1

EKSPERTHINNANG

TEENURGA

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 20133450)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond 2609-10918-04/AT

Väärtuse kuupäev: 04.09.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

19.10.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Lääne-Virumaa ja Kadrina valla hoonestamata maa turg 16 3.3. Turustatavuse analüüs 22 3.4. Kestlikkuse analüüs 23

4. Turuväärtuse hindamine 24

4.1. Parim kasutus 24 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 24 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 25

Lisa 1. Fotod 29

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne 32

Lisa 4. Vastavuskinnitus EVS 875 nõuetele 33

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 20133450)

Aadress Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 27202:001:0505

Sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 2 025 m2

Üldplaneering

Kadrina Vallavolikogu 29.04.2026 otsusega nr 33 kehtestatud Kadrina valla üldplaneeringu kohaselt on Teenurga kinnisasja juhtotstarve puhke- ja virgestuse maa-ala. Lähtuvalt hindamise lähteülesandest tulenevast hindamise eesmärgist üldplaneeringust tulenevat kasutust ignoreeritakse.

Detailplaneering Kehtiv detailplaneering puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev 04.09.2026

Väärtuse kuupäev 04.09.2026

Hindamisaruande kuupäev 19.10.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 5, 31.08.2026

Hindamise eeldused Lähteülesandest tulenevalt ei võeta arvesse olemasolevat katastriandmetel põhinevat kasutust üldkasutatava maana ega üldplaneeringu järgset kasutust puhke- ja virgestuse maa-alana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on ärimaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±30%

Käibemaks

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

KOMMENTAARID

-

VASTUOLUD

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 20133450) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 8 000 (kaheksa tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 20133450). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Lähteülesandest tulenevalt ei võeta arvesse olemasolevat katastriandmetel põhinevat kasutust üldkasutatava maana ega üldplaneeringu järgset kasutust puhke- ja virgestuse maa-alana ning lähtutakse õiguslikku lubatavust eirates parimast kasutusest, milleks on ärimaa. Tegemist ei ole tavamõistes hindamise eeldusega ja seetõttu ei ole järgitud EVS 875 nõuet, et eeldusliku hinnangu puhul peab hindamistulemus kajastama ka olukorda, kui püstitatud eeldus ei täitu. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 26.09.2026;

• Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest; sh maakatastri kitsenduste kaardilt 26.09.2026, tehinguandmete päringukeskkonnast (andmed seisuga 11.05.2026) ja minu.kataster.ee-st 03.10.2026 ja tehingute andmebaasist 10.09.2026;

• lähteülesandest 31.08.2026;

• Kadrina valla kodulehelt 03.10.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 04.10.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 04.09.2026. Ülevaatus hõlmas hinnatava kinnisasja iseloomulikke osasid. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Lääne-Viru maakond

Omavalitsus Kadrina vald

Asustusüksus Kadrina alevik

Lähiaadress Teenurga

Makroasukoht

Kirjeldus Kadrina alevikus Lääne-Viru maakonna lääneosas, Pärnu–Rakvere–Sõmeru

tee (nr 5) ääres

Kaugus keskusest Rakvere ca 20 km, Tallinn ca 90 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 03.10.2026; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Kadrina aleviku tiheasustusega ala ääreala, vahetus läheduses on tootmis- ja

ärimaad ning ringristmik

Juurdepääs Juurdepääs Viitna teelt

Tehnovõrgud Tehnovõrgud kinnistul puuduvad, liitumisvõimalused on läheduses olemas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 03.10.2026; hinnatav vara on

viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 20133450

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

9

Kitsendused

Kitsenduste kaardi väljavõtte kohaselt on hinnatava vara kohta märgitud järgmised

kitsendused:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi väljavõte;

https://kitsendused.kataster.ee/public?code=27202:001:0505 26.09.2026; kinnisasja põhjaosas punane

viirutus – tee kaitsevöönd, kagupiiril lilla – elektripaigaldise kaitsevöönd

Kogu kinnisasi (2 025 m²) jääb planeeringu alale (Kadrina valla üldplaneeringu

tiheasustusala) ja Pandivere ja Adavere-Põltsamaa nitraaditundlikule alale.

Kinnisasja põhjaosa (366,66 m², ca 18% pindalast) jääb avalikult kasutatava tee

kaitsevööndisse (Pärnu–Rakvere–Sõmeru tee nr 5 – 364,31 m²; Põima–Kadrina tee

nr 17151 – 2,35 m²). Kagupiiri ääres on elektripaigaldise kaitsevöönd kogupindalaga

18,51 m² (elektrimaakaabelliin 15,24 m² ja 1–20 kV keskpingeõhuliin 7,96 m², mis

oseliselt kattuvad). Kinnistusraamatu III ja IV jaos kandeid ei ole. Tee kaitsevööndist

tulenevalt võib maaüksuse hoonestamine olla keerukam, millega on arvestatud

võrdlusmeetodi kohandustes.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 03.10.2026; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond

