Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse tõlgendamine

E-kiri.eml

Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.

Tere

ITEST Invest OÜ pöördub ministeeriumi poole seoses kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 ja § 17 tõlgendamise ning kohaldamisega olukorras, kus ühe kinnisasja omaniku omandis on mitu eraldi kinnisasja, mis võõrandatakse ühe avalikes huvides omandamise menetluse raames ning mille kohta tuleb menetluses osalemiseks tellida eraldi võrdlevad hindamisaruanded.

Avaldus lisatud manusena.

Lugupidamisega,

ITEST Invest OÜ

KAHOS tõlgendamine.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

ALEKSANDR VAIN PNOEE-38407250363 2026-10-04 15:45:45

ITEST Invest vastus linna 02.10.2026 kirjale nr nr 2.1-9_1309 – 6.pdf

Aleksandr Vain <[email protected]>

vastus ameti 02.10.2026 kirjale nr nr 2.1-9/1309 – 6 1 sõnum

Aleksandr Vain <[email protected]> 2. oktoober 2026, kell 15:53 Saaja: [email protected] Koopia: Signe Pruus <[email protected]>

Tere

Amet on palunud oma 02.10.2026 kirjas nr nr 2.1-9/1309 – 6 hiljemalt 26. oktoobriks 2026 teavitada pakkumusega nõustumisest. Märgitud tähtajaks pakkumuse kohta nõusoleku esitamata jätmisel võib Tallinna linn otsustada KAHOS § 27 lõike 5 kohaselt sundvõõrandamise, mille puhul motivatsioonitasu ei kohaldata.

ITEST Invest OÜ ei nõustu ameti poolt 01.06.2026 esitatud pakkumuse hilisema põhjendusega ega ameti tõlgendusega KAHOS § 17 lõigetest 1 ja 2.

Ameti seisukoht, mille kohaselt KAHOS § 17 lg 1 alusel makstav hüvitis on 203 eurot kogu menetluse kohta sõltumata menetluses võõrandatavate kinnisasjade arvust, on äärmiselt formaalne ning viib ilmselgelt ebamõistliku tulemuseni.

Ameti loogika kohaselt ei sõltu kinnisasjade arv hüvitatavate kulude suurusest üldse. See tähendab, et juhul kui samas menetluses oleks võõrandamisel näiteks viis kinnisasja, tuleks kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamiskulude eest ikkagi maksta üksnes 203 eurot ning samuti võiks amet KAHOS § 17 lg 2 alusel hüvitada võrdleva hindamise kulusid sisuliselt ainult ühe kinnisasja ulatuses.

Veelgi enam, ameti käsitlus viib absurdse järelduseni, et mida rohkem kinnisasju samas menetluses võõrandatakse, seda väiksemaks muutub ühe kinnisasja kohta arvestatav tegelik hüvitis. KAHOS § 17 eesmärki selliselt tõlgendades tekiks olukord, kus ühe kinnisasja omanikule hüvitatakse tema menetlusega seotud kulusid proportsionaalselt rohkem kui omanikule, kellel on samas menetluses mitu võõrandatavat kinnisasja. Sellise tulemuse mõistlikkus on vähemalt äärmiselt küsitav.

Käesoleval juhul ei ole tegemist ühe abstraktse „menetluses osalemisega“, mille käigus omanikul tekib üksainus kulutus sõltumata võõrandatavate kinnisasjade arvust. ITEST Invest OÜ-le kuulub kaks eraldi kinnisasja ning kummagi kinnisasja suhtes on tellitud eraldi võrdlev hindamisaruanne. Samuti on kummagi hindamisaruande eest esitatud eraldi arve summas 2 499,84 eurot.

Seega ei ole võimalik põhjendatult käsitleda kahte eraldi kinnisasja ja nende kohta koostatud kahte eraldi eksperthinnangut üheainsa kinnisasjaga seotud kuluna üksnes põhjusel, et amet on korraldanud nende suhtes ühe menetluse.

