS § 3 lg 4). Kultuuripärand on taastumatu

ressurss, mida hävimise korral ei ole võimalik taastada.

4.3. Igaüks peab hoiduma tegevusest, mis võib mälestist ohustada, rikkuda või selle hävitada.

Mälestise säilimise tagamiseks peab mälestise omanik või valdaja mälestist hooldama ja

vajadusel remontima (MuKS § 33 lg-d 1 ja 3). Kitsendust tasakaalustab omaniku õigus

taotleda mälestisel teatud tööde tegemisel toetust (MuKS § 35).

4.4. Käskkiri ei kehtesta absoluutseid tööde ja tegevuste keelde, vaid kehtivad MuKSis

sätestatud nõuded taotleda enne mälestisel kavandatud suuremaidxxii töid selleks ametilt

vastav luba või esitada vastav teatis. Seda, kas ja millises ulatuses ja kujul on konkreetsel

juhul mälestise alal soovitud töö ja tegevus võimalik, hindab amet loataotluse või esitatud

teatise menetlemisel omanikku kaasates. Antud juhul tuleneb piirangute seadmisega

kaasnev omandipõhiõiguse vaba teostamise kitsendamise vajalikkus vajadusest säilitada

mälestist.

4.5. Kinnismälestisel tööde tegemisel järgitavaid nõudeid reguleerivad MuKS §-d 49, 50, 52,

54, 55 ja 58, mille kohaselt tuleb ehitismälestisel tehtavate suuremate tööde puhul

Muinsuskaitseametile esitada vastavalt tööde tegemise loa taotlus või tööde tegemise teatis.

Ühtlasi peab Muinsuskaitseamet olema edaspidi kaasatud mälestise ja selle kaitsevööndis

detailplaneeringu ja ehituslubade menetlusse.

Leevendused

4.6. Mälestiseks tunnistamise käskkirjas märgitakse leevendused MuKS § 52 lg 1–3 ja § 62 lg

1 sätestatud tööde tegemise loakohustusest ning § 58 lg 1–3 ja §-s 66 sätestatud

kooskõlastamise või teavitamise kohustusest, kui neid tehakse (MuKS § 19 lg 2 p 4).

4.7. Seaduses sätestatud tööde tegemise loakohustusest leevenduste tegemine ei ole Burmani

villa puhul asjakohane, kuna väärtuslik on nii hoone maht, arhitektuurne idee ja detailid

sisekujunduses. Hoone keldrikorruse suhtes muinsuskaitselisi kitsendusi ei tehta.

Ülejäänud hoone osas antakse täpsed tingimused (sh võimalikud leevendused) hoone

restaureerimise muinsuskaitse eritingimustes, mis väljastatakse Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonna poolt.

4.8. Mälestise kaitsevööndis leevendusi teavituskohustusest ei tehta, kuna nii ehitamine,

kõrghaljastuse rajamine, raie-, kaeve- ja muude pinnase teisaldamise või juurdeveoga

seotud tööd kui ka maapinna ettevalmistamine metsaseaduse tähenduses mõjutavad

otseselt mälestise vaadeldavust ja selle keskkonda.

4.9. Mälestise kaitsevööndisse on lubatud ehitada hoone (vt p 2.7).

(allkirjastatud digitaalselt)

Heidy Purga

i Karin Hallas-Murula. Burmani villa Kadaka tee 62 Tallinnas. Eksperthinnang riikliku kaitse eelduste hindamiseks

ja kultuuriväärtuse väljaselgitamiseks. 2022 - K. Hallas-Murula_Eksperdihinnang_2022.pdf ii Leele Välja. Eksperdiarvamus Kadaka tee 62 mälestiseks tunnistamise kohta. 2025

