Kiri
| Dokumendiregister | Transpordiamet |
| Viit | 8-4/26/15736-1 |
| Registreeritud | 04.09.2026 |
| Sünkroonitud | 11.09.2026 |
| Liik | Valjaminev kiri |
| Funktsioon | 8 TEETARISTU EHITAMINE JA REMONTIMINE |
| Sari | 8-4 Maade alane kirjavahetus |
| Toimik | 8-4/2026 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Adressaat | Kliimaministeerium |
| Saabumis/saatmisviis | Kliimaministeerium |
| Vastutaja | Ene Kõiv (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond) |
| Originaal | Ava uues aknas |
| Taotle dokumendi eemaldamist või parandamist |
Failid
Digiallkirjad
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
Kliimaministeerium
Suur-Ameerika 1
15006, Tallinn, Harju maakond
Meie 04.09.2026 nr 8-4/26/15736-1
Hoonestusõiguse lepingu muutmine
(Kuusalu tee 50)
Eesti Vabariigi ja AS Alexela Oil (registrikood 10034715), vahel sõlmiti 12.07.1999
hoonestusõiguse seadmise leping Harju maakonnas Kuusalu vallas, Kuusalu alevikus asuvale,
Kuusalu tee 50 (registriosa nr 1985102, katastritunnus 35201:004:1620, pindala 3973 m2,
sihtotstarve 100% ärimaa) kinnisasjale, hoonestusõiguse registriosa number 2092902.
Hoonestusõigus, tähtajaga 36 aastat, on kinnistusraamatusse kantud 12.07.1999
kinnistamisavalduse alusel 16.07.1999. Hoonestusõigus kehtib alates kinnistusraamatusse
sissekandmise päevast.
Hoonestusõigus võõrandati aktsiaseltsile Nord Oil 21.07.1999 ja hoonestusõiguse omanik on ajas
peale seda veel kordi muutunud.
Kinnistamisavalduse 11.09.2019 alusel on hoonestusõiguse omanikuks 30.09.2019 sisse kantud
AS Alexela (registrikood 10015238).
Vastavalt hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile 7.1 on kokku lepitud, et hoonestaja kohustab
tasuma omanikule igal aastal hoonestusõiguse tasu kaks tuhat seitsesada kaheksakümmend üks
(2781) Eesti krooni. Lepingu punktides 8.1. ja 8.2 on sätestatud, et hoonestusõiguse tasu
arvutamise aluseks on kinnisasja maa maksustamishind ja maaomanikul on õigus nõuda
hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt kinnisasja maa maksustamishinna tõusule maa korralise
hindamise tulemusel. Tasu muutmist võib nõuda kõige varem kolme aasta möödudes
hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning uuesti kolme aasta möödumisel viimasest
hoonestusõiguse tasu muutmisest.
Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 vastu võetud määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale
hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (edaspidi määrus) § 11 lõike 3
kohaselt on hoonestusõiguse aastatasu suurus ärimaa sihtotstarbega maa puhul 3% maa
maksustamishinnast. Määruse § 11 lõike 6 kohaselt muutub hoonestusõiguse aastatasu suurus
vastavalt hoonestusõigusega koormatud kinnisasja maksustamishinna muutumisele.
Alates 01.01.2024 on Kuusalu tee 50 kinnisasja maa maksustamishind 43 941 eurot ja uus
hoonestusõiguse tasu vastavalt määrusele 1318,23 eurot/aastas (3% maa maksustamishinnast).
2 (2)
Seoses maa maksustamishinna ja sellega seonduva hoonestusõiguse tasu muudatusega ning
lepingu punktist 8.2 tuleneva etteteatamise kohustusega saatis Transpordiamet 04.06.2026
hoonestajale Alexela AS-ile kirja nr 8-4/26/9757-1, milles teavitas maa maksustamishinna
muudatusest ja tegi ettepaneku muuta hoonestusõiguse lepingus välja toodud hoonestusõiguse tasu
ning sätestada tasu maksmine edaspidi esitatud arve alusel vastavalt kehtivale maa
maksustamishinnale ning võtta lepingust välja hoonestusõiguse tasu ja reaalkoormatise summad.
Peale läbirääkimisi hoonestaja nõustus lepingu muudatuse ettepanekuga 03.09.2026 e-kirja teel
(Lisa 2).
Kuivõrd tegemist on hoonestusõiguse lepingu muudatusega, mille pädevus kuulub riigivara
valitsejale, edastame hoonestaja nõusoleku koos lisadega menetlemiseks.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Sülvi Seppel-Hüvonen
juhataja
maade osakond
Lisad:
1. TRAMi kiri 04.06.2026
2. Alexela AS nõusolek
3. Käskkirja eelnõu 2026.08.24
4. HÕ leping Kuusalu tee 50
5. KLIMi vastus 03.08.2026
Ene Kõiv
58542077, [email protected]
Digiallkirjad
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS
Märge tehtud: 03.06.2026
Kehtib kuni: 03.06.2031
Alus: AvTS § 35 lg 1 p 17
Teabevaldaja: Transpordiamet
AS Alexela
Roseni tn 11, Kesklinna linnaosa
10111, Tallinn, Harju maakond
Teie 30.09.2024
Meie 04.06.2026 nr 8-4/26/9757-1
Hoonestusõiguse tasu muutmisest
Esitasite 30.09.2024 e-kirjas mitmeid küsimusi. Mõned neist küsimustest said järgnenud
veebikoosolekul 17.10.2024 vastuse ja osad ootasid ministeeriumi põhimõttelist seisukohta.
