OÜ Inseneribüroo STEIGER

Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 26/5525-7 Vara: Kinnistu registriosa numbriga 1504204 koosseisu kuuluv

katastriüksus tunnusega 79403:002:1031 (Tootmismaa 50%,

Ärimaa 50%)

Aadress: Ehituse tn 2, Kõrveküla alevik, Tartu vald, Tartu maakond

Väärtuse kuupäev: 19.06.2026

Hindamisaruande kuupäev: 25.08.2026

Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes:

Äralõike pindala m² Äralõike maa harilik

väärtus

Kaasnev kahju Saamata jääv tulu

133 m² 6401,29 €, mis taandatud

m² kohta on 48,13 €/m²

Puudub Puudub

Koostaja: Andres Juss

Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 2/35

Sisukord

KOKKUVÕTE .......................................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ............................................................................................. 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk .......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine .................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ......................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus .......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .............................................................................................................................. 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted .......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus .............................................................................................................. 9 3.4. Äralõige ................................................................................................................. 11

4. Turuülevaade ............................................................................................................................................. 13 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist .................................................................. 13 4.2 Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade ................................................. 15

4.2.1. Müügitehingud ................................................................................................................................. 18 4.2.2. Turustatavuse analüüs ...................................................................................................................... 20 4.2.3 Pakkumine ......................................................................................................................................... 20

5. Hindamine .................................................................................................................................................. 22 5.1. Parim kasutus ........................................................................................................ 22 5.2 KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus ........................................................ 22 5.3 Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele ........................................... 22 5.4 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................. 23 5.5 Maa turuväärtuse hindamine .................................................................................... 24 5.6 Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes hindamine ................................................................. 28

6. Hindamistulemus ....................................................................................................................................... 29

Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 30

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................ 31

Lisa 3. Tartu Vallavalitsuse kirja väljavõte ........................................................................................................... 33

Lisa 4. Krundijaotuskava ...................................................................................................................................... 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ................................................................................................................. 35

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 3/35

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu registriosa numbriga 1504204 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 79403:002:1031 (Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%)

Aadress Ehituse tn 2, Kõrveküla alevik, Tartu vald, Tartu maakond

Omanik Wesico Infra OÜ (registrikood 11499439)

Katastritunnus 79403:002:1031-hinnatava

79403:002:1029- ei käsitleta 79403:002:1030- ei käsitleta

79403:002:1032- ei käsitleta

79403:002:1033- ei käsitleta

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 3759 m²

Katastriüksuste sihtotstarve Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%

Katastriüksuste ehitised EHR andmetel rajatised Maagaasi Jaotustorustik Kõrveküla B3 ja

õrveküla 12 Kiuline Foc- Ja 30 Paarine Vaskkaabel

Äralõige 133 m²

Äralõike ehitised puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1

punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo STEIGER ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 19.06.2026

Väärtuse kuupäev 19.06.2026

Hindamisaruande kuupäev 25.08.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 22.05.2026 TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/809-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12

kuud. Kinnistu likviidsuse hindame keskmiseks.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu hindamistulemuse turuväärtuse täpsus on ±20%, mis on selle

turusegmendi jaoks tavapärane.

Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu.

VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID

• Vastavalt tellija poolt esitatud töö tehnilisele kirjeldusele on kinnisasja väärtus

eksperthinnangus ümardamata ja m² väärtused 1 eurosendi täpsusega. • Hinnatavaga samas registriosas olevaid katastriüksuseid 79403:002:1029 ja 79403:002:1030

ja 79403:002:1032 ja 79403:002:1033 ei käsitleta, sest neil puudub äralõige ja hinnatava

äralõike mõju neile.

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja

võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil Ehituse tn 2, Kõrveküla alevik, Tartu vald, Tartu maakond hoonestamata Tootmismaa 50%, Ärimaa 50% kinnisasja

hindamistulemused järgmised: Äralõike pindala m² Äralõike maa harilik

väärtus

Kaasnev kahju Saamata jääv tulu

133 m² 6401,29 €, mis taandatud

m² kohta on 48,13 €/m²

Puudub Puudub

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 4/35

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Ehituse tn 2, Kõrveküla alevik, Tartu vald, Tartu maakond

Registriosa nr 1504204

Kinnistu nimi Ehituse

Vara liik Hoonestamata Tootmismaa 50%, Ärimaa 50% sihtotstarbega katastriüksuse äralõige

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike

1 punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Väärtuse liik Hoonestamata Tootmismaa 50%, Ärimaa 50% kinnisasja äralõike

turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamisaruanne.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivatest seadustest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes - Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Äralõige (land taken) – omandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus)

(EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on

hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse

hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval

minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures

osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-

1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on

esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on

allkirjastatud (EVS 875-1).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: - hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu

kehtivuse tingimusi;

- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille

õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või

põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada

mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse

ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS

875-4).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 5/35

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Katastriüksuse omaniku esindaja Anti Mölter infovahetus telefoni teel 18.06.2026

