Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Maa- ja Ruumiamet Meie 30.10.2026


Planeerimisseaduse § 1391 – 1395 rakendamisest


Eesti Planeerijate Ühing (EPÜ) korraldas oma liikmetele käesoleva aasta 13. oktoobril veebiseminari kus käsitleti praktikas tekkinud küsimusi detailplaneeringut muutva detailplaneeringu (DMD) koostamisel.

Järgnevalt edastame teile EPÜ liikmeskonnalt tulnud küsimused milledele ootame vastuseid esimesel võimalusel.

2025. aasta planeerimisseaduse ja sellega seonduvate teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu kooskõlastustabelis Saaremaa Vallavalitsuse küsimuse (lk 28) vastuses selgitatakse, et eelnõu eesmärk oli käsitada varasemat ja muutvat detailplaneeringut ühtse tervikuna: varasem planeering jääb kehtima osas, mida ei muudeta, ning kaotab kehtivuse muudetud osas. Samuti selgitati, et planeeringute andmekogusse tuleb esitada terviklik uus kaardikiht, mis arvestab nii varasemat kui ka muudetud lahendust.

16.09.2026 toimunud planeerimisseaduse muudatusi tutvustavas infotunnis vastamata jäänud küsimustele antud vastustes selgitatakse, et eesmärk ei ole koostada kogu planeeringulahendust algusest peale uuesti, vaid muuta kehtivat detailplaneeringut selles ulatuses, milles muudatus on vajalik ja põhjendatud. Samas tuleb ka DMD puhul koostada lahendus sellises mahus, et muudatus oleks kehtiva planeeringulahenduse suhtes arusaadav ja terviklikult hinnatav. PLANISesse ei esitata üksnes muudatuse väljavõtet või üksikuid parandusi, vaid DP kihid tuleb esitada täies mahus selliselt, et kehtiva planeeringulahenduse sisse on kantud uus terviklahendus samal viisil, nagu oleks koostatud uus planeeringulahendus. Seejuures peab andmetest olema üheselt arusaadav, millist osa varasemast lahendusest on muudetud, milline osa asendub uue lahendusega ning milline osa jääb kehtima.

Siit ka küsimus, kas PlanS §-de 139¹–139⁵ alusel kehtestatud DMD muudab PlanS § 140 lõike 8 tähenduses varasema detailplaneeringu kehtetuks tervikuna sama planeeringuala ulatuses või üksnes osas, mida uue planeeringuga muudetakse? Kui kogu planeeringuala andmekihid tuleb PLANISesse esitada, siis kuidas tuleb käsitleda kahe planeeringu õiguslikku suhet ja kuidas tagada kehtivate tingimuste üheselt mõistetavus? Näiteks kui mõnes varasemas detailplaneeringus ei ole hoonestusala määratud, siis kas DMD puhul saab andmekihte PLANISesse esitada ilma hoonestusalata?

Kas kehtiva planeeringu seletuskirja muutmisel tuleb koostada uus seletuskiri, mis selgitab tehtud muudatusi ja nende põhjendusi või tuleb varasema detailplaneeringu seletuskirjas lihtsalt vastav lõik, lause või tabel uuendada?

Kui tuleb koostada uus seletuskiri ja planeeringuga muudetakse ainult hoonestusala, kuid ehitusõigust, arhitektuurseid tingimusi, juurdepääse ja tehnovõrkude jms lahendust mitte, kas siis tuleb vastavates peatükkides üksnes viidata kehtivale planeeringule või need uude seletuskirja ümber kopeerida koos märkusega, et need on varasemast planeeringust ja neid ei muudeta? Samas tuleks ju hinnata, kas need tingimused on jätkuvalt asjakohased ja sobivad kavandatava muudatusega. PlanS § 139¹ lõike 1 kohaselt tuleb lähtuda muu hulgas seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 139¹–139⁵ sätestatud nõuetest ning planeerimise põhimõtetest. Kas see tähendab kohustust analüüsida ja põhjendada kõiki planeeringuvaldkondi samas mahus nagu tavapärase detailplaneeringu koostamisel või võib analüüsi ulatus lähtuda muudatuse eesmärgist, olemusest ja mõjudest?

