Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Paide mnt

81 osa)

Tapa Vallavalitsus esitas 19.02.2026 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile taotluse

Lääne-Viru maakonnas Tapa vallas Tapa linnas asuvast Paide mnt 81 kinnisasjast (katastritunnus 79101:017:0011) 2121 m2 suuruse maa-ala otsustuskorras tasuta võõrandamiseks Tapa vallale

riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 31.03.2026 kirjas nr 13-6/640-3 nõustuti võõrandama

Tapa vallale Paide mnt 81 kinnisasjast 2121 m2 suurune ala tee- ja tänavamaa krundi moodustamiseks

vastavalt kehtivale detailplaneeringule.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 10.03.2026 riigi kinnisvararegistris (menetlus

nr 26-7395) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. Osaühingu Kinnisvaraekspert 10.08.2026 koostatud hindamisaruande

nr 2607-10859-01/AT kohaselt on Paide mnt 81 kinnisasja võõrandatava 2121 m2 suuruse osa väärtus

10 200 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning

sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse,

et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara

omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Paide mnt 81 kinnisasja võõrandatava 2121 m2 suuruse osa väärtusena 10 200 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu,

riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802.28 eurot (koos käibemaksuga). Märgime, et kinnisasja

omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Tapa Vallavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele. Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja osa

võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar

maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

Tapa Vallavalitsus

[email protected]

12.08.2026 nr 7-2/26/2766-5

1

EKSPERTHINNANG

PAIDE MNT 81

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg nr 5449531)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond 2607-10859-01/AT

Väärtuse kuupäev: 19.07.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

10.08.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Lääne-Virumaa hoonestamata ehitusmaa turg 16 3.3. Turustatavuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 20

4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 21

Lisa 1. Fotod 25

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 27

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 5449531)

Aadress Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 79101:017:0011

Sihtotstarve Tootmismaa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 6 519 m2

Võõrandatava osa pindala 2 121 m2

Üldplaneering Tapa Vallavolikogu 29.09.2022 otsusega nr 48 kehtestatud Tapa valla üldplaneeringu kohaselt jääb kinnisasi äri- ja väiketootmise juhtotstarbega alale

Detailplaneering

Tapa Vallavolikogu 26.09.2024 otsusega nr 161 kehtestatud Tapa linnas asuvate Paide mnt 79, Paide mnt 81, Paide mnt 83 ja Paide mnt 85 maaüksuste detailplaneeringu kohaselt jääb kinnisasjast ligikaudu 2 121 m² suurune ala tee- ja tänavamaa krundi (Pos 20) koosseisu

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast 2 121 m² suuruse osa võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel tee- ja tänavamaa krundi moodustamiseks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule

Ülevaatuse kuupäev 19.07.2026

Väärtuse kuupäev 19.07.2026

Hindamisaruande kuupäev 10.08.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 4, 25.06.2026

Hindamise eeldused Lähteülesandest tulenevalt ei võeta arvesse detailplaneeringu järgset kasutust transpordimaana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on tootmismaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu. Maa turuväärtuse hindamisel võetakse aluseks kinnisasi kui tervik, sest võõrandamisele kuuluv osa ei ole kujult tavapärane ehitusmaa krunt.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

KOMMENTAARID

-

VASTUOLUD

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 5449531) võõrandatava 2 121 m2 suuruse osa kinnisajsa kui terviku turuväärtusel põhinev väärtus on väärtuse kuupäeval 10 200 (kümme tuhat kakssada) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 5449531). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Kinnisasjast võõrandatakse 2 121 m² suurune. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Lähteülesandest tulenevalt ei võeta arvesse detailplaneeringu järgset kasutust transpordimaana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on tootmismaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu. Maa turuväärtuse hindamisel võetakse aluseks kinnisasi kui tervik, sest võõrandamisele kuuluv osa ei ole kujult tavapärane ehitusmaa krunt. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 26.11 2026;

• Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest, tehinguandmete päringukeskkonnast ja minu.kataster.ee- st 28.07.2026 ja tehingute andmebaasist 13.07.2026;

