Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, e-post [email protected]

www.riigikohus.ee

Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium

[email protected]

Arvamuse avaldamine

Täname võimaluse eest avaldada arvamust maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta. Käesolevaga edastame arvamuse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Liina Reisberg

Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja

Lisa 1: Riigikohtu arvamus maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu kohta

Teie 08.07.2026 nr 2-2/2397-1

Meie 29.07.2026 nr 6-6/26-68

Riigikohtu arvamus1 maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu kohta

Riigikohus tänab võimaluse eest avaldada arvamust ülalviidatud seaduseelnõu osas. Riigikohus on

eelnõus kavandatud muudatuste tõttu väga murelik. Eelnõuga (vt eelkõige eelnõu § 2 p 1, st

maakorraldusseaduse § 2 lg 5 muutmine ja sellega seotud muudatused) soovitakse kehtivat õigust

muuta selliselt, et kinnisasja piiride muutmiseks või kinnisasjast osa eraldamiseks ja teise kinnisasjaga

liitmiseks ei ole vaja järgida kinnisasja käsutamise reegleid.

Muudatusi põhjendatakse sellega, et eelnõuga soovitakse kõrvaldada õiguslikku ebaselgust ja

vähendada notariaalse tõestamise nõudest tulenevat bürokraatiat. Kõnealused muudatused

kahjustavad oluliselt tsiviilkäibekindlust ja võivad kahjustada kinnisasja omanike ja kinnisasju

koormavate piiratud asjaõiguse omajate omandipõhiõigust, mis võib viia põhiõiguste lubamatu

rikkumiseni. Nõustuda ei saa eelnõu koostajatega selles, et kehtivas õiguses valitseks segadus või

mitmeti tõlgendamise võimalus. Eelkõige asjaõigusseadusest tuleneb selgesti, et kinnisasja (maa)

käsutamisena tuleb käsitleda mh ka kõike seda, kui ühe kinnisasja koosseisu kuuluv tükike maad

liidetakse teise kinnisasja külge või see enam algse kinnisasja koosseisu ei kuulu. Täiesti ekslik on eelnõu

koostajate nägemus justkui kinnisasja käsutamiseks saaks pidada üksnes seda, kui kinnisasja kui terviku

omanik vahetub või kui kinnisasjast eraldatakse osa ja selle tagajärjel tekib eraldi, iseseisev kinnisasi.

Määrav ei ole ainult see, et omanikule kulub näiteks 1500 m2 maad Tallinna linnas, vaid väga oluline on

mh ka see, kas sellises suuruses maatükil asub ka maja, toru, trass, pumpla vms. Samuti võib olla väga

oluline isegi 10 cm laiune osa kinnisasjast, sest sellest võib sõltuda, kas juurdepääs on kasutatav, kellele

kuulub väravapost, kas maja on ehitatud üle kinnisasja piiri või kas sellele kinnisasjale saab konkreetset

hoonet püstitada. Naaberkinnisasjade omanikud võivad olla kõiges eluliselt ühel meelel, kuid alati tuleb

mh kaitsta ka kinnisasja koormavate piiratud asjaõiguste omajaid, näiteks hüpoteegipidajaid,

hoonestusõiguste omajaid, servituutide omajaid jne. Kinnisasjast osa eraldamise ja teise kinnisasjaga

liitmise tehingud on nii täitemenetluses kui ka pankrotimenetluses tagasivõidetavad, võivad alluda

kohtulikule käsutuskeelule, kui seda on rakendatud, kehtida võivad kinnisasja käsutamise suhtes

kehtivad avalikõiguslikud piirangud jne. Näiteks võib kinnisasja väärtust oluliselt vähendada see, kui

„väikese piiri parandamise“ tagajärjel jääb kinnisasi ilma juurdepääsust avalikult kasutatavale teele või

mõnest olulisest kommunikatsioonist. Kui sellised muudatused peaksid toimuma ilma nende isikute

asjakohase nõusolekuta, kelle õigusi tuleb kaitsta (kinnisasja omanik, omaniku abikaasa, piiratud

asjaõiguste omajad, täitemenetluse- või pankrotimenetluse võlausaldajad jne), siis või olla tegemist

põhiseadusevastase olukorraga. Tähtis ei ole mitte ainult see, et asjakohased isikud annavad oma

nõusolekud, vaid ka see, et igas sellises olukorras, kus kaitsmisväärsed õigused võivad olla ohustatud,

kaasneks tehingute tegemisega asjakohane kontroll ja nõustamine.

