Eksperthinnang nr 2355-26 Vara: Korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801 Aadress: Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 -

M56 Väärtuse kuupäev: 25.08.2026 Hindamisaruande kuupäev: 02.09.2026 Turuväärtus: 245 000 € Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ......................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 6 2.2. Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel .......... 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 6

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 7 3.1. Õigussuhted............................................................................................................................................................. 7 3.2. Asukoht ................................................................................................................................................................... 7 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid ................................................................ 9 3.4. Maakasutus ........................................................................................................................................................... 12 3.5. Hoone kirjeldus ..................................................................................................................................................... 14 3.6. Hoone põhikonstruktsioonid ................................................................................................................................. 16 3.7. Korteri üldandmed ................................................................................................................................................ 17 3.8. Mitteeluruumi viimistlus ja seisukord ................................................................................................................... 17 3.9. Mitteeluruumi tehnosüsteemid ............................................................................................................................ 18 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................. 18

4. Turuülevaade ja -analüüs ...................................................................................................................................... 18 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 18 4.2. Tallinna linna 1. korruse äripindade turuülevaade ................................................................................................ 19

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 20 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 21 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 22

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 23

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 23 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 23 5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 24

6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 27

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 33

Lisa 3. Ehitisregistri andmestik .................................................................................................................................. 36

Lisa 4. Kitsenduste info ............................................................................................................................................. 38

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus ..................................................................................................................................... 39

Lisa 6. Dokumendid ................................................................................................................................................... 44

Vastavuskinnitus standardisarja EVS 875 nõuetele: .................................................................................................. 46

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801

Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 78401:113:1960

Kinnistu liik Korteriomand

Mitteeluruum mitteeluruumi suletud netopinnaga 214,8 m²

Korteriomandi igakordse omaniku ainukasutuses olevad hoone või maatüki osad

Kinnistusraamatusse ei ole kantud erikasutusõigust või kasutuskorda.

Elamu seisukord Väärtuse kuupäeva seisuga olid hoone fassaadi renoveerimise tööd pooleli. Peale renoveerimistööde lõppu on hoone seisukord hea.

Mitteeluruumi seisukord Renoveerimis järgus – osaliselt heas seisukorras uuem viimistlus, osaliselt vaja viimistlemine lõpetada.

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel. (soovitame anded korrastada) Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Muus osas hindame andmed usaldusäärseks.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale müügihinna konsultatsiooniks

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 25.08.2026

Väärtuse kuupäev 25.08.2026

Hindamisaruande kuupäev 31.08.2026

Tellija Rahandusministeerium

Tellimusleping Tellimus on esitatud tellija esindaja Kristo-Taavi Ruus poolt e-kirja teel 19.08.2026

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%.

Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu (KM), kuid KM tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub KM. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii KM-ga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, aga turul on levinud hinna käsitlus KM-ta.

KOMMENTAARID

Hindaja hinnangul ei esine täiendavate kommentaaride vajadust.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asuva vara (korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801) turuväärtus väärtuse kuupäeval 245 000 (kakssada nelikümmend viis tuhat) eurot.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

4

Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Registriosa nr 18221801

Vara koosseis 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56.

Kinnistu liik Korteriomand

Hindamise eesmärk Turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale müügihinna konsultatsiooniks

Väärtuse liik Turuväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Renditasu ehk rent on summa, mida makstakse vara kasutamise eest. MÄRKUS: tegemist on üldkäsitlusega. Sõltuvalt kasutussuhte liigist nimetatakse renditasu ka üüritasuks ehk üüriks, hoonestusõiguse tasuks, kasutusvalduse tasuks, servituuditasuks. Kasutusel on ka üldmõiste „kasutustasu“, mida võib samastada kõigi nimetatutega.(EVS 875-10). Netorent I on rent, mille puhul lepingulises renditasus sisalduvad kõik kapitalikulud ja tegevuskulud, välja arvatud tarbimisteenuste, heakorrateenuste ja tugiteenuste kulud.(EVS 875-10). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud korteriühistu pandiõigusega; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

6

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud tehnosüsteemide ehitus- tehnilisi uuringuid.

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Ülevaatusel selgitusi andnud isik: Rahandusministeeriumi Ühisosakonna osakonnajuhataja Kristo-Taavi Ruus

25.08.2026

Kohapealne ülevaatus 25.08.2026

Päring Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 26.08.2026

Päring Keskkonnaportaalist, https://register.keskkonnaportaal.ee 26.08.2026

Päring Eesti Geoloogiateenistusest, https://gis.egt.ee/ 26.08.2026

Päring riiklikust ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 26.08.2026

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 31.08.2026

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.ee, https://www.kv.ee 31.08.2026

Domus Kinnisvara ning Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas 31.08.2026

Planeeringute info, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud 31.08.2026

Korterelamu rekonstrueerimise projekt, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10, Tallinn, Harjumaa, Arhitektuurse osa seletuskiri, Projekti tähis: 2281, versioon: v03, 10.12.2022 (allikas: www.ehr.ee)

27.08.2026

Hoonejaotusplaanid, allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee 27.08.2026

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel

HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES

Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel. (soovitame anded korrastada) Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Muus osas hindame andmed usaldusäärseks.

2.3. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 25.08.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Anu Vinter

Ülevaatuse juures viibinud isik Rahandusministeeriumi Ühisosakonna osakonnajuhataja Kristo-Taavi Ruus

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara eriomandi esemeks olevaid ruume ja elamu välivaatlust maapinnalt.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

7

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Õigussuhted

Registriosa number 18221801

Kinnistu liik Korteriomand

Korteriomandi koosseis 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. (kinnistusregistri andmed)

Omanik Eesti Vabariik

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Kanne nr 4 Hüpoteek summas 1 600 000,00 eurot Aleksander Järv (isikukood 36808290284) kasuks. Kanne nr 5 Keelumärge millega keelata täielikult käsutustehingute tegemine hüpoteegiga Eesti Vabariik kasuks. Kanne nr 6 Keelumärge tsiviilhagi täitmise tagamiseks (Kriminaalasja number 1-24- 487) ühishüpoteegile summas 756 731,23 eurot osas hüpoteegiga käsutustehingute tegemiseks Tervisekassa (registrikood 74000091) kasuks. Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Korteriühistu pandiõigus1 Hindamisel ei ole arvestatud korteriühistu pandiõigusega.

Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.2. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 asub Tallinna Kesklinna linnaosas, Raua asumis, kesklinna idaosas. Tegemist on väljakujunenud ja hinnatud kesklinna elukeskkonnaga, mis paikneb Kadrioru ja Tallinna südalinna vahel.

1 Korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks korteriomandile korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenev pandiõigus, millele kohaldatakse esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

8

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Maainfo kaart, 26.08.2026

Mikroasukoht

Piirkonna hoonestus Lähiümbruse hoonestuse moodustavad peamiselt 20. sajandi esimesel poolel rajatud korterelamud, mille vahele on lisandunud uuemaid või rekonstrueeritud elu- ja ärihooneid.

Infrastruktuur Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport

NOP - 359 m, Selver - 366 m

Tallinna Soome Kool - 85 m, Tallinna Ülikool - 368 m

Tallinna Päevalille Lasteaed - 227 m, Tallinna Lotte Lasteaed - 256 m

F. R. Kreutzwaldi (ajutine) - 220 m, Gonsiori - 249 m

Haljastus ja heakord Piirkond on haljastatud ja heakorrastatud

Veekogud Lähipiirkonnas puudub

Konkureerivad turupiirkonnad Valdavalt teised Tallinna Kesklinna CBD alast välja jäävad piirkonnad. Ja ka teiste linnaosade asumid.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

9

Juurdepääs

Juurdepääs on asfaltkattega, avalikult Vase tänavalt, kahesuunaline väiksema liiklusega tänav. Juurdepääs hea. Läheduses asuvad Narva maantee ja Pronksi tänav, mis tagavad hea ühenduse teiste linnaosadega.

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Transpordiameti kaart, 26.08.2026

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Piirkonnas on kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Parkimine Tasuline, parkimiskohti on keskmiselt

3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid

Müratase Maa- ja Ruumiameti mürakaardi kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara väljapoole mõõdetud müratasemeid.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart (2022 strateegilised mürakaardid, ööpäevane maanteeliikluse müra, tänavaliikluse müra, raudtee müra, tööstuse müra, lennuliikluse müra), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 26.08.2026

Liikluskoormus Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara lähiümbruse

täpne liiklussagedus teada.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

10

Allikas: Transpordiameti Teeregistri kaart (liiklussageduse teemakaart), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister 26.08.2026

Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt maardlate (s.h. prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maardlate kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 26.08.2026

Ohtlikud käitised

Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara ohtliku käitise ohualasse (Tallinna Vesi AS Veepuhastusjaam).

Allikas: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi 26.08.2026

Hindaja hinnangul ei avalda nimetatud asjaolu mõju vara turuväärtusele, kuna samas turupiirkonnas sarnaste objektide puhul ei ole täheldatud, et see tegur mõjutaks turuosaliste ostuotsuseid või vara turuväärtust.

Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara suhtes teada võimalikku jääkreostust.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

11

Allikas: EELIS (Eesti looduse infosüsteem), Keskkonnaagentuur jääkreostuse kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee 26.08.2026

Radoonirisk Eesti pinnase radooniriski kaardirakenduse andmetel paikneb hinnatav vara alal, kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonirisk.

Allikas: Eesti Geoloogiateenistuse radooniriski kaart (Rn-risk omavalitsuse tasemel), https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/?id=f4363 bc3bae34fe19e04458dc875375e 26.08.2026

Rn-risk on kõrge või väga kõrge

Rn-risk on täiendav uuringuvajadus

Rn-risk on keskmine või madal

Hinnatavas piirkonnas ei ole üldiselt täheldada, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine radooniriskiga alal hinnatava vara turuväärtusele olulist mõju.

Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaart (Üleujutusalade riskipiirkonnad), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yleujutusalad 26.08.2026

Soojussaared Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara soojussaare alale, kus soojustaseme lävendiks on 30 kraadi.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

12

Allikas: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaart (2024. juuni), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared 26.08.2026

Hinnatavas turupiirkonnas ei ole üldiselt täheldada, et turuosalised soojussaartega seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine soojussaare alal hinnatava vara turuväärtusele olulist mõju.

3.4. Maakasutus

Katastritunnus 78401:113:1960

Ortofoto

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Maainfo kaart, 26.08.2026

Sihtotstarve 1: ELAMUMAA 85%

Sihtotstarve 2: ARIMAA 15%

Pindala 3 493 m²

Kuju, reljeef Ebakorrapärane, tasane

Parkimine Hinnatava äripinna ees 3 parkimiskohta.

Hooned ja rajatised Rajatis 220219078 (Kaablitrass) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Hoone 101019866 (Elamu) Allikas: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/

Haljastus Murukate, mõned suuremad puud.

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Planeeringu nimetus Tallinna linna üldplaneering

Planeeringu liik üldplaneering

Kehtestamise aeg 11.01.2001

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

13

Juhtotstarve (maakasutuse funktsioon)

korruselamute ala

Väljavõte maakasutuse kaardist:

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud, 26.08.2026

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Detailplaneering ja ehitusõigus

Uue detailplaneeringu vajadus puudub, kuna sihtotstarve vastab parimale kasutusele ning maatüki piiride muutmise vajadus puudub. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub. Ehitusõigus on realiseeritud.

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused, kitsenduste kaart

Maa- ja Ruumiameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused:

Kitsenduste mõjuala nähtus Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus

Ulatus, m²

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 63.65

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 52.21

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 40.36

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 12.89

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 5.86

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

14

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 181.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 71.10

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 57.19

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 7.34

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 75.65

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa-alune vee ja kanal.vabavoolne torustik alla250mm ja üle 2m süg.

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd

3.71

Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 17.30

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.05

A ja B kategooria gaasitorustik Gaasipaigaldise kaitsevöönd 1.64 Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee, Kitsenduste kaart, 26.08.2026 Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

3.5. Hoone kirjeldus

Ehitusaasta 1971

Ehitisregistri kood 101019866

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

15

F

Allikas: hindaja info

Maapealsete korruste arv 5

Maa-aluste korruste arv -

Lift Puudub

Ehitisealune pind 1115,0 m² (ehitisregistri andmed)

Suletud netopind (SNP) 4704,0 m² (ehitisregistri andmed)

Korteriühistu Olemas

Haldaja Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu

Korterite arv 53 eluruumi 3 mitteeluruumi

Dokumentatsioon2 Allikas: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1

Dokumendi nr Kuupäev Dokumendi nimi Dokumendi sisu

2612996/00552 04.02.2026 Haldusakt (lubav) Käib ehitusteatise nr 2511201/52622 kohta

2511201/52622 21.10.2025 Ehitusteatis Ehitise laiendamine: Olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone katuse rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine; Olemasoleva hoone välimiste avatäidete asendamine; Olemasoleva hoone ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (56 hooneosa)

2312996/05124 04.10.2023 Haldusakt (lubav) Käib ehitusteatise nr 2311201/05156 kohta

2311201/05156 23.03.2023 Ehitusteatis Ehitise laiendamine: Laiendamine; Olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone katuse rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone välimiste avatäidete asendamine; Olemasoleva hoone ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (56 hooneosa)

2011201/23138 11.12.2020 Ehitusteatis Ehitise ümberehitamine: Muu rekonstrueerimine; Ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Küttesüsteemi muutmine või terviklik

2 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

16

asendamine; Tarbeveesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Kanalisatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (hooneosa: osa 56)

272609 19.08.2014 Ehitise teatis Dokumendiga muudeti või lisati järgmised näitajad: kütte liik eluruumidel, pesemisvõimalus eluruumidel

55557 20.04.2012 Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks

Vase tn 10//Hõbeda tn 7 elamu fassaadide rekonstrueerimise projekt

10094 15.04.2004 Ehitise teatis Info puudub

2069 04.06.2003 Kasutusluba ehitise rekonstrueerimisel

Info puudub

21033 18.02.1998 Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks

KORTER 24 SISESEINTE ÜMBERPLANEERIMINE (omanik Gennadi Vainikko )

Ehitus- ja kasutuslubade kommentaar

Peale hoone renoveerimistööde lõppu vajalik taotleda kasutusluba.

Energiaklass E

Energiatõhususarv 214

Energiaklass kuupäev 18.05.2023

Energiamärgise kehtivuse lõpp 17.05.2033

Dokumendi nr 2311567/00558

Dokumendi liik Olemasoleva hoone energiamärgise teatis

Märkused Peale hoone renoveerimist on hoone planeeritud energiaklass C (Energiaarvutusel põhinev energiamärgis, 02.12.2024)

3.6. Hoone põhikonstruktsioonid

Vundamendi liik madalvundament (ehitisregistri andmed)

Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide materjal

tellis (ehitisregistri andmed)

Välisseinad tellis, väikeplokk (ehitisregistri andmed)

Vahelagede kandva osa materjal

monteeritav raudbetoon (ehitisregistri andmed)

Katuste ja katuselagede kandva osa materjal

monteeritav raudbetoon (ehitisregistri andmed)

Katusekatte materjal plekk (ehitisregistri andmed)

Välisseina välisviimistluse materjal

krohv (ehitisregistri andmed)

Trepikodade aknad PVC raamil pakettaknad

Trepikodade uksed Metallraamidel klaasuksed fonolukuga

Trepikoja seisukord Korterelamu trepikoja seisukord on hea, trepikojas seinad värvitud.

Hoone põhikonstruktsioonide seisukord

Hoone oli vara ülevaatuse ajal renoveerimise järgus. Hoone oli ümbritsetud tellingute ja kattekangaga ning hoone põhikonstruktsioonide põhjalikum vaatlus oli piiratud. Hinnatava äripinna fassaad oli juba varasemalt uuendatud ja see oli heas seisukorras. Hoone renoveerimise käigus teostatakse järgmised peamised ehituslikud parendused: • fassaadide soojustamine • akende vahetamine • välisuste vahetamine • katuse soojustamine • uue sillutisriba rajamine • uute rõdude rajamine • uue ventilatsioonisüsteemi rajamine • küttesüsteemi rekonstrueerimine • PV paneelide paigaldamine

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

17

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud.