Kohapealne ülevaatus 19.06.2026

Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaruum.ee 19.06.2026

Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 19.06.2026

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 25.06.2026

Tartu valla kodulehekülg https://www.tartuvald.ee/ 19.06.2026

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 19.06.2026

Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 2/2026 16.06.2026

16.06.2026

Turuinfo ja statistika www.maaruum.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, Kinnisvara hinnastatistika päring

19.06.2026

riigiteede 3 Jõhvi–Tartu–Valga km 122,2–126,5 Aovere–Kõrveküla jalgtee

projekt

22.05.2026

Allhange puudus

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 19.06.2026

Ülevaatuse teostanud

hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud

isik

Hindaja ainuisikuliselt. Omaniku esindaja andis teada, et ei soovi

osaleda.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati kogu kinnisasja äralõike ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Ülevaatus teostati

katastriüksusel seistes.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 6/35

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartu maakond, Tartu vald, Kõrveküla alevik

Asukohaskeem

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Mikroasukoht

Iseloomustus Katastriüksus asub 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee lääne servas. Ümbruses

hoonestamata äri- ja tootmismaad.

Asukohaskeem:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Konkureerivad

turupiirkonnad

Tartu maakonna omavalitsused, kuid peamiselt Tartu vald

Juurdepääs Katastriüksusel on juurdepääs Kruusa tänavalt (mahasõit 3 Jõhvi-Tartu-

Valga teelt puudub).

Kaugused Tartu linn on ca 5 km kaugusel

Õhu saastatus ja müra Müra keskmisest kõrgem.

Koondhinnang asukohale

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 7/35

Tootmismaa ja ärimaa seisukohalt on asukoht hea –tootmismaana ja ärimaana tegemist on aktiivses äriotstarbelises piirkonnas asuva varaga.

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 1504204

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Wesico Infra OÜ (registrikood 11499439)

Vara kasuks seatud

piiratud asjaõiguse

kanded registriosa I jaos

puuduvad

Vara koormavate

koormatiste ja kitsenduste kanded

registriosa III jaos

Kanne 1

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks AS Eesti Telekom (registrikood 10234957) kasuks. Tähtajatu isiklik

kasutusõigus kinnistuga püsivalt ühendatud

telekommunikatsioonivõrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt

13.08.2004 sõlmitud lepingu punktile 3 ning nimetatud lepingu

lisaks olevale plaanile. Märkus: Isiklik kasutusõigus seatakse tasuta kuni 31.12.2008, alates 01.01.2009 tasu eest vastavalt

seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale.

Kanne 2 Isiklik kasutusõigus osaühing Jaotusvõrk (registrikood

11050857, Tallinna linn) kasuks. Kasutusõiguse järgi on

kasutusõiguse ese ja sisu kirjeldatud 26.04.2007 lepingu punktides 3.3.-3.6. ja lepingu lisaks oleval plaanil. 26.04.2007

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.05.2007.

Kanne 3

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks AS

Gaasivõrgud (registrikood 12503841) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus tehnorajatise - maagaasitorustiku

- ehitamiseks, omamiseks, majandamiseks, arendamiseks,

remontimiseks, hooldamiseks ja katkematuks kasutamiseks

tasuta või arvates seadusandlusega kasutusõiguse eest tasumäärade kehtestamisest tasu eest vastavalt 24.10.2007

lepingu punktidele 3 ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaanile.

Kanne 4

Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood

10151668) kasuks. Tasuta, tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus veetorustiku ja kanalisatsioonitorustiku

omamiseks ja majandamiseks vastavalt 15.11.2018.a. lepingu

punktidele 3 - 5 ja lepingule lisatud plaanile. 15.11.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.11.2018.

Kanded ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle

sihipärast kasutust.

Vara koormavate

hüpoteekide kanded

registriosa IV jaos

Hüpoteek Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks.

Kanne ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi

järgsed kitsendused

Planeeringu ala (Kohustuslik detailplaneeringu ala ja tiheasustusala), Gaasipaigaldise kaitsevöönd, Sideehitise kaitsevöönd, Ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooni vöönd.

Kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei

mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast

kasutust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 8/35

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste

kaardirakendus)

Kasutuslepingud Omaniku kinnitusel on maa omakasutuses.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 9/35

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud

tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud

õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste

asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara väärtust.

3.3. Maakasutus

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 10/35

Üldplaneering Tartu Vallavolikogu 15.06.2022. a otsusega nr 43 kehtestati Tartu valla

üldplaneering. Tartu valla üldplaneeringu kohaselt tiheasustusega alale, millel on detailplaneeringu koostamise kohustus. Kulu katastriüksusele

on määratud segahoonestatava arenguala juhtotstarve kuhu võiks

kavandada äritegevust. Äritegevuse kavandamisel tuleb lähtuda üldplaneeringus seatud kaubandus-, teenindus- ja büroohoone maa-ala

juhtotstarbe ehitus- ja kasutustingimustest. Kaubandus-, teenindus- ja

büroohoone juhtotstarbega maa-alal on hoonete suurim lubatud ehitisealune pind kuni 50% krundi pindalast.