Katastritunnus 27202:001:0505

Pindala 2 025 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Kõlvikud

Allikas: https://minu.kataster.ee/ 03.10.2026

Kirjeldus Maaüksus on trapetsilaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

11

Üldplaneering

Kadrina Vallavolikogu 29.04.2026 otsusega nr 33 kehtestatud Kadrina valla üldplaneeringu kohaselt on Teenurga kinnisasja juhtotstarve puhke- ja virgestuse maa-ala

Allikas: Kadrina valla üldplaneeringu kaardirakendus, https://dge.ee/maps/Kadrina-vald/, 03.10.2026

Detailplaneering Kehtiv detailplaneering puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Sisemajanduse koguprodukt kasvas 2026. aasta II kvartalis võrreldes eelmise

aasta sama ajaga 1,8%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 11,1

miljardit eurot. Eesti majandus kasvas viiendat kvartalit järjest. II kvartalis

mõjutas majanduskasvu positiivselt kaks kolmandikku tegevusaladest. Suurima

panuse andis sarnaselt esimese kvartaliga töötlev tööstus, mille lisandväärtus

kasvas 6,5%. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud

16.06.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,4%, 2027. aastal

2,5% ja 2028. aastal 2,4%.

SKP kasv Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

13

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toit ja mittealkohoolsed joogid, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks augustis võrreldes juuliga 0,4% ja võrreldes 2025. aasta sama kuuga 1,5%. Eelmise aasta augustiga võrreldes olid kaubad 0,9% ja teenused 2,4% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,4%, 2027. aastal 2,6% ja 2028. aastal 2,3%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis, ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja

tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu

näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. 2026. aasta II kvartalis

oli töötuse määr 6,6%, tööhõive määr 68,6% ja tööjõus osalemise määr

73,4%. Töötuse määr vähenes, kuid hõive näitajates olulist paranemist ei

olnud. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt

on töötuse määr 2026. aastal 6,5%, 2027. aastal 6,4% ja 2028. aastal 6,3%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

14

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– 2022)). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

15

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist. Sellele järgneval perioodil on kvartaalsed näitajad järginud sesoonseid muutusi, olles kõige madalamad tavapäraselt I kvartalis. Ettevõtete laenude käive on suures plaanis järginud sama trendi.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalis ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5–6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6–7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Seejärel hakkasid intressid langema, kuigi viimased kuud näitavad taas tõusutrendi. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta juulis ca 4,1% ja Eesti mittefinantsettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 5,3%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

16

3.2. Lääne-Virumaa ja Kadrina valla hoonestamata maa turg

Üldist

Kadrina alevik on Kadrina valla keskus, mis paikneb Lääne-Virumaa lääneosas ca 20 km kaugusel maakonnakeskusest Rakverest. Kadrina valla pindala on ca 329 km². Alevik asub Pärnu–Rakvere–Sõmeru tee (nr 5) ääres, valla põhjaosa läbib Tallinna–Narva maantee (nr 1) ning alevikku läbib Tallinna–Narva raudtee. 01.01.2026 seisuga on Kadrina valla elanike arv ligikaudu 4,6 tuhat; Kadrina alevik on valla suurim asustusüksus ca 2,6 tuhande elanikuga.

Allikad: rahvastikuregister, Kadrina valla kodulehekülg (https://www.kadrina.ee), 03.10.2026

Hoonestamata ehitusmaa müügitehingud Lääne-Viru maakonnas

Kuna hinnatava vara vahetus ümbruses on hoonestamata maa tehingute arv piiratud, on turuülevaates esmalt analüüsitud Lääne-Viru maakonna hoonestamata ehitusmaa tehinguid tervikuna ning seejärel vaadeldud Kadrina vallas toimunud tehinguid. Järgnevas tabelis on esitatud elamumaa, tootmismaa ja ärimaa müügihindade statistika Lääne-Viru maakonnas (arvestatud on 100% vastava sihtotstarbega ühe kinnistu tehinguid, mille puhul võõrandati kogu kinnisasi); sellele järgnevad Kadrina valla hoonestamata maa statistika ning lähipiirkonna tehingute tabel, mis annavad kohaliku hinnataseme kohta täiendava sisendi.

Elamumaa hinnad on ruutmeetrile taandatuna vaadeldaval perioodil olnud ebastabiilsed, kuid Lääne-Viru maakonna tasandil on tehingute arv piisav üldise hinnataseme kirjeldamiseks. Hinnataset mõjutavad tugevalt asukoht ja taristu olemasolu: kõrgemad hinnad koonduvad Rakvere linna ja selle lähiümbrusse ning mereäärsetesse või muul viisil atraktiivsematesse asukohtadesse, samas kui maakonna väiksemates keskustes ja äärealadel on hinnatase oluliselt madalam.

Tootmismaa hinnad on suuresti ruutmeetripõhised ning võrreldes elamumaaga tavaliselt madalamad, sest tootmismaa krundid on enamasti suuremad, nõudlus on piiratum ja väärtust mõjutavad tugevamalt juurdepääs, kommunikatsioonid, kasutusvõimalus ning logistiline asukoht.

