Arvamuse edastamine
| Dokumendiregister | Justiits- ja Digiministeerium |
| Viit | 8-1/5036-5 |
| Registreeritud | 20.07.2026 |
| Sünkroonitud | 21.07.2026 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 8 Eelnõude menetlemine |
| Sari | 8-1 Justiits- ja Digiministeeriumis väljatöötatud õigusaktide eelnõud koos seletuskirjadega(Arhiiviväärtuslik) |
| Toimik | 8-1/2026 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Adressaat | Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda |
| Saabumis/saatmisviis | Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda |
| Vastutaja | Kristel Soodla (Justiits- ja Digiministeerium, Kantsleri vastutusvaldkond, Õiguspoliitika valdkond, Õiguspoliitika osakond, Õigusloome korralduse talitus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
| Taotle dokumendi eemaldamist või parandamist |
Failid
|
Tähelepanu!
Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
Tere
Edastan Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja arvamuse.
Lugupidamisega
Kadri Akkerman
Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda
+372 64 61672
Digiallkirjad
Allkirjade kehtivust ei ole
kontrollitud.
JANEK POOL
PNOEE-36911116013
2026-07-20 07:32:28
Liisa-Ly Pakosta
Justiits- ja digiminister
Justiits- ja Digiministeerium Teie: 30.06.2026 nr 8-1/5036-1
[email protected] Meie: 20.07.2026 nr 3-1/28-1
Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste seaduste
muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu kohta
Lugupeetav justiits- ja digiminister Liisa-Ly Pakosta
Esitame seisukoha võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu selle osa kohta, mis puudutab muudetavat TMS § 180 lõiget 1, mille kohaselt kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui täitedokumendis on vabatahtliku täitmise tähtaeg juba määratud. Leiame, et taoline muudatus on kooskõlas TMS § 25 lg 1 sätestatud üldise põhimõttega: „Kui seaduses ega kohtulahendis ei ole täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaega määratud, määrab selle kohtutäitur.“
Teeme ettepaneku laiendada kohtutäituri antava vabatahtliku täitmise tähtaja ärajätmist ka täiteasjadele, kui täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, mida tuleb teha kohtutäituri vahendusel, ja vastavalt täiendada kõnealust eelnõu. Sellistes täitemenetlustes ei ole võlgnikku ja valdavalt puudub ka nõue, mida oleks võimalik vabatahtlikult täita.
Menetlusosalistel puudub võimalus nõuet vabatahtlikult täita, kui kohtud määravad oma otsustega kaas- või ühisomandi lõpetamise avaliku enampakkumisse teel kohtutäituri kaudu (näiteks Harju Maakohtu 30.04.2020 lahend tsiviilasjas 2-19-6000) või näiteks on kohus andnud kaasomanikele tähtaja müüa kinnisvara teatud aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kui selle ajavahemiku jooksul pooltel kinnisvara müük ei õnnestu, on kaasomanikul õigus pöörduda kohtutäituri poole kinnisvara müümiseks täitemenetluse raames avalikul enampakkumisel (Tallina Ringkonnakohtu 28.02.2020 lahend tsiviilasjas 2-17-19412). Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2020 lahendis tsiviilasjas 2-15-7825 märgitakse veel, et avalik enampakkumine tuleb korraldada kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Seega ei ole vabatahtliku tähtaja määramisel praktilist rakendust, kuna toimingud peab kas seaduse või täitedokumendi kohaselt tegema kohtutäitur.
Riigikohus on öelnud 26.04.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-14-17 (p. 35) järgmist: „Kolleegium märgib, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur.“ Seega, kui kohus on määranud enampakkumise korraldajaks kohtutäituri, peab kohus oluliseks, et vara võõrandamine toimuks võimalikult pooltest sõltumatutes tingimustes.
Riigikohus täpsustab eelviidatud lahendis, et TMS-s on enampakkumist reguleerivad sätted suunatud vara müügile, millest saadava tulemi arvel täidetakse võlausaldaja rahaline nõue võlgniku vastu, ning sellest tulenevalt on TMS-s reguleeritud ka vabatahtliku täitmise tähtaega, arestimist, hindamist, müügi korda, omandi üleminekut ja kolmandate isikute õiguste lõppemist ning tulemi jaotamist ja kulude kandmist. Neid sätteid tuleb Riigikohtu seisukohalt kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
Riigikohus on seisukohal (vt Riigikohtu 26.04.2017. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-14-17 p. 36.3. ja 36.6. ja 9.06.2017 määrus tsiviilasjas 3-2-1-61-17 p. 13), et täitmisteate teisele ühisomanikule (või kaasomanikule) kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24 ja 25) annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1) või kogu täitemenetluse kestel ka täitemenetluse siseselt kõigi kaasomanike või ühisomanike nõusolekul kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult (TMS §-d 102 ja 157).