Saime juhised ministeeriumist samal teemal jätkamiseks ja hoonestusõiguse lepingu muutmiseks.
Lisame manusena käskkirja eelnõu, milles on välja toodud hoonestusõiguse tasu muutmise alused,
täiendavad punktid ja selgitused.
Soovime AS Alexela poolset tagasisidet lisatud käskkirja eelnõule hiljemalt 19.06.2026.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Sülvi Seppel-Hüvonen
juhataja
maade osakond
Lisad:
1. Käskkirja eelnõu
2. HÕ seadmise leping Kuusalu tee 50
Ene Kõiv
58542077, [email protected]
Käskkirja eelnõu
Hoonestusõiguse lepingu muutmine (Kuusalu tee 50)
1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Kliimaministeeriumi valitsemisele (volitatud asutus Transpordiamet) kuulub Harju maakonnas,
Kuusalu vallas, Kuusalu alevikus asuv, Kuusalu tee 50 kinnistu (kinnistusraamatu registriosa
nr 1985102, katastriüksuse tunnus 35201:004:1620, sihtotstarve ärimaa 100%, pindala
3973 m2, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV1469).
Kinnistu on koormatud hoonestusõigusega (kinnistusraamatu registriosa nr 2092902).
Hoonestusõiguse leping on sõlmitud Eesti Vabariigi ja AS Alexela Oil (registrikood 10034715)
vahel, on koostatud ja tõestatud Tallinna notar Liia Aigro poolt 12.07.1999 ning tähtajaga 36
aastat kantud 12.07.1999 avalduse alusel kinnistusraamatusse 16.07.1999.
Hoonestusõigus võõrandati aktsiaseltsile Nord Oil 21.07.1999 ja hoonestusõiguse omanik on
ajas peale seda veel kordi muutunud.
Kinnistamisavalduse 11.09.2019 alusel on hoonestusõiguse omanikuks 30.09.2019 sisse kantud
AS Alexela (registrikood 10015238).
Hoonestusõiguse III jaos on järgmised kehtivad kanded:
- kande number 1 all – Reaalkoormatis registriossa nr 19851 kantud kinnistu igakordse omaniku
kasuks hoonestusõiguse aastatasu, summas kuus tuhat üheksasada viiskümmend kolm (6953.- )
krooni maksmise kohustuse tagamiseks, kusjuures Hoonestaja maksab pool hoonestusõiguse
tasust iga aasta 01.jaanuariks ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja pool hoonestusõiguse
tasust iga aasta 01.juuliks ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Sisse kantud 16.07.1999.
08.11.2002 kinnistamisavalduse alusel aastatasu muudatus sisse kantud 06.05.2003.
- kande number 2 all – Hoonestusõiguse igakordsel võõrandamisel ostueesõigus igakordse
kinnistu nr 19851 omaniku kasuks. 12.07.1999 avalduse alusel sisse kantud 16.07.1999.
- kande number 4 all – Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks.
Tasuta isiklik kasutusõigus tähtajaga kuni hoonestusõiguse lõppemiseni vastavalt 23.07.2012.a
sõlmitud lepingu punktile kolm (3) ning lepingu lisaks olevale plaanile. 23.07.2012
kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1.08.2012.
- kande number 5 all – Isiklik kasutusõigus AS Alexela (registrikood 10015238) kasuks.
Tähtajaline ja tasuta isiklik kasutusõigus kuni hoonestusõiguse lõppemiseni elektriautode
laadimiseks mõeldud kiirlaadimispunkti ning vastavate rajatiste ja seadmete, sealhulgas 0,4 kV
maakaabeliini, väljaehitamiseks, paigaldamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks,
asendamiseks ja kasutusse andmiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt Tallinna
notar Evelyn Roots’i poolt 25.09.2013 tõestatud lepingu punktidele 4.1. kuni 4.12. ning lepingu
lisaks olevale plaanile nr 3.
- kande number 7 all – Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)kasuks.
Asjaõigusseaduse § 158(1) järgne tasuta isiklik kasutusõigus tähtajaga kuni hoonestusõiguse
lõppemiseni elektri liitumis- ja jaotuskapi ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks,
hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks talitluse tagamise eesmärgil vastavalt
30.11.2022 lepingu punktidele 3.2. ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaanile. Asub III jao kandest
nr 6 tagapool järgmisel järjekohal.
Hoonestusõiguse IV jaos on järgmised kehtivad kanded:
- kande number 2 all – Hüpoteek summas 29 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood
10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele
hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 4334; 8532; 56832;
69340; AS Alexela Oil (registrikood 10034715) kaasomandiosa kinnistust nr 87639; AS
Alexela Oil (registrikood 10034715) kaasomandiosa kinnistust nr 98303; 119835; 151403; AS
Alexela Oil (registrikood 10034715) kaasomandiosa kinnistust nr 187139; 207607; 243702;
267838; 278802; 338434; 392901; 468036; 586932; 591636; 644440; 654739; 763235;
784034; 794106; 843731; 965004; 1026701;1093304; 1202531; 1464401; 1495602; 1544735;
1657031; 2036105; 2145339; 2159201; 4384903; 11168002; 14228302; 18419201.
- kande number 3 all – Hüpoteek summas 2 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood
10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele
hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 269309; 390906;
994902; 1070039; 1087401; 9056102; 23130601.