• lähteülesandest 25.06.2026;

• Tapa valla kodulehelt 28.07.2026;

• kinnisvaraportaalist kv 28.07.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.07.2026. Ülevaatus hõlmas hinnatava kinnisasja iseloomulikke osasid. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Lääne-Viru maakond

Omavalitsus Tapa vald

Asustusüksus Tapa linn

Lähiaadress Paide mnt 81

Makroasukoht

Kirjeldus Tapa vald, Tapa linn

Kaugus keskusest Rakvere ca 32 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Tapa linna keskus ca 2 km

Juurdepääs Mööda riigiomandis Paide maanteed, mahasõit puudub

Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses on olemas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 5449531

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Hinnatavale 2 121 m2 maaüksuse osale olulisi kitsendusi ei jää ja seega mõju

hindamistulemusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad1

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond

Katastritunnus 79101:017:0011

Pindala 6 519 m2

Võõrandatava osa

pindala 2 121 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Tootmismaa 100%

Kõlvikud

Allikas: minu.kataster.ee

Kirjeldus Maaüksus on trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

1 Hinnatavaks alaks on DP pos 20, mille paiknemine on esitatud DP joonisel

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

11

Üldplaneering

Tapa Vallavolikogu 29.09.2022 otsusega nr 48 kehtestatud Tapa valla üldplaneeringu kohaselt jääb kinnisasi äri- ja väiketootmise juhtotstarbega alale

Allikas: Tapa valla üldplaneeringu põhijoonis

Detailplaneering

Tapa Vallavolikogu 26.09.2024 otsusega nr 161 kehtestatud Tapa linnas asuvate Paide mnt 79, Paide mnt 81, Paide mnt 83 ja Paide mnt 85 maaüksuste detailplaneeringu kohaselt jääb kinnisasjast ligikaudu 2 121 m² suurune ala tee- ja tänavamaa krundi (Pos 20) koosseisu.

Allikas: Paide mnt 79, Paide mnt 81, Paide mnt 83 ja Paide mnt 85 maaüksuste detailplaneeringu

joonis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Sisemajanduse koguprodukt suurenes 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes

eelmise aasta sama ajaga 2,4%. Jooksevhindades moodustas SKP esimeses

kvartalis 10,2 miljardit eurot. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt

(avalikustatud 16.06.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks

2,4%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,4%.

SKP kasv Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks langes juunis võrreldes maiga 0,5% ja tõusis võrreldes 2025. aasta sama ajaga 2,3%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,4%, 2027. aastal 2,6% ja 2028. aastal 2,3%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

13

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja

tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu

näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on töötuse määr

2026. aastal 6,5%, 2027. aastal 6,4% ja 2028. aastal 6,3%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

14

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

15

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive oli samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta mais 4,0% ja Eesti mittefinantsettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,4%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

16

3.2. Lääne-Virumaa hoonestamata ehitusmaa turg

Üldist

Tapa linn on Tapa valla keskus ja Lääne-Virumaa lääneosas paiknev vallasisene linn. Tapa valla pindala on ca 481 km²; Tapa linna pindala on ca 17,4 km². Tapa linna oluliseks eripäraks on raudteesõlm ja kaitseväelinnak, mis toetavad asula logistilist ning töökohtadega seotud rolli piirkonnas. 2026. aasta alguse seisuga on Tapa valla elanike arv ligikaudu 10,4 tuhat; Tapa linn on valla suurim asustusüksus.

Allikad: Tapa valla kodulehekülg

Hoonestamata maa müügitehingud

Kuna Tapa linnas on hoonestamata elamu-, tootmis- ja ärimaa tehingute arv piiratud, on turuülevaates esmalt analüüsitud Lääne-Viru maakonda tervikuna ning seejärel täpsustatud Tapa linna 2025.–2026. aasta tehinguid ja pakkumisi. Järgnevas tabelis on esitatud elamu-, tootmis- ja ärimaa müügihindade statistika Lääne-Viru maakonnas; sellele järgnev Tapa linna tehingute tabel ja pakkumiste ülevaade annavad kohaliku hinnataseme kohta täiendava sisendi.