Ärimaa keskmised hinnad on võrreldes elamu- ja tootmismaa hindadega üldjuhul kõrgemad eelkõige parema nähtavuse, ligipääsu ja ärilise potentsiaaliga asukohtades.

Lääne-Viru maakond kokku – Elamumaa: 2024.–2026. aastal 305 tehingut, pinnaühiku hinna mediaan aastate lõikes 2,5–3,5 €/m². Tootmismaa: 2024.–2026. aastal 43 tehingut, pinnaühiku hinna mediaan aastate lõikes 2,4–2,6 €/m². Ärimaa: 2024.–2026. aastal 15 tehingut, pinnaühiku hinna mediaan aastate lõikes 6,7–14,7 €/m². 2026. aasta andmed on 11.05.2026 seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

17

Siht- ots-

tarve

Arv Keskm pindala,

m2

Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Me-

diaan Keskm

2020

E 91 4 000 1 574 601 84 142 800 0,1 117,4 3,8 9,7

T 23 27 193 14 978 515 10 14 749 004 0,0 44,3 0,9 3,2

Ä 5 172 447 346 916 2 500 210 000 0,3 31,8 5,4 9,1

2021

E 156 4 230 2 665 826 56 160 000 0,0 118,8 3,9 8,5

T 13 9 572 359 160 1 000 200 000 0,1 6,5 2,0 2,3

Ä 9 10 450 1 020 112 100 540 000 0,0 88,0 5,1 20,1

2022

E 79 5 010 1 366 348 40 200 000 0,0 148,5 3,3 8,8

T 13 5 905 134 130 1 95 040 0,0 19,1 1,2 2,8

Ä 6 3 846 85 800 700 30 000 0,2 6,7 3,7 3,5

2023

E 93 4 930 1 687 445 100 216 000 0,0 124,5 3,2 8,8

T 9 26 094 171 251 1 000 99 400 0,2 13,3 1,4 2,9

Ä 7 5 704 489 276 3 076 330 000 1,0 17,7 14,8 10,6

2024

E 141 3 458 3 124 881 88 256 000 0,0 168,2 3,3 12,9

T 19 8 409 560 628 291 307 440 0,1 29,0 2,5 5,7

Ä 7 6 518 784 760 15 060 427 000 2,4 90,7 14,7 29,0

2025

E 111 3 337 1 834 046 100 250 000 0,0 224,4 3,5 10,3

T 12 6 842 300 628 50 150 000 0,1 11,0 2,4 3,1

Ä 6 4 262 121 528 53 93 000 0,0 41,6 6,7 10,9

2026*

E 53 2 652 726 288 100 55 000 0,0 42,4 2,5 7,8

T 12 86 859 1 878 480 100 887 621 0,9 37,6 2,6 9,2

Ä 2 4 166 113 900 55 000 58 900 13,2 14,1 13,7 13,7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/); *2026. aasta andmed seisuga 11.05.2026

Hoonestamata tootmis- ja elamumaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Lääne-Viru maakonnas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/ 11.05.2026)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

18

Kadrina valla hoonestamata maa tehingud

Kadrina valla hoonestamata maa turg on Lääne-Viru maakonnaga võrreldes väike ja selle struktuur erineb maakonna omast: valdava osa tehingutest moodustavad maatulundusmaa tehingud (2020.–2025. aastal 27–103 tehingut aastas, pinnaühiku hinna mediaan 0,3–0,7 €/m²). Elamumaa tehinguid on vaadeldaval perioodil toimunud 4–15 aastas ning pinnaühiku hinna mediaan on olnud aastate lõikes 1,5–7,5 €/m². 2024. aastal oli elamumaa mediaanhind Kadrina vallas 1,5 €/m², mis on ligikaudu poole madalam kui maakonnas tervikuna (3,3 €/m²) – see kinnitab maakonna ülevaates toodud järeldust, et väiksemates keskustes on hinnatase Rakvere piirkonnast oluliselt madalam.

Tootmis- ja ärimaa tehinguid on Kadrina vallas 2020.–2026. aastal toimunud kokku vaid 6 (4 tootmismaa ja 2 ärimaa tehingut), mistõttu nende kohta Maa- ja Ruumiamet hinnastatistikat ei avalda ning kohalik hinnatase sõltub üksikute tehingute omadustest. Seetõttu on hinnatava vara hindamisel lähtutud maakonna tootmis- ja ärimaa hinnatasemest (2024.– 2026. aastal tootmismaa mediaan 2,4–2,6 €/m², ärimaa 6,7–14,7 €/m²) ning maakonna teiste asulate (Aseri alevik, Tapa linn) üksikutest tootmismaa tehingutest ja Tapa linna ärimaa tehingust. Arvestades Kadrina valla maakonna keskmisest madalamat hinnataset, jääb väikese aleviku äärealal paikneva tavapärase tootmismaa hinnatase eeldatavalt maakonna tootmismaa mediaani lähedale või sellest madalamale. Ringristmiku ääres paikneva ärilise potentsiaaliga maa hinnatase võib seda siiski ületada.

