1

EELNÕU

29.06.2026

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus

§ 1. Võlaõigusseaduse muutmine

Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 316 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:

1) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende olulise

osa maksmisega;

2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või

3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe kuu eest

maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.“;

2) paragrahvi 316 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda,

kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30-päevase

täiendava tähtaja, hoiatades, et tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta

lepingu üles.“;

3) paragrahvi 316 lõikes 6 asendatakse sõnad „ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone

korrashoiu- ja parenduskulud“ sõnadega „vastavalt kas vähemalt poole kuu üür, kõrvalkulud

või hoone korrashoiu- ja parenduskulud“.

§ 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine

Tsiviilkohtumenetluse seadustikus tehakse järgmised täiendused:

1) seadustikku täiendatakse §-ga 3931järgmises sõnastuses:

„§ 3931. Valla- või linnavalitsuse teavitamine

Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine laps või

muu piiratud teovõimega isik, teavitab kohus kohtumenetlusest alaealise lapse või muu piiratud

teovõimega isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“;

2) paragrahvi 445 täiendatakse lõigetega 11 ja 12 järgmises sõnastuses:

„(11) Kui otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu

ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, annab kohus kohtulahendi jõustumisest

arvates kuni kolmekuulise tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kohus võib poole

taotluse alusel mõjuval põhjusel muuta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ka pärast

kohtulahendi jõustumist. Pärast kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist kohus

tähtaega muuta ei saa.

2

(12) Kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib kohus määrata

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“;

3) paragrahvi 448 lõiget 1 täiendatakse punktiga 6 järgmises sõnastuses:

„6) kohus ei ole määranud otsuses, millega otsustati kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või

selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaega

kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.“;

4) paragrahvi 460 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

„(11) Üürniku suhtes tehtud jõustunud kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle

osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute

suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“.

§ 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine

Täitemenetluse seadustikus tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 180 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas

korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni

kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, kui kinnisasja väljaandmine

toimub sundenampakkumise akti alusel.“;

2) paragrahvi 180 lõike 2 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„1) täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg, kui see tuleb käesoleva paragrahvi lõike 1

alusel määrata;“.

§ 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse täiendamine

Üürivaidluse lahendamise seaduses tehakse järgmised täiendused:

1) paragrahvi 8 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses:

„(5) Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine laps

või muu piiratud teovõimega isik, teavitab komisjon üürivaidluse menetlusest alaealise lapse

või muu piiratud teovõimega isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“;

2) paragrahvi 19 täiendatakse lõigetega 9 ja 10 järgmises sõnastuses:

„(9) Kui otsustatakse eluruumi vabastamine, annab komisjon lahendi jõustumisest arvates kuni

kolmekuulise tähtaja komisjoni otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Komisjon võib poole taotluse

alusel mõjuval põhjusel otsuse täitmise tähtaega muuta ka pärast komisjoni lahendi jõustumist.

Pärast otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist tähtaega muuta ei saa.

(10) Otsuse vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib komisjon määrata otsuse

vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“;

3

3) paragrahvi 23 lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:

„Üürniku suhtes üürivaidluskomisjoni tehtud jõustunud otsus eluruumi valduse vabastamise

kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“.

§ 5. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse

seaduse rakendamise seaduse täiendamine

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadust täiendatakse §-ga 151 järgmises sõnastuses:

„§ 151. Makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise

järelhindamine

Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse

korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.“.

§ 6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

täiendamine

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduses tehakse

järgmised täiendused:

1) seadust täiendatakse §-ga 1111 järgmises sõnastuses:

“§ 1111. Täitemenetluses vabatahtliku täitmise tähtaja määramine kinnisasja

väljaandmisel, üleandmisel või vabastamisel

Enne 2027. a 1. maid kehtinud täitemenetluse seadustiku redaktsiooni § 180 lõikes 1 sätestatut

kohaldatakse enne 2027. a 1. maid tehtud kohtu või üürikomisjoni lahendi alusel täitemenetluse

algatamisel.”

2) seadust täiendatakse §-ga 1112 järgmises sõnastuses:

„§ 1112. Kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud

tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste järelhindamine

Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks kinnisasja

üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse

muudatuste mõju ja tulemuslikkust.“.

§ 7. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. mail.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, ......................2026

4

Algatab Vabariigi Valitsus ............................2026

(allkirjastatud digitaalselt)

1

29.06.2026

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise

seaduse (üüriõigus) eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõukohase seadusega muudetakse võlaõigusseadust, tsiviilkohtumenetluse seadustikku,

täitemenetluse seadustikku ja üürivaidluse lahendamise seadust.

Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke

üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja

kindlustunde. Eluruumi üürniku õigused on kehtivas võlaõiguses küllaltki hästi kaitstud, kui

mõelda nt lepingu ülesütlemise tingimustele (mh seaduses ette nähtud tähtajad, lepingu lõpetamise

vormi- ja teabenõuded, üüri tõstmise piirangud ning leppetrahvi ja tagatisraha rakendamisega

seotud piirangud). Selleks, et eriti eraisikutest üürileandjatel oleks motivatsioon elamispinda turule

tuua, tuleb vältida olukorda, kus elamispinna üürimise majanduslikud riskid jäävad ebamõistlikus

ulatuses nende kanda. Üürileandja huvide kaitseks peavad olema tagatud tõhusad

õiguskaitsevahendid suhete korraldamiseks kohustusi rikkunud üürnikuga.

Eelnõu kohaselt antakse üürileandjale võimalus öelda makseviivituse korral leping üles viivituseta,

kuid seda kompenseerib üürileandja kohustus anda üürnikule kohustuse täitmiseks lisatähtaeg. Kui

analüüsida Eesti õiguses ajaraami, mis tekib alates makseviivituse tekkimisest kuni eluruumi

tegeliku vabastamiseni, siis nähtub, et see võib kergesti kujuneda üürileandja jaoks pikaks ja

killustunuks. Seetõttu on eelkõige pahatahtlikel üürnikel võimalik üürileandja olukorda raskendada

ning eluruumist reaalselt väljakolimise aega ebamõistlikult pikendada, mis omakorda võib

üürileandja jaoks kaasa tuua arvestatavaid kulusid (mille hüvitamisele ei pruugi praktikas olla

erilist lootust).

Ajajoon juhul, kui üürnikul tekib makseviivitus ning üürileandja soovib lepingulise suhte lõpetada:

- üürnikul tekib makseviivitus ehk võlaõigusseaduse kohaselt ilmnevad ülesütlemise eeldused;

- üürileandja annab üürnikule täiendava tähtaja;

- vaidluse tekkimise korral lahendatakse see kohtus eesmärgiga saada täitedokument (kohus võib

anda eraldi tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks);

- toimub täitemenetlus võlgniku väljatõstmiseks ning kohtutäitur annab võlgnikule (uuesti)

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, millele järgneb väljatõstmine, kuid

- kui vahepealsel ajal on üürnik võimaldanud korteris püsivalt elada kohtulahendis nimetamata

isikutel, võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, et saada täitedokument.

Kuivõrd eri menetlusetapid sellel ajajoonel kumuleeruvad (võlgnikule antakse eri

menetlusjärkudes lisatähtaegu), on tulemuseks see, et üürileandja satub ebasoodsasse olukorda,

kuna kannab kulusid kogu see aeg, mil võlgu jäänud üürnik viivitab maksega ega vabasta

üüripinda. Seejuures lisanduvad potentsiaalselt ka muud kulud juhul, kui üürnik ei käitu heauskselt.

Selle probleemi lahendamiseks pakutakse välja kombineeritud seadusemuudatused, mis

puudutavad nii üürilepinguõigust, kohtumenetlust kui ka täitemenetlust:

2

- makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks

soodsamaks. VÕS-i muudetakse nii, et üürisummaga viivitamist tuleks käsitada lepingu olulise

rikkumisena juba siis, kui tasumata on vähemalt ühe kuu üürisumma, ning lubada üürileandjal

anda kohe täiendav tähtaeg koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral loetakse

leping ülesöelduks. Üürniku õiguste tasakaalustava elemendina jääks alles kohustus määrata

täitmiseks täiendav tähtaeg ning formaalsed nõuded üürileandja ülesütlemisavaldusele

(vorminõue, vaidlustusviide);

- kohtumenetluses antakse kohtule selge kohustus määrata eluruumi vabastamise tähtaeg juba

kohtuotsuses, misläbi kaoks vajadus anda täitemenetluses automaatseid vabatahtliku täitmise

tähtaegu (kohtulahendi täitmise proportsionaalsust oleks kaalutud juba kohtulahendis, mis

lühendab selgelt täitemenetlust)1;

- kohtuotsuse toimet laiendatakse täitedokumendina ka allüürnikele ja teistele tuletatud

valdajatele, mis võimaldab üürileandjal vabastada eluruumi täitemenetluses ilma eraldi

hagideta.

Eelnõu koostamisel kaaluti, kas seadusi tuleks muuta üksnes eluruumi üürilepinguga seoses või

tuleks hõlmata ka muud üürilepingud. Jõuti seisukohale, et erisuse tegemine ei ole põhjendatud

ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Samas säilib üürilepingu erakorralisel

ülesütlemisel muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppega seaduses sätestatust kõrvale

kalduda. Eelnõukohased muudatused ei mõjuta inimeste ega ettevõtjate halduskoormust.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna

tsiviilõiguse talituse nõunik Karin Maisvee ([email protected]), justiitshalduspoliitika

osakonna vabakutsete talituse nõunikud Aleksandr Logussov ([email protected]),

Gerli Spelman ([email protected]) ja Juta Jõgis ([email protected]) ning kohtute

talituse nõunik Stella Johanson ([email protected]). Eelnõu seletuskirja mõjuanalüüsi

osa on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse

talituse nõunik Pilleriin Lindsalu ([email protected]). Eelnõu on keeleliselt toimetanud

sama talituse toimetaja Inge Mehide ([email protected]).

1.3. Märkused

Eelnõu on koostatud selleks, et täita Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 vahel 25.03.2025

sõlmitud valitsusliidu aluslepingu punkti 191 „Kaitseme omanikke ja lahendame puuküürnike

probleemi, seame proportsionaalsed piirid puuküürnikele“.2

Eelnõu on kaudselt seotud EL õiguse rakendamisega, sest hoolimata asjaolust, et üüriõigus ei ole

EL tasandil ühtlustatud, on Euroopa Komisjon esitanud esimese Euroopa taskukohaste eluasemete

kava3. Sellele tuginedes on Eesti koostamas Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti

1 Siin ei peeta silmas täitemenetlust üürniku suhtes juhtudel, mil kinnisasja väljaandmine toimub

sundenampakkumise akti alusel, vaid ainult olukordi, mil väljatõstmise aluseks on kohtuotsus või Tallinna

üürikomisjoni otsus. 2 Eesti Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 valitsusliidu alusleping https://valitsus.ee/valitsuse-eesmargid-ja-

tegevused/valitsemise-alused/koalitsioonilepe-2025-2027/oigusriik. 3 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en

3

eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles

mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste teemat küsimusena, mis vajab tegelemist.

Eelnõuga muudetakse:

- võlaõigusseaduse redaktsiooni RT I, 27.05.2026, 8;

- tsiviilkohtumenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 03.04.2025, 2;

- täitemenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 8;

- üürivaidluse lahendamise seaduse redaktsiooni RT I 2003, 15, 86;

- võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse redaktsiooni RT I 31.12.2024, 50, ja

- tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 10.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu koosseisu häälteenamus, kuna põhiseaduse

(PS) § 104 lõike 2 punkti 14 järgi on tegemist konstitutsioonilise seaduse muutmisega, arvestades,

et sellega muudetakse mh kohtumenetlust. Eelnõu ei ole seotud ühegi muu menetluses oleva

eelnõuga.

Selleks, et koalitsioonilepingust tulenevat ülesannet kõige paremini ellu viia, tellis Justiits- ja

Digiministeerium üüriteemade õigusliku korralduse analüüsimiseks uuringu4, mille viis läbi Ave

Hussar (mag iuris) (konsulteeris prof Irene Kull). Uuringu tegemisse kaasati eri osalisi ja peeti

vestlusi selles valdkonnas tegutsevate ettevõtjatega.

Uuringu eesmärgiks seati:

- 16.12.2020 vastu võetud üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste5 rakendamise

analüüs: kas senised muudatused on praktikas soovitud kujul rakendunud ning täitnud omal

ajal seatud eesmärke;

- täite- ja kohtumenetluse küsimuste käsitlemine seoses üüriõigusega, kaaludes vajadust ja

võimalust tõhustada Eesti täitemenetlust ning hinnates ka põhiseaduslikke raame;

- eelneva põhjal Eesti seadusandluse muutmise võimalustele ja valikukohtadele viitamine,

mõeldes ka eelviidatud koalitsioonilepingu punktile.

2. Seaduse eesmärk

Eelnõukohase seaduse eesmärk on muuta maksega viivitava üürnikuga üürisuhte lõpetamine

üürileandja jaoks paindlikumaks ning lühendada elamispinna lõplikuks vabastamiseks kuluvat

aega. On oluline, et üürileandja saaks reageerida kohe, kui üürisuhtes tekivad püsivõlgnevused,

ning et üürnik ei saaks kasutada seadusekohaseid üürniku kaitse sätteid võlasuhte venitamiseks

olukorras, mil võlgnikul ei ole tegelikult ei võimalust ega tahtmist võlasuhet oma kohustusi täites

jätkata. Samamoodi tuleb arvestada sellega, et üürniku väljatõstmiseks vajaminev kohtu- ja

täitemenetlus võivad asjaolude tõttu venida ebamõistlikult pikaks, mistõttu nähakse eelnõuga ette

selle protsessi lühendamine ja tervikmenetlusest ajaliselt kattuvate lõikude kaotamine.

4 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs. 2026.

https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026-

04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf. 5 Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted), RT I, 04.01.2021, 2.

4

Praegune õiguslik olukord on kaasa toonud selle, et kinnisvaraomanikest potentsiaalsed

üürileandjad võivad riske hinnates järeldada, et elamispinna üürimine ei ole mõttekas, kuivõrd

sellega kaasnevad riskid kaaluvad saadava kasu üles. Paindlikumad reeglid julgustaksid rohkemaid

eluruumide omanikke kaaluma elamispinna väljaüürimist, mille tulemuseks oleks elavam ja

enamate võimalustega üüriturg. Näiteks viidatakse ka hiljutises Tartu Ülikooli ja Eesti

Kunstiakadeemia koostöös valminud mahukas uuringus „Eesti taskukohase ja kättesaadava

eluasemepoliitika võimaluste analüüs“, et VÕS jätab üürileandja nõrka positsiooni, kui tegemist

on nn puuküürnikuga, mis omakorda hoiab arvestatava osa potentsiaalsest üüripinnast liigse riski

tõttu üüriturult eemal.6

Eelnõu koostamisele ei eelnenud väljatöötamiskavatsust. Hea õigusloome ja normitehnika eeskirja

§ 1 lõike 2 punkti 2 kohaselt ei ole väljatöötamiskavatsus nõutav, kui eelnõu menetlus peab olema

põhjendatult kiireloomuline. Praegu tuleneb eelnõu väljatöötamise kavatsus otseselt

koalitsioonilepingust. Selleks, et vältida õiguskorras kiirustades muudatuste tegemist, telliti teema

põhjalikumaks läbitöötamiseks eelviidatud alusanalüüs. Koalitsioonilepingu poliitilisest suunisest

ja analüüsi olemasolust lähtudes nähtub, et selle teema puhul on võimalik väljatöötamiskavatsuse

etapist loobuda ning saata selgesti sihitatud eelnõu kohe kooskõlastusringile. Selle tulemusena on

võimalik kõigil puudutatud osalistel – nii ministeeriumidel, riigiasutustel kui ka huvigruppidel –

teha oma tähelepanekuid eelnõu ja seletuskirja kohta. Eelnõusse on kavandatud meetmete kohta

lisatud järelhindamise sätted, mille kohaselt tuleb Justiits- ja Digiministeeriumil analüüsida

pakutud uuenduste mõju ja tulemuslikkust hiljemalt 31. detsembriks 2030. a.

Nagu eespool öeldud, eelnes eelnõu väljatöötamisele analüüs eesmärgiga uurida, kas aastal 2021

jõustunud muudatused on praktikas töösse läinud ning täitnud omal ajal seatud eesmärke, kuid

samuti käsitleda täite- ja kohtumenetluse küsimusi seoses üüriõigusega, kaaludes võimalust

lihtsustada üürnikust võlgniku väljatõstmise protseduuri. Analüüsi aluseks on VÕS-i rakendamise

praktika kõigis kohtuastmetes ja Tallinna üürikomisjonis (piiratud ulatuses), intervjuud turuosaliste

ja ekspertidega, kehtiva normistiku allikmaterjalid ja kommentaarid, turuülevaated, statistika ja

maksuandmed, teiste riikide seadused ja (võimaluse korral) nende rakendamise praktika. Arvesse

on võetud ka erialakirjanduses esitatud seisukohti, sh eespool viidatud varasemaid analüüse.

Analüüsi järeldustes leiti, et üldiselt on seadusemuudatused hästi vastu võetud ning neid

rakendatakse praktikas selliselt, nagu oli seadusandja soov. Esile toodi mõningaid küsimusi, mille

puhul leiti, et on ruumi kas praktika edasiseks paika settimiseks või tulevasteks seadusandlikeks

täpsustusteks. Analüüsis nenditi, et juhul kui üürnikul tekib korduv makseviivitus, on praegune

seaduse võimaldatav ajaraam üürileandja jaoks kulukas ning et seda ajaraami on poliitilise soovi

korral võimalik teatud etappides kärpida. Samuti juhiti tähelepanu sellele, et täitedokumendi

olemuse tõttu võib üürileandja jaoks probleemiks kujuneda ja ajakulu suurendada olukord, kus

pärast üürnikuga vaidluse tekkimist ja kohtusse pöördumist, kuid enne täitedokumendiks oleva

kohtulahendi tegemist on üüripinnale lisandunud seal püsivalt elavaid isikuid, keda ei ole

väljatõstmise aluseks olevas kohtulahendis nimetatud. Praeguse õigusliku regulatsiooni kohaselt

tähendab see, et nende, lahendis nimetamata isikute suhtes ei ole võimalik sundtäitmist rakendada

ning seega peaks üürileandja veel korra kohtusse pöörduma. Vaadates ka teiste riikide praktikat,

on võimalik välja pakkuda seadusemuudatus, mis seda olukorda lahendab.

6 Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs, lk 233.

https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-09/Taskukohane%20eluase_Eesti.pdf

5

Kahtlemata on üürniku makseviivitused üürileandja jaoks probleemsed. Üürniku makseviivituse

korral rakenduvaid üürileandja õigusi suurendatakse, lühendades tähtaega, mille möödudes on

üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

3.1. Muudatused sätete kaupa

§ 1. Võlaõigusseaduse muutmine

Võlaõigusseaduse muudatused puudutavad praegu § 316, mis reguleerib üürilepingu erakorralist

ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Muudatuste eesmärk on siduda õiguskaitse vahetumalt

rikkumisega. Võlaõigusseaduse § 316 sätteid täpsustatakse nii, et erakorraline ülesütlemine oleks

ajalises plaanis tihedamalt seotud rikkumise vahetu ilmnemisega (võlgnevus vähemalt ühe kuu

üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu ja parenduskulude summas või nende olulises osas).

Säilitatakse täiendava tähtaja andmise nõue esmakordsel rikkumisel, samuti heastamise ja

tasaarvestuse võimalused.

Uuendamise tulemusena käsitatakse rikkumist olulisena juba siis, kui tasumata on vähemalt ühe

kuu üürisumma või muu § 316 lõikes 1 nimetatud kulu. Sarnaselt (ja kehtivat VÕS-i struktuuri

säilitades) on võimalik üürileping üles öelda siis, kui võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu

eest maksmisele kuuluva üüri (§ 316 lõike 1 punkt 2) või kui võlgnetavad kõrvalkulud või hoone

korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kas

kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud (§ 316 lõike 1 punkt 2).

