Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Piiri tn

45)

Mulgi Vallavalitsus esitas 15.05.2026 Maa- ja Ruumiametile taotluse omandada vallale

Viljandi maakonnas Mulgi vallas Karksi-Nuia linnas asuv Piiri tn 45 kinnisasi (katastritunnus 48001:001:1503) väikeelamupiirkonna arendamiseks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium nõustus 20.07.2026 kirjas nr 13-6/2269-2 Piiri tn 45 kinnisasja võõrandamisega Mulgi vallale alla hariliku väärtuse, müügihinnaga 50%

kinnisasja harilikust väärtusest.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 14.08.2026 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 26-10423) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. Osaühing Kinnisvaraekspert 26.10.2026 koostatud hindamisaruande nr 2609-10918-02/AT kohaselt on Piiri tn 45 kinnisasja väärtus 34 700 eurot, millest Mulgi vald

peab tasuma 50% ehk 17 350 eurot.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Piiri tn 45 kinnisasja väärtusena 34 700 eurot, tasuda sellest riigile 50% ehk 17 350 eurot ning kanda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja

hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind tasuda seitsme aasta jooksul lepingu sõlmimisest

arvates ja see lepitakse kokku võõrandamislepingus. Palume teada anda, kas soovite müügihinna tasuda ühes osas enne võõrandamislepingu sõlmimist või osamaksetena. Juhul, kui soovite

tasumist osamaksetena, siis palume välja tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul

Mulgi Vallavalitsus [email protected]

29.10.2026 nr 7-2/26/7123-7

2

osamakseid tasuda soovite ning anda nõusolek omandatavale kinnisasjale hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses.

Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik

Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

PIIRI TN 45

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 26977250)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond 2609-10918-02/AT

Väärtuse kuupäev: 05.09.2026 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

26.10.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Mulgi valla hoonestamata maa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19 3.4. Kestlikkuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 20

4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 21

Lisa 1. Fotod 25

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne 28

Lisa 4. Vastavuskinnitus EVS 875 nõuetele 29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 26977250)

Aadress Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 48001:001:1503

Sihtotstarve Sihtotstarbeta maa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 10 104 m2

Üldplaneering Mulgi Vallavolikogu 27.05.2025 otsusega nr 267 kehtestatud Mulgi valla üldplaneeringu kohaselt on Piiri tn 45 kinnisasja maakasutuse juhtotstarve väikeelamu maa-ala

Detailplaneering Kehtiv detailplaneering puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev 05.09.2026

Väärtuse kuupäev 05.09.2026

Hindamisaruande kuupäev 26.10.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 5, 31.08.2026

Hindamise eeldused Hindamisel ei ole kasutatud tavapärasest erinevaid eeldusi

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±30%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu

KOMMENTAARID

-

VASTUOLUD

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 26977250) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 34 700 (kolmkümmend neli tuhat seitsesada) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 26977250). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel ei ole kasutatud tavapärasest erinevaid eeldusi. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

5

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust (https://kinnistusraamat.rik.ee) 26.09.2026;

• Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest, tehinguandmete päringukeskkonnast ja minu.kataster.ee- st 26.09.2026 (sh maakatastri kitsenduste kaardi väljavõte) ning tehingute andmebaasist seisuga 10.09.2026;

• lähteülesandest 31.08.2026;

• Mulgi valla kodulehelt 06.10.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 04.10.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 05.09.2026. Ülevaatus hõlmas hinnatava kinnisasja iseloomulikke osasid. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Viljandi maakond

Omavalitsus Mulgi vald

Asustusüksus Karksi-Nuia linn

Lähiaadress Piiri tn 45

Makroasukoht

Kirjeldus Karksi-Nuia linn on Mulgi valla suurim asula (ca 1 400 elanikku), mis paikneb

Viljandi maakonna lõunaosas Valga–Uulu maantee (nr 6) ääres

Kaugus keskusest Viljandi ca 34 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo) 26.09.2026; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Karksi-Nuia linna lõunaosa, tiheasustusega ala ääreala Piiri tänava ääres;

vahetus läheduses on väikeelamud ja aiamaad

Juurdepääs Asfaltkattega Piiri tänavalt (avalikult kasutatav tee)

Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses on olemas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo) 26.09.2026; hinnatav vara on

viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 26977250

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

8

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuse kitsenduste kaardi

(https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kitsendused; 26.09.2026) väljavõtte

kohaselt on hinnatava vara kohta märgitud järgmised kitsenduste mõjualad:

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, maakatastri kitsenduste kaardi väljavõte 26.09.2026

Planeeringu ala (tiheasustusala) ulatub üle kogu maaüksuse (10 103,55 m²).