Kadrina vald – elamumaa: 2024.–2026. aastal 9 tehingut, pinnaühiku hinna mediaan 2024. aastal 1,5 €/m² (2025. aastal alla 5 tehingu, 2026. aastal 11.05.2026 seisuga tehinguid ei toimunud; hilisem Viitna küla tehing 21.07.2026 on esitatud lähipiirkonna tehingute tabelis). Tootmismaa: 2024.–2026. aastal 1 tehing. Ärimaa: 2024.–2026. aastal tehinguid ei toimunud. Maatulundusmaa: 2024.–2026. aastal 73 tehingut, pinnaühiku hinna mediaan 0,6–0,7 €/m². 2026. aasta andmed on 11.05.2026 seisuga.

Siht- ots- tarve

Arv Keskm pindala,

m2

Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Me-

diaan Keskm

2020

E 5 2 997 32 000 3 000 8 500 0,7 6,5 4,1 3,8

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 103 77 623 3 174 214 2 000 140 000 0,0 1,6 0,4 0,4

2021

E 15 4 671 225 500 300 49 500 0,1 11,8 7,5 5,9

T 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 63 74 548 2 279 696 500 200 000 0,1 7,8 0,3 0,7

2022

E 5 3 587 14 170 40 10 000 0,0 7,0 4,0 3,2

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 73 82 414 4 215 551 122 451 200 0,0 9,5 0,6 0,9

2023 E 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 41 67 030 1 974 438 2 000 220 392 0,1 4,8 0,6 0,8

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

19

2024

E 5 5 864 69 000 2 000 29 500 0,5 24,9 1,5 5,9

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 36 103 654 2 660 158 7 000 312 000 0,1 3,6 0,7 0,8

2025 E 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 27 56 392 913 060 6 500 140 000 0,2 1,8 0,6 0,7

2026* M 10 34 762 190 300 4 115 64 000 0,3 1,8 0,6 0,7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/); *2026. aasta andmed seisuga 11.05.2026. E – elamumaa, T – tootmismaa, Ä – ärimaa, M – maatulundusmaa; *** – andmeid ei avaldata, kui tehinguid on alla 5.

Hoonestamata elamu-, tootmis- ja ärimaa tehingute arv ning elamumaa hinna mediaan (€/m2) Kadrina vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/ 11.05.2026)

Lähipiirkonna tehingute analüüs

Hinnatava vara lähipiirkonna maaturg on mahult väike ja hinnatase sõltub oluliselt maaüksuse suurusest, asukohast, kõlvikulisest koosseisust ja kasutuspotentsiaalist. Järgnevalt toodud tabelis esitatud 18 tehingu pinnaühiku hinnad jäävad vahemikku 0,3–24,9 €/m² (mediaan 2,3 €/m²), kusjuures 13 tehingu hind jääb vahemikku 0,3–3,6 €/m². Kõrgem pinnaühiku hind (9,6–24,9 €/m²) on saavutatud väiksemate, hea asukohaga elamu- ja ärimaa kruntide puhul. Äri- ja tootmismaa tehinguid on Kadrina alevikus toimunud vähe (ükski ei olnud sobilik kasutamiseks kohandamisel), mistõttu on võrdlustehingute valikusse kaasatud ka maakonna muude asulate (Aseri alevik, Tapa linn) tootmismaa tehingud ja Tapa linna ärimaa tehing. Kadrina aleviku tootmismaa tehing on võrdlusest välja jäetud, sest olemasolevat ümberkaudset hoonestust silmas pidades on ilmselt tegemist ehitusõiguseta maaga. Vinni aleviku tootmismaa tehing on võrdlusest välja jäetud, sest tegemist oli valla poolt otsustuskorras tehtud müügiga maksustamishinnaga, mistõttu ei ole tegemist vabaturutehinguga. Samuti on võrdlusest välja jäetud Tamsalu linna ärimaa tehing (ostjal ja müüjal sama perekonnanimi, tõenäoliselt seotud isikud), Suure-Rakke küla tootmismaa tehing (komplekstehing, kolm maatükki korraga) ning Tapa linna 2026. aasta

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

20

tootmismaa tehing (tõenäoline komplekstehing naaberkinnisasjaga, hind sisaldab käibemaksu).

Kadrina valla hoonestamata elamu-, äri- ja tootmismaa müügitehingud 2024.–2026. aastal ning muud võrdlustehingud1

Linn/ vald

Linnaosa/ alevik/ küla Kuupäev Hind, €

Hinnas käibe- maks

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve Sobivus võrdluseks

Tapa Tamsalu linn

04.01.2024 22 000 Ei 4 398 5,0 Ä100%

Ei sobi: ostjal ja müüjal sama perekonnanimi, tõenäoliselt seotud isikute vaheline tehing

Kadrina Vohnja küla 05.04.2024 2 000 Ei 2 112 0,9 E100% Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, erinev turusegment

Kadrina Kadapiku küla

05.04.2024 2 500 Ei 5 000 0,5 E100% Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, oluliselt suurem maaüksus

