1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg nr 24389750)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond 2607-10859-02/AT

Väärtuse kuupäev: 28.06.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

21.08.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Tartu linna hoonestamata ehitusmaa turg 16 3.3. Turustatavuse analüüs 18 3.4. Kestlikkuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 20

4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 21

Lisa 1. Fotod 25

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26

Lisa 3. Vastavuskinnistus EVS 875 nõuetele 27

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750)

Aadress Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 79301:001:0638

Sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 2 984 m2

Üldplaneering

Tartu linna 2040+ üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasjale kavandatud roheala juhtotstarve ning ala on ette nähtud avalikus kasutuses oleva Ränilinna rohekoridori osana

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel

Ülevaatuse kuupäev 28.06.2026

Väärtuse kuupäev 28.06.2026

Hindamisaruande kuupäev 21.08.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 4, 25.06.2026

Hindamise eeldused Arvestades hindamise eesmärki hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa edaspidi võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Seetõttu võib väita, et kui maa müüakse edasi, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Seetõttu ei võeta arvesse üldplaneeringu järgset kasutust üldkasutatava maana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on elamumaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

KOMMENTAARID

-

VASTUOLUD

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 24389750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 336 000 (kolmsada kolmkümmend kuus tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 24389750). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Arvestades hindamise eesmärki hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa edaspidi võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Seetõttu võib väita, et kui maa müüakse edasi, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Seetõttu ei võeta arvesse üldplaneeringu järgset kasutust üldkasutatava maana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on elamumaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 26.07.2026;

• Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest, tehinguandmete päringukeskkonnast ja minu.kataster.ee- st 12.08.2026 ja tehingute andmebaasist 13.07.2026;

• lähteülesandest 25.06.2026;

• Tartu linna kodulehelt 12.08.2026;

• kinnisvaraportaalist kv 12.08.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 28.06.2026. Ülevaatus hõlmas hinnatava kinnisasja iseloomulikke osasid. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Tartu linn

Asustusüksus Tartu linn

Lähiaadress Laseri tn 26b

Makroasukoht

Kirjeldus Tartu linna edelaosa, Ränilinna linnaosa

Kaugus keskusest Kaugus kesklinnast ca 6 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 12.08.2026; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Arendusjärgus korruselamupiirkond

Juurdepääs Mööda munitsipaalomadis Laseri ja Päevakivi tänavat

Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses on olemas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 12.08.2026; hinnatav vara on

viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 24389750

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuse kitsenduste kaardil

(https://kitsendused.kataster.ee/public?code=79301:001:0638 12.08.2026) on

hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Tegemist on ulatuselt piiratud ja linnalises asustuses tavapäraste kitendustega,

mistõttu otsene mõju hindamistulemusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad1

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 12.08.2026; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond

Katastritunnus 79301:001:0638

Pindala 2 984 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Kõlvikud Allikas: https://minu.kataster.ee/ 12.08.2026

Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

1 Hinnatavaks alaks on DP pos 20, mille paiknemine on esitatud DP joonisel

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

11

Üldplaneering

Tartu linna 2040+ üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasjale kavandatud roheala juhtotstarve ning ala on ette nähtud avalikus kasutuses oleva Ränilinna rohekoridori osana

Allikas: Tartu linna üldplaneering 2040+ koondrakendus https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=322f0ec0f3f94b68bf59ffc9a7702592 12.08.2026

Silmas pidades lähteülesannet tuleb lähtuda hoonetsmaise võimalusest. Tartu linna 2040+ üldplaneering sätestab ehitustingimused. Hoonestuse paigutamisel ning kruntimisel kasutatakse lahendusi, mis võimaldavad kortermajade vahel/juures privaatsema ruumi tekkimist ning selle sobivat lahendamist: mänguväljak, puhkeala, taga-aed jmt. Soovitatav on magamisruumid kui müra suhtes tundlikumad kavandada eluhoone vaiksemasse külge. Hoonestus on lubatud kavandada nii kvartaalsena, järgides tänava ehitusjoont, kui vabaplaneeringulisena, järgides väljakujunenud hoonestusmustrit. Panipaigad ja abiruumid tuleb lahendada hoonete mahus, mitte eraldi lahushoonetena. Kvartsi tn lõunasse jäävate seni hoonestamata alade ehitustingimused defineeritakse üldplaneeringus hoonestustiheduse näitajaga (FAR), mis on tulevasest kogujateest põhja pool 0,7 ja lõuna pool 0,35. Aardla tn ja Riia tn vaheline ala asub riigimaanteede ja magistraaltänavate ristumiskohas, kus enne detailplaneeringu koostamist tuleb kaaluda planeeringuvõistluse läbiviimist. Kuna hinnatav maaüksus paikneb kogujateel, on lähtutud ehitustihedusest 0,5 (tegemist on ümardatud keskmisega 0,35-st ja 0,70-st).

