94 5a

945 a

945a

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

2

3

1

5

4

P-3

P-4

P-4

P-4

P-3

l= 20 m

; i= 10%

l=27 m, i=10%

abs. h=34.2 m

abs. h=34.5 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=34.4 m

abs. h=34.2 m

abs. h=34.2 m

abs. h=34.5 m

abs. h=34.2 m

abs. h=34.3 m

abs. h=34.4 m

l= 14 m

; i= 6%

l= 14 m

; i= 6%

l=16,5 m; i=6%

l= 14 m

; i= 6%

3K

3K

4K

4K

4K

4K

4K

3K

3K

3K

3K

3K

3K

3K

Magasin i tn

35 kin nistu

detailplaneerin gus p

laneeritu d Võtm

e tä nav

(K-Projekt A S tö

ö nr 0 9059, ke

htesta tud 2013)

Luku tänav

P-4

abs. h=34.4 m 3K

P-3

P-3

1-KsK

2-KsK

3-VaS

4-VaS

5-VaS

6-Va

7-100Pi

8-Ja

9-VaS

10-Va

12-Ja

13-Re

14-Kb

15-KsK

16-KsK

17-Re

18-VaS

19-VaS

20-Re

21-Hbp

22-KsK

23-KsK

24-VaS

25-Hb

26-88Re/12KsK

29-Re

30-Re

34-VaS

35-VaS

36-100Tm

37-85VaS/12Ja/4KsK

38-El

46-Tm

47-Tm

48-Tm

50-Sa

51-VaS

52-VaS

53-Pi

55-Va

58-Ja

62-Ja

63-Hk

65-Va

66-Va

72-KsK

41-Pä

42-Va

43-Pä 44-Pä

45-Pä

49-Va

54-Pä

56-Va

57-Hk

59-Va

60-Va

64-Va

70-KsK

71-KsK

11-KsK

27-Ja

28-Ja

31-KsK

32-KsK

33-KsK

39-Ja

40-Ja

61-Hk

67-Pp

68-Va

69-Sa

Magasin i tä

nav

P-6

12,5

24 ,0

32,4

38,4

24 ,0

4,5

14 ,7

11 ,4

10 ,1

16 ,2

13,2

5,2

20,2

10,8

10,2

32,4

26,0

11,9

1,9

11,8

3,8

10,0

12,2

11,8

32,4

23,5

13 ,0

2,3

8,6

23,5

35,0

9,5

8,5

9,8

27,8

14,0

1,7

10,0

6,6

6,6

34,0

23,5

12,0

11,9

21,4

10,5

9,3

9,2

23,4

27,5

32,4

24,0

8,1

7,8

0,9

16,4

23,6

24,9

13,0

12,6

9,4

9,9 5,6

16,4

6,7

6,6

10,0

10,5

7,6

22,5

26,5

22,5

19,4

2,0

8,6

3,5

8,2

22,5

14,2

22,5

27,5

8,5

3,0

4,5

3,0 6,0

3,0

3,0

3, 0

50 ,0

abs. h=24.20

abs. h=24.20

abs. h=24.20

abs. h=24.20

1

1

TINGMÄRGID

S

N

W E

KATASTRIÜKSUSE PIIR

PLANEERINGUALA PIIR

KÜLGNEV DETAILPLANEERING

NAABERHOONE

KULTUURIMÄLESTISE KAITSEVÖÖND (Tallinna Tiisikushaigla hoone, 1926. a., reg nr 8778)

MÄRKUSED: * Ehitusprojektis võib maa-aluse hoonestusala asukohta krundipiires muuta sõltuvalt projekteeritud hoonete asukohast ja kujust tingimusel, et lubatud maa-alune ehitisealune pind ei ületa detailplaneeringus lubatut. * Planeeritud hoonetesse tuleb ette näha varjend arvestades hoone ehitusprojekti koostamise ajal varjenditele esitatavaid nõudeid. Varjendi varuväljapääs võib ulatuda üle detailplaneeringus määratud hoonestusala ning võib ületada maa-aluse hooneosa ehitisealust pinda. * Planeeritud ala asub AKTSIASELTSi TALLINNA VESI kloorilao ohualas.

* Puittaimestiku haljastusliku hinnangu koostas Keskkonnabüroo Grün-E OÜ veebruaris 2024. * Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on illustratiivne ning täpsustub ehitusprojektis. * Kruntide pos 4 ja pos 5 liitmisel ei ole vaja tulemüüri rajada. * Alale rajatavad laste mänguväljakud ja virgestus- ning puhkealad on kruntide pos 1-5 ühiskasutuseks.

OLEMASOLEV AUTOLIIKLUSE ALA

OLEMASOLEV KERGLIIKLUSE ALA

PLANEERITUD VÕIMALIK SEGALIIKLUSE ALA

MOODUSTATAVA KRUNDI PIIR

PLANEERITUD HALJASALA

PLANEERITUD MAA-ALUSE KORRUSE PEALNE KATUSEHALJASTUS

PLANEERITUD MAA-ALUNE HOONESTUSALA

PLANEERITUD MAAPEALNE HOONESTUSALA

3K/4K PLANEERITUD KORRUSELISUS

SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

HOONE- ALUNE PIND

MEETRITES KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS n

ARV KRUNDIL HOONETE

n

KRUNDI EHITUSÕIGUS

1

MAA-ALUNE MAAPEALNEHOONEALUNE PIND -

PLANEERITUD PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES

PLANEERITUD PARKIMISKOHTADE ARV HOONES

KRUNDI POSITSIOONI NUMBER

ÄRIPINNADÄ

AUTODE VÕIMALIK JUURDEPÄÄS KRUNDILE

JALAKÄIJATE VÕIMALIK JUURDEPÄÄS HOONELE

PLANEERITUD KALDPIND / PANDUS

AUTODE VÕIMALIK SISSEPÄÄS MAA-ALUSESSE PARKLASSE

PLANEERITUD TUGIMÜÜR JA PIIRE

PLANEERITUD AUTOLIIKLUSE ALA VÕIMALIK ASUKOHT

PLANEERITUD VÕIMALIK JALGRADA

PLANEERITUD KÕRGHALJASTUS

PARKIMISKOHTADE ARVP-0

PLANEERITUD LASTE MÄNGUVÄLJAK

PLANEERITUD MADALHALJASTUS

PLANEERITUD KONTEINERHALJASTUS

SORTEERITUD JÄÄTMETE KOGUMISPAIK / JÄÄTMEMAJASJ

LIKVIDEERITAV OBJEKT

LIKVIDEERITAV HALJASTUS

m²

1 EK 100%

10,5 m 3/-1

1430 2190

4*

5322 26 -

m²

2 EK 100%

15 m 4/-1

1500 2580

5*

4995 38 -

m²

3 EK 100%

15 m 4/-1

2100 3600

6*

6519 51 -

m²

4 EK 100%

15 m 4/-1

1700 3220

7*

5696 40 -

m²

5 Ä≤5% / EK≥95%

10,5 m 3/-1

600 720

3*

1333 10 -

AVALIKUKS KASUTAMISEKS MÄÄRATUD ALA

JUURDEPÄÄSUSERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

abs. h=00.00 PLANEERITUD HOONE ABSOLUUTKÕRGUS

KULTUURIMÄLESTIS (SISELINNA KALMISTU)

PLANEERITUD KÜNNIS

ÜLDISED ARHITEKTUURINÕUDED · Hoonestus projekteerida valdavalt kolmekorruseline. Planeeringuala kagupoolsesse ossa

kavandatud hoonetele võib ehitada tänava äärde osaliselt neljanda korruse. Neljas korrus, mis teenib arhitektuurse ilme mitmekesistamise huve, ei tohi olla suurem kui 50% täiskorruse pinnast.

· Hoonestus kavandada nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad.

· Hoonestuse projekteerimisel lähtuda võimalusel põhimõttest, et hoonete otsaseinte vahe oleks ≥ hoone otsaseina (otsaseina kõrguseks loetakse otsaseina kõrgust konkreetses hooneosas) kõrgusega ning hoonete pikemate külgede vahe oleks ≥ kahekordse hoonekõrgusega.

· Hoonetele projekteerida ühekaldeline katus, katusekaldega 10-20%. · Välisviimistluses kasutada Veerenni miljööala lähedusse sobivaid naturaalseid materjale - puit,

paekivi, krohv, katusekattena valtsitud plekk. · Pos 1 hoonete kalmistupoolsetele fassaadidele mitte kavandada suuri klaaspindu. · Pos 4 planeeritud edelapoolsete hoonete edelapoolsetele külgedele kavandada minimaalselt

aknaid, arvestades eluruumide projekteerimisel Eesti standardis EVS-EN 17037:2019+A1:2021 sätestatud nõuetega.

· Jäätmemajade lõplik paigutus ja kujundus tuleb määrata ehitusprojektis. · Krundile pos 5 kavandada kahest eraldiseisvast maapealsest hooneosast koosnev hoone. Pikk,

perimetraalne hoonestus ei ole lubatud. · Tagada insolatsioonitingimused vastavalt Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 2020.aasta

veebruari juhendile. · Päikesepaneele võib paigutada hoonete katusele. Võib ka kasutada päikesepatareina toimivaid

ehitusmaterjale: katusekattena või fassaadiviimistluses.

Riigikaitse vajadustest tulenevad nõuded: · Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoone projekteerimise ajal Kaitseministeeriumi

kasutuses, võib Magasini 31b (pos 5) krundile planeeritud korterelamu kolmandale korrusele projekteerida maksimaalselt 4 korterit.

· Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoonete projekteerimise ajal Kaitseministeeriumi kasutuses tuleb pos 4 projekteeritavate korterelamute III ja IV korrusele projekteerida edela poole võimalikult vähe kortereid ning võimalusel vältida akendest otsevaadet Magasini 31a // Õilme tn 6 kinnistule.

· Hoonete projekteerimisel on soovitav teha Kaitseministeeriumiga koostööd võimalikult varajases staadiumis.

· Pos 4 ja pos 5 hoonete ehitusprojektid kooskõlastada Kaitseministeeriumiga, juhul kui projekteerimise ajal on Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu endiselt Kaitseministeeriumi kasutuses.

m²

6 L

_ _

_ _

_

47 - -

m²

7 L

_ _

_ _

_

556 - -

PLANEERITUD TRAFOALAJAAM

TEHNOVÕRGUSERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

PLANEERITUD KERGLIIKLUSE ALA VÕIMALIK ASUKOHT

* sh. 2 jäätmemaja

* sh. 2 jäätmemaja

* sh. 2 jäätmemaja

* sh. 2 jäätmemaja ja alajaam

* sh. jäätmemaja

SV: Tehnovõrguservituudi seadmise vajadus võrgu valdajate kasuks: · Magasini tn 35 kinnistule, vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks ja teenindamiseks koridoride

laiusega 4 m, kaablikanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m välisseinast mõlemale poole, kaablikanalisatsioonikaevu ehitamiseks ja teenindamiseks kaitsetsooni ulatuses 2 m, MP ja KP kaablikoridoride ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole, sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m välisseinast mõlemale poole.

· Kodu tänav kinnistule, vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks ja teenindamiseks koridoride laiusega 4-5 m, sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m välisseinast mõlemale poole, soojustorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole, MP ja KP kaablikoridoride ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole.

NAABERPLANEERINGUTES PLANEERITUD AUTOLIIKLUSE ALA

NAABERPLANEERINGUTES PLANEERITUD KERGLIIKLUSE ALA

TULEMÜÜRI VAJADUS

RIIGIKAITSELISE EHITISE PIIRANGUVÖÖND (Magasini linnak)

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis:

Geoalus: Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

Asendiplaanilise ja võimaliku mahulise lahenduse autor:

11211_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 14.08.2026

Kõrgussüsteem:

K-Projekt Aktsiaselts Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti tel +372 626 4100 [email protected] reg kood 12203754

Koordinaatsüsteem:

11211

Magasini tn 31 ja Magasini tn 31b kinnistute detailplaneering

Tallinn, Kesklinn

DP

Põhijoonis

DP-2 1:500

Juhataja R. Annusver

Projektijuht A. Jürimets

Konsultant Ü. Kadak

Planeerija M. Mustkivi

A GEO OÜ 24002 02.2024

EH2000 L-EST 97

arhitektid Maarja Elm ja Sten Ader SKAD arhitektid OÜ

VÄHEMALT KOLMEKORRUSELINE MITME KORTERIGA ELAMUEK

PLANEERITUD JALGRATASTE HOIUKOHAD

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu poolt 29.07.2025 korraldusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/200-100 parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvutamise baasväärtus on tsooni vahemiku suurim parkimiskohtade arv. Normi muutmise argumendid alal vastavalt Tallinna parkimisnormatiivi lisale 2:

· Ühistranspordi kättesaadavus 400 m - 25% tsoonis kehtivast normist. Lõplik parkimiskohtade arv ja asukoht täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt hetkel kehtivale normile ja võimalikele muutmise argumentidele. Planeeringus on parkimiskohad kavandatud hoone mahtu maa-alusesse parklasse. Kuna parkimiskohtade arv ei ületa 250, on vajalik üks juurdepääs. Sujuvama liikluskorralduse tagamiseks võib ehitusprojekti koostamisel kaaluda ka kahe juurdepääsu rajamist, kui see on ruumiliselt ja funktsionaalselt otstarbekas. Teede, parkimise ja tänavahaljastuse lahendus ning kruntide juurdepääsud ja parkimislahendus täpsustatakse ehitusprojektis.

Parkimiskohtade kontrollarvutus

RESTAUREERITAV PAEKIVIMÜÜR

REKONSTRUEERITAV PAEKIVIMÜÜR

Rekonstrueeritav paekivimüür

Restaureeritav paekivimüür

PLANEERITUD PIIRDEAED KRUNDIPIIRIL

Planeeritud piirdeaed on ettenähtud rajada krundipiirile kuid on joonise parema loetavuse huvides näidatud piiri kõrvale

m²

8 L

_ _

_ _

_

1315 - -

PLANEERITUD MADAL HEKK VÕI KUNI 0,5 m KÕRGUNE MÜÜR

SÄILIV III KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

SÄILIV II KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

SÄILIV IV KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

0

0

0

PLANEERITUD PUHKE- JA VIRGESTUSALADE VÕIMALIK ASUKOHT

Planeeritud teeotsad jäätmekonteinerite tühjendamiseks

Planeeritud teeotsad jäätmekonteinerite tühjendamiseks

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSE ALA

AJALOOMÄLESTISENA RIIKLIKU KAITSE ALL OLEVA SISELINNA KALMISTU KAITSEVÖÖND (50 m, reg nr 1238)

Linnaruumiline lõige vt LISA 8.3

KÖITE SISUKORD

I SELETUSKIRI ........................................................................................ 4

1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS .................................. 4

2 LINNAEHITUSLIKUD SEOSED JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID .... 4

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused ...................................................... 4

2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid ................................................... 4

3 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................. 5

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus ................................................................. 5

3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted .. 5

3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja maaüksuste

koormusnäitajad ........................................................................................ 6

3.4 Haljastuse kavandamise põhimõtted ............................................................. 9

3.4.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus ............................................. 10

3.5 Jäätmehoolduse põhimõtted ....................................................................... 12

4 TÄNAVATE JA TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED ......... 12

4.1 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................. 12

4.2 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted ....................................................... 14

4.2.1 Veevarustus ja kanalisatsioon ................................................................ 15 4.2.2 Elektrivarustus ja tänavavalgustus ......................................................... 18 4.2.3 Sidevarustus ....................................................................................... 20 4.2.4 Soojusvarustus .................................................................................... 20 4.2.5 Jahutusvarustus .................................................................................. 21 4.2.6 Gaasivarustus ..................................................................................... 22

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED ..................................... 22

5.1 Kehtivad kitsendused ................................................................................. 22

5.2 Planeeritud kitsendused ............................................................................. 23

5.2.1 Avalik kasutus ..................................................................................... 23 5.2.2 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutuse vajadus

........................................................................................................ 23 5.2.3 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks .......... 23

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ......... 25

6.1 Täiendava koostöö vajadus ......................................................................... 25

6.2 Täiendavate uuringute vajadus ................................................................... 25

6.3 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded ........................................................ 25

6.4 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded ............................................................ 26

6.5 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded ............................... 26

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

2 / 37

6.6 Nõuded jalgrattaste parkimise- ja hoiuruumide projekteerimiseks ................... 27

6.7 Nõuded avaliku ruumi projekteerimiseks ...................................................... 27

6.8 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks ............................... 28

6.8.1 Muinsuskaitse eritingimustest tulevad nõuded ......................................... 28 6.8.2 Liikluskorralduse alased nõuded ............................................................. 28 6.8.3 Keskkonnaalased nõuded ...................................................................... 28 6.8.4 Üldised nõuded ehitustööde korraldamiseks: ........................................... 29 6.8.5 Tuleohutusnõuded ............................................................................... 29 6.8.6 Ettepanek piiride korrastamiseks ........................................................... 30 6.8.7 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas... 30

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE ..................................... 32

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele ...................................................... 32

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele,

avalikele huvidele ja väärtustele ................................................................. 33

7.3 Vastavus Tallinna üldplaneeringule .............................................................. 33

7.4 Üldplaneeringu muutmise põhjendused ........................................................ 33

7.5 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele................................... 33

7.6 Vastavus lähtedokumenditele ...................................................................... 35

7.6.1 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50

„Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ning

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26

„Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise

juhend“ ............................................................................................. 35 7.6.2 Vastavus Tallinna veebilehel avaldatud „Ruumi otsese päikesevalguse

(insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“ ......................................... 35 7.6.3 Vastavus siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ ............................ 35 7.6.4 Vastavus Eesti Standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine.

Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ ................... 35 7.6.5 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise

tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja

arenduskohustus” ............................................................................... 36 7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“ ............................................................ 36 7.6.7 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldusele nr 723 „Tallinna

parkimisnormatiiv“ .............................................................................. 36 7.6.8 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva

müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise

meetodid“ ja mürauuringus antud soovitustele ....................................... 36 7.6.9 Vastavus haljastuse hinnangus antud soovitustele ................................... 36 7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele ................................................... 36 7.6.11 Vastavus võrguvaldajate väljastatud tehnilistele tingimustele ..................... 37

7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga ................................. 37

7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine ..................................... 37

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine ............ 37

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

3 / 37

II JOONISED

1. Asukohaskeem DP-1

2. Põhijoonis DP-2

3. Tehnovõrkude koondplaan DP-3

4. Liikluskorraldus DP-4

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

4 / 37

I SELETUSKIRI

1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS

Planeeritud ala asub Kesklinnas Veerenni asumis. Planeeringuala piirneb Veerenni

miljööväärtusliku alaga.

Planeeritud maa-ala suurus on ~2,79 ha.

2 LINNAEHITUSLIKUD SEOSED JA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRGID

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused

Planeeringuala asub Magasini ja Tehnika tänava vahelisel alal. Kruntidel paiknevad

suhteliselt amortiseerunud ja linnavalitsuse hinnangul kesklinna sobimatud hooned –

töökojad, administratiiv hoone, ladu, läbipääsupunkt, garaažid, trafoalajaam, kaarhall

ning remondihoone.

Hooned on plaanis lammutada, nende asemele kavandatakse sobiva suuruse ja

otstarbega hooned. Juurdepääs kruntidele on Magasini tänavalt.

2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid

Planeeringu koostamise eesmärk vastavalt algatamise korraldusele oli moodustada

Magasini tn 31 kinnistust neli elamumaa sihtotstarbega krunti ning määrata

moodustatavatele kruntidele kasutamise tingimused ning ehitusõigus kuni

kolmeteistkümne kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega mitme korteriga elamu

ehitamiseks. Magasini tn 31 b kinnistust moodustada üks äri- ja elamumaa

sihtotstarbega krunt, millele määrata kasutamise tingimused ja ehitusõigus ühe kuni 3

maapealse ja ühe maa-aluse korrusega ärihoone või mitme korteriga elamu ehitamiseks.

Planeeringus tehakse ettepanek muuta Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr

3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohane liiklusala planeeritava ala piires

korruselamute alaks.

Planeeringu koostamisel on täpsustunud moodustatavate kruntide arv transpordimaa

sihtotstarbega kruntide osas. Tänavamaa korrastamiseks on moodustatud kokku 3

transpordimaa sihtotstarbega krunti.

Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid on:

• Tihendada linna keskust ja lisada piirkonda linnaliselt aktiivset avalikku ruumi,

kavandada praegu valdavalt mitmesuguste remonditöökodade ja ladudena

kasutuses olev ala polüfunktsionaalseks, korrastatud ja naaberaladega seostatud

elavaks linnakeskuse osaks;

• Luua võimalikult kvaliteetne elukeskkond ning linnaehitusliku terviku loomiseks

siduda planeeritud elamuala ümbritseva ja varem planeeritud keskkonnaga;

• Kavandada ühendused olemasoleva miljööalaga ja vangla territooriumile

planeeritud hoonestusega;

• Kavandada hoonestus nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad;

• Kavandada parkimiskohad maa-alusele korrusele ühtse parklana, et maapealne

ala jääks jalakäijate kasutada;

• Kavandada suure rekreatsioonialaga kvaliteetne elukeskkond;

• Luua jalakäijatele turvalised liikumistingimused;

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

5 / 37

• Kavandada hoonestus, mida on võimalik etapiviisil ehitada.

3 PLANEERINGUS KAVANDATU

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus

Detailplaneeringus on kavandatud liitmise ja jagamise teel moodustada Magasini tn 31 ja

31b kinnistutest kaheksa krunti.

Planeeritud kruntide pos 1-4 sihtotstarbeks on määratud elamumaa ning kruntidele on

kavandatud ehitusõigus kolmteist kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega elamute

ehitamiseks, krundi pos 5 sihtotstarbeks on määratud äri- ja elamumaa ning krundile on

kavandatud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoonete

ehitamiseks. Kruntide pos 6-8 kasutamise sihtotstarbeks on määratud transpordimaa.

3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse

kavandamise põhimõtted

Planeeringulahenduse koostamisel on SKAD arhitektid OÜ arhitektid lähtunud järgmistest

printsiipidest:

• Luua kvaliteetne elukeskkond ning siduda planeeritud elamuala ümbritseva ja

varem planeeritud keskkonnaga.

• Hoonestus on kavandatud nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad. Selline

privaatsete õuealadega perimeetriline hoonestusviis on omane kogu lähiala

hoonestusele.

• Linnaehitusliku terviku loomiseks on Siselinna kalmistu poolne hoonestusala

kavandatud järgides Magasini tn 29 ja Magasini tn 35 kruntidele (praegu Võtme tn

kinnistud) kavandatud ehitusjoont.

• Pos 4 hoonestusala on kavandatud paralleelsena Õilme tn 6 kinnistu

detailplaneeringus kavandatud hoonestusega.

• Pos 5 hoonestusala on kavandatud paralleelsena Luku tänavaga.

• Kõikidel kavandatud kruntidel on erinevate hoonestusvõimaluste kaalumiseks

hoonestusala määratud oluliselt suurem lubatud hoonealusest pinnast.

• Krunte pos 1-5 võib omavahel liita, liitmisel liituvad ka ehitusõigused.

o Kruntide pos 4 ja pos 5 liitmisel liituvad ka ehitusõigused, v.a

ärifunktsiooniks kavandatud brutopindala.

• Kavandatud on valdavalt kolmekorruseline hoonestus. Planeeringuala

kagupoolsesse ossa kavandatud hoonetele on antud võimalus ka osaliselt neljanda

korruse ehitamiseks. Neljanda korruse pind on väiksem (mitte üle 50% korruse

pinnast) ja teenib arhitektuurse ilme mitmekesistamise huve. Tänavapoolse

neljakorruselise hooneosa kõrgus väheneb õuesuunas kolmekorruseliseks.

• Autode parkimiskohad on planeeritud valdavalt maa-alusele korrusele ühtse

parklana. Parklast on pääsud elamutesse ning pääsude juurde on kavandatud

panipaigad kõikidele korteritele.

• Tagamaks kalmisturahu hoidmist on krundil pos 1 aktiivne õuekasutus

kavandatud hoonetest edelasse, kuhu on kavandatud nii sissepääsud kui ka

mänguväljakud ja puhkealad. Kalmistupoolsele küljele nähakse lisaks

olemasolevale haljastusele ette täiendava kõrghaljastuse rajamine.

• Kvartalile on kujundatud haljastatav telg, mis ühendab elamuala tervikuks ja loob

põneva poolavaliku ruumi (keskkonna). Maapinna suhtes ligikaudu 0,8 m võrra

kõrgemale tõstetava planeeritud maapealse hoonestusala hoonete vahelisele alale

jäävale katusele rajatakse haljasala koos mänguplatside ja puhkekohtadega.

Tõstetava osa välisperimeetrile võib rajada piirdeaia.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

6 / 37

• Olemasoleva müüri likvideerimisel rajada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31

kinnistu ühise piiri ulatuses piirdeaed, mis on analoogse kujundusega Magasini tn

29 kinnistu piiril oleva piirdeaiaga.

• Privaatsemad krundiosad võib kõigile avatud puhke- ja mängualadest madala

piirde (kuni 0,5 m kõrgune) või haljastusega eraldada.

3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja

maaüksuste koormusnäitajad

Hoonestustihedus planeeringualal on: 0,8

Hoonestustihedus planeeringualal koos kaetud pandusega pos 1 on: 0,81

Pos 1 Lingi tn 8 // Võtme tn 13

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 4 (sh 2 jäätmemaja)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

1430 m2 (maapealne; sh 230 m2 kaetud

panduse rajamiseks)

2190 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 10,5 m

Hoonete absoluutkõrgus 34,50 m

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt läbi kruntide pos 2 ja pos 3 ning Võtme tänavalt;

• jalakäijatele Magasini tänavalt läbi kruntide pos 2 ja pos 3 ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse ning hoovialale.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Kortereid on kavandatud kuni 38, brutopinda korteri kohta on arvestatud vähemalt

85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 0,6.

Pos 2 Lingi tn 6 // Võtme tn 9 // 11

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 5 (sh 2 jäätmemaja)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

1500 m2 (maapealne)

2580 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 15 m

Hoonete absoluutkõrgus 38,40 m

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

7 / 37

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt läbi krundi pos 3 ning Võtme tänavalt läbi krundi

pos 1;

• jalakäijatele Magasini tänavalt läbi krundi pos 3 ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse ja maa peale.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Kortereid on kavandatud kuni 55, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on

arvestatud vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 0,9.

Pos 3 Lingi tn 2 // 4 // Võtme tn 5 // 7

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 6 (sh 2 jäätmemaja)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

2100 m2 (maapealne)

3600 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 15 m

Hoonete absoluutkõrgus 38,40 m

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt ja Võtme tänavalt läbi kruntide pos 1 ja pos 2;

• jalakäijatele Magasini tänavalt ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse ning külaliste kohad

maa peale.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Kortereid on plaanitud kuni 75, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on arvestatud

vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 1,0.

