1

EELNÕU

04.09.2026

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus (üüriõigus)

§ 1. Võlaõigusseaduse muutmine

Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 316 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Üürileandja võib üürilepingu käesolevas paragrahvis sätestatud korras erakorraliselt üles

öelda, kui:

1) üürnik on viivituses üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmisega

ning võlgnetav summa ületab ühe kuu eest tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone

korrashoiu- ja parenduskulude summa või

2) võlgnetav tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva üüri.“;

2) paragrahvi 316 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda,

kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30-päevase

täiendava tähtaja, hoiatades, et tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta

lepingu üles.“;

3) paragrahvi 316 lõige 6 tunnistatakse kehtetuks.

§ 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine

Tsiviilkohtumenetluse seadustikus tehakse järgmised täiendused:

1) seadustikku täiendatakse §-ga 3931järgmises sõnastuses:

„§ 3931. Valla- või linnavalitsuse teavitamine

Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine, muu

piiratud teovõimega või abivajav isik, teavitab kohus kohtumenetlusest alaealise, muu piiratud

teovõimega või abivajava isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“;

2) paragrahvi 445 täiendatakse lõigetega 11 ja 12 järgmises sõnastuses:

„(11) Kui otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu

ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, annab kohus kohtulahendi jõustumisest

arvates kuni kolmekuulise tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kohus võib poole

taotluse alusel mõjuval põhjusel muuta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ka pärast

kohtulahendi jõustumist. Pärast kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist kohus

tähtaega muuta ei saa.

(12) Kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib kohus määrata

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“;

2

3) paragrahvi 448 lõiget 1 täiendatakse punktiga 6 järgmises sõnastuses:

„6) kohus ei ole määranud otsuses, millega otsustati kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või

selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaega

kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.“;

4) paragrahvi 460 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

„(11) Üürniku suhtes tehtud jõustunud kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle

osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute

suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“.

§ 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine

Täitemenetluse seadustikus tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 180 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas

korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni

kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, kui kinnisasja väljaandmine

toimub sundenampakkumise akti alusel.“;

2) paragrahvi 180 lõike 2 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„1) täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg, kui see tuleb käesoleva paragrahvi lõike 1

alusel määrata;“.

§ 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse täiendamine

Üürivaidluse lahendamise seaduses tehakse järgmised täiendused:

1) paragrahvi 8 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses:

„(5) Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine, muu

piiratud teovõimega või abivajav isik, teavitab komisjon üürivaidluse menetlusest alaealise,

muu piiratud teovõimega või abivajava isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“;

2) paragrahvi 19 täiendatakse lõigetega 9 ja 10 järgmises sõnastuses:

„(9) Kui otsustatakse eluruumi vabastamine, annab komisjon lahendi jõustumisest arvates kuni

kolmekuulise tähtaja komisjoni otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Komisjon võib poole taotluse

alusel mõjuval põhjusel otsuse täitmise tähtaega muuta ka pärast komisjoni lahendi jõustumist.

Pärast otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist tähtaega muuta ei saa.

(10) Otsuse vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib komisjon määrata otsuse

vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“;

3) paragrahvi 23 lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:

3

„Üürniku suhtes üürivaidluskomisjoni tehtud jõustunud otsus eluruumi valduse vabastamise

kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“.

§ 5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

täiendamine

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduses tehakse

järgmised täiendused:

1) seadust täiendatakse §-ga 1111 järgmises sõnastuses:

“§ 1111. Täitemenetluses vabatahtliku täitmise tähtaja määramine kinnisasja

väljaandmisel, üleandmisel või vabastamisel

Enne 2027. a 1. oktoobrit kehtinud täitemenetluse seadustiku redaktsiooni § 180 lõikes 1

sätestatut kohaldatakse enne 2027. a 1. oktoobrit tehtud kohtu või üürikomisjoni lahendi alusel

täitemenetluse algatamisel.”;

2) seadust täiendatakse §-ga 1112 järgmises sõnastuses:

„§ 1112. Kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud

tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste järelhindamine

Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks kinnisasja

üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse

muudatuste mõju ja tulemuslikkust.“.

§ 6. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse

seaduse rakendamise seaduse täiendamine

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadust täiendatakse §-ga 151 järgmises sõnastuses:

„§ 151. Makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise

järelhindamine

Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse

korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.“.

§ 7. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. oktoobril.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, ......................2026

Algatab Vabariigi Valitsus ............................2026

4

(allkirjastatud digitaalselt)

1

29.09.2026

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise

seaduse (üüriõigus) eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõukohase seadusega muudetakse võlaõigusseadust, tsiviilkohtumenetluse seadustikku,

täitemenetluse seadustikku ja üürivaidluse lahendamise seadust.

Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke

üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja

kindlustunde. Eluruumi üürniku õigused on kehtivas võlaõiguses küllaltki hästi kaitstud, kui

mõelda nt lepingu ülesütlemise tingimustele (mh seaduses ette nähtud tähtajad, lepingu lõpetamise

vormi- ja teabenõuded, üüri tõstmise piirangud ning leppetrahvi ja tagatisraha rakendamisega

seotud piirangud). Selleks, et eriti eraisikutest üürileandjatel oleks motivatsioon elamispinda turule

tuua, tuleb vältida olukorda, kus elamispinna üürimise majanduslikud riskid jäävad ebamõistlikus

ulatuses nende kanda. Üürileandja huvide kaitseks peavad olema tagatud tõhusad

õiguskaitsevahendid suhete korraldamiseks kohustusi rikkunud üürnikuga.

Eelnõu kohaselt antakse üürileandjale võimalus öelda makseviivituse korral leping üles varasemas

ajapunktis võrreldes praegusega, kuid seda kompenseerib üürileandja kohustus anda üürnikule

kohustuse täitmiseks lisatähtaeg. Kui analüüsida Eesti õiguses ajaraami, mis tekib alates

makseviivituse tekkimisest kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni, siis nähtub, et see võib kergesti

kujuneda üürileandja jaoks pikaks ja killustunuks. Seetõttu on eelkõige pahatahtlikel üürnikel

võimalik üürileandja olukorda raskendada ning eluruumist reaalselt väljakolimise aega

ebamõistlikult pikendada, mis omakorda võib üürileandja jaoks kaasa tuua arvestatavaid kulusid

(mille hüvitamisele ei pruugi praktikas olla erilist lootust).

Ajajoon juhul, kui üürnikul tekib makseviivitus ning üürileandja soovib lepingulise suhte lõpetada:

- üürnikul tekib makseviivitus ehk võlaõigusseaduse kohaselt ilmnevad ülesütlemise eeldused;

- üürileandja annab üürnikule täiendava tähtaja;

- vaidluse tekkimise korral lahendatakse see kohtus eesmärgiga saada täitedokument (kohus võib

anda eraldi tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks);

- toimub täitemenetlus võlgniku väljatõstmiseks ning kohtutäitur annab võlgnikule (uuesti)

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, millele järgneb väljatõstmine, kuid

- kui vahepealsel ajal on üürnik võimaldanud korteris püsivalt elada kohtulahendis nimetamata

isikutel, võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, et saada täitedokument.

Kuivõrd eri menetlusetapid sellel ajajoonel kumuleeruvad (võlgnikule antakse eri

menetlusjärkudes lisatähtaegu), on tulemuseks see, et üürileandja satub ebasoodsasse olukorda,

kuna kannab kulusid kogu see aeg, mil võlgu jäänud üürnik viivitab maksega ega vabasta

üüripinda. Seejuures lisanduvad potentsiaalselt ka muud kulud juhul, kui üürnik ei käitu heauskselt.

Selle probleemi lahendamiseks pakutakse välja kombineeritud seadusemuudatused, mis

puudutavad nii üürilepinguõigust, kohtumenetlust kui ka täitemenetlust:

2

- makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks

selgemaks ja kiiremaks. VÕS-i muudetakse nii, et üürileandjal tekib ülesütlemise võimalus siis,

kui üürnik on viivituses kas üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude

tasumisega ning võlgnetav summa ületab ühe kuu eest tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude,

hoone korrashoiu- ja parenduskulude summa või võlgnetav tagatisraha ületab ühe kuu eest

maksmisele kuuluva üüri. Üürniku kaitseks säilib kohustus anda enne lepingu lõppemist 30-

päevane täiendav tähtaeg ning elu- ja äriruumi üürilepingu puhul tuleb järgida

ülesütlemisavalduse vormi- ja sisunõudeid;

- kohtumenetluses antakse kohtule selge kohustus määrata eluruumi vabastamise tähtaeg juba

kohtuotsuses, misläbi kaoks vajadus anda täitemenetluses automaatseid vabatahtliku täitmise

tähtaegu (kohtulahendi täitmise proportsionaalsust oleks kaalutud juba kohtulahendis, mis

lühendab selgelt täitemenetlust)1;

- kohtuotsuse toimet laiendatakse täitedokumendina ka allüürnikele ja teistele tuletatud

valdajatele, mis võimaldab üürileandjal vabastada eluruumi täitemenetluses ilma eraldi

hagideta.

Eelnõu koostamisel kaaluti, kas seadusi tuleks muuta üksnes eluruumi üürilepinguga seoses või

tuleks hõlmata ka muud üürilepingud. Jõuti seisukohale, et erisuse tegemine ei ole põhjendatud

ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Samas säilib üürilepingu erakorralisel

ülesütlemisel muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppega seaduses sätestatust kõrvale

kalduda. Eelnõukohased muudatused ei mõjuta inimeste ega ettevõtjate halduskoormust.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna

tsiviilõiguse talituse nõunik Karin Maisvee ([email protected]), justiitshalduspoliitika

osakonna vabakutsete talituse nõunikud Aleksandr Logussov ([email protected]),

Gerli Spelman ([email protected]) ja Juta Jõgis ([email protected]) ning kohtute

talituse nõunik Stella Johanson ([email protected]). Eelnõu seletuskirja mõjuanalüüsi

osa on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse

talituse nõunik Pilleriin Lindsalu ([email protected]). Eelnõu on keeleliselt toimetanud

sama talituse toimetaja Inge Mehide ([email protected]).

1.3. Märkused

Eelnõu on koostatud selleks, et täita Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 vahel 25.03.2025

sõlmitud valitsusliidu aluslepingu punkti 191 „Kaitseme omanikke ja lahendame puuküürnike

probleemi, seame proportsionaalsed piirid puuküürnikele“.2

Eelnõu on kaudselt seotud EL õiguse rakendamisega, sest hoolimata asjaolust, et üüriõigus ei ole

EL tasandil ühtlustatud, on Euroopa Komisjon esitanud esimese Euroopa taskukohaste eluasemete

kava3. Sellele tuginedes on Eesti koostamas Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti

1 Siin ei peeta silmas täitemenetlust üürniku suhtes juhtudel, mil kinnisasja väljaandmine toimub

sundenampakkumise akti alusel, vaid ainult olukordi, mil väljatõstmise aluseks on kohtuotsus või Tallinna

üürikomisjoni otsus. 2 Eesti Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 valitsusliidu alusleping https://valitsus.ee/valitsuse-eesmargid-ja-

tegevused/valitsemise-alused/koalitsioonilepe-2025-2027/oigusriik. 3 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en

3

eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles

mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste teemat küsimusena, mis vajab tegelemist.

Eelnõuga muudetakse:

- võlaõigusseaduse redaktsiooni RT I, 27.05.2026, 8;

- tsiviilkohtumenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 03.04.2025, 2;

- täitemenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 8;

- üürivaidluse lahendamise seaduse redaktsiooni RT I 2003, 15, 86;

- võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse redaktsiooni RT I 31.12.2024, 50, ja

- tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 10.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu koosseisu häälteenamus, kuna põhiseaduse

(PS) § 104 lõike 2 punkti 14 järgi on tegemist konstitutsioonilise seaduse muutmisega, arvestades,

et sellega muudetakse mh kohtumenetlust. Eelnõu ei ole seotud ühegi muu menetluses oleva

eelnõuga.

Selleks, et koalitsioonilepingust tulenevat ülesannet kõige paremini ellu viia, tellis Justiits- ja

Digiministeerium üüriteemade õigusliku korralduse analüüsimiseks uuringu4, mille viis läbi Ave

Hussar (mag iuris) (konsulteeris prof Irene Kull). Uuringu tegemisse kaasati eri osalisi ja peeti

vestlusi selles valdkonnas tegutsevate ettevõtjatega.

Uuringu eesmärgiks seati:

- 16.12.2020 vastu võetud üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste5 rakendamise

analüüs: kas senised muudatused on praktikas soovitud kujul rakendunud ning täitnud omal

ajal seatud eesmärke;

- täite- ja kohtumenetluse küsimuste käsitlemine seoses üüriõigusega, kaaludes vajadust ja

võimalust tõhustada Eesti täitemenetlust ning hinnates ka põhiseaduslikke raame;

- eelneva põhjal Eesti seadusandluse muutmise võimalustele ja valikukohtadele viitamine,

mõeldes ka eelviidatud koalitsioonilepingu punktile.

2. Seaduse eesmärk

Eelnõukohase seaduse eesmärk on muuta maksega viivitava üürnikuga üürisuhte lõpetamine

üürileandja jaoks paindlikumaks ning lühendada elamispinna lõplikuks vabastamiseks kuluvat

aega. On oluline, et üürileandja saaks reageerida kohe, kui üürisuhtes tekivad püsivõlgnevused,

ning et üürnik ei saaks kasutada seadusekohaseid üürniku kaitse sätteid võlasuhte venitamiseks

olukorras, mil võlgnikul ei ole tegelikult ei võimalust ega tahtmist võlasuhet oma kohustusi täites

jätkata. Samamoodi tuleb arvestada sellega, et üürniku väljatõstmiseks vajaminev kohtu- ja

täitemenetlus võivad asjaolude tõttu venida ebamõistlikult pikaks, mistõttu nähakse eelnõuga ette

selle protsessi lühendamine ja tervikmenetlusest ajaliselt kattuvate lõikude kaotamine.

4 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs. 2026.

https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026-

04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf. 5 Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted), RT I, 04.01.2021, 2.

4

Praegune õiguslik olukord on kaasa toonud selle, et kinnisvaraomanikest potentsiaalsed

üürileandjad võivad riske hinnates järeldada, et elamispinna üürimine ei ole mõttekas, kuivõrd

sellega kaasnevad riskid kaaluvad saadava kasu üles. Paindlikumad reeglid julgustaksid rohkemaid

eluruumide omanikke kaaluma elamispinna väljaüürimist, mille tulemuseks oleks elavam ja

enamate võimalustega üüriturg. Näiteks viidatakse ka hiljutises Tartu Ülikooli ja Eesti

Kunstiakadeemia koostöös valminud mahukas uuringus „Eesti taskukohase ja kättesaadava

eluasemepoliitika võimaluste analüüs“, et VÕS jätab üürileandja nõrka positsiooni, kui tegemist

on nn puuküürnikuga, mis omakorda hoiab arvestatava osa potentsiaalsest üüripinnast liigse riski

tõttu üüriturult eemal.6

Eelnõu koostamisele ei eelnenud väljatöötamiskavatsust. Hea õigusloome ja normitehnika eeskirja

§ 1 lõike 2 punkti 2 kohaselt ei ole väljatöötamiskavatsus nõutav, kui eelnõu menetlus peab olema

põhjendatult kiireloomuline. Praegu tuleneb eelnõu väljatöötamise kavatsus otseselt

koalitsioonilepingust. Selleks, et vältida õiguskorras kiirustades muudatuste tegemist, telliti teema

põhjalikumaks läbitöötamiseks eelviidatud alusanalüüs. Koalitsioonilepingu poliitilisest suunisest

ja analüüsi olemasolust lähtudes nähtub, et selle teema puhul on võimalik väljatöötamiskavatsuse

etapist loobuda ning saata selgesti sihitatud eelnõu kohe kooskõlastusringile. Selle tulemusena on

võimalik kõigil puudutatud osalistel – nii ministeeriumidel, riigiasutustel kui ka huvigruppidel –

teha oma tähelepanekuid eelnõu ja seletuskirja kohta. Eelnõusse on kavandatud meetmete kohta

lisatud järelhindamise sätted, mille kohaselt tuleb Justiits- ja Digiministeeriumil analüüsida

pakutud uuenduste mõju ja tulemuslikkust hiljemalt 31. detsembriks 2030. a.

Nagu eespool öeldud, eelnes eelnõu väljatöötamisele analüüs eesmärgiga uurida, kas aastal 2021

jõustunud muudatused on praktikas töösse läinud ning täitnud omal ajal seatud eesmärke, kuid

samuti käsitleda täite- ja kohtumenetluse küsimusi seoses üüriõigusega, kaaludes võimalust

lihtsustada üürnikust võlgniku väljatõstmise protseduuri. Analüüsi aluseks on VÕS-i rakendamise

praktika kõigis kohtuastmetes ja Tallinna üürikomisjonis (piiratud ulatuses), intervjuud turuosaliste

ja ekspertidega, kehtiva normistiku allikmaterjalid ja kommentaarid, turuülevaated, statistika ja

maksuandmed, teiste riikide seadused ja (võimaluse korral) nende rakendamise praktika. Arvesse

on võetud ka erialakirjanduses esitatud seisukohti, sh eespool viidatud varasemaid analüüse.

Analüüsi järeldustes leiti, et üldiselt on seadusemuudatused hästi vastu võetud ning neid

rakendatakse praktikas selliselt, nagu oli seadusandja soov. Esile toodi mõningaid küsimusi, mille

puhul leiti, et on ruumi kas praktika edasiseks paika settimiseks või tulevasteks seadusandlikeks

täpsustusteks. Analüüsis nenditi, et juhul kui üürnikul tekib korduv makseviivitus, on praegune

seaduse võimaldatav ajaraam üürileandja jaoks kulukas ning et seda ajaraami on poliitilise soovi

korral võimalik teatud etappides kärpida. Samuti juhiti tähelepanu sellele, et täitedokumendi

olemuse tõttu võib üürileandja jaoks probleemiks kujuneda ja ajakulu suurendada olukord, kus

pärast üürnikuga vaidluse tekkimist ja kohtusse pöördumist, kuid enne täitedokumendiks oleva

kohtulahendi tegemist on üüripinnale lisandunud seal püsivalt elavaid isikuid, keda ei ole

väljatõstmise aluseks olevas kohtulahendis nimetatud. Praeguse õigusliku regulatsiooni kohaselt

tähendab see, et nende, lahendis nimetamata isikute suhtes ei ole võimalik sundtäitmist rakendada

ning seega peaks üürileandja veel korra kohtusse pöörduma. Vaadates ka teiste riikide praktikat,

on võimalik välja pakkuda seadusemuudatus, mis seda olukorda lahendab.

6 Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs, lk 233.

https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-09/Taskukohane%20eluase_Eesti.pdf

5

Kahtlemata on üürniku makseviivitused üürileandja jaoks probleemsed. Üürniku makseviivituse

korral rakenduvaid üürileandja õigusi suurendatakse, lühendades tähtaega, mille möödudes on

üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

3.1. Muudatused sätete kaupa

§ 1. Võlaõigusseaduse muutmine

Võlaõigusseaduse muudatused puudutavad §-i 316, mis reguleerib üürilepingu erakorralist

ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Muudatuste eesmärk on siduda õiguskaitse vahetumalt

rikkumisega, st võimaldada üürileandjal jõuda ülesütlemiseni varasemas ajapunktis kui kehtiva

õiguse järgi, kuid teha seda viisil, mis ei võimaldaks lepingu lõpetamist üksnes väikese või

juhusliku makseviivituse tõttu.

Kehtiva õiguse järgi saab üürileandja üürilepingu makseviivituse tõttu erakorraliselt üles öelda

muu hulgas juhul, kui üürnik on jätnud kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumata üüri,

kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud või nende olulise osa. „Oluliseks osaks“

loetakse vähemalt ühe kuu vastavat makset. Lisaks näeb kehtiv õigus ette ülesütlemise aluse

olukorras, kus võlgnevus on kujunenud pikema aja jooksul, näiteks kui üürnik tasub igal kuul

üksnes osa tasumisele kuuluvast summast. Sellisel juhul saab lepingu üles öelda, kui võlgnevus

ületab kahe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude summa. Tagatisraha

puhul on eraldi ülesütlemisalus juhuks, kui üürnik jätab tagatisraha kokkulepitud tähtajaks

maksmata. Enne lepingu lõppemist tuleb üürnikule anda vähemalt 14 päeva võlgnevuse

tasumiseks.

Eelnõuga soovitakse seda korda üürileandja jaoks kiiremaks muuta nii et üürileandja ei peaks

ootama kahe järjestikuse maksetähtpäeva möödumist, vaid saaks reageerida juba esimese tõsisema

makseviivituse korral. Samas pikendatakse senist üürniku kaitseks sätestatud 14-päevast kohustust

anda enne lepingu lõppemist täiendav tähtaeg võlgnevuse kõrvaldamiseks 30 päevani.

Kooskõlastusringil juhiti tähelepanu eelnõu, et esialgne lahendus võis võimaldada ülesütlemise

protsessi alustamist liiga väikese võlgnevuse korral. Probleem tulenes eeskätt sellest, et eelnõusse

jäi alles „olulise osa“ mõiste ning selle lävendit alandati poole kuu maksele. Selline sõnastus

võinuks tähendada, et ülesütlemise alus tekib näiteks juba poole kuu kõrvalkulude võlgnevuse

korral, mis võib olla eriti suvekuudel väga väike summa. Kohtud ja erasektori esindajad pidasid

sellist lahendust üürniku suhtes ebaproportsionaalseks.

Tagasiside põhjal loobutakse poole kuu lävendist ja „olulise osa“ mõiste kasutamisest § 316

ülesütlemisaluste sisustamisel. Selle asemel sätestatakse lõikes 1 selged võlgnevuslävendid.

Üürileandjal tekib ülesütlemise võimalus siis, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri,

vähemalt ühe kuu kõrvalkulude või vähemalt ühe kuu hoone korrashoiu- ja parenduskulude

tasumisega. Selline võlgnevus võib tekkida nii ühe maksetähtpäeva möödumisel kui ka

kumuleeruvalt pikema aja jooksul, näiteks juhul, kui üürnik tasub mitme kuu vältel ainult osa

tasumisele kuuluvast summast. Tagatisraha puhul säilib eraldi ülesütlemisalus, sest tagatisraha ei

ole käsitatav üüri, kõrvalkulude ega hoone korrashoiu- ja parenduskuluna.

6

Tähelepanu juhiti ka kattuvustele erinevate ülesütlemislävendite vahel juhul, kui ülesütlemisõigus

tekiks juba ühekordse makseviivituse korral. Kui § 316 lõike 1 punktis 1 loobutakse kahe

järjestikuse maksetähtpäeva kriteeriumist ja ülesütlemise eelduseks piisab juba ühest

makseviivitusest, hakkab see alus sisuliselt katma ka juhtumeid, mida paragrahvi senises

struktuuris reguleerisid eraldi punktid 2 ja 3. Kui üürnik võlgneb rohkem kui ühe kuu üüri,

kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest, on ta paratamatult ka punktis 1

nimetatud makseviivituses. Seetõttu muutuvad punktid 2 ja 3 samade makseliikide osas

dubleerivaks ning nende iseseisev tähendus jääb ebaselgeks.

Seetõttu on eelnõus ülesütlemise alus seotud üheselt konkreetse võlgnevuse suurusega ning sama

olukorda ei reguleerita enam mitme kattuva punkti kaudu. „Olulise osa“ kontseptsioon ei ole sellise

lahenduse korral enam vajalik, sest seadus nimetab vahetult ära, millise võlgnevuse korral võib

makseviivitus anda aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Üldjuhul peab selleks, et üürilepingut saaks lugeda ülesöelduks, üürileandja andma üürnikule 30-

päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks (soovi korral koos hoiatusega, et tähtaja jooksul

tasumata jätmise korral loetakse leping ülesöelduks, nagu seda võimaldab sama paragrahvi lõige

4). Pärast selle tähtaja möödumist loetakse leping ülesöelduks. Arvestades üldist VÕS-i § 196

loogikat ja hea usu põhimõtet Eesti õiguses, oleks ühe kuu võlgnevus ülesütlemise alusena

täiendavat tähtaega andmata ebaproportsionaalne. Eelnõus säilitatakse VÕS-i § 316 kesksed

kaitsemehhanismid, nagu täiendava tähtaja andmine, tasaarvestuse ja kohtuliku kontrolli võimalus,

kuid kaotatakse põhjendamatu ajavaru kuhjumine.

Säilitatakse võimalus leping üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata juhul, kui tegu on

kordusrikkumisega: üürnik on tasunud eelnenud aasta jooksul võla vähemalt kahel korral alles

pärast seda, kui üürileandja on andnud üürnikule tasumiseks täiendava tähtaja (§ 316 lõiked 3 ja

5).

Ka eelmiste, 2021. a jõustunud üüriõiguse muudatuste puhul, mis olid seotud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise eeldustega, oli eesmärk tagada üürileandjale makseviivituse korral

tõhusam õiguskaitse, vähendades nii ülesütlemise aluseks olevat viivituse aega kui ka võlgnevuse

suurust. Viidatud seadusemuudatuste tagajärjel tekkis üürileandjal erakorralise ülesütlemise õigus

juhul, kui üürnik viivitab maksega kahel järjestikusel maksetähtpäeval või kui võlgnevus ületab

kahe kuu üüri või kõrvalkulude summa (ehk muudeti tolle ajani kehtinud kolme maksetähtpäeva

ja kolme kuu künnist kui üürileandja kaitse seisukohalt ebapiisavat).

Samas kaaluti juba siis ka võimalusi siduda ülesütlemisõigus veel lühema viivituse, väiksema

võlgnevuse või üürniku tasutud tagatisraha suurusega. Juridicas avaldatud üürilepingu erakorralise

ülesütlemise teemalises artiklis7 soovitati kaaluda erinevaid võimalusi:

1) säilitada Šveitsi õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustus, kuid lubada seda teha

põhimõtteliselt kohe, kui üürnik maksmisega viivitab või vähemalt praegusest lühema maksmisega

viivitamise aja möödudes või väiksema võlgnevuse korral;

2) loobuda Saksa õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustusest ja see selgelt seadusesse

sisse kirjutada.

Toonases eelnõus otsustati lahenduse kasuks, mis lühendaks aega rikkumise alguse ja võlausaldaja

poolt õiguskaitsevahendi kasutamise vahel (lepingu ülesütlemiseks loeti piisavaks kahekuulist

7 K. Sein, K. Urgas. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürniku makseviivituse tõttu, Juridica, 2013, nr 8.

7

makseviivitust), kuid ei muudaks kehtivat eluruumi üürilepingu lõpetamise ja õiguskaitsevahendite

kasutamise süsteemi oluliselt muus osas, k.a täiendava tähtaja määramise kohustust. Üürilepingu

ülesütlemise tähtaegade sidumist üürniku makstava tagatisraha suurusega ei peetud õigustatuks.

Eelnõu koostamisel kaaluti, kas eeltoodud muudatus tuleks teha vaid seoses eluruumi

üürilepinguga või hõlmata ka muud üürilepingud. Asuti seisukohale, et erisuse tegemine sellisel

viisil ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Ei saa asuda

seisukohale, et muude üürilepingute puhul oleks seadusjärgse regulatsiooni kohaldamisel üürniku

suurem kaitse põhjendatud. Samas säilib muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppe

korral seaduses sätestatust kõrvale kalduda.

Lisaks tuleb kontrollida, et abivajajast teavitamine kohaliku omavalitsuse sotsiaalosakonnale

toimuks praktikas rutiinina ning omavalitsustel oleks võimekus abivajadusele ka vastata. Praktikas

ei ole välistatud, et ka üürileandja ise võib sotsiaalosakonnaga kontakteeruda ning neile teada anda,

et ilmnenud on võimalik abivajadus. Praeguste seadusemuudatustega nähakse mh ette, et juhul kui

ülesütlemisele järgneb kohtumenetlus ja kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja

eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik, teavitab kohus

kohtumenetlusest alaealise, muu piiratud teovõimega või abivajava isiku elukohajärgset valla- või

linnavalitsust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine §-ga 3931).