Selleks, et üürilepingut saaks lugeda ülesöelduks, peab üürileandja andma üürnikule 30-päevase

täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks (soovi korral koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata

jätmise korral loetakse leping ülesöelduks, nagu seda võimaldab sama paragrahvi lõige 4). Pärast

selle tähtaja möödumist loetakse leping ülesöelduks. Arvestades üldist VÕS-i § 196 loogikat ja hea

usu põhimõtet Eesti õiguses, oleks ühe kuu võlgnevus ülesütlemise alusena täiendavat tähtaega

andmata ebaproportsionaalne. Eelnõus säilitatakse VÕS-i § 316 kesksed kaitsemehhanismid, nagu

täiendava tähtaja andmine, tasaarvestuse ja kohtuliku kontrolli võimalus, kuid kaotatakse

põhjendamatu ajavaru kuhjumine.

Säilitatakse võimalus leping üles öelda ilma etteteatamistähtaega andmata juhul, kui tegu on

kordusrikkumisega: üürnik on tasunud eelnenud aasta jooksul võla vähemalt kahel korral alles

pärast seda, kui üürileandja on andnud üürnikule tasumiseks täiendava tähtaja (§ 316 lõiked 3 ja

5).

Ka eelmiste, 2021. a jõustunud üüriõiguse muudatuste puhul, mis olid seotud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise eeldustega, oli eesmärk tagada üürileandjale makseviivituse korral

tõhusam õiguskaitse, vähendades nii ülesütlemise aluseks olevat viivituse aega kui ka võlgnevuse

suurust. Viidatud seadusemuudatuste tagajärjel tekkis üürileandjal erakorralise ülesütlemise õigus

juhul, kui üürnik viivitab maksega kahel järjestikusel maksetähtpäeval või kui võlgnevus ületab

kahe kuu üüri või kõrvalkulude summa (ehk muudeti tolle ajani kehtinud kolme maksetähtpäeva

ja kolme kuu künnist kui üürileandja kaitse seisukohalt ebapiisavat).

6

Samas kaaluti juba siis ka võimalusi siduda ülesütlemisõigus veel lühema viivituse, väiksema

võlgnevuse või üürniku tasutud tagatisraha suurusega. Juridicas avaldatud üürilepingu erakorralise

ülesütlemise teemalises artiklis7 soovitati kaaluda erinevaid võimalusi:

1) säilitada Šveitsi õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustus, kuid lubada seda teha

põhimõtteliselt kohe, kui üürnik maksmisega viivitab või vähemalt praegusest lühema maksmisega

viivitamise aja möödudes või väiksema võlgnevuse korral;

2) loobuda Saksa õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustusest ja see selgelt seadusesse

sisse kirjutada.

Toonases eelnõus otsustati lahenduse kasuks, mis lühendaks aega rikkumise alguse ja võlausaldaja

poolt õiguskaitsevahendi kasutamise vahel (lepingu ülesütlemiseks loeti piisavaks kahekuulist

makseviivitust), kuid ei muudaks kehtivat eluruumi üürilepingu lõpetamise ja õiguskaitsevahendite

kasutamise süsteemi oluliselt muus osas, k.a täiendava tähtaja määramise kohustust. Üürilepingu

ülesütlemise tähtaegade sidumist üürniku makstava tagatisraha suurusega ei peetud õigustatuks.

Eelnõu koostamisel kaaluti, kas eeltoodud muudatus tuleks teha vaid seoses eluruumi

üürilepinguga või hõlmata ka muud üürilepingud. Asuti seisukohale, et erisuse tegemine sellisel

viisil ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Ei saa asuda

seisukohale, et muude üürilepingute puhul oleks seadusjärgse regulatsiooni kohaldamisel üürniku

suurem kaitse põhjendatud. Samas säilib muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppe

korral seaduses sätestatust kõrvale kalduda.

Lisaks tuleb kontrollida, et abivajajast teavitamine kohaliku omavalitsuse sotsiaalosakonnale

toimuks praktikas rutiinina ning omavalitsustel oleks võimekus abivajadusele ka vastata. Praktikas

ei ole välistatud, et ka üürileandja ise võib sotsiaalosakonnaga kontakteeruda ning neile teada anda,

et ilmnenud on võimalik abivajadus. Praeguste seadusemuudatustega nähakse mh ette, et juhul kui

ülesütlemisele järgneb kohtumenetlus ja kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja

eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik, teavitab kohus kohtumenetlusest

alaealise lapse või muu piiratud teovõimega isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine §-ga 3931).

Eelnõu § 1 punktiga 1 vähendatakse § 316 lõike 1 punktides 1–3 sätestatud erakorralise

ülesütlemise õiguse tekkimise aluseks oleva viivituse aega ja võlgnevuse suurust eesmärgiga

tagada üürileandja tõhusam õiguskaitse maksega viivitava üürniku suhtes. Sellist muudatust saab

lugeda põhjendatuks ka võrdluses teiste riikidega. Kehtiva regulatsiooni kohaselt annab

üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse üürniku viivitamine kahel maksetähtpäeval

kõrvalkulude, üüri või nende olulise osa maksmisega ning kahe kuu üürile või kõrvalkuludele

vastav võlgnevus. Eeltoodut peeti eelnõu väljatöötamisel poolte huvide tasakaalu kõige paremini

tagavaks lahenduseks.

Enne 2021. a eelnõu koostamist esitati ka ettepanekuid, mille kohaselt võiks üürileandjal tekkida

ülesütlemisõigus veel lühema kui kahekuulise viivituse või väiksema võlgnevus korral. Samuti

kaaluti ettepanekuid siduda erakorralise ülesütlemise õigus üürniku tasutud tagatisraha suurusega.

Samu küsimusi saab küsida praegu, kuid tuleb möönda, et konkreetse võlgnevuse suuruse või aja

sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline. Oluline on igal juhul

säilitada piisav kaitse üürnikule, kellele sätte rakendamine võib tähendada elukoha kaotust.

7 K. Sein, K. Urgas. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürniku makseviivituse tõttu, Juridica, 2013, nr 8.

7

Ka praeguses eelnõus ei toetata ideed seada ülesütlemisõiguse tekkimine sõltuvusse tasutud

tagatisraha suurusest, sest see võib viia põhjendamatult üürnike ebavõrdse kohtlemiseni ning

takistada üürnike sisenemist üüriturule. Samuti tuleb arvestada, et tagatisraha maksmine ei ole

kohustuslik, vaid sõltub poolte omavahelisest kokkuleppest.

Praegu on valitud lahendus, mille kohaselt on üürileandja ülesütlemise õigust varasemaga

võrreldes ettepoole toodud, andes talle võimaluse tegutseda juba siis, kui üürnikul tekib üüri,

kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega viivitus (ühe

korra).

Lõike 1 punktides 2 ja 3 kirjeldatud olukordade puhul on seniseid, erakorralisele ülesütlemisele

alust pakkuvaid künniseid vähendatud. Praegu tekib alus lepingu ülesütlemiseks ka juhul, kui

võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri (senine punkt 2) või

kui võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest

maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud (senine

punkt 3). Tulevikus saab lepingu üles öelda juba siis, kui võlgnevus on kuhjunud ühe kuu summade

ulatuses.

Järgmised lõiked selgitavad täpsemalt ülesütlemise tingimusi. Nagu öeldud, säilitatakse

tasaarvestamise õigus ja üürileandja kohustus anda lepingu täitmiseks täiendav tähtaeg. Tuleb

märkida, et elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise korral tuleb arvestada nt ka VÕS-i §-s 325

sätestatud nõuetega ülesütlemise vormile, k.a nõuetega, milliseid andmeid selline ülesütlemine

peab sisaldama, et seda saaks kehtivaks lugeda.

Viimase aja meediakajastustes probleemide kohta üüriturul, eeskätt eluaseme üürimise turul, on nt

üüriplatvorm Rendin nentinud, et probleem ei seisne niivõrd pahatahtlikes „puuküürnikes“,

kuivõrd selles turusegmendis (odavamad üürihinnad ja vähekindlustatud üürida soovijad)

tegutsevate turuosaliste haavatavuses. Inimesed ei jää võlgu mitte sel põhjusel, et plaanivad

eluruumi pahatahtlikult ilma selle eest tasumata kasutada, vaid seetõttu, et nad on sattunud

makseraskustesse: kaotanud töö või on ilmnenud terviseprobleemid.8 Seega ei saa öelda, et alati

on probleemiks üürileandjaid ära kasutavad pahatahtlikud üürnikud. Samas on selge, et üürileandja

huvi on siiski makseraskustesse sattunud üürniku puhul senisest kiiremalt reageerida. Seega

pakutakse mh välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamine.

Eelnõu § 1 punktiga 2 muudetakse § 316 lõiget 3. Jätkuvalt on vaja makseviivituse korral

üürilepingu ülesütlemiseks üürileandjal üürnikule uus maksetähtaeg anda. Praegu sätestab lõige 3,

et üürileandja saab lepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja. Kuivõrd eelnõus kavandatud

seadusemuudatuse tagajärjel tekib ülesütlemise alus varasemaga võrreldes väiksema viivituse

korral, on võlgniku/üürniku kaitseks välja pakutud lahendus, mis säilitab täiendava tähtaja andmise

nõude ja pikendab seda seniselt 14 päevalt 30 päevale. Järelikult võib üürileandja täiendava tähtaja

andmisel vastavalt lõikele 4 määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu,

loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. Kokkuvõttes on võimalik, et leping

loetakse ülesöelduks kõige varem juba ühe kuu möödumisel (kui üüri arvestatakse kuu kaupa)

8 Korteriomanikud kaotavad üüriturul igal aastal suuri summasid. Kahjud ületavad tagatisraha mitmekordselt.

https://arileht.delfi.ee/artikkel/120443783/korteriomanikud-kaotavad-uuriturul-iga-aasta-suuri-summasid-kahjud-

uletavad-tagatisraha-mitmekordselt?navTime=1774163036024

8

makseviivituse tekkimisest arvates, kui üürileandja ütleb selle üles kohe pärast makseviivituse

tekkimist, andes 30-päevalise täiendava tähtaja.

Lõiget 4 ei muudeta ehk muus osas säilivad ülesütlemise korral praegu kehtivad võimalused.

Nimelt võib üürileandja lõike 4 kohaselt juba täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik uue

tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

See tähendab, et üürileandjal on võimalik täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisavaldus teha ühe

avaldusega, mis vähendab üürileandja koormust – ta ei pea tegema mitut tahteavaldust. Sellisel

juhul ei tohi siiski unustada VÕS-i §-s 325 sätestatud elu- ja äriruumi lepingu ülesütlemise vormi,

mille järgimata jätmine toob kaasa ülesütlemise tühisuse (VÕS-i § 325 lõige 5).

Ülesütlemisavaldus tuleb teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning seal peavad

sisalduma vähemalt järgmised andmed:

1) üüritud asi;

2) lepingu lõppemise päev;

3) ülesütlemise alus;

4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Nendest vorminõuetest otsustati ka praeguses eelnõus kinni pidada, eriti arvestades seda, et

ülesütlemiseks alust andva rikkumise tähtaega lühendatakse.

Juhul, kui üürileandja ei tee koos täiendava tähtaja määramisega üürilepingu ülesütlemisavaldust,

tuleb lähtuda VÕS-i § 196 (lepingu erakorraline ülesütlemine) lõikest 3, mille kohaselt võib

ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai ehk praegusel juhul hetkest, mil on selge, et üürnik

ei ole täiendavast tasumise tähtajast kinni pidanud.

Eelnõu § 1 punktiga 3 muudetakse § 316 lõiget 6. Kehtiva VÕS-i järgi määratleb lõige 6, et

tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa on

vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Kuivõrd §

316 lõike 1 punktiga 1 lühendatakse lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olevat maksega

viivitamise aega, tuleks üle vaadata ka olulise osa määratlus. Tulevikus saaks olulise osana käsitada

nimetatud kuludest vähemalt 15 päeva eest tasumisele kuuluvat.

§ 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine

Eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatakse TsMS-i§-ga 3931, millega luuakse kohtule kohustus teavitada

valla- või linnavalitsust kohtumenetlusest, mille esemeks on eluruumi vabastamine, kui kohtule

saab teatavaks, et eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik.

Kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi alusel eluruumist välja tõsta ka isikud,

keda ei saa valdajaks lugeda, näiteks alaealised lapsed. Seega juhul, kui eluruumi vabastamise nõue

rahuldatakse, tõstetakse eluruumist välja ka võlgniku alaealised lapsed, ilma et nad peaksid olema

täitedokumendis kohustatud isikutena nimetatud.

Väljakujunenud menetluspraktika kohaselt teavitavad kohtutäiturid lastega pere väljatõstmisest

valla- ja linnavalitsust.9 Muudatuse tulemusena tuleb valla- või linnavalitsust teavitada juba

varasemas etapis, kohtumenetluses. Samuti tuleb valla- või linnavalitsust teavitada siis, kui kohtule

saab teatavaks, et eluruumis elab muu piiratud teovõimega isik. Muudatus täiendaks kehtivat korda,

9 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 52.

9

tagades, et omavalitsus saab teostada oma seadusest tulenevaid hoolekandevaldkonna ülesandeid

(sotsiaalhoolekande seaduse § 15, lastekaitseseaduse § 17) juba varajases menetlusstaadiumis,

vältimaks isikute sotsiaalselt abitut olukorda.

Muudatus võimaldab kohalikul omavalitsusel arvestada piiratud teovõimega isikute võimaliku

eluruumivajadusega. Vajadusele alaealisi eluruumist väljatõstmise korral kaitsta juhiti tähelepanu

ka 2015. a analüüsis.10

Eelnõu § 2 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 445 lõigetega 11 ja 12. Lõikes 11 luuakse

eriregulatsioon kinnisasja väljaandmise, üleandmise ja vabastamise asjades tehtud lahendite

vabatahtliku täitmise tähtaja määramise kohta. Kehtiva õiguse kohaselt on kohtu poolt vabatahtliku

täitmise tähtaja määramise regulatsioon dispositiivne: kohus võib vabatahtliku tähtaja määrata

poole taotlusel või omal algatusel (TsMS-i § 460 lõige 1). Kohus ei pea vabatahtliku täitmise

tähtaega määrama igas kohtulahendis. Muudatuse kohaselt annab kohus igas kohtulahendis,

millega otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi

väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.

Muudatus on seotud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lõike 1 muudatusega, mille kohaselt

kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui täitedokumendis on vabatahtliku

täitmise tähtaeg juba määratud.

TMS-i § 19 lõike 1 kohaselt võib juhul, kui täitedokumendis sisalduva nõude sissenõutavaks

muutumine sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva saabumisest, täitetoimingutega alustada

pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva saabumist. Seega ei ole enne kohtu antud vabatahtliku

täitmise tähtaja möödumist TMS-i 2. peatükis sätestatud täitmise eeldused täidetud ja enne

vabatahtliku täitmise tähtaja saabumist täitemenetlust algatada ei saa.

Muudatuse eesmärk on lühendada kinnisasja valduse väljaandmise, vabastamise või üleandmise

aega pärast kohtulahendi jõustumist. Ka juhul, kui kohus määras kehtiva õiguse alusel vabatahtliku

täitmise tähtaja, tuli kohtutäituril määrata täitemenetluses uus vabatahtliku täitmise tähtaeg. Kui

vabatahtliku täitmise tähtaja määrab iga kord kohus, jõuab edaspidi vähem asju täitemenetlusse ja

võlgniku kanda jääb väiksem kulu, sest täitekulu sellisel juhul ei teki.

Lõike 12 kohaselt ei anta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega, kui tähtajaline üürileping

lõpeb tähtaja möödumise tõttu, kuid kohus võib sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral

määrata kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud

tähtaega. Sätte eeskujuks on Saksa tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung,

ZPO) § 721 lõige 7, mille kohaselt ei anta tähtajalise üürilepingu lõppemisel tähtaja möödumise

tõttu vabatahtlikuks täitmiseks lisaaega. Samas võib kohus sellise lepingu erakorralise ülesütlemise

korral määrata väljakolimistähtaja maksimaalselt lepingus kokkulepitud tähtaja lõppemiseni.

Selline regulatsioon aitaks selgemalt eristada tähtajalise lepingu loomulikku lõppemist ja

erakorralist lõpetamist ning tagada õiguskindluse nii üürniku kui ka üürileandja jaoks.11 Selliste

lahendite puhul on võimalik täitemenetlus algatada kohe pärast kohtulahendi jõustumist.

Kohtutäitur ei anna ka sellise lahendi täitmiseks vabatahtliku täitmise tähtaega. Arvestades, et

kohtutäituril tuleb täitmisteade kätte toimetada vähemalt 14 päeva enne sundtäitmist (TMS-i § 180

lõige 2), jääb ka sellise lahendi täitmisel võlgnikule mõistlik aeg kinnisasja vabastamiseks.

10 M. Pild, V. Kõve. Isikute väljatõstmine täitemenetluses, lk 61. 11 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 54.

10

Kohus võib muudatuse kohaselt poole taotluse alusel mõjuval põhjusel täitmise tähtaega muuta ka

pärast kohtulahendi jõustumist. Kuivõrd taotluse vabatahtliku täitmise tähtaeg saabub pärast otsuse

jõustumist ja enne täitemenetluse algatamist, nähakse ette võimalus mõjuval põhjusel vabatahtliku

täitmise tähtaega muuta. Tähtaja muutmine võib tähendada nii esialgu määratud tähtajast pikema

kui ka lühema tähtaja määramist.

Kui kohus on ekslikult jätnud taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja andmata, tuleb sellise tähtaja

andmine lahendada TsMS-i § 448 kohaselt täiendava otsusega.

Eelnõu § 2 punktiga 3 täiendatakse TsMS-i § 448 lõiget 1 punktiga 6 ja sätestatakse, et juhul kui

kohus on jätnud TsMS-i § 445 lõike 12 kohaselt taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja määramata,

tuleb kohtul teha täiendav otsus ja määrata vabatahtliku täitmise tähtaeg.

Eelnõu § 2 punktiga 4 täiendatakse TsMS-i § 460 lõikega 11. Kehtiva õiguse ja kohtupraktika

kohaselt saab kohtulahendi alusel üldjuhul välja tõsta:

1) valdajad, kes on kohustatud isikutena kohtulahendis kui täitedokumendis nimeliselt

märgitud;

2) õigusjärglased, kes on saanud valduse kohustatud isikult (TsMS-i § 460 lõige 1, TMS-i

§ 18);

3) valdajad, kelle puhul on täiesti ilmne, et nende otsesesse valdusse on asi antud

väljanõudmise vältimiseks (TMS-i § 181 lõige 2). Riigikohus on selgitanud, et TMS-i § 181

lõiget 2 tuleb kohaldada kitsendavalt12;

4) isikud, keda ei saa valdajaks lugeda: külalised, töötajad, alaealised lapsed.

Siiski ei tähenda otsuse kehtivus õigusjärglase suhtes, et otsus oleks õigusjärglase suhtes ka

automaatselt täidetav. Kui otsus kehtib TsMS-i § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes, saab

õigusjärglane või teine pool taotleda otsuse täitmisele võtmist TMS-i § 18 lõike 1 alusel, kui tal on

võimalik õigusjärgluse olemasolu TMS-i § 18 lõikes 1 sätestatud viisil (kohtulahendiga, avaliku

registri väljavõttega või notariaalselt tõestatud dokumendiga) tõendada, mis aga „ootamatu“

üürniku puhul vaevalt võimalik on. Praktikas jääb sissenõudjale niisiis üksnes võimalus esitada

TMS-i § 18 lõike 3 järgi hagi võlgniku vastu nõudega tunnustada täitedokumendist tuleneva õiguse

või kohustuse üleminekut.13

Austria tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung, ZPO) § 568 eeskujul pakutakse

eelnõus välja regulatsioon, mille järgi kehtivad üürniku suhtes tehtud kohtuotsused ka isikute

suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult, st üürniku vastu suunatud täitedokumendi

alusel saab välja tõsta kõik ruumis viibivad isikud.

See säte võimaldab üürileandjal põhiüürniku kui võlgniku vastu algatatud täitemenetluses

saavutada ka allüürniku ja tema vallasvara väljatõstmine. Seega luuakse laiendatud sundtäitmise

võimalus kolmandate isikute vastu, kelle kasutusõigus tuleneb otseselt võlgnikult. Sellist

laiendatud sundtäitmise võimalust saab põhjendada sellega, et põhiüürnik on kohustatud

vabastatud üürieseme üürileandjale üle andma ning väljatõstmine hõlmab isikute ja vallasvara

12 RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15, p 25. 13 A. Hussar, Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 50, p 4.4.

