Tallinn 2026

Töö nr 627

Harjumaa, Rae vald, Ülejõe küla

ÜLEJÕE KÜLA KÕPSU-HANSU JA NURGA KINNISTUTE JA LÄHIALA

DETAILPLANEERING (kovID DP0570)

PLANEERINGU KOOSTAMISE Rae Vallavalitsus, registrikood 75026106 KORRALDAJA: Aruküla tee 9 75301 Jüri alevik Harjumaa HUVITATUD ISIKUD: Ringtee Tööstuse OÜ, registrikood 12025175 Rävala pst 3, 10143 Tallinn Tanel Tarum, juhatuse liige [email protected]; 505 8648 ConArte OÜ, registrikood 11732539 Paevälja pst 5, 13619 Tallinn Tiina Vilberg, juhatuse liige [email protected]; 520 9928 PLANEERIJA: Optimal Projekt OÜ, registrikood 11213515 MTR reg-nr EEP000601 Keemia tn 4, 10616 Tallinn ARHITEKT JA SELETUSKIRJA KOOSTAJA: Ive Punger PROJEKTIJUHT: Arno Anton +372 56 983 389 [email protected] KINNISMÄLESTIS: kultusekivi (reg-nr 18910); kultusekivi (reg-nr 18908) kaitsevöönd

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

2

KÖITE KOOSSEIS: I SELETUSKIRI

1. PLANEERINGU KOOSTAMISEL ARVESTAMISELE KUULUVAD PLANEERINGUD JA MUUD ALUSMATERJALID .......................................................................................................................... 4

2. PLANEERINGUALA LÄHIÜMBRUSE EHITUSLIKE JA FUNKTSIONAALSETE SEOSTE NING KESKKONNATINGIMUSTE ANALÜÜS NING PLANEERINGU EESMÄRK .................................. 4

2.1. Planeeringu eesmärk ................................................................................................................. 4 2.2. Planeeritava maa-ala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed .................................................. 4 2.3. Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused .................................................................. 5 2.4. Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus................................................... 5 2.5. Vastavus Rae valla üldplaneeringule ........................................................................................ 5

3. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS ........................................................................... 6

3.1. Planeeringuala asukoht ja iseloomustus ................................................................................... 6 3.2. Planeeringuala maakasutus ja hoonestus ................................................................................. 6 3.3. Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus ................................................ 6 3.4. Olemasolevad teed ja juurdepääsud ......................................................................................... 7 3.5. Olemasolev tehnovarustus ........................................................................................................ 7 3.6. Olemasolev haljastus ja keskkond............................................................................................. 7 3.7. Kehtivad piirangud ..................................................................................................................... 7

4. PLANEERINGU ETTEPANEK ......................................................................................................... 7

4.1. Krundijaotus ja hoonestusala ..................................................................................................... 7 4.2. Krundi ehitusõigus...................................................................................................................... 9 4.3. Ehitiste arhitektuurinõuded ...................................................................................................... 10 4.4. Ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks esitatud nõuded ................................................. 10 4.5. Piirded ...................................................................................................................................... 11 4.6. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus .................................................................... 11

4.6.1. Liiklusuuring ....................................................................................................................... 13 4.7. Haljastuse ja heakorra põhimõtted .......................................................................................... 13 4.8. Jäätmete prognoos ja käitlemine ............................................................................................. 14 4.9. Tuleohutusnõuded ................................................................................................................... 15 4.10. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused ......................................................... 15 4.11. Servituutide seadmise vajadus .............................................................................................. 15 4.12. Tehnovõrkude lahendus ........................................................................................................ 16

4.12.1. Veevarustus ja kanalisatsioon ........................................................................................ 17 4.12.2. Vertikaalplaneerimine ja sademevee ärajuhtimine ......................................................... 17 4.12.3. Elektrivarustus ................................................................................................................. 18 4.12.4. Sidevarustus .................................................................................................................... 19 4.12.5. Soojavarustus .................................................................................................................. 19

4.13. Meetmed kuritegevuse ennetamiseks ................................................................................... 20 4.14. Planeeringuala tehnilised näitajad ......................................................................................... 20

5. KESKKONNATINGIMUSED JA VÕIMALIKU KESKKONNAMÕJU HINDAMINE ........................ 20

5.1. Eessõna ................................................................................................................................... 20 5.2. Kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning

avariiolukordade esinemise võimalikkus ................................................................................. 21 5.3. Müra ja vibratsioon ................................................................................................................... 21

5.3.1. Mürahinnang ...................................................................................................................... 22 5.4. Põhjavesi ja pinnavesi ............................................................................................................. 22 5.5. Radoon ..................................................................................................................................... 23

5.5.1. Radooni mõõtmisaruanne ................................................................................................. 23 5.6. Soojussaared ........................................................................................................................... 23 5.7. Võimalik keskkonnamõju hindamine ....................................................................................... 23 5.8. Arheoloogiamälestis ................................................................................................................. 24

6. KESKKONNALUBADE TAOTLEMISE VÕIMALUS ....................................................................... 24

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

3

7. DETAILPLANEERINGU ELLUVIIMISEGA KAASNEVAD MÕJUD ............................................... 24

8. PLANEERINGU ELLUVIIMISE KAVA ............................................................................................ 26

II JOONISED

AS-01 Asukohaskeem M 1:~ AS-02 Kontaktvööndi analüüs M 1:~ AS-03 Tugiplaan M 1:1000 AS-04 Põhijoonis M 1:750 AS-05 Tehnovõrkude koondplaan M 1:750 AS-06 Vee- ja kanalisatsioonitrassi ühinemise skeem M 1:~

III LISAD Teostatud uuringud:

• geodeetiline alusplaan on mõõdistatud OÜ AderGeo poolt 06.04.2025, töö nr M020325;

• PML Balti OÜ poolt teostatud „Radooni aktiivsuskontsentratsiooni mõõtmisaruanne” 24.02.2026;

• K-Projekt AS poolt koostatud „Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu liiklusuuring”, 10.04.2026, töö nr 26043;

• Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mürahinnangu koostas LEMMA OÜ 26.05.2026.

Tehnilised tingimused:

• Elektrilevi OÜ Tallinn-Harju regiooni poolt 14.01.2026 väljastatud tehnilised tingimused nr 508610;

• Aktsiaselts ELVESO tehnilised tingimused 17.01.2026 nr VK-TT 010;

• Telia Eesti AS tehnilised tingimused 13.03.2026 nr 40155013;

• Energate OÜ tehnilised tingimused 27.05.2025 nr T-700. IV KOOSKÕLASTUSTE JA KOOSTÖÖ KOKKUVÕTE V MENETLUSDOKUMENDID

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

4

I SELETUSKIRI 1. PLANEERINGU KOOSTAMISEL ARVESTAMISELE KUULUVAD PLANEERINGUD JA MUUD

ALUSMATERJALID

• Rae vallavalitsuse 18.05.2021 korraldus nr 716: „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine”;

• Planeerimisseadus;

• Rae valla üldplaneering, kehtestatud Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462;

• Rae valla jäätmehoolduseeskiri, kehtestatud Rae Vallavolikogu 15.06.2021 määrusega nr 73;

• Rae Vallavolikogu 21.09.2021 määrus nr 78 „Rae valla jäätmekava aastateks 2021 – 2026 vastuvõtmine”;

• Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024 – 2035 (Rae Vallavolikogu 20.05.2024 määrus nr 46);

• Rae Vallavalitsuse 15.02.2011 määrus nr 13 „Digitaalselt teostatavate geodeetiliste alusplaanide, projektide, teostusjooniste ja detailplaneeringute esitamise kord”;

• Rae Vallavalitsuse 15.02.2011 määrus nr 14 „Detailplaneeringute koostamise ning vormistamise juhend”;

• riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded”;

• Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad”;

• Haljastuse hindamise metoodika ning avaliku ala haljastuse nõuded (Rae Vallavalitsuse 30.08.2022 määrus nr 18);

• Haljastusnõuded projekteerimisel ja ehitamisel Rae vallas (Rae Vallavolikogu 18.10.2022 määrus nr 11);

• Rae valla arengukava muutmine ja vastuvõtmine (Rae Vallavolikogu 19.11.2024 määrus nr 51);

• Välisõhus leviva müra piiramise eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded (keskkonnaministri 03.10.2016 määrus nr 32);

• siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded”;

• siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord”;

• katastriüksuse plaan;

• muud õigusaktid ja projekteerimisnormid. 2. PLANEERINGUALA LÄHIÜMBRUSE EHITUSLIKE JA FUNKTSIONAALSETE SEOSTE NING

KESKKONNATINGIMUSTE ANALÜÜS NING PLANEERINGU EESMÄRK 2.1. Planeeringu eesmärk Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on Vanapere tee ja Tallinna ringtee vahelisele maa-alale tehnopargi kavandamine. Detailplaneeringuga kavandatakse äri- ja/või tootmismaa sihtotstarbelisi kinnistuid, määratakse ehitusõigus ja hoonestustingimused, lahendada juurdepääsud, liikluskorraldus ja tehnovõrkudega varustamine ning haljastus. Planeeringuala suurus on ligikaudu 17 ha. Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud maaomanike soovidega, naaberaladel kehtestatud ja menetluses olevate detailplaneeringutega ning lähiümbruses paikneva ja planeeritud hoonestusega. 2.2. Planeeritava maa-ala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed Käesoleva detailplaneeringu kontaktvööndis paiknevad Tallinna ringtee, Lagedi-Maardu raudtee ja Lagedi-Aruküla Peningi maantee. Planeeringualale juurdepääs on olemasolevalt Vanapere teelt, mis on ühenduses kõrvalmaanteega 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee. Vanapere tee ja kõrval- maantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ristmikule on projekteerinud T-MODEL OÜ ringristmiku, mis parandab ligipääsu planeeringualale. Rail Baltic koridor asub planeeringualast 700 meetri kaugusel põhjas. Tallinna linna lähedus ja hea ligipääs on muutnud ala atraktiivseks äri- ja tootmispiirkonnaks. ulatuses on selleks rajatud vajalik infrastruktuur teedevõrgu ja tehnovõrkude näol. Suurte magistraalteede (riigimaanteed, raudteed ja lennujaam) lähedus on sobilik planeeringuga ette nähtud äri- ja tootmismaa sihtotstarbeliste kinnistute moodustamiseks. Planeeringualast edelasuunas asub algatatud Variverepõllu ja Roode kinnistute ning lähiala

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

5

detailplaneering, millega kavandatakse äri- ja tootmismaa krunte. Kruntidele on lubatud ehitada

3-korruselisi ja kuni 16 meetrit kõrgeid hooneid. 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi teest lõunasuunas

on samuti algatatud Suur-Varivere ja Varivere kinnistute ning lähiala detailplaneering äri- ja tootmishoonete ehitamiseks. Olemasolev hoonestus on planeeringuala naabruses pigem hõre. Tallinna ringteest idasuunas asuvad üksikud elamud, läänesuunas Varivere tee ääres asuvad kuni 4-korruselised äri- ja tootmishooned. Lähim bussipeatus asub kõrvalmaantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ääres ca 440 meetri kaugusel planeeringualast. Bussipeatusest „Ülejõe“ on võimalik liikuda suunal Maardu, Muuga, Loo, Lagedi, Jüri, Tallinn jne. Piirkonna oluliseks eeliseks on Lagedi alevikus asuv rongipeatus, mis paikneb planeeringualast ligikaudu 2 kilomeetri kaugusel. Rongipeatus tagab kiire ja mugava ühistranspordiühenduse Tallinnaga, Arukülaga Raasikuga jne, mis loob soodsad tingimused piirkonna ettevõtluse arenguks ning toetab töökohtade ja tootmistegevuse head ligipääsetavust nii töötajatele kui ka külastajatele. Planeeritavale alale lähimad teenindusasutused (kauplus, postkontor, tankla, pank jne) asuvad Tallinna linnas. Tallinna linna piir jääb linnulennult 1,7 km kaugusele. Rae valla keskus, Jüri alevik, jääb planeeritavast alast linnulennult ~6 km kaugusele.

Piirkonna eelisteks on:

• Tallinna linna lähedus;

• strateegiliselt hea asukoht Tallinna ringtee suhtes, mis tagab ettevõtetele väljapaistva asukoha ning lihtsa juurdepääsu olulisematele transpordikanalitele – maanteed, sadamad, raudtee;

• arenemas äri-, tootmis- ja laohoonete piirkond soosib siia samalaadse hoonestuse planeerimist;

• piirkonnas on osaliselt välja kujunenud infrastruktuur;

• ühistranspordi peatuste lähedus – nii rongi- kui ka bussiliikluse on olemasolu. Planeeringuala kontaktvööndis paiknevate hoonete asukohad ja kruntide sihtotstarbed on kajastatud joonisel AS-02 Kontaktvööndi analüüs. 2.3. Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud Rae valla üldplaneeringuga määratud juhtotstarbest, mille kohaselt jääb planeeringuala tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega alale. Tallinna Lennujaama, Väo maardla, põhimaantee 11 Tallinna ringtee ja rajatava Rail Balticu tõttu on planeeringualal suurem müra, vibratsiooni ning õhureostuse tase. Lisaks asuvad kontaktvööndis ka planeeritud äri- ja tootmishooned. Seega käesolev planeeringulahendus sobitub hästi piirkonda. Liikluskorralduse seisukohalt asub planeeringuala hästi ligipääsetavas kohas, kuna kontaktvööndisse jäävad kohalikud teed ning 11 Tallinna ringtee. Parkimine lahendatakse krundisiseselt. Hoonestus on planeeritud optimaalse kaugusega teest. Äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kruntide loomise eelduseks on Tallinna linna lähedus ja transpordi-infrastruktuurid. Tulenevalt eelnevast on planeeritud tegevus sobiv antud asukohas, kuna arvestab lisaks omaniku soovile ka üldplaneeringus määratud juhtotstarvet ning lähiümbruse olemasolevate katastriüksuste maakasutusega lähipiirkonnas. 2.4. Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus Planeeritud ala arengu eesmärgid on järgmised:

• ruumilise terviklahenduse kavandamine;

• planeeringuala korrastamine ja planeeringuga planeeritud äri- ja tootmismaade ning transpordimaa kasutusse võtmine;

• keskkonnasõbraliku ruumi loomine, kus arvestatakse olemasoleva keskkonna esteetilist ja ökoloogilist väärtust;

• teedevõrgu tervikliku lahenduse loomine ühendades planeeritud ja olemasolevaid sõidu- ja kõnniteid.

2.5. Vastavus Rae valla üldplaneeringule Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringuga on planeeringuala maakasutuse juhtotstarbeks ette nähtud planeeritav tootmis- ja ärimaa. Tootmismaade all mõeldakse tootmisega seotud hoonete, neid teenindavate abihoonete ja rajatiste maad; samuti ladude ja transpordiettevõtete maad. Kuna tänapäeval on tootmis- ja äritegevus tihedalt seotud, siis on tootmismaale lisatud ka ärimaa liitfunktsioon. Planeeringuala asub Rae valla üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal, mis on kohustuslik detailplaneeringu koostamise ala.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

6

Rae valla üldplaneeringus määratud ehitustingimused:

• planeeritavate kruntide max suurus on 1,5 ha, elamute kontaktvööndis max 0,7 ha;

• ehitisealune pind võib olla kuni 50% krundi pindalast;

• ühele krundile on lubatud kuni 3 hoonet, kõrgus kuni 16 m;

• katusekalde vahemik 0 – 15°;

• haljasalaks planeerida 20% krundi pinnast;

• näha ette krundi iga 600 m² kohta 1 puu, mille täiskasvamise kõrgus on 10 m. Elamualade kontaktvööndis min 40% haljasalast peab olema kaetud kõrghaljastusega.

Käesoleva detailplaneeringu lahenduse juhtotstarve on kooskõlas Rae valla üldplaneeringuga. Koostatud detailplaneering ei sisalda üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Joonis 1. Väljavõte Rae valla üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

3. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS 3.1. Planeeringuala asukoht ja iseloomustus Planeeritav maa-ala asub Harjumaal Rae vallas Ülejõe külas. Planeeringuala asub põhimaantee Tallinna ringtee vahetus läheduses. Planeeringuala täpne asukoht on esitatud joonisel AS-01 Asukohaskeem. 3.2. Planeeringuala maakasutus ja hoonestus Tabel 1. Planeeringuala maakasutus ja hoonestus.

Aadress Pindala Katastritunnus Sihtotstarve

Nurga 67 185 m² 65301:011:0055 Maatulundusmaa 100%

Kõpsu-Hansu 96 611 m² 65301:011:0169 Maatulundusmaa 100%

Lähialana planeeringualasse kaasatud:

Vanapere tee 11 922 m² 65301:001:3717 Transpordimaa 100%

Urbase 45084 m² 65301:011:0072 Maatulundusmaa 100%

Urba 99059 m² 65301:011:0073 Maatulundusmaa 100%

Ehitisregistri andmetel on planeeringuala hoonestamata. 3.3. Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus Tabel 2. Planeeringualaga külgnevad kinnistud ja nende iseloomustus.