Ameti tõlgendus tekitab sisuliselt olukorra, kus menetluse korraldamise tehniline vorm määrab ära kinnisasja omaniku õiguse saada hüvitatud tema tegelikult tekkinud kulud. Kui kaks kinnisasja menetletakse ühes menetluses, hüvitatakse kulusid vähem kui juhul, kui need samad kinnisasjad oleksid menetluslikult mingil põhjusel eraldi menetlustes. Selline tulemus ei sõltu omaniku tegelikest kulutustest ega kulude põhjendatusest, vaid üksnes sellest, kuidas amet on menetluse korraldanud. See ei saa olla KAHOS § 17 eesmärk.

ITEST Invest OÜ peab eriti problemaatiliseks ameti seisukohta, mille kohaselt § 17 lg 2 maksimaalne hüvitis 1 076 eurot on käesoleval juhul samuti ühekordne kogu menetluse kohta, mitte iga võõrandatava kinnisasja kohta.

Ameti seisukoha tagajärjed on siinkohal taas kõnekad. ITEST Invest OÜ on reaalselt tasunud kahe eraldi kinnisasja eksperthinnangute eest kokku 4 999,68 eurot. Amet leiab aga, et sellest kulust kuulub hüvitamisele üksnes 1 076 eurot. Seega jääks kinnisasja omaniku kanda 3 923,68 eurot kulusid, mis on tekkinud otseselt ja vältimatult seoses avalikes huvides kinnisasjade omandamise menetlusega.

Tekib täiesti õigustatud küsimus: kui sama menetluse raames oleks olnud viis, kümme või kakskümmend kinnisasja, kas ameti seisukoha kohaselt jääks ka siis KAHOS § 17 lg 2 alusel hüvitatav summa 1 076 euro suuruseks?

Kui vastus on jah, muutub ameti tõlgendus veelgi ilmsemalt ebamõistlikuks. Sellisel juhul võiks menetluses võõrandatavate kinnisasjade arv kasvada piiramata, kuid hüvitis jääks samaks. Teisisõnu suureneksid kinnisasja omaniku tegelikud kulud vastavalt võõrandatavate kinnisasjade arvule, kuid seaduse alusel makstav hüvitis jääks ametipositsiooni kohaselt muutumatuks.

04.10.2026, 18:22 Gmail - vastus ameti 02.10.2026 kirjale nr nr 2.1-9/1309 – 6

https://mail.google.com/mail/u/0/?ik=82299b979e&view=pt&search=all&permthid=thread-a:r915658622170856154&simpl=msg-a:r-34085928839… 1/2

Selline käsitlus muudaks KAHOS § 17 sisuliselt mehhanismiks, mille kaudu osa avalikes huvides omandamise menetlusega vältimatult kaasnevatest kuludest lükatakse kinnisasja omaniku kanda. ITEST Invest OÜ ei pea sellist tulemust vastuvõetavaks.

Samuti ei saa nõustuda ameti väitega, et § 17 lg 1 alusel makstav 203 euro suurune hüvitis on „ühekordne“ ja seetõttu ei sõltu menetluses osalevate kinnisasjade arvust. Asjaolu, et seaduses kasutatakse mõistet „ühekordne täiendav hüvitis“, ei tähenda iseenesest seda, et ühe menetluse raames võõrandatavate kinnisasjade arv muutub hüvitise suuruse seisukohalt õiguslikult tähtsusetuks.

Vastupidine tõlgendus tähendaks sisuliselt, et seadusest tulenev hüvitis muutub kinnisasjade arvu kasvades järjest väiksemaks ühe kinnisasja kohta, kuigi asjaajamise ja hindamisega seotud tegelikud kulud kasvavad.

Sellise tõlgenduse puhul tekiks väga lihtne, kuid ilmselgelt ebamõistlik tulemus: mida rohkem kinnisasju amet ühe menetluse alla koondab, seda suurema osa menetlusega seotud kuludest peab kinnisasja omanik ise kandma. ITEST Invest OÜ ei näe sellisel käsitlusel mõistlikku ega õiglast põhjendust.

Lisaks tuleb arvestada, et KAHOS § 17 lg 2 kohaselt hüvitatakse dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad § 17 lg 1 alusel makstavat määra. Käesoleval juhul on kulud dokumentaalselt tõendatud ning nende tekkimine ei ole vaidlusalune. Samuti ei ole amet sisuliselt väitnud, et kahe eksperthinnangu tellimine oleks olnud põhjendamatu või ebavajalik.