Väljavõte Tartu vallavalitsuse kirjast:

Ehituse tn 2 maaüksusel kehtib Ehituse kinnistu detailplaneering, mille kohaselt on Ehituse tn 2 katastriüksusele määratud ehitusõigus, mille

kohaselt on lubatud Ehituse tn 2 maaüksusele kavandada kuni 3 hoonet,

ehitisealuse pinnaga kokku kuni 2000 m2. Ehitusõiguse maht äralõike

tegemisel ei muutu.

Allikas: Maa-ja Ruumiamet planeeringute kaardirakendus.

Detailplaneering olemas

Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kuju, reljeef korrapärase neliknurkse kujuga kinnisasi, reljeef tasane.

Haljastus, haritava maa kõlvikul

kasvatatavad

kultuurid, maa seisukord

Hoonestamata ärimaa, valdav loodusliku rohumaa kõlvik.

Põllumassiivi nr ja deklareeritud

maakasutus

66147899623-püsirohumaa

Mullastik LP kahkjas muld

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 11/35

Mullastiku kaart

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

Maaparandussüsteemid puuduvad

Hooned ja rajatised EHR andmetel rajatised Maagaasi Jaotustorustik Kõrveküla B3 ja

õrveküla 12 Kiuline Foc- Ja 30 Paarine Vaskkaabel

Piirded Puuduvad

Tehnosüsteemid puuduvad

3.4. Äralõige

Asukoht Äralõige teostatakse katastriüksuse ida servas

Äralõike kirjeldus ja kõlvikuline jaotus

Kitsas äralõige olemasoleva tee servas, rohumaast

Äralõike joonis:

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 12/35

Allikas: hindamise lähteülesanne

Äralõike pindala 133 m²

Äralõike mullastik LP kahkjas muld

Äralõike ehitised puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva

maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja

seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allesjääva maaüksuse

senisel otstarbel kasutamine võimalik ja vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega negatiivne mõju omanikule alles jääva vara

turuväärtusele.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 13/35

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1

Maailmamajandust varjutavad geopoliitilised pinged on jõudnud ka Eestini, kuid seni ei ole nende mõju majandusele olnud veel kuigi tuntav. Lähis-Ida konflikt, kaubanduspiirangud ja üldine ebakindlus on

küll halvendanud väliskeskkonda ning suurendanud riske, kuid Eesti majanduse taastumine aasta

esimesel poolel siiski jätkus. Seda toetas eelkõige tugev sisenõudlus, millele annab hoogu ekspansiivne

eelarvepoliitika. Samas võivad pikemaajaliseks kujunevad geopoliitilised probleemid või nende intensiivistumine majanduse elavnemist pidurdada nii süvenevate tarneraskuste, energiahindade

tõusu kui ka kõrgemate intressimäärade kaudu.

Siinses ülevaates sisalduva uuendatud majandusprognoosi kohaselt annab riigi kulutuste suurenemine sel aastal Eesti majandusele tugeva kasvutõuke. Suurenev eelarvepuudujääk ja selle katteks riigi poolt

võetava laenu jõudmine majandusse kasvatavad sisenõudlust märkimisväärselt. See kompenseerib

mõneti ostujõu vaoshoitumat kasvu välisturgudel ja sellest tulenevalt piiratud ekspordivõimalusi. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv

2,4%ni, mis on silmnähtav paranemine võrreldes viimaste aastatega. Eeldusel, et olukord Lähis-Ida

peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal.

SKP kasvu vedas esimeses kvartalis

tarbimine, mida toetas maksuküüru kaotamise tõttu suurenenud ostujõud.

Eratarbimise panus majanduskasvu oli

peaaegu sama suur kui majanduskasv tervikuna. Majandus kasvas aastavõrdluses

2,4% ja võrreldes eelmise kvartaliga 1,1%.

Kui 2025. aasta neljandas kvartalis oli varude ja statistilise vahe panus majanduskasvu

tugevalt negatiivne, siis 2026. aasta

esimeses kvartalis kujunes see vastupidi väga positiivseks. Varude suur panus võib

viidata sellele, et andmete piiratuse tõttu on

mõne teise komponendi, näiteks

investeeringute mõju majanduskasvu alahinnatud

1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 2/2026 16.06.2026

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 14/35

Aasta alguses oli hinnakasv mõõdukas, sest teenuste ja toiduainete hinnatõusu

taandumine tasakaalustasid osaliselt

energiahindade kallinemise mõju. Tarbijahindade tõus aprillis ulatus

aastatagusega võrreldes 3,4%ni, kuid mais

kiirenes inflatsioon uuesti 3,7%ni. Ligikaudu 1,7 protsendipunkti hinnatõusust tulenes

endiselt varasematest maksumuudatustest,

kuid nende mõju kõrvale jättes on Eesti

inflatsioon euroala üks aeglasemaid.

