Asukohaskeem

Asukohaskeem

 LÄHTESEISUKOHAD
DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISEKS
Harju maakonna Saku valla Roobuka küla Metsatuka maaüksuse osal ja lähialal

I LÄHTEANDMED

1.1 Huvitatud isiku ning Saku valla vahel on sõlmitud haldusleping detailplaneeringu koostamise tellimiseks ja detailplaneeringu koostamise rahastamiseks;
1.2 Huvitatud isiku ning Saku valla vahel on sõlmitud kokkulepe detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise lepingu sõlmimiseks ja valla sotsiaalobjektide väljaehitamise toetamiseks;
1.3 Saku Vallavolikogu 20.04.2023. a otsusega nr 24 kehtestatud Saku valla üldplaneering;
1.4 Saku Vallavolikogu 18.05.2017. a vastuvõetud määrus nr 3 „Ehitus- ja planeerimisvaldkonna korraldamine Saku vallas“;
1.5 Saku Vallavolikogu 15.12.2022. a vastuvõetud määrus nr 19 „Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimise kord“;
1.6 Planeerimisseadus (PlanS);
1.7 Saku valla kliima- ja energiakava 2030;
1.8 Maaüksuse plaan.


II DETAILPLANEERINGU VAJADUS NING EESMÄRK
Detailplaneeringust huvitatud isik on esitanud detailplaneeringu algatamise avalduse ja esmase eskiislahenduse, millega soovitakse algatada detailplaneering Saku valla Roobuka küla Metsatuka maaüksuse osal.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on Metsatuka maaüksuse osa kruntideks jaotamine ja ehitusõiguse määramine üksik- ja ridaelamute ning neid teenindavate abihoonete ehitamiseks. Detailplaneeringuga moodustatakse elamumaa, transpordimaa ja üldkasutatava maa sihtotstarbega krundid. Lisaks antakse detailplaneeringuga tehnovõrkude ja rajatiste, heakorrastuse, avaliku ruumi, haljastuse, liikluskorralduse ja parkimise põhimõtteline lahendus. Juurdepääs planeeringualale on 11240 Tõdva-Hageri, Soonurme ja Ristikheina teedelt. Planeeritava ala suurus on ligikaudu 7,4 ha.

Saku valla üldplaneeringu (kehtestatud Saku Vallavolikogu 20.04.2023. a otsusega nr 24) kohaselt asub planeeritav ala tiheasustusalal, mille maakasutuse juhtotstarve on pere- ja ridaelamu maa-ala. Samuti jääb ala perspektiivse ühiskanalisatsiooniga kaetavale alale. Perspektiivse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni välja ehitamise kohustus on huvitatud isikul, sealjuures ei ole lubatud ajutised/lokaalsed lahendused. Algatatav detailplaneering on kooskõlas kehtiva Saku valla üldplaneeringuga.


III OLEMASOLEVA OLUKORRA KIRJELDUS
3.1 Planeeritav ala asub Saku vallas Roobuka külas.
3.2 Planeeritav ala koosneb Metsatuka maaüksuse osast (71901:001:0796, maatulundusmaa 100%, pindala 143 627 m2), lisaks jäävad planeeringualale Lepaurva (71901:001:0797, maatulundusmaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee (71814:001:0198, transpordimaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee L5 (71814:001:0466, transpordimaa 100%) ja Roobuka (71814:001:0096, maatulundusmaa 100%) maaüksuste osad
3.3 Planeeringuala piirneb Metsatuka (71901:001:0796, maatulundusmaa 100%), Roobuka (71814:001:0096, maatulundusmaa 100%), Ristikheina tee 19 (71813:015:0011, elamumaa 100%), Ristikheina tee (71801:001:2195, transpordimaa 100%), Miilimaa (71813:018:0034, maatulundusmaa 100%), Lepaurva (71901:001:0797, maatulundusmaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee L5 (71814:001:0466, transpordimaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee (71814:001:0198, transpordimaa 100%), Tervise tee 2 (71813:018:0010, elamumaa 100%), Tervise tee 4 (71813:018:0020, elamumaa 100%), Tervise tee 6 (71813:018:0030, elamumaa 100%), Tervise tee 8 (71813:018:0040, elamumaa 100%), Tervise tee 10 (71813:018:0050, elamumaa 100%), Tervise tee 12 (71813:018:0060, elamumaa 100%), Tervise tee 14 (71813:018:0070, elamumaa 100%), Tervise tee 16 (71813:018:0001, elamumaa 100%), Tervise tee 18 (71813:018:0035, elamumaa 100%), Tervise tee 20 (71813:018:0080, elamumaa 100%), Soonurme tee 18 (71813:018:0026, elamumaa 100%), Soonurme tee 20 (71813:018:0025, elamumaa 100%), Soonurme tee 22 (71813:018:0024, elamumaa 100%), Soonurme tee 24 (71813:018:0023, elamumaa 100%), Soonurme tee (71813:018:0033, üldkasutatav maa 70% ja transpordimaa 30%) ning Soonurme tee 35 (71813:018:0022, elamumaa 100%) maaüksustega.
3.4 Planeeritava ala suurus on ca 7,4 ha.
3.5 Planeeringuala üldiseloomustus: planeeritav ala on tasase reljeefiga ja suures osas kaetud metsaga.
3.6 E-ehituse platvormi andmetel planeeringualal registreeritud hooneid ei asu.
3.7 Planeeringualal on kitsendusteks Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgi: elektripaigaldise kaitsevööndid, sideehitise kaitsevööndid, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, Roobuka soone kalda piiranguvöönd ning puurkaevu (PRK0018927) veehaarde sanitaarkaitseala.
3.8 Juurdepääs planeeritavale alale on 11240 Tõdva-Hageri, Soonurme ja Ristikheina teedelt.
3.9 Alal puudub kehtiv detailplaneering.