Vastavalt hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile 7.1 on kokku lepitud, et hoonestaja
kohustab tasuma omanikule igal aastal hoonestusõiguse tasu kaks tuhat seitsesada
kaheksakümmend üks (2781) Eesti krooni. Lepingu punktides 8.1. ja 8.2 on sätestatud, et
hoonestusõiguse tasu arvutamise aluseks on kinnisasja maa maksustamishind ja maaomanikul
on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt kinnisasja maa maksustamishinna
tõusule maa korralise hindamise tulemusel. Tasu muutmist võib nõuda kõige varem kolme aasta
möödudes hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning uuesti kolme aasta
möödumisel viimasest hoonestusõiguse tasu muutmisest.
Tasu muutmise nõude tagamiseks on kantud hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku
reaalkoormatisega samale järjekohale vastav märge. Tasu on korrigeeritud vastavalt 2001 aasta
maa maksustamishinna muudatusele ja 08.11.2002 kinnistamisavalduse alusel on aastatasu
muudatus (6953.- Eesti krooni maksmise kohustuse tagamiseks) kinnistusraamatusse sisse
kantud 06.05.2003.
Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 vastu võetud määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale
hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (edaspidi määrus) § 11 lõike 3
kohaselt on hoonestusõiguse aastatasu suurus ärimaa sihtotstarbega maa puhul 3% maa
maksustamishinnast. Määruse § 11 lõike 6 kohaselt muutub hoonestusõiguse aastatasu suurus
vastavalt hoonestusõigusega koormatud kinnisasja maksustamishinna muutumisele.
Seoses maa maksustamishinna ja sellega seonduva hoonestusõiguse tasu muudatusega ning
lepingu punktist 8.2 tuleneva etteteatamise kohustusega saatis Transpordiamet …………..
hoonestajale Alexela AS-ile kirja nr …………., milles teavitas maa maksustamishinna
muudatusest ja tegi ettepaneku muuta hoonestusõiguse lepingus välja toodud hoonestusõiguse
tasu ning sätestada tasu maksmine edaspidi esitatud arve alusel vastavalt kehtivale maa
maksustamishinnale ning võtta lepingust välja hoonestusõiguse tasu ja reaalkoormatise
summad.
Hoonestaja on lepingu muudatuse ettepanekuga nõustunud ……………..2026 e-kirja teel.
Transpordiamet esitas Kliimaministeeriumile ……… kirjaga nr ………………. taotluse
Kuusalu tee 50 hoonestusõiguse tasu muutmiseks. Transpordiamet palub muuta
hoonestusõiguse lepingu punkte 7.1; 8.2 ja 9.1 ning hoonestusõiguse tasu tagamiseks seatud
reaalkoormatise sisu selliselt, et kinnistusraamatusse ei kanta reaalkoormatise rahalist suurust.
Samuti lisada hoonestusõiguse lepingusse uus punkt hoonestusõiguse enne tähtaegse
lõpetamise kohta vastavalt riigivaraseaduse (RVS) § 20 lõikele 2, mis sätestab, et riigivara
valitseja peab riigivara kasutamiseks andmisel jätma endale õiguse lõpetada leping
erakorraliselt olukorras, kus kasutamiseks antud riigivara on vajalik riigivõimu teostamiseks
või muul avalikul eesmärgil.
Muus osas jäävad hoonestusõiguse ja reaalkoormatise sisu kehtima muutmata kujul.
Alates 01.01.2024 on Kuusalu tee 50 kinnisasja maa maksustamishind 43 941 eurot ja uus
hoonestusõiguse tasu vastavalt määrusele 1318,23 eurot/aastas (3% maa maksustamishinnast).
RVS § 4 lõike 1 alusel otsustab riigivara käsutamise riigivara valitseja.
RVS § 22 lõike 2 järgi otsustab riigivara valitseja piiratud asjaõigusega koormamise lepingu
tingimuste muutmise ning lepingu lõpetamise menetluse.
Asjaõigusseaduse § 641 kohaselt on nõutav kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja
koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks,
koormamiseks või selle sisu muutmiseks, õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud
kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei
sätesta teisiti.
2. OTSUS
RVS § 4 lõike 1, § 22 lõike 2 ja AÕS § 641 alusel ning tulenevalt Transpordiameti …….. kirjast
nr ………….. otsustan:
2.1. anda nõusolek Harju maakonnas, Kuusalu vallas, Kuusalu alevikus asuva, Kuusalu tee 50
kinnistut (kinnistusraamatu registriosa nr 1985102, katastriüksuse tunnus 35201:004:1620,
sihtotstarve ärimaa 100%, pindala 3973 m2, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV1469)
koormava AS Alexela (registrikood 10015238) kasuks seatud hoonestusõiguse
(kinnistusraamatu registriosa nr 2092902) muutmiseks järgmistel tingimustel:
2.1.1. muuta hoonestusõiguse lepingu punkte 7.1; 8.2 ja 9.1 järgnevalt:
„7.1 Hoonestaja kohustub tasuma alates 01.01.2027 hoonestusõiguse aastatasuna 3% ärimaa
maa maksustamishinnast“.