Seega on vaidluse tegelik küsimus üksnes selles, kas kahe eraldi kinnisasja kohta tehtud ja reaalselt tasutud kulusid võib amet käsitleda üheainsa kinnisasja kuludena pelgalt seetõttu, et kinnisasjad on hõlmatud ühe menetlusega. ITEST Invest OÜ hinnangul selline käsitlus ei ole põhjendatud.

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu ITEST Invest OÜ ameti poolt 01.06.2026 esitatud pakkumisega ega selle hilisema korrigeerimisega osas, milles amet käsitleb § 17 alusel makstavat hüvitist kogu menetluse kohta üheainsa summana sõltumata võõrandatavate kinnisasjade arvust.

ITEST Invest OÜ jääb seisukohale, et kahe kinnisasja puhul tuleb arvestada mõlema kinnisasjaga seotud tegelikke ja põhjendatud kulusid eraldi ning hüvitis tuleb määrata viisil, mis ei jäta kinnisasja omandamise menetlusega vältimatult kaasnevaid kulusid põhjendamatult kinnisasja omaniku kanda.

Ameti praeguse tõlgendusega ITEST Invest OÜ ei nõustu ning sellisel kujul esitatud pakkumist vastu ei võta.

Lugupidamisega,

ITEST Invest OÜ

04.10.2026, 18:22 Gmail - vastus ameti 02.10.2026 kirjale nr nr 2.1-9/1309 – 6

https://mail.google.com/mail/u/0/?ik=82299b979e&view=pt&search=all&permthid=thread-a:r915658622170856154&simpl=msg-a:r-34085928839… 2/2

KAHOS tõlgendamine.docx

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
[email protected]

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 ja § 17 tõlgendamine ning kohaldamine

ITEST Invest OÜ pöördub ministeeriumi poole seoses kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 ja § 17 tõlgendamise ning kohaldamisega olukorras, kus ühe kinnisasja omaniku omandis on mitu eraldi kinnisasja, mis võõrandatakse ühe avalikes huvides omandamise menetluse raames ning mille kohta tuleb menetluses osalemiseks tellida eraldi võrdlevad hindamisaruanded.
Käesolevas asjas on Tallinna linn algatanud menetluse ITEST Invest OÜ-le kuuluvate kahe eraldi kinnisasja omandamiseks:
1. Sirptiiva tänava kinnisasi, kinnistusregistriosa nr 18304901, pindala 3312 m², katastritunnus 78402:205:5300;
2. Kannustiiva tänava kinnisasi, kinnistusregistriosa nr 18303501, pindala 3827 m², katastritunnus 78402:205:5160.
Mõlema kinnisasja kohta on tellitud eraldi võrdlev hindamisaruanne ning kummagi aruande eest on ITEST Invest OÜ tasunud OÜ-le Kinnisvarabüroo Uus Maa 2 499,84 eurot. Kahe hindamisaruande kogukulu on seega 4 999,68 eurot.
Tallinna Linnavaraamet on oma 02.10.2026 kirjas nr 2.1-9/1309-6 asunud seisukohale, et KAHOS § 17 lg 1 alusel makstav täiendav hüvitis on ühekordne kogu menetluse kohta ning ei sõltu menetluses võõrandatavate kinnisasjade arvust. Samuti leiab amet, et KAHOS § 17 lg 2 alusel hüvitatav maksimaalne summa 1 076 eurot on käesoleval juhul samuti ühekordne kogu menetluse kohta.
ITEST Invest OÜ ei nõustu sellise tõlgendusega ning palub ministeeriumil kui KAHOS valdkonna eest vastutaval ministeeriumil anda oma seisukoht alljärgnevates küsimustes.