Tööpuudus ulatus esimeses kvartalis

7,1%ni, kuid võrreldes 2025. aasta viimase

kvartali 6,4%ga oli tõus selgitatav hooajaliste teguritega. Veebruari, märtsi ja

aprilli keskmine töötuse määr, mis on

eelindikaator 2026. aasta teisele kvartalile, oli 6,3% juures taas väga madal. Töötuse

vähenemist on osaliselt toetanud madalam

tööjõus osalemise määr. Tööjõus osalemise

määr näitab nende inimeste osakaalu tööealiste seas, kes kas töötavad või otsivad

aktiivselt tööd ja on valmis lühikese ajaga

tööle asuma.

Eelarvepoliitika annab lähiajal majanduskasvule tugeva tõuke. 2026. aastal ulatub SKP kasv 2,4%ni,

mille peamiseks põhjuseks on nn maksuküüru kaotamine. Maksumuudatus stimuleerib otseselt sisemaist nõudlust ja toetab seeläbi siseturule suunatud majandusharude. Majandust viimastel

aastatel pärssinud probleemid, nagu kõrge intressimäär, kiire hinnatõus ja nõrk kaubanduspartnerite

nõudlus, on leevenenud ja seetõttu on võimalused majanduskasvuks paremad.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 15/35

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

4.2 Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade2

Hoonestamata ärimaadega tehti 2025. aastal Eestis kokku 116 tehingut, mis on 25% vähem kui

eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 50%.

Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade

Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata ärimaaga. Järgnev tabel kajastab vaid

vabaturutehingute statistikat maakondades.

2 Perspektiivne ärimaa ja äri-ja tootmismaad on sarnased varad. Lähtutud on Maa-ja Ruumiameti 2025. aasta turuülevaatest.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 16/35

Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade

Lisaks 100% ärimaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise ärimaa sihtotstarbega

hoonestamata kinnisasju, kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv äriotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust.

Hoonestamata tootmismaadega tehti 2025. aastal Eestis kokku 200 tehingut, mis on 25% vähem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 2%.

Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade

Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata tootmismaaga. Järgnev tabel kajastab

vaid vabaturutehingute statistikat maakondades.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 17/35

Allikas: Maa-ameti 2025. aasta turuülevaade

Lisaks 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise tootmismaa sihtotstarbega

hoonestamata kinnisasju, kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv tootmisotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust.

Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaa segment Nendes omavalitsuses on aastate lõikes tehingute arv valdavalt olnud alla 5, mis ei võimalda

statistikat välja tuua (statistikas puuduvad segasihtotstarbega maad). Tartu vallas oli tootmismaa

tehingute arv keskmiste esitamiseks piisav 2025, kui keskmine oli 8,21 €/m² ja 2024 oli 5,17 €/m².

Järgnevas tabelis Tartu maakonna omavalitsuste hoonestamata äri- ja tootmismaa 2021-2026. aasta

hinnastatistika

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 18/35

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, hinnastatistika päring 18.08.2026

4.2.1. Müügitehingud

Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 19/35

Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.01.2023-19.06.2026, Tartu maakond, Tartu vald tootmis

ja ärimaa, tehingu summa alates 40000 €, kõik tehingu summad on ilma käibemaksuta. Ostu-müügi

tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui

müüja osapool riik või KOV. Välistatud on tehingud pindalaga alla 3000 m², plokktehingud,

võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind,

€/m²

Pindala,

m²

Kirjeldus

Tartu maakond,Tartu

vald,Lähte alevik

2025-03-114600011,663946Tootmismaa 100%, tehingu

summa ei sisaldanud käibemaksu, dp puudub,

kanalisatsioon ja vesi naabruses,

elektriga liitumine ampripõhine, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu

vald,Raadi alev

2024-06-2611000020,645329Ärimaa 100% ,tehingu summa ei

sisaldanud käibemaksu,dp

olemas detailplaneeringu järgi on kinnistule lubatud:- kuni 5

ehitist- täisehituse protsent 40%, st max ehitusalune pindala

2127 m²- korruselisus kuni 3, st

max ehitusõiguse maht 6381 m², kanalisatsioon ja vesi

naabruses, elektriga liitumine

ampripõhine, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu vald,Vahi alevik

2023-01-31 335000 27,15 12341 Ärimaa 20% ja tootmismaa 80%,tehingu summa sisaldas

käibemaksu, mis on lahutatud,dp olemas,

kanalisatsioon ja vesi naabruses,

elektriga liitumine ampripõhine, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu

vald,Kõrveküla alevik

2025-05-02 123961 32,99 3757 Ärimaa 100%,tehingu

summa sisaldas käibemaksu,

mis on lahutatud,dp olemas max ehitusalune pind 1000

m², kanalisatsioon ja vesi naabruses, elektriga

liitumine ampripõhine,

arendusalas puuduvad teed ja valgustus, avaliku tee

kõrval.