Pos 4 Magasini tn 31 // 33 // Võtme tn 1 //

3

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 7 (sh 2 jäätmemaja ja alajaam)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

1700 m2 (maapealne)

3220 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 15 m

Hoonete absoluutkõrgus 38,40 m

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

8 / 37

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt läbi krundi pos 3 ning Võtme tänavalt läbi kruntide

pos 1, pos 2 ja pos 3;

• jalakäijatele Magasini tänavalt läbi kruntide pos 2 ja pos 3 ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krunti läbib avalikuks kasutamiseks määratud kõnnitee laiusega 4 meetrit.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused. Kui pos 4 ja 5

liidetakse, ei ole vaja kinnistute vahele tulemüüri rajada.

Ärifunktsiooni maksimaalne võimalik brutopindala kruntide pos 4 ja 5 liitmisel ei suurene.

Kortereid on plaanitud kuni 58, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on arvestatud

vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 0,9.

Pos 5 Luku tn 1 // 3

Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa ≤ 5%/ elamumaa ≥ 95%

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 3 (sh jäätmemaja*)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

600 m2 (maapealne)

720 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 10,5 m

Hoonete absoluutkõrgus 34,40 m

Ehitiste kasutamise otstarve: elamu- ja ärihoone, milles võib olla büroo, teenindus- vms

ruumid.

*jäätmemajale tuleb leida linnaehituslikult sobiv asukoht.

Juurdepääs hoonesse on kavandatud Luku tänavalt, maa-alusesse parklasse Magasini

tänavalt läbi kruntide pos 3 ja pos 4.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav, sh ka sinna rajatavad

mänguväljakud.

Kortereid on planeeritud kuni 14, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on

arvestatud vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus krundil on 1,0.

Krundid pos 5 ja pos 4 võib liita. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Ärifunktsiooni maksimaalne võimalik brutopindala kruntide liitmisel ei suurene. Kui

krundid liidetakse, ei ole vaja tulemüüri rajada.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

9 / 37

Pos 6 Luku tänav T1

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: -

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

-

Hoone suurim lubatud kõrgus: -

Hoonete absoluutkõrgus -

Krunt on kavandatud Luku tänava äärde ühtlase laiusega kõnnitee rajamiseks. Krundi

võib liita külgneva tänavamaa krundiga.

Pos 7 Magasini tänav T2

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: -

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

-

Hoone suurim lubatud kõrgus: -

Hoonete absoluutkõrgus -

Krunt on kavandatud Õilme tänava äärde kõnnitee rajamiseks. Krundi võib liita külgneva

tänavamaa krundiga.

Pos 8 Võtme tänav T2

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: -

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

-

Hoone suurim lubatud kõrgus: -

Hoonete absoluutkõrgus -

Krunt on kavandatud Võtme tänava äärde kõnnitee ja avalikult kaustatavate

parkimiskohtade rajamiseks.

Omanikevahelise kokkuleppe saavutamisel võib nihutada kinnistupiiri Magasini tn 31 ja

Magasini tn 35 kinnistute (praegu Võtme tänav T1 kinnistu) vahel eesmärgil vormistada

ühtlase laiusega teemaa krunt (pos 2 ning Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringus vastavalt pos 14 vahel).

3.4 Haljastuse kavandamise põhimõtted

Planeeringukontseptsiooni kujundamisel on haljastusel keskne roll. Kavandatud haljastus

jaguneb maa-aluse parkla pealseks ning maaga ühenduses olevaks haljasalaks, mis

moodustab visuaalselt ühtse terviku. Parklapealsele alale rajatavast haljasalast on

suurem osa inimestele vabalt kasutatav. Vahetult hoonete ümber on kavandatud

privaatsemad haljasalad, mille markeerimiseks võib rajada kas madala heki või kuni

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

10 / 37

0,5 m kõrguse piirdeaia. Hoonetevaheline ala on planeeritud autovabana ning on tänu

sellele ka turvaline. Hoonete vahele kujundatav haljasala on planeeritud liigendada

jalgradadega, kõrg- ning madalhaljastusega. Kõrghaljastus rajatakse alale, kus ei ole

maa-aluseid ehitisi, parklapealsele alale istutatakse põõsaste gruppe või

konteinerhaljastust.

Planeeritud alal on maaga ühenduses olev haljastuse osakaal 33%, lisaks on maa-aluse

parkla pealse katusehaljastus 18%.

3.4.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus

Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude selgitamiseks vajalik haljastuse

ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määrusele nr 2

„Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“.

Asendusistutuste arvutustes on lähtutud järgmisest valemist:

= ++

3

321 *

kkk D haljastuse ühik,

kus D – raiutava puu rinnasläbimõõt, mitme puu puhul läbimõõtude summa, cm;

k1 – raiutava puuliigi koefitsient;

k2 – raiutava puu seisukorra koefitsient;

k3 – raiepõhjuse koefitsient.

L ik

v id

e e r it

a v a

p u

u n

r

P u

u l

ii k

L ii

g i

k o e fi

ts ie

n t

k 1

T ü

v e d

ia m

e e te

r

V õ i

d ia

m e e tr

it e

s u

m m

a ( c m

) D

V ä ä r tu

s k la

s s

S e is

u k o

r r a

k o e fi

ts ie

n t

k 2

R a ie

p õ h

ju s e

k o e fi

ts ie

n t

k 3

H a lj

a s tu

s e ü

h ik

L ik

v id

e e r im

is e

p õ h

ju s

Pos 1

32 kuldkask 0,5 39 IV 0,2 0,5 16

Jääb

hoonestusalale

lähemale kui 5m

33 kuldkask 0,5 49 IV 0,2 0,5 20 Jääb autoliikluse

alasse

36 harilik toomingas V 0,5 ei

arvutata

Jääb

kergliiklustee

alasse

37

saarvaher

harilik jalakas

kuldkask

V 0,5 ei

arvutata

Uushaljastus

Kokku: 36

Pos 2

34 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

kergliiklustee

alasse

35 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

kergliiklustee

alasse

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

11 / 37

Kokku: 0

Pos 3

28 harilik jalakas 1 42 IV 0,2 0,5 24

Jääb

kergliiklustee

alasse

29 raagremmelgas V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalale

lähemale kui 5m

30 raagremmelgas V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

31 kuldkask 0,5 40 IV 0,2 0,5 16 Jääb

hoonestusalasse

Kokku: 40

Pos 4

6 harilik vaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb kergliikluse

alasse

14 kibuvits V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

19 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

21

hariliku haava

sammasjas

kultivar

V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

22 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

23 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

25 harilik haab V 0,5 ei

arvutata

Jääb kergliikluse

alasse

26 raagremmelgas

kuldkask V 0,5

ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse/

kergliiklusealass

e

Kokku: 0

Pos 5

1 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb kergliikluse

alasse

2 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

3 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

4 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

5 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb rajatava

kergliikluse

alasse

10 harilik vaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

12 / 37

20 raagremmelgas V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

24 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

Kokku: 0

KOKKU: 76

Planeeringus kavandatud hoonete ehitamiseks tuleb likvideerida 16 ja teede ehitamiseks

tuleb likvideerida 10 puud või puuderühma. Neist 4 kuuluvad IV ja 22 V väärtusklassi.

Avalike teede rajamise tõttu likvideeritavad puud ei kuulu asendamisele.

Maksimaalne asendusistutuse arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute arv on 76.

Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja see arv võib lahenduse

täpsustamisel järgnevates projekteerimisstaadiumites muutuda. Lõplik

kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute arv saadakse raieloa menetlemise käigus

pärast ehitusloa väljaandmist.

Asendusistutuse arvutamisel aluseks olnud haljastuse hinnang asub lisas 4.1.

3.5 Jäätmehoolduse põhimõtted

Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda jäätmeseadusest ja Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.

Vastavalt jäätmeseadusele tuleb jäätmete kogumisel ja hoidmisel jäätmed nende

tekkekohas paigutada liikide kaupa eraldi mahutitesse või selleks ettenähtud kohtadesse.

Ohtlikud jäätmed koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse. Ehitamisel tekkivate

jäätmete käitlemiseks peab omama jäätmeluba või tuleb sõlmida prügiveo leping

vastavat litsentsi omava firmaga.

Jäätmemahutite asukohad ja arv täpsustatakse ehitusprojektis.

4 TÄNAVATE JA TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE

PÕHIMÕTTED

4.1 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Planeeritud ala asub kesklinnas Magasini tänava ääres.

Vastavalt Tallinna tänavate liigitusele on Magasini tänav kõrvaltänav.

Juurdepääs nii autodele kui ka jalakäijatele on planeeritud Magasini tänavalt ja

Magasini tn 35 kinnistu detailplaneeringus kavandatud avalikuks kasutamiseks määratud

kvartalisiseselt tänavalt (Võtme tänav).

Magasini ja Luku tänava kergliiklustee on mõeldud nii jalakäijatele kui ka rattasõitjatele,

pakkudes turvalist ja mugavat liikumiskeskkonda mõlemale.

Ühistransport on korraldatud bussidega, lähimad peatused on Õilme peatus ja Varre

peatus Veerenni tänaval ning Veskiposti peatus Tehnika tänaval.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

13 / 37

Parkimiskohtade vajaduse arvutus

Pos

nr

Ehitise

otstarve

Norm. arvutus

alal, kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtad

e arv

Planeeringus

ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Planeeritud

korterelamu

3300/125=26,4 26

26

2 Planeeritud

korterelamu

4730/125=37,84 38 38

3 Planeeritud

korterelamu

6420/125=51,4 51 51

4 Planeeritud

korterelamu

4950/125=39,6 40 40

5 Planeeritud

äriruumidega

korterelamu

1300/125=10,4

10 10

Planeeritud maa-alal kokku: 165 165

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu poolt 29.07.2025

korraldusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/200-100

parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvutamise baasväärtus on tsooni vahemiku suurim

parkimiskohtade arv.

Normi muutmise argumendid alal vastavalt Tallinna parkimisnormatiivi lisale 2:

• Ühistranspordi kättesaadavus 400 m - 25% tsoonis kehtivast normist.

Lõplik parkimiskohtade arv ja asukoht täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt hetkel

kehtivale normile ja võimalikele muutmise argumentidele.

Planeeringus on parkimiskohad kavandatud hoone mahtu maa-alusesse parklasse. Kuna

parkimiskohtade arv ei ületa 250, on vajalik üks juurdepääs. Sujuvama liikluskorralduse

tagamiseks võib ehitusprojekti koostamisel kaaluda ka kahe juurdepääsu rajamist, kui

see on ruumiliselt ja funktsionaalselt otstarbekas.

Teede, parkimise ja tänavahaljastuse lahendus ning kruntide juurdepääsud ja

parkimislahendus täpsustatakse ehitusprojektis, vt ka peatükk 6.5 Haljastuse

projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded ja peatükk 6.8.2 Liikluskorralduse alased

nõuded.

Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutus

Pos nr

Ehitise otstarve Norm. arvutus alal, kus normi rakendatakse

Normatiivne laadimistaristu arv

Planeeringus ettenähtud laadimistaristu arv krundil

1 Planeeritud korterelamu

26/5=5,2 5 5

2 Planeeritud korterelamu

38/5=7,6 8 8

3 Planeeritud korterelamu

51/5=10,2

10 10

4 Planeeritud korterelamu

40/5=8 8 8

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

14 / 37

5 Planeeritud

äriruumid, korterid

10/5=2

2

2

Planeeritud maa-alal kokku: 33 33

Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Ehitusseadustiku

§ 651. Elektriautode laadimistaristu rajamisel võivad laadimispunktid paikneda ka iga

kahe parkimiskoha kohta, kui üks laadimispunkt võimaldab korraga kahe auto laadimist.

Laadimispunktide valmidus rajatakse normatiivsetele parkimiskohtadele. Elektriauto

laadimistaristu rajamise vajadus täpsustatakse ehitusprojektis arvestades

Ehitusseadustiku § 651.

Jalgrataste parkimiskohtade kontrollarvutus Pos nr

Ehitise otstarve Norm. arvutus alal, kus normi

rakendatakse

Normatiivne parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv krundil

1 Planeeritud

korterelamu

38x1 38 38

2 Planeeritud korterelamu

55x1 55 55

3 Planeeritud korterelamu

83x1

83 83

4 Planeeritud korterelamu

64x1 64 64

5 Planeeritud äriruumid,

korterid

1

14x1

15

15

Planeeritud maa-alal kokku: 255 255

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Tallinna

Linnavalitsuse 11.10.2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna

rattastrateegia 2018-2028. Arvestatud on üks jalgratta parkimiskoht korteri kohta.

Strateegia kohaselt on lubatud esialgu alale planeerida vähem jalgratta parkimiskohti

ning jätta võimalus vajadusel kohti juurde luua. Jalgrataste pikaajaline parkimine on ette

nähtud hoonesse. Lühiajalised parkimiskohad on ette nähtud hoonete sissepääsude

lähedusse. Rattaparklate põhimõtteline asukoht vt joonis DP-2 Põhijoonis, täpne asukoht

ja arv täpsustatakse ehitusprojektis.

4.2 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis

tehnovõrkude valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Kui samale kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral

eelistada kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja

koormamist vähimal võimalikul viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise

kaitsevööndisse võib ehitada teise kaitsevööndiga ehitise. (EhS § 70 lg 6)

Planeeringuala ehitusõiguse rakendamiseks vajalike tehnovõrkude projekteerimisel ja

ehitamisel tuleb lähtuda linna õigusaktidest, võrguettevõtete ja vee-ettevõtja

tehnovõrkude arendamise kavadest.

Nõuded tehnovõrkude projekteerimiseks ja ehitamiseks on määratud peatükis 6.8.7

Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

15 / 37

4.2.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni (sh sademeveekanalisatsioon) ehitamine toimub

vee-ettevõtjaga sõlmitava liitumislepingu tingimuste kohaselt. Vastavalt Ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooni seadusele läheb ehitatav torustik kuni liitumispunktini vee-ettevõtja

omandisse.

Lahendus on koostatud vastavalt AKTSIASELTSi TALLINNA VESI 26.02.2024 väljastatud

tehnilistele tingimustele nr PR/2406120-1.

Projekteerimisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:

• Eesti standard EVS 921:2014 Veevarustuse välisvõrk

• Eesti standard EVS 848:2013 Väliskanalisatsioonivõrk

• Eesti standard EVS 812-6:2012/A2:2017 Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje

veevarustus

• Siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „ Veevõtukoha rajamise, katsetamise,

kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning

kord“

• Eesti standard EVS 843:2016 Linnatänavad

Projekteerimisel on arvesse võetud järgmisi töid:

• K-Projekt Aktsiaseltsi töö 09059 „Magasini tn 35 detailplaneering“

• K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 05400 „Magasini tn 29 kinnistu ja lähiala

detailplaneering“

• PROJEKTIDE AGENTUUR OÜ töö nr 11044 „Magasini tn 29 Ridaelamute

tehnovõrkude koondplaan“

• K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 18066 „Veskiposti tänav ja tehnovõrgud“

• Skepast&Puhkim OÜ töö nr 2017_0084 „Kesklinna idaosa ühisvoolse

kanalisatsiooni valgala lahkvoolseks muutmise uurimistöö-skeemi koostamine“

Veevarustus

Olemasolev olukord

Planeeritud ala veevarustuse allikateks on Veerenni tn DN400 mm, Filtri-Tehnika tn Ø225

mm, Viadukti tn DN500 ühisveetorustikud. Arvestatud on Magasini tn 35 kinnistu ja

lähiala detailplaneeringu (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 09059) lahendusega.

Piirkonnas on tagatud tavaolukorras vabasurve 230 kPa ja tulekahju olukorras – 100 kPa.

Planeeritud ala veevajaduse tagamiseks on ühendatud Veerenni DN400, Filtri-Tehnika tee

De225 mm ja Viadukti tn DN500 veetorustikud.

Planeeritud veevarustus

Ringveetorustik on planeeritud läbimõõduga De225 mm piki Õilme, Magasini, Luku ja

Võtme tänavat. Õilme tänava DN100 veetorustik on ette nähtud asendada De225 toruga.

Kõik olemasolevad veeühendused kantakse üle uuele torule.

Magasini tänava veetorustiku (Luku tänavast Herne tänava suunas) rekonstrueerimise

vajadus, ulatus ja torustiku läbimõõt täpsustatakse ehitusprojektide koostamisel,

sõltuvalt vajalikest tulekustutusvee vooluhulkadest.

Varemplaneeritud (AS K-Projekt tööd nr 09059 ja 05400) ringveetorustiku läbimõõtu on

ette nähtud muuta: varem kehtestatud planeeringutes oli ette nähtud De160 mm

ringveetorustik, see tuleb asendada De225 mm torustikuga.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

16 / 37

Krunte pos 2 ja 3 läbivale Ø110 mm veetorustikule on ette nähtud 2+2 m servituudiala.

Igale kortermajale on ette nähtud oma Ø63 mm veeühendus koos liitumispunktiga.

Liitumispunktid paiknevad olemasolevate tänavate või planeeritud tänava maa-alal.

Krundile pos 5 on ette nähtud dubleeritud Ø225 mm veeühendus ehitussisese

tulekustutusvee vajaduse tagamiseks (alale on planeeritud ühine parkla). Parkla

tuletõrjevee lahendus täpsustatakse ehitusprojektis.

Planeeritud ala tarbevee arvutuslik vooluhulk on 2 l/s.

Ehitisesisene tuletõrjevee vajadus on 25 l/s.

Kasutusest väljajäävad veetorustikud likvideeritakse peatorust hargnemisel.

Täpne tehniline lahendus selgub ehitusprojekti koostamisel, sõltuvalt piirkonna

detailplaneeringute realiseerimise järjekorrast.

Tuletõrjeveevarustus

Planeeritud kinnistute välistulekustutuse veevajadus on 15 l/s kolme tunni jooksul, mis

saadakse planeeritud/varem planeeritud tuletõrjehüdrantidest. Kolm hüdranti on

planeeritud Magasini tn 35 ja lähiala detailplaneeringus kavandatud veetorule, mis kulgeb

Magasini tn 31 kinnistu kagupiiri ääres, 2 hüdranti on planeeritud Magasini tänavale

planeeritud veetorule.

Täpne tehniline lahendus selgub ehitusprojekti koostamisel, sõltuvalt piirkonna

detailplaneeringute realiseerimise järjekorrast.

Kanalisatsioon

Olemasolev olukord

Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on ühisvoolne. Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringus (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 09059) on piirkonna kanalisatsioon

lahendatud juba lahkvoolsena.

Planeeritud reoveekanalisatsioon

Planeeritud ala reoveekanalisatsiooni eelvooluks (vastavalt tehniliste tingimustega) on

olemasolev Ø300 mm kanalisatsioonitoru Magasini tänaval. Täpne lahendus antakse

ehitusprojektis.

Seoses AS Tallina Vesi lisa informatsiooniga, et Luku tn reoveekanalisatsioonitoru ei ole

heas seisukorras (torustikule on teostatud kaamera uuring), st sinna täiendavate reovee

koguste juhtimine ei ole võimalik. Detailplaneeringus on planeeritud Luku tn olemasoleva

reoveetorustiku De250 asb ja DN300 bet asendamine de315 PE reoveetorustikuga. Täpne

lahendus antakse ehitusprojektis.

Liitumispunktid paiknevad olemasolevate tänavate või planeeritud tänava maa-alal.

Kortermajade reovee kanalisatsioonitorud on planeeritud läbimõõduga De160 mm.

Planeeritud ala reovee kanalisatsiooni arvutusäravool on 4 l/s.

Kasutusest välja jäävad kanalisatsioonitorud likvideeritakse ja torude otsad suletakse

kaevudes.

Sõltuvalt sellest, millal asutakse realiseerima naaberplaneeringuid võib tehniline lahendus

muutuda. Seetõttu selgub täpne tehniline lahendus ehitusprojekti koostamisel.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

17 / 37

Parkimiskeldrite põrandavesi juhitakse reoveekanalisatsiooni. Parkimiskeldritest reovee

ärajuhtimisel tuleb ette näha eelpuhastus õli-liivapüüduriga. Ärajuhitava reovee

saastenäitajad peavad vastama KKM määruses, 08.11.2019 (RT I, 12.11.2019, 6) toodud

nõuetele. ÜVK torustikest põhjustatavate võimalike uputuste vältimiseks tuleb ette näha

sobilikud kaitsemeetmed, täpne tehniline lahendus antakse ehitusprojekti koostamisel.

Planeeritud sademe- ja pinnasevee ärajuhtimine

Sademevee ärajuhtimise lahendamisel on arvestatud uurimistöö-skeemiga „Kesklinna

idaosa ühisvoolse kanalisatsiooni valgala lahkvoolseks muutmise uurimistöö-skeemi

koostamine“ (Skepast & Puhkim OÜ, projekt 2017-0084). Eelvooluks on Magasini ja

Herne tänavate ristmikul olev lahkvoolne sademeveekanalisatsiooni toru.

Planeeringualalt linna sademeveesüsteemi suunavate vooluhulkade ühtlustamisel ja

piiramisel on arvestatud ülalnimetatud uurimistöö-skeemis antud põhimõtetest (15 l/s ha

kohta) ning AKTSIASELTSi TALLINNA VESI nõuetest.

Planeeringualalt on lubatud ära juhtida linna sademevee süsteemi vooluhulk vastavalt

AKTSIASELTSi TALLINNA VESI nõuetele: 10 L/s kinnistul, detailplaneeringust kokku 60

L/s. Lahendus vastab uuele skeemile (Infragate Eesti AS poolt koostamisel Kesklinna

idaosa ning Katusepapi ja Ülemiste piirkondade sademevee kanalisatsiooni

modelleerimine ja lahkvoolse sademevee kanalisatsiooni skeem), kus on arvestatud, et

iga kinnistult saab suunata äravoolu 10 L/s.

Kruntidele pos 1, 2, 3 on kavandatud ühine liitumispunkt Magasini tänaval ja De160-250

mm liitumistoru languga, mis vastab lubatud sademevee vooluhulgale. Kruntidelt pos 1,

2, 3 sademevee ärajuhtimine tuleb lahendada läbi kinnistusise ühise regulaatorkaevu

max 30/s, mis asub vahetult enne liitumispunkti kinnistul pos 3.

Kruntidele pos 4, 5 on planeeritud De110 mm liitumistorud. Kruntidelt pos 4, 5

sademevee ärajuhtimine tuleb lahendada läbi kinnistusiseste regulaatorkaevude, iga

kinnistule max 10 l/s.

Lubatud piirangut ületav sademevee vooluhulk tuleb ühtlustada krundi piires, kasutades

kas ühtlustusmahuteid, immutusplokke või katusehaljastust. Konkreetne sademevee

koormuse vähendamise lahendus täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel.

Sademevee kogumiseks on planeeritud mööda Võtme, Luku ja Magasini tänavat De400-

573 mm sademeveetorustik.

Varem planeeritud Võtme tänava sademevee ühendus Veerenni tn Ø600

sademeveetoruga on ette nähtud likvideerida.

Planeeringuala sademevee vooluhulkade bilanss

Pos nr

Pinnakate, m2 EVS 848:2021, korduvus 3a, 10 min, arvutuslik intensiivsus

q=223.7 L/ (sek*ha)

K a tu

s

K õ v a k a te

g a a

la

K a tu

s ,

a rv

u tu

s li k

v o o lu

h u lk

L /s

K õ v a k a te

g a a

la ,

a rv

u tu

s li k

v o o lu

h u lk

L /s

K o k k u ,

L /s

L u b a tu

d

v o o lu

h u lk

L /s

1 1200 1726 27 31 58 10

2 1500 1997 34 36 70 10

3 2100 2464 47 44 91 10

4 1700 2287 38 41 79 10

5 600 267 13 5 18 10

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

18 / 37

Ühisveevarustuse ja – kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht

(Olemasolevast trassist kuni liitumispunktini)

Veevarustus

PE De225 mm PN10, Tehnika tn -Magasini tn lõik (k.a Võtme tn)

(varem planeeritud veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 540 m

PE De225 mm PN10 Tehnika tn -Viadukti tn lõik

(varem projekteeritud veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 306 m

PE De225 mm PN10 Õilme tn -Magasini tn lõik

(varem planeeritud/rekonstrueeritav veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks)323 m

PE De225 mm PN10 14 m

PE De110 mm PN10 145 m

PE De 63 mm PN10 72 m

Reovee kanalisatsioon

PE või PVC De160 mm SN8, Võtme tn lõik

(varem planeeritud reoveetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 259 m

PE või PVC De160 mm SN8 108 m

PE või PVC De315 mm SN8 (olemasoleva torustiku De250 asb ja De300 bet

rekonstrueerimine) 82 m

Sademevee kanalisatsioon

K22: PE või PP De573 mm SN8, Luku tn -Magasiini tn lõik kuni Magasini-Herne

tn ristmik, kus on olemasolev sademevee eelvool. (alates kaevust SK1-1.5) 385 m

K22: PE või PP De573 mm SN8, Luku tn -Magasiini tn lõik (alates kaevust

SK1-1.2 kuni kaevuni SK1-1.5) 100 m

K2: PE või PP De573 mm SN8, Luku tn lõik (kuni kaevuni SK1-1.2) 94 m

K21: PE või PP De400 mm SN8, Võtme tn lõik

(varem planeeritud sademevee veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 39 m

K2: PE või PP De315 mm SN8 22 m

K2: PE või PP De200 mm SN8 17 m

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustike väljaehitamine toimub vee-ettevõttega

sõlmitava liitumistingimuste kohaselt.

4.2.2 Elektrivarustus ja tänavavalgustus

Kruntide elektrivarustuse lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ 22.02.2024 väljastatud

tehnilised tingimused nr 468140.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

19 / 37

Elektrikoormuste tabel

Pos

nr

Nimetus

Arvutuslik

elektrikoormus

alajaama baasil,

Pa/Ia (kW/A)

Planeeritav

liitumine

1 2 3 4

1 Korterelamud 200/3x320

Liitumiskilp

kinnistu piiril

2 Korterelamud 250/3x400

3 Korterelamud 300/3x500

4 Korterelamud 250/3x400

5 Korterelamu 130/3x200

Kokku (koos üheaegsusega) 800/3x1500

Detailplaneeringu ala elektrivarustus on ette nähtud uue hoonesisese trafoalajaama

baasil (6/0.4kV trafod kuni 2x1600kVA). Planeeritud alajaama toide on ette nähtud 6kV

kaablilt nr 3713 ning planeeritud kaablilt nr 1917 alajaamast nr 362.

Olemasolev trafoalajaam nr 118 ja kavandatud elamute alla jäävad kesk- ja madalpinge

kaabelliinid likvideeritakse, olemasolevad ning uued 6 kV ja 0,4 kV toiteliinid

ühendatakse planeeritud alajaama seadmetesse.