IV KESKKONNAMÕJU STRATEEGILINE HINDAMINE
Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu, mille puhul keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine on kohustuslik. Kuna kavandatav tegevus ei kuulu KeHJS § 6 lõikes 1 nimetatute hulka, peab otsustaja (st Saku Vallavalitsus) selgitama välja, kas kavandatav tegevus kuulub KeHJS § 6 lõikes 2 nimetatud valdkondade hulka, mille puhul tuleb koostada eelhinnang. Käesoleval juhul kuulub kavandatav tegevus põhimõtteliselt KeHJS § 6 lõige 2 punkti 10 nimetatud tegevuse alla (so infrastruktuuri ehitamine või kasutamine). Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 a. määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu“ (edaspidi VV määrus) § 13 punkti 2 kohaselt tuleb kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamist elurajooni arendamisel.

Arvestades käesoleva planeeritava tegevuse asukohta (täpsemalt arvestades asukohta olemasoleva elamupiirkonna kõrval), ei kavandata tegevust, mida saaks käsitleda kui elurajooni arendust. Tegemist on juba olemasoleva elamupiirkonna laiendusega. Lähtudes eeltoodust ei kuulu planeeritav tegevus VV määruses toodud tegevuste alla ja seega ei ole keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu koostamine vajalik.
Vastavalt esitatud detailplaneeringu algatamise taotlusele, Saku Vallavalitsusele teadaolevale informatsioonile ja Maa- ja Ruumiameti erinevatele teemakaartidele ei asu planeeritaval alal selliseid kitsendusi ja kaitsealuseid objekte, millele planeeritav tegevus eeldatavalt olulist mõju avaldada võiks.

Kavandatav tegevus oma iseloomult eeldatavalt ohtu ei kujuta. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee-, pinnase- või õhusaastatust, jäätmeteket, müra, vibratsiooni või valgus-, soojus-, kiirgus- ja lõhnareostust. Kavandatud tegevus ei avalda eeldatavalt olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muudatusi, millel võiks eeldatavalt oluline keskkonnamõju olla. Samuti ei sea see ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit ja vara. Keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik planeerimisseaduse § 126 lõike 1 punktide 8 ja 12 kohaselt planeeringumenetluse käigus.