Detailplaneering Puudub

Ehitusõiguse ulatus Kuna hinnatav maaüksus paikneb kogujateel, on lähtutud kehtivast üõldplaneeringust tulenevalt ehitustihedusest 0,5 (tegemist on ümardatud keskmisega 0,35-st ja 0,70-st). Seega ehitusõiguse ulatus on 1 492 SBPm2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Sisemajanduse koguprodukt suurenes 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes

eelmise aasta sama ajaga 2,4%. Jooksevhindades moodustas SKP esimeses

kvartalis 10,2 miljardit eurot. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt

(avalikustatud 16.06.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks

2,4%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,4%.

SKP kasv Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks langes juunis võrreldes maiga 0,5% ja tõusis võrreldes 2025. aasta sama ajaga 2,3%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,4%, 2027. aastal 2,6% ja 2028. aastal 2,3%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

13

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja

tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu

näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on töötuse määr

2026. aastal 6,5%, 2027. aastal 6,4% ja 2028. aastal 6,3%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

14

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

15

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive oli samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta mais 4,0% ja Eesti mittefinantsettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,4%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

16

3.2. Tartu linna hoonestamata ehitusmaa turg

Üldist

Tartu linn koosneb eriilmelistest linnaosadest ja piirkondadest.

Kesklinnas on nii elukondlikku, äriotstarbelist kui ühiskondlikku hoonestust. Siia on koondunud suur osa kultuuri-, haridus- ja teadusasutustest. Hoonestuse puhul on tihtipeale tegemist just segasihtotstarbeliste hoonetega (kesklinna korterelamute ja büroohoonete esimestel korrustel paiknevad üldjuhul äri- ja teeninduspinnad). Kesklinn on suhteliselt täis ehitatud, vabu arenduskrunte on peaaegu olematult.

Supilinn ja Karlova – ajaloolised puitasumid. Valdavaks elamumaa sihtotstarve. Vabu maatükke pakkumisel ei ole. Kõrgelt hinnatud piirkonnad.

Tähtvere ja Tammelinna – Tähtveres domineerivad eramud, piirkonnas asuvad Lauluväljak ning populaarsed terviserajad, rohkesti kõrghaljastust. Tammelinn on tuntud eelkõige üksikelamute piirkonnana, rohkesti kõrghaljastust. Mõlemas piirkonnas on vabu krunte harva pakkumisel.

Vaksali ja Veeriku – Vaksali linnaosa asub raudteejaama lähistel, suhteliselt lähedal südalinnale. Piirkonnas valdavaks elukondlik hoonestus (korterelamud, ka üksikelamud), mitmepalgeline arhitektuur. Vabad krundid puuduvad. Veeriku linnaosas on valdavaks väiksemad korterelamud ja üksikelamud, linnaosa põhjapoolses servas tootmispiirkond.

Annelinn – suurim linnaosa, tegemist on tüüpilise nõukaaegse magalarajooniga. Viimastel aastatel toimunud mitmeid ärimaade tehinguid, ka pakkumist leidub.

Ülejõe – asub teisel poole Emajõge kesklinna naabruses, hoonestus mitmekesisem, erinevad kasutused (eramud, väiksemad korterelamud, paneelmajad, ärihooned). Pakkumist minimaalselt.

Maarjamõisa – paiknevad peamiselt ülikooli ja meditsiiniasutused.

Variku ja Ränilinn – tegemist Tartu äärelinnas ringtee lähistel paiknevate linnaosadega. Varikus on valdavaks eramajad. Ränilinna hoonestuses domineerivaks väiksemad korterelamud.