Eelnõu § 1 punktiga 1 muudetakse § 316 lõiget 1 selliselt, et makseviivituse tõttu üürilepingu

erakorralise ülesütlemise alus seotakse senisest selgemalt konkreetse võlgnevuslävendiga. Kehtiva

õiguse kohaselt võib üürileandja lepingu muu hulgas üles öelda siis, kui üürnik viivitab kahel

järjestikusel maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude või

nende olulise osa tasumisega või kui võlgnevus ületab kahe kuu vastava makse summa. Eelnõuga

loobutakse „olulise osa“ mõiste kasutamisest ülesütlemisaluse sisustamisel ning sätestatakse, et

ülesütlemise võimalus tekib siis, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, vähemalt ühe kuu

kõrvalkulude või vähemalt ühe kuu hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Muudatuse

eesmärk on võimaldada üürileandjal makseviivitusele varem reageerida, kuid samal ajal vältida

lepingu lõpetamist üksnes väikese või juhusliku võlgnevuse tõttu. Kehtiva regulatsiooni kohaselt

annab üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse üürniku viivitamine kahel maksetähtpäeval

kõrvalkulude, üüri või nende olulise osa maksmisega ning kahe kuu üürile või kõrvalkuludele

vastav võlgnevus.

Enne 2021. a eelnõu koostamist esitati ka ettepanekuid, mille kohaselt võiks üürileandjal tekkida

ülesütlemisõigus veel lühema kui kahekuulise viivituse või väiksema võlgnevus korral. Samuti

kaaluti ettepanekuid siduda erakorralise ülesütlemise õigus üürniku tasutud tagatisraha suurusega.

Samu küsimusi saab küsida praegu, kuid tuleb möönda, et konkreetse võlgnevuse suuruse või aja

sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline. Oluline on igal juhul

säilitada piisav kaitse üürnikule, kellele sätte rakendamine võib tähendada elukoha kaotust.

Ka praeguses eelnõus ei toetata ideed seada ülesütlemisõiguse tekkimine sõltuvusse tasutud

tagatisraha suurusest, sest see võib viia põhjendamatult üürnike ebavõrdse kohtlemiseni ning

takistada üürnike sisenemist üüriturule. Samuti tuleb arvestada, et tagatisraha maksmine ei ole

kohustuslik, vaid sõltub poolte omavahelisest kokkuleppest.

Eelnõus tuuakse üürileandja ülesütlemise võimalus varasemaga võrreldes ettepoole, kuid see

seotakse selge seaduses sätestatud võlgnevuslävendiga. Üürileandja saab tegutseda siis, kui üürnik

8

on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude

tasumisega. Eesmärk ei ole võimaldada lepingu lõpetamist marginaalse või juhusliku võlgnevuse

tõttu, vaid anda üürileandjale tõhusam õiguskaitse olukorras, kus võlgnevus vastab seaduses

nimetatud miinimumlävendile.

Lõike 1 sõnastust korrastatakse nii, et ülesütlemise alused ei kattuks ega sõltuks enam eraldi

„olulise osa“ määratlusest. Üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude puhul

tekib ülesütlemise võimalus siis, kui võlgnevus vastab vähemalt ühe kuu eest tasumisele kuuluvale

vastavale maksele. Võlgnevus võib kujuneda ka kumuleeruvalt, näiteks mitme osalise

makseviivituse tulemusena. Selline lahendus väldib olukorda, kus ülesütlemise alus tekiks juba

poole kuu suuruse kõrvalkulude või korrashoiu- ja parenduskulude võlgnevuse tõttu, mis võiks olla

rikkumise raskusega võrreldes ebaproportsionaalne.

Võrreldes kehtiva õigusega tähendab muudatus ka seda, et kumuleeruvalt kujunenud võlgnevuse

korral ei pea koguvõlgnevus enam vastama kahe kuu maksele. Eelnõu kohaselt piisab sellest, et

võlgnevus vastab vähemalt ühe kuu vastavale maksele. Muudatus on põhjendatud, sest üürileandja

jaoks ei sõltu makseviivitusest tulenev risk üksnes sellest, kas võlg tekkis ühe või mitme

maksetähtpäeva jooksul. Samal ajal säilib üürniku kaitseks 30-päevane täiendav tähtaeg, mille

jooksul on tal võimalik võlgnevus tasuda ja lepingu lõppemist vältida.

Järgmised lõiked selgitavad täpsemalt ülesütlemise tingimusi. Nagu öeldud, säilitatakse

tasaarvestamise õigus ja üürileandja kohustus anda lepingu täitmiseks täiendav tähtaeg. Tuleb

märkida, et elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise korral tuleb arvestada nt ka VÕS-i §-s 325

sätestatud nõuetega ülesütlemise vormile, k.a nõuetega, milliseid andmeid selline ülesütlemine

peab sisaldama, et seda saaks kehtivaks lugeda.

Viimase aja meediakajastustes probleemide kohta üüriturul, eeskätt eluaseme üürimise turul, on nt

üüriplatvorm Rendin nentinud, et probleem ei seisne niivõrd pahatahtlikes „puuküürnikes“,

kuivõrd selles turusegmendis (odavamad üürihinnad ja vähekindlustatud üürida soovijad)

tegutsevate turuosaliste haavatavuses. Inimesed ei jää võlgu mitte sel põhjusel, et plaanivad

eluruumi pahatahtlikult ilma selle eest tasumata kasutada, vaid seetõttu, et nad on sattunud

makseraskustesse: kaotanud töö või on ilmnenud terviseprobleemid.8 Seega ei saa öelda, et alati

on probleemiks üürileandjaid ära kasutavad pahatahtlikud üürnikud. Samas on selge, et üürileandja

huvi on siiski makseraskustesse sattunud üürniku puhul senisest kiiremalt reageerida. Seega

pakutakse mh välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamine.

Eelnõu § 1 punktiga 2 muudetakse § 316 lõiget 3. Makseviivituse korral peab üürileandja üldjuhul

andma üürnikule enne lepingu lõppemist täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Kehtiva õiguse

järgi peab see tähtaeg olema vähemalt 14 päeva. Kuna eelnõu järgi tekib ülesütlemise võimalus

varasemaga võrreldes väiksema viivituse korral, pikendatakse üürniku kaitseks täiendav tähtaeg 30

päevani. Üürileandja võib täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik selle tähtaja jooksul

võlgnevust ei tasu, loetakse leping pärast tähtaja möödumist ülesöelduks. Tavapärase ühekuulise

makseperioodi korral saab see toimuda pärast seda, kui seaduses sätestatud ühe kuu

võlgnevuslävend on täitunud ja üürnikule antud 30-päevane täiendav tähtaeg on tulemusteta

möödunud.

8 Korteriomanikud kaotavad üüriturul igal aastal suuri summasid. Kahjud ületavad tagatisraha mitmekordselt.

https://arileht.delfi.ee/artikkel/120443783/korteriomanikud-kaotavad-uuriturul-iga-aasta-suuri-summasid-kahjud-

uletavad-tagatisraha-mitmekordselt?navTime=1774163036024

9

Kavandatava muudatuse mõju ei seisne igal juhul selles, et leping lõpeb kehtiva õigusega võrreldes

sama palju varem. Muudatuse peamine mõju on selles, et üürileandja saab seaduses sätestatud

võlgnevuslävendi täitumisel makseviivitusele varem reageerida ja alustada ülesütlemise menetlust.

Korduvate makseviivituste korral sõltub praktiline ajavõit muu hulgas maksetähtpäevade

paiknemisest, võlgnevuse tasumise ajast ja VÕS-i § 316 lõike 5 kohaldumise eeldustest.

Üldjuhul on makseviivituse korral üürilepingu ülesütlemiseks vaja anda üürnikule uus

maksetähtaeg. Praegu sätestab lõige 3, et üürileandja saab lepingu üles öelda, kui ta on andnud

üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja.

Kuivõrd eelnõus kavandatud seadusemuudatuse tagajärjel tekib ülesütlemise alus varasemaga

võrreldes väiksema viivituse korral, on võlgniku/üürniku kaitseks välja pakutud lahendus, mis

säilitab täiendava tähtaja andmise nõude ja pikendab seda seniselt 14 päevalt 30 päevale. Järelikult

võib üürileandja täiendava tähtaja andmisel vastavalt lõikele 4 määrata, et kui üürnik täiendava

tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

Kokkuvõttes on võimalik, et leping loetakse ülesöelduks kõige varem juba ühe kuu möödumisel

(kui üüri arvestatakse kuu kaupa) makseviivituse tekkimisest arvates, kui üürileandja ütleb selle

üles kohe pärast makseviivituse tekkimist, andes 30-päevalise täiendava tähtaja.

Lõiget 4 ei muudeta ehk muus osas säilivad ülesütlemise korral praegu kehtivad võimalused.

Nimelt võib üürileandja lõike 4 kohaselt juba täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik uue

tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

See tähendab, et üürileandjal on võimalik täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisavaldus teha ühe

avaldusega, mis vähendab üürileandja koormust – ta ei pea tegema mitut tahteavaldust. Sellisel

juhul ei tohi siiski unustada VÕS-i §-s 325 sätestatud elu- ja äriruumi lepingu ülesütlemise vormi,

mille järgimata jätmine toob kaasa ülesütlemise tühisuse (VÕS-i § 325 lõige 5).

Ülesütlemisavaldus tuleb teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning seal peavad

sisalduma vähemalt järgmised andmed:

1) üüritud asi;

2) lepingu lõppemise päev;

3) ülesütlemise alus;

4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Nendest vorminõuetest otsustati ka praeguses eelnõus kinni pidada, eriti arvestades seda, et

ülesütlemiseks alust andva rikkumise tähtaega lühendatakse.

Juhul, kui üürileandja ei tee koos täiendava tähtaja määramisega üürilepingu ülesütlemisavaldust,

tuleb lähtuda VÕS-i § 196 (lepingu erakorraline ülesütlemine) lõikest 3, mille kohaselt võib

ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai ehk praegusel juhul hetkest, mil on selge, et üürnik

ei ole täiendavast tasumise tähtajast kinni pidanud.

Eelnõu § 1 punktiga 3 muudetakse § 316 lõiget 6. Kehtiva õiguse järgi täpsustab lõige 6, mida

tuleb pidada tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude

oluliseks osaks. Kuna eelnõus loobutakse „olulise osa“ mõiste kasutamisest § 316

ülesütlemisaluste sisustamisel ning ülesütlemise eeldused seotakse edaspidi vahetult lõikes 1

nimetatud võlgnevuslävenditega, ei ole lõige 6 enam vajalik. Muudatuse järel loetakse

makseviivitus ülesütlemist võimaldavaks rikkumiseks siis, kui üürnik jääb võlgu vähemalt ühe kuu

üüri, kõrvalkulud, hoone korrashoiu- ja parenduskulud või tagatisraha. Erinevalt kehtivast õigusest

10

ei pea üürileandja seega ootama kahe järjestikuse maksetähtpäeva möödumist, vaid saab tegutseda

juba ühe makseviivituse järel, kui võlgnevus vastab seaduses sätestatud ühe kuu lävendile.

nähtuvad ülesütlemise eeldused otse lõikest 1 ning neid ei pea enam sisustama eraldi „olulise osa“

määratluse kaudu. Muudatus toetab ühtlasi eelnõu eesmärki siduda õiguskaitse vahetumalt

rikkumisega, sest üürileandjal on võimalik jõuda ülesütlemiseni varasemas ajapunktis kui kehtiva

õiguse järgi, kuid üksnes juhul, kui võlgnevus vastab seaduses sätestatud selgele

miinimumlävendile.

§ 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine

Eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatakse TsMS-i§-ga 3931, millega luuakse kohtule kohustus teavitada

valla- või linnavalitsust kohtumenetlusest, mille esemeks on eluruumi vabastamine, kui kohtule

saab teatavaks, et eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik.

Kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi alusel eluruumist välja tõsta ka isikud,

keda ei saa valdajaks lugeda, näiteks alaealised lapsed. Seega juhul, kui eluruumi vabastamise nõue

rahuldatakse, tõstetakse eluruumist välja ka võlgniku alaealised lapsed, ilma et nad peaksid olema

täitedokumendis kohustatud isikutena nimetatud.

Väljakujunenud menetluspraktika kohaselt teavitavad kohtutäiturid lastega pere väljatõstmisest

valla- ja linnavalitsust.9 Muudatuse tulemusena tuleb valla- või linnavalitsust teavitada juba

varasemas etapis, kohtumenetluses. Samuti tuleb valla- või linnavalitsust teavitada siis, kui kohtule

saab teatavaks, et eluruumis elab muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Muudatus täiendaks

kehtivat korda, tagades, et omavalitsus saab teostada oma seadusest tulenevaid

hoolekandevaldkonna ülesandeid (sotsiaalhoolekande seaduse § 15, lastekaitseseaduse § 17) juba

varajases menetlusstaadiumis, vältimaks isikute sotsiaalselt abitut olukorda.

Muudatus võimaldab kohalikul omavalitsusel arvestada piiratud teovõimega isikute võimaliku

eluruumivajadusega. Vajadusele alaealisi eluruumist väljatõstmise korral kaitsta juhiti tähelepanu

ka 2015. a analüüsis.10

Eelnõu § 2 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 445 lõigetega 11 ja 12. Lõikes 11 luuakse

eriregulatsioon kinnisasja väljaandmise, üleandmise ja vabastamise asjades tehtud lahendite

vabatahtliku täitmise tähtaja määramise kohta. Kehtiva õiguse kohaselt on kohtu poolt vabatahtliku

täitmise tähtaja määramise regulatsioon dispositiivne: kohus võib vabatahtliku tähtaja määrata

poole taotlusel või omal algatusel (TsMS-i § 460 lõige 1). Kohus ei pea vabatahtliku täitmise

tähtaega määrama igas kohtulahendis. Muudatuse kohaselt annab kohus igas kohtulahendis,

millega otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi

väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.

Muudatus on seotud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lõike 1 muudatusega, mille kohaselt

kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui kohtulahendis on vabatahtliku

täitmise tähtaeg juba määratud.

TMS-i § 19 lõike 1 kohaselt võib juhul, kui täitedokumendis sisalduva nõude sissenõutavaks

muutumine sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva saabumisest, täitetoimingutega alustada

pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva saabumist. Seega ei ole enne kohtu antud vabatahtliku

9 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 52. 10 M. Pild, V. Kõve. Isikute väljatõstmine täitemenetluses, lk 61.

11

täitmise tähtaja möödumist TMS-i 2. peatükis sätestatud täitmise eeldused täidetud ja enne

vabatahtliku täitmise tähtaja saabumist täitemenetlust algatada ei saa.

Muudatuse eesmärk on lühendada kinnisasja valduse väljaandmise, vabastamise või üleandmise

aega pärast kohtulahendi jõustumist. Ka juhul, kui kohus määras kehtiva õiguse alusel vabatahtliku

täitmise tähtaja, tuli kohtutäituril määrata täitemenetluses uus vabatahtliku täitmise tähtaeg. Kui

vabatahtliku täitmise tähtaja määrab iga kord kohus, jõuab edaspidi vähem asju täitemenetlusse ja

võlgniku kanda jääb väiksem kulu, sest täitekulu sellisel juhul ei teki.

Lõike 12 kohaselt ei anta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega, kui tähtajaline üürileping

lõpeb tähtaja möödumise tõttu, kuid kohus võib sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral

määrata kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud

tähtaega. Sätte eeskujuks on Saksa tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung,

ZPO) § 721 lõige 7, mille kohaselt ei anta tähtajalise üürilepingu lõppemisel tähtaja möödumise

tõttu vabatahtlikuks täitmiseks lisaaega. Samas võib kohus sellise lepingu erakorralise ülesütlemise

korral määrata väljakolimistähtaja maksimaalselt lepingus kokkulepitud tähtaja lõppemiseni.

Selline regulatsioon aitaks selgemalt eristada tähtajalise lepingu loomulikku lõppemist ja

erakorralist lõpetamist ning tagada õiguskindluse nii üürniku kui ka üürileandja jaoks.11 Selliste

lahendite puhul on võimalik täitemenetlus algatada kohe pärast kohtulahendi jõustumist.

Kohtutäitur ei anna ka sellise lahendi täitmiseks vabatahtliku täitmise tähtaega. Arvestades, et

kohtutäituril tuleb täitmisteade kätte toimetada vähemalt 14 päeva enne sundtäitmist (TMS-i § 180

lõige 2), jääb ka sellise lahendi täitmisel võlgnikule mõistlik aeg kinnisasja vabastamiseks.

Kohus annab kohtulahendi jõustumisest arvates kuni kolmekuulise tähtaja kohtulahendi

vabatahtlikuks täitmiseks. Tähtaja määramisel saab kohus võtta arvesse asjaolusid, mis võiksid

konkreetsel juhul näiteks eluruumi mõistlikku vabastamise aega mõjutada, sh kas eluruumis elavad

alaealised, valdaja tervislik seisund, aastaaeg, muu eluruumi leidmise reaalne võimalus.

Kohus võib muudatuse kohaselt poole taotluse alusel mõjuval põhjusel täitmise tähtaega muuta ka

pärast kohtulahendi jõustumist. Kuivõrd taotluse vabatahtliku täitmise tähtaeg saabub pärast otsuse

jõustumist ja enne täitemenetluse algatamist, nähakse ette võimalus mõjuval põhjusel vabatahtliku

täitmise tähtaega muuta. Tähtaja muutmine võib tähendada nii esialgu määratud tähtajast pikema

kui ka lühema tähtaja määramist.

Kui kohus on ekslikult jätnud taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja andmata, tuleb sellise tähtaja

andmine lahendada TsMS-i § 448 kohaselt täiendava otsusega.

Eelnõu § 2 punktiga 3 täiendatakse TsMS-i § 448 lõiget 1 punktiga 6 ja sätestatakse, et juhul kui

kohus on jätnud TsMS-i § 445 lõike 12 kohaselt taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja määramata,

tuleb kohtul teha täiendav otsus ja määrata vabatahtliku täitmise tähtaeg.

Eelnõu § 2 punktiga 4 täiendatakse TsMS-i § 460 lõikega 11. Kehtiva õiguse ja kohtupraktika

kohaselt saab kohtulahendi alusel üldjuhul välja tõsta:

1) valdajad, kes on kohustatud isikutena kohtulahendis kui täitedokumendis nimeliselt

märgitud;

2) õigusjärglased, kes on saanud valduse kohustatud isikult (TsMS-i § 460 lõige 1, TMS-i

§ 18);

11 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 54.

12

3) valdajad, kelle puhul on täiesti ilmne, et nende otsesesse valdusse on asi antud

väljanõudmise vältimiseks (TMS-i § 181 lõige 2). Riigikohus on selgitanud, et TMS-i § 181

lõiget 2 tuleb kohaldada kitsendavalt12;

4) isikud, keda ei saa valdajaks lugeda: külalised, töötajad, alaealised lapsed.

Siiski ei tähenda otsuse kehtivus õigusjärglase suhtes, et otsus oleks õigusjärglase suhtes ka

automaatselt täidetav. Kui otsus kehtib TsMS-i § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes, saab

õigusjärglane või teine pool taotleda otsuse täitmisele võtmist TMS-i § 18 lõike 1 alusel, kui tal on

võimalik õigusjärgluse olemasolu TMS-i § 18 lõikes 1 sätestatud viisil (kohtulahendiga, avaliku

registri väljavõttega või notariaalselt tõestatud dokumendiga) tõendada, mis aga „ootamatu“

üürniku puhul vaevalt võimalik on. Praktikas jääb sissenõudjale niisiis üksnes võimalus esitada

TMS-i § 18 lõike 3 järgi hagi võlgniku vastu nõudega tunnustada täitedokumendist tuleneva õiguse

või kohustuse üleminekut.13

Austria tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung, ZPO) § 568 eeskujul pakutakse

eelnõus välja regulatsioon, mille järgi kehtivad üürniku suhtes tehtud kohtuotsused ka isikute

suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult, st üürniku vastu suunatud täitedokumendi

alusel saab välja tõsta kõik ruumis viibivad isikud.

See säte võimaldab üürileandjal põhiüürniku kui võlgniku vastu algatatud täitemenetluses

saavutada ka allüürniku ja tema vallasvara väljatõstmine. Seega luuakse laiendatud sundtäitmise

võimalus kolmandate isikute vastu, kelle kasutusõigus tuleneb otseselt võlgnikult. Sellist

laiendatud sundtäitmise võimalust saab põhjendada sellega, et põhiüürnik on kohustatud

vabastatud üürieseme üürileandjale üle andma ning väljatõstmine hõlmab isikute ja vallasvara

väljaviimist.14 Ka TMS-i § 180 lõike 3 teise lause kohaselt kuuluvad väljatõstmisele nii asjad kui

ka isikud.

Üüriõiguse analüüsis selgitatakse muudatuse eeskujuks oleva Austria õiguse mõju järgnevalt:15

Austria ZPO § 568 ei kohaldu kolmanda isiku suhtes juhul, kui tema õigus oli juba enne vaidluse

algust tekkinud ja hageja teadis või pidi teadma, et tegemist on iseseisva valdajaga, kelle vastu

oleks tulnud esitada eraldi hagi. Ka ei ole Austria ZPO § 568 kohalduv olukorras, kui kolmanda

isiku valdus ei ole saadud üürnikult, vaid sellel on teistsugune õiguslik alus (nt iseseisev leping

omanikuga).

Austria ZPO § 568 ei muuda kolmandat isikut menetlusosaliseks. See tähendab, et kolmandal isikul

on õigus kaitsta oma positsiooni sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga (EO § 37

Exszindierungsklage; vrd TMS § 222 lg 1). Kuigi ZPO § 568 sätestab, et üürniku vastu saavutatud

üürilepingu lõpetamine on jõus ja täidetav ka allüürniku suhtes, ei mõisteta seda res judicata

laiendamisena, vaid pelgalt põhiüürilepingu lõpetamise tegelike tagajärgede mõjuna allüürile

andjale. Kohtupraktika kohaselt ei ole ZPO §-s 568 nimetatud isikud täitemenetluse pooled res

judicata puudumise tõttu.

12 RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15, p 25. 13 A. Hussar, Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 50, p 4.4. 14 Ibid, lk 51. 15 Ibid.

13

Kokkuvõttes – Austria ZPO § 568 võimaldab kohtuotsuse täitmist kolmanda isiku suhtes

olukordades, kus kolmanda isiku valdus või kasutusõigus on tuletatud menetlusosalisest ning

puudub iseseisev materiaalõiguslik alus. Selle lahenduse eelis seisneb menetlusökonoomias ja

õiguskindluses, vältides korduvaid ja sisuliselt kattuvaid vaidlusi. Austria ZPO § 568 ei otsusta

kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle, vaid laiendab põhimenetluses tehtud otsuse mõju

normatiivselt hõlmatud olukorrale. Kolmandale isikule on tagatud õiguskaitsevahend

Exszindierungsklage’i kaudu (EO § 37), mis võimaldab täitmise lubatavust sisuliselt vaidlustada.

Muudatuse alusel ei otsustata kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle ja tegemist ei ole tema

suhtes res judicata mõjuga lahendiga. Kolmas isik ei ole täitemenetluses võlgnik, tal on võimalik

oma õigusi kaitsta TMS-i § 222 lõike 1 alusel.

§ 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine

Eelnõu § 3 punktiga 1 muudetakse täitemenetluse seadustiku § 180 lõiget 1.

Muudatuse kohaselt nähakse ette, et juhul kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama

kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur

võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks üksnes juhul, kui

kinnisasja väljaandmine toimub sundenampakkumise akti alusel.

Muudatus on seotud sama seaduse eelnõuga tsiviilkohtumenetluse seadustikus ja üürivaidluse

lahendamise seaduses tehtavate muudatustega, mille kohaselt hakkavad edaspidi nii kohus kui ka

üürikomisjon oma otsustes ise määrama tähtaega, mille jooksul peab kohustatud isik kinnisasja

välja andma, üle andma või vabastama.

TMS-i § 180 lõikes 1 sätestatut tuleb kohaldada koosmõjus TMS-i § 25 regulatsiooniga. Kuigi

TMS-i § 180 lõige 1 kehtestab täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub

täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, täitedokumendi vabatahtliku täitmise

tähtajale üksnes maksimaalse piiri (kuni kolm kuud), tuleb minimaalse tähtaja määramisel lähtuda

TMS-i § 25 lõikes 1 sätestatust. See tähendab, et ka sellistes kinnisasja väljaandmise

täitemenetlustes tuleb võlgnikule anda vähemalt 30 päeva täitedokumendi vabatahtlikuks

täitmiseks. Piisava aja jätmine on oluline, kuna täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine

toimub täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, võib sissenõudja pöörduda

kohtutäituri poole täitemenetluse alustamiseks kohe pärast omaniku kande muutmist

kinnistusraamatus. Seetõttu ei pruugi olla kohustatud isikule enne antud võimalust nõuet

vabatahtlikult täita.

TMS-i § 25 lõike 1 kohaselt ei või kohtutäituri määratav täitedokumendi vabatahtliku täitmise

tähtaeg olla lühem kui 30 päeva. Selle tähtaja eesmärk on võimaldada võlgnikul täita kohustus ühe

palgaperioodi jooksul ning soodustada nõude vabatahtlikku täitmist. Puudub objektiivne põhjus,

miks seda põhimõtet ei peaks kohaldama ka täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub

täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel. Praktikas kasutusel olnud 14-päevane

minimaalne tähtaeg ei pruugi olla piisav, et kohustatud isik saaks korraldada uue elukoha leidmise,

eriti olukorras, kus tegemist on ka tema ülalpeetavaid puudutava küsimusega.

Eelnõu § 3 punktiga 2 muudetakse TMS-i § 180 lõike 2 punkti 1 sõnastust. Muudatuse eesmärk

on viia säte kooskõlla sama paragrahvi lõikes 1 tehtavate muudatustega. Edaspidi märgib

14

kohtutäitur kinnisasja väljaandmise täitemenetluses võlgnikule edastatavas täitmisteates

täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaja üksnes juhul, kui selle määramine tuleneb sama

paragrahvi lõikest 1.

Ülejäänud täitemenetluste korral, mida viiakse läbi jõustunud kohtulahendi või üürikomisjoni

otsuse alusel, eelneb täitedokumentide sundtäitmisele nii täitedokumendi jõustumine kui ka

täitedokumendis vabatahtliku täitmise tähtaja määramine. Sellises olukorras ei ole põhjendatud

eeldada, et kinnisasja väljaandmiseks kohustatud isik ei saa ette näha sundtäitmise võimalust või

planeerida oma edasist elukorraldust, sealhulgas uue elukoha leidmist. Seetõttu ei ole täiendava

vabatahtliku täitmise tähtaja andmine sellistel juhtudel vajalik. Siiski jääb ka eelnimetatud

täitedokumentide puhul kehtima TMS-i § 180 lõike 2 esimesest lausest tulenev 14-päevane

etteteatamise tähtaeg. Elukohast väljatõstmine kujutab endast intensiivset põhiõiguste riivet ning

seetõttu ei ole põhjendatud, et sundtäitmine toimuks ilma etteteatamiseta. See on oluline muu

hulgas põhjusel, et kohustatud isiku eluline või majanduslik olukord võib täitedokumendi tegemise

ja selle sundtäitmisele esitamise vahelisel ajal muutuda.

Seetõttu on põhjendatud, et juhul kui täitedokumendis määratud vabatahtliku täitmise tähtaeg on

möödunud, teeb kohtutäitur sundtäitmise toiminguid vähemalt 14 päeva möödumisel täitmisteate

kättetoimetamisest arvates. Tegemist on kohustatud isiku viimase võimalusega vältida

täitedokumendi täitmist sundkorras. Kui nimetatud tähtaja jooksul osutub väljatõstmine kohustatud

isiku suhtes mingil põhjusel ebaõiglaseks, on võimalik pöörduda kohtu poole TMS-i § 45 alusel.

Kokkuvõttes kulgeb TMS-i §-s 180 sätestatud täitemenetlus, olenevalt täitedokumendi liigist,

edaspidi järgnevalt:

 Kinnisasja enampakkumise akti puhul, määrab kohtutäitur nõude vabatahtliku täitmise

tähtaja (TMS-i § 180 lõike 1 alusel). Kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate,

milles märgitakse nii nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 1) kui

ka kinnisasja sundkorras vabastamise päev (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 3). Kuigi ka sellisel

juhul jääb formaalselt kehtima TMS-i § 180 lõikest 2 tulenev 14-päevane etteteatamise

tähtaeg, on see menetluslikult kaetud nõude vabatahtlikuks täitmiseks antava tähtajaga.

