Lubja 4, Tallinn 10115 Telefon 620 0100 Registrikood 74001728 e-post [email protected] www.kohus.ee

Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste

seaduste muutmise seaduse (üüriõigus)

eelnõule

Lugupeetud justiits- ja digiminister

Tänan võimaluse eest avaldada arvamust võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse

(üüriõigus) eelnõule (edaspidi eelnõu).

Eelnõuga tutvumise järgselt laekus arvamusi mitmelt Harju Maakohtu kohtunikult.

Kohtunikud tõid üldise tähelepanekuna välja, et eelnõu kiireloomulisuse ei saa põhjendada

sellega, et teemaga tegelemine on koalitsioonilepingus kokku lepitud. Kiireloomulisus eeldab

mingit objektiivset, ootamatult ühiskonnas esile kerkinud takistust tavapärasele tsiviilkäibele,

mille reguleerimine on seaduse tasandil vajalik nii, et ei toimu tavapärast huvigruppidega

konsulteerimist ja sisukat mõjude hindamist.

Eelnõu seletuskirjast ei nähtu, et oleks kaalutud erinevate põhiõiguste- omandiõiguse ja kodu

puutumatuse õiguse vahel, samuti ei ole kaalutud muid meetmeid probleemi, kui see üldse

eksisteerib, lahendamiseks. Näiteks võimaldada üürileandjale teha üürniku osas parem

taustauuring, julgustada küsima tagatisraha suuremas ulatuses, kui ühe kuu üür jne.

Eelnõu mõjuhinnangust ei selgu, kui palju on tegelikult väidetavaid „puuküürnike“ ja kui suur

on tegelik probleem ühiskonnas. Avalikest allikatest on teada, et Omanike Keskliit, kui

kinnisvara omanike ühendav organisatsioon ei näe vajadust uue regulatsiooni järgi. Eelnõus on

selgitatud, et üürileandjate olukord üürilepingu lõppemisel muutub paremaks, kuid puudub

Teie 30.06.2026 nr 8-1/5036-1

Meie 15.07.2026 nr 6-3/26-1348-2

Pr Liisa-Ly Pakosta

Justiits- ja Digiministeerium

[email protected]

igasugune majandusliku mõju hinnang üüriturule üldiselt. Kui üürilepingu erakorraline

lõpetamine muutub ülilihtsaks, siis mõjub see üürituru usaldusväärsusele laiemalt.

Eelnõu seletuskirjas puudub adekvaatne mõjuhinnang kohtute tegevusele. Seletus kiri sedastab,

et kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i

muudatus puudutab. Eelnõu sedastab, et kohtute jaoks on uus kohustus teavitada valla- või

linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud

teovõimega isik. Nõue tähendab teatavat töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on

sellised juhtumid harvad. Pole selgitatud, millistele allikatele selline lootus tugineb.

Eelnõu seletuskiri väidab, et seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega

kulusid. Kohtunikud ei saa selle väitega nõustuda. Igasugune seaduse muudatus, mis lisab

töökoormust, muudab ka kohtute kulusid tööjõule, tekib vajadus koolituse järgi, vajalik on

tööprotsessid ümber kujundada jne.

Järgnevalt tähelepanekud eelnõu enda ja selle aluseks oleva Tartu Ülikooli koostatud uuringu

kohta (A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs.

2026.) Pan vajalikuks märkida, et 15.07.2026 seisuga ei ole eelnõu seletuskirjas olev link

uuringu asukohale töökorras ja ministeeriumi kodulehel ei ole uuring leitav. .

Uuring väidab et kehtiva õiguse kohaselt muutub üür vaikimisi sissenõutavaks vastava

arvestusperioodi lõpus (VÕS § 294). Võrdluses mitme teise Euroopa riigiga, kus vaikimisi on

üüri maksetähtaeg arvestusperioodi alguses, nihutab Eesti õigus juba rikkumise esmast

tuvastamist ajaliselt edasi ja jätab ajariski süsteemselt üürileandja kanda. Uuringus ei ole välja

toodud, kas see väide tugineb vaid õiguse tõlgendamisele või on ka tegelikult uuritud Eesti

üürisuhete praktikat. Kohtunike kogemus menetletavate kohtuasjade pinnalt on teistsugune.