Tegemist on planeeringutest (sh Mulgi valla üldplaneering) tuleneva

tiheasustusalaga, mis hoonestamist ei piira. Sideehitise kaitsevöönd (Telia Eesti AS

sideehitised maismaal) mõjutab maaüksust kokku 25,5 m² ulatuses Piiri tänava

poolses servas; kitsendus hoonestamist sisuliselt ei piira. Kinnistusraamatu III ja IV

jaos kandeid ei ole.

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo) 26.09.2026; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond

Katastritunnus 48001:001:1503

Pindala 10 104 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Sihtotstarbeta maa 100%

Kõlvikud

Allikas: https://minu.kataster.ee 06.10.2026

Kirjeldus Maaüksus on trapetsilaadne, väljavenitatud, mõõdukalt reljeefne

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

10

Üldplaneering

Mulgi Vallavolikogu 27.05.2025 otsusega nr 267 kehtestatud Mulgi valla üldplaneeringu kohaselt on Piiri tn 45 kinnisasja maakasutuse juhtotstarve väikeelamu maa-ala

Allikas: Mulgi valla üldplaneeringu põhijoonis; planeeringute andmekogu (https://mulgivald.ee/wp-content/uploads/2025/05/4.-Karksi-Nuia-linna-pohijoonis.pdf) 06.10.2026

Detailplaneering Kehtiv detailplaneering puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Sisemajanduse koguprodukt kasvas 2026. aasta II kvartalis võrreldes eelmise

aasta sama ajaga 1,8%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 11,1

miljardit eurot. Eesti majandus kasvas viiendat kvartalit järjest. II kvartalis

mõjutas majanduskasvu positiivselt kaks kolmandikku tegevusaladest. Suurima

panuse andis sarnaselt esimese kvartaliga töötlev tööstus, mille lisandväärtus

kasvas 6,5%. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud

16.06.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,4%, 2027. aastal

2,5% ja 2028. aastal 2,4%.

SKP kasv Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026)

Allikad: Statistikaamet (https://www.stat.ee), Eesti Pank (https://www.eestipank.ee)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

12

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2026. aasta augustis võrreldes juuliga 0,4% ja võrreldes 2025. aasta sama kuuga 1,5%. Eelmise aasta augustiga võrreldes olid kaubad 0,9% ja teenused 2,4% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,4%, 2027. aastal 2,6% ja 2028. aastal 2,3%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.06.2026) Allikad: Statistikaamet (https://www.stat.ee), Eesti Pank (https://www.eestipank.ee)

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis, ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

2026. aasta esimeses kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 68% ja

tööjõus osalemise määr 73,2%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tööturu

näitajad paranesid, kuid eelnevale kvartalile jäid alla. 2026. aasta II kvartalis

oli töötuse määr 6,6%, tööhõive määr 68,6% ja tööjõus osalemise määr

73,4%. Töötuse määr vähenes, kuid hõive näitajates olulist paranemist ei

olnud. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.06.2026) kohaselt

on töötuse määr 2026. aastal 6,5%, 2027. aastal 6,4% ja 2028. aastal 6,3%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna- ja Harjumaa-keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet (https://www.stat.ee), Maa- ja Ruumiamet (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru)

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– 2022)). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

14

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist. Sellele järgneval perioodil on kvartaalsed näitajad järginud sesoonseid muutusi, olles kõige madalamad tavapäraselt I kvartalis. Ettevõtete laenude käive on suures plaanis järginud sama trendi.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalis ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5–6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6–7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Seejärel hakkasid intressid langema, kuigi viimased kuud näitavad taas tõusutrendi. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta juulis ca 4,1% ja Eesti mittefinantsettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 5,3%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank (https://www.eestipank.ee)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

15

3.2. Mulgi valla hoonestamata maa turg

Üldist

Mulgi vald paikneb Viljandi maakonna lõunaosas Läti piiri ääres. Valla pindala on 881 km² ja 01.01.2026 seisuga elas vallas 6 970 inimest (01.01.2023 seisuga 7 267), s.t rahvaarv on vähenemas. Valla halduskeskus on Abja-Paluoja linn, kuid elanike arvult on valla suurim asula Karksi-Nuia linn (ca 1 400 elanikku). Karksi-Nuia paikneb Valga– Uulu maantee (nr 6) ääres, Viljandist ca 34 km kaugusel. Valla eluasemefondist moodustavad valdava osa ühepereelamud, korterelamud paiknevad peamiselt suuremates asulates. Allikad: Mulgi valla arengukava 2024–2030 lisa 1 „Mulgi valla profiil“; Eesti Linnade ja Valdade Liit (rahvastikuregistri andmed 01.01.2026)