11

väljaviimist.14 Ka TMS-i § 180 lõike 3 teise lause kohaselt kuuluvad väljatõstmisele nii asjad kui

ka isikud.

Üüriõiguse analüüsis selgitatakse muudatuse eeskujuks oleva Austria õiguse mõju järgnevalt:15

Austria ZPO § 568 ei kohaldu kolmanda isiku suhtes juhul, kui tema õigus oli juba enne vaidluse

algust tekkinud ja hageja teadis või pidi teadma, et tegemist on iseseisva valdajaga, kelle vastu

oleks tulnud esitada eraldi hagi. Ka ei ole Austria ZPO § 568 kohalduv olukorras, kui kolmanda

isiku valdus ei ole saadud üürnikult, vaid sellel on teistsugune õiguslik alus (nt iseseisev leping

omanikuga).

Austria ZPO § 568 ei muuda kolmandat isikut menetlusosaliseks. See tähendab, et kolmandal isikul

on õigus kaitsta oma positsiooni sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga (EO § 37

Exszindierungsklage; vrd TMS § 222 lg 1). Kuigi ZPO § 568 sätestab, et üürniku vastu saavutatud

üürilepingu lõpetamine on jõus ja täidetav ka allüürniku suhtes, ei mõisteta seda res judicata

laiendamisena, vaid pelgalt põhiüürilepingu lõpetamise tegelike tagajärgede mõjuna allüürile

andjale. Kohtupraktika kohaselt ei ole ZPO §-s 568 nimetatud isikud täitemenetluse pooled res

judicata puudumise tõttu.

Kokkuvõttes – Austria ZPO § 568 võimaldab kohtuotsuse täitmist kolmanda isiku suhtes

olukordades, kus kolmanda isiku valdus või kasutusõigus on tuletatud menetlusosalisest ning

puudub iseseisev materiaalõiguslik alus. Selle lahenduse eelis seisneb menetlusökonoomias ja

õiguskindluses, vältides korduvaid ja sisuliselt kattuvaid vaidlusi. Austria ZPO § 568 ei otsusta

kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle, vaid laiendab põhimenetluses tehtud otsuse mõju

normatiivselt hõlmatud olukorrale. Kolmandale isikule on tagatud õiguskaitsevahend

Exszindierungsklage’i kaudu (EO § 37), mis võimaldab täitmise lubatavust sisuliselt vaidlustada.

Muudatuse alusel ei otsustata kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle ja tegemist ei ole tema

suhtes res judicata mõjuga lahendiga. Kolmas isik ei ole täitemenetluses võlgnik, tal on võimalik

oma õigusi kaitsta TMS-i § 222 lõike 1 alusel.

§ 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine

Eelnõu § 3 punktiga 1 muudetakse täitemenetluse seadustiku § 180 lõiget 1.

Muudatuse kohaselt nähakse ette, et juhul kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama

kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur

võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks üksnes juhul, kui

kinnisasja väljaandmine toimub sundenampakkumise akti alusel.

Muudatus on seotud sama seaduse eelnõuga tsiviilkohtumenetluse seadustikus ja üürivaidluse

lahendamise seaduses tehtavate muudatustega, mille kohaselt hakkavad edaspidi nii kohus kui ka

üürikomisjon oma otsustes ise määrama tähtaega, mille jooksul peab kohustatud isik kinnisasja

välja andma, üle andma või vabastama.

14 Ibid, lk 51. 15 Ibid.

12

TMS-i § 180 lõikes 1 sätestatut tuleb kohaldada koosmõjus TMS-i § 25 regulatsiooniga. Kuigi

TMS-i § 180 lõige 1 kehtestab täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub

täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, täitedokumendi vabatahtliku täitmise

tähtajale üksnes maksimaalse piiri (kuni kolm kuud), tuleb minimaalse tähtaja määramisel lähtuda

TMS-i § 25 lõikes 1 sätestatust. See tähendab, et ka sellistes kinnisasja väljaandmise

täitemenetlustes tuleb võlgnikule anda vähemalt 30 päeva täitedokumendi vabatahtlikuks

täitmiseks. Piisava aja jätmine on oluline, kuna täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine

toimub täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, võib sissenõudja pöörduda

kohtutäituri poole täitemenetluse alustamiseks kohe pärast omaniku kande muutmist

kinnistusraamatus. Seetõttu ei pruugi olla kohustatud isikule enne antud võimalust nõuet

vabatahtlikult täita.

TMS-i § 25 lõike 1 kohaselt ei või kohtutäituri määratav täitedokumendi vabatahtliku täitmise

tähtaeg olla lühem kui 30 päeva. Selle tähtaja eesmärk on võimaldada võlgnikul täita kohustus ühe

palgaperioodi jooksul ning soodustada nõude vabatahtlikku täitmist. Puudub objektiivne põhjus,

miks seda põhimõtet ei peaks kohaldama ka täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub

täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel. Praktikas kasutusel olnud 14-päevane

minimaalne tähtaeg ei pruugi olla piisav, et kohustatud isik saaks korraldada uue elukoha leidmise,

eriti olukorras, kus tegemist on ka tema ülalpeetavaid puudutava küsimusega.

Eelnõu § 3 punktiga 2 muudetakse TMS-i § 180 lõike 2 punkti 1 sõnastust. Muudatuse eesmärk

on viia säte kooskõlla sama paragrahvi lõikes 1 tehtavate muudatustega. Edaspidi märgib

kohtutäitur kinnisasja väljaandmise täitemenetluses võlgnikule edastatavas täitmisteates

täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaja üksnes juhul, kui selle määramine tuleneb sama

paragrahvi lõikest 1.

Ülejäänud täitemenetluste korral, mida viiakse läbi jõustunud kohtulahendi või üürikomisjoni

otsuse alusel, eelneb täitedokumentide sundtäitmisele nii täitedokumendi jõustumine kui ka

täitedokumendis vabatahtliku täitmise tähtaja määramine. Sellises olukorras ei ole põhjendatud

eeldada, et kinnisasja väljaandmiseks kohustatud isik ei saa ette näha sundtäitmise võimalust või

planeerida oma edasist elukorraldust, sealhulgas uue elukoha leidmist. Seetõttu ei ole täiendava

vabatahtliku täitmise tähtaja andmine sellistel juhtudel vajalik. Siiski jääb ka eelnimetatud

täitedokumentide puhul kehtima TMS-i § 180 lõike 2 esimesest lausest tulenev 14-päevane

etteteatamise tähtaeg. Elukohast väljatõstmine kujutab endast intensiivset põhiõiguste riivet ning

seetõttu ei ole põhjendatud, et sundtäitmine toimuks ilma etteteatamiseta. See on oluline muu

hulgas põhjusel, et kohustatud isiku eluline või majanduslik olukord võib täitedokumendi tegemise

ja selle sundtäitmisele esitamise vahelisel ajal muutuda.

Seetõttu on põhjendatud, et juhul kui täitedokumendis määratud vabatahtliku täitmise tähtaeg on

möödunud, teeb kohtutäitur sundtäitmise toiminguid vähemalt 14 päeva möödumisel täitmisteate

kättetoimetamisest arvates. Tegemist on kohustatud isiku viimase võimalusega vältida

täitedokumendi täitmist sundkorras. Kui nimetatud tähtaja jooksul osutub väljatõstmine kohustatud

isiku suhtes mingil põhjusel ebaõiglaseks, on võimalik pöörduda kohtu poole TMS-i § 45 alusel.

Kokkuvõttes kulgeb TMS-i §-s 180 sätestatud täitemenetlus, olenevalt täitedokumendi liigist,

edaspidi järgnevalt:

 Kinnisasja enampakkumise akti puhul, määrab kohtutäitur nõude vabatahtliku täitmise

tähtaja (TMS-i § 180 lõike 1 alusel). Kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate,

13

milles märgitakse nii nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 1) kui

ka kinnisasja sundkorras vabastamise päev (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 3). Kuigi ka sellisel

juhul jääb formaalselt kehtima TMS-i § 180 lõikest 2 tulenev 14-päevane etteteatamise

tähtaeg, on see menetluslikult kaetud nõude vabatahtlikuks täitmiseks antava tähtajaga.

 Juhul kui täitedokumendis on pärast selle jõustumist juba nähtud võlgnikule ette

vabatahtliku täitmise tähtaeg (kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse puhul), ei määra

kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda ka täitmisteates. Selline

välistus järeldub TMS-i § 180 lõike 2 punktist 1. Sellisel juhul märgib kohtutäitur

täitmisteates üksnes kinnisasja sundkorras vabastamise päeva (TMS-i § 180 lõike 2

punkt 3), mis ei tohi olla varasem kui 14 päeva täitmisteate kättetoimetamisest arvates

(TMS-i § 180 lõike 2 esimene lause). Sama loogika kehtib ka siis, kui täitedokumendi

vabatahtliku täitmise tähtaega tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lõike 12 või

üürivaidluse lahendamise seaduse § 19 lõike 10 kohaselt ei määrata. Ka siis ei määra

kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda täitmisteates.

Toimingu eest makstava tasu puhul tuleb täpsustada, et kui kohtutäitur algatab täitemenetluse

pärast täitedokumendis märgitud vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist, ei kohaldu

täitemenetluse seadustiku § 25 lõikes 2 sätestatud menetluse põhitasu pooles ulatuses tasumise

õigus. Sellisel juhul tuleb võlgnikul tasuda menetluse põhitasu täies ulatuses.

§ 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse muutmine

Eelnõu § 4 punktiga 1 täiendatakse üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 8 lõikega 5. Vt

selle kohta selgitusi TsMS-i §-ga 3931 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi

vabastamise nõudeid lahendatakse ka üürivaidluskomisjoni menetluses, tuleb vastav muudatus

teha ka üürivaidluse lahendamise seaduses.

Eelnõu § 4 punktiga 2 täiendatakse ÜVLS-i § 19 lõigetega 9 ja 10.Vt selle kohta selgitusi TsMS-i

§ 445 lõigetega 11 ja 12 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul

võib täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka

üürivaidluse lahendamise seaduses.

Eelnõu § 4 punktiga 3 täiendatakse ÜVLS-i § 23 lõiget 1.Vt selle kohta selgitusi TsMS-i § 460

lõikega 11 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul võib

täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka üürivaidluse

lahendamise seaduses.

§ 5. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

muutmine

Seadust täiendatakse järelhindamise sättega seoses makseviivituse korral üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tähtaja lühendamisega (§ 151). Eelnõus nähakse ette, et Justiits- ja Digiministeerium

analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse korral üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.

§ 6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

muutmine

14

Eelnõu § 6 punktiga 1 täiendatakse seadust §-ga 1111. Rakendussäte reguleerib vabatahtliku

täitmise tähtaja andmist enne seaduse jõustumist tehtud kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse

alusel algatatud täitemenetluses. Sellisel juhul kohaldatakse täitemenetluses vabatahtliku tähtaja

määramisel kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse tegemise ajal kehtinud TMS redaktsiooni § 180

lõiget 1.

Eelnõu § 6 punktiga 2 täiendatakse seadust järelhindamise sättega, mis kohustab Justiits- ja

Digiministeeriumit hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks analüüsima selliste seadusemuudatuste

mõju ja tulemuslikkust, mis kehtestatakse tsiviilkohtumenetluses ja täitemenetluses seoses

kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega.

§ 7. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 2027. aasta 1. mail. Seaduse jõustumisaja valikut on põhjendatud seletuskirja 9.

osas antud selgitustes.

3.2. Põhiseaduspärasuse analüüs

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ja sellele järgneva eluruumist väljatõstmisega kaasneb

intensiivne sekkumine isiku kodu puutumatuse õigusesse (PS-i § 33, Euroopa inimõiguste ja

põhivabaduste kaitse konventsiooni (EIÕK) artikkel 8).

Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüsis leiti, et kuivõrd Eesti

kehtiv üüriregulatsioon võimaldab teatud osas ajavaru kuhjumist nii materiaalõiguse kohaselt

(maksetähtaeg, täiendav tähtaeg ja VÕS-i § 316 künnised) kui ka sellele järgnevas kohtu- ja

täitemenetluses, järeldub siit, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami mõningane

lühendamine ei oleks põhiõiguste seisukohalt problemaatiline, kui see järgib Šveitsi mudeliga

sarnast loogikat16: varajane ja selge hoiatus, piiratud täiendav tähtaeg ning kohtuliku sekkumise

võimalus erandjuhtudel. Selline lahendus võib paremini vastata proportsionaalsuse nõudele kui

süsteem, kus ajategur koguneb mitmes menetlusfaasis ilma selge normatiivse põhjenduseta.17

Praeguse eelnõuga muudetakse VÕS-i nii, et üürisummaga viivitamist tuleks käsitada lepingu

olulise rikkumisena juba siis, kui tasumata on vähemalt ühe kuu üürisumma, ning lubatakse

üürileandjal anda kohe täiendav tähtaeg koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral

loetakse leping ülesöelduks. Kuid üürniku õiguste tagajana jääb täiendava tähtaja andmine, mida

pikendatakse (senise 14 päeva asemel 30 päeva) ning formaalsed nõuded üürileandja

ülesütlemisavaldusele (vorminõue, vaidlustusviide).

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami proportsionaalsuse hindamisel EIÕK artikli 8 ja

PS-i § 33 kontekstis ei ole otsustavad üksnes lepingu lõpetamise materiaalõiguslikud eeldused,

vaid kogu ajaraam alates maksekohustuse rikkumisest kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni.

Euroopa inimõiguste kohtu praktika ei käsitle väljatõstmist isoleeritud toiminguna, vaid

protsessina, mille kogumõju isiku kodu puutumatuse õigusele tuleb hinnata tervikuna. Sellest

16 Eesti mudel juba järgib Šveitsi õiguse üldist loogikat (hoiatus + täiendav tähtaeg), kuid „käivituskünnis“ on seotud

kahe maksetähtpäeva või kahe kuu võlaga. 17 Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs (lk 33–36).

https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026-

04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf

15

vaatenurgast on oluline arvestada nii maksetähtaja regulatsiooni, lepingu ülesütlemisele eelnevaid

ja järgnevaid tähtaegu kui ka kohtuliku ja täitemenetlusliku ajakulu koosmõju.

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõus kasutatavad terminid toetuvad VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i olemasolevatele terminitele.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Üüriõigus ei ole EL-i tasandil harmoneeritud. Tulenevalt üüriõiguse iseloomust on see siiski

kaudselt seotud eri valdkondade poliitika ja õigusega. Euroopa Komisjoni president Ursula von der

Leyen avalikustas 2024.–2029. aasta poliitilises tegevuskavas, et Euroopa Komisjoni uus koosseis

esitab esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava. Euroopa taskukohaste eluasemete kava

avalikustati tervikuna 16. detsembril 2025. aastal.18 Sellele tuginedes on Eesti koostamas

Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse

eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste

teemat küsimusena, mis vajab tegelemist.

6. Seaduse mõjud

Eelnõuga muudetakse üürilepingu erakorralise ülesütlemise regulatsioon üürileandja jaoks

soodsamaks ning lühendatakse (menetlus)etappe, mida üürileandjal tuleb läbida juhul, kui

võlgnikust üürnik ei vabasta üüripinda. VÕS-i muudatusega kiirendatakse üürilepingu erakorralist

ülesütlemist. TsMS-i ja ÜVLS-i muudatusega nähakse kohtule ja üürivaidluste komisjonile ette

kohustus anda üürnikule edaspidi tähtaeg otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. TSM-i muudatusega

lühendatakse täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise aega 14 päevani.

Muudatuste eesmärk on tõhustada pahatahtlike võlgnikest üürnike väljatõstmist ning seeläbi

soodustada Eesti üürituru tõrgeteta toimimist.

18 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en

16

Joonis 1. Üüripinna vabastamine kehtiva korra kohaselt alates makseviivituse tekkimisest kuni

sundtäitmiseni.

Kehtiva korra kohaselt on võimalik üürileping üles öelda pärast kahte järjestikust maksetähtpäeva,

mil üürnik ei ole lepingukohast üüri või üüritud asjaga seotud kulusid tasunud, sellele lisandub 14-

päevane täiendav tähtaeg. Kuigi VÕS jätab lepingupooltele õiguse üüri arvestamise aluseks olev

ajavahemik lepinguga kokku leppida, on tavapärane praktika, et üüri arvestatakse ühe kuu kaupa.

Seega on tavapärasel juhul üürileandjal praegu võimalik leping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast

viimast tasutud makset.

VÕS-i § 316 lõigete 1 ja 3 muutmisega lüheneb periood, mis jääb makseviivituse tekkimise ja

lepingu ülesütlemise võimaluse vahele. Tavapärase ühekuulise maksetähtajaga lepingu puhul

tähendab see üürileandja jaoks kahe kuu eest saamata jäänud tulu, millele võivad lisanduda kulud

seoses kommunaalmaksete jm kõrvalkulude tasumisega. Lihtsustatud kujul illustreerib eelnõuga

kavandatavat muudatust joonis 2.

17

Joonis 2. Üüripinna vabastamise protsess eelnõuga kavandatud muudatuste kohaselt.

Üürilepingud lõppevad tavapäraselt tähtaja möödumisega (tähtajalised lepingud) või korralise

ülesütlemisega (tähtajatud lepingud), vaid väike osa öeldakse üles erakorraliselt tasumisega

viivitamise tõttu. Täpsed andmed erakorralise ülesütlemise kohta puuduvad, kuid kõigist

üürisuhetest moodustavad need eeldatavasti marginaalse osa.

Kohtusse või üürivaidluskomisjoni jõuab veelgi väiksem osa üürivaidlustest. Tallinnas asuva

eluruumi üürimisest tekkinud vaidlusi lahendab Tallinna üürikomisjon, kelle poole võib pöörduda

nii üürileandja kui ka üürnik. 2025. aastal jõustus komisjoni otsus 46 üürivaidlusasjas, millest 11

puhul sisaldas üürikomisjonile esitatud nõue eluruumi vabastamist. Seejuures oli neis üldjuhul

vaidlejaks avaldaja ehk üürileandja Tallinna linn. Üürikomisjoni menetlus kestis tavapäraselt 2–4

kuud alates avalduse esitamisest kuni komisjoni otsuse tegemiseni.19 Üürikomisjoni otsus jõustub,

kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas

vaidlusasjas (ÜVLS-i § 22 lõige 1).

19 Tallinna üürikomisjoni jõustunud otsused (06.05.2026). Tallinna üürikomisjon | Tallinn

18

Joonis 3. Üüripinnal (korteris või eramus) elavate elanike osakaal kohaliku omavalitsuse üksustes

2021. aastal.20

Muudes Eesti piirkondades tuleb üürileandjal pöörduda eluruumi vabastamise nõudega kohtusse.

Eelnõu kohaselt nähakse TsMS-i § 445 muudatusega ette, et kui kohtuvaidluses otsustatakse

kinnisasja väljaandmine, üleandmine või vabastamine, peab kohus andma kuni kolmekuulise

tähtaja lahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Vabatahtliku täitmise tähtaeg hakkab kulgema

kohtuotsuse jõustumisest. Kehtiva korra kohaselt on vabatahtliku täitmise tähtaja andmise

võimalus – kuid mitte kohustus – nii kohtul kui ka hiljem kohtutäituril. Eelnõuga kavandatakse

lahendust, et vabatahtliku täitmise tähtaja annab edaspidi vaid kohus.

Lahendus suurendab protsessi ettearvatavust üürileandja (hageja) jaoks, kes taotleb üüripinna

vabastamist võlglasest üürnikust. Kohtuotsuse jõustumisel on üürileandjal kindlus, et juhul kui

üürnik ei vabasta üüripinda ka vabatahtliku täitmise tähtaja saabudes, on võimalik otsus sundkorras

täita üsna kiiresti – TMS-i § 180 muudatusega sätestatakse, et kui täitedokumendi vabatahtliku

täitmise tähtaeg on möödunud, on täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg 14 päeva.

Täitedokument võib olla nii kohtuotsus kui ka Tallinna üürikomisjoni otsus.