Üldjuhul on üürilepingus sätestatud üüri tasumine ettemaksuna tulevase kuu eest.

Eelnõuga muudetakse VÕS § 316 lõiget seatakse üürilepingu enne tähtaegse lõpetamisele kaks

tingimust: 1 ) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende

olulise osa maksmisega ja 2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele

kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe

kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja

parenduskulud. Eelnõu seletuskiri väidab, et ennetähtaegse lõpetamise võimalus tekib siis, kui

üürnik on võlgu ühe kuu üüri või kõrvalkulud.

Kohtunike hinnangul tuleb seadust tõlgendada selliselt, et koosmõjus VÕS § 316 lg 1 ja lg 6

sätetega on võimalik üürileping ennetähtaegselt üles öelda juba siis, kui võlgnetav on üksnes

poole kuu üür või kõrvalkulud.

Tuleb märkida, et kõrvalkulud on muutuvad arvestades hooaega (küttekulud ja elekter) seega

võib üürileandja tegelikkuses lepingu ennetähtaegselt üles öelda suhteliselt marginaalse

võlgnevuse puhul. Kohtunike hinnangul ei ole proportsionaalne ega hea usu põhimõttega

kooskõlas, et poole kuu kõrvalkulude tasumata jätmine toob kaasa kodu kaotamise.

Eelnõuga täiendatakse TsMS § § 445 lõigetega 11 ja 12, mis kohustavad kohttuid andma

vabatahtliku täitmise tähtaja. Puudub igasugune mõjuhinnang, kui palju selliseid kohtuasju saab

olema, ja millistele kaalutlustele või andmetele tuginedes kohus tähtaega andma hakkab. Kas

tähtaja pikkuse määramiseks vajalikud andmed, nagu näiteks üürituru olukord ja samaväärse

eluaseme leidmise võimalikkus, lähendaste olemasolu, kelle juures ajutiselt peatud, KOV

võimekus tagada sotsiaalne eluruum jne, esitavad ja tõendavad menetlusosalised või peab

kohus need ametiülesande korras ise välja uurima. Eelnõust ei selgu, kas tähtaeg on nõude osa,

mis tähendab, et seda peab nõudma ja tõendama hageja, või vastuväite osa, mis tähendab, et

seda peab vastu väitma ja tõendama kostja. Kui eesmärgiks on ühekordne vabatahtliku täitmise

tähtaja andmine, siis peaks olema sõnaselgelt sätestatud, et enne selle saabumist ei ole võimalik

täitemenetluse alustamine ja vastav piirang peab olema sätestatud TMS-is. Eelnõu kohaselt ei

pea täitur enam vabatahtliku täitmise tähtaega andma. Eelnõus ei arvestata sellega et

kohtulahendi jõustumise ja täitmise vahel võib olla siiski pikk aeg ja asjaolud muutuvad sellel

ajal. Ei näe põhjust, miks tuleb teha üüriasjades erisus, et vabatahtlikku tähtaega ei anta

Puudub ka mõjuhinnang kui palju hakatakse üürivaidluskomisjoni või kohtulahendeid edasi

kaebama üksnes seetõttu, et pikendada vabatahtliku täitmise tähtaega. Pole ka selge, millisel

alusel on sätestatud maksimaalseks tähtajaks kolm kuud.

Eelnõuga täiendatakse TsMS 460 lg 1.p 1ja sätestatakse, et üürniku suhtes tehtud jõustunud

kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi

väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma

kasutusõiguse saanud üürnikult.

