Tere

Tänan ettepaneku eest. Minu esialgsel hinnangul on tegemist tõepoolest sisulist kaalumist vajava ja hästi argumenteeritud ettepanekuga. Arvestades seejuures, et tegemist oleks suure mõjuga õigusmuudatusega, edastan selle õigusloome head tava silmas pidades esmalt analüüsimiseks ja seisukoha kujundamiseks Justiits- ja Digiministeeriumi (JDM) tsiviilõiguse talitusele, kelle tegevusvaldkonda kuulub muu hulgas ka VÕS rakenduspraktika analüüsimine ning vajalike õigusmuudatuste ettevalmistamine.

Palun JDM-l kujundada seisukoht manuses oleva ettepaneku suhtes ning teavitada sellest kirjalikult nii ettepaneku esitajat kui õiguskomisjoni.

Lugupidamisega,

Linnar Liivamägi

ÕIK nõunik

Lp Riigikogu õiguskomisjon

Esitan alljärgneva ettepaneku seadusmuudatuseks klientide Rimi Eesti Food AS ja Kinnisvaravalduse AS (ühiselt Rimi) nimel. Alljärgnevale ettepanekule on toetust avaldanud ka TKM Grupp (endise ärinimega Tallinna Kaubamaja Grupp).

Rimi on Eestis sõlminud arvukalt pikaajalisi äriruumide üürilepinguid, millest mitmed on jõudmas 30 aasta künniseni. Ettepanek puudutab võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 muutmist. Kehtiva VÕS § 318 lg 1 kohaselt võib kumbki pool üle 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist põhjuseta üles öelda. Valitseva seisukoha järgi on see õigus imperatiivne. Pooled ei saa seda isegi kokkuleppel välistada.

Eestis on turumajanduse taastamisest möödunud üle 30 aasta ning üha enam äriruumide üürisuhteid jõuab 30 aasta künniseni. Probleem puudutab nii üürnikke kui üürileandjaid. Suurematest üürileandjatest on seni sama küsimuse tõstatanud TKM Grupp. Regulatsioon on problemaatiline eelkõige järgmistel põhjustel:

(i)                  Esiteks on sätte imperatiivne iseloom vastuolus lepinguvabaduse põhimõttega. Äriruumide üürisuhetes puudub kaitset vajav nõrgem pool. Keskse tähtsusega on just poolte vabadus kujundada oma lepingulisi suhteid vastavalt ärilistele vajadustele.

(ii)                 Teiseks karistab säte just neid üürisuhteid, kus poolte koostöö on kõige paremini toiminud. Tüüpilises ankurüürniku mudelis pikendatakse lepingut teadlikult, nt 10+10+10 aastaks. Seadus sekkub paradoksaalselt just siis, kui pikaajaline usaldus on kõige tugevam, luues poolte vahel ebakindluse, mida nad ei saa isegi kokkuleppega kõrvaldada.

(iii)               Kolmandaks pärsib see pikaajalisi investeeringuid Eesti kinnisvaraturule. Kui üüripinda investeeritakse sadu tuhandeid kuni miljoneid eurosid, on lepinguline üürnikule stabiilsus oluline. Samamoodi on lepinguline stabiilsus oluline üürileandjale, et tagada rahavoog ja investeerimiskindlus kinnisvaraturul. Ükski Põhjamaa ega Balti riik sellist imperatiivset lõpetamisõigust äriruumide üürilepingutele ei kohalda.

Rõhutame, et ettepanek on fokuseeritud – see puudutab üksnes äriruumide üürilepinguid ja üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Piisaks ühe lause lisamisest VÕS §-i 318.

Meie sõnastusettepanek on järgmine (ettepanekujärgne täiendus on alla joonitud):

„§ 318. Pikaajalise üürilepingu ülesütlemine

(1) Kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut ei kohaldata, kui üürileping on sõlmitud üürileandja või üürniku eluajaks.

(3) Äriruumi üürilepingu pooled võivad kirjalikus vormis kokku leppida, et lõikes 1 sätestatut ei kohaldata.“

Palume kaaluda käesoleva ettepaneku sidumist Riigikogu menetluses oleva eelnõuga nr 1008 (Äriseadustiku ja teiste seaduste muutmise seadus). Tegemist on kitsa ja selge muudatusega, mis on sobiv nimetatud eelnõu raames menetlemiseks ja loodetavasti Riigikogu poolt vastuvõtmiseks.

Põhjalikum ettepanek on lisatud käesoleva kirja manuses. Manus sisaldab muu hulgas (i) võrdlusi lähiriikide regulatsioonidega; (ii) seisukohti, millele praegune valitsev seisukoht VÕS § 318 imperatiivsuse kohta tugineb; ja (iii) mõju- ning põhiseaduspärasuse analüüsi.

Lugupidamisega