Kuigi eelnõu eesmärk on lihtsustada kinnisasja vabastamist võlgnikust üürnikust, on mõjutatud

sihtrühm oluliselt suurem kui üksnes üürileandjad ja probleemsed üürnikud. Tabelis 1 on kokku

võetud VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i muudatustest puudutatud sihtrühmad.

20 Joonise alusandmed pärinevad 2021. aasta rahva ja eluruumide loendusest (07.05.2026). RL21803: RAHVASTIK

SOO, VANUSERÜHMA, ELURUUMI TÜÜBI JA KASUTAMISE ALUSE NING ELUKOHA (HALDUSÜKSUS)

JÄRGI, 31. DETSEMBER 2021. Statistika andmebaas

19

Tabel 1. Ülevaade sihtrühmadest, keda võivad eelnõukohased muudatused mõjutada. Sihtrühmad

VÕS-i muudatused  Üürnikud, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud

 Üürileandjad, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud

ÜVLS-i muudatused  Võlgnikust üürnikud

 Tallinna üürikomisjon

 Valla- ja linnavalitsused

TsMS-i muudatused  Kohtud, eelkõige maakohtud, aga edasikaebe puhul ka teised kohtuastmed

 Menetlusosalised kinnisasja väljaandmist, üleandmist või vabastamist

puudutavates vaidlustes, sh üürnikud ja üürileandjad

 Muud isikud, kes kasutavad vaidlusalust üüripinda

 Valla- ja linnavalitsused

TMS-i muudatused  Isikud, kelle suhtes väljatõstmise otsus sundtäidetakse

 Kohtutäiturid

Üürileandjad

Muudatused on üürileandjate vaatest positiivsed, mõjutades otseselt nende tulusid ja kulusid. Mõju

on küll eelkõige majanduslikku laadi, kuid tuleb arvestada, et pikale veninud ja keerulistel

üürivaidlustel võib olla füüsilisest isikust üürileandjatele ka psühholoogiline mõju. Üldjuhul on

üürisuhtes nõrgem osapool üürnik, kuid see ei pruugi iga konkreetse juhtumi puhul nii olla.

Muudatused puudutavad ka üürilepinguid, mille üheks või mõlemaks pooleks, näiteks üürnikuks,

on juriidiline isik.

Maksu- ja Tolliameti andmetel deklareeris 2024. aastal rendi- või üüritulu 45 358 füüsilist isikut.21

Tegemist on indikatiivse näitajaga sihtrühma iseloomustamiseks, mis peegeldab vaid üüritulu

deklareerimist (lisaks sisaldab renditulu deklareerimist). Tegelik füüsilisest isikust üürileandjate

arv on tõenäoliselt suurem. Andmed juriidilisest isikust üürileandjate arvu kohta puuduvad.

Üürileandjate õigused on eelnõukohaste muudatuste tulemusel paremini kaitstud. Üürileandjal on

võimalik makseviivituse tekkimisel reageerida senisest kiiremini, hoiatades, et kui üürnik 30-

päevase täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, ütleb üürileandja lepingu üles. Lisaks võib

üürileandja täiendava tähtaja anda juba siis, kui üürnik viivitab enam kui poole kuu üüri,

kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Muudatuste tulemusel on

üürileandjatele tagatud üürisuhtes väga tugev õiguskaitse.

Valdav osa üürisuhteid ei lõppe lepingu erakorralise ülesütlemisega ning veelgi väiksem on nende

juhtumite osakaal, kus üürnik ei nõustu vaatamata lepingu ülesütlemisele üüripinda vabastama.

Kohtustatistika põhjal ei ole paraku võimalik täpselt tuvastada, kui palju taolisi vaidlusi kohtusse

jõuab. Analüüsides Tallinna üürikomisjoni otsuseid, asjaõigust puudutavaid vaidlusi maakohtutes

ja täitemenetluse andmeid, võib hinnata, et vaidluste koguarv on siiski väike – aasta jooksul jõuab

kohtusse või üürikomisjoni kuni paarkümmend vaidlust, milles nõutakse võlgnikust üürniku

väljatõstmist.

21 Maksu- ja Tolliameti andmed füüsiliste isikute tuludeklaratsioonide kohta (07.05.2026). Statistika ja avaandmed |

Maksu- ja Tolliamet

20

TsMS-i ja TMS-i muudatused mõjutavad seega marginaalset osa kõigist üürileandjatest. Samas

võivad pikale veninud juhtumite puhul kulud ja saamata jäänud tulu ulatuda tuhandetesse

eurodesse. Need muudatused ei pruugi puudutada suurt osa üüriturust, kuid nendel juhtudel, mil

üüripinna vabastamine on kujunenud ebamõistlikult pikaajaliseks protsessiks ning üürniku

käitumist võib hinnata pahatahtlikuks, oleks kirjeldatud TsMS-i ja TMS-i muudatustel üürileandja

jaoks tuntav positiivne mõju, mis ongi käesoleva eelnõu laiem eesmärk.

Üürnikud

2021. aasta rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas üüritud eluruumis 206 998 inimest ehk

16% Eesti elanikest.22 Üürnike osakaal oli keskmisest suurem noorte täiskasvanute hulgas ja

22 Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801.

Üürileandja saamata jäänud tulu

Viimase rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas 2021. aastal Eestis 561 655 leibkonda,

kellest 102 958 (18%) elas üüritud korteris või eramus. Üüritavate eluruumide hulgas on enim

kahetoalisi kortereid. Kahetoalises korteris elas 37 907 leibkonda ehk ligikaudu 37%

üüripinnal elavatest leibkondadest. Kahetoalise korteri mediaankeskmine hind üürilevõtja

jaoks on ühe suurema kinnisvaraportaali andmetel praegu ligikaudu 550 eurot kuus.

Kehtiva korra kohaselt on üürileandjal võimalik üürileping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast

viimast tasutud makset (eeldusel, et üürnik ei ole tasunud olulist osa võlgnevusest ning et

maksetähtaeg on kord kuus). Suur osa üürilepinguid sõlmitakse Tallinnas, kus on pooltel

võimalik pöörduda Tallinna üürikomisjoni.

Eeldusel, et üürileandja pöördub üüripinna vabastamise nõudega üürikomisjoni ja komisjoni

menetlusaeg vastab tavapärasele, tehakse täitedokumendiks olev otsus keskmiselt 2–4 kuuga.

Kui vastustaja ei pöördu vaidlusega kohtusse, jõustub otsus 20 päeva pärast. Eeldusel, et

üürileandja pöördub täitedokumendiga koheselt kohtutäituri poole, kes omakorda annab

üürnikule maksimaalse ehk kolmekuulise vabatahtliku täitmise tähtaja, kulub sundkorras

täitmiseni veel 3,5–4 kuud.

Võttes arvesse kõiki kirjeldatud etappe, võib ajavahemik, mil kinnisasi oli üürniku kasutuses,

kuid too ei järginud üürilepingust tulenevat tasu maksmise kohustust, kujuneda üürileandja

jaoks äärmiselt pikaks. Kirjeldatud eelduste korral kuluks viimasest tasutud üürimaksest kuni

üüripinna sundkorras vabastamiseni keskmiselt 8,5–11 kuud. Tüüpilise kahetoalise korteri

puhul tähendaks see üürileandjale saamata jäänud tulu suurusjärgus 4700–6000 eurot.*

Lisaks võivad sel perioodil üürileandja kanda jääda kommunaalmaksete kulud ja hoone

korrashoiuga seotud kulud, kui üürnik neid ei tasu.

Tuleb siiski rõhutada, et iga üürivaidlus ja selle asjaolud on erinevad ning tegelik aja- ja

rahakulu võib varieeruda suures ulatuses.

* Hinnangutes on kasutatud Statistikaameti avaldatud 2021. aasta rahva ja eluruumide

loenduse andmeid (tabel RL21822) ja kinnisvaraportaali www.kv.ee andmeid kahetoaliste

korterite üürihindade kohta eelnõu koostamise ajal. Arvestatud ei ole tulu maksustamise

mõju.

21

keskmisest väiksem eakate hulgas.23 Juriidiliste isikute üürisuhete kohta registriandmed puuduvad,

kuid võib eeldada, et äripinna üürimine on ettevõtjate hulgas tavapärane praktika.

Eelnõuga kavandatavad muudatused soodustavad paremat maksedistsipliini üüri ja kõrvalkulude

tasumisel. Üldjuhul täidavad üürnikud üürilepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt ning kui

esinebki makseviivitusi, on nende põhjus sageli inimlik unustamine või ajapuudus, mitte

makseraskused. VÕS-i muudatused soodustavad üüri tasumist maksetähtajaks, et vältida lepingu

ülesütlemise hoiatust.

Kavandatavad muudatused mõjutavad negatiivselt seda osa üürnikest, kellel esineb makseraskusi.

Riskirühma kuuluvad näiteks väiksema või ebastabiilse sissetulekuga üürnikud, üürnikud, kellel

on sotsiaalsed või toimetulekuprobleemid (nt sõltuvuskäitumine), ning paljulapselised leibkonnad.

Samas võib ootamatust sündmusest tulenevaid makseviivitusi esineda kõigil, olenemata

sotsiaalmajanduslikust olukorrast. Edaspidi tuleb üürnikel arvestada ka VÕS-i § 316 lõikest 5

tuleneva erisusega – makseviivituse korral võib üürileandja lepingu üles öelda ilma täiendavat

tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud

kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.

Kokkuvõttes toovad kavandatavad muudatused kaasa üürnike seadusest tuleneva kaitse

vähenemise võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Sellega kaasneb risk, et makseraskustesse sattunud

üürnikud ja nende pereliikmed võivad senisest sagedamini jääda eluasemest ilma, mis omakorda

võib suurendada survet sotsiaalsüsteemile.

Kohtud ja Tallinna üürikomisjon

TsMS-i § 445 muudatuse tulemusel peab kohus edaspidi alati andma tähtaja kohtulahendi

vabatahtlikuks täitmiseks. Kuni kolmekuuline tähtaeg hakkab kulgema alates kohtulahendi

jõustumisest (üldjuhul 30-päevase apellatsioonitähtaja möödumisel). Kehtiva õiguse kohaselt on

kohtul vabatahtliku täitmise tähtaja määramise võimalus, kuid mitte kohustus.

TsMS-i muudatused puudutavad eelkõige maakohtutes tsiviilasju lahendavaid kohtunikke ja neid

abistavaid kohtujuriste. Kohtustatistikas liigituvad üürivaidlused üldjuhul asjaõiguse või

võlaõiguse kategooriasse.

Tasub rõhutada, et muudatuse mõju on kohtupidamises laiem kui pelgalt üürivaidlused, sest

edaspidi tuleb vabatahtliku täitmise tähtaeg anda kõigis menetlustes, kus otsustatakse kinnisasja

väljaandmine, üleandmine või vabastamine. Üürivaidlused moodustavad kohtulahenditest vaid

väikse osa. Märksa sagedasem on, et nõue kinnisasja vabastamiseks puudutab vaidlusi endiste

elukaaslaste või muul moel seotud isikutega, kes kasutavad kinnisasja õigusliku aluseta. Samuti

esineb praktikas nõudeid vabastada pärimise teel saadud kinnisasi või tuleneb selline nõue

müügilepingu rikkumisest.

Kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i muudatus

puudutab. Ligikaudne hinnang on, et see arv ulatub saja menetluseni aastas. Kohtuväliselt, st

Tallinna üürikomisjonis, menetletakse aastas kuni paarkümmend taolist asja (2025. aastal oli 11

menetlust, milles nõuti eluruumi vabastamist).

23 Üürnike osakaal oli suurim vanuserühmas 25–29 eluaastat (27%) ja vähim vanuserühmas 70–79 eluaastat (8%)

(Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801).

22

Kohtutele ja üürikomisjonile tähendab kohustus anda lahendi tegemisel igal juhul vabatahtliku

täitmise tähtaeg, et nad peavad uue õigusega tutvuma ja edaspidi kohaldama. Nii mõnelgi juhul on

kohus siiski ka praegu kinnisasja vabastamise vaidlustes vabatahtliku täitmise tähtaja andnud,

mistõttu ei ole see praktika kohtute jaoks uus. Lisaks on eelnõuga kavas teha erisus tähtajalistele

üürilepingutele, mille lõppemise tähtaeg on saabumas. Sellisel juhul ei anna vabatahtliku täitmise

tähtaega ei kohus ega hiljem kohtutäitur.

Küll aga on kohtute jaoks uus kohustus teavitada valla- või linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust

eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik. Nõue tähendab teatavat

töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on sellised juhtumid harvad.

Kohtutäiturid

Täitemenetlusse jõuab vaid väike osa juhtumitest, kus üürileping on võlgnevuse tõttu üles öeldud.

Valdav osa vaidlustest lahendatakse juba varem – kas lepingupoolte omavahelise kokkuleppe,

üürikomisjoni otsuse või kohtulahendi tulemusel.

Tabel 2. Kinnisasja väljaandmine 2022–202524

Lahendi liik Arv

Kohtuotsus või määrus tsiviilasjas 87

Muu ametiisiku otsus 9

Täitemenetluslikud dokumendid 82

Vahekohtu otsus 1

Tallinna üürikomisjoni otsus 20

Kokku 199

Aastatel 2022–2025 alustati kokku 199 täitemenetlust, kus täidetav nõue seisnes kinnisasja

väljaandmises (tabel 2). Aastas tähendab see keskmiselt 50 menetlust. Kohtulahendi või

üürikomisjoni otsuse alusel esitatud nõuded moodustasid pea poole kinnisasja väljaandmistest

(pole täpselt teada, kui paljud neist seisnesid üürivaidluses). Ülejäänud olid valdavalt

sundenampakkumise alusel tehtud täitemenetlused.

Kohtutäiturite jaoks ei ole TMS-i muudatus, mille kohaselt annab kohtutäitur kinnisasja

väljaandmise menetluses vabatahtliku täitmise tähtaja vaid juhul, kui täitedokumendis ei ole seda

tehtud, olulise mõjuga. Kohtutäiturite tegevust lihtsustab see äärmiselt vähe, arvestades menetluste

väikest arvu ja muudatuse ulatust.

Valla- ja linnavalitsused

Eelnõukohased muudatused mõjutavad vähesel määral ka kohaliku omavalitsuse üksuseid ning

nende juures töötavaid lastekaitsespetsialiste ja sotsiaaltöötajaid. Eelnõuga on kavas kehtestada

kohtutele ja üürikomisjonile kohustus teavitada vastavat valla- või linnavalitsust, kui vaidluse

esemeks on eluruumi vabastamine, mida kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik.

Muudatuse eesmärk on tagada abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i üksusele võimalus

juba varakult arvestada eluruumivajadusega.

24 Hussar, A. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 44.

23

Võib eeldada, et osa neist lastest (ja peredest) on juba varem lastekaitsega kokku puutunud,

mistõttu on raske hinnata, kuivõrd mõjutab muudatus lastekaitsespetsialistide töökoormust.

Lisanduvaid juhtumeid on aasta jooksul tõenäoliselt siiski vähe ning need jaotuvad eri piirkondade

vahel.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud

ja tulud

Seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. Kohaliku omavalitsuse

üksused peavad edaspidi menetlema üürikomisjoni ja kohtute teateid juhtumitest, kus taotletakse

eluruumi vabastamist, mida kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik. Lisanduvaid

juhtumeid on eeldatavasti nii vähe, et otseseid kulusid see kaasa ei too ja töökoormus suureneb

marginaalselt. KOV-i üksustest on enim mõjutatud Tallinna linn.

8. Rakendusaktid

Rakendusakte ei ole selle eelnõuga seoses ette nähtud.

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 2027. aasta 1. mail. Selline jõustumisaeg valiti, arvestades eelnõu menetlemise

eeldatavat aega ning vajadust jätta seaduse rakendajatele ettevalmistusaeg uue regulatsiooni

kohaldamiseks.

Kui rääkida üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingimuste muutmisest seoses makseviivitusega,

siis uuendatud normid kohalduvad ka enne käesoleva seaduseelnõu muudatuste jõustumist

sõlmitud lepingutele. Seaduse jõustumisaeg on kujundatud selliselt, et see võimaldab turuosalistel

end uuendustega kurssi viia ning soovi korral oma lepingulisi suhteid ümber kujundada.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,

Rahandusministeeriumile, Kliimaministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile. Eelnõu esitatakse

arvamuse avaldamiseks Tartu Ülikooli õigusteaduskonnale, Tallinna Ülikooli ühiskonnateaduste

instituudile, Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituudile, Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutusele,

Eesti Pangaliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Ehitusettevõtjate

Liidule, Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Notarite Kojale,

Harju Maakohtule, Viru Maakohtule, Tartu Maakohtule, Pärnu Maakohtule, Tallinna Halduskohtule,

Tartu Halduskohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Ringkonnakohtule, Riigikohtule, Lumi Capital

OÜ-le, Domus Kinnisvara OÜ-le ja Rendin OÜ-le.

_________________________________________________________________________________

Algatab Vabariigi Valitsus ............................ 2026

(allkirjastatud digitaalselt)

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected]/ www.justdigi.ee Registrikood 70000898

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Meie 30.06.2026 nr 8-1/5036-1

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu kooskõlastamine Esitame ministeeriumitele kooskõlastamiseks ja huvigruppidele arvamuse avaldamiseks võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu. Eelnõuga muudetakse seadustes erinevaid sätteid seoses üürilepingu lõpetamise ning üüripinna vabastamisega. Kooskõlastuskirju ja arvamusi ootame kolme nädala jooksul arvates käesoleva kirja saamisest. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Liisa-Ly Pakosta justiits- ja digiminister Lisa: 1. Eelnõu

2. Seletuskiri Lisaadressaadid: Rahandusministeerium

Sotsiaalministeerium Tartu Ülikooli õigusteaduskond Tallinna Ülikooli Ühiskonnateaduste Instituut Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituut Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus Eesti Pangaliit Eesti Omanike Keskliit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Ehitusettevõtjate Liit Eesti Linnade ja Valdade Liit Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Notarite Koda Harju Maakohus Viru Maakohus Tartu Maakohus Pärnu Maakohus Tallinna Halduskohus Tartu Halduskohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Ringkonnakohus

2

Riigikohus Lumi Capital OÜ Domus Kinnisvara OÜ Rendin OÜ Kliimaministeerium

Karin Maisvee 59080535 [email protected]

1

EELNÕU

29.06.2026

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus

§ 1. Võlaõigusseaduse muutmine

Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 316 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:

1) üürnik viivitab üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende olulise

osa maksmisega;

2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või

3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe kuu eest

maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.“;

2) paragrahvi 316 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda,

kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30-päevase

täiendava tähtaja, hoiatades, et tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta

lepingu üles.“;

3) paragrahvi 316 lõikes 6 asendatakse sõnad „ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone

korrashoiu- ja parenduskulud“ sõnadega „vastavalt kas vähemalt poole kuu üür, kõrvalkulud

või hoone korrashoiu- ja parenduskulud“.

§ 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine

Tsiviilkohtumenetluse seadustikus tehakse järgmised täiendused:

1) seadustikku täiendatakse §-ga 3931järgmises sõnastuses:

„§ 3931. Valla- või linnavalitsuse teavitamine

Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine laps või

muu piiratud teovõimega isik, teavitab kohus kohtumenetlusest alaealise lapse või muu piiratud

teovõimega isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“;

2) paragrahvi 445 täiendatakse lõigetega 11 ja 12 järgmises sõnastuses:

„(11) Kui otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu

ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, annab kohus kohtulahendi jõustumisest

arvates kuni kolmekuulise tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kohus võib poole

taotluse alusel mõjuval põhjusel muuta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ka pärast

kohtulahendi jõustumist. Pärast kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist kohus

tähtaega muuta ei saa.

2

(12) Kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib kohus määrata

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“;

3) paragrahvi 448 lõiget 1 täiendatakse punktiga 6 järgmises sõnastuses:

„6) kohus ei ole määranud otsuses, millega otsustati kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või

selle osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaega

kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.“;

4) paragrahvi 460 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

„(11) Üürniku suhtes tehtud jõustunud kohtuotsus kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle

osa, eluruumi või muu ruumi väljaandmise, üleandmise või vabastamise kohta kehtib ka isikute

suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“.