1. KAHOS § 17 kohaldamine olukorras, kus ühes menetluses võõrandatakse mitu eraldi kinnisasja
KAHOS § 17 lg 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist.
KAHOS § 17 lg 2 kohaselt hüvitatakse dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad lõikes 1 nimetatud määra, kuludokumentide alusel seaduses sätestatud ülempiiri ulatuses.
Käesolevas asjas on ühelt omanikult võõrandamisel kaks eraldi kinnisasja ning kummagi kinnisasja kohta on tekkinud eraldi võrdleva hindamisaruande tellimise kulu.
ITEST Invest OÜ hinnangul ei saa kahe eraldi kinnisasja kohta koostatud ja eraldi tasutud hindamisaruandeid käsitleda üheainsa kinnisasjaga seotud kuluna üksnes seetõttu, et Tallinna linn on otsustanud korraldada mõlema kinnisasja omandamise ühe menetluse raames.
Vastasel juhul sõltuks kinnisasja omaniku hüvitise suurus mitte tema tegelikest, põhjendatud ja vältimatutest kuludest, vaid sellest, kuidas haldusorgan otsustab menetluse tehniliselt korraldada.
Selline tõlgendus võib viia olukorrani, kus sama kahe kinnisasja puhul oleks omaniku hüvitis erinev sõltuvalt sellest, kas haldusorgan menetleb kinnisasju ühes või kahes menetluses.
Veelgi enam, kui ühe menetluse raames oleks võõrandamisel viis, kümme või rohkem eraldi kinnisasja ning iga kinnisasja kohta tuleks tellida eraldi võrdlev hindamisaruanne, jääks Tallinna Linnavaraameti tõlgenduse kohaselt § 17 alusel makstav hüvitis endiselt samaks, sõltumata kinnisasjade arvust ja tegelike kulude kasvust.
Sellisel juhul suureneks menetluses võõrandatavate kinnisasjade arv ja vastavalt ka omaniku tegelikud kulud, kuid seadusest tulenev hüvitis ühe menetluse kohta ei suureneks.
See tähendaks, et mida rohkem kinnisasju üks omanik ühe menetluse raames võõrandama peab, seda suurem osa menetluses osalemiseks vajalikest kuludest jääks tema enda kanda.
ITEST Invest OÜ hinnangul vajab selline tulemus selget põhjendust KAHOS § 17 eesmärgi ja seadusandja tahte kaudu.
Seetõttu palume ministeeriumil selgitada:
1. Kas KAHOS § 17 lg-tes 1 ja 2 sätestatud hüvitise määrad on ühe kinnisasja omaniku suhtes kohaldatavad ühe korra kogu menetluse kohta või tuleb neid kohaldada iga eraldi võõrandatava kinnisasja suhtes?
2. Kuidas tuleb KAHOS § 17 kohaldada olukorras, kus ühe menetluse raames võõrandatakse ühelt omanikult mitu eraldi kinnisasja ning iga kinnisasja kohta tekib eraldi ja dokumentaalselt tõendatud võrdleva hindamisaruande tellimise kulu?
3. Kas ministeeriumi hinnangul on seadusandja tahe olnud siduda § 17 alusel makstava hüvitise ülempiir menetluse arvuga, kinnisasjade arvuga, kinnisasja omanike arvuga või mõne muu kriteeriumiga?
4. Kas seadusandja on KAHOS § 17 väljatöötamisel hinnanud olukorda, kus ühe menetluse raames võõrandatakse ühelt omanikult mitu eraldi kinnisasja ning iga kinnisasja kohta tekib eraldi võrdleva hindamisaruande tellimise kulu?
5. Milline oli seadusandja tahe olukorras, kus ühe menetluse tehniline koondamine vähendab ühe kinnisasja kohta arvestatavat hüvitist võrreldes olukorraga, kus samad kinnisasjad oleksid menetletud eraldi?