V NÕUDED KOOSTATAVALE DETAILPLANEERINGULE
5.1 Koostada käsitletava maa-ala detailplaneering kuni kahe aasta vanusel geodeetilisel plaanil mõõdus 1:500, 1:1000 või 1:2000, millele on kantud min 20 m ulatuses väljaspool planeeritava krundi piire olemasolevate katastriüksuste piirid, hoonestus, kõrghaljastus, olemasolevad tehnovõrgud ja juurdepääsuteed jne. Kõigile joonistel kanda planeeringuala piir, leppemärkide selgitused ning planeeringu koostaja kirjanurk ja joonise koostamise kuupäev.
5.2 Esitada situatsiooniskeem (M 1:10000 või M 1:5000) vormistades formaadile A4 ja kanda skeemile orienteerumist lihtsustavate teede, tänavate, objektide jne nimetused.
5.3 Koostada kontaktvööndi analüüsi joonis, millele kanda olemasolev olukord ning kavandatud ja kavandatavad detailplaneeringu lahendused, katastriüksuste piirid, sihtotstarbed, hoonete kasutusotstarbed, korruselisus ja vajadusel kõrgus, ehitusjooned, kaitsevööndid, piirangud ja kitsendused. Näidata puhke- ja virgestusalad, haljasala ja parkmetsa maa-alad, rohelise võrgustiku alad jms, samuti olulisemad teed, ühistranspordipeatused, avalikud objektid, tõmbekeskused jms. Lisada väljavõte üldplaneeringust, näidata planeeringuala piir ja juhtotstarbed.
5.4 Tugiplaanile kanda kinnistute piirid ja aadressid, katastriüksuste sihtotstarbed, tänavate-teede nimed, seadusjärgseid kitsendusi põhjustavad objektid ning nende kaitsevööndid, dendroloogilise hinnangu olemasolul positsiooni numbrid, võra või puistu ulatused ning väärtusklassid vastavalt dendroloogilisele hinnangule, topo-geodeetilise alusplaani koostaja nimi, töö number ja koostamise kuupäev.
5.5 Põhijoonisele kanda olemasolevad ja planeeritavad maaüksuste piirid, ehitusjooned ja hoonestusalad seotuna maaüksuste piiridest, kavandatavate kruntide ehitusõigus, vertikaalplaneerimise, haljastuse, liikluse ja parkimise, tehnovõrkude ja -rajatiste, avaliku ruumi, kujade, servituutide, kitsenduste ning avalikuks kasutamiseks määratud alade ulatus ning põhimõtteline lahendus. Määrata igale krundile number ja lisada iga krundi kohta ehitusõiguse aken, mis sisaldab krundi kasutamise otstarvet, suurimat hoonete arvu ning maapealse ja -aluse ehitisealust pinda krundil, hoone kõrgust meetrites ja korruste arvu, olulisemad arhitektuursed nõuded tabelis või eraldi märkusena Vajadusel võib esitada eraldi tehnovõrkude- ja rajatiste, liiklusskeemi vm täiendava joonise. Tehnovõrkude ja -rajatiste põhimõttelises lahenduses määratakse: tehnovõrkude ja rajatiste ligikaudsed asukohad, mis kavandatakse reeglina tänava maa-alale; vertikaalplaneerimise põhimõtted ning vajadusel sademe-, drenaaž- ja transiitvee ärajuhtimine eelvooluni, mis välistab naaberkruntidele valguva vee hulga suurenemise.
5.6 Nummerdada kõik lehed ja allkirjastada joonised, seletuskiri, menetlusdokumentide, kooskõlastuste tabel jms planeeringu koostaja poolt.
5.7 Detailplaneeringus kirjeldada planeeringuala asukohta ja suurust, planeeritava ala ning lähiümbruse olemasolevat olukorda ning lähiümbruses planeeritud/planeeritavat olukorda.
5.8 Detailplaneeringu seletuskirjas esitada kontaktala analüüsil põhinevad järeldused hinnates maa-ala arengupotentsiaali ja vajadusi. Täpsustada, millised on ruumilise keskkonna analüüsile tuginedes väärtused, mille poole püüeldakse majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi silmas pidades. Põhjendada, et miks eelistatakse üht lahendust teisele ning millised on uushoonestuse rajamise ja planeeringuga kavandatu kaalutlused ja põhjendused, sh millest lähtudes on valitud hoone asukoht, mida üldse kogu planeeringuga kavandatu elluviimine endaga kaasa toob jms.
5.9 Kirjeldada vastavust üldplaneeringule jt alusdokumentidele.
5.10 Detailplaneeringus tuua välja ruumilise arengu eesmärgid ja planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused, eraldi tuua välja vastavus lähteseisukohtadele, planeeringu koostamise käigus esitatud ettepanekud ja nendega arvestamine.
5.11 Kirjeldada planeeritava ala krundijaotust. Detailplaneeringuga määrata: kruntide hoonestusala ja ehitusõigus (maakasutuse sihtotstarve, hoonete suurim lubatud arv krundil, krundi suurim lubatud ehitisealune pind, hoonete maksimaalne kõrgus maapinnast ja vajadusel ka absoluutkõrgus, elamuühikute arv); hoonete maksimaalne korruselisus ja kõrgus; nõuded paiknemisele; ehitiste olulisemad arhitektuurinõuded, viimistlusmaterjalid, katusekalle, jne, samuti rajatiste ehitus ja kujundusnõuded, olemasolevate hoonete lammutamise ja ümberehitamise nõuded; hoonete paiknemine krundil, ehitusjoone vajadus, katuseharja või hoone põhimahu suund, abihoonete paigutus jms; konstruktsioonipiirangud, tulepüsivus jm; nõuetekohased sanitaarkaitse- ja tuletõrjekujad; tänavate maa-alad ja liikluskorralduse põhimõtted; krundile pääs ja parkimise põhimõtted; haljastuse ja heakorra põhimõtted, piirete lahendus; servituutide vajadused; seadustest ja õigusaktidest tulenevate kitsenduste ulatus planeeritaval maa-alal.
5.12 Kirjeldada vertikaalplaneerimise, haljastuse, liikluskorralduse ja parkimise, avaliku kasutuse jne planeerimise põhimõtted.
5.13 Tuua eraldi välja nõuded ehitusprojekti koostamiseks (võivad olla teemade kaupa erinevates peatükkides), täiendavate uuringute ja kooskõlastuste ning koostöö vajadus.
5.14 Detailplaneering peab vastama Saku valla üldplaneeringule, Saku valla kliima- ja energiakavale jt loetletud standarditele ja alusdokumentidele.
5.15 Tulenevalt üldplaneeringust peab üldjuhul 20% planeeritavast pere- ja ridaelamu maa-alast kavandama avalikuks kasutuseks (mille hulka ei loeta sõiduteid ja tänavaid) – haljasalaks, puhkealaks vms. Kavandada rekreatsioonivõimalus erinevatele vanusegruppidele.
5.16 Jälgida, et planeeritavatest elamumaa sihtotstarbega kruntidest peab olema üksikelamute osakaal vähemalt 50% ja ridaelamute osakaal võib olla kuni 25% elamumaa sihtotstarbega kruntide pinnast.
5.17 Detailplaneeringu lahenduse väljatöötamisel arvestada planeeritaval alal kehtivate piirangutega ning kanda need joonistele ja seletuskirja.
5.18 Planeeringu koosseisus anda ehitiste tehnovõrkudega (küte, elekter, vesi, kanalisatsioon, side) varustamise lahendus. Vee- ja kanalisatsioonilahendus peab võimaldama kohest liitumist ühistrassidega. Arendaja peab tagama ÜVK torustiku ehitamise AS Saku Maja poolt tehnilistes tingimustes määratud olemasolevate liitumispunktideni.
5.19 Planeeringus käsitleda ja joonistel näidata planeeringuala sademevee ärajuhtimise lahendus.
5.20 Kavandada kvartalisisene transpordimaa sihtotstarbega krunt ca 16 m laiusena, kuhu planeerida asfaltkattega sõidutee, jalgratta- ja jalgtee, tänavahaljastus ning tehnovõrgud, vajadusel kraav. Kavandades olemasolevate hoonestatud elamukruntidega piirnev sõidutee, näha tee ja elamumaa sihtotstarbega kinnistute vahele haljaspuhver puude ja põõsaste näol, et vähendada negatiivset mõju ja häiringuid planeeritavalt teelt.
5.21 Arvestades detailplaneeringualalt lisanduvate elamuühikute hulka, tuleb teostada teise juurdepääsutee katte tugevdamine ehk Ristikheina tee pindamine ning Soonurme tee otsas Hageri tee ülekäigukoha ohutumaks tegemine, st selle ristmiku juurde tuleb kavandada ülekäigurada.
5.22 Planeeritavate kruntide parkimine lahendada omal krundil. Teed, parkimiskohad jm liiklusrajatised peavad vastama EVS 843:2016 „Linnatänavad“ nõuetele.
5.23 Uute kruntide kavandamisel ei ole põhjendatud juurdepääsu lahendamine servituudiga, kavandada kõigile kruntidele juurdepääsutee transpordimaalt.
5.24 Planeeringu koostamisel arvestada EVS 939-2:2021 „Puittaimed haljastuses. Osa 2: Ilupuude ja -põõsaste istikute kvaliteedinõuded“.
5.25 Seletuskirjas anda krundi kõrghaljastuse ja heakorrastamise kontseptsiooni ning vertikaalplaneerimise üldpõhimõtete lühikirjeldus, säilitatavate puude kasvutingimuste tagamise nõuded ning nõuded istutatava kõrghaljastuse parameetrite kohta. Säilitada maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Määrata vähim kõrghaljastuse osakaal või haljastusühikute arv elamumaa sihtotstarbega kruntidel.
5.26 Lahendada tuletõrjeveega varustamine ja näidata tuletõrje veevõtukoht.
5.27 Seada keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks. Detailplaneeringus tuleb ette näha, et krundil tekkivad jäätmed tuleb koguda liigiti vastavalt Saku valla jäätmehoolduseeskirjale. Arvestama peab vähemalt segaolme, paberi ja kartongi, pakendi ja biojäätmete liigiti kogumisega.
5.28 Esitada kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused.
5.29 Esitada planeeringu elluviimise tegevuskava etapiviisiliselt ajalises järjekorras.
Detailplaneeringu algatamise hetkeks teadaolevalt on tehniliselt reoveemahud ammendunud. Reoveekoguste täiendaval vastuvõtul on takistuseks AS-ga Tallinna Vesi sõlmitud liitumis- ja teenuslepingus fikseeritud Tänassilma tehnopargist vastu võetavad (piiratavad) kogused. Lisaks on vaja üle kontrollida Tänassilma tehnopargi piirkonna reovee peatorustike ja reoveepumplate vastuvõtu- ja läbilaske võimekused, mis võib nõuda olemasolevate võrkude ümberehitusi. Detailplaneeringu elluviimise eeltingimus on, et antud reoveemahtude küsimus saab lahendatud. Pärast detailplaneeringu kehtestamist ning reoveemahtude küsimuse lahenemist tuleb esimeses järjekorras esitada vallale taotlus projektikohaste ehituslubade väljastamiseks detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamiseks (sh tehnovõrgud, teed ja kõnniteed jne). Eelpool nimetatud rajatistel peavad olema kasutusload enne hoonetele ehituslubade taotlemist.
5.30 Saku valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavas aastateks 2024- 2035 nähakse ette uue puurkaevpumpla ja veetöötlusjaama asukoht Tuisu tee piirkonnas. DP elluviijal tuleb arvestada veetöötlusjaama rajamiseks tehtavate kulude proportsionaalse katmisega läbi liitumistasu arenduskomponendi.
5.31 Detailplaneeringus esitada planeeringulahenduse illustratsioonid, et tekiks ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest.
5.32 Kui detailplaneeringu edasise menetluse käigus selgub, et planeeringulahenduse väljatöötamiseks on vajalik teha täiendavaid uuringuid, analüüse, ekspertiise vms, siis tuleb need teha ning planeeringusse lisada.