§ 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine

Täitemenetluse seadustikus tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 180 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas

korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni

kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, kui kinnisasja väljaandmine

toimub sundenampakkumise akti alusel.“;

2) paragrahvi 180 lõike 2 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„1) täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg, kui see tuleb käesoleva paragrahvi lõike 1

alusel määrata;“.

§ 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse täiendamine

Üürivaidluse lahendamise seaduses tehakse järgmised täiendused:

1) paragrahvi 8 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses:

„(5) Kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja eluruumi kasutab alaealine laps

või muu piiratud teovõimega isik, teavitab komisjon üürivaidluse menetlusest alaealise lapse

või muu piiratud teovõimega isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust.“;

2) paragrahvi 19 täiendatakse lõigetega 9 ja 10 järgmises sõnastuses:

„(9) Kui otsustatakse eluruumi vabastamine, annab komisjon lahendi jõustumisest arvates kuni

kolmekuulise tähtaja komisjoni otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Komisjon võib poole taotluse

alusel mõjuval põhjusel otsuse täitmise tähtaega muuta ka pärast komisjoni lahendi jõustumist.

Pärast otsuse vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist tähtaega muuta ei saa.

(10) Otsuse vabatahtliku täitmise tähtaega ei anta, kui tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumise tõttu. Sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral võib komisjon määrata otsuse

vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud tähtaega.“;

3

3) paragrahvi 23 lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:

„Üürniku suhtes üürivaidluskomisjoni tehtud jõustunud otsus eluruumi valduse vabastamise

kohta kehtib ka isikute suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult.“.

§ 5. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse

seaduse rakendamise seaduse täiendamine

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadust täiendatakse §-ga 151 järgmises sõnastuses:

„§ 151. Makseviivituse korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise

järelhindamine

Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse

korral üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.“.

§ 6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

täiendamine

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduses tehakse

järgmised täiendused:

1) seadust täiendatakse §-ga 1111 järgmises sõnastuses:

“§ 1111. Täitemenetluses vabatahtliku täitmise tähtaja määramine kinnisasja

väljaandmisel, üleandmisel või vabastamisel

Enne 2027. a 1. maid kehtinud täitemenetluse seadustiku redaktsiooni § 180 lõikes 1 sätestatut

kohaldatakse enne 2027. a 1. maid tehtud kohtu või üürikomisjoni lahendi alusel täitemenetluse

algatamisel.”

2) seadust täiendatakse §-ga 1112 järgmises sõnastuses:

„§ 1112. Kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud

tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse muudatuste järelhindamine

Justiits- ja Digiministeerium analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks kinnisasja

üleandmise, väljaandmise või vabastamisega seotud tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse

muudatuste mõju ja tulemuslikkust.“.

§ 7. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. mail.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, ......................2026

4

Algatab Vabariigi Valitsus ............................2026

(allkirjastatud digitaalselt)

1

29.06.2026

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise

seaduse (üüriõigus) eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõukohase seadusega muudetakse võlaõigusseadust, tsiviilkohtumenetluse seadustikku,

täitemenetluse seadustikku ja üürivaidluse lahendamise seadust.

Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke

üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja

kindlustunde. Eluruumi üürniku õigused on kehtivas võlaõiguses küllaltki hästi kaitstud, kui

mõelda nt lepingu ülesütlemise tingimustele (mh seaduses ette nähtud tähtajad, lepingu lõpetamise

vormi- ja teabenõuded, üüri tõstmise piirangud ning leppetrahvi ja tagatisraha rakendamisega

seotud piirangud). Selleks, et eriti eraisikutest üürileandjatel oleks motivatsioon elamispinda turule

tuua, tuleb vältida olukorda, kus elamispinna üürimise majanduslikud riskid jäävad ebamõistlikus

ulatuses nende kanda. Üürileandja huvide kaitseks peavad olema tagatud tõhusad

õiguskaitsevahendid suhete korraldamiseks kohustusi rikkunud üürnikuga.

Eelnõu kohaselt antakse üürileandjale võimalus öelda makseviivituse korral leping üles viivituseta,

kuid seda kompenseerib üürileandja kohustus anda üürnikule kohustuse täitmiseks lisatähtaeg. Kui

analüüsida Eesti õiguses ajaraami, mis tekib alates makseviivituse tekkimisest kuni eluruumi

tegeliku vabastamiseni, siis nähtub, et see võib kergesti kujuneda üürileandja jaoks pikaks ja

killustunuks. Seetõttu on eelkõige pahatahtlikel üürnikel võimalik üürileandja olukorda raskendada

ning eluruumist reaalselt väljakolimise aega ebamõistlikult pikendada, mis omakorda võib

üürileandja jaoks kaasa tuua arvestatavaid kulusid (mille hüvitamisele ei pruugi praktikas olla

erilist lootust).

Ajajoon juhul, kui üürnikul tekib makseviivitus ning üürileandja soovib lepingulise suhte lõpetada:

- üürnikul tekib makseviivitus ehk võlaõigusseaduse kohaselt ilmnevad ülesütlemise eeldused;

- üürileandja annab üürnikule täiendava tähtaja;

- vaidluse tekkimise korral lahendatakse see kohtus eesmärgiga saada täitedokument (kohus võib

anda eraldi tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks);

- toimub täitemenetlus võlgniku väljatõstmiseks ning kohtutäitur annab võlgnikule (uuesti)

kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, millele järgneb väljatõstmine, kuid

- kui vahepealsel ajal on üürnik võimaldanud korteris püsivalt elada kohtulahendis nimetamata

isikutel, võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, et saada täitedokument.

Kuivõrd eri menetlusetapid sellel ajajoonel kumuleeruvad (võlgnikule antakse eri

menetlusjärkudes lisatähtaegu), on tulemuseks see, et üürileandja satub ebasoodsasse olukorda,

kuna kannab kulusid kogu see aeg, mil võlgu jäänud üürnik viivitab maksega ega vabasta

üüripinda. Seejuures lisanduvad potentsiaalselt ka muud kulud juhul, kui üürnik ei käitu heauskselt.

Selle probleemi lahendamiseks pakutakse välja kombineeritud seadusemuudatused, mis

puudutavad nii üürilepinguõigust, kohtumenetlust kui ka täitemenetlust:

2

- makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks

soodsamaks. VÕS-i muudetakse nii, et üürisummaga viivitamist tuleks käsitada lepingu olulise

rikkumisena juba siis, kui tasumata on vähemalt ühe kuu üürisumma, ning lubada üürileandjal

anda kohe täiendav tähtaeg koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral loetakse

leping ülesöelduks. Üürniku õiguste tasakaalustava elemendina jääks alles kohustus määrata

täitmiseks täiendav tähtaeg ning formaalsed nõuded üürileandja ülesütlemisavaldusele

(vorminõue, vaidlustusviide);

- kohtumenetluses antakse kohtule selge kohustus määrata eluruumi vabastamise tähtaeg juba

kohtuotsuses, misläbi kaoks vajadus anda täitemenetluses automaatseid vabatahtliku täitmise

tähtaegu (kohtulahendi täitmise proportsionaalsust oleks kaalutud juba kohtulahendis, mis

lühendab selgelt täitemenetlust)1;

- kohtuotsuse toimet laiendatakse täitedokumendina ka allüürnikele ja teistele tuletatud

valdajatele, mis võimaldab üürileandjal vabastada eluruumi täitemenetluses ilma eraldi

hagideta.

Eelnõu koostamisel kaaluti, kas seadusi tuleks muuta üksnes eluruumi üürilepinguga seoses või

tuleks hõlmata ka muud üürilepingud. Jõuti seisukohale, et erisuse tegemine ei ole põhjendatud

ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Samas säilib üürilepingu erakorralisel

ülesütlemisel muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppega seaduses sätestatust kõrvale

kalduda. Eelnõukohased muudatused ei mõjuta inimeste ega ettevõtjate halduskoormust.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna

tsiviilõiguse talituse nõunik Karin Maisvee ([email protected]), justiitshalduspoliitika

osakonna vabakutsete talituse nõunikud Aleksandr Logussov ([email protected]),

Gerli Spelman ([email protected]) ja Juta Jõgis ([email protected]) ning kohtute

talituse nõunik Stella Johanson ([email protected]). Eelnõu seletuskirja mõjuanalüüsi

osa on koostanud Justiits- ja Digiministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse

talituse nõunik Pilleriin Lindsalu ([email protected]). Eelnõu on keeleliselt toimetanud

sama talituse toimetaja Inge Mehide ([email protected]).

1.3. Märkused

Eelnõu on koostatud selleks, et täita Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 vahel 25.03.2025

sõlmitud valitsusliidu aluslepingu punkti 191 „Kaitseme omanikke ja lahendame puuküürnike

probleemi, seame proportsionaalsed piirid puuküürnikele“.2

Eelnõu on kaudselt seotud EL õiguse rakendamisega, sest hoolimata asjaolust, et üüriõigus ei ole

EL tasandil ühtlustatud, on Euroopa Komisjon esitanud esimese Euroopa taskukohaste eluasemete

kava3. Sellele tuginedes on Eesti koostamas Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti

1 Siin ei peeta silmas täitemenetlust üürniku suhtes juhtudel, mil kinnisasja väljaandmine toimub

sundenampakkumise akti alusel, vaid ainult olukordi, mil väljatõstmise aluseks on kohtuotsus või Tallinna

üürikomisjoni otsus. 2 Eesti Reformierakonna ja Erakonna Eesti 200 valitsusliidu alusleping https://valitsus.ee/valitsuse-eesmargid-ja-

tegevused/valitsemise-alused/koalitsioonilepe-2025-2027/oigusriik. 3 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en

3

eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles

mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste teemat küsimusena, mis vajab tegelemist.

Eelnõuga muudetakse:

- võlaõigusseaduse redaktsiooni RT I, 27.05.2026, 8;

- tsiviilkohtumenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 03.04.2025, 2;

- täitemenetluse seadustiku redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 8;

- üürivaidluse lahendamise seaduse redaktsiooni RT I 2003, 15, 86;

- võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse redaktsiooni RT I 31.12.2024, 50, ja

- tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

redaktsiooni RT I, 07.01.2026, 10.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu koosseisu häälteenamus, kuna põhiseaduse

(PS) § 104 lõike 2 punkti 14 järgi on tegemist konstitutsioonilise seaduse muutmisega, arvestades,

et sellega muudetakse mh kohtumenetlust. Eelnõu ei ole seotud ühegi muu menetluses oleva

eelnõuga.

Selleks, et koalitsioonilepingust tulenevat ülesannet kõige paremini ellu viia, tellis Justiits- ja

Digiministeerium üüriteemade õigusliku korralduse analüüsimiseks uuringu4, mille viis läbi Ave

Hussar (mag iuris) (konsulteeris prof Irene Kull). Uuringu tegemisse kaasati eri osalisi ja peeti

vestlusi selles valdkonnas tegutsevate ettevõtjatega.

Uuringu eesmärgiks seati:

- 16.12.2020 vastu võetud üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste5 rakendamise

analüüs: kas senised muudatused on praktikas soovitud kujul rakendunud ning täitnud omal

ajal seatud eesmärke;

- täite- ja kohtumenetluse küsimuste käsitlemine seoses üüriõigusega, kaaludes vajadust ja

võimalust tõhustada Eesti täitemenetlust ning hinnates ka põhiseaduslikke raame;

- eelneva põhjal Eesti seadusandluse muutmise võimalustele ja valikukohtadele viitamine,

mõeldes ka eelviidatud koalitsioonilepingu punktile.

2. Seaduse eesmärk

Eelnõukohase seaduse eesmärk on muuta maksega viivitava üürnikuga üürisuhte lõpetamine

üürileandja jaoks paindlikumaks ning lühendada elamispinna lõplikuks vabastamiseks kuluvat

aega. On oluline, et üürileandja saaks reageerida kohe, kui üürisuhtes tekivad püsivõlgnevused,

ning et üürnik ei saaks kasutada seadusekohaseid üürniku kaitse sätteid võlasuhte venitamiseks

olukorras, mil võlgnikul ei ole tegelikult ei võimalust ega tahtmist võlasuhet oma kohustusi täites

jätkata. Samamoodi tuleb arvestada sellega, et üürniku väljatõstmiseks vajaminev kohtu- ja

täitemenetlus võivad asjaolude tõttu venida ebamõistlikult pikaks, mistõttu nähakse eelnõuga ette

selle protsessi lühendamine ja tervikmenetlusest ajaliselt kattuvate lõikude kaotamine.

4 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs. 2026.

https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026-

04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf. 5 Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted), RT I, 04.01.2021, 2.

4

Praegune õiguslik olukord on kaasa toonud selle, et kinnisvaraomanikest potentsiaalsed

üürileandjad võivad riske hinnates järeldada, et elamispinna üürimine ei ole mõttekas, kuivõrd

sellega kaasnevad riskid kaaluvad saadava kasu üles. Paindlikumad reeglid julgustaksid rohkemaid

eluruumide omanikke kaaluma elamispinna väljaüürimist, mille tulemuseks oleks elavam ja

enamate võimalustega üüriturg. Näiteks viidatakse ka hiljutises Tartu Ülikooli ja Eesti

Kunstiakadeemia koostöös valminud mahukas uuringus „Eesti taskukohase ja kättesaadava

eluasemepoliitika võimaluste analüüs“, et VÕS jätab üürileandja nõrka positsiooni, kui tegemist

on nn puuküürnikuga, mis omakorda hoiab arvestatava osa potentsiaalsest üüripinnast liigse riski

tõttu üüriturult eemal.6

Eelnõu koostamisele ei eelnenud väljatöötamiskavatsust. Hea õigusloome ja normitehnika eeskirja

§ 1 lõike 2 punkti 2 kohaselt ei ole väljatöötamiskavatsus nõutav, kui eelnõu menetlus peab olema

põhjendatult kiireloomuline. Praegu tuleneb eelnõu väljatöötamise kavatsus otseselt

koalitsioonilepingust. Selleks, et vältida õiguskorras kiirustades muudatuste tegemist, telliti teema

põhjalikumaks läbitöötamiseks eelviidatud alusanalüüs. Koalitsioonilepingu poliitilisest suunisest

ja analüüsi olemasolust lähtudes nähtub, et selle teema puhul on võimalik väljatöötamiskavatsuse

etapist loobuda ning saata selgesti sihitatud eelnõu kohe kooskõlastusringile. Selle tulemusena on

võimalik kõigil puudutatud osalistel – nii ministeeriumidel, riigiasutustel kui ka huvigruppidel –

teha oma tähelepanekuid eelnõu ja seletuskirja kohta. Eelnõusse on kavandatud meetmete kohta

lisatud järelhindamise sätted, mille kohaselt tuleb Justiits- ja Digiministeeriumil analüüsida

pakutud uuenduste mõju ja tulemuslikkust hiljemalt 31. detsembriks 2030. a.

Nagu eespool öeldud, eelnes eelnõu väljatöötamisele analüüs eesmärgiga uurida, kas aastal 2021

jõustunud muudatused on praktikas töösse läinud ning täitnud omal ajal seatud eesmärke, kuid

samuti käsitleda täite- ja kohtumenetluse küsimusi seoses üüriõigusega, kaaludes võimalust

lihtsustada üürnikust võlgniku väljatõstmise protseduuri. Analüüsi aluseks on VÕS-i rakendamise

praktika kõigis kohtuastmetes ja Tallinna üürikomisjonis (piiratud ulatuses), intervjuud turuosaliste

ja ekspertidega, kehtiva normistiku allikmaterjalid ja kommentaarid, turuülevaated, statistika ja

maksuandmed, teiste riikide seadused ja (võimaluse korral) nende rakendamise praktika. Arvesse

on võetud ka erialakirjanduses esitatud seisukohti, sh eespool viidatud varasemaid analüüse.

Analüüsi järeldustes leiti, et üldiselt on seadusemuudatused hästi vastu võetud ning neid

rakendatakse praktikas selliselt, nagu oli seadusandja soov. Esile toodi mõningaid küsimusi, mille

puhul leiti, et on ruumi kas praktika edasiseks paika settimiseks või tulevasteks seadusandlikeks

täpsustusteks. Analüüsis nenditi, et juhul kui üürnikul tekib korduv makseviivitus, on praegune

seaduse võimaldatav ajaraam üürileandja jaoks kulukas ning et seda ajaraami on poliitilise soovi

korral võimalik teatud etappides kärpida. Samuti juhiti tähelepanu sellele, et täitedokumendi

olemuse tõttu võib üürileandja jaoks probleemiks kujuneda ja ajakulu suurendada olukord, kus

pärast üürnikuga vaidluse tekkimist ja kohtusse pöördumist, kuid enne täitedokumendiks oleva

kohtulahendi tegemist on üüripinnale lisandunud seal püsivalt elavaid isikuid, keda ei ole

väljatõstmise aluseks olevas kohtulahendis nimetatud. Praeguse õigusliku regulatsiooni kohaselt

tähendab see, et nende, lahendis nimetamata isikute suhtes ei ole võimalik sundtäitmist rakendada

ning seega peaks üürileandja veel korra kohtusse pöörduma. Vaadates ka teiste riikide praktikat,

on võimalik välja pakkuda seadusemuudatus, mis seda olukorda lahendab.

6 Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs, lk 233.

https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-09/Taskukohane%20eluase_Eesti.pdf

5

Kahtlemata on üürniku makseviivitused üürileandja jaoks probleemsed. Üürniku makseviivituse

korral rakenduvaid üürileandja õigusi suurendatakse, lühendades tähtaega, mille möödudes on

üürileandjal õigus üürniku makseviivituse tõttu leping üles öelda.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

3.1. Muudatused sätete kaupa

§ 1. Võlaõigusseaduse muutmine

Võlaõigusseaduse muudatused puudutavad praegu § 316, mis reguleerib üürilepingu erakorralist

ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Muudatuste eesmärk on siduda õiguskaitse vahetumalt

rikkumisega. Võlaõigusseaduse § 316 sätteid täpsustatakse nii, et erakorraline ülesütlemine oleks

ajalises plaanis tihedamalt seotud rikkumise vahetu ilmnemisega (võlgnevus vähemalt ühe kuu

üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu ja parenduskulude summas või nende olulises osas).

Säilitatakse täiendava tähtaja andmise nõue esmakordsel rikkumisel, samuti heastamise ja

tasaarvestuse võimalused.

Uuendamise tulemusena käsitatakse rikkumist olulisena juba siis, kui tasumata on vähemalt ühe

kuu üürisumma või muu § 316 lõikes 1 nimetatud kulu. Sarnaselt (ja kehtivat VÕS-i struktuuri

säilitades) on võimalik üürileping üles öelda siis, kui võlgnetav üür või tagatisraha ületab ühe kuu

eest maksmisele kuuluva üüri (§ 316 lõike 1 punkt 2) või kui võlgnetavad kõrvalkulud või hoone

korrashoiu- ja parenduskulud ületavad ühe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kas

kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud (§ 316 lõike 1 punkt 2).

Selleks, et üürilepingut saaks lugeda ülesöelduks, peab üürileandja andma üürnikule 30-päevase

täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks (soovi korral koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata

jätmise korral loetakse leping ülesöelduks, nagu seda võimaldab sama paragrahvi lõige 4). Pärast

selle tähtaja möödumist loetakse leping ülesöelduks. Arvestades üldist VÕS-i § 196 loogikat ja hea

usu põhimõtet Eesti õiguses, oleks ühe kuu võlgnevus ülesütlemise alusena täiendavat tähtaega

andmata ebaproportsionaalne. Eelnõus säilitatakse VÕS-i § 316 kesksed kaitsemehhanismid, nagu

täiendava tähtaja andmine, tasaarvestuse ja kohtuliku kontrolli võimalus, kuid kaotatakse

põhjendamatu ajavaru kuhjumine.

Säilitatakse võimalus leping üles öelda ilma etteteatamistähtaega andmata juhul, kui tegu on

kordusrikkumisega: üürnik on tasunud eelnenud aasta jooksul võla vähemalt kahel korral alles

pärast seda, kui üürileandja on andnud üürnikule tasumiseks täiendava tähtaja (§ 316 lõiked 3 ja

5).