Vastuolud andmetes Hindaja ei tuvastanud andmete erinevust tegelike ja registrite andmete vahel

3.7. Korteri üldandmed

Mitteeluruumi pindala Korteriomandi pindala

Mõttelise osa suurus Ehitisregistri andmed

214,8 m2 2148/39021 mõttelist osa kinnistust

214,8 m2

Pindala vastavus Kinnistusregistri ja ehitisregistri andmed ühtivad, vastuolusid ei esine.

Hindamisel võetakse aluseks Kinnistusraamatu ja ehitisregistri andmed, mida peetakse õigeks ja usaldusväärseks.

Korrus -1 (ehitisregistri andmed), visuaalsel vaatlusel ja plaanide andmetel asub hinnata äripind 1. korrusel.

Ruumilahendus/planeering Hinnatavale varale on 3 sissepääsu tänavalt. 2 Vase tänava poolt ja üks Hõbeda tänava poolt. Hinnatav äripind asub kahel tasandil: I tasandil üks suurem ruum 2 wc-d, tehniline ruum II tasandil 3 ruumi/(kabineti), wc ja wc/duširuum Plaanid lisas 6.

Rõdu/lodža puudub

Korteriomandi igakordse omaniku ainukasutuses olevad hoone või maatüki osad

Kinnistusraamatusse ei ole kantud erikasutusõigust või kasutuskorda.

Panipaik puudub

Parkimiskoht Hoone ees hea tava järgi ehk erikasutusõigus või notariaalne kasutuskord puudub. Hinnatava äripinna ees on kolm parkimiskohta, mille kasutamise kohta notariaalne kasutuskord puudub.

Vastuolud andmetes Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel.

3.8. Mitteeluruumi viimistlus ja seisukord

Eluruumide viimistlus

Põrandakatted Keraamiline plaat, laminaat, osaliselt puudub

Seinakatted Värvitud, dekoratiivkivi, osaliselt puudub

Lagi I tasandil ripplagi, osaliselt paneelid puudu, II tasandil värvitud betoonlagi

Materjalide seisukord Viimistlust on osaliselt uuendatud ja see on heas seisukorras. Osaliselt vaja viimistlus lõpetada.

Aknad PVC-raamil pakettklaasid (3x), metallraamil pakettaknad

Uksed Välisuksed metallraamil klaasavadega uksed. Ühe ukse lukk vajab vahetusetus kuna seda on kahjustatud. Siseuksed valged sileuksed, metalluksed.

San.ruumide viimistlus

Põrandakatted Keraamiline plaat

Seinakatted Keraamiline plaat

Lagi Ripplaepaneelid

Materjalide seisukord Hea

Sanitaartehnika paigaldatud uuemad wc potid, duširuumis kraan

Kohtkindel sisseseade Puudub

Hinnang üldisele seisukorrale Väärtuse kuupäeva seisuga on mitteeluruum renoveerimise järgus. Uuendatud on põrandad ja tõenäoliselt paigaldatud I tasandil vesipõrandakütte torustik. Kohapeal viibinud kontaktisik ei osanud seda kinnitada kuid visuaalsel vaatlusel võib seda järeldada. Paigaldatud on ventilatsioonitorustik kuid ventilatsiooniseade puudub. Viimistlustööd on osaliselt tehtud. San.ruumid plaaditud ja seinad

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

18

valdavas osa värvitud. Osaliselt puuduvad ripplae paneelid. Puuduvad osad siseuksed.

3.9. Mitteeluruumi tehnosüsteemid

Veevarustus võrk (ehitisregistri andmed)

Kanalisatsioon võrk (ehitisregistri andmed)

Elektrivarustus võrk (ehitisregistri andmed) Hoonele on planeeritud 15 kW PV elektrijaam (renoveerimise projekti andmed)

Gaasivarustus olemas (ehitisregistri andmed)

Soojavarustuse liik3 kaugküte (ehitisregistri andmed), Uuendatud on põrandad ja tõenäoliselt paigaldatud I tasandil vesipõrandakütte torustik. Kohapeal viibinud kontaktisik ei osanud seda kinnitada kuid visuaalsel vaatlusel võib seda järeldada. II tasapinnal on paigaldatud radiaatorid.

Ventilatsioon - (ehitisregistri andmed) Hoonele on ette nähtud soojustagastusega mehhaaniline väljatõmbeventilatsioon (renoveerimise projekti andmed). Hinnatavale mitteeluruumile on paigaldatud ventilatsioonitorustik kuid ventilatsiooniseade puudub. Puudub info, kas ventilatsiooni saab ühendada kogu hoone ventilatsioonisüsteemi või on vajalik paigaldada eraldi seade.

Jahutussüsteemi liik - (ehitisregistri andmed)

Signalisatsioon Puudub

Tehnosüsteemide seisukord Visuaalsel vaatlusel on näha, et on paigaldatud uued tehnosüsteemid kuid puudub info nende töökorra kohta.

Vastuolud Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega.

3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Hinnatav vara paikneb Tallinna linnas 1971. aastal valminud hoone 1. korrusel. Hoone vanusest tulenevalt on selle algsed tehnilised lahendused ja energiatõhusus üldjuhul madalamad võrreldes uuemate hoonetega. Väärtuse kuupäeva seisuga on hoone ulatuslikul renoveerimisel, mille käigus parandatakse oluliselt hoone tehnilist seisukorda, energiatõhusust ja kasutusmugavust. Kavandatud tööde hulka kuuluvad fassaadi ja katuse soojustamine, akende ja välisuste vahetamine, ventilatsiooni- ja küttesüsteemi rekonstrueerimine ning päikesepaneelide paigaldamine. Nimetatud tööd vähendavad hoone energiatarvet, pikendavad konstruktsioonide ja tehnosüsteemide kasutusiga ning vähendavad tulevikus suuremahuliste remonttööde vajadust. Hinnataval äripinnal on teostatud juba mitmed renoveerimistööd parendamaks vara kasutusefektiivsust.

4. Turuülevaade ja -analüüs

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Püsiva majanduskasvu saavutamiseks on vaja kindlust investeerimisel4

3 Kaugküte – keskses asukohas toodetud soojuse jaotamise süsteem paljudele hoonetele (näiteks linnaosa ülene soojavarustus). Lokaalküte – hoone või hoonegrupi keskne soojavarustuse süsteem (näiteks katel koos kohaliku keskküttetorustiku ja radiaatoritega). Kohtküte – ruumikeskne soojavarustus (näiteks ahi toas). 4 Eesti Panga majanduskommentaar seisuga 16.06.2026.a.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

19

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt ulatub majanduskasv tänavu 2,4 protsendini. Kasv tugineb valdavalt eraisikute ja valitsemissektori suurematele kulutustele. Kui olukord Lähis-Idas lähiajal leeveneb, võib majanduskasv jääda sama kiireks ka 2027.–2028. aastal. Keskpank näeb riski riigivõla kiires kasvus, mis võib muutuda koormaks majandusarengule. Selle vastu aitaks erakondadeülene kokkulepe, mis seab piirid riigi võlakoormusele. Tugev eelarvestiimul annab sel aastal majanduskasvule hoogu. Sisenõudlust paisutab nn maksuküüru kaotamine, mille tõttu on üksikisiku tulumaksukoormus väiksem. Maksuküüru kaotamise tõttu kasvab keskmine netokuupalk tänavu reaalselt ehk hinnatõusu arvestades kõige kiiremini viimase 19 aasta jooksul. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv 2,4%ni. Samas on sõda Lähis-Idas pidurdanud majanduse elavnemist, sest on kaasa toonud suurema ebakindluse ja tarneprobleemid, aga ka kõrgemad hinnad ja laenuintressid. Sõjal on olnud sarnane mõju ka välisturgudel, mis piirab Eesti ekspordivõimalusi. Eeldusel, et olukord Lähis-Idas peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal. Majanduse ja sissetulekute kestev kasv eeldab tootlikkuse suurenemist. Avaliku sektori suurenevad kulutused elavdavad majandust lühiajaliselt, kuid jõukuse püsiv kasv saab tugineda üksnes tootlikkuse paranemisele. See eeldab, et ettevõtted investeerivad, uuendavad oma tegevust ja liiguvad suurema lisandväärtusega tootmise poole. Kuigi rahastamisvõimalused on praegu pigem soodsad, pärsivad investeeringuid ebakindlus ja määramatus. Ebakindlust tuleviku suhtes suurendab asjaolu, et varem või hiljem peab Eesti hakkama vähendama püsivaks kujunenud riigieelarve puudujääki. Ettevõtjatel on aga riskantne investeerida, kui nad äriplaani tehes ei tea, millal ja milliseid maksutõuse või kärpeid plaanib riik teha. Eelarvepuudujäägi vähendamine on vajalik, et pidurdada riigivõla kasvu ja et laenukohustused ei muutuks koormaks majandusarengule. Iga-aastase intressikulu suurenemine ahendab muude riiklike kulutuste rahastamisvõimalusi ja vähendab võimalusi leevendada tulevaste kriiside mõju ettevõtetele ja inimestele. Väike võla- ja intressikoormus on osa Eesti majandusjulgeolekust. Korras riigirahandusel on laiem mõju kogu majanduse rahastamisele, ettevõtete investeerimisvõimele ning seeläbi ka tuleviku majanduskasvule. Kui 2019. aastal oli riigivõlg umbes 2,5 miljardit eurot, siis 2025. aastaks oli see kasvanud 10 miljardi euroni. Rahandusministeeriumi hinnangul võib riigivõlg 2030. aastaks ületada 20 miljardi euro piiri ja jätkata kiiret kasvu ka peale seda. Riigi rahanduse jätkusuutlikul rajal hoidmiseks ja majanduse stabiilsema väljavaate kindlustamiseks on kasulik sõlmida erakondadeülene laiapõhjaline kokkulepe, millega seatakse jõukohane võlaankur ning peetakse sellest kinni sõltumata valitsuskoalitsiooni koosseisust. Hinnatõus sõltub suurel määral energiaturul toimuvast. Mais kiirenes tarbijahindade inflatsioon 3,7%ni, milles kajastus ka veebruari lõpus Lähis-Idas alanud sõjaga kaasnenud energiahindade kallinemine. Ilma maksutõusudeta oleks hinnatõus viimastel kuudel püsinud umbes 2% juures ehk olnud üsnagi mõõdukas. Erinevalt 2022. aasta energiakriisist on seekord kallinenud väiksem hulk energiakandjaid, valdavalt mootorikütused. Samal ajal on gaasi- ja elektrihinnad reageerinud vaoshoitumalt, mistõttu on energiahindade mõju üldisele hinnatõusule jäänud väiksemaks. Edasise hinnakasvuga seotud määramatus püsib aga endiselt suur ja sõltub kriisi lahenemisest Lähis-Idas ning geopoliitilisest olukorrast laiemalt. Eesti Panga prognoosi alusstsenaariumi järgi on hinnatõus sel aastal 3,4% ja püsib kahel järgmisel aastal 2,5% lähedal. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad seisuga 16.06.2026. a.:

2024 2025 2026* 2027* 2028*

SKP jooksevhinnas (mld eurodes) 39,83 41,61 44,14 46,58 48,87

SKP muutus püsihinnas % -0,1 0,5 2,4 2,5 2,4

hinnataseme muutus (THI) % 3,5 4,8 3,4 2,6 2,3

tööpuuduse määr % 7,6 7,5 6,5 6,4 6,3

keskmise palga muutus % 8,1 5,6 5,9 4,8 4,6

keskmine brutokuupalk eurodes 1981 2092 2216 2322 2428

eelarve puudujääk, % SKPst -1,1 -2 -4,2 -4,9 -4,2

*Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

4.2. Tallinna linna 1. korruse äripindade turuülevaade

Tallinna ja selle äärealade korterelamute esimestele korrustele on tihti planeeritud äripinnad. Suuremate magistraaltänavate ääres on need valdavalt kaubandus- ja teeninduspinnad. Väiksemate tänavate äärsed äripinnad sobivad pigem bürooks-kohvikuks, harvem teeninduspinnaks. Teataval määral pakuvad konkurentsi ka 2. korruse pinnad (hea nähtavusega), kuid kõrgemate korruste pinnad on reeglina vähem atraktiivsed.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

20

Tallinna linna 1. korrusel paiknevate äripindade turg on küllaltki heterogeenne ning nõudlus sõltub eelkõige pinna täpsest asukohast, nähtavusest, juurdepääsetavusest, parkimisvõimalustest, ruumide suurusest ja tehnilisest seisukorrast. Vanemates hoonetes paiknevate pindade puhul mõjutavad turupositsiooni täiendavalt hoone ja ruumide seisukord, tehnosüsteemide kvaliteet, energiatõhusus ning pinna kohandamise vajadus. Kõige likviidsemad on üldjuhul väiksemad ja keskmise suurusega 1. korruse äripinnad, millel on eraldi sissepääs tänavalt, hea nähtavus ja võimalusel vitriinaknad. Sellised pinnad sobivad mitmele kasutajagrupile – kaubanduseks, teeninduseks, bürooks, tervise- ja iluteenusteks või muudeks klienditeenindusega seotud tegevusteks. Mitme alternatiivse kasutusvõimalusega pinnal on üldjuhul laiem potentsiaalsete üürnike ja ostjate ring ning sellest tulenevalt väiksem vakantsusrisk. Tallinna tänavatasandi äripindade puhul on nõudlus siiski tugevalt asukohapõhine. Nõudlus koondub eelkõige hästi nähtavatele, hõlpsasti ligipääsetavatele, suurema liiklusega tänavate ääres paiknevatele ja hea parkimisvõimalusega pindadele. Ka kesklinnas võib halvema nähtavuse või keerulisema ligipääsuga äripinna üürniku leidmine olla oluliselt keerulisem. Kesklinnast väljaspool võib vähese nõudlusega asukohas pikemalt vakantseks jääda ka uus ja heas seisukorras pind. Tallinna eripäraks on klassikalise ühe domineeriva kaubatänava puudumine. Tänavakaubandus ja teenindus on koondunud eelkõige kesklinna ning sellistesse aktiivsetesse piirkondadesse nagu Rotermanni ja Telliskivi kvartal. Tänavasissepääsuga vanemates hoonetes paiknevate äripindade üüritase on 5–12 €/m2. Prime-taseme tänavakaubanduse üüritase Tallinnas 2026. aasta II kvartalis 18–33 €/m² kuus, kuid see iseloomustab eelkõige parimaid kaubanduslikke asukohti ega ole otseselt ülekantav tavapärastele vanemates hoonetes paiknevatele äripindadele. Tavapäraste äripindade hinnatase on prime-asukohtadest märgatavalt madalam. Kinnisvara24 pakkumisstatistika järgi oli 2026. aasta augustis Tallinnas kuni 49 m² äripindade keskmine küsitav üüritase ligikaudu 13 €/m² kuus ning 50–99 m² pindadel ligikaudu 11,3 €/m² kuus. Tegemist on pakkumishindadega ning konkreetse pinna turuüür võib sõltuvalt asukohast, seisukorrast ja kasutusvõimalustest sellest oluliselt erineda. Kõrgemate hindadega on uute korterelamute I korrustel paiknevad kaubandus-teeninduspinnad, tehinguhinnad võivad sarnastel pindadel olla ka üle 3 000 eur/m². Vanemate korterelamute I korruse sarnaste pindade tehinguhinnad on vahemikus 900 kuni 1 600 eur/m². Vanemates hoonetes paiknevate äripindade konkurentsipositsiooni nõrgestavad võrreldes uute pindadega eelkõige suuremad kõrvalkulud, tagasihoidlikum energiatõhusus, vananenud tehnosüsteemid ja võimalik investeerimisvajadus. Samas võib vanemas hoones paiknev pind olla konkurentsivõimeline, kui seda kompenseerivad hea asukoht, tänavalt sissepääs, vitriinaknad, funktsionaalne planeering ja uue äripinnaga võrreldes soodsam üüri- või müügihind. Vanemate pindade puhul võib oluline olla ka võimalus ruume suhteliselt väikeste kuludega erinevate kasutajate vajadustele ümber kohandada. Turul on viimastel aastatel suurenenud ka üürnike valikuvõimalus. 2025. aasta veebruaris oli KV.EE portaalis Tallinnas pakkumisel 1 804 üüritavat äripinda ehk 14% rohkem kui aasta varem ning kõikide äripindade keskmine küsitav üüritase oli 10,5 €/m² kuus. Suurem pakkumine tähendab, et teisejärgulise asukoha või kehvema seisukorraga pindade puhul on üürnike hinnatundlikkus suurem ning müügi- ja üüriperioodid võivad pikeneda. Kokkuvõttes võib Tallinna vanemates hoonetes paiknevate 1. korruse äripindade turgu pidada aktiivseks, kuid tugevalt diferentseerunud turuks. Eelistatud on väiksemad ja keskmise suurusega, heas seisukorras ning tänavalt hästi ligipääsetavad pinnad, mis võimaldavad erinevaid kasutusotstarbeid. Kõige olulisemaks väärtust mõjutavaks teguriks jääb asukoht koos nähtavuse ja juurdepääsetavusega. Kõrvalisema asukoha, piiratud nähtavuse, kehva parkimisvõimaluse või suure investeerimisvajadusega pindade nõudlus on tagasihoidlikum ning nende puhul tuleb konkurentsivõime tagamiseks arvestada madalama hinnatasemega.