VI NÕUDED PLANEERINGU KOOSKÕLASTAMISEKS JA KEHTESTAMISEKS

6.1 Planeeringu koostaja kavandab tehnovõrkude ning tee lahenduse koostöös maa-ala olemasolevate või kavandatavate tehnovõrkude ja tee omanikega või valdajatega.
6.2 Lähtuvalt PlanS § 127 lõikest 2 ja lõikest 3 kaasatakse detailplaneeringu koostamisse naabermaaüksuste omanikud.
6.3 Planeering kooskõlastatakse Päästeameti Põhja päästekeskusega, Terviseametiga ja Transpordiametiga. Sõltuvalt detailplaneeringu sisust on võimalikud täiendavad kooskõlastused, mille määrab Saku Vallavalitsus.
6.4 Kooskõlastused ning koostöö esitada koondtabelina.
6.5 Detailplaneeringu lisad asetatakse kausta kronoloogilises järjekorras. Lisade hulka kuuluvad eraldi grupeeritult menetlusdokumendid, planeeringu koostamiseks vajalikud uuringud, võrguvaldajate tehnilised tingimused, kooskõlastused jms.
6.6 Planeeringu koosseisus esitada tugiplaan geodeetilisel plaanil ja väljavõte Saku valla üldplaneeringust, kus on märgitud planeeritava ala täpne paiknemine ja antud leppemärkide seletused. Üldplaneeringut vt https://www.sakuvald.ee/uldplaneering.
6.7 Esitada planeeritava ala geodeetiliste tööde aruanne allkirjastatult töid teostanud geodeedi poolt Saku valla geoinfosüsteemis Geoveeb .
6.8 Detailplaneeringu põhijoonis, tehnovõrkude joonis, tugiplaan esitada nii .pdf kui ka .cad/.dwg failidena.
6.9 Planeeringu vormistamisel lähtuda riigihalduse ministri 17.10.2019. a määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“.
6.10 Enne kehtestamist esitada detailplaneeringu digikihid koos ruumiandmete ja tärkandmetega vastavalt Riigihalduse ministri 18.10.2022 a. määruse nr 47 „Planeeringute andmekogu põhimäärus“ nõuetele andmekogusse sisestamiseks.
6.11 Enne kui detailplaneeringu lahendust hakatakse teede ja tehnovõrkude omanikega kooskõlastama, peab detailplaneeringu eskiislahendus saama heakskiidu Saku Vallavalitsuse poolt.
6.12 Planeering kehtestatakse eeldatavalt aastal 2028.
6.13 Saku Vallavalitsusel on õigus lähteseisukohad üle vaadata ning kaaluda nende kaasajastamist, kui detailplaneeringu algatamisest on möödunud 2 aastat ja detailplaneeringut ei ole vastuvõetud.


