Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Niidu)

Anija Vallavalitsus esitas 13.03.2026 (täiendatud 27.05.2026) Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile taotluse omandada vallale Harju maakonnas Anija vallas

Alavere külas asuva Niidu kinnisasja (katastritunnus 14101:001:0325) üksikelamute rajamiseks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium nõustus 22.06.2026 kirjas nr 13-6/1913-2 Niidu kinnisasja võõrandamisega Anija vallale alla hariliku väärtuse, müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 05.06.2026 riigi kinnisvararegistris

(menetlus nr 26-9441) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. Osaühing Kinnisvaraekspert 19.10.2026 koostatud hindamisaruande nr 2609-10918-01/AT kohaselt on Niidu kinnisasja väärtus 44 000 eurot, millest Anija vald peab tasuma 50% ehk 22 000 eurot.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Niidu kinnisasja väärtusena 44 000 eurot, tasuda sellest riigile 50% ehk

22 000 eurot ning kanda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga).

RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind tasuda seitsme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates ja see lepitakse kokku võõrandamislepingus. Palume teada anda, kas soovite müügihinna

tasuda ühes osas enne võõrandamislepingu sõlmimist või osamaksetena. Juhul, kui soovite tasumist osamaksetena, siis palume välja tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul

Anija Vallavalitsus [email protected]

29.10.2026 nr 7-2/26/7420-5

2

osamakseid tasuda soovite ning anda nõusolek omandatavale kinnisasjale hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses.

Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik

Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

NIIDU

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 20491650)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond 2609-10918-01/AT

Väärtuse kuupäev: 04.09.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

19.10.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Anija valla hoonestamata maa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19 3.4. Kestlikkuse analüüs 20

4. Turuväärtuse hindamine 21

4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22

Lisa 1. Fotod 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne 28

Lisa 4. Vastavuskinnitus EVS 875 nõuetele 29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 20491650)

Aadress Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 14101:001:0325

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 17 818 m2

Üldplaneering Anija Vallavolikogu 13.08.2020 otsusega nr 180 kehtestatud Anija valla üldplaneeringu kohaselt ei ole Niidu kinnisasjale juhtotstarvet määratud

Detailplaneering Kehtiv detailplaneering puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev 04.09.2026

Väärtuse kuupäev 04.09.2026

Hindamisaruande kuupäev 19.10.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 5, 31.08.2026

Hindamise eeldused Hindamisel ei ole kasutatud tavapärasest erinevaid eeldusi.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lsiandu käibemaksu

KOMMENTAARID

-

VASTUOLUD

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 20491650) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 44 000 (nelikümmend neli tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 20491650). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel ei ole kasutatud tavapärasest erinevaid eeldusi. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

5

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 26.09.2026;

• Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest, tehinguandmete päringukeskkonnast ja minu.kataster.ee- st 26.09.2026 (sh maakatastri kitsenduste kaardi väljavõte) ja tehingute andmebaasist seisuga 10.09.2026;

• lähteülesandest 31.08.2026;

• Anija valla kodulehelt 04.10.2026 ja Anija valla arengukavast 04.10.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 04.10.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 04.09.2026. Ülevaatus hõlmas hinnatava kinnisasja iseloomulikke osasid. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Harju maakond

Omavalitsus Anija vald

Asustusüksus Alavere küla

Lähiaadress Niidu

Makroasukoht

Kirjeldus Anija vald, Alavere küla

Kaugus keskusest Kehra ca 14 km, Kose alevik ca 13 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 26.09.2026; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Alavere küla tiheasustusega ala ääreala, vahetus läheduses on korruselamud

Juurdepääs Maaüksus piirneb kohalikule omavalitsusele kuuluva transpordimaaga, millel

paikneb teeregistri andmetel avalikult kasutatav tee

Tehnovõrgud Puuduvad, kuid läheduses on olemas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 26.09.2026; hinnatav vara on

viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 20491650

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

8

Kitsendused

Kitsenduste kaardi väljavõtte kohaselt on hinnatava vara kohta märgitud järgmised

kitsendused:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuse kitsenduste kaart;

https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kitsendused 26.09.2026

Planeeringu ala (tiheasustusala) ca 941 m², maaparandushoiu-ala 17 117 m²,

maaparandussüsteemi kollektoreesvoolu kaitsevöönd 5 565 m² ning 220–330 kV

elektriõhuliini L379 (Aruküla–Koljala) kaitsevöönd 4 144 m². Kinnistusraamatu III ja