Planeeritud alajaamani peab olema tagatud vaba juurdepääs, sh ka raske veo- ja

tõstetehnikaga tagamaks võimalust teostada alajaama seadmete hooldustöid ning

vajadusel ka seadmete vahetust.

Hoonesisese alajaama ruumide kohal asuval korrusel ei tohi olla eluruume. Alajaama

trafo- ja jaotlaruumide uksed peavad avanema tänavale või parkla korrusele.

Sisseehitatud alajaama tööjooniste koostamisel tuleb arvestada Elektrilevi OÜ

normdokumendiga P387 "Nõuded alajaama ruumile ehitises (ehitatavas hoones)".

Uue alajaama hoone ehituslikud kulud kannab Tellija.

Kesk- ja madalpinge võrgud ehitatakse kaabelliinidena, tarbijate liitumine on ette nähtud

kinnistu piirile paigaldatavate liitumiskilpide baasil.

Vastavalt tehnilistele tingimustele toimub elektrivõrgu väljaehitamine vastavalt võrgu

valdaja liitumistingimustele. Planeeringu käigus olemasoleva elektrivõrgu ümberehitus

toimub kliendi kulul, mille kohta tuleb esitada võrgu valdajale kirjalik taotlus.

Kehtestatud detailplaneeringu olemasolul elektrienergia saamiseks tuleb esitada

liitumistaotlus, sõlmida liitumisleping ja tasuda liitumistasu. Lepingu sõlmimiseks

pöörduda võrgu valdaja poole.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Iga konkreetse hoone elektrivarustuse tööprojekti

koostamine (ka 6/0,4 kV alajaama projekteerimine) toimub võrgu valdajalt taotletud

tehniliste tingimuste alusel ning arvestades objekti arhitektuuriga.

Alternatiivse energiaallikana võib kasutada päikeseenergiat.

Välisvalgustus

Välisvalgustuse lahendus täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel juhindudes

energiasäästu ja valgusreostuse vältimise põhimõtetest.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

20 / 37

Tänavavalgustus

Tänavavalgustuse osa lahenduse aluseks on Enefit Connect OÜ 13.02.2024 tehnilised

tingimused nr 15.

Tänavalõikude valgustuseks on ette nähtud LED-lampidega välisvalgustid. Valgustite

värvsustemperatuur peab olema 3000K, ülekäiguradadel peab olema min. 5000K.

Tänavavalgustite kaitseaste peab olema vähemalt IP66, vandaalikindlus vastavalt

valgusti paigalduskõrgusele: 6 meetrit ja kõrgem - IK07 ja kuni 6 meetrit - IK08.

Valgustid paigaldatakse koonilistele terasmastidele. Tänavavalgustuse toiteliinid

ehitatakse kaabelliinidena.

Planeeritud tänavavalgustuse elektrivarustus on ette nähtud olemasoleva

tänavavalgustuse lülituskilbi LJS 665 toitevõrgu baasil.

Tänavavalgustuse kaabelliinide ehituse maht

Tänavavalgustuse kaabelliinide pikkus on ca 200 m.

Valgustuse hämardamine peab lähtuma Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti

07.08.2023 käskkirjast nr T-9-1/23/27 „Tallinna linna välisvalgustuse hämardamise

režiimid“.

Ehitusprojekti koostamisel tuleb valgustite esteetiline disain ja sobivus linnaruumi

kooskõlastada eelnevalt Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti esindajaga.

4.2.3 Sidevarustus

Kruntide sidevarustuse lahenduse aluseks on Telia Eesti Aktsiaseltsi 19.03.2024

väljastatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 38739371.

Planeeritud hoonete sidevarustus on ette nähtud lähtuvana olemasolevast

sidekanalisatsioonist lähimatest sidekaevudest nr 2023 ja nr 2024.

Igale kinnistule on ette nähtud individuaalne sidekanalisatsiooni sisestus.

Planeeritud sidekanalisatsioon ehitatakse plasttorudest. Sidekanalisatsiooni hargnemistel

kasutatakse r/b sidekaevusid.

Sidekanalisatsiooni paigaldussügavus sõidutee all on min 1,0 m, väljaspool sõiduteed

0,7 m.

Telia Eesti AS sideehitiste (sidekanal, kaablid, jaotusseadmed ja Magasini 31/1 hoones

paiknevad Telia mobiilside seadmed) väljakanne, abinõude rakendamine sideehitiste

kaitseks ja isikliku kasutusõiguse (servituudi) lepingute sõlmimine väljakantavatele

osadele toimuvad Tellija kulul, vastavalt „Asjaõigusseaduse Rakendusseadusele §15”.

Asenduseks ehitatavad sideehitised jäävad Telia Eesti AS omandisse.

Sidevarustuse ehitusprojektide koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste

tingimuste alusel.

4.2.4 Soojusvarustus

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid,

kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ järgi jääb planeeritud ala

kaugküttepiirkonda.

Soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.

Planeeritud ala soojuskoormus on ca 3,2 MW.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

21 / 37

Planeeritud torustiku täpsed koormused ja läbimõõdud ning kulgemine täpsustatakse

ehitusprojekti koostamisel vastavalt väljakujunenud olukorrale ja reaalselt rajatavate

hoonete mahtudele.

Kaugküte

Kaugkütte lahenduse aluseks on AS Utilitas Tallinn 16.02.2024 väljastatud tehnilised

tingimused nr 24TT-09612.

Ühenduskoht kaugküttevõrguga asub Luku tänaval varem projekteeritud torustikul

DN250 (HeatConsult OÜ projekti nr 21006). Varem projekteeritud Veerenni Töökoja

torustiku ehitus algab 2025. aastal. Otstarbekas ja tehniliselt võimalik ühenduskoht

täpsustatakse projekteerimise käigus ja kooskõlastatakse kõigi asjassepuutuvate

omanikega

Alale on varem projekteeritud DN100 kaugküttetorustik (HeatConsult OÜ, töö nr 21006)

ühise liitumispunktiga krundi pos 5 kinnistu piiril.

Planeeringuala sisene jaotustorustik on kavandatud paigaldada parklakorrusele, torud

kinnitada lakke. Soojustorustiku primaarne osa (k.a. jaotustorustik) on planeeritud

terastorudest.

Igasse hoonesse on kavandatud omaette soojussõlm.

Soojusvarustus taastuvenergia allikate baasil

Järjest rohkem kasutatakse hoonete soojusvarustuseks kütusevabadest taastuvatest

allikatest muundatud soojusenergiat.

Maasoojus:

Üheks levinumaks praktikaks on maasoojuspumpade kasutamine. Tihedas

linnakeskkonnas, kus pole piisavalt ruumi horisontaalse kollektori paigaldamiseks, on

valikuteks energiakaevu või soojuspuuraugu rajamine. Eestis kasutatakse enam

soojuspuurauke. Soojuspuuraugu eeliseks on suurem kasutegur, ta on vastupidav, saab

paigaldada väikestele kruntidele ning ei kahjusta haljastust. Kuna maapinna all on

temperatuur talvel kõrgem kui õhutemperatuur või temperatuur maapinnast 1 m

sügavusel, siis on tagatud ka parim soojuspumba kasutegur. Enamasti kasutatakse

suletud süsteemiga soojuspuurauke. Üha enam saavutab populaarsust suletud kontuuri

paigaldamine puuritud vaivundamentidesse.

Puurimissügavus otsustatakse peamiselt soojuskoormuse järgi. Tallinnas peab arvestama

võimalusega puurida 50 m sügavusele. Sõltuvalt soojuskoormusest ja lubatud

puurimissügavusest arvutatakse vajalik puuarukude arv.

Soojusvarustuse lõplik lahendus ja kütteliigi valik selgub peale projekteeritavate hoonete

soojakoormuste täpsustamist järgnevates projekteerimisstaadiumites, vastavalt sel

hetkel kehtivatele energiatõhususnõuetele.

4.2.5 Jahutusvarustus

Jahutuse lahendus peab olema kooskõlas Euroopa Liidu direktiivides, Eesti Vabariigi

energiamajanduse arengukavas ja Tallinn 2035 arengustrateegias kirjeldatud põhimõtete

ja nõuetega.

Kaugjahutus

Planeeritud hoone jahutust on võimalik lahendada lokaalsete tehnosüsteemidena või

passiivsete lahendustega, nt varjestus, sobiv klaasivalik, ventileerimine öisel ajal,

katusehaljastus.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

22 / 37

Jahutuslahendus peab võimaldama tagada hoone energiatõhususe miinimumnõuete

täitmise. Jahutuse lahendus peab olema kooskõlas Euroopa Liidu direktiivides, Eesti

Vabariigi energiamajanduse arengukavas ja Tallinn 2035 arengustrateegias kirjeldatud

põhimõtete ja nõuetega.

Planeeritud ala kaugjahutuse allikaks on planeeritud maa-alune konteinerkülmajaam, mis

asub Luku tn 4 kinnistul. Külmajaama paiknemine on kooskõlastatud kehtestatud

Magasini tn 35 detailplaneeringuga (K-Projekt AS, töö nr 09059). Kaugjahutuse torustik

on kavandatud mööda Luku tänavat kuni Õilme ja Luku tänavate ristmikuni. Luku

tänaval, krundi positsiooni 5 vastas, on magistraalne kaugjahutustorustik ette nähtud

paigaldada kaugküttetorustiku alla. Planeeritud alale on kavandatud ühine liitumispunkt

Luku tänaval. Planeeringuala sees on jaotustorustik kavandatud paigaldada

parklakorrusele, kus torud kinnitatakse lakke.

Planeeritud ala soojuskoormus on ca 3,2 MW.

Jahutuskandja parameetrid:

- maksimaalne rõhk jahutusvõrgus katsetuste ajal 1,6 MPa;

- temperatuuride vahemik 6 - 16 ° C

AS Utilitas Tallinn 08.04.2024 väljastatud tehniliste tingimuste nr 24TT-09611 alusel on

võimalik kaugjahutust pakkuda alates aastast 2027. Koostöös AS Utilitas Tallinnaga, kes

arendab kaugjahutussüsteeme, selgitatakse enne projekteerimist välja, kas hoonestuse

ehitamise ajaks on reaalne võimalus liitumiseks kaugjahutusega või tuleb jahutus

lahendada lokaalselt.

4.2.6 Gaasivarustus

Gaasivarustuse lahenduse aluseks on AS Gaasivõrk 21.02.2024 väljastatud tehnilised

tingimused nr 3-6/43-24.

Magasini tänaval (kinnistul Kodu tänav 78401:101:0702) asub PE80 De110x10 mm

maagaasitorustik (EHR nimetus: Kesklinn B3 EHR kood: 220591689), mis kuulub AS-le

Gaasivõrk.

Planeeritud ala on praegu liitunud B-kategooria maagaasivõrguga. Liitumispunkt asub

kinnistu Magasini tänava poolsel piiril. Liitumispunktis on gaasitoru nimiläbimõõt

DN100 mm. Krundil sees on gaasikatlamaja. Gaasirõhu redutseerimine toimub GRK-s,

mis on paigaldatud hoone välisseinale.

Planeeritud alal on gaasi kasutamine lubatud ainult tehnoloogilistel eesmärkidel (köögis).

Sellisel juhul gaasiliitumine säilitatakse. Kinnistusisene gaasitorustik ning GRK ehitatakse

ümber.

Gaasirõhu redutseerimine (kuni 100 mbar-ni) on planeeritud lahendada krundi sees

(gaasi rõhuregulaatori asukoht lahendada tehnilises projektis).

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED

5.1 Kehtivad kitsendused

• Paneeritud ala jääb AKTSIASELTSi TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao

(Järvevana tee 3) ohualasse.

• Magasini tn 31b kinnistu ja Magasini tn 31 kinnistu jääb osaliselt riigikaitselise

ehitise Magasini linnaku piiranguvööndisse.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

23 / 37

5.2 Planeeritud kitsendused

5.2.1 Avalik kasutus

• Krundid pos 6, 7 ja 8 antakse pärast tänavarajatiste valmisehitamist üle Tallinna

linnale.

• Läbi pos 4 kavandatud kergliiklustee avalikuks kasutamiseks seatakse isiklik

kasutusõigus 4 m laiusel alal Tallinna linna kasuks.

• Pos 1 krundile seatakse isiklik kasutusõigus Tallinna linna kasuks Võtme tänava

äärse kõnnitee kasutamise jaoks 3 m laiusel alal.

5.2.2 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku

kasutuse vajadus

Pos 1:

• Juurdepääsuks maa-alusele parkimiskorrusele, koridori laiusega kuni 7 m, pos 2,

3, 4 ja 5 igakordse omaniku kasuks.

• Juurdepääsuks jalakäijatele, koridori laiusega 3 m, pos 2, 3, 4 ja 5 igakordse

omaniku kasuks.

Pos 2:

• Juurdepääsuks maa-alusesse parklasse, koridori laiusega kuni 7 m, pos 1, 3, 4 ja

5 kasuks.

• Juurdepääsuks koridori laiusega 4,5 m, pos 1 igakordse omaniku kasuks.

Pos 3:

• Juurdepääsuks maa-alusesse parklasse, koridori laiusega kuni 7 m, pos 1, 2, 4 ja

5 igakordse omaniku kasuks.

• Maapealseks juurde sõiduks, koridori laiusega 4,5 m, pos 1 ja pos 2 igakordse

omaniku kasuks.

Pos 4:

• Juurdepääsuks jalakäijatele, koridori laiusega 3 m, pos 1, pos 2, pos 3, pos 5

igakordse omaniku kasuks.

• Juurdepääsuks maa-alusesse parklasse koridori laiusega kuni 7 m, pos 5 kasuks.

5.2.3 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja

kasutamiseks

Olemasolevate ja kavandatud tehnovõrkude ja -rajatiste, mille ehitamiseks ja

kasutamiseks on vaja seada servituudid võrgu valdaja kasuks (kui ei ole märgitud teisiti),

loetelu positsioonide kaupa.

Pos 1

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

24 / 37

Pos 2

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

välisseinast mõlemale poole.

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• Vee- ja kanalisatsioonitorude ehitamiseks ja teenindamiseks pos 1 igakordse

omaniku kasuks, koridoride laiusega 4 m.

Pos 3

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• Vee- ja kanalisatsioonitorude ehitamiseks ja teenindamiseks pos 1 ja pos 2

igakordse omaniku kasuks, koridoride laiusega 4 m.

Pos 4

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• Elektrikaablite kanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, 1 m välisseinast mõlemale poole.

• Elektrikaablite kaevu ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks,

kaitsetsooni ulatuses 2 m.

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Trafoalajaama ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, pindalaga

~60 m2.

Pos 5

• Elektrikaablite liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks,

kaitsetsooni ulatuses 2 m.

• MP kaablite teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m äärmistest kaablitest

mõlemale poole.

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Pos 6

• Soojustorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Vee- ja kanalisatsioonitorude ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, koridoride laiusega 4 m.

Pos 7

• Elektrikaablite kanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, 1 m välisseinast mõlemale.

• MP ja KP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Soojustorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

25 / 37

Pos 8

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Elektrikaablite kanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, 1 m välisseinast mõlemale poole.

• Elektrikaablite kaevu ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks,

kaitsetsooni ulatuses 2 m.

• Sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

välisseinast mõlemale poole.

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA

EHITAMISEKS

Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda

detailplaneeringualal uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik

ei ole Tallinna linna ja huvitatud isiku vahel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 alusel

sõlmitud halduslepinguga võetud kohustusi lepingus määratud tähtajaks täitnud.

Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes omandavad detailplaneeringu alal asuva

kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

6.1 Täiendava koostöö vajadus

• Kruntidele pos 3, pos 4 ja pos 5 koostatavate ehitusprojektide menetlusse kaasata

Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu omanik.

6.2 Täiendavate uuringute vajadus

• Enne ehitusprojekti koostamist teostada ehitusgeoloogiline uuring

põhjaveetaseme ja pinnaste filtratsiooniomaduste määramiseks.

• Ehitusprojekti koostamiseks teostada uued geodeetilised mõõtmised kehtivas

kõrgussüsteemis ning kooskõlastada geodeetiline alusplaan võrguvaldajatega.

6.3 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded

• Hoonestus projekteerida valdavalt kolmekorruseline. Planeeringuala

kagupoolsesse ossa kavandatud hoonetele võib ehitada tänava äärde osaliselt

neljanda korruse. Neljas korrus, mis teenib arhitektuurse ilme mitmekesistamise

huve, ei tohi olla suurem kui 50% täiskorruse pinnast.

• Hoonestus kavandada nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad.

• Hoonestuse projekteerimisel lähtuda võimalusel põhimõttest, et hoonete

otsaseinte vahe oleks ≥ hoone otsaseina (otsaseina kõrguseks loetakse otsaseina

kõrgust konkreetses hooneosas) kõrgusega ning hoonete pikemate külgede vahe

oleks ≥ kahekordse hoonekõrgusega.

• Hoonetele projekteerida ühekaldeline katus, katusekaldega 10-20%.

• Välisviimistluses kasutada Veerenni miljööala lähedusse sobivaid naturaalseid

materjale – puit, paekivi, krohv, katusekattena valtsitud plekk.

• Pos 1 hoonete kalmistupoolsetele fassaadidele mitte kavandada suuri klaaspindu.

• Jäätmemajade lõplik paigutus ja kujundus tuleb määrata ehitusprojektis.

• Krundile pos 5 kavandada kahest eraldiseisvast maapealsest hooneosast koosnev

hoone. Pikk, perimetraalne hoonestus ei ole lubatud.

• Tagada insolatsioonitingimused vastavalt Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi 2020.aasta veebruari juhendile.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

26 / 37

• Hoonete katusele võib paigutada päikesepaneele Võib ka kasutada

päikesepatareina toimivaid ehitusmaterjale: katusekattena või fassaadiviimistluses

• Planeeritud hoonesse tuleb ette näha varjend arvestades hoone ehitusprojekti

koostamise ajal varjenditele esitatavaid nõudeid. Varjendi varuväljapääs võib

ulatuda üle detailplaneeringus määratud hoonestusala ning võib ületada

maa-aluse hooneosa ehitusalust pindala. S.o üldnõue teatud pinna ületamisel.

• Kavandada maa-alune korrus „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise

alused“ määruses esitatud nõuetele vastavalt.

Riigikaitse vajadustest tulenevad nõuded:

• Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoone projekteerimise ajal

Kaitseministeeriumi kasutuses, võib Magasini 31b (pos 5) krundile planeeritud

korterelamu kolmandale korrusele projekteerida maksimaalselt 4 korterit.

• Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoonete projekteerimise ajal

Kaitseministeeriumi kasutuses tuleb pos 4 projekteeritavate korterelamute III ja

IV korrusele projekteerida edela poole võimalikult vähe kortereid ning võimalusel

vältida akendest otsevaadet Magasini 31a // Õilme tn 6 kinnistule.

• Hoonete projekteerimisel on soovitav teha Kaitseministeeriumiga koostööd

võimalikult varajases staadiumis.

• Pos 4 ja pos 5 hoonete ehitusprojektid kooskõlastada Kaitseministeeriumiga, kui

projekteerimise ajal on Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu endiselt

Kaitseministeeriumi kasutuses.

6.4 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded

• Ümbritseva maapinna suhtes ligikaudu 0,8 m võrra kõrgemaks kavandatud parkla

katusele rajada atraktiivne haljasala koos mänguplatside ja puhkekohtadega.

Maapinna suhtes tõstetud ala võib välisperimeetril ümbritseda 1-1,2 m kõrguse

piirdeaiaga.

• Privaatsemad krundiosad võib kõigile avatud puhke- ja mängualadest madala

piirde (kuni 0,5 m kõrgune) või haljastusega eraldada.

• Olemasolev betoonmüür likvideeritakse detailplaneeringu realiseerimisel.

Olemasoleva müüri likvideerimisel rajada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31

kinnistu ühise piiri ulatuses piirdeaed, mis on analoogse kujundusega Magasini tn

29 kinnistu piiril oleva piirdeaiaga.

• Panduste asukoht määrata selliselt, et oleks tagatud Eesti standardi EVS 843

„Linnatänavad” kohane parkimiskorrusele juurdepääsuks vajalike sisse- ja

väljasõitude vähim kaugus naaberelamute akendega seinast.

o Pandused kavandada kas hoonesse (pos 3) või integreerida maastikku

maastikuarhitektuursete võtetega (pos 1).

o Kui on selgunud pos 1 juurdepääsu vajadus, siis kavandatud panduse täpne

lahendus – millises mahus pandus on maa-alune, kaetud ning millised on

libedusevastased meetmed – selgitada välja järgmises projekteerimise etapis.

• Maa-aluse parkla projekteerimisel arvestada Eesti standardi EVS 843

„Linnatänavad“ normidega.

6.5 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded

• Olemasolevate hoonete lammutamisel kaaluda hoonete vahetus läheduses

kasvavate puude likvideerimist (k.a II väärtusklassi kuuluvad puud). Kuna puud

asuvad hoonetele väga lähedal, on tõenäoline, et lammutustööde käigus ei ole

võimalik hoiduda nende kahjustamisest. Kahjustatud puud võivad hiljem osutuda

ohuallikaks.

• Likvideerida V väärtusklassi kuuluvad puittaimed.

• Teha säilitatavatel puudel hoolduslõikus ning vajadusel likvideerida mõned teiste

puude alla varju jäänud saarvahtrad ja noored jalakad.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

27 / 37

• Haljastuse täiendamisel arvestada ala läheduses kasvavate liikide ning nende

valgusnõudlikkusega. Soovituslikult istutada pikaealisi ja haigustele vastupidavaid

puuliike nagu harilik, vaher, harilik mänd, harilik pärn, harilik pihlakas või selle

hübriidid; madalhaljastuses on soovitav kasutada mägimändi, harilikku

ebajasmiini, harilikku toomingat jms.

• Asendusistutus, mida ei ole võimalik teha planeeringualal, rajada linnaosavalitsuse

või Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti määratud kohta. Avalikku ruumi

tehtavad istutused peavad olema kooskõlas Eesti standardiga EVS 843

„Linnatänavad”.

• Juurdepääsude ja jalakäijate ülekäigukohtade ümbrusesse haljastuse

projekteerimisel tuleb arvestada nõudega, et nähtavuskolmnurkade ulatuses ei

tohi haljastuse kõrgus ületada 40 cm.

• Magasini tn 31 ja Magasini tn 29 kruntide vahelise müüri lammutamisel võtta

kasutusele meetmed Magasini tn 29 kinnistul müüri lähedal kasvavate väärtuslike

puude kaitseks.

• Välisruumile tuleb koostada maastikuarhitektuurne projekt, mille koostamisse

tuleb kaasata maastikuarhitekt.

6.6 Nõuded jalgrattaste parkimise- ja hoiuruumide

projekteerimiseks

• Kavandada jalgrataste parkimis- ja hoiukohtade vastavalt „Tallinna

rattastrateegiale 2018-2027“ ja „Rattaparkimiskohtade rajamise juhend

ühistutele“.

• Maa-alusele korrusele ratta hoiuruumide kavandamisel tuleb tagada rattaliikluseks

sobiva kaldega pandused ja autoliiklusest sõltumatu juurdepääs, mis oleks mugav

ja ohutu 8-80 a vanustele inimestele. Üldjuhul on rattapandus laugem

autopandusest, kaldega 2-4%. Maa-alusesse parklasse lahtiste

rattaparkimiskohtade kavandamisel tuleb tagada takistusteta ligipääs (nt ei sobi

koht mis asub auto taga).

• Rattahoiuruumi mugavuse tagamiseks projekteerida sissepääs üldjuhul väljast.

Vältida liigseid uksi. Uste lihtsamaks avamiseks ja rattakasutuse soosimiseks

varustada rattaruumi uksed käändautomaatikaga, kavandada ilma sulgurita uksed

vms.

• Rattaruumi projekteerida elektrirataste laadimise võimalus, remondipukk ja

võimalusel rattapesu koht.

6.7 Nõuded avaliku ruumi projekteerimiseks

• Hoone sissepääsude ja trepikodade ette tänavaruumi projekteerida peatumiskohti,

rattaparklaid ja istepinke.

• Kõnniteede katend projekteerida jätkuvana ristumistel krundile või parklasse

sissesõiduga (auto sõidab üle kõnnitee).

• Ristmikel projekteerida 0 cm kõrgused äärekivid või äärekivideta lahendus, et

võimaldada mugavat rattaliiklust.

• Projekteerida vaegnägijatele sobiv sillutislahendus, lähtuda universaaldisaini

põhimõtetest.

• Kogu planeeringuala ulatuses arvestada erinevas vanuses elanike vajadustega.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

28 / 37

6.8 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks

6.8.1 Muinsuskaitse eritingimustest tulevad nõuded

• Magasini tn 31 krundi kirdepiiril olev paekivimüür tuleb säilitada ja restaureerida.

Metallist postid ja võrk eemaldada. Tootmishoone rajamisel lammutatud müüriosa

tuleb taastada olemasoleva eeskujul: täispaekivist paelaona. Parandada vuuke.

Müüri ülaosa kujundada viilukujulise paelaona sarnaselt olemasolevale.

• Kohas, kus piirdeaed teeb aste, võib vajadusel rajada jalgvärava.

• Haljastuse rajamisel paekivimüüri ja hoonestuse vahele (pos 1) tagada vajalik

vahekaugus puudest müürini, et puude juured ei hakkaks mõjutama müüri

püsivust.

• Hoonete eskiisid, eel- ja põhiprojektid tuleb kooskõlastada Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti muinsuskaitse osakonnas.

• Enne lammutamist tuleb ajalooliste paekivihoonete säilinud osade kohta tellida

ajalooline õiend.

• Paekivist püssirohuaida jäänuste (hoone B), töökodade (hooned D ja E),

administratiivhoone, mille esimese korruse paemüürid on vana püssirohu-

relvaaida päritolu, lammutustööd tuleb teha muinsuskaitse järelevalve all.

• Tööde alustamiseks on vaja saada Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti

muinsuskaitseinspektorilt luba.

6.8.2 Liikluskorralduse alased nõuded

• Maapealsete parkimiskohtade arvu ei või suurendada ning igale korterile tuleb

tagada normikohane parkimiskohtade arv vastavalt Tallinna Linnavolikogu

17.09.2020 otsusele nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ ja panipaik.

• Võtme tänava äärsed parkimiskohad tuleb projekteerida nii, et parkivad autod ei

takistaks tänavakoristustehnika tööd.

• Teed, parkimiskohad jm liiklusrajatised peavad vastama Eesti Standardi EVS 843

„Linnatänavad“ nõuetele.

• Parklast väljasõitude ja kergliiklusteede ristumiskohtades tagada hea nähtavus

ning jalakäijate turvalisus.

6.8.3 Keskkonnaalased nõuded

• Lammutusprojektid, teede ja tehnovõrkude ning korterelamute ja ärihoone

ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga.

• Lammutus- ja ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Strateegiakeskuse

ringmajanduse osakonnaga.