 Juhul kui täitedokumendis on pärast selle jõustumist juba nähtud võlgnikule ette

vabatahtliku täitmise tähtaeg (kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse puhul), ei määra

kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda ka täitmisteates. Selline

välistus järeldub TMS-i § 180 lõike 2 punktist 1. Sellisel juhul märgib kohtutäitur

täitmisteates üksnes kinnisasja sundkorras vabastamise päeva (TMS-i § 180 lõike 2

punkt 3), mis ei tohi olla varasem kui 14 päeva täitmisteate kättetoimetamisest arvates

(TMS-i § 180 lõike 2 esimene lause). Sama loogika kehtib ka siis, kui täitedokumendi

vabatahtliku täitmise tähtaega tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lõike 12 või

üürivaidluse lahendamise seaduse § 19 lõike 10 kohaselt ei määrata. Ka siis ei määra

kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda täitmisteates.

Toimingu eest makstava tasu puhul tuleb täpsustada, et kui kohtutäitur algatab täitemenetluse

pärast täitedokumendis märgitud vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist, ei kohaldu

täitemenetluse seadustiku § 25 lõikes 2 sätestatud menetluse põhitasu pooles ulatuses tasumise

õigus. Sellisel juhul tuleb võlgnikul tasuda menetluse põhitasu täies ulatuses.

§ 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse muutmine

15

Eelnõu § 4 punktiga 1 täiendatakse üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 8 lõikega 5. Vt

selle kohta selgitusi TsMS-i §-ga 3931 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi

vabastamise nõudeid lahendatakse ka üürivaidluskomisjoni menetluses, tuleb vastav muudatus

teha ka üürivaidluse lahendamise seaduses.

Eelnõu § 4 punktiga 2 täiendatakse ÜVLS-i § 19 lõigetega 9 ja 10.Vt selle kohta selgitusi TsMS-i

§ 445 lõigetega 11 ja 12 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul

võib täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka

üürivaidluse lahendamise seaduses.

Eelnõu § 4 punktiga 3 täiendatakse ÜVLS-i § 23 lõiget 1.Vt selle kohta selgitusi TsMS-i § 460

lõikega 11 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul võib

täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka üürivaidluse

lahendamise seaduses.

§ 5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

muutmine

Eelnõu § 6 punktiga 1 täiendatakse seadust §-ga 1111. Rakendussäte reguleerib vabatahtliku

täitmise tähtaja andmist enne seaduse jõustumist tehtud kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse

alusel algatatud täitemenetluses. Sellisel juhul kohaldatakse täitemenetluses vabatahtliku tähtaja

määramisel kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse tegemise ajal kehtinud TMS redaktsiooni § 180

lõiget 1.

Eelnõu § 6 punktiga 2 täiendatakse seadust järelhindamise sättega, mis kohustab Justiits- ja

Digiministeeriumit hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks analüüsima selliste seadusemuudatuste

mõju ja tulemuslikkust, mis kehtestatakse tsiviilkohtumenetluses ja täitemenetluses seoses

kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega.

§ 6. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

muutmine

Seadust täiendatakse järelhindamise sättega seoses makseviivituse korral üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tähtaja lühendamisega (§ 151). Eelnõus nähakse ette, et Justiits- ja Digiministeerium

analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse korral üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.

§ 7. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 2027. aasta 1. oktoobril. Seaduse jõustumisaja valikut on põhjendatud seletuskirja

9. osas antud selgitustes.

3.2. Põhiseaduspärasuse analüüs

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ja sellele järgneva eluruumist väljatõstmisega kaasneb

intensiivne sekkumine isiku kodu puutumatuse õigusesse (PS-i § 33, Euroopa inimõiguste ja

põhivabaduste kaitse konventsiooni (EIÕK) artikkel 8).

16

Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüsis leiti, et kuivõrd Eesti

kehtiv üüriregulatsioon võimaldab teatud osas ajavaru kuhjumist nii materiaalõiguse kohaselt

(maksetähtaeg, täiendav tähtaeg ja VÕS-i § 316 künnised) kui ka sellele järgnevas kohtu- ja

täitemenetluses, järeldub siit, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami mõningane

lühendamine ei oleks põhiõiguste seisukohalt problemaatiline, kui see järgib Šveitsi mudeliga

sarnast loogikat16: varajane ja selge hoiatus, piiratud täiendav tähtaeg ning kohtuliku sekkumise

võimalus erandjuhtudel. Selline lahendus võib paremini vastata proportsionaalsuse nõudele kui

süsteem, kus ajategur koguneb mitmes menetlusfaasis ilma selge normatiivse põhjenduseta.17

Praeguse eelnõuga muudetakse VÕS-i nii, et makseviivitus võib anda üürileandjale ülesütlemise

võimaluse siis, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu-

ja parenduskulude tasumisega. Üürniku kaitseks säilib täiendava tähtaja andmise kohustus, mida

pikendatakse seniselt 14 päevalt 30 päevale, ning elu- ja äriruumi üürilepingu puhul jäävad kehtima

ülesütlemisavalduse vormi- ja sisunõuded, sealhulgas vaidlustamisviide.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami proportsionaalsuse hindamisel EIÕK artikli 8 ja

PS-i § 33 kontekstis tuleb arvestada nii lepingu lõpetamise materiaalõiguslikke eeldusi kui ka

sellele järgnevaid menetluslikke tagatisi. Regulatsiooni kujundamisel tuleb tagada õiglane tasakaal

ühelt poolt üürniku kodu puutumatuse ning teiselt poolt üürileandja omandipõhiõiguse ja tõhusa

õiguskaitse vajaduse vahel. Seetõttu on asjakohane hinnata maksetähtaja regulatsiooni, lepingu

ülesütlemisele eelnevaid ja järgnevaid tähtaegu ning kohtuliku ja täitemenetlusliku kaitse

võimalusi nende koosmõjus.

Eelnõukohased muudatused riivavad eelkõige üürniku õigust kodu puutumatusele ning võivad

eluruumi üürilepingu puhul mõjutada ka tema üldist vabaduspõhiõigust ja varalisi huve. Samal ajal

tuleb arvestada üürileandja põhiõigustega, eeskätt omandipõhiõigusega ning ettevõtlusvabadusega

juhul, kui eluruumi või muu ruumi üürile andmine toimub majandus- või kutsetegevuse raames.

Põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb seega kaaluda ühelt poolt üürniku vajadust säilitada elukoht

ja saada enne lepingu lõppemist tegelik võimalus rikkumine kõrvaldada ning teiselt poolt

üürileandja õigust saada oma vara kasutamise eest kokkulepitud tasu ja kasutada tõhusaid

õiguskaitsevahendeid olukorras, kus lepingupartner oma põhikohustust ei täida.

Muudatustel on legitiimne eesmärk. Nende eesmärk on tagada üürileandjale makseviivituse korral

tõhusam õiguskaitse, vähendada põhjendamatut ajakulu üüripinna vabastamisel ning seeläbi

toetada toimivat ja usaldusväärset üüriturgu. Üürileandja kanda jääv pikaajaline makseviivitus ja

sellele lisanduv kohtu- või täitemenetluse viibimine võib muuta eluruumi või muu ruumi

väljaüürimise ebamõistlikult riskantseks. Kui seadus ei võimalda üürileandjal olulisele

makseviivitusele mõistliku aja jooksul reageerida, võib see vähendada valmisolekut eluruume

üüriturule tuua ning mõjutada laiemalt eluaseme kättesaadavust.

Kavandatud abinõud on sobivad eesmärgi saavutamiseks, sest need võimaldavad üürileandjal

alustada ülesütlemise protsessi varem juhul, kui võlgnevus vastab seaduses nimetatud selgele

miinimumlävendile. Samal ajal ei võimalda eelnõu lepingu lõpetamist üksnes marginaalse või

16 Eesti mudel juba järgib Šveitsi õiguse üldist loogikat (hoiatus + täiendav tähtaeg), kuid „käivituskünnis“ on seotud

kahe maksetähtpäeva või kahe kuu võlaga. 17 Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs (lk 33–36).

https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026-

04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf

17

juhusliku võlgnevuse tõttu. Ülesütlemise võimalus on seotud vähemalt ühe kuu üüri, kõrvalkulude

või hoone korrashoiu- ja parenduskulude võlgnevusega ning üürnikule tuleb üldjuhul anda 30-

päevane täiendav tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Seetõttu ei ole tegemist automaatse ega kohese

eluruumi kaotusega, vaid etapilise regulatsiooniga, mille keskmes on üürniku hoiatamine ja talle

rikkumise kõrvaldamise võimaluse andmine.

Muudatused on vajalikud, sest kehtiv regulatsioon võib praktikas viia mitme järjestikuse tähtaja

kumuleerumiseni. Üürileandja peab arvestama maksetähtaja möödumise, ülesütlemise eelduste

täitumise, täiendava tähtaja andmise, kohtumenetluse, kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja

ning täitemenetluses antavate täiendavate tähtaegadega. Selline ajaraam võib teatud juhtudel

kujuneda ebaproportsionaalselt pikaks, eriti kui üürnik kasutab enda kaitseks mõeldud

menetluslikke võimalusi üksnes valduse pikendamiseks. Eelnõu ei kõrvalda üürniku menetluslikke

kaitsevõimalusi, vaid jaotab need selgemalt ning väldib samasisuliste tähtaegade põhjendamatut

kordumist.

Muudatused on mõõdukad, sest üürniku kaitseks säilib mitu sisulist ja menetluslikku tagatist.

Esiteks peab makseviivitus vastama seaduses sätestatud miinimumlävendile. Teiseks tuleb

üürnikule üldjuhul anda 30-päevane täiendav tähtaeg, mis on pikem kui kehtivas õiguses ette

nähtud 14-päevane tähtaeg. Kolmandaks peavad elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses

sisalduma seaduses ettenähtud andmed, sealhulgas ülesütlemise alus ja eluruumi üürilepingu puhul

vaidlustamise kord ja tähtaeg. Neljandaks säilib kohtuliku kontrolli võimalus, sh võimalus hinnata

ülesütlemise eelduste esinemist, ülesütlemisavalduse kehtivust ja vajaduse korral valduse

vabastamiseks antavat tähtaega.

Ka kohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste puhul on arvestatud põhiõiguste kaitse

vajadusega. Kohtule antakse kohustus määrata kinnisasja väljaandmise, üleandmise või

vabastamise asjades vabatahtliku täitmise tähtaeg juba kohtulahendis. See tähendab, et isiku elulisi

asjaolusid saab hinnata kohtumenetluses, kus pooltel on võimalik esitada oma seisukohad ja

tõendid. Tähtaja määramisel saab kohus arvesse võtta muu hulgas seda, kas eluruumis elavad

alaealised, kas isikul on erivajadus või muu abivajadus, milline on tema võimalus leida uus elukoht

ning milline on üürileandja huvi saada valdus tagasi mõistliku aja jooksul. Lisaks säilib võimalus

mõjuval põhjusel tähtaega muuta.

Põhiõiguste kaitset toetab ka kohaliku omavalitsuse teavitamise kohustus. Kui kohtule või

üürikomisjonile saab teatavaks, et vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud

teovõimega või abivajav isik, tuleb sellest teavitada valla- või linnavalitsust. Tegemist ei ole

üürileandja ja üürniku vahelise eraõigusliku vaidluse lahendamise asendamisega

sotsiaalhoolekande meetmetega, vaid varajase teavitamisega, mis võimaldab kohalikul

omavalitsusel hinnata abivajadust ning vajaduse korral kavandada sobivaid meetmeid enne

sundtäitmise etappi.

Kohtuotsuse mõju laiendamine üürnikult kasutusõiguse saanud isikutele ei tähenda nende

iseseisvate õiguste lõplikku otsustamist ega nende suhtes res judicata mõju tekitamist. Muudatus

puudutab täitedokumendi täidetavust olukorras, kus kolmanda isiku valdus või kasutusõigus on

tuletatud võlgnikust üürnikult. Sellisel isikul säilib võimalus kaitsta oma õigusi TMS-i § 222 alusel,

kui ta leiab, et sundtäitmine riivab tema iseseisvat õigust. Seetõttu on muudatus piiratud ulatusega

ja suunatud eeskätt olukordadele, kus muidu tuleks sisuliselt sama valduse vabastamise nõuet

menetleda korduvalt.

18

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõus kasutatavad terminid toetuvad VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i olemasolevatele terminitele.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Üüriõigus ei ole EL-i tasandil harmoneeritud. Tulenevalt üüriõiguse iseloomust on see siiski

kaudselt seotud eri valdkondade poliitika ja õigusega. Euroopa Komisjoni president Ursula von der

Leyen avalikustas 2024.–2029. aasta poliitilises tegevuskavas, et Euroopa Komisjoni uus koosseis

esitab esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava. Euroopa taskukohaste eluasemete kava

avalikustati tervikuna 16. detsembril 2025. aastal.18 Sellele tuginedes on Eesti koostamas

Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse

eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste

teemat küsimusena, mis vajab tegelemist.

6. Seaduse mõjud

Eelnõuga muudetakse üürilepingu erakorralise ülesütlemise regulatsioon üürileandja jaoks

soodsamaks ning lühendatakse (menetlus)etappe, mida üürileandjal tuleb läbida juhul, kui

võlgnikust üürnik ei vabasta üüripinda. VÕS-i muudatusega kiirendatakse üürilepingu erakorralist

ülesütlemist. TsMS-i ja ÜVLS-i muudatusega nähakse kohtule ja üürivaidluste komisjonile ette

kohustus anda üürnikule edaspidi tähtaeg otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. TSM-i muudatusega

lühendatakse täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise aega 14 päevani.

Muudatuste eesmärk on tõhustada pahatahtlike võlgnikest üürnike väljatõstmist ning seeläbi

soodustada Eesti üürituru tõrgeteta toimimist.

18 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en

19

Joonis 1. Üüripinna vabastamine kehtiva korra kohaselt alates makseviivituse tekkimisest kuni

sundtäitmiseni.

Kehtiva korra kohaselt on võimalik üürileping üles öelda pärast kahte järjestikust maksetähtpäeva,

mil üürnik ei ole lepingukohast üüri või üüritud asjaga seotud kulusid tasunud, sellele lisandub 14-

päevane täiendav tähtaeg. Kuigi VÕS jätab lepingupooltele õiguse üüri arvestamise aluseks olev

ajavahemik lepinguga kokku leppida, on tavapärane praktika, et üüri arvestatakse ühe kuu kaupa.

Seega on tavapärasel juhul üürileandjal praegu võimalik leping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast

viimast tasutud makset.

VÕS-i § 316 lõigete 1 ja 3 muutmisega lüheneb periood, mis jääb makseviivituse tekkimise ja

lepingu ülesütlemise võimaluse vahele. Tavapärase ühekuulise maksetähtajaga lepingu puhul

tähendab see üürileandja jaoks kahe kuu eest saamata jäänud tulu, millele võivad lisanduda kulud

seoses kommunaalmaksete jm kõrvalkulude tasumisega. Lihtsustatud kujul illustreerib eelnõuga

kavandatavat muudatust joonis 2.

20

Joonis 2. Üüripinna vabastamise protsess eelnõuga kavandatud muudatuste kohaselt.

Üürilepingud lõppevad tavapäraselt tähtaja möödumisega (tähtajalised lepingud) või korralise

ülesütlemisega (tähtajatud lepingud), vaid väike osa öeldakse üles erakorraliselt tasumisega

viivitamise tõttu. Täpsed andmed erakorralise ülesütlemise kohta puuduvad, kuid kõigist

üürisuhetest moodustavad need eeldatavasti marginaalse osa.

Kohtusse või üürivaidluskomisjoni jõuab veelgi väiksem osa üürivaidlustest. Tallinnas asuva

eluruumi üürimisest tekkinud vaidlusi lahendab Tallinna üürikomisjon, kelle poole võib pöörduda

nii üürileandja kui ka üürnik. 2025. aastal jõustus komisjoni otsus 46 üürivaidlusasjas, millest 11

puhul sisaldas üürikomisjonile esitatud nõue eluruumi vabastamist. Seejuures oli neis üldjuhul

vaidlejaks avaldaja ehk üürileandja Tallinna linn. Üürikomisjoni menetlus kestis tavapäraselt 2–4

kuud alates avalduse esitamisest kuni komisjoni otsuse tegemiseni.19 Üürikomisjoni otsus jõustub,

kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas

vaidlusasjas (ÜVLS-i § 22 lõige 1).

19 Tallinna üürikomisjoni jõustunud otsused (06.05.2026). Tallinna üürikomisjon | Tallinn

21

Joonis 3. Üüripinnal (korteris või eramus) elavate elanike osakaal kohaliku omavalitsuse üksustes

2021. aastal.20

Muudes Eesti piirkondades tuleb üürileandjal pöörduda eluruumi vabastamise nõudega kohtusse.

Eelnõu kohaselt nähakse TsMS-i § 445 muudatusega ette, et kui kohtuvaidluses otsustatakse

kinnisasja väljaandmine, üleandmine või vabastamine, peab kohus andma kuni kolmekuulise

tähtaja lahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Vabatahtliku täitmise tähtaeg hakkab kulgema

kohtuotsuse jõustumisest. Kehtiva korra kohaselt on vabatahtliku täitmise tähtaja andmise

võimalus – kuid mitte kohustus – nii kohtul kui ka hiljem kohtutäituril. Eelnõuga kavandatakse

lahendust, et vabatahtliku täitmise tähtaja annab edaspidi vaid kohus.

Lahendus suurendab protsessi ettearvatavust üürileandja (hageja) jaoks, kes taotleb üüripinna

vabastamist võlglasest üürnikust. Kohtuotsuse jõustumisel on üürileandjal kindlus, et juhul kui

üürnik ei vabasta üüripinda ka vabatahtliku täitmise tähtaja saabudes, on võimalik otsus sundkorras

täita üsna kiiresti – TMS-i § 180 muudatusega sätestatakse, et kui täitedokumendi vabatahtliku

täitmise tähtaeg on möödunud, on täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg 14 päeva.

Täitedokument võib olla nii kohtuotsus kui ka Tallinna üürikomisjoni otsus.

Kuigi eelnõu eesmärk on lihtsustada kinnisasja vabastamist võlgnikust üürnikust, on mõjutatud

sihtrühm oluliselt suurem kui üksnes üürileandjad ja probleemsed üürnikud. Tabelis 1 on kokku

võetud VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i muudatustest puudutatud sihtrühmad.

20 Joonise alusandmed pärinevad 2021. aasta rahva ja eluruumide loendusest (07.05.2026). RL21803: RAHVASTIK

SOO, VANUSERÜHMA, ELURUUMI TÜÜBI JA KASUTAMISE ALUSE NING ELUKOHA (HALDUSÜKSUS)

JÄRGI, 31. DETSEMBER 2021. Statistika andmebaas

22

Tabel 1. Ülevaade sihtrühmadest, keda võivad eelnõukohased muudatused mõjutada. Sihtrühmad

VÕS-i muudatused  Üürnikud, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud

 Üürileandjad, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud

ÜVLS-i muudatused  Võlgnikust üürnikud

 Tallinna üürikomisjon

 Valla- ja linnavalitsused

TsMS-i muudatused  Kohtud, eelkõige maakohtud, aga edasikaebe puhul ka teised kohtuastmed

 Menetlusosalised kinnisasja väljaandmist, üleandmist või vabastamist

puudutavates vaidlustes, sh üürnikud ja üürileandjad

 Muud isikud, kes kasutavad vaidlusalust üüripinda

 Valla- ja linnavalitsused

TMS-i muudatused  Isikud, kelle suhtes väljatõstmise otsus sundtäidetakse

 Kohtutäiturid

Üürileandjad

Muudatused on üürileandjate vaatest positiivsed, mõjutades otseselt nende tulusid ja kulusid. Mõju

on küll eelkõige majanduslikku laadi, kuid tuleb arvestada, et pikale veninud ja keerulistel

üürivaidlustel võib olla füüsilisest isikust üürileandjatele ka psühholoogiline mõju. Üldjuhul on

üürisuhtes nõrgem osapool üürnik, kuid see ei pruugi iga konkreetse juhtumi puhul nii olla.

Muudatused puudutavad ka üürilepinguid, mille üheks või mõlemaks pooleks, näiteks üürnikuks,

on juriidiline isik.

Maksu- ja Tolliameti andmetel deklareeris 2024. aastal rendi- või üüritulu 45 358 füüsilist isikut.21

Tegemist on indikatiivse näitajaga sihtrühma iseloomustamiseks, mis peegeldab vaid üüritulu

deklareerimist (lisaks sisaldab renditulu deklareerimist). Tegelik füüsilisest isikust üürileandjate

arv on tõenäoliselt suurem. Andmed juriidilisest isikust üürileandjate arvu kohta puuduvad.

Üürileandjate õigused on eelnõukohaste muudatuste tulemusel paremini kaitstud. Üürileandjal on

võimalik makseviivituse korral reageerida senisest kiiremini, kui üürnik on viivituses vähemalt ühe

kuu üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Üldjuhul peab

üürileandja andma üürnikule 30-päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks ning võib

hoiatada, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral loetakse leping ülesöelduks. Muudatuste

tulemusel on üürileandjatele tagatud üürisuhtes tõhusam õiguskaitse, kuid lepingu lõpetamist ei

võimaldata üksnes marginaalse või juhusliku võlgnevuse tõttu.

Valdav osa üürisuhteid ei lõppe lepingu erakorralise ülesütlemisega ning veelgi väiksem on nende

juhtumite osakaal, kus üürnik ei nõustu vaatamata lepingu ülesütlemisele üüripinda vabastama.

Kohtustatistika põhjal ei ole paraku võimalik täpselt tuvastada, kui palju taolisi vaidlusi kohtusse

jõuab. Analüüsides Tallinna üürikomisjoni otsuseid, asjaõigust puudutavaid vaidlusi maakohtutes

ja täitemenetluse andmeid, võib hinnata, et vaidluste koguarv on siiski väike – aasta jooksul jõuab

kohtusse või üürikomisjoni kuni paarkümmend vaidlust, milles nõutakse võlgnikust üürniku

väljatõstmist.

21 Maksu- ja Tolliameti andmed füüsiliste isikute tuludeklaratsioonide kohta (07.05.2026). Statistika ja avaandmed |

Maksu- ja Tolliamet

23

TsMS-i ja TMS-i muudatused mõjutavad seega marginaalset osa kõigist üürileandjatest. Samas

võivad pikale veninud juhtumite puhul kulud ja saamata jäänud tulu ulatuda tuhandetesse

eurodesse. Need muudatused ei pruugi puudutada suurt osa üüriturust, kuid nendel juhtudel, mil

üüripinna vabastamine on kujunenud ebamõistlikult pikaajaliseks protsessiks ning üürniku

käitumist võib hinnata pahatahtlikuks, oleks kirjeldatud TsMS-i ja TMS-i muudatustel üürileandja

jaoks tuntav positiivne mõju, mis ongi käesoleva eelnõu laiem eesmärk.

Üürnikud

Üürileandja saamata jäänud tulu

Viimase rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas 2021. aastal Eestis 561 655 leibkonda,

kellest 102 958 (18%) elas üüritud korteris või eramus. Üüritavate eluruumide hulgas on enim

kahetoalisi kortereid. Kahetoalises korteris elas 37 907 leibkonda ehk ligikaudu 37%

üüripinnal elavatest leibkondadest. Kahetoalise korteri mediaankeskmine hind üürilevõtja

jaoks on ühe suurema kinnisvaraportaali andmetel praegu ligikaudu 550 eurot kuus.

Kehtiva korra kohaselt on üürileandjal võimalik üürileping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast

viimast tasutud makset (eeldusel, et üürnik ei ole tasunud olulist osa võlgnevusest ning et

maksetähtaeg on kord kuus). Suur osa üürilepinguid sõlmitakse Tallinnas, kus on pooltel

võimalik pöörduda Tallinna üürikomisjoni.

Eeldusel, et üürileandja pöördub üüripinna vabastamise nõudega üürikomisjoni ja komisjoni

menetlusaeg vastab tavapärasele, tehakse täitedokumendiks olev otsus keskmiselt 2–4 kuuga.

Kui vastustaja ei pöördu vaidlusega kohtusse, jõustub otsus 20 päeva pärast. Eeldusel, et

üürileandja pöördub täitedokumendiga koheselt kohtutäituri poole, kes omakorda annab

üürnikule maksimaalse ehk kolmekuulise vabatahtliku täitmise tähtaja, kulub sundkorras

täitmiseni veel 3,5–4 kuud.

Võttes arvesse kõiki kirjeldatud etappe, võib ajavahemik, mil kinnisasi oli üürniku kasutuses,

kuid too ei järginud üürilepingust tulenevat tasu maksmise kohustust, kujuneda üürileandja

jaoks äärmiselt pikaks. Kirjeldatud eelduste korral kuluks viimasest tasutud üürimaksest kuni

üüripinna sundkorras vabastamiseni keskmiselt 8,5–11 kuud. Tüüpilise kahetoalise korteri

puhul tähendaks see üürileandjale saamata jäänud tulu suurusjärgus 4700–6000 eurot.*

Lisaks võivad sel perioodil üürileandja kanda jääda kommunaalmaksete kulud ja hoone

korrashoiuga seotud kulud, kui üürnik neid ei tasu.

Tuleb siiski rõhutada, et iga üürivaidlus ja selle asjaolud on erinevad ning tegelik aja- ja

rahakulu võib varieeruda suures ulatuses.

* Hinnangutes on kasutatud Statistikaameti avaldatud 2021. aasta rahva ja eluruumide

loenduse andmeid (tabel RL21822) ja kinnisvaraportaali www.kv.ee andmeid kahetoaliste

korterite üürihindade kohta eelnõu koostamise ajal. Arvestatud ei ole tulu maksustamise

mõju.

24

2021. aasta rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas üüritud eluruumis 206 998 inimest ehk

16% Eesti elanikest.22 Üürnike osakaal oli keskmisest suurem noorte täiskasvanute hulgas ja

keskmisest väiksem eakate hulgas.23 Juriidiliste isikute üürisuhete kohta registriandmed puuduvad,

kuid võib eeldada, et äripinna üürimine on ettevõtjate hulgas tavapärane praktika.

Eelnõuga kavandatavad muudatused soodustavad paremat maksedistsipliini üüri ja kõrvalkulude

tasumisel. Üldjuhul täidavad üürnikud üürilepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt ning kui

esinebki makseviivitusi, on nende põhjus sageli inimlik unustamine või ajapuudus, mitte

makseraskused. VÕS-i muudatused soodustavad üüri tasumist maksetähtajaks, et vältida lepingu

ülesütlemise hoiatust.

Kavandatavad muudatused mõjutavad negatiivselt seda osa üürnikest, kellel esineb makseraskusi.

Riskirühma kuuluvad näiteks väiksema või ebastabiilse sissetulekuga üürnikud, üürnikud, kellel

on sotsiaalsed või toimetulekuprobleemid (nt sõltuvuskäitumine), ning paljulapselised leibkonnad.

Samas võib ootamatust sündmusest tulenevaid makseviivitusi esineda kõigil, olenemata

sotsiaalmajanduslikust olukorrast. Edaspidi tuleb üürnikel arvestada ka VÕS-i § 316 lõikest 5

tuleneva erisusega – makseviivituse korral võib üürileandja lepingu üles öelda ilma täiendavat

tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud

kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.

Kokkuvõttes toovad kavandatavad muudatused kaasa üürnike seadusest tuleneva kaitse

vähenemise võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Sellega kaasneb risk, et makseraskustesse sattunud

üürnikud ja nende pereliikmed võivad senisest sagedamini jääda eluasemest ilma, mis omakorda

võib suurendada survet sotsiaalsüsteemile.

Kohtud ja Tallinna üürikomisjon

TsMS-i § 445 muudatuse tulemusel peab kohus edaspidi alati andma tähtaja kohtulahendi

vabatahtlikuks täitmiseks. Kuni kolmekuuline tähtaeg hakkab kulgema alates kohtulahendi

jõustumisest (üldjuhul 30-päevase apellatsioonitähtaja möödumisel). Kehtiva õiguse kohaselt on

kohtul vabatahtliku täitmise tähtaja määramise võimalus, kuid mitte kohustus.