IV jaos kandeid ei ole. Maatulundusmaana (haritava maana) kasutamist

kitsendused oluliselt ei piira. Kõrgepingeliini ja eesvoolu kaitsevööndid hõlmavad

olulise osa maaüksusest ning vähendavad selle ehituslikku potentsiaali.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo 26.09.2026; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond

Katastritunnus 14101:001:0325

Pindala 17 818 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud

Allikas: https://minu.kataster.ee 26.09.2026

Kirjeldus Maaüksus on pikliku, ebakorrapärase hulknurkse kujuga

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

10

Üldplaneering

Anija Vallavolikogu 13.08.2020 otsusega nr 180 kehtestatud Anija valla üldplaneeringu kohaselt ei ole Niidu kinnisasjale juhtotstarvet määratud

Allikas: Anija valla üldplaneeringu põhijoonis; https://anija.ee/keskkond-ehitus-ja- teed/planeerimine-ja-ehitus/planeeringud/ 04.10.2026

Detailplaneering Kehtiv detailplaneering puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Sisemajanduse koguprodukt kasvas 2026. aasta II kvartalis võrreldes eelmise

aasta sama ajaga 1,8%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 11,1

miljardit eurot. Eesti majandus kasvas viiendat kvartalit järjest. II kvartalis

mõjutas majanduskasvu positiivselt kaks kolmandikku tegevusaladest. Suurima

panuse andis sarnaselt esimese kvartaliga töötlev tööstus, mille lisandväärtus

kasvas 6,5%. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud

16.06.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,4%, 2027. aastal

2,5% ja 2028. aastal 2,4%.

SKP kasv Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

12

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toit ja mittealkohoolsed joogid, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks augustis võrreldes juuliga 0,4% ja võrreldes 2025. aasta sama kuuga 1,5%. Eelmise aasta augustiga võrreldes olid kaubad 0,9% ja teenused 2,4% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,4%, 2027. aastal 2,6% ja 2028. aastal 2,3%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis, ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja

tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu

näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. 2026. aasta II kvartalis

oli töötuse määr 6,6%, tööhõive määr 68,6% ja tööjõus osalemise määr

73,4%. Töötuse määr vähenes, kuid hõive näitajates olulist paranemist ei

olnud. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt

on töötuse määr 2026. aastal 6,5%, 2027. aastal 6,4% ja 2028. aastal 6,3%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– 2022)). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

14

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist. Sellele järgneval perioodil on kvartaalsed näitajad järginud sesoonseid muutusi, olles kõige madalamad tavapäraselt I kvartalis. Ettevõtete laenude käive on suures plaanis järginud sama trendi.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalis ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5–6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6–7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Seejärel hakkasid intressid langema, kuigi viimased kuud näitavad taas tõusutrendi. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta juulis ca 4,1% ja Eesti mittefinantsettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 5,3%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

15

3.2. Anija valla hoonestamata maa turg

Üldist

Anija vald asub Harju maakonna idaosas. Valla pindala on ca 533 km²; vallas on vallasisene linn Kehra (valla halduskeskus), Aegviidu alev ja 31 küla. Rahvastikuregistri andmetel elas vallas 01.08.2024 seisuga 6 404 inimest. Valla suurimad asustusüksused on Kehra linn, Aegviidu alev, Lehtmetsa küla ja Alavere küla; Alaveres on põhikool ja lasteaed. Piirkonna maaturgu iseloomustavad hajaasustus, väike tehingute arv ja valdavalt kohalik nõudlus. Allikas: Anija valla arengukava (https://www.riigiteataja.ee) 04.10.2026

Hoonestamata maa müügitehingud

Hinnatava vara turusegmendi kirjeldamiseks on esmalt analüüsitud Anija valla hoonestamata maa tehinguid aastatel 2020–2026 (Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi päringukeskkonna statistika; 2026. aasta andmed seisuga 11.05.2026) ning seejärel täpsustatud Anija ja Kose vallas toimunud haritava maaga maatulundusmaa tehinguid, mis on hinnatava varaga kõige sarnasemad.

Maatulundusmaa tehingud on Anija vallas hoonestamata maa tehingute seas arvukaimad – täisaastatel 45–83 tehingut aastas. Maatulundusmaa pinnaühiku hinna mediaan on vaadeldaval perioodil jäänud vahemikku 0,25–0,92 €/m², kusjuures keskmine tehingu objekt on olnud suur (ca 6,3–9,0 ha). Väiksemate, alla 2 ha suuruste maaüksuste pinnaühiku hind on tavapäraselt oluliselt kõrgem, mistõttu on hinnatava varaga sarnaste tehingute hinnataset täpsustatud järgnevas tabelis.