Hoonestamata maa müügitehingud

Kuna hinnatava vara vahetus ümbruses on hoonestamata maa tehingute arv piiratud, on turuülevaates esmalt analüüsitud Mulgi valla hoonestamata maa tehinguid tervikuna ning seejärel valla hoonestamata elamumaa tehinguid. Järgnevas tabelis on esitatud elamu-, tootmis-, äri- ja maatulundusmaa müügihindade statistika Mulgi vallas 2020.–2026. aastal (arvestatud on 100% vastava sihtotstarbega tehinguid; muu sihtotstarbega ja segamaa tehingud on välja jäetud); sellele järgnev tehingute tabel annab kohaliku hinnataseme kohta täiendava sisendi. Elamumaa: 2020.–2026. aastal 83 tehingut; pinnaühiku hinna mediaan jäi aastatel, mil tehinguid oli vähemalt viis, vahemikku 0,47–2,38 €/m². Aktiivseim oli 2024. aasta (34 tehingut, mediaan 2,38 €/m²); 2025. ja 2026. aastal on elamumaa tehinguid toimunud vaid üksikuid. Tootmis- ja ärimaa: 2020.–2026. aastal kokku 15 tehingut (12 tootmismaa ja 3 ärimaa tehingut), aastas 0–5 tehingut, mistõttu hinnastatistikat ei avaldata. Maatulundusmaa: 2020.–2026. aastal 680 tehingut, pinnaühiku hinna mediaan aastate lõikes 0,34–0,79 €/m². Hinnataset mõjutavad tugevalt asukoht, maaüksuse suurus, kõlvikuline koosseis ja taristu olemasolu; keskmised hinnad on üksikute kõrge hinnaga tehingute tõttu enamasti mediaanist kõrgemad. 2026. aasta andmed on 11.05.2026 seisuga.

Siht- ots- tarve

Arv Keskm pindala,

m2

Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Me-

diaan Keskm

2020

E 5 11 003 27 921 1 925 15 196 0,40 2,21 0,67 1,11

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 119 98 166 4 921 335 230 260 000 0,02 2,68 0,34 0,45

2021

E 19 4 413 149 794 1 500 18 800 0,83 4,46 1,83 2,06

T 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 159 170 021 12 158 054 1 000 809 185 0,05 13,9 0,42 0,57

2022 E 12 3 728 77 500 1 000 12 000 0,40 3,93 1,99 1,98

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

16

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 157 164 428 17 672 366 1 500 2 279 982 0,01 3,69 0,61 0,72

2023 E 9 3 675 28 235 225 10 000 0,04 3,16 0,47 1,02

M 96 93 953 6 307 270 1 000 700 000 0,11 14,6 0,57 0,87

2024

E 34 3 227 222 737 295 20 000 0,04 5,00 2,38 2,18

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 60 117 167 4 363 953 3 116 600 000 0,09 2,74 0,61 0,70

2025

E 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

T 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 74 134 154 6 192 269 2 700 480 000 0,06 2,00 0,58 0,58

2026*

E 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

T 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Ä 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

M 15 129 867 606 895 500 95 744 0,01 2,74 0,79 0,75

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru); E – elamumaa, T – tootmismaa, Ä – ärimaa, M – maatulundusmaa (100% sihtotstarve); *** – hinnaandmeid ei avaldata, kui tehinguid oli alla viie; *2026. aasta andmed seisuga 11.05.2026

Hoonestamata elamumaa ning tootmis- ja ärimaa tehingute arv ja elamumaa hinna mediaan (€/m2) Mulgi vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru); elamumaa hinna mediaan on esitatud aastatel, mil tehinguid oli vähemalt viis

Lähipiirkonna tehingute analüüs

Hinnatava vara lähipiirkonna maaturg on mahult väike ja hinnatase sõltub oluliselt asukohast, maaüksuse suurusest, kõlvikulisest koosseisust ja kasutuspotentsiaalist. Järgnevas tabelis esitatud 13 Mulgi valla hoonestamata elamumaa tehingu pinnaühiku hinnad jäävad vahemikku 0,6–5,7 €/m² (mediaan 1,7 €/m²). Karksi-Nuia linnas toimunud tehingute hinnatase (5,2–5,7 €/m²) on selgelt kõrgem kui Mõisaküla linnas (0,6–1,7 €/m²). Lisaks on tabelis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