Aadress Pindala Katastritunnus Sihtotstarve

Rangu 15 148 m² 65301:001:4869 Maatulundusmaa 100%

Rangusauna 19 441 m² 65301:011:0030 Maatulundusmaa 100%

Linke 9463 m² 65301:011:0139 Maatulundusmaa 100%

Linke 1878 m² 65301:011:0140 Maatulundusmaa 100%

Sepajaana 28 822 m² 65301:011:0363 Maatulundusmaa 100%

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

7

Aadress Pindala Katastritunnus Sihtotstarve

Ülejaana 95 775 m² 65301:011:0362 Maatulundusmaa 100%

Topi 93 072 m² 65301:001:3544 Maatulundusmaa 100%

Urbase 45 084 m² 65301:011:0072 Maatulundusmaa 100%

Urba 99 059 m² 65301:011:0073 Maatulundusmaa 100%

11300 Lagedi-Aruküla- Peningi tee

118 168 m² 65301:013:0086 Transpordimaa 100%

Kaljumaa 9073 m² 65301:011:0004 Maatulundusmaa 100%

Rätsepasauna 14 425 m² 65301:011:0291 Maatulundusmaa 100%

Mildovi 2804 m² 65301:011:0490 Elamumaa 100%

Vahtra 7509 m² 65301:011:0590 Maatulundusmaa 100%

Variverepõllu 32 379 m² 65301:001:4255 Maatulundusmaa 100%

Roode 19 691 m² 65301:011:0560 Elamumaa 100%

Lagedi-Maardu 168 033 m² 65301:011:0112 Transpordimaa 100%

Kirsi 7458 m² 65301:011:0580 Maatulundusmaa 100%

Kassisaba 17 366 m² 65301:011:0129 Elamumaa 100%

Vanapere tee L2 1737 m² 65301:011:0365 Transpordimaa 100%

Kaljumaa 9073 m² 65301:011:0004 Maatulundusmaa 100%

3.4. Olemasolevad teed ja juurdepääsud Juurdepääs planeeringualale on ette nähtud mööda 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi teel (kü 65301:013:0086) mahasõiduga Vanapere kogujateelt (kü 65301:001:3717). 3.5. Olemasolev tehnovarustus Planeeringuala läbib Lagedi-Loo elektri 10 kV õhuliinikaabel. Lisaks läbib planeeringuala sidekaabel ning kogu planeeringuala on kaetud drenaažitorustikuga. Olemasolev tehnovarustus on esitatud joonisel AS-03 Tugiplaan ja AS-04 Põhijoonis. 3.6. Olemasolev haljastus ja keskkond Planeeritav ala on looduslik rohumaa, mida eelnevalt on kasutatud põllumaana. Märkimisväärne kõrghaljastus puudub, esineb paiguti remmelga erinevate liikide võsa, Vanapere tee ääres mõned üksikud puu mõõtu isendid. Vastavalt kehtiva Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused” ei paikne planeeringuala rohevõrgustiku koridoris ega väärtusliku maastiku alal. 3.7. Kehtivad piirangud

• Kõpsu-Hansu kinnistule ulatub raudtee kaitsevöönd. Ehitusseadustik § 73 kohaselt ulatub raudtee kaitsevöönd 30 meetri kaugusele äärmise rööpme teljest;

• Vanapere teekaitsevöönd 10 m (Ehitusseadustik § 71);

• Lagedi-Aruküla-Peningi tee (riigitee nr 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee) teekaitsevöönd 30 m äärmise sõidurea servast;

• keskpinge elektriõhuliini kaitsevöönd. Vastavavalt Eesti Vabariigi 25.06.2015 määrusega nr 73 „Elektripaigaldise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndi tegemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded” on kuni 1 kV kuni 35 kV nimepingega õhuliini kaitsevööndi ulatus mõlemal pool liini telge 10 meetrit;

• sidekaabli kaitsevöönd. Vastavavalt Eesti Vabariigi 25.06.2015 määrusega nr 73 „Elektri- paigaldise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndi tegemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded” on sideehitise kaitsevööndi ulatus mõlemal pool sideehitist on 1 meeter.

• planeeringualal asub Kultusekivi 18 910 ja selle kaitsevöönd;

• planeeringualale ulatub kultusekivi 18 908 kaitsevöönd. Olemasolevad kitsendused on esitatud joonisel AS-03 Tugiplaan ja AS-04 Põhijoonis. 4. PLANEERINGU ETTEPANEK 4.1. Krundijaotus ja hoonestusala Detailplaneeringuga on kavandatud kolmteist äri- ja tootmismaa ning kaks transpordimaa sihtotstarbega krunti.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

8

Tabel 3. Krundijaotus.

Pos nr

Suurus (m²)

Sihtotstarve (detailplaneeringu liikide kaupa) Sihtotstarve (katastri- üksuse liikide kaupa)

1 5322

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

2 5326

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

3 5959

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

4 6050

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

5 14 710

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

6 14 759

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

7 14 989

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

8 7000

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

9 15 000

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

10 15 000

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

11 15 000

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

12 7000

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

13 7000

kontori- ja büroohoone maa; väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone maa; tootmishoone maa; laohoone maa; hulgikaubanduse maa, logistikakeskuse maa

ärimaa 0-100% // tootmismaa 0-100%

14 21 295 tee ja tänava maa transpordimaa 15 9373 tee ja tänava maa transpordimaa

Detailplaneeringuga määratakse moodustatud äri- ja tootmismaa kruntidele hoonestusalad, tagatud on üldplaneeringu kohane hoonete vahelised kaugused. Hoonestusala on ala, kuhu on lubatud ehitusloakohustuslikke kui ka ehitusloakohustuseta (ehitusteatisekohustuslike ja alla 20 m2 ehitiste) ehitiste püstitamine / rajamine. Hoonestusala on planeeritud vastavaid kitsendusi ja tee

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

9

kaitsevööndit arvesse võttes. Hoonestusalast välja on lubatud rajada hoonete sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke tehnovõrke, parkimisala, piirdeaedu, juurdepääsuteed ja haljastust. Vastavalt algatamise korralduse lähtetingimuse punktile 4.2.2 on lubatud ehitusalasid liita kahe krundi ulatuses ainult raudtee ääres, eesmärgiga vältida liiga suuri ehitusmahtusid. Planeeringulahendusega on lubatud tingimusega liita omavahel krunte 1 ja 2 ning 2 ja 4, mis asuvad raudteest eemal. See lahendus on põhjendatud, kuna liidetud kruntide suurused ei ületa üldplaneeringus lubatud maksimaalseid piiranguid. Krunte pos nr 1 ja 2; 3 ja 4; 12 ja 13 on võimalik omavahel liita, kuni üldplaneeringus lubatud maksimaalse krundi suuruseni (max 1,5 ha), juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (kruntide pos nr 1 – 4 puhul Kassisaba, kruntide pos nr 12 ja 13 puhul Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel (s.o 0,7 → 1,5 ha). Transpordimaa kruntidele hoonestusala ei määrata. Hoonestusala sidumine kinnistupiiridega on näidatud joonisel AS-04 Põhijoonis. 4.2. Krundi ehitusõigus Krundi ehitusõigusega määratakse planeerimisseaduse § 126 lg 4 kohaselt: 1. krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed; 2. hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal; 3. hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind; 4. hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus; 5. asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

Hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurimat lubatud sügavust detailplaneeringuga ei määrata. Planeeringuga määratud krundi ehitusõigused on toodud joonisel AS-04 Põhijoonis kruntide ehitusõiguse ja kruntide ehitusõiguse akendes. Tabel 4. Kruntide ehitusõigus.

Pos nr

Krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed //

katastriüksuse sihtotstarve

Ehitiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal

Ehitise- alune pind

Ehitiste lubatud

max kõrgus

Hoone suurim korruselisus maapealne / maa-alune

1 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 2650 m² 9 m* 2 / -1

2 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 2660 m² 9 m* 2 / -1

3 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 2980 m² 9 m* 2 / -1

4 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 3025 m² 9 m* 2 / -1

5 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 7390 m² 16 m 3 / -1

6 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 7380 m² 16 m 3 / -1

7 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 7495 m² 16 m 3 / -1

8 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 3500 m² 9 m* 2 / -1

9 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 7500 m² 16 m** 3 / -1

10 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 7500 m² 16 m 3 / -1

11 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 7500 m² 16 m 3 / -1

12 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 3500 m² 9 m* 2 / -1

13 ÄK/ÄB/ÄV 0-100%; TT/TL/TH/TK

0-100% // Ä 0-100%; T 0-100% 3 3500 m² 9 m* 2 / -1

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

10

Pos nr

Krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed //

katastriüksuse sihtotstarve

Ehitiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal

Ehitise- alune pind

Ehitiste lubatud

max kõrgus

Hoone suurim korruselisus maapealne / maa-alune

14 LT 100% // L 100% - - - -

15 LT 100% // L 100% - - - -

*hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3 korrust), juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel. **Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena.

Lubatud suurim ehitisealune pind näitab kõikide ehitiste suurimat lubatud pinda, s.t selle alla lähevad kõik ehitusloakohustuslikud ja ehitusloakohustuseta ehitised. 4.3. Ehitiste arhitektuurinõuded

• Hoone peab olema arhitektuurselt kõrge tasemega ja kaasaegne;

• hooned on lubatud rajada detailplaneeringu joonisel AS-04 Põhijoonis näidatud hoonestusalasse;

• piirkonnas on lubatud nii lahtine, kinnine kui ka vahelduv hoonestusviis;

• katusekalle: 0 – 15°. Lamekatus varjata parapetiga. Katuse projekteerimisel tuleb kinni pidada detailplaneeringus ette antud kõrgusmärgist;

• väline viimistlus: välisviimistluses võib kasutada betooni, klaasi, puitu, plekki ja fassaadiplaate. Hoone fassaadidel tuleb kasutada vähemalt kahte erinevat viimistlusmaterjali, et vältida monotoonseid ja ulatuslikke ühtlase ilmega fassaadipindu. Fassaad peab olema liigendatud nii vormi, materjali kui ka värvilahenduse poolest. Viimistlusmaterjalid peavad olema kvaliteetsed ja kestlikud, naturaalseid materjale imiteerivaid materjale tuleks vältida. Plekki on lubatud kasutada üksnes aktsendina arhitektuurses lahenduses. Esinduslikumad fassaadid kavandada Vanapere tee ja Tallinna ringtee poole, kasutades seal väärikamaid ja esinduslikumaid viimistlusmaterjale. Arhitektuurikeel peab olema kaasaegne, esinduslik ning ümbritseva hoonestusega harmoneeruv, toetades tervikliku ja kvaliteetse elukeskkonna kujunemist;

• katusematerjal: rullmaterjal või plekk;

• lubatud on päikesepaneelide paigaldamine. Päikesepaneelide valikul tuleb kasutada paneele, millel peamine klaasikiht on peegeldust vähendava pinnatöötlusega;

• hoone ±0.00 on planeeritavast maapinnast 0,2 – 0,5 m kõrgemal;

• hoone eskiisprojekt tuleb kooskõlastada valla arhitektiga eskiisi staadiumis. 4.4. Ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks esitatud nõuded Planeeritavate hoonete ehitusprojektide koostamisel tuleb arvestada, et kõik tehnilised seadmed (sh soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsiooniseadmed jm) peavad olema valitud ja paigutatud viisil, mis ei mõjuta negatiivselt hoonete arhitektuurset ilmet ega ümbruskonna visuaalset kvaliteeti. Ehitusprojektiga tuleb ette näha hooviala terviklik lahendamine, mille käigus kavandada sissepääsude hajumisalad, tagades hoonete sissepääsude juures inimvoogude sujuva liikumise ja kogunemisvõimaluse. Jalakäijate juurdepääsud hoonesse tuleb siduda olemasolevate jalgratta- ja jalgteedega. Kaupade laadimisalad tuleb lahendada viisil, mis ei häiri jalakäijate liikumisteid, ning töötajate puhkealad kavandada liiklusest eraldatud ja kasutajatele mugavasse keskkonda. Lume lükkamise alad tuleb paigutada nii, et need ei takistaks juurdepääse ega ala funktsionaalset kasutust. Planeeringuala hoonete fassaadivalgustus, kinnistusiseste platside ja jalgteede valgustus ning reklaamtulpade lahendus antakse täpsemalt hoonete projektide koosseisus. Ehitusprojekti koostamisel tuleb valgustuslahenduste kavandamisel arvestada nende mõju ümbritsevale keskkonnale ning vältida valgusreostust tekitavaid lahendusi. Erilist tähelepanu tuleb pöörata valgusallikatele, mis võivad avaldada mõju lähikonnas asuvatele elamualadele. Vajaduse korral tuleb ette näha leevendusmeetmed, näiteks madalama intensiivsusega või suunatud valgustus, mis tagab piisava nähtavuse ja ohutuse, kuid vähendab soovimatut valguse hajumist ümbritsevasse keskkonda. Hoonete projekteerimisel järgida ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määruses nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded” toodud nõudeid. Hoonete projekteerimise ajal arvestada varjenditele esitatavate tehniliste nõuetega. Võimalus on kavandada ruum ristkasutusega, mis tavapärasel ajal täidab hoonele ettenähtud põhifunktsiooni, kuid on võimalik kohandada varjendina. Tagada piisav insolatsioon vastavalt kehtivale standardile EVS-EN 17037:2019+A1:2021 „Päevavalgus hoonetes”.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

11

Hoonete planeerimisel lähtuda sotsiaalministri 01.10.2025 määrusest nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord”. Arvestada keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud III kategooria liiklus- ja tööstusmüra piirväärtustega. Hoonete projekteerimisel arvestada sotsiaalministri 12.11.2025 määrusega nr 61 „Nõuded müra, sealhulgas ultra- ja infraheli ohutusele elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning helirõhutaseme mõõtmise meetodid”. Äri- ja tootmishoonete projekteerimisel ning kavandatava tegevuse elluviimisel tuleb tagada, et hoonete kasutamisest tulenev müra ei põhjusta normtasemete ületamist ümbritsevas keskkonnas ega läheduses paiknevates elu- või ühiskasutusega hoonetes. Vajaduse korral tuleb rakendada müra leevendavaid meetmeid. 4.5. Piirded Lubatud on rajada 2,0 m kõrguseid piirdeaedu, mille rajamiseks kasutada metallpostidel võrkpiirdeid. Elamute kontaktvööndis võib kõrgus olla kuni 1,8 m Vajadusel võib piirded ette näha mitte kruntide piiridele, vaid ümbritseda kuritegevuse ennetamiseks ladustamise platsid või näidiste alad. Väravad ei tohi avaneda tänava poole ning torustike kaitsevööndisse piirdeaedade rajamine on keelatud. Piirete vajadus selgub ehitusprojekti koostamise staadiumis.