Tartu maakond,Tartu

vald,Vahi alevik

2023-01-1122131134,026505Ärimaa 20% ja tootmismaa

80%,tehingu summa sisaldas käibemaksu, mis on

lahutatud,dp olemas, DP olemas tööstuspargis, tehnovarustus

elekter, gas olemas, lisandub

vesi, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu vald,Kõrveküla alevik

2023-06-0518964957,933274Ärimaa 50% ja tootmismaa 50%,tehingu summa sisaldas

käibemaksu, mis on

lahutatud,dp olemas, DP olemas tööstuspargis, ehitusalunepind

max 1000 m2, tehnovarustus

olemas, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu vald,Vahi alevik

2025-12-05 239400 59,92 3995 Ärimaa 20% ja tootmismaa 80%,tehingu summa sisaldas

käibemaksu, mis on lahutatud,, DP olemas

tööstuspargis,

ehitusalunepind max 2300 m2, Tehnovõrgud: - vee- ja

kanalisatsiooni torustikud

rajatud krundi piirini;

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 20/35

elektriliitumine ampripõhine avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu

vald,Vahi alevik

2025-03-05 424000 69,74 6080 Ärimaa 20% ja tootmismaa

80%,tehingu summa sisaldas

käibemaksu, mis on lahutatud,dp olemas, DP

olemas tööstuspargis, ehitusalunepind max 3300

m2, Tehnovõrgud: - vee- ja

kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini; -

paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi

juhitakse kraavi; - tuletõrje

veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud

hüdrandid; - gaasitrass krundi piiril; -

elektriliitumispunkt

200/380V, 3x20A toodud krundi piirini;- sidetrass

toodud kinnistu piirini.

Kõnni-ja sõiduteed on asfalteeritud ning rajatud

tänavavalgustus, avaliku tee kõrval.

4.2.2. Turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Ärimaade ja tootmismaade ostjaks võib olla kohalik ettevõtja, kel on eesmärk ehitada äri- või tootmishoonehoone. Teine sihtgrupp

on isikud, kes ostavad ärimaid raha paigutamise eesmärgil, mis

toob omanikule lisatulu hilisemal arendustegevusel ja krundi

müügil. Siia kuuluvad juriidilised isikud.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Ettevõtjad, arendajad.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Arendajate ja ettevõtjate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: ärimaa pindala on 3759 m², elektriga liitumine ja muud

kommunikatsioonid puuduvad. Asub lähedal Tartule.

Kui suur osa lõppkasutajatest

soovib hinnatavat vara

Hoonestamata elamumaade osas valitseb turul mõõdukas nõudlus

ja pakkumisi on mitmeid. Enim soovitakse osta juurdepääsuga ja

kommunikatsioonidega varustatud maid, mis asuvad mõne suurema keskuse lähedal.

Kui suur osa lõppkasutajatest

on võimelised hinnatavat vara

soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem

väike hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest, sest ehitamine on

kallis.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3.

Arendusprojektid Puuduvad

Müügiperiood 6-12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks.

Alternatiivsed kasutused põllumajandusmaa

4.2.3 Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on

müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud metsaga või müüakse maad kui

ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid Tartu valla pakkumisi:

3 Hinnatav äralõige pole eraldi turukõlbulik ning seda on põhjalikumalt käsitletud parima kasutuse analüüsis.

Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara

ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates

turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab

turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 21/35

Aadress Suurus (ha) Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et

pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad.

Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 22/35

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav,

finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

(EVS 875-1).

Õiguslik lubatavus: Katastriüksuste maakasutuse sihtotstarbeks on 50% tootmis- ja 50% ärimaa.

Väljavõte Tartu vallavalitsuse kirjast:

Ehituse tn 2 maaüksusel kehtib Ehituse kinnistu detailplaneering, mille kohaselt on Ehituse tn 2

katastriüksusele määratud ehitusõigus, mille kohaselt on lubatud Ehituse tn 2 maaüksusele kavandada

kuni 3 hoonet, ehitisealuse pinnaga kokku kuni 2000 m2. Ehitusõiguse maht äralõike tegemisel ei muutu.

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja kõlvikuline koosseis võimaldab tootmis- ja ärimaana kasutust.

Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on katastriüksusel ärimaaga, mille vastu on turul nõudlus ja mille parim kasutus on tootmis- ja ärimaana kasutus.

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on sellel olemasolev tootmis- ja ärimaana kasutus.

Äralõige

Kuna katastriüksuse 133 m² äralõige on pikliku kujuga ja asub olemasoleva tee servas, siis see ei ole väikese pindala tõttu iseseisvalt kasutatav ja on hinnatud olemasoleva 3759 m² katastriüksuste

koosseisu. Ehitusõiguse maht äralõike tegemisel ei muutu.