• Saneerimiskava esitada kooskõlastamiseks Tallinna Strateegiakeskuse

ringmajanduse osakonnale.

Liiklusmüra hinnangust tulenevad nõuded:

• Hoonete projekteerimisel tuleks arvestada standardi EVS 842 ”Ehitiste

heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” liiklusmüra normtasemeid elamutes ja

ühiskasutusega hoonetes.

Pinnasereostuse likvideerimiseks vajalikud nõuded:

• Kuna masuudihoidla ja katlamaja piirkonnas on tegemist vana reostusega, pole

kohesed saneerimismeetmed vajalikud.

• Reostunud pinnas on otstarbekas välja kaevata ja ladustada selleks ettenähtud

kohas koos mahutivanni lammutamise ja teisaldamisega.

• Pinnasevett eraldi saneerida ei ole vaja. Reostunud pinnase teisaldamisel pumbata

kaevikust välja ja teisaldada sinna kogunenud reostunud pinnasevesi.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

29 / 37

• Seal, kus reostunud ala jääb hoonestusalale, võib pinnase saneerimistööd

seostada ehitussüvendite rajamisega.

• Ehitusprojekti koostamisel koostada reostuse saneerimiskava ja esitada see

Tallinna Keskkonnaametile kooskõlastamiseks. Saneerimiskava koostaja peab

omama keskkonnamõju hindamise litsentsi vastavas valdkonnas või olema

reostunud pinnase jäätmekäitleja, kes omab vastavat jäätmete käitluslitsentsi ja

jäätmeluba.

• Kui garaaži- ja töökojahoonete lammutamisel ilmneb veel mõni reostuskolle, siis

tuleb hinnata reostuse ulatust ning taset ning vastavalt saadud tulemusele näha

ette saneerimismeetmed.

Jäätmehoolduse korraldamine:

• Olmejäätmete kogumine peab olema korraldatud vastavalt Tallinna

jäätmehoolduseeskirjale ja vastama § 16 nõuetele.

• Jäätmeruumile peab olema tagatud juurdepääs prügiautole.

• Olmejäätmete (prügi) liigiti kogumine peab olema lahendatud kinnistul nii hoones

kui ka väljaspool hoonet.

Radooniriski uuringust tulenevad nõuded:

• Vundamenti läbivad kommunikatsioonid tuleb hermetiseerida. Tagada hea

ventilatsioon.

Nõuded vertikaalplaneerimiseks:

• Vertikaalplaneerimisega ei tohi juhtida sademevett naaberkinnistutele.

• Haljastatud krundiosadele sattuv sademevesi immutada osaliselt pinnasesse oma

krundil.

• Kõvakattega krundiosadelt koguda sademevesi restkaevudesse.

• Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus täpsustada

ehitusprojektis.

• Sademevee immutamistingimuste selgitamiseks planeeringualal määratleda

ehitusgeoloogilise uuringu teostamise vajadus.

6.8.4 Üldised nõuded ehitustööde korraldamiseks:

• Krundil tehtavate ehitustööde käigus kaitsta olemasolevaid säilitatavaid ja

naaberkruntidel olevaid puittaimi vastavate ettevaatusmeetmetega.

• Puittaimede likvideerimisel järgida ettevaatusmeetmeid, vältimaks teiste

väärtuslike puittaimede ja hoone kahjustusi.

Sidevarustus:

• Tööde tegemisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise eeskirjast.

• Töid võib teostada ainult võrgu valdaja volitatud esindaja kirjaliku tööloa alusel.

• Tööde teostamine sidevõrgu liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda

kooskõlastatult võrgu valdaja kaablijärelevalve allüksusega.

6.8.5 Tuleohutusnõuded

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele

nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“.

Ehitusprojekti koostamiseks on määratud järgmised nõuded:

• Tule leviku takistamiseks projekteerida hooned minimaalselt TP-2

tuleohutusklassile vastavad.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

30 / 37

• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks

juurdepääs ettenähtud päästevahenditega vastavalt Eesti standardile EVS 812

„Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“

• Parkla katus tuleb projekteerida arvestades vajadusega tagada tuletõrjeautole

ligipääs.

• Hoonestusala on määratud naaberaladest vähemalt 8 m kaugusele või on ette

nähtud rajada tulemüür.

6.8.6 Ettepanek piiride korrastamiseks

Omanikevahelise kokkuleppe saavutamisel võib nihutada kinnistu piiri Magasini tn 31 ja

Magasini tn 35 kinnistute (praegu Võtme tänav T1 kinnistu) vahel eesmärgil vormistada

ühtlase laiusega teemaa krunt (pos 2 ning Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringus vastavalt pos 14 vahel).

6.8.7 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas

Tehnovõrkude projekteerimiseks tuleb võrguvaldajatelt taotleda tehnilised tingimused.

Alad, mille ulatuses on vaja seada servituut tehnovõrkude rajamiseks ja kasutamiseks on

detailplaneeringu joonistel tähistatud. Notariaalsed lepingud servituutide seadmiseks

tuleb sõlmida enne tehnovõrkude ehitamist.

Veevarustus ja kanalisatsioon:

• Sademevee kanaliseerimise osas arvestada, et eelnevalt peab olema ehitatud

Skepast&Puhkim OÜ uurimistöö-skeemiga nr 2017_0084 ette nähtud sademevee

eelvoolutorustikud kuni olemasoleva sademeveesüsteemini.

• Maa-aluse parkla kanalisatsioonitorustikul peab vastavalt Eesti standardile

EVS 843 olema liiva-, õli- ja bensiinipüüdur.

• Parkimiskorruse põrandavesi juhtida reoveekanalisatsiooni.

• Krundile pos 4 rajataval haljasalalt ning kõnniteelt sademevee kogumine

lahendada krundi hoonestuse ehitusprojektis.

• Võõrale kinnistule rajatavate võrguvaldaja võrkude rajamiseks, kasutamiseks ja

hooldamiseks on vajalik seada servituut (vt seletuskiri punkt 5.2.3).

• Planeeritavale vk torustikule seada notariaalne servituut võõra kinnistu piires.

• Olemasolevate, planeeritud ning varem planeeritud ühisveevärgi ja -

kanalisatsioonitorustike kaitsevöönditesse kõrg- ja madalhaljastust mitte

kavandada.

• Planeeritud ühisveevärgi ja -kanalisatsioonitorustikele määrata servituudi

vajadusega alad ühistorustike kaitsevööndite ulatuses võrguvaldaja kasuks.

• Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise lahendused (sh

kinnistuväliste vee ja kanalisatsiooni ühistorustike väljaehitamise mahud)

kuuluvad täpsustamisele ehitusprojekti koostamisel.

• Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTS-ilt TALLINNA VESI tehnilised

tingimused.

Elektrivarustus:

• Kooskõlastatud ja kinnitatud detailplaneeringu alusel esitada täpsustatud avaldus

projekteerimisülesande saamiseks või edasiseks projekteerimiseks.

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

• Võrgu ümberehitamiseks kliendi soovil sõlmida Elektrilevi OÜ-ga lisateenuse

leping projekteerimiseks ja tööde teostamiseks.

• Arvestada EhS § 65 lg 4 kohase elektriautode laadimistaristu rajamise

vajadusega.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

31 / 37

Tänavavalgustus:

• Tööprojekt kooskõlastada täiendavalt võrgu valdajaga.

• Krundile pos 4 rajatava avaliku kõnnitee valgustus lahendada krundi hoonestuse

ehitusprojektis.

Sidevarustus:

• Planeeritud võrguvaldaja liinirajatiste ümberpaigutamisel lähtuda

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 15 lõikest 4.

• Ehitustööde tegemisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise

eeskirjast.

• Telia sideehitise kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel

tagada sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS §70 ja §78 nõuetele.

• Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud

nõuetest, MTM määrusest nr 73 (25.06.2015) Ehitise kaitsevööndi ulatus,

kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähtsusele esitatavad nõuded,

kohaldatavatest standarditest ning sideehitise omaniku juhenditest ja nõuetest.

• Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune

tegevus, mis võib ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5

tööpäeva enne planeeritud tegevuste algust ja soovitud väljakutse aega Telia

Ehitajate portaalis.

Soojusvarustus:

• Planeeritavale ja rekonstrueeritavale torustikule on vaja seada AS Tallinna Soojus

kasuks tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus.

• Vajadusel täiendada järgmises projekteerimise staadiumis planeeritud

soojustorustiku kulgemisjoont viisil, et oleks tagatud standardiga EVS-EN13941

lubatud piiridesse jäävad torustiku paigalduspinged ja –pikkused.

• Üksikute objektide soojusvarustuse lahendamiseks on vaja taotleda AS Utilitas

Tallinn konkreetsed tehnilised tingimused.

Kaugjahutus:

• Detailplaneeringu projekti jahutusvarustuse skeem kooskõlastada AS Utilitas

Tallinn.

• Määrata jahutustorustiku kaitsevööndi vahetusse lähedusse projekteeritavad

hooned/hooneosad, haljastus, kommunikatsioonid ja muud rajatised ning nende

paiknemine. Anda eenduvate hooneosade määrangud. Paiknemise ja

paigaldussügavuse määramiseks anda info lõigetel.

• Kaugjahutusega liitumiseks tuleb territooriumil arvestada (konteiner) külmajaama

rajamiseks vajaliku maa-alaga ja jahutustorustike ruumivajadusega, vastavalt AS

Utilitas Tallinna väljastatud tehnilistele tingimustele (24TT-09611). Detailsemalt

lahendada järgmises projekteerimise staadiumis.

• Planeeritavale ja rekonstrueeritavale torustikule on vaja seada AS Tallinna Soojus

kasuks tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus.

• Üksikute objektide soojus- ja jahutusvarustuse lahendamiseks on vaja taotleda

UTL konkreetsed tehnilised tingimused.

Gaasivarustus:

• Seisukoha andmisega ei kinnitata esitatud planeeringulahenduses märgitud

olemasolevate AS-ile Gaasivõrk või kolmandatele isikutele kuuluvate (sh

kinnistusiseste) gaasipaigaldiste ja nendega seotud rajatiste asukoha õigsust ega

võeta endale mingit vastutust selles osas. Majandus- ja taristuministri

14.04.2016.a määruse nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja

teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“ § 1 lg 3 kohaselt tuleb ehitusprojekti

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

32 / 37

koostamiseks ja ehitamiseks vajalike lähteandmete saamiseks teostada topo-

geodeetiline uuring. Viidatud määruse § 28 lg 1 kohaselt tuleb maa-alune

tehnovõrk kanda maa-ala plaanile, kusjuures esimene andmeallikas, millest

lähtuda tuleb, on välimõõdistamine. Geodeetiline alusplaan esitada e-posti

aadressile: [email protected].

• AS-i Gaasivõrk gaasipaigaldiste kaitsevööndis tööde planeerimiseks ja

projektlahenduste koostamiseks taotleda tehnilised tingimused aadressil:

[email protected]. Kaitsevööndis võib teostada töid ainult põhi- või tööprojekti

olemasolul, mis tuleb samuti enne töödega alustamist esitada AS-le Gaasivõrk

eposti aadressile [email protected]. Ilma põhi- või tööprojekti koostamiseta ei

ole võimalik AS-l Gaasivõrk hinnata planeeritava tegevuse ohutust ning AS

Gaasivõrk ei saa anda nõusolekut gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks.

• Gaasipaigaldise projekteerija peab omama gaasipaigaldise projekteerimise

tegevusala registreeringut majandustegevuse registris, vähemalt kahe aastast

kogemust gaasipaigaldiste projekteerimises ja vähemalt ühte gaasialase

spetsialiseerumisega diplomeeritud soojusenergeetikainseneri kutsetasemega 7.

• Gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks nõusoleku andmisel võivad AS

Gaasivõrk seisukohad/nõuded täpsustuda/muutuda olenevalt planeeritavast

tegevusest ja selle võimalikust mõjust. Täiendavad täpsemad nõuded

gaasipaigaldisele ja gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemise osas väljastatakse

eel-, põhi- või tööprojekti staadiumis täiendavate tehniliste tingimuste

väljastamisel, mille taotlemiseks pöörduda e-posti aadressile:

[email protected].

• Pärast ehitustööde teostamist peavad AS Gaasivõrk gaasipaigaldised vastama

õigusaktides ja standardites (sh standardis EVS 843) määratud nõuetele, sh peab

olema tagatud gaasipaigaldise nõuetekohane sügavus. AS Gaasivõrk

gaasipaigaldiste kaitseks tuleb ette näha meetmed tagamaks nende ohutus

ehitustööde käigus.

• Gaasivõrguga liitumiseks on vajalik esitada avaldus, mis on leitav AS Gaasivõrk

kodulehelt.

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE

ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele

Ruumilise arengu eesmärkide täitmiseks on:

• Linnakeskuse tihendamiseks ja mitmekesisema linnaruumi kujundamiseks on

praeguste töökodade asemele kavandatud polüfunktsionaalne, korrastatud ja

naaberaladega seostatud planeeringulahendus.

• Praegu tootmistegevuseks kasutatavate vanade hoonete asemele on planeeritud

elamukvartal, mis seob planeeritud elamuala ümbritseva ja varemplaneeritud

keskkonnaga.

• Kavandatud on ühendused olemasoleva miljööalaga ja Magasini tn 35 kinnistule

(praegu Võtme tn kinnistud) planeeritud hoonestusega.

• Hoonestus on kavandatud nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad.

• Kvartalisse on keskse pargiala näol kavandatud suur rekreatsiooniala, mis

osaliselt on kogu kvartali elanikele kasutamiseks, osaliselt on võimalik madalate

piiretega eraldada hooneümbruse haljasala privaatsemaks õuealaks.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

33 / 37

• Jalakäijatele on loodud turvalised tingimused: autode parkimine on valdavalt

lahendatud maa-aluses parklas, mille sissesõidud on kavandatud vahetult

juurdepääsude lähistele. Luku tänava äärde on planeeritud kõnnitee.

• Hoonestus on kavandatud nii, et seda on võimalik etapiviisiliselt ehitada.

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle

arenguvõimalustele, avalikele huvidele ja väärtustele

• Piirkond on juba hakanud muutuma. Muutunud on liiklusolukord: ehitatud on Filtri

tee ning seetõttu on paranenud ühendus linna teiste osadega.

• Kehtestatud on Magasini tn 35 kinnistu detailplaneering, mille elluviimisel

ehitatakse amortiseerunud vanglahoonete asemele äri- ja eluhoonete kvartal ning

piirkonda teenindav lasteaed.

• Magasini tn 31 detailplaneeringu elluviimise järel kaob piirkonnast ka endise

autobaasi territooriumil olev tööstus. Piirkond muutub heakorrastatud elamualaks,

kus on ka rohkesti omavahel ühendatud haljasalasid.

• Kuna tööstuse lõpetamise järel ei ole vaja kitsast Magasini tänavat läbida suurtel

veoautodel, muutub liiklusolukord turvalisemaks ja vähenevad raskeveokite

liiklemisest tulenevad negatiivsed mõjud.

• Kavandatu elluviimisel paraneb oluliselt piirkonna elanike elukeskkonna kvaliteet.

• Kesklinna tihendamine vastab säästva arengu põhimõtetele.

7.3 Vastavus Tallinna üldplaneeringule

Detailplaneeringus tehakse ettepanek muuta Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001

määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ kohane liiklusala planeeritud ala

piires korruselamute alaks.

7.4 Üldplaneeringu muutmise põhjendused

Üldplaneeringu muutmise ning alale elamute kavandamise eeldused:

• Tallinna üldplaneeringu koostamise ajal määrati ala juhtotstarve seal oleva

hoonestuse otstarbe alusel. Planeeritud alal asuvad endise autobaasi hooned, mis

on kasutuses mitmesuguste ladudena, väiketööstusettevõtetena. Hoonestust ei

ole renoveeritud. Alal paiknev suhteliselt amortiseerunud ja kesklinna sobimatu

hoonestus on ette nähtud lammutada ning planeeritud maa-alale on kavandatud

linnakeskuse äärealale sobiva suuruse ja otstarbega hoonestus.

• Juurdepääs planeeritud alale on paranenud pärast Veerenni ja Filtri tee vahelise

Tehnika tänava ehitamist.

• Vahetult planeeringualaga piirneva Magasini tn 35 kinnistu kohta on koostatud

detailplaneering, milles on kavandatud Tehnika tänava äärde ärihoonete

ehitamine ning Magasini tn 31 kinnistuga piirnevale alale on ette nähtud ehitada

elamud ja lasteaed.

7.5 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele

Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad

lisanõuded:

1. Näha ette võimalus nihutada kinnistu piire Magasini tn 35 kinnistuga piirnevas

osas eesmärgil planeerida ühtlase laiusega teemaa-ala;

- Seletuskirja punktidesse 3.3 ja 6.8.6 on lisatud ettepanek, et omanikevahelise

kokkuleppe saavutamisel võib nihutada kinnistupiire Magasini tn 31 ja Magasini tn

35 kinnistute vahel eesmärgiga planeerida ühtlase laiusega teemaa-ala,

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

34 / 37

käesolevas planeeringus vastavalt pos 2 ja Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

planeeringus pos 14 vahel.

2. Planeeritavale alale Magasini tn 35 kinnistu detailplaneeringus ette nähtud

sõidutee äärde planeeritavate normatiivsete parkimiskohtade kavandamise

võimalikkus selgitada välja koostöös Tallinna Kommunaalameti ja Tallinna

Transpordiametiga;

- Detailplaneeringus on kõik normikohased parkimiskohad kavandatud kruntidele.

3. Kaaluda ulatusliku jalakäijate väljaku ala elamumaa krundile kavandamise

otstarbekust ning võimalust planeerida väljaku osas eraldi krunt ja koostöös

Tallinna Linnavaraametiga selgitada välja nimetatud krundi munitsipaliseerimise

võimalus. Juhul, kui eelpoolnimetatu ei osutu otstarbekaks, määrata jalakäijate

väljaku ala kogu ulatuses avalikult kasutatavaks;

- Jalakäijate väljakut ei ole eraldi välja krunditud. Väljaku all asuvad elanikele

mõeldud parkimiskohad. Ka naaberplaneeringus kavandatud haljasala on jäetud

äri- ja elamukruntide koosseisu. Avalikult kasutatav ala on 4 meetrit lai kõnnitee.

Väljak ei ole kavandatud avalikult kasutatavaks. Nõue seletuskirja punktis 5.2.1.

Lahenduse koostamisel on tehtud koostööd Tallinna Linnavaraametiga.

4. Panduste asukoht määrata selliselt, et oleks tagatud Eesti standardi EVS

843:2003 „Linnatänavad” kohane parkimiskorrusele juurdepääsuks vajalike sisse-

ja väljasõitude vähim kaugus elamute akendega seinast;

- Naaberhoonete akende suhtes on vajalik kaugus vastavalt Eesti standardile EVS

843:2016 tagatud.

5. Tulenevalt keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangust, määrata

arhitektuurinõue mitte kavandada kalmistu poolsete hoonete fassaadidele suuri

klaaspindu;

- Seletuskirja punkti 6.3 on lisatud nõue mitte kavandada pos 1 hoonete

kalmistupoolsetele fassaadidele suuri klaasipindu.

6. Määrata konkreetsed müraleevendusmeetmed ja vastavad nõuded

ehitusprojektide koostamiseks. Meetmete määramisel lähtuda mürauuringus

esitatud soovitustest;

- Detailplaneeringus hoonete välispiirete õhumüraisolatsioonivõime

projekteerimisel tuleb arvestada transpordist põhjustatud müratasemetega

välisterritooriumil ning Eesti standardi EVS 842:2003 „Ehitiste

heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ meetmeid. Kuna Magasini tn 31

kinnistule ülemäära suurt müra ei ulatu, ei näe uuring ette spetsiaalsete

meetmete rakendamise vajadust.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

35 / 37

7. Kaaluda võimalust lahendada soojusvarustus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.

mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid,

kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte

üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus ”;

- Soojusvarustus on kavandatud kaugkütte baasil. Konkreetne lahendus selgub

planeeringu realiseerimisel.

8. Jääkreostuse olemasolu ning ulatuse väljaselgitamiseks tellida vastavat litsentsi

omavalt ettevõttelt pinnase reostusuuringud;

- Pinnase reostusuuringu aruande koostas OÜ REI Geotehnika ekspert K-H Riet.

Leitud reostuskolded on kantud tugiplaanile. Nõuded reostuse käitlemiseks on

lisatud seletuskirja punkti 6.8.3.

7.6 Vastavus lähtedokumenditele

7.6.1 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“

ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T- 11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja

detailplaneeringu vormistamise juhend“

Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt määrusele.

7.6.2 Vastavus Tallinna veebilehel avaldatud „Ruumi otsese

päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“

Kavandatud hoonestus ei mõjuta naaberhoonete insolatsioonitingimusi. Kavandatud

hoonetes on võimalik tagada piisav insolatsioonikestus vastavalt juhendile.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks on määratud seletuskirja punktis 6.3.

7.6.3 Vastavus siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele

nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“.

Tingimused hoonete projekteerimises on määratud seletuskirja punktis 6.8.5.

7.6.4 Vastavus Eesti Standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“

Kuritegevuse riskide vähendamiseks on arvestatud standardis esitatud strateegiatega:

• Elavuse loomine: senise olemuselt suletud tootmispiirkonna asemele on

kavandatud elamuala.

• Asustustihedus: luuakse elamuala, mis oma väikeste elamutega ning

elamutevahelise ühiskasutuses oleva haljasalaga kujundab naabrustunde.

Strateegiate ellurakendamine loob tingimused uue sotsiaalse võrgustiku tekkeks, mis

sulandub nii kiiresti, kui võimalik olemasoleva linnastruktuuriga.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

36 / 37

7.6.5 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9

„Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus”

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja

kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb

planeeritud ala kaugkütte piirkonda.

Uute hoonete soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.

7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr

2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“

Likvideeritavate puude asemele istutatava haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt

Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa

andmise kord“. Maksimaalne asendusistutuse arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute

arv on 309.

Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja lõplik haljastuse ühikute arv

saadakse raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.

7.6.7 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“

Parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on lähtutud Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025

korraldusest nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/200-100

parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvestus on seletuskirja punktis 4.1. Liikluskorralduse

ja parkimise korraldamise põhimõtted.

7.6.8 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,

määramise ja hindamise meetodid“ ja mürauuringus antud soovitustele

Liiklusmürast põhjustatud müratasemete hindamisest (Kajaja Acoustics OÜ töö nr 23454,

2023) tulenevad nõuded on esitatud seletuskirja punktis 6.8.3.

7.6.9 Vastavus haljastuse hinnangus antud soovitustele

„Haljastuse ja puittaimede dendroloogiline ekspertiishinnang. Magasini 31“ koostati

2024. aastal ja seetõttu on lähtutud Tallinna Linnavolikogu määrus 10. juuni 2020 nr. 15,

Tallinna Linnavolikogu määrus 19. mai 2011 nr. 17, Tallinna Linnavalitsuse määrus 2.

september 2004 nr. 32, Tallinna Linnavolikogu määrus 30.10.2008 nr 36, Tallinna

Linnavolikogu 16. juuni 2011 otsus nr 107 sätestatud nõuetest. Tulemused on kajastatud

tugiplaanil (Lisa 10).

7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele

Muinsuskaitse eritingimused Magasini tn 31 ja Magasini tn 31a kinnistute

detailplaneeringule koostas arhitektuuriajaloolane Monika Eensalu. Eritingimused on

seletuskirja lisas 4.4.

Eritingimustes esitatud nõudmised on kajastatud seletuskirja punktis 6.8.1.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

37 / 37

7.6.11 Vastavus võrguvaldajate väljastatud tehnilistele tingimustele

Planeeringu tehnovõrkude lahendused on koostatud vastavalt võrguvaldajate esitatud

tehnilistele tingimustele, mis on lisatud detailplaneeringule lisas 3.

7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga

Võrreldes eskiislahendusega on suurendatud korterite arvu. Hoone maapealse osa

elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on arvestatud vähemalt 85 m². Kõigile

korteritele on tagatud normatiivne parkimiskohtade arv.

Pos 5 hoonestusala on määratud paralleelsena Õilme tn 6 kinnistu detailplaneeringus

kavandatud hoonestusega.

Kuna vahepeal on Magasini tn 31 kinnistu omanik omandanud ka Magasini tn 31b

kinnistu, on ära jäetud pandus krundile pos 5 juurdepääsuks ja määratud

juurdepääsuservituudi vajadus läbi kruntide pos 3 ja pos 2. Pandusest vabanenud maa

arvel suureneb haljastuse osakaal.

Määratud on võimalus kruntide pos 4 ja pos 5 liitmiseks.

Õilme tänava ja Võtme tänava äärsed kõnniteed on välja krunditud ning antakse üle Tallinna

linnale.

Muudetud on 3-kordsete hoonete absoluutkõrguseid (lisatud 60 cm), et järgmises

projekteerimise etapis oleks võimalik hoonetele projekteerida korrused nõuetele vastavates

kõrgustes.

Pos 1 kavandatud pandus on kavandatud hoonevälisena ja maastikuarhitektuursete võtetega

integreerida maastikku – seepärast on pandus maa-aluse ja maapealse hoonestusala sisse

kaasatud ning maht arvestatud ehitisealuse pinna ja brutopinna hulka. Planeeritud on

maksimaalne võimalik maht, täpsem lahendus ja panduse projekteerimise vajadus selgub

järgmises projekteerimise etapis.

7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine

Eskiislahenduse avalikul arutelul tegi Magasini tn 29 arendaja esindaja ettepaneku

kavandada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31 kinnistute piirile piirdeaed.

Olemasolev betoonmüür likvideeritakse detailplaneeringu realiseerimisel. Olemasoleva

müüri likvideerimisel rajada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31 kinnistu ühise piiri ulatuses

piirdeaed, mis on analoogse kujundusega Magasini tn 29 kinnistu piiril oleva piirdeaiaga

(seletuskiri punkt 6.3).

