MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X

Justiits- ja Digiministeerium

Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn

E-post [email protected]

Koopia:

Karin Maisvee

[email protected]

Kooskõlastuse andmine 20.07.2026.a.

Austatud seaduseelnõu väljatöötajad

Käesoleval ajal on menetluses võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu, mille kohta

oodatakse ka huvigruppide seisukohti. Eelnõuga kavandatakse mitmete sätete muutmist seoses üürilepingu

lõpetamise ning üüripinna vabastamise regulatsiooniga. Maxima Eesti OÜ sai eelnõu kohta informatsiooni

Kaupmeeste Liidult ning sooviks omalt poolt esitada väljatöötavale eelnõule tähelepanekud.

1. Võlaõigusseaduse § 334 täiendamine

Eelnõust nähtub, et põhifookus on füüsilisest isikust üürnikega sõlmitud eluruumide üürilepingutel ning

eluruumi vabastamisega seotud probleemidel. Äriruumide üürisuhted pole nii põhjalikult reguleeritud (kuna

puudub füüsilise isiku üürisuhtega kaasas käiv eluaseme kaitse kui olulise põhiõiguse tagamise institutsioon)

ning lepingulised suhtes äriruumi üürimisel lähtuvad üldjuhul poolte võrdsusest. Siiski on oluline välja tuua, et

äriruumide üürimisel on puuküürnikud ning makseraskustes üürnikud siiski sage probleem, kuid

õiguskaitsevahendid nende olukordade lahendamisel on võrdlemisi piiratud ning oluline oleks võimaldada ka

äriruumi üürileandjal problemaatilise lepingu lõppemise korral lihtsamalt ja efektiivsemalt taastada äriruumi

otsene valdus. Näiteks võiks olla selliseks meetmeks eelnevalt kokkulepitud õigus vahetada üüripinnal lukud

ja/või hoiustada turvaliselt ning kontrollitult üürniku vara väljaspool üüripinda ning mõistlik oleks siis ka sisse

kirjutada vastavate kulude tasumise kohustus üürnikule. Üürisuhtest tulenevaid rahalisi vaidlusi on võimalik

jätkuvalt lahendada kohtumenetluses. Samas, arvestades äriruumi kasutamise eesmärki – teenida selle

omanikule tulu –, peaks üürileandjal lepingu lõppemisel olema võimalus keskenduda uue üürisuhte

sõlmimisele, mitte jääda sõltuvusse üüripinna vabastamisega seotud menetlustest.

Eeltoodust tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku:

Täiendada võlaõigusseaduse § 334 selliselt, et sellesse lisatakse täiendav lõige järgmises sõnastuses:

“Äriruumi üürilepingu lõppemise korral, kui üürnik ei ole äriruumi lepingu lõppemise hetkeks või lepingus

kokku lepitud tähtajaks pärast lepingu lõppemist tagastanud või keeldub alusetult äriruumi tagastamisest,

on üürileandjal õigus rakendada viivitamatuid meetmeid äriruumi valduse otsese valduse üle võtmiseks.

Käesolevas lõikes nimetatud juhul käesolevas lõikes sätestatud meetmete rakendamiseks tehtavad kulud

kohustub kandma täies ulatuses üürnik.”

2. Võlaõigusseaduse § 318 lg 1 täiendamine

Võlaõigusseaduse § 318 lg 1 näeb ette, et kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud

üürilepingu pärast 30 aasta möödumist võlaõigusseaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda.

Nimetatud lõige põhineb lahendusel, mille eesmärk on vältida pikaajalisi ja majanduslikult jäigas vormis

kestvaid suhteid ning tagada pooltele võimalus sellistest lepingutest väljuda. Praktikas on äriruumide

üürilepingute kontekstis oluline, et lepingupoolel on põhjendatud huvi end pikemaajaliselt siduda ning

välistada seadusest tulenevat erakorralist ülesütlemisõigust. Selline võimalus tagaks üürnikule pikemaajalise

õiguskindluse, eriti eeskätt juhtudel, kus üürnik on teinud üüritud asjale investeeringuid (statsionaarne

MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X

sisseseade, ümberehitused jmt). Sätte kohaldamine võib mõjutada üürituru stabiilsust ning luua üürnikele

ebakindlust.

Kuna hetkel on seaduses nimetatud säte imperatiivne oleks lepinguvabaduse suurendamise ja majanduslike

eesmärkide arvestamiseks oluline muuta säte dispositiivseks ning võimaldada pooltel sellest sõlmitavas

lepingus kõrvale kalduda.