Leiame, et seaduses sätestatud võimalused vara eraõiguslikel alustel realiseerimiseks oludes, kus täitemenetlus vara realiseerimiseks on juba alustatud, on küll õigustatud nõude sundtäitmisel, aga mitte juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine olukorras, kus täitedokumendis antud tähtaeg kaas- või ühisomandi lõpetamiseks on möödunud. Sellisele täitemenetlusele on reeglina eelnenud pikad kohtumenetlused, kus pooled ei ole jõudnud ühisele nõule ning kohus peab vajalikuks kaasomanike (ühisomanike) vara jagamist erapooletu kohtutäituri vahendusel. Seega ei oleks vabatahtliku täitmise võimaldamata jätmine eelnimetatud sisuga täitemenetlustes kellegi õigusi riivav, vaid pigem täitedokumendi vääramatu täitmise tagajaks.
Teeme ettepaneku täiendada eelnõu sättega, et TMS § 100 lg 5 kolmas lause ei kuuluks rakendamisele juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine.
TMS § 100 lg 5 sätestab täitemenetluses vara kordusenampakkumiste korral vara allahindamise ülemmäärad. Säte on kehtestatud võlgniku õiguste kaitsmiseks, et vara ei pandaks enampakkumisele liiga madala hinnaga. Arvestades, et vara enampakkumise eesmärgiks on reeglina rahalise nõude täitmine ja nõuet on võimalik täita ka muul viisil (muu vara realiseerimine või nõudeõiguste arestimise teel), siis ei ole taoline piirang täitemenetluse eesmärgi saavutamisel ületamatuks takistuseks. Kui aga täitemenetluse sisuks on kohtulahendi alusel avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, siis ei ole võimalik lahendit täita, kui vara ei ole võimalik rohkem alla hinnata kui 70 % esimese enampakkumise alghinnast.
Õigusselguse tagamise eesmärgil teeme ettepaneku sätestada TMS-is, et täitemenetluste korral, kus menetlusosalisele ei anta seaduse kohaselt tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei pea täitmisteatel olema TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohast hoiatust võlgnikule.
Kehtiva õiguse kohaselt märgitakse täitmisteates hoiatus, et täitedokumendi vabatahtlikult täitmata jätmisel võib võlgniku suhtes teha täitetoiminguid ja et võlgnikul on õigus tasuda kohtutäituri põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu, kui ta täidab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks ettenähtud tähtaja jooksul. Eelnevalt oleme selgitanud, et juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine või kõnealuse eelnõu kohaselt ei ole klassikalises mõttes võlgnikku ega peaks rakendatama ka vabatahtliku täitmise võimaldamist. Samuti ei ole kohtutäituril õigust pöörata täitemenetluse kestel nõuet võlgniku muule varale, kui sellele, mis tuleb enampakkumise teel realiseerida (täitedokumendis sõnaselgelt nimetatud vara). Ka kinnisasja väljaandmise, üleandmise või vabastamise täitemenetlustes, kus TMS § 180 lg 1 kavandatava sõnastuse kohaselt ei anna kohtutäitur võlgnikule tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei oleks enam asjakohane täitmisteatele TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohaste hoiatuste lisamiseks. Seega ei ole arusaadav, keda ja mille eest tuleks täitmisteates hoiatada. Hoiatuse puudumine täitmisteatel on hetkel kehtiva õiguse formaalne rikkumine.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Janek Pool
Koja ametikogu juhatuse esimees
Jaan Lõõnik, [email protected], 6464619
Liisa-Ly Pakosta
Justiits- ja digiminister
Justiits- ja Digiministeerium Teie: 30.06.2026 nr 8-1/5036-1
[email protected] Meie: 20.07.2026 nr 3-1/28-1
Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste seaduste
muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu kohta
Lugupeetav justiits- ja digiminister Liisa-Ly Pakosta
Esitame seisukoha võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu selle osa kohta, mis puudutab muudetavat TMS § 180 lõiget 1, mille kohaselt kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui täitedokumendis on vabatahtliku täitmise tähtaeg juba määratud. Leiame, et taoline muudatus on kooskõlas TMS § 25 lg 1 sätestatud üldise põhimõttega: „Kui seaduses ega kohtulahendis ei ole täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaega määratud, määrab selle kohtutäitur.“
Teeme ettepaneku laiendada kohtutäituri antava vabatahtliku täitmise tähtaja ärajätmist ka täiteasjadele, kui täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, mida tuleb teha kohtutäituri vahendusel, ja vastavalt täiendada kõnealust eelnõu. Sellistes täitemenetlustes ei ole võlgnikku ja valdavalt puudub ka nõue, mida oleks võimalik vabatahtlikult täita.