Lähteseisukohad koostasid:

Kristina Suits
Saku Vallavalitsuse planeeringuspetsialist
tel 671 2424
[email protected]

Maigi Tenisson
Saku Vallavalitsuse keskkonnaspetsialist
tel 671 2421
[email protected]

 LÄHTESEISUKOHAD
DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISEKS
Harju maakonna Saku valla Roobuka küla Metsatuka maaüksuse osal ja lähialal

I LÄHTEANDMED

1.1 Huvitatud isiku ning Saku valla vahel on sõlmitud haldusleping detailplaneeringu koostamise tellimiseks ja detailplaneeringu koostamise rahastamiseks;
1.2 Huvitatud isiku ning Saku valla vahel on sõlmitud kokkulepe detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise lepingu sõlmimiseks ja valla sotsiaalobjektide väljaehitamise toetamiseks;
1.3 Saku Vallavolikogu 20.04.2023. a otsusega nr 24 kehtestatud Saku valla üldplaneering;
1.4 Saku Vallavolikogu 18.05.2017. a vastuvõetud määrus nr 3 „Ehitus- ja planeerimisvaldkonna korraldamine Saku vallas“;
1.5 Saku Vallavolikogu 15.12.2022. a vastuvõetud määrus nr 19 „Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimise kord“;
1.6 Planeerimisseadus (PlanS);
1.7 Saku valla kliima- ja energiakava 2030;
1.8 Maaüksuse plaan.


II DETAILPLANEERINGU VAJADUS NING EESMÄRK
Detailplaneeringust huvitatud isik on esitanud detailplaneeringu algatamise avalduse ja esmase eskiislahenduse, millega soovitakse algatada detailplaneering Saku valla Roobuka küla Metsatuka maaüksuse osal.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on Metsatuka maaüksuse osa kruntideks jaotamine ja ehitusõiguse määramine üksik- ja ridaelamute ning neid teenindavate abihoonete ehitamiseks. Detailplaneeringuga moodustatakse elamumaa, transpordimaa ja üldkasutatava maa sihtotstarbega krundid. Lisaks antakse detailplaneeringuga tehnovõrkude ja rajatiste, heakorrastuse, avaliku ruumi, haljastuse, liikluskorralduse ja parkimise põhimõtteline lahendus. Juurdepääs planeeringualale on 11240 Tõdva-Hageri, Soonurme ja Ristikheina teedelt. Planeeritava ala suurus on ligikaudu 7,4 ha.

Saku valla üldplaneeringu (kehtestatud Saku Vallavolikogu 20.04.2023. a otsusega nr 24) kohaselt asub planeeritav ala tiheasustusalal, mille maakasutuse juhtotstarve on pere- ja ridaelamu maa-ala. Samuti jääb ala perspektiivse ühiskanalisatsiooniga kaetavale alale. Perspektiivse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni välja ehitamise kohustus on huvitatud isikul, sealjuures ei ole lubatud ajutised/lokaalsed lahendused. Algatatav detailplaneering on kooskõlas kehtiva Saku valla üldplaneeringuga.


III OLEMASOLEVA OLUKORRA KIRJELDUS
3.1 Planeeritav ala asub Saku vallas Roobuka külas.
3.2 Planeeritav ala koosneb Metsatuka maaüksuse osast (71901:001:0796, maatulundusmaa 100%, pindala 143 627 m2), lisaks jäävad planeeringualale Lepaurva (71901:001:0797, maatulundusmaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee (71814:001:0198, transpordimaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee L5 (71814:001:0466, transpordimaa 100%) ja Roobuka (71814:001:0096, maatulundusmaa 100%) maaüksuste osad
3.3 Planeeringuala piirneb Metsatuka (71901:001:0796, maatulundusmaa 100%), Roobuka (71814:001:0096, maatulundusmaa 100%), Ristikheina tee 19 (71813:015:0011, elamumaa 100%), Ristikheina tee (71801:001:2195, transpordimaa 100%), Miilimaa (71813:018:0034, maatulundusmaa 100%), Lepaurva (71901:001:0797, maatulundusmaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee L5 (71814:001:0466, transpordimaa 100%), 11240 Tõdva-Hageri tee (71814:001:0198, transpordimaa 100%), Tervise tee 2 (71813:018:0010, elamumaa 100%), Tervise tee 4 (71813:018:0020, elamumaa 100%), Tervise tee 6 (71813:018:0030, elamumaa 100%), Tervise tee 8 (71813:018:0040, elamumaa 100%), Tervise tee 10 (71813:018:0050, elamumaa 100%), Tervise tee 12 (71813:018:0060, elamumaa 100%), Tervise tee 14 (71813:018:0070, elamumaa 100%), Tervise tee 16 (71813:018:0001, elamumaa 100%), Tervise tee 18 (71813:018:0035, elamumaa 100%), Tervise tee 20 (71813:018:0080, elamumaa 100%), Soonurme tee 18 (71813:018:0026, elamumaa 100%), Soonurme tee 20 (71813:018:0025, elamumaa 100%), Soonurme tee 22 (71813:018:0024, elamumaa 100%), Soonurme tee 24 (71813:018:0023, elamumaa 100%), Soonurme tee (71813:018:0033, üldkasutatav maa 70% ja transpordimaa 30%) ning Soonurme tee 35 (71813:018:0022, elamumaa 100%) maaüksustega.
3.4 Planeeritava ala suurus on ca 7,4 ha.
3.5 Planeeringuala üldiseloomustus: planeeritav ala on tasase reljeefiga ja suures osas kaetud metsaga.
3.6 E-ehituse platvormi andmetel planeeringualal registreeritud hooneid ei asu.
3.7 Planeeringualal on kitsendusteks Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgi: elektripaigaldise kaitsevööndid, sideehitise kaitsevööndid, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, Roobuka soone kalda piiranguvöönd ning puurkaevu (PRK0018927) veehaarde sanitaarkaitseala.
3.8 Juurdepääs planeeritavale alale on 11240 Tõdva-Hageri, Soonurme ja Ristikheina teedelt.
3.9 Alal puudub kehtiv detailplaneering.