„8.2 Hoonestusõiguse seadjal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt kinnistu
maa maksustamishinna muutumisele maa korralise hindamise tulemusel. Kui hoonestusõiguse
seadja soovib kasutada oma õigust esitada nõue hoonestusõiguse tasu muutmiseks, peab ta
esitama nõude hoonestajale hiljemalt kolm kuud enne hoonestusõiguse tasu maksmise
järjekordset tähtaega. Hoonestusõiguse tasu muutmist võib nõuda kõige varem kolme aasta
möödudes hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning uuesti kolme aasta
möödumisel viimasest hoonestusõiguse tasu muutmisest. Hoonestusõiguse tasu suurus ei saa
olla väiksem kui 177,74 eurot/aastas.
„9.1 Hoonestaja kohustub maksma omanikule käesoleva lepingu punktis 7.1. nimetatud
aastatasu ettemaksuna järgneva poolaasta eest kahes võrdses osas hiljemalt 01. jaanuariks ja 01.
juuliks. Makse tuleb teha vastavalt Transpordiameti poolt hoonestajale esitatud arve alusel,
arves näidatud kontole.“
2.1.2. muuta hoonestusõiguse tasu tagamiseks seatud reaalkoormatise sisu selliselt, et
kinnistusraamatusse ei kanta reaalkoormatise rahaliste suurust;
2.1.3. lisada hoonestusõiguse lepingusse täiendav punkt - hoonestusõiguse lõpetamine vastavalt
riigivaraseaduse (RVS) § 20 lõikele 2, mis sätestab, et riigivara valitseja peab riigivara
kasutamiseks andmisel jätma endale õiguse lõpetada leping erakorraliselt olukorras, kus
kasutamiseks antud riigivara on vajalik riigivõimu teostamiseks või muul avalikul eesmärgil.
s
Hoonestaja ja hoonestusõiguse seadja lepivad kokku, et kui hoonestusõiguse seadjal on
kinnistut tarvis riigi seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks Kliimaministeeriumi ning tema
valitsemisala asutuste kaudu ning sellisest vajadusest on hoonestajat eelnevalt teavitatud,
sellisel juhul lõpetavad hoonestusõiguse seadja ja hoonestaja hoonestusõiguse hiljemalt kuue
(6) kuu jooksul arvates hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordselt omanikult vastava
nõude saamisest. Eeltoodud juhul kohustub hoonestusõiguse seadja hüvitama hoonestajale
hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamisega seoses hoonestajale tekkinud otsese varalise
kahju, kuid saamata jäänud tulu hoonestusõiguse seadja hoonestajale hüvitama ei kohustu.
Hoonestusõiguse lõppemisel muutuvad kinnistule püstitatud ehitised, mis ei ole kahe (2) kuu
jooksul pärast tähtaja lõppemist ära veetud, maa oluliseks osaks, kui ei lepita kokku teisiti.
Hoonestajal on õigus nõuda hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordselt omanikult
hüvitist ehitiste äravedamise õiguse kaotamise tõttu tekkiva kahju ulatuses, kui ehitiste
mitteäravedamise nõude on esitanud hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordne omanik.
Hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordsel omanikul on õigus esitada ehitiste
äravedamise nõue ainult juhul, kui kooskõlas kinnitatud planeerimiskavaga on ette nähtud maa
majandusliku otstarbe muutmine või uus hoonestamine.
2.1.4. hoonestusõiguse lepingu muutmise notaritasu ja riigilõivu tasub Transpordiamet.
3. VAIDLUSTAMISVIIDE
Käskkirja on võimalik vaidlustada halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30
päeva jooksul käskkirja teatavaks tegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt)
…………..
taristuminister
Saata: Transpordiamet, AS Alexela
From: Sandra Salumäe <[email protected]>
Sent: Thu, 03 Sep 2026 07:02:52 +0000
To: Ene Kõiv <[email protected]>
Subject: RE: Hoonestusõiguse tasu muutmisest
Tere Ene
Täname! Meie hinnangul on eelnõus tehtud muudatused sobivad.
Lugupidamisega
Käesolev e-kiri võib sisaldada teavet, mis on konfidentsiaalne või muul viisil kaitstud volitamatu avaldamise vastu. Kui Sa oled käesoleva e-kirja saanud ekslikult, palun teavita sellest saatjat telefoni või e-posti teel ja kustuta e-kiri oma süsteemist ilma seda edastamata või selle koopiaid salvestamata ning ilma selle sisu kellelegi avaldamata. Täiendavat informatsiooni isikuandmete töötlemise kohta annab meie Privaatsuspoliitika. Aitäh Sulle.
|
|
|||||||||
|
|
||||||||||
From: Ene Kõiv <[email protected]>
Sent: Monday, August 24, 2026 12:10 PM
To: Sandra Salumäe <[email protected]>
Subject: RE: Hoonestusõiguse tasu muutmisest
Tere
Nõustume, et eelnõusse jäid sisse ebavajalikud viited, mis on asjakohased eemaldada.
Korrigeerisime eelnõud ning palume veelkord tagasisidet.
Parimate soovidega
Ene Kõiv
maakasutuse juhtivekspert
maade osakond
+372 58542077
Transpordiamet
From: Sandra Salumäe <[email protected]>
Sent: Friday, August 14, 2026 2:15 PM
To: Ene Kõiv <[email protected]>
Subject: RE: Hoonestusõiguse tasu muutmisest
Tere Ene
Täname korrigeeritud eelnõu edastamise eest ning arvestamast meie varasema tagasisidega seoses hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise regulatsiooni eemaldamisega.
Eelnõu läbivaatamisel märkasime, et põhjendavas osas on siiski alles jäänud mõned viited, mis näivad olevat seotud varasemalt kavandatud ennetähtaegse lõpetamise regulatsiooniga.