Menetlusosalistel puudub võimalus nõuet vabatahtlikult täita, kui kohtud määravad oma otsustega kaas- või ühisomandi lõpetamise avaliku enampakkumisse teel kohtutäituri kaudu (näiteks Harju Maakohtu 30.04.2020 lahend tsiviilasjas 2-19-6000) või näiteks on kohus andnud kaasomanikele tähtaja müüa kinnisvara teatud aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kui selle ajavahemiku jooksul pooltel kinnisvara müük ei õnnestu, on kaasomanikul õigus pöörduda kohtutäituri poole kinnisvara müümiseks täitemenetluse raames avalikul enampakkumisel (Tallina Ringkonnakohtu 28.02.2020 lahend tsiviilasjas 2-17-19412). Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2020 lahendis tsiviilasjas 2-15-7825 märgitakse veel, et avalik enampakkumine tuleb korraldada kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Seega ei ole vabatahtliku tähtaja määramisel praktilist rakendust, kuna toimingud peab kas seaduse või täitedokumendi kohaselt tegema kohtutäitur.
Riigikohus on öelnud 26.04.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-14-17 (p. 35) järgmist: „Kolleegium märgib, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur.“ Seega, kui kohus on määranud enampakkumise korraldajaks kohtutäituri, peab kohus oluliseks, et vara võõrandamine toimuks võimalikult pooltest sõltumatutes tingimustes.
Riigikohus täpsustab eelviidatud lahendis, et TMS-s on enampakkumist reguleerivad sätted suunatud vara müügile, millest saadava tulemi arvel täidetakse võlausaldaja rahaline nõue võlgniku vastu, ning sellest tulenevalt on TMS-s reguleeritud ka vabatahtliku täitmise tähtaega, arestimist, hindamist, müügi korda, omandi üleminekut ja kolmandate isikute õiguste lõppemist ning tulemi jaotamist ja kulude kandmist. Neid sätteid tuleb Riigikohtu seisukohalt kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
Riigikohus on seisukohal (vt Riigikohtu 26.04.2017. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-14-17 p. 36.3. ja 36.6. ja 9.06.2017 määrus tsiviilasjas 3-2-1-61-17 p. 13), et täitmisteate teisele ühisomanikule (või kaasomanikule) kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24 ja 25) annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1) või kogu täitemenetluse kestel ka täitemenetluse siseselt kõigi kaasomanike või ühisomanike nõusolekul kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult (TMS §-d 102 ja 157).
Leiame, et seaduses sätestatud võimalused vara eraõiguslikel alustel realiseerimiseks oludes, kus täitemenetlus vara realiseerimiseks on juba alustatud, on küll õigustatud nõude sundtäitmisel, aga mitte juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine olukorras, kus täitedokumendis antud tähtaeg kaas- või ühisomandi lõpetamiseks on möödunud. Sellisele täitemenetlusele on reeglina eelnenud pikad kohtumenetlused, kus pooled ei ole jõudnud ühisele nõule ning kohus peab vajalikuks kaasomanike (ühisomanike) vara jagamist erapooletu kohtutäituri vahendusel. Seega ei oleks vabatahtliku täitmise võimaldamata jätmine eelnimetatud sisuga täitemenetlustes kellegi õigusi riivav, vaid pigem täitedokumendi vääramatu täitmise tagajaks.