17

esitatud kaks võrdlusmeetodis kasutatud Võhma linna (Põhja-Sakala vald) tehingut (4,1–4,3 €/m²). Tabeli viimases veerus on märgitud, kas tehing on kaasatud võrdlusmeetodi kohandustabelisse, ja valikut on põhjendatud; kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud paksus kirjas. Valimi koostamise põhimõtted on esitatud tabeli pealkirja joonealuses märkuses. Kohandamiseks sobivad tehingud, mis on tehtud vaba turu tingimustes sõltumatute osapoolte vahel ja mille objekt on hinnatava varaga võrreldav: tegemist on Karksi-Nuia linnas või sarnases väikelinnas tiheasustusalal paikneva hoonestamata elamumaaga, mille pindala on hinnatavale võimalikult lähedane (kuna piirkonnas hinnatavaga sarnase suurusega hoonestamata elamumaa tehinguid ei ole, on pindala erinevust arvesse võetud kohandusega), ning tehing on toimunud väärtuse kuupäevale võimalikult lähedal. Võrdlustehingute erinevused hinnatavast varast on arvesse võetud punktis 4.3 esitatud kohandustega.

Mulgi valla ja Võhma linna hoonestamata elamumaa müügitehingud 2024.–2026. aastal1

Linn/ vald

Linnaosa/ alevik/ küla Kuupäev Hind, €

Käibe- maksu sisaldumine

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve

Kasutamine võrdlusmeetodis ja põhjendus

Mulgi Mõisaküla linn

19.03.2024 2 510 Ei 1 459 1,7 E100% Ei – Mõisaküla linn: oluliselt vähem atraktiivne, madalam hinnatase

Mulgi Mõisaküla linn

26.03.2024 1 600 Ei 2 487 0,6 E100%

Ei – sama pindalaga krunt müüdi 23.05.2024 üle kahe korra kõrgema hinnaga (tõenäoliselt sama vara), hind ei kajasta turuväärtust; Mõisaküla linn

Mulgi Mõisaküla linn

23.05.2024 3 500 Ei 2 487 1,4 E100% Ei – Mõisaküla linn: oluliselt vähem atraktiivne, madalam hinnatase

Mulgi Mõisaküla linn

19.06.2024 5 000 Ei 3 104 1,6 E100% Ei – Mõisaküla linn: oluliselt vähem atraktiivne, madalam hinnatase

Mulgi Kamara küla

20.06.2024 4 101 Ei 5 579 0,7 E100%

Ei – sama kinnisasi (5 579 m²) müüdi 20.12.2024 hinnaga 20 000 €; ligi viis korda madalam hind ei kajasta turuväärtust

Mulgi Veelikse küla

09.09.2024 3 800 Ei 2 754 1,4 E100% Ei – hajaasustuses paiknev krunt ei ole linnas paikneva hinnatava varaga võrreldav

Mulgi Päidre küla 18.09.2024 6 480 Ei 1 295 5,0 E100% Ei – hajaasustuses paiknev

Mulgi Mõisaküla linn

27.11.2024 6 711 Ei 4 242 1,6 E100% Ei – Mõisaküla linn: oluliselt vähem atraktiivne, madalam hinnatase

Mulgi Veelikse küla

29.11.2024 12 000 Ei 5 492 2,2 E100% Ei – hajaasustuses järve kaldal paiknev

Mulgi Kamara küla

20.12.2024 20 000 Ei 5 579 3,6 E100%

Ei – sama kinnisasi müüdi 20.06.2024 hinnaga 4 101 €; poole aastaga ligi viis korda kõrgemaks kujunenud hinna tausta ei ole võimalik selgitada

Põhja- Sakala

Võhma linn

11.09.2025 5 800 Ei 1 337 4,3 E100% Jah – võrreldav vara 3: sarnane väikelinn, hoonestamata krunt tiheasustusalal; makro- ja

1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on kaasatud tehingud, mis vastavad kõigile järgmistele tingimustele: asukoht Mulgi vald (lisaks on esitatud kaks võrdlusmeetodis kasutatud Võhma linna (Põhja-Sakala vald) tehingut); ostu- müügitehing, millega võõrandati üks hoonestamata kinnisasi tervikuna – mõttelise osa võõrandamised on välja jäetud, kuna nende hind ei ole usaldusväärselt võrreldav; sihtotstarve 100% elamumaa – muu ja segasihtotstarbega maa on välja jäetud; tehingu aeg 01.01.2024 kuni väärtuse kuupäev (05.09.2026) – tehingute vähesuse tõttu on vaadeldud pikemat perioodi; välja on jäetud tehingud, mille puhul on infot, et tegemist ei ole vabaturutehinguga (hoonestusõigusega koormatud maa võõrandamised, riigilt kohalikule omavalitsusele maa üleandmised jms), sümboolse hinnaga (alla 1 000 €) tehingud ning tehingud, mille puhul on teada, et kinnisasjal paikneb hoone. Tabelis on esitatud neile tingimustele vastavad tehingud, sh need, mis kohandamiseks ei sobi; sobivus on põhjendatud tabeli viimases veerus. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on 10.09.2026 seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