Näiteks sisaldab eelnõu jätkuvalt viidet sellele, et Transpordiamet soovib lisada hoonestusõiguse lepingusse uue punkti hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise kohta vastavalt riigivaraseaduse § 20 lõikele 2. Samuti sisaldab eelnõu viidet RVS § 22 lõikele 2 sõnastuses, mille kohaselt otsustab riigivara valitseja piiratud asjaõigusega koormamise lepingu lõpetamise menetluse.
Kuna hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise regulatsiooni lisamine ei ole enam kavandatava muudatuse osa, teeme ettepaneku viia ka eelnõu põhjendav osa vastavusse kavandatava otsuse esemega ning eemaldada viited hoonestusõiguse lõpetamisele ja selle õiguslikele alustele ulatuses, milles need ei ole vajalikud hoonestusõiguse tasu ning reaalkoormatise muutmise menetlemiseks. Lisasime vastavas osas muudatused track changes funktsiooniga eelnõu kavandisse.
Lugupidamisega
Käesolev e-kiri võib sisaldada teavet, mis on konfidentsiaalne või muul viisil kaitstud volitamatu avaldamise vastu. Kui Sa oled käesoleva e-kirja saanud ekslikult, palun teavita sellest saatjat telefoni või e-posti teel ja kustuta e-kiri oma süsteemist ilma seda edastamata või selle koopiaid salvestamata ning ilma selle sisu kellelegi avaldamata. Täiendavat informatsiooni isikuandmete töötlemise kohta annab meie Privaatsuspoliitika. Aitäh Sulle.
|
|
|||||||||
|
|
||||||||||
From: Ene Kõiv <[email protected]>
Sent: Tuesday, August 4, 2026 10:25 AM
To: Sandra Salumäe <[email protected]>
Subject: FW: Hoonestusõiguse tasu muutmisest
Tere
Pöördusime teie vastuskirjaga ministeeriumi poole täiendava nõusoleku saamiseks.
Kuivõrd Transpordiamet ei näe ette hoonestusõiguse tähtaja lõppemiseni täiendava teemaa kasutamise vajadust, siis ministeerium soostus eemaldama eelnõust punkti (eelnevalt edastatud versioonis p 2.1.3.),
millega sooviti lisada hoonestusõiguse lepingusse hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise võimalus.
Edastame seega uuesti korrigeeritud käskkirja eelnõu ning soovime selle kohta teiepoolset tagasisidet hiljemalt 24.08.2026.
Lugupidamisega
Ene Kõiv
maakasutuse juhtivekspert
maade osakond
+372 58542077
Transpordiamet
From: Sandra Salumäe <[email protected]>
Sent: Tuesday, July 28, 2026 11:23 AM
To: Ene Kõiv <[email protected]>; info transpordiamet <[email protected]>
Cc: Aivar Räim <[email protected]>
Subject: FW: Kiri
Tere
Edastan käesolevaga AS Alexela tagasiside Transpordiameti hoonestusõiguse tasu muutmise eelnõule.
Alexela nõustub hoonestusõiguse tasu muutmisega ning hoonestusõiguse lepingu punktide 7.1, 8.2 ja 9.1 muutmisega ulatuses, mis on vajalik maa maksustamishinna muutuse kajastamiseks.
Alexela ei nõustu aga kavandatava punktiga 2.1.3, millega soovitakse lisada hoonestusõiguse lepingusse hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise võimalus.
Hoonestusõigus on seatud 1999. aastal tähtajaga 36 aastat ning tegemist ei ole uue riigivara kasutusse andmisega, vaid olemasoleva hoonestusõiguse tasu muutmisega vastavalt maa maksustamishinna muutusele. Seetõttu puudub Alexela hinnangul alus kohaldada käesolevale muudatusele riigivaraseaduse § 20 lõikest 2 tulenevaid nõudeid, mis reguleerivad riigivara kasutamiseks andmist.
Lisaks ei ole lepingu ennetähtaegse lõpetamise õiguse lisamine seotud hoonestusõiguse tasu muutmise eesmärgiga ning muudab oluliselt poolte algselt kokku lepitud õiguste ja kohustuste tasakaalu. Alexela ja tema õigusjärglased on teinud kinnistul pikaajalisi investeeringuid põhjendatud ootuses, et hoonestusõigus kehtib kokkulepitud tähtajani.
Samuti ei taga kavandatud regulatsioon hoonestaja huvide piisavat kaitset, kuna välistab saamata jäänud tulu hüvitamise ning võimaldab hoonestusõiguse lõpetamist üksnes kuuekuulise etteteatamise tähtajaga.
Eeltoodust tulenevalt palub Alexela jätta eelnõust välja punkt 2.1.3 ning piirduda muudatustega, mis on vajalikud hoonestusõiguse tasu ajakohastamiseks vastavalt maa maksustamishinna muutusele.