Teeme ettepaneku täiendada eelnõu sättega, et TMS § 100 lg 5 kolmas lause ei kuuluks rakendamisele juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine.
TMS § 100 lg 5 sätestab täitemenetluses vara kordusenampakkumiste korral vara allahindamise ülemmäärad. Säte on kehtestatud võlgniku õiguste kaitsmiseks, et vara ei pandaks enampakkumisele liiga madala hinnaga. Arvestades, et vara enampakkumise eesmärgiks on reeglina rahalise nõude täitmine ja nõuet on võimalik täita ka muul viisil (muu vara realiseerimine või nõudeõiguste arestimise teel), siis ei ole taoline piirang täitemenetluse eesmärgi saavutamisel ületamatuks takistuseks. Kui aga täitemenetluse sisuks on kohtulahendi alusel avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, siis ei ole võimalik lahendit täita, kui vara ei ole võimalik rohkem alla hinnata kui 70 % esimese enampakkumise alghinnast.
Õigusselguse tagamise eesmärgil teeme ettepaneku sätestada TMS-is, et täitemenetluste korral, kus menetlusosalisele ei anta seaduse kohaselt tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei pea täitmisteatel olema TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohast hoiatust võlgnikule.
Kehtiva õiguse kohaselt märgitakse täitmisteates hoiatus, et täitedokumendi vabatahtlikult täitmata jätmisel võib võlgniku suhtes teha täitetoiminguid ja et võlgnikul on õigus tasuda kohtutäituri põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu, kui ta täidab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks ettenähtud tähtaja jooksul. Eelnevalt oleme selgitanud, et juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine või kõnealuse eelnõu kohaselt ei ole klassikalises mõttes võlgnikku ega peaks rakendatama ka vabatahtliku täitmise võimaldamist. Samuti ei ole kohtutäituril õigust pöörata täitemenetluse kestel nõuet võlgniku muule varale, kui sellele, mis tuleb enampakkumise teel realiseerida (täitedokumendis sõnaselgelt nimetatud vara). Ka kinnisasja väljaandmise, üleandmise või vabastamise täitemenetlustes, kus TMS § 180 lg 1 kavandatava sõnastuse kohaselt ei anna kohtutäitur võlgnikule tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei oleks enam asjakohane täitmisteatele TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohaste hoiatuste lisamiseks. Seega ei ole arusaadav, keda ja mille eest tuleks täitmisteates hoiatada. Hoiatuse puudumine täitmisteatel on hetkel kehtiva õiguse formaalne rikkumine.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Janek Pool
Koja ametikogu juhatuse esimees
Jaan Lõõnik, [email protected], 6464619
Digiallkirjad
Allkirjade kehtivust ei ole
kontrollitud.
JANEK POOL
PNOEE-36911116013
2026-07-20 07:32:28
Liisa-Ly Pakosta
Justiits- ja digiminister
Justiits- ja Digiministeerium Teie: 30.06.2026 nr 8-1/5036-1
[email protected] Meie: 20.07.2026 nr 3-1/28-1
Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste seaduste
muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu kohta
Lugupeetav justiits- ja digiminister Liisa-Ly Pakosta
Esitame seisukoha võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu selle osa kohta, mis puudutab muudetavat TMS § 180 lõiget 1, mille kohaselt kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui täitedokumendis on vabatahtliku täitmise tähtaeg juba määratud. Leiame, et taoline muudatus on kooskõlas TMS § 25 lg 1 sätestatud üldise põhimõttega: „Kui seaduses ega kohtulahendis ei ole täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaega määratud, määrab selle kohtutäitur.“
Teeme ettepaneku laiendada kohtutäituri antava vabatahtliku täitmise tähtaja ärajätmist ka täiteasjadele, kui täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, mida tuleb teha kohtutäituri vahendusel, ja vastavalt täiendada kõnealust eelnõu. Sellistes täitemenetlustes ei ole võlgnikku ja valdavalt puudub ka nõue, mida oleks võimalik vabatahtlikult täita.