Kadrina Kadapiku küla

18.04.2024 15 000 Ei 10 011 1,5 E100%

Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, ca 5 korda suurem maaüksus

Kadrina Kadrina alevik

07.06.2024 29 500 Ei 1 186 24,9 E100%

Ei sobi: elamumaa aleviku elamualal, üksikelamukrundi hinnatase on kõrgem

Kadrina Põima küla 30.07.2024 20 000 Ei 11 010 1,8 E100%

Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, ca 5 korda suurem maaüksus

Tapa Tapa linn 28.08.2024 62 500 Ei 18 427 3,4 T100%

Valitud: tootmismaa linna äärealal, juriidiliste isikute vaheline üksiktehing; oluliselt suurem maaüksus ja parem makroasukoht on arvesse võetud kohandustega

1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist (väljavõte 10.09.2026). Valim on moodustatud järgmiste kriteeriumite alusel: 1) tehingu liik – ostu-müügitehing, mille esemeks on hoonestamata kinnisasi; 2) tehingu aeg – 01.01.2024– 06.09.2026; 3) asukoht – Kadrina vald; 4) sihtotstarve – 100% elamumaa, ärimaa või tootmismaa (maatulundusmaa ning mitme sihtotstarbega maa tehingud on välja jäetud, maatulundusmaa hinnataset iseloomustab eespool esitatud statistika); 5) kuna Kadrina vallas on äri- ja tootmismaa tehinguid toimunud väga vähe, on valimit hindaja valikul täiendatud Lääne-Viru maakonna teiste asulate (Vinni alevik, Aseri alevik, Tapa linn, Tamsalu linn, Suure-Rakke küla) hoonestamata tootmis- ja ärimaa tehingutega, mis on hinnatava varaga suuruse (ca 1 800– 18 400 m²) ja kasutusotstarbe poolest võrreldavad (tabeli pealkirjas „muud võrdlustehingud“). Tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt või tõenäoliselt ei ole tegemist vabaturutehinguga (nt seotud isikute vaheline tehing, komplekstehing), on tabelis esitatud, kuid võrdlusest välja jäetud. Kõigi esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla veelgi selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Sel viisil moodustatud 18 tehingu hulgast on kohandamiseks valitud kolm tehingut, mis on hinnatava varaga asukoha (tiheasustusega ala), sihtotstarbe (äri- või tootmismaa), suuruse ja hoonestatavuse poolest kõige sarnasemad; ülejäänud tehingute sobimatuse põhjused on esitatud tabeli veerus „Sobivus võrdluseks“. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on 10.09.2026 seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

21

Kadrina valla hoonestamata elamu-, äri- ja tootmismaa müügitehingud 2024.–2026. aastal ning muud võrdlustehingud1

Linn/ vald

Linnaosa/ alevik/ küla Kuupäev Hind, €

Hinnas käibe- maks

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve Sobivus võrdluseks

Kadrina Kadrina alevik

27.11.2024 2 000 Ei 1 287 1,6 T100%

Ei sobi: tootmismaa samas alevikus, kuid olemasolevat ümberkaudset hoonestust silmas pidades ilmselt ehitusõiguseta maa

Kadrina Kadapiku küla

07.04.2025 23 000 Ei 1 197 19,2 E100% Ei sobi: elamumaa aleviku lähistel, erinev turusegment

Vinni Vinni alevik 08.05.2025 23 516 Ei 6 728 3,5 T100% Ei sobi: valla poolt otsustuskorras müük maksustamishinnaga

Kadrina Hõbeda küla

26.06.2025 6 000 Ei 5 003 1,2 E100% Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, suurem maaüksus

Tapa Tapa linn 22.08.2025 17 000 Ei 1 776 9,6 Ä100%

Valitud: ärimaa Tapa linnas, sarnane suurus ja äriline potentsiaal; parem asukoht ja kõrgem hinnatase on arvesse võetud kohandustega

Kadrina Jõetaguse küla

18.09.2025 12 500 Ei 10 006 1,2 E100%

Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, ca 5 korda suurem maaüksus

Kadrina Kadrina alevik

24.09.2025 19 000 Ei 1 725 11,0 E100%

Ei sobi: elamumaa aleviku elamualal, üksikelamukrundi hinnatase on kõrgem

Viru- Nigula

Aseri alevik 13.01.2026 5 322 Ei 2 661 2,0 T100% Valitud: tootmismaa väikeasulas, sarnane suurus

Tapa Tapa linn 09.02.2026 37 200 Jah 10 255 3,6 T100%

Ei sobi: tõenäoline komplekstehing (sama päeva ja notari tehing naaberkinnisasjaga), hind sisaldab käibemaksu

Väike- Maarja

Suure- Rakke küla

26.03.2026 10 000 Ei 3 830 2,6 T100%

Ei sobi: komplekstehing (kolm maatükki korraga), kinnisasja hind ei ole eraldi määratav

Kadrina Viitna küla 21.07.2026 3 000 Ei 9 895 0,3 E100% Ei sobi: elamumaa hajaasustuses, oluliselt suurem maaüksus