Kohtunike hinnangul toob niivõrd abstraktne sõnastus kaasa üksnes terve rea uusi

kohtuvaidluseid. Puuduvad kriteeriumid ja ajalised raamid, mille alusel seda hinnata.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kai Härmand

osakonnajuhataja

kohtunik

Lubja 4, Tallinn 10115 Telefon 620 0100 Registrikood 74001728 e-post [email protected] www.kohus.ee

Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste

seaduste muutmise seaduse (üüriõigus)

eelnõule

Lugupeetud justiits- ja digiminister

Tänan võimaluse eest avaldada arvamust võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse

(üüriõigus) eelnõule (edaspidi eelnõu).

Eelnõuga tutvumise järgselt laekus arvamusi mitmelt Harju Maakohtu kohtunikult.

Kohtunikud tõid üldise tähelepanekuna välja, et eelnõu kiireloomulisuse ei saa põhjendada

sellega, et teemaga tegelemine on koalitsioonilepingus kokku lepitud. Kiireloomulisus eeldab

mingit objektiivset, ootamatult ühiskonnas esile kerkinud takistust tavapärasele tsiviilkäibele,

mille reguleerimine on seaduse tasandil vajalik nii, et ei toimu tavapärast huvigruppidega

konsulteerimist ja sisukat mõjude hindamist.

Eelnõu seletuskirjast ei nähtu, et oleks kaalutud erinevate põhiõiguste- omandiõiguse ja kodu

puutumatuse õiguse vahel, samuti ei ole kaalutud muid meetmeid probleemi, kui see üldse

eksisteerib, lahendamiseks. Näiteks võimaldada üürileandjale teha üürniku osas parem

taustauuring, julgustada küsima tagatisraha suuremas ulatuses, kui ühe kuu üür jne.

Eelnõu mõjuhinnangust ei selgu, kui palju on tegelikult väidetavaid „puuküürnike“ ja kui suur

on tegelik probleem ühiskonnas. Avalikest allikatest on teada, et Omanike Keskliit, kui

kinnisvara omanike ühendav organisatsioon ei näe vajadust uue regulatsiooni järgi. Eelnõus on

selgitatud, et üürileandjate olukord üürilepingu lõppemisel muutub paremaks, kuid puudub

Teie 30.06.2026 nr 8-1/5036-1

Meie 15.07.2026 nr 6-3/26-1348-2

Pr Liisa-Ly Pakosta

Justiits- ja Digiministeerium

[email protected]

igasugune majandusliku mõju hinnang üüriturule üldiselt. Kui üürilepingu erakorraline

lõpetamine muutub ülilihtsaks, siis mõjub see üürituru usaldusväärsusele laiemalt.

Eelnõu seletuskirjas puudub adekvaatne mõjuhinnang kohtute tegevusele. Seletus kiri sedastab,

et kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i

muudatus puudutab. Eelnõu sedastab, et kohtute jaoks on uus kohustus teavitada valla- või

linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud

teovõimega isik. Nõue tähendab teatavat töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on

sellised juhtumid harvad. Pole selgitatud, millistele allikatele selline lootus tugineb.

Eelnõu seletuskiri väidab, et seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega

kulusid. Kohtunikud ei saa selle väitega nõustuda. Igasugune seaduse muudatus, mis lisab

töökoormust, muudab ka kohtute kulusid tööjõule, tekib vajadus koolituse järgi, vajalik on

tööprotsessid ümber kujundada jne.

Järgnevalt tähelepanekud eelnõu enda ja selle aluseks oleva Tartu Ülikooli koostatud uuringu

kohta (A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs.

2026.) Pan vajalikuks märkida, et 15.07.2026 seisuga ei ole eelnõu seletuskirjas olev link

uuringu asukohale töökorras ja ministeeriumi kodulehel ei ole uuring leitav. .

Uuring väidab et kehtiva õiguse kohaselt muutub üür vaikimisi sissenõutavaks vastava

arvestusperioodi lõpus (VÕS § 294). Võrdluses mitme teise Euroopa riigiga, kus vaikimisi on

üüri maksetähtaeg arvestusperioodi alguses, nihutab Eesti õigus juba rikkumise esmast

tuvastamist ajaliselt edasi ja jätab ajariski süsteemselt üürileandja kanda. Uuringus ei ole välja

toodud, kas see väide tugineb vaid õiguse tõlgendamisele või on ka tegelikult uuritud Eesti

üürisuhete praktikat. Kohtunike kogemus menetletavate kohtuasjade pinnalt on teistsugune.