Elamumaa tehinguid on toimunud täisaastatel 15–47 aastas. Elamumaa hinna mediaan on aastati tugevalt kõikunud (1,51–25,30 €/m²), mis näitab, et hinnatase sõltub oluliselt tehingute asukohast ja maaüksuste omadustest. Tootmis- ja ärimaa, segamaa ning muu sihtotstarbega maa tehinguid on vähe ja nende hinnastatistikat valdavalt ei avaldata (alla 5 tehingu aastas).

Järgnev diagramm kajastab elamumaa tehingute arvu ja hindade mediaani dünaamikat Anija vallas.

Siht- ots- tarve

Arv Keskm pindala,

m2

Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Me-

diaan Keskm

2020

E 19 4 087 119 324 801 20 490 0,16 6,4 1,51 2,05

M 60 89 860 1 641 073 1 700 121 014 0,09 2,1 0,25 0,36

S 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

T 5 26 035 139 234 7 834 40 900 0,50 1,2 1,16 1,01

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2021

E 32 3 723 719 032 130 170 000 1,18 45,8 4,25 10,25

M 83 83 980 3 116 333 303 230 000 0,01 3,0 0,39 0,53

Muu 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

16

S 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

T 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

Ä 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

2022

E 27 9 084 1 388 364 656 400 000 0,47 88,3 8,76 16,54

M 72 79 774 6 234 091 930 640 000 0,02 36,7 0,82 2,21

Muu 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

S 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

T 5 5 017 11 936 672 6 000 0,36 0,7 0,36 0,43

2023

E 47 6 072 1 564 431 415 96 000 0,10 46,0 4,01 8,24

M 45 62 835 2 195 694 3 000 351 200 0,03 32,4 0,92 2,16

Muu 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2024

E 24 2 593 1 201 090 395 350 000 0,06 171 25,30 28,57

M 53 65 769 4 297 025 1 000 1 073 940 0,10 7,0 0,64 1,38

S 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

T 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

2025

E 15 6 678 533 602 1 000 78 000 0,21 51,9 7,09 14,28

M 54 78 047 2 030 826 1 000 160 000 0,01 7,9 0,41 1,04

Muu 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

S 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2026*

E 9 2 871 385 036 1 000 161 200 0,49 61,9 6,00 17,65

M 15 85 833 822 340 14 000 170 000 0,30 6,0 0,79 1,50

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi päringukeskkond (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru) 26.09.2026; *2026. aasta andmed seisuga 11.05.2026. E – elamumaa, M – maatulundusmaa, T – tootmismaa, Ä – ärimaa, S – segamaa, Muu – muu sihtotstarve; *** – andmeid ei avaldata, kui tehinguid on alla 5

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Anija vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

17

Lähipiirkonna tehingute analüüs

Hinnatava vara lähipiirkonna maaturg on mahult väike ja hinnatase sõltub oluliselt maaüksuse suurusest, asukohast, kõlvikulisest koosseisust ja kasutuspotentsiaalist. Kuna Alavere külas ja selle vahetus ümbruses on võrreldavaid tehinguid vähe, on valimisse kaasatud Anija valla ja sellega piirneva Kose valla tehingud. Allpool toodud tabelis esitatud 15 tehingu pinnaühiku hinnad jäävad valdavalt vahemikku ca 1,0–2,7 €/m² (mediaan 2,5 €/m²). Tehingute sobivus kohandamiseks on põhjendatud tabeli viimases veerus; kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud paksus kirjas. Valimi koostamise põhimõtted on esitatud tabeli pealkirja joonealuses märkuses. Kohandamiseks sobivad tehingud, mis on tehtud vaba turu tingimustes sõltumatute osapoolte vahel ja mille objekt on hinnatava varaga võrreldav: tegemist on valdavalt haritava maaga, mille pindala on hinnatavaga samas suurusjärgus ja kasutusvõimalused sarnased, ning tehing on toimunud väärtuse kuupäevale võimalikult lähedal. Kohandamiseks ei sobi tehingud:

• mille osapoolte ja tausta tõttu ei saa eeldada tavapärast vabaturutehingut (müüjaks riik, sama kinnisasja vahetu edasimüük, mitme maaüksuse samaaegne võõrandamine juriidiliste isikute vahel);

• mille hinnatase vastab põllumajanduslikus kasutuses olevale maale;

• mille hind sisaldab eeldatavalt hoonestust või arenduspotentsiaali ega vasta hoonestamata maatulundusmaa hinnatasemele;

• mille pindala erineb hinnatava vara pindalast ligikaudu kaks korda või enam.