4.2.1. Müügitehingud

Hindaja on analüüsinud ostu-müügitehinguid ning järgnevalt toonud välja tehingud järgmistel põhimõtetel: - tehingud olid tehtud vabaturu tingimustes, - tehingud olid toimunud viimase poole aasta jooksul, - tehingud olid tehtud Kesklinna linnaosas ehk hinnatavaga sarnases turupiirkonnas, - tehingud olid suuremate äri- ja korterelamute äripindadega,

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

21

- tehingud olid äripindadega, mis paiknesid 1940-1990 ehitatud hoonetes, - tehingud olid tehtud 1 korruse äripindadega pindalaga 150 kuni 281,6 m2.

Linnaosa/ asum

Tänav Tehingu aeg

Tehingu- summa, €

€/ m2 Mitteelu- ruumi SNP, m2

Korrus, ruumi kasutus, seisukord

Hoone tüüp, ehitusaasta

Kesklinna lo, Torupilli asum

A. Reinvaldi tn

01.2026 156 600 1 217 128,7 1.korruse äripind + keldrikorrus, renoveerimine pooleli, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, jahutusega ventilatsioonisüsteem, võimalik erinev kasutusotstarve.

1940. kivimaja, hea, äri-ja kortermaja

Kesklinna lo, Kompassi asum

Maneeži tn // Narva mnt

03.2026300 0002 0001501.korruse äripind, vitriinaknad, vanem kivimaja. Täpsem info puudub

1959.a. kivimaja, rahuldav, äri-ja kortermaja

Kesklinna lo, Kompassi asum

Pronksi tn // Raua tn

04.2026290 0001 645176,31.korruse äripind, sissepääs tänavalt, asub kahel tasapinnal 1.korrus ja kelder, seiskord hea.

1987.aasta hoone hea/rahuldav seisukord

Kesklinna lo, Uue Maailma asum

Pärnu mnt 05.2026 285 000 1012 281,6 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, korrusel kaubandus pind, kontroti ja teenindusruumid; keldrikorrusel ladu, töö- ja riietusruumid. Seisukord hea/rahuldav.

1986.aasta hoone, hea/rahuldav seisukord.

Kesklinna lo, Keldrimäe asum

Lastekodu tn

04.2025 227 000 1 000 227 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, 1. korruse ruumid 146,6 m2 ning kelderiruumid 80,4 m2. 1. korruse ruumid renoveeritud, keldriruumid vajavad renoveerimist.

1990.a hoone, hea seisukord.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Tehingute hinnad on ilma käibemaksuta

Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks.

4.2.2. Turustatavuse analüüs5

Hinnatava vara lõppkasutajad Hinnatava vara tõenäolisteks ostjateks on ettevõtjad, kes soetavad vara omakasutuseks. Arvestades sarnaste pindade suhteliselt madalat üüritasu pole need atraktiivsed ostjatele, kes soetaksid vara üüritulu teenimise eesmärgil.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Arvestades hinnatava vara spetsiifilist asukohta ja ruumilahendust, võib potentsiaalseteks ostjateks pidada tegevusvaldkondade ettevõtteid, kus kliendid saabuvad sihtotstarbeliselt konkreetse teenuse, kauba või tegevuse pärast

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab osaliselt nende turusegmentide nõudeid, kelle tegevus ei sõltu aktiivsest kliendivoolust ega esinduslikust ärikeskkonnast. Vara sobib funktsionaalseks kasutuseks, kuid selle konkurentsivõime on piiratud võrreldes parema ligipääsuga äripindadega. Asukoht Tallinna kesklinnas loob eelduse

5 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

22

piisavaks kliendivooks. Vara seisukorra poolest rahuldab hinnatav vara turusegmendi nõudeid teatavs osas kuna vara kaustsele võtuks on vajalikud lisainvesteeringud.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt väiksem osa ostjaskonnast kuna asukoht ei ole nii atraktiivne ja vara vaiab lisainvesteeringuid kasutusele võtuks.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem enamus on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Hinnatava varaga sarnane pakkumisinfo on toodud punktis 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul olulist hinnatõusu ei prognoosita.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

4.2.3. Pakkumine

25.08.2026 seisuga on kinnisvaraportaali KV.ee andmetel Kesklinna linnaosas pakkumises 66 kaubandus teeninduspinda millest ca 38 on 1. korruse äripinnad. Vanemates hoonetes olevate 100 – 220 m² äripindade pakkumiste hinnad on vahemikus 1400 – 3000 €/m2 ja sõltuvad hoone vanusest, mitteeluruumi seisukorrast, paiknemisest ning kasutusfunktsioonist. Toome välja hinnatavaga võrdlevad pakkumised.

Heas seisukorras äripind, asub 1 korrusel ja keldrikorrusel, asukoht võrreldav.

Heas seisukorras äripind, hinnatavast väiksem, parem nähtavus ja leitavus.

Renoveeritud heas/väga heas seisukorras äripind. Osaliselt keldrikorrusel. Hinnatavast parem seisukord, parem nähtavus ja leitavus.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

23

Heas seisukorras äripind, hinnatavast väiksem, parem nähtavus ja leitavus. Rõhutame, et eespool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine äripinnana (kaubandus, teenindus, büroo), mis on

- füüsiliselt võimalik (hinnatav mitteeluruum paikneb hoone 1. korrusel, sellel on hea ligipääsetavus tänavatasandilt, suured vitriinaknad ning erinevate ärifunktsioonide jaoks sobiv ruumiplaneering. Pinnalahendus võimaldab ruume kasutada nii klienditeeninduseks, kaubanduseks kui ka büroona),

- vajalikult põhjendatud (vara paikneb Tallinna Kesklinnas väljakujunenud elu- ja ärikeskkonnas, kus on nõudlust väiksema ja keskmise suurusega 1. korruse äripindade järele. Asukohta toetavad piirkonna tihe elamufond, hea ligipääsetavus ning südalinna ja Kadrioru lähedus),

- õiguslikult lubatav (hinnatava vara juriidiline kasutusotstarve on mitteeluruum ning olemasolev kasutus äripinnana on kooskõlas vara õigusliku staatusega. Kaubandus-, teenindus- ja büroofunktsioonide vaheline kasutuse muutmine on üldjuhul võimalik eeldusel, et täidetud on konkreetsele kasutusotstarbele kohalduvad ehitus-, tuleohutus-, tervisekaitse ja muud nõuded),

- finantsmajanduslikult otstarbekas (vara paiknemine 1. korrusel, vitriinakende olemasolu ja paindlik kasutusvõimalus toetavad selle turustatavust nii müügi- kui üüriturul. Hindaja hinnangul ei annaks vara muutmine mõneks oluliselt erinevaks kasutuseks võrreldes olemasoleva ärifunktsiooniga majanduslikku eelist ning sellega võiksid kaasneda täiendavad investeeringud ja õiguslikud piirangud),

ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Äripindade hindamisel on tavaliselt rakendatavad kaks hindamismeetodit: võrdlusmeetod ning tulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod: Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulumeetod: Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on: - tulu kapitaliseerimine;

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

24

- diskonteeritud rahavoo analüüs. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul Hindamismeetodi valik: Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud vara turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodid kuna hindajale on teada tehinguid sarnaste vanemates hoonetes paiknevate büroopindadega ja turuosaliste poolt ostetakse sarnaseid varasid pigem oma kasutusse. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

5.2. Turuväärtuse hinnang

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:

Linnaosa/ asum

Tänav Tehingu aeg

Tehingu- summa, €

€/ m2 Mitteelu- ruumi SNP, m2

Korrus, ruumi kasutus, seisukord

Hoone tüüp, ehitusaasta

Kesklinna lo, Torupilli asum

A. Reinvaldi tn

01.2026 156 600 1 217 128,7 1.korruse äripind + keldrikorrus, renoveerimine pooleli, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, jahutusega ventilatsioonisüsteem, võimalik erinev kasutusotstarve.

1940. kivimaja, hea, äri-ja kortermaja

Kesklinna lo, Keldrimäe asum

Lastekodu tn

04.2025 227 000 1 000 227 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, 1. korruse ruumid 146,6 m2 ning kelderiruumid 80,4 m2. 1. korruse ruumid renoveeritud, keldriruumid vajavad renoveerimist.

1990.a hoone, hea seisukord.

Kesklinna lo, Uue Maailma asum

Pärnu mnt 05.2026 285 000 1012 281,6 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, korrusel kaubandus pind, kontroti ja teenindusruumid; keldrikorrusel ladu, töö- ja riietusruumid. Seisukord hea/rahuldav.

1986.aasta hoone, hea/rahuldav seisukord.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara

Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Teisi tehinguid ei ole kasutatud, sest need tehingud on liialt erinevad mitteeluruumi olemuselt, seisukorralt, asukohalt või on tehing toimunud liialt kaua aega tagasi ja turusituatsioon võib olla muutunud. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitusedvõrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Välja toodud hinnad on ilma käibemaksuta.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

25

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlusühiku valik6Võrdlusühikuks valime mitteeluruumi pinnaühiku hinna (€/m2/snp), kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik7• Ajaline kohandus - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Turusituatsioon on vaadeldaval ajaperioodil muutusteta, seega kohandusi ei rakenda.

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Asukoht – paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kohandatud on võrdlustehingut kolm kuna asub mõnevõrra madalamalt hinnatud turupiirkonnas.

• Mitteeluruumi pindala - Üldjuhul on suurema mitteeluruumi tervikhind kõrgem ja väiksemal madalam, kuid väiksema mitteeluruumi pinnaühiku (m²) hind on kõrgem ja suuremal madalam. Kohandatud on võrdlustehingut üks ja kolm.

• Hoone tüüp, ehitusaasta, seisukord – hinda mõjutab hoone üldine seisukord, arhitektuur ja funktsionaalsus. Hetkel kohandamise vajadus puudub.

• Kasutusotstarve – Hetkel on varade võimalikud kasutusotstarbed sarnased ja kohandamise vajadus puudub.

• Ruumide seisukord – Paremas seisukorras ja kvaliteetsema siseviimistlusega pinnad on kõrgemalt hinnatud, kohandamise samm 5-15%. Samuti mõjutab hinda kohtkindla mööbli olemasolu. Kohandatud on kõiki võrdlustehinguid erineva seisukorra eest.

• Korrus – 1.korrusel paiknevad äripinnad on kõrgemalt hinnatud kuna tagavad paremanähtavuse ja leitavuse kliendile. Keldrikorruse ruumide kasutus on vähem eelistatud ja ebaefektiivsem ja seega on rakendatud kohandust kõikidel võrdlustehingutel.

• Sissepääs/aknad –eraldi sissepääsuga ja vitriinakendega pinnad on kõrgemalt hinnatud. Hetkel on varad samaväärsed.

• Küttesüsteem ja ventilatsioon – kaasaegsete kütte- ja ventilatsiooni- lahendustega pinnad on kõrgemalt hinnatud kuna kulud on väiksemad ja ruumide sisekliima parem. Kohandatud on kõiki võrdlustehinguid.

• Parkimiskohad – pinna juurde kuuluvad parkimiskohad tõstavad vara väärtust. Hinnataval varal on 3 parkimiskohta KÜ lubadega. Kuna tegemist ei ole õiguslikult tagatud kohtadega on need arvestatud samaväärseks tänaval parkimisega.

Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3

Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti

ühikuhinnast (€/m2/snp)

156 600 227 000 285 000

Hind, €/m²/snp: 1 217 1 000 1 012

Tehingu aeg aug.2026 jaan.26 apr.25 mai.26

6 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 7 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

26

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

1 217 1 000 1 012

Asukoht Kesklinna lo, Raua

asum, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Kesklinna lo, Torupilli asum

Kesklinna lo, Keldrimäe asum

Kesklinna lo, Uue Maailma asum

Võrdlus samaväärne samaväärne madalamalt hinnatud

piirkond

Kohandus 0% 0% 10%

Pindala (m2)

214,8

128,7 227 281,6

Võrdlus väiksem samaväärne suurem

Kohandus -20% 0% 10%

Hoone tüüp, ehitusaasta, seisukord 1971.a. paneelmaja,

hea

1940. kivimaja, hea 1990.a. kivimaja, hea 1986 kivimaja, hea

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kasutusotstarve kauplus/teenindus/

büroo

kauplus/teenindus/ büroo

teenindus/kaubandus/ büroo

teenindus/kaubandus/ büroo

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Ruumide seisukord

osaliselt renoveeritud hea seisukord, osaliselt vaja

renoveerimistööd lõpetada

renoveerimine pooleli 1 korrus hea,

keldrikorrus vajab renoveerimist

hea/rahuldav

Võrdlus kehvem parem parem

Kohandus 5% -5% -10%

Korrus

1/5

1 + keldrikorrus/5 1 + keldrikorrus/5 1 + keldrikorrus/5

Võrdlus kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 5% 5%

Sissepääs/ aknad 3 sissepääsu tänavalt,

vitriinaknad

sissepääs tänavalt, vitriinaknad

sissepääs tänavalt, vitriinaknad

sissepääs tänavalt, vitriinaknad

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Küttesüsteem/ ventilatsioon

keskküte (põrandaküte ja

radiaatorid), soojustagastusega

ventilatsiooni süsteem välja

ehitatud, vajalik paigaldada seade

küte puudub vaja välja ehitata küttesüsteem,

olemas soojustagastusega sundventilatsioon

elektriküte, loomulik ventilatsioon

keskküte, loomulik ventilatsioon

Võrdlus kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 10% 5%

Parkimiskohad Kinnisasjal kolm parkimiskohta KÜ

kokkuleppega

parkimine tänaval parkimine tänaval parkimine tänaval

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-5% 10% 20%

Kohandatud tehinguhind, €

1 156 1 100 1 214

Kohanduste absoluutväärtuste summa 35% 20% 40%

Osakaal lõpphinnas 30% 50% 20%

Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 347 550 243

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind, €

1 140

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

27

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmise kohandatud ühikuhindade võrdlemise põhjal: 347 + 550 + 243 = 1140 €/m2 Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 214,8 m2 x 1140 €/m2= 244 872 € ehk ümardatult 245 000 €, s.o. 1141 €/m2/mitteeluruumi suletud netopindala arvestuses.