2. KAHOS § 17 lg 2 ülempiiri ületavate kulude hüvitamine KAHOS § 11 lg 2 alusel
Teiseks palume ministeeriumil anda seisukoht KAHOS § 17 ja § 11 lg 2 omavahelise suhte kohta.
Käesolevas asjas on ITEST Invest OÜ reaalselt tasunud kahe eraldi võrdleva hindamisaruande eest kokku 4 999,68 eurot.
Tallinna Linnavaraamet leiab, et kogu menetluse kohta on KAHOS § 17 lg 2 alusel hüvitatav maksimaalselt 1 076 eurot.
Seega jääks Tallinna Linnavaraameti seisukoha kohaselt ITEST Invest OÜ enda kanda 3 923,68 eurot kulusid, mis on tekkinud otseselt seoses Tallinna linna poolt algatatud avalikes huvides kinnisasjade omandamise menetlusega.
ITEST Invest OÜ hinnangul ei saa küsimust lahendada üksnes viitega § 17 lg 2 ülempiirile, vaid tuleb hinnata ka KAHOS § 11 lg 2 kohaldamise võimalust.
KAHOS § 11 lg 2 kohaselt kuulub kinnisasja eest makstava tasu hulka lisaks kinnisasja väärtusele ka hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest.
ITEST Invest OÜ on oma varasemas vastuses Tallinna Linnavaraametile leidnud, et juhul kui võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ületab KAHOS § 17 lg 2 alusel hüvitatavat ülempiiri, ei tohiks ülempiiri ületav osa automaatselt jääda kinnisasja omaniku kanda, kui tegemist on kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahjuga KAHOS § 11 lg 2 tähenduses.
Samas mõistame, et § 17 lg 2 võib olla käsitatav erisättena, mis reguleerib võrdleva hindamisaruande kulude hüvitamist ning mille täpne suhe § 11 lg 2-ga vajab õiguslikku selgitamist.
Seetõttu palume ministeeriumil anda selge seisukoht järgmises küsimuses:
Kas KAHOS § 17 lg 2 alusel sätestatud hüvitamise ülempiiri ületav osa kinnisasja omaniku poolt kantud dokumentaalselt tõendatud, põhjendatud ja vältimatutest võrdleva hindamisaruande tellimise kuludest võib olla käsitatav KAHOS § 11 lg 2 tähenduses kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahjuna ning kuuluda seetõttu täiendavalt hüvitamisele?
Palume selgitada ka seda, kas § 17 lg 2 ülempiiri tuleb käsitada:
a) absoluutse ja ammendava ülempiirina, mille tõttu jääb kogu ülempiiri ületav vajalik ja vältimatu kulu igal juhul kinnisasja omaniku kanda;
või
b) § 17 erilise hüvitamismehhanismina, mis ei välista KAHOS § 11 lg 2 kohaldamist juhul, kui tegelik, vajalik, põhjendatud ja vältimatu kulu ületab § 17 alusel hüvitatava summa.

3. Põhiseaduse § 32 ja õiglase hüvitise küsimus
Peame oluliseks ka põhiseaduse § 32 tähendust käesolevas küsimuses.
Kinnisasja avalikes huvides omandamise korral ei ole tegemist kinnisasja omaniku vabatahtliku majandusliku otsusega, vaid olukorraga, kus avalik võim soovib omaniku tahte vastaselt omandada talle kuuluva kinnisasja.
Kui omanik peab oma õiguste tõhusaks kaitsmiseks ning kinnisasja eest õiglase hüvitise kindlaksmääramiseks tellima võrdleva hindamisaruande, tekib küsimus, kas sellise aruande tellimisega seotud vältimatu kulu saab jääda omaniku kanda üksnes põhjusel, et seaduses sätestatud § 17 ülempiir on täidetud.
Eriti oluline on see käesolevas asjas, kus tegemist on kahe eraldi kinnisasjaga ning kahe eraldi hindamisaruandega. ITEST Invest OÜ leiab, et menetluse tehniline korraldus ei tohiks iseenesest põhjustada olukorda, kus avalikes huvides omandamisega seotud vältimatud kulud jäävad suuremas ulatuses kinnisasja omaniku kanda.
Palume ministeeriumil hinnata ka seda küsimust põhiseaduse § 32 seisukohast ning selgitada, kas ja millistel tingimustel on § 17 alusel hüvitatava summa ülempiiri ületavate vältimatute kulude hüvitamine võimalik KAHOS § 11 lg 2 alusel.