Eelnevast tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku:

Täiendada võlaõigusseaduse § 318 lõiget 1 teise lausega järgmises sõnastuses: „Pooled võivad lepinguga

kokku leppida käesolevas lõikes sätestatud ülesütlemisõiguse kohaldamata jätmises, samuti selle õiguse

teostamise teistsugustes teostamise tingimustes kui on sätestatud käesolevas lõikes.“

3. Äriruumi üürlepingu korralisest ülesütlemisest

Kehtivas õiguses puudub selge ning mõistlik regulatsioon äriruumide üürilepingute korralise ülesütlemise osas

üldse. See on aga oluline küsimus, kuivõrd korralise ülesütlemise osas kasutatakse praktikas etteteatamise

tähtaegadena ilmselgelt ebamõistlikke tähtaegasid, näiteks 12 kuud, mis päris kindlasti ei ole ei normaalne,

mõistlik ega ka põhjendatud, kuivõrd see võib omada väga kahjulikku mõju äriruumi üürniku ärile, kui üürnik

on sunnitud ebamõistlikult pika korralise ülesütlemisest ette teatamise tähtaja tõttu olema majanduslikult

kahjulikus üürisuhtes.

Lähtuvalt sellest on ka väga keeruline pidada üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisi, kuna selge regulatsioon

puudub ning üürileandja saab seetõttu esitada väga ebamõistlikke tingimusi seoses korralise ülesütlemisega.

Siin oleks hea ja tegelikult ka vajalik kehtestada mingi ajaline lagi, milline võiks näiteks olla mitte pikem kui

6 kuud.

Eelnevast tulenevalt võiks võlaõigusseaduse 5 jagu täiendada täiendava sättega „Tähtajalise äriruumi

üürilepingu korraline ülesütlemine“ järgmises sõnastuses:

“Tähtajalise äriruumi üürilepingu korralisel ülesütlemisel ei saa ülesütlemisest etteteatamise tähtaeg olla

pikem kui kuus kuud.”

4. Üüri ülemäärane tõstmine ja selle vaidlustamine äriruumi üürilepingute puhul

Kehtiv õigus ei reguleeri üüri ülemäärast tõstmist äriruumi üürilepingu puhul. See on aga äriruumi üürisuhte

puhul sama oluline nagu see on eluruumi üürisuhte puhul. Ehk siis oleks põhjendatud rakendada eluruumide

üüri ülemäärase tõstmise ja selle vaidlustamisele sarnast regulatsiooni nagu see on eluruumide puhul (VÕS §

301 ja 302). Seega oleks see küsimus kõige lihtsamini lahendatav läbi võlaõigusseaduse §-de 301 ja 302

muutmise rakendades kõnealuseid §-e ka äriruumi üürilepingutele.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Rainis Nagel

vanemjurist

MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X

VOLIKIRI NR. 2025/28 POWER OF ATTORNEY No 2025/28

MAXIMA Eesti OÜ, registrikood 10765896, aadress

Aiandi tn 13/2, 12918 Tallinn (edaspidi nimetatud

„Ettevõte“), mida esindab juhatuse liige Diana Gegelyte,

MAXIMA Eesti OÜ, registry code 10765896, address

Aiandi tn 13/2, 12918 Tallinn (hereinafter the

„Company“), represented by Diana Gegelyte, Member of

the Management Board,

volitab Rainis Nagel’it (isikukood 37504304221): authorizes Rainis Nagel (personal identification code

37504304221):

1) esindama Ettevõtet kohtu ja kohtueelses menetluses

väärteo-, tsiviil-, kriminaal- ja haldusasjades, sh

järelevalvemenetluses;

1) represent the Company in court and pre-trial proceedings

in misdemeanour, civil, criminal and administrative

matters, including supervisory proceedings;

2) esindama Ettevõtet täitemenetluses; 2) represent the Company in enforcement proceedings;

3) esindama Ettevõtet kõikides Ettevõtte või tema

töötajate ja esindajate tegevusega seotud küsimustes riigi-

ja kohaliku omavalitsuse asutuste ees, sh

töövaidluskomisjonides;

3) represent the Company in all matters related to the

activities of the Company or its employees and

representatives before state and local government agencies,

including labour dispute committees;