Projektijuht

Annely Jürimets

94 5a

945 a

945a

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

SJ

2

3

1

5

4

P-3

P-4

P-4

P-4

P-3

l= 20 m

; i= 10%

l=27 m, i=10%

abs. h=34.2 m

abs. h=34.5 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=38.4 m

abs. h=34.4 m

abs. h=34.2 m

abs. h=34.2 m

abs. h=34.5 m

abs. h=34.2 m

abs. h=34.3 m

abs. h=34.4 m

l= 14 m

; i= 6%

l= 14 m

; i= 6%

l=16,5 m; i=6%

l= 14 m

; i= 6%

3K

3K

4K

4K

4K

4K

4K

3K

3K

3K

3K

3K

3K

3K

Magasin i tn

35 kin nistu

detailplaneerin gus p

laneeritu d Võtm

e tä nav

(K-Projekt A S tö

ö nr 0 9059, ke

htesta tud 2013)

Luku tänav

P-4

abs. h=34.4 m 3K

P-3

P-3

1-KsK

2-KsK

3-VaS

4-VaS

5-VaS

6-Va

7-100Pi

8-Ja

9-VaS

10-Va

12-Ja

13-Re

14-Kb

15-KsK

16-KsK

17-Re

18-VaS

19-VaS

20-Re

21-Hbp

22-KsK

23-KsK

24-VaS

25-Hb

26-88Re/12KsK

29-Re

30-Re

34-VaS

35-VaS

36-100Tm

37-85VaS/12Ja/4KsK

38-El

46-Tm

47-Tm

48-Tm

50-Sa

51-VaS

52-VaS

53-Pi

55-Va

58-Ja

62-Ja

63-Hk

65-Va

66-Va

72-KsK

41-Pä

42-Va

43-Pä 44-Pä

45-Pä

49-Va

54-Pä

56-Va

57-Hk

59-Va

60-Va

64-Va

70-KsK

71-KsK

11-KsK

27-Ja

28-Ja

31-KsK

32-KsK

33-KsK

39-Ja

40-Ja

61-Hk

67-Pp

68-Va

69-Sa

Magasin i tä

nav

P-6

12,5

24 ,0

32,4

38,4

24 ,0

4,5

14 ,7

11 ,4

10 ,1

16 ,2

13,2

5,2

20,2

10,8

10,2

32,4

26,0

11,9

1,9

11,8

3,8

10,0

12,2

11,8

32,4

23,5

13 ,0

2,3

8,6

23,5

35,0

9,5

8,5

9,8

27,8

14,0

1,7

10,0

6,6

6,6

34,0

23,5

12,0

11,9

21,4

10,5

9,3

9,2

23,4

27,5

32,4

24,0

8,1

7,8

0,9

16,4

23,6

24,9

13,0

12,6

9,4

9,9 5,6

16,4

6,7

6,6

10,0

10,5

7,6

22,5

26,5

22,5

19,4

2,0

8,6

3,5

8,2

22,5

14,2

22,5

27,5

8,5

3,0

4,5

3,0 6,0

3,0

3,0

3, 0

50 ,0

abs. h=24.20

abs. h=24.20

abs. h=24.20

abs. h=24.20

1

1

TINGMÄRGID

S

N

W E

KATASTRIÜKSUSE PIIR

PLANEERINGUALA PIIR

KÜLGNEV DETAILPLANEERING

NAABERHOONE

KULTUURIMÄLESTISE KAITSEVÖÖND (Tallinna Tiisikushaigla hoone, 1926. a., reg nr 8778)

MÄRKUSED: * Ehitusprojektis võib maa-aluse hoonestusala asukohta krundipiires muuta sõltuvalt projekteeritud hoonete asukohast ja kujust tingimusel, et lubatud maa-alune ehitisealune pind ei ületa detailplaneeringus lubatut. * Planeeritud hoonetesse tuleb ette näha varjend arvestades hoone ehitusprojekti koostamise ajal varjenditele esitatavaid nõudeid. Varjendi varuväljapääs võib ulatuda üle detailplaneeringus määratud hoonestusala ning võib ületada maa-aluse hooneosa ehitisealust pinda. * Planeeritud ala asub AKTSIASELTSi TALLINNA VESI kloorilao ohualas.

* Puittaimestiku haljastusliku hinnangu koostas Keskkonnabüroo Grün-E OÜ veebruaris 2024. * Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on illustratiivne ning täpsustub ehitusprojektis. * Kruntide pos 4 ja pos 5 liitmisel ei ole vaja tulemüüri rajada. * Alale rajatavad laste mänguväljakud ja virgestus- ning puhkealad on kruntide pos 1-5 ühiskasutuseks.

OLEMASOLEV AUTOLIIKLUSE ALA

OLEMASOLEV KERGLIIKLUSE ALA

PLANEERITUD VÕIMALIK SEGALIIKLUSE ALA

MOODUSTATAVA KRUNDI PIIR

PLANEERITUD HALJASALA

PLANEERITUD MAA-ALUSE KORRUSE PEALNE KATUSEHALJASTUS

PLANEERITUD MAA-ALUNE HOONESTUSALA

PLANEERITUD MAAPEALNE HOONESTUSALA

3K/4K PLANEERITUD KORRUSELISUS

SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

HOONE- ALUNE PIND

MEETRITES KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS n

ARV KRUNDIL HOONETE

n

KRUNDI EHITUSÕIGUS

1

MAA-ALUNE MAAPEALNEHOONEALUNE PIND -

PLANEERITUD PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES

PLANEERITUD PARKIMISKOHTADE ARV HOONES

KRUNDI POSITSIOONI NUMBER

ÄRIPINNADÄ

AUTODE VÕIMALIK JUURDEPÄÄS KRUNDILE

JALAKÄIJATE VÕIMALIK JUURDEPÄÄS HOONELE

PLANEERITUD KALDPIND / PANDUS

AUTODE VÕIMALIK SISSEPÄÄS MAA-ALUSESSE PARKLASSE

PLANEERITUD TUGIMÜÜR JA PIIRE

PLANEERITUD AUTOLIIKLUSE ALA VÕIMALIK ASUKOHT

PLANEERITUD VÕIMALIK JALGRADA

PLANEERITUD KÕRGHALJASTUS

PARKIMISKOHTADE ARVP-0

PLANEERITUD LASTE MÄNGUVÄLJAK

PLANEERITUD MADALHALJASTUS

PLANEERITUD KONTEINERHALJASTUS

SORTEERITUD JÄÄTMETE KOGUMISPAIK / JÄÄTMEMAJASJ

LIKVIDEERITAV OBJEKT

LIKVIDEERITAV HALJASTUS

m²

1 EK 100%

10,5 m 3/-1

1430 2190

4*

5322 26 -

m²

2 EK 100%

15 m 4/-1

1500 2580

5*

4995 38 -

m²

3 EK 100%

15 m 4/-1

2100 3600

6*

6519 51 -

m²

4 EK 100%

15 m 4/-1

1700 3220

7*

5696 40 -

m²

5 Ä≤5% / EK≥95%

10,5 m 3/-1

600 720

3*

1333 10 -

AVALIKUKS KASUTAMISEKS MÄÄRATUD ALA

JUURDEPÄÄSUSERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

abs. h=00.00 PLANEERITUD HOONE ABSOLUUTKÕRGUS

KULTUURIMÄLESTIS (SISELINNA KALMISTU)

PLANEERITUD KÜNNIS

ÜLDISED ARHITEKTUURINÕUDED · Hoonestus projekteerida valdavalt kolmekorruseline. Planeeringuala kagupoolsesse ossa

kavandatud hoonetele võib ehitada tänava äärde osaliselt neljanda korruse. Neljas korrus, mis teenib arhitektuurse ilme mitmekesistamise huve, ei tohi olla suurem kui 50% täiskorruse pinnast.

· Hoonestus kavandada nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad.

· Hoonestuse projekteerimisel lähtuda võimalusel põhimõttest, et hoonete otsaseinte vahe oleks ≥ hoone otsaseina (otsaseina kõrguseks loetakse otsaseina kõrgust konkreetses hooneosas) kõrgusega ning hoonete pikemate külgede vahe oleks ≥ kahekordse hoonekõrgusega.

· Hoonetele projekteerida ühekaldeline katus, katusekaldega 10-20%. · Välisviimistluses kasutada Veerenni miljööala lähedusse sobivaid naturaalseid materjale - puit,

paekivi, krohv, katusekattena valtsitud plekk. · Pos 1 hoonete kalmistupoolsetele fassaadidele mitte kavandada suuri klaaspindu. · Pos 4 planeeritud edelapoolsete hoonete edelapoolsetele külgedele kavandada minimaalselt

aknaid, arvestades eluruumide projekteerimisel Eesti standardis EVS-EN 17037:2019+A1:2021 sätestatud nõuetega.

· Jäätmemajade lõplik paigutus ja kujundus tuleb määrata ehitusprojektis. · Krundile pos 5 kavandada kahest eraldiseisvast maapealsest hooneosast koosnev hoone. Pikk,

perimetraalne hoonestus ei ole lubatud. · Tagada insolatsioonitingimused vastavalt Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 2020.aasta

veebruari juhendile. · Päikesepaneele võib paigutada hoonete katusele. Võib ka kasutada päikesepatareina toimivaid

ehitusmaterjale: katusekattena või fassaadiviimistluses.

Riigikaitse vajadustest tulenevad nõuded: · Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoone projekteerimise ajal Kaitseministeeriumi

kasutuses, võib Magasini 31b (pos 5) krundile planeeritud korterelamu kolmandale korrusele projekteerida maksimaalselt 4 korterit.

· Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoonete projekteerimise ajal Kaitseministeeriumi kasutuses tuleb pos 4 projekteeritavate korterelamute III ja IV korrusele projekteerida edela poole võimalikult vähe kortereid ning võimalusel vältida akendest otsevaadet Magasini 31a // Õilme tn 6 kinnistule.

· Hoonete projekteerimisel on soovitav teha Kaitseministeeriumiga koostööd võimalikult varajases staadiumis.

· Pos 4 ja pos 5 hoonete ehitusprojektid kooskõlastada Kaitseministeeriumiga, juhul kui projekteerimise ajal on Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu endiselt Kaitseministeeriumi kasutuses.

m²

6 L

_ _

_ _

_

47 - -

m²

7 L

_ _

_ _

_

556 - -

PLANEERITUD TRAFOALAJAAM

TEHNOVÕRGUSERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

PLANEERITUD KERGLIIKLUSE ALA VÕIMALIK ASUKOHT

* sh. 2 jäätmemaja

* sh. 2 jäätmemaja

* sh. 2 jäätmemaja

* sh. 2 jäätmemaja ja alajaam

* sh. jäätmemaja

SV: Tehnovõrguservituudi seadmise vajadus võrgu valdajate kasuks: · Magasini tn 35 kinnistule, vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks ja teenindamiseks koridoride

laiusega 4 m, kaablikanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m välisseinast mõlemale poole, kaablikanalisatsioonikaevu ehitamiseks ja teenindamiseks kaitsetsooni ulatuses 2 m, MP ja KP kaablikoridoride ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole, sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m välisseinast mõlemale poole.

· Kodu tänav kinnistule, vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks ja teenindamiseks koridoride laiusega 4-5 m, sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m välisseinast mõlemale poole, soojustorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole, MP ja KP kaablikoridoride ehitamiseks ja teenindamiseks 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole.

NAABERPLANEERINGUTES PLANEERITUD AUTOLIIKLUSE ALA

NAABERPLANEERINGUTES PLANEERITUD KERGLIIKLUSE ALA

TULEMÜÜRI VAJADUS

RIIGIKAITSELISE EHITISE PIIRANGUVÖÖND (Magasini linnak)

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis:

Geoalus: Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

Asendiplaanilise ja võimaliku mahulise lahenduse autor:

11211_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 14.08.2026

Kõrgussüsteem:

K-Projekt Aktsiaselts Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti tel +372 626 4100 [email protected] reg kood 12203754

Koordinaatsüsteem:

11211

Magasini tn 31 ja Magasini tn 31b kinnistute detailplaneering

Tallinn, Kesklinn

DP

Põhijoonis

DP-2 1:500

Juhataja R. Annusver

Projektijuht A. Jürimets

Konsultant Ü. Kadak

Planeerija M. Mustkivi

A GEO OÜ 24002 02.2024

EH2000 L-EST 97

arhitektid Maarja Elm ja Sten Ader SKAD arhitektid OÜ

VÄHEMALT KOLMEKORRUSELINE MITME KORTERIGA ELAMUEK

PLANEERITUD JALGRATASTE HOIUKOHAD

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu poolt 29.07.2025 korraldusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/200-100 parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvutamise baasväärtus on tsooni vahemiku suurim parkimiskohtade arv. Normi muutmise argumendid alal vastavalt Tallinna parkimisnormatiivi lisale 2:

· Ühistranspordi kättesaadavus 400 m - 25% tsoonis kehtivast normist. Lõplik parkimiskohtade arv ja asukoht täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt hetkel kehtivale normile ja võimalikele muutmise argumentidele. Planeeringus on parkimiskohad kavandatud hoone mahtu maa-alusesse parklasse. Kuna parkimiskohtade arv ei ületa 250, on vajalik üks juurdepääs. Sujuvama liikluskorralduse tagamiseks võib ehitusprojekti koostamisel kaaluda ka kahe juurdepääsu rajamist, kui see on ruumiliselt ja funktsionaalselt otstarbekas. Teede, parkimise ja tänavahaljastuse lahendus ning kruntide juurdepääsud ja parkimislahendus täpsustatakse ehitusprojektis.

Parkimiskohtade kontrollarvutus

RESTAUREERITAV PAEKIVIMÜÜR

REKONSTRUEERITAV PAEKIVIMÜÜR

Rekonstrueeritav paekivimüür

Restaureeritav paekivimüür

PLANEERITUD PIIRDEAED KRUNDIPIIRIL

Planeeritud piirdeaed on ettenähtud rajada krundipiirile kuid on joonise parema loetavuse huvides näidatud piiri kõrvale

m²

8 L

_ _

_ _

_

1315 - -

PLANEERITUD MADAL HEKK VÕI KUNI 0,5 m KÕRGUNE MÜÜR

SÄILIV III KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

SÄILIV II KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

SÄILIV IV KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

0

0

0

PLANEERITUD PUHKE- JA VIRGESTUSALADE VÕIMALIK ASUKOHT

Planeeritud teeotsad jäätmekonteinerite tühjendamiseks

Planeeritud teeotsad jäätmekonteinerite tühjendamiseks

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSE ALA

AJALOOMÄLESTISENA RIIKLIKU KAITSE ALL OLEVA SISELINNA KALMISTU KAITSEVÖÖND (50 m, reg nr 1238)

Linnaruumiline lõige vt LISA 8.3

KÖITE SISUKORD

I SELETUSKIRI ........................................................................................ 4

1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS .................................. 4

2 LINNAEHITUSLIKUD SEOSED JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID .... 4

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused ...................................................... 4

2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid ................................................... 4

3 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................. 5

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus ................................................................. 5

3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted .. 5

3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja maaüksuste

koormusnäitajad ........................................................................................ 6

3.4 Haljastuse kavandamise põhimõtted ............................................................. 9

3.4.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus ............................................. 10

3.5 Jäätmehoolduse põhimõtted ....................................................................... 12

4 TÄNAVATE JA TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED ......... 12

4.1 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................. 12

4.2 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted ....................................................... 14

4.2.1 Veevarustus ja kanalisatsioon ................................................................ 15 4.2.2 Elektrivarustus ja tänavavalgustus ......................................................... 18 4.2.3 Sidevarustus ....................................................................................... 20 4.2.4 Soojusvarustus .................................................................................... 20 4.2.5 Jahutusvarustus .................................................................................. 21 4.2.6 Gaasivarustus ..................................................................................... 22

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED ..................................... 22

5.1 Kehtivad kitsendused ................................................................................. 22

5.2 Planeeritud kitsendused ............................................................................. 23

5.2.1 Avalik kasutus ..................................................................................... 23 5.2.2 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutuse vajadus

........................................................................................................ 23 5.2.3 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks .......... 23

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ......... 25

6.1 Täiendava koostöö vajadus ......................................................................... 25

6.2 Täiendavate uuringute vajadus ................................................................... 25

6.3 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded ........................................................ 25

6.4 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded ............................................................ 26

6.5 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded ............................... 26

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

2 / 37

6.6 Nõuded jalgrattaste parkimise- ja hoiuruumide projekteerimiseks ................... 27

6.7 Nõuded avaliku ruumi projekteerimiseks ...................................................... 27

6.8 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks ............................... 28

6.8.1 Muinsuskaitse eritingimustest tulevad nõuded ......................................... 28 6.8.2 Liikluskorralduse alased nõuded ............................................................. 28 6.8.3 Keskkonnaalased nõuded ...................................................................... 28 6.8.4 Üldised nõuded ehitustööde korraldamiseks: ........................................... 29 6.8.5 Tuleohutusnõuded ............................................................................... 29 6.8.6 Ettepanek piiride korrastamiseks ........................................................... 30 6.8.7 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas... 30

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE ..................................... 32

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele ...................................................... 32

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele,

avalikele huvidele ja väärtustele ................................................................. 33

7.3 Vastavus Tallinna üldplaneeringule .............................................................. 33

7.4 Üldplaneeringu muutmise põhjendused ........................................................ 33

7.5 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele................................... 33

7.6 Vastavus lähtedokumenditele ...................................................................... 35

7.6.1 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50

„Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ning

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26

„Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise

juhend“ ............................................................................................. 35 7.6.2 Vastavus Tallinna veebilehel avaldatud „Ruumi otsese päikesevalguse

(insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“ ......................................... 35 7.6.3 Vastavus siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ ............................ 35 7.6.4 Vastavus Eesti Standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine.

Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ ................... 35 7.6.5 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise

tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja

arenduskohustus” ............................................................................... 36 7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“ ............................................................ 36 7.6.7 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldusele nr 723 „Tallinna

parkimisnormatiiv“ .............................................................................. 36 7.6.8 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva

müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise

meetodid“ ja mürauuringus antud soovitustele ....................................... 36 7.6.9 Vastavus haljastuse hinnangus antud soovitustele ................................... 36 7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele ................................................... 36 7.6.11 Vastavus võrguvaldajate väljastatud tehnilistele tingimustele ..................... 37

7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga ................................. 37

7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine ..................................... 37

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine ............ 37

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

3 / 37

II JOONISED

1. Asukohaskeem DP-1

2. Põhijoonis DP-2

3. Tehnovõrkude koondplaan DP-3

4. Liikluskorraldus DP-4

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

4 / 37

I SELETUSKIRI

1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS

Planeeritud ala asub Kesklinnas Veerenni asumis. Planeeringuala piirneb Veerenni

miljööväärtusliku alaga.

Planeeritud maa-ala suurus on ~2,79 ha.

2 LINNAEHITUSLIKUD SEOSED JA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRGID

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused

Planeeringuala asub Magasini ja Tehnika tänava vahelisel alal. Kruntidel paiknevad

suhteliselt amortiseerunud ja linnavalitsuse hinnangul kesklinna sobimatud hooned –

töökojad, administratiiv hoone, ladu, läbipääsupunkt, garaažid, trafoalajaam, kaarhall

ning remondihoone.

Hooned on plaanis lammutada, nende asemele kavandatakse sobiva suuruse ja

otstarbega hooned. Juurdepääs kruntidele on Magasini tänavalt.

2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid

Planeeringu koostamise eesmärk vastavalt algatamise korraldusele oli moodustada

Magasini tn 31 kinnistust neli elamumaa sihtotstarbega krunti ning määrata

moodustatavatele kruntidele kasutamise tingimused ning ehitusõigus kuni

kolmeteistkümne kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega mitme korteriga elamu

ehitamiseks. Magasini tn 31 b kinnistust moodustada üks äri- ja elamumaa

sihtotstarbega krunt, millele määrata kasutamise tingimused ja ehitusõigus ühe kuni 3

maapealse ja ühe maa-aluse korrusega ärihoone või mitme korteriga elamu ehitamiseks.

Planeeringus tehakse ettepanek muuta Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr

3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohane liiklusala planeeritava ala piires

korruselamute alaks.

Planeeringu koostamisel on täpsustunud moodustatavate kruntide arv transpordimaa

sihtotstarbega kruntide osas. Tänavamaa korrastamiseks on moodustatud kokku 3

transpordimaa sihtotstarbega krunti.

Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid on:

• Tihendada linna keskust ja lisada piirkonda linnaliselt aktiivset avalikku ruumi,

kavandada praegu valdavalt mitmesuguste remonditöökodade ja ladudena

kasutuses olev ala polüfunktsionaalseks, korrastatud ja naaberaladega seostatud

elavaks linnakeskuse osaks;

• Luua võimalikult kvaliteetne elukeskkond ning linnaehitusliku terviku loomiseks

siduda planeeritud elamuala ümbritseva ja varem planeeritud keskkonnaga;

• Kavandada ühendused olemasoleva miljööalaga ja vangla territooriumile

planeeritud hoonestusega;

• Kavandada hoonestus nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad;

• Kavandada parkimiskohad maa-alusele korrusele ühtse parklana, et maapealne

ala jääks jalakäijate kasutada;

• Kavandada suure rekreatsioonialaga kvaliteetne elukeskkond;

• Luua jalakäijatele turvalised liikumistingimused;

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

5 / 37

• Kavandada hoonestus, mida on võimalik etapiviisil ehitada.

3 PLANEERINGUS KAVANDATU

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus

Detailplaneeringus on kavandatud liitmise ja jagamise teel moodustada Magasini tn 31 ja

31b kinnistutest kaheksa krunti.

Planeeritud kruntide pos 1-4 sihtotstarbeks on määratud elamumaa ning kruntidele on

kavandatud ehitusõigus kolmteist kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega elamute

ehitamiseks, krundi pos 5 sihtotstarbeks on määratud äri- ja elamumaa ning krundile on

kavandatud ehitusõigus kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoonete

ehitamiseks. Kruntide pos 6-8 kasutamise sihtotstarbeks on määratud transpordimaa.

3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse

kavandamise põhimõtted

Planeeringulahenduse koostamisel on SKAD arhitektid OÜ arhitektid lähtunud järgmistest

printsiipidest:

• Luua kvaliteetne elukeskkond ning siduda planeeritud elamuala ümbritseva ja

varem planeeritud keskkonnaga.

• Hoonestus on kavandatud nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad. Selline

privaatsete õuealadega perimeetriline hoonestusviis on omane kogu lähiala

hoonestusele.

• Linnaehitusliku terviku loomiseks on Siselinna kalmistu poolne hoonestusala

kavandatud järgides Magasini tn 29 ja Magasini tn 35 kruntidele (praegu Võtme tn

kinnistud) kavandatud ehitusjoont.

• Pos 4 hoonestusala on kavandatud paralleelsena Õilme tn 6 kinnistu

detailplaneeringus kavandatud hoonestusega.

• Pos 5 hoonestusala on kavandatud paralleelsena Luku tänavaga.

• Kõikidel kavandatud kruntidel on erinevate hoonestusvõimaluste kaalumiseks

hoonestusala määratud oluliselt suurem lubatud hoonealusest pinnast.

• Krunte pos 1-5 võib omavahel liita, liitmisel liituvad ka ehitusõigused.

o Kruntide pos 4 ja pos 5 liitmisel liituvad ka ehitusõigused, v.a

ärifunktsiooniks kavandatud brutopindala.

• Kavandatud on valdavalt kolmekorruseline hoonestus. Planeeringuala

kagupoolsesse ossa kavandatud hoonetele on antud võimalus ka osaliselt neljanda

korruse ehitamiseks. Neljanda korruse pind on väiksem (mitte üle 50% korruse

pinnast) ja teenib arhitektuurse ilme mitmekesistamise huve. Tänavapoolse

neljakorruselise hooneosa kõrgus väheneb õuesuunas kolmekorruseliseks.

• Autode parkimiskohad on planeeritud valdavalt maa-alusele korrusele ühtse

parklana. Parklast on pääsud elamutesse ning pääsude juurde on kavandatud

panipaigad kõikidele korteritele.

• Tagamaks kalmisturahu hoidmist on krundil pos 1 aktiivne õuekasutus

kavandatud hoonetest edelasse, kuhu on kavandatud nii sissepääsud kui ka

mänguväljakud ja puhkealad. Kalmistupoolsele küljele nähakse lisaks

olemasolevale haljastusele ette täiendava kõrghaljastuse rajamine.

• Kvartalile on kujundatud haljastatav telg, mis ühendab elamuala tervikuks ja loob

põneva poolavaliku ruumi (keskkonna). Maapinna suhtes ligikaudu 0,8 m võrra

kõrgemale tõstetava planeeritud maapealse hoonestusala hoonete vahelisele alale

jäävale katusele rajatakse haljasala koos mänguplatside ja puhkekohtadega.

Tõstetava osa välisperimeetrile võib rajada piirdeaia.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

6 / 37

• Olemasoleva müüri likvideerimisel rajada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31

kinnistu ühise piiri ulatuses piirdeaed, mis on analoogse kujundusega Magasini tn

29 kinnistu piiril oleva piirdeaiaga.

• Privaatsemad krundiosad võib kõigile avatud puhke- ja mängualadest madala

piirde (kuni 0,5 m kõrgune) või haljastusega eraldada.

3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja

maaüksuste koormusnäitajad

Hoonestustihedus planeeringualal on: 0,8

Hoonestustihedus planeeringualal koos kaetud pandusega pos 1 on: 0,81

Pos 1 Lingi tn 8 // Võtme tn 13

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 4 (sh 2 jäätmemaja)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

1430 m2 (maapealne; sh 230 m2 kaetud

panduse rajamiseks)

2190 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 10,5 m

Hoonete absoluutkõrgus 34,50 m

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt läbi kruntide pos 2 ja pos 3 ning Võtme tänavalt;

• jalakäijatele Magasini tänavalt läbi kruntide pos 2 ja pos 3 ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse ning hoovialale.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Kortereid on kavandatud kuni 38, brutopinda korteri kohta on arvestatud vähemalt

85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 0,6.

Pos 2 Lingi tn 6 // Võtme tn 9 // 11

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 5 (sh 2 jäätmemaja)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

1500 m2 (maapealne)

2580 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 15 m

Hoonete absoluutkõrgus 38,40 m

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

7 / 37

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt läbi krundi pos 3 ning Võtme tänavalt läbi krundi

pos 1;

• jalakäijatele Magasini tänavalt läbi krundi pos 3 ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse ja maa peale.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Kortereid on kavandatud kuni 55, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on

arvestatud vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 0,9.

Pos 3 Lingi tn 2 // 4 // Võtme tn 5 // 7

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 6 (sh 2 jäätmemaja)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

2100 m2 (maapealne)

3600 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 15 m

Hoonete absoluutkõrgus 38,40 m

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt ja Võtme tänavalt läbi kruntide pos 1 ja pos 2;

• jalakäijatele Magasini tänavalt ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse ning külaliste kohad

maa peale.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Kortereid on plaanitud kuni 75, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on arvestatud

vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 1,0.

Pos 4 Magasini tn 31 // 33 // Võtme tn 1 //

3

Krundi kasutamise sihtotstarve: elamumaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 7 (sh 2 jäätmemaja ja alajaam)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

1700 m2 (maapealne)

3220 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 15 m

Hoonete absoluutkõrgus 38,40 m

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

8 / 37

Juurdepääs krundile on planeeritud:

• autodega Magasini tänavalt läbi krundi pos 3 ning Võtme tänavalt läbi kruntide

pos 1, pos 2 ja pos 3;

• jalakäijatele Magasini tänavalt läbi kruntide pos 2 ja pos 3 ning Võtme tänavalt.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav.

