KOSE VALLAVALITSUS

___________________________________________________ Hariduse tn 1, 75101 Kose alevik Telefon + 372 54 620 123 E-post: [email protected]

Kose vald, Harjumaa Veebileht www.kosevald.ee

Registrikood 75011547 Konto EE872200001120132608

Lp koostöö tegija ja kaasatav

(vastavalt nimekirjale) Meie /kuupäev digiallkirjas/ nr 7-1.2/1215

Detailplaneeringu kooskõlastamine ja arvamuse küsimine (Oru küla Vaarika

katastriüksuse detailplaneering)

Menetlemisel on Oru külas asuva Vaarika katastriüksuse detailplaneering (Paabor Projekt OÜ töö

nr DP-7-2026), mis algatati Kose Vallavalitsuse 04.05.2026 korraldusega nr 117.

Detailplaneeringu algatamisest teavitati 29.05.2026 kirjaga nr 7-1.2/505-1.

Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lõikele 1 ja Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määruse nr 133

„Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ § 3

punktile 7 (arheoloogiamälestise 18026 kaitsevöönd) ja punktile 10 (tuleohutusnõuded) esitame

kõnealuse detailplaneeringu Teile kooskõlastamiseks ning arvamuse avaldamiseks.

Planeeringuala pindala on ca 1 ha ning see hõlmab Vaarika (33701:001:0394) katastriüksust ning

tagamaks nõuetekohast juurdepääsu ja tehnovõrkudega varustamist osaliselt ka Keskuse-

Heinamäe tee (33801:001:0478) katastriüksust.

Detailplaneeringuga on kavandatud Vaarika katastriüksuse jagamine kolmeks elamumaa

sihtotstarbega katastriüksuseks (krundi kasutamise sihtotstarbeks määratakse kaksikelamu maa).

Planeeringualasse kaasati juurdepääsu tagamiseks ka osaliselt Keskuse-Heinamäe tee

katastriüksus, mille sihtotstarvet ega olemasolevaid piire ei muudeta. Detailplaneeringuga

määratakse planeeritud elamumaa kruntidele ehitusõigus kaksikelamute ning abihoonete

rajamiseks. Planeeringulahendus lähtub põhimõttest, et uus hoonestus on ajaloolise

mõisakompleksi suhtes allutatud ning alleestruktuur jääb piirkonna peamiseks ruumiliseks ja

maastikuliseks elemendiks..

Palume planeering kooskõlastada või planeeringule arvamus esitada 30 päeva jooksul.

Planeerimisseaduse § 133 lõike 2 kohaselt kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud

ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi

kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui

seadus ei sätesta teisiti.

Detailplaneeringu projekt asub kirjale lisatud digikonteineris „Oru külas Vaarika katastriüksuse

detailplaneering.asice“.

Detailplaneeringu dokumentidega on võimalik veel tutvuda

https://www.kosevald.ee/dokumendiregister ja

https://evald.ee/kosevald/#/planeeringud/planeeringud/557.

2

Küsimused ja täiendav info: Kose Vallavalitsuse majandusosakond maakorraldaja,

[email protected], telefon 53095306.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ott Valdma

vallavanem

Raili Ilves, [email protected], +372 5309 5306

Leppemärgid:

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress

Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

-

SITUATSIOONISKEEM

1 A4

0

Olemasolev katastriüksuse piir

10. juuni 2026

400m

200m

S

N

Planeeringuala piir

11203 Kolu-Tammiku tee

M

ÜH

ÜH

ÜH

M

MM

M

M

M

M

M

E

E E

E

E

E E

E

E

E

E

E

T

T

T

T T

T

T T T

TT T

Ä

Ä

Ä

Ä

ÜL

ÜL ÜL

M

M

E

E E

E

J

V

11203 Kolu-Tammiku tee

kauplus

Oru Lasteaed Mesimumm

Oru Põhikool

Oru külakeskusOru

mõis

B B

B

33 70

09 6

Pa rg

ia ia

te e

(k at

.K es

ku se

-H ei

na m

äe te

e)

3370112 Kesku se-Heinamäe tee

(ka t. K

esku se-Heinamäe tee)

3370110 Vana tee

3370110 Vana tee

Lasteaia tee

M

B

1

2

3

4

5

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

16. aprill 2026 1:2000

KONTAKTVÖÖNDI ALA PLAAN

2 A2

Elamumaa

Ühiskondlike ehitiste maa

Maatulundusmaa

Katastriüksuste sihtotstarbed

Planeeritud krundi piir

kontaktvööndi detailplaneering

Olemasolev tuletõrje veevõtukoht B Bussipeatus

Leppemärgid:

Planeeringuala piir

Olemasolev katastriüksuse piir

E

ÜH

M

ÄrimaaÄ TootmismaaT

S

N

Jäätmehoidla maaJ Veekogu maaV

Üldkasutatav maaÜL

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Oru külas Tähti ja Välja katastriüksuste detailplaneering (algatatud Kose vallavalitsuse 21. aprill 2026 korraldusega nr 100, koostamisel)

1

Oru külas Keskuse tee 1 katastriüksuse detailplaneering (algatatud Kose vallavalitsuse 15.oktoober.2024 korraldusega nr 336, koostamisel)

2

Oru küla elamugrupi detailplaneering (kehtestatud Kose vallavalitsuse 26. aprill 2007 korraldusega nr 104)3

Oru külas Tähepaju katastriüksuse detailplaneering (kehtestatud Kose vallavalitsuse 12. jaanuar 2026 korraldusega nr 6)4 Oru külas Uuenurme katastriüksuste detailplaneering (kehtestatud Kose vallavalitsuse 29. august 2023 korraldusega nr 536)5

Keskuse tee 2

olemasolev elektrikilp

olemasolev tuletõrjeveevõtukoht

Ke sk

us e-

H ei

na m

äe te

e

Oru mõisa park Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

10. juuni 2026 1:500

TUGIPLAAN

3 A2

Leppemärgid:

Olemasolev avalik tee (asfaltkattega)

Olemasolev tuletõrjehüdrant

Puu

Olemasolev hoone

Katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a. Töö nr. 1805-04.26. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud.

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Olemasolev tehnovõrgu kaitsevöönd

Olemasolev elektriõhuliin

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev veetorustik

Olemasolev survekanalisatsioonitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolev isevoolne kanalisatsioonitorustik

S

N

Säilitamisväärne haljastus

Muinsuskaitseline kaitsevöönd

Oru mõisa park

Säilitamisväärne kraav

Oru pargi kiviaed (kultuurilise väärtusega)

Ke sk

us e-

H ei

na m

äe te

e

EPk100%2625 m2

2 / 1 9 / 6

500 m22 1 / 2

3

2

1

P4

EPk100%2604 m2

2 / 1 9 / 6

500 m23 1 / 2

6,5

10

6, 5

6,3

4 4

6,2

4 4

10

10

6,5

6,4

6,4

5,9

4

Pargiaia tee 12

Pargiaia tee 10

Pargiaia tee 8

EPk100%2628 m2

2 / 1 9 / 6

500 m21 1 / 2

P4

10

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

08. juuli 2026 1:500

PÕHIJOONIS

4 A2

Leppemärgid:

Olemasolev avalik tee (asfaltkattega)

Olemasolev hoone

Katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a. Töö nr. 1805-04.26. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud. 4.Hoonete suurused, asukohad ja pindalad täpsustatakse projekteerimise käigus. Ehitusprojekti mahus esitada koos põhihoone projektiga abihoone projekt või vähemalt visuaalne eskiis. Abihoone välisilme peab olema kooskõlas põhihoone välisilmega, kasutama sarnaseid viimistlusmaterjale. 5. Tingmärk "juurdepääs krundile" näitab krundi külge millelt juurdepääs on võimalik rajada. Täpne asukoht määratakse projekteerimise käigus.

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Olemasolev elektriõhuliin

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev veetorustik

Olemasolev survekanalisatsioonitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolev isevoolne kanalisatsioonitorustik

S

N

Juurdepääs krundile5

Määratud ehitusõiguse aken

EPk100%2604 m2

2 / 1 9 / 6

500m21 1 / 2 Pos nr

Krundi planeeritud suurus (m2)

Suurim hoonete kõrgus (m) (elamu/abihoone)

Suurim korruselisus (kaksikelamu/abihoone)

Krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaal (%)

Hoonete arv krundil (kaksikelamu/abihoone) Hoonete suurim ehitisealune pind

Planeeritud min. parkimiskohtade arvP4

TABEL 1. KRUNDI MÄÄRATUD EHITUSÕIGUSED

Krundi positsiooni nr Pos 1, Pos 2, Pos 3

Katastriüksuse sihtotstarve Elamumaa 100%

Krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed Kaksikelamu maa (EPk) 100%

Hoonete suurim lubatud arv 2 (1 kaksikelamu + 2 abihoonet)

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind 500 m2

Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus** kaksikelamul 9 m, abihoonel 6 m

TABEL 2. ARHITEKTUURSED NÕUDED HOONETELE

Krundi positsiooni nr Pos 1, 2, 3

Hoonete soovituslikud välisviimistluse materjalid kaasaegsed, looduslikud (puit, kivi, krohv)

Lubatud katusekalded** 0 - 25°

Suurim lubatud korruselisus 2 kaksikelamul, 1 abihoonel

Lubatud piirete maksimaalne kõrgus üldiselt kuni 1,5 m; läänepoolsel piiril lubatud 2 m

Soovituslik piirete materjal osaliselt läbipaistev (puit, kivi, metall)

Soovituslik hoone asukoht*

Soovituslik krundile juurdepääsu ja parkimisala asukoht*

Parkimiskoht*

Pargiaia tee 8 Lähiaadressi ettepanek

Planeeritud krundi piir

1 Pos nr

Planeeritud hoonestusala piir

Planeeritud piirdeaia asukoht*

Säilitatava kraavi asukoht

Säilitatav kõrghaljastus

Soovituslik kõrghaljastuse asukoht

Soovituslik põõsa/madala puu asukoht

* illustreeriv asukoht, täpsem asukoht määratakse projekteerimise staadiumis

Planeeringualal asuv tehnovõrgu kaitsevöönd Muinsuskaitselise objekti kaitsevöönd (Kultuskivi)

Ke sk

us e-

H ei

na m

äe te

e

3

2

1

6,5

10

6, 5

6,3

4 4

6,2

4 4

10

10

6,5

6,4

6,4

5,9

4

Side liitumiskaev 037YK02

SLPx2

SLPx2 VLPx2

VLPx2

K1 K1

K1 K1

K1

K1

K1 K1

K1

K1

KLP

KLP

V1 V1

V1 V1

V1 V1

V1 V1

V1

K1

K1 K1

VLPx2

SLPx2

KLP

10

Olemasolev tehnovõrgu kaitsevöönd

Olemasolev elektriõhuliin

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev veetorustik

Olemasolev survekanalisatsioonitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolev isevoolne kanalisatsioonitorustik

S

N

Pos nr

Planeeritud hoonestusala piir

Planeeritud piirdeaia asukoht*

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

29. juuni 2026 1:500

TEHNOVÕRKUDE JOONIS

5 A2

Leppemärgid:

Olemasolev avalik tee (asfaltkattega)

Olemasolev hoone

Katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Soovituslik hoone asukoht*

Soovituslik krundile juurdepääsu ja parkimisala asukoht*

Planeeritud krundi piir

1

* illustreeriv asukoht, täpsem asukoht määratakse projekteerimise staadiumis

Säilitatav kõrghaljastus

KLP Planeeritud kanalisatsiooniliitumispunkt

SLP Perspektiivne sideliitumispunkt

VLP Planeeritud veeliitumispunkt Planeeritud elektriliitumispunkt

V1 Planeeritud veetorustik* K1 Planeeritud kanalisatsioonitorustik*

Planeeritud elektri madalpingekaabel*

Perspektiivne sidekaabel*

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a. Töö nr. 1805-04.26. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud. 4.Tehnovõrkude asukohad täpsustatakse projekteerimise käigus.

Paabor Projekt OÜ

Reg nr: 14260182

Malli tn 3

Lombi küla, Tartu vald

Tel: +372 5358 6223

E-mail: [email protected]

Detailplaneeringu nr: DP-7-2026

HARJU MAAKOND, KOSE VALD

ORU KÜLAS

VAARIKA KATASTRIÜKSUSE

DETAILPLANEERING

Planeeringu algataja: Kose Vallavalitsus

Planeeringu koostamisest huvitatud isik: Buildtrans OÜ

Detailplaneeringu koostas: PAABOR PROJEKT OÜ

Koostaja: Marlen Paabor (magistrikraad maastikuarhitektuuris)

/allkirjastatud digitaalselt/

Kontrollis: Gerly Toomeoja (Volitatud maastikuarhitekt, tase 7)

/allkirjastatud digitaalselt/

TARTU 2026

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 2

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

SISUKORD

1. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUS ....................................................................................... 3

2. PLANEERITAVA ALA SUURUS JA ANDMED PLANEERINGUALA MAA-ALA KOHTA ............................ 3

3. PLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ............................................................................................ 3

4. LÄHTEMATERJALID JA ARVESTAMISELE KUULUVAD DOKUMENDID ............................................... 3

5. GEODEETILINE ALUSPLAAN ............................................................................................................. 4

6. PLANEERINGUALA JA SELLE MÕJUALA ANALÜÜS ........................................................................... 4

6.1 Üldplaneeringust tulenevad tingimused .................................................................................... 4

6.2 Olemasolev olukord ................................................................................................................... 5

6.3 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed ........................................................... 10

6.4 Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused ................................................................ 11

7. PLANEERINGULAHENDUS .............................................................................................................. 12

7.1. Krundi hoonestusala määramine ........................................................................................... 12

7.3 Arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused ........................................................................... 13

7.4 Liiklus- ja parkimiskorraldus .................................................................................................. 15

7.5 Ehitistevahelised kujad ............................................................................................................ 16

7.6 Tehnovõrkude lahendus ........................................................................................................... 16

7.8 Keskkonnatingimuste seadmine ............................................................................................... 23

7.9 Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud ............................................................................ 24

7.10 Servituutide seadmise vajaduse määramine .......................................................................... 25

7.11 Planeeringu rakendamise võimalused, planeeringu elluviimisest tulenevate võimalike

kahjude hüvitaja ............................................................................................................................ 25

8. KOOSKÕLASTUSTE JA KOOSTÖÖ KOKKUVÕTE……………………….…………..……..27

Detailplaneeringu koosseis

● Detailplaneeringu seletuskiri

● Joonis 1 – Situatsiooniskeem -

● Joonis 2 – Kontaktvööndi funktsionaalsed seosed M 1:2000

● Joonis 3 – Tugiplaan M 1:500

● Joonis 4 – Põhijoonis M 1:500

● Joonis 5 – Tehnovõrkude joonis M 1:500

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 3

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

SELETUSKIRI

1. Detailplaneeringu koostamise alus

● Detailplaneeringust huvitatud isiku, Buildtrans OÜ (registrikood 14020880), poolt

10.03.2026 esitatud avaldus Kose Vallavalitsusele Oru külas Vaarika katastriüksusel

detailplaneeringu koostamise algatamiseks (registreeritud dokumendiregistris

10.03.2026, dokumendi nr 7-1.2/505 all).

● Kose Vallavalitsuse 04. mai 2026 korraldus nr 117 koos lisaga (lähteseisukohad) Oru

külas Vaarika katastriüksuse detailplaneeringu algatamise kohta.

2. Planeeritava ala suurus ja andmed planeeringuala maa-ala kohta

Planeeringuala asub Harju maakonnas Kose vallas Oru küla keskuses (skeem 1). Planeeritava

ala pindala on ca 1 ha ning see hõlmab Vaarika (33701:001:0394) ning tagamaks nõuetekohast

juurdepääsu ja tehnovõrkudega varustamist osaliselt ka Keskuse-Heinamäe tee

(33801:001:0478) katastriüksust. Täpsem asukoht on esitatud joonisel nr 1

„Situatsiooniskeem“.

Skeem 1. Asukoha skeem. (Aluskaart: Maa-amet)

3. Planeeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu eesmärk on ehitusõiguse määramine elamute ja abihoonete püstitamiseks.

Lisaks antakse detailplaneeringuga lahendus planeeringuala haljastusele, heakorrale,

juurdepääsule, parkimiskorraldusele ja tehnovõrkudega varustamisele.

4. Lähtematerjalid ja arvestamisele kuuluvad dokumendid

● Kose Vallavalitsuse 04. mai 2026 korraldus nr 117 koos lisaga „Oru külas Vaarika

katastriüksuste detailplaneeringu algatamine“;

● Lähteseisukohad detailplaneeringu koostamiseks;

● Kose valla arengukava 2023-2035 (vastuvõetud Kose Vallavolikogu 24.11.2022

määrusega nr 24);

● Kose valla üldplaneering (Kose Vallavolikogu 22.06.2021 otsus nr 284);

● Kose valla jäätmehoolduseeskiri (Kose Vallavolikogu 31.05.2022 määrus nr 11);

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 4

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

● Kose valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2023-2034

(Kose Vallavolikogu 22.02.2024 määrus nr 63);

● Eestis kehtivad õigusaktid, projekteerimisnormid ja Eesti standardid

(Planeerimisseadus; riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“; siseministri 18.02.2021 määrus nr

10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja

teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“; EVS 843:2016 „Linnatänavad“; EVS

809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1:

Linnaplaneerimine“; EVS 812-6:2012+A1+A2 „Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje

veevarustus“);

● Maa-ameti kaardimaterjal.

NB! Kui mistahes käesoleva detailplaneeringu koostamise ajal kehtiv seadus või ministri

määrus detailplaneeringu elluviimise hetkel on kehtetuks muutunud või on seda muudetud mõne

muu seaduse raames, siis tuleb lähtuda elluviimise hetkel kehtivastest asjakohastest seadustest

ja nende alusel kehtestatud ministri määrustest.

5. Geodeetiline alusplaan

Geodeetiline alusplaan mõõtkavas 1:500 on koostatud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a.

Töö nr. 1805-04.26. Koordinaatsüsteem L-Est97, kõrgussüsteem EH2000.

6. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs

6.1 Üldplaneeringust tulenevad tingimused

Kose valla üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala puhul tegemist tiheasustusalaga, kus on

ehitusloakohustusliku hoone püstitamisel detailplaneeringu koostamise kohustus.

Tiheasustusalad on üldplaneeringu mõistes valla territooriumi osad, kus ruumiline planeerimine

järgib kompaktsele hoonestusalale omaseid põhimõtteid – hooned paiknevad/rajatakse

üksteisele lähedale (kompaktselt), hoonestatud alad liidetakse üldjuhul ühiste tehnovõrkudega,

juurdepääsuks rajatakse sidus ja naaberalade vajadusi arvestav teedevõrk jne. Üldplaneeringuga

on määratud Vaarika katastriüksuse maakasutuse juhtotstarbeks väikeelamu maa-ala.

Väikeelamu maa-ala üldplaneeringu mõistes üksikelamu, kaksikelamu, suvila või aiamaja,

kahe korteriga elamu ehitamiseks ette nähtud maa-ala ning arhitektuurselt ja ehituslikult

elamute vahelisse välisruumi sobituv muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega

maa-ala.

Üldplaneeringu järgi peab hoonestuse kavandamisel väikeelamu maa-alal lähtuma järgnevast:

uute elamumaa kruntide vähim suurus on Oru külas 2000 m2; hoonete suurim ehitisealune pind

kuni 25% krundi pindalast; eluhoone suurim lubatud kõrgus kuni 9 m, abihoonel kuni 6 m;

krundile on lubatud ehitada üks põhihoone ja kuni 3 abihoonet; haljastatav/looduslikuna säiliv

osa 30% krundi pindalast; piirete maksimaalne lubatud kõrgus on 1,5 m. Läbipaistmatud

piirdeaiad ei ole lubatud; tuleohutuse tagamiseks peab naaberkinnistute hoonete ja

tehnorajatiste vaheline kuja olema 8 m. Hoone või tehnorajatise ehitamisel naaberkinnistu

piirile lähemale kui 4 m on vajalik kinnistuomaniku kirjalik nõusolek. Maakütte rajamisel on

minimaalne kaugus krundi piirist 5 m.