Tabelis esitatud 15 tehingust on kohandamisel kasutatud kolme (16.01.2025, 28.08.2025 ja 29.04.2026); nende erinevused hinnatavast varast on arvesse võetud punktis 4.3 esitatud kohandustega.

Anija ja Kose valla hoonestamata maatulundusmaa (haritav maa ja rohumaa ≥50%, pindala 5 000– 20 000 m²) müügitehingud 2025.–2026. aastal1

Küla (vald) Kuupäev Hind, €

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve Sobivus kohandamiseks

Kirivalla küla (Kose)

16.01.2025 42 000 17 498 2,4 MTM

Valitud: sarnane pindala, valdavalt haritav maa, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt; erinevused võrdluselementide osas on kohandatud

Paasiku küla (Anija)

01.08.2025 20 000 7 581 2,6 MTM Ei sobi: pindala üle 2 korra väiksem; võõrandati kinnisasja üks lahustükk

Salumäe küla (Anija)

28.08.2025 38 000 11 947 3,2 MTM

Valitud: haritav maa, sarnane makroasukoht (Raasiku alevik ca 3 km), juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt; erinevused võrdluselementide osas on kohandatud

1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on kaasatud tehingud, mis vastavad kõigile järgmistele tingimustele: asukoht Anija või Kose vald; ostu-müügitehing, millega võõrandati üks hoonestamata kinnisasi tervikuna; sihtotstarve 100% maatulundusmaa – muu ja segasihtotstarbega maa on välja jäetud; haritava maa ja loodusliku rohumaa osakaal vähemalt 50% pindalast – valdavalt metsamaast koosnevate maaüksuste hinda mõjutab eelkõige kasvav mets; pindala 5 000–20 000 m², st ligikaudu 0,3–1,1-kordne hinnatava vara pindala; tehingu aeg 01.01.2025 kuni väärtuse kuupäev (04.09.2026), andmebaasi väljavõte on 10.09.2026 seisuga. Tabelis on esitatud neile tingimustele vastavad tehingud, sh need, mis kohandamiseks ei sobi; sobivus on põhjendatud tabeli viimases veerus. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

18

Anija ja Kose valla hoonestamata maatulundusmaa (haritav maa ja rohumaa ≥50%, pindala 5 000– 20 000 m²) müügitehingud 2025.–2026. aastal1

Küla (vald) Kuupäev Hind, €

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve Sobivus kohandamiseks

Salumäe küla (Anija)

30.09.2025 31 000 10 186 3,0 MTM

Ei valitud: samast piirkonnast mis 28.08.2025 valitud tehing (järjestikused katastritunnused), pindala peaaegu 2 korda väiksem; ühe piirkonna tehingute ülekaalu vältimiseks kõrvale jäetud

Tade küla (Kose)

02.10.2025 7 000 6 874 1,0 MTM Ei sobi: pindala üle 2 korra väiksem

Kolu küla (Kose)

15.01.2026 7 300 10 001 0,7 MTM Ei sobi: põllumajanduslikus kasutuses olev haritav maa; hinnatase (0,7 €/m²) vastab haritavale maale

Salumäe küla (Anija)

19.02.2026 30 000 11 983 2,5 MTM Ei valitud: kaks kõrvuti asuvat maaüksust võõrandati samal päeval sama hinnaga (hulgitehingu tunnused)

Salumäe küla (Anija)

19.02.2026 30 000 11 807 2,5 MTM Ei valitud: kaks kõrvuti asuvat maaüksust võõrandati samal päeval sama hinnaga (hulgitehingu tunnused)

Oru küla (Kose)

04.03.2026 160 000 16 088 9,9 MTM Ei sobi: hinnatase (9,9 €/m²) ei vasta maatulundusmaale; hind peegeldab eeldatavalt head arenduspotentsiaali

Kuusemäe küla (Anija)

29.04.2026 25 000 9 206 2,7 MTM

Valitud: väärtuse kuupäevale lähedane tehing, valdavalt haritav maa, sarnane makroasukoht (Kehra linn ca 6 km); erinevused võrdluselementide osas on kohandatud