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/), väljavõte 10.09.2026

Kinnisvaraportaalis kv.ee oli 04.10.2026 seisuga Lääne-Viru maakonnas müügis 137 maatükki, valdavalt elamumaa ja maatulundusmaa. Kadrina vallas äri- ega tootmismaad pakkumisel ei olnud; valla pakkumised

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

22

on hajaasustuses paiknev maatulundus- ja elamumaa. Allpool toodud tabelis on esitatud maakonna väiksemate asulate äri- ja tootmismaa ning ärilise potentsiaaliga maa pakkumised, mis on hinnatava varaga enim võrreldavad; nende pakkumishinnad on vahemikus 1,4–16,0 €/m². Rakvere linnas pakutakse äri- ja tootmismaad hinnaga ca 10–13 €/m². Pakkumishinnad on üldjuhul tehinguhindadest kõrgemad ning pakkumiste arv on väike.

Lääne-Viru maakonna väiksemate asulate äri- ja tootmismaa müügipakkumised kinnisvaraportaalis kv.ee seisuga 04.10.2026

Vald Asula/ aadress

Kuulutuse nr Hind, €

Hoo- ned

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve

Kirjeldus kuulutuse järgi

Viru- Nigula

Rannu küla 3900904 9 990 Jah 7 347 1,4 Ä

Tallinna–Narva maantee lähedal, endine tankla (mahutid ja teenindushoone), elektriliitumine olemas; kuulutuse järgi broneeritud

Rakvere Uhtna alevik, Sämi tee 15

3580542 18 000 Vare 6 596 2,7 T Tootmismaa, krundil vana lauda vundament ja pumbamaja

Väike- Maarja

Väike- Maarja alevik, Jaama tn 5b

3789211 29 900 Ei 1 868 16,0 Ük

Üldkasutatav maa Rakvere–Tartu maantee ääres; kuulutuse järgi sobib ärikasutuseks sihtotstarbe muutmisel

Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee (https://www.kv.ee), andmed kogutud 04.10.2026; Ä – ärimaa, T – tootmismaa, Ük – üldkasutatav maa; kuulutuste avaldamise kuupäevi portaal ei näita

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lõppkasutajateks on väiksemad äriettevõtted (nt kaubandus- ja teenindusettevõtted)

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Kadrina on väike alevik, kus ärimaa järele on nõudlus piiratud; huviliste ringi kuuluvad eelkõige kohalikud ettevõtjad

Vastavus turusegmendi nõuetele

Paiknedes tootmis- ja ärimaade vahetus läheduses ringristmiku ääres vastab turusegmendi nõuetele, kuid tee lähedus võib hoonestamist keerukamaks muuta

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest ettevõtlusaktiivsus on piirkonnas tagasihoidlik

Konkureeriv pakkumine Nõudlusest tulenevalt on ka pakkumine piiratud, pakkumisel on eelkõige elamuehitusliku potentsiaaliga krundid

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis madala likviidsusega varaga, mille müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Üldplaneeringu kohaselt puhke- ja virgestuse maa-ala, kuid lähteülesandest tulenevalt seda kasutust arvesse ei võeta

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

23

3.4. Kestlikkuse analüüs

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatav vara on hoonestamata maaüksus, millel on selle hindamise kontekstis arenduslik potentsiaal (parim kasutus ärimaa). Kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse, mille eesmärgiks on püsivuse ja jätkumise kindlustamine, kasutades ressursse säästlikult ja vähendades tegevuskulusid.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

24

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Teenurga kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on üldkasutatav maa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 2 025 m². Maaüksus paikneb Kadrina aleviku tiheasustusega ala äärealal, vahetus läheduses on tootmis- ja ärimaad ning ringristmik. Kõlvikuliselt on tegemist loodusliku rohumaaga (niidetud). Kadrina Vallavolikogu 29.04.2026 otsusega nr 33 kehtestatud Kadrina valla üldplaneeringu kohaselt on Teenurga kinnisasja juhtotstarve puhke- ja virgestuse maa-ala. Kehtiv detailplaneering puudub. Kinnisasja parimaks kasutuseks on ärimaa. Lähteülesandest tulenevalt ei võeta arvesse kinnisasja olemasolevat kasutust üldkasutatava maana ega üldplaneeringujärgset kasutust puhke- ja virgestuse maa- alana. Lähtutakse parimast kasutusest, eirates õiguslikku lubatavust. Hindamise eesmärk on leida kinnisasja väärtus maa võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral. Seetõttu lähtub turuosaline sellisel juhul tõenäoliselt maa ehituslikust potentsiaalist. Arvestada tuleb siiski, et tee läheduse tõttu võib kinnisasja hoonestamine olla keerukam. Kuna lähteülesandest tulenevalt õiguslikku lubatavust ei hinnata, on hinnatud parima kasutuse ülejäänud tingimusi: ärimaana kasutamine on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