Detailplaneering on kooskõlas Kose valla üldplaneeringuga.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 5

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Skeem 2. Väljavõte Kose valla üldplaneeringust

6.2 Olemasolev olukord

Juurdepääs planeeringualale on 3370096 Pargiaia teelt (Keskuse-Heinamäe teelt,

33801:001:0478), mis on asfaltkattega, laiusega ca 5 ning heas seisukorras. Teeregistri järgselt

on tee nimetus 3370096 Pargiaia tee, ning see on munitsipaaltee. Planeeringuala vahetus

läheduses asuvad ettevõttele ELA SA kuuluv sidekanalistasioon, Elektrilevi OÜ-le kuuluv

madalpinge õhuliin ja madalpingekaabel ning planeeritavat ala läbivad ettevõttele OÜ Kose

Vesi kuuluvad ühisvee- ja -kanalisatsioonitorustikud. Vaarika katastriüksusel on olemas

elektriliitumiskilp kuid liitumist ei ole, katastriüksusel asub ühisveevärgi liitumispunkt.

Vaarika katastriüksusel (33701:001:0394, 100% elamumaa, 7857 m²) asus saekaater, millele

anti Kose Vallavalituse 28. märtsi 2023 korraldusega nr 191 ehitusluba saekaatri (ehitise kood

120292369) lammutamiseks Vaarika katastriüksusel. Geodeetilise alusplaani koostamise

hetkeks oli saekaater lammutatud ja pinnas selle ümber tasandatud, katastriüksus on

hoonestamata.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 6

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Maapinna absoluutkõrgused jäävad Vaarika katastriüksusel vahemikku 58.11…60.93, maapind

on kaldu loode suunas. Katastriüksuse läänepiiri vahetus läheduses asub kraav, mis tagab

muuhulgas Oru mõisa pargist tulenevat sademe- ja pinnasevee äravoolu. Vaarika

katastriüksusel asuvad ajaloolised allee puud, mis kuuluvad pärandkultuuri objekti „Oru mõisa

tee (EELIS kood 1879048144)“ koosseisu.

Planeeringualale ulatuvad 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) teekaitsevööndid nii

ida kui ka põhja suunast. Looduskaitselisi piiranguid planeeringualal pole.

Planeeringualale ulatub arheoloogiamälestise nr 18026 “Kultusekivi” 50 m kaitsevöönd.

Muinsuskaitseameti hinnangul võib kaitsevööndis leiduda arheoloogilise kultuurkihi

perifeerseid osi ning arheoloogilisi leide. Kaevetööde käigus tuleb arvestada arheoloogiliste

leidude ilmsikstuleku võimalusega ning nende avastamisel lähtuda Muinsuskaitseseaduse §-

dest 31 ja 60. Pärandkultuuri kaardi andmetel on planeeringualal pärandkultuuri objekt Oru

mõisa tee (EELIS kood 1879048144).

Foto 1. Vaade planeeringualale ja kontaktvööndile (Foto: Maa-ja Ruumiamet, mai 2024.a)

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 7

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 2. Vaade planeeringualale (Maa- ja Ruumiamet, mai 2024.a)

Foto 3. Vaade Keskuse-Heinamäe teele (mai 2026.a)

Keskuse-

Heinamäe tee

Vaarika

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 8

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 4. Vaade Vaarika katastriüksusele planeeritava Pos 2 suunas (mai 2026.a)

Foto 5. Vaade Vaarika katastriüksusele planeeritava Pos 1 suunas (mai 2026.a)

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 9

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 6. Vaade Vaarika katastriüksusele planeeritava Pos 3 suunas (mai 2026.a)

Planeeringualale ulatuvad kitsendused (vt skeem 3):

• Munitsipaaltee kaitsevöönd 10 m

• Arheoloogiamälestise nr 18026 “Kultusekivi” 50 m kaitsevöönd

• Veetorustiku kaitsevöönd 2 m

• Kanalisatsioonitorustiku kaitsevöönd 2 m

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 10

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Skeem 3. Planeeringualal asuvate kitsenduste asukoht (Maa-amet, juuni 2026)

6.3 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed

Oru küla ajaloolises keskuses Oru mõisahoone lähedal. Kontaktvööndis asuvad ka Oru lasteaed

ja põhikool, ning üle 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) asuvad erinevaid vaba aega

veetmise võimalusi noortele ja lastele.

Planeeringualaga piirnevad tootmismaa, ühiskondlike ehitiste maa, transpordimaa ja

maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksused. Teisele poole 3370096 Pargiaia teed

(Keskuse-Heinamäe teed) jääb maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksus, Välja, millele on

koostamisel Oru külas Tähti ja Välja detailplaneering, mille eesmärgiks on jagada

katastriüksused kruntideks ja määrata neile ehitusõigused elamute (korter-, kaksik- ja

üksikelamud, kokku 70 elamuühikut) ning ärihoone rajamiseks. Planeeringuala jääb Oru küla

keskusesse ja tiheasustatud piirkonda. Lähinaabruses on koostamisel ka Keskuse tee 1

katastriüksuse detailplaneering (algatatud 15.10.2024) ärihoone kavandamiseks.

Kontaktvööndis kavandatavad detailplaneeringud kinnitavad Oru küla keskuse arengusuunda

ning näitavad piirkonna kujunemist senisest intensiivsema elamufunktsiooniga keskusalaks.

Kose alevik jääb 12 km kaugusele ning Tallinna kesklinna jõuab autoga ligikaudu 30 minutiga.

Oru lasteaed jääb planeeringualast ca 200 m kaugusele, Oru põhikool ca 280 m kaugusele,

kauplus ca 450 m kaugusele ning lähim bussipeatus ca 350 m kaugusele. Planeeringuala

kontaktvööndis paiknevate hoonete asukohad ja katastriüksuste kohta käiv info on kajastatud

joonisel 2.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 11

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 7. Kontaktvööndis asuvad hooned (Maa-amet mai 2024)

6.4 Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused

Vastavalt Planeerimisseaduse §124 lg 2 on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu

elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Käesolev detailplaneering

planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud kehtiva üldplaneeringu nõuetega.

Liikluskorralduse seisukohast asub planeeringuala väga hea ligipääsuga kohas. Planeeringuala

asub Kose valla üldplaneeringukohaselt tiheasustusalas, seega lisanduva hoonestuse

kavandamine juba hoonestatud piirkonnas ei too endaga kaasa suuri muudatusi asustusmustris.

Planeeringuala paikneb väljakujunenud asustusstruktuuris Oru küla keskuses ning on

ümbritsetud erinevate hoonestatud kinnistutega. Elamuarenduse kavandamine olemasoleva

asustuse vahele on kooskõlas säästva ruumilise arengu põhimõtetega, võimaldades kasutada

olemasolevat teede- ja tehnovõrkude infrastruktuuri ning vältides uute hajaasustuslike

elamualade teket. Planeeringuala suurus võimaldab maaüksuse jagada kolmeks elamumaa

krundiks selliselt, et kõik moodustatavad krundid vastavad üldplaneeringuga määratud

minimaalsele krundi suurusele. Kolme elamumaa krundi moodustamine tagab maaressursi

otstarbeka kasutamise, säilitades samas piirkonnale omase avaruse ning võimaldades rajada

piisava haljastusega elamukrundid. Planeeringuala paikneb vahetult Oru küla keskuse teenuste

läheduses. Lasteaed, kool, bussipeatus ja kauplus jäävad jalgsikäigu kaugusele, mis vähendab

sõltuvust igapäevasest autokasutusest ning toetab kogukondlikku eluviisi.

Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud Oru mõisa ajaloolise keskkonna ning

pärandkultuuriobjektiga „Oru mõisa tee“. Planeeringuga nähakse ette väärtuslike alleepuude

säilitamine ning hoonestus on paigutatud selliselt, et ajalooliselt väljakujunenud teeruumi

iseloom säiliks. Planeeringulahendus ei kahjusta piirkonna kultuuripärandilisi väärtusi ega

mõjuta negatiivselt läheduses paiknevat mõisakompleksi.

Planeeringulahendus arvestab ka piirkonnas toimuvate arengutega. Planeeringuala läheduses

on koostamisel mitmed detailplaneeringud, mille eesmärk on elamufunktsiooni laiendamine

Oru küla keskusalal. Käesolev planeering toetab väljakujunenud arengusuunda ning aitab

kujundada kompaktset ja sidusat asustusstruktuuri.

Planeeringuala paikneb olemasolevate tehnovõrkude vahetus läheduses. Ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni torustikud läbivad planeeringuala ning lähialal on olemas elektrivarustuse

Lasteaed

Põhikool

Planeeringuala

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 12

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

võimalus. Seetõttu ei kaasne planeeringu elluviimisega vajadust rajada ulatuslikke uusi

tehnovõrke väljapoole planeeringuala.

7. Planeeringulahendus

Detailplaneeringuga on kavandatud Vaarika katastriüksuse jagamine kolmeks elamumaa

sihtotstarbega katastriüksuseks (krundi kasutamise sihtotstarbeks määratakse kaksikelamu

maa). Planeeringualasse kaasati juurdepääsu tagamiseks ka osaliselt Keskuse-Heinamäe tee

katastriüksus, mille sihtotstarvet ega olemasolevaid piire ei muudeta. Detailplaneeringuga

määratakse planeeritud elamumaa kruntidele ehitusõigus kaksikelamute ning abihoonete

rajamiseks. Planeeringulahendus lähtub põhimõttest, et uus hoonestus on ajaloolise

mõisakompleksi suhtes allutatud ning alleestruktuur jääb piirkonna peamiseks ruumiliseks ja

maastikuliseks elemendiks.

7.1. Krundi hoonestusala määramine

Detailplaneeringuga on kruntidele määratud hoonestusalad. Hoonestusala on ala, kuhu on

lubatud ehitusloakohustuslikke kui ka ehitusloakohustuseta hoonete rajamine, hoonestusalad

on näidatud joonisel 4 „Põhijoonis“. Hoonestusalast välja on lubatud rajada hoonete

sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke tehnovõrke, parkimisala, juurdepääsuteed ja

haljastust.

Hoonestusalad on planeeritud 4 – 6,5 m kaugusele katastriüksuse piiridest. 3370096 Pargiaia

tee (Keskuse-Heinamäe tee) poolsetest krundi külgedest on hoonestusala määratud sõidutee

teekatte piirist 10 m kaugusele. Lääne suunal on hoonestusala kaugus määratud olemasoleva

kraavist 1 m kaugusele. Kruntidevaheliselt on hoonestusala 4 m kaugusel katastriüksuse piirist.

Hoonestusalad on määratud võimalikult suured, et oleks võimalik vabamalt valida hoonete

asukohti.

Tehnorajatiste kavandamisel tuleb jälgida Kose valla üldplaneeringus toodud nõudeid, mille

alusel tehnorajatise ehitamisel naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m on vajalik

kinnistuomaniku kirjalik nõusolek. Nõuded taastuvenergia rajatiste (päikseenergia ja

maasoojussüsteemid) rajamise ja sh vahekauguste osas on toodud Kose valla üldplaneeringu

seletuskirjas ptk 5.10.

7.2 Krundi ehitusõiguse määramine

Krundi ehitusõigusega määratakse PlanS § 126 lõike 4 kohaselt:

1. krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;

2. hoonete suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal;

3. hoonete suurim lubatud ehitisealune pind;

4. hoonete lubatud maksimaalne kõrgus;

5. asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

Planeeringuga määratud krundi ehitusõigused on näidatud tabelis 1 ja joonisel 4 „Põhijoonis“

asuvas tabelis 1 ning kruntide ehitusõiguse akendes. Ehitusõiguse määramisel on lähtutud Kose

valla poolt väljastatud lähteseisukohtadest ja kontaktvööndis asuvate olemasolevate hoonete

ehituslikest näitajatest.

Detailplaneeringuga tehakse ettepanek määrata moodustavatele katastriüksustele lähiaadressid

Pargiaia tee järgselt.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 13

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Tabel 1. Krundi määratud ehitusõigused

Hoonete suurimat lubatud sügavust detailplaneeringuga ei määrata. Olulise avaliku huviga

rajatisi ei planeerita.

Planeeringuga ei keelata rajada maa-aluseid korruseid. Kui soovitakse rajada keldrikorruseid,

siis maa-aluse korruse kavandamisel tuleb ehitusprojekti koostamisel lähtuda

ehitusgeoloogilistest tingimustest (eelprojektis piisab kui anda ülevaade maa-ameti

geoloogiliste kaartide või puurkaevude passide põhjal või selgitada välja, kas piirkonda on

keldreid ehitatud; põhiprojekt peab sisaldama eksperthinnangut).

Lubatud suurim ehitisealune pind näitab kõikide ehitiste suurimat lubatud pinda, st selle alla

lähevad on kõik ehitusloakohustuslikud ja ehitusloakohustuseta ehitised. Planeeringuga on

lubatud rajada planeeritud kruntidele hooneid mille maksimaalne ehitisealune pind on krundi

kohta kokku 500 m2. Planeeringuga määratud suurim ehitisealune pind jääb alla

üldplaneeringus lubatud maksimaalse täisehituse protsendi jäädes umbes 19–20% vahemikku.

Täpne lahendus rajatavate hoonete asukoha ja suuruse kohta määratakse ehitusprojekteerimise

käigus. Detailplaneeringuga on määratud hoonestusõigusega krundil hoonete suurimaks

lubatud arvuks 3 krundi kohta, mis sisaldab nii ehitusloakohustuslike kui ka

ehitusloakohustuseta hoonete arvu. Igal krundil on lubatud üks põhihoone (kaksikelamu) ja

kaks ehitusteatise kohustusega abihoonet (ehitisealuse pinnaga kuni 50 m2).

7.3 Arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused

Arhitektuursed tingimused on esitatud tabelis 2 ja joonisel 4 „Põhijoonis“ asuvas tabelis 2

„Arhitektuursed nõuded hoonetele“. Hoonete arhitektuurseid tingimusi ei piiritleta kitsalt, kuna

kontaktvööndis ei ole välja kujunenud ühtset arhitektuurset stiili. Uue hoonestuse ja haljastuse

kavandamisel tuleb tagada, et 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) ajalooline

alleestruktuur jääks piirkonna peamiseks ruumiliseks elemendiks ning uus hoonestus ega

piirdehaljastus ei hakkaks seda domineerima.

Ehitistele määratakse järgnevad arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused:

1. Hoone soovituslikud välisviimistluse materjalid

2. Lubatud katusekalded

3. Maksimaalne hoonete korruselisus

Pos

nr

Krundi kasutamise

sihtotstarve või

sihtotstarbed

Hoonete suurim

lubatud arv või nende

puudumine maa-alal

(põhihoone/abihoone)

Hoonete

suurim

lubatud

ehitisealune

pind

Hoonete lubatud

maksimaalne kõrgus

(põhihoone/abihoone)

1 Kaksikelamu maa

(EP) 100% 3 (1/2) 500 m2 9 m / 6 m

2 Kaksikelamu maa

(EP) 100% 3(1/2) 500 m2 9 m / 6 m

3 Kaksikelamu maa

(EP) 100% 3(1/2) 500 m2 9 m / 6 m

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 14

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Tabel 2. Arhitektuursed nõuded hoonetele

Hoonete soovituslikud välisviimistluse

materjalid krohv, puit, kivi

Lubatud katusekalded* 0 – 25°

Maksimaalne hoonete korruselisus 2

Arhitektuursed tingimused on esitatud tabelis 2 ja joonisel 4 „Põhijoonis“ asuvas tabelis 2

„Arhitektuursed nõuded hoonetele“. Arhitektuurseid tingimusi määrates on arvesse võetud

kontaktvööndis olemasoleva hoonestuse arhitektuurset välisilmet ja Kose vallavalitsuse poolt

väljastatud lähteseisukohti detailplaneeringule.

Planeeringulahendus lähtub põhimõttest, et uus hoonestus on ajaloolise mõisakompleksi suhtes

allutatud ning alleestruktuur jääb piirkonna peamiseks ruumiliseks ja maastikuliseks

elemendiks. Planeeringuala paikneb Oru küla ajaloolises keskuses pärandkultuuriobjekti „Oru

mõisa tee“ ääres ning Oru mõisakompleksi vahetus mõjualas, mistõttu tuleb hoonestuse ja

haljastuse kavandamisel säilitada ajaloolise teeruumi avatus ning alleepuude visuaalne

domineerivus. Kuigi mõisahoone ei ole planeeringualalt ega 3370096 Pargiaia teelt (Keskuse-

Heinamäe teelt) vahetult nähtav, on planeeringuala osa ajalooliselt väljakujunenud

mõisakeskkonnast ning hoonestuse kavandamisel tuleb arvestada piirkonna ajaloolise

ruumistruktuuriga.

Hoonete paigutamisel võib põhihoonete esifassaadid kavandada 3370096 Pargiaia tee

(Keskuse-Heinamäe tee) suunas või risti nendega. Hoonestus tuleb lahendada selliselt, et

alleepuud, ajalooline kiviaed ning Oru mõisapargi kõrghaljastus jääksid tänavaruumis selgelt

tajutavateks maastikuelementideks. Hooned ei tohi visuaalselt varjutada ega domineerida

ajaloolise alleestruktuuri üle.

Tänavaäärses alas tuleb vältida lahendusi, mis muudaksid hoonestuse tänavaruumi peamiseks

visuaalseks elemendiks. Hoonete projekteerimisel tuleb eelistada arhitektuurseid lahendusi, mis

võimaldavad alleepuude ja kõrghaljastuse säilimist piirkonna identiteeti kujundava elemendina, sh ei ole umbseinad (ilma avatäideteta) tänava ääres lubatud. Selline lahendus võimaldab

säilitada vaatekoridore olemasolevate alleepuude vahel ning tagab allee domineeriva rolli

tänavaruumis.

Arhitektuurset lahendust kavandades tuleb eelistada lihtsaid ja selgeid hoonemahtusid.

Piirkonna hoonestus on mitmekesine ning selle läheduses paiknevad nii lamekatusega

ühiskondlikud ja tootmishooned kui ka kaldega viil- ja kelpkatustega hooned. Sellest tulenevalt

on põhjendatud tagasihoidliku katusekaldega või lamekatusega hoonete kavandamine, mis

sobituvad ümbritsevasse keskkonda ega hakka konkureerima läheduses paikneva ajaloolise

mõisakompleksi ega alleestruktuuriga.

Hoonete välisviimistluses tuleb kasutada kvaliteetseid ja ajas kestvaid materjale ning vältida

silmatorkavalt domineerivaid värvilahendusi. Eelistatud on looduslähedased ja neutraalsed

toonid, mis toetavad piirkonna ajaloolist ja haljastusrohket miljööd. Ehitatavad hooned peavad

sobima ümbritseva keskkonnaga ja omavahel harmoneeruma. Hoonete arhitektuur peab olema

planeeritavasse keskkonda sobiv, heatasemeline ja ümbritsevat elukeskkonda väärtustav.

Katusekattematerjalid ja viimistlusmaterjalid peavad sobima hoone arhitektuurilahendusega ja

välisilmega.

Piirded

Piirdelahendused peavad olema tagasihoidlikud ning sobituma Oru mõisa ajaloolise keskuse

miljöösse. 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) poolsel küljel ei ole lubatud rajada

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 15

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

ulatuslikke läbimatuid hekke ega kõrgeid piirdeid. Lubatud maksimaalne kõrgus piirdeaedadele

on 1,5 m.

Planeeringuala lõunapiiril paiknev ajalooline kiviaed tuleb säilitada ning sellega paralleelselt ei

ole lubatud rajada uusi piirdeid, hekke ega muid rajatisi, mis varjaksid kiviaeda või vähendaksid

selle tajutavust maastikus. Kiviaeda käsitletakse piirkonna ajaloolise ruumistruktuuri

väärtusliku elemendina ning selle säilimine tuleb tagada nii ehitustegevuse kui ka haljastuse

rajamise käigus.

Piirete kujundamisel tuleb kasutada läbipaistvaid või osaliselt läbipaistvaid lahendusi, mis

võimaldavad säilitada olemasolevate väärtuslike maastikuelementide nähtavuse. Lubatud on

puit-, metall- ja võrkaiad, mis sobituvad hoonete arhitektuuriga ning ei moodusta tänavaruumis

visuaalselt domineerivat või täielikult suletud piiret. Läbipaistmatute piirdeaedade rajamine on

keelatud. Rajatavad piirded peavad tüübilt, värvitoonilt ja välisviimistluselt sobima rajatava

hoonestusega.