Üldjuhul on üürilepingus sätestatud üüri tasumine ettemaksuna tulevase kuu eest.

Eelnõuga muudetakse VÕS § 316 lõiget seatakse üürilepingu enne tähtaegse lõpetamisele kaks

tingimust: 1 ) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende

olulise osa maksmisega ja 2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele

kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe

kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja

parenduskulud. Eelnõu seletuskiri väidab, et ennetähtaegse lõpetamise võimalus tekib siis, kui

üürnik on võlgu ühe kuu üüri või kõrvalkulud.

Kohtunike hinnangul tuleb seadust tõlgendada selliselt, et koosmõjus VÕS § 316 lg 1 ja lg 6

sätetega on võimalik üürileping ennetähtaegselt üles öelda juba siis, kui võlgnetav on üksnes

poole kuu üür või kõrvalkulud.

Tuleb märkida, et kõrvalkulud on muutuvad arvestades hooaega (küttekulud ja elekter) seega

võib üürileandja tegelikkuses lepingu ennetähtaegselt üles öelda suhteliselt marginaalse

võlgnevuse puhul. Kohtunike hinnangul ei ole proportsionaalne ega hea usu põhimõttega

kooskõlas, et poole kuu kõrvalkulude tasumata jätmine toob kaasa kodu kaotamise.

Eelnõuga täiendatakse TsMS § § 445 lõigetega 11 ja 12, mis kohustavad kohttuid andma

vabatahtliku täitmise tähtaja. Puudub igasugune mõjuhinnang, kui palju selliseid kohtuasju saab

olema, ja millistele kaalutlustele või andmetele tuginedes kohus tähtaega andma hakkab. Kas

tähtaja pikkuse määramiseks vajalikud andmed, nagu näiteks üürituru olukord ja samaväärse

eluaseme leidmise võimalikkus, lähendaste olemasolu, kelle juures ajutiselt peatud, KOV

võimekus tagada sotsiaalne eluruum jne, esitavad ja tõendavad menetlusosalised või peab

kohus need ametiülesande korras ise välja uurima. Eelnõust ei selgu, kas tähtaeg on nõude osa,

mis tähendab, et seda peab nõudma ja tõendama hageja, või vastuväite osa, mis tähendab, et

seda peab vastu väitma ja tõendama kostja. Kui eesmärgiks on ühekordne vabatahtliku täitmise

tähtaja andmine, siis peaks olema sõnaselgelt sätestatud, et enne selle saabumist ei ole võimalik

täitemenetluse alustamine ja vastav piirang peab olema sätestatud TMS-is. Eelnõu kohaselt ei

pea täitur enam vabatahtliku täitmise tähtaega andma. Eelnõus ei arvestata sellega et

kohtulahendi jõustumise ja täitmise vahel võib olla siiski pikk aeg ja asjaolud muutuvad sellel

ajal. Ei näe põhjust, miks tuleb teha üüriasjades erisus, et vabatahtlikku tähtaega ei anta

Puudub ka mõjuhinnang kui palju hakatakse üürivaidluskomisjoni või kohtulahendeid edasi

kaebama üksnes seetõttu, et pikendada vabatahtliku täitmise tähtaega. Pole ka selge, millisel

alusel on sätestatud maksimaalseks tähtajaks kolm kuud.

Eelnõuga täiendatakse TsMS 460 lg 1.p 1ja sätestatakse, et üürniku suhtes tehtud jõustunud

kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi

väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma

kasutusõiguse saanud üürnikult.

Kohtunike hinnangul toob niivõrd abstraktne sõnastus kaasa üksnes terve rea uusi

kohtuvaidluseid. Puuduvad kriteeriumid ja ajalised raamid, mille alusel seda hinnata.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kai Härmand

osakonnajuhataja

kohtunik