Elamumaa hinnad on ruutmeetrile taandatuna vaadeldaval perioodil olnud kõikuvad, kuid Lääne-Viru maakonna tasandil on tehingute arv piisav üldise hinnataseme kirjeldamiseks. Hinnataset mõjutavad tugevalt asukoht ja taristu olemasolu: kõrgemad hinnad koonduvad Rakvere linna ja selle lähiümbrusse ning mereäärsetesse või muul viisil atraktiivsematesse asukohtadesse, samas kui maakonna väiksemates keskustes ja äärealadel on hinnatase oluliselt madalam.

Tootmismaa hinnad on suuresti ruutmeetripõhised ning võrreldes elamumaaga tavaliselt madalamad, sest tootmismaa krundid on enamasti suuremad, nõudlus on piiratum ja väärtust mõjutavad tugevamalt juurdepääs, kommunikatsioonid, kasutusvõimalus ning logistiline asukoht. Tapa linnas toetavad tootmis- ja ärimaa potentsiaali raudteesõlm, riigikaitseline tegevus ja paiknemine maakonna lääneosas, kuid kohaliku turu tehinguaktiivsus on väike ja hinnatase sõltub üksikute tehingute omadustest.

Ärimaa keskmised hinnad on võrreldes elamu- ja tootmismaa hindadega üldjuhul kõrgemad eelkõige parema nähtavuse, ligipääsu ja ärilise potentsiaaliga asukohtades.

Siht- ots- tarve

Arv Keskm pindala,

m2

Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Me-

diaan Keskm

2020

E 91 4 000 1 574 601 84 142 800 0,1 117,4 3,8 9,7

T 23 27 193 14 978 515 10 14 749 004 0,0 44,3 0,9 3,2

Ä 5 172 447 346 916 2 500 210 000 0,3 31,8 5,4 9,1

2021

E 156 4 230 2 665 826 56 160 000 0,0 118,8 3,9 8,5

T 13 9 572 359 160 1 000 200 000 0,1 6,5 2,0 2,3

Ä 9 10 450 1 020 112 100 540 000 0,0 88,0 5,1 20,1

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

17

2022

E 79 5 010 1 366 348 40 200 000 0,0 148,5 3,3 8,8

T 13 5 905 134 130 1 95 040 0,0 19,1 1,2 2,8

Ä 6 3 846 85 800 700 30 000 0,2 6,7 3,7 3,5

2023

E 93 4 930 1 687 445 100 216 000 0,0 124,5 3,2 8,8

T 9 26 094 171 251 1 000 99 400 0,2 13,3 1,4 2,9

Ä 7 5 704 489 276 3 076 330 000 1,0 17,7 14,8 10,6

2024

E 141 3 374 3 141 881 88 256 000 0,0 168,2 3,3 13,1

T 19 8 409 560 628 291 307 440 0,1 29,0 2,5 5,7

Ä 7 6 518 784 760 15 060 427 000 2,4 90,7 14,7 29,0

2025

E 112 3 316 1 836 018 100 250 000 0,0 224,4 3,5 10,2

T 13 6 368 303 998 50 150 000 0,1 11,1 2,7 3,3

Ä 6 4 262 121 528 53 93 000 0,0 41,7 6,7 10,9

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Hoonestamata tootmis- ja elamumaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Lääne-Viru maakonnas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Tapa linna tehingute analüüs

Tapa linna maaturg on mahult väike ja hinnatase sõltub oluliselt maaüksuse suurusest, asukohast ja kasutuspotentsiaalist. Allpool toodud tabelis esitatud tehingud jäävad valdavalt vahemikku ca 3,6–10,0 €/m². Pakkumishinnad on oluliselt kõrgemad, väiksemate hea asukohaga elamukruntide puhul sageli 20–30 €/m².