Ka eelmiste, 2021. a jõustunud üüriõiguse muudatuste puhul, mis olid seotud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise eeldustega, oli eesmärk tagada üürileandjale makseviivituse korral

tõhusam õiguskaitse, vähendades nii ülesütlemise aluseks olevat viivituse aega kui ka võlgnevuse

suurust. Viidatud seadusemuudatuste tagajärjel tekkis üürileandjal erakorralise ülesütlemise õigus

juhul, kui üürnik viivitab maksega kahel järjestikusel maksetähtpäeval või kui võlgnevus ületab

kahe kuu üüri või kõrvalkulude summa (ehk muudeti tolle ajani kehtinud kolme maksetähtpäeva

ja kolme kuu künnist kui üürileandja kaitse seisukohalt ebapiisavat).

6

Samas kaaluti juba siis ka võimalusi siduda ülesütlemisõigus veel lühema viivituse, väiksema

võlgnevuse või üürniku tasutud tagatisraha suurusega. Juridicas avaldatud üürilepingu erakorralise

ülesütlemise teemalises artiklis7 soovitati kaaluda erinevaid võimalusi:

1) säilitada Šveitsi õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustus, kuid lubada seda teha

põhimõtteliselt kohe, kui üürnik maksmisega viivitab või vähemalt praegusest lühema maksmisega

viivitamise aja möödudes või väiksema võlgnevuse korral;

2) loobuda Saksa õiguse eeskujul uue maksetähtaja andmise kohustusest ja see selgelt seadusesse

sisse kirjutada.

Toonases eelnõus otsustati lahenduse kasuks, mis lühendaks aega rikkumise alguse ja võlausaldaja

poolt õiguskaitsevahendi kasutamise vahel (lepingu ülesütlemiseks loeti piisavaks kahekuulist

makseviivitust), kuid ei muudaks kehtivat eluruumi üürilepingu lõpetamise ja õiguskaitsevahendite

kasutamise süsteemi oluliselt muus osas, k.a täiendava tähtaja määramise kohustust. Üürilepingu

ülesütlemise tähtaegade sidumist üürniku makstava tagatisraha suurusega ei peetud õigustatuks.

Eelnõu koostamisel kaaluti, kas eeltoodud muudatus tuleks teha vaid seoses eluruumi

üürilepinguga või hõlmata ka muud üürilepingud. Asuti seisukohale, et erisuse tegemine sellisel

viisil ei ole põhjendatud ning selgem ja lihtsam on säilitada ühetaoline regulatsioon. Ei saa asuda

seisukohale, et muude üürilepingute puhul oleks seadusjärgse regulatsiooni kohaldamisel üürniku

suurem kaitse põhjendatud. Samas säilib muude üürilepingute puhul poolte õigus kokkuleppe

korral seaduses sätestatust kõrvale kalduda.

Lisaks tuleb kontrollida, et abivajajast teavitamine kohaliku omavalitsuse sotsiaalosakonnale

toimuks praktikas rutiinina ning omavalitsustel oleks võimekus abivajadusele ka vastata. Praktikas

ei ole välistatud, et ka üürileandja ise võib sotsiaalosakonnaga kontakteeruda ning neile teada anda,

et ilmnenud on võimalik abivajadus. Praeguste seadusemuudatustega nähakse mh ette, et juhul kui

ülesütlemisele järgneb kohtumenetlus ja kui vaidluse esemeks on eluruumi valduse vabastamine ja

eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik, teavitab kohus kohtumenetlusest

alaealise lapse või muu piiratud teovõimega isiku elukohajärgset valla- või linnavalitsust

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine §-ga 3931).

Eelnõu § 1 punktiga 1 vähendatakse § 316 lõike 1 punktides 1–3 sätestatud erakorralise

ülesütlemise õiguse tekkimise aluseks oleva viivituse aega ja võlgnevuse suurust eesmärgiga

tagada üürileandja tõhusam õiguskaitse maksega viivitava üürniku suhtes. Sellist muudatust saab

lugeda põhjendatuks ka võrdluses teiste riikidega. Kehtiva regulatsiooni kohaselt annab

üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse üürniku viivitamine kahel maksetähtpäeval

kõrvalkulude, üüri või nende olulise osa maksmisega ning kahe kuu üürile või kõrvalkuludele

vastav võlgnevus. Eeltoodut peeti eelnõu väljatöötamisel poolte huvide tasakaalu kõige paremini

tagavaks lahenduseks.

Enne 2021. a eelnõu koostamist esitati ka ettepanekuid, mille kohaselt võiks üürileandjal tekkida

ülesütlemisõigus veel lühema kui kahekuulise viivituse või väiksema võlgnevus korral. Samuti

kaaluti ettepanekuid siduda erakorralise ülesütlemise õigus üürniku tasutud tagatisraha suurusega.

Samu küsimusi saab küsida praegu, kuid tuleb möönda, et konkreetse võlgnevuse suuruse või aja

sätestamine erakorralise ülesütlemise alusena on suuresti hinnanguline. Oluline on igal juhul

säilitada piisav kaitse üürnikule, kellele sätte rakendamine võib tähendada elukoha kaotust.

7 K. Sein, K. Urgas. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürniku makseviivituse tõttu, Juridica, 2013, nr 8.

7

Ka praeguses eelnõus ei toetata ideed seada ülesütlemisõiguse tekkimine sõltuvusse tasutud

tagatisraha suurusest, sest see võib viia põhjendamatult üürnike ebavõrdse kohtlemiseni ning

takistada üürnike sisenemist üüriturule. Samuti tuleb arvestada, et tagatisraha maksmine ei ole

kohustuslik, vaid sõltub poolte omavahelisest kokkuleppest.

Praegu on valitud lahendus, mille kohaselt on üürileandja ülesütlemise õigust varasemaga

võrreldes ettepoole toodud, andes talle võimaluse tegutseda juba siis, kui üürnikul tekib üüri,

kõrvalkulude, hoone korrashoiu ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega viivitus (ühe

korra).

Lõike 1 punktides 2 ja 3 kirjeldatud olukordade puhul on seniseid, erakorralisele ülesütlemisele

alust pakkuvaid künniseid vähendatud. Praegu tekib alus lepingu ülesütlemiseks ka juhul, kui

võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri (senine punkt 2) või

kui võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest

maksmisele kuuluvad vastavalt kas kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud (senine

punkt 3). Tulevikus saab lepingu üles öelda juba siis, kui võlgnevus on kuhjunud ühe kuu summade

ulatuses.

Järgmised lõiked selgitavad täpsemalt ülesütlemise tingimusi. Nagu öeldud, säilitatakse

tasaarvestamise õigus ja üürileandja kohustus anda lepingu täitmiseks täiendav tähtaeg. Tuleb

märkida, et elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise korral tuleb arvestada nt ka VÕS-i §-s 325

sätestatud nõuetega ülesütlemise vormile, k.a nõuetega, milliseid andmeid selline ülesütlemine

peab sisaldama, et seda saaks kehtivaks lugeda.

Viimase aja meediakajastustes probleemide kohta üüriturul, eeskätt eluaseme üürimise turul, on nt

üüriplatvorm Rendin nentinud, et probleem ei seisne niivõrd pahatahtlikes „puuküürnikes“,

kuivõrd selles turusegmendis (odavamad üürihinnad ja vähekindlustatud üürida soovijad)

tegutsevate turuosaliste haavatavuses. Inimesed ei jää võlgu mitte sel põhjusel, et plaanivad

eluruumi pahatahtlikult ilma selle eest tasumata kasutada, vaid seetõttu, et nad on sattunud

makseraskustesse: kaotanud töö või on ilmnenud terviseprobleemid.8 Seega ei saa öelda, et alati

on probleemiks üürileandjaid ära kasutavad pahatahtlikud üürnikud. Samas on selge, et üürileandja

huvi on siiski makseraskustesse sattunud üürniku puhul senisest kiiremalt reageerida. Seega

pakutakse mh välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tähtaja lühendamine.

Eelnõu § 1 punktiga 2 muudetakse § 316 lõiget 3. Jätkuvalt on vaja makseviivituse korral

üürilepingu ülesütlemiseks üürileandjal üürnikule uus maksetähtaeg anda. Praegu sätestab lõige 3,

et üürileandja saab lepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja. Kuivõrd eelnõus kavandatud

seadusemuudatuse tagajärjel tekib ülesütlemise alus varasemaga võrreldes väiksema viivituse

korral, on võlgniku/üürniku kaitseks välja pakutud lahendus, mis säilitab täiendava tähtaja andmise

nõude ja pikendab seda seniselt 14 päevalt 30 päevale. Järelikult võib üürileandja täiendava tähtaja

andmisel vastavalt lõikele 4 määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu,

loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks. Kokkuvõttes on võimalik, et leping

loetakse ülesöelduks kõige varem juba ühe kuu möödumisel (kui üüri arvestatakse kuu kaupa)

8 Korteriomanikud kaotavad üüriturul igal aastal suuri summasid. Kahjud ületavad tagatisraha mitmekordselt.

https://arileht.delfi.ee/artikkel/120443783/korteriomanikud-kaotavad-uuriturul-iga-aasta-suuri-summasid-kahjud-

uletavad-tagatisraha-mitmekordselt?navTime=1774163036024

8

makseviivituse tekkimisest arvates, kui üürileandja ütleb selle üles kohe pärast makseviivituse

tekkimist, andes 30-päevalise täiendava tähtaja.

Lõiget 4 ei muudeta ehk muus osas säilivad ülesütlemise korral praegu kehtivad võimalused.

Nimelt võib üürileandja lõike 4 kohaselt juba täiendava tähtaja andmisel määrata, et kui üürnik uue

tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

See tähendab, et üürileandjal on võimalik täiendav tähtaeg määrata ja ülesütlemisavaldus teha ühe

avaldusega, mis vähendab üürileandja koormust – ta ei pea tegema mitut tahteavaldust. Sellisel

juhul ei tohi siiski unustada VÕS-i §-s 325 sätestatud elu- ja äriruumi lepingu ülesütlemise vormi,

mille järgimata jätmine toob kaasa ülesütlemise tühisuse (VÕS-i § 325 lõige 5).

Ülesütlemisavaldus tuleb teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning seal peavad

sisalduma vähemalt järgmised andmed:

1) üüritud asi;

2) lepingu lõppemise päev;

3) ülesütlemise alus;

4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Nendest vorminõuetest otsustati ka praeguses eelnõus kinni pidada, eriti arvestades seda, et

ülesütlemiseks alust andva rikkumise tähtaega lühendatakse.

Juhul, kui üürileandja ei tee koos täiendava tähtaja määramisega üürilepingu ülesütlemisavaldust,

tuleb lähtuda VÕS-i § 196 (lepingu erakorraline ülesütlemine) lõikest 3, mille kohaselt võib

ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai ehk praegusel juhul hetkest, mil on selge, et üürnik

ei ole täiendavast tasumise tähtajast kinni pidanud.

Eelnõu § 1 punktiga 3 muudetakse § 316 lõiget 6. Kehtiva VÕS-i järgi määratleb lõige 6, et

tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa on

vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Kuivõrd §

316 lõike 1 punktiga 1 lühendatakse lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olevat maksega

viivitamise aega, tuleks üle vaadata ka olulise osa määratlus. Tulevikus saaks olulise osana käsitada

nimetatud kuludest vähemalt 15 päeva eest tasumisele kuuluvat.

§ 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku täiendamine

Eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatakse TsMS-i§-ga 3931, millega luuakse kohtule kohustus teavitada

valla- või linnavalitsust kohtumenetlusest, mille esemeks on eluruumi vabastamine, kui kohtule

saab teatavaks, et eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik.

Kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt saab kohtulahendi alusel eluruumist välja tõsta ka isikud,

keda ei saa valdajaks lugeda, näiteks alaealised lapsed. Seega juhul, kui eluruumi vabastamise nõue

rahuldatakse, tõstetakse eluruumist välja ka võlgniku alaealised lapsed, ilma et nad peaksid olema

täitedokumendis kohustatud isikutena nimetatud.

Väljakujunenud menetluspraktika kohaselt teavitavad kohtutäiturid lastega pere väljatõstmisest

valla- ja linnavalitsust.9 Muudatuse tulemusena tuleb valla- või linnavalitsust teavitada juba

varasemas etapis, kohtumenetluses. Samuti tuleb valla- või linnavalitsust teavitada siis, kui kohtule

saab teatavaks, et eluruumis elab muu piiratud teovõimega isik. Muudatus täiendaks kehtivat korda,

9 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 52.

9

tagades, et omavalitsus saab teostada oma seadusest tulenevaid hoolekandevaldkonna ülesandeid

(sotsiaalhoolekande seaduse § 15, lastekaitseseaduse § 17) juba varajases menetlusstaadiumis,

vältimaks isikute sotsiaalselt abitut olukorda.

Muudatus võimaldab kohalikul omavalitsusel arvestada piiratud teovõimega isikute võimaliku

eluruumivajadusega. Vajadusele alaealisi eluruumist väljatõstmise korral kaitsta juhiti tähelepanu

ka 2015. a analüüsis.10

Eelnõu § 2 punktiga 2 täiendatakse paragrahvi 445 lõigetega 11 ja 12. Lõikes 11 luuakse

eriregulatsioon kinnisasja väljaandmise, üleandmise ja vabastamise asjades tehtud lahendite

vabatahtliku täitmise tähtaja määramise kohta. Kehtiva õiguse kohaselt on kohtu poolt vabatahtliku

täitmise tähtaja määramise regulatsioon dispositiivne: kohus võib vabatahtliku tähtaja määrata

poole taotlusel või omal algatusel (TsMS-i § 460 lõige 1). Kohus ei pea vabatahtliku täitmise

tähtaega määrama igas kohtulahendis. Muudatuse kohaselt annab kohus igas kohtulahendis,

millega otsustatakse kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi

väljaandmine, üleandmine või vabastamine, tähtaja kohtulahendi vabatahtlikuks täitmiseks.

Muudatus on seotud täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lõike 1 muudatusega, mille kohaselt

kohtutäitur ei määra enam vabatahtliku täitmise tähtaega, kui täitedokumendis on vabatahtliku

täitmise tähtaeg juba määratud.

TMS-i § 19 lõike 1 kohaselt võib juhul, kui täitedokumendis sisalduva nõude sissenõutavaks

muutumine sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva saabumisest, täitetoimingutega alustada

pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva saabumist. Seega ei ole enne kohtu antud vabatahtliku

täitmise tähtaja möödumist TMS-i 2. peatükis sätestatud täitmise eeldused täidetud ja enne

vabatahtliku täitmise tähtaja saabumist täitemenetlust algatada ei saa.

Muudatuse eesmärk on lühendada kinnisasja valduse väljaandmise, vabastamise või üleandmise

aega pärast kohtulahendi jõustumist. Ka juhul, kui kohus määras kehtiva õiguse alusel vabatahtliku

täitmise tähtaja, tuli kohtutäituril määrata täitemenetluses uus vabatahtliku täitmise tähtaeg. Kui

vabatahtliku täitmise tähtaja määrab iga kord kohus, jõuab edaspidi vähem asju täitemenetlusse ja

võlgniku kanda jääb väiksem kulu, sest täitekulu sellisel juhul ei teki.

Lõike 12 kohaselt ei anta kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaega, kui tähtajaline üürileping

lõpeb tähtaja möödumise tõttu, kuid kohus võib sellise lepingu erakorralise ülesütlemise korral

määrata kohtulahendi vabatahtliku täitmise tähtaja, mis ei tohi ületada lepingus kokkulepitud

tähtaega. Sätte eeskujuks on Saksa tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung,

ZPO) § 721 lõige 7, mille kohaselt ei anta tähtajalise üürilepingu lõppemisel tähtaja möödumise

tõttu vabatahtlikuks täitmiseks lisaaega. Samas võib kohus sellise lepingu erakorralise ülesütlemise

korral määrata väljakolimistähtaja maksimaalselt lepingus kokkulepitud tähtaja lõppemiseni.

Selline regulatsioon aitaks selgemalt eristada tähtajalise lepingu loomulikku lõppemist ja

erakorralist lõpetamist ning tagada õiguskindluse nii üürniku kui ka üürileandja jaoks.11 Selliste

lahendite puhul on võimalik täitemenetlus algatada kohe pärast kohtulahendi jõustumist.

Kohtutäitur ei anna ka sellise lahendi täitmiseks vabatahtliku täitmise tähtaega. Arvestades, et

kohtutäituril tuleb täitmisteade kätte toimetada vähemalt 14 päeva enne sundtäitmist (TMS-i § 180

lõige 2), jääb ka sellise lahendi täitmisel võlgnikule mõistlik aeg kinnisasja vabastamiseks.

10 M. Pild, V. Kõve. Isikute väljatõstmine täitemenetluses, lk 61. 11 A. Hussar. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 54.

10

Kohus võib muudatuse kohaselt poole taotluse alusel mõjuval põhjusel täitmise tähtaega muuta ka

pärast kohtulahendi jõustumist. Kuivõrd taotluse vabatahtliku täitmise tähtaeg saabub pärast otsuse

jõustumist ja enne täitemenetluse algatamist, nähakse ette võimalus mõjuval põhjusel vabatahtliku

täitmise tähtaega muuta. Tähtaja muutmine võib tähendada nii esialgu määratud tähtajast pikema

kui ka lühema tähtaja määramist.

Kui kohus on ekslikult jätnud taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja andmata, tuleb sellise tähtaja

andmine lahendada TsMS-i § 448 kohaselt täiendava otsusega.

Eelnõu § 2 punktiga 3 täiendatakse TsMS-i § 448 lõiget 1 punktiga 6 ja sätestatakse, et juhul kui

kohus on jätnud TsMS-i § 445 lõike 12 kohaselt taotluse vabatahtliku täitmise tähtaja määramata,

tuleb kohtul teha täiendav otsus ja määrata vabatahtliku täitmise tähtaeg.

Eelnõu § 2 punktiga 4 täiendatakse TsMS-i § 460 lõikega 11. Kehtiva õiguse ja kohtupraktika

kohaselt saab kohtulahendi alusel üldjuhul välja tõsta:

1) valdajad, kes on kohustatud isikutena kohtulahendis kui täitedokumendis nimeliselt

märgitud;

2) õigusjärglased, kes on saanud valduse kohustatud isikult (TsMS-i § 460 lõige 1, TMS-i

§ 18);

3) valdajad, kelle puhul on täiesti ilmne, et nende otsesesse valdusse on asi antud

väljanõudmise vältimiseks (TMS-i § 181 lõige 2). Riigikohus on selgitanud, et TMS-i § 181

lõiget 2 tuleb kohaldada kitsendavalt12;

4) isikud, keda ei saa valdajaks lugeda: külalised, töötajad, alaealised lapsed.

Siiski ei tähenda otsuse kehtivus õigusjärglase suhtes, et otsus oleks õigusjärglase suhtes ka

automaatselt täidetav. Kui otsus kehtib TsMS-i § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes, saab

õigusjärglane või teine pool taotleda otsuse täitmisele võtmist TMS-i § 18 lõike 1 alusel, kui tal on

võimalik õigusjärgluse olemasolu TMS-i § 18 lõikes 1 sätestatud viisil (kohtulahendiga, avaliku

registri väljavõttega või notariaalselt tõestatud dokumendiga) tõendada, mis aga „ootamatu“

üürniku puhul vaevalt võimalik on. Praktikas jääb sissenõudjale niisiis üksnes võimalus esitada

TMS-i § 18 lõike 3 järgi hagi võlgniku vastu nõudega tunnustada täitedokumendist tuleneva õiguse

või kohustuse üleminekut.13

Austria tsiviilkohtumenetluse seadustiku (sks Zivilprozessordnung, ZPO) § 568 eeskujul pakutakse

eelnõus välja regulatsioon, mille järgi kehtivad üürniku suhtes tehtud kohtuotsused ka isikute

suhtes, kes on oma kasutusõiguse saanud üürnikult, st üürniku vastu suunatud täitedokumendi

alusel saab välja tõsta kõik ruumis viibivad isikud.

See säte võimaldab üürileandjal põhiüürniku kui võlgniku vastu algatatud täitemenetluses

saavutada ka allüürniku ja tema vallasvara väljatõstmine. Seega luuakse laiendatud sundtäitmise

võimalus kolmandate isikute vastu, kelle kasutusõigus tuleneb otseselt võlgnikult. Sellist

laiendatud sundtäitmise võimalust saab põhjendada sellega, et põhiüürnik on kohustatud

vabastatud üürieseme üürileandjale üle andma ning väljatõstmine hõlmab isikute ja vallasvara

12 RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-122-15, p 25. 13 A. Hussar, Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 50, p 4.4.