4.6. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus Planeeringualale on juurdepääs Vanapere teelt, mis on ühenduses kõrvalmaanteega 11300 Lagedi- Aruküla-Peningi tee. Vanapere tee ja kõrvalmaantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ristmikule on projekteerinud T-MODEL OÜ ringristmiku, mis parandab ligipääsu planeeringualale. Planeeringulahendusega on ette nähtud Vanapere tee koridori laiendamine 30,0 meetrini. Selle tarbeks on kavandatud krunt pos nr 15, kuhu on ette nähtud tehnovõrgud, puudeallee, asfaldi kattega sõidutee ning asfaldi kattega jalgratta- ja jalgtee. Planeeritud äri- ja tootmismaa kruntide juurdepääsuks on planeeritud transpordimaa krunt pos nr 14. Transpordimaa koridori laius on 20,0 meetrit, kuhu on ette nähtud tehnovõrgud, puudeallee, asfaldi kattega sõidutee ning asfaldi kattega jalgratta- ja jalgtee. Sõidutee teekatte laiuseks on planeeritud 7,0 meetrit ning jalgtee laiuseks 2,5 meetrit. Sõidutee on planeeritud kahepoolse põikkaldega ja jalgtee on planeeritud ühepoolse põikkaldega. Jalgratta- ja jalgtee ristumised sõiduteedega tuleb lahendada kõrgendatult, tagades, et jalgratta- ja jalgtee jätkub ristumiskohal samal kõrgusel kui enne ristumist. Selline lahendus tagab jalakäijate ja jalgratturite liikumisruumi järjepidevuse ning suurendab liiklusohutust. Jalgratta- ja jalgtee ning sõidutee ristumiste kavandamisel tuleb tagada, et sõidukijuhil oleks võimalus peatuda enne jalgratta- ja jalgteed, s.t jalgratta- ja jalgtee ning sõidutee vahele jääval alal, enne ristmiku ületamist. Kui ruumilised tingimused ei võimalda peatumiskohta kavandada, tuleb projekteerimisel tagada piisav nähtavus, mis võimaldab sõidukil peatuda enne jalgratta- ja jalgteed, ilma et see takistaks jalakäijate ja jalgratturite liikumist. Krundile pos nr 9 on ette nähtud 4 meetri laiune servituudi vajadusega ala perspektiivse jalgratta- ja jalgtee avalikuks kasutamiseks. Planeeringuala keskossa on kavandatud bussipeatused mõlemal sõidusuunal, et parandada ühistranspordi kättesaadavust piirkonnas. Hetkel paikneb lähim bussipeatus kõrvalmaantee 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee ääres ca 440 meetri kaugusel planeeringualast, kuid arvestades lisanduvate hoonete arvu ja mahtu, on uute peatuste rajamine põhjendatud ja vajalik. Ehitusprojekti koostamisel tuleb tagada, et liiklusmärgid ning liiklusvälised teabevahendid ei segaks sõidukite, jalakäijate ega jalgratturite liikumist ning oleksid kooskõlas kehtivate liiklus- ja ohutusnõuetega. Samuti tuleb märkide ja reklaamide paigutamisel arvestada tänavaruumi üldist esteetikat ning hoonestuse ja maastiku sobivust. Suunavate liiklusmärkide asukohad tuleb projekteerimisel määrata olemasolevate ja planeeritud teede lähiümbrusse, tagades nende nähtavus ja sõidusuuna mõistetavus. Parkimine toimub krundi siseselt. Parkimine on lahendatakse hoone ehitusprojekti staadiumis vastavalt EVS 843:2016 „Linnatänavad” normidele, hoone kontseptsioonile ning reaalsele vajadusele. Parkimine on ette nähtud krundisiseselt nii hoone väliselt kui ka hoonetes. Suured avaparklad tuleb liigendada väiksemateks, kuni 30-kohalisteks üksusteks, kasutades haljasribasid, põõsasrinnet ning kõrghaljastust meeldiva miljöö ja varju andva keskkonna loomiseks. Parkimiskohtade täpne asukoht lahendatakse planeeritavate hoonete ehitusprojekti käigus. Krundi sisesed teed ja platsid planeerida asfaltkattega, lähtetasemeks „hea tase”. Parkimislahendus kruntidel on põhimõtteline ja täpne parkimiskohtade paiknemine ning kogus määratakse hoone ehitusprojekti staadiumis vastavalt projekti koostamise hetkel kehtivale standardile või Rae valla parkimise alusdokumendile, hoone kontseptsioonile ning reaalsele vajadusele.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

12

Tabel 5. Parkimiskohtade kontrollarvutus.

Pos nr

Ehitise liik Asukoht

Normatiivne parkimiskohtade arv

Planeeritud parkimiskohtade arv

Linnakeskuse klass II kuni IV

Pos 1

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 5300 / 90 = 59 59

Pos 2

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 5320 / 90 = 59 59

Pos 3

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 5960 / 90 = 66 66

Pos 4

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 6050 / 90 = 67 67

Pos 5

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 22065 / 90 = 245 245

Pos 6

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 22140 / 90 = 246 246

Pos 7

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 22485 / 90 = 250 250

Pos 8

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 7000 / 90 = 78 78

Pos 9

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 18750 / 90 = 209 209

Pos 10

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 22500 / 90 = 250 250

Pos 11

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 22500 / 90 = 250 250

Pos 12

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 7000 / 90 = 78 78

Pos 13

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 90 7000 / 90 = 78 78

Planeeritaval maa-alal kokku 1935 1935

Jalgrataste parkimine Ehitusprojekti koostamisel tuleb lahendada jalgrataste parkimine. Jalgrataste parkimisvajadus on lahendatud vastavalt EVS 843:2016 „Linnatänavad” normidele. Jalgrataste parkla kavandamisel tuleb lähtuda hetkel kehtivast standardist või Rae valla parkimise alusdokumendist, hoone kontseptsioonist ning reaalsest vajadusest. Rattaparklad peavad olema rattakasutaja loomuliku liikumistee lähedal, nähtavad, hea juurdepääsuga ning nende kaugus lõppsihtkohast peab olema vastavuses parkimise eesmärgi ja kestusega. Tabel 5. Jalgratta parkimiskohtade kontrollarvutus.

Pos nr

Ehitise liik Keskuse klass Normatiivne

parkimiskohtade arv Planeeritud

parkimiskohtade arv mujal

Pos 1 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 5300 / 100 = 53 53

Pos 2 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 5320 / 90 = 53 53

Pos 3 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 5960 / 100 = 60 60

Pos 4 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 6050 / 100 = 60 60

Pos 5 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 22065 / 100 = 221 221

Pos 6 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 22140 / 100 = 221 221

Pos 7 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 22485 / 100 = 225 225

Pos 8 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 7000 / 100 = 70 70

Pos 9 Asutused

Tööstusettevõte ja ladu 1 / 100 18 750 / 100 = 188 188

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

13

Pos nr

Ehitise liik Keskuse klass Normatiivne

parkimiskohtade arv Planeeritud

parkimiskohtade arv mujal

Pos 10

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 100 22500 / 100 = 225 225

Pos 11

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 100 22500 / 100 = 225 225

Pos 12

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 100 7000 / 100 = 70 70

Pos 13

Asutused Tööstusettevõte ja ladu

1 / 100 7000 / 100 = 70 70

Planeeritaval maa-alal kokku 1741 1741

Nähtavuskolmnurgas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi. Juhul, kui takistuste kõrvaldamine ei ole võimalik, tuleb kavandada liikluskorraldus, mis võimaldab vähendada nähtavuskolmnurga mõõtmeid. Selleks, et nähtavuskolmnurgas paiknevad puud ei kujuneks nähtavust piiravaks, peavad oksad maapinnast kuni 2,4 m kõrguseni ja kuni tüveni olema eemaldatud. Nähtavuskolmnurgas ei tohi piirdetara, heki või põõsa kõrgus ületada 0,4 meetrit. Kui seda nõuet ei ole võimalik täita, tuleb kavandada lahendus, mis tagab ohutusest lähtuvad nõuded. Nähtavuskolmnurgad on kantud joonisele vastavalt standardi EVS 843:2016 tabel 7.2 juhistele. 4.6.1. Liiklusuuring Planeeringulahendusele on K-Projekt AS koostanud 10.04.2026 Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu liiklusuuringu (töö nr 26043). Liiklusuuringu eesmärgiks oli hinnata Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ning lähiala detailplaneeringu elluviimisega kaasnevat liiklusmõju Lagedi–Aruküla-Peningi tee (tee nr 11300) ja Vanapere tee ristmikule ning prognoosida tuleviku liikluskoormusi aastaks 2030. Uuringus keskenduti eelkõige õhtusele tipptunnile, mis on liikluskoormuselt intensiivsem. Olemasolevas olukorras on Lagedi–Aruküla-Peningi tee ja Vanapere tee ristmiku liiklussagedused tagasihoidlikud. Liiklusloenduse kohaselt läbib ristmikku õhtusel tipptunnil ligikaudu 562 sõidukit, kusjuures peamine liiklussuund kulgeb piki teed nr 11300 Tallinna ringtee ja Aruküla suunal. Vanapere tee liikluskoormus on väike ning ristmik toimib väga hea läbilaskvusega ilma märkimisväärsete ootejärjekordadeta. Detailplaneeringu realiseerimisel prognoositakse liiklussageduste kasvu aastaks 2030. Planeeringuala genereeritav liiklus on hinnatud kavandatud parkimiskohtade arvu ja hoonestusmahu alusel, kasutades rahvusvaheliselt tunnustatud Trics.org metoodikat. Detailplaneeringuga kavandatakse ligikaudu 1042 parkimiskohta ning liiklus koondub peamiselt Lagedi–Aruküla-Peningi tee ja Vanapere tee ristmikule. Liiklusuuringus analüüsiti kahte stsenaariumi: • stsenaarium 1 – ainult Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute detailplaneeringu realiseerimine; • stsenaarium 2 – detailplaneeringu realiseerimine koos ümberkaudsete planeeringualade välja-

ehitamisega. Prognoosi kohaselt suureneb stsenaariumis 1 ristmiku liiklussagedus õhtusel tipptunnil kuni 900 sõidukini. Ristmiku teenindustase säilib tasemel A, mis tähendab väga head toimivust ning keskmist ooteaega ligikaudu 8 sekundit. Stsenaariumis 2, kus arvestati lisaks ka teiste lähiala detailplaneeringute realiseerimisega, suureneb ristmiku liiklussagedus õhtusel tipptunnil kuni 1093 sõidukini. Ka sel juhul säilib ristmiku teenindustase tasemel A ning keskmine ooteaeg on ligikaudu 9 sekundit. Liiklusuuringu kohaselt ei põhjusta käesoleva detailplaneeringu realiseerimine olulist negatiivset mõju piirkonna teedevõrgu toimivusele. Kavandatud ringristmiku läbilaskvus ja teenindustase püsivad head nii detailplaneeringu eraldiseisval realiseerimisel kui ka koos teiste lähiala arendustega. Täiendavate oluliste liikluskorralduslike ümberkorralduste vajadust uuringu kohaselt ei teki. Samas on uuringus märgitud, et piirkonna edasisel arengul võib tulevikus tekkida vajadus kergliiklusteede väljaehitamiseks. 4.7. Haljastuse ja heakorra põhimõtted Minimaalselt 20% krundi pinnast haljastada ning iga 600 m2 kohta tuleb ette näha 1 puu, mille täiskasvamise kõrgus on 10 m. Istikute kõrgus min. 3,0 m. Haljasalad projekteerida võimalikult kompaktselt, et tagada nende funktsionaalne kasutus ja hooldatavus ning luua sidus ja kvaliteetne väliruum.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

14

Tabel 6. Minimaalne istutatavate puude arv.

Krundi pos nr Minimaalne puude arv krundil Haljasala % krundil

1 9 20%

2 9 20%

3 10 20%

4 11 20%

5 25 20%

6 25 20%

7 25 20%

8 12 20%

9 25 20%

10 25 20%

11 25 20%

12 13 20%

13 12 20%

Vanapere tee ja transpordimaa krundile pos nr 15 tuleb rajada puudeallee, kus istiku kõrgus istutamise hetkel peab olema lehtpuu vähemalt 1,5 meetrit ning okaspuu 1,0 meetrit. Puud istutada 10-meetriste vahedega, arvestades planeeritud tehnovõrke ja kruntide juurdepääse. Tänavamaale sobib istutada näiteks harilik pihlakas, harilik jalakas või arukask. Istiku liigi valikul arvestada võra laiusega. Transpordimaal muru rajamiseks vajaliku haljasriba laius peab olema vähemalt 1,2 m. Kasutada tuleb konkreetsele asukohale sobivaid, soovitatavalt kodumaiseid muruseemne segusid. Kruntidele pos nr 13 ja 14 on määratud 20,0 meetri laiune kohustuslik kõrghaljastatud ala olemasolevate elamute poolsele alale. Põhijoonisel on näidatud planeeritava kõrghaljastuse ligikaudne asukoht. Parklate alad liigendada madal- ja kõrghaljastusega. Täpne uue haljastuse asukoht lahendatakse ehitusprojekti staadiumis. Uushaljastuse rajamisel tuleb arvestada tehnovõrkude kaitsevööndiga. Haljastusprojekti koostamisel lähtuda Rae Vallavalitsuse 30.08.2022 määrusest nr 18 „Haljastuse hindamise metoodika ning avaliku ala haljastuse nõuded” ja puude likvideerimisel lähtuda Rae Vallavalitsuse 22.02.2011 määrusest nr 17 „Puu raieloa andmise kord Rae vallas”. Hoonete ja tehnovõrkude projekteerimisel tagada istutatavate puude ning ehitiste vahelised kujad vastavalt Eesti standard EVS 843:2016 nõuetele. Hoonete ja teede planeerimisel/projekteerimisel ning ehitamisel tuleb arvestada puude juurestiku kaitsevööndiga. Meetmed, mida saab rakendada puude kaitsmiseks ehitustegevuse ajal on järgmised (vajadusel võib neid täpsustada ja täiendada projekti koostamisel ja rakendamisel):

• kui kaevetööde vältimine puude juurestiku kaitsevööndis ei ole võimalik, tuleb läbi viia kaevetöö tegemine käsitsi või läbipuurimist kasutades või kasutades juurte suruõhuga puhtaks puhumist vahetult enne tehnovõrgu või ehituselemendi paigaldamist, et vältida puujuurte läbiraiumist ja kuivamist;

• puu ühel või mitmel küljel ei tohi kõiki juuri läbi raiuda, tekib puu ümber kukkumise oht. Üle 4 cm läbimõõduga juuri ei tohiks läbi raiuda, see muudab puu altiks haigustele. Vajadusel peab puujuurte läbilõikamine toimuma risti juurega;

• kui puude juured saavad siiski pinnasetöödel kahjustada, tuleb juurte hulga vähenemise kompenseerimiseks harvendada võrasid;

• puude juurekaelal tuleb säilitada pinnase endine kõrgus (nt kasutades tugimüüre, palissaade, peenrapiirdeid jne);

• pärast ehitustegevust on soovitav puude tervislikku seisundit jälgida vähemalt kahe aasta jooksul ning vajadusel läbi viia hoolduslõikus kuivanud okste eemaldamiseks. Puu hukkumisel on ehitajal või maaomanikul kohustus asendusistutuse rajamiseks.

Likvideeritava kasvupinnase käitlemine peab toimuma vastavalt jäätmehoolduseeskirjadele. 4.8. Jäätmete prognoos ja käitlemine Jäätmete käitlemisel juhindutakse Jäätmeseadusest ja Rae valla jäätmehoolduseeskirja nõuetest. Prügi kogumine toimub kinnistesse tühjendatavatesse konteineritesse. Prügikonteineri täpne asukoht määratakse konkreetse ehitusprojekti asendiplaanil. Jäätmete mahuteid tuleb tühjendada sagedusega, mis väldib mahutite ületäitumise, haisu tekke ja ümbruskonna reostuse. Jäätmete kogumist viia läbi sorteeritult, et võimaldada jäätmete taaskasutamist. Prügi äravedu peab toimuma vastavat kvalifikatsiooni omava ettevõtte poolt, kellega kinnistu omanik sõlmib vastava lepingu. Ohtlikke jäätmeid võib üle anda vastavale ettevõttele, kellel on olemas jäätmeluba ohtlike jäätmete taaskasutamiseks ja kõrvaldamiseks.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

15

Jäätmemahutid peavad paiknema naaberkinnistust vähemalt 3 m kaugusel, kui naaberkinnistute omanikud ei lepi kokku teisiti. Prügikonteinerile tagada võimalikult lihtne liikluskorralduslik ligipääs, järgides Rae valla jäätmehoolduseeskirja ning jäätmevedaja kehtestatud nõudeid konteineri ja selle asukoha suhtes. 4.9. Tuleohutusnõuded Planeeringu tuleohutuse osa koostamisel on aluseks siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded”. Välise tuletõrje vesivarustuse projekteerimisel tuleb lähtuda siseministri 18.02.2021 määruse nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord” nõuetest. Tulekustutusvee lahendus vastavalt standardile EVS 812-6:2012/AC:2016 „Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus”. Hoonete projekteerimisel tuleb lähtuvalt hoonete tuleohutusklassist tagada hoonete jagamine tuletõkkesektsioonideks vastavuses kehtivatele õigusaktidele ja kasutatavatele standarditele ning tagada hoone varustatus tuleohutuspaigaldistega. Hoonete projekteerimisel tuleb lähtuvalt hoonete tuleohutusklassist tagada hoonete jagamine tuletõkkesektsioonideks vastavuses kehtivatele õigusaktidele ja kasutatavatele standarditele ning tagada hoone varustatus tuleohutuspaigaldistega. Tuleohutusest tulenevalt on hoonete vaheline minimaalne vahekagus ette nähtud 8 m. Naaberkinnistutest paiknevad hoonestusalad piiridest minimaalselt 4 m kaugusel. Päästemeeskonnale peab olema tagatud päästetööde tegemiseks piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega. Hoone(te) korruste arvust, kõrgusest, pindalast ja kasutajate arvust ning kasutusviisist tulenevalt määrata täpne tuleohutusklass ehitusprojekti koostamisel. 4.10. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused Planeeritaval maa-alal arvestada vajalike meetmetega kuritegevuse ennetamiseks juhindudes dokumendist EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur” osa 1: Linnaplaneerimine. Planeeritaval alal on planeerimise ja strateegiate rakendamine võimalik teatud piires, rakendatavad võimalused on järgmised: - nähtavus - juurdepääsuvõimalus - territoriaalsus - vastupidavus - valgustatus Käesolev planeering soovitab: - kinnistu valgustada ja heakorrastada - tagada hea nähtavus - kasutada vastupidavaid materjale Ehitusprojekti staadiumis lahendatakse välise valgustuse paiknemine. 4.11. Servituutide seadmise vajadus Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud servituutide ja kasutusõiguse seadmiseks. Kavandatud servituutide ja kasutusõiguse alad on tähistatud detailplaneeringu joonisel AS-04, AS-05 ja kirjeldatud joonise AS-04 tabelis kitsenduste/piirangute veerus. Kasutusõiguse ja servituutide ulatus võib ehitusprojektis täpsustuda. Pos 1 – 5, 8 – 13

• Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks;

• planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. Pos 6 – 7

• Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks;

• planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks;

• planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. Pos 14

• Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks;

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

16

• veetrassile, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassile, kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks;

• planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks;

• planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks;

• maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks;

• sidekaabli liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks. Pos 15

• Veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks.