Ropka ja Ropka tööstusrajoon – piirkonnad tuntud eelkõige äri-, logistika-, lao- ja tootmispindade poolest. Viimastel aastatel toimunud aktiivne arendustegevus. Viimastel aastatel toimunud mitmeid tehinguid, ka pakkumist jagub.

Ringtee äärsed alad – viimase paarikümne aasta jooksul toimunud aktiivne arendustegevus, hinnatud eelkõige äri- ja logistika piirkondadena. Toimunud mitmeid tehinguid, heade kruntide pakkumist minimaalselt.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

17

Hinnatasemed

Kesklinn eristub hinnatasemelt selgelt teistest piirkondadest, kuigi hinnakasv on viimasel ajal pigem stabiliseerumas. Siin paikneb nii elukondlikku, äri- kui ühiskondlikku hoonestust ning suur osa kultuuri-, haridus- ja teadusasutustest, valdavalt segasihtotstarbeliste hoonetena. Piirkond on peaaegu täis ehitatud ja vabu arenduskrunte napib. Ehitusõiguse ühikuhind algab 400 €/SBPm² suurusjärgust.

Kesklinnalähedased piirkonnad – Supilinn, Karlova, Tähtvere, Tammelinn, Vaksali, Veeriku ja Ülejõe – on suurema hoonestustihedusega ja võimaldavad enamasti kõrgemaid korterelamuid või äri-büroohooneid. Supilinn ja Karlova on ajaloolised puitasumid, valdavalt elamumaa sihtotstarbega ja kõrgelt hinnatud; vabu maatükke peaaegu ei ole. Tähtveres domineerivad eramud, rohke kõrghaljastus, lauluväljak ja terviserajad; Tammelinn on tuntud üksikelamute piirkonnana. Vaksali asub raudteejaama lähistel, valdav on elukondlik hoonestus; Veerikus on peamiselt väiksemad korterelamud ja üksikelamud, põhjaservas tootmisala. Ülejõe paikneb kesklinna vahetus naabruses üle jõe, hoonestus mitmekesine (eramud, väiksemad korterelamud, paneelmajad, ärihooned), pakkumine minimaalne. Kõigis neis piirkondades on vabu krunte harva pakkumisel. Ehitusõiguse ühikuhind valdavalt 300 – 400 €/SBPm².

Äärelinn ja ringtee-ümbrus – Annelinn (linna suurim, tüüpiline nõukaaegne magalarajoon, kus viimastel aastatel toimunud ka ärimaade tehinguid), Variku ja Ränilinn (eramud vs väiksemad korterelamud), Ropka ja Ropka tööstusrajoon (äri-, logistika-, lao- ja tootmispinnad, aktiivne arendustegevus ja tehingud) ning ringtee äärsed alad (hinnatud äri- ja logistikapiirkonnad, hea kruntide pakkumine minimaalne). Nende piirkondadega sarnaneb ka Tartu valda jääv Raadi piirkond. Ehitusõiguse ühikuhind jääb siin üldjuhul 100 – 200 €/SBPm² vahemikku, kuid võib ulatuda suurema hoonestustihedusega aladel 300 – 350 €/SBPm² tasemeni.

Tartu linna ja lähipiirkonna korterelamupotentsiaaliga maa müügitehingud 2025. – 2026. aastal2

Linn/ vald Linnaosa/ alevik/ küla Kuupäev Hind, €

Käibe- maksu sisaldumine

Pindala, m2 Hind, €/m2 Sihtotstarve

Tartu vald3 Raadi alev 08.01.2024 573 400 Jah 3 233 177 E100%

Tartu vald4 Raadi alev 10.01.2025 219 600 Jah 2 151 102 E100%

Tartu vald5 Raadi alev 29.07.2025 899 000 Jah 3 819 235 E100%

Tartu vald6Kõrveküla alevik

04.09.2025203 360Jah2 023101E100%

Tartu vald7 Kõrveküla alevik

22.05.2026 892 800 Jah 5 027 178 E100%

2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on 13.07.2026 seisuga. 3 Sobilik kohandamiseks 4 Ei ole sobilik kohandamiseks, kuna tehingu asjaolud ei ole lõpuni selged 5 Ei ole sobilik kohandamiseks, hind on piirkonna kohta pigem liialt madal