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asuva vara (korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801) turuväärtus väärtuse kuupäeval 245 000 (kakssada nelikümmend viis tuhat) eurot. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu (KM), kuid KM tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub KM. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii KM-ga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, aga turul on levinud hinna käsitlus KM-ta. Kuna tavaliselt võrreldavate müügitehingute hind sisaldab ka müügitegevusega seotud kulutusi, siis sisaldab ka hinnatud turuväärtus vajalikke müügikulutusi vara müügiks, mis erinevate varade puhul võivad olla erinevad (näiteks vahendustasu müügil).

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

28

Lisa 1. Fotod

Allikas: hindaja poolt vara ülevaatusel tehtud fotod. Välisvaated

Vaade Vase tänavalt

Vaade Vase tänavalt

Vaade Hõbeda tänavalt

Vaade Hõbeda tänavalt

Sisevaated

Suurem avatud ruum

Suurem avatud ruum

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

29

Suurem avatud ruum

Suurem avatud ruum

Suurem avatud ruum

san.ruum

san.ruum

tehnilneruum

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

30

tehnilneruum

tehnilneruum

wc

abiruum

trepikoda

trepikoda

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

31

kabinet 1

kabinet 1

wc/duširuum

wc/duširuum

Kabinet 2

Kabinet 2

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

32

Kabinet 3

Kabinet 3

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Allikas: E-kinnistusraamat, https://kinnistusraamat.rik.ee/

Registriosa number 18221801

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Eriomand M56

Korteriühistu registrikood 80027776

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 78401:113:1960

Elamumaa 85%, Ärimaa 15%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10.

3493 m2

Maakatastri andmed üle võetud 29.10.2014. kehtiv

2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr. 18216301, 18216401, 18216501, 18216601, 18216701, 18216801, 18216901, 18217001, 18217101, 18217201, 18217301, 18217401, 18217501, 18217601, 18217701, 18217801, 18217901, 18218001, 18218101, 18218201, 18218301, 18218401, 18218501, 18218601, 18218701, 18218801, 18218901, 18219001, 18219101, 18219201, 18219301, 18219401, 18219501, 18219601, 18219701, 18219801, 18219901, 18220001, 18220101, 18220201, 18220301, 18220401, 18220501, 18220601, 18220701, 18220801, 18220901, 18221001, 18221101, 18221201, 18221301, 18221401, 18221501, 18221601, 18221701 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 11.01.2005 kinnistamisavaldusega.

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

8 Eesti Vabariik 12.06.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.06.2026. kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

34

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Kustutatud 26.11.2010 avalduse alusel 1.12.2010. kehtiv

2 Kustutatud 15.11.2010 kohtutäituri avalduse alusel 22.11.2010. kehtiv

3 Kustutatud 23.07.2014 avalduse, 23.07.2014 nõusoleku alusel 13.08.2014. kehtiv

4 Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 25.04.2011. kehtiv

5 Kustutatud 8.09.2014 kinnistamisavalduse alusel 30.09.2014. kehtiv

6 Kustutatud 12.06.2026 kinnistamisavalduse alusel 17.06.2026. kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 25.04.2011. kehtiv

2

Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 25.04.2011. kehtiv

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

35

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

3

Kustutatud 20.11.2017 asjaõiguslepingu alusel 22.11.2017. kehtiv

4

Hüpoteek summas 1 600 000,00 eurot Aleksander Järv (isikukood 36808290284) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 3755201; 4874550; 4874650; 4875650; 4876150; 4876250; 4876650; 4877150; 4880450; 4880550; 4881750; 4884650; 4884750; 4884850; 4884950; 4885050; 4885150; 4888050; 4891650; 4891750; 25642101. 3.11.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.11.2020.

1 600 000,00 EUR kehtiv

4 Keelumärge millega keelata täielikult käsutustehingute tegemine hüpoteegiga Eesti Vabariik kasuks.

3.02.2023 kohtumääruse, 14.02.2023 kohtumääruse alusel sisse kantud 20.02.2023. kehtiv

4

Keelumärge tsiviilhagi täitmise tagamiseks (Kriminaalasja number 1-24-487) ühishüpoteegile summas 756 731,23 eurot osas hüpoteegiga käsutustehingute tegemiseks Tervisekassa (registrikood 74000091) kasuks.

Sisse kantud 20.02.2023. 11.03.2025 kohtumääruse alusel muudetud 20.03.2025. kehtiv

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Anu Vinter Kuupäev: 27.08.2026 08:45:01

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

36

Lisa 3. Ehitisregistri andmestik Ehitisregistri andmestik seisuga: 26.08.2026

Ehitise üldinfo Ehitisregistri kood 101019866

Ehitise liik Hoone

Ehitise nimetus Elamu

Esmase kasutuselevõtu aasta 1971

Peamine kasutamise otstarve Muu kolme või enama korteriga elamu,Muu büroo- või administratiivhoone,Muu kaubandushoone

Ehitise koha-aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10

Seisund Olemas

Ehitise mõõtmed Ehitisealune pind (m²) 1115.0

Maapealse osa alune pind (m²) -

Maapealsete korruste arv 5

Maa-aluste korruste arv -

Suletud netopind (m²) 4704.0

Köetav pind (m²) -

Maht (m³) 17422.0

Üldkasutatav pind (m²) 672.7

Tehnopind (m²) -

Ehitise konstruktsioonid ja materjalid Vundamendi liik madalvundament

Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide materjal tellis

Välisseina liik tellis, väikeplokk

Vahelagede kandva osa materjal monteeritav raudbetoon

Katusekatte materjal plekk

Välisseina välisviimistluse materjal krohv

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

37

Ehitise tehnilised näitajad Elektrivarustuse liik võrk

Veevarustuse liik võrk

Kanalisatsiooni liik võrk

Soojusvarustuse liik kaugküte

Soojusallikas katel, kaugküte

Energiaallikas vedelkütus

Gaasivarustus olemas

Ventilatsioon

Jahutussüsteemi liik

Liftide arv

Hooneosa andmed Hooneosa aadress Hõbeda tn 7-56

Osa number 56

Hooneosa tüüp Muu kaubandushoone

Tubade arv -

Sissepääsu korrus -1

Hooneosa pind (m2) 214.8

Köetav pind (m2) -

Rõdude ja lodžade pind (m2) -

Köökide arv -

Avatud köökide arv -

Tualettruumide liik

Pesemisvõimaluse liik

Gaasipaigaldis

Soojavarustuse liik

Soojusallika liik

Energiaallika liik

Osa nimetus Mitteeluruum

Kasutamise otstarve Muu kaubandushoone

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

38

Lisa 4. Kitsenduste info

Kitsenduste mõjuala nähtus Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus

Ulatus, m²

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 63.65

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 52.21

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 40.36

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 12.89

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 5.86

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 181.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 71.10

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 57.19

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 7.34

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 75.65

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa-alune vee ja kanal.vabavoolne torustik alla250mm ja üle 2m süg.

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 3.71

Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 17.30

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.05

A ja B kategooria gaasitorustik Gaasipaigaldise kaitsevöönd 1.64

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee, Kitsenduste kaart, 26.08.2026

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

39

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

1. Rohemärgis

Rohemärgis BREEAM LEED

Ei Mõju väärtusele puudub

Peatükk 3

2. Energiamärgis jm energia kasutuse ja tootmisega seonduv

Energiamärgis A, B, C, D, E, F, G, H E Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Energiatõhususarv (ETA) või kaalutud energiaerikasutus (KEK) köetava pinna kohta, kWh/(m²·a)

Lisaks periood, mille kohta on andmed esitatud

KEK 214 kWh/m²•a; märgis väljastatud 2023

Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Vastavus liginullenergia hoone nõuetele

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Hoone energiaklassi vastavus uutele/peatselt jõustuvatele miinimumnõuetele

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Tarnitud energia (kWh aastas)

- kokku - sh keskküte ja - jahutus; asumisel tõhusa kaugkütte- süsteemi piirkonnas esitatakse tarnija - sh võrguelekter; sh taastuvenergia paketiga võrguelekter - sh kütused; sh taastuvad kütused

elekter 122070, kütus Mõju väärtusele puudub

-

Soojusallika liigid

(1) Soojusallika liigid on: 1) katel; 1.1) kaugküte; 1.2) tõhus kaugküte; 2) soojuspump; 2.1) soojaveeboiler; 3) päikesekollektor; 4) ahi, kamin või pliit; 4.1) koostootmisseade; 5) elektriotseküte; 5.1) heitvee soojustagasti; 6) muu soojusallikas.

kaugküte Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Lokaalse taastuvenergia tootmine liigiti

- tuuleenergia (jah/ei) - hüdroenergia (jah/ei) - päikeseenergia (jah/ei) - biomassienergia (jah/ei) - biokütus (jah/ei) - soojuspumbaenergia (maasoojus, õhk-õhk, õhk-vesi) (jah/ei)

Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

3. Müra

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

40

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Tööstusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

Liiklusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

4. Reostus, reostusoht, jääkreostus

Reostus ja reostuseoht, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ei Mõju väärtusele puudub

-

Jääkreostus, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ei Mõju väärtusele puudub

Peatükk 3

Ohtlikud käitised Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

5. Füüsilised kliimariskid ja kohanemisvajadus

Veega seonduvad riskid

- hoone kahjustus tugevate sademete tõttu; - äkiliselt suurenenud vee läbivool jõgedes ja järvedes; - merevee taseme tõus; - madal mereäärne ala; ohustatud tugevate merepoolsete tuulte puhul; - kas vara asub või ei asu üleujutusala riskipiirkonnas; - esinemistõenäosus üks kord 10 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 50 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 100 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 1000 aasta jooksul — jah/ ei; - üleujutusalade kaardi väljavõte

Ei Mõju väärtusele puudub

Peatükk 3

Probleemid veevarustusega (põhjavee taseme kriitiline langus lokaalses veehaarde piirkonnas, veestress, jms)

Jah/ei Avalikes registrites andmed puuduvad

- -

Veeriski maandavate investeeringute ja meetmete vajadus ja asjakohasus

Jah/ei Avalikes registrites andmed puuduvad

- -

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

41

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Soojussaare olemasolu Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Sundventilatsiooni ja jahutussüsteemi adekvaatsus või vajadus neid tehnosüsteeme välja/ümber ehitada (ajendiks kohanemine tõusva keskmise õhutemperatuuriga ja selle kõikuvuse kasvava amplituudi ning esinemise sagedusega)

Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid

- -

Hoone tormikindlus

Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid

- -

6. Keskkonnaalased tegurid

Radoonioht Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Looduskaitseala koosseisu kuulumine ja muud maakasutuse piirangud

Jah/ei Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

Maardlad Jah/ei Ei - Peatükk 3

Muud looduslikud ohud ja ohuallikad

Jah/ ei, täpsem kirjeldus

Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

7. Heaolu ja keskkonnasäästu lisanäitajad

Vee päritolu

ühisveevärk puurkaev salvkaev muu (ennekõike pinnaveekogud)

võrk Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Reovee käitlemine

ühiskanalisatsioon kinnistul asuv omapuhasti või tööstusreoveepuhasti kogumismahuti

võrk Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Nn targa maja kontseptsiooni olemasolu

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Elektriautode laadimiskohtade olemasolu ja kaugus lähematest laadismispunktidest

Jah/ei Ei Peatükk 3

Jalg- ja tõukerataste parkla olemasolu

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Insolatsioon - Jah Mõju väärtusele on positiivne

-

Jäätmete liigiti kogumise võimalus

Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

42

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Hoone ligipääsetavus Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Ühistranspordi lähedus, valikuvõimalus ja kasutusmugavus

Ülevaatlik kirjeldus

F. R. Kreutzwaldi (ajutine) - 346 m, F. R. Kreutzwaldi (ajutine) - 413 m

Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

8. Seisukord ja juhtimine

Hoone vastavus nõuetele

kirjeldada lühidalt puudusi ja vastuolusid lubade, planeeringute jms osas

Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteem i kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega.

Mõju väärtusele ei ole täheldatav.

Peatükk 2

Hoone vee- ja energiakasutuse monitoorimise võimalused kasutajate kaupa

olemas Peatükk 3

Hoone kaasaegsus ning kapitalikulude vajadus

Väärtuse kuupäeva seisuga teostatid hoone fassaadi renoveerimise töid

Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Puudujäägid/ hoone tehniliste parameetrite mittevastavus uute/ peatselt jõustuvate miinimumnõuetega nt. energiaklassi mittevastavus alumisele piirmäärale

kommenteerida kui märgist ei ole või ei vasta piirmäärale

Märgis ei vasta piirmäärale

Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Hinnang kinnisvara juhtimise kohta (korterelamutes ühistu olemasolu ja selle tõhusus, ettevõtete puhul juhtimisstandardite olemasolu jms)

Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu

Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Hinnang omanikult saadud andmete kvaliteedi kohta

esitada ilmnenud vastuolud nende olemasolul ja anda üldine hinnang andmete kvaliteedile

- - Peatükk 3

9. Taksonoomia

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

43

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Kinnitus, et hoone ei ole ette nähtud fossiilkütuste kaevandamiseks, ladustamiseks, transportimiseks ega tootmiseks

Jah/ei Ei - -

Hoone globaalse soojenemise potentsiaal (GWP, kg/CO2e/m2) erinevate elutsükli etappide kaupa (vajalik vaid hoonete puhul, mis on üle 5000 SNPm2 ja mis on ehitatud pärast 31.12.2020)

Jah/ei Ei - -

Kliimariskide analüüsi sisaldavate dokumentide olemasolu ja ülevaade kliimariskide kohanemiseks tehtud tegevustest

Jah/ ei Andmed puuduvad - -

Hoone energiasäästlikkuse suurendamiseks energiatõhususe seiramise ja hindamise meetmete kasutamine, nt sõlmitud energiatõhususe lepingu olemasolu või tehnosüsteemide juhtimiseks automatiseeritud süsteemi kasutamine (vajalik vaid üle 290 kW energiatarbega mitte- elamute puhul)

Jah/ei Ei ole vajalik - -

Õhulekketesti ja soojusläbivuse mõõtmise läbiviimine ning defektide ja projektist kõrvalekallete avalikustamine või info ehitaja poolt rakendatud kvaliteedikontrolli meetmete kohta (vajalik vaid hoonete puhul, mis on üle 5000 SNPm2 ja mis on ehitatud pärast 31.12.2020)

Jah/ei Ei ole vajalik - -

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

44

Lisa 6. Dokumendid

Hinnatava mitteeluruumi nr M56 plaan - korterelamu rekonstrueerimise projektist. Kajastab hetke planeeringut.

Väljavõte korterelamu rekonstrueerimise projektist (allikas: Ehitisregister, 26.08.2026)

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

45

Hinnatava mitteeluruumi nr M56 plaan – kinnistusraamatus saadud hoonejaotusplaan.

Hoonejaotusplaan (allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee, 27.08.2026)

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

46

Vastavuskinnitus standardisarja EVS 875 nõuetele:

• Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

Eksperthinnang nr 2355-26 Vara: Korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801 Aadress: Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 -

M56 Väärtuse kuupäev: 25.08.2026 Hindamisaruande kuupäev: 02.09.2026 Turuväärtus: 245 000 € Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ......................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................ 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 6 2.2. Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel .......... 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 6

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 7 3.1. Õigussuhted............................................................................................................................................................. 7 3.2. Asukoht ................................................................................................................................................................... 7 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid ................................................................ 9 3.4. Maakasutus ........................................................................................................................................................... 12 3.5. Hoone kirjeldus ..................................................................................................................................................... 14 3.6. Hoone põhikonstruktsioonid ................................................................................................................................. 16 3.7. Korteri üldandmed ................................................................................................................................................ 17 3.8. Mitteeluruumi viimistlus ja seisukord ................................................................................................................... 17 3.9. Mitteeluruumi tehnosüsteemid ............................................................................................................................ 18 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .................................................................................................. 18

4. Turuülevaade ja -analüüs ...................................................................................................................................... 18 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 18 4.2. Tallinna linna 1. korruse äripindade turuülevaade ................................................................................................ 19

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 20 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................... 21 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 22

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 23

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 23 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 23 5.2. Turuväärtuse hinnang ........................................................................................................................................... 24

6. Hindamistulemus .................................................................................................................................................. 27

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .............................................................................................................................. 33

Lisa 3. Ehitisregistri andmestik .................................................................................................................................. 36

Lisa 4. Kitsenduste info ............................................................................................................................................. 38

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus ..................................................................................................................................... 39

Lisa 6. Dokumendid ................................................................................................................................................... 44

Vastavuskinnitus standardisarja EVS 875 nõuetele: .................................................................................................. 46

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801

Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 78401:113:1960

Kinnistu liik Korteriomand

Mitteeluruum mitteeluruumi suletud netopinnaga 214,8 m²

Korteriomandi igakordse omaniku ainukasutuses olevad hoone või maatüki osad

Kinnistusraamatusse ei ole kantud erikasutusõigust või kasutuskorda.