18

mikroasukoha erinevust on kohandatud

Põhja- Sakala

Võhma linn

18.09.2025 8 000 Ei 1 948 4,1 E100%

Jah – võrreldav vara 1: sarnane väikelinn, hoonestamata krunt tiheasustusalal; makroasukoha erinevust on kohandatud

Mulgi Karksi-Nuia linn

02.10.2025 2 500 Ei 436 5,7 E100% Ei – väga väike maaüksus (436 m², ca 4% hinnatava vara pindalast), ei ole võrreldav

Mulgi Vabamatsi küla

12.06.2026 7 500 Ei 3 159 2,4 E100% Ei – ostjaks naaberkinnisasja omanik, hind ei pruugi kajastada turuväärtust; hajaasustus

Mulgi Karksi- Nuia linn

29.06.2026 19 000 Ei 3 636 5,2 E100% Jah – võrreldav vara 2: samas linnas paiknev elamumaa, värskeim tehing

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas (https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru); tehingud on toimunud Mulgi vallas, v.a kaks Võhma linna (Põhja-Sakala vald) tehingut; E100% – elamumaa 100%

Müügipakkumised. Kinnisvaraportaalis kv.ee oli 04.10.2026 seisuga Viljandi maakonnas müügis ca 70 maatükki, neist 12 Mulgi vallas. Allpool toodud tabelis on esitatud seitse pakkumist pindalaga alla 1 ha (8 800–42 000 €, 1,6–24,3 €/m²); ülejäänud viis pakkumist on 3,4–78 ha suurused metsa- ja põllumajandusmaad või talukohad, mis on hinnatavast varast erineva iseloomuga ja on välja jäetud. Karksi- Nuia linnas on pakkumisel kaks maatükki: väike elamumaa krunt linna sissesõidul maantee ääres (24,3 €/m²) ja tootmismaa (5,7 €/m²). Elamumaa pakkumisi on vallas kolm; hoonestamata ja pindalalt hinnatavale varale lähim on enampakkumisel olev detailplaneeringuga krunt Veelikse külas (6 131 m², 1,6 €/m²). Mitmel pakkumisel on kinnistul amortiseerunud hooned või olemasolev elektriliitumine, mis mõjutab pakkumishinda. Pakkumishinnad on üldjuhul tehinguhindadest kõrgemad ning pakkumiste arv on väike, seetõttu on pakkumisinfot kasutatud turu taustainfona ja kohandamisel seda ei kasutata.

Mulgi valla hoonestamata või amortiseerunud hoonetega maatükkide (pindalaga alla 1 ha) müügipakkumised kinnisvaraportaalis kv.ee seisuga 04.10.2026

Linn/ küla (aadress)

Kuulutuse nr

Hind, €

Pindala, m2

Hind, €/m2

Siht- otstarve Kirjeldus kuulutuse järgi

Põlde (Kohviku)

3339630 8 800 2 013 4,4 Ä Valga–Uulu maantee ääres; kinnistul vana kohvik-kaupluse hoone, 3×32 A elektriliitumine ja vesi olemas

Vabamatsi 3932179 8 900 1 862 4,8 E Maantee ääres; kinnistul amortiseerunud elamu ja abihooned, elektriliitumine puudub

Veelikse (Veevalaja)

3934681 9 900 6 131 1,6 E

Enampakkumine; hoonestamata krunt Tiru paisjärve ääres, osaliselt metsaga kaetud, detailplaneering olemas, elekter ja vesi saadaval

Halliste (Puka tn 5)

3759518 11 400 5 752 2,0 T Viljandi–Abja-Paluoja maantee ääres; hoonestamata, ampripõhise elektriliitumise võimalus

Karksi-Nuia (Pärnu mnt 23)

3843602 28 000 1 152 24,3 E Väike krunt linna sissesõidul maantee ääres

Polli 3908279 30 000 2 694 11,1 T 63 A elektriliitumine; kinnistul lammutamist või renoveerimist vajav kuivati

Karksi-Nuia (Ettevõtluse 7)