Katastriüksus Vanapere tee (65301:001:3717); Urbase (65301:011:0072):

• veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Kaljumaa (65301:011:0004):

• veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Terrasauna (65301:011:0301); Rätsepasauna (65301:011:0291); Variverepõllu (65301:001:4255); Lagedi-Maardu (65301:011:0112):

• veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus 11 Tallinna ringtee (65301:001:4815); Varivere tee L3 (65301:001:4812); Varivere tee (65301:001:4811):

• veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks;

• gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Vainu (65301:011:0009); 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:011:0197); Saueaugu (65301:001:4503); Raadiojaama tee 1a (65301:011:0153); Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465):

• veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks.

Katastriüksus Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465):

• kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks.

Planeeritud kitsendused: Pos 8, 13, 14

• planeeritud reoveepumpla kuja r=20 m. 4.12. Tehnovõrkude lahendus Tehnovõrkude lahenduse koostamisel on arvestatud olemasolevat olukorda, planeerimislahendust ja sellest tulenevaid vajadusi ning tehnovõrkude valdajate või vastavat teenust osutavate ettevõtete poolt väljastatud tehniliste tingimustega. Detailplaneeringuga on esitatud põhimõtteline lahendus.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

17

Tehnovõrkude vahelised kaugused täpsustuvad eriosade projektide koostamise käigus. Tehnovõrkude lahendus on esitatud joonisel AS-05 Tehnovõrkude koondplaan ja AS-06 Vee- ja kanalisatsioonitrassi ühinemise skeem. 4.12.1. Veevarustus ja kanalisatsioon Vee- ja kanalisatsioonivarustus on lahendatud vastavalt Aktsiaselts ELVESO 17.01.2026 tehnilistele tingimustele nr VK-TT 010. Veevarustus: Planeeritava ala varustamine ühisveevärgiga on planeeritud ringistada. Ühisveevärgi ühinemispunktid asuvad katastriüksustel Varivere tee (katastritunnusega 65301:001:4811) ja Lagle tee (65301:011:0196). Aktsiaselts ELVESO on nõus lubama detailplaneeringu alale vett vastavalt Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukavale koguses kuni 900,0 m3/kuus (45,0 m3/d). Detailplaneeringu ala nõuetekohane ühendamine ühisveevärgiga on võimalik peale Päikese tänava „Kopli” puurkaev-pumpla rekonstrueerimist. Kanalisatsioon: Aktsiaselts ELVESO on nõus reovett vastu võtma detailplaneeringu alalt vastavalt Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukavale koguses kuni 900,0 m3/kuus (45,0 m3/d). Planeeritud kruntide reoveed suunatakse planeeritud reovee pumplasse isevoolse kanalisatsioonitrassiga. Pumplast suunatakse planeeringuala reoveed Jaama tn 1a (65301:001:5071) kinnistul asuvasse reoveepumplasse „RVP Keskasula“. Planeeritud reoveepumplale on ette nähtud kuja raadiusega 20,0 meetrit. Reovee pumpla teenindamiseks on planeeritud kõvakattega hooldusplats 5×12 m. Moodustatava uue kinnistu piirist mitte kaugemale kui 1 m välja poole on planeeritud vee ja kanalisatsiooni liitumispunktid. Ühisveevärk ja -kanalisatsioon projekteeritakse ja ehitatakse välja vastavalt ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seadusele ning kehtivatele normidele RIL 77-2013. Trasside juurdepääsuks ja hooldamiseks rajatakse trasside kaitsevööndi ulatuses servituudi ala. Vee- ja kanalisatsioonitorustike kaitsevöönd ulatub torustiku teljest 2 m mõlemale poole, koridor laiusega 4 m. Veetorustikud ja kanalisatsioonitorustikud rajada riigiteede kinnistutele kinnisel meetodil, et vähendada kaevetööde mahtu. Vee- ja kanalisatsiooni ühinemispunktid olemasolevate torustikega on esitatud joonisel AS-05 Tehnovõrkude koondplaan ja AS-06 Vee- ja kanalisatsioonitrassi ühinemise skeem. 4.12.2. Vertikaalplaneerimine ja sademevee ärajuhtimine Sademevee minimeerimise aluseks tuleb võtta Rae valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ning sademevee ärajuhtimise arendamise kava aastateks 2024 – 2035 peatükk 9.3 „Sademevee käitluse põhiprintsiibid”. Sademevee käitlus peab vastama keskkonnaministri 08.11.2019 määrusele nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused”. Lähtuda EVS 848:2021 „Väliskanalisatsioonivõrk”. Veeseaduse kohaselt tuleb sademevee käitlemisel eelistada lahendusi, mis võimaldavad sademeveest vabaneda selle tekkekohas, vältides sademevee reostumist. Sademeveest vabanemiseks sademevee suublasse juhtimisel kasutada looduslähedasi lahendusi (nt rohealasid, viibetiike, vihmaaedasid, imbkraave jm), mis võimaldavad sademeveest vabaneda eelkõige maastikukujundamise kaudu, vältides sademevee reostumist. Soovitatav on kasutada sademevee taaskasutamise meetmeid nt wc-poti loputusvesi. Planeeringuala põhjavee kaitseks kasutada järgmisi meetmeid – mitte immutada reovett või juhtida saasteaineid haljasaladele. Vertikaalplaneerimine lahendatakse hoone ehitusprojekti staadiumis ja lahendusega tuleb tagada, et sademevesi ei valguks kõrval maaüksustele. Hoonete suhtelise kõrguse ±0.00 määramisel lähtuda juurdesõidutee projekteerimisel valitud kõrgusmärkidest. Olemasolevat maapinda võib tõsta maksimaalselt 0,5 m hoonestusala piires. Olemasolevat maapinda ei või tõsta kõrgemale hoonestatud naaberkinnistu maapinnast. Tee projekteerimisel arvestada maapinna looduslike kalletega. Teekatte pind rajada kõrgemale ümbritsevast maapinnast. Planeeringualal olemasolevat drenaažitorustiku ei planeerita kasutada sademevee ärajuhtimiseks tulenevalt asjaolust, et ei ole garanteeritud nende töökindlus. Soovitatav on torustiku läbilõikamisel kui tehniliselt võimalik siis need taasühendada.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

18

Planeeringuala arvestuslik sademevee vooluhulk äkksadude korral on 671 l/s ja kogus 603 m3 ja need andmed kruntide lõikes on toodud tabelis 7. Planeeringuala sademevete eelvooluks on Soodevahe peakraav. Hoone katustelt kogunenud sademeveed juhitakse sademevee kanalisatsioonitorustiku kaudu planeeritud kraavidesse. Parklast suunatakse sademeveed I klassi muda-õlipüüduritesse ning puhastatud vesi juhitakse sademevee kraavidesse. Kraavide kogumaht veesügavusel 0,6 – 0,7 m kokku on ca 900 m3. Need on planeeritud Vanavere tee äärde (kraav 2) ja transpordimaa krundi pos nr 14 lõunaossa (kraav 1). Kraavid peavad toimima sademevee puhvrina, et vähendada äkksadude korral eesvoolu koormust. Planeeritud kraavidest juhitakse sademeveed kanalisatsioonitrassiga Soovahe peakraavi. Kraavidest ärajuhitava sademevee vooluhulk piirata isevoolse torustiku kõrguse ja läbilaskevõimega. Torustiku läbimõõt määrata ehitusprojekti koostamisel. Kraavide mahud ja sademevee vooluhulgad ja kogused on esialgsed ja täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel. Tabel 7. Sademevee vooluhulgad ja kogused.

Krunt kõvakatte sademevee kraavide maht sügavusel 0,6 – 0,7 m pos ala – ha Q – l/s ha kogus m3 1 – 280 m3 2 – 610 m3

1 0,4304 28 25 25

2 0,4352 28 25 25

3 0,4844 31 28 28

4 0,4675 30 27 27

kokku 1 – 4 1,8175 118 105 105

5 1,1800 77 69 69

6 1,1160 73 65 65

7 1,1900 77 70 70

8 0,5780 38 34 34

9 1,1860 77 69 69

10 1,0197 66 60 60

11 1,2066 78 71 71

12 0,5670 37 33 33

13 0,4617 30 27 27

kokku 5 – 13 8,5050 553 498 498

kokku 1 – 13 10,3225 671 603 105 498

Rakendada säästvaid sademevee lahendusi läbi maastiku kujunduse eesvoolu koormuse vähendamiseks nn äkksadude korral:

• imbväljaku rajamine, tagada sademevee valgumine antud alale vertikaalplaneerimisega;

• viipetiikide rajamine, sh madalhaljastuse rajamine, mis lisab kinnistule väärtust visuaalse ilmne kaudu;

• kasvukastide ja vihmapeenarde rajamine, sh kohalikud taimed, mis loovad elukohti väiksematele loomadele ja taluvad ajutist üleujutust;

• parkimisalade osaline lühiajaline üleujutamine, seda on võimalik tagada parkimisaladelt äravoolutoru dimensioneerimisega;

• vett läbilaskvate katendite kasutamine parkimisaladel;

• imbväljakute, sh nõvade rajamine. Detailplaneeringu ala paikneb maaparandussüsteemi alal. Olemasolevat drenaažitorustikku ei ole võimalik kasutada sademevee ärajuhtimiseks ega säilitada maaparandussüsteemi osana. Planeeringualal paiknev maaparandussüsteemi drenaažitorustik likvideeritakse ning sademevee ärajuhtimine lahendatakse ehitusprojekti koostamisel. Maaparandussüsteem likvideerida vastavalt kehtivale õigusaktidele. 4.12.3. Elektrivarustus Elektrivarustus lahendatakse vastavalt Elektrilevi OÜ Tallinna-Harju regiooni poolt 14.01.2026 väljastatud tehnilistele tingimustele nr 508610. Planeeringuala võrguühenduse läbilaskevõime amprites on 3×1600 A, mis täpsustub projekteerimise staadiumis. Planeeringuala keskossa krundile pos 6 on kavandatud uus alajaam. Uue alajaama toide on planeeritud 10 kV maakaabelliiniga planeeringualal asuvast elektrivõrgu õhuliini mastist. Tarbijateni on planeeritud alajaamast kuni hoonestusalani 0,4 kV maakaabelliin. Kruntidele on planeeritud paaris liitumiskilbid. Liitumiskilpidest kuni elektripaigaldise peakilpi ehitab tarbija oma vajadustele vastavad liinid.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

19

Nii 0,4 kV maakaabelliinidele kui ka liitumiskilpidele on määratud servituudi seadmise vajadusega alad piki kvartalisiseseid teid, väljaspool sõiduteid. Kruntide liitumiskilpide kohale ja 1 m raadiuses ümber kilbi on määratud servituudi seadmise vajadusega ala kilbi teenindamiseks, kuhu peab olema vaba juurdepääs. Planeeringuala läbiva elektrivõrgu 10 kV õhuliini kolm masti Vanapere tee ääres on ette nähtud planeeringulahendusega ümber paigutamiseks, et tagada ruumivajadus planeeritud kraavile, tehnovõrkudele, teedele ja haljastusele. Planeeritavate teede äärde on ette nähud välisvalgustus – metallpostidel LED valgustid toitega maakaablilt. Täiendavad tingimused:

• tööjoonised kooskõlastada täiendavalt;

• tööjooniste staadiumiks taotleda uued tehnilised tingimused täpsustatud koormustega. Päikesepaneelide paigaldamine on lubatud ainult hoone konstruktsiooni osana (katusel, fassaadil). Päikesepaneelide valikul tuleb kasutada paneele, millel peamine klaasikiht on peegeldust vähendava pinnatöötlusega. 4.12.4. Sidevarustus Sidevarustuse lahenduse koostamise aluseks on Telia Eesti AS poolt 13.03.2026 koostatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 40155013. Planeeringuala sidevarustus on lahendatud sidekanalisatsiooni kaudu, mille ühenduspunktiks on sidekaev LAG-079 Lagedi-Maardu transpordimaal, olemasoleva sidekanalisatsiooni pikenduse abil. Detailplaneeringuga moodustatavate kruntide piiridele on määratud liitumispunktid. Liitumispunktidest on kavandatud maakaabliga sisestus igale planeeritavale põhihoonele. Sidetrassid on planeeritud tänava maa-alale, sellega on tagatud neile ekspluateerimiseks vajalik juurdepääs. Tööde teostamisel tuleb lähtuda liinirajatiste kaitsevööndis tegutsemise eeskirjast. Tööde teostamine sidevõrgu kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult kaabli valdajaga. Sidevarustuse rajamine pole kohustuslik. Samuti selle rajamisel alternatiivina kaabelside lahendusele on võimalik sideühenduse tagamiseks kasutada õhu kaudu lahendusi. 4.12.5. Soojavarustus Küttesüsteem lahendatakse lokaalselt või gaasivarustusega. Küttesüsteemi lahendus täpsustub ehitusprojekti koostamisel. Gaasivarustus lahendatakse vastavalt Energate OÜ poolt 27.05.2026 väljastatud tehnilistele tingimustele nr T-700. Ühinemispunkt gaasivõrguga asub Varivere tee kinnistul tee-alasse rajatud DN200 kesksurve (MOP ≤ 5 bar) gaasitrassist. Vanapere tee trassile tuleb ette näha trassi pikendus, tulevaste arenduste tarbeks. Gaasitrass rajada riigiteede kinnistutele kinnisel meetodil, et vähendada kaevetööde mahtu. Gaasipaigaldis on projekteeritud maa-alusena teealasse, ning liitumispunkt (sulgseade) on ette nähtud maaüksuse piiridele. Gaasipaigaldise projekteerimisel ei või ette näha hargnemisi ja väljavõtteid teistele kinnistutele ja tarbijatele. Gaasipaigaldis rajatakse maa-alusena tee-alasse ja vastavalt „Seadmeohutuse seaduse” ja teiste Eesti Vabariigis kehtivate normdokumentide nõuetele. Gaasivõrguga liitumiseks sõlmida Energate OÜ-ga liitumisleping. Kui küttesüsteem lahendatakse lokaalselt on soovitav on kasutada energiasäästlikke ning keskkonda minimaalselt saastavaid süsteeme (maasoojuspump, õhk-vesi soojuspump jms). Keelatud on märkimisväärselt jääkaineid lendu paiskavad kütteliigid (nt raskeõlid ja kivisüsi). Hoonete küttesüsteem võimalik lahendada lokaalselt. Soovitav on kasutada energiasäästlikke ning keskkonda minimaalselt saastavaid süsteeme (maasoojuspump, õhk-vesi soojuspump jms). Keelatud on märkimisväärselt jääkaineid lendu paiskavad kütteliigid (nt raskeõlid ja kivisüsi). Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2010/31/EL hoonete energiatõhususe kohta nõuab, et pärast 31.12.2020 peavad kõik uusehitised olema liginull energiahooned. Eesti on kehtestanud liginullenergia standardi nõuded määrusega „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded”. Sellest tulenevalt on projekteerimisel soovitav kavandada ka alternatiivsete energiaallikate lahendusi. Horisontaalse maasoojuskontuuriga alal peab olema välditud uute ehitiste rajamine ja ehitamisega kaasnevad kaevetööd. Haljastuses tuleb horisontaalse maasoojuskontuuriga alal piirduda madala juurestikuga taimedega, et need ei kahjustaks maasoojussüsteemi. Maasoojussüsteemi planeerimisel ja projekteerimisel tuleb tagada kõrghaljastusele piisav ala krundil vastavalt käesolevas üldplaneeringus sätestatud haljastuse rajamise nõuetele. Vältida tuleb maasoojussüsteemide rajamisest üksteisele või seda mõjutavale objektile liiga lähedale, samuti