Elamu seisukord Väärtuse kuupäeva seisuga olid hoone fassaadi renoveerimise tööd pooleli. Peale renoveerimistööde lõppu on hoone seisukord hea.

Mitteeluruumi seisukord Renoveerimis järgus – osaliselt heas seisukorras uuem viimistlus, osaliselt vaja viimistlemine lõpetada.

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel. (soovitame anded korrastada) Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Muus osas hindame andmed usaldusäärseks.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale müügihinna konsultatsiooniks

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 25.08.2026

Väärtuse kuupäev 25.08.2026

Hindamisaruande kuupäev 31.08.2026

Tellija Rahandusministeerium

Tellimusleping Tellimus on esitatud tellija esindaja Kristo-Taavi Ruus poolt e-kirja teel 19.08.2026

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%.

Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu (KM), kuid KM tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub KM. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii KM-ga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, aga turul on levinud hinna käsitlus KM-ta.

KOMMENTAARID

Hindaja hinnangul ei esine täiendavate kommentaaride vajadust.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asuva vara (korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801) turuväärtus väärtuse kuupäeval 245 000 (kakssada nelikümmend viis tuhat) eurot.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

4

Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Registriosa nr 18221801

Vara koosseis 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56.

Kinnistu liik Korteriomand

Hindamise eesmärk Turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale müügihinna konsultatsiooniks

Väärtuse liik Turuväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Renditasu ehk rent on summa, mida makstakse vara kasutamise eest. MÄRKUS: tegemist on üldkäsitlusega. Sõltuvalt kasutussuhte liigist nimetatakse renditasu ka üüritasuks ehk üüriks, hoonestusõiguse tasuks, kasutusvalduse tasuks, servituuditasuks. Kasutusel on ka üldmõiste „kasutustasu“, mida võib samastada kõigi nimetatutega.(EVS 875-10). Netorent I on rent, mille puhul lepingulises renditasus sisalduvad kõik kapitalikulud ja tegevuskulud, välja arvatud tarbimisteenuste, heakorrateenuste ja tugiteenuste kulud.(EVS 875-10). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud korteriühistu pandiõigusega; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

6

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud tehnosüsteemide ehitus- tehnilisi uuringuid.

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Ülevaatusel selgitusi andnud isik: Rahandusministeeriumi Ühisosakonna osakonnajuhataja Kristo-Taavi Ruus

25.08.2026

Kohapealne ülevaatus 25.08.2026

Päring Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 26.08.2026

Päring Keskkonnaportaalist, https://register.keskkonnaportaal.ee 26.08.2026

Päring Eesti Geoloogiateenistusest, https://gis.egt.ee/ 26.08.2026

Päring riiklikust ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 26.08.2026

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 31.08.2026

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.ee, https://www.kv.ee 31.08.2026

Domus Kinnisvara ning Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas 31.08.2026

Planeeringute info, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud 31.08.2026

Korterelamu rekonstrueerimise projekt, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10, Tallinn, Harjumaa, Arhitektuurse osa seletuskiri, Projekti tähis: 2281, versioon: v03, 10.12.2022 (allikas: www.ehr.ee)

27.08.2026

Hoonejaotusplaanid, allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee 27.08.2026

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel

HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES

Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel. (soovitame anded korrastada) Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega. Muus osas hindame andmed usaldusäärseks.

2.3. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 25.08.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Anu Vinter

Ülevaatuse juures viibinud isik Rahandusministeeriumi Ühisosakonna osakonnajuhataja Kristo-Taavi Ruus

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara eriomandi esemeks olevaid ruume ja elamu välivaatlust maapinnalt.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

7

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Õigussuhted

Registriosa number 18221801

Kinnistu liik Korteriomand

Korteriomandi koosseis 2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. (kinnistusregistri andmed)

Omanik Eesti Vabariik

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Kanne nr 4 Hüpoteek summas 1 600 000,00 eurot Aleksander Järv (isikukood 36808290284) kasuks. Kanne nr 5 Keelumärge millega keelata täielikult käsutustehingute tegemine hüpoteegiga Eesti Vabariik kasuks. Kanne nr 6 Keelumärge tsiviilhagi täitmise tagamiseks (Kriminaalasja number 1-24- 487) ühishüpoteegile summas 756 731,23 eurot osas hüpoteegiga käsutustehingute tegemiseks Tervisekassa (registrikood 74000091) kasuks. Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Korteriühistu pandiõigus1 Hindamisel ei ole arvestatud korteriühistu pandiõigusega.

Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.2. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 asub Tallinna Kesklinna linnaosas, Raua asumis, kesklinna idaosas. Tegemist on väljakujunenud ja hinnatud kesklinna elukeskkonnaga, mis paikneb Kadrioru ja Tallinna südalinna vahel.

1 Korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks korteriomandile korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenev pandiõigus, millele kohaldatakse esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

8

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Maainfo kaart, 26.08.2026

Mikroasukoht

Piirkonna hoonestus Lähiümbruse hoonestuse moodustavad peamiselt 20. sajandi esimesel poolel rajatud korterelamud, mille vahele on lisandunud uuemaid või rekonstrueeritud elu- ja ärihooneid.

Infrastruktuur Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport

NOP - 359 m, Selver - 366 m

Tallinna Soome Kool - 85 m, Tallinna Ülikool - 368 m

Tallinna Päevalille Lasteaed - 227 m, Tallinna Lotte Lasteaed - 256 m

F. R. Kreutzwaldi (ajutine) - 220 m, Gonsiori - 249 m

Haljastus ja heakord Piirkond on haljastatud ja heakorrastatud

Veekogud Lähipiirkonnas puudub

Konkureerivad turupiirkonnad Valdavalt teised Tallinna Kesklinna CBD alast välja jäävad piirkonnad. Ja ka teiste linnaosade asumid.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

9

Juurdepääs

Juurdepääs on asfaltkattega, avalikult Vase tänavalt, kahesuunaline väiksema liiklusega tänav. Juurdepääs hea. Läheduses asuvad Narva maantee ja Pronksi tänav, mis tagavad hea ühenduse teiste linnaosadega.

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Transpordiameti kaart, 26.08.2026

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Piirkonnas on kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Parkimine Tasuline, parkimiskohti on keskmiselt

3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid

Müratase Maa- ja Ruumiameti mürakaardi kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara väljapoole mõõdetud müratasemeid.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart (2022 strateegilised mürakaardid, ööpäevane maanteeliikluse müra, tänavaliikluse müra, raudtee müra, tööstuse müra, lennuliikluse müra), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 26.08.2026

Liikluskoormus Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara lähiümbruse

täpne liiklussagedus teada.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

10

Allikas: Transpordiameti Teeregistri kaart (liiklussageduse teemakaart), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister 26.08.2026

Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt maardlate (s.h. prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maardlate kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 26.08.2026

Ohtlikud käitised

Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara ohtliku käitise ohualasse (Tallinna Vesi AS Veepuhastusjaam).

Allikas: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi 26.08.2026

Hindaja hinnangul ei avalda nimetatud asjaolu mõju vara turuväärtusele, kuna samas turupiirkonnas sarnaste objektide puhul ei ole täheldatud, et see tegur mõjutaks turuosaliste ostuotsuseid või vara turuväärtust.

Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara suhtes teada võimalikku jääkreostust.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

11

Allikas: EELIS (Eesti looduse infosüsteem), Keskkonnaagentuur jääkreostuse kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee 26.08.2026

Radoonirisk Eesti pinnase radooniriski kaardirakenduse andmetel paikneb hinnatav vara alal, kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonirisk.

Allikas: Eesti Geoloogiateenistuse radooniriski kaart (Rn-risk omavalitsuse tasemel), https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/?id=f4363 bc3bae34fe19e04458dc875375e 26.08.2026

Rn-risk on kõrge või väga kõrge

Rn-risk on täiendav uuringuvajadus

Rn-risk on keskmine või madal

Hinnatavas piirkonnas ei ole üldiselt täheldada, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine radooniriskiga alal hinnatava vara turuväärtusele olulist mõju.

Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaart (Üleujutusalade riskipiirkonnad), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yleujutusalad 26.08.2026

Soojussaared Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara soojussaare alale, kus soojustaseme lävendiks on 30 kraadi.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

12

Allikas: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaart (2024. juuni), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared 26.08.2026

Hinnatavas turupiirkonnas ei ole üldiselt täheldada, et turuosalised soojussaartega seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine soojussaare alal hinnatava vara turuväärtusele olulist mõju.

3.4. Maakasutus

Katastritunnus 78401:113:1960

Ortofoto

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee/, Maainfo kaart, 26.08.2026

Sihtotstarve 1: ELAMUMAA 85%

Sihtotstarve 2: ARIMAA 15%

Pindala 3 493 m²

Kuju, reljeef Ebakorrapärane, tasane

Parkimine Hinnatava äripinna ees 3 parkimiskohta.

Hooned ja rajatised Rajatis 220219078 (Kaablitrass) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Rajatis 291671590 (Kaugküttetorustik) Hoone 101019866 (Elamu) Allikas: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/

Haljastus Murukate, mõned suuremad puud.

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Planeeringu nimetus Tallinna linna üldplaneering

Planeeringu liik üldplaneering

Kehtestamise aeg 11.01.2001

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

13

Juhtotstarve (maakasutuse funktsioon)

korruselamute ala

Väljavõte maakasutuse kaardist:

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud, 26.08.2026

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Detailplaneering ja ehitusõigus

Uue detailplaneeringu vajadus puudub, kuna sihtotstarve vastab parimale kasutusele ning maatüki piiride muutmise vajadus puudub. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub. Ehitusõigus on realiseeritud.

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused, kitsenduste kaart

Maa- ja Ruumiameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused:

Kitsenduste mõjuala nähtus Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus

Ulatus, m²

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 63.65

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 52.21

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 40.36

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 12.89

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 5.86

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

14

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 181.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 71.10

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 57.19

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 7.34

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 75.65

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm

Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa-alune vee ja kanal.vabavoolne torustik alla250mm ja üle 2m süg.

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd

3.71

Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 17.30

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.05

A ja B kategooria gaasitorustik Gaasipaigaldise kaitsevöönd 1.64 Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee, Kitsenduste kaart, 26.08.2026 Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

3.5. Hoone kirjeldus

Ehitusaasta 1971

Ehitisregistri kood 101019866

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

15

F

Allikas: hindaja info

Maapealsete korruste arv 5

Maa-aluste korruste arv -

Lift Puudub

Ehitisealune pind 1115,0 m² (ehitisregistri andmed)

Suletud netopind (SNP) 4704,0 m² (ehitisregistri andmed)

Korteriühistu Olemas

Haldaja Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu

Korterite arv 53 eluruumi 3 mitteeluruumi

Dokumentatsioon2 Allikas: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1

Dokumendi nr Kuupäev Dokumendi nimi Dokumendi sisu

2612996/00552 04.02.2026 Haldusakt (lubav) Käib ehitusteatise nr 2511201/52622 kohta

2511201/52622 21.10.2025 Ehitusteatis Ehitise laiendamine: Olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone katuse rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine; Olemasoleva hoone välimiste avatäidete asendamine; Olemasoleva hoone ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (56 hooneosa)

2312996/05124 04.10.2023 Haldusakt (lubav) Käib ehitusteatise nr 2311201/05156 kohta

2311201/05156 23.03.2023 Ehitusteatis Ehitise laiendamine: Laiendamine; Olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone katuse rekonstrueerimine koos soojustamisega; Olemasoleva hoone välimiste avatäidete asendamine; Olemasoleva hoone ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone küttesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Olemasoleva hoone elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (56 hooneosa)

2011201/23138 11.12.2020 Ehitusteatis Ehitise ümberehitamine: Muu rekonstrueerimine; Ventilatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Küttesüsteemi muutmine või terviklik

2 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

16

asendamine; Tarbeveesüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Kanalisatsioonisüsteemi muutmine või terviklik asendamine; Elektrisüsteemi muutmine või terviklik asendamine (hooneosa: osa 56)

272609 19.08.2014 Ehitise teatis Dokumendiga muudeti või lisati järgmised näitajad: kütte liik eluruumidel, pesemisvõimalus eluruumidel

55557 20.04.2012 Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks

Vase tn 10//Hõbeda tn 7 elamu fassaadide rekonstrueerimise projekt

10094 15.04.2004 Ehitise teatis Info puudub

2069 04.06.2003 Kasutusluba ehitise rekonstrueerimisel

Info puudub

21033 18.02.1998 Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks

KORTER 24 SISESEINTE ÜMBERPLANEERIMINE (omanik Gennadi Vainikko )

Ehitus- ja kasutuslubade kommentaar

Peale hoone renoveerimistööde lõppu vajalik taotleda kasutusluba.

Energiaklass E

Energiatõhususarv 214

Energiaklass kuupäev 18.05.2023

Energiamärgise kehtivuse lõpp 17.05.2033

Dokumendi nr 2311567/00558

Dokumendi liik Olemasoleva hoone energiamärgise teatis

Märkused Peale hoone renoveerimist on hoone planeeritud energiaklass C (Energiaarvutusel põhinev energiamärgis, 02.12.2024)

3.6. Hoone põhikonstruktsioonid

Vundamendi liik madalvundament (ehitisregistri andmed)

Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide materjal

tellis (ehitisregistri andmed)

Välisseinad tellis, väikeplokk (ehitisregistri andmed)

Vahelagede kandva osa materjal

monteeritav raudbetoon (ehitisregistri andmed)

Katuste ja katuselagede kandva osa materjal

monteeritav raudbetoon (ehitisregistri andmed)

Katusekatte materjal plekk (ehitisregistri andmed)

Välisseina välisviimistluse materjal

krohv (ehitisregistri andmed)

Trepikodade aknad PVC raamil pakettaknad

Trepikodade uksed Metallraamidel klaasuksed fonolukuga

Trepikoja seisukord Korterelamu trepikoja seisukord on hea, trepikojas seinad värvitud.

Hoone põhikonstruktsioonide seisukord

Hoone oli vara ülevaatuse ajal renoveerimise järgus. Hoone oli ümbritsetud tellingute ja kattekangaga ning hoone põhikonstruktsioonide põhjalikum vaatlus oli piiratud. Hinnatava äripinna fassaad oli juba varasemalt uuendatud ja see oli heas seisukorras. Hoone renoveerimise käigus teostatakse järgmised peamised ehituslikud parendused: • fassaadide soojustamine • akende vahetamine • välisuste vahetamine • katuse soojustamine • uue sillutisriba rajamine • uute rõdude rajamine • uue ventilatsioonisüsteemi rajamine • küttesüsteemi rekonstrueerimine • PV paneelide paigaldamine

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

17

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud.

Vastuolud andmetes Hindaja ei tuvastanud andmete erinevust tegelike ja registrite andmete vahel

3.7. Korteri üldandmed

Mitteeluruumi pindala Korteriomandi pindala

Mõttelise osa suurus Ehitisregistri andmed

214,8 m2 2148/39021 mõttelist osa kinnistust

214,8 m2

Pindala vastavus Kinnistusregistri ja ehitisregistri andmed ühtivad, vastuolusid ei esine.