Menetlusosalistel puudub võimalus nõuet vabatahtlikult täita, kui kohtud määravad oma otsustega kaas- või ühisomandi lõpetamise avaliku enampakkumisse teel kohtutäituri kaudu (näiteks Harju Maakohtu 30.04.2020 lahend tsiviilasjas 2-19-6000) või näiteks on kohus andnud kaasomanikele tähtaja müüa kinnisvara teatud aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kui selle ajavahemiku jooksul pooltel kinnisvara müük ei õnnestu, on kaasomanikul õigus pöörduda kohtutäituri poole kinnisvara müümiseks täitemenetluse raames avalikul enampakkumisel (Tallina Ringkonnakohtu 28.02.2020 lahend tsiviilasjas 2-17-19412). Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2020 lahendis tsiviilasjas 2-15-7825 märgitakse veel, et avalik enampakkumine tuleb korraldada kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Seega ei ole vabatahtliku tähtaja määramisel praktilist rakendust, kuna toimingud peab kas seaduse või täitedokumendi kohaselt tegema kohtutäitur.
Riigikohus on öelnud 26.04.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-14-17 (p. 35) järgmist: „Kolleegium märgib, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur.“ Seega, kui kohus on määranud enampakkumise korraldajaks kohtutäituri, peab kohus oluliseks, et vara võõrandamine toimuks võimalikult pooltest sõltumatutes tingimustes.
Riigikohus täpsustab eelviidatud lahendis, et TMS-s on enampakkumist reguleerivad sätted suunatud vara müügile, millest saadava tulemi arvel täidetakse võlausaldaja rahaline nõue võlgniku vastu, ning sellest tulenevalt on TMS-s reguleeritud ka vabatahtliku täitmise tähtaega, arestimist, hindamist, müügi korda, omandi üleminekut ja kolmandate isikute õiguste lõppemist ning tulemi jaotamist ja kulude kandmist. Neid sätteid tuleb Riigikohtu seisukohalt kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
Riigikohus on seisukohal (vt Riigikohtu 26.04.2017. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-14-17 p. 36.3. ja 36.6. ja 9.06.2017 määrus tsiviilasjas 3-2-1-61-17 p. 13), et täitmisteate teisele ühisomanikule (või kaasomanikule) kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24 ja 25) annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1) või kogu täitemenetluse kestel ka täitemenetluse siseselt kõigi kaasomanike või ühisomanike nõusolekul kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult (TMS §-d 102 ja 157).
Leiame, et seaduses sätestatud võimalused vara eraõiguslikel alustel realiseerimiseks oludes, kus täitemenetlus vara realiseerimiseks on juba alustatud, on küll õigustatud nõude sundtäitmisel, aga mitte juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine olukorras, kus täitedokumendis antud tähtaeg kaas- või ühisomandi lõpetamiseks on möödunud. Sellisele täitemenetlusele on reeglina eelnenud pikad kohtumenetlused, kus pooled ei ole jõudnud ühisele nõule ning kohus peab vajalikuks kaasomanike (ühisomanike) vara jagamist erapooletu kohtutäituri vahendusel. Seega ei oleks vabatahtliku täitmise võimaldamata jätmine eelnimetatud sisuga täitemenetlustes kellegi õigusi riivav, vaid pigem täitedokumendi vääramatu täitmise tagajaks.
Teeme ettepaneku täiendada eelnõu sättega, et TMS § 100 lg 5 kolmas lause ei kuuluks rakendamisele juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine.
TMS § 100 lg 5 sätestab täitemenetluses vara kordusenampakkumiste korral vara allahindamise ülemmäärad. Säte on kehtestatud võlgniku õiguste kaitsmiseks, et vara ei pandaks enampakkumisele liiga madala hinnaga. Arvestades, et vara enampakkumise eesmärgiks on reeglina rahalise nõude täitmine ja nõuet on võimalik täita ka muul viisil (muu vara realiseerimine või nõudeõiguste arestimise teel), siis ei ole taoline piirang täitemenetluse eesmärgi saavutamisel ületamatuks takistuseks. Kui aga täitemenetluse sisuks on kohtulahendi alusel avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, siis ei ole võimalik lahendit täita, kui vara ei ole võimalik rohkem alla hinnata kui 70 % esimese enampakkumise alghinnast.
Õigusselguse tagamise eesmärgil teeme ettepaneku sätestada TMS-is, et täitemenetluste korral, kus menetlusosalisele ei anta seaduse kohaselt tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei pea täitmisteatel olema TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohast hoiatust võlgnikule.