4. Õiguskantsleri ja Riigikohtu praktika ning seadusandja tahe
Palume ministeeriumil võtta seisukoha ka Õiguskantsleri varasemates seisukohtades ning Riigikohtu praktikas käsitletud põhimõtete valguses. Õiguskantsler on juhtinud tähelepanu probleemile, et KAHOS ei reguleeri piisavalt selgelt küsimust, millistel alustel otsustada ühelt omanikult mitme kinnisasja omandamine ühe või mitme menetlusena ning et selline menetluslik lahendus võib otseselt mõjutada omanikule makstava hüvitise suurust. Samuti on Õiguskantsler käsitlenud olukorda, kus võrdleva hindamisaruande tellimise kulud võivad osutuda KAHOS § 17 alusel hüvitatava summaga võrreldes ebaproportsionaalselt suureks.
Õiguskantsler juhtis veel oma 10.06.2022. aasta ettepaneku „Ettepanek kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse põhiseadusega kooskõlla viimiseks“ nr 6-1/220246/2203189 punktis 9 tähelepanu sellele, et juhul, kui isikul ei ole võimalik vältida kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses võrdleva hindamisaruande tellimisega seotud kulusid, on tegemist otsese varalise kahjuga.

Palume ministeeriumi kui KAHOS valdkonna eest vastutava ministeeriumi seisukohta seaduse eesmärgi, seadusandja tahte ning KAHOS § 11 ja § 17 õige kohaldamise kohta kirjeldatud tüüpolukorras.

Lugupidamisega
ITEST Invest OÜ

Lisad:
Tallinna linna 02.10.2026 kiri nr 2.1-9/1309-6 ja ITEST Invest OÜ vastus sellele

Tallinna linna 02.10.2026 kiri nr nr 2.1-9_1309 – 6.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

OLIVER EGLIT PNOEE-38605182782 2026-10-02 06:09:57

Vastuskiri_digi_28092026_175342.rtf

2

Vabaduse väljak 10

10146 Tallinn+372 640 4517, +372 640 4500

[email protected]Rg-kood
75023757tallinn.ee

Teie: 07.09.2026 nr

ITEST Invest OÜ

[email protected]

Meie: 02.10.2026 nr 2.1-9/1309 - 6

Vastus ITEST Invest OÜ 07.09.2026 esitatud seisukohale Sirptiiva tänav ja Kannustiiva tänav kinnisasjadest.

Esitate oma kirjas Tallinna Linnavaraametile, edaspidi amet, ettepaneku võõrandada ITEST Invest OÜ omandis olevad Sirptiiva tänav kinnisasi väärtusega 91 130 eurot ja Kannustiiva tänav kinnisasi väärtusega 79 020 eurot, edaspidi koos kinnisasjad, avalikes huvides Tallinna linnale. Ettepaneku esitamiseks olete tellinud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa poolt koostatud kinnisasjade võrdlevad eksperthinnangud nr 111-2026 ja nr 112-2026, mille kohaselt: Kannustiiva tänav kinnisasja väärtus on kokku 79 020 eurot, millest maa harilik väärtus on 38 270 eurot ja rajatiste jääkasendusmaksumus on 40 750 eurot, otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu puuduvad ning Sirptiiva tänav kinnisasja väärtus on kokku 91 130 eurot, millest maa harilik väärtus on 33 120 eurot rajatiste jääkasendusmaksumus on 58 010 eurot, otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu puuduvad.

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangutes toodud kinnisasjade maa harilik väärtus ühtib ameti poolt 01.06.2026 saadetud kirjas nr 1-12/572 – 1 esitatud pakkumusega, võõrandada kinnisasjad pakkumuses toodud väärtustega, millele lisandub kokkuleppemenetluses motivatsioonitasu ning menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude hüvitis .

Amet jääb 13.07.2026 ITEST Invest OÜle saadetud kirjas nr 2.1.9/1309-3 toodud selgituste ja seisukohtade juurde, et antud juhul ei ole kinnisasjadel paiknevate rajatiste jääkasendusmaksumuse hüvitamine põhjendatud. Lisaks selgitame, et jääkasendusmaksumuse meetod ei ole kohaldatav transpordimaa puhul. EVS 875 8 jääkasendusmaksumuse meetod on mõeldud eelkõige hoonestatud kinnisasjadele ja rajatistele, mille omanik peab pärast võõrandamist asendama. Transpordimaa puhul ei pea omanik teid mujale rajama ega kanna asenduskulu.