Hindamisel võetakse aluseks Kinnistusraamatu ja ehitisregistri andmed, mida peetakse õigeks ja usaldusväärseks.

Korrus -1 (ehitisregistri andmed), visuaalsel vaatlusel ja plaanide andmetel asub hinnata äripind 1. korrusel.

Ruumilahendus/planeering Hinnatavale varale on 3 sissepääsu tänavalt. 2 Vase tänava poolt ja üks Hõbeda tänava poolt. Hinnatav äripind asub kahel tasandil: I tasandil üks suurem ruum 2 wc-d, tehniline ruum II tasandil 3 ruumi/(kabineti), wc ja wc/duširuum Plaanid lisas 6.

Rõdu/lodža puudub

Korteriomandi igakordse omaniku ainukasutuses olevad hoone või maatüki osad

Kinnistusraamatusse ei ole kantud erikasutusõigust või kasutuskorda.

Panipaik puudub

Parkimiskoht Hoone ees hea tava järgi ehk erikasutusõigus või notariaalne kasutuskord puudub. Hinnatava äripinna ees on kolm parkimiskohta, mille kasutamise kohta notariaalne kasutuskord puudub.

Vastuolud andmetes Ehitisregistris on märgitud, et mitteeluruum asub keldrikorrusel kuid tegelikult asub see 1. korrusel.

3.8. Mitteeluruumi viimistlus ja seisukord

Eluruumide viimistlus

Põrandakatted Keraamiline plaat, laminaat, osaliselt puudub

Seinakatted Värvitud, dekoratiivkivi, osaliselt puudub

Lagi I tasandil ripplagi, osaliselt paneelid puudu, II tasandil värvitud betoonlagi

Materjalide seisukord Viimistlust on osaliselt uuendatud ja see on heas seisukorras. Osaliselt vaja viimistlus lõpetada.

Aknad PVC-raamil pakettklaasid (3x), metallraamil pakettaknad

Uksed Välisuksed metallraamil klaasavadega uksed. Ühe ukse lukk vajab vahetusetus kuna seda on kahjustatud. Siseuksed valged sileuksed, metalluksed.

San.ruumide viimistlus

Põrandakatted Keraamiline plaat

Seinakatted Keraamiline plaat

Lagi Ripplaepaneelid

Materjalide seisukord Hea

Sanitaartehnika paigaldatud uuemad wc potid, duširuumis kraan

Kohtkindel sisseseade Puudub

Hinnang üldisele seisukorrale Väärtuse kuupäeva seisuga on mitteeluruum renoveerimise järgus. Uuendatud on põrandad ja tõenäoliselt paigaldatud I tasandil vesipõrandakütte torustik. Kohapeal viibinud kontaktisik ei osanud seda kinnitada kuid visuaalsel vaatlusel võib seda järeldada. Paigaldatud on ventilatsioonitorustik kuid ventilatsiooniseade puudub. Viimistlustööd on osaliselt tehtud. San.ruumid plaaditud ja seinad

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

18

valdavas osa värvitud. Osaliselt puuduvad ripplae paneelid. Puuduvad osad siseuksed.

3.9. Mitteeluruumi tehnosüsteemid

Veevarustus võrk (ehitisregistri andmed)

Kanalisatsioon võrk (ehitisregistri andmed)

Elektrivarustus võrk (ehitisregistri andmed) Hoonele on planeeritud 15 kW PV elektrijaam (renoveerimise projekti andmed)

Gaasivarustus olemas (ehitisregistri andmed)

Soojavarustuse liik3 kaugküte (ehitisregistri andmed), Uuendatud on põrandad ja tõenäoliselt paigaldatud I tasandil vesipõrandakütte torustik. Kohapeal viibinud kontaktisik ei osanud seda kinnitada kuid visuaalsel vaatlusel võib seda järeldada. II tasapinnal on paigaldatud radiaatorid.

Ventilatsioon - (ehitisregistri andmed) Hoonele on ette nähtud soojustagastusega mehhaaniline väljatõmbeventilatsioon (renoveerimise projekti andmed). Hinnatavale mitteeluruumile on paigaldatud ventilatsioonitorustik kuid ventilatsiooniseade puudub. Puudub info, kas ventilatsiooni saab ühendada kogu hoone ventilatsioonisüsteemi või on vajalik paigaldada eraldi seade.

Jahutussüsteemi liik - (ehitisregistri andmed)

Signalisatsioon Puudub

Tehnosüsteemide seisukord Visuaalsel vaatlusel on näha, et on paigaldatud uued tehnosüsteemid kuid puudub info nende töökorra kohta.

Vastuolud Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteemi kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega.

3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Hinnatav vara paikneb Tallinna linnas 1971. aastal valminud hoone 1. korrusel. Hoone vanusest tulenevalt on selle algsed tehnilised lahendused ja energiatõhusus üldjuhul madalamad võrreldes uuemate hoonetega. Väärtuse kuupäeva seisuga on hoone ulatuslikul renoveerimisel, mille käigus parandatakse oluliselt hoone tehnilist seisukorda, energiatõhusust ja kasutusmugavust. Kavandatud tööde hulka kuuluvad fassaadi ja katuse soojustamine, akende ja välisuste vahetamine, ventilatsiooni- ja küttesüsteemi rekonstrueerimine ning päikesepaneelide paigaldamine. Nimetatud tööd vähendavad hoone energiatarvet, pikendavad konstruktsioonide ja tehnosüsteemide kasutusiga ning vähendavad tulevikus suuremahuliste remonttööde vajadust. Hinnataval äripinnal on teostatud juba mitmed renoveerimistööd parendamaks vara kasutusefektiivsust.

4. Turuülevaade ja -analüüs

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Püsiva majanduskasvu saavutamiseks on vaja kindlust investeerimisel4

3 Kaugküte – keskses asukohas toodetud soojuse jaotamise süsteem paljudele hoonetele (näiteks linnaosa ülene soojavarustus). Lokaalküte – hoone või hoonegrupi keskne soojavarustuse süsteem (näiteks katel koos kohaliku keskküttetorustiku ja radiaatoritega). Kohtküte – ruumikeskne soojavarustus (näiteks ahi toas). 4 Eesti Panga majanduskommentaar seisuga 16.06.2026.a.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

19

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt ulatub majanduskasv tänavu 2,4 protsendini. Kasv tugineb valdavalt eraisikute ja valitsemissektori suurematele kulutustele. Kui olukord Lähis-Idas lähiajal leeveneb, võib majanduskasv jääda sama kiireks ka 2027.–2028. aastal. Keskpank näeb riski riigivõla kiires kasvus, mis võib muutuda koormaks majandusarengule. Selle vastu aitaks erakondadeülene kokkulepe, mis seab piirid riigi võlakoormusele. Tugev eelarvestiimul annab sel aastal majanduskasvule hoogu. Sisenõudlust paisutab nn maksuküüru kaotamine, mille tõttu on üksikisiku tulumaksukoormus väiksem. Maksuküüru kaotamise tõttu kasvab keskmine netokuupalk tänavu reaalselt ehk hinnatõusu arvestades kõige kiiremini viimase 19 aasta jooksul. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv 2,4%ni. Samas on sõda Lähis-Idas pidurdanud majanduse elavnemist, sest on kaasa toonud suurema ebakindluse ja tarneprobleemid, aga ka kõrgemad hinnad ja laenuintressid. Sõjal on olnud sarnane mõju ka välisturgudel, mis piirab Eesti ekspordivõimalusi. Eeldusel, et olukord Lähis-Idas peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal. Majanduse ja sissetulekute kestev kasv eeldab tootlikkuse suurenemist. Avaliku sektori suurenevad kulutused elavdavad majandust lühiajaliselt, kuid jõukuse püsiv kasv saab tugineda üksnes tootlikkuse paranemisele. See eeldab, et ettevõtted investeerivad, uuendavad oma tegevust ja liiguvad suurema lisandväärtusega tootmise poole. Kuigi rahastamisvõimalused on praegu pigem soodsad, pärsivad investeeringuid ebakindlus ja määramatus. Ebakindlust tuleviku suhtes suurendab asjaolu, et varem või hiljem peab Eesti hakkama vähendama püsivaks kujunenud riigieelarve puudujääki. Ettevõtjatel on aga riskantne investeerida, kui nad äriplaani tehes ei tea, millal ja milliseid maksutõuse või kärpeid plaanib riik teha. Eelarvepuudujäägi vähendamine on vajalik, et pidurdada riigivõla kasvu ja et laenukohustused ei muutuks koormaks majandusarengule. Iga-aastase intressikulu suurenemine ahendab muude riiklike kulutuste rahastamisvõimalusi ja vähendab võimalusi leevendada tulevaste kriiside mõju ettevõtetele ja inimestele. Väike võla- ja intressikoormus on osa Eesti majandusjulgeolekust. Korras riigirahandusel on laiem mõju kogu majanduse rahastamisele, ettevõtete investeerimisvõimele ning seeläbi ka tuleviku majanduskasvule. Kui 2019. aastal oli riigivõlg umbes 2,5 miljardit eurot, siis 2025. aastaks oli see kasvanud 10 miljardi euroni. Rahandusministeeriumi hinnangul võib riigivõlg 2030. aastaks ületada 20 miljardi euro piiri ja jätkata kiiret kasvu ka peale seda. Riigi rahanduse jätkusuutlikul rajal hoidmiseks ja majanduse stabiilsema väljavaate kindlustamiseks on kasulik sõlmida erakondadeülene laiapõhjaline kokkulepe, millega seatakse jõukohane võlaankur ning peetakse sellest kinni sõltumata valitsuskoalitsiooni koosseisust. Hinnatõus sõltub suurel määral energiaturul toimuvast. Mais kiirenes tarbijahindade inflatsioon 3,7%ni, milles kajastus ka veebruari lõpus Lähis-Idas alanud sõjaga kaasnenud energiahindade kallinemine. Ilma maksutõusudeta oleks hinnatõus viimastel kuudel püsinud umbes 2% juures ehk olnud üsnagi mõõdukas. Erinevalt 2022. aasta energiakriisist on seekord kallinenud väiksem hulk energiakandjaid, valdavalt mootorikütused. Samal ajal on gaasi- ja elektrihinnad reageerinud vaoshoitumalt, mistõttu on energiahindade mõju üldisele hinnatõusule jäänud väiksemaks. Edasise hinnakasvuga seotud määramatus püsib aga endiselt suur ja sõltub kriisi lahenemisest Lähis-Idas ning geopoliitilisest olukorrast laiemalt. Eesti Panga prognoosi alusstsenaariumi järgi on hinnatõus sel aastal 3,4% ja püsib kahel järgmisel aastal 2,5% lähedal. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad seisuga 16.06.2026. a.:

2024 2025 2026* 2027* 2028*

SKP jooksevhinnas (mld eurodes) 39,83 41,61 44,14 46,58 48,87

SKP muutus püsihinnas % -0,1 0,5 2,4 2,5 2,4

hinnataseme muutus (THI) % 3,5 4,8 3,4 2,6 2,3

tööpuuduse määr % 7,6 7,5 6,5 6,4 6,3

keskmise palga muutus % 8,1 5,6 5,9 4,8 4,6

keskmine brutokuupalk eurodes 1981 2092 2216 2322 2428

eelarve puudujääk, % SKPst -1,1 -2 -4,2 -4,9 -4,2

*Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

4.2. Tallinna linna 1. korruse äripindade turuülevaade

Tallinna ja selle äärealade korterelamute esimestele korrustele on tihti planeeritud äripinnad. Suuremate magistraaltänavate ääres on need valdavalt kaubandus- ja teeninduspinnad. Väiksemate tänavate äärsed äripinnad sobivad pigem bürooks-kohvikuks, harvem teeninduspinnaks. Teataval määral pakuvad konkurentsi ka 2. korruse pinnad (hea nähtavusega), kuid kõrgemate korruste pinnad on reeglina vähem atraktiivsed.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

20

Tallinna linna 1. korrusel paiknevate äripindade turg on küllaltki heterogeenne ning nõudlus sõltub eelkõige pinna täpsest asukohast, nähtavusest, juurdepääsetavusest, parkimisvõimalustest, ruumide suurusest ja tehnilisest seisukorrast. Vanemates hoonetes paiknevate pindade puhul mõjutavad turupositsiooni täiendavalt hoone ja ruumide seisukord, tehnosüsteemide kvaliteet, energiatõhusus ning pinna kohandamise vajadus. Kõige likviidsemad on üldjuhul väiksemad ja keskmise suurusega 1. korruse äripinnad, millel on eraldi sissepääs tänavalt, hea nähtavus ja võimalusel vitriinaknad. Sellised pinnad sobivad mitmele kasutajagrupile – kaubanduseks, teeninduseks, bürooks, tervise- ja iluteenusteks või muudeks klienditeenindusega seotud tegevusteks. Mitme alternatiivse kasutusvõimalusega pinnal on üldjuhul laiem potentsiaalsete üürnike ja ostjate ring ning sellest tulenevalt väiksem vakantsusrisk. Tallinna tänavatasandi äripindade puhul on nõudlus siiski tugevalt asukohapõhine. Nõudlus koondub eelkõige hästi nähtavatele, hõlpsasti ligipääsetavatele, suurema liiklusega tänavate ääres paiknevatele ja hea parkimisvõimalusega pindadele. Ka kesklinnas võib halvema nähtavuse või keerulisema ligipääsuga äripinna üürniku leidmine olla oluliselt keerulisem. Kesklinnast väljaspool võib vähese nõudlusega asukohas pikemalt vakantseks jääda ka uus ja heas seisukorras pind. Tallinna eripäraks on klassikalise ühe domineeriva kaubatänava puudumine. Tänavakaubandus ja teenindus on koondunud eelkõige kesklinna ning sellistesse aktiivsetesse piirkondadesse nagu Rotermanni ja Telliskivi kvartal. Tänavasissepääsuga vanemates hoonetes paiknevate äripindade üüritase on 5–12 €/m2. Prime-taseme tänavakaubanduse üüritase Tallinnas 2026. aasta II kvartalis 18–33 €/m² kuus, kuid see iseloomustab eelkõige parimaid kaubanduslikke asukohti ega ole otseselt ülekantav tavapärastele vanemates hoonetes paiknevatele äripindadele. Tavapäraste äripindade hinnatase on prime-asukohtadest märgatavalt madalam. Kinnisvara24 pakkumisstatistika järgi oli 2026. aasta augustis Tallinnas kuni 49 m² äripindade keskmine küsitav üüritase ligikaudu 13 €/m² kuus ning 50–99 m² pindadel ligikaudu 11,3 €/m² kuus. Tegemist on pakkumishindadega ning konkreetse pinna turuüür võib sõltuvalt asukohast, seisukorrast ja kasutusvõimalustest sellest oluliselt erineda. Kõrgemate hindadega on uute korterelamute I korrustel paiknevad kaubandus-teeninduspinnad, tehinguhinnad võivad sarnastel pindadel olla ka üle 3 000 eur/m². Vanemate korterelamute I korruse sarnaste pindade tehinguhinnad on vahemikus 900 kuni 1 600 eur/m². Vanemates hoonetes paiknevate äripindade konkurentsipositsiooni nõrgestavad võrreldes uute pindadega eelkõige suuremad kõrvalkulud, tagasihoidlikum energiatõhusus, vananenud tehnosüsteemid ja võimalik investeerimisvajadus. Samas võib vanemas hoones paiknev pind olla konkurentsivõimeline, kui seda kompenseerivad hea asukoht, tänavalt sissepääs, vitriinaknad, funktsionaalne planeering ja uue äripinnaga võrreldes soodsam üüri- või müügihind. Vanemate pindade puhul võib oluline olla ka võimalus ruume suhteliselt väikeste kuludega erinevate kasutajate vajadustele ümber kohandada. Turul on viimastel aastatel suurenenud ka üürnike valikuvõimalus. 2025. aasta veebruaris oli KV.EE portaalis Tallinnas pakkumisel 1 804 üüritavat äripinda ehk 14% rohkem kui aasta varem ning kõikide äripindade keskmine küsitav üüritase oli 10,5 €/m² kuus. Suurem pakkumine tähendab, et teisejärgulise asukoha või kehvema seisukorraga pindade puhul on üürnike hinnatundlikkus suurem ning müügi- ja üüriperioodid võivad pikeneda. Kokkuvõttes võib Tallinna vanemates hoonetes paiknevate 1. korruse äripindade turgu pidada aktiivseks, kuid tugevalt diferentseerunud turuks. Eelistatud on väiksemad ja keskmise suurusega, heas seisukorras ning tänavalt hästi ligipääsetavad pinnad, mis võimaldavad erinevaid kasutusotstarbeid. Kõige olulisemaks väärtust mõjutavaks teguriks jääb asukoht koos nähtavuse ja juurdepääsetavusega. Kõrvalisema asukoha, piiratud nähtavuse, kehva parkimisvõimaluse või suure investeerimisvajadusega pindade nõudlus on tagasihoidlikum ning nende puhul tuleb konkurentsivõime tagamiseks arvestada madalama hinnatasemega.