Krunti läbib avalikuks kasutamiseks määratud kõnnitee laiusega 4 meetrit.

Krundi võib liita naaberkruntidega. Liitmisel liituvad ehitusõigused. Kui pos 4 ja 5

liidetakse, ei ole vaja kinnistute vahele tulemüüri rajada.

Ärifunktsiooni maksimaalne võimalik brutopindala kruntide pos 4 ja 5 liitmisel ei suurene.

Kortereid on plaanitud kuni 58, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on arvestatud

vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus on 0,9.

Pos 5 Luku tn 1 // 3

Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa ≤ 5%/ elamumaa ≥ 95%

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 3 (sh jäätmemaja*)

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

600 m2 (maapealne)

720 m2 (maa-alune)

Hoone suurim lubatud kõrgus: 10,5 m

Hoonete absoluutkõrgus 34,40 m

Ehitiste kasutamise otstarve: elamu- ja ärihoone, milles võib olla büroo, teenindus- vms

ruumid.

*jäätmemajale tuleb leida linnaehituslikult sobiv asukoht.

Juurdepääs hoonesse on kavandatud Luku tänavalt, maa-alusesse parklasse Magasini

tänavalt läbi kruntide pos 3 ja pos 4.

Parkimiskohad on kavandatud oma krundile maa-alusesse parklasse.

Parklapealne haljasala on elanikele vabalt kasutatav, sh ka sinna rajatavad

mänguväljakud.

Kortereid on planeeritud kuni 14, elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on

arvestatud vähemalt 85 m2.

Kavandatud hoonestustihedus krundil on 1,0.

Krundid pos 5 ja pos 4 võib liita. Liitmisel liituvad ehitusõigused.

Ärifunktsiooni maksimaalne võimalik brutopindala kruntide liitmisel ei suurene. Kui

krundid liidetakse, ei ole vaja tulemüüri rajada.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

9 / 37

Pos 6 Luku tänav T1

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: -

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

-

Hoone suurim lubatud kõrgus: -

Hoonete absoluutkõrgus -

Krunt on kavandatud Luku tänava äärde ühtlase laiusega kõnnitee rajamiseks. Krundi

võib liita külgneva tänavamaa krundiga.

Pos 7 Magasini tänav T2

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: -

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

-

Hoone suurim lubatud kõrgus: -

Hoonete absoluutkõrgus -

Krunt on kavandatud Õilme tänava äärde kõnnitee rajamiseks. Krundi võib liita külgneva

tänavamaa krundiga.

Pos 8 Võtme tänav T2

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: -

Hoone suurim lubatud ehitusalune

pindala:

-

Hoone suurim lubatud kõrgus: -

Hoonete absoluutkõrgus -

Krunt on kavandatud Võtme tänava äärde kõnnitee ja avalikult kaustatavate

parkimiskohtade rajamiseks.

Omanikevahelise kokkuleppe saavutamisel võib nihutada kinnistupiiri Magasini tn 31 ja

Magasini tn 35 kinnistute (praegu Võtme tänav T1 kinnistu) vahel eesmärgil vormistada

ühtlase laiusega teemaa krunt (pos 2 ning Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringus vastavalt pos 14 vahel).

3.4 Haljastuse kavandamise põhimõtted

Planeeringukontseptsiooni kujundamisel on haljastusel keskne roll. Kavandatud haljastus

jaguneb maa-aluse parkla pealseks ning maaga ühenduses olevaks haljasalaks, mis

moodustab visuaalselt ühtse terviku. Parklapealsele alale rajatavast haljasalast on

suurem osa inimestele vabalt kasutatav. Vahetult hoonete ümber on kavandatud

privaatsemad haljasalad, mille markeerimiseks võib rajada kas madala heki või kuni

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

10 / 37

0,5 m kõrguse piirdeaia. Hoonetevaheline ala on planeeritud autovabana ning on tänu

sellele ka turvaline. Hoonete vahele kujundatav haljasala on planeeritud liigendada

jalgradadega, kõrg- ning madalhaljastusega. Kõrghaljastus rajatakse alale, kus ei ole

maa-aluseid ehitisi, parklapealsele alale istutatakse põõsaste gruppe või

konteinerhaljastust.

Planeeritud alal on maaga ühenduses olev haljastuse osakaal 33%, lisaks on maa-aluse

parkla pealse katusehaljastus 18%.

3.4.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus

Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude selgitamiseks vajalik haljastuse

ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määrusele nr 2

„Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“.

Asendusistutuste arvutustes on lähtutud järgmisest valemist:

= ++

3

321 *

kkk D haljastuse ühik,

kus D – raiutava puu rinnasläbimõõt, mitme puu puhul läbimõõtude summa, cm;

k1 – raiutava puuliigi koefitsient;

k2 – raiutava puu seisukorra koefitsient;

k3 – raiepõhjuse koefitsient.

L ik

v id

e e r it

a v a

p u

u n

r

P u

u l

ii k

L ii

g i

k o e fi

ts ie

n t

k 1

T ü

v e d

ia m

e e te

r

V õ i

d ia

m e e tr

it e

s u

m m

a ( c m

) D

V ä ä r tu

s k la

s s

S e is

u k o

r r a

k o e fi

ts ie

n t

k 2

R a ie

p õ h

ju s e

k o e fi

ts ie

n t

k 3

H a lj

a s tu

s e ü

h ik

L ik

v id

e e r im

is e

p õ h

ju s

Pos 1

32 kuldkask 0,5 39 IV 0,2 0,5 16

Jääb

hoonestusalale

lähemale kui 5m

33 kuldkask 0,5 49 IV 0,2 0,5 20 Jääb autoliikluse

alasse

36 harilik toomingas V 0,5 ei

arvutata

Jääb

kergliiklustee

alasse

37

saarvaher

harilik jalakas

kuldkask

V 0,5 ei

arvutata

Uushaljastus

Kokku: 36

Pos 2

34 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

kergliiklustee

alasse

35 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

kergliiklustee

alasse

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

11 / 37

Kokku: 0

Pos 3

28 harilik jalakas 1 42 IV 0,2 0,5 24

Jääb

kergliiklustee

alasse

29 raagremmelgas V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalale

lähemale kui 5m

30 raagremmelgas V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

31 kuldkask 0,5 40 IV 0,2 0,5 16 Jääb

hoonestusalasse

Kokku: 40

Pos 4

6 harilik vaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb kergliikluse

alasse

14 kibuvits V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

19 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

21

hariliku haava

sammasjas

kultivar

V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

22 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

23 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

25 harilik haab V 0,5 ei

arvutata

Jääb kergliikluse

alasse

26 raagremmelgas

kuldkask V 0,5

ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse/

kergliiklusealass

e

Kokku: 0

Pos 5

1 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb kergliikluse

alasse

2 kuldkask V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

3 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

4 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

5 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb rajatava

kergliikluse

alasse

10 harilik vaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb

hoonestusalasse

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

12 / 37

20 raagremmelgas V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

24 saarvaher V 0,5 ei

arvutata

Jääb maa-aluse

parkla alasse

Kokku: 0

KOKKU: 76

Planeeringus kavandatud hoonete ehitamiseks tuleb likvideerida 16 ja teede ehitamiseks

tuleb likvideerida 10 puud või puuderühma. Neist 4 kuuluvad IV ja 22 V väärtusklassi.

Avalike teede rajamise tõttu likvideeritavad puud ei kuulu asendamisele.

Maksimaalne asendusistutuse arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute arv on 76.

Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja see arv võib lahenduse

täpsustamisel järgnevates projekteerimisstaadiumites muutuda. Lõplik

kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute arv saadakse raieloa menetlemise käigus

pärast ehitusloa väljaandmist.

Asendusistutuse arvutamisel aluseks olnud haljastuse hinnang asub lisas 4.1.

3.5 Jäätmehoolduse põhimõtted

Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda jäätmeseadusest ja Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.

Vastavalt jäätmeseadusele tuleb jäätmete kogumisel ja hoidmisel jäätmed nende

tekkekohas paigutada liikide kaupa eraldi mahutitesse või selleks ettenähtud kohtadesse.

Ohtlikud jäätmed koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse. Ehitamisel tekkivate

jäätmete käitlemiseks peab omama jäätmeluba või tuleb sõlmida prügiveo leping

vastavat litsentsi omava firmaga.

Jäätmemahutite asukohad ja arv täpsustatakse ehitusprojektis.

4 TÄNAVATE JA TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE

PÕHIMÕTTED

4.1 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Planeeritud ala asub kesklinnas Magasini tänava ääres.

Vastavalt Tallinna tänavate liigitusele on Magasini tänav kõrvaltänav.

Juurdepääs nii autodele kui ka jalakäijatele on planeeritud Magasini tänavalt ja

Magasini tn 35 kinnistu detailplaneeringus kavandatud avalikuks kasutamiseks määratud

kvartalisiseselt tänavalt (Võtme tänav).

Magasini ja Luku tänava kergliiklustee on mõeldud nii jalakäijatele kui ka rattasõitjatele,

pakkudes turvalist ja mugavat liikumiskeskkonda mõlemale.

Ühistransport on korraldatud bussidega, lähimad peatused on Õilme peatus ja Varre

peatus Veerenni tänaval ning Veskiposti peatus Tehnika tänaval.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

13 / 37

Parkimiskohtade vajaduse arvutus

Pos

nr

Ehitise

otstarve

Norm. arvutus

alal, kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtad

e arv

Planeeringus

ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Planeeritud

korterelamu

3300/125=26,4 26

26

2 Planeeritud

korterelamu

4730/125=37,84 38 38

3 Planeeritud

korterelamu

6420/125=51,4 51 51

4 Planeeritud

korterelamu

4950/125=39,6 40 40

5 Planeeritud

äriruumidega

korterelamu

1300/125=10,4

10 10

Planeeritud maa-alal kokku: 165 165

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu poolt 29.07.2025

korraldusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/200-100

parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvutamise baasväärtus on tsooni vahemiku suurim

parkimiskohtade arv.

Normi muutmise argumendid alal vastavalt Tallinna parkimisnormatiivi lisale 2:

• Ühistranspordi kättesaadavus 400 m - 25% tsoonis kehtivast normist.

Lõplik parkimiskohtade arv ja asukoht täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt hetkel

kehtivale normile ja võimalikele muutmise argumentidele.

Planeeringus on parkimiskohad kavandatud hoone mahtu maa-alusesse parklasse. Kuna

parkimiskohtade arv ei ületa 250, on vajalik üks juurdepääs. Sujuvama liikluskorralduse

tagamiseks võib ehitusprojekti koostamisel kaaluda ka kahe juurdepääsu rajamist, kui

see on ruumiliselt ja funktsionaalselt otstarbekas.

Teede, parkimise ja tänavahaljastuse lahendus ning kruntide juurdepääsud ja

parkimislahendus täpsustatakse ehitusprojektis, vt ka peatükk 6.5 Haljastuse

projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded ja peatükk 6.8.2 Liikluskorralduse alased

nõuded.

Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutus

Pos nr

Ehitise otstarve Norm. arvutus alal, kus normi rakendatakse

Normatiivne laadimistaristu arv

Planeeringus ettenähtud laadimistaristu arv krundil

1 Planeeritud korterelamu

26/5=5,2 5 5

2 Planeeritud korterelamu

38/5=7,6 8 8

3 Planeeritud korterelamu

51/5=10,2

10 10

4 Planeeritud korterelamu

40/5=8 8 8

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

14 / 37

5 Planeeritud

äriruumid, korterid

10/5=2

2

2

Planeeritud maa-alal kokku: 33 33

Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Ehitusseadustiku

§ 651. Elektriautode laadimistaristu rajamisel võivad laadimispunktid paikneda ka iga

kahe parkimiskoha kohta, kui üks laadimispunkt võimaldab korraga kahe auto laadimist.

Laadimispunktide valmidus rajatakse normatiivsetele parkimiskohtadele. Elektriauto

laadimistaristu rajamise vajadus täpsustatakse ehitusprojektis arvestades

Ehitusseadustiku § 651.

Jalgrataste parkimiskohtade kontrollarvutus Pos nr

Ehitise otstarve Norm. arvutus alal, kus normi

rakendatakse

Normatiivne parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv krundil

1 Planeeritud

korterelamu

38x1 38 38

2 Planeeritud korterelamu

55x1 55 55

3 Planeeritud korterelamu

83x1

83 83

4 Planeeritud korterelamu

64x1 64 64

5 Planeeritud äriruumid,

korterid

1

14x1

15

15

Planeeritud maa-alal kokku: 255 255

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Tallinna

Linnavalitsuse 11.10.2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna

rattastrateegia 2018-2028. Arvestatud on üks jalgratta parkimiskoht korteri kohta.

Strateegia kohaselt on lubatud esialgu alale planeerida vähem jalgratta parkimiskohti

ning jätta võimalus vajadusel kohti juurde luua. Jalgrataste pikaajaline parkimine on ette

nähtud hoonesse. Lühiajalised parkimiskohad on ette nähtud hoonete sissepääsude

lähedusse. Rattaparklate põhimõtteline asukoht vt joonis DP-2 Põhijoonis, täpne asukoht

ja arv täpsustatakse ehitusprojektis.

4.2 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis

tehnovõrkude valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Kui samale kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral

eelistada kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja

koormamist vähimal võimalikul viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise

kaitsevööndisse võib ehitada teise kaitsevööndiga ehitise. (EhS § 70 lg 6)

Planeeringuala ehitusõiguse rakendamiseks vajalike tehnovõrkude projekteerimisel ja

ehitamisel tuleb lähtuda linna õigusaktidest, võrguettevõtete ja vee-ettevõtja

tehnovõrkude arendamise kavadest.

Nõuded tehnovõrkude projekteerimiseks ja ehitamiseks on määratud peatükis 6.8.7

Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

15 / 37

4.2.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni (sh sademeveekanalisatsioon) ehitamine toimub

vee-ettevõtjaga sõlmitava liitumislepingu tingimuste kohaselt. Vastavalt Ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooni seadusele läheb ehitatav torustik kuni liitumispunktini vee-ettevõtja

omandisse.

Lahendus on koostatud vastavalt AKTSIASELTSi TALLINNA VESI 26.02.2024 väljastatud

tehnilistele tingimustele nr PR/2406120-1.

Projekteerimisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:

• Eesti standard EVS 921:2014 Veevarustuse välisvõrk

• Eesti standard EVS 848:2013 Väliskanalisatsioonivõrk

• Eesti standard EVS 812-6:2012/A2:2017 Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje

veevarustus

• Siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „ Veevõtukoha rajamise, katsetamise,

kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning

kord“

• Eesti standard EVS 843:2016 Linnatänavad

Projekteerimisel on arvesse võetud järgmisi töid:

• K-Projekt Aktsiaseltsi töö 09059 „Magasini tn 35 detailplaneering“

• K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 05400 „Magasini tn 29 kinnistu ja lähiala

detailplaneering“

• PROJEKTIDE AGENTUUR OÜ töö nr 11044 „Magasini tn 29 Ridaelamute

tehnovõrkude koondplaan“

• K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 18066 „Veskiposti tänav ja tehnovõrgud“

• Skepast&Puhkim OÜ töö nr 2017_0084 „Kesklinna idaosa ühisvoolse

kanalisatsiooni valgala lahkvoolseks muutmise uurimistöö-skeemi koostamine“

Veevarustus

Olemasolev olukord

Planeeritud ala veevarustuse allikateks on Veerenni tn DN400 mm, Filtri-Tehnika tn Ø225

mm, Viadukti tn DN500 ühisveetorustikud. Arvestatud on Magasini tn 35 kinnistu ja

lähiala detailplaneeringu (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 09059) lahendusega.

Piirkonnas on tagatud tavaolukorras vabasurve 230 kPa ja tulekahju olukorras – 100 kPa.

Planeeritud ala veevajaduse tagamiseks on ühendatud Veerenni DN400, Filtri-Tehnika tee

De225 mm ja Viadukti tn DN500 veetorustikud.

Planeeritud veevarustus

Ringveetorustik on planeeritud läbimõõduga De225 mm piki Õilme, Magasini, Luku ja

Võtme tänavat. Õilme tänava DN100 veetorustik on ette nähtud asendada De225 toruga.

Kõik olemasolevad veeühendused kantakse üle uuele torule.

Magasini tänava veetorustiku (Luku tänavast Herne tänava suunas) rekonstrueerimise

vajadus, ulatus ja torustiku läbimõõt täpsustatakse ehitusprojektide koostamisel,

sõltuvalt vajalikest tulekustutusvee vooluhulkadest.

Varemplaneeritud (AS K-Projekt tööd nr 09059 ja 05400) ringveetorustiku läbimõõtu on

ette nähtud muuta: varem kehtestatud planeeringutes oli ette nähtud De160 mm

ringveetorustik, see tuleb asendada De225 mm torustikuga.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

16 / 37

Krunte pos 2 ja 3 läbivale Ø110 mm veetorustikule on ette nähtud 2+2 m servituudiala.

Igale kortermajale on ette nähtud oma Ø63 mm veeühendus koos liitumispunktiga.

Liitumispunktid paiknevad olemasolevate tänavate või planeeritud tänava maa-alal.

Krundile pos 5 on ette nähtud dubleeritud Ø225 mm veeühendus ehitussisese

tulekustutusvee vajaduse tagamiseks (alale on planeeritud ühine parkla). Parkla

tuletõrjevee lahendus täpsustatakse ehitusprojektis.

Planeeritud ala tarbevee arvutuslik vooluhulk on 2 l/s.

Ehitisesisene tuletõrjevee vajadus on 25 l/s.

Kasutusest väljajäävad veetorustikud likvideeritakse peatorust hargnemisel.

Täpne tehniline lahendus selgub ehitusprojekti koostamisel, sõltuvalt piirkonna

detailplaneeringute realiseerimise järjekorrast.

Tuletõrjeveevarustus

Planeeritud kinnistute välistulekustutuse veevajadus on 15 l/s kolme tunni jooksul, mis

saadakse planeeritud/varem planeeritud tuletõrjehüdrantidest. Kolm hüdranti on

planeeritud Magasini tn 35 ja lähiala detailplaneeringus kavandatud veetorule, mis kulgeb

Magasini tn 31 kinnistu kagupiiri ääres, 2 hüdranti on planeeritud Magasini tänavale

planeeritud veetorule.

Täpne tehniline lahendus selgub ehitusprojekti koostamisel, sõltuvalt piirkonna

detailplaneeringute realiseerimise järjekorrast.

Kanalisatsioon

Olemasolev olukord

Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on ühisvoolne. Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringus (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 09059) on piirkonna kanalisatsioon

lahendatud juba lahkvoolsena.

Planeeritud reoveekanalisatsioon

Planeeritud ala reoveekanalisatsiooni eelvooluks (vastavalt tehniliste tingimustega) on

olemasolev Ø300 mm kanalisatsioonitoru Magasini tänaval. Täpne lahendus antakse

ehitusprojektis.

Seoses AS Tallina Vesi lisa informatsiooniga, et Luku tn reoveekanalisatsioonitoru ei ole

heas seisukorras (torustikule on teostatud kaamera uuring), st sinna täiendavate reovee

koguste juhtimine ei ole võimalik. Detailplaneeringus on planeeritud Luku tn olemasoleva

reoveetorustiku De250 asb ja DN300 bet asendamine de315 PE reoveetorustikuga. Täpne

lahendus antakse ehitusprojektis.

Liitumispunktid paiknevad olemasolevate tänavate või planeeritud tänava maa-alal.

Kortermajade reovee kanalisatsioonitorud on planeeritud läbimõõduga De160 mm.

Planeeritud ala reovee kanalisatsiooni arvutusäravool on 4 l/s.

Kasutusest välja jäävad kanalisatsioonitorud likvideeritakse ja torude otsad suletakse

kaevudes.

Sõltuvalt sellest, millal asutakse realiseerima naaberplaneeringuid võib tehniline lahendus

muutuda. Seetõttu selgub täpne tehniline lahendus ehitusprojekti koostamisel.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

17 / 37

Parkimiskeldrite põrandavesi juhitakse reoveekanalisatsiooni. Parkimiskeldritest reovee

ärajuhtimisel tuleb ette näha eelpuhastus õli-liivapüüduriga. Ärajuhitava reovee

saastenäitajad peavad vastama KKM määruses, 08.11.2019 (RT I, 12.11.2019, 6) toodud

nõuetele. ÜVK torustikest põhjustatavate võimalike uputuste vältimiseks tuleb ette näha

sobilikud kaitsemeetmed, täpne tehniline lahendus antakse ehitusprojekti koostamisel.

Planeeritud sademe- ja pinnasevee ärajuhtimine

Sademevee ärajuhtimise lahendamisel on arvestatud uurimistöö-skeemiga „Kesklinna

idaosa ühisvoolse kanalisatsiooni valgala lahkvoolseks muutmise uurimistöö-skeemi

koostamine“ (Skepast & Puhkim OÜ, projekt 2017-0084). Eelvooluks on Magasini ja

Herne tänavate ristmikul olev lahkvoolne sademeveekanalisatsiooni toru.

Planeeringualalt linna sademeveesüsteemi suunavate vooluhulkade ühtlustamisel ja

piiramisel on arvestatud ülalnimetatud uurimistöö-skeemis antud põhimõtetest (15 l/s ha

kohta) ning AKTSIASELTSi TALLINNA VESI nõuetest.

Planeeringualalt on lubatud ära juhtida linna sademevee süsteemi vooluhulk vastavalt

AKTSIASELTSi TALLINNA VESI nõuetele: 10 L/s kinnistul, detailplaneeringust kokku 60

L/s. Lahendus vastab uuele skeemile (Infragate Eesti AS poolt koostamisel Kesklinna

idaosa ning Katusepapi ja Ülemiste piirkondade sademevee kanalisatsiooni

modelleerimine ja lahkvoolse sademevee kanalisatsiooni skeem), kus on arvestatud, et

iga kinnistult saab suunata äravoolu 10 L/s.

Kruntidele pos 1, 2, 3 on kavandatud ühine liitumispunkt Magasini tänaval ja De160-250

mm liitumistoru languga, mis vastab lubatud sademevee vooluhulgale. Kruntidelt pos 1,

2, 3 sademevee ärajuhtimine tuleb lahendada läbi kinnistusise ühise regulaatorkaevu

max 30/s, mis asub vahetult enne liitumispunkti kinnistul pos 3.

Kruntidele pos 4, 5 on planeeritud De110 mm liitumistorud. Kruntidelt pos 4, 5

sademevee ärajuhtimine tuleb lahendada läbi kinnistusiseste regulaatorkaevude, iga

kinnistule max 10 l/s.

Lubatud piirangut ületav sademevee vooluhulk tuleb ühtlustada krundi piires, kasutades

kas ühtlustusmahuteid, immutusplokke või katusehaljastust. Konkreetne sademevee

koormuse vähendamise lahendus täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel.

Sademevee kogumiseks on planeeritud mööda Võtme, Luku ja Magasini tänavat De400-

573 mm sademeveetorustik.

Varem planeeritud Võtme tänava sademevee ühendus Veerenni tn Ø600

sademeveetoruga on ette nähtud likvideerida.

Planeeringuala sademevee vooluhulkade bilanss

Pos nr

Pinnakate, m2 EVS 848:2021, korduvus 3a, 10 min, arvutuslik intensiivsus

q=223.7 L/ (sek*ha)

K a tu

s

K õ v a k a te

g a a

la

K a tu

s ,

a rv

u tu

s li k

v o o lu

h u lk

L /s

K õ v a k a te

g a a

la ,

a rv

u tu

s li k

v o o lu

h u lk

L /s

K o k k u ,

L /s

L u b a tu

d

v o o lu

h u lk

L /s

1 1200 1726 27 31 58 10

2 1500 1997 34 36 70 10

3 2100 2464 47 44 91 10

4 1700 2287 38 41 79 10

5 600 267 13 5 18 10

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

18 / 37

Ühisveevarustuse ja – kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht

(Olemasolevast trassist kuni liitumispunktini)

Veevarustus

PE De225 mm PN10, Tehnika tn -Magasini tn lõik (k.a Võtme tn)

(varem planeeritud veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 540 m

PE De225 mm PN10 Tehnika tn -Viadukti tn lõik

(varem projekteeritud veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 306 m

PE De225 mm PN10 Õilme tn -Magasini tn lõik

(varem planeeritud/rekonstrueeritav veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks)323 m

PE De225 mm PN10 14 m

PE De110 mm PN10 145 m

PE De 63 mm PN10 72 m

Reovee kanalisatsioon

PE või PVC De160 mm SN8, Võtme tn lõik

(varem planeeritud reoveetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 259 m

PE või PVC De160 mm SN8 108 m

PE või PVC De315 mm SN8 (olemasoleva torustiku De250 asb ja De300 bet

rekonstrueerimine) 82 m

Sademevee kanalisatsioon

K22: PE või PP De573 mm SN8, Luku tn -Magasiini tn lõik kuni Magasini-Herne

tn ristmik, kus on olemasolev sademevee eelvool. (alates kaevust SK1-1.5) 385 m

K22: PE või PP De573 mm SN8, Luku tn -Magasiini tn lõik (alates kaevust

SK1-1.2 kuni kaevuni SK1-1.5) 100 m

K2: PE või PP De573 mm SN8, Luku tn lõik (kuni kaevuni SK1-1.2) 94 m

K21: PE või PP De400 mm SN8, Võtme tn lõik

(varem planeeritud sademevee veetoru, mis on vajalik DP realiseerimiseks) 39 m

K2: PE või PP De315 mm SN8 22 m

K2: PE või PP De200 mm SN8 17 m

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustike väljaehitamine toimub vee-ettevõttega

sõlmitava liitumistingimuste kohaselt.

4.2.2 Elektrivarustus ja tänavavalgustus

Kruntide elektrivarustuse lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ 22.02.2024 väljastatud

tehnilised tingimused nr 468140.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

19 / 37

Elektrikoormuste tabel

Pos

nr

Nimetus

Arvutuslik

elektrikoormus

alajaama baasil,

Pa/Ia (kW/A)

Planeeritav

liitumine

1 2 3 4

1 Korterelamud 200/3x320

Liitumiskilp

kinnistu piiril

2 Korterelamud 250/3x400

3 Korterelamud 300/3x500

4 Korterelamud 250/3x400

5 Korterelamu 130/3x200

Kokku (koos üheaegsusega) 800/3x1500

Detailplaneeringu ala elektrivarustus on ette nähtud uue hoonesisese trafoalajaama

baasil (6/0.4kV trafod kuni 2x1600kVA). Planeeritud alajaama toide on ette nähtud 6kV

kaablilt nr 3713 ning planeeritud kaablilt nr 1917 alajaamast nr 362.

Olemasolev trafoalajaam nr 118 ja kavandatud elamute alla jäävad kesk- ja madalpinge

kaabelliinid likvideeritakse, olemasolevad ning uued 6 kV ja 0,4 kV toiteliinid

ühendatakse planeeritud alajaama seadmetesse.