Salumäe küla (Anija)

28.05.2026 23 000 8 443 2,7 MTM Ei sobi: pindala ca 2 korda väiksem

Pillapalu küla (Anija)

09.06.2026 14 830 12 362 1,2 MTM Ei sobi: müüjaks riik (andmebaasis tehingu iseloom EP – enampakkumine)

Pillapalu küla (Anija)

29.06.2026 15 500 12 362 1,3 MTM Ei sobi: 09.06.2026 riigilt enampakkumisel omandatud kinnisasja vahetu edasimüük

Vikipalu küla (Anija)

01.07.2026 11 500 18 228 0,6 MTM Ei sobi: hinnatase (0,6 €/m²) vastab haritavale maale

Salumetsa küla (Anija)

09.07.2026 17 000 8 202 2,1 MTM Ei sobi: pindala üle 2 korra väiksem

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru) seisuga 10.09.2026; tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu; MTM – maatulundusmaa

Kinnisvaraportaalis kv.ee oli 04.10.2026 seisuga Anija vallas müügis 55 maatükki; Alavere külas pakkumisi ei olnud. Allpool toodud tabelis on esitatud 11 maatulundusmaa pakkumist, mille pindala on hinnatava varaga samas suurusjärgus (ca 0,5–2-kordne ehk 9 000–36 000 m²); elamumaa, tootmismaa ja metsamaa pakkumised ning oluliselt väiksemad ja suuremad maatükid on välja jäetud. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 0,3–5,6 €/m² (mediaan 2,6 €/m²). Jõeäärsete ja elamukruntidena pakutavate maaüksuste pakkumishinnad on 3,5–5,6 €/m², ülejäänud liitumisteta maatulundusmaa pakkumishinnad valdavalt 2,0– 2,8 €/m². Pakkumishinnad on üldjuhul tehinguhindadest kõrgemad, seetõttu on pakkumisinfot kasutatud turu taustainfona ja kohandamisel seda ei kasutata.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

19

Anija valla hoonestamata maatulundusmaa (pindalaga 9 000–36 000 m²) müügipakkumised kinnisvaraportaalis kv.ee seisuga 04.10.2026

Küla/ alevik (kinnistu nimi)

Kuulutuse nr

Hind, €

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve Kirjeldus kuulutuse järgi

Looküla (Loopealse)

3903214 34 900 27 219 1,3 MTM Tasane rohumaa hajaasustuses, juurdepääs olemasolevalt teelt; liitumised puuduvad

Soodla (Vakelepiku)

3918283 39 900 11 327 3,5 MTM Üldplaneeringu järgi võimalik ehitada üks elamu ja abihooned; elekter ca 400 m kaugusel, liitumised puuduvad

Raudoja (Tõru) 3584706 40 000 20 100 2,0 MTM

Põllumaa hea juurdepääsuga; kuulutuse järgi võimalik jagada kaheks elamukrundiks, detailplaneeringu kohustus puudub

Soodla (Lepikunurga)

3918355 45 900 17 884 2,6 MTM Üldplaneeringu järgi võimalik ehitada üks elamu ja abihooned; elekter ca 400 m kaugusel, juurdepääsutee rajab müüja

Soodla (Tagapere)

3918349 45 900 17 804 2,6 MTM Üldplaneeringu järgi võimalik ehitada üks elamu ja abihooned; elekter ca 400 m kaugusel, juurdepääsutee rajab müüja

Salumäe (Kaugemäe)

3931345 48 000 19 116 2,5 MTM Hoonestamata, liitumisteta maaüksus Raasiku aleviku lähedal

Soodla (Eespere)

3918345 55 900 23 680 2,4 MTM Metsaga kaetud maaüksus; üldplaneeringu järgi võimalik ehitada üks elamu ja abihooned, elekter ca 400 m kaugusel

Soodla (Teeääre)

3818783 60 000 12 286 4,9 MTM Jägala jõe ääres hajaasustuses, ümbruses elamud

Kehra küla (Saare)

3931631 69 900 25 202 2,8 MTM Jägala jõe ääres, kinnistu juurde kuulub jõesaar; ehitusõigus eeldab menetlust

Partsaare (Ojakivi)

3901227 88 000 15 767 5,6 MTM Jõeäärne maaüksus; pakkumisel koos kõrvalkinnistuga (kaks kokku 150 000 €), ehitusõigus kooskõlastamisel

Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee (https://www.kv.ee), andmed kogutud 04.10.2026; MTM – maatulundusmaa; kuulutuste avaldamise kuupäevi portaal ei näita

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lõppkasutajateks on eelkõige põllumajandustootjad ja ehitusliku potentsiaali tõttu ka arendajad

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Alaveres on arendustegevus viimasel ajal olnud tagasihoidlik; huviliste ringi kuuluvad eelkõige piirkonna maakasutajad

Vastavus turusegmendi nõuetele

Vastab turusegmendi nõuetele

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest nõudlus ehitusmaa järele on piirkonnas piiratud. Mõningase ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa eest makstakse küll põllumajanduslikus kasutuses oleva maatulundusmaa tavapärasest hinnast kõrgemat hinda, kuid selliseid tehinguid on vähe ja hinnatase on siiski suhteliselt madal

Konkureeriv pakkumine Anija vallas oli 04.10.2026 seisuga pakkumisel 55 maatükki, Alavere külas pakkumisi ei olnud; pakkumisel on eelkõige elamuehitusliku potentsiaaliga krundid

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

20

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis madala likviidsusega varaga, mille müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Ehitusliku potentsiaali mitterealiseerumisel on väimalik kasutada jätkuvalt maatulundusmaana

3.4. Kestlikkuse analüüs

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava maaüksuse näol on tegemist hoonestamata maaüksusega, mille parimaks kasutuseks on mõningase ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa. Hoonete puudumise tõttu ei ole hoonetega seotud kestlikkuse näitajate (sh energiatõhususe) analüüs asjakohane. Kestlikkust on võimalik tagada maa sihipärase ja säästliku kasutamise ning võimaliku hoonestamise korral sihipärase arenduse kaudu, mille eesmärgiks on püsivuse ja jätkumise kindlustamine, kasutades ressursse säästlikult ja vähendades tegevuskulusid.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

21

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Niidu kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 17 818 m². Maaüksus paikneb Alavere küla tiheasustusega ala äärealal, vahetus läheduses on korruselamud. Kehra linna on ca 14 km ja Kose alevikku ca 13 km. Kõlvikuliselt on tegemist valdavalt haritava maaga ja väga vähesel määral muu maaga. Maaüksus piirneb kohalikule omavalitsusele kuuluva transpordimaaga, millel paikneb teeregistri andmetel avalikult kasutatav tee. Maaüksus asub valdavalt maaparandushoiualal ning osaliselt kõrgepinge elektriõhuliini ja maaparandussüsteemi eesvoolu kaitsevööndis, mis piirab ehitustegevust, kuid maatulundusmaana kasutamist oluliselt ei piira. Anija Vallavolikogu 13.08.2020 otsusega nr 180 kehtestatud Anija valla üldplaneeringu kohaselt ei ole Niidu kinnisasjale juhtotstarvet määratud. Kehtiv detailplaneering puudub. Mõningane ehituslik potentsiaal tuleneb eelkõige asukohast: maaüksus paikneb Alavere küla tiheasustusega ala ääres ja jääb sellesse väikeses ulatuses (ca 941 m²), vahetus läheduses on korruselamud ning tehnovõrgud on läheduses olemas. Üldplaneering maaüksusele juhtotstarvet ei määra, st ei näe ette selle kasutamist ehitusmaana, kuid ei välista ka hoonestamist. Ehituslikku potentsiaali piiravad kõrgepingeliini ja eesvoolu kaitsevööndid (vastavalt ca 23% ja 31% pindalast) ning paiknemine maaparandushoiualal; kaitsevöönditest jääb siiski välja arvestatav osa maaüksusest. Kuna tegemist on ehitusmaad silmas pidades suhteliselt suure maaüksusega, siis arendamine eeldab detailplaneeringu koostamist. Alavere külas ei ole viimasel ajal toimunud aktiivset arendust, mis viitab sellele, et nõudlus ehitusmaa järele on piiratud. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud käsitleda maaüksust ehitusmaana, kuid ka mitte üksnes põllumajanduslikus kasutuses oleva maana: turuosalised arvestavad võimalusega, et osa maaüksusest on pikemas perspektiivis hoonestatav, ja see kajastub ka sarnase asukohaga maatulundusmaa hinnatasemes. Seega parimaks kasutuseks on mõningase ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa (haritav maa). Seesugune kasutus on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