Planeeringuga seatakse põhimõte, et 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) äärses

krundiosas tuleb säilitada ajaloolise alleega tee avatud ruumiline iseloom. Tänavaäärses alas ei

ole soovituslik rajada pikki ja visuaalselt läbimatuid üheliigilisi hekke, mis varjaksid alleepuid

või vähendaksid ajaloolise teeruumi tajutavust. Piirdehaljastuses tuleb eelistada vabakujulisi

või liigiliselt mitmekesiseid istutusi ning lahendusi, mis võimaldavad alleepuude säilimist

tänavaruumi domineeriva elemendina.

Erandina on planeeringuala lääneosas lubatud rajada kuni 2 m kõrguseid läbipaistvaid võrk- või

metallpiirdeid, mille eesmärk on leevendada Käbi katastriüksusel paiknevate tootmishoonete

visuaalset mõju tulevasele elukeskkonnale. Piirded tuleb kujundada haljastusega integreeritult

ning katta ronitaimede või muu vertikaalse haljastusega, et tagada looduslähedane ja

ümbritsevasse keskkonda sobiv ilme ning pehmem üleminek erineva kasutusotstarbega alade

vahel. Piirete eesmärk on ka suurendada õuealade privaatsust ning leevendada tootmisala

visuaalset mõju.

Kaksikelamu bokside juurde kuuluvat õueala võib piirata madala piirdeaia või hekiga - bokse

eraldav piire ei tohi olla kõrgem kui 1,2 m. Kui bokside vahele soovitakse rajada hoopis hekk,

siis see peaks olema samuti kuni 1,2 m kõrgune, vabakujuline ja looduslähedane, et sobituks

keskkonda.

7.4 Liiklus- ja parkimiskorraldus

Planeeritav ala külgneb munitsipaalteega 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee)

(asfaltkattega, laiusega ca 5 m, heas seisukorras). Juurdepääs planeeritud kruntidele Pos 2 ja

Pos 3 on planeeritud krundi idapoolselt piirilt ja krundile Pos 1 on planeeritud juurdepääs

põhjapoolselt piirilt. Mahasõitude täpsed asukohad määratakse projekteerimise staadiumis.

3370096 Pargiaia teelt (Keskuse-Heinamäe tee katastriüksuselt) nii, et need ei häiriks Pargiaia

tee ja Lasteaia tee (3370093) ristmiku toimimist.

Planeeritud kruntidele on detailplaneeringuga määratud juurdepääsu asukohad joonisel 4.

Leppemärk „Juurdepääs krundile“ näitab krundi külge millelt juurdepääs on lubatud rajada.

Parkimine tuleb lahendada krundisiseselt parkimisala näol vastavalt teede ja tänavate standardis

EVS 843:2016 „Linnatänavad“ väljatoodud parkimisnormatiivile. Parkimiskohtade

minimaalne arv ühe krundi kohta on 4, millest osa võivad olla rajatud ka hoonesiseselt, näiteks

garaažis. Külaliste parkimine tuleb lahendada samuti krundisiseselt. Parkimisala on soovituslik

rajada osaliselt kõvakattega (soovituslikult murukivist). Parkimisalade täpsed asukohad ja

kujud määratakse hoonete projekteerimise käigus.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 16

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.5 Ehitistevahelised kujad

Planeeritud hoonestusalale ehitamisel tuleb arvestada tuleohutusklasside ja hoonete vaheliste

kujadega vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded“. Hoonetevaheline tuleohutuskuja peab olema vastavalt väljatoodud määruse

§-i 22 lõikele 2 kaheksa meetrit. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt võib lõikes 2 nimetatud kuja

arvestamisel ühe katastriüksuse piires lugeda üheks hooneks hoonetekompleksi, kui sellised

hooned on samast tuleohutusklassist. Päästetööde tegemiseks peab päästemeeskonnale olema

tagatud ehitisele piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega.

Hoone tulepüsivusklass tuleb määrata ehitusprojekteerimisel.

7.6 Tehnovõrkude lahendus

Joonisel 5 esitatud planeeritud tehnovõrkude asukohad on põhimõttelised ja täpsustatakse

projekteerimise käigus sõltuvalt vajadusest.

7.6.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Vaarika katastriüksusel asuvad vee-ettevõtjale OÜ Kose Vesi kuuluvad vee- ja

kanalisatsioonitorustikud. Vaarika katastriüksuse siseselt on välja ehitatud ühisveevärgi

liitumispunkt ühe üksikelamu tarbeks. Kanalisatsiooni liitumispunkti Vaarika kinnistule

ettenähtud ei ole. Lähim võimalus liituda isevoolse kanalisatsiooniga on kaevus KK-3-13

Lasteaia teel või siis kaevus KK2-2 Krolle teel. Planeeringualale rajatavate hoonete vee- ja

kanalisatsiooniga liitumine on seega ette nähtud olemasolevast ühisveevärgi ja

-kanalisatsioonitorustikest. Iga rajatava kaksikelamu osa veevarustuse tagamiseks ja reovee

ärajuhtimiseks rajatakse olemasolevast ühisveevärgi ja kanalisatsioonitorustikust vee- ja

kanalisatsioonitorustikud, uued majaühendustorustikud ja liitumispunktid.

Liitumine ühisveevärgiga

Planeeritud kruntide liitumiseks ühisveevärgiga tuleb rajada kruntide siseselt uus veetorustik

planeeringualal olemasolevast PE De110 ühisveevärgitorustikust. Torustikku ei ole võimalik

paigaldada Keskuse-Heinamäe tee katastriüksusele vähese vaba ruumi ning alleepuude

läheduse tõttu, seega tuleb rajada krunte teenindav ühisveevärgitorustik kruntide siseselt ning

nende kasutamiseks ja hooldamiseks sõlmida isiklik kasutusõigus ettevõte OÜ Kose Vesi

kasuks.

Veetorustik tuleb välja ehitada PE veetorust surveklassiga PN10 (10 bar). Torude ühendamisel

võib kasutada ainult elekterkeevisliitmikke või mehaanilisi mittelahtivõetavaid liitmikke

(näiteksHawle ISO-liitmikud). Liitmike surveklass peab olema vähemalt võrdne veetoru

surveklassiga.Rajatud veetorustikule tuleb teha hüdrauliline surveproov. Surveproovi saab

tellida ka Kose Vesipoolt. Katsetada tuleb toru töösurvega 10 bar. Rõhulang võib 30 min

jooksul olla kuni0,2 bar. Surveproov tuleb läbi viia avatud kaevikuga ja OÜ Kose Vesi esindaja

kohalolekul, keskoostab surveproovi akti. Vee liitumispunktideks on maakraan (sh

veeliitumispunkt tuleb igale paarismaja osale eraldi rajada). Kaksikelamute puhul tuleb

veemõõdusõlm välja ehitada igale paarismaja osale.

Liitumine ühiskanalisatsiooniga

Planeeritud kruntide liitmiseks ühiskanalisatsiooniga tuleb rajada uus kanalisatsioonitorustik

alates kaevust KK-3-13 Lasteaia teelt kuni planeeritud kruntideni. Torustikku ei ole võimalik

paigaldada Keskuse-Heinamäe tee katastriüksusele vähese vaba ruumi ning alleepuude

läheduse tõttu, seega tuleb rajada krunte teenindav ühisveevärgitorustik kruntide siseselt ning

nende kasutamiseks ja hooldamiseks sõlmida isiklik kasutusõigus ettevõte OÜ Kose Vesi

kasuks. Liitumistrassi projekteerimisel on vajalik tagada eelnevalt kanalisatsioonitorustiku

poolt läbitavate kinnistute omanike nõusolek (ehk KOV-ilt ning Välja kinnistu omanikult).

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 17

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Isevoolne kanalisatsioonitorustik tuleb rajada PVC De160 täisseinalistest muhvtorudest

(EN1401-1), rõngasjäikusega vähemalt SN4 (4 kN/m2). Toruliitmikud (torukolmikud, muhvid,

põlved, otsakorgid jm) peavad vastama samale standardile kui torustikud ning olema

valmistatud sama tootja poolt. Kanalisatsioonikaevud peavad olema tööstuslikult toodetud ning

valmistatud kas HDPE-st või PPst,vastavalt EN 13598-le. Kaevud peavad olema veekindlad

keeviskaevud või elementidest kokkumonteeritavad (näiteks Pipelife Eesti AS, PRO

moodulkaevud). Kanalisatsioonikaevu põhjadpeavad olema sujuva ja siledapinnalise

voolurenniga, topeltpõhjalised. Ennem kaeviku kinniajamist näidata paigaldatud torustik ette

OÜ Kose Vesi esindajale.Kanalisatsiooni paisutuskõrguseks loetakse kinnistu poolt esimese

ühiskanalisatsiooni juurde kuuluva kanalisatsioonikaevu kaane kõrgusest 10 cm võrra madalam

tase. Kinnistu kanalisatsioonil peavad olema allpool ühiskanalisatsiooni paisutustaset

paiknevatel reoveeneeludel kaitseseadmed uputuste ja tagasivoolu vältimiseks. OÜ Kose Vesi

ei vastuta paisutuskõrgusest allpool olevatest sanitaarseadmetest tingitud uputuse eest.

Kanaliseeritav reovesi peab vastama Kose vallavalitsuse määruses nr 5, 05.10.2009 „Reovee

ärajuhtimistasu diferentseerimisjuhend“, reostusgrupi RG-1 esitatud nõuetele.Sademe- ja

pinnavee juhtimine kanalisatsiooni on keelatud.

Arvestuslik vee kogus on ühel leibkonnal, arvestades keskmist ühiktarbimist ja keskmist

leibkonna suurust, ca 0,5 m3/ööpäevas. Arvestuslik tekkiv reovee kogus on samuti ühe

leibkonna puhul ca 0,5 m3/ööpäevas. Planeeringualal paiknevate kinnistute liitumiseks

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga tuleb koostada vee- ja kanalisatsiooni põhiprojekt. Projekti

koostamiseks küsida ettevõttelt OÜ Kose Vesi projekteerimistingimused. Ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooni rajatiste tööprojekti koostamisel kooskõlastada need ettevõttega OÜ Kose

Vesi.

Liitumispunktist alates ehitab kinnistusisesed torustikud ning veemõõdusõlme välja kinnistu

omanik. Enne veemõõdusõlme ei tohi olla hargnemisi. Veemõõdusõlm peab vastama OÜ Kose

Vesi nõuetele. Veemõõdusõlme tarvis annab ja paigaldab veearvesti OÜ Kose Vesi. Veearvesti

kandur veemõõdusõlmes peab olema ette nähtud 110 mm pikkusele veearvestile. Torustike

ülevaatuseks ning veearvesti saamiseks tuleb ühendust võtta OÜ Kose Vesi

klienditeenindusega.

Joonisel 5 on näidatud üks võimalik lahendus vee- ja kanalisatsioonisüsteemi lahendamiseks.

Vee- ja kanalisatsioonitorustikele on seadusest tulenevad kaitsevööndid 2 m toru teljest

mõlemale poole.

7.6.2 Sademevesi

Olemasolev olukord

Planeeringuala lääneosas paikneb olemasolev kraav, mis tagab piirkonna sademe- ja pinnasevee

ärajuhtimise ning võtab vastu ka Oru mõisa pargi alalt lähtuvaid sademe- ja pinnasevee

vooluhulki. Seetõttu on tegemist piirkondliku tähtsusega kuivenduselemendiga, mille

toimimine tuleb säilitada. Planeeringuala läänepiiril paiknev kraav ei kuulu

maaparandussüsteemi rajatiste koosseisu.

Maa-ameti mullastiku kaardi andmetel esineb planeeringualal gleistunud leostunud mulda ja

koreserikast rähkmulda. Planeeringuala vahetus läheduses (praegune Keskuse tee 6 loodenurk)

koostatud geoloogilise uuringu (AS Geotehnika Inseneribüroo, töö nr 2526, 2013) andmetel

koosneb pinnase ülemine osa kruusast ja liivasest moreenist, mille all paikneb juba ligikaudu

0,9 m sügavusel murenenud lubjakivi. Sellest tulenevalt on ala geoloogilised tingimused

sademevee immutamiseks osaliselt soodsad, kuid õhukese pinnakatte ja kõrgel paikneva

aluspõhja tõttu ei ole võimalik detailplaneeringu koostamise etapis põhjendatult eeldada kogu

sademevee immutamist kinnistul.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 18

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Kose Vallavalitsuse poolt väljastatud detailplaneeringu lähteseisukohtade kohaselt tuleb

sajuveed immutada oma krundil või suunata krunti läbivasse kraavi, mis peab jääma toimima.

Kraavi käsitletakse olulise sademevee ärajuhtimise elemendina ning see võib olla kujundatud

maastikuelemendina, sealhulgas madala ja laugjate nõlvadega murustatud süvendina, mis on

niidetav, ohutu ning säilitab vee mahutamise ja pinnasesse imbumise võime. Lähteseisukohtade

kohaselt on kraavi asendamine torustiku või drenaažiga lubatud üksnes erandjuhul.

Planeeringulahendus

Käesoleva detailplaneeringuga säilitatakse planeeringuala lääneosas paiknev olemasolev kraav

avatud kujul ning selle toimivust ei vähendata. Kraav jääb täitma piirkondliku sademe- ja

pinnasevee ärajuhtimise funktsiooni ning toimib ühtlasi sademevee viibutus- ja kogumisalana.

Kui soovitakse siiski kraavi asendada drenaažitorustikuga, tuleb projekteerimisel esitada

vähemalt 7. taseme veevarustuse- ja kanalisatsiooniinseneri koostatud hüdrauliline arvutus või

modelleerimine, millega tõendatakse süsteemi läbilaskevõime tippkoormuste ajal, hinnatakse

kraavi mahulise puhvervõime vähenemist ning tõendatakse, et lahendus ei suurenda

üleujutusriski naaberkinnistutel. Samuti tuleb määrata torustiku servituudivajadus ja

hoolduskohustus.

Planeeringualal tekkiv sademevesi suunatakse eelistatult haljasaladele, kus on võimalik selle

loomulik viibutamine ja osaline immutamine pinnasesse. Katustelt, parkimisaladelt ja muudelt

kõvakattega pindadelt kogutav sademevesi juhitakse kontrollitult olemasolevasse kraavi.

Vajadusel nähakse ehitusprojekti koostamisel ette täiendavad sademevee viibutusmeetmed, et

vähendada vooluhulkade järsku suurenemist intensiivsete sademete ajal.

Projekteerimisel on soovitatav kasutada sademeveelahendusi, mille peamine eesmärk on

pikendada sademevee äravoolu aega. Viibeaega suurendavad looduslähedased

sademeveelahendused nagu näiteks vett läbilaskev katend (kõnniteede ja parklate rajamisel

paigaldada vahedega sillutuskivid), kasvukast või vihmapeenar. Sademevee lahenduse

projekteerimisel on soovituslik arvesse võtta juhendis „Looduslähedased sademeveesüsteemid:

Eesti kliimasse sobivad sademeveelahendused“ toodut (koostajad Balti Keskkonnafoorum,

Eesti Maaülikool ja Viimsi Vallavalitsus).

Sademevee käitlemise täpne tehniline lahendus, sealhulgas sademeveetorustike,

viibutusseadmete, kraavi ristlõigete ning võimalike immutusalade projekteerimine,

lahendatakse ehitusprojekti koostamise käigus. Lahenduse koostamisel tuleb tagada

olemasoleva kraavi toimivuse säilimine ning vältida negatiivset mõju naaberkinnistute

kuivendustingimustele.

Arvestades planeeringuala geoloogilisi tingimusi, olemasoleva kraavi paiknemist ning

detailplaneeringu lähteseisukohti, ei kavandata käesoleva detailplaneeringuga kraavi

torustamist ega selle kuivendusfunktsiooni vähendamist. Planeeringulahendus lähtub

põhimõttest, et sademevesi käideldakse võimalikult suures ulatuses tekkekohal ning üleliigne

vesi juhitakse olemasolevasse kraavi.

7.6.3 Tuletõrje veevarustus

Tuletõrje veevarustus on tagatud planeeringuala vahetus läheduses asuvast olemasolevast

tuletõrje veevõtukohast, mis asub Keskuse tee 6 katastriüksusel (vt joonis 3). Veevõtukoht jääb

planeeringualast linnulennult 30 m kaugusele (sh planeeritud hoonetest 75-180 m kaugusele

mõõdetuna mööda teed). Tuletõrje veevõtukoht vastab EVS 812-6:2012+A1+A2 standardis

väljatoodud nõuetele. Kuivhüdrandid on võimelised tagama nõutud tuletõrje veevõtuhulka 10

l/s kolme tunni jooksul.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 19

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 8. Veevõtukoha asukoht (mai, 2026.a)

7.6.4 Elektrivarustus

Detailplaneeringu alal asuvad Elektrilevi OÜ-le kuuluv elektri madalpinge õhuliin ja

tänavavalgustuse madalpingekaabel. Elektrilevi OÜ on väljastanud elektrivõrguga liitumiseks

tehnilised tingimused nr 515895.

Planeeringuala liitumine elektrivõrguga on võimalik Paju:(Kose) alajaama 0,4 kV fiidri F5

õhuliini baasilt. Nimetatud fiidrist F5 on ette nähtud uuele objektini 0,4 kV maakaabelliin, mille

asukoht on näidatud joonisel 5.

Objektide elektrivarustuseks on planeeritud kinnistute piiridele 0,4 kV liitumiskilbid.

Liitumiskilbid on planeeritud tarbijate kruntide piiridele ühe- ja kahekohalisena teealasse.

Liitumiskilbid peavad olema alati vabalt teenindatavad.

Liitumispunktide ja madalpingekaabli soovituslikud asukohad on näidatud joonisel 5

„Tehnovõrkude joonis“ ning nende konkreetne asukoht määratakse ehitusprojekteerimisel.

Elektritoide liitumiskilbist hooneni on nähtud ette samuti maakaabliga. Elektrimaakaablitele

kehtib kaitsevöönd 1 m maakaabli teljest mõlemale poole. Teisi kommunikatsioone ei ole

lubatud planeerida elektrikaablite kaitsetsoonidesse. Elektrilevi OÜ tehnorajatiste

maakasutusõigused tuleb tagada servituudialana. Peale planeeringu kehtestamist,

liitumislepingu sõlmimist ja liitumistasu tasumist projekteerib ja ehitab Elektrilevi OÜ

elektrivõrgu.

Lisaks on lubatud paigaldada päiksepaneele. Lubatud on kasutada päikseenergia

tootmisseadmeid elektri tootmiseks peamiselt oma majapidamise tarbeks.

Tuletõrje veevõtumahutid

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 20

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.6.5 Soojusvarustus

Hoonete soojavarustus lahendatakse lokaalselt. Lubatud kütteallikad on maaküte, elektriküte,

õhk-õhk ja õhk-vesi soojuspumbad, tahkeküte ja päikesepaneelid. Rajatise ehitamisel

naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m on vajalik kinnistuomaniku kirjalik nõusolek. Nõuded

taastuvenergia rajatiste (päikseenergia ja maasoojussüsteemid) rajamise ja sh vahekauguste

osas on toodud Kose valla üldplaneeringu seletuskirjas ptk 5.10. Rajatiste kavandamisel tuleb

jälgida Kose valla üldplaneeringus toodud nõudeid. Üldplaneeringu järgselt on soovituslik

maaküttekontuuri kaugus krundi piirist minimaalselt 5 m.

Päiksepaneele on lubatud rajada vaid hoonete katusele ja/või fassaadile.

Keelatud on kasutada looduskeskkonda saastavaid järgnevaid kütteliike: põlevkivi, raskeõlid ja

kivisüsi. Täpsem soojavarustus lahendada hoone projekteerimise käigus. Hoonete rajamisel

peab silmas pidama energiatõhususe nõudeid (Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri

11.12.2018 määrus nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“). Hoone

energiasäästlikus aitab kokku hoida küttekulusid ja säästa looduskeskkonda.

7.6.6 Sidevarustus

Planeeringualal, Keskuse-Heinamäe tee katastriüksusel, asub sidekanalisatsioon. Vastavalt

ELASA poolt väljastatud tehnilistele tingimustele on võimalik sidekanalisatsiooniga liituda

ELASA sidekaevust 037YK02, milles on kaablimuhv 037YM02.

Planeeringualale sideühenduse loomiseks on seega kaks võimalust. Võimalik on lahendada

mobiilside baasil ning perspektiivis on võimalik liituda ka ELASA kaablitega. Tööde

teostamine ELASA sidevõrgus võib toimuda vaid ELASA volitatud esindaja, AS Connecto

Eesti, juuresolekul. Tööde teostamine Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse sidevõrgu

liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult AS Connecto Eesti järelevalvajaga.