IV KESKKONNAMÕJU STRATEEGILINE HINDAMINE
Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu, mille puhul keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine on kohustuslik. Kuna kavandatav tegevus ei kuulu KeHJS § 6 lõikes 1 nimetatute hulka, peab otsustaja (st Saku Vallavalitsus) selgitama välja, kas kavandatav tegevus kuulub KeHJS § 6 lõikes 2 nimetatud valdkondade hulka, mille puhul tuleb koostada eelhinnang. Käesoleval juhul kuulub kavandatav tegevus põhimõtteliselt KeHJS § 6 lõige 2 punkti 10 nimetatud tegevuse alla (so infrastruktuuri ehitamine või kasutamine). Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 a. määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu“ (edaspidi VV määrus) § 13 punkti 2 kohaselt tuleb kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamist elurajooni arendamisel.

Arvestades käesoleva planeeritava tegevuse asukohta (täpsemalt arvestades asukohta olemasoleva elamupiirkonna kõrval), ei kavandata tegevust, mida saaks käsitleda kui elurajooni arendust. Tegemist on juba olemasoleva elamupiirkonna laiendusega. Lähtudes eeltoodust ei kuulu planeeritav tegevus VV määruses toodud tegevuste alla ja seega ei ole keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu koostamine vajalik.
Vastavalt esitatud detailplaneeringu algatamise taotlusele, Saku Vallavalitsusele teadaolevale informatsioonile ja Maa- ja Ruumiameti erinevatele teemakaartidele ei asu planeeritaval alal selliseid kitsendusi ja kaitsealuseid objekte, millele planeeritav tegevus eeldatavalt olulist mõju avaldada võiks.

Kavandatav tegevus oma iseloomult eeldatavalt ohtu ei kujuta. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee-, pinnase- või õhusaastatust, jäätmeteket, müra, vibratsiooni või valgus-, soojus-, kiirgus- ja lõhnareostust. Kavandatud tegevus ei avalda eeldatavalt olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muudatusi, millel võiks eeldatavalt oluline keskkonnamõju olla. Samuti ei sea see ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit ja vara. Keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik planeerimisseaduse § 126 lõike 1 punktide 8 ja 12 kohaselt planeeringumenetluse käigus.