3814654 42 000 7 369 5,7 T Oru serval; kinnistul vana betoonvundamendiga saekaatrihoone, ampripõhise elektriliitumise võimalus

Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee (https://www.kv.ee), andmed kogutud 04.10.2026; E – elamumaa, T – tootmismaa, Ä – ärimaa; kuulutuste avaldamise kuupäevi portaal ei näita

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

19

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lõppkasutajateks on eelkõige eraisikud, kes soovivad rajada väikeelamu, ja väiksemad arendajad

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Karksi-Nuia on väike linn, kus nõudlus elamumaa järele on tagasihoidlik ja arendajate huvi piiratud

Vastavus turusegmendi nõuetele

Paiknedes väikeelamute piirkonnas ja üldplaneeringu kohaselt väikeelamu maa-alal, vastab turusegmendi nõuetele

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest ehitustegevus on piirkonnas olnud tagasihoidlik

Konkureeriv pakkumine Nõudlusest tulenevalt on ka pakkumine piiratud, pakkumisel on eelkõige elamuehitusliku potentsiaaliga krundid

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis madala likviidsusega varaga, mille müügiperiood on kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Üldplaneeringust tulenevalt väikeelamumaa; maaüksuse suurust arvestades on võimalik ka jagamine mitmeks elamukrundiks

3.4. Kestlikkuse analüüs

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava maaüksuse näol on tegemist hoonestamata maaüksusega, mille parimaks kasutuseks on väikeelamumaa. Hoonete puudumise tõttu ei ole hoonetega seotud kestlikkuse näitajate (sh energiatõhususe) analüüs asjakohane. Kestlikkust on võimalik tagada maa sihipärase ja säästliku kasutamise ning hoonestamise korral sihipärase arenduse kaudu, mille eesmärgiks on püsivuse ja jätkumise kindlustamine, kasutades ressursse säästlikult ja vähendades tegevuskulusid. Kestlikku arendust toetab olemasoleva kõrghaljastuse võimalikult suures ulatuses säilitamine.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

20

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Piiri tn 45 kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on sihtotstarbeta maa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 10 104 m². Maaüksus paikneb Karksi-Nuia linna tiheasustusega ala äärealal, vahetus läheduses on väikeelamud. Kõlvikuliselt on tegemist valdavalt muu maaga ning väga vähesel määral metsamaa ja loodusliku rohumaaga. Maaüksus on valdavalt kaetud metsaga, esineb üksikuid lagedaid alasid. Mulgi Vallavolikogu 27.05.2025 otsusega nr 267 kehtestatud Mulgi valla üldplaneeringu kohaselt on Piiri tn 45 kinnisasja maakasutuse juhtotstarve väikeelamu maa-ala. Kehtiv detailplaneering puudub. Kinnisasja parimaks kasutuseks on väikeelamumaa. Kasvavast metsast annab kujundada kõrghaljastuse ning puude olemasoluga kui väärtust tõstva teguriga on hindamisel arvestatud. Maaüksuse suurust ja üksikuid lagedaid alasid arvestades on kasvav mets võimalik suures osas säilitada. Kasutust väikeelamumaana toetavad nii ümbruskonnas paiknev hoonestus kui kehtiv üldplaneering. Seesugune kasutus on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse. Maaüksuse suurus võimaldab põhimõtteliselt selle jagamist mitmeks elamukrundiks, kuid see eeldab planeerimis- ja maakorraldustoiminguid ning juurdepääsude ja tehnovõrkude rajamist. Arvestades piirkonna tagasihoidlikku nõudlust elamumaa järele, ei ole jagamisest tulenev lisaväärtus tõendatav, mistõttu on hindamisel käsitletud maaüksust ühe tervikuna.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

21

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on punktis 3.2 esitatud hoonestamata maa tehinguid. Võrdlustehinguteks on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust, kõlvikulist koosseisu ja sihtotstarvet. Võrdlustehingud on tehingute tabelis esitatud paksus kirjas ning iga tehingu sobivus kohandamiseks on põhjendatud tehingute tabeli viimases veerus. Valimi ülejäänud tehingud on kõrvale jäetud eelkõige asukoha (Mõisaküla linn, hajaasustus), oluliselt väiksema pindala või tehingu tausta tõttu. Mulgi vallas oli sobivaid võrdlustehinguid vähe, mistõttu on kasutatud ka kahte Võhma linna (Põhja-Sakala vald) tehingut. Võhma linna tehingutele on tehtud makroasukoha kohandus +5%, sest Võhma on Karksi-Nuiast mõnevõrra vähem atraktiivne asukoht. Ka hoonestamata elamumaa hinnatase on Võhmas (mediaan ca 4,3 €/m²) Karksi-Nuiast (ca 5,2–5,7 €/m²) mõnevõrra madalam; tehingute vähesuse ja kruntide erineva suuruse tõttu on kohandus konservatiivne.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Võhma linn 18.09.2025 8 000 4,1 1 948 Ei