Vastavalt ELASA poolt väljastatud tehnilistele tingimustele nr: TT5720

tuleb sideühenduse loomiseks (vt lisade kaust):

• Rajada sidetrass (multitoru 14/10 ja kaabel min Ø6mm) ELASA sidekaevuni 037YK02

(näidatud joonisel 5);

• Multitoru ja kaabli toomine sidekaevu 037YK02 võib toimuda vaid ELASA volitatud

esindaja, AS Connecto Eesti, juuresolekul;

• Sidekaevu 037YK02 jätta kaablivaru 15 m;

• Rohkem kui ühe sideühenduse rajamiseks tuleb paigaldada kliendikaev või kapp koos

muhviga, kus saab teha hargnemise;

• Kaabli ühendamiseks muhvi 037YM02 tuleb teenust pakkuval sideoperaatoril tellida

ELASA’lt klienditellimus KLT;

• Kaabli ühendamise muhvi teostab AS Connecto Eesti;

• Kiudude keevitamine teostada vastava kiudude jaotusskeemile (väljastatakse koos

KLT tööga);

• ELASA sidevõrguga seonduva sidetrassi teostusjoonis või kulgemise skeem edastada

ELASA’le koos KLT tööga andmebaasi ELA-12 vahendusel.

Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse (ELASA) elektroonilise sidevõrgu säilimiseks on vajalik

ehitusprojektis ette näha järgmised punktid:

• Liinirajatise kaitsevööndis on liinirajatise omaniku loata keelatud igasugune tegevus,

mis võib ohustada liinirajatist (Elektroonilise side seadus, peatükk 11);

• Liinirajatise kaitsevööndis töötamisel on pinnase töötlemisel keelatud

mehhanismide/masinate kasutamine ja kõik tööd tuleb teostada käsitööna;

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 21

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

• Ehitusprojekt esitada kooskõlastamiseks Eesti Lairiba Arenduse SA võrguhalduse

infosüsteemi (ELVI) kaudu;

• Ehitusloakohustusega tehnorajatise ehitamine kaitsevööndis on lubatud ainult vastavalt

kooskõlastatud ehitusprojektile KOV poolt väljastatud ehitusloa alusel;

• Majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus,

kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ vastava

tegutsemisluba EstWin liinirajatise kaitsevööndis tegutsemiseks on vajalik taotleda

järgmiste tööde tegemiseks:

o mullatööde tegemine sügavamal kui 0,3 meetrit ja küntaval maal sügavamal kui 0,45

meetrit;

o mis tahes mäe-, laadimis-, süvendus-, lõhkamis-, üleujutus-, niisutus- ja

maaparandustööd;

o puude istutamine ja langetamine;

o vees paikneva liinirajatise kaitsevööndis süvendustööde tegemine, veesõiduki

ankurdamine ning heidetud ankru, kettide, logide, traalide ja võrkudega liikumine,

veesõidukite liiklustähiste ja poide paigaldamine ning jää lõhkamine ja varumine;

o pinnases paikneva liinirajatise kaitsevööndis löökmehhanismidega töötamine,

pinnase tihendamine või tasandamine, transpordivahenditele ja mehhanismidele

läbisõidukohtade rajamine;

o muu infrastruktuuri avarii kõrvaldamine.

7.7 Haljastuse ja heakorra põhimõtted

7.7.1 Haljastuse põhimõtted

Planeeringualal asub peamiselt heinamaa ning osaliselt kõrghaljastust, neist

märkimisväärsemad on alleepuud (vt fotod 3, 4, 5). Detailplaneeringu koostamisel on

maastikuarhitekt hinnanud olemasolevat olukorda, ning joonisel 3 – „Tugiplaan“ on esitatud

haljastuse inventuur, kus märgiti ära puuderühmad, hekid, väärtuslikud maastikuelemendid ja

üksikpuud, mida peab säilitama, ja nende alusel on leitud kohad, kuhu on võimalik ehitada.

Säilitamisväärseks peeti kõiki planeeringualal asuvaid puid (sh ka Käbi tootmismaa ja Vaarika

katastriüksuse piiril asuvaid) ning kraavi. Kõrghaljastus Käbi ja Vaarika katastriüksuste piiril

toimib juba praegu visuaalse ning akustilise tõkkena. Likvideeritavaks maastikuelemendiks on

planeeringualal vaid pinnasekuhi.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 22

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 9. Likvideeritav pinnasekuhi (mai. 2026.a)

Foto 10. Säilitatav puuderivi planeeringuala lääneosas

Planeeringualal asuvat haljastust ei ole üldjuhul lubatud likvideerida.

Vaarika katastriüksusel ja selle idapoolse piiri läheduses asuvad mõisatee üksikud alleepuud,

mis tuleb säilitada ja kus tuleks allee motiivi uusistutusega taastada lähtudes ajaloolisest allee-

rütmist (ca 15–17 m), tagades puudele piisav kasvuala ja säilitades teeäärse maastiku avatuse.

Planeeringuga on määratud lähtetingimuste alusel säilitavaks tootmismaa suunaline olemasolev

kõrghaljastus ja puisturiba, mis on toimiv visuaalse ning akustilise puhverala. Sealse haljastuse

likvideerimine on lubatud vaid juhul, kui planeeringuga tõendatakse asenduslahenduse (nt

reljeefi muutmise ja uushaljastuse kombineerimisel) samaväärne või parem

mürasummutusvõime ja ekraanifunktsioon, tagades sealjuures sademevee loodusliku

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 23

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

imbumisvõime säilimise (arvestades kraavi lähedusega). Juhul kui olemasolev haljastus

asendatakse, peab uuslahendus tagama kohese visuaalse barjääri. Kasutatavate lehtpuude

minimaalne tüve ümbermõõt (1 m kõrguselt) peab olema vähemalt 16–18 cm ning okaspuude

minimaalne kõrgus 175 cm. Haljastuslahendus peab olema mitmerindeline (puud ja põõsad),

tagades aastaringse varjestuse tootmismaa suunalt.

Keskuse-Heinamaa tee katastriüksuse piirile ei ole lubatud rajada pikki ja visuaalselt läbimatuid

üheliigilisi hekke, mis varjaksid alleepuid või vähendaksid ajaloolise teeruumi tajutavust.

Piirdehaljastuses tuleb eelistada vabakujulisi või liigiliselt mitmekesiseid istutusi ning

lahendusi, mis võimaldavad alleepuude säilimist tänavaruumi domineeriva elemendina.

Kiviaeda käsitletakse planeeringus piirkonna ajaloolise ruumistruktuuri väärtusliku elemendina

ning selle säilimine tuleb tagada nii ehitustegevuse kui ka haljastuse rajamise käigus.

Kruntide haljastuse planeerimisel tuleb arvestada Kose üldplaneeringus toodud asjakohaste

nõuetega:

● väikeelamu maal tuleb tagada haljastatav/looduslikuna säiliv osa 30% krundi pindalast;

● säilitada tuleb olemasolev terve ja elujõuline (liigile omase kasvukuju ja tunnustega)

kõrghaljastus;

● rajada mitmekülgne ja rikkalik haljastus elamualadel, sh võimalusel kõrghaljastus

(kõrghaljastuse olemasolu tagab looduslähedase ja ökoloogiliselt mitmekesise

keskkonna);

● liiklusest tulenevate häiringute leevendamiseks ja meeldivama üldmulje loomiseks

säilitada ja mitmekesiselt haljastada tänavate äärsed rohealad;

● puittaimestiku istutades arvestada maa-aluse tehnovõrkude paiknemisega ning

nähtavuskoridoridega.

7.7.2 Vertikaalplaneerimine

Maapinna vertikaalplaneerimise lahendus määratakse ehitusprojekteerimisel. Sademevee

ärajuhtimise lahenduse projekteerimisel tuleb tagada krundisisese vertikaalplaneerimisega.

Vertikaalplaneerimise põhimõtteks peab olema, et sademevesi tuleb juhtida hoonetest

kaugemale ja immutada krundi piirides. Suuremahuline maapinna kõrguste muutmine

planeeringualal on keelatud.

7.7.3 Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine

Turvalise ja kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel tuleb arvestada ruumilise lahenduse

mõjuga inimeste turvatundele ja avaliku ruumi kasutatavusele. Kuritegevuse riske on võimalik

vähendada läbimõeldud planeeringu-, arhitektuuri- ja välisruumilahenduste kaudu, mis tagavad

hea nähtavuse, loomuliku järelevalve, piisava valgustatuse ning selgelt tajutava ja hooldatud

ruumistruktuuri.

Käesoleva detailplaneeringuga seatakse edasiseks projekteerimiseks järgmised

kuritegevusriske vähendavad nõuded ja tingimused:

1) Sõidukite parkimine hoone läheduses;

2) Välisvalgustuse rajamine parkimisalal ja hoonete vahetus läheduses;

3) Kasutada kvaliteetset ja vastupidavat välisvalgustust;

4) Kasutada kvaliteetseid ehitusmaterjale (uksed, aknad, lukud, klaasid);

5) Kasutada järelvalvesüsteeme (kaamerad, turvafirma vms).

7.8 Keskkonnatingimuste seadmine

Keskkonnakaitse abinõuetena planeeritaval ehitatakse välja tehnosüsteemid ning tagatakse

nende funktsioneerimine. Planeeringu elluviimisel tuleb tagada nõuetekohane reovee- ja

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 24

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

prügikäitlus, millega välistatakse reoainete sattumine pinnasesse, pinna- ja põhjavette, seda nii

ehitustegevuse, kui hoonete edasise ekspluatatsiooni käigus.

7.8.1 Jäätmehooldus

Jäätmehooldus korraldatakse vastavalt Kose valla jäätmehoolduseeskirjale. Konteinerid tuleb

paigaldada nii, et jäätmevedajal on nendele ligipääs. Jäätmevaldajal on kohustus tagada

jäätmete liigiti kogumine vastavalt kehtivatele nõuetele. Jäätmevaldajal on kohustus tagada

tekkivate olmejäätmete äravedu, mida võib teostada vastavat õigust omav ettevõte. Keelatud on

jäätmete ladustamine või ladestamine selleks mitteettenähtud kohta.

7.9 Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud

Detailplaneeringuga ei kavandata “Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi

seaduse“ §6 lõigete 1 ja 2 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevusi ega muud olulise

keskkonnamõjuga ehitustegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi kahjustumist, sh vee,

pinnase, õhu saastamist.

Majanduslikud mõjud

Planeeringu elluviimisega kaasnevad valdavalt positiivsed majanduslikud mõjud.

Planeeringuga võetakse kasutusele seni hoonestamata ja vähese kasutusintensiivsusega maa-

ala, mille tulemusena suureneb maa väärtus ning piirkonna kinnisvarafondi lisanduvad uued

eluruumid. Planeeringulahendus kasutab olemasolevat teede- ja tehnovõrkude infrastruktuuri

ning ei eelda ulatuslike uute avalike rajatiste väljaehitamist. Planeeringu realiseerimisel

suureneb mõõdukalt kohalike teenuste ja kaupade tarbimine ning pikemas perspektiivis

suureneb Kose valla maksutulu maamaksu ja elanike tulumaksu laekumise kaudu.

Kultuurilised mõjud

Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud piirkonna ajalooliselt väljakujunenud

ruumistruktuuri ja kultuuripärandiga. Uued hoonestusalad on kavandatud viisil, mis võimaldab

säilitada ajaloolise allee ruumilise mõju ning väärtusliku kõrghaljastuse. Hoonete paigutamisel,

arhitektuursete tingimuste määramisel ning piirete ja haljastuse kavandamisel on lähtutud

eesmärgist säilitada ajaloolise mõisakeskkonna iseloom ning vältida lahendusi, mis varjaksid

või vähendaksid allee ja ajaloolise kiviaia nähtavust. Planeeringulahendus ei kahjusta

arheoloogiamälestist „Kultusekivi“, selle kaitsevööndi eesmärke ega piirkonna

kultuuripärandilisi väärtusi.

Planeeringu elluviimisega kaasnev kultuuriline mõju hinnatav neutraalse kuni positiivsena.

Planeering toetab Oru küla ajaloolise keskuse jätkuvat kasutust ja arengut ning aitab korrastada

seni hoonestamata maa-ala, säilitades sealjuures piirkonna kultuuripärandilised väärtused.

Tuginedes eeltoodule, võib eeldada, et hoonete rajamisel pikaajaline negatiivne mõju

kultuurilisele keskkonnale puudub.

Sotsiaalsed mõjud

Planeeringulahendus avaldab piirkonnale valdavalt positiivset sotsiaalset mõju. Planeeringuga

luuakse võimalus uute elamispindade rajamiseks Oru küla keskusesse, kus lasteaed, põhikool,

kauplus, bussipeatus ning muud avalikud teenused paiknevad jalgsikäigu kaugusel. Selline

asukoht toetab kestlikku liikumist ja vähendab sõltuvust igapäevasest autokasutusest.

Planeering aitab kaasa Oru küla keskuse elujõulisuse säilitamisele ja piirkonna elanikkonna

kasvule. Arvestades planeeringu väikest mahtu, ei kaasne olulist koormuse kasvu

olemasolevale liiklusvõrgule ega avalikele teenustele.

Planeeritud hooned ei mõjuta olulisi vaatekohti ega rajata silmapaistvaid ja senist maastikupilti

oluliselt muutvaid objekte. Negatiivne mõju sotsiaalsele keskkonnale võib avalduda eelkõige

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 25

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

ehitusperioodil lähiümbruse elanikele põhiliselt suurenenud müra- ja vibratsioonitaseme ning

liiklussageduse näol. Tuginedes eeltoodule, võib eeldada, et pikaajaline negatiivne mõju

sotsiaalsele keskkonnale puudub.

Looduskeskkonnale avalduvad mõjud

Detailplaneeringu realiseerimisega kaasnevad mõjud ei ole ulatuslikud, kuna lähipiirkonnas on

juba kujunenud hoonestatud ja inimtegevuse poolt mõjutatud keskkond. Planeeringualal ei asu

kaitsealuseid taime- ega loomaliike ega Natura2000 ala. Tegevusega kaasnevad võimalikud

mõjud on eeldatavalt väikesed ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga. Kavandatava

tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket. Ehitiste valmimise

järgselt negatiivsed mõjud vähenevad oluliselt. Vähest valgusreostust võib tekkida

välisvalgustusest. Planeeritud hoonete rajamine ei põhjusta eeldatavalt olulise

keskkonnamõjuga tegevust, millega kaasneks pikaajaline keskkonnaseisundi kahjustumine,

sealhulgas vee, pinnase, õhusaastatuse, olulise jäätmetekke või mürataseme suurenemine.

Planeeritava tegevusega kaasneb väga vähene liikluskoormuse, mürataseme ja õhusaaste

suurenemine, kuid oodata ei ole ülenormatiivsete tasemete esinemist. Tuginedes eeltoodule,

võib eeldada, et pikaajaline negatiivne mõju looduskeskkonnale puudub.

Kokkuvõttes on detailplaneering kooskõlas piirkonna ruumilise arengu põhimõtetega.

Planeeringu elluviimisega kaasnevad valdavalt positiivsed majanduslikud ja sotsiaalsed mõjud,

kultuurilised väärtused säilivad ning olulist negatiivset mõju looduskeskkonnale ei kaasne.

7.10 Servituutide seadmise vajaduse määramine

Servituutide seadmise vajadusi kirjeldab tabel 3. Tehnovõrkude servituudid ja/või isikliku

kasutusõiguse notariaalsed lepingud sõlmitakse tehnovõrkude projekteerimise või projekti

realiseerimise staadiumis.

Tabel 3. Servituutide seadmine

Teeniv

kinnisasi/isik

Servituut /kasutusvaldus (valitsev kinnisasi/isik)

Keskuse-

Heinamäe tee

* isiklik kasutusõigus – planeeritud elektri madalpingekaabel ja

liitumispunkt (Elektrilevi OÜ kasuks)

* isiklik kasutusõigus – planeeritud kanalisatsioonitorustik (OÜ Kose

Vesi kasuks)

* isiklik kasutusõigus – perspektiivne sidekanalisatsioon ja

liitumispunkt (ELASA kasuks)

Välja * isiklik kasutusõigus – planeeritud kanalisatsioonitorustik (OÜ Kose

Vesi kasuks)

Pos 2 * isiklik kasutusõigus – planeeritud vee- ja kanalisatsioonitorustikud

(OÜ Kose Vesi kasuks)

Pos 3 * isiklik kasutusõigus – planeeritud vee- ja kanalisatsioonitorustikud

(OÜ Kose Vesi kasuks)

Käbi-Männimäe

tee

* isiklik kasutusõigus – perspektiivne sidekanalisatsioon ja

liitumispunkt (ELASA kasuks)

7.11 Planeeringu rakendamise võimalused, planeeringu elluviimisest tulenevate võimalike

kahjude hüvitaja

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid ega kahjustada ka avalikku

huvi. Katastriüksuse igakordsel omanikul tuleb tagada, et kavandatav ehitustegevus ei

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 26

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks naabermaaüksuste maa kasutamise

võimalusi (kaasa arvatud haljastus). Juhul, kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju

kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama kahju tekitanud krundi igakordne omanik.

Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne Kose vallale kohustust detailplaneeringukohaste

teede ja tehnorajatiste väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks. Kose Vallavalitsus

ja detailplaneeringust huvitatud isik sõlmivad enne detailplaneeringu kehtestamist

halduslepingu, millega lepitakse kokku detailplaneeringukohaste ehitiste ja

planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud

rajatiste väljaehitamise kohustused ja kasutamise tingimused.

Planeeringuga seatud ehitusõigused realiseerivad krundi omanikud. Krundi omanik on

kohustatud ehitised välja ehitama ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Projekteerimise käigus tuleb

leida sobilikud hoonete asukohad, juurdepääsud koos parkimisaladega, lahendada haljastus

ning määrata tehnovõrkude täpne paiknemine. Ehitusprojekti koostamise korraldab ja tasub

krundi omanik. Kokkuleppel tehnovõrke haldava ettevõttega rajab omanik vastavalt hoone

täpsele paigutusele hoonestusalas ühendused tehnovõrkudega. Planeeringu elluviimiseks

peavad kõik planeeringualal koostatavad ehitusprojektid olema koostatud vastavalt Eesti

Vabariigis kehtivatele seadustele, projekteerimisnormidele ja heale projekteerimistavale.

Keskuse-Heinamäe tee katastriüksustele planeeritud tehnovõrkude (kanalisatsioonitorustik,

elektrikaabel koos liitumispunktidega ning perspektiivne sidekanalisatsioon) projekteerimise ja

ehitustööde tellimine ning nende eest tasumine on detailplaneeringust huvitatud isiku kohustus.

Elektriühenduse loomisel tehakse koostööd Elektrilevi OÜ-ga. Peale planeeringu kehtestamist,

liitumislepingu sõlmimist ja liitumistasu tasumist projekteerib ja ehitab Elektrilevi OÜ

elektrivõrgu. Elamutele ei väljastata ehituslubasid enne nõuetekohase mahasõidu välja

ehitamist ja kasutuslubasid enne planeeritud tehnovõrkude väljaehitamist.

Planeeringualale jääb kultusekivi kaitsevöönd – tasub tähele panna, et arheoloogiamälestise

puhul võib kaitsevööndis, või ka lähialal, leiduda arheoloogilise kultuurkihi perifeerseid osi,

samuti võib olla sajandite jooksul sinna kandunud muististelt pärinevaid arheoloogilisi leide.

Kaevetöödel arvestada arheoloogiliste leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku

võimalusega. Muinsuskaitseseadusest tulenevalt (§ 31 lg 1, § 60) on leidja sellisel juhul

kohustatud tööd katkestama, jätma leiu leiukohta ning teatama sellest Muinsuskaitseametile.

Planeering viiakse ellu kahes etapis. Esimeses etapis moodustatakse detailplaneeringujärgsed

krundid ja rajatakse mahasõidud, mille ehitusega samaaegselt rajatakse ka kruntide

teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud koos liitumispunktidega (veetorustik,

kanalisatsioonitorustik ja elektriühendused). Teises etapis rajatakse planeeritud kaksikelamud

ja abihooned koos nende toimimiseks vajalike majaühendustega.