4) seoses eeltoodud punktidega 1-3 volitab Ettevõte Rainis

Nagel-it Ettevõtte nimel vastu võtma, esitama, välja

nõudma ja allkirjastama kõiki eelnimetatud ülesannete

täitmiseks vajalikke dokumente, tahteavaldusi, sh

menetlusdokumente, järelpäringuid ja vastuseid

ametiasutuste pöördumistele, ning teostama kõiki

toiminguid, mis on seotud käesoleva volitusega;

4) in connection with the clauses 1-3 above, the Company

authorizes Rainis Nagel to receive, submit, request and sign

on behalf of the Company all documents, declarations of

intent, including procedural documents, inquiries, and

responses to requests from authorities, and to perform all

activities related to this authorization;

5) esindama Ettevõtet lepingulistes suhetes, kui Ettevõtte

nimel tuleb saata teisele lepingupoolele lepingu alusel

teavitusi või leppetrahvi nõudeid. Selguse huvides on

täpsustatud, et käesolevaga pole antud õigust Ettevõtte

nimel lepinguid sõlmida.

5) representing the Company in contractual relationships,

where it is necessary to send notifications or demands for

contractual penalties to the other party of the contract on

behalf of the Company. For the sake of clarity, it is specified

that this does not grant the authority to enter into contracts

on behalf of the Company.

Volikiri on välja antud edasivolitamise õiguseta ning

kehtib alates allkirjastamisest kuni 31.12.2026 või

volikirja tagasivõtmiseni või kui Rainis Nageli töösuhe

lõppeb MAXIMA Eesti OÜ-s. Vastuolude korral kehtib

eestikeelne tekst.

The Power of Attorney have been issued without the right

to delegate the authority and is valid from signing until

31.12.2026 or until the power of attorney is withdrawn or

upon the termination of Rainis Nagel employment with

MAXIMA Eesti OÜ. In case of discrepancies, the Estonian

text shall prevail.

Allkirjastatud digitaalselt/signed digitally

Diana Gegelyte

Juhatuse liige/Member of the Management Board

MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X

Justiits- ja Digiministeerium

Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn

E-post [email protected]

Koopia:

Karin Maisvee

[email protected]

Kooskõlastuse andmine 20.07.2026.a.

Austatud seaduseelnõu väljatöötajad

Käesoleval ajal on menetluses võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu, mille kohta

oodatakse ka huvigruppide seisukohti. Eelnõuga kavandatakse mitmete sätete muutmist seoses üürilepingu

lõpetamise ning üüripinna vabastamise regulatsiooniga. Maxima Eesti OÜ sai eelnõu kohta informatsiooni

Kaupmeeste Liidult ning sooviks omalt poolt esitada väljatöötavale eelnõule tähelepanekud.

1. Võlaõigusseaduse § 334 täiendamine

Eelnõust nähtub, et põhifookus on füüsilisest isikust üürnikega sõlmitud eluruumide üürilepingutel ning

eluruumi vabastamisega seotud probleemidel. Äriruumide üürisuhted pole nii põhjalikult reguleeritud (kuna

puudub füüsilise isiku üürisuhtega kaasas käiv eluaseme kaitse kui olulise põhiõiguse tagamise institutsioon)

ning lepingulised suhtes äriruumi üürimisel lähtuvad üldjuhul poolte võrdsusest. Siiski on oluline välja tuua, et

äriruumide üürimisel on puuküürnikud ning makseraskustes üürnikud siiski sage probleem, kuid

õiguskaitsevahendid nende olukordade lahendamisel on võrdlemisi piiratud ning oluline oleks võimaldada ka

äriruumi üürileandjal problemaatilise lepingu lõppemise korral lihtsamalt ja efektiivsemalt taastada äriruumi

otsene valdus. Näiteks võiks olla selliseks meetmeks eelnevalt kokkulepitud õigus vahetada üüripinnal lukud

ja/või hoiustada turvaliselt ning kontrollitult üürniku vara väljaspool üüripinda ning mõistlik oleks siis ka sisse

kirjutada vastavate kulude tasumise kohustus üürnikule. Üürisuhtest tulenevaid rahalisi vaidlusi on võimalik

jätkuvalt lahendada kohtumenetluses. Samas, arvestades äriruumi kasutamise eesmärki – teenida selle

omanikule tulu –, peaks üürileandjal lepingu lõppemisel olema võimalus keskenduda uue üürisuhte

sõlmimisele, mitte jääda sõltuvusse üüripinna vabastamisega seotud menetlustest.