See, et kinnisasja piiride muutmisega tegelevad nii maamõõtjad, katastriametnikud kui ka kohaliku

omavalitsuse teenistujad, ei asenda notariaalset tõestamist. Notaritel lasub notariaadiseadusest ja

tõestamisseadusest ja nende alusel antud õigusaktidest tulenev kohustuste kogum, mida viidatud

isikutel ei ole. Väga oluliselt kahjustaks kinnisasja tsiviilkäivet ka see, kui tekiks nö kinnisasja

paralleelkäive, st kui paljudel juhtudel saaks kinnisasja käsutamisega võrreldava tulemuse saavutada

1 Riigikohtu arvamus ei väljenda Riigikohtu siduvat seisukohta. Riigikohus kujundab siduvaid seisukohti ainult kohtuasjade menetlemisel Riigikohtus.

nn maakorraldustoiminguid tehes. Oluline on see, et igasugune kinnisasja käsutamine on allutatud

samadele reeglitele.

Varasemalt ei eksisteerinud õiguslikku segadust kinnisasja käsutamise reeglite osas, vaid

maakorraldusega tegelevad ametnikud ei soovinud pelgalt leppida sellega, et kinnisvarakäive on

allutatud notariaalsele vorminõudele (nii kohustus- kui ka käsutustehingute osas) ega sellega, et

kinnisasja käsutus eeldab kinnistusraamatus kande tegemist. Mida aeg edasi, seda eredamalt tuleb

kohtupraktikas esile see, kui oluline võib olla kasvõi väike tükk kinnisasjast.

Eespool toodust tulenevalt tuleb ülalkirjeldatud muudatustest loobuda ja lähtuda maakorraldust ja

maakatastrit puudutavate õigusaktide loomisel ja muutmisel sellest, et kinnisasjast ka osa eraldamise

jaoks on vaja täita kinnisasja käsutamise reegleid.

Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, e-post [email protected]

www.riigikohus.ee

Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium

[email protected]

Arvamuse avaldamine

Täname võimaluse eest avaldada arvamust maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu kohta. Käesolevaga edastame arvamuse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Liina Reisberg

Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja

Lisa 1: Riigikohtu arvamus maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu kohta

Teie 08.07.2026 nr 2-2/2397-1

Meie 29.07.2026 nr 6-6/26-68

Riigikohtu arvamus1 maakatastriseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu kohta

Riigikohus tänab võimaluse eest avaldada arvamust ülalviidatud seaduseelnõu osas. Riigikohus on

eelnõus kavandatud muudatuste tõttu väga murelik. Eelnõuga (vt eelkõige eelnõu § 2 p 1, st

maakorraldusseaduse § 2 lg 5 muutmine ja sellega seotud muudatused) soovitakse kehtivat õigust

muuta selliselt, et kinnisasja piiride muutmiseks või kinnisasjast osa eraldamiseks ja teise kinnisasjaga

liitmiseks ei ole vaja järgida kinnisasja käsutamise reegleid.

Muudatusi põhjendatakse sellega, et eelnõuga soovitakse kõrvaldada õiguslikku ebaselgust ja

vähendada notariaalse tõestamise nõudest tulenevat bürokraatiat. Kõnealused muudatused

kahjustavad oluliselt tsiviilkäibekindlust ja võivad kahjustada kinnisasja omanike ja kinnisasju

koormavate piiratud asjaõiguse omajate omandipõhiõigust, mis võib viia põhiõiguste lubamatu

rikkumiseni. Nõustuda ei saa eelnõu koostajatega selles, et kehtivas õiguses valitseks segadus või

mitmeti tõlgendamise võimalus. Eelkõige asjaõigusseadusest tuleneb selgesti, et kinnisasja (maa)

käsutamisena tuleb käsitleda mh ka kõike seda, kui ühe kinnisasja koosseisu kuuluv tükike maad

liidetakse teise kinnisasja külge või see enam algse kinnisasja koosseisu ei kuulu. Täiesti ekslik on eelnõu

koostajate nägemus justkui kinnisasja käsutamiseks saaks pidada üksnes seda, kui kinnisasja kui terviku

omanik vahetub või kui kinnisasjast eraldatakse osa ja selle tagajärjel tekib eraldi, iseseisev kinnisasi.