KOSE VALLAVALITSUS

___________________________________________________ Hariduse tn 1, 75101 Kose alevik Telefon + 372 54 620 123 E-post: [email protected]

Kose vald, Harjumaa Veebileht www.kosevald.ee

Registrikood 75011547 Konto EE872200001120132608

Lp koostöö tegija ja kaasatav

(vastavalt nimekirjale) Meie /kuupäev digiallkirjas/ nr 7-1.2/1215

Detailplaneeringu kooskõlastamine ja arvamuse küsimine (Oru küla Vaarika

katastriüksuse detailplaneering)

Menetlemisel on Oru külas asuva Vaarika katastriüksuse detailplaneering (Paabor Projekt OÜ töö

nr DP-7-2026), mis algatati Kose Vallavalitsuse 04.05.2026 korraldusega nr 117.

Detailplaneeringu algatamisest teavitati 29.05.2026 kirjaga nr 7-1.2/505-1.

Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lõikele 1 ja Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määruse nr 133

„Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ § 3

punktile 7 (arheoloogiamälestise 18026 kaitsevöönd) ja punktile 10 (tuleohutusnõuded) esitame

kõnealuse detailplaneeringu Teile kooskõlastamiseks ning arvamuse avaldamiseks.

Planeeringuala pindala on ca 1 ha ning see hõlmab Vaarika (33701:001:0394) katastriüksust ning

tagamaks nõuetekohast juurdepääsu ja tehnovõrkudega varustamist osaliselt ka Keskuse-

Heinamäe tee (33801:001:0478) katastriüksust.

Detailplaneeringuga on kavandatud Vaarika katastriüksuse jagamine kolmeks elamumaa

sihtotstarbega katastriüksuseks (krundi kasutamise sihtotstarbeks määratakse kaksikelamu maa).

Planeeringualasse kaasati juurdepääsu tagamiseks ka osaliselt Keskuse-Heinamäe tee

katastriüksus, mille sihtotstarvet ega olemasolevaid piire ei muudeta. Detailplaneeringuga

määratakse planeeritud elamumaa kruntidele ehitusõigus kaksikelamute ning abihoonete

rajamiseks. Planeeringulahendus lähtub põhimõttest, et uus hoonestus on ajaloolise

mõisakompleksi suhtes allutatud ning alleestruktuur jääb piirkonna peamiseks ruumiliseks ja

maastikuliseks elemendiks..

Palume planeering kooskõlastada või planeeringule arvamus esitada 30 päeva jooksul.

Planeerimisseaduse § 133 lõike 2 kohaselt kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud

ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi

kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui

seadus ei sätesta teisiti.

Detailplaneeringu projekt asub kirjale lisatud digikonteineris „Oru külas Vaarika katastriüksuse

detailplaneering.asice“.

Detailplaneeringu dokumentidega on võimalik veel tutvuda

https://www.kosevald.ee/dokumendiregister ja

https://evald.ee/kosevald/#/planeeringud/planeeringud/557.

2

Küsimused ja täiendav info: Kose Vallavalitsuse majandusosakond maakorraldaja,

[email protected], telefon 53095306.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ott Valdma

vallavanem

Raili Ilves, [email protected], +372 5309 5306

Leppemärgid:

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress

Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

-

SITUATSIOONISKEEM

1 A4

0

Olemasolev katastriüksuse piir

10. juuni 2026

400m

200m

S

N

Planeeringuala piir

11203 Kolu-Tammiku tee

M

ÜH

ÜH

ÜH

M

MM

M

M

M

M

M

E

E E

E

E

E E

E

E

E

E

E

T

T

T

T T

T

T T T

TT T

Ä

Ä

Ä

Ä

ÜL

ÜL ÜL

M

M

E

E E

E

J

V

11203 Kolu-Tammiku tee

kauplus

Oru Lasteaed Mesimumm

Oru Põhikool

Oru külakeskusOru

mõis

B B

B

33 70

09 6

Pa rg

ia ia

te e

(k at

.K es

ku se

-H ei

na m

äe te

e)

3370112 Kesku se-Heinamäe tee

(ka t. K

esku se-Heinamäe tee)

3370110 Vana tee

3370110 Vana tee

Lasteaia tee

M

B

1

2

3

4

5

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

16. aprill 2026 1:2000

KONTAKTVÖÖNDI ALA PLAAN

2 A2

Elamumaa

Ühiskondlike ehitiste maa

Maatulundusmaa

Katastriüksuste sihtotstarbed

Planeeritud krundi piir

kontaktvööndi detailplaneering

Olemasolev tuletõrje veevõtukoht B Bussipeatus

Leppemärgid:

Planeeringuala piir

Olemasolev katastriüksuse piir

E

ÜH

M

ÄrimaaÄ TootmismaaT

S

N

Jäätmehoidla maaJ Veekogu maaV

Üldkasutatav maaÜL

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Oru külas Tähti ja Välja katastriüksuste detailplaneering (algatatud Kose vallavalitsuse 21. aprill 2026 korraldusega nr 100, koostamisel)

1

Oru külas Keskuse tee 1 katastriüksuse detailplaneering (algatatud Kose vallavalitsuse 15.oktoober.2024 korraldusega nr 336, koostamisel)

2

Oru küla elamugrupi detailplaneering (kehtestatud Kose vallavalitsuse 26. aprill 2007 korraldusega nr 104)3

Oru külas Tähepaju katastriüksuse detailplaneering (kehtestatud Kose vallavalitsuse 12. jaanuar 2026 korraldusega nr 6)4 Oru külas Uuenurme katastriüksuste detailplaneering (kehtestatud Kose vallavalitsuse 29. august 2023 korraldusega nr 536)5

Keskuse tee 2

olemasolev elektrikilp

olemasolev tuletõrjeveevõtukoht

Ke sk

us e-

H ei

na m

äe te

e

Oru mõisa park Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

10. juuni 2026 1:500

TUGIPLAAN

3 A2

Leppemärgid:

Olemasolev avalik tee (asfaltkattega)

Olemasolev tuletõrjehüdrant

Puu

Olemasolev hoone

Katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a. Töö nr. 1805-04.26. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud.

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Olemasolev tehnovõrgu kaitsevöönd

Olemasolev elektriõhuliin

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev veetorustik

Olemasolev survekanalisatsioonitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolev isevoolne kanalisatsioonitorustik

S

N

Säilitamisväärne haljastus

Muinsuskaitseline kaitsevöönd

Oru mõisa park

Säilitamisväärne kraav

Oru pargi kiviaed (kultuurilise väärtusega)

Ke sk

us e-

H ei

na m

äe te

e

EPk100%2625 m2

2 / 1 9 / 6

500 m22 1 / 2

3

2

1

P4

EPk100%2604 m2

2 / 1 9 / 6

500 m23 1 / 2

6,5

10

6, 5

6,3

4 4

6,2

4 4

10

10

6,5

6,4

6,4

5,9

4

Pargiaia tee 12

Pargiaia tee 10

Pargiaia tee 8

EPk100%2628 m2

2 / 1 9 / 6

500 m21 1 / 2

P4

10

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

08. juuli 2026 1:500

PÕHIJOONIS

4 A2

Leppemärgid:

Olemasolev avalik tee (asfaltkattega)

Olemasolev hoone

Katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a. Töö nr. 1805-04.26. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud. 4.Hoonete suurused, asukohad ja pindalad täpsustatakse projekteerimise käigus. Ehitusprojekti mahus esitada koos põhihoone projektiga abihoone projekt või vähemalt visuaalne eskiis. Abihoone välisilme peab olema kooskõlas põhihoone välisilmega, kasutama sarnaseid viimistlusmaterjale. 5. Tingmärk "juurdepääs krundile" näitab krundi külge millelt juurdepääs on võimalik rajada. Täpne asukoht määratakse projekteerimise käigus.

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Olemasolev elektriõhuliin

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev veetorustik

Olemasolev survekanalisatsioonitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolev isevoolne kanalisatsioonitorustik

S

N

Juurdepääs krundile5

Määratud ehitusõiguse aken

EPk100%2604 m2

2 / 1 9 / 6

500m21 1 / 2 Pos nr

Krundi planeeritud suurus (m2)

Suurim hoonete kõrgus (m) (elamu/abihoone)

Suurim korruselisus (kaksikelamu/abihoone)

Krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaal (%)

Hoonete arv krundil (kaksikelamu/abihoone) Hoonete suurim ehitisealune pind

Planeeritud min. parkimiskohtade arvP4

TABEL 1. KRUNDI MÄÄRATUD EHITUSÕIGUSED

Krundi positsiooni nr Pos 1, Pos 2, Pos 3

Katastriüksuse sihtotstarve Elamumaa 100%

Krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed Kaksikelamu maa (EPk) 100%

Hoonete suurim lubatud arv 2 (1 kaksikelamu + 2 abihoonet)

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind 500 m2

Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus** kaksikelamul 9 m, abihoonel 6 m

TABEL 2. ARHITEKTUURSED NÕUDED HOONETELE

Krundi positsiooni nr Pos 1, 2, 3

Hoonete soovituslikud välisviimistluse materjalid kaasaegsed, looduslikud (puit, kivi, krohv)

Lubatud katusekalded** 0 - 25°

Suurim lubatud korruselisus 2 kaksikelamul, 1 abihoonel

Lubatud piirete maksimaalne kõrgus üldiselt kuni 1,5 m; läänepoolsel piiril lubatud 2 m

Soovituslik piirete materjal osaliselt läbipaistev (puit, kivi, metall)

Soovituslik hoone asukoht*

Soovituslik krundile juurdepääsu ja parkimisala asukoht*

Parkimiskoht*

Pargiaia tee 8 Lähiaadressi ettepanek

Planeeritud krundi piir

1 Pos nr

Planeeritud hoonestusala piir

Planeeritud piirdeaia asukoht*

Säilitatava kraavi asukoht

Säilitatav kõrghaljastus

Soovituslik kõrghaljastuse asukoht

Soovituslik põõsa/madala puu asukoht

* illustreeriv asukoht, täpsem asukoht määratakse projekteerimise staadiumis

Planeeringualal asuv tehnovõrgu kaitsevöönd Muinsuskaitselise objekti kaitsevöönd (Kultuskivi)

Ke sk

us e-

H ei

na m

äe te

e

3

2

1

6,5

10

6, 5

6,3

4 4

6,2

4 4

10

10

6,5

6,4

6,4

5,9

4

Side liitumiskaev 037YK02

SLPx2

SLPx2 VLPx2

VLPx2

K1 K1

K1 K1

K1

K1

K1 K1

K1

K1

KLP

KLP

V1 V1

V1 V1

V1 V1

V1 V1

V1

K1

K1 K1

VLPx2

SLPx2

KLP

10

Olemasolev tehnovõrgu kaitsevöönd

Olemasolev elektriõhuliin

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev veetorustik

Olemasolev survekanalisatsioonitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolev isevoolne kanalisatsioonitorustik

S

N

Pos nr

Planeeritud hoonestusala piir

Planeeritud piirdeaia asukoht*

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-7-2026

Aadress Vaarika, Oru küla, Kose vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

Buildtrans OÜ

Oru külas Vaarika katastriüksuse detailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Kose Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

29. juuni 2026 1:500

TEHNOVÕRKUDE JOONIS

5 A2

Leppemärgid:

Olemasolev avalik tee (asfaltkattega)

Olemasolev hoone

Katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Soovituslik hoone asukoht*

Soovituslik krundile juurdepääsu ja parkimisala asukoht*

Planeeritud krundi piir

1

* illustreeriv asukoht, täpsem asukoht määratakse projekteerimise staadiumis

Säilitatav kõrghaljastus

KLP Planeeritud kanalisatsiooniliitumispunkt

SLP Perspektiivne sideliitumispunkt

VLP Planeeritud veeliitumispunkt Planeeritud elektriliitumispunkt

V1 Planeeritud veetorustik* K1 Planeeritud kanalisatsioonitorustik*

Planeeritud elektri madalpingekaabel*

Perspektiivne sidekaabel*

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a. Töö nr. 1805-04.26. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud. 4.Tehnovõrkude asukohad täpsustatakse projekteerimise käigus.

Paabor Projekt OÜ

Reg nr: 14260182

Malli tn 3

Lombi küla, Tartu vald

Tel: +372 5358 6223

E-mail: [email protected]

Detailplaneeringu nr: DP-7-2026

HARJU MAAKOND, KOSE VALD

ORU KÜLAS

VAARIKA KATASTRIÜKSUSE

DETAILPLANEERING

Planeeringu algataja: Kose Vallavalitsus

Planeeringu koostamisest huvitatud isik: Buildtrans OÜ

Detailplaneeringu koostas: PAABOR PROJEKT OÜ

Koostaja: Marlen Paabor (magistrikraad maastikuarhitektuuris)

/allkirjastatud digitaalselt/

Kontrollis: Gerly Toomeoja (Volitatud maastikuarhitekt, tase 7)

/allkirjastatud digitaalselt/

TARTU 2026

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 2

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

SISUKORD

1. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUS ....................................................................................... 3

2. PLANEERITAVA ALA SUURUS JA ANDMED PLANEERINGUALA MAA-ALA KOHTA ............................ 3

3. PLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ............................................................................................ 3

4. LÄHTEMATERJALID JA ARVESTAMISELE KUULUVAD DOKUMENDID ............................................... 3

5. GEODEETILINE ALUSPLAAN ............................................................................................................. 4

6. PLANEERINGUALA JA SELLE MÕJUALA ANALÜÜS ........................................................................... 4

6.1 Üldplaneeringust tulenevad tingimused .................................................................................... 4

6.2 Olemasolev olukord ................................................................................................................... 5

6.3 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed ........................................................... 10

6.4 Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused ................................................................ 11

7. PLANEERINGULAHENDUS .............................................................................................................. 12

7.1. Krundi hoonestusala määramine ........................................................................................... 12

7.3 Arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused ........................................................................... 13

7.4 Liiklus- ja parkimiskorraldus .................................................................................................. 15

7.5 Ehitistevahelised kujad ............................................................................................................ 16

7.6 Tehnovõrkude lahendus ........................................................................................................... 16

7.8 Keskkonnatingimuste seadmine ............................................................................................... 23

7.9 Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud ............................................................................ 24

7.10 Servituutide seadmise vajaduse määramine .......................................................................... 25

7.11 Planeeringu rakendamise võimalused, planeeringu elluviimisest tulenevate võimalike

kahjude hüvitaja ............................................................................................................................ 25

8. KOOSKÕLASTUSTE JA KOOSTÖÖ KOKKUVÕTE……………………….…………..……..27

Detailplaneeringu koosseis

● Detailplaneeringu seletuskiri

● Joonis 1 – Situatsiooniskeem -

● Joonis 2 – Kontaktvööndi funktsionaalsed seosed M 1:2000

● Joonis 3 – Tugiplaan M 1:500

● Joonis 4 – Põhijoonis M 1:500

● Joonis 5 – Tehnovõrkude joonis M 1:500

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 3

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

SELETUSKIRI

1. Detailplaneeringu koostamise alus

● Detailplaneeringust huvitatud isiku, Buildtrans OÜ (registrikood 14020880), poolt

10.03.2026 esitatud avaldus Kose Vallavalitsusele Oru külas Vaarika katastriüksusel

detailplaneeringu koostamise algatamiseks (registreeritud dokumendiregistris

10.03.2026, dokumendi nr 7-1.2/505 all).

● Kose Vallavalitsuse 04. mai 2026 korraldus nr 117 koos lisaga (lähteseisukohad) Oru

külas Vaarika katastriüksuse detailplaneeringu algatamise kohta.

2. Planeeritava ala suurus ja andmed planeeringuala maa-ala kohta

Planeeringuala asub Harju maakonnas Kose vallas Oru küla keskuses (skeem 1). Planeeritava

ala pindala on ca 1 ha ning see hõlmab Vaarika (33701:001:0394) ning tagamaks nõuetekohast

juurdepääsu ja tehnovõrkudega varustamist osaliselt ka Keskuse-Heinamäe tee

(33801:001:0478) katastriüksust. Täpsem asukoht on esitatud joonisel nr 1

„Situatsiooniskeem“.

Skeem 1. Asukoha skeem. (Aluskaart: Maa-amet)

3. Planeeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu eesmärk on ehitusõiguse määramine elamute ja abihoonete püstitamiseks.

Lisaks antakse detailplaneeringuga lahendus planeeringuala haljastusele, heakorrale,

juurdepääsule, parkimiskorraldusele ja tehnovõrkudega varustamisele.

4. Lähtematerjalid ja arvestamisele kuuluvad dokumendid

● Kose Vallavalitsuse 04. mai 2026 korraldus nr 117 koos lisaga „Oru külas Vaarika

katastriüksuste detailplaneeringu algatamine“;

● Lähteseisukohad detailplaneeringu koostamiseks;

● Kose valla arengukava 2023-2035 (vastuvõetud Kose Vallavolikogu 24.11.2022

määrusega nr 24);

● Kose valla üldplaneering (Kose Vallavolikogu 22.06.2021 otsus nr 284);

● Kose valla jäätmehoolduseeskiri (Kose Vallavolikogu 31.05.2022 määrus nr 11);

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 4

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

● Kose valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2023-2034

(Kose Vallavolikogu 22.02.2024 määrus nr 63);

● Eestis kehtivad õigusaktid, projekteerimisnormid ja Eesti standardid

(Planeerimisseadus; riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“; siseministri 18.02.2021 määrus nr

10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja

teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“; EVS 843:2016 „Linnatänavad“; EVS

809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1:

Linnaplaneerimine“; EVS 812-6:2012+A1+A2 „Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje

veevarustus“);

● Maa-ameti kaardimaterjal.

NB! Kui mistahes käesoleva detailplaneeringu koostamise ajal kehtiv seadus või ministri

määrus detailplaneeringu elluviimise hetkel on kehtetuks muutunud või on seda muudetud mõne

muu seaduse raames, siis tuleb lähtuda elluviimise hetkel kehtivastest asjakohastest seadustest

ja nende alusel kehtestatud ministri määrustest.

5. Geodeetiline alusplaan

Geodeetiline alusplaan mõõtkavas 1:500 on koostatud Kose Maakorralduse OÜ aprillis 2026.a.

Töö nr. 1805-04.26. Koordinaatsüsteem L-Est97, kõrgussüsteem EH2000.

6. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs

6.1 Üldplaneeringust tulenevad tingimused

Kose valla üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala puhul tegemist tiheasustusalaga, kus on

ehitusloakohustusliku hoone püstitamisel detailplaneeringu koostamise kohustus.

Tiheasustusalad on üldplaneeringu mõistes valla territooriumi osad, kus ruumiline planeerimine

järgib kompaktsele hoonestusalale omaseid põhimõtteid – hooned paiknevad/rajatakse

üksteisele lähedale (kompaktselt), hoonestatud alad liidetakse üldjuhul ühiste tehnovõrkudega,

juurdepääsuks rajatakse sidus ja naaberalade vajadusi arvestav teedevõrk jne. Üldplaneeringuga

on määratud Vaarika katastriüksuse maakasutuse juhtotstarbeks väikeelamu maa-ala.

Väikeelamu maa-ala üldplaneeringu mõistes üksikelamu, kaksikelamu, suvila või aiamaja,

kahe korteriga elamu ehitamiseks ette nähtud maa-ala ning arhitektuurselt ja ehituslikult

elamute vahelisse välisruumi sobituv muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega

maa-ala.

Üldplaneeringu järgi peab hoonestuse kavandamisel väikeelamu maa-alal lähtuma järgnevast:

uute elamumaa kruntide vähim suurus on Oru külas 2000 m2; hoonete suurim ehitisealune pind

kuni 25% krundi pindalast; eluhoone suurim lubatud kõrgus kuni 9 m, abihoonel kuni 6 m;

krundile on lubatud ehitada üks põhihoone ja kuni 3 abihoonet; haljastatav/looduslikuna säiliv

osa 30% krundi pindalast; piirete maksimaalne lubatud kõrgus on 1,5 m. Läbipaistmatud

piirdeaiad ei ole lubatud; tuleohutuse tagamiseks peab naaberkinnistute hoonete ja

tehnorajatiste vaheline kuja olema 8 m. Hoone või tehnorajatise ehitamisel naaberkinnistu

piirile lähemale kui 4 m on vajalik kinnistuomaniku kirjalik nõusolek. Maakütte rajamisel on

minimaalne kaugus krundi piirist 5 m.