Praktiline probleem tekib eelkõige vanemate, näiteks 2000ndate alguses koostatud detailplaneeringute puhul. Nende seletuskirjad võivad olla väga lühikesed ja mitmed tänapäeval tavapärased teemad võivad olla käsitlemata. Kui kogu varasem planeeringulahendus tuleb iga väikese muudatuse korral tänapäevaste nõuete alusel üksipulgi läbi analüüsida, võib piiratud muudatuse menetlusest kujuneda sisuliselt uue terviklahenduse koostamine. Näiteks võib maaomanike soov olla üksnes laiendada kolme krundi hoonestusala lääne suunas 10 meetri võrra, kuna varasema üldplaneeringuga määratud rohevõrgustiku piir on muutunud ja sellest tulenenud piirang enam ei kehti. Kui osa varasema detailplaneeringuga määratud ehitusõigusest on juba realiseeritud ja ülejäänud lahendus toimib, võib tekkida küsimus, kas kogu planeeringu uuesti koostamine on selle muudatuse eesmärgi saavutamiseks vajalik. Mõistagi võib terviklahenduse uuesti läbivaatamine olla põhjendatud juhul, kui olemasolev lahendus on vastuoluline või muudatuse elluviimine eeldab ka teiste tingimuste muutmist. Küsimus on pigem selles, milliste kriteeriumide alusel määrata analüüsi vajalik ulatus. Kas võiks lähtuda põhimõttest, et põhjalikumalt analüüsitakse muudetavaid tingimusi ja neid kehtiva planeeringu osi, mida muudatus mõjutab, samal ajal kui teiste tingimuste puhul kontrollitakse nende jätkuvat asjakohasust ja sobivust? Või eeldab seadus kõigi teemade uuesti käsitlemist samas mahus sõltumata muudatuse ulatusest.

Kokkuvõttes palume selgitada järgmisi küsimusi:
1. Varasema detailplaneeringu kehtivus: kas PlanS §-de 139¹–139⁵ alusel kehtestatud detailplaneering muudab varasema detailplaneeringu PlanS § 140 lõike 8 tähenduses kehtetuks tervikuna või üksnes muudetud osas (DMD ala ulatuses) ning kuidas tagatakse kahe planeeringu alusel kehtima jäävate tingimuste õiguslik selgus ja kasutamine projekteerimisel?
2. Planeeringu dokumentide ja andmekihtide vormistamine: kuidas tuleb vormistada DMD seletuskiri, joonised ja PLANISesse esitatavad andmekihid, et oleks üheselt arusaadav, millised tingimused muutuvad, millised asenduvad uuega ja millised jäävad kehtima? Kuidas tuleb sellisel juhul korraldada planeeringufailide allkirjastamine, kui varasema ja muutva detailplaneeringu koostajad on erinevad? Senise praktika alusel saab öelda, et kahte ühesisulist faili ei ole võimalik PLANISesse esitada, nt kahte seletuskirja - kogu (muudetava) detailplaneeringu oma ja uue, muudatust sisaldava oma.
3. Seletuskirja koostamise ulatus ja detailplaneeringu ülesannete lahendamine: kas DMD seletuskirjas tuleb kõik teemad uuesti ühtse tervikuna käsitleda ja põhjendada või võib muutmata tingimuste puhul lihtsalt viidata varasemas planeeringus kehtestatud nõuetele ja need uude seletuskirja üle võtta (kopeerida), märkides nende päritolu ja muutmata jätmise või ei ole nende uuesti kajastamine vajalik, kuna need tulenevad kehtivast detailplaneeringust? Kuidas on võimalik PLANISesse esitada erinevaid seletuskirju, kui automaatsüsteem lähtub faili koodist ega võta vastu kahte ühesuguse koodiga faili?
4. Analüüsi ja hindamise ulatus: milliste põhimõtete ja kriteeriumide alusel tuleb määrata, kui põhjalikult tuleb hinnata DMD ruumilisi lahendusi ja mõjusid, arvestades muudatuse eesmärki, ulatust ning mõju ülejäänud planeeringulahendusele? Kas analüüsi ulatus võib olla proportsionaalne muudatuse ulatuse ja mõjudega või tuleb kõiki teemasid käsitleda samas mahus nagu uue detailplaneeringu koostamisel?

Kuivõrd enamus küsimusi on seotud DMD vormistamisega, siis teeme ettepaneku avada PLANISe testkeskkond, et praktikas koos PLANISe arendajate ja tegevplaneerijatega erinevaid variante läbi katsetada. Kui testkeskkonna avamine ei ole võimalik, siis teeme ettepaneku planeerijatele praktilise töötoa korraldamiseks veel sellel aastal.

EPÜ-le teadaolevalt on üle Eesti mitmed DMD-d juba algatatud ja mitmed algatamisel, seega vajavad planeerijad selgeid juhiseid DMD vormistamiseks ja PLANISesse kandmiseks.



Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/
Kaie Enno
juhatuse esimees



Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Maa- ja Ruumiamet Meie 30.10.2026


Planeerimisseaduse § 1391 – 1395 rakendamisest


Eesti Planeerijate Ühing (EPÜ) korraldas oma liikmetele käesoleva aasta 13. oktoobril veebiseminari kus käsitleti praktikas tekkinud küsimusi detailplaneeringut muutva detailplaneeringu (DMD) koostamisel.

Järgnevalt edastame teile EPÜ liikmeskonnalt tulnud küsimused milledele ootame vastuseid esimesel võimalusel.

2025. aasta planeerimisseaduse ja sellega seonduvate teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu kooskõlastustabelis Saaremaa Vallavalitsuse küsimuse (lk 28) vastuses selgitatakse, et eelnõu eesmärk oli käsitada varasemat ja muutvat detailplaneeringut ühtse tervikuna: varasem planeering jääb kehtima osas, mida ei muudeta, ning kaotab kehtivuse muudetud osas. Samuti selgitati, et planeeringute andmekogusse tuleb esitada terviklik uus kaardikiht, mis arvestab nii varasemat kui ka muudetud lahendust.

16.09.2026 toimunud planeerimisseaduse muudatusi tutvustavas infotunnis vastamata jäänud küsimustele antud vastustes selgitatakse, et eesmärk ei ole koostada kogu planeeringulahendust algusest peale uuesti, vaid muuta kehtivat detailplaneeringut selles ulatuses, milles muudatus on vajalik ja põhjendatud. Samas tuleb ka DMD puhul koostada lahendus sellises mahus, et muudatus oleks kehtiva planeeringulahenduse suhtes arusaadav ja terviklikult hinnatav. PLANISesse ei esitata üksnes muudatuse väljavõtet või üksikuid parandusi, vaid DP kihid tuleb esitada täies mahus selliselt, et kehtiva planeeringulahenduse sisse on kantud uus terviklahendus samal viisil, nagu oleks koostatud uus planeeringulahendus. Seejuures peab andmetest olema üheselt arusaadav, millist osa varasemast lahendusest on muudetud, milline osa asendub uue lahendusega ning milline osa jääb kehtima.

Siit ka küsimus, kas PlanS §-de 139¹–139⁵ alusel kehtestatud DMD muudab PlanS § 140 lõike 8 tähenduses varasema detailplaneeringu kehtetuks tervikuna sama planeeringuala ulatuses või üksnes osas, mida uue planeeringuga muudetakse? Kui kogu planeeringuala andmekihid tuleb PLANISesse esitada, siis kuidas tuleb käsitleda kahe planeeringu õiguslikku suhet ja kuidas tagada kehtivate tingimuste üheselt mõistetavus? Näiteks kui mõnes varasemas detailplaneeringus ei ole hoonestusala määratud, siis kas DMD puhul saab andmekihte PLANISesse esitada ilma hoonestusalata?

Kas kehtiva planeeringu seletuskirja muutmisel tuleb koostada uus seletuskiri, mis selgitab tehtud muudatusi ja nende põhjendusi või tuleb varasema detailplaneeringu seletuskirjas lihtsalt vastav lõik, lause või tabel uuendada?

Kui tuleb koostada uus seletuskiri ja planeeringuga muudetakse ainult hoonestusala, kuid ehitusõigust, arhitektuurseid tingimusi, juurdepääse ja tehnovõrkude jms lahendust mitte, kas siis tuleb vastavates peatükkides üksnes viidata kehtivale planeeringule või need uude seletuskirja ümber kopeerida koos märkusega, et need on varasemast planeeringust ja neid ei muudeta? Samas tuleks ju hinnata, kas need tingimused on jätkuvalt asjakohased ja sobivad kavandatava muudatusega. PlanS § 139¹ lõike 1 kohaselt tuleb lähtuda muu hulgas seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 139¹–139⁵ sätestatud nõuetest ning planeerimise põhimõtetest. Kas see tähendab kohustust analüüsida ja põhjendada kõiki planeeringuvaldkondi samas mahus nagu tavapärase detailplaneeringu koostamisel või võib analüüsi ulatus lähtuda muudatuse eesmärgist, olemusest ja mõjudest?