Kehtiva õiguse kohaselt märgitakse täitmisteates hoiatus, et täitedokumendi vabatahtlikult täitmata jätmisel võib võlgniku suhtes teha täitetoiminguid ja et võlgnikul on õigus tasuda kohtutäituri põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu, kui ta täidab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks ettenähtud tähtaja jooksul. Eelnevalt oleme selgitanud, et juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine või kõnealuse eelnõu kohaselt ei ole klassikalises mõttes võlgnikku ega peaks rakendatama ka vabatahtliku täitmise võimaldamist. Samuti ei ole kohtutäituril õigust pöörata täitemenetluse kestel nõuet võlgniku muule varale, kui sellele, mis tuleb enampakkumise teel realiseerida (täitedokumendis sõnaselgelt nimetatud vara). Ka kinnisasja väljaandmise, üleandmise või vabastamise täitemenetlustes, kus TMS § 180 lg 1 kavandatava sõnastuse kohaselt ei anna kohtutäitur võlgnikule tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei oleks enam asjakohane täitmisteatele TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohaste hoiatuste lisamiseks. Seega ei ole arusaadav, keda ja mille eest tuleks täitmisteates hoiatada. Hoiatuse puudumine täitmisteatel on hetkel kehtiva õiguse formaalne rikkumine.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Janek Pool
Koja ametikogu juhatuse esimees
Jaan Lõõnik, [email protected], 6464619
Liisa-Ly Pakosta
Justiits- ja digiminister
Justiits- ja Digiministeerium Teie: 30.06.2026 nr 8-1/5036-1
[email protected] Meie: 20.07.2026 nr 3-1/28-1
Arvamus võlaõigusseaduse ja teiste seaduste
muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu kohta
Lugupeetav justiits- ja digiminister Liisa-Ly Pakosta
Esitame seisukoha võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu selle osa kohta, mis puudutab muudetavat TMS § 180 lõiget 1, mille kohaselt kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui täitedokumendis on vabatahtliku täitmise tähtaeg juba määratud. Leiame, et taoline muudatus on kooskõlas TMS § 25 lg 1 sätestatud üldise põhimõttega: „Kui seaduses ega kohtulahendis ei ole täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaega määratud, määrab selle kohtutäitur.“
Teeme ettepaneku laiendada kohtutäituri antava vabatahtliku täitmise tähtaja ärajätmist ka täiteasjadele, kui täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, mida tuleb teha kohtutäituri vahendusel, ja vastavalt täiendada kõnealust eelnõu. Sellistes täitemenetlustes ei ole võlgnikku ja valdavalt puudub ka nõue, mida oleks võimalik vabatahtlikult täita.
Menetlusosalistel puudub võimalus nõuet vabatahtlikult täita, kui kohtud määravad oma otsustega kaas- või ühisomandi lõpetamise avaliku enampakkumisse teel kohtutäituri kaudu (näiteks Harju Maakohtu 30.04.2020 lahend tsiviilasjas 2-19-6000) või näiteks on kohus andnud kaasomanikele tähtaja müüa kinnisvara teatud aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kui selle ajavahemiku jooksul pooltel kinnisvara müük ei õnnestu, on kaasomanikul õigus pöörduda kohtutäituri poole kinnisvara müümiseks täitemenetluse raames avalikul enampakkumisel (Tallina Ringkonnakohtu 28.02.2020 lahend tsiviilasjas 2-17-19412). Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2020 lahendis tsiviilasjas 2-15-7825 märgitakse veel, et avalik enampakkumine tuleb korraldada kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Seega ei ole vabatahtliku tähtaja määramisel praktilist rakendust, kuna toimingud peab kas seaduse või täitedokumendi kohaselt tegema kohtutäitur.
Riigikohus on öelnud 26.04.2017 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-14-17 (p. 35) järgmist: „Kolleegium märgib, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur.“ Seega, kui kohus on määranud enampakkumise korraldajaks kohtutäituri, peab kohus oluliseks, et vara võõrandamine toimuks võimalikult pooltest sõltumatutes tingimustes.