22

toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on punktis 3.2 esitatud hoonestamata maa tehinguid. Võrdlustehinguteks on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust, kõlvikulist koosseisu ja sihtotstarvet. Võrdlustehingud on tehingute tabelis esitatud paksus kirjas ning iga tehingu sobivus kohandamiseks on põhjendatud tehingute tabeli viimases veerus. Valimi ülejäänud tehingud on kõrvale jäetud eelkõige oluliselt erineva pindala, põllumajandusmaale vastava või hoonestamata maatulundusmaale mittevastava hinnataseme või tehingu tausta tõttu.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Kirivalla küla 16.01.2025 42 000 2,4 17 498 Ei

Salumäe küla 28.08.2025 38 000 3,2 11 947 Ei

Kuusemäe küla

29.04.2026 25 000 2,7 9 206 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus 16.01.2025 – 29.04.2026. 2025. aasta tehingute hindu on ajaldatud +5%, silmas pidades tehingute toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal aset leidnud üldist hinnatõusu. 2026. aasta tehingu hinda ei ole ajaldatud.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Tavaliselt valitakse võrreldavad varad, mis paiknevad samas makroasukohas ja seetõttu kohandada ei ole vaja. Samas makroasukoha erinevus võib erandlikel juhtudel põhjustada suuri hinnaerinevusi, mis peaksid kajastamist leidma ka kohandustes.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Mikroasukoha ja juurdepääsu mõju jääb tavaliselt 20% piiresse. Suurema erinevuse korral tekib küsimus võrreldavate varade võrdluskõlbulikkuses.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

23

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

• Maatüki suurus

o Suurema maatüki ühikuhind on tavapäraselt madalam ja vastupidi, väiksema maatüki korral on see tavaliselt kõrgem. Mh tuleb silmas pidada ka tükeldamise võimalikkust või selle puudumist. Ühikupõhisel (€/m2) hindamisel võivad kohanduse suurused küündida 50%-ni, sest ostetakse eelkõige maatükki kui tervikut ja lisanduva pindala mõju ei pruugi olla kuigi suur.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Eelistatud on metsaalad, vähem soositud lagedad alad, eelkõige

endised põllumaad. Kohanduste suurus on enamjaolt 10–20% piires.

• Sihtotstarve ja planeering o Detailplaneeringu mõju jääb tavaliselt 10–20% piiresse, kuid tuleb

silmas pidada, et tihtipeale detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sisult vananenud detailplaneering ei pruugi luua lisaväärtust.

• Tehnovõrgud o Tehnovõrkudega varustatus on eriti madalama hinnatasemega

piirkondades tihtipeale määrava tähtsusega. Olulisim on ampripõhise liitumise võimalus. Tegemist on suuresti kulupõhise näitajaga ja seetõttu on mõju vahemikku %-des keeruline iseloomustada.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist, avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kompaktsemad krundid on eelistatud. Mõju jääb tavaliselt 5–10% piiresse, sest erandlikult halva kujuga krunte leidub harva. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral. Kaunis reljeef on väärtust tõstev tegur.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Alavere küla Kirivalla küla Salumäe küla Kuusemäe küla

Niidu

Tehinguhind, €

42 000 38 000 25 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

42 000 38 000 25 000

Tehinguhind, €/m2

2,40 3,18 2,72

Tehingu aeg 16.01.2025 28.08.2025 29.04.2026

Kohandus +5% +5% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

44 100 39 900 25 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

2,52 3,34 2,72

Makroasukoht Alavere küla, Kehra linn ca 14 km

Kirivalla küla, Kose alevik ca 12 km

Salumäe küla, Raasiku alevik ca 3

Kuusemäe küla, Kehra linn ca 6 km

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

24

km, Kehra linn ca 10 km

Kommentaar Halvem, kohalik taristu on kesisem

Sarnane, kohalik taristu on kesisem (+10%), kuid paikneb Raasiku aleviku läheduses (−10%)

Sarnane, kohalik taristu on kesisem (+10%), kuid paikneb Kehra linnale lähemal (−10%)

Kohandus +10% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Tiheasustusala ääreala, piirneb avalikult kasutatava teega

Hajaasustus, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Hajaasustus, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Hajaasustus, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Kommentaar

Sarnane, mikroasukoht vähem atraktiivne

Sarnane, mikroasukoht vähem atraktiivne

Sarnane, mikroasukoht vähem atraktiivne

Kohandus +10% +10% +10%

Maatüki suurus, m2

17 818 17 498 11 947 9 206

Kommentaar

Sarnane Väiksem (ca 1,5 korda)