Märgite, et ITEST Invest OÜ omandas kinnisasjad 2022. aastal hinnaga 198 000 eurot. Amet on vastanud 13.07.2026 kirjas nr 2.1.9/1309-3 ning selgitanud, et ametile ei ole teada, millisel eesmärgil ja täpsetel tingimustel 2022. aastal leping sõlmiti ning lepingupoolte vahelised kokkulepped ei saa nii või teisiti olla aluseks käesoleval ajal kinnisasjade väärtuse leidmisel. Ühtlasi ei oma kinnisasjade väärtuse leidmisel mõju esitatud hüpoteetilised väited kinnisasjade võimaliku kasutuse osas. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) kohaselt hüvitatakse üksnes selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju.

Väidate, et KAHOS § 17 lg 1 alusel pakkumuses toodud täiendav hüvitis kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest summas 203 eurot on vale, kuna võõrandatavaid kinnisasju on kaks, siis peab hüvitise kogusumma olema 406 eurot (203 eurot × 2). Selgitame, et tegemist on eksliku arvamusega, sest ühekordne hüvitis on mõeldud kinnisasja omanikule menetluses osalemise eest ja ühe menetluse sees võib osaleda mitu võõrandatavat kinnisasja nagu ka käesoleval juhul on. Seega menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise hüvitis oli ameti poolt esitatud pakkumuses õige.

Osundate, et amet on kohustatud ITEST Invest OÜ-le hüvitama võrdlevate hindamisaruannete tellimisega seotud kulud täies ulatuses. Olete esitanud ITEST Invest OÜ eksperthinnangu eest tasutud summade kohta OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa väljastatud arved summas 2 499,84 eurot (Sirptiiva tänav) ja summas 2 499,84 eurot (Kannustiiva tänav) kokku summas 4 999,68 eurot.

Selgitame, et amet hüvitab KAHOS § 17 lg 2 kohaselt ITEST Invest OÜle asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad KAHOS § 17 lg 1 nimetatud määra, kuid mitte rohkem kui Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras. Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk on 2 152 eurot, millest maksimaalne hüvitamismäär on 1076 eurot.

Amet korrigeerib 01.06.2026 kirjas nr 1-12/572 – 1 ITEST Invest OÜ-le esitatud pakkumust menetluses osalemisega makstava täiendava hüvitise osas. KAHOS § 17 lg 2 kohaselt maksab amet ITEST Invest OÜle täiendavat hüvitist summa 1076 eurot. Nimetatud hüvitis on ühekordne ning ei ole sõltuvuses menetluses osalevate kinnisasjade arvust.

Muus osas jääb amet 01.06.2026 saadetud kirjas nr 1-12/572 – 1 esitatu juurde, võõrandada kinnisasjad pakkumuses toodud väärtustega, Sirptiiva tänav (kinnistusregistriosa nr 18304901, pindala 3312 m², katastritunnus 78402:205:5300, sihtotstarve transpordimaa 100%) kinnisasi väärtusega 33 120 eurot, millele lisandub motivatsioonitasu 6 624 eurot, kokku summas 39 744 eurot ja Kannustiiva tänav (kinnistusregistriosa nr 18303501, pindala 3827 m², katastritunnus 78402:205:5160, sihtotstarve transpordimaa 100%) kinnisasi väärtusega 38 270 eurot, millele lisandub motivatsioonitasu 7 654 eurot, kokku summas 45 924 eurot.

Palume Teil hiljemalt 26. oktoobriks 2026 teavitada pakkumusega nõustumisest [email protected].

Märgitud tähtajaks pakkumuse kohta nõusoleku esitamata jätmisel võib Tallinna linn otsustada KAHOS § 27 lõike 5 kohaselt sundvõõrandamise, mille puhul motivatsioonitasu ei kohaldata.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Oliver Eglit

ameti juhataja

Signe Pruus

6404647 [email protected]