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

18

Tapa linna hoonestamata maa müügitehingud 2025. – 2026. aastal2

Linn/ vald Linnaosa/ alevik/ küla Kuupäev Hind, €

Käibe-maksu sisaldumine

Pindala, m2 Hind, €/m2

Siht- otstarve

Tapa3 Tapa 11.04.2025 78 820 Ei 42 400 1,9 MTM100%

Tapa4 Tapa 05.06.2025 9 000 Ei 940 9,6 Ä100%

Tapa5 Tapa 22.08.2025 17 000 Ei 1 776 9,6 Ä100%

Tapa6 Tapa 26.08.2025 37 500 Ei 8 213 4,6 MTM100%

Tapa7 Tapa 25.11.2025 44 140 Ei 4 414 10,0 E100%

Tapa8 Tapa 03.12.2025 107 760 Ei 21 552 5,0 Sihotstarbeta

maa 100%

Tapa9 Tapa 09.12.2025 63 980 Ei 7 998 8,0 E100%

Tapa10 Tapa 18.12.2025 20 000 Ei 3 364 6,0 Sihtotstarbeta

maa 100%

Tapa11 Tapa 23.04.2026 204 600 Ei 7 100 28,8 Sihtotstarbeta

maa 100%

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas

Tapa linna hoonestamata maa pakkumised seisuga 28.07.2026

Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2 Sihtotstarve Kommentaar

Taara pst 2a 1 124 23 500 20,9 Elamumaa Hea asukohaga elamumaa

Ivaste tn 7 998 199 900 25,0 Elamumaa 7 kinnistu kogum

Liblika tn 5 1 177 30 000 25,5 Elamumaa Projekt + ehitusluba

Paju tn 17 3 927 28 000 7,1 Maatulundusmaa Privaatne suur kinnistu

Künka tn 4 1 608 29 900 18,6 Elamumaa Avar krunt

Pikk tn 28 1 812 140 000 77,3 Elamumaa Korterelamu arendus

Kirsipuu 15 973 13 000 13,4 Elamumaa Suvilakrunt

Roheline 42 1 731 40 000 23,1 Elamumaa Elamumaa, elektriliitumine olemas

Pargi 56 2 136 65 000 30,4 Elamumaa Hea asukoht, sobib äritegevuseks

2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on 13.07.2026 seisuga. 3 Suur pindala, ei sobi kohandamiseks 4 Väike pindala, ei sobi kohandamiseks 5 Väike pindala, ei sobi kohandamiseks 6 Sobib kohandamiseks 7 Müüdud riigimaa enampakkumisel, 2 maatükki, hind vastab turutasemele, sobib kohandamiseks 8 Müüdud riigimaa enampakkumisel, 8 maatükki, hind vastab turutasemele, sobib kohandamiseks 9 Müüdud riigimaa enampakkumisel, 5 maatükki, hind vastab turutasemele, sobib kohandamiseks

10 Väike pindala, ei sobi kohandamiseks 11 Kõrge ühikuhind, ei sobi kohandamiseks

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

19

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs12

Vara lõppkasutaja Lõppkasutajaks on arendajad või tööstus- ja laomajandusettevõtted

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Tapa on väike linn, arendajate huvi on piiratud, huviliste ringi kuuluvad eelkõige erineva suurusega tööstus- ja laomajandusettevõtted

Vastavus turusegmendi nõuetele

Paiknedes keset linna servas suure tee ääres vastab turusegemndi nõuetele

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest arendustegevus on piirkonnas seni olnud piiratud

Konkureeriv pakkumine Nõudlusest tulenevalt on ka pakkumine piiratud, pakkumisel on eelkõige elamehitusliku potetentsiaaliga krundid

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis madala likviidsusega varaga, mille müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Asukohta silmas pidades sobilik nii tootmis- kui elamumaa kasutuseks, kuid kehtiv planeering näeb ette äri- ja väiketootmise juhtotstarbe