Riigikohus täpsustab eelviidatud lahendis, et TMS-s on enampakkumist reguleerivad sätted suunatud vara müügile, millest saadava tulemi arvel täidetakse võlausaldaja rahaline nõue võlgniku vastu, ning sellest tulenevalt on TMS-s reguleeritud ka vabatahtliku täitmise tähtaega, arestimist, hindamist, müügi korda, omandi üleminekut ja kolmandate isikute õiguste lõppemist ning tulemi jaotamist ja kulude kandmist. Neid sätteid tuleb Riigikohtu seisukohalt kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
Riigikohus on seisukohal (vt Riigikohtu 26.04.2017. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-14-17 p. 36.3. ja 36.6. ja 9.06.2017 määrus tsiviilasjas 3-2-1-61-17 p. 13), et täitmisteate teisele ühisomanikule (või kaasomanikule) kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24 ja 25) annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1) või kogu täitemenetluse kestel ka täitemenetluse siseselt kõigi kaasomanike või ühisomanike nõusolekul kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult (TMS §-d 102 ja 157).
Leiame, et seaduses sätestatud võimalused vara eraõiguslikel alustel realiseerimiseks oludes, kus täitemenetlus vara realiseerimiseks on juba alustatud, on küll õigustatud nõude sundtäitmisel, aga mitte juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine olukorras, kus täitedokumendis antud tähtaeg kaas- või ühisomandi lõpetamiseks on möödunud. Sellisele täitemenetlusele on reeglina eelnenud pikad kohtumenetlused, kus pooled ei ole jõudnud ühisele nõule ning kohus peab vajalikuks kaasomanike (ühisomanike) vara jagamist erapooletu kohtutäituri vahendusel. Seega ei oleks vabatahtliku täitmise võimaldamata jätmine eelnimetatud sisuga täitemenetlustes kellegi õigusi riivav, vaid pigem täitedokumendi vääramatu täitmise tagajaks.
Teeme ettepaneku täiendada eelnõu sättega, et TMS § 100 lg 5 kolmas lause ei kuuluks rakendamisele juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine.
TMS § 100 lg 5 sätestab täitemenetluses vara kordusenampakkumiste korral vara allahindamise ülemmäärad. Säte on kehtestatud võlgniku õiguste kaitsmiseks, et vara ei pandaks enampakkumisele liiga madala hinnaga. Arvestades, et vara enampakkumise eesmärgiks on reeglina rahalise nõude täitmine ja nõuet on võimalik täita ka muul viisil (muu vara realiseerimine või nõudeõiguste arestimise teel), siis ei ole taoline piirang täitemenetluse eesmärgi saavutamisel ületamatuks takistuseks. Kui aga täitemenetluse sisuks on kohtulahendi alusel avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine, siis ei ole võimalik lahendit täita, kui vara ei ole võimalik rohkem alla hinnata kui 70 % esimese enampakkumise alghinnast.
Õigusselguse tagamise eesmärgil teeme ettepaneku sätestada TMS-is, et täitemenetluste korral, kus menetlusosalisele ei anta seaduse kohaselt tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei pea täitmisteatel olema TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohast hoiatust võlgnikule.
Kehtiva õiguse kohaselt märgitakse täitmisteates hoiatus, et täitedokumendi vabatahtlikult täitmata jätmisel võib võlgniku suhtes teha täitetoiminguid ja et võlgnikul on õigus tasuda kohtutäituri põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu, kui ta täidab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks ettenähtud tähtaja jooksul. Eelnevalt oleme selgitanud, et juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamine või kõnealuse eelnõu kohaselt ei ole klassikalises mõttes võlgnikku ega peaks rakendatama ka vabatahtliku täitmise võimaldamist. Samuti ei ole kohtutäituril õigust pöörata täitemenetluse kestel nõuet võlgniku muule varale, kui sellele, mis tuleb enampakkumise teel realiseerida (täitedokumendis sõnaselgelt nimetatud vara). Ka kinnisasja väljaandmise, üleandmise või vabastamise täitemenetlustes, kus TMS § 180 lg 1 kavandatava sõnastuse kohaselt ei anna kohtutäitur võlgnikule tähtaega täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei oleks enam asjakohane täitmisteatele TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohaste hoiatuste lisamiseks. Seega ei ole arusaadav, keda ja mille eest tuleks täitmisteates hoiatada. Hoiatuse puudumine täitmisteatel on hetkel kehtiva õiguse formaalne rikkumine.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Janek Pool
Koja ametikogu juhatuse esimees
Jaan Lõõnik, [email protected], 6464619
Seosed
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|