6 Ei ole sobilik kohandamiseks, hind on piirkonna kohta pigem liialt madal

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

18

Tartu linn8 Karlova linnaosa

25.06.2026 1 720 000 Ei 3 932 437 E100%

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas

Tartu linna hoonestamata maa pakkumised seisuga 12.08.2026

Aadress Hind, € Krunt, m2 Hind, €/m² Ehitusõigus Kommentaar

Oa tn 13 2 080 000 4 535 459 DP tehtud Suur krunt

Teguri tn 3 488 000 1 952 250 DP tegemata Ridaelamu ehitusõigus

Teguri tn 1 460 000 1 538 299 Amortiseerunud hooned

Võru tn 134 1 250 000 4 020 311 Äri- ja elamumaa, ehitusõigus ca 6 300 SBPm2, elektriliitumine olemas

Põhja pst 2a 318 800 1 048 304 DP tehtud Korterelamumaa

Kastani– Filosoofi

1 944 250 7 777 250 DP puudub Korterelamute ehitusõigus

Pikk tn 5 ja 5a 459 000 1 146 401 Ehitusluba Ehitusõigus ca 1 141 SBPm2

Allikas: kv.ee

Müügipakkumiste puhul on hinnad pigem kõrgemad tegelikest tehinguhindadest. Kuna pakkumine on piiratud ja tehinguid toimub vähe, ei ole võimalik esitada täpset hinnaerinevust.

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lõppkasutajaks on arendajad

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Silmas pidades, et tegemist on korruselamute ehitusliku perspektiiviga, on maatükk sobilik keskmise suurusega ja suurematele arendajatele

Vastavus turusegmendi nõuetele

Paikneb atraktiivses piirkonnas, mis viimasel ajal on üha enam hinnatud, sest arendustegevus on kiirelt edenenud

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest sellise võimekusega arendajaid ei ole palju

Konkureeriv pakkumine Piiratud, üksikud korterelamu ehitusõigusega pakkumised (vt 3.2.)

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis tavapärase likviidsusega varaga, müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on üldkasutatav maa, mis vastab katastris olevale maakasutusele

7 Sobilik kohandamiseks ja seda vaatamata asjaolule, et ostjaks on ettevõte, kes enne omas naabruses krunte. Kuna ostja ja müüja ei ole omavahel seotud, piirkonnas on ka muid omanikke, kellelt võiks maad osta ja hind vastab turutasemele, siis puudub põhjus pidamaks tehingut vaba turu tingimustele mittevastavaks. 8 Sobilik kohandamiseks, seda vaatamata asjaolule, et tegemist on enampakkumisega. Kuna tehinguid on vähe ja selle tehingu hinnakujundus vastab vaba turu tingimustele, siis puuduvad põhjused selle välistamiseks.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

19

3.4. Kestlikkuse analüüs

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava maaüksuse näol on tegemist hoonestamata maaüksusega, millel on selle hindamise kontekstis arenduslik potentsiaal. Kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse, mille eesmärgiks on püsivuse ja jätkumise kindlustamine kasutades ressursse säästlikult ja vähendades tegevuskulusid.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

20

4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Laseri tn 26b, Tartu kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on üldkasutatav maa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 2 984 m2. Kinnisasi paikneb Tartu linna edelaosas Ränilinna linnaosas, kaugus kesklinnast ca 5 km. Tartu linna 2040+ üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasjale kavandatud roheala juhtotstarve ning ala on ette nähtud avalikus kasutuses oleva Ränilinna rohekoridori osana. Kehtiv detailplaneering puudub. Kinnisasja vahetus ümbruses on peamiselt korterelamud. Lähteülesandest tulenevalt peab eirama olemasolevat kasutust üldkasutatava maana ning tuleb lähtuda õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on korruselamumaa. Seesugune kasutus on üldplaneeringut eirates õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

21

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2026. aastal Tartu linnas ja lähiümbruses toimunud maatehinguid, mille puhul on olemas ehitusõiguse potentsiaal. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust ja ehitusliku potentsiaali olemasolu, täpsemad selgitused on esitatud punktis 3.2.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/SBP m2

Pindala, SBPm2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Tartu vald, Raadi alev

08.01.2024 470 000 226 2 083

Sisaldab, siinkohal esitatud käibemaksuta kujul

Tartu linn, Karlova linnaosa

25.06.2026 1 720 000 365 4 718 Ei sisalda

Tartu vald, Kõrveküla alevik

22.05.2026 720 000 286 2 518

Sisaldab, siinkohal esitatud käibemaksuta kujul

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna ehitusõiguse pindalale (€/SBPm2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus jaanuar 2024 – juuni 2026. Hinnakasvust tulenevalt on 2024. aasta tehingut ajaldatud 15%.