12 Esitatud kinnisasja kui terviku kohta, võõrandatav osa ei ole turul atraktiivne

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

20

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Paide mnt 81, Tapa linn kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on tootmismaa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 6 519 m2. Kinnisasi paikneb Tapa linna tiheasustusega ala edalaosas, kaugus kesklinnast ca 2 km. Tapa Vallavolikogu 29.09.2022 otsusega nr 48 kehtestatud Tapa valla üldplaneeringu kohaselt jääb kinnisasi äri- ja väiketootmise juhtotstarbega alale. Tapa Vallavolikogu 26.09.2024 otsusega nr 161 kehtestatud Tapa linnas asuvate Paide mnt 79, Paide mnt 81, Paide mnt 83 ja Paide mnt 85 maaüksuste detailplaneeringu kohaselt jääb kinnisasjast ligikaudu 2 121 m² suurune ala tee- ja tänavamaa krundi (Pos 20) koosseisu. Ümberkaudsetel ehitusõigusega kruntidel on ette nähtud äri- ja tootmismaa kasutus. Kinnisasja vahetus ümbruses on tegemist segakasutusega. Lähteülesandest tulenevalt peab eirama DP järgset kasutust transpordimaana ning tuleb lähtuda õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on äri- ja tootmismaa. Seesugune kasutus on üldplaneeringut eirates õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

21

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2025.- 2026. aastal Tapa linnas toimunud maatehinguid. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust ja ehitusliku potentsiaali olemasolu, täpsemad selgitused on esitatud punktis 3.2. Kohandamisel kasutatud tehingutest kolm on toimunud riigimaade enampakkumisel, kuid kuna hinnad vastasid turutasemele ja puuduvad ka muud välistavad asjaolud, siis on neid kasutatud kohadamisel (vt ka 3.2.).

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Tapa linn 26.08.2025 37 500 4,6 8 213 Ei

Tapa linn 25.11.2025 44 140 10,0 4 414 Ei

Tapa linn 03.12.2025 107 760 5,0 21 552 Ei

Tapa linn 09.12.2025 63 980 8,0 7 998 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus august – detsember 2025. Kuna turusituatsioonis olulist muutust ei ole toimunud, siis tehinguhindu ei ole ajaldatud.

Võrdluselementide valik

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Tavaliselt valitakse võrreldavad varad, mis paiknevad samas makroasukohas ja seetõttu kohandada ei ole vaja. Samas makroasukoha erinevus võib erandlikel juhtudel põhjustada suuri hinnaerinevusi, mis peaksid kajastamist leidma ka kohandustes.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Mikroasukoha ja juurdepääsu mõju jääb tavaliselt 20% piiresse. Suurema erinevuse korral tekib küsimus võrreldavate varade võrdluskõlbulikkuses.

• Maatüki suurus

o Suurema maatüki ühikuhind on tavapäraselt madalam ja vastupidi väiksema maatüki korral on see tavaliselt kõrgem. Mh tuleb silmas pidada ka tükeldamise võimalikkust või selle puudumist. Ühikupõhisel (€/m2) hindamisel võivad kohanduse suurused küündida 50%-ni, sest ostetakse eelkõige maatükki kui tervikut ja lisanduva pindala mõju ei pruugi olla kuigi suur.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Eelistatud on metsaalad, vähem soositud lagedad alad, eelkõige

endised põllumaad. Kohanduste suurus enamjaolt 10-20% piires.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

22

Võrdluselementide valik

• Sihtotstarve ja planeering o Detailplaneeringu mõju jääb tavaliselt 10-20% piiresse, kuid tuleb

silmas pidada, et tihtipeale detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sisult vananenud detailplaneering ei pruugi luua lisaväärtust.

• Tehnovõrgud o Tehnovõrkudega varustatus on eriti madalama hinnatasemega

piirkondades tihtipeale määrava tähtsusega. Olulisim on ampripõhise liitumise võimalus. Tegemist on suuresti kulupõhise näitajaga ja seetõttu on mõju vahemikku %-des keeruline iseloomustada.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kompaktsemad krundid on eelistatud. Mõju jääb tavaliselt 5-10% piiresse, sest erandlikult halva kujuga krunte leidub harva. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral. Kaunis reljeef on väärtust tõstev tegur.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1