25

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on punktis 3.2 esitatud hoonestamata maa tehinguid. Võrdlustehinguteks on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust, kõlvikulist koosseisu, sihtotstarvet ja ärilist potentsiaali. Võrdlustehingud on tehingute tabelis esitatud paksus kirjas; ülejäänud tehingute võrdluseks sobimatuse põhjused on toodud tabeli veerus „Sobivus võrdluseks“. Välja on jäetud eelkõige hajaasustuses paiknevad ja/või oluliselt suuremad elamumaa kinnistud ning elamualade üksikelamukrundid.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Tapa linn 28.08.2024 62 500 3,4 18 427 Ei

Aseri alevik 13.01.2026 5 322 2,0 2 661 Ei

Tapa linn 22.08.2025 17 000 9,6 1 776 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus 28.08.2024 – 13.01.2026. Arvestades tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani möödunud aega, on 2024. aastal toimunud tehingu hinda ajaldatud +10% ja 2025. aastal toimunud tehingu hinda +5%; 2026. aasta jaanuaris toimunud tehingu hinda ei ole ajaldatud. Ajaldamisel on lähtutud eelkõige üldise hinnataseme muutusest.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Tavaliselt valitakse võrreldavad varad, mis paiknevad samas makroasukohas ja seetõttu kohandada ei ole vaja. Samas makroasukoha erinevus võib erandlikel juhtudel põhjustada suuri hinnaerinevusi, mis peaksid kajastamist leidma ka kohandustes.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Mikroasukoha ja juurdepääsu mõju jääb tavaliselt 20% piiresse. Suurema erinevuse korral tekib küsimus võrreldavate varade võrdluskõlbulikkuses.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

26

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

• Maatüki suurus o Suurema maatüki ühikuhind on tavapäraselt madalam ja vastupidi,

väiksema maatüki korral on see tavaliselt kõrgem. Mh tuleb silmas pidada ka tükeldamise võimalikkust või selle puudumist. Ühikupõhisel (€/m2) hindamisel võivad kohanduse suurused küündida 50%-ni, sest ostetakse eelkõige maatükki kui tervikut ja lisanduva pindala mõju ei pruugi olla kuigi suur.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Äri- ja tootmismaa puhul on eelistatud lage, ehituseks vahetult

kasutatav maa; kasvav mets ja liigniisked alad suurendavad ettevalmistuskulusid, samas märkimisväärse koguse metsa puhul võib sellel olla ka positiivne väärtus. Kohanduste suurus on enamjaolt 10–20% piires.

• Sihtotstarve ja planeering o Detailplaneeringu mõju jääb tavaliselt 10–20% piiresse, kuid tuleb

silmas pidada, et tihtipeale detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sisult vananenud detailplaneering ei pruugi luua lisaväärtust.

• Tehnovõrgud o Tehnovõrkudega varustatus on eriti madalama hinnatasemega

piirkondades tihtipeale määrava tähtsusega. Olulisim on ampripõhise liitumise võimalus. Tegemist on suuresti kulupõhise näitajaga ja seetõttu on mõju vahemikku %-des keeruline iseloomustada.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist, avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kompaktsemad krundid on eelistatud. Mõju jääb tavaliselt 5–10% piiresse, sest erandlikult halva kujuga krunte leidub harva; erandlikult halva (nt kiilja) kuju korral võib mõju olla ka suurem. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral. Kaunis reljeef on väärtust tõstev tegur.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Kadrina alevik Tapa linn Aseri alevik Tapa linn

Teenurga

Tehinguhind, €

62 500 5 322 17 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

62 500 5 322 17 000

Tehinguhind, €/m2 3,39 2,00 9,57

Tehingu aeg 28.08.2024 13.01.2026 22.08.2025

Kohandus +10% 0% +5%

Ajaldatud tehinguhind, €

68 750 5 322 17 850

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

27

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

3,73 2,00 10,05

Makroasukoht Kadrina alevik Tapa linn Aseri alevik Tapa linn

Kommentaar Parem, suurem keskus ja kõrgem hinnatase Halvem

Parem, suurem keskus ja kõrgem hinnatase

Kohandus -25% +15% -25%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Aleviku ääreala, ringristmiku ääres, juurdepääs avalikult teelt

Tootmisala linna äärealal, juurdepääs avalikult teelt

Aleviku ääreala, juurdepääs avalikult teelt

Linna ääreala, juurdepääs avalikult teelt

Kommentaar

Sarnane

Halvem, vahetus läheduses elamukrundid, mis võivad tekitada keerukusi tootmismaa kasutust silmas pidades

Sarnane

Kohandus 0% +15% 0%

Maatüki suurus, m2

2 025 18 4272 2 661 1 776

Kommentaar

Oluliselt suurem (ca 9 korda); kogu ala ei leia tavaliselt efektiivset kasutust ja tükeldamisel kulub osa maast teede jms alla

Suurem Väiksem

Kohandus +40% +5% -5%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Looduslik rohumaa 2 025 m2

Metsamaa 1 572 m², õuemaa 61 m², muu maa 16 794 m²

Muu maa 2 661 m² Looduslik rohumaa 993 m², õuemaa 716 m², muu maa 67 m²

Kommentaar

Sarnane, endiste hoonete varemed (vundamendid) ei oma olulist mõju väärtusele

Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Üldkasutatav maa, ÜP järgi puhke- ja virgestuse maa- ala; hinnatud ärimaa potentsiaali alusel