11

väljaviimist.14 Ka TMS-i § 180 lõike 3 teise lause kohaselt kuuluvad väljatõstmisele nii asjad kui

ka isikud.

Üüriõiguse analüüsis selgitatakse muudatuse eeskujuks oleva Austria õiguse mõju järgnevalt:15

Austria ZPO § 568 ei kohaldu kolmanda isiku suhtes juhul, kui tema õigus oli juba enne vaidluse

algust tekkinud ja hageja teadis või pidi teadma, et tegemist on iseseisva valdajaga, kelle vastu

oleks tulnud esitada eraldi hagi. Ka ei ole Austria ZPO § 568 kohalduv olukorras, kui kolmanda

isiku valdus ei ole saadud üürnikult, vaid sellel on teistsugune õiguslik alus (nt iseseisev leping

omanikuga).

Austria ZPO § 568 ei muuda kolmandat isikut menetlusosaliseks. See tähendab, et kolmandal isikul

on õigus kaitsta oma positsiooni sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga (EO § 37

Exszindierungsklage; vrd TMS § 222 lg 1). Kuigi ZPO § 568 sätestab, et üürniku vastu saavutatud

üürilepingu lõpetamine on jõus ja täidetav ka allüürniku suhtes, ei mõisteta seda res judicata

laiendamisena, vaid pelgalt põhiüürilepingu lõpetamise tegelike tagajärgede mõjuna allüürile

andjale. Kohtupraktika kohaselt ei ole ZPO §-s 568 nimetatud isikud täitemenetluse pooled res

judicata puudumise tõttu.

Kokkuvõttes – Austria ZPO § 568 võimaldab kohtuotsuse täitmist kolmanda isiku suhtes

olukordades, kus kolmanda isiku valdus või kasutusõigus on tuletatud menetlusosalisest ning

puudub iseseisev materiaalõiguslik alus. Selle lahenduse eelis seisneb menetlusökonoomias ja

õiguskindluses, vältides korduvaid ja sisuliselt kattuvaid vaidlusi. Austria ZPO § 568 ei otsusta

kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle, vaid laiendab põhimenetluses tehtud otsuse mõju

normatiivselt hõlmatud olukorrale. Kolmandale isikule on tagatud õiguskaitsevahend

Exszindierungsklage’i kaudu (EO § 37), mis võimaldab täitmise lubatavust sisuliselt vaidlustada.

Muudatuse alusel ei otsustata kolmanda isiku iseseisvate tsiviilõiguste üle ja tegemist ei ole tema

suhtes res judicata mõjuga lahendiga. Kolmas isik ei ole täitemenetluses võlgnik, tal on võimalik

oma õigusi kaitsta TMS-i § 222 lõike 1 alusel.

§ 3. Täitemenetluse seadustiku muutmine

Eelnõu § 3 punktiga 1 muudetakse täitemenetluse seadustiku § 180 lõiget 1.

Muudatuse kohaselt nähakse ette, et juhul kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama

kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või selle osa, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur

võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks üksnes juhul, kui

kinnisasja väljaandmine toimub sundenampakkumise akti alusel.

Muudatus on seotud sama seaduse eelnõuga tsiviilkohtumenetluse seadustikus ja üürivaidluse

lahendamise seaduses tehtavate muudatustega, mille kohaselt hakkavad edaspidi nii kohus kui ka

üürikomisjon oma otsustes ise määrama tähtaega, mille jooksul peab kohustatud isik kinnisasja

välja andma, üle andma või vabastama.

14 Ibid, lk 51. 15 Ibid.

12

TMS-i § 180 lõikes 1 sätestatut tuleb kohaldada koosmõjus TMS-i § 25 regulatsiooniga. Kuigi

TMS-i § 180 lõige 1 kehtestab täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub

täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, täitedokumendi vabatahtliku täitmise

tähtajale üksnes maksimaalse piiri (kuni kolm kuud), tuleb minimaalse tähtaja määramisel lähtuda

TMS-i § 25 lõikes 1 sätestatust. See tähendab, et ka sellistes kinnisasja väljaandmise

täitemenetlustes tuleb võlgnikule anda vähemalt 30 päeva täitedokumendi vabatahtlikuks

täitmiseks. Piisava aja jätmine on oluline, kuna täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine

toimub täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel, võib sissenõudja pöörduda

kohtutäituri poole täitemenetluse alustamiseks kohe pärast omaniku kande muutmist

kinnistusraamatus. Seetõttu ei pruugi olla kohustatud isikule enne antud võimalust nõuet

vabatahtlikult täita.

TMS-i § 25 lõike 1 kohaselt ei või kohtutäituri määratav täitedokumendi vabatahtliku täitmise

tähtaeg olla lühem kui 30 päeva. Selle tähtaja eesmärk on võimaldada võlgnikul täita kohustus ühe

palgaperioodi jooksul ning soodustada nõude vabatahtlikku täitmist. Puudub objektiivne põhjus,

miks seda põhimõtet ei peaks kohaldama ka täitemenetlustes, kus kinnisasja väljaandmine toimub

täitemenetluses läbiviidud enampakkumise akti alusel. Praktikas kasutusel olnud 14-päevane

minimaalne tähtaeg ei pruugi olla piisav, et kohustatud isik saaks korraldada uue elukoha leidmise,

eriti olukorras, kus tegemist on ka tema ülalpeetavaid puudutava küsimusega.

Eelnõu § 3 punktiga 2 muudetakse TMS-i § 180 lõike 2 punkti 1 sõnastust. Muudatuse eesmärk

on viia säte kooskõlla sama paragrahvi lõikes 1 tehtavate muudatustega. Edaspidi märgib

kohtutäitur kinnisasja väljaandmise täitemenetluses võlgnikule edastatavas täitmisteates

täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaja üksnes juhul, kui selle määramine tuleneb sama

paragrahvi lõikest 1.

Ülejäänud täitemenetluste korral, mida viiakse läbi jõustunud kohtulahendi või üürikomisjoni

otsuse alusel, eelneb täitedokumentide sundtäitmisele nii täitedokumendi jõustumine kui ka

täitedokumendis vabatahtliku täitmise tähtaja määramine. Sellises olukorras ei ole põhjendatud

eeldada, et kinnisasja väljaandmiseks kohustatud isik ei saa ette näha sundtäitmise võimalust või

planeerida oma edasist elukorraldust, sealhulgas uue elukoha leidmist. Seetõttu ei ole täiendava

vabatahtliku täitmise tähtaja andmine sellistel juhtudel vajalik. Siiski jääb ka eelnimetatud

täitedokumentide puhul kehtima TMS-i § 180 lõike 2 esimesest lausest tulenev 14-päevane

etteteatamise tähtaeg. Elukohast väljatõstmine kujutab endast intensiivset põhiõiguste riivet ning

seetõttu ei ole põhjendatud, et sundtäitmine toimuks ilma etteteatamiseta. See on oluline muu

hulgas põhjusel, et kohustatud isiku eluline või majanduslik olukord võib täitedokumendi tegemise

ja selle sundtäitmisele esitamise vahelisel ajal muutuda.

Seetõttu on põhjendatud, et juhul kui täitedokumendis määratud vabatahtliku täitmise tähtaeg on

möödunud, teeb kohtutäitur sundtäitmise toiminguid vähemalt 14 päeva möödumisel täitmisteate

kättetoimetamisest arvates. Tegemist on kohustatud isiku viimase võimalusega vältida

täitedokumendi täitmist sundkorras. Kui nimetatud tähtaja jooksul osutub väljatõstmine kohustatud

isiku suhtes mingil põhjusel ebaõiglaseks, on võimalik pöörduda kohtu poole TMS-i § 45 alusel.

Kokkuvõttes kulgeb TMS-i §-s 180 sätestatud täitemenetlus, olenevalt täitedokumendi liigist,

edaspidi järgnevalt:

 Kinnisasja enampakkumise akti puhul, määrab kohtutäitur nõude vabatahtliku täitmise

tähtaja (TMS-i § 180 lõike 1 alusel). Kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate,

13

milles märgitakse nii nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 1) kui

ka kinnisasja sundkorras vabastamise päev (TMS-i § 180 lõike 2 punkt 3). Kuigi ka sellisel

juhul jääb formaalselt kehtima TMS-i § 180 lõikest 2 tulenev 14-päevane etteteatamise

tähtaeg, on see menetluslikult kaetud nõude vabatahtlikuks täitmiseks antava tähtajaga.

 Juhul kui täitedokumendis on pärast selle jõustumist juba nähtud võlgnikule ette

vabatahtliku täitmise tähtaeg (kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse puhul), ei määra

kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda ka täitmisteates. Selline

välistus järeldub TMS-i § 180 lõike 2 punktist 1. Sellisel juhul märgib kohtutäitur

täitmisteates üksnes kinnisasja sundkorras vabastamise päeva (TMS-i § 180 lõike 2

punkt 3), mis ei tohi olla varasem kui 14 päeva täitmisteate kättetoimetamisest arvates

(TMS-i § 180 lõike 2 esimene lause). Sama loogika kehtib ka siis, kui täitedokumendi

vabatahtliku täitmise tähtaega tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lõike 12 või

üürivaidluse lahendamise seaduse § 19 lõike 10 kohaselt ei määrata. Ka siis ei määra

kohtutäitur täitemenetluses täiendavat tähtaega ega märgi seda täitmisteates.

Toimingu eest makstava tasu puhul tuleb täpsustada, et kui kohtutäitur algatab täitemenetluse

pärast täitedokumendis märgitud vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist, ei kohaldu

täitemenetluse seadustiku § 25 lõikes 2 sätestatud menetluse põhitasu pooles ulatuses tasumise

õigus. Sellisel juhul tuleb võlgnikul tasuda menetluse põhitasu täies ulatuses.

§ 4. Üürivaidluse lahendamise seaduse muutmine

Eelnõu § 4 punktiga 1 täiendatakse üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 8 lõikega 5. Vt

selle kohta selgitusi TsMS-i §-ga 3931 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi

vabastamise nõudeid lahendatakse ka üürivaidluskomisjoni menetluses, tuleb vastav muudatus

teha ka üürivaidluse lahendamise seaduses.

Eelnõu § 4 punktiga 2 täiendatakse ÜVLS-i § 19 lõigetega 9 ja 10.Vt selle kohta selgitusi TsMS-i

§ 445 lõigetega 11 ja 12 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul

võib täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka

üürivaidluse lahendamise seaduses.

Eelnõu § 4 punktiga 3 täiendatakse ÜVLS-i § 23 lõiget 1.Vt selle kohta selgitusi TsMS-i § 460

lõikega 11 täiendamise käsitlemise juures. Kuivõrd eluruumi vabastamise nõude puhul võib

täitedokumendiks olla ka üürivaidluskomisjoni otsus, tuleb vastav muudatus teha ka üürivaidluse

lahendamise seaduses.

§ 5. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

muutmine

Seadust täiendatakse järelhindamise sättega seoses makseviivituse korral üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tähtaja lühendamisega (§ 151). Eelnõus nähakse ette, et Justiits- ja Digiministeerium

analüüsib hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks makseviivituse korral üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tähtaja lühendamise mõju ja tulemuslikkust.

§ 6. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

muutmine

14

Eelnõu § 6 punktiga 1 täiendatakse seadust §-ga 1111. Rakendussäte reguleerib vabatahtliku

täitmise tähtaja andmist enne seaduse jõustumist tehtud kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse

alusel algatatud täitemenetluses. Sellisel juhul kohaldatakse täitemenetluses vabatahtliku tähtaja

määramisel kohtulahendi või üürikomisjoni otsuse tegemise ajal kehtinud TMS redaktsiooni § 180

lõiget 1.

Eelnõu § 6 punktiga 2 täiendatakse seadust järelhindamise sättega, mis kohustab Justiits- ja

Digiministeeriumit hiljemalt 2030. aasta 31. detsembriks analüüsima selliste seadusemuudatuste

mõju ja tulemuslikkust, mis kehtestatakse tsiviilkohtumenetluses ja täitemenetluses seoses

kinnisasja üleandmise, väljaandmise või vabastamisega.

§ 7. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 2027. aasta 1. mail. Seaduse jõustumisaja valikut on põhjendatud seletuskirja 9.

osas antud selgitustes.

3.2. Põhiseaduspärasuse analüüs

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ja sellele järgneva eluruumist väljatõstmisega kaasneb

intensiivne sekkumine isiku kodu puutumatuse õigusesse (PS-i § 33, Euroopa inimõiguste ja

põhivabaduste kaitse konventsiooni (EIÕK) artikkel 8).

Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüsis leiti, et kuivõrd Eesti

kehtiv üüriregulatsioon võimaldab teatud osas ajavaru kuhjumist nii materiaalõiguse kohaselt

(maksetähtaeg, täiendav tähtaeg ja VÕS-i § 316 künnised) kui ka sellele järgnevas kohtu- ja

täitemenetluses, järeldub siit, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami mõningane

lühendamine ei oleks põhiõiguste seisukohalt problemaatiline, kui see järgib Šveitsi mudeliga

sarnast loogikat16: varajane ja selge hoiatus, piiratud täiendav tähtaeg ning kohtuliku sekkumise

võimalus erandjuhtudel. Selline lahendus võib paremini vastata proportsionaalsuse nõudele kui

süsteem, kus ajategur koguneb mitmes menetlusfaasis ilma selge normatiivse põhjenduseta.17

Praeguse eelnõuga muudetakse VÕS-i nii, et üürisummaga viivitamist tuleks käsitada lepingu

olulise rikkumisena juba siis, kui tasumata on vähemalt ühe kuu üürisumma, ning lubatakse

üürileandjal anda kohe täiendav tähtaeg koos hoiatusega, et tähtaja jooksul tasumata jätmise korral

loetakse leping ülesöelduks. Kuid üürniku õiguste tagajana jääb täiendava tähtaja andmine, mida

pikendatakse (senise 14 päeva asemel 30 päeva) ning formaalsed nõuded üürileandja

ülesütlemisavaldusele (vorminõue, vaidlustusviide).

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajaraami proportsionaalsuse hindamisel EIÕK artikli 8 ja

PS-i § 33 kontekstis ei ole otsustavad üksnes lepingu lõpetamise materiaalõiguslikud eeldused,

vaid kogu ajaraam alates maksekohustuse rikkumisest kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni.

Euroopa inimõiguste kohtu praktika ei käsitle väljatõstmist isoleeritud toiminguna, vaid

protsessina, mille kogumõju isiku kodu puutumatuse õigusele tuleb hinnata tervikuna. Sellest

16 Eesti mudel juba järgib Šveitsi õiguse üldist loogikat (hoiatus + täiendav tähtaeg), kuid „käivituskünnis“ on seotud

kahe maksetähtpäeva või kahe kuu võlaga. 17 Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs (lk 33–36).

https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2026-

04/%C3%9C%C3%BCri%C3%B5iguse%20anal%C3%BC%C3%BCs%202026.pdf

15

vaatenurgast on oluline arvestada nii maksetähtaja regulatsiooni, lepingu ülesütlemisele eelnevaid

ja järgnevaid tähtaegu kui ka kohtuliku ja täitemenetlusliku ajakulu koosmõju.

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõus kasutatavad terminid toetuvad VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i olemasolevatele terminitele.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Üüriõigus ei ole EL-i tasandil harmoneeritud. Tulenevalt üüriõiguse iseloomust on see siiski

kaudselt seotud eri valdkondade poliitika ja õigusega. Euroopa Komisjoni president Ursula von der

Leyen avalikustas 2024.–2029. aasta poliitilises tegevuskavas, et Euroopa Komisjoni uus koosseis

esitab esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava. Euroopa taskukohaste eluasemete kava

avalikustati tervikuna 16. detsembril 2025. aastal.18 Sellele tuginedes on Eesti koostamas

Kliimaministeeriumi juhtimisel tegevuskava „Eesti eluasemepoliitika 2025–2035. Kvaliteetse

eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus“, milles mainitakse samuti pahatahtlike üürivõlglaste

teemat küsimusena, mis vajab tegelemist.

6. Seaduse mõjud

Eelnõuga muudetakse üürilepingu erakorralise ülesütlemise regulatsioon üürileandja jaoks

soodsamaks ning lühendatakse (menetlus)etappe, mida üürileandjal tuleb läbida juhul, kui

võlgnikust üürnik ei vabasta üüripinda. VÕS-i muudatusega kiirendatakse üürilepingu erakorralist

ülesütlemist. TsMS-i ja ÜVLS-i muudatusega nähakse kohtule ja üürivaidluste komisjonile ette

kohustus anda üürnikule edaspidi tähtaeg otsuse vabatahtlikuks täitmiseks. TSM-i muudatusega

lühendatakse täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise aega 14 päevani.

Muudatuste eesmärk on tõhustada pahatahtlike võlgnikest üürnike väljatõstmist ning seeläbi

soodustada Eesti üürituru tõrgeteta toimimist.

18 European Affordable Housing Plan. https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en

16

Joonis 1. Üüripinna vabastamine kehtiva korra kohaselt alates makseviivituse tekkimisest kuni

sundtäitmiseni.

Kehtiva korra kohaselt on võimalik üürileping üles öelda pärast kahte järjestikust maksetähtpäeva,

mil üürnik ei ole lepingukohast üüri või üüritud asjaga seotud kulusid tasunud, sellele lisandub 14-

päevane täiendav tähtaeg. Kuigi VÕS jätab lepingupooltele õiguse üüri arvestamise aluseks olev

ajavahemik lepinguga kokku leppida, on tavapärane praktika, et üüri arvestatakse ühe kuu kaupa.

Seega on tavapärasel juhul üürileandjal praegu võimalik leping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast

viimast tasutud makset.

VÕS-i § 316 lõigete 1 ja 3 muutmisega lüheneb periood, mis jääb makseviivituse tekkimise ja

lepingu ülesütlemise võimaluse vahele. Tavapärase ühekuulise maksetähtajaga lepingu puhul

tähendab see üürileandja jaoks kahe kuu eest saamata jäänud tulu, millele võivad lisanduda kulud

seoses kommunaalmaksete jm kõrvalkulude tasumisega. Lihtsustatud kujul illustreerib eelnõuga

kavandatavat muudatust joonis 2.

17

Joonis 2. Üüripinna vabastamise protsess eelnõuga kavandatud muudatuste kohaselt.

Üürilepingud lõppevad tavapäraselt tähtaja möödumisega (tähtajalised lepingud) või korralise

ülesütlemisega (tähtajatud lepingud), vaid väike osa öeldakse üles erakorraliselt tasumisega

viivitamise tõttu. Täpsed andmed erakorralise ülesütlemise kohta puuduvad, kuid kõigist

üürisuhetest moodustavad need eeldatavasti marginaalse osa.

Kohtusse või üürivaidluskomisjoni jõuab veelgi väiksem osa üürivaidlustest. Tallinnas asuva

eluruumi üürimisest tekkinud vaidlusi lahendab Tallinna üürikomisjon, kelle poole võib pöörduda

nii üürileandja kui ka üürnik. 2025. aastal jõustus komisjoni otsus 46 üürivaidlusasjas, millest 11

puhul sisaldas üürikomisjonile esitatud nõue eluruumi vabastamist. Seejuures oli neis üldjuhul

vaidlejaks avaldaja ehk üürileandja Tallinna linn. Üürikomisjoni menetlus kestis tavapäraselt 2–4

kuud alates avalduse esitamisest kuni komisjoni otsuse tegemiseni.19 Üürikomisjoni otsus jõustub,

kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas

vaidlusasjas (ÜVLS-i § 22 lõige 1).

19 Tallinna üürikomisjoni jõustunud otsused (06.05.2026). Tallinna üürikomisjon | Tallinn

18

Joonis 3. Üüripinnal (korteris või eramus) elavate elanike osakaal kohaliku omavalitsuse üksustes

2021. aastal.20

Muudes Eesti piirkondades tuleb üürileandjal pöörduda eluruumi vabastamise nõudega kohtusse.