Väiksem (ca 1,9 korda)

Kohandus 0% −5% −10%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Valdavalt haritav maa, vähesel määral muu maa

Valdavalt haritav maa, vähemal määral metsamaa ja vähesel määral muu maa

Haritav maa Valdavalt haritav maa, vähesel määral muu maa

Kommentaar

Parem, ca veerand pindalast on metsamaa

Sarnane Sarnane

Kohandus −5% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Maatulundusmaa, mõningane ehituslik potentsiaal

Maatulundusmaa, mõningane ehituslik potentsiaal

Maatulundusmaa, mõningane ehituslik potentsiaal

Maatulundusmaa, mõningane ehituslik potentsiaal

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Tehnovõrgud Puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Hulknurkne, väljavenitatud, tasane reljeef

Trapetsilaadne, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsilaadne, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsilaadne, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar

Parem, kompaktsem kuju

Parem, kompaktsem kuju

Parem, kompaktsem kuju

Kohandus −10% −10% −10%

Kitsendused

Ca neljandiku ulatuses 220–330 kV elektriõhuliini ja ca kolmandiku ulatuses maaparandussüsteemi eesvoolu kaitsevööndis;

Väikeses ulatuses keskpingeõhuliini kaitsevööndis

Väikeses ulatuses kesk- ja madalpingeõhuliini kaitsevööndis

Väikeses ulatuses keskpingeõhuliini kaitsevööndis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

25

valdavalt maaparandushoiualal

Kommentaar

Parem, kitsendused hõlmavad väikese osa maaüksusest

Parem, kitsendused hõlmavad väikese osa maaüksusest

Parem, kitsendused hõlmavad väikese osa maaüksusest

Kohandus −10% −10% −10%

Summaarne kohandus

−5% −15% −20%

Summaarne kohandus, €/m2

−0,13 −0,50 −0,54

Kohandatud tehinguhind, €/m2

2,39 2,84 2,17

Kohanduste absoluutväär- tuste summa (sh ajaldamine)

50% 40% 40%

Kaalud 0,30 0,35 0,35

Turuväärtus, €/m2

2,47 0,72 0,99 0,76

Kinnisasja turuväärtus, €

44 050

Kinnisasja turuväärtus ümardatult, €

44 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kohandatud tehinguhinnad jäävad vahemikku 2,17–2,84 €/m². Kinnisasja turuväärtus on 44 050 € ehk ümardatult 44 000 €. Hindamistulemuse täüpsus on +/-20%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

26

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja läänepoolsele osale

Vaade kinnisasja idapoolsele osale

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

28

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne

HINDAMISE LÄHTEÜLESANNE

(Riigivaraseaduse alusel hindamine)

Hinnatav vara Harju maakond, Anija vald, Alavere küla, Niidu

Kinnistu registriosa20491650

Katastritunnus14101:001:0325

Pindala17 818 m²

Sihtotstarve maatulundusmaa 100%

Koormatised ja

kitsendused

Kinnistusraamatu III ja IV jaos kandeid ei ole.

Kitsendused:

Planeeringu ala, maaparandushoiu-ala, eesvoolu kaitsevöönd, elektripaigaldise

kaitsevöönd.

Omanik Eesti Vabariik

Riigi

kinnisvararegistri

kood

KV90877

Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike

1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda

riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Tellimuse alus Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 5

Hindamise alused Riigivaraseadus;

Vabariigi Valitsuse määrus „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“;

Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“

Hinnatav väärtus Turuväärtus

Hindamisaruande

vorm

Eksperthinnang

Kinnisasja

koormavate

lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega

rendilepinguid.

Teadaolev info senise

maakasutuse kohta

Kinnisasi koosneb valdavalt haritava maa kõlvikust. Kinnisasi piirneb avalikult

kasutatava teega, mis paikneb kohalikule omavalitsusele kuuluval

transpordimaal.

Planeeringute info Anija Vallavolikogu 13.08.2020 otsusega nr 180 kehtestatud Anija valla

üldplaneeringu kohaselt ei ole Niidu kinnisasjale juhtotstarvet määratud.

ÜP materjalid:

Planeeringud – Anija vald

Detailplaneering puudub.

Lisatingimused Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud

sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras

piiratud.

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

29

Lisa 4. Vastavuskinnitus EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 20491650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Niidu, Alavere küla, Anija vald, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-01/AT

30

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700