Karksi-Nuia linn

29.06.2026 19 000 5,2 3 636 Ei

Võhma linn 11.09.2025 5 800 4,3 1 337 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus 11.09.2025 – 29.06.2026. Tehingute hindu ei ole ajaldatud, sest tehingud on toimunud väärtuse kuupäevale eelnenud ühe aasta jooksul ning hoonestamata elamumaa tehingute vähesuse tõttu ei ole selle perioodi hinnamuutust võimalik usaldusväärselt tuvastada.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Tavaliselt valitakse võrreldavad varad, mis paiknevad samas makroasukohas ja seetõttu kohandada ei ole vaja. Samas makroasukoha erinevus võib erandlikel juhtudel põhjustada suuri hinnaerinevusi, mis peaksid kajastamist leidma ka kohandustes.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Mikroasukoha ja juurdepääsu mõju jääb tavaliselt 20% piiresse. Suurema erinevuse korral tekib küsimus võrreldavate varade võrdluskõlbulikkuses.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

22

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

• Maatüki suurus

o Suurema maatüki ühikuhind on tavapäraselt madalam ja vastupidi – väiksema maatüki korral on see tavaliselt kõrgem. Mh tuleb silmas pidada ka tükeldamise võimalikkust või selle puudumist. Ühikupõhisel (€/m2) hindamisel võivad kohanduse suurused küündida 50%-ni, sest ostetakse eelkõige maatükki kui tervikut ja lisanduva pindala mõju ei pruugi olla kuigi suur.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Eelistatud on metsaalad, vähem soositud lagedad alad, eelkõige

endised põllumaad. Kohanduste suurus enamjaolt 10–20% piires.

• Sihtotstarve ja planeering o Detailplaneeringu mõju jääb tavaliselt 10–20% piiresse, kuid tuleb

silmas pidada, et tihtipeale detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sisult vananenud detailplaneering ei pruugi luua lisaväärtust.

• Tehnovõrgud o Tehnovõrkudega varustatus on eriti madalama hinnatasemega

piirkondades tihtipeale määrava tähtsusega. Olulisim on ampripõhise liitumise võimalus. Tegemist on suuresti kulupõhise näitajaga ja seetõttu on mõju vahemikku %-des keeruline iseloomustada.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist, avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kompaktsemad krundid on eelistatud. Mõju jääb tavaliselt 5–10% piiresse, sest erandlikult halva kujuga krunte leidub harva. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral. Kaunis reljeef on väärtust tõstev tegur.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Karksi-Nuia linn Võhma linn Karksi-Nuia linn Võhma linn

Piiri tn 45

Tehinguhind, €

8 000 19 000 5 800

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

8 000 19 000 5 800

Tehinguhind, €/m2 4,11 5,23 4,34

Tehingu aeg 18.09.2025 29.06.2026 11.09.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

8 000 19 000 5 800

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

4,11 5,23 4,34

Makroasukoht Karksi-Nuia linn (Mulgi vald), Viljandi linnast ca 34 km

Võhma linn (Põhja- Sakala vald), Viljandi linnast ca 33 km

Karksi-Nuia linn (Mulgi vald), Viljandi linnast ca 32 km

Võhma linn (Põhja- Sakala vald), Viljandi linnast ca 34 km

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

23

Kommentaar

Halvem: pisut väiksem linn, kiiremini kahanev ja vanem rahvastik Sarnane

Halvem: pisut väiksem linn, kiiremini kahanev ja vanem rahvastik

Kohandus +5% 0% +5%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Linna ääreala, väikeelamute piirkond, juurdepääs avalikult teelt

Väikeelamute piirkond, juurdepääs avalikult teelt

Väikeelamute piirkond, juurdepääs avalikult teelt

Linna ääreala, hoonestamata ala serv (lähim hoonestus ca 100 m), juurdepääs avalikult pinnasteelt

Kommentaar

Sarnane Sarnane

Halvem, naaberhoonestus puudub ja juurdepääs pinnasteelt

Kohandus 0% 0% +10%

Maatüki suurus, m2 10 104 1 948 3 636 1 337

Kommentaar

Oluliselt väiksem Väiksem Oluliselt väiksem

Kohandus -30% -20% -35%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Valdavalt muu maa, kaetud metsaga