Lugupidamisega
Käesolev e-kiri võib sisaldada teavet, mis on konfidentsiaalne või muul viisil kaitstud volitamatu avaldamise vastu. Kui Sa oled käesoleva e-kirja saanud ekslikult, palun teavita sellest saatjat telefoni või e-posti teel ja kustuta e-kiri oma süsteemist ilma seda edastamata või selle koopiaid salvestamata ning ilma selle sisu kellelegi avaldamata. Täiendavat informatsiooni isikuandmete töötlemise kohta annab meie Privaatsuspoliitika. Aitäh Sulle.
|
|
|||||||||
|
|
||||||||||
From:
[email protected] <[email protected]>
Sent: Thursday, July 16, 2026 11:22 AM
To: Alexela <[email protected]>; Sandra Salumäe <[email protected]>
Subject: Kiri
|
Käskkirja eelnõu
Hoonestusõiguse lepingu muutmine (Kuusalu tee 50)
1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Kliimaministeeriumi valitsemisele (volitatud asutus Transpordiamet) kuulub Harju maakonnas,
Kuusalu vallas, Kuusalu alevikus asuv, Kuusalu tee 50 kinnistu (kinnistusraamatu registriosa
nr 1985102, katastriüksuse tunnus 35201:004:1620, sihtotstarve ärimaa 100%, pindala
3973 m2, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV1469).
Kinnistu on koormatud hoonestusõigusega (kinnistusraamatu registriosa nr 2092902).
Hoonestusõiguse leping on sõlmitud Eesti Vabariigi ja AS Alexela Oil (registrikood 10034715)
vahel, on koostatud ja tõestatud Tallinna notar Liia Aigro poolt 12.07.1999 ja tähtajaga 36 aastat
kantud 12.07.1999 avalduse alusel kinnistusraamatusse 16.07.1999.
Hoonestusõigus võõrandati aktsiaseltsile Nord Oil 21.07.1999 ja hoonestusõiguse omanik on
ajas peale seda veel kordi muutunud.
Kinnistamisavalduse 11.09.2019 alusel on hoonestusõiguse omanikuks 30.09.2019 sisse kantud
AS Alexela (registrikood 10015238).
Hoonestusõiguse III jaos on järgmised kehtivad kanded:
- kande number 1 all – Reaalkoormatis registriossa nr 19851 kantud kinnistu igakordse omaniku
kasuks hoonestusõiguse aastatasu, summas kuus tuhat üheksasada viiskümmend kolm (6953.- )
krooni maksmise kohustuse tagamiseks, kusjuures Hoonestaja maksab pool hoonestusõiguse
tasust iga aasta 01.jaanuariks ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja pool hoonestusõiguse
tasust iga aasta 01.juuliks ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Sisse kantud 16.07.1999.
08.11.2002 kinnistamisavalduse alusel aastatasu muudatus sisse kantud 06.05.2003.
- kande number 2 all – Hoonestusõiguse igakordsel võõrandamisel ostueesõigus igakordse
kinnistu nr 19851 omaniku kasuks. 12.07.1999 avalduse alusel sisse kantud 16.07.1999.
- kande number 4 all – Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks.
Tasuta isiklik kasutusõigus tähtajaga kuni hoonestusõiguse lõppemiseni vastavalt 23.07.2012.a
sõlmitud lepingu punktile kolm (3) ning lepingu lisaks olevale plaanile. 23.07.2012
kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1.08.2012.
- kande number 5 all – Isiklik kasutusõigus AS Alexela (registrikood 10015238) kasuks.
Tähtajaline ja tasuta isiklik kasutusõigus kuni hoonestusõiguse lõppemiseni elektriautode
laadimiseks mõeldud kiirlaadimispunkti ning vastavate rajatiste ja seadmete, sealhulgas 0,4 kV
maakaabeliini, väljaehitamiseks, paigaldamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks,
asendamiseks ja kasutusse andmiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt Tallinna
notar Evelyn Roots’i poolt 25.09.2013 tõestatud lepingu punktidele 4.1. kuni 4.12. ning lepingu
lisaks olevale plaanile nr 3.
- kande number 7 all – Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)kasuks.
Asjaõigusseaduse § 158(1) järgne tasuta isiklik kasutusõigus tähtajaga kuni hoonestusõiguse
lõppemiseni elektri liitumis- ja jaotuskapi ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks,
hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks talitluse tagamise eesmärgil vastavalt
30.11.2022 lepingu punktidele 3.2. ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaanile. Asub III jao kandest
nr 6 tagapool järgmisel järjekohal.
Hoonestusõiguse IV jaos on järgmised kehtivad kanded:
- kande number 2 all – Hüpoteek summas 29 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood
10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele
hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 4334; 8532; 56832;
69340; AS Alexela Oil (registrikood 10034715) kaasomandiosa kinnistust nr 87639; AS
Alexela Oil (registrikood 10034715) kaasomandiosa kinnistust nr 98303; 119835; 151403; AS
Alexela Oil (registrikood 10034715) kaasomandiosa kinnistust nr 187139; 207607; 243702;
267838; 278802; 338434; 392901; 468036; 586932; 591636; 644440; 654739; 763235;
784034; 794106; 843731; 965004; 1026701;1093304; 1202531; 1464401; 1495602; 1544735;
1657031; 2036105; 2145339; 2159201; 4384903; 11168002; 14228302; 18419201.
- kande number 3 all – Hüpoteek summas 2 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood
10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele
hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 269309; 390906;
994902; 1070039; 1087401; 9056102; 23130601.
Vastavalt hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile 7.1 on kokku lepitud, et hoonestaja
kohustab tasuma omanikule igal aastal hoonestusõiguse tasu kaks tuhat seitsesada
kaheksakümmend üks (2781) Eesti krooni. Lepingu punktides 8.1. ja 8.2 on sätestatud, et
hoonestusõiguse tasu arvutamise aluseks on kinnisasja maa maksustamishind ja maaomanikul
on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt kinnisasja maa maksustamishinna
tõusule maa korralise hindamise tulemusel. Tasu muutmist võib nõuda kõige varem kolme aasta
möödudes hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning uuesti kolme aasta
möödumisel viimasest hoonestusõiguse tasu muutmisest.