L.Välja_Ekspertarvamus_2025.pdf iii Ajutise kaitse alla võtmine. Muinsuskaitseameti peadirektori käskkiri nr 1-1/24 (05.09.2025) iv Ajutise kaitse pikendamine. Muinsuskaitseameti peadirektori käskkiri nr 1-1/10 (25.03.2026) v e-ehituse platvorm - Burmani Willa (EHR 101043128) vi 17.12.2025 Eksperdinõukogu kohtumise protokoll. vii Ehitismälestiste väärtuspõhise hindamise metoodika, 2025 - www.muinsuskaitseamet.ee_metoodika viii 8261 Elamu Õie t. 21, 1923. a. • Mälestiste otsing • Mälestised ix 23208 Elamu • Mälestiste otsing • Mälestised x 3121 Elamu Raua t.39, 1912-1913.a. • Mälestiste otsing • Mälestised xi 27010/17 Posti tn 24 • Muinsuskaitseala hooned xii 27007/15 Ringi tn 22 • Muinsuskaitseala hooned xiii Tiina Reponen. Kadaka tee 62. Sisekujundus, detailide tööjoonised. 1990. ERA.T-76.1.9094. xiv Leo Gens. Karl Burman. Eesti Arhitektuurimuuseum, Eesti Entsüklopeediakirjastus. Tallinn, 1998, lk 166. xv M. Hammer, E. Tõnupärt, E; S. Ränd. Kadaka tee 62. Tööprojekt. Arhitektuur-ehituslik osa (peahoone). 1985.

ERA.T-76.1.7401. xvi 8723 Tallinna Tehnikaülikooli peahoone, 1964-1971 • Mälestiste otsing • Mälestised xvii Vt nt artikleid: Mart Kalm. Kas Burmani villa tuleb teist korda päästa? Sirp, 05.09.2025 -

https://www.sirp.ee/kas-burmani-villa-tuleb-teist-korda-paasta/ ja Madis Jürgen. Kadaka tee 62. Sirp ja Vasar,

17.07.1981 - https://dea.digar.ee/page/sirpjavasar/1981/07/17/9 xviii Lisaks eelnevatele viidetele, vt ka Jüri Kuuskemaa. Burmani pärand. Õhtuleht, 18.05.1982 -

https://dea.digar.ee/article/ohtulehtkoorberg/1982/05/18/17 xix Rahvaalgatus „Ärme luba Sinika talu majal kaduda“. Link rahvaalgatusele: Ärme luba Sinika talu majal kaduda

- Rahvaalgatus xx Liis Kibuspuu. Eesti 20. saj arhitektuuri inventeerimine. Tallinn 1870-1940. 2009, lk 152 -

https://register.muinas.ee/ftp/XX_saj._arhitektuur/maakondlikud%20ylevaated/harjumaa/tallinn/Tallinn1.pdf xxi Pressiteade: Tallinna Linnatransport paneb enampakkumisele Kadaka tee 62 kinnistu - AS Tallinna

Linnatransport (TLT) (vaadatud 10.04.2026) xxii Täpsem info loakohustuslikest töödest ja muude muinsuskaitseseadusest tulenevate kohustuste kohta on ära

toodud ka ameti koduleheküljel – vt nt Tööde alustamise luba või teatis | Muinsuskaitseamet ning Hooldus- ja

remonttööd | Muinsuskaitseamet

Lisa 1

Kultuuriministri 02.07.2026 käskkirja nr 98

„Burmani villa kultuurimälestiseks tunnistamine“ juurde

1. Burmani villa. Mälestise piir.

Tabel 1. Mälestise piiri nurgapunktide koordinaadid

Nr X Y

1 6586049,512 537682,116

2 6586044,859 537677,491

3 6586043,202 537678,952

4 6586037,429 537673,196

5 6586038,805 537671,618

6 6586032,979 537665,822

7 6586037,815 537661,154

8 6586040,148 537663,504

9 6586045,082 537658,469

10 6586054,381 537668,216

11 6586053,184 537669,342

12 6586057,655 537673,601

Lisa 2

Kultuuriministri 02.07.2026 käskkirja nr 98

„Burmani villa kultuurimälestiseks tunnistamine“ juurde

2. Burmani villa. Kaitsevööndi piir.

Tabel 2. Mälestise kaitsevööndi nurgapunktide koordinaadid

Nr X Y

1 6586017,624 537678,143

2 6586033,926 537655,443

3 6586045,422 537644,723

4 6586088,894 537683,966

5 6586066,827 537704,206

6 6586042,582 537699,677

7 6586049,512 537682,116

8 6586057,655 537673,601

9 6586053,184 537669,342

10 6586054,381 537668,216

11 6586045,082 537658,469

12 6586040,148 537663,504

13 6586037,815 537661,154

14 6586032,979 537665,822

15 6586038,805 537671,618

16 6586037,429 537673,196

17 6586043,202 537678,952

18 6586044,859 537677,491