Muu maa 1 948 m², valdavalt rohumaa

Valdavalt õuemaa (rohumaa), vähesel määral muu maa

Haritav maa 1 337 m²

Kommentaar

Halvem Halvem Halvem

Kohandus +10% +10% +10%

Sihtotstarve ja planeering

Sihtotstarbeta maa, ÜP järgi väikeelamu maa-ala, DP puudub

Elamumaa 100% Elamumaa 100% Elamumaa 100%

Kommentaar

Parem, elamumaa sihtotstarve olemas

Parem, elamumaa sihtotstarve olemas

Parem, elamumaa sihtotstarve olemas

Kohandus -10% -10% -10%

Tehnovõrgud

Puuduvad, kuid paikneb tiheasustuses, ampripõhise liitumise võimalus

Puuduvad, kuid paikneb tiheasustuses, ampripõhise liitumise võimalus

Puuduvad, kuid paikneb tiheasustuses, ampripõhise liitumise võimalus

Puuduvad, kuid paikneb tiheasustuses, ampripõhise liitumise võimalus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Trapetsilaadne, väljavenitatud, mõõdukalt reljeefne

Trapetsilaadne, pisut väljavenitatud, tasane reljeef

Trapetsilaadne, väljavenitatud, tasane reljeef

Trapetsilaadne, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar

Parem Sarnane Parem

Kohandus -5% 0% -10%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

24

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-30% -20% -30%

Summaarne kohandus, €/m2

-1,23 -1,05 -1,30

Kohandatud tehinguhind, €/m2

2,87 4,18 3,04

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 40% 80%

Kaalud 0,35 0,40 0,25

Turuväärtus, €/m2 3,44 1,01 1,67 0,76

Kinnisasja turuväärtus, €

34 732

Kinnisasja turuväärtus ümardatult, €

34 700

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Tehinguhinnad erinevad ka pärast kohandamist (2,9–4,2 €/m²), kuid tegemist on piirkonnaga, kus tehinguid on vähe ja hinnavariatsioon on suur. Kinnisasja turuväärtus on 34 732 ehk ümardatult 34 700 €. Hindamistulemuse täpsus on ±30%, sest võrdlustehinguid on vähe, tehinguhinnad erinevad ka pärast kohandamist ning kohanduste ulatus on suur. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

25

Lisa 1. Fotod

Vaade hinnatavale kinnisasjale Piiri tänavalt (kinnisasi paremal)

Vaade hinnatavale kinnisasjale Piiri tänavalt (kinnisasi vasakul)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

26

Vaade kinnisasja lagedale alale

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

28

Lisa 3. Hindamise lähteülesanne

HINDAMISE LÄHTEÜLESANNE

(Riigivaraseaduse alusel hindamine)

Hinnatav vara Viljandi maakond, Mulgi vald, Karksi-Nuia linn, Piiri tn 45

Kinnistu registriosa26977250

Katastritunnus48001:001:1503

Pindala10 104 m²

Sihtotstarve sihtotstarbeta maa 100%

Koormatised ja

kitsendused

Kinnistusraamatu III ja IV jaos kandeid ei ole.

Kitsendused:

Planeeringu ala, sideehitise kaitsevöönd.

Omanik Eesti Vabariik

Riigi

kinnisvararegistri

kood

KV118679

Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine kohalikule omavalitsusele riigivaraseaduse § 33 lõike

1 punkti 11 ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda

riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Tellimuse alus Raamleping nr 4-2/26/10, tellimus nr 5

Hindamise alused Riigivaraseadus;

Vabariigi Valitsuse määrus „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“;

Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“

Hinnatav väärtus Turuväärtus

Hindamisaruande

vorm

Eksperthinnang

Kinnisasja

koormavate

lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega

rendilepinguid.

Teadaolev info senise

maakasutuse kohta

Kinnisasi koosneb valdavalt muu maa kõlvikust. Kinnisasjale on juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt.

Planeeringute info Mulgi Vallavolikogu 27.05.2025 otsusega nr 267 kehtestatud Mulgi valla

üldplaneeringu kohaselt on Piiri tn 45 kinnisasja maakasutuse juhtotstarve

väikeelamu maa-ala.

ÜP materjalid:

Mulgi valla üldplaneering | Planeeringute andmekogu

Kehtiv detailplaneering puudub.

Lisatingimused Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud

sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras

piiratud.

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

29

Lisa 4. Vastavuskinnitus EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Kinnistu (reg osa nr 26977250) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Piiri tn 45, Karksi-Nuia linn, Mulgi vald, Viljandi maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2609-10918-02/AT

30

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700