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

20

kinnistu piirile, et ära hoida maasoojussüsteemide omavaheline koosmõju või mõju taimestikule (maasoojussüsteemi torustiku rajamine võib kahjustab puu juuri ning maasoojuse tootmine muudab maapinna soojusrežiimi jahedamaks ja lühendab kasvuperioodi). Maasoojussüsteem peab asuma vähemalt 2 meetri kaugusel kinnistu piirist ning puu vertikaalprojektsioonist 2 meetri kaugusel ning arvestada planeeritava ala geoloogilisi tingimusi. Lubatud on rajada vertikaalset maasoojuskütet. Soojuspuurauke võib rajada parkimisplatside alla. Sel juhul peavad trassid olema isoleeritud ja vähemalt 1,2 meetri sügavusel maapinnast. Puuraukude omavaheline kaugus peab olema 10 meetrit. Puuraukude rajamisel tuleb ette näha meetmed põhjavee kaitseks. Kasutada tuleb kinnist soojuspuuraukude lahendust. Maasoojussüsteemi puuraukude rajamist hoonete alla tuleks võimaluse korral vältida. Soojuspuurauke kavandamine hoonete alla on võimalik ainult hoone projekteerija nõusolekul. Tagatud peab olema, et kinnise soojussüsteemiga puuraugu amortiseerumise või oma kasutusotstarbe kaotamise korral saaks soojuskandevedeliku soojuskontuurist eemaldada ja soojuskontuur täita vettpidava keskkonnale ohutu materjaliga. Õhksoojuspumpade välisagregaate mitte paigutada hoone tee poolsele esifassaadile ja selle äärde (või tuleb tagada selle varjestamine), eraomandis olevale kõrvalkinnistule lähemale kui 2 m, kõrvalkrundil olevatest terrassi- ja istumisaladest vähemalt 8 m kaugusele. Arvestada planeeritavate hoonete tehniliste seadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel naaberhoonete paiknemisega ning et tehniliste seadmete müra ei ületaks ümbruskonna elamualadel keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 normtasemeid. Küttesüsteemi lahendus täpsustub ehitusprojekti koostamisel. 4.13. Meetmed kuritegevuse ennetamiseks Planeeritaval maa-alal arvestada vajalike meetmetega kuritegevuse ennetamiseks juhindudes dokumendist EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine”. Planeeritaval alal on planeerimise ja strateegiate rakendamine võimalik teatud piires, rakendatavad võimalused on järgmised: - nähtavus, - juurdepääsuvõimalus, - territoriaalsus, - atraktiivsus, - vastupidavus, - valgustatus.

Käesolev planeering soovitab: - kinnistu valgustada ja heakorrastada, - tagada hea nähtavus, - parkida sõidukid oma krundile, - kasutada vastupidavaid materjale, - paigaldada selged viidad, - selgelt eristatavad juurdepääsud.

4.14. Planeeringuala tehnilised näitajad Planeeringuala suurus 17,0 ha Planeeritud kruntide suurused kokku 16,38 ha Kavandatud kruntide arv 15 Krunditava ala maa bilanss: äri- ja tootmismaa 133 115 m² 81% transpordimaa 30 668 m² 19% 5. KESKKONNATINGIMUSED JA VÕIMALIKU KESKKONNAMÕJU HINDAMINE 5.1. Eessõna Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõjude hindamise ja keskkonnajuhtimisesüsteemis seaduse paragrahv 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu, mille puhul keskkonnamõju strateegilise hindamine läbiviimine on kohustuslik. Kavandatav tegevus oma iseloomult eeldatavalt ohtu ei kujuta. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi ja ei avalda olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muudatusi.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

21

Lähtetingimused:

• Planeeringuala on ehitisregistri andmetel hoonestamata;

• väärtuslik kõrghaljastus planeeritaval alal puudub;

• teadaolevalt ei ole planeeringualal kaitsealuste taimede leiukohti;

• vastavalt Eesti looduse infosüsteemile ning Maa- ja Ruumiameti looduskaitse ja Natura 2000 kaardirakendusele (seisuga 24.03.2026) ei asu detailplaneeringu vahetus läheduses ega ka konkreetsel planeeringualal kaitstavaid loodusobjekte ega Natura 2000 võrgustikualasid, seega mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 alale puudub;

• vastavalt Maa- ja Ruumiameti kultuurimälestiste kaardirakendusele (24.03.2026) asub

planeeringualal arheoloogiamälestis (Kultusekivi) ja selle kaitsevöönd; • vastavalt Maa- ja Ruumiameti geoloogia kaardirakenduse andmetele (24.03.2026) on

planeeringuala kaitsmata põhjaveega ala. Arvestades eelnimetatud asjaolusid käsitletakse detailsemalt antud peatükis järgnevaid alateemasid, mis on vajalikud planeerimisele järgnevatele kavandatud tegevustele:

• kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning avariiolukordade esinemise võimalikkus;

• müra ja vibratsioon;

• põhjavesi ja pinnavesi;

• radoon;

• soojussaared;

• arheoloogiamälestis. 5.2. Kavandatava tegevusega kaasnev oht inimese tervisele ja keskkonnale ning

avariiolukordade esinemise võimalikkus Oht inimeste tervisele ja keskkonnale ning õnnetuste esinemise võimalikkus on kavandatava tegevuse puhul minimaalne ning võib avalduda hoonete rajamise ehitusprotsessis. Põhja- ja pinnavee reostust võib põhjustada mõni suurem avarii (kanalisatsioonitoru purunemine, kütuseleke vmt). Õnnetuste vältimiseks tuleb kinni pidada ehitusprojektis ning tööohutust määravates dokumentides esitatud nõuetest. Ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust nt lekete näol. Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Mõju on kõige suurem ehitamise ajal, pärast ehitust täiendavat negatiivset mõju keskkonnale ette ei ole näha. Avariiohtlike olukordade vältimiseks:

• territooriumi korrashoid;

• territooriumile tagada juurdepääs;

• ehitamise ajal ei tohi koormata keskkonda saasteainetega, vältida masinatest tingitud õlireostust, vajalik on ehitusjääkide õigeaegne ja pidev koristamine;

• vajadusel luua ajutine (ehitusaegne) saasteainete kogumise ja puhastamise süsteem. 5.3. Müra ja vibratsioon Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida standardis EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” toodud nõudeid ja rakendada sotsiaalministri 12.11.2025 määruse nr 61 „Nõuded müra, sealhulgas ultra- ja infraheli ohutusele elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning helirõhutaseme mõõtmise meetodid” nõudeid. Mürakaitse rakendamise meetmed:

• hoonete siseruumide kaitseks kasutada müra vähendamiseks hea heliisolatsiooniga seinu ja aknaid. Hoonete planeerimisel ning rajamisel tuleb järgida Eestis kehtivat standardit EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest”. Nimetatud standardi kohaselt tuleb eluhoonete välispiiride üksikud elemendid valida selliselt, et välispiiride ühisisolatsioon R`tr,s,w

1+Ctr 2 ei oleks väiksem standardi tabelis 6.3 (välispiiridele esitatavad heliisolatsiooninõuded

olenevalt välise müra tasemest) toodud piirväärtusest;

• ehitusaegselt tuleb tagada, et ehitustegevusega kaasnevad müra- ja vibratsioonitasemed ei ületaks ümbruskonnas keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 ja

1 Õhumüra isolatsiooni indeks, arv, mille abil hinnatakse õhumüra isolatsiooni ruumi ja välisisolatsiooni vahel

(s.o ehitise välispiiride ja selle elementide heliisolatsiooni). 2 Transpordimüra spektri lahjendustegur vastavalt standardile EVS-EN ISO 717-1.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

22

sotsiaalministri 01.10.2025 määrusega nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord” kehtestatud ehitusmüra ja vibratsiooni piirväärtusi. Detailplaneeringu elluviimisega kaasnevad mõjud on seotud uute hoonete ehitamisega ning võimalikud mõjud on eelkõige ehitusaegsed ajutised häiringud (nt ehitusaegne müra, vibratsioon) ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringuala ja lähialaga;

• akende valikul eeskätt hoone teepoolsetel külgedel tuleb tähelepanu pöörata akende heliisolatsioonile teeliiklusest tuleneva müra suhtes. Kasutada tuleb tõhusa heliisolatsiooniga klaaspakettaknaid;

• arvestada planeeritavate hoonete tehniliste seadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel naaberhoonete paiknemisega ning et tehniliste seadmete müra ei ületaks ümbruskonna elamualadel keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 normtasemeid.

5.3.1. Mürahinnang LEMMA OÜ koostas 26.05.2026 mürahinnangu „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mürahinnang“, mille eesmärgiks oli hinnata Rae vallas Ülejõe külas kavandatava tehnopargi ja sellega seotud liikluse müra mõju planeeringualale ning selle lähiümbruses paiknevatele olemasolevatele ja perspektiivsetele elamualadele. Uuringus hinnati olemasolevat olukorda ning kahte perspektiivset liiklusstsenaariumi, arvestades nii detailplaneeringu realiseerumist kui ka ümberkaudsete detailplaneeringute mõju piirkonna liikluskoormusele. Müra modelleerimisel käsitleti peamiste müraallikatena Tallinna ringteed, Lagedi–Aruküla–Peningi teed, olemasolevat kaubaraudteed ning planeeringuga kaasnevat uut liikluskoormust. Samuti käsitleti kvalitatiivselt võimalikke äri- ja tootmistegevusest lähtuvaid müraallikaid, kuna detailplaneeringu staadiumis ei ole veel teada konkreetsete ettevõtete tegevusvaldkonnad ega tehnoloogilised lahendused. Mürahinnangu tulemuste kohaselt ulatub olemasolevas olukorras lähimate hoonete juures müratase päevasel ajal kuni 65,4 dB ja öisel ajal kuni 53,9 dB, kuid tegemist ei ole eluhoonega, vaid tankla hoonega. Lähima olemasoleva eluhoone juures ulatub müratase päeval kuni 57,5 dB ja öösel kuni 45,8 dB. Stsenaariumi 1 (Lagedi–Aruküla-Peningi tee (Tee nr 11300) – Vanapere tee ristmiku läbilaskvusarvutus ja teenindustase vaid Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu realiseerimisel) korral ulatub lähima eluhoone juures müratase päeval kuni 59,4 dB ja öösel kuni 47,8 dB ning stsenaariumi 2 (Vanapere tee ristmiku läbilaskvusarvutus ja teenindustase Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringu ning ümberkaudsete detailplaneeringute realiseerimisel) korral päeval kuni 60,6 dB ja öösel kuni 49,0 dB. Mürahinnangu kohaselt jäävad olemasolevate elamute juures müratasemed valdavalt alla II kategooria aladele kehtestatud liiklusmüra piirväärtustele ning detailplaneeringu elluviimine ei põhjusta olemasolevate elamute juures olulist müraolukorra halvenemist. Mürahinnangust selgub, et kavandatav tehnopargi hoonestus võib osaliselt toimida müratõkkena ning aidata vähendada Tallinna ringteest ja raudteest lähtuva müra levikut ida poole jäävate elamute suunas. Samas kaasneb planeeringu realiseerimisega uus liiklus ning seetõttu peetakse oluliseks rakendada leevendavaid meetmeid, kuna planeeringuala külgneb olemasolevate ja perspektiivsete elamualadega. Mürahinnangus soovitatakse kavandada elamualade ja tehnopargi vahele vähemalt 30 meetri laiune puhverala. Kui sellise laiusega puhverala rajamine ei ole võimalik, tuleb minimaalselt säilitada 20 meetri laiune kõrghaljastusega haljasriba ning täiendada seda täiendavate müraohje meetmetega. Samuti tuleb vältida mürarikaste tegevuste, laadimisalade, veokite manööverdusalade ning ventilatsiooni-, jahutus- ja kompressoriseadmete paigutamist elamualade poolsesse serva. Vajaduse korral tuleb projekteerimise etapis rakendada täiendavaid tehnilisi müraleevendusmeetmeid, nagu müratõkkeseinad, maavallid, akustilised katted või mürasummutid. Lisaks tuleb edasistes projekteerimisetappides tagada, et tehnoseadmete ja tootmistegevuse müra vastaks kehtestatud tööstusmüra normtasemetele ning vajaduse korral koostada täpsustatud tööstusmüra hinnang vastavalt konkreetsetele lahendustele. Bürooruumide kavandamisel teede või raudtee poolsetesse hooneosadesse tuleb arvestada ka hoonete välispiirete piisava

heliisolatsiooniga vastavalt standardi EVS 842 nõuetele. 5.4. Põhjavesi ja pinnavesi Planeeringuala asub kaitsmata põhjaveega ala piirkonnas. Kaitsmata põhjaveega alal esineb põhjavee reostumise oht, mille vältimise meetmetena on Rae valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukavas piiritletud reovee-kogumisalad ning ette nähtud vee- ja kanalisatsioonitorustike väljaehitamine. Planeeringuala veevarustamine ja kanalisatsioon on lahendatud ÜVK põhiselt,

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

23

vastavalt Aktsiaselts ELVESO tehnilistele tingimustele. Kuna uute püstitavate hoonete veevarustus ei ole lahendatud lokaalsest (puurkaevust) ning reovett ei käidelda lokaalselt, on tagatud planeeringualal põhjavee kaitse. Põhjavee reostuse vältimise abinõuks on välja ehitatud tehnosüsteemide laitmatu funktsioneerimise tagamine. Ehitustööde käigus jälgida, et ehitusmasinatest ei toimuks lekkeid, mis võiks põhjustada reostust. Detailplaneeringuga haarataval territooriumil intensiivset pinnast, pinna- ja põhjavett ning õhku reostavat majandustegevust ei ole ette nähtud. Sademevee käitlus peab vastama keskkonnaministri 08.11.2019 määrusele nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused”. Samuti juhinduda Veeseadus § 129 lg 1 ja 3 toodust. 5.5. Radoon Planeeritava ala pinnase radoonisisaldus on kõrge või väga kõrge (Eesti pinnase radooniriski kaart, andmed 2023. aasta seisuga). Radoon on radioaktiivne gaas, mis tekib raadiumi lagunemisel. Siseõhku tungib radoon hoone all olevast maapinnast, majapidamisveest ning ehitusmaterjalidest. Läbilaskev täitekruusa kiht soodustab radooni imbumist siseruumidesse. Tagada hoone ruumiõhu radooni taseme vastavus Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28.02.2019 määruses nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ toodud normidele ning arvestada EVS 840 ehitamise põhimõtteid. Vajalik kasutada järgnevaid meetmeid, mis on vajalikud radooni hoonesse sattumise vältimiseks: hea ehituskvaliteet, maapinnale rajatud betoonplaadi ja vundamendi liitekohtade, pragude ja läbiviikude tihendamine, tarindite radoonikindlad lahendused (nt radooni kogumissüsteem ehitise aluses pinnases). Tihendama ja hermetiseerima peab kõik torude ja kaablite läbiviigud põrandast. Kui pinnasest hoonesse tulevad kaablid või torud on paigaldatud hülssidesse, tuleb tihendada nii hülsi ja seina liitekoht, kui ka toru ja kaabli ning hülsi vahe. Lisaks läbiviikude tihendamisele tuleb lisada vundamendi ja betoonplaadi vahelise vuugitihendile ka mastiks, mis hermetiseeriks ka vundamendi ja betoonplaadi vahe. 5.5.1. Radooni mõõtmisaruanne Radooni aktiivsuskontsentratsiooni mõõtmisaruanne on koostatud PML Balti OÜ poolt 24.02.2026. Pinnaseõhu radoonisisalduse mõõtmistulemused jäid vahemikku 53,0 – 124,0 kBq/m3. Antud kinnistu kuulub kõrge pinnaseõhu radoonisisaldusega pinnaste kategooriasse. Mõõtja soovitused:

• hea ehituskvaliteet, nõuetekohased ventilatsiooni lahendused, kõrgele radoonisisalduse tasemele vastavad EVS 840:2023 soovitused.