Määrav ei ole ainult see, et omanikule kulub näiteks 1500 m2 maad Tallinna linnas, vaid väga oluline on

mh ka see, kas sellises suuruses maatükil asub ka maja, toru, trass, pumpla vms. Samuti võib olla väga

oluline isegi 10 cm laiune osa kinnisasjast, sest sellest võib sõltuda, kas juurdepääs on kasutatav, kellele

kuulub väravapost, kas maja on ehitatud üle kinnisasja piiri või kas sellele kinnisasjale saab konkreetset

hoonet püstitada. Naaberkinnisasjade omanikud võivad olla kõiges eluliselt ühel meelel, kuid alati tuleb

mh kaitsta ka kinnisasja koormavate piiratud asjaõiguste omajaid, näiteks hüpoteegipidajaid,

hoonestusõiguste omajaid, servituutide omajaid jne. Kinnisasjast osa eraldamise ja teise kinnisasjaga

liitmise tehingud on nii täitemenetluses kui ka pankrotimenetluses tagasivõidetavad, võivad alluda

kohtulikule käsutuskeelule, kui seda on rakendatud, kehtida võivad kinnisasja käsutamise suhtes

kehtivad avalikõiguslikud piirangud jne. Näiteks võib kinnisasja väärtust oluliselt vähendada see, kui

„väikese piiri parandamise“ tagajärjel jääb kinnisasi ilma juurdepääsust avalikult kasutatavale teele või

mõnest olulisest kommunikatsioonist. Kui sellised muudatused peaksid toimuma ilma nende isikute

asjakohase nõusolekuta, kelle õigusi tuleb kaitsta (kinnisasja omanik, omaniku abikaasa, piiratud

asjaõiguste omajad, täitemenetluse- või pankrotimenetluse võlausaldajad jne), siis või olla tegemist

põhiseadusevastase olukorraga. Tähtis ei ole mitte ainult see, et asjakohased isikud annavad oma

nõusolekud, vaid ka see, et igas sellises olukorras, kus kaitsmisväärsed õigused võivad olla ohustatud,

kaasneks tehingute tegemisega asjakohane kontroll ja nõustamine.

See, et kinnisasja piiride muutmisega tegelevad nii maamõõtjad, katastriametnikud kui ka kohaliku

omavalitsuse teenistujad, ei asenda notariaalset tõestamist. Notaritel lasub notariaadiseadusest ja

tõestamisseadusest ja nende alusel antud õigusaktidest tulenev kohustuste kogum, mida viidatud

isikutel ei ole. Väga oluliselt kahjustaks kinnisasja tsiviilkäivet ka see, kui tekiks nö kinnisasja

paralleelkäive, st kui paljudel juhtudel saaks kinnisasja käsutamisega võrreldava tulemuse saavutada

1 Riigikohtu arvamus ei väljenda Riigikohtu siduvat seisukohta. Riigikohus kujundab siduvaid seisukohti ainult kohtuasjade menetlemisel Riigikohtus.

nn maakorraldustoiminguid tehes. Oluline on see, et igasugune kinnisasja käsutamine on allutatud

samadele reeglitele.

Varasemalt ei eksisteerinud õiguslikku segadust kinnisasja käsutamise reeglite osas, vaid

maakorraldusega tegelevad ametnikud ei soovinud pelgalt leppida sellega, et kinnisvarakäive on

allutatud notariaalsele vorminõudele (nii kohustus- kui ka käsutustehingute osas) ega sellega, et

kinnisasja käsutus eeldab kinnistusraamatus kande tegemist. Mida aeg edasi, seda eredamalt tuleb

kohtupraktikas esile see, kui oluline võib olla kasvõi väike tükk kinnisasjast.

Eespool toodust tulenevalt tuleb ülalkirjeldatud muudatustest loobuda ja lähtuda maakorraldust ja

maakatastrit puudutavate õigusaktide loomisel ja muutmisel sellest, et kinnisasjast ka osa eraldamise

jaoks on vaja täita kinnisasja käsutamise reegleid.