Eelnõu kohaselt nähakse TsMS-i § 445 muudatusega ette, et kui kohtuvaidluses otsustatakse

kinnisasja väljaandmine, üleandmine või vabastamine, peab kohus andma kuni kolmekuulise

tähtaja lahendi vabatahtlikuks täitmiseks. Vabatahtliku täitmise tähtaeg hakkab kulgema

kohtuotsuse jõustumisest. Kehtiva korra kohaselt on vabatahtliku täitmise tähtaja andmise

võimalus – kuid mitte kohustus – nii kohtul kui ka hiljem kohtutäituril. Eelnõuga kavandatakse

lahendust, et vabatahtliku täitmise tähtaja annab edaspidi vaid kohus.

Lahendus suurendab protsessi ettearvatavust üürileandja (hageja) jaoks, kes taotleb üüripinna

vabastamist võlglasest üürnikust. Kohtuotsuse jõustumisel on üürileandjal kindlus, et juhul kui

üürnik ei vabasta üüripinda ka vabatahtliku täitmise tähtaja saabudes, on võimalik otsus sundkorras

täita üsna kiiresti – TMS-i § 180 muudatusega sätestatakse, et kui täitedokumendi vabatahtliku

täitmise tähtaeg on möödunud, on täitemenetluses nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg 14 päeva.

Täitedokument võib olla nii kohtuotsus kui ka Tallinna üürikomisjoni otsus.

Kuigi eelnõu eesmärk on lihtsustada kinnisasja vabastamist võlgnikust üürnikust, on mõjutatud

sihtrühm oluliselt suurem kui üksnes üürileandjad ja probleemsed üürnikud. Tabelis 1 on kokku

võetud VÕS-i, TsMS-i ja TMS-i muudatustest puudutatud sihtrühmad.

20 Joonise alusandmed pärinevad 2021. aasta rahva ja eluruumide loendusest (07.05.2026). RL21803: RAHVASTIK

SOO, VANUSERÜHMA, ELURUUMI TÜÜBI JA KASUTAMISE ALUSE NING ELUKOHA (HALDUSÜKSUS)

JÄRGI, 31. DETSEMBER 2021. Statistika andmebaas

19

Tabel 1. Ülevaade sihtrühmadest, keda võivad eelnõukohased muudatused mõjutada. Sihtrühmad

VÕS-i muudatused  Üürnikud, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud

 Üürileandjad, sh nii füüsilised kui ka juriidilised isikud

ÜVLS-i muudatused  Võlgnikust üürnikud

 Tallinna üürikomisjon

 Valla- ja linnavalitsused

TsMS-i muudatused  Kohtud, eelkõige maakohtud, aga edasikaebe puhul ka teised kohtuastmed

 Menetlusosalised kinnisasja väljaandmist, üleandmist või vabastamist

puudutavates vaidlustes, sh üürnikud ja üürileandjad

 Muud isikud, kes kasutavad vaidlusalust üüripinda

 Valla- ja linnavalitsused

TMS-i muudatused  Isikud, kelle suhtes väljatõstmise otsus sundtäidetakse

 Kohtutäiturid

Üürileandjad

Muudatused on üürileandjate vaatest positiivsed, mõjutades otseselt nende tulusid ja kulusid. Mõju

on küll eelkõige majanduslikku laadi, kuid tuleb arvestada, et pikale veninud ja keerulistel

üürivaidlustel võib olla füüsilisest isikust üürileandjatele ka psühholoogiline mõju. Üldjuhul on

üürisuhtes nõrgem osapool üürnik, kuid see ei pruugi iga konkreetse juhtumi puhul nii olla.

Muudatused puudutavad ka üürilepinguid, mille üheks või mõlemaks pooleks, näiteks üürnikuks,

on juriidiline isik.

Maksu- ja Tolliameti andmetel deklareeris 2024. aastal rendi- või üüritulu 45 358 füüsilist isikut.21

Tegemist on indikatiivse näitajaga sihtrühma iseloomustamiseks, mis peegeldab vaid üüritulu

deklareerimist (lisaks sisaldab renditulu deklareerimist). Tegelik füüsilisest isikust üürileandjate

arv on tõenäoliselt suurem. Andmed juriidilisest isikust üürileandjate arvu kohta puuduvad.

Üürileandjate õigused on eelnõukohaste muudatuste tulemusel paremini kaitstud. Üürileandjal on

võimalik makseviivituse tekkimisel reageerida senisest kiiremini, hoiatades, et kui üürnik 30-

päevase täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, ütleb üürileandja lepingu üles. Lisaks võib

üürileandja täiendava tähtaja anda juba siis, kui üürnik viivitab enam kui poole kuu üüri,

kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega. Muudatuste tulemusel on

üürileandjatele tagatud üürisuhtes väga tugev õiguskaitse.

Valdav osa üürisuhteid ei lõppe lepingu erakorralise ülesütlemisega ning veelgi väiksem on nende

juhtumite osakaal, kus üürnik ei nõustu vaatamata lepingu ülesütlemisele üüripinda vabastama.

Kohtustatistika põhjal ei ole paraku võimalik täpselt tuvastada, kui palju taolisi vaidlusi kohtusse

jõuab. Analüüsides Tallinna üürikomisjoni otsuseid, asjaõigust puudutavaid vaidlusi maakohtutes

ja täitemenetluse andmeid, võib hinnata, et vaidluste koguarv on siiski väike – aasta jooksul jõuab

kohtusse või üürikomisjoni kuni paarkümmend vaidlust, milles nõutakse võlgnikust üürniku

väljatõstmist.

21 Maksu- ja Tolliameti andmed füüsiliste isikute tuludeklaratsioonide kohta (07.05.2026). Statistika ja avaandmed |

Maksu- ja Tolliamet

20

TsMS-i ja TMS-i muudatused mõjutavad seega marginaalset osa kõigist üürileandjatest. Samas

võivad pikale veninud juhtumite puhul kulud ja saamata jäänud tulu ulatuda tuhandetesse

eurodesse. Need muudatused ei pruugi puudutada suurt osa üüriturust, kuid nendel juhtudel, mil

üüripinna vabastamine on kujunenud ebamõistlikult pikaajaliseks protsessiks ning üürniku

käitumist võib hinnata pahatahtlikuks, oleks kirjeldatud TsMS-i ja TMS-i muudatustel üürileandja

jaoks tuntav positiivne mõju, mis ongi käesoleva eelnõu laiem eesmärk.

Üürnikud

2021. aasta rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas üüritud eluruumis 206 998 inimest ehk

16% Eesti elanikest.22 Üürnike osakaal oli keskmisest suurem noorte täiskasvanute hulgas ja

22 Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801.

Üürileandja saamata jäänud tulu

Viimase rahva ja eluruumide loenduse andmetel elas 2021. aastal Eestis 561 655 leibkonda,

kellest 102 958 (18%) elas üüritud korteris või eramus. Üüritavate eluruumide hulgas on enim

kahetoalisi kortereid. Kahetoalises korteris elas 37 907 leibkonda ehk ligikaudu 37%

üüripinnal elavatest leibkondadest. Kahetoalise korteri mediaankeskmine hind üürilevõtja

jaoks on ühe suurema kinnisvaraportaali andmetel praegu ligikaudu 550 eurot kuus.

Kehtiva korra kohaselt on üürileandjal võimalik üürileping üles öelda umbes 2,5 kuud pärast

viimast tasutud makset (eeldusel, et üürnik ei ole tasunud olulist osa võlgnevusest ning et

maksetähtaeg on kord kuus). Suur osa üürilepinguid sõlmitakse Tallinnas, kus on pooltel

võimalik pöörduda Tallinna üürikomisjoni.

Eeldusel, et üürileandja pöördub üüripinna vabastamise nõudega üürikomisjoni ja komisjoni

menetlusaeg vastab tavapärasele, tehakse täitedokumendiks olev otsus keskmiselt 2–4 kuuga.

Kui vastustaja ei pöördu vaidlusega kohtusse, jõustub otsus 20 päeva pärast. Eeldusel, et

üürileandja pöördub täitedokumendiga koheselt kohtutäituri poole, kes omakorda annab

üürnikule maksimaalse ehk kolmekuulise vabatahtliku täitmise tähtaja, kulub sundkorras

täitmiseni veel 3,5–4 kuud.

Võttes arvesse kõiki kirjeldatud etappe, võib ajavahemik, mil kinnisasi oli üürniku kasutuses,

kuid too ei järginud üürilepingust tulenevat tasu maksmise kohustust, kujuneda üürileandja

jaoks äärmiselt pikaks. Kirjeldatud eelduste korral kuluks viimasest tasutud üürimaksest kuni

üüripinna sundkorras vabastamiseni keskmiselt 8,5–11 kuud. Tüüpilise kahetoalise korteri

puhul tähendaks see üürileandjale saamata jäänud tulu suurusjärgus 4700–6000 eurot.*

Lisaks võivad sel perioodil üürileandja kanda jääda kommunaalmaksete kulud ja hoone

korrashoiuga seotud kulud, kui üürnik neid ei tasu.

Tuleb siiski rõhutada, et iga üürivaidlus ja selle asjaolud on erinevad ning tegelik aja- ja

rahakulu võib varieeruda suures ulatuses.

* Hinnangutes on kasutatud Statistikaameti avaldatud 2021. aasta rahva ja eluruumide

loenduse andmeid (tabel RL21822) ja kinnisvaraportaali www.kv.ee andmeid kahetoaliste

korterite üürihindade kohta eelnõu koostamise ajal. Arvestatud ei ole tulu maksustamise

mõju.

21

keskmisest väiksem eakate hulgas.23 Juriidiliste isikute üürisuhete kohta registriandmed puuduvad,

kuid võib eeldada, et äripinna üürimine on ettevõtjate hulgas tavapärane praktika.

Eelnõuga kavandatavad muudatused soodustavad paremat maksedistsipliini üüri ja kõrvalkulude

tasumisel. Üldjuhul täidavad üürnikud üürilepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt ning kui

esinebki makseviivitusi, on nende põhjus sageli inimlik unustamine või ajapuudus, mitte

makseraskused. VÕS-i muudatused soodustavad üüri tasumist maksetähtajaks, et vältida lepingu

ülesütlemise hoiatust.

Kavandatavad muudatused mõjutavad negatiivselt seda osa üürnikest, kellel esineb makseraskusi.

Riskirühma kuuluvad näiteks väiksema või ebastabiilse sissetulekuga üürnikud, üürnikud, kellel

on sotsiaalsed või toimetulekuprobleemid (nt sõltuvuskäitumine), ning paljulapselised leibkonnad.

Samas võib ootamatust sündmusest tulenevaid makseviivitusi esineda kõigil, olenemata

sotsiaalmajanduslikust olukorrast. Edaspidi tuleb üürnikel arvestada ka VÕS-i § 316 lõikest 5

tuleneva erisusega – makseviivituse korral võib üürileandja lepingu üles öelda ilma täiendavat

tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud

kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.

Kokkuvõttes toovad kavandatavad muudatused kaasa üürnike seadusest tuleneva kaitse

vähenemise võrreldes kehtiva regulatsiooniga. Sellega kaasneb risk, et makseraskustesse sattunud

üürnikud ja nende pereliikmed võivad senisest sagedamini jääda eluasemest ilma, mis omakorda

võib suurendada survet sotsiaalsüsteemile.

Kohtud ja Tallinna üürikomisjon

TsMS-i § 445 muudatuse tulemusel peab kohus edaspidi alati andma tähtaja kohtulahendi

vabatahtlikuks täitmiseks. Kuni kolmekuuline tähtaeg hakkab kulgema alates kohtulahendi

jõustumisest (üldjuhul 30-päevase apellatsioonitähtaja möödumisel). Kehtiva õiguse kohaselt on

kohtul vabatahtliku täitmise tähtaja määramise võimalus, kuid mitte kohustus.

TsMS-i muudatused puudutavad eelkõige maakohtutes tsiviilasju lahendavaid kohtunikke ja neid

abistavaid kohtujuriste. Kohtustatistikas liigituvad üürivaidlused üldjuhul asjaõiguse või

võlaõiguse kategooriasse.

Tasub rõhutada, et muudatuse mõju on kohtupidamises laiem kui pelgalt üürivaidlused, sest

edaspidi tuleb vabatahtliku täitmise tähtaeg anda kõigis menetlustes, kus otsustatakse kinnisasja

väljaandmine, üleandmine või vabastamine. Üürivaidlused moodustavad kohtulahenditest vaid

väikse osa. Märksa sagedasem on, et nõue kinnisasja vabastamiseks puudutab vaidlusi endiste

elukaaslaste või muul moel seotud isikutega, kes kasutavad kinnisasja õigusliku aluseta. Samuti

esineb praktikas nõudeid vabastada pärimise teel saadud kinnisasi või tuleneb selline nõue

müügilepingu rikkumisest.

Kohtustatistika ei võimalda määrata täpset kohtuasjade arvu, mida kavandatav TsMS-i muudatus

puudutab. Ligikaudne hinnang on, et see arv ulatub saja menetluseni aastas. Kohtuväliselt, st

Tallinna üürikomisjonis, menetletakse aastas kuni paarkümmend taolist asja (2025. aastal oli 11

menetlust, milles nõuti eluruumi vabastamist).

23 Üürnike osakaal oli suurim vanuserühmas 25–29 eluaastat (27%) ja vähim vanuserühmas 70–79 eluaastat (8%)

(Statistikaameti andmebaas, tabel RL21801).

22

Kohtutele ja üürikomisjonile tähendab kohustus anda lahendi tegemisel igal juhul vabatahtliku

täitmise tähtaeg, et nad peavad uue õigusega tutvuma ja edaspidi kohaldama. Nii mõnelgi juhul on

kohus siiski ka praegu kinnisasja vabastamise vaidlustes vabatahtliku täitmise tähtaja andnud,

mistõttu ei ole see praktika kohtute jaoks uus. Lisaks on eelnõuga kavas teha erisus tähtajalistele

üürilepingutele, mille lõppemise tähtaeg on saabumas. Sellisel juhul ei anna vabatahtliku täitmise

tähtaega ei kohus ega hiljem kohtutäitur.

Küll aga on kohtute jaoks uus kohustus teavitada valla- või linnavalitsust juhul, kui vaidlusalust

eluruumi kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik. Nõue tähendab teatavat

töökoormuse suurenemist, kuid eeldatavasti on sellised juhtumid harvad.

Kohtutäiturid

Täitemenetlusse jõuab vaid väike osa juhtumitest, kus üürileping on võlgnevuse tõttu üles öeldud.

Valdav osa vaidlustest lahendatakse juba varem – kas lepingupoolte omavahelise kokkuleppe,

üürikomisjoni otsuse või kohtulahendi tulemusel.

Tabel 2. Kinnisasja väljaandmine 2022–202524

Lahendi liik Arv

Kohtuotsus või määrus tsiviilasjas 87

Muu ametiisiku otsus 9

Täitemenetluslikud dokumendid 82

Vahekohtu otsus 1

Tallinna üürikomisjoni otsus 20

Kokku 199

Aastatel 2022–2025 alustati kokku 199 täitemenetlust, kus täidetav nõue seisnes kinnisasja

väljaandmises (tabel 2). Aastas tähendab see keskmiselt 50 menetlust. Kohtulahendi või

üürikomisjoni otsuse alusel esitatud nõuded moodustasid pea poole kinnisasja väljaandmistest

(pole täpselt teada, kui paljud neist seisnesid üürivaidluses). Ülejäänud olid valdavalt

sundenampakkumise alusel tehtud täitemenetlused.

Kohtutäiturite jaoks ei ole TMS-i muudatus, mille kohaselt annab kohtutäitur kinnisasja

väljaandmise menetluses vabatahtliku täitmise tähtaja vaid juhul, kui täitedokumendis ei ole seda

tehtud, olulise mõjuga. Kohtutäiturite tegevust lihtsustab see äärmiselt vähe, arvestades menetluste

väikest arvu ja muudatuse ulatust.

Valla- ja linnavalitsused

Eelnõukohased muudatused mõjutavad vähesel määral ka kohaliku omavalitsuse üksuseid ning

nende juures töötavaid lastekaitsespetsialiste ja sotsiaaltöötajaid. Eelnõuga on kavas kehtestada

kohtutele ja üürikomisjonile kohustus teavitada vastavat valla- või linnavalitsust, kui vaidluse

esemeks on eluruumi vabastamine, mida kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik.

Muudatuse eesmärk on tagada abivajaduse varane märkamine ja anda KOV-i üksusele võimalus

juba varakult arvestada eluruumivajadusega.

24 Hussar, A. Eluruumi üürisuhteid puudutavate seadusemuudatuste rakendusanalüüs, 2026, lk 44.

23

Võib eeldada, et osa neist lastest (ja peredest) on juba varem lastekaitsega kokku puutunud,

mistõttu on raske hinnata, kuivõrd mõjutab muudatus lastekaitsespetsialistide töökoormust.

Lisanduvaid juhtumeid on aasta jooksul tõenäoliselt siiski vähe ning need jaotuvad eri piirkondade

vahel.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud

ja tulud

Seaduse rakendamisega ei kaasne riigile otseseid tulusid ega kulusid. Kohaliku omavalitsuse

üksused peavad edaspidi menetlema üürikomisjoni ja kohtute teateid juhtumitest, kus taotletakse

eluruumi vabastamist, mida kasutab alaealine laps või muu piiratud teovõimega isik. Lisanduvaid

juhtumeid on eeldatavasti nii vähe, et otseseid kulusid see kaasa ei too ja töökoormus suureneb

marginaalselt. KOV-i üksustest on enim mõjutatud Tallinna linn.

8. Rakendusaktid

Rakendusakte ei ole selle eelnõuga seoses ette nähtud.

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 2027. aasta 1. mail. Selline jõustumisaeg valiti, arvestades eelnõu menetlemise

eeldatavat aega ning vajadust jätta seaduse rakendajatele ettevalmistusaeg uue regulatsiooni

kohaldamiseks.

Kui rääkida üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingimuste muutmisest seoses makseviivitusega,

siis uuendatud normid kohalduvad ka enne käesoleva seaduseelnõu muudatuste jõustumist

sõlmitud lepingutele. Seaduse jõustumisaeg on kujundatud selliselt, et see võimaldab turuosalistel

end uuendustega kurssi viia ning soovi korral oma lepingulisi suhteid ümber kujundada.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,

Rahandusministeeriumile, Kliimaministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile. Eelnõu esitatakse

arvamuse avaldamiseks Tartu Ülikooli õigusteaduskonnale, Tallinna Ülikooli ühiskonnateaduste

instituudile, Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituudile, Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutusele,

Eesti Pangaliidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Ehitusettevõtjate

Liidule, Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Notarite Kojale,

Harju Maakohtule, Viru Maakohtule, Tartu Maakohtule, Pärnu Maakohtule, Tallinna Halduskohtule,

Tartu Halduskohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Ringkonnakohtule, Riigikohtule, Lumi Capital

OÜ-le, Domus Kinnisvara OÜ-le ja Rendin OÜ-le.

_________________________________________________________________________________

Algatab Vabariigi Valitsus ............................ 2026

(allkirjastatud digitaalselt)

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected]/ www.justdigi.ee Registrikood 70000898

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Meie 30.06.2026 nr 8-1/5036-1

Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus) eelnõu kooskõlastamine Esitame ministeeriumitele kooskõlastamiseks ja huvigruppidele arvamuse avaldamiseks võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu. Eelnõuga muudetakse seadustes erinevaid sätteid seoses üürilepingu lõpetamise ning üüripinna vabastamisega. Kooskõlastuskirju ja arvamusi ootame kolme nädala jooksul arvates käesoleva kirja saamisest. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Liisa-Ly Pakosta justiits- ja digiminister Lisa: 1. Eelnõu

2. Seletuskiri Lisaadressaadid: Rahandusministeerium

Sotsiaalministeerium Tartu Ülikooli õigusteaduskond Tallinna Ülikooli Ühiskonnateaduste Instituut Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituut Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus Eesti Pangaliit Eesti Omanike Keskliit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Ehitusettevõtjate Liit Eesti Linnade ja Valdade Liit Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Notarite Koda Harju Maakohus Viru Maakohus Tartu Maakohus Pärnu Maakohus Tallinna Halduskohus Tartu Halduskohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Ringkonnakohus

2

Riigikohus Lumi Capital OÜ Domus Kinnisvara OÜ Rendin OÜ Kliimaministeerium

Karin Maisvee 59080535 [email protected]