TsMS-i muudatused puudutavad eelkõige maakohtutes tsiviilasju lahendavaid kohtunikke ja neid

abistavaid kohtujuriste. Kohtustatistikas liigituvad üürivaidlused üldjuhul asjaõiguse või

võlaõiguse kategooriasse.

Tasub rõhutada, et muudatuse mõju on kohtupidamises laiem kui pelgalt üürivaidlused, sest

edaspidi tuleb vabatahtliku täitmise tähtaeg anda kõigis menetlustes, kus otsustatakse kinnisasja

väljaandmine, üleandmine või vabastamine. Üürivaidlused moodustavad kohtulahenditest vaid

väikse osa. Märksa sagedasem on, et nõue kinnisasja vabastamiseks puudutab vaidlusi endiste

elukaaslaste või muul moel seotud isikutega, kes kasutavad kinnisasja õigusliku aluseta. Samuti

esineb praktikas nõudeid vabastada pärimise teel saadud kinnisasi või tuleneb selline nõue

müügilepingu rikkumisest.

22 Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801. 23 Üürnike osakaal oli suurim vanuserühmas 25–29 eluaastat (27%) ja vähim vanuserühmas 70–79 eluaastat (8%)

(Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801).

25

Kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i muudatus

puudutab. Ligikaudne hinnang on, et see arv ulatub saja menetluseni aastas. Kohtuväliselt, st

Tallinna üürikomisjonis, menetletakse aastas kuni paarkümmend taolist asja (2025. aastal oli 11

menetlust, milles nõuti eluruumi vabastamist).

Kohtutele ja üürikomisjonile tähendab kohustus anda lahendi tegemisel igal juhul vabatahtliku

täitmise tähtaeg, et nad peavad uue õigusega tutvuma ja edaspidi kohaldama. Nii mõnelgi juhul on

kohus siiski ka praegu kinnisasja vabastamise vaidlustes vabatahtliku täitmise tähtaja andnud,

mistõttu ei ole see praktika kohtute jaoks uus. Lisaks on eelnõuga kavas teha erisus tähtajalistele

üürilepingutele, mille lõppemise tähtaeg on saabumas. Sellisel juhul ei anna vabatahtliku täitmise

tähtaega ei kohus ega hiljem kohtutäitur.

Küll aga on kohtute jaoks uus kohustus teavitada valla- või linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust

eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Nõue tähendab teatavat

töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on sellised juhtumid harvad. Kavandatav

teavitamiskohustus võib kohtute töökoormust mõnevõrra suurendada, kuid tegemist ei ole sisult

täiesti uue ülesandega. Ka kehtiva õiguse kohaselt tuleb kohtul menetluse juhtimisel arvestada

menetlusosaliste ja puudutatud isikute olukorda ning vajaduse korral juhtida tähelepanu

võimalusele pöörduda kohaliku omavalitsuse poole abi saamiseks. Samuti tuleneb kehtivast

sotsiaalhoolekande seadusest kohustus teatada abivajavast isikust või perekonnast kohaliku

omavalitsuse üksusele. Plaanitav muudatus ei pane kohtule kohustust hakata omal algatusel

süstemaatiliselt välja selgitama kõigi eluruumi kasutavate isikute isikuandmeid, teovõimet või

abivajadust. Teavitamiskohustus tekib üksnes juhul, kui kohtule saab menetluse käigus teatavaks,

et vaidlusalust eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik. Seetõttu

sõltub kohustuse rakendumine konkreetse asja asjaoludest ning see ei kaasne automaatselt iga

eluruumi vabastamise vaidlusega.

Täpseid statistilisi andmeid selliste juhtumite arvu kohta ei ole kohtustatistika põhjal võimalik

eraldi välja tuua. Seetõttu ei saa mõju hinnata täpse juhtumite arvuna. Samas on tegemist kitsa

kohaldamisalaga menetlusliku teavitamiskohustusega, mille täitmine piirdub teate edastamisega

kohaliku omavalitsuse üksusele ega anna KOV-ile kohtumenetluses menetlusosalise õigusi ega too

kaasa eraldi kõrvalmenetlust. Sellest tulenevalt ei ole eeldatav mõju kohtute töökoormusele

ulatuslik.

Kohtutäiturid

Täitemenetlusse jõuab vaid väike osa juhtumitest, kus üürileping on võlgnevuse tõttu üles öeldud.

Valdav osa vaidlustest lahendatakse juba varem – kas lepingupoolte omavahelise kokkuleppe,

üürikomisjoni otsuse või kohtulahendi tulemusel.

Tabel 2. Kinnisasja väljaandmine 2022–202524

Lahendi liik Arv

Kohtuotsus või määrus tsiviilasjas 87

Muu ametiisiku otsus 9

Täitemenetluslikud dokumendid 82

Vahekohtu otsus 1

24 Hussar, A. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 44.

26

Tallinna üürikomisjoni otsus 20

Kokku 199

Aastatel 2022–2025 alustati kokku 199 täitemenetlust, kus täidetav nõue seisnes kinnisasja

väljaandmises (tabel 2). Aastas tähendab see keskmiselt 50 menetlust. Kohtulahendi või

üürikomisjoni otsuse alusel esitatud nõuded moodustasid pea poole kinnisasja väljaandmistest

(pole täpselt teada, kui paljud neist seisnesid üürivaidluses). Ülejäänud olid valdavalt

sundenampakkumise alusel tehtud täitemenetlused.

Kohtutäiturite jaoks ei ole TMS-i muudatus, mille kohaselt annab kohtutäitur kinnisasja

väljaandmise menetluses vabatahtliku täitmise tähtaja vaid juhul, kui täitedokumendis ei ole seda

tehtud, olulise mõjuga. Kohtutäiturite tegevust lihtsustab see äärmiselt vähe, arvestades menetluste

väikest arvu ja muudatuse ulatust.

Valla- ja linnavalitsused

Eelnõukohased muudatused mõjutavad vähesel määral ka kohaliku omavalitsuse üksuseid ning

nende juures töötavaid lastekaitsespetsialiste ja sotsiaaltöötajaid. Eelnõuga on kavas kehtestada

kohtutele ja üürikomisjonile kohustus teavitada vastavat valla- või linnavalitsust, kui vaidluse

esemeks on eluruumi vabastamine, mida kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav

isik. Muudatuse eesmärk on tagada abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i üksusele

võimalus juba varakult arvestada eluruumivajadusega.

Võib eeldada, et osa neist lastest (ja peredest) on juba varem lastekaitsega kokku puutunud,

mistõttu on raske hinnata, kuivõrd mõjutab muudatus lastekaitsespetsialistide töökoormust.

Lisanduvaid juhtumeid on aasta jooksul tõenäoliselt siiski vähe ning need jaotuvad eri piirkondade

vahel.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud

ja tulud

Seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. Kohaliku omavalitsuse

üksused peavad edaspidi menetlema üürikomisjoni ja kohtute teateid juhtumitest, kus taotletakse

eluruumi vabastamist, mida kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega või abivajav isik.

Lisanduvaid juhtumeid on eeldatavasti nii vähe, et otseseid kulusid see kaasa ei too ja töökoormus

suureneb marginaalselt. KOV-i üksustest on enim mõjutatud Tallinna linn.

8. Rakendusaktid

Rakendusakte ei ole selle eelnõuga seoses ette nähtud.

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 2027. aasta 1. oktoobril. Selline jõustumisaeg valiti, arvestades eelnõu menetlemise

eeldatavat aega ning vajadust jätta seaduse rakendajatele ettevalmistusaeg uue regulatsiooni

kohaldamiseks.

27

Kui rääkida üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingimuste muutmisest seoses makseviivitusega,

siis uuendatud normid kohalduvad ka enne käesoleva seaduseelnõu muudatuste jõustumist

sõlmitud lepingutele. Seaduse jõustumisaeg on kujundatud selliselt, et see võimaldab turuosalistel

end uuendustega kurssi viia ning soovi korral oma lepingulisi suhteid ümber kujundada.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitati kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,

Rahandusministeeriumile, Kliimaministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile. Eelnõu esitatakse

arvamuse avaldamiseks Tartu Ülikooli õigusteaduskonnale, Tallinna Ülikooli ühiskonnateaduste

instituudile, Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituudile, Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutusele,

Eesti Pangaliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Ehitusettevõtjate

Liidule, Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Notarite Kojale,

Harju Maakohtule, Viru Maakohtule, Tartu Maakohtule, Pärnu Maakohtule, Tallinna Halduskohtule,

Tartu Halduskohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Ringkonnakohtule, Riigikohtule, Lumi Capital

OÜ-le, Domus Kinnisvara OÜ-le ja Rendin OÜ-le.

Eelnõu kohta esitasid märkused ja kommentaarid Riigikohus, Tartu Ringkonnakohus, Harju Maakohus,

Eesti Omanike Keskliit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ, Maxima

Eesti OÜ ning Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda. Seletus märkustele on antud seletuskirja lisas

olevas tabelis (lisa 2).

_________________________________________________________________________________

Algatab Vabariigi Valitsus ............................ 2026

(allkirjastatud digitaalselt)

1

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse

(üüriõigus) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

Märkuste ja ettepanekute tabel

Nr Ettepaneku/märkuse sisu JDM seisukohad/vastused

Riigikohus

1. TsMS täiendamine §-ga 3931. Eelnõust ja selle

seletuskirjast jääb täiesti arusaamatuks, miks

soovitakse kohtutele panna alatine ja automaatne

KOV-i teavitamise kohustus, kui tegemist on

eluruumi valduse vabastamise vaidlusega ja

eluruumi kasutab alaealine või muu piiratud

teovõimega isik. Iseenesest on arusaadav soov

kaitsta alaealise vm piiratud teovõimega isiku

huve, kes võib olla kaotab kohtuvaidluse

tulemusena valduse eluruumile. Eelnõus välja

pakutud lahendus on aga meie õiguskorda sobimatu

ja ei saaks rakenduda.

Asjaolu, kas eluruumi kasutab või võib kasutada

mh ka alaealine, ei ole iseenesest asjaolu, mida

kohtul tuleks kehtiva õiguse kohaselt kontrollida.

Arusaamatuks jääb KOVi informeerimise

tähendus, ehk see, mida KOV vastava

informatsiooniga peale hakkab. Praktikas on

tavaline, et nö väljatõstmishagide puhul avaldab

kostja kohtule, et eluruum, kust tema lahkumist

nõutakse, on kostja kodu ja kostjal ei ole kuhugi

mujale elama minna. Selles kontekstis selgitab

kohus reeglina võimalust pöörduda KOVi poole

sotsiaalabi saamiseks. Sellist infot annab kohus

vastavalt vajadusele ja see juba toimib ning selles

osas ei ole seaduse täiendamine vajalik.

KOVi teavitamine ei anna KOVile mingeid

protsessuaalseid õigusi ning ka see, kui KOVi

teavitatakse, ei tähenda, et kostja oleks taotlenud

KOVilt sotsiaalabi. Teatavasti eeldab sotsiaalabi

saamine mh ka kostja soovi sotsiaalabi saada-

näiteks peab KOVi poolt eraldatava elamispinna

üürnik sõlmima KOViga üürilepingu. Samuti võib

kohtul olla talle esitatud asjaolusid õiguslikult

hinnates juba menetluse algfaasis selge, et hagi

rahuldamine ei ole võimalik, ja hiljem ta sellise

otsuse teebki. Ka sellisel juhul tuleks eelnõu

seaduseks saamisel maakohtul KOV-i menetlusest

siiski teavitada. Või läheb vastav

teavitamiskohustus üle ringkonnakohtule ja

Riigikohtule, kui maakohtu hagi rahuldamata

jätmise kohtulahend vaidlustatakse? Vt TsMS §

639 lg 1 ja § 680 lg 1.

Selgitatud.

Muudatuse kohaselt on kohtul kohustus

teavitada valla- või linnavalitsust

kohtumenetlusest, mille esemeks on eluruumi

vabastamine, kui kohtule saab teatavaks, et

eluruumi kasutab alaealine, muu piiratud

teovõimega või abivajav isik.

Seletuskirjas on selgitatud, et kehtiva õiguse ja

kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi

alusel eluruumist välja tõsta ka isikud, keda ei

saa valdajaks lugeda, näiteks alaealised lapsed.

Seega juhul, kui eluruumi vabastamise nõue

rahuldatakse, tõstetakse eluruumist välja ka

võlgniku alaealised lapsed ilma, et nad peaksid

olema täitedokumendis kohustatud isikutena

nimetatud. Abivajajast teavitamine kohaliku

omavalitsuse sotsiaalosakonnale peaks

toimuma rutiinina. Praktikas ei ole välistatud,

et ka üürileandja ise võib sotsiaalosakonnaga

kontakteeruda ning neile teada anda, et

ilmnenud on võimalik abivajadus.

Seadusmuudatustega nähakse mh ette, et juhul,

kui ülesütlemisele järgneb kohtumenetlus ja

kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse

vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine,

muu piiratud teovõimega või abivajav isik, siis

kohus teavitab kohtumenetlusest selle isiku

elukohajärgset valla- või linnavalitsust.

Teavitamiskohustuse eesmärk tagada

abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i

üksusele võimalus juba varakult arvestada

võimaliku eluruumivajadusega.

2

2. Terminoloogiliselt kasutab TsÜS mõistet alaealine

ja täisealine. Vastandmõistet eelnõus kasutatud

„alaealisele lapsele“ ei ole olemas („täisealine

laps“).

Arvestatud, sõnastus muudetud.

3. Eelnõuga soovitakse muuta kehtivat õigust

selliselt, et väljakolimise aja määrab nö

väljatõstmise hagi rahuldamise korral kohus.

Selline muudatus tuleb eelnõust välja jätta.

Reeglina pöördutakse kohtusse selliste nõuetega,

mis on juba enne kohtusse pöördumist muutunud

sissenõutavaks, st et üürnik oleks pidanud juba

kohtusse pöördumise ajaks või vähemalt

kohtuotsuse tegemise ajaks üürilepingu eseme

tagastama, st välja kolima. See tähendab, et

materiaalõiguse kohaselt on üürileandjal õigus

lepinguese saada tagasi kohe. Väljakolimise või

asja tagastamise aeg ei tohiks reeglina olla seega

pikem, kui on välja kolimiseks minimaalselt vajalik

aeg. Erilise ventiiline, selleks, et vältida

erandjuhtudel olulist ebaõiglust või üürniku või

tema perekonnaliikmete raskeid tagajärgi, on

võimalik taotleda kohtuotsuse täitmise

edasilükkamist. Kuid selline võimalus peaks olema

alles täitemenetluses, mis reeglina järgneb

kohtuotsuse jõustumisele. Ehk kostja ei saa

kohtumenetluse alguses kindel olla ja maakohus ei

saa juba kohtuotsust tehes ette määrata, et kostja on

peale kogu kohtumenetluse läbimist, peale

kaebetähtaja möödumist, peale täitemenetluse

algatamist ja peale täituri poolt vabatahtlikuks

täitmiseks määratud tähtaja möödumist sellises

väga erandlikus, raskes olukorras. Sellist väga

erandlikku rasket olukorda saaks hinnata üksnes

vahetult enne välja kolimist. Ja sellise olukorra

hindamisel tuleks arvesse võtta kõiki asjaolusid,

mh ka üürniku üldist varalist olukorda, võimalust

leida endale mingigi muu eluase jne. Olukorras,

kus kehtiv õigus annab üürileandjale õiguse nõuda

ruumi kohest tagastamist, ei peaks üürnikule

kaasnevaid negatiivseid tagajärgi lahendama

üürileandja õiguste arvelt.

Selgitatud.

Isegi kui materiaalõigus näeb ette, et hagejast

üürileandjal on õigus pärast kohtulahendi

jõustumist väljanõutav lepingueseme kohe

kätte saada, ei toimi see praktikas siiski nii.

Kohtulahendi jõustumine loob eelduse

pöörduda kohtutäituri poole kohtulahendi

sundtäitmiseks. Kehtiv täitemenetluse

seadustiku (TMS) regulatsioon näeb igal juhul

ette, et võlgnikule tuleb anda aeg

täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks.

TMS § 25 lg 1 üldregulatsiooni kohaselt

määrab kohtutäitur täitedokumendi

vabatahtliku täitmise tähtaja, kui seda ei ole

määratud seaduses ega kohtulahendis.

TMS § 180 lg 1 eriregulatsioon sätestab, et kui

võlgnik peab välja andma, üle andma või

vabastama kinnisasja, sealhulgas

korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu

ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni

kolmekuulise tähtaja täitedokumendi

vabatahtlikuks täitmiseks.

Seega on kohtutäituril oluline kaalutlusruum

nõude täitmise tähtaja määramisel ka

sõltumata sellest, et üürileandjal on formaalselt

õigus vaidlusalune ese viivitamata tagasi

saada.

Seejuures puudub kohtutäituril täitemenetluse

algatamisel ning kinnisasja väljaandmise

nõude vabatahtliku täitmise tähtaja määramisel

piisav ülevaade elulistest asjaoludest, mis

võimaldaksid objektiivselt hinnata, millise

pikkusega kuni kolmekuuline tähtaeg on

käesoleval juhul asjakohane. Tähtaeg

määratakse sisuliselt pimesi.

Erinevalt kohtutäiturist tekib kohtul

kohtuvaidluse vältel parem ettekujutus sellest,

milline väljaandmise nõude täitmise tähtaeg

oleks konkreetse juhtumi puhul asjakohane.

Kohus on kõige paremini kvalifitseeritud

3

langetama kaalutlusotsuseid, mis hoiaksid

tasakaalus üürileandja ja väljatõstetava isiku

huve.

Eelnõu koostamisel ei ole eeldatud, et kohus,

näiteks esimese astme kohus, suudab ette

prognoosida, milline tegelik olukord valitseb

siis, kui lõplik kohtulahend jõustub ning

üürileandja saab pöörduda kohtutäituri poole.

Kohus määrab täitedokumendi vabatahtlikuks

täitmiseks ette nähtud tähtaja lähtudes lahendi

tegemise ajal valitsevast olukorrast.

See tähtaeg peaks seejuures jääma võimalikult

lühikeseks, kuna pärast kohtulahendi

jõustumist muutub üürileandja õigus saada

vaidlusalune ese tagasi ülekaalukaks.

Eeltoodust järeldub selgelt, et just kohus on

tegelikult kõige pädevam andma juhiseid selle

kohta, kui kiiresti peab võlgnik pärast

kohtulahendi jõustumist väljaandmise

kohustuse täitma.

Kui täitemenetluse algatamise ajaks

väljaandmiseks kohustatud isiku olukord

muutub ning sundtäitmise edasilükkamine on

objektiivsetel põhjustel põhjendatud, saab

võlgnik kasutada täitemenetluses selleks ette

nähtud õiguskaitsevahendeid.

Tartu Ringkonnakohus

4. Eelnõu, mis sisaldab muu hulgas ka

kohtumenetlust reguleerivate õigusaktide

muudatusi, on kooskõlastamisele saadetud ilma

eelnevalt väljatöötamiskavatsust koostamata.

Esitatud põhjendusi väljatöötamiskavatsusest

loobumise kohta ei saa pidada piisavaks. Ainuüksi

asjaolu, et eelnõu väljatöötamises on kokku lepitud

koalitsioonilepingus või muus poliitilises

dokumendis, ei muuda eelnõu menetlust

kiireloomuliseks. Eelmised muudatused

valdkonnas jõustusid suhteliselt hiljuti (14.

jaanuaril 2021) ning ka nende hindamiseks tellitud

rakendusanalüüsist ei ilmne, et oleks tekkinud

mõni kiireloomulist lahendamist vajav probleem.

Selgitatud.

Väljatöötamiskavatsuse koostamata jätmine ei

tähenda, et eelnõu vajalikkust, eesmärke ja

mõjusid ei tuleks hinnata. JDM nõustub, et

koalitsioonilepingus või muus poliitilises

dokumendis kokkulepitud eesmärk ei saa

iseenesest asendada sisulist põhjendust selle

kohta, millist probleemi kavandatav muudatus

lahendab ja miks on valitud lahendus vajalik.

Käesoleva eelnõu puhul on lähtutud sellest, et

käsitletav probleem on kitsalt piiritletud:

eelnõu eesmärk ei ole üüriõiguse terviklik

reform, vaid lahendada olukordi, kus

üürilepingu lõppemise või olulise

makseviivituse korral ei saa üürileandja

mõistliku aja jooksul eluruumi valdust tagasi.

Samas on kooskõlastamisel esitatud märkuste

põhjal eelnõu ja seletuskirja täiendatud.

4

Seletuskirjas avatakse selgemalt

kavandatavate muudatuste eesmärk, nende

seos kehtiva õigusega ning mõju kohtutele,

üürileandjatele, üürnikele ja kohalikele

omavalitsustele.

Varasemate, 2021. aastal jõustunud

muudatuste ning nende rakendusanalüüsi

tulemusi on eelnõu ettevalmistamisel

arvestatud. Samas ei välista varasemate

muudatuste hiljutisus seda, et praktikas

ilmnenud kitsamaid probleeme saab seaduse

tasandil täpsustada, kui kehtiv regulatsioon ei

taga piisavalt tõhusat ja õiglast lahendust.

5. II Eelnõu § 2: TsMS muudatused Eelnõu § 2 p-des 1–3 märgitud TsMS-i muudatused

(§ 3931 lisamine, §-de 445 ja 448 muutmine) ja

sellega seotud TMS-i muudatused ei ole

ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud ning

vähemalt sellisel kujul tuleks nendest loobuda.

Eelnõu § 2 p 1 (TsMS § 3931) – kavas on kehtestada

kohtutele kohustus teavitada elukohajärgset valla-

või linnavalitsust, kui vaidluse esemeks on

eluruumi vabastamine, mida kasutab alaealine laps

või muu piiratud teovõimega isik.

Jääb ebaselgeks, kuidas peaks kohus hindama

eluruumi kasutavate täisealiste isikute teovõimet, eriti olukorras, kus eelnõuga soovitakse muuta

üürniku suhtes tehtud kohtulahend siduvaks määramata arvu isikute suhtes (eelnõu kohaselt

lisatav TsMS § 460 lg 11). Nende muudatuste

koosmõjus oleks kohtul keeruline hinnata juba

seda, milline on isikute ring, kelle teovõimet tuleb

hinnata.

Lisaks tuleb arvestada, et erinevalt olukorrast, kus

ruumi kasutab alaealine laps, ei ole täisealise isiku

teovõime piiratus lihtsalt tuvastatav asjaolu.

Teatavasti on täisealise isiku piiratud teovõime faktiline seisund, mis on eelduseks isiku

üle eestkoste seadmisele, mitte vastupidi (TsÜS § 8 lg-d 2 ja 3 ning PKS § 203). Eestkostja

määramine loob ümberlükatava eelduse isiku piiratud teovõime kohta ulatuses, milles eestkostja

on määratud (RKTKm 11.05.2011, 3-2-1- 31-11, p 14; 09.11.2011, 3-2-1-87-11, p 21;

RKTKm 11.03.2020, 2-13-70131/109, p 15, RKTKo 17.12.2020, 2-17-1453/135, p 13; RKTKo

02.12.2020, 2-17-5110/111, p 12). Seega ei saaks

kohus TsMS §-st 3931 tuleneva kohustuse täitmisel

lugeda piiratud teovõimega isikuteks ainult neid

isikuid, kellele on määratud eestkostja.

Arvestatud osaliselt, sõnastus muudetud.

Muudatus ei mõjuta teovõime hindamise ja

eestkostja määramise regulatsiooni.

5

Eelnõu praegusest sõnastusest tuleneb, et kohus

peaks alati hindama ka nende eluruumi kasutajate

teovõimet, kellele ei ole eestkostjat määratud ja kui

kohus tuvastab sellise isiku teovõime piiratuse,

peab kohus teavitama sellest piiratud teovõimega

isiku elukohajärgset vallavõi linnavalitsust. Ebaselge on sellise kohustuse suhe kehtiva

õigusega. PKS § 171 lg 2 ja § 203 koosmõjus peab kohus olukorras, kus tekib kahtlus isiku teovõime

piiratuses, teavitama valla- või linnavalitsust

eestkostet vajavast isikust ja TsMS § 522 lg 1

kohaselt peaks kohus ise määrama ekspertiisi

eestkostja määramise vajalikkuse kohta. SHS § 13

kohaselt on kohtunik kohustatud teatama

sotsiaalhoolekannet vajavast isikust või

perekonnast isiku või perekonna viibimiskoha

järgsele kohaliku omavalitsuse üksusele. Eelnõu seletuskirja kohaselt on

teavitamiskohustuse eesmärk tagada abivajaduse

varane märkamine ja anda KOV-i üksusele

võimalus juba varakult arvestada

eluruumivajadusega (eelnõu seletuskiri lk 22).

Sellist eesmärki aitaks paremini saavutada selline teavitamiskohustus, mis sõltub isiku abivajadusest.

Tuleb arvestada, et abivajavaks isikuks SHS

tähenduses võib olla ka isik, kelle teovõime ei ole

piiratud, kuid kes on abivajav muul põhjusel. Näiteks kui isikul on liikumispuue, mille tõttu ta

saab liikuda ainult ratastoolis, siis ei ole tema

teovõime piiratud, kuid ta võib siiski olla abivajav

isik SHS tähenduses ja kohaliku omavalitsuse

üksusel on SHS § 42 kohaselt kohustus abistada

teda eluruumi kohandamisel või sobivama

eluruumi saamisel.

6. Eelnõu § 2 p-d 2 ja 3 (TsMS §-de 445 ja 448

muutmine) – kavandatud muudatuse kohaselt peaks kohus andma igas kohtulahendis, millega

otsustatakse kinnisasja, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine,

tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks

(muudatus on seotud eelnõuga kavandatud TMS §

180 lõike 1 muudatusega). Tähtaega ei ole muudatuste järgi vaja

kohtulahendis anda juhul, kui tähtajaline üürileping

lõpeb tähtaja möödumise tõttu. Ringkonnakohtu

hinnangul oleks mõistlik jääda kehtiva õiguse

kohase lahenduse juurde, kus kohus võib

vabatahtliku tähtaja määrata poole taotlusel või

omal algatusel (TsMS § 460 lg 1).

Selgitatud.

Ministeerium on seisukohal, et kavandatavad

muudatused toovad siiski kaasa soovitud

tagajärje: need võimaldavad kiirendada

vaidlusaluse eseme tagastamist üürileandjale.

Kehtiva TMS-i regulatsiooni kohaselt määrab

nõude vabatahtliku täitmise tähtaja kohtutäitur

juhul, kui seda ei ole määratud

täitedokumendis. TMS § 180 lg 1 näeb ette, et

kui võlgnik peab välja andma, üle andma või

vabastama kinnisasja, sealhulgas

korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu

ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni

6

Eelnõuga kavandatud eriregulatsiooni loomine ühe

liigi kohtulahendite jaoks (millega kohustatakse

vabastama kinnisasja või (elu)ruumi) pigem

suurendab õiguslikku ebaselgust kohtu- ja

täitemenetluse osaliste jaoks, mh täitekulude

aspektist, ning võib tekitada täiendavaid vaidlusi,

nt kui kostja on kohustatud lisaks (elu)ruumi

tasuma hagejale kohtulahendi alusel ka üürivõla. Eelnõu seletuskirjas (lk 9) märgitud muudatuse

eesmärgi – lühendada kinnisasja valduse

väljaandmise, vabastamise või üleandmise aega

saavutamine on vähemasti küsitav. Samuti on

äärmiselt kaheldav, et kui vabatahtliku täitmise

tähtaja määrab iga kord kohus, jõuab edaspidi

vähem asju täitemenetlusse ja täitekulu ei teki.

Eelnõu seletuskirjast ega selle lisadest ei nähtu,

palju kohtu ja üürikomisjoni lahendeid praegu

vabatahtlikult, enne täitemenetlust või ka

täitemenetluses selleks antud tähtaja jooksul,

täidetakse. Liiati annab kavandatav TsMS § 445 lg

11 menetluse poolele võimaluse taotleda kohtult

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja

muutmist ka pärast kohtulahendi jõustumist.

Selliste kiireloomuliste taotluste menetlemine

tähendab kohtutele selgelt täiendavat töökoormust. Lisaks eelmärgitule säilib võlgnikul vähemalt

eelnõu seletuskirja järgi võimalus pöörduda pärast

täitedokumendis määratud vabatahtliku täitmise

tähtaja möödumist kohtu poolt TMS § 45 kohase

avaldusega.

kolmekuulise tähtaja täitedokumendi

vabatahtlikuks täitmiseks.