Planeeritud alajaamani peab olema tagatud vaba juurdepääs, sh ka raske veo- ja

tõstetehnikaga tagamaks võimalust teostada alajaama seadmete hooldustöid ning

vajadusel ka seadmete vahetust.

Hoonesisese alajaama ruumide kohal asuval korrusel ei tohi olla eluruume. Alajaama

trafo- ja jaotlaruumide uksed peavad avanema tänavale või parkla korrusele.

Sisseehitatud alajaama tööjooniste koostamisel tuleb arvestada Elektrilevi OÜ

normdokumendiga P387 "Nõuded alajaama ruumile ehitises (ehitatavas hoones)".

Uue alajaama hoone ehituslikud kulud kannab Tellija.

Kesk- ja madalpinge võrgud ehitatakse kaabelliinidena, tarbijate liitumine on ette nähtud

kinnistu piirile paigaldatavate liitumiskilpide baasil.

Vastavalt tehnilistele tingimustele toimub elektrivõrgu väljaehitamine vastavalt võrgu

valdaja liitumistingimustele. Planeeringu käigus olemasoleva elektrivõrgu ümberehitus

toimub kliendi kulul, mille kohta tuleb esitada võrgu valdajale kirjalik taotlus.

Kehtestatud detailplaneeringu olemasolul elektrienergia saamiseks tuleb esitada

liitumistaotlus, sõlmida liitumisleping ja tasuda liitumistasu. Lepingu sõlmimiseks

pöörduda võrgu valdaja poole.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Iga konkreetse hoone elektrivarustuse tööprojekti

koostamine (ka 6/0,4 kV alajaama projekteerimine) toimub võrgu valdajalt taotletud

tehniliste tingimuste alusel ning arvestades objekti arhitektuuriga.

Alternatiivse energiaallikana võib kasutada päikeseenergiat.

Välisvalgustus

Välisvalgustuse lahendus täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel juhindudes

energiasäästu ja valgusreostuse vältimise põhimõtetest.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

20 / 37

Tänavavalgustus

Tänavavalgustuse osa lahenduse aluseks on Enefit Connect OÜ 13.02.2024 tehnilised

tingimused nr 15.

Tänavalõikude valgustuseks on ette nähtud LED-lampidega välisvalgustid. Valgustite

värvsustemperatuur peab olema 3000K, ülekäiguradadel peab olema min. 5000K.

Tänavavalgustite kaitseaste peab olema vähemalt IP66, vandaalikindlus vastavalt

valgusti paigalduskõrgusele: 6 meetrit ja kõrgem - IK07 ja kuni 6 meetrit - IK08.

Valgustid paigaldatakse koonilistele terasmastidele. Tänavavalgustuse toiteliinid

ehitatakse kaabelliinidena.

Planeeritud tänavavalgustuse elektrivarustus on ette nähtud olemasoleva

tänavavalgustuse lülituskilbi LJS 665 toitevõrgu baasil.

Tänavavalgustuse kaabelliinide ehituse maht

Tänavavalgustuse kaabelliinide pikkus on ca 200 m.

Valgustuse hämardamine peab lähtuma Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti

07.08.2023 käskkirjast nr T-9-1/23/27 „Tallinna linna välisvalgustuse hämardamise

režiimid“.

Ehitusprojekti koostamisel tuleb valgustite esteetiline disain ja sobivus linnaruumi

kooskõlastada eelnevalt Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti esindajaga.

4.2.3 Sidevarustus

Kruntide sidevarustuse lahenduse aluseks on Telia Eesti Aktsiaseltsi 19.03.2024

väljastatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 38739371.

Planeeritud hoonete sidevarustus on ette nähtud lähtuvana olemasolevast

sidekanalisatsioonist lähimatest sidekaevudest nr 2023 ja nr 2024.

Igale kinnistule on ette nähtud individuaalne sidekanalisatsiooni sisestus.

Planeeritud sidekanalisatsioon ehitatakse plasttorudest. Sidekanalisatsiooni hargnemistel

kasutatakse r/b sidekaevusid.

Sidekanalisatsiooni paigaldussügavus sõidutee all on min 1,0 m, väljaspool sõiduteed

0,7 m.

Telia Eesti AS sideehitiste (sidekanal, kaablid, jaotusseadmed ja Magasini 31/1 hoones

paiknevad Telia mobiilside seadmed) väljakanne, abinõude rakendamine sideehitiste

kaitseks ja isikliku kasutusõiguse (servituudi) lepingute sõlmimine väljakantavatele

osadele toimuvad Tellija kulul, vastavalt „Asjaõigusseaduse Rakendusseadusele §15”.

Asenduseks ehitatavad sideehitised jäävad Telia Eesti AS omandisse.

Sidevarustuse ehitusprojektide koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste

tingimuste alusel.

4.2.4 Soojusvarustus

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid,

kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ järgi jääb planeeritud ala

kaugküttepiirkonda.

Soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.

Planeeritud ala soojuskoormus on ca 3,2 MW.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

21 / 37

Planeeritud torustiku täpsed koormused ja läbimõõdud ning kulgemine täpsustatakse

ehitusprojekti koostamisel vastavalt väljakujunenud olukorrale ja reaalselt rajatavate

hoonete mahtudele.

Kaugküte

Kaugkütte lahenduse aluseks on AS Utilitas Tallinn 16.02.2024 väljastatud tehnilised

tingimused nr 24TT-09612.

Ühenduskoht kaugküttevõrguga asub Luku tänaval varem projekteeritud torustikul

DN250 (HeatConsult OÜ projekti nr 21006). Varem projekteeritud Veerenni Töökoja

torustiku ehitus algab 2025. aastal. Otstarbekas ja tehniliselt võimalik ühenduskoht

täpsustatakse projekteerimise käigus ja kooskõlastatakse kõigi asjassepuutuvate

omanikega

Alale on varem projekteeritud DN100 kaugküttetorustik (HeatConsult OÜ, töö nr 21006)

ühise liitumispunktiga krundi pos 5 kinnistu piiril.

Planeeringuala sisene jaotustorustik on kavandatud paigaldada parklakorrusele, torud

kinnitada lakke. Soojustorustiku primaarne osa (k.a. jaotustorustik) on planeeritud

terastorudest.

Igasse hoonesse on kavandatud omaette soojussõlm.

Soojusvarustus taastuvenergia allikate baasil

Järjest rohkem kasutatakse hoonete soojusvarustuseks kütusevabadest taastuvatest

allikatest muundatud soojusenergiat.

Maasoojus:

Üheks levinumaks praktikaks on maasoojuspumpade kasutamine. Tihedas

linnakeskkonnas, kus pole piisavalt ruumi horisontaalse kollektori paigaldamiseks, on

valikuteks energiakaevu või soojuspuuraugu rajamine. Eestis kasutatakse enam

soojuspuurauke. Soojuspuuraugu eeliseks on suurem kasutegur, ta on vastupidav, saab

paigaldada väikestele kruntidele ning ei kahjusta haljastust. Kuna maapinna all on

temperatuur talvel kõrgem kui õhutemperatuur või temperatuur maapinnast 1 m

sügavusel, siis on tagatud ka parim soojuspumba kasutegur. Enamasti kasutatakse

suletud süsteemiga soojuspuurauke. Üha enam saavutab populaarsust suletud kontuuri

paigaldamine puuritud vaivundamentidesse.

Puurimissügavus otsustatakse peamiselt soojuskoormuse järgi. Tallinnas peab arvestama

võimalusega puurida 50 m sügavusele. Sõltuvalt soojuskoormusest ja lubatud

puurimissügavusest arvutatakse vajalik puuarukude arv.

Soojusvarustuse lõplik lahendus ja kütteliigi valik selgub peale projekteeritavate hoonete

soojakoormuste täpsustamist järgnevates projekteerimisstaadiumites, vastavalt sel

hetkel kehtivatele energiatõhususnõuetele.

4.2.5 Jahutusvarustus

Jahutuse lahendus peab olema kooskõlas Euroopa Liidu direktiivides, Eesti Vabariigi

energiamajanduse arengukavas ja Tallinn 2035 arengustrateegias kirjeldatud põhimõtete

ja nõuetega.

Kaugjahutus

Planeeritud hoone jahutust on võimalik lahendada lokaalsete tehnosüsteemidena või

passiivsete lahendustega, nt varjestus, sobiv klaasivalik, ventileerimine öisel ajal,

katusehaljastus.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

22 / 37

Jahutuslahendus peab võimaldama tagada hoone energiatõhususe miinimumnõuete

täitmise. Jahutuse lahendus peab olema kooskõlas Euroopa Liidu direktiivides, Eesti

Vabariigi energiamajanduse arengukavas ja Tallinn 2035 arengustrateegias kirjeldatud

põhimõtete ja nõuetega.

Planeeritud ala kaugjahutuse allikaks on planeeritud maa-alune konteinerkülmajaam, mis

asub Luku tn 4 kinnistul. Külmajaama paiknemine on kooskõlastatud kehtestatud

Magasini tn 35 detailplaneeringuga (K-Projekt AS, töö nr 09059). Kaugjahutuse torustik

on kavandatud mööda Luku tänavat kuni Õilme ja Luku tänavate ristmikuni. Luku

tänaval, krundi positsiooni 5 vastas, on magistraalne kaugjahutustorustik ette nähtud

paigaldada kaugküttetorustiku alla. Planeeritud alale on kavandatud ühine liitumispunkt

Luku tänaval. Planeeringuala sees on jaotustorustik kavandatud paigaldada

parklakorrusele, kus torud kinnitatakse lakke.

Planeeritud ala soojuskoormus on ca 3,2 MW.

Jahutuskandja parameetrid:

- maksimaalne rõhk jahutusvõrgus katsetuste ajal 1,6 MPa;

- temperatuuride vahemik 6 - 16 ° C

AS Utilitas Tallinn 08.04.2024 väljastatud tehniliste tingimuste nr 24TT-09611 alusel on

võimalik kaugjahutust pakkuda alates aastast 2027. Koostöös AS Utilitas Tallinnaga, kes

arendab kaugjahutussüsteeme, selgitatakse enne projekteerimist välja, kas hoonestuse

ehitamise ajaks on reaalne võimalus liitumiseks kaugjahutusega või tuleb jahutus

lahendada lokaalselt.

4.2.6 Gaasivarustus

Gaasivarustuse lahenduse aluseks on AS Gaasivõrk 21.02.2024 väljastatud tehnilised

tingimused nr 3-6/43-24.

Magasini tänaval (kinnistul Kodu tänav 78401:101:0702) asub PE80 De110x10 mm

maagaasitorustik (EHR nimetus: Kesklinn B3 EHR kood: 220591689), mis kuulub AS-le

Gaasivõrk.

Planeeritud ala on praegu liitunud B-kategooria maagaasivõrguga. Liitumispunkt asub

kinnistu Magasini tänava poolsel piiril. Liitumispunktis on gaasitoru nimiläbimõõt

DN100 mm. Krundil sees on gaasikatlamaja. Gaasirõhu redutseerimine toimub GRK-s,

mis on paigaldatud hoone välisseinale.

Planeeritud alal on gaasi kasutamine lubatud ainult tehnoloogilistel eesmärkidel (köögis).

Sellisel juhul gaasiliitumine säilitatakse. Kinnistusisene gaasitorustik ning GRK ehitatakse

ümber.

Gaasirõhu redutseerimine (kuni 100 mbar-ni) on planeeritud lahendada krundi sees

(gaasi rõhuregulaatori asukoht lahendada tehnilises projektis).

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED

5.1 Kehtivad kitsendused

• Paneeritud ala jääb AKTSIASELTSi TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao

(Järvevana tee 3) ohualasse.

• Magasini tn 31b kinnistu ja Magasini tn 31 kinnistu jääb osaliselt riigikaitselise

ehitise Magasini linnaku piiranguvööndisse.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

23 / 37

5.2 Planeeritud kitsendused

5.2.1 Avalik kasutus

• Krundid pos 6, 7 ja 8 antakse pärast tänavarajatiste valmisehitamist üle Tallinna

linnale.

• Läbi pos 4 kavandatud kergliiklustee avalikuks kasutamiseks seatakse isiklik

kasutusõigus 4 m laiusel alal Tallinna linna kasuks.

• Pos 1 krundile seatakse isiklik kasutusõigus Tallinna linna kasuks Võtme tänava

äärse kõnnitee kasutamise jaoks 3 m laiusel alal.

5.2.2 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku

kasutuse vajadus

Pos 1:

• Juurdepääsuks maa-alusele parkimiskorrusele, koridori laiusega kuni 7 m, pos 2,

3, 4 ja 5 igakordse omaniku kasuks.

• Juurdepääsuks jalakäijatele, koridori laiusega 3 m, pos 2, 3, 4 ja 5 igakordse

omaniku kasuks.

Pos 2:

• Juurdepääsuks maa-alusesse parklasse, koridori laiusega kuni 7 m, pos 1, 3, 4 ja

5 kasuks.

• Juurdepääsuks koridori laiusega 4,5 m, pos 1 igakordse omaniku kasuks.

Pos 3:

• Juurdepääsuks maa-alusesse parklasse, koridori laiusega kuni 7 m, pos 1, 2, 4 ja

5 igakordse omaniku kasuks.

• Maapealseks juurde sõiduks, koridori laiusega 4,5 m, pos 1 ja pos 2 igakordse

omaniku kasuks.

Pos 4:

• Juurdepääsuks jalakäijatele, koridori laiusega 3 m, pos 1, pos 2, pos 3, pos 5

igakordse omaniku kasuks.

• Juurdepääsuks maa-alusesse parklasse koridori laiusega kuni 7 m, pos 5 kasuks.

5.2.3 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja

kasutamiseks

Olemasolevate ja kavandatud tehnovõrkude ja -rajatiste, mille ehitamiseks ja

kasutamiseks on vaja seada servituudid võrgu valdaja kasuks (kui ei ole märgitud teisiti),

loetelu positsioonide kaupa.

Pos 1

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

24 / 37

Pos 2

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

välisseinast mõlemale poole.

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• Vee- ja kanalisatsioonitorude ehitamiseks ja teenindamiseks pos 1 igakordse

omaniku kasuks, koridoride laiusega 4 m.

Pos 3

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• Vee- ja kanalisatsioonitorude ehitamiseks ja teenindamiseks pos 1 ja pos 2

igakordse omaniku kasuks, koridoride laiusega 4 m.

Pos 4

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, kaitsetsooni

ulatuses 2 m.

• Elektrikaablite kanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, 1 m välisseinast mõlemale poole.

• Elektrikaablite kaevu ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks,

kaitsetsooni ulatuses 2 m.

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Trafoalajaama ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, pindalaga

~60 m2.

Pos 5

• Elektrikaablite liitumiskilbi ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks,

kaitsetsooni ulatuses 2 m.

• MP kaablite teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m äärmistest kaablitest

mõlemale poole.

• Kaugküttetorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Pos 6

• Soojustorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Vee- ja kanalisatsioonitorude ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, koridoride laiusega 4 m.

Pos 7

• Elektrikaablite kanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, 1 m välisseinast mõlemale.

• MP ja KP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Soojustorustiku ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 2 m

isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

25 / 37

Pos 8

• MP kaablikoridori ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

äärmistest kaablitest mõlemale poole.

• Elektrikaablite kanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja

kasuks, 1 m välisseinast mõlemale poole.

• Elektrikaablite kaevu ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks,

kaitsetsooni ulatuses 2 m.

• Sidekanalisatsiooni ehitamiseks ja teenindamiseks võrgu valdaja kasuks, 1 m

välisseinast mõlemale poole.

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA

EHITAMISEKS

Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda

detailplaneeringualal uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik

ei ole Tallinna linna ja huvitatud isiku vahel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 alusel

sõlmitud halduslepinguga võetud kohustusi lepingus määratud tähtajaks täitnud.

Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes omandavad detailplaneeringu alal asuva

kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

6.1 Täiendava koostöö vajadus

• Kruntidele pos 3, pos 4 ja pos 5 koostatavate ehitusprojektide menetlusse kaasata

Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu omanik.

6.2 Täiendavate uuringute vajadus

• Enne ehitusprojekti koostamist teostada ehitusgeoloogiline uuring

põhjaveetaseme ja pinnaste filtratsiooniomaduste määramiseks.

• Ehitusprojekti koostamiseks teostada uued geodeetilised mõõtmised kehtivas

kõrgussüsteemis ning kooskõlastada geodeetiline alusplaan võrguvaldajatega.

6.3 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded

• Hoonestus projekteerida valdavalt kolmekorruseline. Planeeringuala

kagupoolsesse ossa kavandatud hoonetele võib ehitada tänava äärde osaliselt

neljanda korruse. Neljas korrus, mis teenib arhitektuurse ilme mitmekesistamise

huve, ei tohi olla suurem kui 50% täiskorruse pinnast.

• Hoonestus kavandada nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad.

• Hoonestuse projekteerimisel lähtuda võimalusel põhimõttest, et hoonete

otsaseinte vahe oleks ≥ hoone otsaseina (otsaseina kõrguseks loetakse otsaseina

kõrgust konkreetses hooneosas) kõrgusega ning hoonete pikemate külgede vahe

oleks ≥ kahekordse hoonekõrgusega.

• Hoonetele projekteerida ühekaldeline katus, katusekaldega 10-20%.

• Välisviimistluses kasutada Veerenni miljööala lähedusse sobivaid naturaalseid

materjale – puit, paekivi, krohv, katusekattena valtsitud plekk.

• Pos 1 hoonete kalmistupoolsetele fassaadidele mitte kavandada suuri klaaspindu.

• Jäätmemajade lõplik paigutus ja kujundus tuleb määrata ehitusprojektis.

• Krundile pos 5 kavandada kahest eraldiseisvast maapealsest hooneosast koosnev

hoone. Pikk, perimetraalne hoonestus ei ole lubatud.

• Tagada insolatsioonitingimused vastavalt Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi 2020.aasta veebruari juhendile.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

26 / 37

• Hoonete katusele võib paigutada päikesepaneele Võib ka kasutada

päikesepatareina toimivaid ehitusmaterjale: katusekattena või fassaadiviimistluses

• Planeeritud hoonesse tuleb ette näha varjend arvestades hoone ehitusprojekti

koostamise ajal varjenditele esitatavaid nõudeid. Varjendi varuväljapääs võib

ulatuda üle detailplaneeringus määratud hoonestusala ning võib ületada

maa-aluse hooneosa ehitusalust pindala. S.o üldnõue teatud pinna ületamisel.

• Kavandada maa-alune korrus „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise

alused“ määruses esitatud nõuetele vastavalt.

Riigikaitse vajadustest tulenevad nõuded:

• Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoone projekteerimise ajal

Kaitseministeeriumi kasutuses, võib Magasini 31b (pos 5) krundile planeeritud

korterelamu kolmandale korrusele projekteerida maksimaalselt 4 korterit.

• Kui Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu on hoonete projekteerimise ajal

Kaitseministeeriumi kasutuses tuleb pos 4 projekteeritavate korterelamute III ja

IV korrusele projekteerida edela poole võimalikult vähe kortereid ning võimalusel

vältida akendest otsevaadet Magasini 31a // Õilme tn 6 kinnistule.

• Hoonete projekteerimisel on soovitav teha Kaitseministeeriumiga koostööd

võimalikult varajases staadiumis.

• Pos 4 ja pos 5 hoonete ehitusprojektid kooskõlastada Kaitseministeeriumiga, kui

projekteerimise ajal on Magasini tn 31a // Õilme tn 6 kinnistu endiselt

Kaitseministeeriumi kasutuses.

6.4 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded

• Ümbritseva maapinna suhtes ligikaudu 0,8 m võrra kõrgemaks kavandatud parkla

katusele rajada atraktiivne haljasala koos mänguplatside ja puhkekohtadega.

Maapinna suhtes tõstetud ala võib välisperimeetril ümbritseda 1-1,2 m kõrguse

piirdeaiaga.

• Privaatsemad krundiosad võib kõigile avatud puhke- ja mängualadest madala

piirde (kuni 0,5 m kõrgune) või haljastusega eraldada.

• Olemasolev betoonmüür likvideeritakse detailplaneeringu realiseerimisel.

Olemasoleva müüri likvideerimisel rajada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31

kinnistu ühise piiri ulatuses piirdeaed, mis on analoogse kujundusega Magasini tn

29 kinnistu piiril oleva piirdeaiaga.

• Panduste asukoht määrata selliselt, et oleks tagatud Eesti standardi EVS 843

„Linnatänavad” kohane parkimiskorrusele juurdepääsuks vajalike sisse- ja

väljasõitude vähim kaugus naaberelamute akendega seinast.

o Pandused kavandada kas hoonesse (pos 3) või integreerida maastikku

maastikuarhitektuursete võtetega (pos 1).

o Kui on selgunud pos 1 juurdepääsu vajadus, siis kavandatud panduse täpne

lahendus – millises mahus pandus on maa-alune, kaetud ning millised on

libedusevastased meetmed – selgitada välja järgmises projekteerimise etapis.

• Maa-aluse parkla projekteerimisel arvestada Eesti standardi EVS 843

„Linnatänavad“ normidega.

6.5 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded

• Olemasolevate hoonete lammutamisel kaaluda hoonete vahetus läheduses

kasvavate puude likvideerimist (k.a II väärtusklassi kuuluvad puud). Kuna puud

asuvad hoonetele väga lähedal, on tõenäoline, et lammutustööde käigus ei ole

võimalik hoiduda nende kahjustamisest. Kahjustatud puud võivad hiljem osutuda

ohuallikaks.

• Likvideerida V väärtusklassi kuuluvad puittaimed.

• Teha säilitatavatel puudel hoolduslõikus ning vajadusel likvideerida mõned teiste

puude alla varju jäänud saarvahtrad ja noored jalakad.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

27 / 37

• Haljastuse täiendamisel arvestada ala läheduses kasvavate liikide ning nende

valgusnõudlikkusega. Soovituslikult istutada pikaealisi ja haigustele vastupidavaid

puuliike nagu harilik, vaher, harilik mänd, harilik pärn, harilik pihlakas või selle

hübriidid; madalhaljastuses on soovitav kasutada mägimändi, harilikku

ebajasmiini, harilikku toomingat jms.

• Asendusistutus, mida ei ole võimalik teha planeeringualal, rajada linnaosavalitsuse

või Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti määratud kohta. Avalikku ruumi

tehtavad istutused peavad olema kooskõlas Eesti standardiga EVS 843

„Linnatänavad”.

• Juurdepääsude ja jalakäijate ülekäigukohtade ümbrusesse haljastuse

projekteerimisel tuleb arvestada nõudega, et nähtavuskolmnurkade ulatuses ei

tohi haljastuse kõrgus ületada 40 cm.

• Magasini tn 31 ja Magasini tn 29 kruntide vahelise müüri lammutamisel võtta

kasutusele meetmed Magasini tn 29 kinnistul müüri lähedal kasvavate väärtuslike

puude kaitseks.

• Välisruumile tuleb koostada maastikuarhitektuurne projekt, mille koostamisse

tuleb kaasata maastikuarhitekt.

6.6 Nõuded jalgrattaste parkimise- ja hoiuruumide

projekteerimiseks

• Kavandada jalgrataste parkimis- ja hoiukohtade vastavalt „Tallinna

rattastrateegiale 2018-2027“ ja „Rattaparkimiskohtade rajamise juhend

ühistutele“.

• Maa-alusele korrusele ratta hoiuruumide kavandamisel tuleb tagada rattaliikluseks

sobiva kaldega pandused ja autoliiklusest sõltumatu juurdepääs, mis oleks mugav

ja ohutu 8-80 a vanustele inimestele. Üldjuhul on rattapandus laugem

autopandusest, kaldega 2-4%. Maa-alusesse parklasse lahtiste

rattaparkimiskohtade kavandamisel tuleb tagada takistusteta ligipääs (nt ei sobi

koht mis asub auto taga).

• Rattahoiuruumi mugavuse tagamiseks projekteerida sissepääs üldjuhul väljast.

Vältida liigseid uksi. Uste lihtsamaks avamiseks ja rattakasutuse soosimiseks

varustada rattaruumi uksed käändautomaatikaga, kavandada ilma sulgurita uksed

vms.

• Rattaruumi projekteerida elektrirataste laadimise võimalus, remondipukk ja

võimalusel rattapesu koht.

6.7 Nõuded avaliku ruumi projekteerimiseks

• Hoone sissepääsude ja trepikodade ette tänavaruumi projekteerida peatumiskohti,

rattaparklaid ja istepinke.

• Kõnniteede katend projekteerida jätkuvana ristumistel krundile või parklasse

sissesõiduga (auto sõidab üle kõnnitee).

• Ristmikel projekteerida 0 cm kõrgused äärekivid või äärekivideta lahendus, et

võimaldada mugavat rattaliiklust.

• Projekteerida vaegnägijatele sobiv sillutislahendus, lähtuda universaaldisaini

põhimõtetest.

• Kogu planeeringuala ulatuses arvestada erinevas vanuses elanike vajadustega.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

28 / 37

6.8 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks

6.8.1 Muinsuskaitse eritingimustest tulevad nõuded

• Magasini tn 31 krundi kirdepiiril olev paekivimüür tuleb säilitada ja restaureerida.

Metallist postid ja võrk eemaldada. Tootmishoone rajamisel lammutatud müüriosa

tuleb taastada olemasoleva eeskujul: täispaekivist paelaona. Parandada vuuke.

Müüri ülaosa kujundada viilukujulise paelaona sarnaselt olemasolevale.

• Kohas, kus piirdeaed teeb aste, võib vajadusel rajada jalgvärava.

• Haljastuse rajamisel paekivimüüri ja hoonestuse vahele (pos 1) tagada vajalik

vahekaugus puudest müürini, et puude juured ei hakkaks mõjutama müüri

püsivust.

• Hoonete eskiisid, eel- ja põhiprojektid tuleb kooskõlastada Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti muinsuskaitse osakonnas.

• Enne lammutamist tuleb ajalooliste paekivihoonete säilinud osade kohta tellida

ajalooline õiend.

• Paekivist püssirohuaida jäänuste (hoone B), töökodade (hooned D ja E),

administratiivhoone, mille esimese korruse paemüürid on vana püssirohu-

relvaaida päritolu, lammutustööd tuleb teha muinsuskaitse järelevalve all.

• Tööde alustamiseks on vaja saada Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti

muinsuskaitseinspektorilt luba.

6.8.2 Liikluskorralduse alased nõuded

• Maapealsete parkimiskohtade arvu ei või suurendada ning igale korterile tuleb

tagada normikohane parkimiskohtade arv vastavalt Tallinna Linnavolikogu

17.09.2020 otsusele nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ ja panipaik.

• Võtme tänava äärsed parkimiskohad tuleb projekteerida nii, et parkivad autod ei

takistaks tänavakoristustehnika tööd.