V NÕUDED KOOSTATAVALE DETAILPLANEERINGULE
5.1 Koostada käsitletava maa-ala detailplaneering kuni kahe aasta vanusel geodeetilisel plaanil mõõdus 1:500, 1:1000 või 1:2000, millele on kantud min 20 m ulatuses väljaspool planeeritava krundi piire olemasolevate katastriüksuste piirid, hoonestus, kõrghaljastus, olemasolevad tehnovõrgud ja juurdepääsuteed jne. Kõigile joonistel kanda planeeringuala piir, leppemärkide selgitused ning planeeringu koostaja kirjanurk ja joonise koostamise kuupäev.
5.2 Esitada situatsiooniskeem (M 1:10000 või M 1:5000) vormistades formaadile A4 ja kanda skeemile orienteerumist lihtsustavate teede, tänavate, objektide jne nimetused.
5.3 Koostada kontaktvööndi analüüsi joonis, millele kanda olemasolev olukord ning kavandatud ja kavandatavad detailplaneeringu lahendused, katastriüksuste piirid, sihtotstarbed, hoonete kasutusotstarbed, korruselisus ja vajadusel kõrgus, ehitusjooned, kaitsevööndid, piirangud ja kitsendused. Näidata puhke- ja virgestusalad, haljasala ja parkmetsa maa-alad, rohelise võrgustiku alad jms, samuti olulisemad teed, ühistranspordipeatused, avalikud objektid, tõmbekeskused jms. Lisada väljavõte üldplaneeringust, näidata planeeringuala piir ja juhtotstarbed.
5.4 Tugiplaanile kanda kinnistute piirid ja aadressid, katastriüksuste sihtotstarbed, tänavate-teede nimed, seadusjärgseid kitsendusi põhjustavad objektid ning nende kaitsevööndid, dendroloogilise hinnangu olemasolul positsiooni numbrid, võra või puistu ulatused ning väärtusklassid vastavalt dendroloogilisele hinnangule, topo-geodeetilise alusplaani koostaja nimi, töö number ja koostamise kuupäev.
5.5 Põhijoonisele kanda olemasolevad ja planeeritavad maaüksuste piirid, ehitusjooned ja hoonestusalad seotuna maaüksuste piiridest, kavandatavate kruntide ehitusõigus, vertikaalplaneerimise, haljastuse, liikluse ja parkimise, tehnovõrkude ja -rajatiste, avaliku ruumi, kujade, servituutide, kitsenduste ning avalikuks kasutamiseks määratud alade ulatus ning põhimõtteline lahendus. Määrata igale krundile number ja lisada iga krundi kohta ehitusõiguse aken, mis sisaldab krundi kasutamise otstarvet, suurimat hoonete arvu ning maapealse ja -aluse ehitisealust pinda krundil, hoone kõrgust meetrites ja korruste arvu, olulisemad arhitektuursed nõuded tabelis või eraldi märkusena Vajadusel võib esitada eraldi tehnovõrkude- ja rajatiste, liiklusskeemi vm täiendava joonise. Tehnovõrkude ja -rajatiste põhimõttelises lahenduses määratakse: tehnovõrkude ja rajatiste ligikaudsed asukohad, mis kavandatakse reeglina tänava maa-alale; vertikaalplaneerimise põhimõtted ning vajadusel sademe-, drenaaž- ja transiitvee ärajuhtimine eelvooluni, mis välistab naaberkruntidele valguva vee hulga suurenemise.
5.6 Nummerdada kõik lehed ja allkirjastada joonised, seletuskiri, menetlusdokumentide, kooskõlastuste tabel jms planeeringu koostaja poolt.
5.7 Detailplaneeringus kirjeldada planeeringuala asukohta ja suurust, planeeritava ala ning lähiümbruse olemasolevat olukorda ning lähiümbruses planeeritud/planeeritavat olukorda.
5.8 Detailplaneeringu seletuskirjas esitada kontaktala analüüsil põhinevad järeldused hinnates maa-ala arengupotentsiaali ja vajadusi. Täpsustada, millised on ruumilise keskkonna analüüsile tuginedes väärtused, mille poole püüeldakse majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi silmas pidades. Põhjendada, et miks eelistatakse üht lahendust teisele ning millised on uushoonestuse rajamise ja planeeringuga kavandatu kaalutlused ja põhjendused, sh millest lähtudes on valitud hoone asukoht, mida üldse kogu planeeringuga kavandatu elluviimine endaga kaasa toob jms.
5.9 Kirjeldada vastavust üldplaneeringule jt alusdokumentidele.
5.10 Detailplaneeringus tuua välja ruumilise arengu eesmärgid ja planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused, eraldi tuua välja vastavus lähteseisukohtadele, planeeringu koostamise käigus esitatud ettepanekud ja nendega arvestamine.
5.11 Kirjeldada planeeritava ala krundijaotust. Detailplaneeringuga määrata: kruntide hoonestusala ja ehitusõigus (maakasutuse sihtotstarve, hoonete suurim lubatud arv krundil, krundi suurim lubatud ehitisealune pind, hoonete maksimaalne kõrgus maapinnast ja vajadusel ka absoluutkõrgus, elamuühikute arv); hoonete maksimaalne korruselisus ja kõrgus; nõuded paiknemisele; ehitiste olulisemad arhitektuurinõuded, viimistlusmaterjalid, katusekalle, jne, samuti rajatiste ehitus ja kujundusnõuded, olemasolevate hoonete lammutamise ja ümberehitamise nõuded; hoonete paiknemine krundil, ehitusjoone vajadus, katuseharja või hoone põhimahu suund, abihoonete paigutus jms; konstruktsioonipiirangud, tulepüsivus jm; nõuetekohased sanitaarkaitse- ja tuletõrjekujad; tänavate maa-alad ja liikluskorralduse põhimõtted; krundile pääs ja parkimise põhimõtted; haljastuse ja heakorra põhimõtted, piirete lahendus; servituutide vajadused; seadustest ja õigusaktidest tulenevate kitsenduste ulatus planeeritaval maa-alal.
5.12 Kirjeldada vertikaalplaneerimise, haljastuse, liikluskorralduse ja parkimise, avaliku kasutuse jne planeerimise põhimõtted.
5.13 Tuua eraldi välja nõuded ehitusprojekti koostamiseks (võivad olla teemade kaupa erinevates peatükkides), täiendavate uuringute ja kooskõlastuste ning koostöö vajadus.
5.14 Detailplaneering peab vastama Saku valla üldplaneeringule, Saku valla kliima- ja energiakavale jt loetletud standarditele ja alusdokumentidele.
5.15 Tulenevalt üldplaneeringust peab üldjuhul 20% planeeritavast pere- ja ridaelamu maa-alast kavandama avalikuks kasutuseks (mille hulka ei loeta sõiduteid ja tänavaid) – haljasalaks, puhkealaks vms. Kavandada rekreatsioonivõimalus erinevatele vanusegruppidele.
5.16 Jälgida, et planeeritavatest elamumaa sihtotstarbega kruntidest peab olema üksikelamute osakaal vähemalt 50% ja ridaelamute osakaal võib olla kuni 25% elamumaa sihtotstarbega kruntide pinnast.
5.17 Detailplaneeringu lahenduse väljatöötamisel arvestada planeeritaval alal kehtivate piirangutega ning kanda need joonistele ja seletuskirja.
5.18 Planeeringu koosseisus anda ehitiste tehnovõrkudega (küte, elekter, vesi, kanalisatsioon, side) varustamise lahendus. Vee- ja kanalisatsioonilahendus peab võimaldama kohest liitumist ühistrassidega. Arendaja peab tagama ÜVK torustiku ehitamise AS Saku Maja poolt tehnilistes tingimustes määratud olemasolevate liitumispunktideni.
5.19 Planeeringus käsitleda ja joonistel näidata planeeringuala sademevee ärajuhtimise lahendus.
5.20 Kavandada kvartalisisene transpordimaa sihtotstarbega krunt ca 16 m laiusena, kuhu planeerida asfaltkattega sõidutee, jalgratta- ja jalgtee, tänavahaljastus ning tehnovõrgud, vajadusel kraav. Kavandades olemasolevate hoonestatud elamukruntidega piirnev sõidutee, näha tee ja elamumaa sihtotstarbega kinnistute vahele haljaspuhver puude ja põõsaste näol, et vähendada negatiivset mõju ja häiringuid planeeritavalt teelt.
5.21 Arvestades detailplaneeringualalt lisanduvate elamuühikute hulka, tuleb teostada teise juurdepääsutee katte tugevdamine ehk Ristikheina tee pindamine ning Soonurme tee otsas Hageri tee ülekäigukoha ohutumaks tegemine, st selle ristmiku juurde tuleb kavandada ülekäigurada.
5.22 Planeeritavate kruntide parkimine lahendada omal krundil. Teed, parkimiskohad jm liiklusrajatised peavad vastama EVS 843:2016 „Linnatänavad“ nõuetele.
5.23 Uute kruntide kavandamisel ei ole põhjendatud juurdepääsu lahendamine servituudiga, kavandada kõigile kruntidele juurdepääsutee transpordimaalt.
5.24 Planeeringu koostamisel arvestada EVS 939-2:2021 „Puittaimed haljastuses. Osa 2: Ilupuude ja -põõsaste istikute kvaliteedinõuded“.
5.25 Seletuskirjas anda krundi kõrghaljastuse ja heakorrastamise kontseptsiooni ning vertikaalplaneerimise üldpõhimõtete lühikirjeldus, säilitatavate puude kasvutingimuste tagamise nõuded ning nõuded istutatava kõrghaljastuse parameetrite kohta. Säilitada maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Määrata vähim kõrghaljastuse osakaal või haljastusühikute arv elamumaa sihtotstarbega kruntidel.
5.26 Lahendada tuletõrjeveega varustamine ja näidata tuletõrje veevõtukoht.
5.27 Seada keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks. Detailplaneeringus tuleb ette näha, et krundil tekkivad jäätmed tuleb koguda liigiti vastavalt Saku valla jäätmehoolduseeskirjale. Arvestama peab vähemalt segaolme, paberi ja kartongi, pakendi ja biojäätmete liigiti kogumisega.
5.28 Esitada kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused.
5.29 Esitada planeeringu elluviimise tegevuskava etapiviisiliselt ajalises järjekorras.
Detailplaneeringu algatamise hetkeks teadaolevalt on tehniliselt reoveemahud ammendunud. Reoveekoguste täiendaval vastuvõtul on takistuseks AS-ga Tallinna Vesi sõlmitud liitumis- ja teenuslepingus fikseeritud Tänassilma tehnopargist vastu võetavad (piiratavad) kogused. Lisaks on vaja üle kontrollida Tänassilma tehnopargi piirkonna reovee peatorustike ja reoveepumplate vastuvõtu- ja läbilaske võimekused, mis võib nõuda olemasolevate võrkude ümberehitusi. Detailplaneeringu elluviimise eeltingimus on, et antud reoveemahtude küsimus saab lahendatud. Pärast detailplaneeringu kehtestamist ning reoveemahtude küsimuse lahenemist tuleb esimeses järjekorras esitada vallale taotlus projektikohaste ehituslubade väljastamiseks detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamiseks (sh tehnovõrgud, teed ja kõnniteed jne). Eelpool nimetatud rajatistel peavad olema kasutusload enne hoonetele ehituslubade taotlemist.
5.30 Saku valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavas aastateks 2024- 2035 nähakse ette uue puurkaevpumpla ja veetöötlusjaama asukoht Tuisu tee piirkonnas. DP elluviijal tuleb arvestada veetöötlusjaama rajamiseks tehtavate kulude proportsionaalse katmisega läbi liitumistasu arenduskomponendi.
5.31 Detailplaneeringus esitada planeeringulahenduse illustratsioonid, et tekiks ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest.
5.32 Kui detailplaneeringu edasise menetluse käigus selgub, et planeeringulahenduse väljatöötamiseks on vajalik teha täiendavaid uuringuid, analüüse, ekspertiise vms, siis tuleb need teha ning planeeringusse lisada.