Seejuures määratakse tähtaeg kohe

täitemenetluse algatamisel, teadmata kõiki

asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Seetõttu ei

ole tagatud, et sellisel viisil määratud tähtaeg

arvestab piisavalt mõlema poole õigustega.

Kohtumenetluses tekib kohtul seevastu

täielikum ülevaade sellest, milline nõude

vabatahtliku täitmise tähtaeg on konkreetse

juhtumi puhul optimaalne ja õiglane. Nende

teadmiste pinnalt saab kohus kaalutlusotsuse

raames põhjendatult otsustada, milline

võimalikult lühike tähtaeg on iga individuaalse

juhtumi puhul kõige asjakohasem ja õiglasem.

Selles väljendubki muudatuse positiivne mõju:

kohtutäituri paratamatult spekulatiivset otsust

asendab võimalikult objektiivne ja optimaalne

kohtu korraldus.

7. Meie arvates teevad kavandatavad VÕS § 316 lg 1

p 1 ja lg 6 muudatused osaliselt sisutuks

kavandatava VÕS § 316 lg 1 punkti 2 ja täielikult

sisutuks VÕS § 316 lg 1 punkti 3. Nimelt ei ole

võimalik olukord, kus täidetud oleksid VÕS § 316

lg 1 p-s 2 või p-s 3 sätestatud tingimused

võlgnetava üüri, kõrvalkulude või hoone

korrashoiu- ja parenduskulude osas, kuid VÕS §

316 lg 1 p-s 1 sätestatud tingimus ei oleks täidetud.

Kui üürnik võlgneb üürileandjale rohkem kui ühe

kuu üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja

parenduskulud (VÕS § 316 lg 1 p-d 2 ja 3), siis on

ta vältimatult samaaegselt vähemalt poole kuu üüri,

kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja

parenduskulude maksmisega samuti viivituses

(VÕS § 316 lg 1 p 1, lg 6). VÕS § 316 lg 1 p 2

omaks kavandatud kujul mõtet vaid tagatisraha

võlgnevuse suhtes, mille tasumisega viivitamist ei

ole VÕS § 316 lg 1 p-s 1 märgitud. VÕS § 316 lg 1

Arvestatud.

JDM nõustub märkusega, et kavandatud VÕS

§ 316 lõike 1 punktide 1–3 ja lõike 6 koosmõju

ei olnud normitehniliselt piisavalt selge ning

võis viia sätete tarbetu kattumiseni. Eelkõige

võis kavandatud lahendus tekitada olukorra,

kus ühelt poolt loetaks ülesütlemise aluseks

juba väga väiksem võlgnevus ning teiselt poolt

kaotaksid lõike 1 punktid 2 ja 3 iseseisva

regulatiivse tähenduse.

Eelnõu muudetakse selliselt, et loobutakse

„olulise osa“ eraldi määratlemisest ning VÕS

§ 316 lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt.

Ülesütlemise alus seotakse edaspidi selgemalt

sellega, et üürniku rahaline võlgnevus on

kogumis vähemalt ühe kuu ulatuses asjaomase

maksekohustuse suurune. Seega ei ole eesmärk

võimaldada eluruumi üürilepingu erakorralist

7

p 3 oleks kavandatud kujul täies ulatuses

ebavajalik.

Seletuskirja põhjal võib VÕS § 316 lg 1 p-s 1 olla

mõeldud olukorda, milles üürniku viivitus on

tekkinud ühest konkreetsest episoodist ning VÕS §

316 lg 1 p-des 2 ja 3 on mõeldud olukorda, kus

võlgnevus on kuhjunud nii, et mitu võlgnevust

kokku moodustavad ühe kuu üüri (või muu kulu)

võlgnevuse. Selline eristamine tundub ebaloogiline

ega vasta muudatuste eesmärgile.

Kui üürnik maksab esimesel kuul nt üüri

kokkulepitust 30% vähem ning järgmisel kuul jälle

30% vähem ega ole esialgset võlgnevust tasunud,

siis üürnik juba viivitab väljapakutud VÕS § 316 lg

1 p 1 ja lg 6 sõnastuse järgi üüri olulise osa

maksmisega. Seletuskirja kohaselt on muudatuste

eesmärk siduda õiguskaitse vahetumalt

rikkumisega. Seda eesmärki ei toeta tõlgendus,

mille kohaselt olukorras, kus üürnik tasub

järjepidevalt üüri nt 30% kokkulepitust vähem,

saab üürileandja lepingu üles öelda alles 4 kuud

pärast esialgset viivitust.

Problemaatiliseks võib osutuda ka nii üüri,

kõrvalkulude kui ka hoone korrashoiu- ja

parenduskulude maksmisega viivitamise arvesse

võtmine samal viisil. Näiteks võib poole hoone

korrashoiu ja parenduskuludest tasumata jätmisel

tekkiv üürileandja õigus üürilepingu

ülesütlemiseks (VÕS § 316 lg 1 p 1, lg 6) olla

võrreldes rikkumisega ebaproportsionaalne, sest

hoone korrashoiu- ja parenduskulud on enamasti

nii üüri kui ka kõrvalkuludega võrreldes

märgatavalt väiksemad. Võib tekkida olukord, kus

üürnik on õigeaegselt tasunud 1000 eurot üüri, kuid

leping öeldakse üles 10 euro suuruse hoone

korrashoiukulu maksmisega viivitamise tõttu.

Sama probleem tekib VÕS § 316 lg 1 p 3

kohaldamisel.

ülesütlemist marginaalse või juhusliku

makseviivituse tõttu.

Samuti vaadatakse üle VÕS § 316 lõike 1

punktide 2 ja 3 vajadus ning nende sisu

koondatakse või jäetakse välja ulatuses, milles

need dubleerivad sama lõike punkti 1.

Harju Maakohus

8. Kohtunikud tõid üldise tähelepanekuna välja, et

eelnõu kiireloomulisuse ei saa põhjendada sellega,

et teemaga tegelemine on koalitsioonilepingus

kokku lepitud. Kiireloomulisus eeldab mingit

objektiivset, ootamatult ühiskonnas esile kerkinud

takistust tavapärasele tsiviilkäibele, mille

reguleerimine on seaduse tasandil vajalik nii, et ei

toimu tavapärast huvigruppidega konsulteerimist ja

sisukat mõjude hindamist.

Eelnõu seletuskirjast ei nähtu, et oleks kaalutud

erinevate põhiõiguste- omandiõiguse ja kodu

Arvestatud osaliselt

JDM nõustub märkusega selles osas, et

koalitsioonilepingus kokku lepitud eesmärk ei

saa iseenesest asendada eelnõu vajalikkuse,

mõjude ja proportsionaalsuse analüüsi.

Koalitsioonileping on poliitiline lähtekoht

õigusloome algatamiseks, kuid eelnõu

seletuskirjas tuleb eraldi põhjendada, millist

probleemi kavandatav muudatus lahendab,

miks on muudatus vajalik ning milline on selle

8

puutumatuse õiguse vahel, samuti ei ole kaalutud

muid meetmeid probleemi, kui see üldse

eksisteerib, lahendamiseks. Näiteks võimaldada

üürileandjale teha üürniku osas parem taustauuring,

julgustada küsima tagatisraha suuremas ulatuses,

kui ühe kuu üür jne.

Eelnõu mõjuhinnangust ei selgu, kui palju on

tegelikult väidetavaid „puuküürnike“ ja kui suur on

tegelik probleem ühiskonnas. Avalikest allikatest

on teada, et Omanike Keskliit, kui kinnisvara

omanike ühendav organisatsioon ei näe vajadust

uue regulatsiooni järgi. Eelnõus on selgitatud, et

üürileandjate olukord üürilepingu lõppemisel

muutub paremaks, kuid puudub igasugune

majandusliku mõju hinnang üüriturule üldiselt. Kui

üürilepingu erakorraline lõpetamine muutub

ülilihtsaks, siis mõjub see üürituru

usaldusväärsusele laiemalt.

mõju puudutatud isikutele ja üüriturule

laiemalt.

Eelnõu eesmärk ei ole eluruumi üürisuhte

regulatsiooni terviklik ümberkujundamine ega

üürniku kaitse põhjendamatu nõrgendamine,

vaid lahendada kitsamalt olukordi, kus

üürilepingu lõppemise või olulise

makseviivituse korral ei saa üürileandja

mõistliku aja jooksul eluruumi valdust tagasi.

Kavandatud muudatustega soovitakse muuta

üürilepingu ülesütlemise ja eluruumi

vabastamisega seotud menetluslikku ahelat

selgemaks ja tõhusamaks, säilitades samal ajal

üürniku kaitseks vajalikud tagatised.

JDM nõustub, et seletuskirjas tuleb selgemalt

avada põhiõiguste kaalumine. Kavandatav

regulatsioon puudutab ühelt poolt üürileandja

omandiõigust ja õigust saada lepingu

lõppemisel asi tagasi ning teiselt poolt üürniku

kodu puutumatust ja vajadust vältida

ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi. Eelnõu

täpsustamisel lähtutakse sellest, et

ülesütlemise ja eluruumi vabastamise

regulatsioon peab olema proportsionaalne ega

tohi võimaldada lepingu lõpetamist

marginaalse või juhusliku rikkumise tõttu.

Märkuses viidatud alternatiivsete meetmete,

näiteks suurema tagatisraha või ulatuslikuma

taustakontrolli soodustamise kohta märgime,

et need ei lahenda otseselt olukorda, kus

üürileping on juba lõppenud või kus esineb

oluline makseviivitus, kuid eluruumi valduse

tagasisaamine viibib. Samuti võivad sellised

meetmed suurendada eluruumi üürimise

esmast rahalist või praktilist koormust ning

halvendada üürituru kättesaadavust eelkõige

väiksema maksevõimega isikute jaoks.

Samas ei pea JDM põhjendatuks järeldust, et

kavandatav muudatus oleks ainuüksi poliitilise

lähtekoha tõttu põhjendamatu või et eelnõus

käsitletavat probleemi ei esineks.

Huvigruppide seisukohad probleemi ulatuse ja

sobiva lahenduse kohta on erinevad ning on

peetud vajalikuks ka kogu üürilepingut

käsitleva peatüki ümbertöötamist ning

regulatsiooni karmistamist üürileandja kasuks

(vt nt Eesti Omanike Keskliidu märkused).

9. Eelnõu seletuskirjas puudub adekvaatne

mõjuhinnang kohtute tegevusele. Seletus kiri

sedastab, et kohtustatistika ei võimalda määrata

Selgitatud.

9

täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i

muudatus puudutab. Eelnõu sedastab, et kohtute

jaoks on uus kohustus teavitada valla- või

linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust eluruumi

kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega

isik. Nõue tähendab teatavat töökoormuse

suurenemist, kuid eeldatavasti on sellised juhtumid

harvad. Pole selgitatud, millistele allikatele selline

lootus tugineb.

JDM nõustub, et seletuskirjas tuleb kohtute

töökoormusele avalduvat mõju selgemalt

põhjendada. Eelnõu seletuskirja täiendatakse

selles osas, et kavandatav teavitamiskohustus

võib kohtute töökoormust mõnevõrra

suurendada, kuid tegemist ei ole sisult täiesti

uue ülesandega. Ka kehtiva õiguse kohaselt

tuleb kohtul menetluse juhtimisel arvestada

menetlusosaliste ja puudutatud isikute

olukorda ning vajaduse korral juhtida

tähelepanu võimalusele pöörduda kohaliku

omavalitsuse poole abi saamiseks. Samuti

tuleneb kehtivast sotsiaalhoolekande seadusest

kohustus teatada abivajavast isikust või

perekonnast kohaliku omavalitsuse üksusele.

Kavandatav TsMS § 393¹ ei pane kohtule

kohustust hakata omal algatusel

süstemaatiliselt välja selgitama kõigi eluruumi

kasutavate isikute isikuandmeid, teovõimet või

abivajadust. Teavitamiskohustus tekib üksnes

juhul, kui kohtule saab menetluse käigus

teatavaks, et vaidlusalust eluruumi kasutab

alaealine, muu piiratud teovõimega või

abivajav isik. Seetõttu sõltub kohustuse

rakendumine konkreetse asja asjaoludest ning

see ei kaasne automaatselt iga eluruumi

vabastamise vaidlusega.

10. Eelnõu seletuskiri väidab, et seaduse

rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega

kulusid. Kohtunikud ei saa selle väitega nõustuda.

Igasugune seaduse muudatus, mis lisab

töökoormust, muudab ka kohtute kulusid tööjõule,

tekib vajadus koolituse järgi, vajalik on

tööprotsessid ümber kujundada jne.

Selgitatud.

Ka kehtiva õiguse kohaselt saab kohus määrata

eluruumi valduse vabastamise kohtulahendi

vabatahtliku täitmise tähtaja. Seega ei ole

tegemist uue ja võõra ülesandega.

Riigikohus märkis, et kohtud selgitavad

väljatõstmise menetlustes abivajajatele

võimalust pöörduda KOV-i poole. Seega ei ole

ka KOV-iga seonduv otseselt uus ja võõra

sisuga ülesanne.

11. Eelnõuga muudetakse VÕS § 316 lõiget seatakse

üürilepingu enne tähtaegse lõpetamisele kaks

tingimust: 1 ) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude,

hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende

olulise osa maksmisega ja 2) võlgnetav üür või

tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva

üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone

korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe kuu eest

maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud

või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Eelnõu

seletuskiri väidab, et ennetähtaegse lõpetamise

Arvestatud.

JDM nõustub märkusega, et kavandatud

sõnastusest tulenevalt võib tekkida olukord,

kus eluruumi üürilepingu erakorralise

ülesütlemise menetlus võib käivituda juba

poole kuu üüri, kõrvalkulude või hoone

korrashoiu- ja parenduskulude võlgnevuse

tõttu. Selline tulemus ei oleks kooskõlas

eelnõu eesmärgiga ega proportsionaalne,

10

võimalus tekib siis, kui üürnik on võlgu ühe kuu

üüri või kõrvalkulud. Kohtunike hinnangul tuleb

seadust tõlgendada selliselt, et koosmõjus VÕS §

316 lg 1 ja lg 6 sätetega on võimalik üürileping

ennetähtaegselt üles öelda juba siis, kui võlgnetav

on üksnes poole kuu üür või kõrvalkulud.

Tuleb märkida, et kõrvalkulud on muutuvad

arvestades hooaega (küttekulud ja elekter) seega

võib üürileandja tegelikkuses lepingu

ennetähtaegselt üles öelda suhteliselt marginaalse

võlgnevuse puhul. Kohtunike hinnangul ei ole

proportsionaalne ega hea usu põhimõttega

kooskõlas, et poole kuu kõrvalkulude tasumata

jätmine toob kaasa kodu kaotamise.

arvestades ülesütlemise võimalikku tagajärge

üürnikule.

Eelnõu muudetakse selliselt, et loobutakse

VÕS § 316 lõikes 6 kavandatud „olulise osa“

lahendusest. Samuti täpsustatakse VÕS § 316

lõike 1 ülesütlemise aluseid nii, et ülesütlemise

eelduseks oleks sisuliselt oluline rahaline

võlgnevus, mitte väiksem või juhuslik

makseviivitus.

Seletuskirjas täpsustatakse, et ühe kuu ulatuses

võlgnevust tuleb käsitada miinimumlävendina,

mille täitumisel saab üldse hinnata erakorralise

ülesütlemise eelduseid.

12. Eelnõuga täiendatakse TsMS § § 445 lõigetega 11

ja 12, mis kohustavad kohtuid andma

vabatahtliku täitmise tähtaja. Puudub igasugune

mõjuhinnang, kui palju selliseid kohtuasju saab

olema, ja millistele kaalutlustele või andmetele

tuginedes kohus tähtaega andma hakkab. Kas

tähtaja pikkuse määramiseks vajalikud andmed,

nagu näiteks üürituru olukord ja samaväärse

eluaseme leidmise võimalikkus, lähendaste

olemasolu, kelle juures ajutiselt peatud, KOV

võimekus tagada sotsiaalne eluruum jne, esitavad

ja tõendavad menetlusosalised või peab kohus need

ametiülesande korras ise välja uurima. Eelnõust ei

selgu, kas tähtaeg on nõude osa, mis tähendab, et

seda peab nõudma ja tõendama hageja, või

vastuväite osa, mis tähendab, et seda peab vastu

väitma ja tõendama kostja. Kui eesmärgiks on

ühekordne vabatahtliku täitmise tähtaja andmine,

siis peaks olema sõnaselgelt sätestatud, et enne

selle saabumist ei ole võimalik täitemenetluse

alustamine ja vastav piirang peab olema sätestatud

TMS-is. Eelnõu kohaselt ei pea täitur enam

vabatahtliku täitmise tähtaega andma. Eelnõus ei

arvestata sellega et kohtulahendi jõustumise ja

täitmise vahel võib olla siiski pikk aeg ja asjaolud

muutuvad sellel ajal. Ei näe põhjust, miks tuleb

teha üüriasjades erisus, et vabatahtlikku tähtaega ei

anta.

Puudub ka mõjuhinnang kui palju hakatakse

üürivaidluskomisjoni või kohtulahendeid edasi

kaebama üksnes seetõttu, et pikendada vabatahtliku

täitmise tähtaega. Pole ka selge, millisel alusel on

sätestatud maksimaalseks tähtajaks kolm kuud.

Selgitatud.

Kohtul tekib kohtuvaidluse vältel kõige parem

ettekujutus sellest, milline väljaandmisnõude

täitmise tähtaeg oleks konkreetse juhtumi

puhul asjakohane. Kohus on kõige paremini

kvalifitseeritud tegema kaalutlusotsuseid, mis

hoiaksid tasakaalus üürileandja ja

väljatõstetava isiku huve.

Kohus määrab täitedokumendi vabatahtlikuks

täitmiseks ette nähtud tähtaja lahendi tegemise

ajal valitsevast olukorrast lähtudes. See tähtaeg

peaks jääma võimalikult lühikeseks, kuna

pärast kohtulahendi jõustumist muutub

üürileandja õigus saada vaidlusalune ese tagasi

ülekaalukaks.

Tulemusena peab sündima õige ja õiglane

lahendus, mis arvestab üürileandja õigusega

saada vaidlusalune ese tagasi ning tagab, et

kohustatud isikule antakse vaidlusaluse eseme

väljaandmiseks objektiivselt minimaalne

tähtaeg.

Uue regulatsiooni kohaldamine toimub kohtu

enda algatusel. Pooled saavad taotleda tähtaja

muutmist, mitte selle määramist.

TMS § 19 näeb juba praegu ette, et kui

täitedokumendis sisalduva nõude

sissenõutavaks muutumine sõltub tähtaja

möödumisest või tähtpäeva või tingimuse

saabumisest, võib täitetoimingutega alustada

pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva või

tingimuse saabumist. See norm kuuluks

11

üldnormina kohaldamisele ka juhtudel, kus

kohus määrab väljaandmisnõude täitmise

tähtaja, mille arvestus hakkab kulgema pärast

kohtulahendi jõustumist.

Kolme kuu pikkune tähtaeg võetakse üle

kehtivast TMS § 180 lg 1 regulatsioonist.

13. Eelnõuga täiendatakse TsMS 460 lg 1.p 1ja

sätestatakse, et üürniku suhtes tehtud jõustunud

kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi

või selle osa, eluruumi või muu ruumi

väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta

kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse

saanud üürnikult.

Kohtunike hinnangul toob niivõrd abstraktne

sõnastus kaasa üksnes terve rea uusi

kohtuvaidluseid. Puuduvad kriteeriumid ja ajalised

raamid, mille alusel seda hinnata.

Selgitatud.

Kui kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt

saab kohtulahendi alusel üldjuhul välja tõsta

valdajad, kes on kohustatud isikutena

kohtulahendis kui täitedokumendis nimeliselt

märgitud, õigusjärglased, kes on saanud

valduse kohustatud isikult, valdajad, kelle

puhul on ilmne, et tema otsesesse valdusse on

asi antud väljanõudmise vältimiseks, samuti

isikud, keda ei saa valdajaks lugeda: külalised,

töötajad, alaealised lapsed, siis muudatuse

kohaselt tõstetakse välja ka muud isikud, kes

valdavad korteriomandit või selle osa,

eluruumi või muud ruumi, mille suhtes on

tehtud kohtulahend selle vabastamise,

üleandmise või väljaandmise kohta, kes on

kasutusõiguse saanud kohustatud isikult.

Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda

14. Teeme ettepaneku laiendada kohtutäituri antava

vabatahtliku täitmise tähtaja ärajätmist ka

täiteasjadele, kui täitemenetluse sisuks on kas

avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või

ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise

enampakkumise korraldamine, mida tuleb teha

kohtutäituri vahendusel, ja vastavalt täiendada

kõnealust eelnõu. Sellistes täitemenetlustes ei ole

võlgnikku ja valdavalt puudub ka nõue, mida oleks

võimalik vabatahtlikult täita.

Leiame, et seaduses sätestatud võimalused vara

eraõiguslikel alustel realiseerimiseks oludes, kus

täitemenetlus vara realiseerimiseks on juba

alustatud, on küll õigustatud nõude sundtäitmisel,

aga mitte juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on kas

avaliku enampakkumise korraldamine kaas- või

ühisomandi lõpetamiseks või kaasomanikevahelise

enampakkumise korraldamine olukorras, kus

täitedokumendis antud tähtaeg kaas- või

ühisomandi lõpetamiseks on möödunud. Sellisele

täitemenetlusele on reeglina eelnenud pikad

kohtumenetlused, kus pooled ei ole jõudnud

ühisele nõule ning kohus peab vajalikuks

kaasomanike (ühisomanike) vara jagamist

Selgitatud.

Ettepanekud väljuvad eelnõu skoobist ning

vajavad täiendavat analüüsi. Ministeerium

arvestab ettepanekuga ja kaalub muudatuste

tegemist edasistes õigusloome projektides.

12

erapooletu kohtutäituri vahendusel. Seega ei oleks

vabatahtliku täitmise võimaldamata jätmine

eelnimetatud sisuga täitemenetlustes kellegi õigusi

riivav, vaid pigem täitedokumendi vääramatu

täitmise tagajaks.

15. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu sättega, et

TMS § 100 lg 5 kolmas lause ei kuuluks

rakendamisele juhtudel, kus täitemenetluse sisuks

on kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas-

või ühisomandi lõpetamiseks või

kaasomanikevahelise enampakkumise

korraldamine.

TMS § 100 lg 5 sätestab täitemenetluses vara

kordusenampakkumiste korral vara allahindamise

ülemmäärad. Säte on kehtestatud võlgniku õiguste

kaitsmiseks, et vara ei pandaks enampakkumisele

liiga madala hinnaga. Arvestades, et vara

enampakkumise eesmärgiks on reeglina rahalise

nõude täitmine ja nõuet on võimalik täita ka muul

viisil (muu vara realiseerimine või nõudeõiguste

arestimise teel), siis ei ole taoline piirang

täitemenetluse eesmärgi saavutamisel ületamatuks

takistuseks. Kui aga täitemenetluse sisuks on

kohtulahendi alusel avaliku enampakkumise

korraldamine kaas- või ühisomandi lõpetamiseks

või kaasomanikevahelise enampakkumise

korraldamine, siis ei ole võimalik lahendit täita, kui

vara ei ole võimalik rohkem alla hinnata kui 70 %

esimese enampakkumise alghinnast.

Selgitatud.

Ministeerium võtab ettepaneku

analüüsimiseks. Siiski tuleb siinkohal

arvestada, et kohtupraktika kohaselt ei peatu

võlgniku varale sissenõude pööramine ka siis,

kui saabub TMS § 100 lg 5 kolmandas lauses

kirjeldatud olukord, st seniste vara

allahindamiste tulemusel on vara hind

langenud 30%-ni esimese enampakkumise

hinnast.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-83-14 punktis

15 selgitanud, et TMS § 100 lg 5 kolmandas

lauses kirjeldatud olukorra saabumisel on

võimalik vara arestist vabastada ning uuesti

arestida. Seega on kohtupraktikas sisuliselt

jaatatud olukorda, kus võlgniku vara on

võimalik sundvõõrandada ka siis, kui

müügihind osutub madalamaks kui 30%

esmasel arestimisel määratud hinnast.

Selline loogika on eriti asjakohane juhul, kui

müüdav vara on võlgniku ainus vara, millele

oleks võimalik sissenõuet pöörata.

Avaliku enampakkumise korraldamisel kaas-

või ühisomandi lõpetamiseks või

kaasomanikevahelise enampakkumise

korraldamisel on menetluse eesmärk saavutada

olukord, kus kaas- või ühisomand varale lõpeb

vara müügiga. Seega võib nende menetluste

puhul TMS § 100 lg 5 kolmandast lausest

lähtumine olla küsitav, kuna mõnel juhul võib

see muuta kohtulahendi täitmise võimatuks.

16. Õigusselguse tagamise eesmärgil teeme ettepaneku

sätestada TMS-is, et täitemenetluste korral, kus

menetlusosalisele ei anta seaduse kohaselt tähtaega

täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei pea

täitmisteatel olema TMS § 24 lg 3 p 4 ja 7 kohast

hoiatust võlgnikule.

Kehtiva õiguse kohaselt märgitakse täitmisteates

hoiatus, et täitedokumendi vabatahtlikult täitmata

jätmisel võib võlgniku suhtes teha täitetoiminguid

ja et võlgnikul on õigus tasuda kohtutäituri

Selgitatud.

Kohtutäituri seaduse (KTS) § 36 lg 3 kohaselt

maksab kaasomanikevahelise enampakkumise

korral tasu parima pakkumise teinud

kaasomanik. KTS § 36 lg 4 kohaselt

arvestatakse avaliku enampakkumise

korraldamise täitekulud maha müügitulemist

ning täitekulud kannavad kaas- või

13

põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses

ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu, kui ta

täidab täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks

ettenähtud tähtaja jooksul. Eelnevalt oleme

selgitanud, et juhtudel, kus täitemenetluse sisuks on

kas avaliku enampakkumise korraldamine kaas-

või ühisomandi lõpetamiseks või

kaasomanikevahelise enampakkumise

korraldamine või kõnealuse eelnõu kohaselt ei ole

klassikalises mõttes võlgnikku ega peaks

rakendatama ka vabatahtliku täitmise

võimaldamist. Samuti ei ole kohtutäituril õigust

pöörata täitemenetluse kestel nõuet võlgniku muule

varale, kui sellele, mis tuleb enampakkumise teel

realiseerida (täitedokumendis sõnaselgelt

nimetatud vara). Ka kinnisasja väljaandmise,

üleandmise või vabastamise täitemenetlustes, kus

TMS § 180 lg 1 kavandatava sõnastuse kohaselt ei

anna kohtutäitur võlgnikule tähtaega

täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, ei oleks

enam asjakohane täitmisteatele TMS § 24 lg 3 p 4

ja 7 kohaste hoiatuste lisamiseks. Seega ei ole

arusaadav, keda ja mille eest tuleks täitmisteates

hoiatada. Hoiatuse puudumine täitmisteatel on

hetkel kehtiva õiguse formaalne rikkumine.

ühisomanikud võrdeliselt neile

väljamaksmisele kuuluva tulemi osaga.

Seega on nii kaasomanikevahelise

enampakkumise kui ka kaas- või ühisomandi

lõpetamiseks korraldatava avaliku

enampakkumise puhul tasu võtmiseks

kehtestatud erikord. Sarnaseid erikordi on

KTS-is veelgi.

Eeltoodust tulenevalt oleks põhjendatud

laiendada pakutud muudatus ka muudele

eriregulatsioonidega kaetud juhtumitele,

eelkõige nendele, kus ei täideta rahalist nõuet

ning menetlusosaliste seas ei ole võlgnikku

selle termini traditsioonilises tähenduses.

Selline muudatus väljub omakorda eelnõu

skoobist, mistõttu võtab ministeerium

ettepaneku analüüsimiseks.

Eesti Omanike Keskliit

17. EOKL on seisukohal, et VÕS üürilepingu peatükk

vajab radikaalsemaid muudatusi, kuna pea 20 aasta

jooksul on ühiskonnas toimunud olulised

muudatused, sh on lahenduse leidnud ka

sundüürnike probleemid, üüriturul on elamuehituse

tõttu piisavalt pakkumises erinevaid üürikortereid

ning Eestis on pretsedenditult kõrge eraomandis

olevate korterite arv, mistõttu ei pea me lähtuma sel

määral üürnikekaitse eesmärgist, kui seda teevad

oluliselt suurema üürnike osakaaluga õiguskorrad.