• Teed, parkimiskohad jm liiklusrajatised peavad vastama Eesti Standardi EVS 843

„Linnatänavad“ nõuetele.

• Parklast väljasõitude ja kergliiklusteede ristumiskohtades tagada hea nähtavus

ning jalakäijate turvalisus.

6.8.3 Keskkonnaalased nõuded

• Lammutusprojektid, teede ja tehnovõrkude ning korterelamute ja ärihoone

ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga.

• Lammutus- ja ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Strateegiakeskuse

ringmajanduse osakonnaga.

• Saneerimiskava esitada kooskõlastamiseks Tallinna Strateegiakeskuse

ringmajanduse osakonnale.

Liiklusmüra hinnangust tulenevad nõuded:

• Hoonete projekteerimisel tuleks arvestada standardi EVS 842 ”Ehitiste

heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” liiklusmüra normtasemeid elamutes ja

ühiskasutusega hoonetes.

Pinnasereostuse likvideerimiseks vajalikud nõuded:

• Kuna masuudihoidla ja katlamaja piirkonnas on tegemist vana reostusega, pole

kohesed saneerimismeetmed vajalikud.

• Reostunud pinnas on otstarbekas välja kaevata ja ladustada selleks ettenähtud

kohas koos mahutivanni lammutamise ja teisaldamisega.

• Pinnasevett eraldi saneerida ei ole vaja. Reostunud pinnase teisaldamisel pumbata

kaevikust välja ja teisaldada sinna kogunenud reostunud pinnasevesi.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

29 / 37

• Seal, kus reostunud ala jääb hoonestusalale, võib pinnase saneerimistööd

seostada ehitussüvendite rajamisega.

• Ehitusprojekti koostamisel koostada reostuse saneerimiskava ja esitada see

Tallinna Keskkonnaametile kooskõlastamiseks. Saneerimiskava koostaja peab

omama keskkonnamõju hindamise litsentsi vastavas valdkonnas või olema

reostunud pinnase jäätmekäitleja, kes omab vastavat jäätmete käitluslitsentsi ja

jäätmeluba.

• Kui garaaži- ja töökojahoonete lammutamisel ilmneb veel mõni reostuskolle, siis

tuleb hinnata reostuse ulatust ning taset ning vastavalt saadud tulemusele näha

ette saneerimismeetmed.

Jäätmehoolduse korraldamine:

• Olmejäätmete kogumine peab olema korraldatud vastavalt Tallinna

jäätmehoolduseeskirjale ja vastama § 16 nõuetele.

• Jäätmeruumile peab olema tagatud juurdepääs prügiautole.

• Olmejäätmete (prügi) liigiti kogumine peab olema lahendatud kinnistul nii hoones

kui ka väljaspool hoonet.

Radooniriski uuringust tulenevad nõuded:

• Vundamenti läbivad kommunikatsioonid tuleb hermetiseerida. Tagada hea

ventilatsioon.

Nõuded vertikaalplaneerimiseks:

• Vertikaalplaneerimisega ei tohi juhtida sademevett naaberkinnistutele.

• Haljastatud krundiosadele sattuv sademevesi immutada osaliselt pinnasesse oma

krundil.

• Kõvakattega krundiosadelt koguda sademevesi restkaevudesse.

• Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus täpsustada

ehitusprojektis.

• Sademevee immutamistingimuste selgitamiseks planeeringualal määratleda

ehitusgeoloogilise uuringu teostamise vajadus.

6.8.4 Üldised nõuded ehitustööde korraldamiseks:

• Krundil tehtavate ehitustööde käigus kaitsta olemasolevaid säilitatavaid ja

naaberkruntidel olevaid puittaimi vastavate ettevaatusmeetmetega.

• Puittaimede likvideerimisel järgida ettevaatusmeetmeid, vältimaks teiste

väärtuslike puittaimede ja hoone kahjustusi.

Sidevarustus:

• Tööde tegemisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise eeskirjast.

• Töid võib teostada ainult võrgu valdaja volitatud esindaja kirjaliku tööloa alusel.

• Tööde teostamine sidevõrgu liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda

kooskõlastatult võrgu valdaja kaablijärelevalve allüksusega.

6.8.5 Tuleohutusnõuded

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele

nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“.

Ehitusprojekti koostamiseks on määratud järgmised nõuded:

• Tule leviku takistamiseks projekteerida hooned minimaalselt TP-2

tuleohutusklassile vastavad.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

30 / 37

• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks

juurdepääs ettenähtud päästevahenditega vastavalt Eesti standardile EVS 812

„Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“

• Parkla katus tuleb projekteerida arvestades vajadusega tagada tuletõrjeautole

ligipääs.

• Hoonestusala on määratud naaberaladest vähemalt 8 m kaugusele või on ette

nähtud rajada tulemüür.

6.8.6 Ettepanek piiride korrastamiseks

Omanikevahelise kokkuleppe saavutamisel võib nihutada kinnistu piiri Magasini tn 31 ja

Magasini tn 35 kinnistute (praegu Võtme tänav T1 kinnistu) vahel eesmärgil vormistada

ühtlase laiusega teemaa krunt (pos 2 ning Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

detailplaneeringus vastavalt pos 14 vahel).

6.8.7 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas

Tehnovõrkude projekteerimiseks tuleb võrguvaldajatelt taotleda tehnilised tingimused.

Alad, mille ulatuses on vaja seada servituut tehnovõrkude rajamiseks ja kasutamiseks on

detailplaneeringu joonistel tähistatud. Notariaalsed lepingud servituutide seadmiseks

tuleb sõlmida enne tehnovõrkude ehitamist.

Veevarustus ja kanalisatsioon:

• Sademevee kanaliseerimise osas arvestada, et eelnevalt peab olema ehitatud

Skepast&Puhkim OÜ uurimistöö-skeemiga nr 2017_0084 ette nähtud sademevee

eelvoolutorustikud kuni olemasoleva sademeveesüsteemini.

• Maa-aluse parkla kanalisatsioonitorustikul peab vastavalt Eesti standardile

EVS 843 olema liiva-, õli- ja bensiinipüüdur.

• Parkimiskorruse põrandavesi juhtida reoveekanalisatsiooni.

• Krundile pos 4 rajataval haljasalalt ning kõnniteelt sademevee kogumine

lahendada krundi hoonestuse ehitusprojektis.

• Võõrale kinnistule rajatavate võrguvaldaja võrkude rajamiseks, kasutamiseks ja

hooldamiseks on vajalik seada servituut (vt seletuskiri punkt 5.2.3).

• Planeeritavale vk torustikule seada notariaalne servituut võõra kinnistu piires.

• Olemasolevate, planeeritud ning varem planeeritud ühisveevärgi ja -

kanalisatsioonitorustike kaitsevöönditesse kõrg- ja madalhaljastust mitte

kavandada.

• Planeeritud ühisveevärgi ja -kanalisatsioonitorustikele määrata servituudi

vajadusega alad ühistorustike kaitsevööndite ulatuses võrguvaldaja kasuks.

• Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise lahendused (sh

kinnistuväliste vee ja kanalisatsiooni ühistorustike väljaehitamise mahud)

kuuluvad täpsustamisele ehitusprojekti koostamisel.

• Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTS-ilt TALLINNA VESI tehnilised

tingimused.

Elektrivarustus:

• Kooskõlastatud ja kinnitatud detailplaneeringu alusel esitada täpsustatud avaldus

projekteerimisülesande saamiseks või edasiseks projekteerimiseks.

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

• Võrgu ümberehitamiseks kliendi soovil sõlmida Elektrilevi OÜ-ga lisateenuse

leping projekteerimiseks ja tööde teostamiseks.

• Arvestada EhS § 65 lg 4 kohase elektriautode laadimistaristu rajamise

vajadusega.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

31 / 37

Tänavavalgustus:

• Tööprojekt kooskõlastada täiendavalt võrgu valdajaga.

• Krundile pos 4 rajatava avaliku kõnnitee valgustus lahendada krundi hoonestuse

ehitusprojektis.

Sidevarustus:

• Planeeritud võrguvaldaja liinirajatiste ümberpaigutamisel lähtuda

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 15 lõikest 4.

• Ehitustööde tegemisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise

eeskirjast.

• Telia sideehitise kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel

tagada sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS §70 ja §78 nõuetele.

• Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud

nõuetest, MTM määrusest nr 73 (25.06.2015) Ehitise kaitsevööndi ulatus,

kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähtsusele esitatavad nõuded,

kohaldatavatest standarditest ning sideehitise omaniku juhenditest ja nõuetest.

• Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune

tegevus, mis võib ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5

tööpäeva enne planeeritud tegevuste algust ja soovitud väljakutse aega Telia

Ehitajate portaalis.

Soojusvarustus:

• Planeeritavale ja rekonstrueeritavale torustikule on vaja seada AS Tallinna Soojus

kasuks tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus.

• Vajadusel täiendada järgmises projekteerimise staadiumis planeeritud

soojustorustiku kulgemisjoont viisil, et oleks tagatud standardiga EVS-EN13941

lubatud piiridesse jäävad torustiku paigalduspinged ja –pikkused.

• Üksikute objektide soojusvarustuse lahendamiseks on vaja taotleda AS Utilitas

Tallinn konkreetsed tehnilised tingimused.

Kaugjahutus:

• Detailplaneeringu projekti jahutusvarustuse skeem kooskõlastada AS Utilitas

Tallinn.

• Määrata jahutustorustiku kaitsevööndi vahetusse lähedusse projekteeritavad

hooned/hooneosad, haljastus, kommunikatsioonid ja muud rajatised ning nende

paiknemine. Anda eenduvate hooneosade määrangud. Paiknemise ja

paigaldussügavuse määramiseks anda info lõigetel.

• Kaugjahutusega liitumiseks tuleb territooriumil arvestada (konteiner) külmajaama

rajamiseks vajaliku maa-alaga ja jahutustorustike ruumivajadusega, vastavalt AS

Utilitas Tallinna väljastatud tehnilistele tingimustele (24TT-09611). Detailsemalt

lahendada järgmises projekteerimise staadiumis.

• Planeeritavale ja rekonstrueeritavale torustikule on vaja seada AS Tallinna Soojus

kasuks tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus.

• Üksikute objektide soojus- ja jahutusvarustuse lahendamiseks on vaja taotleda

UTL konkreetsed tehnilised tingimused.

Gaasivarustus:

• Seisukoha andmisega ei kinnitata esitatud planeeringulahenduses märgitud

olemasolevate AS-ile Gaasivõrk või kolmandatele isikutele kuuluvate (sh

kinnistusiseste) gaasipaigaldiste ja nendega seotud rajatiste asukoha õigsust ega

võeta endale mingit vastutust selles osas. Majandus- ja taristuministri

14.04.2016.a määruse nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja

teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“ § 1 lg 3 kohaselt tuleb ehitusprojekti

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

32 / 37

koostamiseks ja ehitamiseks vajalike lähteandmete saamiseks teostada topo-

geodeetiline uuring. Viidatud määruse § 28 lg 1 kohaselt tuleb maa-alune

tehnovõrk kanda maa-ala plaanile, kusjuures esimene andmeallikas, millest

lähtuda tuleb, on välimõõdistamine. Geodeetiline alusplaan esitada e-posti

aadressile: [email protected].

• AS-i Gaasivõrk gaasipaigaldiste kaitsevööndis tööde planeerimiseks ja

projektlahenduste koostamiseks taotleda tehnilised tingimused aadressil:

[email protected]. Kaitsevööndis võib teostada töid ainult põhi- või tööprojekti

olemasolul, mis tuleb samuti enne töödega alustamist esitada AS-le Gaasivõrk

eposti aadressile [email protected]. Ilma põhi- või tööprojekti koostamiseta ei

ole võimalik AS-l Gaasivõrk hinnata planeeritava tegevuse ohutust ning AS

Gaasivõrk ei saa anda nõusolekut gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks.

• Gaasipaigaldise projekteerija peab omama gaasipaigaldise projekteerimise

tegevusala registreeringut majandustegevuse registris, vähemalt kahe aastast

kogemust gaasipaigaldiste projekteerimises ja vähemalt ühte gaasialase

spetsialiseerumisega diplomeeritud soojusenergeetikainseneri kutsetasemega 7.

• Gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks nõusoleku andmisel võivad AS

Gaasivõrk seisukohad/nõuded täpsustuda/muutuda olenevalt planeeritavast

tegevusest ja selle võimalikust mõjust. Täiendavad täpsemad nõuded

gaasipaigaldisele ja gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemise osas väljastatakse

eel-, põhi- või tööprojekti staadiumis täiendavate tehniliste tingimuste

väljastamisel, mille taotlemiseks pöörduda e-posti aadressile:

[email protected].

• Pärast ehitustööde teostamist peavad AS Gaasivõrk gaasipaigaldised vastama

õigusaktides ja standardites (sh standardis EVS 843) määratud nõuetele, sh peab

olema tagatud gaasipaigaldise nõuetekohane sügavus. AS Gaasivõrk

gaasipaigaldiste kaitseks tuleb ette näha meetmed tagamaks nende ohutus

ehitustööde käigus.

• Gaasivõrguga liitumiseks on vajalik esitada avaldus, mis on leitav AS Gaasivõrk

kodulehelt.

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE

ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele

Ruumilise arengu eesmärkide täitmiseks on:

• Linnakeskuse tihendamiseks ja mitmekesisema linnaruumi kujundamiseks on

praeguste töökodade asemele kavandatud polüfunktsionaalne, korrastatud ja

naaberaladega seostatud planeeringulahendus.

• Praegu tootmistegevuseks kasutatavate vanade hoonete asemele on planeeritud

elamukvartal, mis seob planeeritud elamuala ümbritseva ja varemplaneeritud

keskkonnaga.

• Kavandatud on ühendused olemasoleva miljööalaga ja Magasini tn 35 kinnistule

(praegu Võtme tn kinnistud) planeeritud hoonestusega.

• Hoonestus on kavandatud nii, et tänavapoolsed fassaadid moodustaksid rahuliku

tänavafrondi, sisekvartalis aga kujuneksid liigendatud privaatsed õuealad.

• Kvartalisse on keskse pargiala näol kavandatud suur rekreatsiooniala, mis

osaliselt on kogu kvartali elanikele kasutamiseks, osaliselt on võimalik madalate

piiretega eraldada hooneümbruse haljasala privaatsemaks õuealaks.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

33 / 37

• Jalakäijatele on loodud turvalised tingimused: autode parkimine on valdavalt

lahendatud maa-aluses parklas, mille sissesõidud on kavandatud vahetult

juurdepääsude lähistele. Luku tänava äärde on planeeritud kõnnitee.

• Hoonestus on kavandatud nii, et seda on võimalik etapiviisiliselt ehitada.

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle

arenguvõimalustele, avalikele huvidele ja väärtustele

• Piirkond on juba hakanud muutuma. Muutunud on liiklusolukord: ehitatud on Filtri

tee ning seetõttu on paranenud ühendus linna teiste osadega.

• Kehtestatud on Magasini tn 35 kinnistu detailplaneering, mille elluviimisel

ehitatakse amortiseerunud vanglahoonete asemele äri- ja eluhoonete kvartal ning

piirkonda teenindav lasteaed.

• Magasini tn 31 detailplaneeringu elluviimise järel kaob piirkonnast ka endise

autobaasi territooriumil olev tööstus. Piirkond muutub heakorrastatud elamualaks,

kus on ka rohkesti omavahel ühendatud haljasalasid.

• Kuna tööstuse lõpetamise järel ei ole vaja kitsast Magasini tänavat läbida suurtel

veoautodel, muutub liiklusolukord turvalisemaks ja vähenevad raskeveokite

liiklemisest tulenevad negatiivsed mõjud.

• Kavandatu elluviimisel paraneb oluliselt piirkonna elanike elukeskkonna kvaliteet.

• Kesklinna tihendamine vastab säästva arengu põhimõtetele.

7.3 Vastavus Tallinna üldplaneeringule

Detailplaneeringus tehakse ettepanek muuta Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001

määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ kohane liiklusala planeeritud ala

piires korruselamute alaks.

7.4 Üldplaneeringu muutmise põhjendused

Üldplaneeringu muutmise ning alale elamute kavandamise eeldused:

• Tallinna üldplaneeringu koostamise ajal määrati ala juhtotstarve seal oleva

hoonestuse otstarbe alusel. Planeeritud alal asuvad endise autobaasi hooned, mis

on kasutuses mitmesuguste ladudena, väiketööstusettevõtetena. Hoonestust ei

ole renoveeritud. Alal paiknev suhteliselt amortiseerunud ja kesklinna sobimatu

hoonestus on ette nähtud lammutada ning planeeritud maa-alale on kavandatud

linnakeskuse äärealale sobiva suuruse ja otstarbega hoonestus.

• Juurdepääs planeeritud alale on paranenud pärast Veerenni ja Filtri tee vahelise

Tehnika tänava ehitamist.

• Vahetult planeeringualaga piirneva Magasini tn 35 kinnistu kohta on koostatud

detailplaneering, milles on kavandatud Tehnika tänava äärde ärihoonete

ehitamine ning Magasini tn 31 kinnistuga piirnevale alale on ette nähtud ehitada

elamud ja lasteaed.

7.5 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele

Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad

lisanõuded:

1. Näha ette võimalus nihutada kinnistu piire Magasini tn 35 kinnistuga piirnevas

osas eesmärgil planeerida ühtlase laiusega teemaa-ala;

- Seletuskirja punktidesse 3.3 ja 6.8.6 on lisatud ettepanek, et omanikevahelise

kokkuleppe saavutamisel võib nihutada kinnistupiire Magasini tn 31 ja Magasini tn

35 kinnistute vahel eesmärgiga planeerida ühtlase laiusega teemaa-ala,

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

34 / 37

käesolevas planeeringus vastavalt pos 2 ja Magasini tn 35 kinnistu ja lähiala

planeeringus pos 14 vahel.

2. Planeeritavale alale Magasini tn 35 kinnistu detailplaneeringus ette nähtud

sõidutee äärde planeeritavate normatiivsete parkimiskohtade kavandamise

võimalikkus selgitada välja koostöös Tallinna Kommunaalameti ja Tallinna

Transpordiametiga;

- Detailplaneeringus on kõik normikohased parkimiskohad kavandatud kruntidele.

3. Kaaluda ulatusliku jalakäijate väljaku ala elamumaa krundile kavandamise

otstarbekust ning võimalust planeerida väljaku osas eraldi krunt ja koostöös

Tallinna Linnavaraametiga selgitada välja nimetatud krundi munitsipaliseerimise

võimalus. Juhul, kui eelpoolnimetatu ei osutu otstarbekaks, määrata jalakäijate

väljaku ala kogu ulatuses avalikult kasutatavaks;

- Jalakäijate väljakut ei ole eraldi välja krunditud. Väljaku all asuvad elanikele

mõeldud parkimiskohad. Ka naaberplaneeringus kavandatud haljasala on jäetud

äri- ja elamukruntide koosseisu. Avalikult kasutatav ala on 4 meetrit lai kõnnitee.

Väljak ei ole kavandatud avalikult kasutatavaks. Nõue seletuskirja punktis 5.2.1.

Lahenduse koostamisel on tehtud koostööd Tallinna Linnavaraametiga.

4. Panduste asukoht määrata selliselt, et oleks tagatud Eesti standardi EVS

843:2003 „Linnatänavad” kohane parkimiskorrusele juurdepääsuks vajalike sisse-

ja väljasõitude vähim kaugus elamute akendega seinast;

- Naaberhoonete akende suhtes on vajalik kaugus vastavalt Eesti standardile EVS

843:2016 tagatud.

5. Tulenevalt keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangust, määrata

arhitektuurinõue mitte kavandada kalmistu poolsete hoonete fassaadidele suuri

klaaspindu;

- Seletuskirja punkti 6.3 on lisatud nõue mitte kavandada pos 1 hoonete

kalmistupoolsetele fassaadidele suuri klaasipindu.

6. Määrata konkreetsed müraleevendusmeetmed ja vastavad nõuded

ehitusprojektide koostamiseks. Meetmete määramisel lähtuda mürauuringus

esitatud soovitustest;

- Detailplaneeringus hoonete välispiirete õhumüraisolatsioonivõime

projekteerimisel tuleb arvestada transpordist põhjustatud müratasemetega

välisterritooriumil ning Eesti standardi EVS 842:2003 „Ehitiste

heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ meetmeid. Kuna Magasini tn 31

kinnistule ülemäära suurt müra ei ulatu, ei näe uuring ette spetsiaalsete

meetmete rakendamise vajadust.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

35 / 37

7. Kaaluda võimalust lahendada soojusvarustus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.

mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid,

kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte

üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus ”;

- Soojusvarustus on kavandatud kaugkütte baasil. Konkreetne lahendus selgub

planeeringu realiseerimisel.

8. Jääkreostuse olemasolu ning ulatuse väljaselgitamiseks tellida vastavat litsentsi

omavalt ettevõttelt pinnase reostusuuringud;

- Pinnase reostusuuringu aruande koostas OÜ REI Geotehnika ekspert K-H Riet.

Leitud reostuskolded on kantud tugiplaanile. Nõuded reostuse käitlemiseks on

lisatud seletuskirja punkti 6.8.3.

7.6 Vastavus lähtedokumenditele

7.6.1 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“

ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T- 11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja

detailplaneeringu vormistamise juhend“

Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt määrusele.

7.6.2 Vastavus Tallinna veebilehel avaldatud „Ruumi otsese

päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“

Kavandatud hoonestus ei mõjuta naaberhoonete insolatsioonitingimusi. Kavandatud

hoonetes on võimalik tagada piisav insolatsioonikestus vastavalt juhendile.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks on määratud seletuskirja punktis 6.3.

7.6.3 Vastavus siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele

nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“.

Tingimused hoonete projekteerimises on määratud seletuskirja punktis 6.8.5.

7.6.4 Vastavus Eesti Standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“

Kuritegevuse riskide vähendamiseks on arvestatud standardis esitatud strateegiatega:

• Elavuse loomine: senise olemuselt suletud tootmispiirkonna asemele on

kavandatud elamuala.

• Asustustihedus: luuakse elamuala, mis oma väikeste elamutega ning

elamutevahelise ühiskasutuses oleva haljasalaga kujundab naabrustunde.

Strateegiate ellurakendamine loob tingimused uue sotsiaalse võrgustiku tekkeks, mis

sulandub nii kiiresti, kui võimalik olemasoleva linnastruktuuriga.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

36 / 37

7.6.5 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9

„Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus”

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja

kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb

planeeritud ala kaugkütte piirkonda.

Uute hoonete soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.

7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr

2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“

Likvideeritavate puude asemele istutatava haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt

Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa

andmise kord“. Maksimaalne asendusistutuse arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute

arv on 309.

Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja lõplik haljastuse ühikute arv

saadakse raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.

7.6.7 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“

Parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on lähtutud Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025

korraldusest nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/200-100

parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvestus on seletuskirja punktis 4.1. Liikluskorralduse

ja parkimise korraldamise põhimõtted.

7.6.8 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,

määramise ja hindamise meetodid“ ja mürauuringus antud soovitustele

Liiklusmürast põhjustatud müratasemete hindamisest (Kajaja Acoustics OÜ töö nr 23454,

2023) tulenevad nõuded on esitatud seletuskirja punktis 6.8.3.

7.6.9 Vastavus haljastuse hinnangus antud soovitustele

„Haljastuse ja puittaimede dendroloogiline ekspertiishinnang. Magasini 31“ koostati

2024. aastal ja seetõttu on lähtutud Tallinna Linnavolikogu määrus 10. juuni 2020 nr. 15,

Tallinna Linnavolikogu määrus 19. mai 2011 nr. 17, Tallinna Linnavalitsuse määrus 2.

september 2004 nr. 32, Tallinna Linnavolikogu määrus 30.10.2008 nr 36, Tallinna

Linnavolikogu 16. juuni 2011 otsus nr 107 sätestatud nõuetest. Tulemused on kajastatud

tugiplaanil (Lisa 10).

7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele

Muinsuskaitse eritingimused Magasini tn 31 ja Magasini tn 31a kinnistute

detailplaneeringule koostas arhitektuuriajaloolane Monika Eensalu. Eritingimused on

seletuskirja lisas 4.4.

Eritingimustes esitatud nõudmised on kajastatud seletuskirja punktis 6.8.1.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 11211 Tallinn, Kesklinn

Magasini tn 31 ja 31b kinnistute detailplaneering

Kuupäev: 25.08.2026

37 / 37

7.6.11 Vastavus võrguvaldajate väljastatud tehnilistele tingimustele

Planeeringu tehnovõrkude lahendused on koostatud vastavalt võrguvaldajate esitatud

tehnilistele tingimustele, mis on lisatud detailplaneeringule lisas 3.

7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga

Võrreldes eskiislahendusega on suurendatud korterite arvu. Hoone maapealse osa

elamuotstarbelist brutopinda korteri kohta on arvestatud vähemalt 85 m². Kõigile

korteritele on tagatud normatiivne parkimiskohtade arv.

Pos 5 hoonestusala on määratud paralleelsena Õilme tn 6 kinnistu detailplaneeringus

kavandatud hoonestusega.

Kuna vahepeal on Magasini tn 31 kinnistu omanik omandanud ka Magasini tn 31b

kinnistu, on ära jäetud pandus krundile pos 5 juurdepääsuks ja määratud

juurdepääsuservituudi vajadus läbi kruntide pos 3 ja pos 2. Pandusest vabanenud maa

arvel suureneb haljastuse osakaal.

Määratud on võimalus kruntide pos 4 ja pos 5 liitmiseks.

Õilme tänava ja Võtme tänava äärsed kõnniteed on välja krunditud ning antakse üle Tallinna

linnale.

Muudetud on 3-kordsete hoonete absoluutkõrguseid (lisatud 60 cm), et järgmises

projekteerimise etapis oleks võimalik hoonetele projekteerida korrused nõuetele vastavates

kõrgustes.

Pos 1 kavandatud pandus on kavandatud hoonevälisena ja maastikuarhitektuursete võtetega

integreerida maastikku – seepärast on pandus maa-aluse ja maapealse hoonestusala sisse

kaasatud ning maht arvestatud ehitisealuse pinna ja brutopinna hulka. Planeeritud on

maksimaalne võimalik maht, täpsem lahendus ja panduse projekteerimise vajadus selgub

järgmises projekteerimise etapis.

7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine

Eskiislahenduse avalikul arutelul tegi Magasini tn 29 arendaja esindaja ettepaneku

kavandada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31 kinnistute piirile piirdeaed.

Olemasolev betoonmüür likvideeritakse detailplaneeringu realiseerimisel. Olemasoleva

müüri likvideerimisel rajada Magasini tn 29 ja Magasini tn 31 kinnistu ühise piiri ulatuses

piirdeaed, mis on analoogse kujundusega Magasini tn 29 kinnistu piiril oleva piirdeaiaga

(seletuskiri punkt 6.3).

Projektijuht

Annely Jürimets