VI NÕUDED PLANEERINGU KOOSKÕLASTAMISEKS JA KEHTESTAMISEKS

6.1 Planeeringu koostaja kavandab tehnovõrkude ning tee lahenduse koostöös maa-ala olemasolevate või kavandatavate tehnovõrkude ja tee omanikega või valdajatega.
6.2 Lähtuvalt PlanS § 127 lõikest 2 ja lõikest 3 kaasatakse detailplaneeringu koostamisse naabermaaüksuste omanikud.
6.3 Planeering kooskõlastatakse Päästeameti Põhja päästekeskusega, Terviseametiga ja Transpordiametiga. Sõltuvalt detailplaneeringu sisust on võimalikud täiendavad kooskõlastused, mille määrab Saku Vallavalitsus.
6.4 Kooskõlastused ning koostöö esitada koondtabelina.
6.5 Detailplaneeringu lisad asetatakse kausta kronoloogilises järjekorras. Lisade hulka kuuluvad eraldi grupeeritult menetlusdokumendid, planeeringu koostamiseks vajalikud uuringud, võrguvaldajate tehnilised tingimused, kooskõlastused jms.
6.6 Planeeringu koosseisus esitada tugiplaan geodeetilisel plaanil ja väljavõte Saku valla üldplaneeringust, kus on märgitud planeeritava ala täpne paiknemine ja antud leppemärkide seletused. Üldplaneeringut vt https://www.sakuvald.ee/uldplaneering.
6.7 Esitada planeeritava ala geodeetiliste tööde aruanne allkirjastatult töid teostanud geodeedi poolt Saku valla geoinfosüsteemis Geoveeb .
6.8 Detailplaneeringu põhijoonis, tehnovõrkude joonis, tugiplaan esitada nii .pdf kui ka .cad/.dwg failidena.
6.9 Planeeringu vormistamisel lähtuda riigihalduse ministri 17.10.2019. a määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“.
6.10 Enne kehtestamist esitada detailplaneeringu digikihid koos ruumiandmete ja tärkandmetega vastavalt Riigihalduse ministri 18.10.2022 a. määruse nr 47 „Planeeringute andmekogu põhimäärus“ nõuetele andmekogusse sisestamiseks.
6.11 Enne kui detailplaneeringu lahendust hakatakse teede ja tehnovõrkude omanikega kooskõlastama, peab detailplaneeringu eskiislahendus saama heakskiidu Saku Vallavalitsuse poolt.
6.12 Planeering kehtestatakse eeldatavalt aastal 2028.
6.13 Saku Vallavalitsusel on õigus lähteseisukohad üle vaadata ning kaaluda nende kaasajastamist, kui detailplaneeringu algatamisest on möödunud 2 aastat ja detailplaneeringut ei ole vastuvõetud.


Lähteseisukohad koostasid:

Kristina Suits
Saku Vallavalitsuse planeeringuspetsialist
tel 671 2424
[email protected]

Maigi Tenisson
Saku Vallavalitsuse keskkonnaspetsialist
tel 671 2421
[email protected]