Detailplaneering on kooskõlas Kose valla üldplaneeringuga.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 5

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Skeem 2. Väljavõte Kose valla üldplaneeringust

6.2 Olemasolev olukord

Juurdepääs planeeringualale on 3370096 Pargiaia teelt (Keskuse-Heinamäe teelt,

33801:001:0478), mis on asfaltkattega, laiusega ca 5 ning heas seisukorras. Teeregistri järgselt

on tee nimetus 3370096 Pargiaia tee, ning see on munitsipaaltee. Planeeringuala vahetus

läheduses asuvad ettevõttele ELA SA kuuluv sidekanalistasioon, Elektrilevi OÜ-le kuuluv

madalpinge õhuliin ja madalpingekaabel ning planeeritavat ala läbivad ettevõttele OÜ Kose

Vesi kuuluvad ühisvee- ja -kanalisatsioonitorustikud. Vaarika katastriüksusel on olemas

elektriliitumiskilp kuid liitumist ei ole, katastriüksusel asub ühisveevärgi liitumispunkt.

Vaarika katastriüksusel (33701:001:0394, 100% elamumaa, 7857 m²) asus saekaater, millele

anti Kose Vallavalituse 28. märtsi 2023 korraldusega nr 191 ehitusluba saekaatri (ehitise kood

120292369) lammutamiseks Vaarika katastriüksusel. Geodeetilise alusplaani koostamise

hetkeks oli saekaater lammutatud ja pinnas selle ümber tasandatud, katastriüksus on

hoonestamata.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 6

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Maapinna absoluutkõrgused jäävad Vaarika katastriüksusel vahemikku 58.11…60.93, maapind

on kaldu loode suunas. Katastriüksuse läänepiiri vahetus läheduses asub kraav, mis tagab

muuhulgas Oru mõisa pargist tulenevat sademe- ja pinnasevee äravoolu. Vaarika

katastriüksusel asuvad ajaloolised allee puud, mis kuuluvad pärandkultuuri objekti „Oru mõisa

tee (EELIS kood 1879048144)“ koosseisu.

Planeeringualale ulatuvad 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) teekaitsevööndid nii

ida kui ka põhja suunast. Looduskaitselisi piiranguid planeeringualal pole.

Planeeringualale ulatub arheoloogiamälestise nr 18026 “Kultusekivi” 50 m kaitsevöönd.

Muinsuskaitseameti hinnangul võib kaitsevööndis leiduda arheoloogilise kultuurkihi

perifeerseid osi ning arheoloogilisi leide. Kaevetööde käigus tuleb arvestada arheoloogiliste

leidude ilmsikstuleku võimalusega ning nende avastamisel lähtuda Muinsuskaitseseaduse §-

dest 31 ja 60. Pärandkultuuri kaardi andmetel on planeeringualal pärandkultuuri objekt Oru

mõisa tee (EELIS kood 1879048144).

Foto 1. Vaade planeeringualale ja kontaktvööndile (Foto: Maa-ja Ruumiamet, mai 2024.a)

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 7

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 2. Vaade planeeringualale (Maa- ja Ruumiamet, mai 2024.a)

Foto 3. Vaade Keskuse-Heinamäe teele (mai 2026.a)

Keskuse-

Heinamäe tee

Vaarika

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 8

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 4. Vaade Vaarika katastriüksusele planeeritava Pos 2 suunas (mai 2026.a)

Foto 5. Vaade Vaarika katastriüksusele planeeritava Pos 1 suunas (mai 2026.a)

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 9

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 6. Vaade Vaarika katastriüksusele planeeritava Pos 3 suunas (mai 2026.a)

Planeeringualale ulatuvad kitsendused (vt skeem 3):

• Munitsipaaltee kaitsevöönd 10 m

• Arheoloogiamälestise nr 18026 “Kultusekivi” 50 m kaitsevöönd

• Veetorustiku kaitsevöönd 2 m

• Kanalisatsioonitorustiku kaitsevöönd 2 m

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 10

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Skeem 3. Planeeringualal asuvate kitsenduste asukoht (Maa-amet, juuni 2026)

6.3 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed

Oru küla ajaloolises keskuses Oru mõisahoone lähedal. Kontaktvööndis asuvad ka Oru lasteaed

ja põhikool, ning üle 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) asuvad erinevaid vaba aega

veetmise võimalusi noortele ja lastele.

Planeeringualaga piirnevad tootmismaa, ühiskondlike ehitiste maa, transpordimaa ja

maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksused. Teisele poole 3370096 Pargiaia teed

(Keskuse-Heinamäe teed) jääb maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksus, Välja, millele on

koostamisel Oru külas Tähti ja Välja detailplaneering, mille eesmärgiks on jagada

katastriüksused kruntideks ja määrata neile ehitusõigused elamute (korter-, kaksik- ja

üksikelamud, kokku 70 elamuühikut) ning ärihoone rajamiseks. Planeeringuala jääb Oru küla

keskusesse ja tiheasustatud piirkonda. Lähinaabruses on koostamisel ka Keskuse tee 1

katastriüksuse detailplaneering (algatatud 15.10.2024) ärihoone kavandamiseks.

Kontaktvööndis kavandatavad detailplaneeringud kinnitavad Oru küla keskuse arengusuunda

ning näitavad piirkonna kujunemist senisest intensiivsema elamufunktsiooniga keskusalaks.

Kose alevik jääb 12 km kaugusele ning Tallinna kesklinna jõuab autoga ligikaudu 30 minutiga.

Oru lasteaed jääb planeeringualast ca 200 m kaugusele, Oru põhikool ca 280 m kaugusele,

kauplus ca 450 m kaugusele ning lähim bussipeatus ca 350 m kaugusele. Planeeringuala

kontaktvööndis paiknevate hoonete asukohad ja katastriüksuste kohta käiv info on kajastatud

joonisel 2.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 11

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 7. Kontaktvööndis asuvad hooned (Maa-amet mai 2024)

6.4 Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused

Vastavalt Planeerimisseaduse §124 lg 2 on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu

elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Käesolev detailplaneering

planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud kehtiva üldplaneeringu nõuetega.

Liikluskorralduse seisukohast asub planeeringuala väga hea ligipääsuga kohas. Planeeringuala

asub Kose valla üldplaneeringukohaselt tiheasustusalas, seega lisanduva hoonestuse

kavandamine juba hoonestatud piirkonnas ei too endaga kaasa suuri muudatusi asustusmustris.

Planeeringuala paikneb väljakujunenud asustusstruktuuris Oru küla keskuses ning on

ümbritsetud erinevate hoonestatud kinnistutega. Elamuarenduse kavandamine olemasoleva

asustuse vahele on kooskõlas säästva ruumilise arengu põhimõtetega, võimaldades kasutada

olemasolevat teede- ja tehnovõrkude infrastruktuuri ning vältides uute hajaasustuslike

elamualade teket. Planeeringuala suurus võimaldab maaüksuse jagada kolmeks elamumaa

krundiks selliselt, et kõik moodustatavad krundid vastavad üldplaneeringuga määratud

minimaalsele krundi suurusele. Kolme elamumaa krundi moodustamine tagab maaressursi

otstarbeka kasutamise, säilitades samas piirkonnale omase avaruse ning võimaldades rajada

piisava haljastusega elamukrundid. Planeeringuala paikneb vahetult Oru küla keskuse teenuste

läheduses. Lasteaed, kool, bussipeatus ja kauplus jäävad jalgsikäigu kaugusele, mis vähendab

sõltuvust igapäevasest autokasutusest ning toetab kogukondlikku eluviisi.

Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud Oru mõisa ajaloolise keskkonna ning

pärandkultuuriobjektiga „Oru mõisa tee“. Planeeringuga nähakse ette väärtuslike alleepuude

säilitamine ning hoonestus on paigutatud selliselt, et ajalooliselt väljakujunenud teeruumi

iseloom säiliks. Planeeringulahendus ei kahjusta piirkonna kultuuripärandilisi väärtusi ega

mõjuta negatiivselt läheduses paiknevat mõisakompleksi.

Planeeringulahendus arvestab ka piirkonnas toimuvate arengutega. Planeeringuala läheduses

on koostamisel mitmed detailplaneeringud, mille eesmärk on elamufunktsiooni laiendamine

Oru küla keskusalal. Käesolev planeering toetab väljakujunenud arengusuunda ning aitab

kujundada kompaktset ja sidusat asustusstruktuuri.

Planeeringuala paikneb olemasolevate tehnovõrkude vahetus läheduses. Ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni torustikud läbivad planeeringuala ning lähialal on olemas elektrivarustuse

Lasteaed

Põhikool

Planeeringuala

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 12

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

võimalus. Seetõttu ei kaasne planeeringu elluviimisega vajadust rajada ulatuslikke uusi

tehnovõrke väljapoole planeeringuala.

7. Planeeringulahendus

Detailplaneeringuga on kavandatud Vaarika katastriüksuse jagamine kolmeks elamumaa

sihtotstarbega katastriüksuseks (krundi kasutamise sihtotstarbeks määratakse kaksikelamu

maa). Planeeringualasse kaasati juurdepääsu tagamiseks ka osaliselt Keskuse-Heinamäe tee

katastriüksus, mille sihtotstarvet ega olemasolevaid piire ei muudeta. Detailplaneeringuga

määratakse planeeritud elamumaa kruntidele ehitusõigus kaksikelamute ning abihoonete

rajamiseks. Planeeringulahendus lähtub põhimõttest, et uus hoonestus on ajaloolise

mõisakompleksi suhtes allutatud ning alleestruktuur jääb piirkonna peamiseks ruumiliseks ja

maastikuliseks elemendiks.

7.1. Krundi hoonestusala määramine

Detailplaneeringuga on kruntidele määratud hoonestusalad. Hoonestusala on ala, kuhu on

lubatud ehitusloakohustuslikke kui ka ehitusloakohustuseta hoonete rajamine, hoonestusalad

on näidatud joonisel 4 „Põhijoonis“. Hoonestusalast välja on lubatud rajada hoonete

sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke tehnovõrke, parkimisala, juurdepääsuteed ja

haljastust.

Hoonestusalad on planeeritud 4 – 6,5 m kaugusele katastriüksuse piiridest. 3370096 Pargiaia

tee (Keskuse-Heinamäe tee) poolsetest krundi külgedest on hoonestusala määratud sõidutee

teekatte piirist 10 m kaugusele. Lääne suunal on hoonestusala kaugus määratud olemasoleva

kraavist 1 m kaugusele. Kruntidevaheliselt on hoonestusala 4 m kaugusel katastriüksuse piirist.

Hoonestusalad on määratud võimalikult suured, et oleks võimalik vabamalt valida hoonete

asukohti.

Tehnorajatiste kavandamisel tuleb jälgida Kose valla üldplaneeringus toodud nõudeid, mille

alusel tehnorajatise ehitamisel naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m on vajalik

kinnistuomaniku kirjalik nõusolek. Nõuded taastuvenergia rajatiste (päikseenergia ja

maasoojussüsteemid) rajamise ja sh vahekauguste osas on toodud Kose valla üldplaneeringu

seletuskirjas ptk 5.10.

7.2 Krundi ehitusõiguse määramine

Krundi ehitusõigusega määratakse PlanS § 126 lõike 4 kohaselt:

1. krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;

2. hoonete suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal;

3. hoonete suurim lubatud ehitisealune pind;

4. hoonete lubatud maksimaalne kõrgus;

5. asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

Planeeringuga määratud krundi ehitusõigused on näidatud tabelis 1 ja joonisel 4 „Põhijoonis“

asuvas tabelis 1 ning kruntide ehitusõiguse akendes. Ehitusõiguse määramisel on lähtutud Kose

valla poolt väljastatud lähteseisukohtadest ja kontaktvööndis asuvate olemasolevate hoonete

ehituslikest näitajatest.

Detailplaneeringuga tehakse ettepanek määrata moodustavatele katastriüksustele lähiaadressid

Pargiaia tee järgselt.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 13

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Tabel 1. Krundi määratud ehitusõigused

Hoonete suurimat lubatud sügavust detailplaneeringuga ei määrata. Olulise avaliku huviga

rajatisi ei planeerita.

Planeeringuga ei keelata rajada maa-aluseid korruseid. Kui soovitakse rajada keldrikorruseid,

siis maa-aluse korruse kavandamisel tuleb ehitusprojekti koostamisel lähtuda

ehitusgeoloogilistest tingimustest (eelprojektis piisab kui anda ülevaade maa-ameti

geoloogiliste kaartide või puurkaevude passide põhjal või selgitada välja, kas piirkonda on

keldreid ehitatud; põhiprojekt peab sisaldama eksperthinnangut).

Lubatud suurim ehitisealune pind näitab kõikide ehitiste suurimat lubatud pinda, st selle alla

lähevad on kõik ehitusloakohustuslikud ja ehitusloakohustuseta ehitised. Planeeringuga on

lubatud rajada planeeritud kruntidele hooneid mille maksimaalne ehitisealune pind on krundi

kohta kokku 500 m2. Planeeringuga määratud suurim ehitisealune pind jääb alla

üldplaneeringus lubatud maksimaalse täisehituse protsendi jäädes umbes 19–20% vahemikku.

Täpne lahendus rajatavate hoonete asukoha ja suuruse kohta määratakse ehitusprojekteerimise

käigus. Detailplaneeringuga on määratud hoonestusõigusega krundil hoonete suurimaks

lubatud arvuks 3 krundi kohta, mis sisaldab nii ehitusloakohustuslike kui ka

ehitusloakohustuseta hoonete arvu. Igal krundil on lubatud üks põhihoone (kaksikelamu) ja

kaks ehitusteatise kohustusega abihoonet (ehitisealuse pinnaga kuni 50 m2).

7.3 Arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused

Arhitektuursed tingimused on esitatud tabelis 2 ja joonisel 4 „Põhijoonis“ asuvas tabelis 2

„Arhitektuursed nõuded hoonetele“. Hoonete arhitektuurseid tingimusi ei piiritleta kitsalt, kuna

kontaktvööndis ei ole välja kujunenud ühtset arhitektuurset stiili. Uue hoonestuse ja haljastuse

kavandamisel tuleb tagada, et 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) ajalooline

alleestruktuur jääks piirkonna peamiseks ruumiliseks elemendiks ning uus hoonestus ega

piirdehaljastus ei hakkaks seda domineerima.

Ehitistele määratakse järgnevad arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused:

1. Hoone soovituslikud välisviimistluse materjalid

2. Lubatud katusekalded

3. Maksimaalne hoonete korruselisus

Pos

nr

Krundi kasutamise

sihtotstarve või

sihtotstarbed

Hoonete suurim

lubatud arv või nende

puudumine maa-alal

(põhihoone/abihoone)

Hoonete

suurim

lubatud

ehitisealune

pind

Hoonete lubatud

maksimaalne kõrgus

(põhihoone/abihoone)

1 Kaksikelamu maa

(EP) 100% 3 (1/2) 500 m2 9 m / 6 m

2 Kaksikelamu maa

(EP) 100% 3(1/2) 500 m2 9 m / 6 m

3 Kaksikelamu maa

(EP) 100% 3(1/2) 500 m2 9 m / 6 m

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 14

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Tabel 2. Arhitektuursed nõuded hoonetele

Hoonete soovituslikud välisviimistluse

materjalid krohv, puit, kivi

Lubatud katusekalded* 0 – 25°

Maksimaalne hoonete korruselisus 2

Arhitektuursed tingimused on esitatud tabelis 2 ja joonisel 4 „Põhijoonis“ asuvas tabelis 2

„Arhitektuursed nõuded hoonetele“. Arhitektuurseid tingimusi määrates on arvesse võetud

kontaktvööndis olemasoleva hoonestuse arhitektuurset välisilmet ja Kose vallavalitsuse poolt

väljastatud lähteseisukohti detailplaneeringule.

Planeeringulahendus lähtub põhimõttest, et uus hoonestus on ajaloolise mõisakompleksi suhtes

allutatud ning alleestruktuur jääb piirkonna peamiseks ruumiliseks ja maastikuliseks

elemendiks. Planeeringuala paikneb Oru küla ajaloolises keskuses pärandkultuuriobjekti „Oru

mõisa tee“ ääres ning Oru mõisakompleksi vahetus mõjualas, mistõttu tuleb hoonestuse ja

haljastuse kavandamisel säilitada ajaloolise teeruumi avatus ning alleepuude visuaalne

domineerivus. Kuigi mõisahoone ei ole planeeringualalt ega 3370096 Pargiaia teelt (Keskuse-

Heinamäe teelt) vahetult nähtav, on planeeringuala osa ajalooliselt väljakujunenud

mõisakeskkonnast ning hoonestuse kavandamisel tuleb arvestada piirkonna ajaloolise

ruumistruktuuriga.

Hoonete paigutamisel võib põhihoonete esifassaadid kavandada 3370096 Pargiaia tee

(Keskuse-Heinamäe tee) suunas või risti nendega. Hoonestus tuleb lahendada selliselt, et

alleepuud, ajalooline kiviaed ning Oru mõisapargi kõrghaljastus jääksid tänavaruumis selgelt

tajutavateks maastikuelementideks. Hooned ei tohi visuaalselt varjutada ega domineerida

ajaloolise alleestruktuuri üle.

Tänavaäärses alas tuleb vältida lahendusi, mis muudaksid hoonestuse tänavaruumi peamiseks

visuaalseks elemendiks. Hoonete projekteerimisel tuleb eelistada arhitektuurseid lahendusi, mis

võimaldavad alleepuude ja kõrghaljastuse säilimist piirkonna identiteeti kujundava elemendina, sh ei ole umbseinad (ilma avatäideteta) tänava ääres lubatud. Selline lahendus võimaldab

säilitada vaatekoridore olemasolevate alleepuude vahel ning tagab allee domineeriva rolli

tänavaruumis.

Arhitektuurset lahendust kavandades tuleb eelistada lihtsaid ja selgeid hoonemahtusid.

Piirkonna hoonestus on mitmekesine ning selle läheduses paiknevad nii lamekatusega

ühiskondlikud ja tootmishooned kui ka kaldega viil- ja kelpkatustega hooned. Sellest tulenevalt

on põhjendatud tagasihoidliku katusekaldega või lamekatusega hoonete kavandamine, mis

sobituvad ümbritsevasse keskkonda ega hakka konkureerima läheduses paikneva ajaloolise

mõisakompleksi ega alleestruktuuriga.

Hoonete välisviimistluses tuleb kasutada kvaliteetseid ja ajas kestvaid materjale ning vältida

silmatorkavalt domineerivaid värvilahendusi. Eelistatud on looduslähedased ja neutraalsed

toonid, mis toetavad piirkonna ajaloolist ja haljastusrohket miljööd. Ehitatavad hooned peavad

sobima ümbritseva keskkonnaga ja omavahel harmoneeruma. Hoonete arhitektuur peab olema

planeeritavasse keskkonda sobiv, heatasemeline ja ümbritsevat elukeskkonda väärtustav.

Katusekattematerjalid ja viimistlusmaterjalid peavad sobima hoone arhitektuurilahendusega ja

välisilmega.

Piirded

Piirdelahendused peavad olema tagasihoidlikud ning sobituma Oru mõisa ajaloolise keskuse

miljöösse. 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) poolsel küljel ei ole lubatud rajada

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 15

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

ulatuslikke läbimatuid hekke ega kõrgeid piirdeid. Lubatud maksimaalne kõrgus piirdeaedadele

on 1,5 m.

Planeeringuala lõunapiiril paiknev ajalooline kiviaed tuleb säilitada ning sellega paralleelselt ei

ole lubatud rajada uusi piirdeid, hekke ega muid rajatisi, mis varjaksid kiviaeda või vähendaksid

selle tajutavust maastikus. Kiviaeda käsitletakse piirkonna ajaloolise ruumistruktuuri

väärtusliku elemendina ning selle säilimine tuleb tagada nii ehitustegevuse kui ka haljastuse

rajamise käigus.

Piirete kujundamisel tuleb kasutada läbipaistvaid või osaliselt läbipaistvaid lahendusi, mis

võimaldavad säilitada olemasolevate väärtuslike maastikuelementide nähtavuse. Lubatud on

puit-, metall- ja võrkaiad, mis sobituvad hoonete arhitektuuriga ning ei moodusta tänavaruumis

visuaalselt domineerivat või täielikult suletud piiret. Läbipaistmatute piirdeaedade rajamine on

keelatud. Rajatavad piirded peavad tüübilt, värvitoonilt ja välisviimistluselt sobima rajatava

hoonestusega.