4.2.1. Müügitehingud

Hindaja on analüüsinud ostu-müügitehinguid ning järgnevalt toonud välja tehingud järgmistel põhimõtetel: - tehingud olid tehtud vabaturu tingimustes, - tehingud olid toimunud viimase poole aasta jooksul, - tehingud olid tehtud Kesklinna linnaosas ehk hinnatavaga sarnases turupiirkonnas, - tehingud olid suuremate äri- ja korterelamute äripindadega,

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

21

- tehingud olid äripindadega, mis paiknesid 1940-1990 ehitatud hoonetes, - tehingud olid tehtud 1 korruse äripindadega pindalaga 150 kuni 281,6 m2.

Linnaosa/ asum

Tänav Tehingu aeg

Tehingu- summa, €

€/ m2 Mitteelu- ruumi SNP, m2

Korrus, ruumi kasutus, seisukord

Hoone tüüp, ehitusaasta

Kesklinna lo, Torupilli asum

A. Reinvaldi tn

01.2026 156 600 1 217 128,7 1.korruse äripind + keldrikorrus, renoveerimine pooleli, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, jahutusega ventilatsioonisüsteem, võimalik erinev kasutusotstarve.

1940. kivimaja, hea, äri-ja kortermaja

Kesklinna lo, Kompassi asum

Maneeži tn // Narva mnt

03.2026300 0002 0001501.korruse äripind, vitriinaknad, vanem kivimaja. Täpsem info puudub

1959.a. kivimaja, rahuldav, äri-ja kortermaja

Kesklinna lo, Kompassi asum

Pronksi tn // Raua tn

04.2026290 0001 645176,31.korruse äripind, sissepääs tänavalt, asub kahel tasapinnal 1.korrus ja kelder, seiskord hea.

1987.aasta hoone hea/rahuldav seisukord

Kesklinna lo, Uue Maailma asum

Pärnu mnt 05.2026 285 000 1012 281,6 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, korrusel kaubandus pind, kontroti ja teenindusruumid; keldrikorrusel ladu, töö- ja riietusruumid. Seisukord hea/rahuldav.

1986.aasta hoone, hea/rahuldav seisukord.

Kesklinna lo, Keldrimäe asum

Lastekodu tn

04.2025 227 000 1 000 227 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, 1. korruse ruumid 146,6 m2 ning kelderiruumid 80,4 m2. 1. korruse ruumid renoveeritud, keldriruumid vajavad renoveerimist.

1990.a hoone, hea seisukord.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Tehingute hinnad on ilma käibemaksuta

Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks.

4.2.2. Turustatavuse analüüs5

Hinnatava vara lõppkasutajad Hinnatava vara tõenäolisteks ostjateks on ettevõtjad, kes soetavad vara omakasutuseks. Arvestades sarnaste pindade suhteliselt madalat üüritasu pole need atraktiivsed ostjatele, kes soetaksid vara üüritulu teenimise eesmärgil.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Arvestades hinnatava vara spetsiifilist asukohta ja ruumilahendust, võib potentsiaalseteks ostjateks pidada tegevusvaldkondade ettevõtteid, kus kliendid saabuvad sihtotstarbeliselt konkreetse teenuse, kauba või tegevuse pärast

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab osaliselt nende turusegmentide nõudeid, kelle tegevus ei sõltu aktiivsest kliendivoolust ega esinduslikust ärikeskkonnast. Vara sobib funktsionaalseks kasutuseks, kuid selle konkurentsivõime on piiratud võrreldes parema ligipääsuga äripindadega. Asukoht Tallinna kesklinnas loob eelduse

5 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

22

piisavaks kliendivooks. Vara seisukorra poolest rahuldab hinnatav vara turusegmendi nõudeid teatavs osas kuna vara kaustsele võtuks on vajalikud lisainvesteeringud.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt väiksem osa ostjaskonnast kuna asukoht ei ole nii atraktiivne ja vara vaiab lisainvesteeringuid kasutusele võtuks.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem enamus on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Hinnatava varaga sarnane pakkumisinfo on toodud punktis 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul olulist hinnatõusu ei prognoosita.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

4.2.3. Pakkumine

25.08.2026 seisuga on kinnisvaraportaali KV.ee andmetel Kesklinna linnaosas pakkumises 66 kaubandus teeninduspinda millest ca 38 on 1. korruse äripinnad. Vanemates hoonetes olevate 100 – 220 m² äripindade pakkumiste hinnad on vahemikus 1400 – 3000 €/m2 ja sõltuvad hoone vanusest, mitteeluruumi seisukorrast, paiknemisest ning kasutusfunktsioonist. Toome välja hinnatavaga võrdlevad pakkumised.

Heas seisukorras äripind, asub 1 korrusel ja keldrikorrusel, asukoht võrreldav.

Heas seisukorras äripind, hinnatavast väiksem, parem nähtavus ja leitavus.

Renoveeritud heas/väga heas seisukorras äripind. Osaliselt keldrikorrusel. Hinnatavast parem seisukord, parem nähtavus ja leitavus.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

23

Heas seisukorras äripind, hinnatavast väiksem, parem nähtavus ja leitavus. Rõhutame, et eespool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine äripinnana (kaubandus, teenindus, büroo), mis on

- füüsiliselt võimalik (hinnatav mitteeluruum paikneb hoone 1. korrusel, sellel on hea ligipääsetavus tänavatasandilt, suured vitriinaknad ning erinevate ärifunktsioonide jaoks sobiv ruumiplaneering. Pinnalahendus võimaldab ruume kasutada nii klienditeeninduseks, kaubanduseks kui ka büroona),

- vajalikult põhjendatud (vara paikneb Tallinna Kesklinnas väljakujunenud elu- ja ärikeskkonnas, kus on nõudlust väiksema ja keskmise suurusega 1. korruse äripindade järele. Asukohta toetavad piirkonna tihe elamufond, hea ligipääsetavus ning südalinna ja Kadrioru lähedus),

- õiguslikult lubatav (hinnatava vara juriidiline kasutusotstarve on mitteeluruum ning olemasolev kasutus äripinnana on kooskõlas vara õigusliku staatusega. Kaubandus-, teenindus- ja büroofunktsioonide vaheline kasutuse muutmine on üldjuhul võimalik eeldusel, et täidetud on konkreetsele kasutusotstarbele kohalduvad ehitus-, tuleohutus-, tervisekaitse ja muud nõuded),

- finantsmajanduslikult otstarbekas (vara paiknemine 1. korrusel, vitriinakende olemasolu ja paindlik kasutusvõimalus toetavad selle turustatavust nii müügi- kui üüriturul. Hindaja hinnangul ei annaks vara muutmine mõneks oluliselt erinevaks kasutuseks võrreldes olemasoleva ärifunktsiooniga majanduslikku eelist ning sellega võiksid kaasneda täiendavad investeeringud ja õiguslikud piirangud),

ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Äripindade hindamisel on tavaliselt rakendatavad kaks hindamismeetodit: võrdlusmeetod ning tulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod: Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulumeetod: Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on: - tulu kapitaliseerimine;

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

24

- diskonteeritud rahavoo analüüs. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul Hindamismeetodi valik: Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud vara turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodid kuna hindajale on teada tehinguid sarnaste vanemates hoonetes paiknevate büroopindadega ja turuosaliste poolt ostetakse sarnaseid varasid pigem oma kasutusse. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

5.2. Turuväärtuse hinnang

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:

Linnaosa/ asum

Tänav Tehingu aeg

Tehingu- summa, €

€/ m2 Mitteelu- ruumi SNP, m2

Korrus, ruumi kasutus, seisukord

Hoone tüüp, ehitusaasta

Kesklinna lo, Torupilli asum

A. Reinvaldi tn

01.2026 156 600 1 217 128,7 1.korruse äripind + keldrikorrus, renoveerimine pooleli, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, jahutusega ventilatsioonisüsteem, võimalik erinev kasutusotstarve.

1940. kivimaja, hea, äri-ja kortermaja

Kesklinna lo, Keldrimäe asum

Lastekodu tn

04.2025 227 000 1 000 227 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, 1. korruse ruumid 146,6 m2 ning kelderiruumid 80,4 m2. 1. korruse ruumid renoveeritud, keldriruumid vajavad renoveerimist.

1990.a hoone, hea seisukord.

Kesklinna lo, Uue Maailma asum

Pärnu mnt 05.2026 285 000 1012 281,6 1.korruse äripind, sissepääs tänavalt, vitriinaknad, korrusel kaubandus pind, kontroti ja teenindusruumid; keldrikorrusel ladu, töö- ja riietusruumid. Seisukord hea/rahuldav.

1986.aasta hoone, hea/rahuldav seisukord.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara

Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Teisi tehinguid ei ole kasutatud, sest need tehingud on liialt erinevad mitteeluruumi olemuselt, seisukorralt, asukohalt või on tehing toimunud liialt kaua aega tagasi ja turusituatsioon võib olla muutunud. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitusedvõrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Välja toodud hinnad on ilma käibemaksuta.

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

25

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlusühiku valik6Võrdlusühikuks valime mitteeluruumi pinnaühiku hinna (€/m2/snp), kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik7• Ajaline kohandus - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Turusituatsioon on vaadeldaval ajaperioodil muutusteta, seega kohandusi ei rakenda.

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Asukoht – paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kohandatud on võrdlustehingut kolm kuna asub mõnevõrra madalamalt hinnatud turupiirkonnas.

• Mitteeluruumi pindala - Üldjuhul on suurema mitteeluruumi tervikhind kõrgem ja väiksemal madalam, kuid väiksema mitteeluruumi pinnaühiku (m²) hind on kõrgem ja suuremal madalam. Kohandatud on võrdlustehingut üks ja kolm.

• Hoone tüüp, ehitusaasta, seisukord – hinda mõjutab hoone üldine seisukord, arhitektuur ja funktsionaalsus. Hetkel kohandamise vajadus puudub.

• Kasutusotstarve – Hetkel on varade võimalikud kasutusotstarbed sarnased ja kohandamise vajadus puudub.

• Ruumide seisukord – Paremas seisukorras ja kvaliteetsema siseviimistlusega pinnad on kõrgemalt hinnatud, kohandamise samm 5-15%. Samuti mõjutab hinda kohtkindla mööbli olemasolu. Kohandatud on kõiki võrdlustehinguid erineva seisukorra eest.

• Korrus – 1.korrusel paiknevad äripinnad on kõrgemalt hinnatud kuna tagavad paremanähtavuse ja leitavuse kliendile. Keldrikorruse ruumide kasutus on vähem eelistatud ja ebaefektiivsem ja seega on rakendatud kohandust kõikidel võrdlustehingutel.

• Sissepääs/aknad –eraldi sissepääsuga ja vitriinakendega pinnad on kõrgemalt hinnatud. Hetkel on varad samaväärsed.

• Küttesüsteem ja ventilatsioon – kaasaegsete kütte- ja ventilatsiooni- lahendustega pinnad on kõrgemalt hinnatud kuna kulud on väiksemad ja ruumide sisekliima parem. Kohandatud on kõiki võrdlustehinguid.

• Parkimiskohad – pinna juurde kuuluvad parkimiskohad tõstavad vara väärtust. Hinnataval varal on 3 parkimiskohta KÜ lubadega. Kuna tegemist ei ole õiguslikult tagatud kohtadega on need arvestatud samaväärseks tänaval parkimisega.

Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3

Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti

ühikuhinnast (€/m2/snp)

156 600 227 000 285 000

Hind, €/m²/snp: 1 217 1 000 1 012

Tehingu aeg aug.2026 jaan.26 apr.25 mai.26

6 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 7 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

26

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

1 217 1 000 1 012

Asukoht Kesklinna lo, Raua

asum, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Kesklinna lo, Torupilli asum

Kesklinna lo, Keldrimäe asum

Kesklinna lo, Uue Maailma asum

Võrdlus samaväärne samaväärne madalamalt hinnatud

piirkond

Kohandus 0% 0% 10%

Pindala (m2)

214,8

128,7 227 281,6

Võrdlus väiksem samaväärne suurem

Kohandus -20% 0% 10%

Hoone tüüp, ehitusaasta, seisukord 1971.a. paneelmaja,

hea

1940. kivimaja, hea 1990.a. kivimaja, hea 1986 kivimaja, hea

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kasutusotstarve kauplus/teenindus/

büroo

kauplus/teenindus/ büroo

teenindus/kaubandus/ büroo

teenindus/kaubandus/ büroo

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Ruumide seisukord

osaliselt renoveeritud hea seisukord, osaliselt vaja

renoveerimistööd lõpetada

renoveerimine pooleli 1 korrus hea,

keldrikorrus vajab renoveerimist

hea/rahuldav

Võrdlus kehvem parem parem

Kohandus 5% -5% -10%

Korrus

1/5

1 + keldrikorrus/5 1 + keldrikorrus/5 1 + keldrikorrus/5

Võrdlus kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 5% 5%

Sissepääs/ aknad 3 sissepääsu tänavalt,

vitriinaknad

sissepääs tänavalt, vitriinaknad

sissepääs tänavalt, vitriinaknad

sissepääs tänavalt, vitriinaknad

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Küttesüsteem/ ventilatsioon

keskküte (põrandaküte ja

radiaatorid), soojustagastusega

ventilatsiooni süsteem välja

ehitatud, vajalik paigaldada seade

küte puudub vaja välja ehitata küttesüsteem,

olemas soojustagastusega sundventilatsioon

elektriküte, loomulik ventilatsioon

keskküte, loomulik ventilatsioon

Võrdlus kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 10% 5%

Parkimiskohad Kinnisasjal kolm parkimiskohta KÜ

kokkuleppega

parkimine tänaval parkimine tänaval parkimine tänaval

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-5% 10% 20%

Kohandatud tehinguhind, €

1 156 1 100 1 214

Kohanduste absoluutväärtuste summa 35% 20% 40%

Osakaal lõpphinnas 30% 50% 20%

Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 347 550 243

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind, €

1 140

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

27

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmise kohandatud ühikuhindade võrdlemise põhjal: 347 + 550 + 243 = 1140 €/m2 Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 214,8 m2 x 1140 €/m2= 244 872 € ehk ümardatult 245 000 €, s.o. 1141 €/m2/mitteeluruumi suletud netopindala arvestuses.