5.2 KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus

Vastavalt KAHOS § 12 lõikele 3 kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. KAHOS seletuskirjas on lisatud, et tuleb arvestada võimalusega asendada

kinnisvara teise samaväärsega või maksta hüvitist mahus, mis tagab isikule võimaluse soetada

asemele samaväärne vara. Lisaks õiglase kohtlemise korral tuleb rakendada kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata

jääva tulu hüvitamise.

Allesjääval katastriüksustel hindaja hinnangul puudub kaasnev kahju juurdepääsu muutusest

Ehituse tn 2 katastriüksusest omandatakse äralõige pindalaga 133 m², seega allesjääva kinnisasja

kogupindala on 3626 m². Äralõige moodustab olemasolevast katastriüksusest ca 4 %.

Puudub kahju allesjääva pindala vähenemisest, sest allesjääv on olemasolevaga sarnase pindalaga.

Puudub kaasnev kahju tükeldumisest.

Kuna maa on omakasutuses, siis muud saamata jäävat tulu ei esine.

5.3 Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele

Hüvitamise lähteseisukohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata

jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt

kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige

2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui

vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab.

Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 23/35

Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine.

Kuna omandatakse hoonestamata maa, siis ehitiste likvideerimise või kasutuks muutumisega kaasnev

kahju puudub.

Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine.

Katastriüksusetel ehitusvõimalusega detailplaneering puudub ja seetõttu puudub kaasnev kahju.

Metsa hävimine

Metsa hävimisena käsitatakse metsa likvideerimist. Kaasnev kahju puudub, sest mets ei hävine.

Muu taimestiku ja istanduse hävimine

Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Kaasnev kahju puudub.

Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Kuna säilib olemasolev juurdepääs, siis puudub avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimise

või pikenemise kahju.

Muud kahjud Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju

tõttu.

Allesjääval katastriüksustel hindaja hinnangul puudub kaasnev kahju juurdepääsu muutusest

Ehituse tn 2 katastriüksusest omandatakse äralõige pindalaga 133 m², seega allesjääva kinnisasja

kogupindala on 3626 m². Äralõige moodustab olemasolevast katastriüksusest ca 4 %.

Puudub kahju allesjääva pindala vähenemisest, sest allesjääv on olemasolevaga sarnase pindalaga.

Puudub kaasnev kahju tükeldumisest.

Hüvitis servituudi, reaalkoormatise ja ostueesõiguse kustutamise korral

Kuna koormatised puuduvad, puudub ka kaasnev kahju.

Saamata jääva tulu hindamine:

Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga

põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest

tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara

omandiõigusest ilma jäämisega. Saamata jääv tulu on ka piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu.

Kuna maa on omakasutuses, siis muud saamata jäävat tulu ei esine.

Järeldused:

Ehituse tn 2 katastriüksusest omandatakse äralõige pindalaga 133 m², seega allesjääva kinnisasja

kogupindala on 3626 m². Äralõige moodustab olemasolevast katastriüksusest ca 4 %. Kaasnevad kahjud ja saamata jäänud tulud puuduvad.

Omaniku seisukoht Hindaja Andres Juss on suhelnud vara omanikuga telefoni teel. Omaniku esindaja andis teada, et kui

ei soovi ülevaatusel osaleda ja, et ei soovi maad võõrandada, sest parkimine muutub. Hindaja

hinnangul kaasnev kahju puudub, sest äralõige on kogu pindalast väike osa 4% ja KOV esindaja kinnitusel Ehitusõiguse maht äralõike tegemisel ei muutu.

5.4 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Kahju hüvitamise aluseks on tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 24/35

need esinevad. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitamise eesmärgil hindamisel tuleb lisaks vara väärtusele ja hoonestatud kinnisasjade puhul ehitusmaksumuse hindamisele hindajal analüüsida ka selgelt

tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ning nende

olemasolul vastav mõju ka arvesse võtta (EVS 875-12).

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara

võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades

silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest

rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi

rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja

võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulumeetod

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel

tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara

oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9).

Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole

valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või

loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes

alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

Kuna hinnatava kinnistuga sarnased varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad

selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil,

piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Äralõige pindalaga 133 m² ei ole iseseisvalt kasutatav ja on hinnatud 3759 m² katastriüksuse kui terviku koosseisus. Vastavalt KAHOS § 12 lõikele 4, kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on

hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast

tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

5.5 Maa turuväärtuse hindamine

Hinnatava vara on ärimaa katastriüksus pindalaga 3759 m². Sedalaadi keskmise pindalaga

ärimaadega tehinguid tehakse turul harva ja nõudlus nende vastu on väike. Antud juhul maaüksus on hoonestamata ja tehnovarustus puudub.

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti Tartu vallas müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi tehinguinfot.