Tasu muutmise nõude tagamiseks on kantud hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku
reaalkoormatisega samale järjekohale vastav märge. Tasu on korrigeeritud vastavalt 2001 aasta
maa maksustamishinna muudatusele ja 08.11.2002 kinnistamisavalduse alusel on aastatasu
muudatus (6953.- Eesti krooni maksmise kohustuse tagamiseks) kinnistusraamatusse sisse
kantud 06.05.2003.
Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 vastu võetud määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale
hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (edaspidi määrus) § 11 lõike 3
kohaselt on hoonestusõiguse aastatasu suurus ärimaa sihtotstarbega maa puhul 3% maa
maksustamishinnast. Määruse § 11 lõike 6 kohaselt muutub hoonestusõiguse aastatasu suurus
vastavalt hoonestusõigusega koormatud kinnisasja maksustamishinna muutumisele.
Seoses maa maksustamishinna ja sellega seonduva hoonestusõiguse tasu muudatusega ning
lepingu punktist 8.2 tuleneva etteteatamise kohustusega saatis Transpordiamet 04.06.2026
hoonestajale Alexela AS-ile kirja nr 8-4/26/9757-1, milles teavitas maa maksustamishinna
muudatusest ja tegi ettepaneku muuta hoonestusõiguse lepingus välja toodud hoonestusõiguse
tasu ning sätestada tasu maksmine edaspidi esitatud arve alusel vastavalt kehtivale maa
maksustamishinnale ning võtta lepingust välja hoonestusõiguse tasu ja reaalkoormatise
summad.
Peale läbirääkimisi hoonestaja nõustus lepingu muudatuse ettepanekuga 03.09.2026 e-kirja
teel.
Transpordiamet esitas Kliimaministeeriumile ……… kirjaga nr ………………. taotluse
Kuusalu tee 50 hoonestusõiguse tasu muutmiseks. Transpordiamet palub muuta
hoonestusõiguse lepingu punkte 7.1; 8.2 ja 9.1 ning hoonestusõiguse tasu tagamiseks seatud
reaalkoormatise sisu selliselt, et kinnistusraamatusse ei kanta reaalkoormatise rahalist suurust.
Muus osas jäävad hoonestusõiguse ja reaalkoormatise sisu kehtima muutmata kujul.
Alates 01.01.2024 on Kuusalu tee 50 kinnisasja maa maksustamishind 43 941 eurot ja uus
hoonestusõiguse tasu vastavalt määrusele 1318,23 eurot/aastas (3% maa maksustamishinnast).
Riigivaraseaduse (RVS) § 4 lõike 1 alusel otsustab riigivara käsutamise riigivara valitseja.
RVS § 22 lõike 2 järgi otsustab riigivara valitseja kasutuslepingu ja piiratud asjaõigusega
koormamise lepingu tingimuste muutmise.
Asjaõigusseaduse § 641 kohaselt on nõutav kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja
koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks,
koormamiseks või selle sisu muutmiseks, õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud
kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei
sätesta teisiti.
2. OTSUS
RVS § 4 lõike 1, § 22 lõike 2 ja AÕS § 641 alusel ning tulenevalt Transpordiameti …….. kirjast
nr ………….. otsustan:
2.1. anda nõusolek Harju maakonnas, Kuusalu vallas, Kuusalu alevikus asuva, Kuusalu tee 50
kinnistut (kinnistusraamatu registriosa nr 1985102, katastriüksuse tunnus 35201:004:1620,
sihtotstarve ärimaa 100%, pindala 3973 m2, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV1469)
koormava AS Alexela (registrikood 10015238) kasuks seatud hoonestusõiguse
(kinnistusraamatu registriosa nr 2092902) muutmiseks järgmistel tingimustel:
2.1.1. muuta hoonestusõiguse lepingu punkte 7.1; 8.2 ja 9.1 järgnevalt:
„7.1 Hoonestaja kohustub tasuma alates 01.01.2027 hoonestusõiguse aastatasuna 3% ärimaa
maa maksustamishinnast“.
„8.2 Hoonestusõiguse seadjal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt kinnistu
maa maksustamishinna muutumisele maa korralise hindamise tulemusel. Kui hoonestusõiguse
seadja soovib kasutada oma õigust esitada nõue hoonestusõiguse tasu muutmiseks, peab ta
esitama nõude hoonestajale hiljemalt kolm kuud enne hoonestusõiguse tasu maksmise
järjekordset tähtaega. Hoonestusõiguse tasu muutmist võib nõuda kõige varem kolme aasta
möödudes hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning uuesti kolme aasta
möödumisel viimasest hoonestusõiguse tasu muutmisest. Hoonestusõiguse tasu suurus ei saa
olla väiksem kui 177,74 eurot/aastas.
„9.1 Hoonestaja kohustub maksma omanikule käesoleva lepingu punktis 7.1. nimetatud
aastatasu ettemaksuna järgneva poolaasta eest kahes võrdses osas hiljemalt 01. jaanuariks ja 01.
juuliks. Makse tuleb teha vastavalt Transpordiameti poolt hoonestajale esitatud arve alusel,
arves näidatud kontole.“
2.1.2. muuta hoonestusõiguse tasu tagamiseks seatud reaalkoormatise sisu selliselt, et
kinnistusraamatusse ei kanta reaalkoormatise rahaliste suurust;
2.1.3. hoonestusõiguse lepingu muutmise notaritasu ja riigilõivu tasub Transpordiamet.