Eeltoodust tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku:

Täiendada võlaõigusseaduse § 334 selliselt, et sellesse lisatakse täiendav lõige järgmises sõnastuses:

“Äriruumi üürilepingu lõppemise korral, kui üürnik ei ole äriruumi lepingu lõppemise hetkeks või lepingus

kokku lepitud tähtajaks pärast lepingu lõppemist tagastanud või keeldub alusetult äriruumi tagastamisest,

on üürileandjal õigus rakendada viivitamatuid meetmeid äriruumi valduse otsese valduse üle võtmiseks.

Käesolevas lõikes nimetatud juhul käesolevas lõikes sätestatud meetmete rakendamiseks tehtavad kulud

kohustub kandma täies ulatuses üürnik.”

2. Võlaõigusseaduse § 318 lg 1 täiendamine

Võlaõigusseaduse § 318 lg 1 näeb ette, et kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud

üürilepingu pärast 30 aasta möödumist võlaõigusseaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda.

Nimetatud lõige põhineb lahendusel, mille eesmärk on vältida pikaajalisi ja majanduslikult jäigas vormis

kestvaid suhteid ning tagada pooltele võimalus sellistest lepingutest väljuda. Praktikas on äriruumide

üürilepingute kontekstis oluline, et lepingupoolel on põhjendatud huvi end pikemaajaliselt siduda ning

välistada seadusest tulenevat erakorralist ülesütlemisõigust. Selline võimalus tagaks üürnikule pikemaajalise

õiguskindluse, eriti eeskätt juhtudel, kus üürnik on teinud üüritud asjale investeeringuid (statsionaarne

MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X

sisseseade, ümberehitused jmt). Sätte kohaldamine võib mõjutada üürituru stabiilsust ning luua üürnikele

ebakindlust.

Kuna hetkel on seaduses nimetatud säte imperatiivne oleks lepinguvabaduse suurendamise ja majanduslike

eesmärkide arvestamiseks oluline muuta säte dispositiivseks ning võimaldada pooltel sellest sõlmitavas

lepingus kõrvale kalduda.

Eelnevast tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku:

Täiendada võlaõigusseaduse § 318 lõiget 1 teise lausega järgmises sõnastuses: „Pooled võivad lepinguga

kokku leppida käesolevas lõikes sätestatud ülesütlemisõiguse kohaldamata jätmises, samuti selle õiguse

teostamise teistsugustes teostamise tingimustes kui on sätestatud käesolevas lõikes.“

3. Äriruumi üürlepingu korralisest ülesütlemisest

Kehtivas õiguses puudub selge ning mõistlik regulatsioon äriruumide üürilepingute korralise ülesütlemise osas

üldse. See on aga oluline küsimus, kuivõrd korralise ülesütlemise osas kasutatakse praktikas etteteatamise

tähtaegadena ilmselgelt ebamõistlikke tähtaegasid, näiteks 12 kuud, mis päris kindlasti ei ole ei normaalne,

mõistlik ega ka põhjendatud, kuivõrd see võib omada väga kahjulikku mõju äriruumi üürniku ärile, kui üürnik

on sunnitud ebamõistlikult pika korralise ülesütlemisest ette teatamise tähtaja tõttu olema majanduslikult

kahjulikus üürisuhtes.

Lähtuvalt sellest on ka väga keeruline pidada üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisi, kuna selge regulatsioon

puudub ning üürileandja saab seetõttu esitada väga ebamõistlikke tingimusi seoses korralise ülesütlemisega.

Siin oleks hea ja tegelikult ka vajalik kehtestada mingi ajaline lagi, milline võiks näiteks olla mitte pikem kui

6 kuud.

Eelnevast tulenevalt võiks võlaõigusseaduse 5 jagu täiendada täiendava sättega „Tähtajalise äriruumi

üürilepingu korraline ülesütlemine“ järgmises sõnastuses:

“Tähtajalise äriruumi üürilepingu korralisel ülesütlemisel ei saa ülesütlemisest etteteatamise tähtaeg olla

pikem kui kuus kuud.”