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane (tehingud asuvad Tartu vallas, need kaudselt võrreldavad

asukoha ja ehitustingimuste osas sh on sarnased äri- ja tootmismaad) ja et müügitehing oleks

teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes sarnases turusituatsioonis ja sarnase

hinnatasemega (välistatud on tehingud, millel on korterelamu ehitusõigus). Kuna sarnaste tehingute arva piirkonnas on väike, siis sobivad ka varasemad kui 2026 aasta tehingud. Kõigi kohandamisel

kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 25/35

Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu

aeg Hind, € Hind,

€/m² Pindala, m²

Kirjeldus

Tartu maakond,Tartu

vald,Kõrveküla alevik

2025-05-02 123961 32,99 3757 Ärimaa 100%,tehingu summa

sisaldas käibemaksu, mis on

lahutatud,DP olemas max ehitusalune pind 1000 m²,

kanalisatsioon ja vesi naabruses, elektriga liitumine

ampripõhine, arendusalas

puuduvad teed ja valgustus, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu vald,Vahi

alevik

2025-12-05 239400 59,92 3995 Ärimaa 20% ja tootmismaa

80%,tehingu summa sisaldas

käibemaksu, mis on lahutatud, DP olemas tööstuspargis,

ehitusalune pind max 2300

m2, Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud

rajatud krundi piirini; elektriliitumine ampripõhine

avaliku tee kõrval.

Tartu maakond,Tartu vald,Vahi

alevik

2025-03-05 424000 69,74 6080 Ärimaa 20% ja tootmismaa

80%,tehingu summa sisaldas käibemaksu, mis on

lahutatud,dp olemas, DP

olemas tööstuspargis, ehitusalunepind max 3300 m2,

Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud

rajatud krundi piirini; -

paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; -

tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid; -

gaasitrass krundi piiril; - elektriliitumispunkt 200/380V,

3x20A toodud krundi piirini;-

sidetrass toodud kinnistu piirini. Kõnni-ja sõiduteed on

asfalteeritud ning rajatud tänavavalgustus, avaliku tee

kõrval.

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab

hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases

turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused

võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi

käigus. • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud

ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4Võrdlusühikuks ühikuhinna €/m², kuna antud vara liigi puhul iseloomustab

see turu toimemehhanisme kõige paremini.

4 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 26/35

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementide

valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara

väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - kuna hinnad on tõusnud, siis

kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3. • Kinnistu pindala –perspektiivsete elamumaade puhul on

suurema pindalaga maatükkidel madalam ühikuhind, sest

eksisteerib mastaabiefekt. Kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 3.

• Makroasukoha kohandus – kõrgemalt hinnatud on suuremate

keskuste lähemal asuvad tehingud. Kohandamise vajadus puudub. • Mikroasukoha ja juurdepääsu kohandus – kõrgemalt hinnatud

on vaikses ja privaatses asukohas asuvad tehingud ja kinnistud,

millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus

puudub.

• Kommunikatsioonid – kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millel on

olemas vee, kanalisatsiooni tehnovarustus ja elektriga liitumine või võimalus liituda ampripõhise tasuga. Kohandust 10% rakendatakse

võrdlustehingul 2,3, sest neil on tehnovarustus piiril olemas.

• Kinnistu kuju, haljastus ja kitsendused - Kõrgema hinnaga on need tehingud, kus maatüki kuju on kompaktne ja puuduvad

väärtust mõjutavad kitsendused. Kohandamise vajadus puudub.

• Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal – Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõigus paigas (sh

kehtiv DP või võimalik ehitamine projekteerimistingimuste alusel).

Kohandamise vajadus puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav

vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise

täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tehingu summa 123961 239400 424000

Tehingu summa

€/m²

32,99 59,92 69,74

Tehingu aeg 19.06.2026 2.05.2025 5.12.2025 5.03.2025

võrdlus hinnad on tõusnud hinnad on tõusnud hinnad on tõusnud

kohandus 5% 5% 5%

Ajaliselt kohandatud hind

32,99 62,92 73,22

pindala m² 3759 3757 3995 6080

võrdlus samaväärne samaväärne suurem

kohandus 0% 0% 10%

Makroasukoht Tartu maakond,

Tartu vald, Kõrveküla alevik,

Ehituse tn 2, Tartu kesklinn ca 5 km

Tartu

maakond,Tartu vald,Kõrveküla

alevik, Tartu kesklinn ca 5 km

Tartu

maakond,Tartu vald,Vahi alevik,

Tartu kesklinn ca 5 km

Tartu

maakond,Tartu vald,Vahi alevik,

Tartu kesklinn ca 5 km

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

5 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 27/35

Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Mikroasukoht ja

juurdepääs Ümbruses hoonestamata äri-

ja tootmismaad.

Ümbruses hoonestamata äri-

ja tootmismaad.

Ümbruses hoonestamata äri-

ja tootmismaad.

Ümbruses

hoonestatud ja hoonestamata äri-

ja tootmismaad.