5.6. Soojussaared Kuna äri- ja tootmismaa krundil tekib suured asfaltkattega ja katustega alad, siis on vajalik kasutusele võtta soojussaare efekti leevendavad meetmed. Soojussaare efekti leevendavad meetmed:

• taimkate, rohealade säilitamine ja täiendavate alade loomine. Taimed ja puud on olulised eelkõige seetõttu, et need jahutavad õhku oma loomuliku niiskuse aurustamisega. Lisaks puudel on ka lisaväärtus, sest pakuvad varju otsese päikese eest;

• pindade värv, kasutades valgeid ja heledaid toone erinevate objektide puhul (katused, hoonete fassaad, kõnniteed jne);

• kasutada energiasäästlikke kliimaseadmeid ja muid kodumajapidamise ja tööstuse seadmeid, mis võivad oma töö energiaga lisasoojust eraldada õhku;

• vältida suuri kõvakattega pindasid. 5.7. Võimalik keskkonnamõju hindamine Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne olulist negatiivset keskkonnamõju, mis võiks ületada tegevuskoha keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee-, pinnase- või õhusaastatus, jäätmeteke, müra, vibratsioon või valgus, soojus-, kiirgus- ja lõhnareostus. Kavandatud tegevus ei avalda olulist mõju, ei sea ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit ega vara. Planeeritava ala vahetusläheduses ei ole kaitstavaid loodusobjekte ega Natura 2000 alasid. Seega keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole vajalik. Planeeringu algatamise korralduses ja selle lisas 1 „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

24

detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine” toodu osas selgub, et kavandatava tegevusega ei kaasne olulist keskkonnamõju ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine ei ole eeldatavalt vajalik. Keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik planeerimisseaduse § 126 lõike 1 punktide 8 ja 12 kohaselt planeerimismenetluse käigus. 5.8. Arheoloogiamälestis Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse andmetel (24.03.2026) asub planeeringualal kultuurimälestiste arheoloogiamälestis kultusekivi (registrinumber 18910) ning planeeritavale alale jääb arheoloogiamälestise kultusekivi (registrinumber 18908) kaitsevöönd. Kaevetöödel mälestise kaitsevööndi alal või väljaspool seda tuleb arvestada arheoloogiliste leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku võimalusega. Muinsuskaitseseadusest tulenevalt (§ 31 lg 1, § 60) on leidja kohustatud tööd katkestama, jätma leiu leiukohta ning teatama sellest Muinsuskaitseametile. MuKS § 58 lg 1 – 2 kohaselt ei ole mälestise kaitsevööndis tööde tegemisel kohustust esitada tööde tegemise teatist, kui ehitamine on eelnevalt Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud. 6. KESKKONNALUBADE TAOTLEMISE VÕIMALUS Keskkonnalubade täpne vajadus ei ole detailplaneeringu koostamise hetkel teada. Keskkonnalubadeks on jäätmeluba, veeluba, õhusaasteluba ja keskkonnakompleksluba. Eeldatavalt ei ole keskkonnalubade taotlemine vajalik. Jäätmeloa kohustust reguleerib Jäätmeseaduse § 73. Täpsustavad nõuded on esitatud keskkonna- ministri 21.04.2004 määruses nr 21 „Teatud liiki ja teatud koguses tavajäätmete, mille vastava käitlemise korral pole jäätmeloa omamine kohustuslik, taaskasutamise või tekkekohas kõrvaldamise nõuded”. Jäätmeluba ei ole käsitletavas planeeringus vajalik, sest planeeringualal käitleb füüsiline isik oma kodumajapidamises tekkivaid jäätmeid vastavalt käesoleva seaduse nõuetele. Maapõueseadus § 97 sätestab ehitiste püstitamisel, maaparandusel või põllumajandustöödel ülejääva kaevise kasutamise. Kaevise võõrandamine või selle väljaspool kinnisasja kasutamine on lubatud ainult Keskkonnaameti nõusolekul. Nõusolekut saab taotleda peale asjaomase tegevusloa saamist või asjaomase projektdokumentatsiooni olemasolul. Juhul, kui pinnast kavatsetakse tekkekohast ära vedada ning taaskasutada teisel kinnistul, tuleb lähtudes Jäätmeseaduse § 98 (9. jagu) taotleda Keskkonnaametist registreerimistõendit. Veeluba on vaja taotleda vastavalt Veeseaduse § 187 väljatoodule. Käesoleva planeeringuga ei võeta pinnavett, põhjavett ega juhita suublasse saasteaineid ja jäätmekäitlusmaalt/ tööstuse territooriumilt kogunenud sademevett vms. Seega vastavalt Veeseaduse § 187 väljatoodule ei ole vaja taotleda veeluba. Õhusaasteluba on nõutav, kui käitise kõikidest ühel tootmisterritooriumil asuvatest heiteallikatest väljutatakse saasteaineid koguses, mis ületab keskkonnaministri 14.12.2016 määruse nr 67 „Tegevuse künnisvõimsused ja saasteainete heidete künniskogused, millest alates on käitise tegevuse jaoks nõutav õhusaasteluba” lisas nimetatud künniskogust. Paikse heiteallika käitaja registreerimise osa on reguleeritud keskkonnaministri 19.12.2017 määruses nr 60 „Tegevuse künnisvõimsused, millest alates on vajalik paikse heiteallika käitaja tegevuse registreering, registreeringu taotluse ja tõendi andmekoosseis”. Keskkonnaministri 19.12.2017 määruses nr 60 § 11 punkti 6 kohaselt ei ole nõutav paikse heiteallika käitaja tegevuse registreerimine põletusseadmete puhul, milles gaasilisi põlemissaadusi kasutatakse otseseks gaasi põletamisel põhinevaks kütmiseks siseruumides töötingimuste parandamise eesmärgil. Sellest tulenevalt võib eeldada, et õhusaasteloa taotlemine ei ole vajalik. 7. DETAILPLANEERINGU ELLUVIIMISEGA KAASNEVAD MÕJUD Mõju sotsiaalsele keskkonnale Äri- ja tootmismaa arendused toovad piirkonda juurde töötajaid ning igapäevaseid kasutajaid, mis muudab kohalikku sotsiaalset dünaamikat. Suureneb inimeste liikumine tööpäevadel, millega kaasneb elavnemine kohaliku taristu kasutamises ning vajadus paremini toimiva ühistranspordi, jalg- ja jalgrattateede, parkimislahenduste ning teeninduspunktide järele. Planeering näeb ette kaasaegse ja keskkonnateadliku ettevõtluskeskkonna rajamise, kus rõhk on mitte ainult tootmishoone funktsionaalsusel, vaid ka ümbritseva ruumi kvaliteedil. Selleks on kavandatud mitmetasandiline haljastus, kaasa arvatud kõrghaljastus ja puudealleed. Sellised

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

25

lahendused soodustavad inimeste heaolu, loovad visuaalselt meeldiva töökeskkonna ning pakuvad võimalusi lühikesteks jalutuskäikudeks ja puhkepausideks looduskeskkonnas. Samuti suurendab planeering piirkonna turvalisust ja avaliku ruumi kvaliteeti. Töökohtade ja infrastruktuuri lisandumine toob kaasa kõrgema ruumilise kvaliteedi ja valgustatud, ligipääsetavad liikumisteed. Kuritegevuse ennetamiseks on ette nähtud ka võimalus ladude ja tootmishoonete ümber piirdeaedade rajamiseks, säilitades samas avatud ruumistruktuuri avalikule liikumisele. Hoonete välimus ja nende arhitektuur on allutatud nõuetele, mis tagavad esinduslikkuse ja sobivuse laiemasse linnaruumi. Ettevõtluspiirkonna kujundamine loob sotsiaalset koostoimet, suurendab kohaliku elanikkonna sidet töökeskkonnaga ja parandab Rae valla kui elukeskkonna terviklikku funktsionaalsust. See aitab kaasa tasakaalustatud arengule, kus elukohad ja töökohtadega varustatud alad täiendavad üksteist, võimaldades inimestel elada ja töötada samas piirkonnas. Majanduslikud mõjud Planeeringuga kavandatakse äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunte, mis loob soodsad tingimused uute ettevõtete rajamiseks ning olemasolevate laienemiseks. Tallinna läheduse ja head ühendusteed muudavad planeeringuala eriti atraktiivseks logistikale ja tootmisele suunatud ettevõtlusele. Planeeringu realiseerimine toob otseselt kaasa investeeringuid ehitussektorisse – nii taristu väljaehitamise kui hoonete püstitamise näol. See omakorda kasvatab nõudlust kohalike ehitusettevõtete, projekteerijate ja tarnijate järele. Planeerimise ja ehituse faasis kaasneb lühiajaline tööhõive kasv, kuid suurem majanduslik mõju avaldub pikaajaliselt – kui ettevõtted alustavad oma igapäevast tegevust ja loovad uusi töökohti. Kuna tegemist on tootmisele ja logistikale suunatud hoonestusega, on oodata erineva profiiliga töökohti nii lihttööjõule kui ka spetsialistidele, mis mitmekesistab tööhõivevõimalusi piirkonnas. Täiendavat majanduslikku väärtust loob ka maksutulu suurenemine. Ettevõtlustegevus toob Rae vallale lisatulu näiteks maamaksu kaudu. Samuti suureneb piirkonnas mitmesuguste tugiteenuste – toitlustus, puhastus, turvateenused, logistika – vajadus, mis toetab väiksema ja keskmise suurusega ettevõtlust. Planeeringuga kujundatav ruumiline keskkond järgib selgeid arhitektuurinõudeid ja haljastuspõhimõtteid, mis aitavad luua korrastatud ja esteetiliselt atraktiivse tööstuspargi. See suurendab kogu piirkonna atraktiivsust nii investorite kui võimalike äripartnerite jaoks, toetades Rae valla kui ettevõtlussõbraliku omavalitsuse kuvandit. Kultuurilised mõjud Planeeringuala idaosas asub kultusekivi ja selle kaitsevöönd, lisaks ulatub planeeringualale ka naaberkinnistul asuva kultusekivi kaitsevöönd. Detailplaneeringuga on määratud piirkonda sobilikud arhitektuurilised tingimused hoonete rajamiseks. Mõju kultuurilisele keskkonnale on pigem positiivne, negatiivne mõju puudub. Mõju looduskeskkonnale Detailplaneeringu realiseerimisega kaasnevad mõjud ei ole ulatuslikud, kuna lähipiirkonnas on juba kujunenud hoonestatud ja inimtegevuse poolt mõjutatud keskkond. Planeeringulahendus näeb alale ette äri- ja tootmishooneid. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee, pinnase või õhusaastatus, jäätmeteke, müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn. Kavandatud tegevus ei avalda olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muutusi, ei sea ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit, looduskaitsealuseid objekte ega vara. Kuna kavandatava tegevuse mõju suurus ja ruumiline ulatus ei ole ümbritsevale keskkonnale ohtlik ega ületa keskkonna vastupanu- ning taastumisvõimet, siis oluline keskkonnamõju puudub. Oht inimeste tervisele ja keskkonnale ning õnnetuste esinemise võimalikkus on kavandatava tegevuse puhul minimaalne. Detailplaneeringu elluviimise järgselt täiendavate avariiolukordade tekkimist ette ei ole näha. Oht inimese tervisele avaldub hoonete rajamise ehitusprotsessis. Õnnetuste vältimiseks tuleb kinni pidada ehitusprojektis ning tööohutust määravates dokumentides esitatud nõuetest. Ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust nt lekete näol. Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Nii on võimalik vältida ka ohtu keskkonnale, mis võib tekkida, kui töötajad ei ole kompetentsed.

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering (kovID DP0570)

26

8. PLANEERINGU ELLUVIIMISE KAVA Detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks planeeringualal maakorralduslike toimingute tegemisel ja teostatavatele ehitus- ja rajatiste projektidele. Ehitusprojektid peavad olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele projekteerimisnormidele. Vajalikud tegevused planeeringu elluviimiseks: 1. planeeringujärgsete katastriüksuste ja kinnistute moodustamine koos vajalike servituutide

seadmisega. Seada planeeringualast alast välja jäävatele VK torustikele isiklik kasutusõigus Aktsiaselts ELVESO nimele;

2. juurdepääsutee, tehnovõrkude ja tehniliste rajatiste projekteerimise tingimuste taotlemine, projekteerimine ning nendele ehituslubade taotlemine;

3. (juurdepääsu) teede (sh jalg- ja jalgrattateede), tehnovõrkude ja tehniliste rajatiste ehitamine ning neile kasutuslubade taotlemine;

4. planeeringujärgsete hoonete projekteerimine, ehituslubade taotlemine ning ehitamine. Huvitatud isiku kohustused seoses planeeringu elluviimisega:

• planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid ega kahjustada ka avalikku huvi. Katastriüksuse igakordsel omanikul tuleb tagada, et kavandatav ehitustegevus ei kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks naabermaaüksuste maa kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastus). Juhul, kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama kahju tekitanud krundi igakordne omanik;

• detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne Rae vallale kohustust detailplaneeringukohaste tehnorajatiste väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks;

• planeeringuga seatud ehitusõigused peab realiseerima planeeritava krundi valdaja. Krundi omanik on kohustatud ehitised välja ehitama ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Planeeringu elluviimiseks peavad kõik planeeringualal koostatavad ehitusprojektid olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele seadustele, projekteerimisnormidele ja heale projekteerimistavale.

Soodevahe pkr7.00

7. 00

B

B "Ülejõe"

La ge

di -M

aa rd

u ra

ud te

e

S

N

P Pm²

m²6 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7380

14759

3 / 1

189 57

P Pm²

m²7 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7495

14989

3 / 1

183 67

P Pm²

m²8 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;-3500

7000

3 / 1

54 24

P Pm²

m²9 16m* / 5m 3k;-1k/1k;- 7500

15000

3 / 1

136 73

P Pm²

m²10 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7500

15000

3 / 1

169 81

P Pm²

m²11 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7500

15000

3 / 1

191 59

4,0 4,0

4,0 4,0

4,0 4,0

4,0 4,0

4,0

4,0 4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

7,0

7,0

1 1

10,0 7,03,0

30 ,0

2

11300 LAGEDI-ARUKÜLA-PENINGI TEE

VA N

AP ER

E TE

E

7,0

6,5

4,0

5,0

4,0

5,0

5,0

10 ,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0 4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

20,0

20 ,0

157

P Pm²

m²5 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7390

14710

3 / 1

172 73

P Pm²

m²14 - - -

21 295

LT 100%

P Pm²

m²15 - - -

9373

LT 100%

10,0

10,0

4,0 4,0

4,0

4,0

*vaata märkus nr 3

BU S

BU S

A

18 0

N ÄH

TA VU

SK O

LM N

U R

K 1

5x 10

5 m

(L N

)

N ÄH

TA VU

SK O

LM N

U R

K 1

5x 10

5 m

(L N

)

N ÄH

TAVU SKO

LM N

U R

K 15x105 m (LN

)

*Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena.

20,0

2,5

5,0

2,5

A

2

30,0

15

14

37,2

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

10,0

10,0

10,0

4,0

4,0

P Pm²

m²13 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 3500

7000

3 / 1

66 12

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

P Pm²

m²1 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 2650

5322

3 / 1

42 17

P Pm²

m²4 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 3025

6050

3 / 1

31 36

P Pm²

m²3 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 2980

5959

3 / 1

31 35

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

P Pm²

m²2 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 2660

5326

3 / 1

25 34

P Pm²

m²12 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 3500

7000

3 / 1

37 41

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

PLANEERINGUALA PIIR

OLEMASOLEVA KINNISTU PIIR

PLANEERITUD KRUNDI PIIR

OLEMASOLEV KRUUSAKATTEGA SÕIDUTEE

PLANEERITUD SÕIDUTEE

PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE

OLEMASOLEV HOONE

PLANEERITUD HOONESTUSALA

PLANEERITUD 9 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT

PLANEERITUD 16 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT

TEE KAITSEVÖÖND

RAUDTEE KAITSEVÖÖND

NÄHTAVUSKOLMNURK

KOHUSTUSLIK KÕRGHALJASTATUD PUHVERALA

KÕRGHALJASTUSE VÕIMALIK ASUKOHT

HALJASTUS (VÄHEMALT 20% KRUNDI PINNAST)

PLANEERITUD BUSSIPEATUSE VÕIMALIK ASUKOHT

REOVEEPUMPLA HOOLDUSPLATS 5×12 m

TEHNOVÕRGU KAITSEVÖÖND

KULTUSEKIVI JA SELLE KAITSEVÖÖND

PLANEERITUD KRAAV

SADEMEVEE LIIKUMISE SUUND

PLANEERITUD TRUUP

SOODEVAHE PEAKRAAV

NAABERALA PLANEERINGU PIIR

NAABERALAL PLANEERITUD KRUNT

NAABERALAL PLANEERITUD HOONESTUSALA

PERSPEKTIIVNE JALGRATTA- JA JALGTEE

SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA PERSPEKTIIVSE JALGRATTA- JA JALGTEE AVALIKUKS KASUTAMISEKS

TEHNOVÕRGU SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

TINGMÄRGID

A

KR U

N D

I P IIR

LÕIGE 1-1

KI N

N IS

TU P

IIR

30,0 m

4,0 m 7,0 m 3,5 m3,0 m10,0 m

Õ H

U LI

IN I P

O ST

2,5 m

KR U

N D

I P IIR

LÕIGE 2-2

20,0m

KR U

N D

I P IIR

7,0m3,0m2,5m 5,0m2,5m

OLEMASOLEVAD TEHNORAJATISED

DRENAAŽITORUSTIK

SIDEKAABEL

VEETORUSTIK

REOVEE KANALISATSIOONITORUSTIK

10 kV ÕHULIIN

LIKVIDEERITAV DRENAAŽITORUSTIK

ELEKTRIVÕRGU LIITUMISKILP

MUDA-ÕLIPÜÜDUR

REOVEEPUMPLA JA SELLE KUJA r=20m

sõidutee asfaltbetoonist katend

jalgratta- ja jalgtee asfaltbetoonist kate

vastavalt T-Model OÜ poolt koostatud juurdepääsude riigiteele 11300 lahendusele, 05.2023