Planeeringuga seatakse põhimõte, et 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee) äärses

krundiosas tuleb säilitada ajaloolise alleega tee avatud ruumiline iseloom. Tänavaäärses alas ei

ole soovituslik rajada pikki ja visuaalselt läbimatuid üheliigilisi hekke, mis varjaksid alleepuid

või vähendaksid ajaloolise teeruumi tajutavust. Piirdehaljastuses tuleb eelistada vabakujulisi

või liigiliselt mitmekesiseid istutusi ning lahendusi, mis võimaldavad alleepuude säilimist

tänavaruumi domineeriva elemendina.

Erandina on planeeringuala lääneosas lubatud rajada kuni 2 m kõrguseid läbipaistvaid võrk- või

metallpiirdeid, mille eesmärk on leevendada Käbi katastriüksusel paiknevate tootmishoonete

visuaalset mõju tulevasele elukeskkonnale. Piirded tuleb kujundada haljastusega integreeritult

ning katta ronitaimede või muu vertikaalse haljastusega, et tagada looduslähedane ja

ümbritsevasse keskkonda sobiv ilme ning pehmem üleminek erineva kasutusotstarbega alade

vahel. Piirete eesmärk on ka suurendada õuealade privaatsust ning leevendada tootmisala

visuaalset mõju.

Kaksikelamu bokside juurde kuuluvat õueala võib piirata madala piirdeaia või hekiga - bokse

eraldav piire ei tohi olla kõrgem kui 1,2 m. Kui bokside vahele soovitakse rajada hoopis hekk,

siis see peaks olema samuti kuni 1,2 m kõrgune, vabakujuline ja looduslähedane, et sobituks

keskkonda.

7.4 Liiklus- ja parkimiskorraldus

Planeeritav ala külgneb munitsipaalteega 3370096 Pargiaia tee (Keskuse-Heinamäe tee)

(asfaltkattega, laiusega ca 5 m, heas seisukorras). Juurdepääs planeeritud kruntidele Pos 2 ja

Pos 3 on planeeritud krundi idapoolselt piirilt ja krundile Pos 1 on planeeritud juurdepääs

põhjapoolselt piirilt. Mahasõitude täpsed asukohad määratakse projekteerimise staadiumis.

3370096 Pargiaia teelt (Keskuse-Heinamäe tee katastriüksuselt) nii, et need ei häiriks Pargiaia

tee ja Lasteaia tee (3370093) ristmiku toimimist.

Planeeritud kruntidele on detailplaneeringuga määratud juurdepääsu asukohad joonisel 4.

Leppemärk „Juurdepääs krundile“ näitab krundi külge millelt juurdepääs on lubatud rajada.

Parkimine tuleb lahendada krundisiseselt parkimisala näol vastavalt teede ja tänavate standardis

EVS 843:2016 „Linnatänavad“ väljatoodud parkimisnormatiivile. Parkimiskohtade

minimaalne arv ühe krundi kohta on 4, millest osa võivad olla rajatud ka hoonesiseselt, näiteks

garaažis. Külaliste parkimine tuleb lahendada samuti krundisiseselt. Parkimisala on soovituslik

rajada osaliselt kõvakattega (soovituslikult murukivist). Parkimisalade täpsed asukohad ja

kujud määratakse hoonete projekteerimise käigus.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 16

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.5 Ehitistevahelised kujad

Planeeritud hoonestusalale ehitamisel tuleb arvestada tuleohutusklasside ja hoonete vaheliste

kujadega vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded“. Hoonetevaheline tuleohutuskuja peab olema vastavalt väljatoodud määruse

§-i 22 lõikele 2 kaheksa meetrit. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt võib lõikes 2 nimetatud kuja

arvestamisel ühe katastriüksuse piires lugeda üheks hooneks hoonetekompleksi, kui sellised

hooned on samast tuleohutusklassist. Päästetööde tegemiseks peab päästemeeskonnale olema

tagatud ehitisele piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega.

Hoone tulepüsivusklass tuleb määrata ehitusprojekteerimisel.

7.6 Tehnovõrkude lahendus

Joonisel 5 esitatud planeeritud tehnovõrkude asukohad on põhimõttelised ja täpsustatakse

projekteerimise käigus sõltuvalt vajadusest.

7.6.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Vaarika katastriüksusel asuvad vee-ettevõtjale OÜ Kose Vesi kuuluvad vee- ja

kanalisatsioonitorustikud. Vaarika katastriüksuse siseselt on välja ehitatud ühisveevärgi

liitumispunkt ühe üksikelamu tarbeks. Kanalisatsiooni liitumispunkti Vaarika kinnistule

ettenähtud ei ole. Lähim võimalus liituda isevoolse kanalisatsiooniga on kaevus KK-3-13

Lasteaia teel või siis kaevus KK2-2 Krolle teel. Planeeringualale rajatavate hoonete vee- ja

kanalisatsiooniga liitumine on seega ette nähtud olemasolevast ühisveevärgi ja

-kanalisatsioonitorustikest. Iga rajatava kaksikelamu osa veevarustuse tagamiseks ja reovee

ärajuhtimiseks rajatakse olemasolevast ühisveevärgi ja kanalisatsioonitorustikust vee- ja

kanalisatsioonitorustikud, uued majaühendustorustikud ja liitumispunktid.

Liitumine ühisveevärgiga

Planeeritud kruntide liitumiseks ühisveevärgiga tuleb rajada kruntide siseselt uus veetorustik

planeeringualal olemasolevast PE De110 ühisveevärgitorustikust. Torustikku ei ole võimalik

paigaldada Keskuse-Heinamäe tee katastriüksusele vähese vaba ruumi ning alleepuude

läheduse tõttu, seega tuleb rajada krunte teenindav ühisveevärgitorustik kruntide siseselt ning

nende kasutamiseks ja hooldamiseks sõlmida isiklik kasutusõigus ettevõte OÜ Kose Vesi

kasuks.

Veetorustik tuleb välja ehitada PE veetorust surveklassiga PN10 (10 bar). Torude ühendamisel

võib kasutada ainult elekterkeevisliitmikke või mehaanilisi mittelahtivõetavaid liitmikke

(näiteksHawle ISO-liitmikud). Liitmike surveklass peab olema vähemalt võrdne veetoru

surveklassiga.Rajatud veetorustikule tuleb teha hüdrauliline surveproov. Surveproovi saab

tellida ka Kose Vesipoolt. Katsetada tuleb toru töösurvega 10 bar. Rõhulang võib 30 min

jooksul olla kuni0,2 bar. Surveproov tuleb läbi viia avatud kaevikuga ja OÜ Kose Vesi esindaja

kohalolekul, keskoostab surveproovi akti. Vee liitumispunktideks on maakraan (sh

veeliitumispunkt tuleb igale paarismaja osale eraldi rajada). Kaksikelamute puhul tuleb

veemõõdusõlm välja ehitada igale paarismaja osale.

Liitumine ühiskanalisatsiooniga

Planeeritud kruntide liitmiseks ühiskanalisatsiooniga tuleb rajada uus kanalisatsioonitorustik

alates kaevust KK-3-13 Lasteaia teelt kuni planeeritud kruntideni. Torustikku ei ole võimalik

paigaldada Keskuse-Heinamäe tee katastriüksusele vähese vaba ruumi ning alleepuude

läheduse tõttu, seega tuleb rajada krunte teenindav ühisveevärgitorustik kruntide siseselt ning

nende kasutamiseks ja hooldamiseks sõlmida isiklik kasutusõigus ettevõte OÜ Kose Vesi

kasuks. Liitumistrassi projekteerimisel on vajalik tagada eelnevalt kanalisatsioonitorustiku

poolt läbitavate kinnistute omanike nõusolek (ehk KOV-ilt ning Välja kinnistu omanikult).

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 17

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Isevoolne kanalisatsioonitorustik tuleb rajada PVC De160 täisseinalistest muhvtorudest

(EN1401-1), rõngasjäikusega vähemalt SN4 (4 kN/m2). Toruliitmikud (torukolmikud, muhvid,

põlved, otsakorgid jm) peavad vastama samale standardile kui torustikud ning olema

valmistatud sama tootja poolt. Kanalisatsioonikaevud peavad olema tööstuslikult toodetud ning

valmistatud kas HDPE-st või PPst,vastavalt EN 13598-le. Kaevud peavad olema veekindlad

keeviskaevud või elementidest kokkumonteeritavad (näiteks Pipelife Eesti AS, PRO

moodulkaevud). Kanalisatsioonikaevu põhjadpeavad olema sujuva ja siledapinnalise

voolurenniga, topeltpõhjalised. Ennem kaeviku kinniajamist näidata paigaldatud torustik ette

OÜ Kose Vesi esindajale.Kanalisatsiooni paisutuskõrguseks loetakse kinnistu poolt esimese

ühiskanalisatsiooni juurde kuuluva kanalisatsioonikaevu kaane kõrgusest 10 cm võrra madalam

tase. Kinnistu kanalisatsioonil peavad olema allpool ühiskanalisatsiooni paisutustaset

paiknevatel reoveeneeludel kaitseseadmed uputuste ja tagasivoolu vältimiseks. OÜ Kose Vesi

ei vastuta paisutuskõrgusest allpool olevatest sanitaarseadmetest tingitud uputuse eest.

Kanaliseeritav reovesi peab vastama Kose vallavalitsuse määruses nr 5, 05.10.2009 „Reovee

ärajuhtimistasu diferentseerimisjuhend“, reostusgrupi RG-1 esitatud nõuetele.Sademe- ja

pinnavee juhtimine kanalisatsiooni on keelatud.

Arvestuslik vee kogus on ühel leibkonnal, arvestades keskmist ühiktarbimist ja keskmist

leibkonna suurust, ca 0,5 m3/ööpäevas. Arvestuslik tekkiv reovee kogus on samuti ühe

leibkonna puhul ca 0,5 m3/ööpäevas. Planeeringualal paiknevate kinnistute liitumiseks

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga tuleb koostada vee- ja kanalisatsiooni põhiprojekt. Projekti

koostamiseks küsida ettevõttelt OÜ Kose Vesi projekteerimistingimused. Ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooni rajatiste tööprojekti koostamisel kooskõlastada need ettevõttega OÜ Kose

Vesi.

Liitumispunktist alates ehitab kinnistusisesed torustikud ning veemõõdusõlme välja kinnistu

omanik. Enne veemõõdusõlme ei tohi olla hargnemisi. Veemõõdusõlm peab vastama OÜ Kose

Vesi nõuetele. Veemõõdusõlme tarvis annab ja paigaldab veearvesti OÜ Kose Vesi. Veearvesti

kandur veemõõdusõlmes peab olema ette nähtud 110 mm pikkusele veearvestile. Torustike

ülevaatuseks ning veearvesti saamiseks tuleb ühendust võtta OÜ Kose Vesi

klienditeenindusega.

Joonisel 5 on näidatud üks võimalik lahendus vee- ja kanalisatsioonisüsteemi lahendamiseks.

Vee- ja kanalisatsioonitorustikele on seadusest tulenevad kaitsevööndid 2 m toru teljest

mõlemale poole.

7.6.2 Sademevesi

Olemasolev olukord

Planeeringuala lääneosas paikneb olemasolev kraav, mis tagab piirkonna sademe- ja pinnasevee

ärajuhtimise ning võtab vastu ka Oru mõisa pargi alalt lähtuvaid sademe- ja pinnasevee

vooluhulki. Seetõttu on tegemist piirkondliku tähtsusega kuivenduselemendiga, mille

toimimine tuleb säilitada. Planeeringuala läänepiiril paiknev kraav ei kuulu

maaparandussüsteemi rajatiste koosseisu.

Maa-ameti mullastiku kaardi andmetel esineb planeeringualal gleistunud leostunud mulda ja

koreserikast rähkmulda. Planeeringuala vahetus läheduses (praegune Keskuse tee 6 loodenurk)

koostatud geoloogilise uuringu (AS Geotehnika Inseneribüroo, töö nr 2526, 2013) andmetel

koosneb pinnase ülemine osa kruusast ja liivasest moreenist, mille all paikneb juba ligikaudu

0,9 m sügavusel murenenud lubjakivi. Sellest tulenevalt on ala geoloogilised tingimused

sademevee immutamiseks osaliselt soodsad, kuid õhukese pinnakatte ja kõrgel paikneva

aluspõhja tõttu ei ole võimalik detailplaneeringu koostamise etapis põhjendatult eeldada kogu

sademevee immutamist kinnistul.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 18

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Kose Vallavalitsuse poolt väljastatud detailplaneeringu lähteseisukohtade kohaselt tuleb

sajuveed immutada oma krundil või suunata krunti läbivasse kraavi, mis peab jääma toimima.

Kraavi käsitletakse olulise sademevee ärajuhtimise elemendina ning see võib olla kujundatud

maastikuelemendina, sealhulgas madala ja laugjate nõlvadega murustatud süvendina, mis on

niidetav, ohutu ning säilitab vee mahutamise ja pinnasesse imbumise võime. Lähteseisukohtade

kohaselt on kraavi asendamine torustiku või drenaažiga lubatud üksnes erandjuhul.

Planeeringulahendus

Käesoleva detailplaneeringuga säilitatakse planeeringuala lääneosas paiknev olemasolev kraav

avatud kujul ning selle toimivust ei vähendata. Kraav jääb täitma piirkondliku sademe- ja

pinnasevee ärajuhtimise funktsiooni ning toimib ühtlasi sademevee viibutus- ja kogumisalana.

Kui soovitakse siiski kraavi asendada drenaažitorustikuga, tuleb projekteerimisel esitada

vähemalt 7. taseme veevarustuse- ja kanalisatsiooniinseneri koostatud hüdrauliline arvutus või

modelleerimine, millega tõendatakse süsteemi läbilaskevõime tippkoormuste ajal, hinnatakse

kraavi mahulise puhvervõime vähenemist ning tõendatakse, et lahendus ei suurenda

üleujutusriski naaberkinnistutel. Samuti tuleb määrata torustiku servituudivajadus ja

hoolduskohustus.

Planeeringualal tekkiv sademevesi suunatakse eelistatult haljasaladele, kus on võimalik selle

loomulik viibutamine ja osaline immutamine pinnasesse. Katustelt, parkimisaladelt ja muudelt

kõvakattega pindadelt kogutav sademevesi juhitakse kontrollitult olemasolevasse kraavi.

Vajadusel nähakse ehitusprojekti koostamisel ette täiendavad sademevee viibutusmeetmed, et

vähendada vooluhulkade järsku suurenemist intensiivsete sademete ajal.

Projekteerimisel on soovitatav kasutada sademeveelahendusi, mille peamine eesmärk on

pikendada sademevee äravoolu aega. Viibeaega suurendavad looduslähedased

sademeveelahendused nagu näiteks vett läbilaskev katend (kõnniteede ja parklate rajamisel

paigaldada vahedega sillutuskivid), kasvukast või vihmapeenar. Sademevee lahenduse

projekteerimisel on soovituslik arvesse võtta juhendis „Looduslähedased sademeveesüsteemid:

Eesti kliimasse sobivad sademeveelahendused“ toodut (koostajad Balti Keskkonnafoorum,

Eesti Maaülikool ja Viimsi Vallavalitsus).

Sademevee käitlemise täpne tehniline lahendus, sealhulgas sademeveetorustike,

viibutusseadmete, kraavi ristlõigete ning võimalike immutusalade projekteerimine,

lahendatakse ehitusprojekti koostamise käigus. Lahenduse koostamisel tuleb tagada

olemasoleva kraavi toimivuse säilimine ning vältida negatiivset mõju naaberkinnistute

kuivendustingimustele.

Arvestades planeeringuala geoloogilisi tingimusi, olemasoleva kraavi paiknemist ning

detailplaneeringu lähteseisukohti, ei kavandata käesoleva detailplaneeringuga kraavi

torustamist ega selle kuivendusfunktsiooni vähendamist. Planeeringulahendus lähtub

põhimõttest, et sademevesi käideldakse võimalikult suures ulatuses tekkekohal ning üleliigne

vesi juhitakse olemasolevasse kraavi.

7.6.3 Tuletõrje veevarustus

Tuletõrje veevarustus on tagatud planeeringuala vahetus läheduses asuvast olemasolevast

tuletõrje veevõtukohast, mis asub Keskuse tee 6 katastriüksusel (vt joonis 3). Veevõtukoht jääb

planeeringualast linnulennult 30 m kaugusele (sh planeeritud hoonetest 75-180 m kaugusele

mõõdetuna mööda teed). Tuletõrje veevõtukoht vastab EVS 812-6:2012+A1+A2 standardis

väljatoodud nõuetele. Kuivhüdrandid on võimelised tagama nõutud tuletõrje veevõtuhulka 10

l/s kolme tunni jooksul.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 19

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 8. Veevõtukoha asukoht (mai, 2026.a)

7.6.4 Elektrivarustus

Detailplaneeringu alal asuvad Elektrilevi OÜ-le kuuluv elektri madalpinge õhuliin ja

tänavavalgustuse madalpingekaabel. Elektrilevi OÜ on väljastanud elektrivõrguga liitumiseks

tehnilised tingimused nr 515895.

Planeeringuala liitumine elektrivõrguga on võimalik Paju:(Kose) alajaama 0,4 kV fiidri F5

õhuliini baasilt. Nimetatud fiidrist F5 on ette nähtud uuele objektini 0,4 kV maakaabelliin, mille

asukoht on näidatud joonisel 5.

Objektide elektrivarustuseks on planeeritud kinnistute piiridele 0,4 kV liitumiskilbid.

Liitumiskilbid on planeeritud tarbijate kruntide piiridele ühe- ja kahekohalisena teealasse.

Liitumiskilbid peavad olema alati vabalt teenindatavad.

Liitumispunktide ja madalpingekaabli soovituslikud asukohad on näidatud joonisel 5

„Tehnovõrkude joonis“ ning nende konkreetne asukoht määratakse ehitusprojekteerimisel.

Elektritoide liitumiskilbist hooneni on nähtud ette samuti maakaabliga. Elektrimaakaablitele

kehtib kaitsevöönd 1 m maakaabli teljest mõlemale poole. Teisi kommunikatsioone ei ole

lubatud planeerida elektrikaablite kaitsetsoonidesse. Elektrilevi OÜ tehnorajatiste

maakasutusõigused tuleb tagada servituudialana. Peale planeeringu kehtestamist,

liitumislepingu sõlmimist ja liitumistasu tasumist projekteerib ja ehitab Elektrilevi OÜ

elektrivõrgu.

Lisaks on lubatud paigaldada päiksepaneele. Lubatud on kasutada päikseenergia

tootmisseadmeid elektri tootmiseks peamiselt oma majapidamise tarbeks.

Tuletõrje veevõtumahutid

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 20

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.6.5 Soojusvarustus

Hoonete soojavarustus lahendatakse lokaalselt. Lubatud kütteallikad on maaküte, elektriküte,

õhk-õhk ja õhk-vesi soojuspumbad, tahkeküte ja päikesepaneelid. Rajatise ehitamisel

naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m on vajalik kinnistuomaniku kirjalik nõusolek. Nõuded

taastuvenergia rajatiste (päikseenergia ja maasoojussüsteemid) rajamise ja sh vahekauguste

osas on toodud Kose valla üldplaneeringu seletuskirjas ptk 5.10. Rajatiste kavandamisel tuleb

jälgida Kose valla üldplaneeringus toodud nõudeid. Üldplaneeringu järgselt on soovituslik

maaküttekontuuri kaugus krundi piirist minimaalselt 5 m.

Päiksepaneele on lubatud rajada vaid hoonete katusele ja/või fassaadile.

Keelatud on kasutada looduskeskkonda saastavaid järgnevaid kütteliike: põlevkivi, raskeõlid ja

kivisüsi. Täpsem soojavarustus lahendada hoone projekteerimise käigus. Hoonete rajamisel

peab silmas pidama energiatõhususe nõudeid (Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri

11.12.2018 määrus nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“). Hoone

energiasäästlikus aitab kokku hoida küttekulusid ja säästa looduskeskkonda.

7.6.6 Sidevarustus

Planeeringualal, Keskuse-Heinamäe tee katastriüksusel, asub sidekanalisatsioon. Vastavalt

ELASA poolt väljastatud tehnilistele tingimustele on võimalik sidekanalisatsiooniga liituda

ELASA sidekaevust 037YK02, milles on kaablimuhv 037YM02.

Planeeringualale sideühenduse loomiseks on seega kaks võimalust. Võimalik on lahendada

mobiilside baasil ning perspektiivis on võimalik liituda ka ELASA kaablitega. Tööde

teostamine ELASA sidevõrgus võib toimuda vaid ELASA volitatud esindaja, AS Connecto

Eesti, juuresolekul. Tööde teostamine Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse sidevõrgu

liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult AS Connecto Eesti järelevalvajaga.