Praktiline probleem tekib eelkõige vanemate, näiteks 2000ndate alguses koostatud detailplaneeringute puhul. Nende seletuskirjad võivad olla väga lühikesed ja mitmed tänapäeval tavapärased teemad võivad olla käsitlemata. Kui kogu varasem planeeringulahendus tuleb iga väikese muudatuse korral tänapäevaste nõuete alusel üksipulgi läbi analüüsida, võib piiratud muudatuse menetlusest kujuneda sisuliselt uue terviklahenduse koostamine. Näiteks võib maaomanike soov olla üksnes laiendada kolme krundi hoonestusala lääne suunas 10 meetri võrra, kuna varasema üldplaneeringuga määratud rohevõrgustiku piir on muutunud ja sellest tulenenud piirang enam ei kehti. Kui osa varasema detailplaneeringuga määratud ehitusõigusest on juba realiseeritud ja ülejäänud lahendus toimib, võib tekkida küsimus, kas kogu planeeringu uuesti koostamine on selle muudatuse eesmärgi saavutamiseks vajalik. Mõistagi võib terviklahenduse uuesti läbivaatamine olla põhjendatud juhul, kui olemasolev lahendus on vastuoluline või muudatuse elluviimine eeldab ka teiste tingimuste muutmist. Küsimus on pigem selles, milliste kriteeriumide alusel määrata analüüsi vajalik ulatus. Kas võiks lähtuda põhimõttest, et põhjalikumalt analüüsitakse muudetavaid tingimusi ja neid kehtiva planeeringu osi, mida muudatus mõjutab, samal ajal kui teiste tingimuste puhul kontrollitakse nende jätkuvat asjakohasust ja sobivust? Või eeldab seadus kõigi teemade uuesti käsitlemist samas mahus sõltumata muudatuse ulatusest.

Kokkuvõttes palume selgitada järgmisi küsimusi:
1. Varasema detailplaneeringu kehtivus: kas PlanS §-de 139¹–139⁵ alusel kehtestatud detailplaneering muudab varasema detailplaneeringu PlanS § 140 lõike 8 tähenduses kehtetuks tervikuna või üksnes muudetud osas (DMD ala ulatuses) ning kuidas tagatakse kahe planeeringu alusel kehtima jäävate tingimuste õiguslik selgus ja kasutamine projekteerimisel?
2. Planeeringu dokumentide ja andmekihtide vormistamine: kuidas tuleb vormistada DMD seletuskiri, joonised ja PLANISesse esitatavad andmekihid, et oleks üheselt arusaadav, millised tingimused muutuvad, millised asenduvad uuega ja millised jäävad kehtima? Kuidas tuleb sellisel juhul korraldada planeeringufailide allkirjastamine, kui varasema ja muutva detailplaneeringu koostajad on erinevad? Senise praktika alusel saab öelda, et kahte ühesisulist faili ei ole võimalik PLANISesse esitada, nt kahte seletuskirja - kogu (muudetava) detailplaneeringu oma ja uue, muudatust sisaldava oma.
3. Seletuskirja koostamise ulatus ja detailplaneeringu ülesannete lahendamine: kas DMD seletuskirjas tuleb kõik teemad uuesti ühtse tervikuna käsitleda ja põhjendada või võib muutmata tingimuste puhul lihtsalt viidata varasemas planeeringus kehtestatud nõuetele ja need uude seletuskirja üle võtta (kopeerida), märkides nende päritolu ja muutmata jätmise või ei ole nende uuesti kajastamine vajalik, kuna need tulenevad kehtivast detailplaneeringust? Kuidas on võimalik PLANISesse esitada erinevaid seletuskirju, kui automaatsüsteem lähtub faili koodist ega võta vastu kahte ühesuguse koodiga faili?
4. Analüüsi ja hindamise ulatus: milliste põhimõtete ja kriteeriumide alusel tuleb määrata, kui põhjalikult tuleb hinnata DMD ruumilisi lahendusi ja mõjusid, arvestades muudatuse eesmärki, ulatust ning mõju ülejäänud planeeringulahendusele? Kas analüüsi ulatus võib olla proportsionaalne muudatuse ulatuse ja mõjudega või tuleb kõiki teemasid käsitleda samas mahus nagu uue detailplaneeringu koostamisel?

Kuivõrd enamus küsimusi on seotud DMD vormistamisega, siis teeme ettepaneku avada PLANISe testkeskkond, et praktikas koos PLANISe arendajate ja tegevplaneerijatega erinevaid variante läbi katsetada. Kui testkeskkonna avamine ei ole võimalik, siis teeme ettepaneku planeerijatele praktilise töötoa korraldamiseks veel sellel aastal.

EPÜ-le teadaolevalt on üle Eesti mitmed DMD-d juba algatatud ja mitmed algatamisel, seega vajavad planeerijad selgeid juhiseid DMD vormistamiseks ja PLANISesse kandmiseks.



Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/
Kaie Enno
juhatuse esimees