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56 asuva vara (korteriomand (äripind), registriosa nr 18221801) turuväärtus väärtuse kuupäeval 245 000 (kakssada nelikümmend viis tuhat) eurot. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane, ±10%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu (KM), kuid KM tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub KM. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii KM-ga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, aga turul on levinud hinna käsitlus KM-ta. Kuna tavaliselt võrreldavate müügitehingute hind sisaldab ka müügitegevusega seotud kulutusi, siis sisaldab ka hinnatud turuväärtus vajalikke müügikulutusi vara müügiks, mis erinevate varade puhul võivad olla erinevad (näiteks vahendustasu müügil).

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

28

Lisa 1. Fotod

Allikas: hindaja poolt vara ülevaatusel tehtud fotod. Välisvaated

Vaade Vase tänavalt

Vaade Vase tänavalt

Vaade Hõbeda tänavalt

Vaade Hõbeda tänavalt

Sisevaated

Suurem avatud ruum

Suurem avatud ruum

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

29

Suurem avatud ruum

Suurem avatud ruum

Suurem avatud ruum

san.ruum

san.ruum

tehnilneruum

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

30

tehnilneruum

tehnilneruum

wc

abiruum

trepikoda

trepikoda

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

31

kabinet 1

kabinet 1

wc/duširuum

wc/duširuum

Kabinet 2

Kabinet 2

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

32

Kabinet 3

Kabinet 3

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Allikas: E-kinnistusraamat, https://kinnistusraamat.rik.ee/

Registriosa number 18221801

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Eriomand M56

Korteriühistu registrikood 80027776

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 78401:113:1960

Elamumaa 85%, Ärimaa 15%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10.

3493 m2

Maakatastri andmed üle võetud 29.10.2014. kehtiv

2148/39021 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr. M56, mille üldpind on 214,80 m2 ja mille tähistus plaanil on M56. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr. 18216301, 18216401, 18216501, 18216601, 18216701, 18216801, 18216901, 18217001, 18217101, 18217201, 18217301, 18217401, 18217501, 18217601, 18217701, 18217801, 18217901, 18218001, 18218101, 18218201, 18218301, 18218401, 18218501, 18218601, 18218701, 18218801, 18218901, 18219001, 18219101, 18219201, 18219301, 18219401, 18219501, 18219601, 18219701, 18219801, 18219901, 18220001, 18220101, 18220201, 18220301, 18220401, 18220501, 18220601, 18220701, 18220801, 18220901, 18221001, 18221101, 18221201, 18221301, 18221401, 18221501, 18221601, 18221701 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 11.01.2005 kinnistamisavaldusega.

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

8 Eesti Vabariik 12.06.2026 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.06.2026. kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

34

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Kustutatud 26.11.2010 avalduse alusel 1.12.2010. kehtiv

2 Kustutatud 15.11.2010 kohtutäituri avalduse alusel 22.11.2010. kehtiv

3 Kustutatud 23.07.2014 avalduse, 23.07.2014 nõusoleku alusel 13.08.2014. kehtiv

4 Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 25.04.2011. kehtiv

5 Kustutatud 8.09.2014 kinnistamisavalduse alusel 30.09.2014. kehtiv

6 Kustutatud 12.06.2026 kinnistamisavalduse alusel 17.06.2026. kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 25.04.2011. kehtiv

2

Kustutatud 29.03.2011 kohtutäituri avalduse alusel 25.04.2011. kehtiv

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

35

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

3

Kustutatud 20.11.2017 asjaõiguslepingu alusel 22.11.2017. kehtiv

4

Hüpoteek summas 1 600 000,00 eurot Aleksander Järv (isikukood 36808290284) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 3755201; 4874550; 4874650; 4875650; 4876150; 4876250; 4876650; 4877150; 4880450; 4880550; 4881750; 4884650; 4884750; 4884850; 4884950; 4885050; 4885150; 4888050; 4891650; 4891750; 25642101. 3.11.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.11.2020.

1 600 000,00 EUR kehtiv

4 Keelumärge millega keelata täielikult käsutustehingute tegemine hüpoteegiga Eesti Vabariik kasuks.

3.02.2023 kohtumääruse, 14.02.2023 kohtumääruse alusel sisse kantud 20.02.2023. kehtiv

4

Keelumärge tsiviilhagi täitmise tagamiseks (Kriminaalasja number 1-24-487) ühishüpoteegile summas 756 731,23 eurot osas hüpoteegiga käsutustehingute tegemiseks Tervisekassa (registrikood 74000091) kasuks.

Sisse kantud 20.02.2023. 11.03.2025 kohtumääruse alusel muudetud 20.03.2025. kehtiv

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Anu Vinter Kuupäev: 27.08.2026 08:45:01

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

36

Lisa 3. Ehitisregistri andmestik Ehitisregistri andmestik seisuga: 26.08.2026

Ehitise üldinfo Ehitisregistri kood 101019866

Ehitise liik Hoone

Ehitise nimetus Elamu

Esmase kasutuselevõtu aasta 1971

Peamine kasutamise otstarve Muu kolme või enama korteriga elamu,Muu büroo- või administratiivhoone,Muu kaubandushoone

Ehitise koha-aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10

Seisund Olemas

Ehitise mõõtmed Ehitisealune pind (m²) 1115.0

Maapealse osa alune pind (m²) -

Maapealsete korruste arv 5

Maa-aluste korruste arv -

Suletud netopind (m²) 4704.0

Köetav pind (m²) -

Maht (m³) 17422.0

Üldkasutatav pind (m²) 672.7

Tehnopind (m²) -

Ehitise konstruktsioonid ja materjalid Vundamendi liik madalvundament

Kande- ja jäigastavate konstruktsioonide materjal tellis

Välisseina liik tellis, väikeplokk

Vahelagede kandva osa materjal monteeritav raudbetoon

Katusekatte materjal plekk

Välisseina välisviimistluse materjal krohv

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

37

Ehitise tehnilised näitajad Elektrivarustuse liik võrk

Veevarustuse liik võrk

Kanalisatsiooni liik võrk

Soojusvarustuse liik kaugküte

Soojusallikas katel, kaugküte

Energiaallikas vedelkütus

Gaasivarustus olemas

Ventilatsioon

Jahutussüsteemi liik

Liftide arv

Hooneosa andmed Hooneosa aadress Hõbeda tn 7-56

Osa number 56

Hooneosa tüüp Muu kaubandushoone

Tubade arv -

Sissepääsu korrus -1

Hooneosa pind (m2) 214.8

Köetav pind (m2) -

Rõdude ja lodžade pind (m2) -

Köökide arv -

Avatud köökide arv -

Tualettruumide liik

Pesemisvõimaluse liik

Gaasipaigaldis

Soojavarustuse liik

Soojusallika liik

Energiaallika liik

Osa nimetus Mitteeluruum

Kasutamise otstarve Muu kaubandushoone

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

38

Lisa 4. Kitsenduste info

Kitsenduste mõjuala nähtus Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus

Ulatus, m²

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 63.65

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 52.21

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 40.36

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 12.89

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 5.86

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 9.68

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 181.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 71.10

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 57.19

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 21.06

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 7.34

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 75.65

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 45.64

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 146.01

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 106.79

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 15.62

Maa- alune soojatorustik alla 200 mm Surveseadme kaitsevöönd 39.88

Maa-alune vee ja kanal.vabavoolne torustik alla250mm ja üle 2m süg.

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 3.71

Sideehitis maismaal Sideehitise kaitsevöönd 17.30

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.72

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 112.05

A ja B kategooria gaasitorustik Gaasipaigaldise kaitsevöönd 1.64

Allikas: https://geoportaal.maaamet.ee, Kitsenduste kaart, 26.08.2026

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

39

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

1. Rohemärgis

Rohemärgis BREEAM LEED

Ei Mõju väärtusele puudub

Peatükk 3

2. Energiamärgis jm energia kasutuse ja tootmisega seonduv

Energiamärgis A, B, C, D, E, F, G, H E Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Energiatõhususarv (ETA) või kaalutud energiaerikasutus (KEK) köetava pinna kohta, kWh/(m²·a)

Lisaks periood, mille kohta on andmed esitatud

KEK 214 kWh/m²•a; märgis väljastatud 2023

Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Vastavus liginullenergia hoone nõuetele

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Hoone energiaklassi vastavus uutele/peatselt jõustuvatele miinimumnõuetele

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Tarnitud energia (kWh aastas)

- kokku - sh keskküte ja - jahutus; asumisel tõhusa kaugkütte- süsteemi piirkonnas esitatakse tarnija - sh võrguelekter; sh taastuvenergia paketiga võrguelekter - sh kütused; sh taastuvad kütused

elekter 122070, kütus Mõju väärtusele puudub

-

Soojusallika liigid

(1) Soojusallika liigid on: 1) katel; 1.1) kaugküte; 1.2) tõhus kaugküte; 2) soojuspump; 2.1) soojaveeboiler; 3) päikesekollektor; 4) ahi, kamin või pliit; 4.1) koostootmisseade; 5) elektriotseküte; 5.1) heitvee soojustagasti; 6) muu soojusallikas.

kaugküte Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Lokaalse taastuvenergia tootmine liigiti

- tuuleenergia (jah/ei) - hüdroenergia (jah/ei) - päikeseenergia (jah/ei) - biomassienergia (jah/ei) - biokütus (jah/ei) - soojuspumbaenergia (maasoojus, õhk-õhk, õhk-vesi) (jah/ei)

Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

3. Müra

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

40

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Tööstusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

Liiklusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

4. Reostus, reostusoht, jääkreostus

Reostus ja reostuseoht, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ei Mõju väärtusele puudub

-

Jääkreostus, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ei Mõju väärtusele puudub

Peatükk 3

Ohtlikud käitised Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

5. Füüsilised kliimariskid ja kohanemisvajadus

Veega seonduvad riskid

- hoone kahjustus tugevate sademete tõttu; - äkiliselt suurenenud vee läbivool jõgedes ja järvedes; - merevee taseme tõus; - madal mereäärne ala; ohustatud tugevate merepoolsete tuulte puhul; - kas vara asub või ei asu üleujutusala riskipiirkonnas; - esinemistõenäosus üks kord 10 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 50 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 100 aasta jooksul — jah/ ei; - esinemistõenäosus üks kord 1000 aasta jooksul — jah/ ei; - üleujutusalade kaardi väljavõte

Ei Mõju väärtusele puudub

Peatükk 3

Probleemid veevarustusega (põhjavee taseme kriitiline langus lokaalses veehaarde piirkonnas, veestress, jms)

Jah/ei Avalikes registrites andmed puuduvad

- -

Veeriski maandavate investeeringute ja meetmete vajadus ja asjakohasus

Jah/ei Avalikes registrites andmed puuduvad

- -

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

41

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Soojussaare olemasolu Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Sundventilatsiooni ja jahutussüsteemi adekvaatsus või vajadus neid tehnosüsteeme välja/ümber ehitada (ajendiks kohanemine tõusva keskmise õhutemperatuuriga ja selle kõikuvuse kasvava amplituudi ning esinemise sagedusega)

Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid

- -

Hoone tormikindlus

Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid

- -

6. Keskkonnaalased tegurid

Radoonioht Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Looduskaitseala koosseisu kuulumine ja muud maakasutuse piirangud

Jah/ei Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

Maardlad Jah/ei Ei - Peatükk 3

Muud looduslikud ohud ja ohuallikad

Jah/ ei, täpsem kirjeldus

Avalikes registrites andmed puuduvad

- Peatükk 3

7. Heaolu ja keskkonnasäästu lisanäitajad

Vee päritolu

ühisveevärk puurkaev salvkaev muu (ennekõike pinnaveekogud)

võrk Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Reovee käitlemine

ühiskanalisatsioon kinnistul asuv omapuhasti või tööstusreoveepuhasti kogumismahuti

võrk Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Nn targa maja kontseptsiooni olemasolu

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Elektriautode laadimiskohtade olemasolu ja kaugus lähematest laadismispunktidest

Jah/ei Ei Peatükk 3

Jalg- ja tõukerataste parkla olemasolu

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Insolatsioon - Jah Mõju väärtusele on positiivne

-

Jäätmete liigiti kogumise võimalus

Jah/ei Jah Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

42

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Hoone ligipääsetavus Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Ühistranspordi lähedus, valikuvõimalus ja kasutusmugavus

Ülevaatlik kirjeldus

F. R. Kreutzwaldi (ajutine) - 346 m, F. R. Kreutzwaldi (ajutine) - 413 m

Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

8. Seisukord ja juhtimine

Hoone vastavus nõuetele

kirjeldada lühidalt puudusi ja vastuolusid lubade, planeeringute jms osas

Ehitisregistris puudub info päikesepaneelide kohta ja ventilatsioonisüsteem i kohta. Kuna hoone on renoveerimise järgus uuendatakse info kasutusloa taotlemisega.

Mõju väärtusele ei ole täheldatav.

Peatükk 2

Hoone vee- ja energiakasutuse monitoorimise võimalused kasutajate kaupa

olemas Peatükk 3

Hoone kaasaegsus ning kapitalikulude vajadus

Väärtuse kuupäeva seisuga teostatid hoone fassaadi renoveerimise töid

Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Puudujäägid/ hoone tehniliste parameetrite mittevastavus uute/ peatselt jõustuvate miinimumnõuetega nt. energiaklassi mittevastavus alumisele piirmäärale

kommenteerida kui märgist ei ole või ei vasta piirmäärale

Märgis ei vasta piirmäärale

Mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Hinnang kinnisvara juhtimise kohta (korterelamutes ühistu olemasolu ja selle tõhusus, ettevõtete puhul juhtimisstandardite olemasolu jms)

Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu

Mõju väärtusele on positiivne

Peatükk 3

Hinnang omanikult saadud andmete kvaliteedi kohta

esitada ilmnenud vastuolud nende olemasolul ja anda üldine hinnang andmete kvaliteedile

- - Peatükk 3

9. Taksonoomia

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

43

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang Mõju väärtusele ja

leevendusmeetmed

Viide hinnangus olevale

detailsemale infole

Kinnitus, et hoone ei ole ette nähtud fossiilkütuste kaevandamiseks, ladustamiseks, transportimiseks ega tootmiseks

Jah/ei Ei - -

Hoone globaalse soojenemise potentsiaal (GWP, kg/CO2e/m2) erinevate elutsükli etappide kaupa (vajalik vaid hoonete puhul, mis on üle 5000 SNPm2 ja mis on ehitatud pärast 31.12.2020)

Jah/ei Ei - -

Kliimariskide analüüsi sisaldavate dokumentide olemasolu ja ülevaade kliimariskide kohanemiseks tehtud tegevustest

Jah/ ei Andmed puuduvad - -

Hoone energiasäästlikkuse suurendamiseks energiatõhususe seiramise ja hindamise meetmete kasutamine, nt sõlmitud energiatõhususe lepingu olemasolu või tehnosüsteemide juhtimiseks automatiseeritud süsteemi kasutamine (vajalik vaid üle 290 kW energiatarbega mitte- elamute puhul)

Jah/ei Ei ole vajalik - -

Õhulekketesti ja soojusläbivuse mõõtmise läbiviimine ning defektide ja projektist kõrvalekallete avalikustamine või info ehitaja poolt rakendatud kvaliteedikontrolli meetmete kohta (vajalik vaid hoonete puhul, mis on üle 5000 SNPm2 ja mis on ehitatud pärast 31.12.2020)

Jah/ei Ei ole vajalik - -

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

44

Lisa 6. Dokumendid

Hinnatava mitteeluruumi nr M56 plaan - korterelamu rekonstrueerimise projektist. Kajastab hetke planeeringut.

Väljavõte korterelamu rekonstrueerimise projektist (allikas: Ehitisregister, 26.08.2026)

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

45

Hinnatava mitteeluruumi nr M56 plaan – kinnistusraamatus saadud hoonejaotusplaan.

Hoonejaotusplaan (allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee, 27.08.2026)

Eksperthinnang nr 2355-26 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 - M56

Domus Kinnisvara Anu Vinter Domus Kinnisvara Vara hindaja, tase 7 Luise tn 2, Tallinn Tel +37256210439 Tel 646 4035

46

Vastavuskinnitus standardisarja EVS 875 nõuetele:

• Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Vinter Vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189556 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.