EOKL arvates tuleb üürisuhet tänases Eestis

vaadelda lepinguvabadusest ja

privaatautonoomiast lähtuvalt võrdsete osapoolte

kokkuleppena, kus üürnik ei pea seadusega saama

erilisi privileege. Oma vara omanikuna on omanik

tahes tahtmata tugevam pool, kes määrab ka

tingimused enda vara kasutamisel selle

väljaüürimisel, üürnik on üksnes tema vara

kasutaja. Põhiseadus kaitseb esmajärjekorras

omandit ja mitte selle kasutajat. Põhiseadus

kohustab kaitsma ka üürniku kodu puutumatust,

kuid selleks ei vaja ta seadusandja seatavaid nii

kõrgeid tulemüüre.

Mitte arvestatud.

JDM ei pea põhjendatuks VÕS üürilepingu

regulatsiooni radikaalset muutmist ega VÕS §

275 kehtetuks tunnistamist. Eluruumi

üürilepingu regulatsioon peab tasakaalustama

üürileandja omandiõiguse ja lepinguvabaduse

ning üürniku kodu puutumatuse ja nõrgema

poole kaitse. VÕS § 275 täidab keskset

kaitsefunktsiooni, tagades, et seaduses üürniku

kaitseks ette nähtud imperatiivsetest normidest

ei oleks võimalik üürniku kahjuks kõrvale

kalduda.

Kehtiv regulatsioon võimaldab juba praegu

lepingulist paindlikkust, kuna mitmed

üürilepingu sätted on dispositiivsed. Eluruumi

üürisuhtes peab siiski säilima minimaalne

imperatiivne kaitsetase. JDM tellitud A.

Hussari ja I. Kulli uuringus on samuti leitud, et

Eesti üüriregulatsioon on üldjoontes

tasakaalus. Käesoleva eelnõu eesmärk on

lahendada kitsamalt olukordi, kus üürnik jääb

võlgu ja keeldub õigustamatult eluruumi

14

Eeltoodust tulenevalt jääb EOKL ettepaneku juurde

tühistada VÕS §275, kuna riigil pole vajadust

sekkuda kahe osapoole vahel sõlmitud

vabatahtlikku lepingusse, milles osapooled on

kinnitanud kokkulepitut.

vabastamast, mitte kujundada ümber kogu

eluruumi üürilepingu regulatsiooni.

18. Kahjuks ei ole omavalitsused üürikomisjone

moodustanud, mis võimaldaks kiirelt kohtuväliselt

vaidlusi lahendada (komisjon tegutseb vaid

Tallinnas). Riik on seadnud eesmärgiks

kohtueelsete vaidluste lahendamise võimaluste

suurendamise ja töö- ning tarbijakaitse asjades

toimib kohtueelne menetlus hästi. Teeme

ettepaneku seadustada, et vähemalt 25 000

elanikuga linnas on üürikomisjoni moodustamine

kohustuslik (selliseid linnu on 5).

Mitte arvestatud.

Ettepanek väljub eelnõu raamidest. Lisaks

märgime, et JDM tellitud põhjaliku ja

autoriteetse uuringu kohaselt on kohtuvälistes

komisjonides tsiviilõiguslike vaidluste

siduvate otsustega lahendamise PS-pärasus

kaheldav; uuringus märgitakse, et kui sellise

pädevusega komisjone ei ole võimalik ära

kaotada, ei tohiks nende pädevusi laiendada.

Ettepanek ei ole sellise lähenemisega

kooskõlas.

19. Alternatiivina tuleks kaaluda eraldi menetlusliigi

kehtestamist tsiviilkohtumenetluses, kus lühemate

tähtaegade kehtestamine lihtsustaks üürivaidluste

menetlemist ega tekita üürileandjale asjatut

kahjude suurenemist.

Mitte arvestatud.

Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja iga

vaidlus on selle osapooltele kõige olulisem.

Kohtule iga tähtaja kehtestamine toimuks

teiste vaidluse liikide menetlusaja ja -ressursi

arvelt. Riik peab prioriteetseteks lastega

seonduvaid ja maksejõuetusmenetluse asju.

Lihtsustatud formaalne kord on loodud

maksekäsu kiirmenetluses väiksemate

vaidlustamata rahasummade väljamõistmiseks

ja lihtmenetluses väiksema varalise väärtusega

vaidluste lahendamiseks. Iga kohtuvaidluse

liigi puhul on tegemist põhiõiguste kaitsmise ja

teostamisega. Eluruumi vabastamise vaidluse

puhul tuleb arvestada ka üürniku

põhiõigustega, tegemist ei ole tingimata ka

formaalsete vaidlustega ega vaidlustega, mis

oleks olulisem nt omandiõiguse tunnustamise,

lepinguvälise kahju hüvitamise või töötasu

nõudmise vaidlustest. Igale valdkondliku

vaidluse liigile erineva menetluskorra loomine

ei ole ka õigussüstemaatiliselt põhjendatud,

see killustab õigust. Kohtumenetluse

kiirendamiseks võttis Riigikogu alles

17.06.2026 vastu paketi muudatusi.

20. Oluline on seadusega tagada võimalus, et lubatud

on kokku leppida kohases lepptrahvi nõudes

juhuks, kui üürnik ei vabasta ruume – hetkel saab

eelnõus pakutud VÕS §287 redaktsiooni kohaselt

sisse nõuda vaid sümboolseid leppetrahve.

Eelnõu positiivne muudatus seisneb võimaluses

kokku leppida leppetrahvides ja viivises. VÕS

Mitte arvestatud.

See ettepanek väljub eelnõu (kitsa) eesmärgi

raamest ja käesolevaga ei ole plaanis

üüriõiguse laiemat ümberkujundamist.

JDM ei pea põhjendatuks VÕS § 287 lõikes 4

sätestatud leppetrahvi ülempiiride

15

§287 lg 4 muudab leppetrahvi kokkuleppe

võimaluse siiski naeruväärseks, kuna lubatud

trahvimäärad (eelkõige väljaspool Tallinnat) ei

tööta soovitud eesmärkide saavutamiseks ning

need trahvipõhimõtted tuleb üle vaadata. VÕS

§287 lg 5 osas ei nõustu EOKL ettepanekuga, et

lepptrahvi ei saa tagatisraha arvelt rahuldada, kuna

see on vastuolus tagatisraha eesmärgiga tagada

üürileandja rahalisi nõudeid. Samuti paneb keeld

omaniku olukorda, kus ta on sunnitud loobuma

leppetrahvi nõude esitamisest kohtusse, sest

mõttetu on suhteliselt väikese nõudega ennast ja

kohut koormata. VÕS §287¹ viivise määra

piiramine kolmekordse seadusjärgse

viivisemääraga ei ole põhjendatud ja ei aita samuti

saavutada soovitud eesmärki, kuna üürimaksed on

rahalises mõttes valdavalt suhtelised väikesed

summad ja selliste summade puhul kasutab käive

oluliselt suuremaid viivisemäärasid, sh

üürilepingute puhul. Maksimumviivis võiks olla

vähemalt 0,5% võlgnetava kohustuse summalt.

suurendamist ega VÕS § 287 lõikes 5

sätestatud piirangu muutmist. Eluruumi

üürilepingus on üürnik üldjuhul kaitstav

lepingupool ning leppetrahvi regulatsiooni

eesmärk on võimaldada üürileandjal

reageerida teatud mitterahaliste kohustuste

olulistele rikkumistele, kuid samal ajal vältida

olukorda, kus eluruumi kasutamisega seotud

rikkumiste eest nähakse ette üürniku suhtes

ebaproportsionaalselt koormavad rahalised

tagajärjed. Leppetrahv ei ole mõeldud

asendama kahju hüvitamise nõuet ega

muutuma üldiseks survevahendiks üürniku

vastu.

JDM ei nõustu ka ettepanekuga lubada

leppetrahvinõude rahuldamist tagatisraha

arvelt. Tagatisraha eesmärk on tagada

üürileandja rahalisi nõudeid, kuid leppetrahvi

kohaldamise eeldused võivad olla poolte vahel

vaieldavad, eelkõige küsimuses, kas rikkumine

oli oluline ja kas lepingus oli rikkumine

piisavalt täpselt kindlaks määratud. Kui

üürileandjal oleks võimalik leppetrahv

ühepoolselt tagatisrahast maha arvata, võiks

see suurendada vaidlusi ja nõrgendada

tagatisraha kaitsefunktsiooni üürniku jaoks.

Samuti ei pea JDM põhjendatuks VÕS § 287¹

viivisemäära ülempiiri suurendamist

ettepanekus nimetatud tasemele. Viivise

eesmärk on hüvitada rahalise kohustuse

täitmisega viivitamisest tulenevat kahju ja

motiveerida kohustuse täitmist, kuid eluruumi

üürilepingus peab viivisemäär jääma

proportsionaalseks ega tohi kaasa tuua üürniku

võlgnevuse ebamõistlikku suurenemist.

Kolmekordne seadusjärgne viivisemäär

võimaldab üürileandjal makseviivitusele

reageerida, kuid säilitab samal ajal vajaliku

kaitse üürniku suhtes.

Kui üürniku rikkumise tõttu tekib üürileandjale

leppetrahvi või viivise ülempiiri ületav tegelik

kahju, ei välista kehtiv õigus kahju hüvitamise

nõude esitamist seaduses sätestatud alustel.

21. Samuti leiame, et VÕS § 300 (Eluruumi üüri

perioodiline suurendamine) tuleks tühistada kui

ebavajalik ja see piirab ebamõistlikult

lepinguvabadust kokkuleppimaks, mil moel üüri

suurus võib muutuda ajas. Samuti on iganenud

VÕS § 301 (Eluruumi üüri ülemäärane suurus),

kuna seadusega pole vaja reguleerida ülemääraselt

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärgiks ei ole

mitte üüriõiguse mahukas reform, vaid

leevenduste pakkumine ühele kitsale

probleemile.

16

kõrget üüri, sest üüri suurus on lepinguosaliste

kokkulepe, mille määrab turg.

Kehtiv regulatsioon ei piira poolte õigust

leppida lepingu sõlmimisel kokku

turutingimustele vastav üür ega välista üüri

muutmist poolte kokkuleppel. Sätted

reguleerivad eeskätt olukorda, kus üürileandja

soovib kehtiva eluruumi üürilepingu ajal üüri

ühepoolselt suurendada. Sellisel juhul on

põhjendatud säilitada üürniku kaitseks

võimalus üüritõusu ülemäärasust vaidlustada.

Eesti regulatsioon on üürileandja jaoks

paindlik, kuna algüüri suurus ei ole seadusega

piiratud ning üüri tõstmine on seaduses

sätestatud tingimustel lubatud.

22. VÕS §276 tuleb selguse huvides ja vaidluste

vältimiseks sätestada, et üürnik ja üürileandja

võivad üürilepingu sõlmimisel välistada lepingu

eseme teatud kasutusviisi (näiteks loomade

pidamise, suitsetamise vms).

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärgiks ei ole

mitte üüriõiguse mahukas reform, vaid

leevenduste pakkumine ühele kitsale

probleemile.

Kirjeldatud kokkulepped on ka kehtiva õiguse

järgi lubatud. Paragrahvi 276 lg 2 kohaselt

peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja

vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel

lähtuti. See viitab, et on võimalikud ka

kokkulepped selle kohta, kuidas üüritud ruumi

kasutada ja mida seal teha võib, nt kokku

leppides suitsetamise keelus või

loomapidamise piiramises. Sama kinnitab

seaduses olev võimalus kokku leppida

mitterahaliste kohustuste rikkumisel

leppetrahvis. Leppetrahvi nõudeõigus tekib

lepingu rikkumisel ja rikkumine, mille puhul

leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab

olema eelnevalt täpselt kindlaks määratud.

23. VÕS § 286 osas tuleb sisse viia täiendus, et lepingu

sõlmimisel võivad osapooled välistada üürniku

hüvitise nõudmise õiguse parenduste eest, mida

üürnik tegi.

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

üüriõiguse mahukas reform, vaid kitsamalt

üürilepingu lõppemise ja eluruumi

vabastamisega seotud probleemide

lahendamine.

VÕS § 286 reguleerib olukorda, kus

üürileandja nõusolekul üürniku poolt tehtud

parenduste või muudatuste tõttu on üüritud

asja väärtus üürilepingu lõppemise ajaks

oluliselt suurenenud. Sellisel juhul on

põhjendatud säilitada üürnikule võimalus

nõuda mõistlikku hüvitist, kuivõrd vastasel

juhul võiks üürileandja saada üürniku arvel

põhjendamatu varalise eelise.

17

Kui parendused on tehtud üürileandja

nõusolekuta, tuleb võimaliku hüvitisnõude

olemasolu hinnata konkreetse juhtumi

asjaolude ja üldiste võlaõiguslike aluste järgi.

Ka selliste nõuete täielikku etteulatuvat

välistamist ei pea JDM põhjendatuks.

24. Teeme ettepaneku tühistada VÕS § 291 lg 4 –

eelmise üürileandja seadmine käendaja rolli uue

omaniku poolt tema kohustuste täitmisel on

ebaõige, sest uus üürileandja peab ise vastutama

lepingust tulenevate kohustuste rikkumise eest.

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

üüriõiguse mahukas reform, vaid kitsamalt

üürilepingu lõppemise ja eluruumi

vabastamisega seotud probleemide

lahendamine.

Selle reegli eesmärk on tagada § 291 lõigetes

1–3 sätestatu tegelik toimimine seeläbi, et

üürileandjal ei oleks võimalik võõrandada

eluruumi pahatahtlikult isikule, kes paneb

toime selliseid lepingurikkumisi, mille

eesmärk on suunata üürnikku ise lepingut

lõpetama.

Kui eelmine üürileandja täidab kohustuse

üürniku ees, võib tal VÕS § 152 alusel tekkida

tagasinõue uue üürileandja vastu. Seega jääb

lõppastmes rikkumise eest vastutama isik,

kelle tegevusest rikkumine tulenes.

JDM-le teadaolevalt ei ole praktikas ilmnenud

selliseid probleeme, mis põhjendaksid VÕS §

291 lg 4 kehtetuks tunnistamist. Sätte algne

kaitse-eesmärk on jätkuvalt asjakohane,

mistõttu ei pea JDM ettepanekut põhjendatuks.

25. VÕS § 316 osas oleme seisukohal, et ülesütlemise

aluseks peab piisama ühe kuu pikkusest

võlgnevusest, kui siia lisada veel ka ülesütlemisega

hoiatamise kohustus. Võrdluseks võib tuua näite,

kus riigile kuuluv võrguettevõtja võib ühe

hoiatusega katkestada elektrivõrguteenuse

osutamise, kui tarbija jääb võlgu. Seadusandja

peaks eraõiguslikke suhteid võrdsetel alustel

käsitlema ja mitte panema omanikku üürnikku

krediteerima.

Arvestatud osaliselt.

Eelnõu eesmärk on võimaldada üürileandjal

reageerida makseviivitusele senisest varem

olukorras, kus üürniku võlgnevus on sisuliselt

oluline. Selleks muudetakse VÕS § 316 lõike

1 regulatsiooni selliselt, et ülesütlemise alus ei

sõltu enam tingimata kahe järjestikuse

maksetähtpäeva möödumisest, vaid on seotud

vähemalt ühe kuu ulatuses rahalise

võlgnevusega.

Samas ei pea JDM põhjendatuks

hoiatuskohustusest loobumist. Eluruumi

üürilepingu ülesütlemise tagajärjeks võib olla

isiku kodu kaotamine, mistõttu peab üürnikule

jääma võimalus võlgnevus täiendava tähtaja

jooksul kõrvaldada. Hoiatus ei tähenda

üürileandja ebamõistlikku kohustust üürnikku

krediteerida, vaid on proportsionaalne

18

kaitsemehhanism juhuslike või lühiajaliste

makseraskuste korral.

Eelnõu täpsustamisel loobutakse samas

„olulise osa“ eraldi lahendusest ning § 316

lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt, et vältida

normide kattumist ja tagada, et ülesütlemise

alus ei tekiks marginaalse võlgnevuse tõttu.

26.

VÕS § 335 (üüritud asja tagastamisega

viivitamisest tulenevad nõuded) jätta välja esimese

lause teine pool: "välja arvatud juhul kui üürnik

peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud

kulutuste tasumise tagamiseks", kuna asja reaalne

kasutamine üürniku poolt peab olema ka

üürileandjale tasustatud ja samas ei välista see

üürniku kulude hüvitamise või tasaarvestamise

nõuet. Selle põhimõtte sätestamine on oluline nn

puuküürnike tegevuse piiramiseks.

Mitte arvestatud.

Paragrahvis 335 on sätestatud reeglid, mis

kohalduvad juhul, kui üürnik viivitab pärast

lepingu lõppu üüritud asja tagastamisega.

Sellisel juhul on üürileandjal endiselt õigus

kokkulepitud üürile või üürile, mis on

samasuguses asukohas samasuguse asja puhul

tavaline. Samas ei ole üürileandjal seda õigust,

kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema

poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks.

See kujutab endast sisuliselt olukorda, kus

üürnikul on üürileandja vastu nõue, mida

viimane ei ole täitnud. Üldisemalt väljendab

sama põhimõtet VÕS-i üldosas sätestatud

omapoolse kohustuse täitmisest keeldumise

regulatsioon §-des 110 ja 111.

JDM rõhutab, et VÕS § 335 esimese lause

teises pooles nimetatud erand ei kohaldu

igasuguse tagastamisega viivitamise korral,

vaid üksnes juhul, kui üürnik peab asja kinni

õigustatult tema poolt tehtud kulutuste

tasumise tagamiseks. Kui kinnipidamisõiguse

eeldused ei ole täidetud või üürnik kasutab

seda pahauskselt, ei välista säte üürileandja

nõudeid asja tagastamisega viivitamisest

tulenevalt. Seetõttu ei saa sätet käsitada nn

puuküürnike tegevust soodustavana, vaid

tegemist on tasakaalustava reegliga

olukorraks, kus üürileandja ise ei ole täitnud

üürniku põhjendatud nõuet.

27. Eelnõu vajab ka rakendussätet, mille kohaselt

kohalduvad seadusest tulenevad muudatused ka

olemasolevate üürisuhete suhtes.

Mitte arvestatud.

Üürilepingu näol on tegemist

kestvuslepinguga. Kui seadus muutub, siis

üldreegli kohaselt tuleb kestvuslepingute

puhul edaspidi lähtuda muutunud reeglitest.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

28. Eelnõu tegeleb vaid eluruumide „puuküürnikega“,

kuid sarnane, isegi tõsisem probleem esineb ka

äriruumide üüriturul. Olukorra lahenduseks oleks

valduse tagastamise tingimuste lihtsustamine: kui

äriruumi üürnik ei ole mõistliku (nt 30 päeva

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

üüriõiguse mahukas reform, vaid kitsamalt

üürilepingu lõppemise ja eluruumi

19

jooksul lepingu lõppemisest) äriruumi valdust

üürileandjale tagastanud, ei loeta üürileandja poolt

äriruumi valduse ülevõtmist omavoliliseks

sisenemiseks ega üürniku valdusõiguse

rikkumiseks. Üürnikul on õigus nõuda üürileandja

poolt valduse ülevõtmisega tekitatud kahju

hüvitamist. Eluruumide puhul kaitseb üürnikke

põhiõigus kodu puutumatusele, kuid äriruumi

puhul seda piirangut ei ole.

vabastamisega seotud probleemide

lahendamine.

Kuigi äriruumi üürilepingu puhul ei ole

tegemist kodu puutumatuse kaitsega samas

tähenduses nagu eluruumi üürilepingu puhul,

ei tähenda see, et üürileandjal peaks olema

õigus vaidluse korral äriruumi valdus

ühepoolselt ja omavoliliselt tagasi võtta. Eesti

õiguses on valduse kaitse ja omaabi lubatav

üksnes asjaõigusseaduses sätestatud kitsastel

eeldustel.

Kui poolte vahel on vaidlus lepingu lõppemise,

valduse tagastamise kohustuse või valduse

jätkuva kasutamise õiguspärasuse üle, tuleb

see lahendada pädevas menetluses, mitte

üürileandja ühepoolse jõustava tegevuse

kaudu.

Ettepaneku vastuvõtmine tähendaks sisuliselt,

et üürileandja saaks ise hinnata, kas leping on

lõppenud, kas üürniku valdus on alusetu ning

kas valduse ülevõtmine on õigustatud. Selline

lahendus suurendaks omakohtu riski, looks

uusi vaidlusi valduse ülevõtmise

õiguspärasuse ja tekitatud kahju üle ning oleks

vastuolus õigusriigi ja õiguskindluse

põhimõtetega.

29. Soovitame kaaluda äriruumide puhul seaduses

sätestatud imperatiivsete normide kaotamist.

Seaduse imperatiivsed normid peaksid kehtima

üksnes eluruumi lepingule, kaitsmaks tarbijast

eluruumi üürnikku kui eelduslikult nõrgemat poolt.

Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavate

üürilepingute puhul, eelkõige äriruumi ja kinnisasja

üürilepingute puhul, peaks aktsepteerima poolte

lepinguvabaduse põhimõtet ja välistama seaduse

sätete imperatiivsuse. Nimetatu puudutab VÕS §

279 lg 4 (üürniku õiguskaitsevahendid lepingu

eseme puuduse korral), § 297 (tasaarvestusest või

täitmisest keeldumisest ette teatamine), 325

(üürilepingu ülesütlemise vorm), 334 lg 4 (hüvitis

üürilepingu lõppemisel).

Mitte arvestatud.

Kuigi majandus- ja kutsetegevuses sõlmitavate

üürilepingute puhul on lepinguvabadusel

suurem kaal kui eluruumi üürilepingutes, ei ole

põhjendatud äriruumi ja kinnisasja

üürilepingute puhul seaduses sätestatud

imperatiivsete normide üldine kaotamine. Ka

ärisuhetes võib esineda

läbirääkimispositsioonide ebavõrdsust ning

teatud kohustuslikud normid täidavad

õiguskindluse ja poolte õiguste tasakaalu

kaitse eesmärki. Ettepanekus nimetatud sätete

täielik dispositiivseks muutmine võib

suurendada vaidlusi ja vähendada lepingu

lõpetamise, õiguskaitsevahendite kasutamise

ning asja tagastamise tagajärgede selgust.

Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole ka olnud

äriruumide üüriregulatsiooni üldine

liberaliseerimine.

30. Põhjendamatu ja praktikas suuri probleeme tekitav

on VÕS § 287, mis reguleerib

leppetrahvikokkulepet eluruumi üürimisel.

Üürnikul on mitmeid kohustusi, mille korral

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

üüriõiguse terviklik ümberkujundamine, vaid

20

leppetrahvi kokkulepe on sisuliselt ainus mõistlik

võimalus üürniku rikkumistele reageerida- näiteks

suitsetamise või kolmandate isikute majutamise

keeld jms. Selle piiramine jätab üürileandjale ainsa

võimaluse leping erakorraliselt üles öelda, mis on

ebamõistlik lahendus. Samuti on arusaamatu lõige

2, mis ei luba teatud õiguste kasutamise eest tasu

nõuda. Eelkõige puudutab see ühiskasutuses

olevate pindade, seadmete kasutamist. Lõikes 3 on

teatud leppetrahve lubatud, kuid need on seotud

määratlemata õigusmõistetega nagu oluline

rikkumine ja rikkumise täpne kindlaks määramine,

mis praktikas tekitab segadust. Lõige 4 seab

leppetrahvi suurusele ebavajalikud piirid,

arvestades sariõigusrikkujaid. Arusaamatuks jääb,

miks leppetrahvi ei saa tagatisrahaga tasaarvestada.

Soovitame kogu VÕS § 287 kehtetuks tunnistada.

kitsamalt üürilepingu lõppemise, eluruumi

vabastamise ja sellega seotud menetluslike

küsimuste lahendamine. Ettepanek tunnistada

VÕS § 287 tervikuna kehtetuks tähendaks

eluruumi üürilepingutes leppetrahvi

regulatsiooni põhimõttelist muutmist ning

väljub käesoleva eelnõu esemest.

JDM ei pea põhjendatuks loobuda VÕS §-s

287 sätestatud piirangutest. Eluruumi

üürilepingus on üürnik üldjuhul kaitstav

lepingupool ning leppetrahvi kokkulepete

piiramatu lubamine võiks tuua kaasa olukorra,

kus üürniku igapäevase eluruumi

kasutamisega seotud rikkumiste eest nähakse

ette ebaproportsionaalselt koormavad

rahalised tagajärjed. Seetõttu on põhjendatud,

et leppetrahvi saab kokku leppida üksnes

mitterahalise kohustuse olulise rikkumise

puhuks ning rikkumine peab olema lepingus

täpselt kindlaks määratud.

VÕS § 287 lõike 2 eesmärk on vältida

kokkuleppeid, millega üürniku õiguste

kasutamine muudetakse rahaliselt koormavaks

või heidutavaks. Kui üürnik peaks oma

seadusest tulenevate õiguste kasutamise eest

maksma tasu või leppetrahvi, võiks see

praktikas takistada tal oma õigusi üürileandja

vastu maksma panna.

Samuti ei pea JDM põhjendatuks kaotada

leppetrahvi ülempiire. Leppetrahv on täiendav

õiguskaitsevahend eelkõige selliste

mitterahaliste kohustuste rikkumise puhuks,

mille puhul tegeliku kahju tõendamine võib

olla keeruline. Kui üürileandjale tekib

rikkumise tõttu leppetrahvi ülempiiri ületav

tegelik kahju, ei välista leppetrahvi

regulatsioon kahju hüvitamise nõude esitamist

seaduses sätestatud alustel.

JDM ei toeta ka ettepanekut lubada

leppetrahvinõude rahuldamist tagatisraha

arvelt. Leppetrahvi kohaldamise eeldused, sh

rikkumise olulisus ja rikkumise täpne

kindlaksmääratus, võivad olla poolte vahel

vaieldavad. Kui üürileandjal oleks võimalik

leppetrahv ühepoolselt tagatisrahast maha

arvata, võiks see suurendada vaidlusi ning

nõrgendada tagatisraha kaitsefunktsiooni

üürniku jaoks.

Kui üürnik rikub oma kohustusi korduvalt või

oluliselt, jäävad üürileandjale lisaks

21

leppetrahvile kättesaadavaks ka muud

seaduses sätestatud õiguskaitsevahendid,

sealhulgas kahju hüvitamise nõue ja seaduses

sätestatud eelduste täitmisel üürilepingu

ülesütlemine.

31. Üle peaks vaatama tagatisraha regulatsiooni.

Eluruumi üürilepingu tagatisraha määr ja intress ei

peaks olema seaduses piiratud ega imperatiivsed

(VÕS § 308). Tagatisraha määra puhul peaks

arvestama ka kõrvalkulusid, mis moodustavad

üürniku kohustustest märkimisväärse osa. Intressi

arvestus on tülikas ja ebaloogiline ning praktikas

seda nõuet tihti ei täideta. Soovitame VÕS § 308 lg

1 tühistada või tagatisraha määra suurendada nii, et

see kataks kolme kuu üüri ja keskmise kõrvalkulu,

ja VÕS § 308 teisi lõikeid muuta vastavalt.

Mitte arvestatud.

Kehtiv VÕS § 308 võimaldab juba praegu

kokku leppida tagatisrahas kuni kolme kuu

üüri ulatuses. Seega ei ole põhjendatud

tagatisraha ülempiiri täiendav suurendamine

ega selle sidumine lisaks üürile ka

kõrvalkulude keskmise suurusega.

Eluruumi üürilepingu puhul peab tagatisraha

regulatsioon tasakaalustama üürileandja huvi

tagada oma võimalikke nõudeid ning üürniku

huvi sellele, et eluruumi üürimine ei muutuks

ebamõistlikult suure esmase rahalise koormuse

tõttu raskesti kättesaadavaks. Tagatisraha

ülempiiri tõstmine või kõrvalkulude

arvestamine selle hulka suurendaks üürniku

esmast maksekohustust ning võiks halvendada

eluruumide kättesaadavust eelkõige

majanduslikult haavatavamate isikute jaoks.