PERSPEKTIIVSED TEED

Projekteeritud maantee asfaltkate

Projekteeritud kergliikustee asfaltkate

Projekteeritud kruusakattega tee

vastavalt Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS tööle nr 675/P76-10 „Tallinna ringtee Väo-Jüri teelõigu tehniline projekteerimine”

RAE VALD, ÜLEJÕE KÜLA

KÕPSU-HANSU JA NURGA KINNISTUTE JA LÄHIALA DETAILPLANEERING

PÕHIJOONIS

28.05.2026

M 1:750

DP

AS-04

Töö nr 627Planeeringu koostamise korraldaja

Planeerija Optimal Projekt OÜ

Rae Vallavalitsus

Arhitekt

Projektijuht

Tehnik

I. Punger

A. Anton

K. Kuus

KRUNDI KASUTAMISE SIHTOTSTARBE LEPPEMÄRGID

ÄK Kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa ÄB Kontori- ja büroohoone maa ÄV Väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa TT Tootmishoone maa TL Laohoone maa TH Hulgikaubanduse maa TK Logistikakeskuse maa LT Tee ja tänava maa ML Muu looduslik maa

KATASTRIÜKSUSE SIHTOTSTARBE LEPPEMÄRGID

Ä Ärimaa T Tootmismaa L Transpordimaa M Maatulundusmaa

MOODUSTATAVA KRUNDI POSITSIOONI NUMBER

EHITISEALUNE PIND

PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV HOONES PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES

SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

HOONETE ARV

KRUNDIL

EHITISE- ALUNE PIND

MEETRITES KÕRGUS

KORRUSE- SUURIM

LISUS

KRUNDI SUURUS nPnP

PÕHIHOONE / ABIHOONE

PÕHIHOONE / ABIHOONE1

ARHITEKTUURINÕUDED · Hoone peab olema arhitektuurselt kõrge tasemega ja kaasaegne; · hooned on lubatud rajada detailplaneeringu joonisel AS-04 Põhijoonis näidatud

hoonestusalasse; · piirkonnas on lubatud nii lahtine, kinnine kui ka vahelduv hoonestusviis; · katusekalle: 0 – 15°. Lamekatus varjata parapetiga. Katuse projekteerimisel tuleb kinni pidada

detailplaneeringus ette antud kõrgusmärgist; · väline viimistlus: välisviimistluses võib kasutada betooni, klaasi, puitu, plekki ja fassaadiplaate.

Hoone fassaadidel tuleb kasutada vähemalt kahte erinevat viimistlusmaterjali, et vältida monotoonseid ja ulatuslikke ühtlase ilmega fassaadipindu. Fassaad peab olema liigendatud nii vormi, materjali kui ka värvilahenduse poolest. Viimistlusmaterjalid peavad olema kvaliteetsed ja kestlikud, naturaalseid materjale imiteerivaid materjale tuleks vältida. Plekki on lubatud kasutada üksnes aktsendina arhitektuurses lahenduses. HEsinduslikumad fassaadid kavandada Vanapere tee ja Tallinna ringtee poole, kasutades seal väärikamaid ja esinduslikumaid viimistlusmaterjale. Arhitektuurikeel peab olema kaasaegne, esinduslik ning ümbritseva hoonestusega harmoneeruv, toetades tervikliku ja kvaliteetse elukeskkonna kujunemist;

· katusematerjal: rullmaterjal või plekk; · lubatud on päikesepaneelide paigaldamine. Päikesepaneelide valikul tuleb kasutada paneele,

millel peamine klaasikiht on peegeldust vähendava pinnatöötlusega; · hoone eskiisprojekt tuleb kooskõlastada valla arhitektiga eskiisi staadiumis.

EHITUSÕIGUSE TABEL

Pos nr Krundi aadress või aadressi ettepanek

Krundi planeeritud suurus

Ehitisealune pind (m²)

Hoone suurim korruselisus Hoone kõrgus maapinnast (m) Hoonete arv krundil Maa sihtotstarve ja osakaalu % (detailplaneeringu liikide kaupa)

Maa sihtotstarve ja osakaalu % (katastriüksuse liikide kaupa)

Suletud brutopind katastriüksuse

sihtotstarvete kaupa (m²) Parkimiskohtade arv Täisehituse % Kitsendused

Maapealne Maa-alune Põhihoone Abihoone Põhihoone Abihoone Normatiivne Kavandatud

1 5322 2650 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 5300 (7950*) 59 59 50%

2 5326 2660 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 5320 (7980*) 59 59 50%

3 5959 2980 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 5960 (8940*) 66 66 50%

4 6050 3025 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 6050 (9075*) 67 67 50%

5 14710 7390 3 -1 16,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 22065 245 245 50%

õhuliini kaitsevöönd;

kultusekivi kaitsevöönd;

6 14759 7380 3 -1 16,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 22140 246 246 50%

õhuliini kaitsevöönd;

kultusekivi ja selle kaitsevöönd;

7 14989 7495 3 -1 16,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 22485 250 250 50% õhuliini kaitsevöönd;

8 7000 3500 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 7000 (10500*) 78 78 50%

õhuliini kaitsevöönd; planeeritud reoveepumpla kuja r=20m;

9 15000 7500 3** -1 16** 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 18750 209 209 50%

raudtee kaitsevöönd; servituudi vajadusega ala perspektiivse jalgratta- ja jalgtee avalikuks kasutamiseks;

10 15000 7500 3 -1 16,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 22500 250 250 50% raudtee kaitsevöönd;

11 15000 7500 3 -1 16,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 22500 250 250 50%

12 7000 3500 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 7000 (10500*) 78 78 50%

13 7000 3500 2* -1 9,0 5,0 3 1 ÄK/ ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100% Ä 0-100% / T 0-100% 7000 (10500*) 78 78 50% planeeritud reoveepumpla kuja

r=20m;

14 21295 - - - - - - - LT 100% L 100% - - - - planeeritud reoveepumpla kuja r=20m;

15 9373 - - - - - - - LT 100% L 100% - - - - KOKKU 163783 66580 39 13 174070 (195885) 1935 1935

PLANEERINGUALA NÄITAJAD Planeeringuala suurus 17,0 ha Planeeritud kruntide suurused kokku 16,38 ha Kavandatud kruntide arv 15 Krunditava ala maa bilanss:

Äri- ja tootmismaa 133115m² 81% Transpordimaa 30668m² 19%

SERVITUUTIDE SEADMISE VAJADUS: Pos 1 – 5, 8 – 13 · Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti

keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. Pos 6 – 7 · Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti

keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; · planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks. Pos 14 · Veetrassi, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassi liitumispunktile 2 m liitumispunkti

keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · veetrassile, sademevee ja reovee kanalisatsioonitrassile, kanalisatsiooni survetrassile 2 m

äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassi liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks; · planeeritud elektripaigaldise liitumiskilbile 1 m laiuselt kilbi väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; · planeeritud alajaamale 2 m laiuselt alajaama väliskontuurist võrguvaldaja kasuks; · maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit

võrguvaldaja kasuks; · sidekaabli liitumispunktile 1 m liitumispunkti keskmest ümber perimeetri võrguvaldaja kasuks. Pos 15 · Veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise

trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · maakaabli ja sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit

võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Vanapere tee (65301:001:3717); Urbase (65301:011:0072): · veetrassile, sademevee kanalisatsioonitrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise

trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Kaljumaa (65301:011:0004): · veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi

võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Terrasauna (65301:011:0301); Rätsepasauna (65301:011:0291); Variverepõllu (65301:001:4255); Lagedi-Maardu (65301:011:0112): · veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · sidekaabli trassile äärmise kaabli teljest 1 m mõlemale poole kaablit võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus 11 Tallinna ringtee (65301:001:4815); Varivere tee L3 (65301:001:4812); Varivere tee (65301:001:4811): · veetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks; · gaasitrassile 1 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Urba (65301:011:0073); Vainu (65301:011:0009); 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:011:0197); Saueaugu (65301:001:4503); Raadiojaama tee 1a (65301:011:0153); Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465): · veetrassile ja kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi

võrguvaldaja kasuks. Katastriüksus Metsapõllu 65301:001:5888; 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (65301:013:0086); 11301 Lagedi tee (65301:001:3465): · kanalisatsiooni survetrassile 2 m äärmise trassi teljest mõlemale poole trassi võrguvaldaja

kasuks.

Märkused: 1. topo-geodeetilise alusplaani koostas OÜ AderGeo, 06.04.2025, töö nr M020325 (koordinaadid L–Est 97, kõrgused EH2000 süsteemis); 2. krunte pos nr 1&2, 3&4, 12&13 on võimalik liita, kuni üldplaneeringus lubatud maksimaalse krundi suuruseni (max 1,5 ha), juhul kui detail- planeeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel (s.o 0,7 → 1,5 ha); 3. kruntide pos nr 1 – 4, 8, 12, 13 hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3 korrust) ja ehitusõiguse tabelis sulgudes toodud brutopinnaga, juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel; 4. planeeringulahenduses on kruntidel näidatud hoonete paiknemise, parklate asukohtade, sissepääsude võimalikud asukohad, mis täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis.

*hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3korrust) ja ehitusõiguse tabelis sulgudes toodud brutopinnaga, juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel; **Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena.

Soodevahe pkr7.00

7. 00

B

B "Ülejõe"

La ge

di -M

aa rd

u ra

ud te

e

S

N

P Pm²

m²6 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7380

14759

3 / 1

189 57

P Pm²

m²7 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7495

14989

3 / 1

183 67

P Pm²

m²8 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;-3500

7000

3 / 1

54 24

P Pm²

m²9 16m* / 5m 3k;-1k/1k;- 7500

15000

3 / 1

136 73

P Pm²

m²10 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7500

15000

3 / 1

169 81

P Pm²

m²11 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7500

15000

3 / 1

191 59

4,0 4,0

4,0 4,0

4,0 4,0

4,0 4,0

4,0

4,0 4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

7,0

7,0

1 1

10,0 7,03,0

30 ,0

2

11300 LAGEDI-ARUKÜLA-PENINGI TEE

VA N

AP ER

E TE

E

7,0

6,5

4,0

5,0

4,0

5,0

5,0

10 ,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0 4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

20,0

20 ,0

157

P Pm²

m²5 16m / 5m 3k;-1k/1k;- 7390

14710

3 / 1

172 73

P Pm²

m²14 - - -

21 295

LT 100%

P Pm²

m²15 - - -

9373

LT 100%

10,0

10,0

4,0 4,0

4,0

4,0

*vaata märkus nr 3

BU S

BU S

A

18 0

*Roode kinnistu poole jääv hooneosa rajada 50% ulatuses kuni 9 meetri kõrgusena.

20,0

S1 S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

2,5

5,0

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

W 1

S1 S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1

S1

W1 W1 W1

W1 W1

W1 W1

W1 W1 W1 W1 W1 W1 W1 W1 W1 W

1 W

1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1

S1

S1 S1

S1

W 1

S1

S1

W1

W1

S1

2,5

A

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1 S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1

S1 S1 S1 S1 S1 S1

2

30,0

15

W1

14

37.40 36.20

37.20 36.00

39.00 37.60

37.40 34.50

39.50 38.10

35.20 kraavi põhi

38.90 35.90

37,2

38.40 37.10

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

10,0

10,0

10,0

4,0

4,0

P Pm²

m²13 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 3500

7000

3 / 1

66 12

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

P Pm²

m²1 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 2650

5322

3 / 1

42 17

P Pm²

m²4 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 3025

6050

3 / 1

31 36

P Pm²

m²3 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 2980

5959

3 / 1

31 35

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

*vaata märkus nr 3

P Pm²

m²2 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 2660

5326

3 / 1

25 34

P Pm²

m²12 9m* / 5m 2k*;-1k/1k;- 3500

7000

3 / 1

37 41

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

ÄK / ÄV / ÄB 0-100% // TT / TL / TH / TK 0-100%

PLANEERINGUALA PIIR

OLEMASOLEVA KINNISTU PIIR

PLANEERITUD KRUNDI PIIR

OLEMASOLEV KRUUSAKATTEGA SÕIDUTEE

PLANEERITUD SÕIDUTEE

PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE

OLEMASOLEV HOONE

PLANEERITUD HOONESTUSALA

PLANEERITUD 9 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT

PLANEERITUD 16 m KÕRGUSE HOONE VÕIMALIK ASUKOHT

TEE KAITSEVÖÖND

RAUDTEE KAITSEVÖÖND

TINGMÄRGID

KR U

N D

I P IIR

LÕIGE 1-1

KI N

N IS

TU P

IIR

30,0 m

4,0 m 7,0 m 3,5 m3,0 m5,0 m

S

Õ H

U LI

IN I P

O ST

2,5 m

KR U

N D

I P IIR

LÕIGE 2-2

20,0m

KR U

N D

I P IIR

7,0m3,0m2,5m 5,0m2,5m

V1S1 K1KS 1

K2

W 1.

1 W

1

7,0m3,0m2,5m 1,0m1,5m 0, 5

m

0, 5

m 0,

5 m

0, 5

m

1,0m0, 5

m

0, 5

m

0, 5

m W

1. 1

W1 Planeeritud madalpinge maakaabel S1 Planeeritud sidekaabli trass

K1 Planeeritud reovee kanalisatsioonitrass V1 Planeeritud veetrass

W1.1 Planeeritud tänavavalgustuse maakaabel

KS1 Planeeritud reovee kanalisatsiooni survetrass K2 Planeeritud sademevee kanalisatsioonitrass

W1.1 Planeeritud tänavavalgustuse maakaabel S Olemasolev sidekaabel

0, 5

m SI

D E

2,5 m1,5 m

SIDE Ümber tõstetav ol.ol sidekaabel

G 1

1,0m

G1 Planeeritud gaasitrass

S1

W1

VEETRASS

REOVEE KANALISATSIOONITRASS

KANALISATSIOONI SURVETRASS

SADEMEVEE KANALISATSIOONITRASS

SIDEKAABEL

ÜMBER PAIGUTATAV OL.OL SIDEKAABEL

GAASITRASS

ÜMBER PAIGUTATAV OL.OL ÕHULIIN

10 kV MAAKAABEL

MADALPINGE MAAKAABEL

TÄNAVAVALGUSTUSE MAAKAABEL JA POST

ELEKTRIVÕRGU LIITUMISKILP

ALAJAAM

TULETÕRJE VEEVÕTU HÜDRANT

MAAPINNA ABS

REOVEE KANALISATSOONI KAEVU PÕHJA ABS

MAAPINNA ABS SADEMEVEE KANALISATSOONI KAEVU PÕHJA ABS

MUDA-ÕLIPÜÜDUR

REOVEEPUMPLA JA SELLE KUJA r=20m

PLANEERITAVAD TEHNORAJATISED

37.40 34.50

37.40 36.20

VEETRASS

REOVEE KANALISATSIOONITRASS

SADEMEVEE KANALISATSIOONITRASS

SIDEKAABEL

TÄNAVAVALGUSTUSE MAAKAABEL

GAASITRASS

NAABERALAL PLANEERITAVAD TEHNORAJATISED

OLEMASOLEVAD TEHNORAJATISED

DRENAAŽITORUSTIK

SIDEKAABEL

VEETORUSTIK

REOVEE KANALISATSIOONITORUSTIK

10 kV ÕHULIIN

LIKVIDEERITAV DRENAAŽITORUSTIK

KOHUSTUSLIK KÕRGHALJASTATUD PUHVERALA

KÕRGHALJASTUSE VÕIMALIK ASUKOHT

HALJASTUS (VÄHEMALT 20% KRUNDI PINNAST)

PLANEERITUD BUSSIPEATUSE VÕIMALIK ASUKOHT

REOVEEPUMPLA HOOLDUSPLATS 5×12 m

TEHNOVÕRGU KAITSEVÖÖND

KULTUSEKIVI JA SELLE KAITSEVÖÖND

PLANEERITUD KRAAV

SADEMEVEE LIIKUMISE SUUND

PLANEERITUD TRUUP

SOODEVAHE PEAKRAAV

NAABERALA PLANEERINGU PIIR

NAABERALAL PLANEERITUD KRUNT

NAABERALAL PLANEERITUD HOONESTUSALA

PERSPEKTIIVNE JALGRATTA- JA JALGTEE

SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA PERSPEKTIIVSE JALGRATTA- JA JALGTEE AVALIKUKS KASUTAMISEKS

TEHNOVÕRGU SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

sõidutee asfaltbetoonist katend

jalgratta- ja jalgtee asfaltbetoonist kate

vastavalt T-Model OÜ poolt koostatud juurdepääsude riigiteele 11300 lahendusele, 05.2023

