Justiits- ja Digiministeerium Kuupäev digiallkirjas
[email protected]

Teie: 30.06.2026 nr 8-1/5036-1.

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (üüriõigus)

Austatud minister Pakosta

Eesti Kinnisvarafirmade Liit tänab Justiits- ja Digiministeeriumit võimaluse eest kaasa rääkida võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu väljatöötamisel.
1. Tervitame kõiki muudatusi, mis aitavad kaasa üürileandja olukorra parandamisele üürniku võlgnevuse tekkimisel. Seetõttu toetame eelnõus kavandatud muudatusi.

2. Samas eelnõu tegeleb vaid eluruumide „puuküürnikega“, kuid sarnane, isegi tõsisem probleem esineb ka äriruumide üüriturul. Üürnikud jäävad võlgu nii üüri kui kõrvalkulud, jätavad oma vara (millel tihti on negatiivne väärtus utiliseerimiskulude näol) üüripinnale, ei anna üüripinna valdust üle ning võlgade sissenõudmisel pankrotistuvad. Selles olukorras ei saa üürileandja kätte võlgnetavaid summasid, peab tasuma väärtusetu vara pandiõiguse teostamise ja/või utiliseerimiskulud, kandma üüripinna kõrvalkulusid (küte, üldkulud jms), ei saa valduse vabastamise tõttu äripinda üürile anda ja tegelema muude ebameeldivustega (pankroti- jm menetlused), mis talle veelgi kaudseid kulusid tekitavad. See tõstab äripindade üürihinda üürnikele, aga ka sellega seoses kaupade ja teenuste hindu tarbijatele ja üürnike lepingupartneritele. Olukorra lahenduseks oleks valduse tagastamise tingimuste lihtsustamine: kui äriruumi üürnik ei ole mõistliku (nt 30 päeva jooksul lepingu lõppemisest) äriruumi valdust üürileandjale tagastanud, ei loeta üürileandja poolt äriruumi valduse ülevõtmist omavoliliseks sisenemiseks ega üürniku valdusõiguse rikkumiseks. Üürnikul on õigus nõuda üürileandja poolt valduse ülevõtmisega tekitatud kahju hüvitamist. Eluruumide puhul kaitseb üürnikke põhiõigus kodu puutumatusele, kuid äriruumi puhul seda piirangut ei ole.

3. Lisaks soovitame kaaluda äriruumide puhul seaduses sätestatud imperatiivsete normide kaotamist. Seaduse imperatiivsed normid peaksid kehtima üksnes eluruumi lepingule, kaitsmaks tarbijast eluruumi üürnikku kui eelduslikult nõrgemat poolt. Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavate üürilepingute puhul, eelkõige äriruumi ja kinnisasja üürilepingute puhul, peaks aktsepteerima poolte lepinguvabaduse põhimõtet ja välistama seaduse sätete imperatiivsuse. Nimetatu puudutab VÕS § 279 lg 4 (üürniku õiguskaitsevahendid lepingu eseme puuduse korral), § 297 (tasaarvestusest või täitmisest keeldumisest ette teatamine), 325 (üürilepingu ülesütlemise vorm), 334 lg 4 (hüvitis üürilepingu lõppemisel).

4. Täiesti põhjendamatu ja praktikas suuri probleeme tekitav on VÕS § 287, mis reguleerib leppetrahvikokkulepet eluruumi üürimisel. Üürnikul on mitmeid kohustusi, mille korral leppetrahvi kokkulepe on sisuliselt ainus mõistlik võimalus üürniku rikkumistele reageerida- näiteks suitsetamise või kolmandate isikute majutamise keeld jms. Selle piiramine jätab üürileandjale ainsa võimaluse leping erakorraliselt üles öelda, mis on ebamõistlik lahendus. Samuti on arusaamatu lõige 2, mis ei luba teatud õiguste kasutamise eest tasu nõuda. Eelkõige puudutab see ühiskasutuses olevate pindade, seadmete kasutamist. Lõikes 3 on teatud leppetrahve lubatud, kuid need on seotud määratlemata õigusmõistetega nagu oluline rikkumine ja rikkumise täpne kindlaks määramine, mis praktikas tekitab segadust. Lõige 4 seab leppetrahvi suurusele ebavajalikud piirid, arvestades sariõigusrikkujaid. Arusaamatuks jääb, miks leppetrahvi ei saa tagatisrahaga tasaarvestada. Soovitame kogu VÕS § 287 kehtetuks tunnistada.

5. Üle peaks vaatama tagatisraha regulatsiooni. Eluruumi üürilepingu tagatisraha määr ja intress ei peaks olema seaduses piiratud ega imperatiivsed (VÕS § 308). Tagatisraha määra puhul peaks arvestama ka kõrvalkulusid, mis moodustavad üürniku kohustustest märkimisväärse osa. Intressi arvestus on tülikas ja ebaloogiline ning praktikas seda nõuet tihti ei täideta. Soovitame VÕS § 308 lg 1 tühistada või tagatisraha määra suurendada nii, et see kataks kolme kuu üüri ja keskmise kõrvalkulu, ja VÕS § 308 teisi lõikeid muuta vastavalt.

Oleme omalt poolt valmis nii kinnisvaraturu olukorda selgitama kui eeltoodud ettepanekuid täiendavalt põhjendama.
Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Tõnis Rüütel
tegevdirektor
Eesti Kinnisvarafirmade Liit



Justiits- ja Digiministeerium Kuupäev digiallkirjas
[email protected]

Teie: 30.06.2026 nr 8-1/5036-1.