Kuigi kõrvalkulud võivad moodustada üürniku

igakuistest maksekohustustest olulise osa, on

need oma laadilt muutuvad ning sõltuvad muu

hulgas hooajast, tarbimisest ja teenuste

hindadest. Seetõttu võiks kõrvalkulude

sidumine tagatisraha ülempiiriga muuta

tagatisraha suuruse arvestamise

ebakindlamaks ja vaidlusi tekitavamaks.

Samuti ei toeta JDM VÕS § 308

intressiregulatsiooni kaotamist. Tagatisraha on

üürniku raha, mida üürileandja hoiab lepingu

võimalike nõuete tagamiseks. Intressi

arvestamise kohustus aitab säilitada

tagatisraha tasakaalustavat iseloomu ja vältida

olukorda, kus üürileandja saab üürniku raha

hoidmisest põhjendamatu eelise. Ainuüksi

asjaolu, et intressi arvestamist peetakse

praktikas tülikaks või et seda alati ei järgita, ei

ole piisav põhjus üürniku kaitseks ette nähtud

normi kaotamiseks.

Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ

32. Minu meelest on (§316 lg 1 ja lg 6) väga tundlik

koht. Ülesütlemise alus tekib nüüd 1 kuu

võlgnevusega, aga "oluline osa" (lg 6) on

defineeritud kui pool kuud. See tähendab, et

teoreetiliselt piisab poole kuu üüri võlgnevusest, et

Arvestatud osaliselt.

JDM nõustub märkusega, et kavandatud

lahendus, mille kohaselt oleks „oluliseks

osaks“ loetud poole kuu vastav makse, võis

22

üürileandja saaks anda hoiatusega tähtaja.

Kombinatsioonis on lävend tegelikult palju

madalam kui praegune "2 kuud + oluline osa = 1

kuu”. Hea ettepanek oleks kaalutud lähenemine

"olulise osa" definitsioonile. Selle asemel, et

fikseerida "oluline osa" pooleks kuuks, võiks

kaaluda, et esimese rikkumise puhul jääks lävend

kõrgemaks (nt terve kuu) ja ainult kordusrikkumise

korral rakenduks madalam lävend. See säilitaks

kiirendatud menetluse just pahatahtlike võlgnike

jaoks, aga kaitseks juhuslikke/esmakordseid

viivitajaid paremini.

Muuta lävend 30-ks päevaks (§316 lg 3) on hea

samm protsessi tõhususe tõstmiseks, aga tekst ei

ütle midagi selle kohta, mis juhtub, kui üürnik

maksab osaliselt tähtaja jooksul (nt 80%

võlgnevusest). Praegune sõnastus ("kui...tasumata

jätmise korral") on binaarne, kas kõik on tasutud

või leping loetakse ülesöelduks. See võib olla

ebaproportsionaalne, kui üürnik on heauskselt

suurema osa tasunud. Võiks lisada säte, mille

kohaselt kui üürnik on täiendava tähtaja jooksul

tasunud olulise osa (nt vähemalt 2/3) võlgnevusest

ja teeb koostööd (nt esitab maksegraafiku), ei loeta

lepingut automaatselt ülesöelduks, vaid

üürileandjal säilib valikuõigus. See annaks

heauskselt tegutsevale üürnikule reaalse

võimaluse, ilma et see nõrgendaks meedet

pahatahtlike vastu.

langetada ülesütlemismenetluse alustamise

lävendi liiga madalale ning tekitada ebaselgust

VÕS § 316 lõike 1 aluste omavahelises suhtes.

Eelnõu muudetakse selliselt, et loobutakse

„olulise osa“ eraldi määratlusest ning VÕS §

316 lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt.

Ülesütlemise eeldused seotakse selgemalt

vähemalt ühe kuu ulatuses rahalise

võlgnevusega. Seeläbi välditakse olukorda,

kus ülesütlemise menetlus võiks käivituda

üksnes poole kuu või muu marginaalse

makseviivituse tõttu.

JDM ei pea vajalikuks luua eraldi

regulatsiooni, mille kohaselt esmakordse ja

korduva rikkumise puhul kehtiksid erinevad

võlgnevuse lävendid. Selline lahendus

muudaks regulatsiooni keerukamaks ja võiks

praktikas tekitada uusi vaidlusi selle üle, kas

tegemist on esmakordse või korduva

rikkumisega.

Osalise tasumise kohta märgime, et täiendava

tähtaja eesmärk on anda üürnikule võimalus

rikkumine kõrvaldada. Kui võlgnevus jääb

pärast täiendava tähtaja möödumist endiselt

vähemalt ühe kuu ulatuses püsima, ei ole

rikkumine kõrvaldatud. Samas ei välista

regulatsioon, et pooled lepivad konkreetsel

juhul kokku maksegraafikus või muus

mõistlikus lahenduses.

33. KOV-i teavitaminese säte (§3931) on väga

üldsõnaline: "teavitab". Pole täpsustatud, millal

(kohe menetluse alguses või alles enne otsust?),

mis vormis ega kas KOV-il on kohustus reageerida

või tagasisidet anda. Ilma tähtaja ja

menetluskorrata võib see praktikas jääda

formaalsuseks. Peaks lisama/täpsustama, et

teavitus peab toimuma hagi/avalduse esitamise

järel viivitamatult (mitte alles otsuse tegemisel),

koos mõistliku tähtajaga (nt 14 päeva), mille

jooksul KOV võib esitada seisukoha või pakkuda

tuge. See muudaks sätte sisuliseks, mitte

formaalseks.

Mitte arvestatud, selgitatud.

Kohus ei pruugi olla koheselt pärast

hagiavalduse esitamist teadlik, et eluruumi

valdab ka abivajav isik. Kohus teavitab KOV-

i, kui kohtule saab teatavaks, et eluruumi

kasutab alaealine, muu piiratud teovõimega

või abivajav isik. KOV-i teavitamine ei

tähenda, et KOV asuks kohtumenetluses

esindaja või nõustaja või iseseisva

menetlusosalise rolli. KOV-i teavitamise

eesmärk on tagada abivajaduse varane

märkamine ja anda KOV-i üksusele võimalus

juba varakult arvestada eluruumivajadusega.

KOV-ile tähtaja määramine ei oleks

asjakohane.

34. Kuni kolmekuuline tähtaeg (§445 lg 11) annab

kohtule laia kaalutlusruumi, aga seaduses endas

pole kriteeriume, mille alusel kohus peaks tähtaja

pikkust valima (nt kas laste olemasolu, tervislik

seisund, elukoha leidmise võimalused mängivad

Selgitatud, seletuskirja täiendatud.

Kohus teeb kaalutlusotsustusi, arvestades

konkreetse kohtuasja asjaolusid, sh saab kohus

23

rolli). Praktikas võib see tähendada, et kohtud

kalduvad valima minimaalse tähtaja, kuna see on

"turvalisem" valik protsessi kiirendamiseks. Võiks

lisada mittetäielik loetelu asjaoludest, mida kohus

peaks arvestama tähtaja (kuni 3 kuud) pikkuse

määramisel, nt alaealiste laste olemasolu, isiku

tervislik seisund, aastaaeg, muu eluruumi leidmise

reaalne võimalus. See annaks kohtutele suunise ega

jätaks otsust puhtalt juhuse hooleks.

arvesse võtta aspekte, millele tähelepanu

juhtisite.

35. Seletuskirja kahekümne kolmas leht ütleb otse, et

uued §316 normid kehtivad ka juba sõlmitud

lepingutele. See on aktsepteeritav kui on arvestatud

sellega, et praegused paljud tundlikud üürnikud,

kes sõlmisid lepingu teadmisega 2-kuulisest

puhvrist, kaotavad selle kaitse

(jõustumiskuupäeval).

Arvestatud.

Kaalume jõustumiskuupäeva hilisemaks

lükkamist.

MAXIMA Eesti OÜ

36. Siiski on oluline välja tuua, et äriruumide üürimisel

on puuküürnikud ning makseraskustes üürnikud

siiski sage probleem, kuid õiguskaitsevahendid

nende olukordade lahendamisel on võrdlemisi

piiratud ning oluline oleks võimaldada ka äriruumi

üürileandjal problemaatilise lepingu lõppemise

korral lihtsamalt ja efektiivsemalt taastada äriruumi

otsene valdus. Eeltoodust tulenevalt teeb Maxima

Eesti OÜ järgmise muudatusettepaneku:

Täiendada võlaõigusseaduse § 334 selliselt, et

sellesse lisatakse täiendav lõige järgmises

sõnastuses:

“Äriruumi üürilepingu lõppemise korral, kui

üürnik ei ole äriruumi lepingu lõppemise hetkeks

või lepingus kokku lepitud tähtajaks pärast lepingu

lõppemist tagastanud või keeldub alusetult

äriruumi tagastamisest, on üürileandjal õigus

rakendada viivitamatuid meetmeid äriruumi

valduse otsese valduse üle võtmiseks. Käesolevas

lõikes nimetatud juhul käesolevas lõikes sätestatud

meetmete rakendamiseks tehtavad kulud kohustub

kandma täies ulatuses üürnik.”

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

äriruumide üüriregulatsiooni terviklik

muutmine, vaid kitsamalt eluruumi

üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise

ja sellega seotud menetluslike küsimuste

lahendamine.

Seetõttu ei pea JDM põhjendatuks täiendada

käesoleva eelnõu raames VÕS § 334 eraldi

regulatsiooniga, mis annaks äriruumi

üürileandjale õiguse võtta äriruumi otsene

valdus üle viivitamatute meetmete abil. Kuigi

äriruumi üürilepingu puhul ei ole tegemist

üürniku kodu puutumatuse kaitsega samas

tähenduses nagu eluruumi üürilepingu puhul,

ei tähenda see, et üürileandjal peaks olema

õigus vaidluse korral äriruumi valdus

ühepoolselt tagasi võtta. Valduse kaitse on

Eesti õiguses iseseisvalt kaitstav õigushüve

ning omaabi kasutamine on asjaõigusseaduse

järgi lubatav üksnes erandlikel ja kitsastel

eeldustel. Kui poolte vahel on vaidlus lepingu

lõppemise, valduse tagastamise kohustuse või

valduse jätkuva kasutamise õiguspärasuse üle,

tuleb selline vaidlus lahendada pädevas

menetluses, mitte üürileandja ühepoolse

jõustava tegevuse kaudu.

Ettepaneku vastuvõtmine tähendaks sisuliselt,

et üürileandja saaks ise hinnata, kas leping on

lõppenud, kas üürniku valdus on alusetu ning

millised meetmed on valduse ülevõtmiseks

lubatavad. Selline lahendus suurendaks

24

omakohtu riski, võib tuua kaasa uusi vaidlusi

valduse ülevõtmise õiguspärasuse, kasutatud

meetmete proportsionaalsuse ja kahju

hüvitamise üle ning ei oleks kooskõlas

õiguskindluse ega õigusrahu põhimõtetega.

37. Eelnevast tulenevalt teeb Maxima Eesti OÜ

järgmise muudatusettepaneku:

Täiendada võlaõigusseaduse § 318 lõiget 1 teise

lausega järgmises sõnastuses: „Pooled võivad

lepinguga kokku leppida käesolevas lõikes

sätestatud ülesütlemisõiguse kohaldamata jätmises,

samuti selle õiguse teostamise teistsugustes

teostamise tingimustes kui on sätestatud käesolevas

lõikes.“

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

äriruumide üüriregulatsiooni terviklik

muutmine ega äriruumi üürilepingute

pooltevahelise riskijaotuse

ümberkujundamine, vaid kitsamalt eluruumi

üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise

ja sellega seotud menetluslike küsimuste

lahendamine.

Kuigi äriruumi üürilepingutes on

lepinguvabadusel kaalukam tähendus kui

eluruumi üürilepingutes, ei tähenda see, et

seaduses sätestatud ülesütlemisõiguse

kaitsefunktsioon oleks ärisuhetes täielikult

välistatav. Ka majandus- ja kutsetegevuses

sõlmitavates lepingutes võib esineda olukordi,

kus tähtajatu lepingu lõpetamise võimaluse

täielik välistamine või ülemäära piiramine võib

kujuneda ühe poole jaoks ebamõistlikult

koormavaks. Seetõttu ei pea JDM

põhjendatuks kavandada käesoleva eelnõu

raames VÕS § 318 lg 1 muutmist.

38. Kehtivas õiguses puudub selge ning mõistlik

regulatsioon äriruumide üürilepingute korralise

ülesütlemise osas üldse. See on aga oluline

küsimus, kuivõrd korralise ülesütlemise osas

kasutatakse praktikas etteteatamise tähtaegadena

ilmselgelt ebamõistlikke tähtaegasid, näiteks 12

kuud, mis päris kindlasti ei ole ei normaalne,

mõistlik ega ka põhjendatud, kuivõrd see võib

omada väga kahjulikku mõju äriruumi üürniku

ärile, kui üürnik on sunnitud ebamõistlikult pika

korralise ülesütlemisest ette teatamise tähtaja tõttu

olema majanduslikult kahjulikus üürisuhtes.

Lähtuvalt sellest on ka väga keeruline pidada

üürilepingu tingimuste osas läbirääkimisi, kuna

selge regulatsioon puudub ning üürileandja saab

seetõttu esitada väga ebamõistlikke tingimusi

seoses korralise ülesütlemisega. Siin oleks hea ja

tegelikult ka vajalik kehtestada mingi ajaline lagi,

milline võiks näiteks olla mitte pikem kui

6 kuud.

Eelnevast tulenevalt võiks võlaõigusseaduse 5 jagu

täiendada täiendava sättega „Tähtajalise äriruumi

Mitte arvestatud.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

äriruumide üüriregulatsiooni terviklik

muutmine ega äriruumi üürilepingute korralise

ülesütlemise regulatsiooni

ümberkujundamine, vaid kitsamalt eluruumi

üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise

ja sellega seotud menetluslike küsimuste

lahendamine.

Tähtajalise üürilepingu olemus seisneb selles,

et pooled seovad end lepinguga kokkulepitud

tähtajaks. Sellise lepingu puhul ei ole korraline

ülesütlemine üldjuhul lepingu olemusest

tulenevalt ette nähtud, välja arvatud juhul, kui

pooled on selles eraldi kokku leppinud.

Seetõttu ei ole põhjendatud kehtestada

seaduses üldist ülempiiri äriruumi tähtajalise

üürilepingu korralise ülesütlemise

etteteatamistähtajale olukorras, kus korralise

ülesütlemise võimalus ise põhineb eeskätt

poolte kokkuleppel.

25

üürilepingu korraline ülesütlemine“ järgmises

sõnastuses: “Tähtajalise äriruumi üürilepingu

korralisel ülesütlemisel ei saa ülesütlemisest

etteteatamise tähtaeg olla pikem kui kuus kuud.”

Äriruumi üürilepingutes on lepinguvabadusel

suurem kaal kui eluruumi üürilepingutes ning

tegemist on sageli professionaalsete

lepingupooltega, kellel on võimalik lepingu

sõlmimisel hinnata kokkulepitava tähtaja,

ülesütlemistingimuste ja

etteteatamistähtaegade majanduslikku mõju.

Pikaajalistes äriruumi üürisuhetes võib pikem

etteteatamistähtaeg olla põhjendatud näiteks

üürileandja investeeringute, äriplaani, ruumide

kohandamise või asendusüürniku leidmise

vajadusega. Seaduses üldise kuuekuulise

ülempiiri kehtestamine võiks seetõttu piirata

poolte võimalust kujundada lepingutingimusi

konkreetse ärisuhte vajadustele vastavalt.

Kui konkreetne ülesütlemistingimus on

erandlikult ebamõistlikult koormav või

vastuolus hea usu põhimõttega, on selle

hindamiseks olemas üldised võlaõiguslikud

kaitsemehhanismid.

39. Kehtiv õigus ei reguleeri üüri ülemäärast tõstmist

äriruumi üürilepingu puhul. See on aga äriruumi

üürisuhte puhul sama oluline nagu see on eluruumi

üürisuhte puhul. Ehk siis oleks põhjendatud

rakendada eluruumide üüri ülemäärase tõstmise ja

selle vaidlustamisele sarnast regulatsiooni nagu see

on eluruumide puhul (VÕS § 301 ja 302). Seega

oleks see küsimus kõige lihtsamini lahendatav läbi

võlaõigusseaduse §-de 301 ja 302 muutmise

rakendades kõnealuseid §-e ka äriruumi

üürilepingutele.

Mitte arvestatud.

Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole äriruumide

üüriregulatsiooni terviklik muutmine ega

äriruumi üürilepingutele eluruumi

üürilepingute kaitsenormide laiendamine, vaid

kitsamalt eluruumi üürilepingu lõppemise,

eluruumi vabastamise ja sellega seotud

menetluslike küsimuste lahendamine.

VÕS §-d 301 ja 302 reguleerivad eluruumi üüri

ülemäärast suurust ja selle vaidlustamist.

Tegemist on eluruumi üürniku kaitseks

kehtestatud normidega, mille eesmärk on

tasakaalustada eluruumi üürisuhtes üürileandja

ja üürniku positsioone, arvestades muu hulgas

eluruumi kasutamise seost isiku kodu ja

igapäevase elukorraldusega. Äriruumi

üürilepingutes on lepinguvabadusel ja poolte

enda vastutusel lepingu majanduslike

tingimuste hindamisel suurem kaal, kuivõrd

tegemist on üldjuhul majandus- või

kutsetegevuses sõlmitavate lepingutega.

JDM ei pea põhjendatuks laiendada käesoleva

eelnõu raames VÕS §-de 301 ja 302

regulatsiooni äriruumi üürilepingutele. Selline

muudatus tähendaks äriruumi

üüriregulatsiooni sisulist ümberkujundamist

ning sekkumist poolte vabadusse leppida

kokku äriruumi kasutamise majanduslikes

tingimustes.

26

Rendin OÜ

39. Ühekordse makseviivituse korral on muudatuse

mõju minu hinnangul kiirendav ning selles osas

kooskõlas seletuskirjas kirjeldatuga. Kehtiva

õiguse järgi saab ülesütlemismenetlust alustada

alles siis, kui üürnik on jätnud tasumata kahe

järjestikuse maksetähtpäeva üüri või

kommunaalkulusid, st pärast teise makseviivituse

tekkimist. Sellele lisandub veel 14-päevane tähtaeg

võlgnevuse tasumiseks. Eelnõu kohaselt tekib

ülesütlemise alus juba esimese makseviivituse

korral ning üürnikule antakse võlgnevuse

kõrvaldamiseks 30 päeva. Seega võib üürisuhe

ühekordse makseviivituse korral lõppeda kehtivast

õigusest ligikaudu kahe nädala võrra varem, kui

üürileandja annab hoiatuse ja ülesütlemisavalduse

ühe dokumendina korraga välja, määrates 30-

päevase tähtaja.

Siiski tuleb arvestada, et kuna kavandatav 30-

päevane tähtaeg on pikkuselt ligilähedane

tavapärase igakuise maksetsükliga, jõuab selle

tähtaja lõpuks harilikult kätte ka järgmine

maksetähtpäev. Näiteks kui üürnik jätab kuu 15.

kuupäeval üüri tasumata ja üürileandja annab talle

juba järgmisel päeval 30-päevase tähtajaga

hoiatuse ja ülesütlemisavalduse, jõuab tähtaja

lõpuks kätte ka järgmine, sama kuupäeva

maksetähtpäev. Kui üürnik ei ole selleks ajaks

tasunud ka seda makset, on tal lepingu lõppemise

hetkel tegelikult võlgu juba kahe kuu eest, mitte

ühe kuu eest. Praktikas tähendab see, et lepingu

lõppemise hetkel kogunenud võlgnevuse suurus ei

pruugi ühekordse jätkuva makseviivituse korral

kehtiva õigusega võrreldes oluliselt väheneda –

erinevus seisneb peamiselt menetluse kiiruses

(ligikaudu kaks nädalat), mitte selles, kui suureks

võlgnevus enne lepingu lõppemist jõuab kasvada.

Korduvate (krooniliste) makseviivitustega üürniku

puhul on olukord teine. Kui üürnik tasub

võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja jooksul, ei

lõpe leping § 316 lõigete 1 ja 3 alusel –

ülesütlemise alus langeb tasumisel ära ning

üürisuhe jätkub. Sellisel juhul jääb lepingu

lõpetamise võimalus sõltuma jätkuvalt lõikest 5,

mis lubab lepingu üles öelda täiendavat tähtaega

andmata alles siis, kui üürnik on eelnenud aasta

jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustuse

üksnes täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.

Lisaks tuleb tähele panna, et eelnõu ei kiirenda

mitte üksnes senist tsüklit, vaid laiendab oluliselt

Arvestatud osaliselt.

Nõustume, et seletuskirjas on asjakohane

selgemalt eristada kahte olukorda: esiteks

ühekordne makseviivitus, mille korral

kavandatav regulatsioon võimaldab

ülesütlemise menetlust algatada varem kui

kehtiva õiguse järgi, ning teiseks korduvad

makseviivitused, mille korral üürnik tasub

võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja jooksul.

Kavandatava VÕS § 316 lõigete 1 ja 3 eesmärk

on anda üürileandjale võimalus reageerida

makseviivitusele varem ning mitte siduda

ülesütlemise algatamist üksnes kahe

järjestikuse maksetähtpäeva möödumisega.

Samal ajal säilib üürniku kaitseks täiendava

tähtaja andmise kohustus. Seetõttu ei ole

muudatuse eesmärk võimaldada lepingu

kohest lõpetamist iga lühiajalise hilinemise

korral, vaid luua selgem ja varasem

menetluslik raam olukordadeks, kus võlgnevus

jääb kõrvaldamata.

Nõustume tähelepanekuga, et 30-päevase

täiendava tähtaja tõttu võib ühekordse jätkuva

makseviivituse korral järgmine maksetähtpäev

saabuda enne täiendava tähtaja möödumist

ning lepingu lõppemise hetkeks võib

võlgnevus olla kasvanud suuremaks kui üks

kuu. See ei muuda siiski asjaolu, et kavandatav

regulatsioon võimaldab üürileandjal

rikkumisele reageerida varem ning annab

üürnikule samal ajal pikema ja selgema tähtaja

rikkumise kõrvaldamiseks.

Korduvate makseviivituste puhul tuleb

arvestada, et kui üürnik tasub võlgnevuse iga

kord täiendava tähtaja jooksul, ei lõpe leping

VÕS § 316 lõigete 1 ja 3 alusel. Sellises

olukorras võib tähtsust omada VÕS § 316 lõige

5, mis võimaldab lepingu üles öelda täiendavat

tähtaega andmata juhul, kui üürnik on eelneva

aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud

kohustuse alles täiendava tähtaja jooksul või

pärast seda. JDM hinnangul on sellise

regulatsiooni eesmärk reageerida just

korduvatele maksedistsipliini rikkumistele,

mitte üksnes ühekordsele või juhuslikule

viivitusele.

Seletuskirja täiendatakse selgitusega, et

kavandatava muudatuse ajaline mõju ei seisne

27

isikute ringi, kelle suhtes § 316 üldse kohaldub.

Kehtiva õiguse kohaselt ei teki ülesütlemise alust

üldse, kui üürnik tasub võla ära enne teist

järjestikust viivitust – selline üürnik ei jõuagi

kunagi lõike 1 punkti 1 koosseisu alla. Eelnõu järgi

tekib alus juba esimesest hilinemisest, mistõttu

satuvad senisest tunduvalt laiema ringi üürnikud

(sh need, kes on korduvalt vaid mõne päeva võrra

hiljaks jäänud) esimest korda üldse selle normi

kohaldamisalasse.

Seletuskirjast ei nähtu, et oleks analüüsitud, kas 30-

päevase täiendava tähtaja kehtestamine võib

praktikas neutraliseerida ülesütlemismenetluse

varasema algatamise mõju krooniliste

makseviivitustega üürnike puhul. Ei ole välistatud,

et sellistel juhtudel ei kujune kavandatav

regulatsioon kehtivast õigusest kiiremaks või

kujuneb see isegi aeglasemaks.

Palve täiendada seletuskirja võrdleva analüüsiga

selle kohta, kui kiiresti võimaldab kavandatav

§ 316 lõigete 1 ja 3 regulatsioon üürisuhte reaalselt

lõpetada (mitte ülesütlemise

menetluse algatada) võrreldes kehtiva õigusega

olukorras, kus üürnik tasub võlgnevuse

iga kord täiendava tähtaja jooksul

(korduv/krooniline makseviivitus);

igas olukorras lepingu tegeliku lõppemise

samaväärses kiirenemises, vaid eelkõige

selles, et üürileandjal tekib võimalus

makseviivitusele varem reageerida ja

ülesütlemismenetlust alustada. Eelkõige

korduvate makseviivituste korral, kus üürnik

tasub võlgnevuse iga kord täiendava tähtaja

jooksul, võib muudatuse praktiline mõju

sõltuda maksetähtpäevade paiknemisest,

võlgnevuse tasumise ajast ja VÕS § 316 lõike

5 kohaldumise eeldustest.

40. Seletuskirjas on märgitud, et § 316 lõike 5

regulatsioon jääb muutmata. See on õige üksnes

sõnastuse tasandil. Sisuliselt nihkub lõike 5

kohaldamise lävi märkimisväärselt, kuna selle

koosseis viitab lõigetele 1 ja 3, mida eelnõuga

muudetakse. Kuna lõike 1 muudatus võimaldab

nõuda võlgnevuse kõrvaldamist juba esimesest

viivituspäevast ja lõike 3 tähtaeg lüheneb tsüklina

(üks viivitus + 30 päeva senise kahe viivituse + 14

päeva asemel), võib lõikes 5 nõutav kahekordne

"tasumine alles täiendava tähtaja jooksul"

koguneda aasta jooksul senisest kiiremini ja

tunduvalt kergemate rikkumiste pinnalt. See

tähendab, et lõige 5 võib edaspidi kohalduda ka

olukordades, mis ei ole seotud pahatahtlikkusega,

vaid üksikute lühiajaliste ja üürnikust sõltumatutel

põhjustel tekkinud hilinemistega (nt kui üürnik

tasub kaks korda mõnepäevase hilinemisega, kuid

mõlemal korral pärast seda, kui üürileandja on

jõunud oma hoiatuse viivitamatult välja saata).

Sellisel juhul võib üürileandjal tekkida õigus leping

täiendavat tähtaega andmata üles öelda, ilma et

varasemad rikkumised oleksid iseloomult viidanud

pahatahtlikule käitumisele.

Arvestatud osaliselt.

JDM nõustub märkusega, et VÕS § 316 lõike

5 praktilist kohaldamist tuleb hinnata koos

lõike 1 kavandatavate muudatustega. Kuigi

lõike 5 sõnastust eelnõuga ei muudeta, võib

lõike 1 muutmine mõjutada seda, millistel

juhtudel tekib varasem täiendava tähtaja

andmise olukord.

Eelnõu täpsustatakse selliselt, et loobutakse

„olulise osa“ eraldi lahendusest ning § 316

lõike 1 alused sõnastatakse kitsamalt. See

vähendab riski, et lõike 5 kohaldamise alus

võiks kujuneda väga väikeste või juhuslike

makseviivituste põhjal.

Lõike 5 eesmärk jääb ka edaspidi reageerida

korduvatele ja sisuliselt olulistele

maksekohustuse rikkumistele, mitte anda alust

lepingu ülesütlemiseks täiendavat tähtaega

andmata üksikute, vähese tähtsusega või

objektiivselt vabandatavate hilinemiste korral.

Seletuskirja täiendatakse selgitusega, et lõike 5

kohaldamisel tuleb arvestada rikkumiste

28

Palve analüüsida ja vajadusel korrigeerida § 316

lõike 5 koosseisu, arvestades, et lõigete 1 ja 3

muutmise tõttu langeb selle kohaldamise lävi

sisuliselt oluliselt, sh võib see hõlmata ka harvu,

lühiajalisi ja mittepahatahtlikke hilinemisi.

sisulist olulisust, võlgnevuse ulatust ja hea usu

põhimõtet.

JDM ei pea praeguses etapis vajalikuks VÕS §

316 lõike 5 eraldi muutmist, kuna lõike 1

kitsam sõnastamine ja „olulise osa“

lahendusest loobumine vähendavad märkuses

kirjeldatud probleemi. Samas avatakse

seletuskirjas selgemalt lõike 5 eesmärk ja selle

seos lõikega 1.