Võrdluselementide valik ja kohandamine

Võrdluselementideks on valitud ja kohandusi on tehtud järgnevalt:

• Asukoht, juurdepääs

o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse.

• Ehitusõiguse ulatus

o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi arvelt arenduskulusid kokku hoida.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused tavaliselt märkimisväärsed.

• FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala)

o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab vaateid jms.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

22

Võrdluselementide valik ja kohandamine

• Kinnistu kuju

o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust. Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve

o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikutes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades.

• Detailplaneering

o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu.

• Kitsendused

o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu linn Tartu vald Tartu linn Tartu vald

Ränilinna linnaosa Raadi alev Karlova linnaosa Kõrveküla alevik

Laseri tn 26b

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

470 000 1 720 000 720 000

Tehinguhind, €/SBPm2

225,64 364,56 285,94

Tehingu aeg 08.01.2024 25.06.2026 22.05.2026

Kohandus 15% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/SBPm2

259,48 364,56 285,94

Asukoht, juurdepääs

Tartu kesklinn ca 5 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Tartu kesklinn ca 4 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Tartu kesklinn ca 2 km, Emajõe läheduses, juurdepääs avalikult tänavalt

Tartu kesklinn ca 7 km, juurdepääs avalikult tänavalt

Kommentaar

Sarnane Parem Halvem

Kohandus 0% -40% 20%

Ehitusõiguse ulatus, SBPm2

1 492 2 083 4 718 2 518

Kommentaar

Sarnane Suurem Suurem

Kohandus 0% 10% 5%

Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

23

Kohandus 0% 0% 0%

FAR (maapealne ehitusõigus / kinnistu pindala)

0,5 0,6 1,2 0,5

Kommentaar

Sarnane Suurem Sarnane

Kohandus 0% 10% 0%

Kinnistu kuju Hulknurkne, ebakorrapärane, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsilaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -5% -5% -5%

Sihtotstarve E100% E100% E100% E100%

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Detailplaneering Hoonestamine DP alusel, DP puudub

DP 2021 DP 2005 Ehitusluba olemas

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -20% -10% -30%

Kitsendused Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-25% -35% -10%

Summaarne kohandus, €/SBPm2

-64,87 -127,60 -28,59

Kohandatud tehinguhind, €/SBPm2

194,61 236,96 257,35

Kohanduste absoluutväärtuste summa

40% 75% 60%

Kaalud 0,45 0,20 0,35

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/SBPm²

225,04 87,58 47,39 90,07

Turuväärtus, € 335 759

Ümardatud turuväärtus, €

336 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava kinnisasja turuväärtus on 335 759 € ehk ümardatult 336 000 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

24

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

25

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

27

Lisa 3. Vastavuskinnistus EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 24389750) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Laseri tn 26b, Tartu linn, Tartu maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2607-10859-02/AT

28

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Laseri tn

26b)

Tartu Linnavalitsus esitas 04.05.2026 Maa- ja Ruumiametile taotluse Tartu linnas asuva Laseri tn 26b kinnisasja (katastritunnus 79301:001:0638) otsustuskorras tasuta võõrandamiseks

Tartu linnale kergliiklustee, puhke- ja virgestusalade, haljastuse ning roheala avalikku kasutust teenindavate rajatiste rajamiseks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 21.05.2026 kirjas nr 13-6/1714-2 nõustuti Laseri tn 26b kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Tartu linnale riigivaraseaduse

(edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. Osaühing Kinnisvaraekspert 21.08.2026 koostatud hindamisaruande nr 2607-10859-02/AT kohaselt on Laseri tn 26b kinnisasja väärtus 336 000 eurot. Riigivara

võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Laseri tn 26b kinnisasja väärtusena 336 000 eurot. Samuti palume anda

nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette

kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Tartu Linnavalitsus

[email protected]

27.08.2026 nr 7-2/26/6229-6

Kärt Kivitar 53026853 [email protected]