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Kommunikatsioonid puuduvad, piirkonnas olemas

puuduvad, piirkonnas olemas

puuduvad, naabruses olemas

puuduvad, naabruses olemas

võrdlus samaväärne parem parem

kohandus 0% -10% -10%

Kinnistu kuju,

haljastus ja kitsendused

Nelinurkne,

kompaktne. Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne,

kompaktne. Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne,

kompaktne. Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne,

kompaktne. Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve, üld- ja

detailplaneering

ning potentsiaal

ärimaa 100%,

detailplaneering

olemas

ärimaa 100%,

detailplaneering

olemas

Ärimaa 20% ja

tootmismaa 80%,

detailplaneering olemas

Ärimaa 20% ja

tootmismaa 80%,

detailplaneering olemas

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Summaarne

kohandus

0% -10% 0%

Kohandatud tehingu

hind

32,99 56,63 73,22

Kohanduste absoluutväärtuste

summa

5% 15% 25%

Kaalud 1 0,5 0,3 0,2

Kaalutud 16,50 16,99 14,64

Kaalutud keskmine

kohandatud tehingu

hind, €/m²

180920,67

Turuväärtus €/m² 48,13

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et

perspektiivsete elamumaade turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud.

Maa turuväärtus väärtuse kuupäeval on 180920,67 €, mis taandatud m² kohta on 48,13

€/m². Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

Äralõike hariliku väärtuse hindamine

Äralõike maa osa pindalaga 133 m² ei ole iseseisvalt kasutatav ja maa väärtuse leidmisel on aluseks

kogu 3759 m² katastriüksuse maa väärtus 48,13 €/m², sest need alad on ühesuguste omadustega maa osas.

133 m² äralõike harilik väärtus on 133 m² x 48,13 €/m²= 6401,29 €

Äralõike harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 6401,29 €. Hindamise tulemus ei sisalda

käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on

+/-20%. Likviidsuse hindame madalaks (müügiperioodi ei ole võimalik prognoosida).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 28/35

5.6 Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes hindamine

Tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega sundvõõrandamisel,

kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel ning muudel sarnastel eesmärkidel. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jäävat tulu (nt kasvava metsa

likvideerimisel või hävimisel), kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga (nt müra, tolm

jms) või ühekordseid kahjusid (nt uue tee ehitamise vajadus juurdepääsu hävimise tõttu). Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukord, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud, tugineb tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab.

Kaasnevad kahjud ja saamata jäänud tulud puuduvad.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 29/35

6. Hindamistulemus

Hinnatava vara (kinnistu registriosa numbriga 1504204 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 79403:002:1031 (Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%) aadress Ehituse tn 2, Kõrveküla alevik, Tartu vald,

Tartu maakond) hindamistulemused väärtuse kuupäeval 19.06.2026. a on:

Äralõike pindala m² Äralõike maa harilik

väärtus Kaasnev kahju Saamata jääv tulu

133 m² 6401,29 €, mis taandatud m² kohta on 48,13 €/m²

Puudub Puudub

Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu. Kinnistu hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle

turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad

märgitud protsentide piires erineda.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 30/35

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 31/35

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 32/35

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 33/35

Lisa 3. Tartu Vallavalitsuse kirja väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 34/35

Lisa 4. Krundijaotuskava

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistu registriosa nr 1504204

Eksperthinnang nr 26/5525-7

lk 35/35

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss

Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Wesico Infra OÜ

[email protected]

Meie 23.09.2026 nr 8-3/25-120/7308-2

Pakkumus Ehituse tn 2 kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet soovib omandada teile kuuluvast kinnisasjast maaeralduse riigitee nr 3 Jõhvi-

Taru-Valga tee km 122,2-126,5 asuva Aovere-Kõrveküla kergliiklustee ehitamiseks.

Projekteerimistingimuste andmise menetlus on kinnitatud Transpordiamet planeerimise osakonna

projekteerimise üksuse juhataja 15.05.2024 korraldusega nr 1.1-3/24/382

„Projekteerimistingimuste andmine riigitee 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee km 122,2-126,5 Aovere-

Kõrveküla lõigu kergliiklustee ehitusprojekti koostamiseks“ ja kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

võõrandada teile kuuluvast Ehituse tn 2 kinnisasjast (koha aadressiga Tartu maakond, Tartu vald,

Kõrveküla alevik, kinnistu registriosa nr 1504204, katastritunnus, 79403:002:1031, pindalaga

3759 m², sihtotstarve tootmismaa 50%, ärimaa 50%), äralõige ligikaudse pindalaga 133 m2 .

Tuginedes OÜ Inseneribüroo STEIGER poolt koostatud hindamisaruandele nr 26/5525-7 on teie

kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 6401,29 eurot (48,13 eurot/m2).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 133 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 48,13 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

2 (2)

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 6401,29 eurot (48,13eurot/m2) ehk 6400;

motivatsioonitasu – 1698 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 206 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates

kirja kätte saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Teelise 4 Tallinn, 52 92 709,

[email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lisa: Hindamisaruanne

Tauno Seepter

5292709, [email protected]