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (üüriõigus)

Austatud minister Pakosta

Eesti Kinnisvarafirmade Liit tänab Justiits- ja Digiministeeriumit võimaluse eest kaasa rääkida võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu väljatöötamisel.
1. Tervitame kõiki muudatusi, mis aitavad kaasa üürileandja olukorra parandamisele üürniku võlgnevuse tekkimisel. Seetõttu toetame eelnõus kavandatud muudatusi.

2. Samas eelnõu tegeleb vaid eluruumide „puuküürnikega“, kuid sarnane, isegi tõsisem probleem esineb ka äriruumide üüriturul. Üürnikud jäävad võlgu nii üüri kui kõrvalkulud, jätavad oma vara (millel tihti on negatiivne väärtus utiliseerimiskulude näol) üüripinnale, ei anna üüripinna valdust üle ning võlgade sissenõudmisel pankrotistuvad. Selles olukorras ei saa üürileandja kätte võlgnetavaid summasid, peab tasuma väärtusetu vara pandiõiguse teostamise ja/või utiliseerimiskulud, kandma üüripinna kõrvalkulusid (küte, üldkulud jms), ei saa valduse vabastamise tõttu äripinda üürile anda ja tegelema muude ebameeldivustega (pankroti- jm menetlused), mis talle veelgi kaudseid kulusid tekitavad. See tõstab äripindade üürihinda üürnikele, aga ka sellega seoses kaupade ja teenuste hindu tarbijatele ja üürnike lepingupartneritele. Olukorra lahenduseks oleks valduse tagastamise tingimuste lihtsustamine: kui äriruumi üürnik ei ole mõistliku (nt 30 päeva jooksul lepingu lõppemisest) äriruumi valdust üürileandjale tagastanud, ei loeta üürileandja poolt äriruumi valduse ülevõtmist omavoliliseks sisenemiseks ega üürniku valdusõiguse rikkumiseks. Üürnikul on õigus nõuda üürileandja poolt valduse ülevõtmisega tekitatud kahju hüvitamist. Eluruumide puhul kaitseb üürnikke põhiõigus kodu puutumatusele, kuid äriruumi puhul seda piirangut ei ole.

3. Lisaks soovitame kaaluda äriruumide puhul seaduses sätestatud imperatiivsete normide kaotamist. Seaduse imperatiivsed normid peaksid kehtima üksnes eluruumi lepingule, kaitsmaks tarbijast eluruumi üürnikku kui eelduslikult nõrgemat poolt. Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavate üürilepingute puhul, eelkõige äriruumi ja kinnisasja üürilepingute puhul, peaks aktsepteerima poolte lepinguvabaduse põhimõtet ja välistama seaduse sätete imperatiivsuse. Nimetatu puudutab VÕS § 279 lg 4 (üürniku õiguskaitsevahendid lepingu eseme puuduse korral), § 297 (tasaarvestusest või täitmisest keeldumisest ette teatamine), 325 (üürilepingu ülesütlemise vorm), 334 lg 4 (hüvitis üürilepingu lõppemisel).

4. Täiesti põhjendamatu ja praktikas suuri probleeme tekitav on VÕS § 287, mis reguleerib leppetrahvikokkulepet eluruumi üürimisel. Üürnikul on mitmeid kohustusi, mille korral leppetrahvi kokkulepe on sisuliselt ainus mõistlik võimalus üürniku rikkumistele reageerida- näiteks suitsetamise või kolmandate isikute majutamise keeld jms. Selle piiramine jätab üürileandjale ainsa võimaluse leping erakorraliselt üles öelda, mis on ebamõistlik lahendus. Samuti on arusaamatu lõige 2, mis ei luba teatud õiguste kasutamise eest tasu nõuda. Eelkõige puudutab see ühiskasutuses olevate pindade, seadmete kasutamist. Lõikes 3 on teatud leppetrahve lubatud, kuid need on seotud määratlemata õigusmõistetega nagu oluline rikkumine ja rikkumise täpne kindlaks määramine, mis praktikas tekitab segadust. Lõige 4 seab leppetrahvi suurusele ebavajalikud piirid, arvestades sariõigusrikkujaid. Arusaamatuks jääb, miks leppetrahvi ei saa tagatisrahaga tasaarvestada. Soovitame kogu VÕS § 287 kehtetuks tunnistada.

5. Üle peaks vaatama tagatisraha regulatsiooni. Eluruumi üürilepingu tagatisraha määr ja intress ei peaks olema seaduses piiratud ega imperatiivsed (VÕS § 308). Tagatisraha määra puhul peaks arvestama ka kõrvalkulusid, mis moodustavad üürniku kohustustest märkimisväärse osa. Intressi arvestus on tülikas ja ebaloogiline ning praktikas seda nõuet tihti ei täideta. Soovitame VÕS § 308 lg 1 tühistada või tagatisraha määra suurendada nii, et see kataks kolme kuu üüri ja keskmise kõrvalkulu, ja VÕS § 308 teisi lõikeid muuta vastavalt.

Oleme omalt poolt valmis nii kinnisvaraturu olukorda selgitama kui eeltoodud ettepanekuid täiendavalt põhjendama.
Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Tõnis Rüütel
tegevdirektor
Eesti Kinnisvarafirmade Liit