Võrreldav vara 2

Võrreldav vara 3

Võrreldav vara 4

Tapa linn Tapa linn Tapa linn Tapa linn Tapa linn

Paide mnt 81

Tehinguhind, €

37 500 44 140 107 760 63 980

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

37 500 44 140 107 760 63 980

Tehinguhind, €/m2 4,57 10,00 5,00 8,00

Tehingu aeg 26.08.2025 25.11.2025 03.12.2025 09.12.2025

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

37 500 44 140 107 760 63 980

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

4,57 10,00 5,00 8,00

Makroasukoht Tapa äärelinn, kaugus kesklinnast ca 2 km

Tapa äärelinn, kaugus kesklinnast ca 1,5 km

Tapa äärelinn, kaugus kesklinnast ca 1,5 km

Tapa äärelinn, kaugus kesklinnast ca 1,5 km

Tapa äärelinn, kaugus kesklinnast ca 1,5 km

Kommentaar Parem Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10% -10%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Segahoonestusega ala, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt

Valdavalt elamuala, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

23

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Maatüki suurus, m2 13

6 519 8 213 4 414 21 552 7 998

Kommentaar

Suurem Väiksem Suurem Suurem

Kohandus 5% -10% 20% 5%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Poollooduslik rohumaa üksikute puude ja põõsastega

Poollooduslik rohumaa üksikute puude ja põõsastega

Poollooduslik rohumaa üksikute puude ja põõsastega

Poollooduslik rohumaa üksikute puude ja põõsastega

Poollooduslik rohumaa üksikute puude ja põõsastega

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Äri- ja tootmismaa, kehtiv DP

Maatulundus- maa, moodus- tatud krundid suurusega 3 927 ja 4 286 m2

Elamumaa, moodus-tatud krundid suurusega 2 080 ja 2 334 m2

Sihtotstarbeta maa, moodus- tatud krundid suurusega 3 364, 1 467, 3 287, 1 833, 1 310, 1 466, 1 725 ja 7 100 m2

Elamumaa, moodustatud krundid suurusega 1 496, 1 286, 1 349, 1 730 ja 2 137 m2

Kommentaar

Parem Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10% -10%

Tehnovõrgud Läheduses olemas Läheduses olemas

Läheduses olemas

Läheduses olemas

Läheduses olemas

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, krundid moodustamata, tasane reljeef

Mõlemad krundid trapetsi kujuga, eraldi ja koos kompaktsed, paiknevad kõrvuti, tasane reljeef

Mõlemad krundid trapetsi kujuga, eraldi ja koos kompaktsed, paiknevad kõrvuti, tasane reljeef

Iga krunt eraldi trapetsi kujuga, krundid koos ja eraldi kompaktsed, paiknevad lähestikku, kruntide vahel munitsipaaltee, tasane reljeef

Iga krunt eraldi hulknurkne, kuid põhiplaanilt trapetsilaadse kujuga, krundid koos ja eraldi kompaktsed, paiknevad lähestikku, kruntide vahel munitsipaaltee, tasane reljeef

Kommentaar

Parem, teed jäävad väljaspoole krunte

Parem, teed jäävad väljaspoole krunte

Parem, teed jäävad väljaspoole krunte

Parem, teed jäävad väljaspoole krunte

Kohandus -10% -10% -10% -10%

Kitsendused

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

13 Seda, et võrreldavate varade puhul on maa tükeldatud kruntideks on arvessse võetud sihtotstarbe ja planeeringu kohanduses

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

24

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-25% -40% -10% -25%

Summaarne kohandus, €/m2

-1,14 -4,00 -0,50 -2,00

Kohandatud tehinguhind, €/m2

3,42 6,00 4,50 6,00

Kohanduste absoluutväärtuste summa

35% 40% 50% 35%

Kaalud 0,30 0,25 0,15 0,30

Turuväärtus, €/m2 5,00 1,03 1,50 0,68 1,80

Kinnisasja turuväärtus, €

32 595

Kinnisasja võõrandatava osa turuväärtus, €

10 605

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Võõrandatava 2 121 m2 suuruse kinnisasja osa turuväärtus on 10 244 ehk ümardatult 10 200 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

25

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasjale võõrandatava osa piirkonnas

Vaade kinnisasjale võõrandatava osa piirkonnas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

27

Lisa 3. Vastavuskinnistus EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 5449531) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Paide mnt 81, Tapa linn, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-01/AT

28

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700