Tootmismaa 100% Tootmismaa 100% Ärimaa 100%

Kommentaar

Halvem, tootmismaa on ärilise potentsiaalita

Halvem, tootmismaa on ärilise potentsiaalita

Parem, ärimaa sihtotstarve olemas

Kohandus +10% +10% -15%

2 Võrreldav vara 1 (Tapa linna tootmismaa) on hinnatavast varast ca 9 korda suurem ning selle kohanduste absoluutväärtuste summa (95%) on kõrge. Tehingu kaasamine on siiski vajalik, sest maakonna väiksemates asulates on hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguid toimunud vähe ning hinnatavale varale sarnasemaid vabaturutehinguid ei ole (vt p 3.2). Suuruse kohandus (+40%) arvestab lisaks tavapärasele mastaabiefektile (suurema maatüki ühikuhind on madalam) ka kasutuspotentsiaali erinevust: nii suure maatüki puhul ei leia tavaliselt kogu ala efektiivset kasutust ning tükeldamise korral kulub osa maast teede, tehnovõrkude jms alla. Suurte kohanduste tõttu on tehingule antud väikseim kaal.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

28

Tehnovõrgud Liitumisvõimalus läheduses

Liitumisvõimalus läheduses

Liitumisvõimalus läheduses

Liitumisvõimalus läheduses

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Trapetsikujuline, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsikujuline, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsikujuline, kompaktne, tasane reljeef

Vinklilaadne, tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Halvem, halvem kuju

Kohandus 0% 0% +10%

Kitsendused

Ca 18% pindalast tee kaitsevööndis, lisaks elektripaigaldise kaitsevöönd 18,5 m²; tee lähedus raskendab hoonestamist

Hoonestust oluliselt piiravad kitsendused puuduvad

Hoonestust oluliselt piiravad kitsendused puuduvad

Hoonestust oluliselt piiravad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10%

Summaarne kohandus

+15% +35% -45%

Summaarne kohandus, €/m2

0,56 0,70 -4,52

Kohandatud tehinguhind, €/m2

4,29 2,70 5,53

Kohanduste absoluutväärtuste summa (sh ajaldamine)

95% 55% 70%

Kaalud 0,25 0,45 0,30

Turuväärtus, €/m2 3,95 1,07 1,22 1,66

Kinnisasja turuväärtus, €

7 991

Kaalude andmisel on kõige vähem kohandatud tehingule antud suurim kaal. Kaalud on määratud kohanduste absoluutväärtuste summa järjestuse alusel: Aseri aleviku tootmismaa (55%) – 0,45, Tapa linna ärimaa (70%) – 0,30 ja Tapa linna tootmismaa (95%) – 0,25. Hinnaerinevused on ka pärast kohandamist suured, mis näitab seda, et maaturg ei ole kuigi läbipaistev ja suur hinnavariatsioon mõjutab ka hindamistulemust. Kinnisasja turuväärtus on 7 991 € ehk ümardatult 8 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

29

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasjale

Vaade kinnisasjale

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

30

Vaade kinnisasjale

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

31

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

32

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

33

Lisa 4. Vastavuskinnitus EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele . Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20133450) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Teenurga, Kadrina alevik, Kadrina vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-04/AT

34

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine

(Teenurga)

Kadrina Vallavalitsus on esitanud taotluse Lääne maakonnas Lääne-Viru maakonnas

Kadrina vallas Kadrina alevikus asuva, riigi omandis oleva Teenurga kinnisasja (katastritunnus 27202:001:0505) otsustuskorras võõrandamiseks Kadrina vallale tervisespordiradade

arendamiseks ja kasutamiseks talvise suusaraja osana, samuti parkimise korraldamiseks. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 10.03.2025 kirjas nr 13-6/662-2 nõustuti Teenurga

kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Kadrina vallale seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks. Kirjas märgiti, et kinnisasja tasuta võõrandamist RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel on

võimalik jätkata pärast uue üldplaneeringu kehtestamist kui Teenurga kinnisasjale on kavandatud juhtotstarbeks puhke- ja virgestuse maa-ala.

Kadrina Vallavolikogu 29.04.2026 otsusega nr 33 kehtestatud Kadrina valla üldplaneeringu kohaselt on Teenurga kinnisasja juhtotstarbeks määratud puhke- ja virgestuse maa-ala.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 14.08.2026 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 26-10425) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada

anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. Osaühing Kinnisvaraekspert 19.10.2026 koostatud hindamisaruande

nr 2609-10918-04/AT kohaselt on Teenurga kinnisasja väärtus 8000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub

vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Teenurga kinnisasja väärtusena 8000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu

802,28 eurot (koos käibemaksuga). Märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel

Kadrina Vallavalitsus

[email protected]

20.10.2026 nr 7-2/24/15002-10

2

peab andma nõusoleku ka Kadrina Vallavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele. Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]