41. Kehtivas õiguses on § 316 lõike 1 punktid 1–3 üles

ehitatud eri alustele: punkt 1 seob ülesütlemise

õiguse makseviivituse kestusega (kaks järjestikust

maksetähtpäeva), punktid 2 ja 3 aga võlgnevuse

suurusega (kahe kuu vastav summa) – sõltumata

sellest, mitmel maksetähtpäeval viivitus on

tekkinud. Sellisel eristusel on kehtivas õiguses

selge iseseisev tähendus. Eelnõu kohaselt tekib

punkti 1 alusel ülesütlemise alus juba mis tahes

(ühekordse) makseviivituse korral. Sellest

tulenevalt ei ole seletuskirjast selge, milline

iseseisev regulatiivne tähendus jääb alles

punktidele 2 ja 3, mis seovad ülesütlemise õiguse

ühe kuu võlgnevuse ületamisega – juhtum, mil

võlgnevus ületab ühe kuu summa, on praktiliselt

alati juba ka punkti 1 tähenduses makseviivitus.

Punktid 2–3 säilitavad iseseisva tähenduse

eeldatavasti üksnes kitsas erijuhul, kus üürnik teeb

osamakseid viisil, mille korral formaalset

tähtpäevaviivitust ei teki, kuid akumuleerunud võlg

ületab siiski ühe kuu summa.

Palve selgitada seletuskirjas § 316 lõike 1 punktide

2 ja 3 iseseisvat regulatiivset tähendust ja

vajalikkust punkti 1 kavandatava sõnastuse kõrval,

või kaaluda nende sätete ümbersõnastamist.

Arvestatud.

JDM nõustub märkusega, et kavandatud VÕS

§ 316 lõike 1 punktide 1–3 omavaheline suhe

ei olnud piisavalt selge ning punktide 2 ja 3

iseseisev tähendus võis muutuda küsitavaks.

Kui ülesütlemise alus seotakse juba ühe kuu

ulatuses võlgnevusega, ei ole põhjendatud

säilitada mitut osaliselt kattuvat alust viisil,

mis muudab regulatsiooni keerukaks ja võib

tekitada tõlgendusvaidlusi.

Eelnõu muudetakse selliselt, et § 316 lõike 1

aluseid tõmmatakse koomale. Eesmärk on

koondada regulatsioon selgemaks ja vältida

olukorda, kus samasisuline võlgnevus võib

formaalselt kuuluda mitme erineva punkti alla.

Ühtlasi loobutakse „olulise osa“ eraldi

määratlemisest.

Seletuskirjas selgitatakse, et muudatuse

eesmärk on võimaldada üürileandjal

reageerida vähemalt ühe kuu ulatuses

rahalisele võlgnevusele, kuid mitte

võimaldada eluruumi üürilepingu erakorralist

ülesütlemist väikese, juhusliku või

marginaalse makseviivituse tõttu.

Ülesütlemisõiguse kasutamine peab ka

edaspidi olema kooskõlas hea usu põhimõttega

ja konkreetse juhtumi asjaoludega.

42. Kehtiva õiguse kohaselt on vabatahtliku täitmise

tähtaja andmine kohtu jaoks võimalus, mitte

kohustus, ning seletuskirja kohaselt kasutatakse

seda võimalust praktikas harva ("nii mõnelgi juhul

on kohus siiski ka praegu... tähtaja andnud").

Valdaval osal juhtudest annab kuni kolmekuulise

tähtaja seega alles kohtutäitur täitemenetluses.

Seletuskirja enda arvutus üürileandja saamata

jäänud tulu kohta lähtub just sellest kehtivast

praktikast ja arvestab kuni kolmekuulist

täitemenetluslikku tähtaega täies mahus oma 8,5–

11-kuulises koguhinnangus. Eelnõu järgi annab

sama kuni kolmekuulise tähtaja edaspidi kohus,

Selgitatud.

Muudatuse tulemusena eeldatavasti väheneb

vajadus täitemenetlust algatada, kuivõrd

vabatahtliku täitmise tähtaja annab kohtutäituri

asemel kohus ja eeldades, et kohtulahend

täidetakse vabatahtliku täitmise tähtaja

jooksul. Kui täitemenetlust ei algatata, ei teki

täitemenetluse kulusid. Kui täitemenetlus

siiski algatatakse, on täitemenetluse protsess

lühem, sest senist 30-päevast vabatahtliku

täitmise tähtaega täitemenetluses edaspidi ei

anta.

29

mitte kohtutäitur. Ajaperiood ise sellest ei kao ega

lühene – see üksnes nihkub menetluse ühest etapist

teise. Seletuskirja väide, et muudatus "lühendab

selgelt täitemenetlust", kehtiks täies ulatuses vaid

juhul, kui kohus ja kohtutäitur oleksid varem

andnud tähtaja kumuleeruvalt, s.t kumbki eraldi.

Seletuskirja enda andmetel see nii valdavalt ei

toimu. Mistõttu protseduuri kiirendamise eesmärk

jääb saavutamata. Soovitan täiendada

mõjuanalüüsi hinnanguga, kui suures osas

juhtumitest kohus on tähtaja juba praegu andnud,

ning arvutada selle põhjal, milline on muudatuse

tegelik, mitte nimeline ajaline kokkuhoid.

43. Kavandatava TsMS § 445 lõike 1¹ kohaselt võib

kohus poole taotlusel mõjuval põhjusel muuta

vabatahtliku täitmise tähtaega ka pärast

kohtulahendi jõustumist, sealhulgas seletuskirja

kohaselt ka tähtaja pikendamise suunas. Eelnõu ega

seletuskiri ei näe ette tähtaega, mille jooksul kohus

peab sellise taotluse lahendama, ega piira, mitu

korda või millistel alustel taotlust esitada saab.

Praktikas tähendab see uut formaalset kanalit, mille

kaudu kohustatud pool saab menetlust venitada,

ning selle kestus ei ole ette teada.

Ettepanek on kaaluda TsMS § 445 lõikesse 1¹

tähtaja, mille jooksul kohus peab tähtaja muutmise

taotluse lahendama, ning selguse huvides ka

taotluste arvu või aluste piiramist, et vältida

menetluse venitamist.

Lisaks nähakse TsMS § 448 lõike 1 punktiga 6 ette

täiendava otsuse tegemise vajadus juhuks, kui

kohus on tähtaja määramata jätnud. Kuna kohustus

laieneb kõigile kinnisasja väljaandmise,

üleandmise või vabastamise vaidlustele – mis

seletuskirja enda andmetel on valdavalt hoopis

muud vaidlused kui üürivaidlused (endised

elukaaslased, pärimisvaidlused, müügilepingu

rikkumised), on menetluslike puuduste ja seeläbi

täiendavate otsuste tekkimise tõenäosus praktikas

arvestatav. Palun seletuskirjas hinnata nende kahe

uue mehhanismi (tähtaja muutmine ja täiendav

otsus) potentsiaalset venitavat mõju

üürivaidlustele.

Mitte arvestatud, selgitatud.

TsMS § 2 kohaselt on tsiviilkohtumenetluse

ülesanne mh tsiviilasja lahendamine mõistliku

aja jooksul. Kohus juhib menetlust ja ei luba

menetlusosalisel ega tema esindajal või

nõustajal õigusi kuritarvitada, menetlust

venitada ega kohut eksitusse viia (TsMS § 200

lg 2). Valdkondlike vaidlustele taotluste

esitamise või menetlemise erikordade või

piirangute kehtestamine killustab õigust ja ei

ole õigussüstemaatiliselt põhjendatud. Iga

kiirendatud menetlus toimub teiste menetluste

ressursi arvelt. Iga kohtuvaidluse liigi puhul on

tegemist põhiõiguste kaitsmise ja

teostamisega. Eluruumi vabastamise vaidluse

puhul tuleb arvestada ka üürniku

põhiõigustega, tegemist ei ole tingimata ka

formaalsete vaidlustega ega vaidlustega, mis

oleks olulisem nt omandiõiguse tunnustamise,

lepinguvälise kahju hüvitamise või töötasu

nõudmise vaidlustest. Riigikogu võttis alles

17.06.2026 vastu paketi muudatusi

kohtumenetluse kiirendamiseks.

44. Kui eelnõu ainsad sisulised ajalised muudatused on

(a) § 316 rikkumise-ja-ülesütlemise vahelise aja

lühendamine ning (b) täitmisjärgse tähtaja

ümbertõstmine kohtutäiturilt kohtule (mille reaalne

mõju on punkti 1 kohaselt küsitav), siis jääb kogu

ahela kõige mahukam komponent – kohtumenetlus

ise – sisuliselt muutumatuks. Pean vajalikuks

Selgitatud.

Eelnõu eesmärk ei ole lühendada

kohtumenetlust ennast, vaid võimaldada

üürileandjal alustada ülesütlemismenetlust

varem ning vältida vabatahtliku täitmise

tähtaja määramist alles täitemenetluses.

30

lisada, et 2–4-kuuline hinnang tundub praktikas

liiga optimistlik. Seletuskirjas toodud arv pärineb

sisuliselt Tallinna üürikomisjoni statistikast (2025.

aastal 11 eluruumi vabastamise nõuet sisaldanud

menetlust), mitte laiemast maakohtute praktikast,

kuhu jõuab valdav osa Tallinna-välistest

väljatõstmisvaidlustest. Minu enda ja kolleegide

praktilise kogemuse põhjal kulub maakohtus kogu

kohtumenetlusele (hagi esitamisest jõustunud

lahendini, arvestades ka tavapäraseid

menetlustähtaegu, vasturepliike ja edasikaebusi)

pigem 6–8 kuud isegi väga soodsalt kulgenud

asjades, mitte 2–4 kuud. Sellele lisanduvad veel

eelnev lepingu ülesütlemise protsess ning järgnev

jõustumis- ja täitemenetlusperiood, mida on

käsitletud eespool.

Kohtute statistika ei pruugi kajastada kõiki

puuküürnike juhtumeid. Arvestades menetluste

kestust ja sellega kaasnevaid kulusid, püüavad

turuosalised kohtumenetlust võimaluse korral

vältida – osa saavutab seadusliku kompromissi

kokkuleppe teel, osa võib paraku kasutada ka

õigusvastaseid omakohumeetmeid. Seetõttu ei saa

üksnes kohtu- või üürikomisjoni statistikale

tuginedes teha kaugeleulatuvaid järeldusi

probleemi tegeliku ulatuse või eelnõu mõju kohta.

Soovitus on kontrollida seletuskirjas toodud 2–4-

kuulist kohtumenetluse kestuse hinnangut laiema

valimi alusel (kõik maakohtud, mitte üksnes

Tallinna üürikomisjon), kuivõrd praktikakogemus

viitab pigem pikemale kestusele eriti väljaspool

pealinna, ning arvestada, et kohtu- ja üürikomisjoni

statistika ei kajasta tõenäoliselt kõiki puuküürnike

juhtumeid, kuna osa vaidlusi lahendatakse just

menetluse pikkuse ja kulukuse tõttu kohtuväliselt.

Kohtumenetluse tegelik kestus sõltub

konkreetse asja asjaoludest ja võimalikust

edasikaebamisest. Kohtu- ja üürikomisjoni

statistika ei kajasta kohtuväliselt lahendatud

juhtumeid, kuid nende hulga ja

menetluskestuse kohta puuduvad

usaldusväärsed andmed.

45. Võlanõuete menetlemiseks on

tsiviilkohtumenetluses olemas kiirendatud

menetlusvorm, maksekäsu kiirmenetlus, mis

lahendab paljude võlausaldajate probleemid

oluliselt kiiremini kui tavaline hagimenetlus.

Analoogset kiirendatud menetlust üürileandja

jaoks valduse tagastamiseks praegu ei eksisteeri

ning eelnõu seda ka ei loo. Minu hinnangul tuleks

kaaluda eraldi, spetsialiseeritud ja kiirendatud

menetlusvormi (nt eraldi instantsi) loomist, mis

tegeleks üksnes üürilepingu lõppemisest tulenevate

valduse tagastamise ja väljatõstmise nõuetega,

eesmärgiga hoida menetluse koguaeg (sh kohtus)

alla kolme kuu.

Mitte arvestatud.

Kohtumenetluse ressurss on piiratud ja iga

vaidlus on selle osapooltele kõige olulisem.

Kohtule iga tähtaja kehtestamine toimuks

teiste vaidluse liikide menetlusaja ja -ressursi

arvelt. Riik peab prioriteetseteks lastega

seonduvaid ja maksejõuetusmenetluse asju.

Lihtsustatud formaalne kord on loodud

maksekäsu kiirmenetluses väiksemate

vaidlustamata rahasummade väljamõistmiseks

ja lihtmenetluses väiksema varalise väärtusega

vaidluste lahendamiseks. Iga kohtuvaidluse

liigi puhul on tegemist põhiõiguste kaitsmise ja

teostamisega. Eluruumi vabastamise vaidluse

31

puhul tuleb arvestada ka üürniku

põhiõigustega, tegemist ei ole tingimata ka

formaalsete vaidlustega ega vaidlustega, mis

oleks olulisem nt omandiõiguse tunnustamise,

lepinguvälise kahju hüvitamise või töötasu

nõudmise vaidlustest. Igale valdkondliku

vaidluse liigile erineva menetluskorra loomine

ei ole ka õigussüstemaatiliselt põhjendatud,

see killustab õigust. Kohtumenetluse

kiirendamiseks võttis Riigikogu alles

17.06.2026 vastu paketi muudatusi.

46. Kehtiv ja kavandatav § 325 sätestab selged

vorminõuded üürilepingu ülesütlemisavaldusele

(sh nõutav sisu ja vaidlustamisviide). Seevastu §

316 lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja andmisega

kaasnevale hoiatusele analoogseid sisunõudeid ei

ole kehtestatud ega kavandata ka eelnõuga. Teen

ettepaneku kaaluda hoiatusele minimaalse

sisunõude kehtestamist, mis kohustaks üürileandjat

lisama hoiatusse teabe võlgnevuse tasumata

jätmisega kaasnevatest õiguslikest tagajärgedest.

See suurendaks üürniku teadlikkust olukorra

tõsidusest ja aitaks vältida hilisemaid vaidlusi

hoiatuse piisavuse üle.

Arvestatud osaliselt.

JDM nõustub, et VÕS § 316 lõikes 3 nimetatud

hoiatus peab olema üürniku jaoks selge ning

sellest peaks nähtuma võlgnevuse sisu, selle

kõrvaldamiseks antud tähtaeg ja võlgnevuse

kõrvaldamata jätmise võimalik tagajärg ehk

üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Samas

ei pea JDM põhjendatuks kehtestada

hoiatusele samaväärseid detailseid

vorminõudeid nagu VÕS §-s 325 sätestatud

ülesütlemisavaldusele, kuna hoiatus ei lõpeta

lepingut, vaid annab üürnikule enne

ülesütlemist täiendava võimaluse rikkumine

kõrvaldada. Seletuskirja täiendatakse vastava

selgitusega.

47. Kehtiv ega kavandatav õigus ei täpsusta asjaolusid,

mille esinemisel oleks üürnikul õigus üürilepingust

senisest kiiremini (nt ühekuulise etteteatamisega)

taganeda. Praktikas esineb ootamatuid elumuutusi

– näiteks pereliikme surm, töökaotus või muu

sissetulekut oluliselt vähendav sündmus, mis ei

anna üürnikule võimalust konkreetset eluruumi

enam ülal pidada, kuid mis ei anna talle ka kehtiva

õiguse kohaselt õigust lepingust kiiremas korras

taganeda.

Teen ettepaneku kaaluda seaduses sellise

erakorraliste asjaolude loetelu kehtestamist, mis

annaks üürnikule teatud tingimustel õiguse leping

lühema etteteatamistähtajaga üles öelda. Selline

muudatus tasakaalustaks eelnõuga kavandatavat

üürileandja õiguste tugevdamist ning aitaks vältida

olukordi, kus üürnik on sunnitud jätkama lepingut,

mida ta majanduslikult enam kanda ei suuda.

Mitte arvestatud.

Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole eluruumi

üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni

terviklik ümberkujundamine ega uute üürniku-

poolsete erakorralise ülesütlemise aluste

kehtestamine, vaid kitsamalt üürilepingu

lõppemise, eluruumi vabastamise ja sellega

seotud menetluslike küsimuste lahendamine.

Kehtiv õigus võimaldab üürilepingu

erakorralist ülesütlemist mõjuval põhjusel

VÕS § 313 alusel. Selle sätte kohaselt võib

kumbki lepingupool üürilepingu mõjuval

põhjusel üles öelda, kui kõiki asjaolusid ja

mõlema poole huve arvestades ei saa lepingu

jätkamist kuni kokkulepitud tähtajani või

korralise ülesütlemiseni mõistlikult eeldada.

Seega ei ole välistatud, et erandlikel juhtudel

võib ka üürniku isikliku või majandusliku

olukorra oluline ja ootamatu muutus olla osa

mõjuva põhjuse hindamisest.

JDM ei pea siiski põhjendatuks sätestada

seaduses eraldi loetelu elusündmustest, nagu

32

pereliikme surm, töökaotus või sissetuleku

oluline vähenemine, mis annaksid üürnikule

automaatselt õiguse leping lühema

etteteatamistähtajaga üles öelda. Sellised

olukorrad võivad olla väga erineva raskuse,

kestuse ja mõjuga ning nende õiguslik

hindamine eeldab konkreetse juhtumi

asjaolude kaalumist. Näitlik või ammendav

loetelu võiks tekitada uusi vaidlusi selle üle,

kas konkreetne sündmus kuulub loetellu, kas

selle mõju on piisav ning milline

etteteatamistähtaeg oleks õiglane.

Samuti tuleb arvestada üürileandja õigustatud

huviga lepingu kindluse ja üürieseme

kasutusse andmisest saadava tulu

prognoositavuse vastu. Kui üürnikul oleks

seadusest tulenev laiem võimalus

majandusliku olukorra muutumise tõttu leping

ühepoolselt lühendatud etteteatamistähtajaga

lõpetada, võiks see ebaproportsionaalselt

suurendada üürileandja riski, eriti tähtajaliste

üürilepingute puhul.

Seetõttu leiab JDM, et kehtiv VÕS § 313

üldine mõjuva põhjuse regulatsioon võimaldab

erandlikke olukordi piisavalt paindlikult

hinnata ning täiendava eraldi loetelu

kehtestamine ei ole käesoleva eelnõu raames

põhjendatud.

48.

Teen ettepaneku kaaluda seadusesse või selle

rakendusaktidesse loomuliku amortisatsiooni

orientatsiooniliste määrade lisamist, tuginedes nt

olemasolevale üürikomisjoni praktikale (nt otsus nr

11-1/82/16), mille kohaselt on pehme mööbli puhul

lähtutud orienteeruvalt 10-protsendisest aastasest

kulumismäärast; analoogia korras võiks kaaluda

kõva mööbli jaoks pikemat, näiteks 5-protsendist

kulumise perioodi. Sarnast loogikat võiks kaaluda

ka kodutehnika puhul. Näiteks võiks pärast seadme

tavapärase kasutusea möödumist (nt ligikaudu

seitse aastat, sõltuvalt seadme liigist) eeldada, et

selle rike võib olla tingitud tavapärasest

amortisatsioonist ja kasutusea lõppemisest, kui

puuduvad tõendid üürniku põhjustatud kahjustuse

või väärkasutuse kohta. Sellisel juhul ei oleks

põhjendatud eeldada, et üürnik peab kandma kogu

seadme asendamise maksumuse, kuna tegemist

võib olla eseme loomuliku vananemise, mitte

üürniku rikkumise tagajärjega.

Arvestatud osaliselt.

JDM nõustub, et üürilepingu lõppemisel

esemete kahjustumise, kulumise või

asendamisega seotud nõuete hindamisel tuleb

eristada üürniku põhjustatud kahjustust asja

tavapärasest kulumisest. Üürnik ei vastuta asja

loomuliku amortisatsiooni eest ega pea

kandma üürileandja kulusid ulatuses, milles

need tulenevad eseme tavapärasest

kasutamisest, vanusest või kasutusea

lõppemisest. Samuti ei saa kahju hüvitamise

eesmärk olla see, et üürileandja saab vana või

juba osaliselt amortiseerunud eseme asemel

üürniku kulul uue eseme täies väärtuses.

JDM ei pea siiski põhjendatuks sätestada

seaduses või rakendusaktis mööbli,

kodutehnika või muude esemete kohta üldisi

amortisatsioonimäärasid. Sellised määrad

sõltuvad väga palju konkreetse eseme liigist,

kvaliteedist, vanusest, seisukorrast üürisuhte

alguses, kasutusintensiivsusest, hooldusest

33

ning konkreetsetest lepingu asjaoludest.

Üldiste protsendimäärade kehtestamine võiks

seetõttu tekitada praktikas uusi vaidlusi ning

viia ebaõiglaste tulemusteni nii üürniku kui ka

üürileandja suhtes.

Kahju hüvitamise nõude olemasolu ja ulatust

tuleb hinnata konkreetse juhtumi asjaolude

põhjal. Seejuures saab praktikas arvesse võtta

ka üürikomisjoni ja kohtute kujunenud

praktikat, sh seda, millises ulatuses on

konkreetse eseme väärtus üürisuhte kestel

tavapärase kasutamise tõttu vähenenud. Kui

üürileandja nõuab kahjustatud või rikkis eseme

asendamise või parandamise kulude

hüvitamist, peab ta üldiste tõendamiskoormise

reeglite järgi tõendama nii kahju tekkimise,

selle seose üürniku kohustuse rikkumisega kui

ka kahju suuruse.

Kommenteeritava eelnõu eesmärk ei ole

üürilepingu eseme kulumise, amortisatsiooni

ega kahju hüvitamise üldreeglite terviklik

ümberkujundamine, vaid kitsamalt üürilepingu

lõppemise, eluruumi vabastamise ja sellega

seotud menetluslike küsimuste lahendamine.

Seetõttu ei pea JDM käesoleva eelnõu raames

põhjendatuks seadusesse või rakendusakti

üldiste amortisatsioonimäärade lisamist.

Küll aga võib seletuskirjas vajaduse korral

täpsustada, et üürniku vastutuse hindamisel

tuleb eristada tavapärast kulumist üürniku

põhjustatud kahjustusest ning vältida kahju

hüvitamise kaudu üürileandja põhjendamatut

rikastumist.

49. Samuti võiks seadus või selle rakenduspraktika

anda selgemad juhised taastusremondi kulude

arvestamiseks. Ka juhul, kui üürnik on tekitanud

puuduse, peaks hüvitatava kahju suuruse

määramisel arvestama üürisuhte kestust ja eseme

tavapärast kulumist. Taastusremondi või

asendamise maksumus, mis oleks fikseeritud

näiteks hinnapakkumistega, ei peaks automaatselt

olema täielikult üürniku kanda, vaid seda võiks

vähendada vastavalt üürisuhte kestusele

kindlaksmääratud indeksi või protsendiga,

vältimaks olukorda, kus üürileandja saab

kahjustunud asja asemel sisuliselt uue asja üürniku

kulul. Seejuures tuleks arvestada, et tavapärane

kulumine sõltub ka üürisuhte kestusest – see, mis

võib olla loomulik viieaastase kasutuse järel, ei ole

üldjuhul loomulik viiekuulise kasutuse korral, ning

Mitte arvestatud.

Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole reguleerida

üürieseme kahjustumise, tavapärase kulumise,

taastusremondi ega kahju hüvitamise

üldküsimusi, vaid lahendada kitsamalt

üürilepingu lõppemise ja eluruumi

vabastamisega seotud menetluslikke küsimusi. Sisuliselt sõltub taastusremondi või

asendamise kulu hüvitamine konkreetse asja

liigist, vanusest, seisukorrast,

kasutusintensiivsusest ja kahjustuse põhjusest.

Üldiste protsentide või indeksite sätestamine

ilma põhjalikuma analüüsita võiks tekitada

uusi vaidlusi ning viia ebaõiglaste tulemusteni

nii üürniku kui ka üürileandja suhtes. Kui

sellise regulatsiooni vajadust peetakse edaspidi

34

vastupidi ei saa pikaajalise üürisuhte lõppedes

eeldada, et üürnik taastab kõik esemed

uueväärsesse seisukorda, kui selles ei ole enne

üürisuhte algust sõnaselgelt kokku lepitud. Sellise

loogika rakendamise piirid võiks seadusandja

sätestada.

põhjendatuks, tuleks seda käsitleda eraldi

üüriõiguse või kahju hüvitamise reeglite

terviklikuma analüüsi raames.

TKM Grupp AS

50. Ettepanek võimaldada äriruumi üürilepingu

lõppemisel üürileandjal tõhusamalt taastada

äriruumi valdus olukorras, kus üürnik jätab

äriruumi õigusliku aluseta tagastamata.

Mitte arvestatud.

Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole äriruumide

üüriregulatsiooni terviklik muutmine, vaid

kitsamalt eluruumi üürilepingu lõppemise,

eluruumi vabastamise ja sellega seotud

menetluslike küsimuste lahendamine. Seetõttu

ei pea JDM põhjendatuks täiendada eelnõu

regulatsiooniga, mis annaks äriruumi

üürileandjale senisest ulatuslikuma võimaluse

taastada äriruumi valdus olukorras, kus üürnik

jätab äriruumi pärast lepingu lõppemist

tagastamata.

Kuigi äriruumi üürilepingu puhul ei ole

tegemist üürniku kodu puutumatuse kaitsega

samas tähenduses nagu eluruumi üürilepingu

puhul, ei tähenda see, et üürileandjal peaks

olema õigus vaidluse korral äriruumi valdus

ühepoolselt tagasi võtta või kasutada selleks

seaduses eraldi lihtsustatud mehhanismi.

Valdus on Eesti õiguses iseseisvalt kaitstav

õigushüve ning omaabi kasutamine on lubatav

üksnes asjaõigusseaduses sätestatud kitsastel

eeldustel. Kui poolte vahel on vaidlus lepingu

lõppemise, valduse tagastamise kohustuse või

valduse jätkuva kasutamise õiguspärasuse üle,

tuleb selline vaidlus lahendada pädevas

menetluses, mitte üürileandja ühepoolse

jõustava tegevuse kaudu.

Ettepaneku vastuvõtmine tähendaks sisuliselt,

et üürileandja saaks ise hinnata, kas leping on

lõppenud, kas üürniku valdus on alusetu ning

millised abinõud on valduse taastamiseks

lubatavad ja proportsionaalsed. Selline

lahendus suurendaks omakohtu riski, võib

kaasa tuua uusi vaidlusi valduse ülevõtmise

õiguspärasuse, kasutatud meetmete lubatavuse

ja võimaliku kahju hüvitamise üle ning ei oleks

kooskõlas õiguskindluse ega õigusrahu

põhimõtetega.

51. Ettepanek suurendada lepinguvabadust pikaajaliste

äriruumide üürilepingute puhul, võimaldades

professionaalsetel lepingupooltel VÕS § 318

Mitte arvestatud.

35

lõikest 1 tuleneva ülesütlemisõiguse kohaldamises

kokkuleppel teisiti kokku leppida.

Käesoleva eelnõu eesmärk ei ole äriruumide

üüriregulatsiooni terviklik muutmine ega

äriruumide pikaajaliste üürilepingute

pooltevahelise riskijaotuse

ümberkujundamine, vaid kitsamalt eluruumi

üürilepingu lõppemise, eluruumi vabastamise

ja sellega seotud menetluslike küsimuste

lahendamine.

Kuigi äriruumi üürilepingute puhul tuleb

arvestada professionaalsete lepingupoolte

suuremat vabadust ja vastutust lepingu

tingimuste kujundamisel, täidab seadusest

tulenev korralise ülesütlemise võimalus ka

ärisuhetes õiguskindluse ja poolte tasakaalu

tagamise funktsiooni. Seetõttu ei pea JDM

põhjendatuks teha käesoleva eelnõu raames

VÕS § 318 lg 1 osas sellist muudatust.

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected]/ www.justdigi.ee Registrikood 70000898

Riigikantselei

Meie 01.10.2026 nr 8-1/5036-14

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus (üüriõigus) Justiits- ja Digiministeerium esitab Vabariigi Valitsuse istungile võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Liisa-Ly Pakosta justiits- ja digiminister Lisa: 1. Eelnõu

2. Seletuskiri 3. Kooskõlastustabel

Karin Maisvee 5908 0535 [email protected]