4. Üüri ülemäärane tõstmine ja selle vaidlustamine äriruumi üürilepingute puhul

Kehtiv õigus ei reguleeri üüri ülemäärast tõstmist äriruumi üürilepingu puhul. See on aga äriruumi üürisuhte

puhul sama oluline nagu see on eluruumi üürisuhte puhul. Ehk siis oleks põhjendatud rakendada eluruumide

üüri ülemäärase tõstmise ja selle vaidlustamisele sarnast regulatsiooni nagu see on eluruumide puhul (VÕS §

301 ja 302). Seega oleks see küsimus kõige lihtsamini lahendatav läbi võlaõigusseaduse §-de 301 ja 302

muutmise rakendades kõnealuseid §-e ka äriruumi üürilepingutele.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Rainis Nagel

vanemjurist

MAXIMA Eesti OÜ Aiandi 13/2, Mustamäe Telefon 623 0641 Registrikood 10765896 SWEDBANK AS 12918 Tallinn Telefon 623 0031 KMKR EE100702800 IBAN EE892200221017433423 Estonia E-post [email protected] www.maxima.ee SWIFT / BIC HABAEE2X

VOLIKIRI NR. 2025/28 POWER OF ATTORNEY No 2025/28

MAXIMA Eesti OÜ, registrikood 10765896, aadress

Aiandi tn 13/2, 12918 Tallinn (edaspidi nimetatud

„Ettevõte“), mida esindab juhatuse liige Diana Gegelyte,

MAXIMA Eesti OÜ, registry code 10765896, address

Aiandi tn 13/2, 12918 Tallinn (hereinafter the

„Company“), represented by Diana Gegelyte, Member of

the Management Board,

volitab Rainis Nagel’it (isikukood 37504304221): authorizes Rainis Nagel (personal identification code

37504304221):

1) esindama Ettevõtet kohtu ja kohtueelses menetluses

väärteo-, tsiviil-, kriminaal- ja haldusasjades, sh

järelevalvemenetluses;

1) represent the Company in court and pre-trial proceedings

in misdemeanour, civil, criminal and administrative

matters, including supervisory proceedings;

2) esindama Ettevõtet täitemenetluses; 2) represent the Company in enforcement proceedings;

3) esindama Ettevõtet kõikides Ettevõtte või tema

töötajate ja esindajate tegevusega seotud küsimustes riigi-

ja kohaliku omavalitsuse asutuste ees, sh

töövaidluskomisjonides;

3) represent the Company in all matters related to the

activities of the Company or its employees and

representatives before state and local government agencies,

including labour dispute committees;

4) seoses eeltoodud punktidega 1-3 volitab Ettevõte Rainis

Nagel-it Ettevõtte nimel vastu võtma, esitama, välja

nõudma ja allkirjastama kõiki eelnimetatud ülesannete

täitmiseks vajalikke dokumente, tahteavaldusi, sh

menetlusdokumente, järelpäringuid ja vastuseid

ametiasutuste pöördumistele, ning teostama kõiki

toiminguid, mis on seotud käesoleva volitusega;

4) in connection with the clauses 1-3 above, the Company

authorizes Rainis Nagel to receive, submit, request and sign

on behalf of the Company all documents, declarations of

intent, including procedural documents, inquiries, and

responses to requests from authorities, and to perform all

activities related to this authorization;

5) esindama Ettevõtet lepingulistes suhetes, kui Ettevõtte

nimel tuleb saata teisele lepingupoolele lepingu alusel

teavitusi või leppetrahvi nõudeid. Selguse huvides on

täpsustatud, et käesolevaga pole antud õigust Ettevõtte

nimel lepinguid sõlmida.

5) representing the Company in contractual relationships,

where it is necessary to send notifications or demands for

contractual penalties to the other party of the contract on

behalf of the Company. For the sake of clarity, it is specified

that this does not grant the authority to enter into contracts

on behalf of the Company.

Volikiri on välja antud edasivolitamise õiguseta ning

kehtib alates allkirjastamisest kuni 31.12.2026 või

volikirja tagasivõtmiseni või kui Rainis Nageli töösuhe

lõppeb MAXIMA Eesti OÜ-s. Vastuolude korral kehtib

eestikeelne tekst.

The Power of Attorney have been issued without the right

to delegate the authority and is valid from signing until

31.12.2026 or until the power of attorney is withdrawn or

upon the termination of Rainis Nagel employment with

MAXIMA Eesti OÜ. In case of discrepancies, the Estonian

text shall prevail.

Allkirjastatud digitaalselt/signed digitally

Diana Gegelyte

Juhatuse liige/Member of the Management Board