PERSPEKTIIVSED TEED

A

Projekteeritud maantee asfaltkate

Projekteeritud kergliikustee asfaltkate

Projekteeritud kruusakattega tee

vastavalt Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS tööle nr 675/P76-10 „Tallinna ringtee Väo-Jüri teelõigu tehniline projekteerimine”

RAE VALD, ÜLEJÕE KÜLA

KÕPSU-HANSU JA NURGA KINNISTUTE JA LÄHIALA DETAILPLANEERING

TEHNOVÕRKUDE KOONDPLAAN

28.05.2026

M 1:750

DP

AS-05

Töö nr 627Planeeringu koostamise korraldaja

Planeerija Optimal Projekt OÜ

Rae Vallavalitsus

Arhitekt

Projektijuht

Tehnik

I. Punger

A. Anton

K. Kuus

Märkused: 1. topo-geodeetilise alusplaani koostas OÜ AderGeo, 06.04.2025, töö nr M020325 (koordinaadid L–Est 97, kõrgused EH2000 süsteemis); 2. krunte pos nr 1&2, 3&4, 12&13 on võimalik liita, kuni üldplaneeringus lubatud maksimaalse krundi suuruseni (max 1,5 ha), juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel (s.o 0,7 → 1,5 ha); 3. kruntide pos nr 1 – 4, 8, 12, 13 hooned on lubatud rajada üldplaneeringus lubatud maksimaalse kõrguseni (16 meetrit kõrge ja kuni 3 korrust) ja ehitusõiguse tabelis sulgudes toodud brutopinnaga, juhul kui detailplaneeringu elluviimisel on elamualade kontaktvööndi tingimus ära langenud, s.o elamumaade maakasutust on muudetud (Kassisaba, Linke) või kavatsetakse seda muuta elamumaal kehtiva detailplaneeringu alusel; 4. planeeringulahenduses on kruntidel näidatud hoonete paiknemise, parklate asukohtade, sissepääsude võimalikud asukohad, mis täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis; 5. planeeringulahenduses kruntidel näidatud tehnovõrgud on esialgsed ja täpsustatakse ehitusprojektide staadiumis.

KRUNDI KASUTAMISE SIHTOTSTARBE LEPPEMÄRGID

ÄK Kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa ÄB Kontori- ja büroohoone maa ÄV Väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa TT Tootmishoone maa TL Laohoone maa TH Hulgikaubanduse maa TK Logistikakeskuse maa LT Tee ja tänava maa

MOODUSTATAVA KRUNDI POSITSIOONI NUMBER

EHITISEALUNE PIND

PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV HOONES PLANEERITAV PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES

SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

HOONETE ARV

KRUNDIL

EHITISE- ALUNE PIND

MEETRITES KÕRGUS

KORRUSE- SUURIM

LISUS

KRUNDI SUURUS nPnP

PÕHIHOONE / ABIHOONE

PÕHIHOONE / ABIHOONE1

TV LP

POS 3&4 LP W1, S1

PLAN AJ

POS 4 LP V1, K1

TVV HÜDRANT

POS 3 LP V1, K1, K2POS 2 LP

V1, K1, K2

POS 1 LP V1, K1

POS 5 LP V1, K1

POS 6 LP V1, K1

POS 7 LP V1, K1, K2

POS 8 LP V1, K1

POS 13 LP V1, K1

POS 12 LP V1, K1, K2

POS 11 LP V1, K1

POS 10 LP V1, K1

POS 10 LP V1, K1, K2

POS 1&2 LP W1, S1

POS 9&10 LP W1, S1

POS 11&12 LP W1, S1

POS 13 & RV LP W1, S1

POS 7&8 LP W1, S1

POS 5&6 LP W1, S1

TVV HÜDRANT

PLAN RV

ÜHINEMISPUNKT VEEVÕRGUGA JA KANALISATSIOONITORUSTIKUGA VAATA JOONIS AS-06 TEHNOVÕRKUDE ÜHINEMISE SKEEM

SIDEKAEV LAG-079

SIDEVÕRGU ÜHINEMISPUNKT

VEETRASSI ÜHINEMISPUNKT

OLEMASOLEVA ÕHULIINI POSTI ÜMBER PAIGUTAMINE 6 m EDELA POOLE

ELEKTRIVÕRGU ÜHINEMISPUNKT ÕHULIINI ÜMBER PAIGUTATUD MASTIST

POS 8 LP K2

POS 7 LP K2

POS 6 LP K2

POS 5 LP K2

POS 4 LP K2

POS 1 LP K2

POS 10 LP K2

POS 11 LP K2

POS 13 LP K2

OLEMASOLEVA ÕHULIINI POSTI ÜMBER PAIGUTAMINE 3 m LÄÄNE POOLE

OLEMASOLEVA ÕHULIINI POSTI ÜMBER PAIGUTAMINE 3 m LÄÄNE POOLE

SADEMEVEED JUHITAKSE SOODEVAHE PEAKRAAVI

OLEMASOLEVA SIDEKAABLI ÜMBER PAIGUTAMINE PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE ÄÄRDE

OLEMASOLEVA SIDEKAABLI ÜMBER PAIGUTAMINE PLANEERITUD JALGRATTA- JA JALGTEE ÄÄRDE

VIIDETEL KASUTATUD LÜHENDID:

POS Krundi positsiooni number LP Liitumispunkt V1 Veetrass K1 Isevoolne reovee kanalisatsioonitrass K2 Sademevee kanalisatsioonitrass W1 Madalpinge maakaabel S1 Sidekaabel TV Tänavavalgustus TVV Tuletõrje veevõtu AJ Alajaam RV Reoveepumpla G1 Gaasitrass

KASSISABA LP V1, K1

MILDOVI LP V1, K1

POS 7 LP G1

POS 8 LP G1

POS 13 LP G1

POS 12 LP G1

POS 11 LP G1

POS 10 LP G1

POS 9 LP G1

POS 1 LP G1

POS 2 LP G1

POS 3 LP G1

POS 4 LP G1

POS 5 LP G1

POS 6 LP G1

GAASITRASSI ÜHINEMISPUNKT

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Rae Vallavalitsus

[email protected]

Aruküla tee 9

75301, Harju maakond, Rae vald,

Jüri alevik

Teie 17.08.2026 nr 6-1/8874

Meie 14.09.2026 nr 7.2-2/26/14450-3

Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga

kinnistute ja lähiala detailplaneeringu

kooskõlastamata jätmine

Olete taotlenud Transpordiametilt kooskõlastust Harju maakonna Rae valla Ülejõe küla Kõpsu-

Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneeringule (katastritunnused vastavalt

65301:011:0169; 65301:011:0055, edaspidi planeering).

Planeeringu eesmärgiks on Vanapere tee ja Tallinna ringtee vahelisele maa-alale tehnopargi

kavandamine. Planeeringuga kavandatakse äri- ja/või tootmismaa sihtotstarbelisi kinnistuid,

määratakse ehitusõigus ja hoonestustingimused, lahendada juurdepääsud, liikluskorraldus ja

tehnovõrkudega varustamine ning haljastus. Planeeringuala suurus on ligikaudu 17 ha.

Oleme väljastanud seisukohad planeeringu koostamiseks 04.05.2021 kirjaga nr 7.1-2/21/8900-2

(edaspidi seisukohad).

Võttes aluseks ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 8, § 70 lg 2, lg 3, § 72 lg 1, lg 2, § 92 lg 1, § 99

lg 3 ja planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 126 lg 1 p 4, p 7 ning § 131 lg 1 ning kliimaministri

27.11.2023 määruse nr 71 „Tee projekteerimise normid“ (edaspidi normid), jätame Optimal

Projekt OÜ töö nr 627 „Ülejõe küla Kõpsu-Hansu ja Nurga kinnistute ja lähiala detailplaneering

(kovID DP0570)“ kooskõlastamata järgmiste puuduste ja vastuolude tõttu.

LIIKLUSLAHENDUS

PlanS § 126 lg 1 p 7 kohaselt on planeeringu üheks ülesandeks liikluskorralduse põhimõtete

määramine.

1. Oleme seisukohtade p 1 esitanud nõude, et planeeringuala juurdepääsuna tuleb kavandada

ristmik riigiteelt nr 11300 Lagedi-Aruküla-Peningi tee (edaspidi riigitee) orienteeruvalt km

0,510, sh tuleb ette näha olemasoleva ristumiskoha likvideerimine riigitee km 0,285.

Esitatud planeeringulahendus on tihedalt seotud järgmiste kontaktalas paiknevate

planeeringute ja teeprojektide lahendustega:

1.1 Rae valla üldplaneering (kehtestatud Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462);

1.2 Hendrikson & Ko töö nr 19003355 „Rae vallas Ülejõe külas Variverepõllu ja Roode

kinnistute ning lähiala detailplaneering“;

1.3 Hendrikson & Ko töö nr 19003356 „Rae vallas Ülejõe külas Suur-Varivere ja Varivere

kinnistute ning lähiala detailplaneering“;

2 (4)

1.4 Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS töö nr 675/P76-10 „Tallinna ringtee Väo – Jüri teelõigu

tehniline projekteerimine“.

Arvestades planeeringu perspektiivset lahendust ja ka lähipiirkonnas olevate teiste

planeeringute arenguga seoses on sobilik ja vajalik planeeringus lahendada piirkonna

liikluskorraldus terviklikult (vt seisukohtade p 1, 2 ja 5).

Punktides 1.2 ja 1.3 nimetatud planeeringute menetluste käigus on piirkonna terviklikku

liikluskorralduslikku lahendust täpsustatud, mille kohaselt on planeeringualade

juurdepääsud lahendatud ühise ristumiskoha kaudu üldplaneeringus ette nähtud asukohas

ning välditud täiendavate või ajutiste ristmike kavandamist riigiteele (vt joonis 1, 2).

Joonis 1. Liiklusskeem koondjoonis, etapp 1 (enne Tallinna ringteele kavandatava viadukti

ehitust; OÜ Hendrikson & Ko töö nr 19003355)

Joonis 2. Liiklusskeem koondjoonis, etapp 2 (Tallinna ringteele kavandatava viadukti

väljaehitamisel; OÜ Hendrikson & Ko töö nr 19003355)

Mõlema etapi lahenduse oleme põhimõtteliselt kooskõlastanud ning andnud heakskiidu nii

lähiaja kui ka pikemas perspektiivis kavandatud ruumilisele lahendusele. Täpsustavad

märkused lahenduste korrigeerimiseks oleme edastanud e-kirja teel 28.07.2023. Täna ei

ole meile korrigeeritud lahendusi esitatud ning seetõttu ei ole võimalik hinnata, kas

märkustega on arvestatud.

Planeeringu elluviimise kava ei käsitle piisava selgusega ringristmiku ja sellega seotud

rajatiste väljaehitamise kohustust, ehitusjärjekorda ega seost planeeringujärgse

ehitusõiguse realiseerimisega (vt seisukohtade p 8). Seletuskirjast ei selgu, kes, millal ja

millistel tingimustel rajab planeeringuala teenindamiseks vajaliku ringristmiku ning kuidas

on selle väljaehitamine seotud planeeringujärgsete hoonete ehitusõiguse realiseerimisega.

Märgime, et avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste

ehitamise kohustus on tulenevalt PlanS § 131 lg 1 planeeringu koostamise korraldajal või

huvitatud isikul (vt seisukohtade p 9). Arvestades, et planeeringuala toimiv juurdepääs

3 (4)

sõltub kavandatud ringristmiku väljaehitamisest, on vajalik avalikuks kasutamiseks ette

nähtud ringristmik ja sellega seonduvad rajatised välja ehitada enne planeeringujärgsete

hoonete ehitusõiguse realiseerimist.

Planeeringus ja kehtestamise otsuses tuleb üheselt määrata ringristmiku ning sellega seotud

rajatiste väljaehitamise kohustus, ehitusjärjekord ja seos planeeringujärgse ehitusõiguse

realiseerimisega. Planeeringu elluviimise kava tuleb vastavalt täiendada. Märgime, et

ootame sama kohustuse täitmist kõikidelt arendajatelt, kelle planeeringu elluviimine toob

eeldatavalt kaasa vajaduse riigitee ümberehituseks.

TEHNOVÕRGUD KOOS SADEMEVEE LAHENDUSEGA

PlanS § 126 lg 1 p 4 alusel on planeeringu ülesandeks tehnovõrkude võimaliku asukoha

määramine.

2. Planeeringuga on kavandatud riigitee alusele maale mitmed tehnovõrgud (nt vee- ja

gaasitrass, sidekaabel; vt joonis 3). EhS § 92 lg 1 alusel on tee rajatis, mis on ette nähtud

inimeste, sõidukite või loomade liikumiseks või liiklemiseks. Tee osaks loetakse tunnel,

sild, viadukt ja muud liiklemiseks kasutatavad ning tee toimimiseks vajalikud rajatised.

Joonis 3. Väljavõte planeeringu tehnovõrkude koondplaanist

Selgitame, et planeeringuga kavandatud tehnovõrgud ei ole eelpool nimetatud rajatised,

mis on vajalikud tee toimimiseks ning riigitee alune maa on peaaegu täielikult riigitee

rajatistega kaetud.

Arvestades riigitee maa kasutamise eesmärki ning piirkonnas kavandatavat riigitee

projektlahendust ja sellega seotud teedevõrgu arendamist, ei pea me tehnovõrkude

kavandamist riigitee alusele maale põhjendatuks. Tehnovõrkude asukohad tuleb üle

vaadata ning siduda piirkonnas kavandatavate teeprojektide lahendustega selliselt, et

riigitee projekti elluviimisel ei tekiks vajadust arendusalade teenindamiseks rajatavate

tehnovõrkude ümberpaigutamiseks ega ümberehitamiseks. Planeeringus tuleb ette näha

tehnovõrkude lahendus, mis on kooskõlas perspektiivse riigitee projektlahendusega.

3. Planeeringuala sademevee ärajuhtimine ei ole meie hinnangul lahendatud terviklikult.

Seletuskirja kohaselt on sademevee eelvooluks Soodevahe peakraav.

Oleme 10.06.2024 kirjaga nr 7.2-2/24/7535-2 Nigula ja Vaivere tee 1 kinnistute ning

lähiala detailplaneeringu menetluse käigus juhtinud tähelepanu asjaolule, et meile

teadaolevalt on piirkonna truupide ja Soodevahe peakraavi läbilaskevõime kriitiline,

eelkõige suurvee perioodil.

Samas kirjas viitasime Kobras AS 2018. a tööle „Soodevahe kraavide (Suur-Sõjamäe tn –

Pirita jõgi) läbilaskevõime hinnang“, milles on märgitud, et Soodevahe peakraavi

vastuvõtuvõime on ammendunud ning sademevee lahendamine tekkekohas võimalikult

suures mahus aitab vähendada eelvoolu koormust.

4 (4)

Eeltoodust tulenevalt tuleb planeeringu koosseisus esitada pädeva spetsialisti koostatud

arvutustel ja analüüsil põhinev terviklik sademeveelahendus kuni Pirita jõeni, arvestades

nii ümberkaudsete arenduste kui ka Reaalprojekt OÜ ja EA Reng AS töö nr 675/P76-10

„Tallinna ringtee Väo-Jüri teelõigu tehniline projekteerimine“ lahendustega kaasnevaid

sademevee vooluhulkasid. Esitatavad arvutused ja analüüs peavad tõendama

sademeveesüsteemi, kraavide, truupide ja Soodevahe peakraavi piisavat läbilaskevõimet

ning võimaldama hinnata kavandatava arenduse mõju eelvoolule.

LENNUNDUSPIIRANG

4. Planeeringu seletuskirjas ei ole kajastatud meie 31.05.2021 e-kirjas esitatud seisukohta,

mille kohaselt ei tohi Tallinna lennuvälja lähiümbruse piirangupinna tõttu planeeringuga

kavandatavate ehitiste ega nende püstitamisel kasutatava ehitustehnika suurim kõrgus

ületada 44 m. Nimetatud piiranguga tuleb planeeringu koostamisel ja elluviimisel

arvestada.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marek Lind

juhataja

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisa:

- Lisa 1. DP0570_seletuskiri

- Lisa 2. DP0570_pohijoonis

- Lisa 3. DP0570_tehnovorgud

Jana Prost

5792 4753, [email protected]