Vastavalt ELASA poolt väljastatud tehnilistele tingimustele nr: TT5720

tuleb sideühenduse loomiseks (vt lisade kaust):

• Rajada sidetrass (multitoru 14/10 ja kaabel min Ø6mm) ELASA sidekaevuni 037YK02

(näidatud joonisel 5);

• Multitoru ja kaabli toomine sidekaevu 037YK02 võib toimuda vaid ELASA volitatud

esindaja, AS Connecto Eesti, juuresolekul;

• Sidekaevu 037YK02 jätta kaablivaru 15 m;

• Rohkem kui ühe sideühenduse rajamiseks tuleb paigaldada kliendikaev või kapp koos

muhviga, kus saab teha hargnemise;

• Kaabli ühendamiseks muhvi 037YM02 tuleb teenust pakkuval sideoperaatoril tellida

ELASA’lt klienditellimus KLT;

• Kaabli ühendamise muhvi teostab AS Connecto Eesti;

• Kiudude keevitamine teostada vastava kiudude jaotusskeemile (väljastatakse koos

KLT tööga);

• ELASA sidevõrguga seonduva sidetrassi teostusjoonis või kulgemise skeem edastada

ELASA’le koos KLT tööga andmebaasi ELA-12 vahendusel.

Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse (ELASA) elektroonilise sidevõrgu säilimiseks on vajalik

ehitusprojektis ette näha järgmised punktid:

• Liinirajatise kaitsevööndis on liinirajatise omaniku loata keelatud igasugune tegevus,

mis võib ohustada liinirajatist (Elektroonilise side seadus, peatükk 11);

• Liinirajatise kaitsevööndis töötamisel on pinnase töötlemisel keelatud

mehhanismide/masinate kasutamine ja kõik tööd tuleb teostada käsitööna;

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 21

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

• Ehitusprojekt esitada kooskõlastamiseks Eesti Lairiba Arenduse SA võrguhalduse

infosüsteemi (ELVI) kaudu;

• Ehitusloakohustusega tehnorajatise ehitamine kaitsevööndis on lubatud ainult vastavalt

kooskõlastatud ehitusprojektile KOV poolt väljastatud ehitusloa alusel;

• Majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus,

kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ vastava

tegutsemisluba EstWin liinirajatise kaitsevööndis tegutsemiseks on vajalik taotleda

järgmiste tööde tegemiseks:

o mullatööde tegemine sügavamal kui 0,3 meetrit ja küntaval maal sügavamal kui 0,45

meetrit;

o mis tahes mäe-, laadimis-, süvendus-, lõhkamis-, üleujutus-, niisutus- ja

maaparandustööd;

o puude istutamine ja langetamine;

o vees paikneva liinirajatise kaitsevööndis süvendustööde tegemine, veesõiduki

ankurdamine ning heidetud ankru, kettide, logide, traalide ja võrkudega liikumine,

veesõidukite liiklustähiste ja poide paigaldamine ning jää lõhkamine ja varumine;

o pinnases paikneva liinirajatise kaitsevööndis löökmehhanismidega töötamine,

pinnase tihendamine või tasandamine, transpordivahenditele ja mehhanismidele

läbisõidukohtade rajamine;

o muu infrastruktuuri avarii kõrvaldamine.

7.7 Haljastuse ja heakorra põhimõtted

7.7.1 Haljastuse põhimõtted

Planeeringualal asub peamiselt heinamaa ning osaliselt kõrghaljastust, neist

märkimisväärsemad on alleepuud (vt fotod 3, 4, 5). Detailplaneeringu koostamisel on

maastikuarhitekt hinnanud olemasolevat olukorda, ning joonisel 3 – „Tugiplaan“ on esitatud

haljastuse inventuur, kus märgiti ära puuderühmad, hekid, väärtuslikud maastikuelemendid ja

üksikpuud, mida peab säilitama, ja nende alusel on leitud kohad, kuhu on võimalik ehitada.

Säilitamisväärseks peeti kõiki planeeringualal asuvaid puid (sh ka Käbi tootmismaa ja Vaarika

katastriüksuse piiril asuvaid) ning kraavi. Kõrghaljastus Käbi ja Vaarika katastriüksuste piiril

toimib juba praegu visuaalse ning akustilise tõkkena. Likvideeritavaks maastikuelemendiks on

planeeringualal vaid pinnasekuhi.

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 22

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 9. Likvideeritav pinnasekuhi (mai. 2026.a)

Foto 10. Säilitatav puuderivi planeeringuala lääneosas

Planeeringualal asuvat haljastust ei ole üldjuhul lubatud likvideerida.

Vaarika katastriüksusel ja selle idapoolse piiri läheduses asuvad mõisatee üksikud alleepuud,

mis tuleb säilitada ja kus tuleks allee motiivi uusistutusega taastada lähtudes ajaloolisest allee-

rütmist (ca 15–17 m), tagades puudele piisav kasvuala ja säilitades teeäärse maastiku avatuse.

Planeeringuga on määratud lähtetingimuste alusel säilitavaks tootmismaa suunaline olemasolev

kõrghaljastus ja puisturiba, mis on toimiv visuaalse ning akustilise puhverala. Sealse haljastuse

likvideerimine on lubatud vaid juhul, kui planeeringuga tõendatakse asenduslahenduse (nt

reljeefi muutmise ja uushaljastuse kombineerimisel) samaväärne või parem

mürasummutusvõime ja ekraanifunktsioon, tagades sealjuures sademevee loodusliku

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 23

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

imbumisvõime säilimise (arvestades kraavi lähedusega). Juhul kui olemasolev haljastus

asendatakse, peab uuslahendus tagama kohese visuaalse barjääri. Kasutatavate lehtpuude

minimaalne tüve ümbermõõt (1 m kõrguselt) peab olema vähemalt 16–18 cm ning okaspuude

minimaalne kõrgus 175 cm. Haljastuslahendus peab olema mitmerindeline (puud ja põõsad),

tagades aastaringse varjestuse tootmismaa suunalt.

Keskuse-Heinamaa tee katastriüksuse piirile ei ole lubatud rajada pikki ja visuaalselt läbimatuid

üheliigilisi hekke, mis varjaksid alleepuid või vähendaksid ajaloolise teeruumi tajutavust.

Piirdehaljastuses tuleb eelistada vabakujulisi või liigiliselt mitmekesiseid istutusi ning

lahendusi, mis võimaldavad alleepuude säilimist tänavaruumi domineeriva elemendina.

Kiviaeda käsitletakse planeeringus piirkonna ajaloolise ruumistruktuuri väärtusliku elemendina

ning selle säilimine tuleb tagada nii ehitustegevuse kui ka haljastuse rajamise käigus.

Kruntide haljastuse planeerimisel tuleb arvestada Kose üldplaneeringus toodud asjakohaste

nõuetega:

● väikeelamu maal tuleb tagada haljastatav/looduslikuna säiliv osa 30% krundi pindalast;

● säilitada tuleb olemasolev terve ja elujõuline (liigile omase kasvukuju ja tunnustega)

kõrghaljastus;

● rajada mitmekülgne ja rikkalik haljastus elamualadel, sh võimalusel kõrghaljastus

(kõrghaljastuse olemasolu tagab looduslähedase ja ökoloogiliselt mitmekesise

keskkonna);

● liiklusest tulenevate häiringute leevendamiseks ja meeldivama üldmulje loomiseks

säilitada ja mitmekesiselt haljastada tänavate äärsed rohealad;

● puittaimestiku istutades arvestada maa-aluse tehnovõrkude paiknemisega ning

nähtavuskoridoridega.

7.7.2 Vertikaalplaneerimine

Maapinna vertikaalplaneerimise lahendus määratakse ehitusprojekteerimisel. Sademevee

ärajuhtimise lahenduse projekteerimisel tuleb tagada krundisisese vertikaalplaneerimisega.

Vertikaalplaneerimise põhimõtteks peab olema, et sademevesi tuleb juhtida hoonetest

kaugemale ja immutada krundi piirides. Suuremahuline maapinna kõrguste muutmine

planeeringualal on keelatud.

7.7.3 Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine

Turvalise ja kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel tuleb arvestada ruumilise lahenduse

mõjuga inimeste turvatundele ja avaliku ruumi kasutatavusele. Kuritegevuse riske on võimalik

vähendada läbimõeldud planeeringu-, arhitektuuri- ja välisruumilahenduste kaudu, mis tagavad

hea nähtavuse, loomuliku järelevalve, piisava valgustatuse ning selgelt tajutava ja hooldatud

ruumistruktuuri.

Käesoleva detailplaneeringuga seatakse edasiseks projekteerimiseks järgmised

kuritegevusriske vähendavad nõuded ja tingimused:

1) Sõidukite parkimine hoone läheduses;

2) Välisvalgustuse rajamine parkimisalal ja hoonete vahetus läheduses;

3) Kasutada kvaliteetset ja vastupidavat välisvalgustust;

4) Kasutada kvaliteetseid ehitusmaterjale (uksed, aknad, lukud, klaasid);

5) Kasutada järelvalvesüsteeme (kaamerad, turvafirma vms).

7.8 Keskkonnatingimuste seadmine

Keskkonnakaitse abinõuetena planeeritaval ehitatakse välja tehnosüsteemid ning tagatakse

nende funktsioneerimine. Planeeringu elluviimisel tuleb tagada nõuetekohane reovee- ja

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 24

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

prügikäitlus, millega välistatakse reoainete sattumine pinnasesse, pinna- ja põhjavette, seda nii

ehitustegevuse, kui hoonete edasise ekspluatatsiooni käigus.

7.8.1 Jäätmehooldus

Jäätmehooldus korraldatakse vastavalt Kose valla jäätmehoolduseeskirjale. Konteinerid tuleb

paigaldada nii, et jäätmevedajal on nendele ligipääs. Jäätmevaldajal on kohustus tagada

jäätmete liigiti kogumine vastavalt kehtivatele nõuetele. Jäätmevaldajal on kohustus tagada

tekkivate olmejäätmete äravedu, mida võib teostada vastavat õigust omav ettevõte. Keelatud on

jäätmete ladustamine või ladestamine selleks mitteettenähtud kohta.

7.9 Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud

Detailplaneeringuga ei kavandata “Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi

seaduse“ §6 lõigete 1 ja 2 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevusi ega muud olulise

keskkonnamõjuga ehitustegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi kahjustumist, sh vee,

pinnase, õhu saastamist.

Majanduslikud mõjud

Planeeringu elluviimisega kaasnevad valdavalt positiivsed majanduslikud mõjud.

Planeeringuga võetakse kasutusele seni hoonestamata ja vähese kasutusintensiivsusega maa-

ala, mille tulemusena suureneb maa väärtus ning piirkonna kinnisvarafondi lisanduvad uued

eluruumid. Planeeringulahendus kasutab olemasolevat teede- ja tehnovõrkude infrastruktuuri

ning ei eelda ulatuslike uute avalike rajatiste väljaehitamist. Planeeringu realiseerimisel

suureneb mõõdukalt kohalike teenuste ja kaupade tarbimine ning pikemas perspektiivis

suureneb Kose valla maksutulu maamaksu ja elanike tulumaksu laekumise kaudu.

Kultuurilised mõjud

Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud piirkonna ajalooliselt väljakujunenud

ruumistruktuuri ja kultuuripärandiga. Uued hoonestusalad on kavandatud viisil, mis võimaldab

säilitada ajaloolise allee ruumilise mõju ning väärtusliku kõrghaljastuse. Hoonete paigutamisel,

arhitektuursete tingimuste määramisel ning piirete ja haljastuse kavandamisel on lähtutud

eesmärgist säilitada ajaloolise mõisakeskkonna iseloom ning vältida lahendusi, mis varjaksid

või vähendaksid allee ja ajaloolise kiviaia nähtavust. Planeeringulahendus ei kahjusta

arheoloogiamälestist „Kultusekivi“, selle kaitsevööndi eesmärke ega piirkonna

kultuuripärandilisi väärtusi.

Planeeringu elluviimisega kaasnev kultuuriline mõju hinnatav neutraalse kuni positiivsena.

Planeering toetab Oru küla ajaloolise keskuse jätkuvat kasutust ja arengut ning aitab korrastada

seni hoonestamata maa-ala, säilitades sealjuures piirkonna kultuuripärandilised väärtused.

Tuginedes eeltoodule, võib eeldada, et hoonete rajamisel pikaajaline negatiivne mõju

kultuurilisele keskkonnale puudub.

Sotsiaalsed mõjud

Planeeringulahendus avaldab piirkonnale valdavalt positiivset sotsiaalset mõju. Planeeringuga

luuakse võimalus uute elamispindade rajamiseks Oru küla keskusesse, kus lasteaed, põhikool,

kauplus, bussipeatus ning muud avalikud teenused paiknevad jalgsikäigu kaugusel. Selline

asukoht toetab kestlikku liikumist ja vähendab sõltuvust igapäevasest autokasutusest.

Planeering aitab kaasa Oru küla keskuse elujõulisuse säilitamisele ja piirkonna elanikkonna

kasvule. Arvestades planeeringu väikest mahtu, ei kaasne olulist koormuse kasvu

olemasolevale liiklusvõrgule ega avalikele teenustele.

Planeeritud hooned ei mõjuta olulisi vaatekohti ega rajata silmapaistvaid ja senist maastikupilti

oluliselt muutvaid objekte. Negatiivne mõju sotsiaalsele keskkonnale võib avalduda eelkõige

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 25

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

ehitusperioodil lähiümbruse elanikele põhiliselt suurenenud müra- ja vibratsioonitaseme ning

liiklussageduse näol. Tuginedes eeltoodule, võib eeldada, et pikaajaline negatiivne mõju

sotsiaalsele keskkonnale puudub.

Looduskeskkonnale avalduvad mõjud

Detailplaneeringu realiseerimisega kaasnevad mõjud ei ole ulatuslikud, kuna lähipiirkonnas on

juba kujunenud hoonestatud ja inimtegevuse poolt mõjutatud keskkond. Planeeringualal ei asu

kaitsealuseid taime- ega loomaliike ega Natura2000 ala. Tegevusega kaasnevad võimalikud

mõjud on eeldatavalt väikesed ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga. Kavandatava

tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket. Ehitiste valmimise

järgselt negatiivsed mõjud vähenevad oluliselt. Vähest valgusreostust võib tekkida

välisvalgustusest. Planeeritud hoonete rajamine ei põhjusta eeldatavalt olulise

keskkonnamõjuga tegevust, millega kaasneks pikaajaline keskkonnaseisundi kahjustumine,

sealhulgas vee, pinnase, õhusaastatuse, olulise jäätmetekke või mürataseme suurenemine.

Planeeritava tegevusega kaasneb väga vähene liikluskoormuse, mürataseme ja õhusaaste

suurenemine, kuid oodata ei ole ülenormatiivsete tasemete esinemist. Tuginedes eeltoodule,

võib eeldada, et pikaajaline negatiivne mõju looduskeskkonnale puudub.

Kokkuvõttes on detailplaneering kooskõlas piirkonna ruumilise arengu põhimõtetega.

Planeeringu elluviimisega kaasnevad valdavalt positiivsed majanduslikud ja sotsiaalsed mõjud,

kultuurilised väärtused säilivad ning olulist negatiivset mõju looduskeskkonnale ei kaasne.

7.10 Servituutide seadmise vajaduse määramine

Servituutide seadmise vajadusi kirjeldab tabel 3. Tehnovõrkude servituudid ja/või isikliku

kasutusõiguse notariaalsed lepingud sõlmitakse tehnovõrkude projekteerimise või projekti

realiseerimise staadiumis.

Tabel 3. Servituutide seadmine

Teeniv

kinnisasi/isik

Servituut /kasutusvaldus (valitsev kinnisasi/isik)

Keskuse-

Heinamäe tee

* isiklik kasutusõigus – planeeritud elektri madalpingekaabel ja

liitumispunkt (Elektrilevi OÜ kasuks)

* isiklik kasutusõigus – planeeritud kanalisatsioonitorustik (OÜ Kose

Vesi kasuks)

* isiklik kasutusõigus – perspektiivne sidekanalisatsioon ja

liitumispunkt (ELASA kasuks)

Välja * isiklik kasutusõigus – planeeritud kanalisatsioonitorustik (OÜ Kose

Vesi kasuks)

Pos 2 * isiklik kasutusõigus – planeeritud vee- ja kanalisatsioonitorustikud

(OÜ Kose Vesi kasuks)

Pos 3 * isiklik kasutusõigus – planeeritud vee- ja kanalisatsioonitorustikud

(OÜ Kose Vesi kasuks)

Käbi-Männimäe

tee

* isiklik kasutusõigus – perspektiivne sidekanalisatsioon ja

liitumispunkt (ELASA kasuks)

7.11 Planeeringu rakendamise võimalused, planeeringu elluviimisest tulenevate võimalike

kahjude hüvitaja

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid ega kahjustada ka avalikku

huvi. Katastriüksuse igakordsel omanikul tuleb tagada, et kavandatav ehitustegevus ei

ORU KÜLAS VAARIKA KATASTRIÜKSUSE DETAILPLANEERING 26

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks naabermaaüksuste maa kasutamise

võimalusi (kaasa arvatud haljastus). Juhul, kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju

kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama kahju tekitanud krundi igakordne omanik.

Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne Kose vallale kohustust detailplaneeringukohaste

teede ja tehnorajatiste väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks. Kose Vallavalitsus

ja detailplaneeringust huvitatud isik sõlmivad enne detailplaneeringu kehtestamist

halduslepingu, millega lepitakse kokku detailplaneeringukohaste ehitiste ja

planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud

rajatiste väljaehitamise kohustused ja kasutamise tingimused.

Planeeringuga seatud ehitusõigused realiseerivad krundi omanikud. Krundi omanik on

kohustatud ehitised välja ehitama ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Projekteerimise käigus tuleb

leida sobilikud hoonete asukohad, juurdepääsud koos parkimisaladega, lahendada haljastus

ning määrata tehnovõrkude täpne paiknemine. Ehitusprojekti koostamise korraldab ja tasub

krundi omanik. Kokkuleppel tehnovõrke haldava ettevõttega rajab omanik vastavalt hoone

täpsele paigutusele hoonestusalas ühendused tehnovõrkudega. Planeeringu elluviimiseks

peavad kõik planeeringualal koostatavad ehitusprojektid olema koostatud vastavalt Eesti

Vabariigis kehtivatele seadustele, projekteerimisnormidele ja heale projekteerimistavale.

Keskuse-Heinamäe tee katastriüksustele planeeritud tehnovõrkude (kanalisatsioonitorustik,

elektrikaabel koos liitumispunktidega ning perspektiivne sidekanalisatsioon) projekteerimise ja

ehitustööde tellimine ning nende eest tasumine on detailplaneeringust huvitatud isiku kohustus.

Elektriühenduse loomisel tehakse koostööd Elektrilevi OÜ-ga. Peale planeeringu kehtestamist,

liitumislepingu sõlmimist ja liitumistasu tasumist projekteerib ja ehitab Elektrilevi OÜ

elektrivõrgu. Elamutele ei väljastata ehituslubasid enne nõuetekohase mahasõidu välja

ehitamist ja kasutuslubasid enne planeeritud tehnovõrkude väljaehitamist.

Planeeringualale jääb kultusekivi kaitsevöönd – tasub tähele panna, et arheoloogiamälestise

puhul võib kaitsevööndis, või ka lähialal, leiduda arheoloogilise kultuurkihi perifeerseid osi,

samuti võib olla sajandite jooksul sinna kandunud muististelt pärinevaid arheoloogilisi leide.

Kaevetöödel arvestada arheoloogiliste leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku

võimalusega. Muinsuskaitseseadusest tulenevalt (§ 31 lg 1, § 60) on leidja sellisel juhul

kohustatud tööd katkestama, jätma leiu leiukohta ning teatama sellest Muinsuskaitseametile.

Planeering viiakse ellu kahes etapis. Esimeses etapis moodustatakse detailplaneeringujärgsed

krundid ja rajatakse mahasõidud, mille ehitusega samaaegselt rajatakse ka kruntide

teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud koos liitumispunktidega (veetorustik,

kanalisatsioonitorustik ja elektriühendused). Teises etapis rajatakse planeeritud kaksikelamud

ja abihooned koos nende toimimiseks vajalike majaühendustega.