3. VAIDLUSTAMISVIIDE
Käskkirja on võimalik vaidlustada halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30
päeva jooksul käskkirja teatavaks tegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt)
…………..
taristuminister
Saata: Transpordiamet, AS Alexela
From: Berit Lekstein - KLIM <[email protected]>
Sent: Mon, 03 Aug 2026 09:03:36 +0000
To: Ene Kõiv <[email protected]>
Subject: RE: AS Alexela HÕ lepingu muutmine
Tere,
Sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punktis 25.3 on märgitud, et pooltel on vajadusel õigus nõuda lepingu muutmist või täiendamist kohtus, kui selline lepingu muutmine tuleneb seadusest. Kui Transpordiamet ei näe hetkel, et antud kinnisasja on vajalik avalikul eesmärgil lähitulevikus, siis arvestades, et antud hoonestusõiguse lõppemiseni on jäänud veel üheksa aastat, võime muuta lepingus ainult tasu punkti vastavalt maa maksustamishinna muutmisele. 2.1.3. võib välja võtta.
Kõike head soovides,
|
|
Berit Lekstein riigivara nõunik | Finantsosakond +372 6264073 | [email protected] Kliimaministeerium | Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn, Eesti |
|
|
Koostöö. Vastutus. Austus. Areng. Tulemuslikkus. |
||
From: Ene Kõiv <[email protected]>
Sent: Wednesday, July 29, 2026 9:37 AM
To: Berit Lekstein - KLIM <[email protected]>
Subject: AS Alexela HÕ lepingu muutmine
|
Tähelepanu!
Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
Tere
Edastan AS Alexela vastuse. Palun teie seisukohta.
Kas on võimalik sõlmida HÕ muutmise leping ilma punktita (TRAMi ettepaneku konteineris eelnõu punkt 2.1.3.), millega soovitakse lisada hoonestusõiguse lepingusse hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise võimalus.
Parimat
Ene Kõiv
maakasutuse juhtivekspert
maade osakond
+372 58542077
Transpordiamet
From: Sandra Salumäe <[email protected]>
Sent: Tuesday, July 28, 2026 11:23 AM
To: Ene Kõiv <[email protected]>;
info transpordiamet <[email protected]>
Cc: Aivar Räim <[email protected]>
Subject: FW: Kiri
Tere
Edastan käesolevaga AS Alexela tagasiside Transpordiameti hoonestusõiguse tasu muutmise eelnõule.
Alexela nõustub hoonestusõiguse tasu muutmisega ning hoonestusõiguse lepingu punktide 7.1, 8.2 ja 9.1 muutmisega ulatuses, mis on vajalik maa maksustamishinna muutuse kajastamiseks.
Alexela ei nõustu aga kavandatava punktiga 2.1.3, millega soovitakse lisada hoonestusõiguse lepingusse hoonestusõiguse ennetähtaegse lõpetamise võimalus.
Hoonestusõigus on seatud 1999. aastal tähtajaga 36 aastat ning tegemist ei ole uue riigivara kasutusse andmisega, vaid olemasoleva hoonestusõiguse tasu muutmisega vastavalt maa maksustamishinna muutusele. Seetõttu puudub Alexela hinnangul alus kohaldada käesolevale muudatusele riigivaraseaduse § 20 lõikest 2 tulenevaid nõudeid, mis reguleerivad riigivara kasutamiseks andmist.
Lisaks ei ole lepingu ennetähtaegse lõpetamise õiguse lisamine seotud hoonestusõiguse tasu muutmise eesmärgiga ning muudab oluliselt poolte algselt kokku lepitud õiguste ja kohustuste tasakaalu. Alexela ja tema õigusjärglased on teinud kinnistul pikaajalisi investeeringuid põhjendatud ootuses, et hoonestusõigus kehtib kokkulepitud tähtajani.
Samuti ei taga kavandatud regulatsioon hoonestaja huvide piisavat kaitset, kuna välistab saamata jäänud tulu hüvitamise ning võimaldab hoonestusõiguse lõpetamist üksnes kuuekuulise etteteatamise tähtajaga.
Eeltoodust tulenevalt palub Alexela jätta eelnõust välja punkt 2.1.3 ning piirduda muudatustega, mis on vajalikud hoonestusõiguse tasu ajakohastamiseks vastavalt maa maksustamishinna muutusele.
Lugupidamisega
Käesolev e-kiri võib sisaldada teavet, mis on konfidentsiaalne või muul viisil kaitstud volitamatu avaldamise vastu. Kui Sa oled käesoleva e-kirja saanud ekslikult, palun teavita sellest saatjat telefoni või e-posti teel ja kustuta e-kiri oma süsteemist ilma seda edastamata või selle koopiaid salvestamata ning ilma selle sisu kellelegi avaldamata. Täiendavat informatsiooni isikuandmete töötlemise kohta annab meie Privaatsuspoliitika. Aitäh Sulle.
|
|
|||||||||
|
|
||||||||||
From:[email protected] <[email protected]>
Sent: Thursday, July 16, 2026 11:22 AM
To: Alexela <[email protected]>; Sandra Salumäe
<[email protected]>
Subject: Kiri
|
Seosed
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiri | 28.07.2026 | 45 | 8-4/26/9757-2 🔒 | Sissetulev kiri | transpordiamet | AS Alexela |